第一篇：淺析我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管

淺析我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管

隨著我國房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲，樓市持續(xù)升溫，很多人都在驚呼： 中國樓市怎么了，房?jī)r(jià)還要漲多少？面對(duì)這一極其復(fù)雜的問題，需要依靠政府宏觀政策管理予以規(guī)范和控制。本文從分析中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期宏觀趨勢(shì)入手，闡述了中國房地產(chǎn)市場(chǎng)中政府管理職能作用。

近年來，隨著我國房地產(chǎn)價(jià)格的不斷上升和房地產(chǎn)開發(fā)投資速度的居高不下，使我國房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了市場(chǎng)化改革后的空前繁榮，表明房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成長(zhǎng)為帶動(dòng)我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，其快速發(fā)展有力的推動(dòng)了整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。然而房地產(chǎn)業(yè)的繁榮也使我國宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了過熱的勢(shì)頭，也給經(jīng)濟(jì)安全帶來一定的隱患，這一極其復(fù)雜的問題，既有供求基本方面的原因，也有成本壓力原因，同時(shí)還有各房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)方的相互博弈的原因。這種種的問題，需要依靠政府宏觀政策管理予以規(guī)范和控制。因此，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控已經(jīng)成為政府宏觀調(diào)控的重要內(nèi)容之一。

一、中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期宏觀趨勢(shì)

房地產(chǎn)業(yè)迅猛的發(fā)展，已經(jīng)成為了我國重要的支柱產(chǎn)業(yè)。這些年來，雖然我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)幾經(jīng)反復(fù)，但從長(zhǎng)期來看，仍然處于一個(gè)高速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，呈現(xiàn)明顯的供小于求格局，房?jī)r(jià)的長(zhǎng)期上漲趨勢(shì)明顯。從相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間看，這一趨勢(shì)不會(huì)有根本性的轉(zhuǎn)變，主要原因如下：

1．我國居民對(duì)房地產(chǎn)的消費(fèi)能力日益增強(qiáng)。改革開放以來，隨著我國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速增長(zhǎng)，我國城鎮(zhèn)居民消費(fèi)增長(zhǎng)很快，這不僅是我國改革開

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發(fā)的碩果，也是我國經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)重要的拉動(dòng)力之一。從中長(zhǎng)期展望，只要我國的經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)趨勢(shì)沒有大的變化，我國房地產(chǎn)的消費(fèi)需求和市場(chǎng)容量就將繼續(xù)增加。

2．我國居民對(duì)住房的需求量日益擴(kuò)大，導(dǎo)致房?jī)r(jià)長(zhǎng)期呈上漲趨勢(shì)。中國每年凈增人口大約1 200萬，每年結(jié)婚人數(shù)大約960萬對(duì)，每年農(nóng)村到城市從工經(jīng)商的人口7000萬左右。城市化趨勢(shì)日益明顯，改革開放三十年以來城市化率共提高了20個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到46％。照此速度，到2020年我國城市化率將達(dá)到6O％左右，這大大加劇了城市房地產(chǎn)市場(chǎng)緊張的局面。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，各行各業(yè)都需要經(jīng)營(yíng)性和生產(chǎn)性用房用地以及相應(yīng)的配套設(shè)施，還有如城市新增體育場(chǎng)、會(huì)展中心，新建和拓寬道路等等。現(xiàn)有住房人群還有相當(dāng)大的改善住房的需求。目前國內(nèi)人均住房建筑面積為20平方米，達(dá)到35平方米才算得上較為寬敞、舒適的標(biāo)準(zhǔn)。我國城市家庭人口平均為3.12人，三口之家的居住空間以不小于100平方米較為合理。然而，要達(dá)到這個(gè)小康住房標(biāo)準(zhǔn)，至少要花40年到50年的時(shí)間。

3.房地產(chǎn)的成本日益增加，在一定程度上推高了房?jī)r(jià)。自從我國取消福利分房以后，尤其是土地市場(chǎng)實(shí)行招拍掛制度后，住房成本中的土地成本越來越高，各地不斷刷新的地王記錄都早已是見怪不怪了。同時(shí)住房的建工成本也在不斷提高，一方面緣于為滿足人們對(duì)住房條件和環(huán)境的不斷提高而增加的諸如設(shè)計(jì)、裝飾、配套等方面的成本；另一方面，也是緣于不斷上漲的原材料、運(yùn)輸和人工等方面的成本。另外房地產(chǎn)開發(fā)商的各種類型的銷售費(fèi)用也在不斷提高，以保證其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目能夠順利拿地、拆遷、上市火爆銷售。

4．大量的居民存款和游資的存在，也給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來了巨大壓力。截至2009年，我國城鄉(xiāng)居民存款余額達(dá)到26萬億左右。這些錢都需要一個(gè)穩(wěn)定的投資渠道，目前我國的投資渠道主要就是股市、樓市，而其他諸如黃金、外匯、藝術(shù)品等投資渠道則相對(duì)較窄，專業(yè)水平要求也較高，而在我國目前，在投資股市的整體風(fēng)險(xiǎn)大于收益的情況下，投資房地產(chǎn)業(yè)就成為了相對(duì)更優(yōu)的選擇了。

5．我國政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策目標(biāo)是建立一個(gè)平穩(wěn)健康發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)。房地產(chǎn)業(yè)作為我國的支柱性產(chǎn)業(yè)每年都會(huì)帶動(dòng)GDP增長(zhǎng)2—3個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能直接或間接的帶動(dòng)建材行業(yè)、建筑行業(yè)、裝飾行業(yè)、家具行業(yè)、電器行業(yè)等上下游近50多個(gè)行業(yè)的發(fā)展，這些行業(yè)的發(fā)展還帶來了大量的就業(yè)崗位，其發(fā)展經(jīng)濟(jì)的作用在我國目前還沒有哪個(gè)行業(yè)能夠取代。

綜上，從長(zhǎng)期來看，在我國經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)，沒有特別大意外的情況下，我國房地產(chǎn)業(yè)的新增消費(fèi)需求、改善型需求、投資需求和投機(jī)需求幾方面的需求總量將遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于我國有限的房地產(chǎn)供應(yīng)總量，這將使得我國房地產(chǎn)業(yè)在中長(zhǎng)期內(nèi)仍然是具有可持續(xù)的上升發(fā)展空間的。

二、中國房地產(chǎn)市場(chǎng)中政府管理分析

經(jīng)過上述分析，我們了解到了作為大宗不動(dòng)產(chǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體宏觀趨勢(shì)是長(zhǎng)期向上的，這種趨勢(shì)既體現(xiàn)在市場(chǎng)規(guī)模上的不斷擴(kuò)大，同時(shí)也會(huì)體現(xiàn)在價(jià)格上的長(zhǎng)期看漲。但同時(shí)也直接導(dǎo)致了諸多市場(chǎng)問題，如建設(shè)用地增長(zhǎng)過快，地價(jià)房?jī)r(jià)均出現(xiàn)非理性上漲，市場(chǎng)投機(jī)氣氛濃重，房屋空

臵率持續(xù)增長(zhǎng)等；同時(shí)還間接帶來了一系列社會(huì)民生問題，如各種各樣的拆遷糾紛，老百姓的“蝸居”現(xiàn)象，“房奴”們的沉重生活負(fù)擔(dān)等等，這種種的問題，需要依靠政府宏觀政策管理予以規(guī)范和控制。中央政府作為決策者，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展起著決定性的作用；地方政府作為管理者，起著監(jiān)管規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用。

1．地方政府在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中有著重要作用，在房地產(chǎn)市場(chǎng)中起到管理者的作用。一方面，城市的規(guī)劃布局、土地供給、房地產(chǎn)政策優(yōu)惠、交易成本及輿論導(dǎo)向都掌控在地方政府手中，另一方面，地方政府還直接監(jiān)管著房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)行。我國房地產(chǎn)業(yè)與地方GDP增長(zhǎng)、地方財(cái)政收入及政府官員的政績(jī)密切相關(guān)，是各地方政府都要重點(diǎn)關(guān)注的市場(chǎng)。一個(gè)地方房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展能夠直接帶動(dòng)地方GDP的有效增長(zhǎng)，GDP的有效增長(zhǎng)又直接關(guān)系到政府官員的政績(jī)考核。房地產(chǎn)行業(yè)還具有顯著的地方政府行政壟斷行為，在土地所有權(quán)上，我國的土地是屬于國家所有的，房地產(chǎn)開發(fā)商通過招拍掛等方式獲得土地的使用權(quán)，向國家繳納土地出讓金，這其中，土地出讓金的70％歸地方政府所有。土地出讓金的收入和各種房地產(chǎn)市場(chǎng)交易稅費(fèi)是許多地方政府主要的收入來源，許多地方甚至超過了50％，這種“土地財(cái)政”導(dǎo)致地方政府嚴(yán)重的依賴地方房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。同時(shí)，地方政府之間也會(huì)在發(fā)展經(jīng)濟(jì)之間進(jìn)行博弈，因此，在發(fā)展本地經(jīng)濟(jì)的這種利益驅(qū)動(dòng)下，各個(gè)地方政府都會(huì)或明或暗地助推房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。加之地方政府尤其是地方官員的政績(jī)至上觀念，使得這一現(xiàn)象尤為嚴(yán)重。此外，從地方政府官員個(gè)人來說，由于他們占據(jù)著信息優(yōu)勢(shì)和資源優(yōu)勢(shì)，絕大多數(shù)人及其親友都購買了許多房產(chǎn)，站在他們自身經(jīng)濟(jì)利益的角度，要想讓

他們抑制房?jī)r(jià)，實(shí)在有點(diǎn)難。具體體現(xiàn)在以下三個(gè)方面：首先，控制土地供給，通過土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓等方式抬高土地價(jià)格，從基礎(chǔ)上推高房?jī)r(jià)；其次，大搞城市拆迂改造，創(chuàng)造房地產(chǎn)剛性需求，加大供需缺口，拉高房?jī)r(jià)，有時(shí)還會(huì)出現(xiàn)一些不合理的形象工程，既提高了政績(jī)，又減少了房地產(chǎn)市場(chǎng)的土地供給；再次，對(duì)國家一些旨在增加房屋供給、抑制房?jī)r(jià)的政策措施陽奉陰違、拖拖拉拉，如經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè)緩慢等，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的囤地囤房行為睜一只眼閉一只眼。在地方經(jīng)濟(jì)利益面前，地方政府成了房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展的助推器，而忽視了其本身應(yīng)有的監(jiān)管和調(diào)控職能。

2．中央政府是房地產(chǎn)市場(chǎng)中的政策制定者，在通盤考慮我國整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活水平提高的前提下，制定房地產(chǎn)市場(chǎng)的各項(xiàng)相關(guān)政策。中央政府制定的影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策主要有：首先實(shí)行寬松或緊縮的貨幣政策，來調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金量，從而達(dá)到調(diào)控供求的目的，具體如調(diào)整存款準(zhǔn)備金率、調(diào)整貸款利率、對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行信用控制、對(duì)金融企業(yè)進(jìn)行窗口指導(dǎo)等等。其次實(shí)行寬松或緊縮的財(cái)政政策，來影響房地產(chǎn)市場(chǎng)，最直接的就是稅收政策，直接影響市場(chǎng)買賣雙方的成本，對(duì)于地方政府的公共工程也會(huì)影響當(dāng)?shù)氐耐恋毓?yīng)和周邊的房地產(chǎn)價(jià)格變化，對(duì)某些地方政府的轉(zhuǎn)移支付及代發(fā)地方債都可以幫助地方政府獲得更多的房地產(chǎn)開發(fā)資金等。再次制定房地產(chǎn)供給政策，如明確商品房和保障房的供給規(guī)劃，來控制房地產(chǎn)供應(yīng)量。最后強(qiáng)化地方政府職責(zé)，制定規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的政策法規(guī)，加強(qiáng)市場(chǎng)的監(jiān)管。如規(guī)定了房開商拿地兩年內(nèi)未開發(fā)的應(yīng)予收回的政策，同時(shí)需要地方政府負(fù)起監(jiān)管職責(zé)等。中央政府作為決策者，在制定房地產(chǎn)政策時(shí)，必須要考慮到對(duì)整體國民經(jīng)濟(jì)的影響，對(duì)百姓提高生活水平的影響，對(duì)于整個(gè)社會(huì)持續(xù)協(xié)調(diào)穩(wěn)定發(fā)展的影響，而其他的參與方則不具備這種對(duì)宏觀利益的考慮，只是微觀的考慮各自的利益而已。我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)作為一個(gè)政策主導(dǎo)的市場(chǎng)，中央政府的決策決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向，因此必須慎重，像2008年到2009年的兩種截然相反的房地產(chǎn)政策，所引起的市場(chǎng)的劇烈波動(dòng)希望以后可以盡量避免。房地產(chǎn)業(yè)作為我國的支柱性產(chǎn)業(yè)，中央政府不可能對(duì)其進(jìn)行過度打壓，而只可能對(duì)其進(jìn)行規(guī)范，使其能夠穩(wěn)定健康的發(fā)展，為發(fā)展國民經(jīng)濟(jì)、改善人民生活水平作出其應(yīng)有的貢獻(xiàn)。

三、結(jié)束語

政府是社會(huì)總體利益的代表，以實(shí)現(xiàn)全社會(huì)資源的最優(yōu)配臵和維護(hù)經(jīng)濟(jì)社會(huì)健康發(fā)展為目標(biāo)，不能成為房地產(chǎn)商協(xié)同行為中利益相關(guān)者的一員，進(jìn)一步的政策調(diào)控要更加直接地作用于房地產(chǎn)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)和企業(yè)行為，更加直接地針對(duì)產(chǎn)業(yè)中的結(jié)構(gòu)特點(diǎn)，打破區(qū)位范圍內(nèi)的價(jià)格協(xié)同，催化區(qū)位范圍內(nèi)的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。只有這樣才能保證增加投入的土地和資金要素不再成為企業(yè)協(xié)同獲得超額利潤(rùn)的籌碼，才能對(duì)抑制房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)產(chǎn)生明顯的政策效果，最終實(shí)現(xiàn)利益的合理分配，保證社會(huì)的和諧發(fā)展。

第二篇：深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管辦法

《深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管辦法》

自2010年9月1日起施行。

第一條 第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)、經(jīng)紀(jì)和估價(jià)活動(dòng)及相應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理行為。

第三條 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)、經(jīng)紀(jì)和估價(jià)，應(yīng)當(dāng)遵循合法、平等、公平、自愿、誠實(shí)信用的原則。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)和估價(jià)機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員的合法權(quán)益受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得非法干預(yù)其業(yè)務(wù)活動(dòng)和結(jié)果。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)和估價(jià)機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)妥善保管在業(yè)務(wù)活動(dòng)中獲悉的交易當(dāng)事人的資料，保守當(dāng)事人的個(gè)人隱私和商業(yè)秘密，不得違法利用其所獲取的信息。

第四條 市政府房地產(chǎn)主管部門（以下簡(jiǎn)稱主管部門）依法對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行指導(dǎo)、檢查、監(jiān)督和管理。

發(fā)展改革、工商、價(jià)格、建設(shè)、稅務(wù)、勞動(dòng)、國有資產(chǎn)管理、銀行監(jiān)管等部門依據(jù)各自職責(zé)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)行為進(jìn)行監(jiān)管。

第五條 主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管的要求，建立房地產(chǎn)信息系統(tǒng)，作為房地產(chǎn)交易、管理的操作平臺(tái)和有關(guān)房地產(chǎn)交易、管理信息的發(fā)布平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)監(jiān)控。除依法公開的信息外，使用房地產(chǎn)信息系統(tǒng)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行數(shù)字認(rèn)證，以獲取相應(yīng)的操作權(quán)限。信息系統(tǒng)的管理和使用辦法由主管部門另行制定。

第六條 鼓勵(lì)和引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)和估價(jià)機(jī)構(gòu)成立和完善相關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)組織。房地產(chǎn)行業(yè)組織在主管部門的指導(dǎo)下，依照法律、法規(guī)、規(guī)章和行業(yè)組織章程，實(shí)行房地產(chǎn)行業(yè)自律管理。

房地產(chǎn)行業(yè)組織應(yīng)當(dāng)積極組織房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)和估價(jià)機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)和繼續(xù)教育。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)和估價(jià)機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)按時(shí)參加業(yè)務(wù)培訓(xùn)和繼續(xù)教育，不斷提高業(yè)務(wù)素質(zhì)和從業(yè)水平。第二章 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)

第七條 從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書。禁止未取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書的任何單位和個(gè)人從事房地產(chǎn)開發(fā)，禁止任何單位和個(gè)人違反國家土地管理法律法規(guī)擅自在未依法取得建設(shè)用地使用權(quán)的土地上進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。禁止銷售前款規(guī)定的違法開發(fā)建設(shè)的建筑物，禁止任何單位和個(gè)人為其銷售行為提供法律見證、經(jīng)紀(jì)、公證、貸款等服務(wù)和便利。

第八條 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在申報(bào)立項(xiàng)時(shí)，按照國家有關(guān)規(guī)定建立項(xiàng)目資本金，在商業(yè)銀行設(shè)立專戶存儲(chǔ)，專項(xiàng)用于項(xiàng)目建設(shè)。商業(yè)銀行辦理項(xiàng)目資本金存儲(chǔ)手續(xù)后，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出具項(xiàng)目資本金存儲(chǔ)證明。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)資金包括項(xiàng)目資本金，項(xiàng)目資本金不符合國家有關(guān)規(guī)定的，發(fā)展改革部門不予核準(zhǔn)立項(xiàng)，建設(shè)部門不予頒發(fā)施工許可證。

第九條 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目申請(qǐng)預(yù)售前，項(xiàng)目資本金賬戶余額應(yīng)當(dāng)不低于項(xiàng)目資本金10%，并在項(xiàng)目取得規(guī)劃驗(yàn)收合格憑證后，方可提取使用。在符合提取使用條件前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得以任何方式將前款規(guī)定的項(xiàng)目資本金挪作他用，商業(yè)銀行不得撥付。

商業(yè)銀行出具不實(shí)資本金存儲(chǔ)證明或者不按本條規(guī)定撥付資金的，銀行監(jiān)管部門應(yīng)當(dāng)依法處理并在征信記錄中作不良行為記錄。

第十條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在簽訂建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同后10日內(nèi)，建立房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)和經(jīng)營(yíng)過程中的主要事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)中予以記載并及時(shí)更新。

第十一條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房之前，應(yīng)當(dāng)合理確定銷售價(jià)格，并報(bào)價(jià)格監(jiān)督執(zhí)法部門備案。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)備案的銷售價(jià)格，明碼標(biāo)價(jià)銷售商品房。確需調(diào)整銷售價(jià)格且調(diào)整幅度超出備案價(jià)格15%的，應(yīng)當(dāng)在調(diào)整價(jià)格前辦理備案變更。

價(jià)格綜合管理部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同相關(guān)部門制定并公布房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)格行為規(guī)則，引導(dǎo)、規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法自主定價(jià)。

第十二條 商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）已付清地價(jià)款，并取得房地產(chǎn)權(quán)利證書；

（二）取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證；

（三）七層以下（含本數(shù)）的商品房項(xiàng)目已封頂，七層以上的商品房項(xiàng)目已完成地面以上三分之二層數(shù)；

（四）確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；

（五）預(yù)售商品房項(xiàng)目及其土地使用權(quán)未設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利且未被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)查封、扣押；

（六）項(xiàng)目資本金賬戶余額不低于項(xiàng)目資本金10%；

（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在依法取得商品房預(yù)售許可證前，不得直接出售或者以內(nèi)部認(rèn)購、內(nèi)部認(rèn)籌等方式變相出售商品房。

第十三條 取得預(yù)售許可證后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)通過房地產(chǎn)信息系統(tǒng)一次公示全部預(yù)售商品房、預(yù)售時(shí)間、預(yù)售地點(diǎn)、預(yù)售方式及預(yù)售價(jià)格，不得以內(nèi)部認(rèn)購、內(nèi)部認(rèn)籌等方式進(jìn)行非公開預(yù)售。

第十四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房，應(yīng)當(dāng)將下列材料在營(yíng)業(yè)場(chǎng)所公示：

（一）購房指引；

（二）營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書；

（三）建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證；

（四）采取預(yù)售的，應(yīng)當(dāng)公示商品房預(yù)售許可證；

（五）建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同書；

（六）商品房買賣合同示范文本及附件；

（七）商品房項(xiàng)目總平面圖和測(cè)繪報(bào)告；

（八）商品房能源消耗指標(biāo)、節(jié)能措施和保護(hù)要求、保溫工程保修期；

（九）商品房銷售控制表；

（十）業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約；

（十一）前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)服務(wù)合同；

（十二）法律、法規(guī)、規(guī)章和主管部門要求公示的其他材料。

第十五條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)為購房人查詢與所購商品房有關(guān)城市規(guī)劃、公共配套設(shè)施、開發(fā)進(jìn)度等信息提供便利。

第十六條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)通過房地產(chǎn)信息系統(tǒng)使用主管部門提供的商品房認(rèn)購書和商品房買賣合同示范文本。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房人經(jīng)協(xié)商一致，可以依法對(duì)示范文本的條款進(jìn)行變更或者增減條款，但不得違反法律、法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定以及建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的約定。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同簽訂之日起10日內(nèi)，將簽訂的合同通過房地產(chǎn)信息系統(tǒng)報(bào)主管部門備案。第十七條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售廣告、售樓書、樣板房等就商品房及相關(guān)設(shè)施的說明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立和價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為商品房買賣合同的內(nèi)容。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)樣板房的裝修裝飾材料及其價(jià)格、規(guī)格等信息以書面形式詳細(xì)說明，并逐項(xiàng)列明是否與銷售商品房一致，置于樣板房入口等顯要位置。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未提供樣板房說明，樣板房即為具體確定的商品房及相關(guān)設(shè)施的說明和允諾；樣板房說明未予說明、明確的項(xiàng)目，該樣板房項(xiàng)目即為具體確定的商品房及相關(guān)設(shè)施的說明和允諾。

第十八條 在商品房預(yù)售項(xiàng)目竣工前，商品房預(yù)售款必須專項(xiàng)用于購買該預(yù)售項(xiàng)目建設(shè)必需的建筑材料、設(shè)備和支付項(xiàng)目建設(shè)的施工進(jìn)度款（含工資及社會(huì)保險(xiǎn)）及法定稅費(fèi)、行政罰款，不得挪作他用。

第十九條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用預(yù)售款繳納法定稅費(fèi)、行政罰款的，應(yīng)當(dāng)憑法定稅費(fèi)計(jì)稅依據(jù)、憑證或者行政處罰決定書向商業(yè)銀行申請(qǐng)?zhí)崛∈褂茫皇褂妙A(yù)售款支付工程進(jìn)度款（含工資及社會(huì)保險(xiǎn)）或者建設(shè)材料、設(shè)備款項(xiàng)的，應(yīng)當(dāng)憑經(jīng)監(jiān)理企業(yè)和施工企業(yè)共同確認(rèn)的施工計(jì)劃、施工進(jìn)度說明、施工企業(yè)或者材料設(shè)備供應(yīng)企業(yè)收款賬號(hào)向商業(yè)銀行申請(qǐng)?zhí)崛∈褂茫铐?xiàng)直接支付至施工企業(yè)或者材料設(shè)備供應(yīng)企業(yè)。商業(yè)銀行收到預(yù)售款撥付請(qǐng)求后，可以就工程進(jìn)度進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)。經(jīng)查驗(yàn)認(rèn)為申請(qǐng)使用款項(xiàng)與進(jìn)度明顯不符的，商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)拒絕撥付。商業(yè)銀行不按本辦法第十八條、第十九條規(guī)定撥付預(yù)售款的，銀行監(jiān)管部門應(yīng)當(dāng)依法處理并在征信記錄中作不良行為記錄。

第二十條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將預(yù)售款申請(qǐng)使用和撥付情況如實(shí)即時(shí)載入項(xiàng)目手冊(cè)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后及時(shí)辦理工程結(jié)算手續(xù)，向施工企業(yè)支付工程結(jié)算款。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在工程款（含質(zhì)量保修金）全部依約支付完畢后方可在開戶商業(yè)銀行辦理預(yù)售款專用賬戶注銷手續(xù)。

第二十一條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代理銷售商品房，應(yīng)當(dāng)在其發(fā)布的商品房銷售廣告中同時(shí)載明受托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的名稱和備案編號(hào)。

第二十二條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)怠于開發(fā)建設(shè)造成土地閑置的，主管部門應(yīng)當(dāng)依法進(jìn)行處置，并納入誠信檔案。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按閑置土地處置方案要求將相關(guān)處置責(zé)任履行完畢前，主管部門應(yīng)當(dāng)在土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌等公開出讓條件中禁止該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其控股股東參與競(jìng)買。第二十三條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)銷售活動(dòng)中，不得有下列損害購房人權(quán)益的行為：

（一）在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷售給他人；

（二）訂立虛假合同；

（三）違反價(jià)格備案制度出售商品房；

（四）在取得商品房預(yù)售許可證前，與購房人簽訂商品房認(rèn)購書，或者以意向金、誠意金及其他形式收取購房人的押金、定金或者購房款；

（五）違背購房人的意愿，搭售其他商品，強(qiáng)制或者變相強(qiáng)制服務(wù)并收取費(fèi)用，或者附加購房人提供資金證明等其他不合理的條件；

（六）法律、法規(guī)、規(guī)章禁止的其他行為。

第二十四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，不得有下列價(jià)格違法行為：

（一）以協(xié)議、決定或者其他協(xié)同行為相互串通，統(tǒng)一確定、維持、變更價(jià)格；

（二）通過囤積截留房源、捂盤惜售等方式限制銷售數(shù)量，操縱價(jià)格；

（三）捏造、散布漲價(jià)或者房源斷缺等信息，哄抬價(jià)格，引發(fā)市場(chǎng)恐慌，推動(dòng)商品房?jī)r(jià)格過高上漲；

（四）在提供相同等級(jí)、相同質(zhì)量的商品房時(shí)，無正當(dāng)理由，對(duì)不同的交易相對(duì)人實(shí)行不同的銷售價(jià)格；

（五）法律、法規(guī)、規(guī)章禁止的其他價(jià)格違法行為。

第二十五條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，不得有下列不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為：

（一）擅自使用他人的企業(yè)或者項(xiàng)目名稱以及代表其名稱的標(biāo)志、圖形、代號(hào)，使人誤認(rèn)為是他人的商品房或者經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；

（二）偽造或者冒用認(rèn)證標(biāo)志、名優(yōu)標(biāo)志等質(zhì)量標(biāo)志，對(duì)商品房質(zhì)量作引人誤解的虛假表示；

（三）以銷售商品房為目的，利用財(cái)物或者其他手段對(duì)項(xiàng)目建設(shè)、通訊、質(zhì)檢、供水、供電等企業(yè)、事業(yè)單位以及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、估價(jià)等中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行賄賂；

（四）以不正當(dāng)手段獲取他人的商業(yè)秘密或者披露、使用、允許他人使用以不當(dāng)手段獲取的商業(yè)秘密；

（五）捏造、散布虛假事實(shí)，損害競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的商業(yè)信譽(yù)、商品聲譽(yù)；

（六）從事法律明文禁止的有獎(jiǎng)銷售行為；

（七）利用廣告或者其他方法，對(duì)商品作引人誤解的虛假宣傳；

（八）法律、法規(guī)、規(guī)章禁止的其他不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為。

第二十六條 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、估價(jià)機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員不得為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)施本辦法第二十三條至第二十五條規(guī)定的行為提供服務(wù)或者便利。第三章 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)

第二十七條 本辦法所稱房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員包括房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人及輔助人員。本辦法所稱房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，是指依照國家規(guī)定考取房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格證書并經(jīng)注冊(cè)的人員。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)設(shè)立的分支機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)以所屬房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的名義對(duì)外開展業(yè)務(wù)。

第二十八條 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)（包括依法設(shè)立的分支機(jī)構(gòu)，下同）在本市開展房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的，應(yīng)當(dāng)在取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照后30日內(nèi)或者本辦法施行后30日內(nèi)持以下材料到主管部門辦理備案：

（一）營(yíng)業(yè)執(zhí)照；

（二）法定代表人或者負(fù)責(zé)人的身份證明；

（三）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的資格證書、勞動(dòng)合同和社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明；

（四）主管部門公布的辦理備案的其他材料。

主管部門應(yīng)當(dāng)在收到前款規(guī)定的備案材料后5個(gè)工作日內(nèi)，為其辦理備案手續(xù)。工商、勞動(dòng)等部門應(yīng)當(dāng)為主管部門核查房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案材料提供便利。

第二十九條 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員執(zhí)業(yè)的，應(yīng)當(dāng)加入房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，并按規(guī)定在主管部門辦理備案（以下稱執(zhí)業(yè)登記）。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)輔助人員應(yīng)當(dāng)熟悉房地產(chǎn)相關(guān)的法律、法規(guī)及有關(guān)行業(yè)管理的規(guī)定，具有一定的房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)，掌握房地產(chǎn)交易程序和實(shí)務(wù)操作技術(shù)及技能，輔助房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人開展業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)當(dāng)對(duì)輔助人員的業(yè)務(wù)行為進(jìn)行指導(dǎo)，對(duì)其輔助的執(zhí)業(yè)行為承擔(dān)責(zé)任。

第三十條 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)按照《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》參加主管部門組織的檢查。檢查不合格的，在按要求整改合格前，不得繼續(xù)從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。

第三十一條 主管部門應(yīng)當(dāng)將在本市開展房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案信息以及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的執(zhí)業(yè)登記信息，通過房地產(chǎn)信息系統(tǒng)向社會(huì)公示。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案信息以及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的執(zhí)業(yè)登記信息發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)自變更之日起30日內(nèi)到主管部門辦理變更手續(xù)。

第三十二條 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在其經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所公示下列信息：

（一）營(yíng)業(yè)執(zhí)照和備案證書；

（二）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員姓名及其執(zhí)業(yè)登記信息；

（三）主管部門發(fā)布的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同示范文本；

（四）行業(yè)組織制定的交易指引；

（五）服務(wù)項(xiàng)目、內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)和流程；

（六）收費(fèi)項(xiàng)目、計(jì)費(fèi)依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)；

（七）信用檔案查詢方式；

（八）投訴方式和途徑；

（九）主管部門要求公示的其他事項(xiàng)。

第三十三條 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)接受委托開展業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)通過房地產(chǎn)信息系統(tǒng)使用主管部門發(fā)布的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同示范文本與委托人簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)由執(zhí)行該經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人簽字，并附有參與該經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員姓名和執(zhí)業(yè)登記信息。

第三十四條 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同前，應(yīng)當(dāng)告知委托人下列事項(xiàng)：

（一）執(zhí)行該業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員姓名、執(zhí)業(yè)登記號(hào)；

（二）應(yīng)當(dāng)由委托人協(xié)助的工作、提供的必要材料和文件；

（三）房地產(chǎn)交易的一般程序；

（四）交易過程中涉及的稅費(fèi)；

（五）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他事項(xiàng)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員在經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中，應(yīng)當(dāng)如實(shí)告知委托人服務(wù)進(jìn)度情況以及與交易有關(guān)的事項(xiàng)。

第三十五條 委托人應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)所必需的材料，并對(duì)所提供材料的真實(shí)性和合法性負(fù)責(zé)。

第三十六條 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)接受委托代理或者提供居間服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)對(duì)房地產(chǎn)權(quán)利的真實(shí)性、委托人的財(cái)產(chǎn)處分權(quán)限進(jìn)行查驗(yàn)。

第三十七條 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)外發(fā)布的房源信息應(yīng)當(dāng)真實(shí)有效，并附有相應(yīng)的信息編碼。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)通過房地產(chǎn)信息系統(tǒng)與當(dāng)事人簽訂書面經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同，取得系統(tǒng)自動(dòng)生成的房源信息編碼。

任何單位和個(gè)人可以憑房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)發(fā)布的房源信息編碼，通過房地產(chǎn)信息系統(tǒng)對(duì)相應(yīng)的房源信息進(jìn)行查驗(yàn)。

第三十八條 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或者從業(yè)人員通過本經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)購買、出售、承租、出租房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)在簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃合同前書面告知交易當(dāng)事人并取得交易當(dāng)事人書面同意。第三十九條 未經(jīng)交易各方當(dāng)事人書面同意，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得代收或者監(jiān)管交易當(dāng)事人支付的交易款項(xiàng)。

經(jīng)交易各方當(dāng)事人書面同意，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可以代收或者監(jiān)管不超過交易價(jià)款總額5%的交易款項(xiàng)。

第四十條 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)發(fā)布廣告，應(yīng)當(dāng)載明其機(jī)構(gòu)名稱和備案編號(hào)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得進(jìn)行虛假廣告宣傳。

第四十一條 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得有下列行為：

（一）聘用或者指派未辦理執(zhí)業(yè)登記的人員以房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員名義或者其他方式從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)；

（二）以其他企業(yè)名義或者允許其他企業(yè)以本企業(yè)名義開展業(yè)務(wù)；

（三）對(duì)交易當(dāng)事人隱瞞真實(shí)的房地產(chǎn)交易價(jià)格等信息，賺取交易差價(jià)；

（四）為法律、法規(guī)、規(guī)章禁止交易的房地產(chǎn)提供代理、居間等經(jīng)紀(jì)服務(wù)；

（五）虛構(gòu)事實(shí)或者隱瞞真相，對(duì)委托人或者其他相關(guān)當(dāng)事人進(jìn)行誤導(dǎo)、欺詐；

（六）強(qiáng)制或者變相強(qiáng)制服務(wù)并收取費(fèi)用等不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為；

（七）為交易當(dāng)事人規(guī)避房地產(chǎn)交易稅費(fèi)或者其他非法目的，就同一房地產(chǎn)簽訂不同交易價(jià)款的不同合同提供便利；

（八）法律、法規(guī)、規(guī)章禁止的其他行為。第四十二條 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員不得有下列行為：

（一）同時(shí)在兩個(gè)或者兩個(gè)以上房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)中執(zhí)業(yè)；

（二）以個(gè)人名義承攬房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)或者收取服務(wù)報(bào)酬；

（三）以他人名義或者允許他人以自己名義從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)；

（四）索取、收受經(jīng)紀(jì)合同約定以外的報(bào)酬或者其他財(cái)物，或者利用工作之便，牟取其他不正當(dāng)利益；

（五）法律、法規(guī)、規(guī)章禁止的其他行為。第四章 房地產(chǎn)（土地）估價(jià)

第四十三條 本辦法所稱房地產(chǎn)（土地）估價(jià)人員包括房地產(chǎn)估價(jià)師、土地估價(jià)師及輔助人員。

本辦法所稱房地產(chǎn)估價(jià)師和土地估價(jià)師，是指依照國家規(guī)定取得房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格證書或者土地估價(jià)師資格證書并經(jīng)注冊(cè)的人員。

符合國家規(guī)定的資質(zhì)等級(jí)要求的房地產(chǎn)（土地）估價(jià)機(jī)構(gòu)可以設(shè)立分支機(jī)構(gòu)，分支機(jī)構(gòu)以所屬房地產(chǎn)（土地）估價(jià)機(jī)構(gòu)的名義對(duì)外開展業(yè)務(wù)。

第四十四條 房地產(chǎn)（土地）估價(jià)機(jī)構(gòu)在本市開展房地產(chǎn)（土地）估價(jià)業(yè)務(wù)的，應(yīng)當(dāng)在取得資質(zhì)證書或者開展估價(jià)業(yè)務(wù)之日起30日內(nèi)持以下材料到主管部門備案：

（一）營(yíng)業(yè)執(zhí)照；

（二）資質(zhì)證書；

（三）房地產(chǎn)（土地）估價(jià)人員的資格證書、注冊(cè)證書、勞動(dòng)合同和社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明；

（四）主管部門公布的辦理備案的其他材料。

主管部門應(yīng)當(dāng)在收到前款規(guī)定的備案材料后5個(gè)工作日內(nèi)，為其辦理備案手續(xù)。

第四十五條 房地產(chǎn)（土地）估價(jià)機(jī)構(gòu)的分支機(jī)構(gòu)在本市開展業(yè)務(wù)的，應(yīng)當(dāng)在開展估價(jià)業(yè)務(wù)之日起30日內(nèi)持下列材料到主管部門備案：

（一）分支機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)執(zhí)照；

（二）所屬房地產(chǎn)（土地）估價(jià)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)證書；

（三）分支機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)（土地）估價(jià)人員的資格證書、注冊(cè)證書、勞動(dòng)合同和社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明；

（四）主管部門公布的辦理備案的其他材料。

主管部門應(yīng)當(dāng)在收到前款規(guī)定的備案材料后5個(gè)工作日內(nèi)，為其辦理分支機(jī)構(gòu)備案手續(xù)。第四十六條 房地產(chǎn)（土地）估價(jià)人員執(zhí)業(yè)的，應(yīng)當(dāng)加入房地產(chǎn)（土地）估價(jià)機(jī)構(gòu)（包括依法設(shè)立的分支機(jī)構(gòu)，下同），并按規(guī)定在主管部門辦理備案（以下稱執(zhí)業(yè)登記）。房地產(chǎn)（土地）估價(jià)輔助人員應(yīng)當(dāng)具有一定的理論知識(shí)和實(shí)務(wù)操作技能。房地產(chǎn)（土地）估價(jià)師應(yīng)當(dāng)對(duì)輔助人員的業(yè)務(wù)行為進(jìn)行指導(dǎo)，對(duì)其輔助的執(zhí)業(yè)行為承擔(dān)責(zé)任。第四十七條 主管部門應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)（土地）估價(jià)機(jī)構(gòu)備案信息以及房地產(chǎn)（土地）估價(jià)人員的執(zhí)業(yè)登記信息，通過房地產(chǎn)信息系統(tǒng)向社會(huì)公示。房地產(chǎn)（土地）估價(jià)機(jī)構(gòu)備案信息以及房地產(chǎn)（土地）估價(jià)人員的執(zhí)業(yè)登記信息發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)自變更之日起30日內(nèi)，到主管部門辦理變更手續(xù)。

第四十八條 房地產(chǎn)（土地）估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在其經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所公示下列信息：

（一）營(yíng)業(yè)執(zhí)照；

（二）資質(zhì)證書；

（三）房地產(chǎn)（土地）估價(jià)人員姓名及其執(zhí)業(yè)登記信息；

（四）主管部門發(fā)布的房地產(chǎn)（土地）估價(jià)委托合同的示范文本；

（五）服務(wù)項(xiàng)目、內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)和流程；

（六）收費(fèi)項(xiàng)目、計(jì)費(fèi)依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)；

（七）信用檔案查詢方式；

（八）投訴方式和途徑；

（九）主管部門要求公示的其他事項(xiàng)。

房地產(chǎn)（土地）估價(jià)機(jī)構(gòu)發(fā)布廣告，應(yīng)當(dāng)載明其機(jī)構(gòu)名稱和備案編號(hào)。

第四十九條 房地產(chǎn)（土地）估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托開展房地產(chǎn)（土地）估價(jià)業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)通過房地產(chǎn)信息系統(tǒng)使用主管部門發(fā)布的房地產(chǎn)（土地）估價(jià)委托合同的示范文本與委托人簽訂書面委托合同。

第五十條 房地產(chǎn)（土地）估價(jià)機(jī)構(gòu)及執(zhí)行房地產(chǎn)（土地）估價(jià)業(yè)務(wù)的估價(jià)人員與委托人或者估價(jià)業(yè)務(wù)相對(duì)人有利害關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)回避。

第五十一條 房地產(chǎn)（土地）估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托開展估價(jià)業(yè)務(wù)的，應(yīng)當(dāng)指派兩名以上執(zhí)業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)師或者土地估價(jià)師。

估價(jià)師應(yīng)當(dāng)對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行實(shí)地查看，做好實(shí)地查看記錄，委托人及相關(guān)當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)協(xié)助。第五十二條 房地產(chǎn)（土地）估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)通過房地產(chǎn)信息系統(tǒng)出具估價(jià)結(jié)果報(bào)告。

估價(jià)報(bào)告應(yīng)當(dāng)由執(zhí)行該項(xiàng)估價(jià)業(yè)務(wù)的估價(jià)師簽字，并加蓋其所在房地產(chǎn)（土地）估價(jià)機(jī)構(gòu)印章。

在估價(jià)報(bào)告上簽字的估價(jià)師應(yīng)當(dāng)對(duì)估價(jià)報(bào)告的真實(shí)性和合法性負(fù)責(zé)。

第五十三條 房地產(chǎn)（土地）估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立估價(jià)報(bào)告內(nèi)部審核、復(fù)核制度。委托人及其他利害關(guān)系人對(duì)估價(jià)報(bào)告有異議的，可以在收到估價(jià)報(bào)告后5日內(nèi)，向出具估價(jià)報(bào)告的估價(jià)機(jī)構(gòu)要求復(fù)核，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在收到復(fù)核要求后5日內(nèi)作出答復(fù)。估價(jià)結(jié)果改變的，應(yīng)當(dāng)重新出具估價(jià)報(bào)告；估價(jià)結(jié)果沒有改變的，應(yīng)當(dāng)作出書面通知并說明理由。

第五十四條 委托人及其他利害關(guān)系人對(duì)復(fù)核結(jié)果仍有異議的，可以向房地產(chǎn)（土地）估價(jià)行業(yè)組織申請(qǐng)組織專家技術(shù)鑒定。行業(yè)組織應(yīng)當(dāng)組織專家進(jìn)行鑒定，鑒定結(jié)論認(rèn)為估價(jià)報(bào)告不存在技術(shù)問題的，應(yīng)當(dāng)維持估價(jià)報(bào)告；鑒定結(jié)論認(rèn)為估價(jià)報(bào)告存在技術(shù)問題的，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)改正錯(cuò)誤并重新出具估價(jià)報(bào)告。第五十五條 房地產(chǎn)（土地）估價(jià)機(jī)構(gòu)不得有下列行為：

（一）聘用或者指派未經(jīng)執(zhí)業(yè)登記的人員以房地產(chǎn)（土地）估價(jià)人員的名義或者其他方式從事房地產(chǎn)（土地）估價(jià)業(yè)務(wù)；

（二）以其他企業(yè)名義或者允許其他企業(yè)以本企業(yè)名義開展估價(jià)業(yè)務(wù)；

（三）違反房地產(chǎn)（土地）估價(jià)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行估價(jià)；

（四）出具虛假或者不實(shí)的估價(jià)報(bào)告；

（五）進(jìn)行不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)；

（六）虛構(gòu)事實(shí)或者隱瞞真相，對(duì)委托人或者其他相關(guān)當(dāng)事人進(jìn)行誤導(dǎo)、欺詐；

（七）法律、法規(guī)、規(guī)章禁止的其他行為。

第五十六條 房地產(chǎn)（土地）估價(jià)人員不得有下列行為：

（一）同時(shí)在兩個(gè)或者兩個(gè)以上房地產(chǎn)（土地）估價(jià)機(jī)構(gòu)中執(zhí)業(yè)；

（二）以個(gè)人名義承攬房地產(chǎn)（土地）估價(jià)業(yè)務(wù)或者收取服務(wù)報(bào)酬；

（三）以他人名義或者允許他人以自己名義從事房地產(chǎn)（土地）估價(jià)業(yè)務(wù)；

（四）違反房地產(chǎn)（土地）估價(jià)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行估價(jià)；

（五）簽署虛假或者不實(shí)的估價(jià)報(bào)告；

（六）索取、收受委托合同以外的報(bào)酬或者其他財(cái)物，或者利用工作之便，牟取其他不正當(dāng)利益；

（七）虛構(gòu)事實(shí)或者隱瞞真相，對(duì)委托人或者其他相關(guān)當(dāng)事人進(jìn)行誤導(dǎo)、欺詐；

（八）法律、法規(guī)、規(guī)章禁止的其他行為。第五章 房地產(chǎn)行業(yè)組織

第五十七條 房地產(chǎn)行業(yè)組織是依法成立的房地產(chǎn)行業(yè)的自律性社會(huì)團(tuán)體，其組織管理制度及會(huì)員的權(quán)利義務(wù)由章程規(guī)定。

房地產(chǎn)行業(yè)組織包括房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)紀(jì)、估價(jià)協(xié)會(huì)。主管部門依法對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)組織進(jìn)行業(yè)務(wù)指導(dǎo)。

第五十八條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、估價(jià)機(jī)構(gòu)加入相應(yīng)的房地產(chǎn)行業(yè)組織，成為團(tuán)體會(huì)員。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員、房地產(chǎn)（土地）估價(jià)人員加入相應(yīng)的房地產(chǎn)行業(yè)組織，成為個(gè)人會(huì)員。第五十九條 房地產(chǎn)行業(yè)組織行使下列職能：

（一）制定并組織實(shí)施本行業(yè)的行規(guī)行約，建立行業(yè)自律機(jī)制和會(huì)員信用記錄；

（二）對(duì)違反行業(yè)組織章程或者行規(guī)行約、損害行業(yè)整體利益的會(huì)員，采取相應(yīng)的行業(yè)自律措施；

（三）開展行業(yè)培訓(xùn)、交流、咨詢、展覽等活動(dòng)，推廣應(yīng)用新材料、新技術(shù)、新工藝，提升行業(yè)素質(zhì)以及產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量；

（四）發(fā)布市場(chǎng)和行業(yè)信息，推薦行業(yè)產(chǎn)品或者服務(wù)，提供技術(shù)咨詢；

（五）宣傳房地產(chǎn)法律法規(guī)及相關(guān)政策；

（六）規(guī)范行業(yè)行為，客觀公正地協(xié)調(diào)會(huì)員之間、會(huì)員與非會(huì)員之間、會(huì)員與政府之間，會(huì)員與消費(fèi)者之間的矛盾糾紛，發(fā)揮其維護(hù)社會(huì)公共利益的作用；

（七）協(xié)助政府部門開展行業(yè)調(diào)查、決策咨詢及產(chǎn)業(yè)政策制訂等活動(dòng)，向政府有關(guān)部門反映涉及行業(yè)利益的事項(xiàng)，提出意見和建議，維護(hù)本行業(yè)的利益及會(huì)員的合法權(quán)益；

（八）承擔(dān)主管部門委托的行業(yè)管理工作，對(duì)行業(yè)行為進(jìn)行檢查和評(píng)價(jià)；

（九）法律、法規(guī)、規(guī)章授權(quán)或者政府部門委托以及行業(yè)組織章程規(guī)定的其他職能。第六十條 房地產(chǎn)行業(yè)組織不得有下列行為：

（一）通過制定行業(yè)規(guī)則或者其他方式壟斷市場(chǎng)，妨礙公平競(jìng)爭(zhēng)，損害消費(fèi)者、非會(huì)員單位的合法權(quán)益或者社會(huì)公共利益；

（二）從事營(yíng)利性經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；

（三）限制會(huì)員開展正當(dāng)?shù)慕?jīng)營(yíng)活動(dòng)或者參與其他社會(huì)活動(dòng)；

（四）限制、禁止會(huì)員依章程行使權(quán)利，要求會(huì)員履行章程規(guī)定外的義務(wù)，侵害會(huì)員在本行業(yè)組織內(nèi)的合法權(quán)益；

（五）法律、法規(guī)、規(guī)章禁止的其他行為。第六章 監(jiān)督檢查

第六十一條 主管部門建立房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管和檢查制度。主管部門在履行監(jiān)管和檢查職責(zé)時(shí)，有權(quán)采取下列措施：

（一）進(jìn)入被檢查企業(yè)，查閱、摘抄、復(fù)制與業(yè)務(wù)相關(guān)的材料；

（二）要求被檢查企業(yè)和人員提供資質(zhì)證書、資格證書、項(xiàng)目手冊(cè)以及其他業(yè)務(wù)相關(guān)材料；

（三）糾正企業(yè)和人員的違法違規(guī)行為；

（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他措施。

第六十二條 主管部門在監(jiān)督檢查過程中發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)和估價(jià)機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員有違反法律、法規(guī)及本辦法規(guī)定行為的，按照以下方式進(jìn)行處理：

（一）約談行為人，促其規(guī)范并自行改正；

（二）責(zé)令停止違法行為并限期改正；

（三）暫停信息系統(tǒng)使用；

（四）依法進(jìn)行行政處罰或者移送有關(guān)部門依法處理；

（五）提請(qǐng)省以上建設(shè)管理部門依法降低、暫扣、吊銷行為人資質(zhì)、資格，或者提請(qǐng)工商部門依法吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照。

第六十三條 主管部門建立完善房地產(chǎn)市場(chǎng)信息網(wǎng)上發(fā)布平臺(tái)，定期發(fā)布新建商品房供應(yīng)和成交信息、存量商品房供應(yīng)和成交信息、從業(yè)主體信息、項(xiàng)目管理信息、房地產(chǎn)監(jiān)測(cè)報(bào)告等房地產(chǎn)市場(chǎng)信息，加強(qiáng)行業(yè)管理。

第六十四條 價(jià)格綜合管理部門應(yīng)當(dāng)建立房地產(chǎn)價(jià)格監(jiān)測(cè)制度，對(duì)商品房市場(chǎng)價(jià)格的變動(dòng)進(jìn)行監(jiān)測(cè)。

房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格總水平出現(xiàn)劇烈波動(dòng)等異常狀態(tài)的，價(jià)格綜合管理部門可以會(huì)同有關(guān)部門對(duì)相關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，采取公告、會(huì)議、書面通知、約談等方式給予提醒告誡，對(duì)經(jīng)提醒告誡仍未規(guī)范價(jià)格行為，違反價(jià)格法律法規(guī)的，由價(jià)格監(jiān)督執(zhí)法部門依法進(jìn)行處罰。

第六十五條 價(jià)格監(jiān)督執(zhí)法部門、工商部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)和估價(jià)機(jī)構(gòu)的不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)、價(jià)格違法行為的監(jiān)管，并依法予以查處。價(jià)格監(jiān)督執(zhí)法部門、工商等部門發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)和估價(jià)機(jī)構(gòu)的行為涉及價(jià)格壟斷的，應(yīng)當(dāng)移交反壟斷執(zhí)法機(jī)構(gòu)依法進(jìn)行查處。

第六十六條 勞動(dòng)部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、估價(jià)和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)勞動(dòng)合同管理、員工社會(huì)保險(xiǎn)繳納等執(zhí)行勞動(dòng)法律、法規(guī)、規(guī)章的監(jiān)管，依法查處房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、估價(jià)和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)勞動(dòng)違法行為。

第六十七條 主管部門應(yīng)當(dāng)對(duì)在本市開展業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)和估價(jià)機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員，根據(jù)其經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、信用記錄等建立房地產(chǎn)行業(yè)誠信檔案，向社會(huì)公示。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)和估價(jià)機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員違反行業(yè)自律規(guī)范的行為、違法違規(guī)行為、經(jīng)查證屬實(shí)的被投訴舉報(bào)記錄、行政處罰及刑事處罰等情況，應(yīng)當(dāng)作為不良信用記錄記入其誠信檔案。

主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)本辦法制定房地產(chǎn)行業(yè)誠信檔案的具體管理辦法。主管部門可以委托相關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)組織承擔(dān)房地產(chǎn)誠信檔案管理的具體事宜。主管部門可以根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)和估價(jià)機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員的不良信用記錄，制定依法限制其從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)紀(jì)和估價(jià)活動(dòng)的具體條件和程序。

第六十八條 任何單位或者個(gè)人不得強(qiáng)制或者變相強(qiáng)制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)和估價(jià)機(jī)構(gòu)參加評(píng)比、達(dá)標(biāo)、贊助和展銷等活動(dòng)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)和估價(jià)機(jī)構(gòu)不得擅自組織或者參加未經(jīng)依法批準(zhǔn)的各類評(píng)比、排序。第六十九條 媒體刊載、報(bào)道、傳播虛假、失實(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的，應(yīng)當(dāng)通過本媒體進(jìn)行公開更正，消除影響。媒體未進(jìn)行公開更正的，相關(guān)部門或者有關(guān)當(dāng)事人可以提請(qǐng)新聞出版主管部門依法查處。第七章 法律責(zé)任

第七十條 主管部門和其他相關(guān)部門及其工作人員在房地產(chǎn)行業(yè)管理工作中玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權(quán)或者有其他違法違紀(jì)行為的，依法追究行政責(zé)任；涉嫌犯罪的，移送司法機(jī)關(guān)依法處理。

第七十一條 房地產(chǎn)行業(yè)組織違反本辦法，有第六十條規(guī)定行為之一的，由主管部門責(zé)令改正，拒不改正或者情節(jié)嚴(yán)重的，由主管部門移送民政部門依法處理。

房地產(chǎn)行業(yè)組織受委托從事公務(wù)時(shí)有違反本辦法或者法律、法規(guī)、其他規(guī)章規(guī)定行為的，主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令停止或者改正違法行為，情節(jié)嚴(yán)重的，主管部門應(yīng)當(dāng)中止委托，責(zé)令房地產(chǎn)行業(yè)組織進(jìn)行整改，整改合格后方可恢復(fù)委托，其具體承辦公務(wù)的工作人員不得再次從事房地產(chǎn)行業(yè)組織受托的公務(wù)。

房地產(chǎn)行業(yè)組織及其工作人員違法行為涉嫌犯罪的，移送司法機(jī)關(guān)依法處理。第七十二條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違反本辦法的，按照以下規(guī)定處理：

（一）違反本辦法，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目申請(qǐng)預(yù)售前項(xiàng)目資本金賬戶余額低于項(xiàng)目資本金10%，或者在項(xiàng)目取得規(guī)劃驗(yàn)收合格憑證前擅自提取使用的，由主管部門責(zé)令限期改正，處10萬元罰款，不予頒發(fā)商品房預(yù)售許可證，已經(jīng)頒發(fā)的責(zé)令暫停預(yù)售；

（二）違反本辦法，未建立項(xiàng)目手冊(cè)，或者未按規(guī)定填寫項(xiàng)目手冊(cè)的，由主管部門責(zé)令限期改正，處2萬元罰款；

（三）違反本辦法，商品房銷售價(jià)格未申報(bào)備案，或者調(diào)整銷售價(jià)格未按規(guī)定辦理備案變更，由價(jià)格監(jiān)督執(zhí)法部門責(zé)令改正，處10萬元罰款；

（四）違反本辦法，未取得預(yù)售許可證而銷售或者以內(nèi)部認(rèn)購、內(nèi)部認(rèn)籌等方式變相銷售商品房的，由主管部門責(zé)令停止違法銷售行為，并按實(shí)際銷售的商品房數(shù)量每套處10萬元罰款；

（五）違反本辦法，未在營(yíng)業(yè)場(chǎng)所公示有關(guān)材料的，由主管部門責(zé)令限期改正，按未公示材料每項(xiàng)處1萬元罰款；

（六）違反本辦法，未通過預(yù)售款專用存款賬戶收取商品房預(yù)售款的，由主管部門責(zé)令限期改正，按未通過預(yù)售款專用賬戶收取預(yù)售款的商品房數(shù)量每套處5萬元罰款；

（七）違反本辦法，有第二十三條第（一）、（二）、（五）項(xiàng)規(guī)定行為之一的，由主管部門責(zé)令限期改正，暫停銷售，按違法行為涉及商品房數(shù)量每套處10萬元罰款；

（八）違反本辦法，有第二十四條、第二十五條規(guī)定行為之一的，由主管部門責(zé)令限期改正；對(duì)實(shí)施價(jià)格違法行為和不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，由價(jià)格監(jiān)督執(zhí)法部門、工商部門依照有關(guān)規(guī)定處理。

對(duì)因違法行為被依法吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照或者房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，自營(yíng)業(yè)執(zhí)照或者房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書被吊銷之日起3年內(nèi)，相關(guān)主管部門應(yīng)當(dāng)依法禁止其股東、董事、監(jiān)事、高級(jí)管理人員在本市從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)或者取得新出讓的土地使用權(quán)。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目影響城市規(guī)劃尚可采取改正措施的，在依法處罰、補(bǔ)辦手續(xù)前，主管部門可以暫停該項(xiàng)目涉及違法建設(shè)的部分或者全部商品房的銷售。

第七十三條 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、估價(jià)機(jī)構(gòu)及其工作人員在明知或者應(yīng)當(dāng)知道的情況下，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)施價(jià)格違法或者不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為提供服務(wù)或者便利的，由工商、價(jià)格監(jiān)督執(zhí)法部門責(zé)令停止違法行為，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、估價(jià)機(jī)構(gòu)處5萬元罰款。

建設(shè)工程監(jiān)理單位、施工單位及商業(yè)銀行，違反本辦法規(guī)定，有出具虛假證明文件、怠于履行監(jiān)管職責(zé)等行為，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)抽逃預(yù)售款的，由建設(shè)部門或者銀行監(jiān)管部門責(zé)令停止違法行為，處10萬元罰款。

第七十四條 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)違反本辦法的，按照以下規(guī)定處理：

（一）違反本辦法，超過規(guī)定限額代收或者監(jiān)管當(dāng)事人交易款項(xiàng)的，由主管部門責(zé)令限期退還超出部分的款項(xiàng)，按超過限額代收或者監(jiān)管交易款項(xiàng)行為每次處5萬元罰款；

（二）違反本辦法，未發(fā)布或者未按規(guī)定發(fā)布房源信息編碼的，由主管部門責(zé)令限期改正，按未發(fā)布或者未按規(guī)定發(fā)布的房源信息編碼每條處1萬元罰款；

（三）違反本辦法，有第四十一條第（二）項(xiàng)至第（八）項(xiàng)規(guī)定行為之一的，由主管部門責(zé)令限期改正，處5萬元罰款。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員違反本辦法的，按照以下規(guī)定處理：

（一）違反本辦法，有第四十二條規(guī)定行為之一的，由主管部門責(zé)令限期改正，處2萬元罰款；

（二）違反本辦法，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)行業(yè)務(wù)時(shí)未按規(guī)定簽字的，由主管部門責(zé)令限期改正，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人按未簽字執(zhí)行業(yè)務(wù)數(shù)量每宗處5000元罰款，對(duì)所屬房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)按未簽字執(zhí)行業(yè)務(wù)數(shù)量每宗處1萬元罰款。

第七十五條 房地產(chǎn)（土地）估價(jià)機(jī)構(gòu)違反本辦法，有第五十五條第（二）項(xiàng)至第（七）項(xiàng)規(guī)定行為之一的，由主管部門責(zé)令限期改正，處5萬元罰款。

房地產(chǎn)（土地）估價(jià)人員違反本辦法，有第五十六條規(guī)定行為之一的，由主管部門責(zé)令限期改正，處2萬元罰款。

第七十六條 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、估價(jià)機(jī)構(gòu)違反本辦法，未經(jīng)備案而在本市開展業(yè)務(wù)的，由主管部門責(zé)令限期改正，處5萬元罰款。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、估價(jià)人員違反本辦法，未經(jīng)執(zhí)業(yè)登記而在本市從事業(yè)務(wù)的，由主管部門責(zé)令限期改正，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、估價(jià)人員處1萬元罰款，對(duì)實(shí)際聘用機(jī)構(gòu)處3萬元罰款。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、估價(jià)機(jī)構(gòu)及其分支機(jī)構(gòu)違反本辦法，機(jī)構(gòu)備案信息、經(jīng)紀(jì)或者估價(jià)人員執(zhí)業(yè)登記信息發(fā)生變更未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)辦理變更備案手續(xù)的，由主管部門對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、估價(jià)機(jī)構(gòu)處1萬元罰款。

第七十七條 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、估價(jià)機(jī)構(gòu)違反本辦法，未在營(yíng)業(yè)場(chǎng)所公示有關(guān)材料的，由主管部門責(zé)令限期改正，按未公示材料每項(xiàng)處以1萬元罰款。

第七十八條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)和估價(jià)機(jī)構(gòu)違反本辦法，在發(fā)布廣告時(shí)未載明房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、估價(jià)機(jī)構(gòu)的名稱和備案編號(hào)的，由主管部門責(zé)令限期改正，對(duì)違反本辦法發(fā)布房地產(chǎn)廣告的廣告主、廣告經(jīng)營(yíng)者和廣告發(fā)布者，由工商部門分別處5萬元罰款；有其他廣告違法行為的，依照相關(guān)法律法規(guī)依法處理。

第七十九條 依法設(shè)立的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、估價(jià)機(jī)構(gòu)分支機(jī)構(gòu)有本辦法規(guī)定應(yīng)予處罰行為的，其所屬房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、估價(jià)機(jī)構(gòu)在本市登記注冊(cè)的，主管部門應(yīng)當(dāng)直接對(duì)其所屬房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、估價(jià)機(jī)構(gòu)作出處罰；其所屬房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、估價(jià)機(jī)構(gòu)不在本市登記注冊(cè)的，主管部門對(duì)該分支機(jī)構(gòu)作出處罰后，可以建議房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、估價(jià)機(jī)構(gòu)登記注冊(cè)地相關(guān)主管部門依法進(jìn)行處理。第八十條 未取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的單位或者個(gè)人擅自進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，或者違反國家土地管理法律、法規(guī)，擅自在未依法取得建設(shè)用地使用權(quán)的土地上建設(shè)的，依法予以拆除。對(duì)質(zhì)量安全且不嚴(yán)重影響城市規(guī)劃可以加以利用的，依法沒收或者征收后用于保障性住房。違反本辦法第七條第二款規(guī)定，銷售違法開發(fā)建設(shè)的違法建筑的，由主管部門依法沒收違法所得，違法所得無法計(jì)算的，按照所實(shí)際銷售的違法建筑經(jīng)評(píng)估的工程造價(jià)額計(jì)算違法所得；涉嫌非法經(jīng)營(yíng)犯罪的，移送司法機(jī)關(guān)依法處理。

對(duì)承建本辦法第七條第二款規(guī)定違法建筑的施工企業(yè)，由建設(shè)部門依法予以處理；對(duì)違反本辦法第七條第三款規(guī)定，為違法開發(fā)建設(shè)的違法建筑銷售提供服務(wù)或者便利的法律服務(wù)機(jī)構(gòu)、公證機(jī)構(gòu)、商業(yè)銀行等，由司法行政部門、銀行監(jiān)管機(jī)構(gòu)依照各自職責(zé)依法進(jìn)行處理。第八章 附則

第八十一條 主管部門可以根據(jù)本辦法有關(guān)規(guī)定，制定具體配套政策，按規(guī)定程序批準(zhǔn)后實(shí)施。

第八十二條 本辦法自2010年9月1日起施行。

第三篇：我國房地產(chǎn)制度改革情況

我國房地產(chǎn)制度改革情況

市場(chǎng)規(guī)模越來越大，其發(fā)展變化不僅影響金融安全和社會(huì)穩(wěn)定，而且影響整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的健康運(yùn)行，政府一方面要培育和發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)，一方面又要調(diào)控和駕馭房地產(chǎn)市場(chǎng)。

我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的恢復(fù)、活躍和發(fā)展壯大主要得益于城鎮(zhèn)住房制度改革和城鎮(zhèn)國有土地使用制度改革。住房制度改革把過去那種城鎮(zhèn)住房主要依靠國家投資建設(shè)、排隊(duì)分配、低租金使用的做法，改變成了主要由房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)建設(shè)、從市場(chǎng)上購買或者承租的“住房商品化和社會(huì)化”的做法。同時(shí)，為了解決城鎮(zhèn)中低收入家庭買不起市場(chǎng)價(jià)商品住房問題，開發(fā)建設(shè)了政府指導(dǎo)價(jià)的經(jīng)濟(jì)適用住房；為了解決城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭的住房問題，建立了廉租住房制度。土地使用制度改革把過去那種土地使用權(quán)與所有權(quán)合一，土地供應(yīng)采取無償劃撥，無限期使用，不得轉(zhuǎn)讓的做法，改變成了土地使用權(quán)與所有權(quán)分離，主要采取招標(biāo)、拍賣、掛牌等方式將土地使用權(quán)有償出讓給單位或者個(gè)人，有限期使用，可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的做法。同時(shí)，對(duì)于國家機(jī)關(guān)、軍事、城市基礎(chǔ)設(shè)施等用地，確屬必需的，保留了劃撥方式。

我國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的實(shí)踐表明：房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展是最為理想的，市場(chǎng)過熱或者過冷，房地產(chǎn)價(jià)格過快上漲或者大幅下跌，都會(huì)產(chǎn)生極不良的后果，不僅對(duì)整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)不利，而且房地產(chǎn)行業(yè)自身受害最大。

然而，我國房地產(chǎn)制度改革仍然存在某些問題，首先是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)考慮不夠。由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，房地產(chǎn)市場(chǎng)是地區(qū)性市場(chǎng)。加上中國幅員遼闊，地區(qū)之間的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育程度、干部素質(zhì)、老百姓思想覺悟等差異很大。但某些房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策措施對(duì)各地情況和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展階段考慮不夠，缺乏區(qū)別對(duì)待、分類指導(dǎo)，往往采取“一刀切”。另外，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)周期較長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)調(diào)控政策措施的反應(yīng)速度較慢，或者說，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策措施需要經(jīng)過一段較長(zhǎng)時(shí)間才能出效果。但某些政策措施急于求成，恨不得立竿見影。此外，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策措施過多、過細(xì)、面面俱到、相

互銜接不夠、變化也過快。使政策執(zhí)行者難以理解政策制定者的真實(shí)意圖，或者根據(jù)自己的需要來解讀，從而難以很好地貫徹落實(shí)。

其次，房地產(chǎn)財(cái)富和收入上的差距也未受到重視。房地產(chǎn)是一種價(jià)值很大的財(cái)產(chǎn)。過去人們占用的房地產(chǎn)的面積、位置、新舊等差異較大。但在住房制度改革和土地使用制度改革中，都較少考慮縮小這種差距。通過改革，房地產(chǎn)價(jià)值顯化并可以通過轉(zhuǎn)讓、租賃等取得收益后，擴(kuò)大了人們之間的財(cái)富和收入差距。

當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中還有許多具體問題，例如，房地產(chǎn)價(jià)格特別是住房?jī)r(jià)格上漲過快，房地產(chǎn)交易行為不夠規(guī)范，房地產(chǎn)市場(chǎng)服務(wù)體系尚不健全，房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)則尚不完善等。

住房制度改革已破除了舊的福利性住房制度，建立起了與現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)的，以住房市場(chǎng)化為基礎(chǔ)并兼顧住房特殊屬性的多層次住房供應(yīng)體系的新制度框架，下一步主要是完善和落實(shí)的問題。土地使用制度改革尚不徹底，還帶有較濃厚的舊的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)色彩，有一些如何與現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)相嫁接的深層次問題需要解決。房地產(chǎn)市場(chǎng)將由新建商品房買賣為主，逐步轉(zhuǎn)變?yōu)榇媪糠抠I賣和租賃為主。相應(yīng)的，房地產(chǎn)業(yè)將由房地產(chǎn)開發(fā)為主，逐步轉(zhuǎn)變?yōu)榉康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)等房地產(chǎn)服務(wù)為主。政府應(yīng)當(dāng)在充分發(fā)揮房地產(chǎn)市場(chǎng)作用的基礎(chǔ)上，著力搞好保障住房建設(shè)，調(diào)動(dòng)土地使用者合理利用土地的積極性，防止房地產(chǎn)市場(chǎng)大起大落。

第四篇：《深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管辦法》解讀

《深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管辦法》解讀

《深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管辦法》（以下簡(jiǎn)稱《辦法》），已經(jīng)市政府五屆一次常務(wù)會(huì)議審議通過并正式發(fā)布，將于２０１０年９月１日起正式實(shí)施。深圳市規(guī)劃和國土資源委員會(huì)將連續(xù)３天就該辦法的內(nèi)容以問答形式進(jìn)行詳細(xì)解讀，進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)人員及社會(huì)公眾對(duì)《辦法》的理解與認(rèn)識(shí)。

１．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申報(bào)立項(xiàng)時(shí)，應(yīng)當(dāng)建立項(xiàng)目資本金制度，《辦法》對(duì)其建立和使用有何要求？其意義何在？

答：《辦法》要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申報(bào)立項(xiàng)時(shí)，按照國家有關(guān)規(guī)定建立項(xiàng)目資本金，在商業(yè)銀行設(shè)立專戶存儲(chǔ)，專項(xiàng)用于項(xiàng)目建設(shè)。并規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申請(qǐng)預(yù)售時(shí)，其賬戶內(nèi)余額應(yīng)當(dāng)不低于項(xiàng)目資本金的１０％。

同時(shí)，只有在規(guī)劃驗(yàn)收合格并取得合格憑證后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)才可以提取使用。這將有效避免實(shí)際情況中很多項(xiàng)目公司解散后，出現(xiàn)商品房質(zhì)量問題，或者發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)中存在欠繳相關(guān)稅費(fèi)等違法違規(guī)行為，難以追究項(xiàng)目公司的法律責(zé)任，導(dǎo)致小業(yè)主無法辦理房地產(chǎn)權(quán)利證書或者房屋質(zhì)量維修無法落實(shí)情況。

２．對(duì)于此前房地產(chǎn)銷售中盛行的內(nèi)部認(rèn)籌、內(nèi)部認(rèn)購等變相商品房銷售方式，《辦法》有什么規(guī)制措施？

答：《辦法》明確規(guī)定，無論是取得預(yù)售許可證之前，還是之后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都不得以內(nèi)部認(rèn)購、內(nèi)部認(rèn)籌等方式進(jìn)行變相出售或者非公開預(yù)售商品房。

同時(shí)在法律責(zé)任中規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未取得預(yù)售許可證而銷售或者以內(nèi)部認(rèn)購、內(nèi)部認(rèn)籌等方式變相銷售商品房的，由主管部門責(zé)令停止違法銷售行為，并按實(shí)際銷售的商品房數(shù)量每套處１０萬元罰款。

３．國家一直強(qiáng)調(diào)要加大打擊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)囤積截留房源、捂盤惜售、哄抬房?jī)r(jià)或者聯(lián)合定價(jià)等違法行為的力度，對(duì)此，《辦法》是否有相應(yīng)的措施？

答：首先，《辦法》設(shè)置了價(jià)格申報(bào)與明碼標(biāo)價(jià)制度?！掇k法》要求價(jià)格綜合管理部門會(huì)同相關(guān)部門制定并公布房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)格行為規(guī)則，引導(dǎo)、規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法自主定價(jià)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在確定合理的價(jià)格受應(yīng)當(dāng)報(bào)價(jià)格監(jiān)督執(zhí)法部門備案。經(jīng)備案的價(jià)格，如果調(diào)整幅度超出備案價(jià)格的１５％的，應(yīng)當(dāng)在調(diào)整價(jià)格前辦理備案變更手續(xù)；

其次，《辦法》明確列舉了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得有的價(jià)格違法行為：包括第一，以協(xié)議、決定或者其他協(xié)同行為相互串通，統(tǒng)一確定、維持、變更價(jià)格；第二，通過囤積截留房源、捂盤惜售等方式限制銷售數(shù)量，操縱價(jià)格；第三，捏造、散步漲價(jià)或者房源斷缺等信息，哄抬價(jià)格，引發(fā)市場(chǎng)恐慌，推動(dòng)商品房?jī)r(jià)格過高上漲；第四，在提供相同等級(jí)、相同質(zhì)量的商品房時(shí)，無正當(dāng)理由，對(duì)不同的交易相對(duì)人實(shí)行不同的銷售價(jià)格；第五，法律、法規(guī)、規(guī)章禁止的其他價(jià)格違法行為；

再次，《辦法》要求價(jià)格綜合管理部門應(yīng)當(dāng)建立房地產(chǎn)價(jià)格監(jiān)測(cè)制度，對(duì)商品房市場(chǎng)價(jià)格的變動(dòng)進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)。房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格總水平出現(xiàn)劇烈波動(dòng)等異常狀態(tài)的，價(jià)格綜合管理部門可以會(huì)同有關(guān)部門對(duì)相關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，采取公告、會(huì)議、書面通知、約談等方式給予提醒告誡，對(duì)警惕性告誡仍未規(guī)范價(jià)格行為，違反價(jià)格法律法規(guī)的，由價(jià)格監(jiān)督執(zhí)法部門依法進(jìn)行處罰。

４．《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》賦予了消費(fèi)者知情權(quán)利，《辦法》如何體現(xiàn)《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》的規(guī)定？

答：針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與預(yù)購人之間嚴(yán)重的信息不對(duì)稱問題，為保障消費(fèi)者的知情權(quán)，《辦法》對(duì)開發(fā)商提出了種種限制和要求：

首先，要求開發(fā)商在取得預(yù)售許可證之后１０日內(nèi)通過房地產(chǎn)信息系統(tǒng)一次公示全部預(yù)售商品房、預(yù)售時(shí)間、地點(diǎn)方式及價(jià)格；

其次，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在營(yíng)業(yè)場(chǎng)所公示以下材料：購房指引、商品房銷售控制表、商品房買賣合同示范文本及附件等相關(guān)資料。否則，將按未公示材料每項(xiàng)處１萬元罰款；

最后，還要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為購房人查詢與所購商品房有關(guān)城市規(guī)劃、公共配套設(shè)施、開發(fā)進(jìn)度等信息提供便利。

５．《辦法》第五條規(guī)定主管部門應(yīng)當(dāng)建立房地產(chǎn)信息系統(tǒng)，該系統(tǒng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理有何意義和作用？

答：房地產(chǎn)信息系統(tǒng)是房地產(chǎn)主管部門根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管需要，建立的一個(gè)房地產(chǎn)交易、管理的操作平臺(tái)和有關(guān)房地產(chǎn)交易、管理信息的發(fā)布平臺(tái)。

根據(jù)《辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)預(yù)售信息披露、房地產(chǎn)買賣合同簽訂、備案，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)簽訂委托合同、發(fā)布房源信息，房地產(chǎn)（土地）估價(jià)機(jī)構(gòu)簽訂委托合同、出具估價(jià)報(bào)告摘要等，均應(yīng)當(dāng)通過信息系統(tǒng)進(jìn)行，以實(shí)現(xiàn)主管部門對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)時(shí)監(jiān)控，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

６．《辦法》規(guī)定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)外發(fā)布的房源信息應(yīng)當(dāng)附有相應(yīng)的房源信息編碼，房源信息編碼是如何生成的？該措施有何意義？

答：房源信息編碼為１２位阿拉伯?dāng)?shù)字，是由依法備案的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)通過“深圳市房地產(chǎn)信息系統(tǒng)”簽訂經(jīng)紀(jì)服務(wù)時(shí)自動(dòng)產(chǎn)生的，消費(fèi)者輸入房源信息編碼（及房號(hào)），即可查詢到對(duì)應(yīng)房源的項(xiàng)目信息、產(chǎn)權(quán)信息、代理信息和交易信息。

房源信息編碼制度的建立，對(duì)于確保房源信息的真實(shí)性，規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)廣告秩序，保障買受人的合法權(quán)益將會(huì)起到積極的作用。

７．實(shí)踐中，一些房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人為了謀取傭金以外的收入，出借、出售、出租其資格證書，《辦法》對(duì)該類行為如何規(guī)范？

答：《辦法》一方面禁止房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人出借、出售、出租其資格證書；另一方面也禁止以他人名義從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員以他人名義或者允許他人以自己名義從事房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的，由主管部門責(zé)令限期改正，處以２萬元罰款。

８．《辦法》對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房銷售過程中運(yùn)用虛假合同、強(qiáng)制交易等手段侵害購房人利益的行為，有何規(guī)定？

答：相對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，購房人處在一個(gè)弱勢(shì)地位，為了更好的保障其權(quán)利，《辦法》第二十三條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)銷售活動(dòng)中，不得有下列損害購房人權(quán)益的行為：

（一）在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷售給他人；

（二）訂立虛假合同；

（三）違反價(jià)格備案制度出售商品房；

（四）在取得商品房預(yù)售許可證前，與購房人簽訂商品房認(rèn)購書，或者以意向金、誠意金及其他形式收取購房人的押金、定金或者購房款；

（五）違背購房人的意愿，搭售其他商品、強(qiáng)制或者變相強(qiáng)制服務(wù)并收取費(fèi)用，或者附加購房人提供資金證明等其他不合理的條件；

（六）法律、法規(guī)、規(guī)章禁止的其他行為。

對(duì)于違反上述規(guī)定將采取嚴(yán)厲的處罰措施。

９．實(shí)踐中常有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過廣告、售樓書和豪華的樣板房誘使消費(fèi)者購房的案例發(fā)生，《辦法》對(duì)于這類行為如何管制？

答：《辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，不得利用廣告或者其他方法，對(duì)商品作引人誤解的虛假宣傳；同時(shí)，還明確對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售廣告、售樓書、樣板房等就商品房及相關(guān)設(shè)施作出具體確定、并對(duì)商品房買賣合同的訂立和價(jià)格的確定有重大影響的說明和允諾，應(yīng)當(dāng)視為商品房買賣合同的內(nèi)容。

為了防止開發(fā)商利用裝修豪華的樣板房誘騙消費(fèi)者購房，《辦法》還規(guī)定若房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有提供樣板房說明的，樣板房即為交房標(biāo)準(zhǔn)；若樣板房說明中有未予說明、明確的項(xiàng)目，則該項(xiàng)目也為具體確定的商品房及相關(guān)設(shè)施的說明和允諾。

１０．我市對(duì)于房地產(chǎn)（土地）估價(jià)機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員并沒有相應(yīng)的資質(zhì)認(rèn)定權(quán)利，掌握其信息監(jiān)管行為的手段也比較缺乏，《辦法》是如何解決這一問題的？

答：《辦法》規(guī)定，對(duì)于估價(jià)機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)在取得資質(zhì)證書或者開展估價(jià)業(yè)務(wù)之日起３０日內(nèi)持營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書等材料到主管部門備案；對(duì)于估價(jià)機(jī)構(gòu)的分支機(jī)構(gòu)在本市開展業(yè)務(wù)的，應(yīng)在開展估價(jià)業(yè)務(wù)之日起３０日內(nèi)持分支機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)執(zhí)照等材料到主管部門備案；對(duì)于房地產(chǎn)（土地）估價(jià)人員執(zhí)業(yè)的，應(yīng)當(dāng)加入估價(jià)機(jī)構(gòu)（包括分支機(jī)構(gòu)）并按規(guī)定在主管部門辦理備案。

通過機(jī)構(gòu)備案制度和人員執(zhí)業(yè)登記制度的建立，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)（土地）估價(jià)機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員的管理。

１１．房地產(chǎn)（土地）估價(jià)報(bào)告直接涉及到相關(guān)當(dāng)事人的利益，對(duì)于結(jié)果有異議的當(dāng)事人，《辦法》是否規(guī)定相應(yīng)的解決程序？

答：第一，《辦法》規(guī)定了估價(jià)報(bào)告內(nèi)部審核、復(fù)核制度。委托人及其他利害關(guān)系人對(duì)估價(jià)報(bào)告有異議的，可以在收到報(bào)告后５日內(nèi)，向出具估價(jià)報(bào)告的估價(jià)機(jī)構(gòu)要求復(fù)核，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在收到復(fù)核要求后５日內(nèi)作出答復(fù)。估價(jià)結(jié)果改變的，應(yīng)當(dāng)重新出具估價(jià)報(bào)告。估價(jià)結(jié)果沒有改變的，應(yīng)當(dāng)出具書面通知并說明理由。

第二，《辦法》設(shè)置了復(fù)核異議制度。委托人及其他利害關(guān)系人對(duì)復(fù)核結(jié)果仍有異議的，可以向房地產(chǎn)（土地）估價(jià)行業(yè)組織申請(qǐng)組織專家技術(shù)鑒定。

行業(yè)組織應(yīng)當(dāng)組織鑒定，鑒定結(jié)論認(rèn)為估價(jià)報(bào)告不存在技術(shù)問題的，應(yīng)當(dāng)維持估價(jià)報(bào)告；鑒定結(jié)論認(rèn)為估價(jià)報(bào)告存在技術(shù)問題的，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)改正錯(cuò)誤并重新出具估價(jià)報(bào)告。

１２．目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理主要包括政府的行政管理和行業(yè)組織的自治管理，那么行業(yè)組織的自治管理主要體現(xiàn)在哪些方面？

答：《辦法》明確規(guī)定房地產(chǎn)行業(yè)組織行使下列職能：

（一）制定并組織實(shí)施本行業(yè)的行規(guī)行約，建立行業(yè)自律機(jī)制和會(huì)員信用記錄；

（二）對(duì)違反行業(yè)組織章程或者行規(guī)行約、損害行業(yè)整體利益的會(huì)員，采取相應(yīng)的行業(yè)自律措施；

（三）開展行業(yè)培訓(xùn)、交流、咨詢、展覽等活動(dòng)，推廣應(yīng)用新材料、新技術(shù)、新工藝，提升行業(yè)素質(zhì)以及產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量；

（四）發(fā)布市場(chǎng)和行業(yè)信息，推薦行業(yè)產(chǎn)品或者服務(wù)，提供技術(shù)咨詢；

（五）宣傳房地產(chǎn)法律法規(guī)及相關(guān)政策；

（六）規(guī)范行業(yè)行為，客觀公正地協(xié)調(diào)會(huì)員之間、會(huì)員與非會(huì)員之間、會(huì)員與政府之間、會(huì)員與消費(fèi)者之間的矛盾糾紛，發(fā)揮其維護(hù)社會(huì)公共利益的作用；

（七）協(xié)助政府部門開展行業(yè)調(diào)查、決策咨詢及產(chǎn)業(yè)政策制定等活動(dòng)，向政府有關(guān)部門反映涉及行業(yè)利益的事項(xiàng)，提出意見和建議，維護(hù)本行業(yè)的利益及會(huì)員的合法權(quán)益；

（八）承擔(dān)主管部門委托的行業(yè)管理工作，對(duì)行業(yè)行為進(jìn)行檢查和評(píng)價(jià)；

（九）法律、法規(guī)、規(guī)章授權(quán)或者政府部門委托以及行業(yè)組織章程規(guī)定的其他職能。１３．深圳快速城市化進(jìn)程，帶來了經(jīng)濟(jì)繁榮，但是一些違法建筑的存在，對(duì)房地產(chǎn)交易秩序也產(chǎn)生了極大的影響，《辦法》對(duì)該類問題是否有規(guī)范？

答：《辦法》第七條規(guī)定禁止未取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書的任何單位和個(gè)人從事房地產(chǎn)開發(fā)，禁止任何單位和個(gè)人違反國家土地管理法律法規(guī)擅自在未依法取得建設(shè)用地使用權(quán)的土地上進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。同時(shí)，禁止銷售違法開發(fā)建設(shè)的建筑物，禁止任何單位和個(gè)人為其銷售行為提供法律見證、經(jīng)紀(jì)、公證、貸款等服務(wù)和便利。

第八十條規(guī)定，對(duì)于違反上述規(guī)定開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)，依法予以拆除。對(duì)質(zhì)量安全且不嚴(yán)重影響城市規(guī)劃可以加以利用的，依法沒收或者征收后用于保障性住房。對(duì)于銷售違法建筑的，由主管部門依法沒收違法所得。違法所得無法計(jì)算的，按照所實(shí)際銷售的違法建筑經(jīng)評(píng)估的工程造價(jià)額計(jì)算違法所得；涉嫌非法經(jīng)營(yíng)犯罪的，移送司法機(jī)關(guān)依法處理。另外，對(duì)承建違法建筑的施工企業(yè)，及為違建銷售提供服務(wù)或者便利的法律服務(wù)機(jī)構(gòu)、公證機(jī)構(gòu)、商業(yè)銀行等，由相應(yīng)的主管部門依照各自職責(zé)依法進(jìn)行處理。

１４．《辦法》將項(xiàng)目資本金賬戶余額不得低于項(xiàng)目資本金１０％作為預(yù)售的必要條件之一，且只有在項(xiàng)目取得規(guī)劃驗(yàn)收之后，方可提取使用，其意義何在？

答：實(shí)踐中，房地產(chǎn)開發(fā)公司一般設(shè)立專門的項(xiàng)目公司進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)。在商品房建成銷售后，項(xiàng)目公司就會(huì)解散注銷。項(xiàng)目公司解散后，一旦出現(xiàn)商品房質(zhì)量問題，或者發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)中存在欠繳相關(guān)稅費(fèi)等違法違規(guī)行為，則難以追究項(xiàng)目公司的法律責(zé)任，導(dǎo)致小業(yè)主無法辦理房地產(chǎn)權(quán)利證書或者房屋質(zhì)量維修無法落實(shí)。

為解決以上問題，保護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，《辦法》規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目申請(qǐng)預(yù)售前，項(xiàng)目資本金賬戶余額應(yīng)當(dāng)不低于項(xiàng)目資本金１０％，并在項(xiàng)目取得規(guī)劃驗(yàn)收合格憑證后，方可提取使用。在符合提取使用條件前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得以任何方式將前款規(guī)定的項(xiàng)目資本金挪作他用，商業(yè)銀行不得撥付。

１５．在《辦法》出臺(tái)以前，我市即有商品房銷售價(jià)格備案制度，實(shí)踐證明其作用有限。現(xiàn)《辦法》設(shè)計(jì)的備案制度與之前的備案有什么不同？對(duì)于違反備案要求的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，會(huì)有什么處罰措施？

答：《辦法》實(shí)施以前對(duì)價(jià)格的備案制度僅有原則性的規(guī)定。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在價(jià)格備案后隨意調(diào)整價(jià)格的行為并沒有相關(guān)規(guī)范調(diào)整，這就導(dǎo)致備案的作用在一定程度上受到了削弱。

據(jù)此，《辦法》明確了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)確需調(diào)整銷售價(jià)格且調(diào)整上下幅度超出備案價(jià)格１５％的，應(yīng)當(dāng)在調(diào)整價(jià)格前辦理備案變更。價(jià)格綜合管理部門據(jù)此對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)，若發(fā)現(xiàn)價(jià)格總水平出現(xiàn)劇烈波動(dòng)等異常狀態(tài)的，輕則會(huì)通過公告、會(huì)議、約談等方式給予提醒告誡，重則會(huì)面臨相應(yīng)的處罰。

對(duì)于違反備案要求的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，《辦法》規(guī)定，由價(jià)格監(jiān)督執(zhí)法部門責(zé)令改正，處１０萬元罰款。

１６．商品房的銷售價(jià)格是如何確定的，備案對(duì)其形成是否有影響？《辦法》是否提供保障措施，保證備案達(dá)到預(yù)期目的？

答：根據(jù)《價(jià)格法》的有關(guān)規(guī)定，商品房的價(jià)格由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合考慮成本、市場(chǎng)需求、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等方面因素自行確定。《辦法》規(guī)定的價(jià)格備案制度并不會(huì)對(duì)價(jià)格的形成產(chǎn)生直接影響，只是職能部門對(duì)商品房?jī)r(jià)格予以監(jiān)控的途徑之一。

為了保證備案的監(jiān)管職能得到落實(shí)，《辦法》除要求價(jià)格綜合執(zhí)法部門會(huì)同相關(guān)主管部門制定并公布房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)格行為規(guī)則，引導(dǎo)、規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法自主定價(jià)外，同時(shí)設(shè)置了相應(yīng)的罰則。若房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未就商品房銷售價(jià)格申報(bào)備案，或者調(diào)整銷售價(jià)格未按規(guī)定辦理備案變更的，將面臨１０萬元的罰款。

１７．房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)聘用或者指派未經(jīng)執(zhí)業(yè)登記的人員，以房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的經(jīng)紀(jì)人員或者估價(jià)人員名義或者其他方式從事相關(guān)經(jīng)紀(jì)或估價(jià)業(yè)務(wù)的，該機(jī)構(gòu)將面臨何種處罰？

答：《辦法》規(guī)定的中介機(jī)構(gòu)從業(yè)人員執(zhí)業(yè)登記制度有助于加強(qiáng)對(duì)從業(yè)人員的信息和行為的監(jiān)管，在我市從事經(jīng)紀(jì)或估價(jià)業(yè)務(wù)的從業(yè)人員均應(yīng)進(jìn)行執(zhí)業(yè)登記。

對(duì)于房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)聘用或者指派未經(jīng)執(zhí)業(yè)登記的人員以房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的經(jīng)紀(jì)人員或者估價(jià)人員名義或者其他方式從事相關(guān)經(jīng)紀(jì)或估價(jià)業(yè)務(wù)的，由主管部門責(zé)令限期改正，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、估價(jià)人員處１萬元罰款，對(duì)實(shí)際聘用機(jī)構(gòu)處３萬元罰款。

１８．房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管涉及多個(gè)政府主管部門職責(zé)，是一項(xiàng)系統(tǒng)工程?！掇k法》除了主要規(guī)定房地產(chǎn)主管部門的職責(zé)外，還對(duì)部門之間的協(xié)調(diào)配合做了何種安排？

答：《辦法》首先在總則部分規(guī)定：市政府房地產(chǎn)主管部門依法對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行指導(dǎo)、檢查、監(jiān)督和管理。發(fā)展改革、工商、價(jià)格、建設(shè)、稅務(wù)、勞動(dòng)、國有資產(chǎn)管理、銀行監(jiān)管等部門依據(jù)各自職責(zé)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)行為進(jìn)行監(jiān)管；其次，在各分則中，《辦法》進(jìn)一步明確了以上各主管部門的監(jiān)管事項(xiàng)，任何一個(gè)部門在監(jiān)管中發(fā)現(xiàn)屬于其他部門職責(zé)范圍內(nèi)事項(xiàng)的，應(yīng)當(dāng)移送相關(guān)部門。

第五篇：我國房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告

我國房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告

一、摘要

好在這一輪房地產(chǎn)周期中通過“家庭加杠桿、企業(yè)降杠桿”的債務(wù)結(jié)構(gòu)性調(diào)整，使金融風(fēng)險(xiǎn)更為分散。殊不知，各位買了房子的朋友，不但享受了“非理性繁榮”中資產(chǎn)增值的收益，還為分擔(dān)國家金融風(fēng)險(xiǎn)作出了貢獻(xiàn)。即使迎來了史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策，對(duì)于中國的大城市尤其是北、上、深等一線城市的房地產(chǎn)價(jià)格前途仍然眾說紛紜。在這一輪絕大多數(shù)人意料之外的上漲過程中，最尖銳的批評(píng)來自對(duì)房?jī)r(jià)和杠桿率飆升導(dǎo)致金融風(fēng)險(xiǎn)加劇的擔(dān)憂。

二、調(diào)研的背景和目的

1、調(diào)研的背景

由于我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及市場(chǎng)需求的變化，房地產(chǎn)行業(yè)仍存在很大的問題，但它仍是我國乃至全世界一個(gè)很大的行業(yè)。

2、調(diào)研的目的

更好的研究我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)，以點(diǎn)看面了解中國的市場(chǎng)行情。

三、調(diào)研采取的步驟和方法

一)通過上網(wǎng)查閱相關(guān)資料了解中國房地產(chǎn)的各種情況

二)對(duì)國內(nèi)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)研，獲取國內(nèi)消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)的需求情況和市場(chǎng)主要發(fā)生點(diǎn)。主要通過以下幾個(gè)渠道獲得:

1、通過上網(wǎng)收集相關(guān)資料，了解國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)行情，獲取相關(guān)數(shù)據(jù)。

2、通過查閱有關(guān)書籍、報(bào)刊，詳細(xì)了解情況

3、走訪一些房地產(chǎn)公司，詢問一些公司職員

4、消費(fèi)者的意見及看法

三)詳細(xì)了解我國房地產(chǎn)的現(xiàn)狀及存在的目標(biāo)市場(chǎng)，主要渠道:

1、通過互聯(lián)網(wǎng)了解我國房地產(chǎn)市場(chǎng)變化特征

2、根據(jù)其變化特點(diǎn)制定調(diào)整方案

四、調(diào)研情況介紹

“目前三四線城市房地產(chǎn)庫存仍然較多，要支持居民自住和進(jìn)城人員購房需求。堅(jiān)持住房的居住屬性，落實(shí)地方政府主體責(zé)任，加快建立和完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，以市場(chǎng)為主滿足多層次需求，以政府為主提供基本保障。加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)分類調(diào)控，房?jī)r(jià)上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地，規(guī)范開發(fā)、銷售、中介等行為。目前城鎮(zhèn)還有幾千萬人居住在條件簡(jiǎn)陋的棚戶區(qū)，要持續(xù)進(jìn)行改造。今年再完成棚戶區(qū)住房改造600萬套，繼續(xù)發(fā)展公租房，因地制宜提高貨幣化安置比例，加強(qiáng)配套設(shè)施建設(shè)和公共服務(wù)，讓更多住房困難家庭告別棚戶區(qū)，讓廣大人民群眾在住有所居中創(chuàng)造新生活?！?月5日上午，十二屆全國人大五次會(huì)議在京開幕，國務(wù)院總理李克強(qiáng)向大會(huì)作政府工作報(bào)告，關(guān)于房地產(chǎn)工作安排，總理用了276個(gè)字進(jìn)行闡述。

1、去庫存仍是2017年工作重點(diǎn)

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析稱，報(bào)告中明確，2017年房地產(chǎn)去庫存依然是最重要的任務(wù)，預(yù)計(jì)未來一年，全國三四線城市房地產(chǎn)政策依然會(huì)以寬松去庫存為主。

“房地產(chǎn)分類調(diào)控將進(jìn)一步加強(qiáng)，樓市會(huì)持續(xù)一城一策，托底蓋帽?！睆埓髠フJ(rèn)為，針對(duì)房?jī)r(jià)上漲明顯的城市，后續(xù)調(diào)控可能繼續(xù)加碼，針對(duì)房?jī)r(jià)平穩(wěn)的城市去庫存。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)同樣認(rèn)為，本次政府工作報(bào)告中重申“因城施策去庫存”的導(dǎo)向，有兩點(diǎn)含義：一是2016年全國房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售行情雖然不錯(cuò)，但有很多城市依然面臨高庫存的問題，所以去庫存依然是2017年的工作重點(diǎn)，預(yù)計(jì)三四線城市高庫存的區(qū)域不會(huì)有政策收緊的可能，甚至還會(huì)有購房政策繼續(xù)寬松的可能；二是因城施策的做法體現(xiàn)了目前全國房地產(chǎn)市場(chǎng)差異性的特點(diǎn)，所以后續(xù)對(duì)于全國房地產(chǎn)市場(chǎng)來說，差異化的調(diào)控做法依然會(huì)得到體現(xiàn)。

2、后續(xù)供地有望增加

在政府工作報(bào)告中還提到，“房?jī)r(jià)上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地”。對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)表示，這是一個(gè)積極信號(hào)，意味著房?jī)r(jià)上漲過快的城市后續(xù)依然會(huì)有積極供地的可能。

嚴(yán)躍進(jìn)分析稱，后續(xù)在供地方面，會(huì)采取“一大一小”的供地思路。大城市重點(diǎn)開拓郊區(qū)市場(chǎng)用地和市區(qū)存量用地開發(fā)，而小城市重點(diǎn)圍繞新興城區(qū)比如說高鐵新城積極供地。對(duì)于這些城市積極做好供地和控制房?jī)r(jià)的工作，那么房?jī)r(jià)過熱的現(xiàn)象也有望得到抑制。

張大偉則指出，要注意“合理”二字。他認(rèn)為，京滬深增加供地的難度很大?！拔磥順鞘邪l(fā)展的主要方向依然是二線及部分三線城市，從土地供應(yīng)角度看，核心城市增加土地供應(yīng)難度大，這些區(qū)域的發(fā)展主要在輻射區(qū)，包括北京、上海、深圳周圍，及二線城市將是2017年樓市主要的活躍區(qū)域，將會(huì)合理增加土地供應(yīng)。”張大偉說。

3、目前，全美待售住房庫存量處于歷史低位，美國住房市場(chǎng)價(jià)格回升到了次貸危機(jī)前的水平，美國全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，2016年第四季度89%的美國城市地區(qū)的房?jī)r(jià)都在上漲。但目前美國房地產(chǎn)究竟處于穩(wěn)健、過熱還是需求拐點(diǎn)還眾說紛紜。隨著美聯(lián)儲(chǔ)加速提升聯(lián)邦基金利率的預(yù)期越來越高，這或?qū)γ绹说馁彿恳庠冈斐纱驌?。另外，有分析認(rèn)為，特朗普政府收緊移民政策的趨勢(shì)會(huì)影響移民在美國租房、購房的需求。

五、分析問題

市場(chǎng)總是按經(jīng)濟(jì)規(guī)矩辦事的。影響房?jī)r(jià)的因素雖然有很多，但歸根結(jié)底都會(huì)通過供求關(guān)系來起作用。整個(gè)樓市能夠支撐到現(xiàn)在，除了一些投機(jī)因素外，自身的剛性需求才是主旋律；丈母娘房、教育地產(chǎn)、改善房等等各種名號(hào)的住房，才是支撐起中國式購房的需求基礎(chǔ)。

“歐元之父”羅伯特?蒙代爾在接受媒體采訪時(shí)表示，北京的房地產(chǎn)沒有任何泡沫，如果存在泡沫，那么北京將是較后一個(gè)出現(xiàn)泡沫的城市，因?yàn)橥鈦砣丝谶M(jìn)入，北京有堅(jiān)實(shí)的需求基礎(chǔ)，政府也有巨大的投資以及充裕的土地，而北京、上海、廣州等一線城市的樓市現(xiàn)在都處于正常的增長(zhǎng)。過去一段時(shí)間，北京的房?jī)r(jià)上升了不少，而在內(nèi)地一些城市房?jī)r(jià)則比較平穩(wěn)，這是非常自然的增長(zhǎng)，未來中國房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)繼續(xù)增長(zhǎng)。另外，目前人民幣相對(duì)于歐元和美元都在升值，這也是對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的一種支持。

從政策影響來看，隨著樓市有關(guān)寬松政策的陸續(xù)出臺(tái)，購房者入市信心有所提升，市場(chǎng)需求得到進(jìn)一步釋放，市場(chǎng)銷售逐步好轉(zhuǎn)，特別是一線城市房屋銷售回升勢(shì)頭明顯。與此同時(shí)，城市間的分化依然存在，部分庫存大的城市銷售形勢(shì)依然較為低迷，“去庫存”的壓力較大。目前我國房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然面臨著“結(jié)構(gòu)性過?！?，因此，在加速化解庫存的同時(shí)，需警惕一線等重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)快速上漲的風(fēng)險(xiǎn)。

從未來政策走向來看，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)增速放緩和經(jīng)濟(jì)繼續(xù)下行的壓力加大，穩(wěn)增長(zhǎng)的政策力度將會(huì)持續(xù)提高。央行將繼續(xù)實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策，適時(shí)調(diào)控以平衡資本流出壓力，并通過市場(chǎng)化手段引導(dǎo)中長(zhǎng)期實(shí)際利率下行，降低房地產(chǎn)企業(yè)融資成本，促進(jìn)房地產(chǎn)需求持續(xù)釋放，化解市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，改善金融機(jī)構(gòu)的貸款意愿和房地產(chǎn)企業(yè)的投資意愿。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，中央仍將從供需兩端發(fā)力，繼續(xù)放松管制，促進(jìn)發(fā)展。需求端將繼續(xù)放寬公積金政策，放松貨幣信貸及財(cái)政政策，加大對(duì)改善型需求支持力度，進(jìn)一步鼓勵(lì)更多的就業(yè)群體購房;供應(yīng)端則緩建安置房，加大安置房貨幣化分配的力度，加快商品房向保障房源轉(zhuǎn)化速度。此外，包括農(nóng)村土改、稅改、戶籍制度改革在內(nèi)的房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制建立健全，也是市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行的保障。

六、小結(jié)

為保持我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展，有以下建議：

1、加強(qiáng)房地產(chǎn)價(jià)格監(jiān)測(cè)工作

建立起科學(xué)有效的房?jī)r(jià)監(jiān)測(cè)和預(yù)警體系，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。重點(diǎn)監(jiān)測(cè)土地出讓價(jià)格，新建商品房、存量房的交易價(jià)格；當(dāng)前特別要重視加強(qiáng)對(duì)住宅類商品房?jī)r(jià)格的監(jiān)測(cè)工作。加強(qiáng)房?jī)r(jià)的季度、分析預(yù)測(cè)工作，將出讓土地面積、房地產(chǎn)開發(fā)投資額，新建商品房的開工面積、竣工面積、銷售面積、空置房面積及空置率，市場(chǎng)平均價(jià)格及變動(dòng)情況和原因等列入分析內(nèi)容。一旦發(fā)現(xiàn)價(jià)格異常波動(dòng)，及時(shí)提出預(yù)警建議。

2、加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的跟蹤管理工作

建立房地產(chǎn)項(xiàng)目的跟蹤聯(lián)系網(wǎng)絡(luò)，及時(shí)反饋項(xiàng)目的進(jìn)展情況，以便發(fā)現(xiàn)問題、協(xié)調(diào)問題、解決問題。確保房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)政府土地供應(yīng)計(jì)劃經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，并按照統(tǒng)一招標(biāo)、拍賣和掛牌的方式來取得土地使用權(quán)，同時(shí)，嚴(yán)格對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)用地、立項(xiàng)、規(guī)劃、建設(shè)和銷售手續(xù)的辦理。把好房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)準(zhǔn)入關(guān)，嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件，對(duì)抽逃注冊(cè)資本金、項(xiàng)目資本金，無證或超范圍從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的行為，要依法嚴(yán)厲打擊。

3、有計(jì)劃有步驟的規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā)

結(jié)合我國各地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城鎮(zhèn)建設(shè)總體規(guī)劃來開發(fā)房地產(chǎn)，根據(jù)軌道交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)來編制房地產(chǎn)開發(fā)計(jì)劃，合理預(yù)留開發(fā)空間，以達(dá)到通過城市規(guī)劃來引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好效果。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)控，通過房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息透明化，培育和發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)的作用，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)掌握市場(chǎng)狀況，根據(jù)市場(chǎng)運(yùn)行狀況合理安排開發(fā)計(jì)劃。

4、合理引導(dǎo)住房主體需求

中低收入職工、新增的城鎮(zhèn)職工、城市化推進(jìn)的人群、進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)民工、城鎮(zhèn)中的困難家庭是社會(huì)上的住房主體需求。為滿足這部分需求，市政府今年大力推進(jìn)配套商品房和中低價(jià)商品房?jī)深愖》拷ㄔO(shè)，同時(shí)加大廉租房的建設(shè)力度。我區(qū)要以此為契機(jī)，積極引導(dǎo)商品房開發(fā)向普通住宅建設(shè)傾斜，改善住宅供應(yīng)，完善住宅功能，提高住宅質(zhì)量。同時(shí)，結(jié)合我國各地區(qū)開發(fā)建設(shè)和城市化進(jìn)程實(shí)際，引導(dǎo)居民對(duì)住房的理性消費(fèi)，推動(dòng)主體需求的合理化。