第一篇：中國房地產未來發展趨勢

淺談中國房地產未來發展趨勢

隨著生活水平的不斷提高，現代人越來越注重衣食住行的質量和品位。可是隨著近年來中國房地產行業的不斷發展以及大中小城市房價的不斷飆升，國人更關心的是衣食住行中“住”這個話題，房地產行業是我國國民經濟發展的支柱產業，住房成為越來越多的人關注話題，房價的上漲也始終牽動著老百姓的心。本文就當前中國房地產調控政策結合發展現狀對中國房地產未來發展趨勢進行探討和分析。

2010下半年，中國商業地產開發出現了爆發式增長。究其緣由是因為城市發展逐步進入高端水平，加之政府接連重磅調控，住宅市場競爭日趨白熱化，能夠專注住宅市場的開發商已經所剩無幾，甚至曾經宣稱“只做住宅開發商”的大佬萬科也隨風轉舵，宣布未來棋局“二八”分開。中國城市化進程和改善住房消費的強烈要求推進了房地產市場逐漸成為中國經濟的重要支柱。房地產業近兩年投資和銷售增長速度之快、房價增長幅度之大，房價收入比例失衡，房價成為老百姓不能承受之重已經成為不爭的事實。

近幾年，中央密集出臺了信貸、稅收、土地等一系列房地產調控政策，使得房產整個產業鏈上的企業生存艱難。盡管房地產不景氣，但是，2012年《福布斯》發布新一年度的全球富豪榜，中國內地的房地產富豪依舊強勢，許家印、吳亞軍、楊惠妍、王健林等地產巨頭都位列榜中。

中國房地產從2010年起，經歷較快的發展過程，這是由未來中國經濟增長和城市化發展的現實需要決定的。

中國的房地產似乎一直處于稀缺的賣方市場狀態，目前房地產投資占中國固定資產投資的比重達到20%，各種統計數據表明房地產投資依然保持較大的增幅。原因是一方面由于中國經濟的高速發展，城市化的進程帶動了城市的就業和人口增加，以及人們收入水平的提高，加上商業和服務業的發展，都形成對房地產的大量需求；另一方面，房地產已經發展成為重要的投資品，在房價上漲的預期下，投資和投機需求鋪天蓋地的進入市場。目前，投資和投機已經過度，推動房價一路非理性快速上漲，嚴重脫離了經濟增長和人民收入水平的增長速度。房價泡沫毋庸置疑，近期被福布斯列為全球六大資產泡沫第二位。

雖然現階段出現的銷售面積和成交量的下降，是由于國家階段性宏觀調控政策整體發力、綜合作用導致整個房地產市場觀望氣氛濃厚。但是，目前的調整對保證國民經濟穩健運行、對行業長遠發展具有積極的作用。同時它也為那些實力雄厚、具有規模效應、品牌信譽好的大型知名開發商（中海、萬科、保利等地產）提供了低成本快速發展的空間和舞臺。綜合以上分析，國家出臺的一系列調控目標和政策措施，矛頭直指 房價，使得房地產行業面臨著巨大的壓力。高融資成本攤薄了利潤，融資渠道的緊縮，預收款監管在考量房企的自有資金實力，加息、限購和提高首付款比例帶來的銷售的萎縮，房企一方面戰略調整和經營結構調整，一方面順應政策要求，將房價控制在一個合理的區間，快速銷售，加快回流資金，實現資金的良性循環同時國家加大經濟保障房的建設力度。我們期望中國的房地產行業能在一個良性循環的環境下健康穩重的發展，為國民經濟做出應有的貢獻。因為中央調控政策已經開始對房地產發力，人們的預期和觀望情緒業已出現。所以，我認為我國房地產未來房價將逐步回歸理性，呈現平穩漸進發展的趨勢。如果相關調控政策及時有力，化解了當前房地產泡沫的風險，并推動其健康發展，則會實現平穩的過渡。而如果任由房價按照目前趨勢推進，則未來的下行和危機難以避免。而且，最重要的是，目前的房地產價格基本已經達到高位頂點，2012年繼續大幅上漲的局面應該不會出現

第二篇：中國未來農業發展趨勢

論文題目：中國未來的農業發展趨勢——多

樣化的農業模式

中國未來農業發展趨勢——多樣化的農業模式 摘要：現代化農業給人們帶來了便利與高效，但它遺留下的污染、食品安全等問題也讓人們不斷反思現代化農業的弊端。“綠色”“健康”“有機”等詞迅速在人們的生活中傳播開來并被人們熟知。可以預見在未來中國農業發展趨勢是要健康的、安全的、環保的農業。中國地大物博地形各異，單一的農業模式顯然無法滿足未來農業的發展，于是多樣化的農業模式是中國未來農業的發展的必然選擇。

關鍵詞：多樣化 農業模式 未來農業

在未來，世界人口不斷增加，環境壓力加大，土地資源和不可再生資源不斷減少。作為第一產業的農業來講需要承擔更多的壓力以保證社會持續發展與穩定。未來的農業模式一定是多樣化的，就像生態系統一樣。農業模式的多樣化有利于農業發展的穩定性和提供足夠的食物以及在各種農業模式中取長補短，加快發展。

1當代農業

當人類社會發展到一定程度時，社會生產力也必須滿足人們的物質需求，從而讓人們追求更高的精神需求。所以在傳統農業對現代化發展中不能滿足其強大的后勤保障時，人們便開始使用以大量的化肥、農藥、薄膜、灌溉、機械、設施為基礎的工業化生產方式，以保證糧食的供應。石油農業便應運而生。高投入、高效益、高產出的同時，也給我們的生活帶來了巨大的影響。食品安全問題的提出，生活環境的日趨惡化，生態系統的破壞等高污染的弊端也開始凸顯出來。現代化農業已經無法滿足人們在健康、安全和環保這方面的要求。于是生態農業模式和循環農業模式的理念被大家所接受并大量應用于實踐生產中。而且取得良好的效果，是當代農業發展的先鋒，讓更多的人知道和運用到生活生產里。

2多樣化的未來農業模式 2.1精準農業

未來信息技術不斷發展給農業發展帶來巨大的優勢，精準農業就是這樣高科技的產物。當今世界農業發展的新潮流，是由信息技術支持的根據空間變異，定位、定時、定量地實施一整套現代化農事操作技術與管理的系統，其基本涵義是根據作物生長的土壤性狀，調節對作物的投入，即一方面查清田塊內部的土壤性狀與生產力空間變異，另一方面確定農作物的生產目標，進行定位的“系統診斷、優化配方、技術組裝、科學管理”，調動土壤生產力，以最少的或最節省的投入達到同等收入或更高的收入，并改善環境，高效地利用各類農業資源，取得經濟效益和環境效益。

精準農業由十個系統組成，即全球定位系統、農田信息采集系統、農田遙感監測系統、農田地理信息系統、農業專家系統、智能化農機具系統、環境監測系統、系統集成、網絡化管理系統和培訓系統。[1] 精準農業無疑在技術上有著獨特的優勢，有著其他農業模式無法比擬的優越條件。但是顯然它的優點也變成了缺點。技術的高要求以及前期的高投入就令許多人望而卻步。所以，精準農業一般在平原地區或者大規模機械化地區比較實用，它將覆蓋中國所有的糧食主要產區。在面臨人多地少的情況下，精準農業是未來糧食安全的重要保障。2.2都市農業

在中國城鎮化步伐越拉越快的情況下，鄉村變為城鎮便意味著大量的土地被占用做商業用地。于是“鄉村”“城市”渾然一體，從發達國家和地區來看, 工業的發展和城市的擴張, 曾經使大量農田變為非農用地, 城市污水污染農田, 加之農民也期望耕地轉為非農用地以迅速致富, 因此在相當長一段時間內, 農業在大城市中被吞沒。[2]由于城鎮化的原因，越來越多的城里人又懷念起農村。空氣污染日趨嚴重，生活環境的惡劣讓人們對在鋼鐵叢林中尋求一處怡人的綠色充滿了向往。當人們的物質水平不斷提高時，在周末和平時空閑的休閑生活有了更高的追求。因此, 都市農業已成為現代都市文明的一個內在需求, 其形成和興起有其必然原因。

都市農業是為城市里的人們提供平時休閑、娛樂場所，可作為教育教學基地和城市生態緩沖帶，為繁忙而喧囂的大都市帶來些許的安靜。都市農業可以提供綠色有機蔬菜，可以讓人們自己栽種并收獲，體驗田園生活樂趣，成為現實版的“QQ農場”。

都市農業還是糧油作物的小型生產基地，為全國糧油生產分擔壓力。都市農業在未來將起著不可估量的作用。

2.3家庭農場

中國地形復雜，地大物博。但在未來，人口將會不斷增長，預計到2050年全球人口將達到90億。巨大的人口壓力和糧食危機都在刺激著人們的神經，如何解決成為重中之重。在科技愈發先進的時代，在農村與在城市沒什么差別。全球化進程加快，地球上的地方不再像以前一樣遙不可及，于是家庭農場的模式必將風靡全球。可以說,不同國家的不同條件使其農業現代化都有各自的特色。像加拿大、美國和澳大利亞,都是人少地多,這幾國的農業現代化就是走土地經營規模大、機械化程度高的路子。而日本等國由于人多地少,走的就是土地經營規模不大,靠生物化學技術集約型生產的路子。我國農村人多地少、資金缺乏,各地發展極不平衡,長期處于社會主義初級階段的國情決定我國的農業現代化主要是走依靠小規模經營的農戶的積極性、依靠現代科技和經營管理,依靠良好的市場經營環境,使農業上升為產業來經營的路子。[3]

“家庭農場”顧名思義就是家庭成員參加勞作并經營的農場。在互聯網和物流網愈發暢通的未來，傳遞信息和交換貨物的方式已經不局限于近距離之間才發生。家庭農場可以為廣大的當地客戶和世界各地客戶進行交易。家庭農場特色鮮明，相關種類齊全以循環經濟理念為基礎運用循環農業模式打造個性農場。它不僅可以解決本身的溫飽問題，甚至將農場產出的東西賣給世界上其他國家需要它的客戶。當然家庭農場也可以給當地居民提供優質的糧食、蔬菜、水果等與日常生活息息相關的東西。

2.4觀光休閑旅游農業

中國有些地區自然條件不適合發展大規模農業或者家庭農場等農業模式，它依然采用的是傳統農業的精耕細作。比如青藏高原地區，主要發展種植業和畜牧業。有些地方自然環境優越但是開發成都市又暴殄天物。比如各地區的風景名勝，旅游勝地。這些地方發展大規模農業或城鎮化時都會避免破壞這里的環境，但是它們得天獨厚的自然條件卻可以加以利用。

青藏高原、內蒙古草原和青海等地區可以發展畜觀光休閑旅游農業，依托有力的自然資源打造地方特色。其他風景區也是如此。未來全球化進程中有更多的外國人和全國各地的游客將在中國的大地上留下他們的足跡。觀光休閑旅游農業發展潛力巨大。

2.5規模化有機農業

在人們越來越關注健康、安全、環保的行業中，食品無疑是名列前茅。未來的農業模式中，規模化的有機農業必將獨領風騷。有機農業的發展是順應人們生活水平的提高和物質要求增加的結果。有機農業看似簡單其實操作較復雜，其中包括生產的標準、認證、前期的投入、銷售等一系列事情，所以采取合作社的形式開展最好。這樣可以降低農民風險，爭取更大的經濟效益。方便調控，便于管理和規模化產業鏈條將是有機農業的有一大優勢。發展綠色農業是我國融入世界經濟的必然選擇。基于中國的國情,建設綠色食品基地,發展生態農業和綠色食品產業,不僅會產生難以估量的經濟效益、生態效益和社會效益,也是沖破發達國家綠色壁壘的重要保障。作為農業大國,中國必須把發展生態農業和綠色食品產業作為國家的支柱產業之一,尤其是在加入WTO的背景下,中國理應成為世界綠色食品(有機食品)和天然藥物的重要生產地和供應地。[4]這也是規模化有機農業發展的重要原因之一。3農業發展模式存在問題及建議 3.1多元化模式的問題

一是土地資源和水資源減少，以及不可再生資源的減少。這些都會限制多元化模式發展，如何合理高效的利用土地等資源是亟待解決的問題。

二是農業科研的發展與應用。想要實現精準農業，高科技與農業技術相結合就成為技術的難點。未來農業的競爭也包括科技的競爭，先進的科技可以幫助未來農業走的更好，更遠。

三是農村人力資源問題。未來農業必然是年輕人的戰場，無論是農技員還是農民都要年輕化，因為他們無論是接受先進技術還是管理應用都占有優勢。

3.2未來農業發展建議

一是農業的配套設施要不斷完善。有了良好的配套系統才會有較高的效率。未來的土地和水資源等自然資源的合理高效利用是農業模式多樣化的重要保障。

二是打造地區農業行業的龍頭企業，帶動整個地區農業的發展。做好市場的宏觀調控，防止谷賤傷農的情況。加大人才培養力度。要解決農村勞動力問題，那么就要留住年輕人，當種地的效益高于外出務工的收益，自然農村勞動力問題便可以很好地解決了。

三是加大農業科研的投入。只有先進的科學技術才能真正實現未來農業中的現代化。“科學技術是第一生產力”無疑是最好的詮釋。四是完善農業法制。無論是農業科技的專利保護，還是農業環境等都應該有完善的法制，只有真正保護了農民以及其相關群體的利益，未來的農業才會做的更好。一個國家的法制是否健全也是衡量一個國家綜合實力的表現。

五是貫徹循環理念。循環農業模式將在每一種模式中得以體現，未來的農業要求是健康的、安全的、環保的。

4結語

未來農業不僅局限于一地真正的實現“引進來，走出去”的戰略。多與世界其他國家進行交流，學習別人的優點，加以改進才會在競爭中占得先機。因地制宜突出特色農業，每個地方的農業模式都可以不一樣但是這里的農業模式一定是最適合當地情況的。不僅要利用先進的科學技術，還得利用互聯網、物流網等便于實現交流和交換的東西。中國未來農業發展趨勢是多樣化的農業模式，這是從中國本國的國情出發，認真思考得出的結論。中國擁有廣大的土地和復雜多變的地形、氣候，這便讓中國大地上擁有了發展多種農業模式的條件。

參考文獻：

[1]董克強,王智輝.精準農業———未來農業發展的趨勢[J].農林論壇,2012 ,4:145.[2]方志權.都市農業的特征、產生背景與功能[J].中國農業資源與區劃，2000,10;(21)5:26-29.[3]丁力.農業的家庭經營與產業化經營[J].鄭州大學學報,1999,1.(39)1:66.[4]戴漠安.綠色農業是未來農業發展的可行模式[J].黑龍江社會科學,2011,2:156.

第三篇：中國家具行業未來發展趨勢

中國家具行業未來發展趨勢

進入新的一年，中國家具行業發展何去何從？悲觀者有之，樂觀者有之，且有各自不同的觀點。但關于行業發展模式的調整，都已成為行業的共識。包括行業協會、家具制造企業、家具銷售商等行業權威人士，都從各自的角度，闡述了家具行業的未來發展。

朱長嶺：中國家具行業的主流發展趨勢是好的2012年前11個月里，中國規模以上家具企業的總產值增長超過了17%，高于很多行業。雖然今年的家具終端市場普遍不好，銷售困難，利潤下降，但是與其他行業相比，我們能夠取得比較好的成績，還是值得鼓勵的。

中國的家具產業能夠發展到今天，整個家具行業人士都做出了很大的貢獻。當今的中國家具產業，已經在國民經濟發展中占據了重要的地位。有一個數據能夠予以證明，根據國家統計局的數據顯示，2011年全年，中國4400家規模以上家具企業（全年家具產值2000萬元以上，稱為規模以上家具企業）產值5190億產值。到了2012年，前11個月，中國規模以上家具企業的總產值就已經達到了5000億元。現在有人說中國的家具企業數量是6萬家，也有人說是10萬家，關于家具企業數量，這個還需要做進一步的統計。

根據目前的數據顯示，2012年前11個月里，中國規模以上家具企業的總產值增長超過了17%，高于很多行業。雖然今年的家具終端市場普遍不好，銷售困難，利潤下降，但是與其他行業相比，我們能夠取得比較好的成績，還是值得鼓勵的。

除了目前中國家具行業的整體發展形勢，我還想說下我們行業的話語權問題，目前，從產銷額來看，我們家具行業在消費領域應該排第四，房產、汽車、服裝，然后基本就是我們家具行業了，另外我們的奢侈品里面，除了汽車、手表、游艇，然后應該就是紅木家具了。雖然我們的行業在國民經濟中占有重要的地位，但是家具行業在終端媒體面前，在多數時候卻都是負面的。近幾年來，中央電視臺5次關于家具行業的主題報道，全部都是負面的新聞報道，但是報道的內容都不符合行業的實際發展情況。這不是說新聞記者報道的不好，而是我們沒有把行業的真實發展情況向整個社會反映出來。我們承認目前中國家具行業還存著這樣那樣的問題，但是中國家具行業的主流發展趨勢是好的，行業是為社會做出了貢獻的，大家生活水平、居住環境的提高，都得益于我們行業的推動。

另外，2012年12月15—16號，中央開了經濟工作會議，就傳統行業發展展開討論。在談到未來經濟工作重點的時候，提到針對產能過剩行業要采取“分業制策”的策略，即根據不同的行業制定相關的政策。我們行業也是屬于產能過剩的行業，因此在下一步政策落實過程中，如何推動消化掉行業的過剩產能，也是我們需要關注的一個重點。

黃華坤：家具企業需要經營好自己的五大資產

企業所有的資產都需要通過人才來實現。因此在企業人才的培養以及教育方面，應該特別引起我們家具行業的關注。

目前中國的家具行業正處于調整期，對于家具企業來說，目前也是考驗企業核心競爭力的關鍵時期，而作為一家企業經營來說，要經營好公司，我認為應該要經營好公司的五大資產：第一個是文化資產，他是公司生命的DNA；第二個是公司的制度資產，他是公司健康的命脈；第三個是人才資產，他是公司的核心財富；第四個客戶資產，他是公司的衣食父母；第五個是品牌資產，占據客戶的升值資源。

而在這五大資產中，占據最重要地位的應該就是人才資產，因為相對來說，企業所有的資產都需要通過人才來實現。因此在企業人才的培養以及教育方面，應該特別引起我們家具行業的關注。

蔣鴻源：家具經銷商的日子好過行業才有發展

中國家具行業的終端營銷成本占總成本的比重是美國的兩倍，這就進一步加重了家具經銷商的壓力。所以，如果哪一天經銷商的日子好過了，我們中國家具行業才會更美好。談到中國家具行業的經銷商群體，目前在中國的家具行業里面，家具經銷商應該是屬于弱勢群體。因此，對于家具行業而言，只有弱勢群體的日子好過了，我們整個家具行業才會發展得更好。

分析目前中國的家具行業，可以發現當前行業的利益分配是不均勻的，比如我們的終端營銷成本非常高。我們曾經做過統計，中國家具行業的終端營銷成本占總成本的比重是美國的兩倍，這就進一步加重了家具經銷商的壓力。所以，如果哪一天經銷商的日子好過了，我們中國家具行業才會更美好。

同時，家具經銷商應該是代表家具行業與消費者接觸的一個窗口，家具經銷商的行為直接關系到終端對于行業的看法。因此，做好家具經銷商的工作，其實也是推動行業發展的一個重要因素。

另外，談到家具的終端，目前大眾媒體對于我們家具行業的報道，多數都是負面新聞。以達芬奇事件為例，這個事件對我們家具行業的發展造成了非常大的負面影響，第一，通過達芬奇事件，幾乎整個社會都認為家具行業是暴利行業，而且消費者也開始懷疑我們賣家具賺取的是暴利；第二，家具行業本身的不誠信，紅木不紅，實木不實，牛皮不牛，洋貨不洋，結果造成了我們自己的有口難辯。

其實我們的家具行業并不是這樣的，這些年來，中國的家具行業還是取得了很大的進步，包括在產品開發、售后服務等方面都已經取得了長遠的進步。因此，對于家具行業而言，未來還是需要不斷的強化自身，同時也要做好宣傳，讓社會對家具行業能夠有更加清晰、全面的認識。

李俊明：模式創新是在找死 不創新就是等死

模式的創新就是在找死，但是不創新就是等死，等死一定會死，找死也許能夠找到下一輪的道路。而且就算死了，也是前胸中槍，而不是逃跑的時候后背中槍。

作為家具銷售商的一員，進入這個行業十多年，見證了整個中國家具產業的發展。現在家具行業，普遍都認為家具經銷商是屬于弱勢群體。雖然被大家認為是弱勢群體，但前些年家具經銷商其實還是一群挺舒服的弱勢群體，因為很多家具經銷商經過了一段“閉著眼睛也能賺錢”的年代。因此，對于不少家具經銷商而言，其自身沒有太多的危機意識，卻一直享受高速增長帶來的利潤。

不過，隨著市場的變化，經營難度的增加，成本支出的增長，利潤不斷壓縮。在這一系列的因素影響之下，處于家具行業第一線的經銷商開始感覺越來越難受。尤其是2012年，多數經銷商感覺到終端經營已經輕松不起來了。

當然，在市場的壓力之下，還是有很多經銷商都在嘗試新的模式和做法。雖然要承擔很多風險，但是他們都在努力。在我看來，模式的創新就是在找死，但是不創新就是等死，等死一定會死，找死也許能夠找到下一輪的道路。而且就算死了，也是前胸中槍，而不是逃跑的時候后背中槍。

對于現在的家具經銷商而言，過去市場中的機會主義已經不存在了，要想在未來獲得發展，經銷商必要要敢于變革，敢于嘗試新的發展。

而且，家具行業應該要回歸到商業本質。在經銷商最難的時候，大家聚在一起，多是抱怨經濟環境差，抱怨賣場租金高，抱怨同行挖角，但很少去關注如何為我們的消費者提供更有價值的產品服務，如何為客戶群創造價值。其實在未來的家具市場中，家具經銷商應該重點關注這些。

楊亞中：市場調整考驗家具經銷商自身應變能力

在家具行業里面，很多人都說家具經銷商是弱勢群體，原因是什么？其實我們天天拿著金缽要飯吃，實際的情況就是因為我們自身不夠強。

2012年家具行業發展六大關鍵詞

第一個字是“凍”。

2012年我們發現樓市不景氣了，房地產不是很熱了，同時我們發現，整個股市都在2000點左右徘徊，一邊銀行儲蓄在增加，另外一邊，銀行的資金不敢外放。貸款出去的容易變成死賬。

中國家具行業2008年12月開始提出“抱團取暖”，我們認為家具經銷商也應該成立一個經銷商團體。經過了兩年多的時間，中國家具銷售商聯合會2011年成立。這幾年，家具經銷商談及最多的就是“斗地主”、“降租金”，不過在我看來，家具賣場只是在遵循著企業利益最大化的原則，是基于市場經濟的考慮，因此所謂的斗地主并不能夠從根本上解決家具行業面臨的問題。

在家具行業里面，很多人都說家具經銷商是弱勢群體，原因是什么？其實我們天天拿著金缽要飯吃，實際的情況就是因為我們自身不夠強。

2012年的時候大家不說斗地主了，因為在終端市場上，家具經銷商已經沒有地方可去了。原來可以說這個地方市場不行，那去另外的市場，但是現在不行了。家具經銷商現在能去哪里，只能默默的跟著大賣場。所以賣場人氣淡了，家具經銷商銷售也淡了。所以也出現了零租金的情況。

其實2012年新的賣場沒開多少，像紅星美凱龍2012年下半年的開店計劃多數都放棄了。現在所有的家具賣場都在干一件事情，那就是讓經銷商“打擂臺”，參加“百團大戰”，讓經銷商全部“參戰”。怎么參戰？賣場來組織活動，讓經銷商組織團隊，去掃社區、掃樓盤，然后舉辦一場大活動，通過活動帶動終端的銷售。銷售活動結束后，賣場可以把參與活動且銷售額排前列的經銷商拉上臺，作為成功案例，而那些虧損的則算你倒霉。

從目前這種分析情況來看，2012年家具行業停下來，其實也是一個很正常的情況。第二個關鍵詞是“進”。

2012年3月28日，紅星美凱龍第100座家居MALL——天津河東商場正式開業。經過26年的發展，紅星美凱龍在全國80個城市擁有1000平方米的營業規模，成為中國家居流通行業的領先品牌。這意味著紅星美凱龍把我們整個行業帶上了頂峰。但是，企業的發展就是行業的進步嗎？

我們現在家具行業的現狀是，家具制造企業說沒有資金，家具經銷商說自己沒法發展。以亞博為例，亞博07年的時候一年交5000多萬的租金，但是如果每年從租金里面截流3000萬，讓亞博來發展，那么通過發展，亞博可能做到100億的產值。但是現在模式變了，時機已經過了。所以我們從2008年10月份到2009年12月份，用14個月的時間，關閉了120家店面，因為我們需要重新思考新的商業發展模式。

很多人站在胡同口，看到了前面的100米，而我看到了十字路口。不管是對于亞博還是對于廣大的經銷商而言，我們寧愿選擇走慢點，但是能夠實現快速的調整。因為這條路走不通，所以才需要調整。

第三個關鍵詞是“退”。

2012年9月13日，家得寶中國突然宣布關閉中國所有門店，退出中國市場。原來，外國的和尚也不一定能夠把經念好。其實不管是文化優勢、經營管理，都具有非常大的優勢。家得寶有“血橙文化”，首先是專注于客戶服務，其次是永無停止的追求增長，另外還有就是懂得在公眾面前表現自己。通過表現自己不斷把現有的客戶吸引過來，而且挖掘未來的客戶。但就是這樣的企業，在中國做不下去。

對于家得寶在中國的狀況，很多人認為水土不服，而我認為是企業自身的問題。當家得寶把百安居、歐倍德都納入到自己的終端體系之后，企業引進了國際高端的管理、營銷人才，帶來了先進的管理理念，但同時企業的經營成本也直線上升，這也導致其背離了傳統的發展模式。

第四個關鍵詞是“借”。

2012年7月13日，中國好聲音登陸浙江衛視，隨后一炮而紅。隨后，家具行業各大品牌在中國展開了聲勢浩大的中國好家具營銷活動。從這點來說，家具行業應該感到欣慰，因為在當前的這種市場形勢下，大家都開始關注營銷，而營銷的一個重點就是懂得“借勢”，如何把好家具如何變成好賣的家具？

現在家具行業很喜歡做促銷活動，通過做各種推廣活動，帶動終端的產品銷售。但實際上，活動究竟能夠為我們行業帶來什么？活動其實是有成本的，例如你需要在宣傳方面有投入，另外消費者憑什么來你這邊消費，你要把銷售利潤讓出一部分給消費者，所以消費者愿意埋單。但其實這些成本原本是不需要我們支付的，但是因為各種營銷活動的關系，我們現在需要成本這部分的成本。

對于家具行業而言，如何做好營銷，并且有持續的營銷很關鍵，而不應該是現在有活動消費者才購買，否則就不買，這是不正常的。

第五個關鍵詞就是“傍”。

2012年12月14日，達芬奇宣布出讓公司33.8%的股權給首旅集團，首旅集團成為達芬奇最大股東。媒體冠名“達芬奇高調‘傍國企’”。

達芬奇事件曝出后，他的危機處理其實是一塌糊涂。但是我們可以看到，即使達芬奇事件處理的這么糟糕，企業到現在依然還是“活著”。作為家具行業來說，其實我們應該為此感到慶幸，因為這說明我們家具行業還是有很大空間，即使企業受到了這樣的打擊，都能夠挺過來，而且還恢復的差不多，所以我們應該看到行業的未來發展希望。

而且，現在達芬奇不僅沒有倒閉，而且還傍到了國企首旅集團，首旅和家具其實是不沾邊的，但是他是國企，說明我們這個行業還是有機會，值得大家去付出。

從這些事情也能夠說明，家具行業當前面臨的一系列問題，并非是沒有解決方法，或者說是行業未來沒有發展，關鍵還是需要大家共同去努力。

第六個關鍵詞就是“電”。

2012年11月11日，淘寶天貓，總銷售額191億元，而家具類產品實現成交12.1億元左右，銷售產品73.7萬多件，平均客單價1648元。我們要看到的一個事實就是，目前實體店的采購量在整體下滑，而網絡采購量則逐年增加。

但如果細細研究就能發現，電商為什么一天能夠實現這么大的銷售，說到底，還是離不開促銷。所以，電商現在也面臨實體店同樣的問題：沒活動，沒銷售。只要一做活動，就要犧牲行業里面的利潤。

面對這個問題，家具行業人士也需要自問，這個行業需要什么。家具行業的促銷層出不窮，從開始的買多少送多少，到后來的爆破、秒殺，再到現在的砍價會。營銷活動花樣不斷翻新，但其本質卻是在不斷的為消費者增加購買成本。對于家具行業而言，家具人如何能夠把成本降下來，其實至關重要。

家具行業明天路向何方？

現在我們家具行業終端的現實就是：今天做一場團購，明天做一場促銷，等到了后天，又冒出一個新的噱頭。這些活動可能能為我們帶來短期的利潤，但是我們不可能每天都能夠獲得這么多的利潤，而且還是以犧牲我們自己的部分利潤為前提。對于家具行業而言，其實我們需要的平穩的行業發展，并且能夠使大家能夠獲得長期的利潤。

中國的家具行業經過了三十多年的發展，在高速發展的過程中也帶來了太多的問題。包括我們的經銷商，過去都是在想著廠家能不能夠給自己更多的裝修支持、更多的扶持政策，賣場能不能夠降低租金、給更多的活動支持。但是我們思考下，我們究竟能夠給消費者帶來什么？消費者究竟需要什么樣的家具產品？我們的產品到底應該怎么樣？

在我看來，消費者只有兩種，一種是有錢的，一種是沒錢的，有錢的消費者需要的是生活感受，沒錢的消費者需要的是實惠產品。因此，在產品質量一定的前提下，購物環境、服務質量、產品價格就是家具吸引消費者的三大因素。

但是現在，為了配合賣場的高租金，我們行業的產品開始朝著實木、歐美等高端家具產品的方向發展，其實對于家具而言，除了紅木家具之外，其他的家具歸根結底，都是關于怎么樣用的，因此家具的標準應該就是：第一，家具的實用性好；第二，家具的款式好看；第三、家具的環保過關。那么，為什么還要將家具賣的那么貴呢？

現在的問題就是，如果哪天賣場突然說，自己不做家具行業了，那么作為家具經銷商，我們又應該怎么辦？而這才應該是我們思考的重點。

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第四篇：我國未來房地產市場發展趨勢

我國未來房地產市場發展趨勢

2013年10月末，總書記在第十次集體學習時提出，要加快推進住房保障和供應體系建設，滿足群眾基本住房需求，實現全體人民住有所居目標，總的方向是構建以政府為主提供基本保障，以市場為主滿足多層次需求的住房供應體系。筆者認為，此次會議不簡單著眼于實現控房價的短期目標，更加注重房地產長期穩定健康發展，解決居民住房需求，這預示著房地產政策方向和重點。建立市場配置和政府保障相結合的住房制度，將是未來樓市調控長效機制的基礎。

一、未來我國房地產市場走勢分析

(一)主張房價上漲的觀點

1、財政困難論。地方作風更希望房價上漲，地方政府的債務壓力和土地招拍掛制度將繼續推動房價創新高。

2、城鎮化論。城鎮化將繼續推高房價，從城市化看，城市房價也許會再漲一段時間。

3、房價周期論。中國房價長周期達100年，未來 15-20年仍然是上漲周期。

未來推動房價上漲的9個因素如下：

1、國內經濟繁榮周期沒有結束。到2020年我國經濟翻番，經濟增長速度必須達到7％以上，加上收入倍增計劃等，將帶來住房購買能力的提高。

2、地方財政支付困難推高房價。據國家審計署資料，2012年底4個省、17個省會城市承諾以土地出讓收入為償債來源的債務余額為7746．97億元，占這些地區債務余額的54．64％。償還債務的出路是提高土地價格，或者發行地方債，地方債的發行依然要靠稅收、靠土地財政來解決。

3、宏觀政策對商品房的影響。宏觀政策確定保障房是政府建設的重點，但因保障房的建設量，本身環境、地點和質量等無法滿足需求，仍然需要商品房市場起決定性作用。宏觀政策要壓縮過剩產能，房地產是源頭。壓縮產能會導致原材料價格上漲，抬高住房成本。同時，全社會的貨幣供應量持續不斷擴張，這些資金的很大部分集中到投資或購買住房上，也會提高住房價格。

4、城鎮化比率的提高。為提高城鎮化率，就得建造新的城市或區域。

5、需求的擴大和投資性。家庭的小型化導致住房二人一套和一人一套的情況增加，從而增加了住房需求。在投資選擇比較中，房地產依然有優勢。

6、流動性依然充足。我國較高的存款準備金率，表明我國未來發展不會缺乏資金，為房地產投資提供了資金來源。影子銀行和信托基金等資金偏愛房地產，社會資金依然看好房地產。

7、土地貨幣化。可供開發建設的土地有限，隨著貨幣供應增加，土地價格肯定上漲，因而住房價格必然上漲。

8、房地產市場的壟斷型。房地產調控提高了房地產市場的集中度，土地開發和拍賣土地的能力只有大房地產商才擁有，他們的營銷戰略也相對具有壟斷性。同時，大量中間人出現，增加了流通環節和成本，提高了維持高價的承受能力。

9、受益人的心態。目前購買住房投資的人，很大部分是國內市場各種制度改革的受益人，他們拿著大量的住房，不在乎房價的高低，也不擔心其下跌。這種力量在新開盤尤其是高檔商品房項目中依然存在。

(二)主張房價下跌的觀點

1、泡沫論。房地產存在泡沫，價格已經高得離譜。

2、鬼城論，國內有些城市住房供給過剩，超越了發展階段，很多新城區沒有人居住。

3、崩潰論。國內有些城市住房價格已經大幅度下跌，其他地方未來也可能出現下跌。

4、剝皮論。房價先從中心城市的外圍和城市郊區下跌，逐漸向中心城市和城市核心區擴散。

未來抑制房價上漲乃至使其下跌的7個因素如下：

1、城鎮化建設。城鎮化的土地供應增加，人口結構調整，將影響房價上漲。中央城鎮化工作會議提出，今后要減少工業用地，增加生活、居住用地供應比例，嚴格控制特大城市人口規模，在城市群的布局上，大中小城市和小城鎮合理分工、布局，協調發展。這對今后城鎮化發展路徑進行了戰略調整，也必將影響未來的房價變化。

2、房地產管理制度。房地產管理制度的變化將影響房價上漲，地方政府抬高土地價格，并不足以解決財政所需要的資金，房地產稅收如能歸地方政府，地方就有很大的積極性。隨著2014年財產登記制度的建立，房地產、個稅聯網系統的完善，將大大增強開征房地產持有稅等的操作性，因此，住房價格必然會回落。

3、經濟面臨轉型升級。房地產經濟是轉型升級的牛鼻子，只有住房價格回歸理性，才能降低生活成本，降低企業房地產和資金成本，讓其他產業有高利潤，才能鼓勵向其他行業投資，為轉型升級提供資金和利潤支持。房地產價格下降是經濟轉型升級的政策抉擇要求。

4、經濟周期的變化。2013年我國經濟速度開始下行，這是大周期的調整。未來的增長速度不會再超越8％。結構調整和戰略思路的調整，更多注重經濟增長的質量和效益，城鎮化的發展同樣注重質量、生態、文化和歷史，不會再搞大拆大建，急于求成。

5、高房價和高利率將使中心城市失去優勢。房地產本身不具多少技術含量，在互聯網時代和實體經濟競爭的時代，房地產的過度發展是很不穩定的。高房價的連鎖效應會抑制房價繼續高漲。

6、房地產市場已處于不健康狀態。房地產價格已經超越國際水平，諸多地方出現空城，入住率很低，房地產的投資回報價值縮小，風險加大，建筑成本下降。房地產的暴利，也讓企業和社會無心進行研發和技術投入，這將使我國喪失國際競爭力。

7、住房供給已超過城鎮化人口的需求。按照 2009—2012年以來全國每年銷售的住房套數計算(每套

100平方米以上)，每年可解決2600-3000萬人口入城，但實際每年城鎮化人口不足2300萬。根據目前的施工面積和銷售情況，假設未來每年依然銷售940萬套住宅，8年銷售7520萬套，至少可以解決22560萬人口的居住，而城市增加的人口實際只有17600萬，只需要5833萬套，未來8年住房供應超過需求 1700萬套。由此可見，未來8年住房基本是供給能力大于需求能力的，房價應該穩定乃至下降，結構上或許有所波動。

二、我國房地產政策亟待調整

(一)在新的條件下，房地產市場調控的變化

1、房地產作為經濟增長和轉型的支撐力沒變。我國經濟舊模式的原動力趨弱，新動力尚未形成，經濟增長處于高速向中高速轉換的“空檔期”。為保證這種轉化平穩實現，而不至于出現失速下滑，房地產仍然是守住增長底線的支撐力，同時也為改革轉型奠定一個“緩沖區”。可以設想，如果沒有房地產投資較快增長對經濟的支撐，沒有土地出讓金大幅改善對地方收入的支撐，沒有房地產銷售改善對相關產業鏈的拉動，那么，2013年能否實現7．5％的預期目標?

2、土地“招拍掛”機制沒變。土地“招拍掛”機制作為房地產市場和土地財政運行的基石，在未來幾年都很難有實質性變化。歸根結底，商品房用地供應不足，地方政府對土地財政過度依賴只是一個結果，它是對土地“招拍掛”機制的響應。過去3年，中央政府下達的住宅用地供給計劃指標都未能完成。機構上看，房價上漲壓力更大的一線城市，其住宅用地供給比例處于持續的下降通道。盡管近期的調控政策都強調擴大土地供給，但事實上，如果建設用地總量難以擴張，住宅供給比例難以提升，這個政策將很難落地。

3、房價控制占決策權重沒變。房價控制依然占有重要的決策權重，這在短期內不會有明顯的變化。盡管到目前為止，新一屆政府并未對控制房價有過公開的表態，市場也廣泛預期房價控制目標和問責機制會有所淡化，并寄望于供給體系的多元化，以使市場之手發揮更大的作用。然而事實上，由于房價過快上漲會惡化財富和收入分配，產生社會問題，政府對房價上漲保持著比較謹慎的態度。

4、房地產市場基本驅動力變弱。房地產市場自身的基本驅動力變弱，對調控的承受能力將會下降，一項政策的出臺可能會產生難以預料的負面沖擊。因此，調控力度的把握將比以往更加困難。盡管2013年房地產市場經歷了一輪比較明顯的反彈，但是就全國整體而言，庫存消化壓力并未明顯緩解，個別城市庫存壓力仍然較大，甚至有些城市的房價處于下跌通道。因此，基于本輪市場反彈的這種結構性特點，考慮到中國經濟增長的速度已經放緩，貨幣也將處于中性偏緊的狀態，可以判斷中國房地產市場的基本支撐因素都在不同程度地弱化。因此，未來的調控將更加難以平衡；既要兼顧經濟增長，又要抑制個別城市的房價上漲，還要預防調控力度不合適所引發的下行風險。

5、房地產市場核心問題的變化。我國房地產市場的核心問題已經從總量不足逐步過渡到住房占有的不平衡，這意味著調控政策的目標將更為多元化，調結構將會是住房政策的長期目標。中央政府認為，解決群眾住房問題是一項長期任務，還存在著住房困難家庭的需求尚未根本解決、保障性住房總體不足，住房資源配置不合理不平衡等問題。

6、房地產市場的分化。我國的房地產市場已經呈現分化的格局，區域之間、城市之間冷熱不均的現象繼續凸顯，顯示我國房地產市場的整體性趨弱，結構性和差異性趨強。在這種背景下，未來的房地產政策可能傾向于差別化，而非一刀切。分化格局反映的是人口流動的新趨勢。第六次人口普查顯示，單向、集中的人口流動模式決定了個別熱點城市的房地產需求依然旺盛，及時實施嚴格的限購等干預措施，也難以從根本上抑制房價上漲的態勢。反之，部分遭遇人口流失的城市，房價卻承受下滑的壓力。以人口城鎮化

為核心的新型城鎮化戰略，決定了未來的房地產政策必須對流動人口的住房需求給予必要的關注。盡管從數據上觀察，農村向城鎮的人口遷移規模最大，速度最快的階段已經過去，然而遷移人口的住房問題卻比以往更加突出。

(二)政策調整和完善需把握的原則

盡管很難對房地產政策走向進行精確的判斷，但是考慮到政策的選擇都基于一定的約束條件，未來并非完全無跡可循。在調整和完善房地產相關政策時，要把握以下5項原則。

1、底線思維原則。底線思維決定了短期的房地產政策仍將表現出明顯的階段性和逆周期特征。短期內的房地產政策走向仍將取決于經濟增長的速度。如果經濟增長的壓力增加，則政策的選項是：弱化舊政策的執行力度、延緩新政策的推出節奏。房產稅試點擴圍的時間點和試點方案將部分取決于經濟增長的環境，如果經濟增長壓力依然較大，推出節奏仍有可能繼續延后，或者采取較為溫和的試點方案。

2、問責制原則。房價目標和問責機制決定了以限購、限貸等抑制需求的行政干預措施在短期內難以退出。盡管限購、限貸、限售等短期政策是典型的行政干預，不符合市場化的長期方向，但是對于房價上漲壓力較大的一線和個別二線城市而言，是短期內最有效的手段。房價控制依然是問責考核的核心，地方和中央在這一點上并不存在分歧。無數據表明限購、限貸等政策能夠實現控制房價的目標，它的實際效果往往是抑制供應，需求不會被消滅，只會被延后。

3、供應體系原則。長期的住房供應體系將走向“三元供應格局”：低收入家庭的安居需求，通過保障房政策給予支持，主要靠“租”，合并公租房和廉租房。中間“夾心層”的商品房需求，通過財稅、金融等手段的定向支持，使之有能力滿足自住性的首套商品房需求，幫助其擁有產權，分享城市升值的好處；高收入家庭的改善性需求，通過房產稅等手段予以適度抑制。

4、土地制度改革原則。通過土地制度改革釋放住宅用地的政策效果需要時間檢驗。集體建設用地的流轉能否為住宅用地提供潛在的空間尚需時間確認。土地指標偏緊的珠三角、長三角發達城市更有可能從存量領域開啟集體建設用地的市場化流轉，并在一定程度上緩解住宅用地緊張的格局。

5、市場化原則。十八屆三中全會提出“使市場在資源配置中起決定性作用，更好發揮政府作用”，代表著房地產政策的長期走向，也被解讀為行政性政策退出、長效機制逐步確立、房地產走向市場化路徑以及改革的優先次序可能是：首先，需要啟動供給端改革，使土地和資金供應實現市場化；其次，啟動需求端改革，逐步退出限購、限貸等行政干預措施，建立以稅收、金融手段等市場工具為主的長效機制，在經濟環境穩定的情況下，適時啟動房地產試點和立法。

三、房地產調控的兩個問題

(一)結構性矛盾突出問題

當前房地產業可以說是問題不少，絕大部分都不是由總量矛盾造成的，而是源于行業內部各種結構性的突出矛盾。

1、房價與購買力的不匹配。當前，對住宅需求最大的人群應當是進入城市不久的“新市民”。據不完全統計，大約有兩億人口居住在城鎮卻沒有城鎮戶籍，這一群體基本是在城市務工的農業人口，而各類保障性住房也基本不能覆蓋著一群體。對于“新市民”這一群體來說，當前商品住宅價格過高是一個不爭的事實。

如果城鎮住宅需求最大的一個群體，購買力長期無法支持當前的商品住宅價格，房地產業的發展必然不可持續。房價與購買力的不匹配也會對住宅以外的消費產生很大影響，房價對家庭消費具有明顯的抑制作用。城鎮化應當是全社會生活水平全面提高的過程，房地產行業的發展固然是其中的重要一環，但如果家庭消費因此受到明顯抑制，那城鎮化就偏離了它的初衷。要解決這些問題，一是要認識到雖然房價與購買力不匹配，但是房價暴跌對于經濟弊遠大于利，所以需要持續不斷的提高居民的可支配收入，以增強住房需求群體的購買力。二是要加強保障住房的建設分配和租房市場的規范化，分流一部分商品住宅購房需求。

2、區域之間發展不平衡。從全國來看，局部地區房地產發展過快，某些地方出現了所謂的“鬼城”。2013年7月發布的《城市房地產發展風險排行榜》評估了286個地級以上市房地產發展風險，其中風險最集中的區域在我國西北地區，并且風險最高的前50個城市幾乎均為三線城市。就實際層面而言，現在很多城市都在興建新城、衛星城，這些城市中的新區也有過度開發之嫌。與這些局部地區的過度開發形成鮮明對比的是，在大城市、城市中心區域，住宅依舊是相對稀缺的資源。我國住宅市場區域間的發展不平衡可能會長期存在，這是由房地產行業的長周期特性決定的。可行的措施是繼續發展城市和城際交通體系，轉移一部分大城市和市中心人口至新開發區域。這樣既緩解了大城市及城市中心區域的壓力，又充分利用了已過度開發地區的房地產資源。然而，基礎設施建設同樣有資金投入大、周期長的特點，因此，需要認識到調整區域不平衡是一個漫長的、動態的過程、應用長遠眼光看待這個問題。

(二)貨幣供應及流向問題

1、房價問題的實質是貨幣問題。房價漲跌及其走勢取決于多個方面因素，其中包括宏觀經濟、貨幣供應水平、可替代投資品市場狀況、區位、相關社會心理狀態、社會保障性住房供給水平以及稅收因素等。貨幣供應從總體上影響房價走勢，城市發展不均衡、公共服務供給不均衡、城市間機會不均衡等從結構上影響房價。稅收因素既可以在總體方面又可以在結構方面影響房價。貨幣供給是決定房價走勢的關鍵因素，要認清房價漲跌的本質，即房價漲跌的核心問題是貨幣供應狀況，房價問題的實質是貨幣問題。

2、貨幣供給增長支撐了高房價。貨幣供應影響房價的作用機理在于，當貨幣供應大幅擴張時，充裕的資金為房地產投資提供了基礎，投資者獲取信貸資金的便利程度增加，機會成本降低。另—方面，貨幣供應大漲必然引發物價大幅上漲、貨幣貶值，投資者以及普通居民必然通過投資或購買房地產來應對，其結果是房價上漲，而當貨幣供應大幅縮小時，支撐房價的基礎不存在，投資房地產的機會成本也會增加，市場流動性減弱，投資者或普通居民傾向于持有現金資產，而不選擇購買房地產，其結果是房價下跌。

3、房地產調控的關鍵是控制好貨幣供應。根據中國央行公布的數據，2013年10月末，廣義貨幣(M2)余額107．02萬億元人民幣，同比增長14．3％。在貨幣供應充裕的情況下，人們對房價依然保持看漲預期，以信貸資金為主的資金自然會源源不斷地流入房地產市場。根據中國國家統計局公布的數據，2013年1月—11月，全國房地產開發投資的比重為68．6％。上述數據表明，民間房地產投資熱情依然高漲，到 2013年11月依然有大規模資金流入房地產業，而且房地產調控的關鍵是控制好貨幣供應以及貨幣流向。貨幣政策應成為房地產調控的核心。一方面控制好貨幣總量和貨幣投放節奏，另一方面控制好貨幣流向，同時重點輔之以稅收政策。（

第五篇：中國房地產發展趨勢解析

2016年中國房地產發展趨勢解析

2016年兩會熱議話題房地產行業，牽連著全國人民的心，一線城市瘋狂房價爆發性增長令不少百姓望而遠之。然而，房地產是獲利最豐厚的產業，也有不少市民買房的熱情沸沸揚揚。當前，中央調控房地產政策信號釋放，2016兩會房地產政策孕育而生。智庫專家指出，房地產的調整是中國經濟結構調整不可規避的事實，實體經濟的衰退對國家的發展是致命性的。國家良性發展的調整應實現五點：以實體經濟為支柱，以市場經濟為主導，以科技發展為目標，以內需拉動為策略，以教育創新為基礎。智庫認為衡量房地產業發展的晴雨表有以下十個要素：1.稅收體制、2.財政制度、3.土地政策、4.官僚升遷制度、5.社會保障體系、6.貨幣體制、7.舊城改造、8.城鎮化進程、9.民間資金投資渠道不暢、10.房地產不可消失。我們對房地產行業現狀以及未來發展進行深入探討，總結未來中國房地產業總的發展趨向是：1.合理布局，即單一區域的房產開發將向多個區域發展；2.集約高效，即房地產項目的開發周期將縮短；3.綠色低碳，即建筑物將采用更多符合國際化標準的綠色環保建材；4.城鄉統籌，即城市和鄉鎮的發展將會進行統籌規劃；5.從基本需求向精細化需求發展；6.從單一開發向復合開發發展；7.從追求銷售到持有物業和銷售相結合的方向發展；8.從粗放開發到精細化開發發展；9.從專注建筑到贏得品牌的方向發展；10.從單打獨斗到聯合共贏的方向發展。近日，智庫中金率先發布了對2016年及以后的中國房地產市場趨勢預測報告。報告對全國主要城市房地產銷售價格、銷售量均進行了預測，認為：2016年中國房地產市場將整體較為平淡，分化的走勢還將繼續；改善型住房和存量房交易將成為市場爭奪的主要對象。

一、2016年上半年樓市整體較樂觀

第一，人口結構分析，剛需減少，但改善性需求發展強勁，從而彌補了剛需的下降；第二，國家政策支持力度會越來越大；第三，中國城市群格局會越來越清晰，如果房企布局合理，依舊會取得理想的銷售業績。

從目前來看，樓市政策達到了歷史最大寬松度，供求關系相對健康，成交量會在今年年底或明年上半年達到高點。二、一二線城市：預計銷量將持平，而銷售均價將上漲10%.智庫預測，2016年一、二線城市房地產銷售均價將上漲10%，而銷量將持平，主要由于：1)供應有限將推升銷售均價，同時導致銷量受限；2)貨幣政策寬松將抵消宏觀經濟放緩的負面影響，刺激銷售均價和銷量；3)土地成本較高的新增供應入市將結構性推升銷售均價。

1、庫存水平下降和新增供應減少會推升銷售均價

一線和二線城市的庫存去化周期已經分別下降50%和25%至7個月和13個月，分別處于偏低和健康水平。隨著新增供應下降，未來庫存去化周期很可能會進一步縮短，考慮到：2014年土地購置面積下降27%，今年前9個月繼續下滑5%。庫存水平的下降將支撐銷售均價向上，而總可售資源的減少將令銷量受限。

2、貨幣政策的顯著寬松將抵消宏觀經濟放緩的影響，刺激銷售均價上漲，并支持銷量

未來貨幣政策還將進一步放松(預計2016年降息25個基點，下調存款準備金率600個基點)，從而支持一二線城市的銷售均價持續上漲。雖然宏觀經濟放緩可能降低需求，但在一二線城市流動性效應將抵消該影響而有余。

3、土地成本較高的新增供應入市將推高銷售均價 一、二線城市的平均土地成本已經大幅上升。新項目普遍會瞄準高端市場，制定較高的價格以彌補土地成本的大幅上升，從而推動銷售均價結構性上漲。三、四線城市的房地產市場面臨著高庫存和弱需求，尤其當前宏觀經濟低迷，我們預計2016年的三、四線城市房地產銷量將下降10%，銷售均價將下跌5%以上。

三、哪些城市有可能表現更好

第一，深圳、蘇州、南京、合肥、南昌、杭州、上海、北京和廣州最有可能表現更好。這九個城市的庫存去化周期將下降到10個月以下。

第二，中心城市的情況比其他一、二線城市要好。從長期來看，由于中心城市的集聚效應推動了經濟的升級和人口的流入，為房地產需求和價格提供了持續的支持，中心城市的房地產需求通常比較穩健。所指的中心城市位于高鐵網絡的連接點上，并且是大都市區的經濟中心，包括北京、天津、石家莊、上海、杭州、南京、深圳、廣州、成都、重慶、廈門、鄭州、武漢和長沙。

第三，大都市區的三線城市較普遍低迷的三四線市場更看好。傳統大都市區(環渤海、長三角和珠三角)的三線人口流入最為強勁。中心城市的衛星城市人口流入較強。各大都市區人口流入最多的城市均是該地區中心城市的衛星城。在三線城市中，看好作為衛星城市的東莞、佛山、惠州、蘇州、保定和廊坊。

四、不同城市、不同區域之間的分化將加劇

優秀資源都會往一線城市及周邊城市聚集，城市之間及城市內部分化加劇，一線城市已經郊區化，現在進入郊區城市化的階段，二線城市正處于郊區化的過程，大量人口正在往郊區遷移。未來也會走一線城市路，從城市郊區化到郊區城市化。

五、2016年依然會地王頻出

2016年依然會地王頻出，市場集中度會進一步提高，今年開始，房企融資越來越輕松，典型的就是公司債，各大房企都不差錢，2015年的土地市場非常火爆，2016年也會維持這樣的格局。

六、改善性住房需求份額持續增加

2016年一、二線城市改善性住房需求有望表現強勁。首先，現有的住房普遍戶型較小，20%左右的住房質量很差。其次，二孩政策的全面放開。第三，與改善型住房需求相比，其他的兩類住房需求(首次置業需求和投資性需求)正趨于弱勢。

從2015年成交結構來看，改善性需求已經在釋放，2016、2017年會保持比較好的一個成交規模。從2014年改善型需求成交已經超過剛需，2016年改善性需求成交比例將進一步提高。七、一線城市房價在短暫回穩后繼續上升

如果沒有特殊政策出臺。明年年初一線城市房價企穩，深圳等今年上漲過多的城市，可能有10—15%的短暫回調，但之后，仍將繼續上升。

一線城市的房價，并非單純由供求關系決定的，其更深層次的原因在于資源的非常聚集。優勢資源聚集在一線，造成了人群的非常聚集。不管貨幣貶值升值，樓市的總價值不變，大量資金一有機會就涌入樓市。

2015年，深圳等地的房價漲的太兇，這種上漲是不可持續的。但決定房價的購房者心理預期被廣泛調高。一旦人們覺得房子值這個價格，它就可以賣出相應的價格。

2016年年初，一線城市房價在沒有新政策出臺的情況下會企穩，部分區域會有10—15%的回調，但隨后仍將一路往上。

八、品牌房企擴大在二線城市份額，部分本地房企退出

2016年品牌房企將擴大在二線城市份額，部分本地房企退出。內地一些二線城市、省會城市之所以去化很難很慢，并非是本地沒有剛需。

1、因為許多地方政府執法不嚴，小產權房遍地開花，“五證”不全就開始出售更是成了普遍現象，于是守規矩的房企反而不好活，許多剛需住進了小產權房；

2、許多落馬貪官之前以權謀私，許多本地房企以低價獲得土地，與外來房企不公平競爭。以至于很多全國性的房企進入一個地方，往往需要和當地房企合資成立新企業，才能占有一席之地。2014、2015，中央反腐給力，許多貪官落馬，官場風氣一變：

1、A許多本地房企所依仗的“關系優勢”不復存在。

2、許多地方房企老板因為牽涉進腐敗窩案而被捕，剩余的開發商產品設計能力不足、成本控制也不夠好，無力和外來房企競爭。二線城市不是沒有需求，而是需求有限，這些有限的需求將去向最好的性價比的產品。因此，2016年，在許多二線城市、省會城市，本地房企將逐步退出，全國性品牌房企在當地市場所占份額將進一步擴大。

九、現有“剛需”房大量“死亡”，新型好產品反熱銷

明年三四線城市剛需房大量死掉，新型好產品反而一定不用擔心去庫存。許多人說起三四線城市，就說“去化難”。實際上一個數字根本不足以說明全部的情況。三四線城市，目前的所謂“存量產品”，量是非常大，但許多質量都不高，設計很差，好多都是幾年前就蓋起來的。

產品差，核心在于思路，說白了，就是這些開發商把三四線的消費者當成啥好東西都沒有見過的人，隨便搞個房子就想賺錢。舍不得前期多花設計費用，也舍不得用好材料，還舍不得精雕細琢花工夫。

三四線城市的消費者并不需要這樣的產品，因為：

1、三四線城市許多就是本地人，家里好歹都有套房，并沒有到不買就沒得住的程度。

2、三四線城市的消費者每天也上網看電視，看美劇韓劇，對房屋產品的欣賞水平是很高的，一些經常外出旅游的要求就更高。

3、三四線城市房子許多本身就比較大，100平左右的房子很正常，所以買房者要“改善”的時候，許多時候并非是從面積角度出發的，也就是說他們想要的不是更大的房子而是更好的房子。

因此，三四線城市許多所謂“剛需”樓盤去化難一點都不奇怪。因為許多人需要的是更優秀的“改善”產品，而存量房本身就不是這樣的產品。

因此，2016年，大量“存量”房將繼續去化難，而一些用心的好房子，將賣得不錯。如果有好的開發商敢于開發“新產品”，必然帶來“新需求”，實現暢銷。