第一篇：我國房地產證券化可行性論文

摘要：房地產證券化是一種全新的金融創新工具，對完善房地產投資市場起著重要的作用，本文通過分析房地產證券化所需條件并結合我國實際探討了其在我國實行的可行性。

關鍵字：房地產證券化 證券市場化 融資渠道

正文：

資產證券化是20世紀70年代以來最重要的金融創新之一，它通過巧妙的設計，將流動性差的資產轉化為流動性好的債券，借以融通資金。目前，我國資本市場的發育不完善，融資渠道比較狹窄，尤其體現在房地產融資渠道多年來的單一性上，這造成了兩個尷尬的境地，一是房地產資金籌集進入一個瓶頸狀態，二是銀行長期背負巨額的不良資產。房地產證券化就是把流動性較低的、非證券形態的房地產投資直接轉化為資本市場上的證券資產的金融交易過程，從而使得投資者與投資對象之間的關系由直接的物權擁有轉化為債權擁有的有價證券形式。房地產證券化包括房地產項目融資證券化和房地產抵押貸款證券化兩種基本形式，其內涵要求是為金融機構進行低成本融資并增加資產流動性和安全性，滿足機構和個人投資者對證券投資的需求。毫無疑問，房地產證券化作為一種全新的金融創新工具，在我國推行是非常有必要的。

一、房地產證券化理論概述

房地產證券化是通過發行基金權益單位，將小投資者的資金匯集后購買房地產，或將房地產按價值單元分割成小的產權單位，出售給投資者，實行房地產所有權和使用權分離。租金收入扣除開支后分配給投資者。房地產證券化把投資者對房地產的直接物權轉變為持有證券性質的權益憑證，即將直接房地產投資轉化為證券投資。

房地產證券化是對傳統房地產投資的變革，從理論上講，房地產和有價證券具有相互結合的特性。

首先，權益歸屬可以成為房地產和有價證券的結合點。有價證券的核心內容是經濟權益的書面證明，因而房地產經濟權益的轉移可以以證券為載體來實現。

其次，房地產權益及有價證券票面價值的可分割性使其能夠互通。房地產權益可以根據需要分割組合，并以貨幣形式量化；在有價證券上定義的權益可以是具體的一項內容或幾項內容的組合，而不必是財產權利的全部，同時其票面金融也是可以根據需要任意分割的。

第三，房地產內在價值（主要是使用價值）具有實在性和相對穩定性，它又是人們賴以生存和社會發展的必需資源之一，作為投資品和消費品的結合體，在社會總資產中占有相當比重。房地產的這些特性，使得有價證券作為虛擬資本有轉為實在的基礎。

二、房地產證券化的功能及作用

首先，可以提高商業銀行信貸資產的流動性。房地產業貸款一般期限較長，流動性差，容易形成呆帳和風險。房地產證券化可以變銀行的“死資產”為活資產增強資產的流動性，是處理商業銀行不良資產的一種有效手段。

其次，可以擴寬房地產業融資渠道。房地產業的運行、房地產商品的生產流通需要大量的資金注入，目前，我國房地產開發投資仍然以銀行貸款為主，具2005房地產開發融資現狀分析房地產開發投資中銀行貸款所占比重達55%以上。推行房地產證券化，直接向社會融資并且融資的規模可以不受銀行等中介機構的制約，有助于迅速籌集資金、建立良好的資金投入機制。

再次，降低資金進入門坎，給小投資者創造投資機會。證券市場化依托有價債券作為房地產項目或房地產產權的載體，大大降低了資金進入的“門檻”，給小投資者創造了投資房地產的機會，吸引更多的資金進入這一領域。

第四，增強抗風險能力。實行房地產證券化，可利用證券的流通性，將房地產這一長期資產同市場的短期資金聯系，大大增強資產的流動性，從而增加抗風險的能力。而且，證券使得資產的持有者分散，如果允許保險公司、投資基金、住房公積金參與到房地產金融市場體系中，將有利于整個房地產風險的分散，這對市場的長期發展無疑是有利的。

三、房地產證券化的條件

要推行房地產證券化必須具備一定的條件：第一，有強勁的房地產市場需求。房地產市場需求強勁，就需要大量的資金進入，這為房地產證券化提供了條件；房地產需求強勁才會有更多的投資者看好，購買房地產權益資產參與投資，房地產證券化才能得以實現。第二，有充足的社會資金為房地產證券化提供資金保障。沒有雄厚的資金作為后盾，就沒有活躍的金融市場，房地產證券化將很難推行。第三，有很好的房地產金融投資產品作為推行房地產證券化的基礎。

上面我們都是從市場角度來談論的，我們更重的任務是要從金融市場環境、制度方面來探討推行房地產證券化的條件，他們才是推行房地產證券化的保障。第一，有比較完善的房地產金融市場，尤其是具有一定規模的抵押信貸市場和相對高效率的證券市場體系。第二，有完善的房地產及房地產金融法律規范，如適宜的法律和稅收政策環境，沒有一套嚴格法律法規作保證，房地產證券化就很難成功。

四、我國房地產證券化的可行性分析

1.房地產住房消費市場為推行房地產證券化提供了良好的經濟環境。

首先，我國住房消費需求巨大。小家庭結構增加、住房結構的改善、城鎮改造加速都增加了對住房的需求。其次，以商品化為核心的住房體制改革為推行房地產證券化奠定了基礎。適應國家把住房產業發展成新的經濟增長點的戰略要求，我國各商業銀行相繼開辦了個人住房貸款。推行住房商品化，勢必刺激對住房貸款的需求，進一步擴大住房貸款的規模，為推行證券化提供了基礎。

2.我國房地產市場體系和證券市場體系初具規模。

首先，經過近幾年房地產市場的高速發展，使我國房地產市場已發展成為包括房地產開發、住房金融、保險等多方位、功能齊全的市場體系；其次，我國證券市場經過幾年的發展逐步走向成熟和規范，證券市場監管力度正在加大，法規體系逐步形成，證券管理、證券交易條件日趨完善，也積累了一些的發展證券市場的經驗，為實行房地產證券化提供了較好的金融市場基礎。

從前面兩點看，我國似乎已經具備了房地產證券化的條件。但是，正如我們前面條件分析的結論一樣，我國能否推行房地產證券化要看我國有沒有成熟的金融環境和完備的制度體系。從現階段的情況看來，我國在這兩方面還存在以下的問題：

首先，缺乏完整的法律、法規體系。按照我國目前的法律法規，住房抵押貸款證券化的發起和運營都缺乏相應的法律依據，有必要制定《住房抵押貸款證券化法》，以保護抵押證券持有者的利益。住房抵押貸款證券化在我國的發展對法律環境至少有三方面的要求：一是要嚴密的法律制度，如建立及完善《信托法》、《破產法》、《擔保法》、《公司法》等；二是對一些與證券化的發展相沖突的現行法律規定進行修改。

其次，缺乏健全的信用制度。實行住房抵押貸款證券化的關鍵一步，是通過信用增強形式，提高發行的抵押擔保證券的信用等級。同時，獨立客觀、公正的信用評估體系是住房抵押貸款證券化成功的關鍵。這都需要健全的信用制度來保障。

再次，我國金融市場本身還有待完善，如果在沒有各種制度作為保障的情況下貿然推行房地產證券化有可能會加大金融監管難度，影響金融市場的健康發展。

隨著我國房地產投資體制改革的深化，金融對房地產發展的推動作用逐步加大，房地產證券化必將為我國房地產業的健康發展的重要支撐力，促進房地產業與金融業之間的良性循環。但對于一項新生事物，不一定有適合它生長的環境，我國的金融市場還需完善，法律法規等制度還需完備，我國房地產證券化的任重道遠。

參考文獻

［1］ 何曉峰等箸.資產證券化:中國的模式,北京大學出豫社2002年版.［2］ 宋曉東.關于房地產證券化的思考[J].住宅與房地產,2000（3）.［3］ 毛志榮.房地產投資信托基金研究[J].深圳證券交易所綜合研究所研究報告,2004-1-16.［4］ 吳嬋君，虞曉芬.美國房地產投資信托基金的運作經驗及其借鑒意義[J].南方房地產，2003,(8).［5］ 馬亞明.論當前政策環境下房地產投資基金在我國的拓展[J].信托投資研究,2004，(3)

第二篇：房地產資產證券化全解析

房地產資產證券化全解析

資產證券化獨樹一幟地降低融資成本，優化資本結構功能與資金需求量大，與重資產情形普遍的房地產行業有著天然的結合優勢。隨著中國資產證券化市場的蓬勃發展，除了傳統的CMBS/RMBS/REITs等交易外，包括“購房尾款資產證券化”、“物業管理收入資產證券化”等創新資產證券化交易也在蓬勃興起。第一部分：要點梳理

房地產資產證券化的資本架構選擇

權益型REITs的交易結構

1.為什么用不動產投資信托基金?

對賣方而言

可能是售價最大化的一種方式(更廣泛的投資者來源)可能比私人銷售, 或者其它上市形式更有吸引力 ? 對投資者而言

復制直接投資不動產的經濟效益(通常意味著稅項直接穿透至投資者進行計算)投資具有流動性

可能允許投資者接觸到多元化的投資組合(以此降低風險)? ? 推進市場發展

基金使得大規模“資本池”的形成, 從而進一步推動不動產的需求 2.以S-REITs為例(1)S－REITs 整體架構

(2)境內物業資產控制權的跨境轉移的方式

3.REITs ? 房地產信托投資基金REITs(Real Estate Investment Trust)通過發行收益憑證匯集眾多投資者的資金, 由專門機構經營管理, 主要投資于能產生穩定現金流的房地產, 在有效降低風險的同時通過將出租不動產所產生的收入以?

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?

? 派息的方式分配給投資人, 從而使投資人獲取長期穩定的投資收益;

REITs通常采取公司制或者契約制(基金或信托)的形式, 通過證券化的形式, 將流動性較差的房地產資產轉化為流動性強的REITs份額, 提高了房地產資產的變現能力, 提高了資金利用效率。

權益型REITs(Equity REITs)：擁有并經營收益型房地產, 并提供物業管理服務, 主要收入來源為出租房地產獲得的租金, 是REIT的主導類型;

抵押型REITs(Mortgage REITs)：直接向房地產所有者或開發商提供抵押信貸, 或者通過購買抵押貸款支持證券間接提供融資, 其主要收入來源為貸款利息, 因此抵押型REIT資產組合的價值受利率影響比較大;

混合型REITs(Hybrid REITs)：既擁有并經營房地產, 又向房地產所有者和開發商提供資金, 是上述兩種類型的混合。

4.REITs的上市要求

(注：在分紅時, 托管基金的凈收入是在單位信托證券持有者的名下被征稅的, 而不是在托管基金的名下被征稅。)香港

? 第一家以人民幣計價的不動產投資信托基金(惠賢產業信托)在在香港上市 新加坡

? ? ? 作為亞洲不動產投資信托基金的樞紐 23家不動產投資信托基金

3家合式證券信托基金(不動產投資信托基金, 與不動產信托基金的組合)

4家不動產信托基金 澳大利亞 ? 歷史悠久的不動產投資信托基金市場 ? 全球第二大不動產投資信托基金市場 ?

證券化交易結構

房地產資產證券化的基礎資產選擇

證券化交易法律問題

房地產資產證券化的結構設計要點

? ? ? ?

? ? ? ? 1.資產歸集

實際特定原始權益人與歸集原始權益人;權利轉讓與權利義務概括轉讓;價款支付與所有權保留;以及 通知與權利完善。2.循環購買

基礎資產的期限與贖回;循環購買的范圍與標準;

設定循環期與購買終止事件, 以及

循環購買與相關分配的協調(留存金額不低于累積贖回金額減去累計循環購買金額)。3.利率調整

上調和下調的基點范圍(一般為下浮200基點至上浮100基點區間內);

調整期間(一般為第3年和第5年);以及

取得差額支付承諾人、擔保人和次級投資人的書面同意。4.回售贖回

回售的時間節點(一般在第3年和第5年);? ? ?

? ? ? ? 首次回售行權的先決條件(一般為利率調整);

贖回的時間節點(一般在第3年和第5年);以及

首次贖回行權的先決條件與第二次贖回行權的觸發條件(本金規模降低到一定比例, 一般為50%)。5.信用增級

差額支付承諾;境內擔保;境外擔保;

維好承諾;以及 流動性支持。第二部分：實例分析 ? ? ? ? ?

購房尾款資產證券化操作要點及案例解析

1.交易步驟

專項計劃設立: 認購人與管理人簽訂《認購協議將認購資金以專項資產管理方式委托管理人管理, 管理人設立并管理專項計劃，認購人取得資產支持證券, 成為資產支持證券持有人。

基礎資產認購: 管理人以認購資金向原始權益人購買基礎資產。基礎資產即指基礎資產清單所列的由原始權益人在專項計劃設立日、循環購買日轉讓給管理人的、原始權益人依據購房合同自基準日起對購房人享有的要求其支付購房款償還所對應的債權和其他權利;

基礎資產管理: 管理人委托原始權益人作為資產服務機構, 對基礎資產進行管理, 包括但不限于現金流回款的資金管理、現金流回款情況的查詢和報告、購房合同的管理、資料保管等;

基礎資產收益分配: 資產服務機構在每個應收賬款歸集日將基礎資產產生的現金劃入專項計劃賬戶, 并將該現金流回款與原始權益人的自有財產、原始權益人持有或管理的其他財產嚴格區分并分別記賬;

增信措施: 維好承諾人出具《維好承諾函》，承諾其在知曉原始權益人于承諾期間內任何時候確定其流動資產將不足以如期履行其在任何專項計劃文件項下的支付義務后, 以一切適當方式為其提供足夠資金如期履行其在專項計劃文件項下的有關支付義務。2.按揭定性問題

? ? ?

? ?

? ? 基礎資產定性為債權

債務人定位為購房人而非按揭銀行 按揭無法落實的回購 3.開發貸銀行監管問題

債權的歸屬

監管安排的相對性 4.公司資質

開發公司和項目本身的相關資質

進行銷售所需的相關證照(如預售許可證)

5.合同性質

雙務合同的履約 權利完善

6.基礎資產遴選標準實例

基礎資產對應的全部購房合同適用法律為中國法律, 且在中國法律項下均合法有效, 并構成相關購房人在購房合同項下合法、有效和有約束力的義務, 原始權益人(無論其自身作為購房合同一方或通過《應收賬款轉讓合同》受讓方式取得相關權利)可根據其條款向購房人主張權利;

截止至基準日, 項目公司已經履行并遵守了基礎資產所對應的任一份購房合同項下應盡義務;? ?

?

?

購房合同中的購房人系依據中國法律在中國境內設立且合法存續的企業法人、事業單位法人、自然人或其他組織, 且未發生申請停業整頓、申請解散、申請破產、停產、歇業、注銷登記、被吊銷營業執照或涉及重大訴訟或仲裁;? 原始權益人合法擁有基礎資產, 且基礎資產上未設定抵押權、質權或其他擔保物權;

? 基礎資產可以進行合法有效的轉讓, 且無需取得委托人或其他第三方的同意;? ? 購房人在購房合同項下不享有任何主張扣減或減免應付款項的權利(為避免歧義, 前述扣減或減免應付款項的權利不包括購房人享有因房屋實際面積誤差而享有對實際購房款扣減的權利);以及 ? 基礎資產不涉及訴訟、仲裁、執行、破產程序或被強制執行司法程序。

物業費收益權資產證券化操作要點及案例解析

1.交易步驟 ? 原始權益人受讓基礎資產: 原始權益人與物業服務提供方簽署《轉讓協議》，受讓各物業服務提供方特定期間內依據物業合同對業主或開發商所享有的物業費債權與前述債權相關的其他附屬權利(如有);

? 專項計劃設立: 認購人與管理人簽訂《認購協議》，將認購資金以專項資產管理方式委托管理人管理, 管理人設立并管理專項計劃，認購人取得資產支持證券，成為資產支持證券持有人;

專項計劃認購基礎資產: 管理人以資產支持證券持有人交付的認購資金向原始權益人購買基礎資產;

? 物業收益歸集與分配: 專項計劃存續期間內每個物業費歸集日，各物業服務提供方應將相當于必備金額的基礎資產現金流歸集至資金歸集賬戶，由資產服務機構將資金劃付給專項計劃托管賬戶;

? 不合格資產贖回與循環購買: 原始權益人對不合格基礎資產予以贖回的情形下，原始權益人向管理人持續提供符合合格標準的基礎資產，由管理? 人以專項計劃賬戶項下資金作為對價于循環購買日持續買入符合合格標準的新增基礎資產。

2.公司資質

物業服務企業應劃分為三級資質, 不同資質要求對應不同物業管理項目范圍。3.合同性質

作為雙務合同, 需要考慮物業公司的履約情況, 并結合合格標準設定與回購設定進行綜合優化。4.合同期限

物業合同期限一般無法覆蓋計劃的期限, 故需要通過正確界定基礎資產性質和設計循環購買機制進行解決。5.特殊類型的合同

前物業管理合同/業主委員會簽訂的物業管理合同/案場物業管理合同 6.收費類型

包干制 vs.酬金制

7.基礎資產遴選標準實例 ? 基礎資產對應的全部物業合同適用法律為中國法律, 且在中國法律項下均合法有效, 并構成相關物業合同委托人在物業合同項下合法、有效和有約束力的義務, 原始權益人(通過《轉讓協議》以受讓方式取得相關權利)可根據其條款向物業合同委托人主張權利;

? 物業合同提供方已經履行并遵守了基礎資產所對應的任一份物業合同項下應盡義務;

? 同一物業合同項下物業合同付款義務人自初始基準日之后應支付的物業管理服務費用、停車管理服務費用(如有)、逾期繳納滯納金(如有)、違約金(如有)、損害賠償金(如有)以及物業合同項下其他應由物業合同付款義務人支付的款項須全部計入資產池(為避免疑義, 物業合同付款義務人初始基準日以前應付未付的物業管理服務費用、停車管理服務費用(如有)、逾期繳納滯納金(如有)、違約金(如有)、損害賠償金(如有)以及物業合同項下其他應由物業合同付款義務人支付的款項但在初始基準日之后完成支付的, 不屬于基礎資產。);

? 物業合同委托人系依據中國法律在中國境內設立且合法存續的企業法人、事業單位法人、自然人或其他組織, 且未發生申請停業整頓、申請解散、申請破產、停產、歇業、注銷登記、被吊銷營業執照或涉及重大訴訟或仲裁;

? 原始權益人合法擁有基礎資產, 且基礎資產上未設定抵押權、質權或其他擔保物權;

? 基礎資產可以進行合法有效的轉讓, 且無需取得物業合同委托人或其他第三方的同意;

? 基礎資產所對應的任一份物業合同項下的到期物業費最新一年的繳費率均已到達【X】%;? 在物業合同項下付款義務人在物業合同項下不享有任何主張扣減或減免應付款項的權利;

? 基礎資產不涉及未決的訴訟、仲裁、執行、破產程序或被強制執行司法程序。

類REITs資產證券化操作要點及案例解析

1.交易步驟

資產重組：原始權益人設項目公司分別持有相關目標資產。

專項資產管理計劃設立募集：認購人與計劃管理人簽訂《認購協議》, 將認購資金以專項資產管理方式委托計劃管理人管理, 計劃管理人設立并管理專項計劃, 認購人取得資產支持證券, 成為資產支持證券持有人。

私募基金設立募集：基金管理人非公開募集資金設立非公募基金, 原始權益人向非公募基金出資, 認繳非公募基金的全部基金份額。

股權收購和委托貸款：私募基金設立后, 基金管理人收購原始權益人持有項目公司的100%股權, 同時給項目發放委托貸款(包括優先債和次級債), 且將持有的優先債的利息收益權通過實物分配方式轉讓至原始權益人。私募基金份額及債權收益權轉讓：計劃管理人根據專項計劃文件的約定, 以自己的名義, 代表專項計劃的利益, 與原始權益人簽訂債權收益權轉讓協議, 受讓原始權益人所擁有的債權收益權以及私募投資基金份額。2.項目重組

項目公司分立

經營性物業貸的償還 契約式基金引入 資本弱化的股債結構 SPV的設立

吸收合并(正向/反向)登記操作 ? ? ? ? ? ? ?

3.項目控制 ? 物業抵押 ? 主租賃安排

? LTV/DSCR

類CMBS資產證券化操作要點及案例解析

1.交易步驟

資金信托設立： 委托人將貨幣資金委托設立資金信托, 從而持有信托受益權;

發放信托貸款：資金信托向項目公司發放信托貸款;設立專項資產管理計劃計劃：計劃管理人設立信托受益權專項資產管理計劃，募集資金以認購委托人持有的信托受益權;

信托收益分配至專項計劃：專項計劃存續期間, 資金信托在每月收到項目公司支付的貸款本息后，將當月收到的信托貸款本息扣除當期必要的費用后全部分配給信托受益人，也即專項計劃;

專項計劃收益分配至資產支持證券持有人：計劃管理人向托管銀行發出分配指令, 托管銀行根據分配指令, 將相應資金劃撥至登記托管機構的指定賬戶用于支付資產支持證券本金和預期收益。在每個兌付日, 在支付完畢專項計劃應納稅負、當期管理費、托管費和其他專項計劃費用以及當期優先級資產支持證券預期收益和本金后, 將剩余資金之50%支付給次級資產支持證券持有人。2.作為抵押品的商用物業

? ? ?

? ? ? ? ? 已完工的物業

能持續產生穩定的現金流

具有良好的運營紀錄（合理的維護成本和穩定的收入)3.商用物業抵押貸款

利息支付能為物業的租金收入所覆蓋

通過再融資到期一次還本

其他擔保措施, 如股權質押、收租權力讓渡和現金流控制等

DSCR（債務覆蓋比率）保障

LTV（貸款與抵押物業價值比率）保障 4.嫁接信托的其他作用

構建穩定現金流符合清單要求 一定程度弱化基礎資產瑕疵 更好地構建破產隔離 制造擔保受體 ? ? ? ?

跨境CMBS資產證券化操作要點及案例解析

萬達CMBS略

第三篇：商業銀行不良資產證券化可行性分析

福建農林大學經濟與管理學院（旅游學院）

本科課程論文

課程名稱：______ _

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專業年級：________

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學 號：___________

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學生姓名：______

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論文題目：______

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成 績：____

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指導教師：

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年 月 日

目 錄

摘要 引言

一 不良資產證券化概述 1 資產證券化的概念 2不良資產證券化的意義 二 我國商業銀行資產證券化現狀 三 我國商業銀行不良資產證券化障礙 1.法制建設滯后導致難以進行不良資產證券化 2.稅收制度上的欠缺阻礙了不良資產證券化進程 3.市場環境及市場需求的制約

四．關于我國商業銀行實施不良資產證券化的政策建議 1.完善資產證券化的法律環境

2．注重資產證券化過程控制，防范各類風險 結論 參考文獻

商業銀行不良資產證券化可行性分析

魏延超

（福建農林大學經濟與管理學院（旅游學院）金融專業 2008級）摘要：我國國有商業銀行的巨額不良資產問題己成為威脅國家經濟金融安全，危害國民經濟正常運行的重大隱患，隨著我國加入世界貿易組織和我國商業銀行市場化戰略的推進，處理我國商業銀行的不良資產任務迫切，意義重大。鑒于資產證券化的特點和優點，不良資產證券化不失為一種解決我國銀行不良資產問題的新選擇。積極實施我國銀行不良資產證券化這種低成本的融資手段，對于加快貨幣市場和資本市場的鏈接與融合，拓寬金融調控空間、擴大投資者選擇范圍、促進商業銀行經營模式轉變具有非常重要的現實意義。

關鍵詞：不良資產；證券化；商業銀行

引言

商業銀行不良資產是指處于非良好經營狀態的銀行資產，在此主要指不良貸款資產，包括逾期未能收回的貸款、呆滯貸款和呆帳貸款等不能給銀行帶來正常的利息收入，或者不能及時給銀行帶來正常的利息收入或連本金都未能及時收回的貸款等銀行資產。根據中國銀行業監督管理委員會的統計資料表明，截至2007年3月末，中國主要商業銀行(5家國有商業銀行和12家股份制商業銀行)五級分類不良貸余額為11614.2億元，不良貸款率為7.02%。不良資產在我國的大量存在嚴重影響我國的金融安全，進而影響近年來我國商業銀行的體制改革。資產證券化具有風險轉移創新、提高流動性創新、和信用創造創新等功能，如何運用資產證券化來解決我國巨大的不良資產已經成為關系我國金融體制發展和經濟改革的重要議題。

一 不良資產證券化概述 資產證券化的概念

所謂資產證券化，通常是指以證券進行融資，包括債務融資證券化和資產證券化，其實質是金融資產以證券形式轉讓的過程。銀行不良資產證券化就是將處于非良好狀態的，不能及時給銀行帶來正常利息收入甚至難以收回本金的銀行資產以證券形式轉讓的過程。

從廣義上講，資產證券化包括一級證券化和二級證券化。所謂一級證券化主要是指在證券化過程的初始階段，資產的原持有人作為融資者通過在資本市場和貨幣市場發行證券進行直接融資的過程，即我們通常所說的發行市場的證券化，其所使用的金融工具包括商業票據、企業債券和股票。而資產的二級證券化，是指將已經存在的貸款和應收賬款等資產轉化為可

[1]流通的轉讓工具的過程，也就是流通市場的證券化。例如將批量貸款進行證券化銷售，或者將小額、非市場化且信用質量相異的資產進行結構性重組，匯集組合成資產池，重新包裝為具有流動性的債務證券。二級證券化是資產證券化的最基本內涵。資產證券化的核心在于對資產的風險和收益要素進行分離與重組，使其定價和重新配置更為有效，確保參與各方均受益。2不良資產證券化的意義

第一 不良資產證券化有利于控制我國商業銀行的資金流動性風險。

通過證券化，可以將流動性較差的不良資產轉化為在市場上交易的證券，在不增加負債的前提下，商業銀行可以獲得一定資金來源。從商業銀行資產負債管理的角度看，不良資產證券化能夠加快銀行資產的周轉，提高資產的流動性。截至2006年末,國有商業銀行與股份制商業銀行不良貸款余額合計12197億元,使得大量商業銀行資產喪失了流動性,成為最重[2]要的流動性隱患之一。不良資產證券化作為一種主要的批量交易方式,通過資產的真實出售并在資本市場發行投資憑證,能夠提前實現風險轉移和現金回收時間,有效增強我國商業銀行流動性和抗風險能力。

第二 不良資產證券化有利于我國商業銀行分散風險，化解不良資產，降低不良貸款率。

通過資產證券化將不良資產成批量、快速地轉換為可轉讓的資本市場產品，重新盤活部分資產的流動性，將銀行資產潛在的風險轉移、分散，是化解不良資產的有效途徑。資產證券化后,銀行將證券化資產服務以外的收益轉讓給投資人,在讓社會公眾有機會投資銀行資產的同時，也將銀行承受的信用風險、利率風險、提前還款風險,通過結構性安排,部分轉移、分散給資本市場上不同風險偏好的投資者,實現銀行資產風險和收益的社會化。第三 不良資產證券化有利于改善我國商業銀行的資本結構,提高資本充足率。

按照1988年的《巴塞爾協議》,銀行的核心資本充足率和全部資本充足率應分別達到4%和8%。為了滿足這一監管要求,根據《巴塞爾協議》對不同類風險資產的資本金要求,銀行可以將不同風險的資產證券化,使其能夠主動靈活地調整銀行的風險資產規模、結構,以最小的成本增強流動性和提高資本充足率。同時,利用資產證券化進行融資不會增加銀行的負債,是一種不顯示在資產負債表上的方法,即發行人可不通過增加負債獲得融資。要提高資本充足率,有兩條途徑可供銀行選擇:一條是“分子政策”,即增加資本;另一條是“分母政策”,即減少風險資產量。在中央財力有限、銀行經營狀況不盡人意的情況下,依靠“分子政策”來解決問題,顯然不是最佳選擇。而通過“分母政策”,運用資產證券化方式來.降低風

[3]險資產額,提高資本充足率,則是可供選擇的出路之一。

第四 不良資產證券化有利于形成商業銀行新的利潤增長點。

以利差收入為主的傳統商業銀行業務將隨著資本市場的發展和利率的逐步市場化而逐漸降低競爭力,利用銀行的專業化優勢發展中間業務和表外業務將是銀行今后新的利潤增長點。商業銀行不良證券化業務可以通過為證券化資產持續提供相關的管理和服務、開拓證券化業務的投資銀行業務等方式實現銀行業與證券業的融合,為銀行提供新的利潤增長點。

二 我國商業銀行資產證券化現狀

2005年4月20日,中國人民銀行和銀監會聯合發布了《信貸資產證券化試點管理辦法》,資產證券化試點啟動。隨后,財政部于6月2日發布了《信貸資產證券化試點會計處理規定》,中國人民銀行于6月23日發布了《資產支持證券信息披露規則》,為進行的商業銀行信貸資產證券化試點建立了相應較為完善的制度框架。隨后中國人民銀行宣布了中國建設銀行的住房抵押貸款證券化(MBS)和國家開發銀行的信貸資產證券化(ABS)的試點。

2005年12月15日,由國家開發銀行發起,中誠信托投資有限責任公司作為發行人,通過中央國債登記結算有限責任公司的招標系統以公開招標的方式,發行了我國2005年第一期41.7727億元開元信貸資產支持證券,標志著資產證券化業務在我國正式開展。第一期證券化產品設計成三檔,其中優先A檔為29.2409億元,加權平均期限為0.67年,固定利率,招標確定的票面利率為2.29%;優先B檔為10.0254億元,加權平均期限為1.15年,浮動利率,招標確定的利差為45BP(以一年期定期存款利率為基準,票面利率為2.7%);次級檔為2.5064億元,加權平均期限為1.53年。中國債券信息網統計數字顯示,2008年共發行資產支持證券302億元,同比增長69%。在各類債券中的增速僅次于銀行次級債和混合資本債。截至2007年3月底，全國商業銀行（包括國有商業銀行、股份制商業銀行、城市商業銀行、[4]農村商業銀行和外資銀行）不良貸款余額12455．7億元，不良貸款率6．63％。

三 我國商業銀行不良資產證券化障礙 法制建設滯后導致難以進行不良資產證券化

我國適用的是成文法，社會經濟生活的各種活動都要依照己成文的法律來開展。而資產證券化這個西方的“舶來品”，它反映了現代民事財產權利證券化的一種趨勢，其實質是債[5]權的證券化。在我國盡管金融改革進展很快，一些經濟立法的相繼頒布為資產證券化的規范運作創造了一定的條件，但立法進程明顯滯后于實踐，現有的法律難以指導和規范證券化活動。另一方面，也是由于政治體制影響法制而導致的世界各國實施證券化的國家都是資本主義社會制度的國家，而我國與這些國家在政治制度、經濟體制和適用的法律體系等方面都存在諸多不同。

因此，法律問題是我國在實施不良資產證券化進程中必然要遇到的問題。2 稅收制度上的欠缺阻礙了不良資產證券化進程

對于發起人轉移資產及真實銷售的稅收問題，按我國目前有關稅法如《營業稅》、《印花稅》等規定，對資產轉移及銷售行為課征5%的營業稅及不同比例的印花稅，從而大大加重

[6]了證券化的成本，使證券化從開始就不具備可能。3 市場環境及市場需求的制約

目前我國現行體制下，資產證券化市場存在需求不旺的問題。資產證券化是目前金融業的前沿業務之一，設計結構較為復雜，同時收益空間有限。因此，資產證券化的發展有賴于我國資本市場上發展與完善和投資者對其的正確理解。從我國目前的情況看，由于收益率較

[7]低，很難與我國股票市場相比，因此后者對個人投資者的吸引力會更強一些。

另外，我國作為經濟飛速發展的國家，引起了國際上大量投資者的關注，但是，我國資本市場除B股市場之外都不允許外國投資者參與，則境外的投資者不可能購買國內市場上的[8]資產證券。

因此，總體而言，在目前我國現行體制下，資產證券化市場存在需求不旺的問題。

四 關于我國商業銀行實施不良資產證券化的政策建議 完善資產證券化的法律環境

資產證券化是一種金融衍生產品,其發展必須要有與它配套的完備的法律規范。資產證券化要實現管理的系統性和規范性,對法律環境有兩方面的要求,一是要構建資產證券化所需要的法律框架,制定有關法規,為其發展提供有力的法律保障;二是改進和完善現行法律法規與資產證券化沖突的部分,建立適應資產證券化發展的法律環境體系。2 注重資產證券化過程控制，防范各類風險

由于資產證券化流程的復雜性、資產證券化交易的多樣性，因此需要加強資產證券化的過程控制，防范可能出現的各類風險，保護投資者利益。

第一 切實做好信用提升。信用提升是資產支持證券的投資者得到投資收益的信用保障，在資產證券化過程中要順利發行資產化證券，就要求提高企業資產的信用級別。信用提升有內部信用提升和外部信用提升兩種。內部信用提升是指特定的交易機構（SPV）保留當擔保資產的債務人違約時有直接追索的權利、SPV作超額儲備擔保、SPV發行優先和從屬證券；企業的外部信用提升主要有信譽良好的保險公司出具保單、更高信用級別的商業銀行出具信用證、第三方購買從屬類證券。在資產證券化過程中商業銀行要切實做好信用提升，它是吸引投資者，防范風險，保護投資者利益的必要環節。

第二 證券評級嚴把關，發展信用評級機構。資產證券化評級的核心因素是資產支持證券的信用風險，同時要求被評級的資產需與發起人的信用風險相分離，即證券化資產必須真正實現真實銷售以實施破產隔離。評級機構對評級的證券要保持經常性的信用監督并制度化，定期公告證券的信用等級的變化，使投資者及時了解所持證券資產的狀況。同時，借鑒

[9]國外資信評級業的發展現狀，我國的資信評級業應走“少而精”的發展模式，即著重培養幾家在國內具有權威性的、在國際具有一定影響力的資信評級機構。資信評級機構樹立良好信譽的唯一途徑就是讓投資者知道公司評級結果的準確性高、值得信賴，而要提高評級結果的準確性，科學的評級方法是必不可少的。

第三 完善資產證券化市場的信息公告制度。作為資產證券化市場，其信息公開是基本原則之一，它包括信息披露制度、監管機構行政公開制度、責任追究制度等等。

結論：

資產證券化是近幾十年來國際金融業中一項重要的融資體制的金融創新。如果能通過這種方式將我國現有的不良資產快速并成批量地轉換為可轉讓的資本市場產品，將通過這部分資產流動性的增強，使銀行資產潛在的風險能夠得到轉移和分散，這對于改善商業銀行資產結構、提高資本充足率、促進金融領域中介機構的發展和加速不良資產的處置進程都有著十分重要的現實意義。

參考文獻：

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第四篇：房地產項目可行性研究報告論文大綱

房地產項目可行性研究報告論文大綱總論

1.1項目提出的背景

1.2項目可行性研究的依據(依據有關規定)

1.3項目概況（項目名稱、地點，開發商簡介，項目所在地周圍環境狀況，項目有關的規劃指標和要求等）

1.4項目開發建設的必要性

1.5項目開發建設條件(地形,地貌,水文地質,周邊環境,城市規劃,交通及公共設施施工條件,社會環境條件,征地拆遷條件,擬建地址建設條件,投資條件比選,推薦建址方案)

1.6項目投資估算（主要的經濟指標）

1.7結論及建議市場分析與預測

2.1房地產市場宏觀形勢分析及預測(2006,2007年全國行業現狀及未來幾年趨勢預測-調查)

2.2大連市房地產市場狀況分析及預測(2006,2007年全國行業現狀及未來幾年趨勢預測-調查)

2.3項目所在區域房地產狀況分析(需求分析,供給分析,當前租售價格調查和預測,主要競爭樓盤分析調查，重點部分)

2.4 項目目標市場分析建設條件

3.1開發項目用地狀況

3.2項目方案的確定（要確定兩種方案）規劃設計方案

4.1規劃設計方案的指導思想

4.2規劃設計方案的原則

4.3建筑規模及規劃設計方案設想

項目構成,平面布置及戶型設計及戶型面積,功能要求,建筑藝術,功能以及與城市的協調,建筑,結構,道路,綠化及其它配套附屬設施的規劃方案。做總平面圖和標準層平面圖。項目開發進度及組織安排

5.1項目建設工期

5.2項目開發進度安排

5.3 項目銷售期及銷售時間的確定項目銷售計劃

6.1項目定價（樓盤均價、各樓均價、每戶均價，考慮水平價差和垂直價差）

6.2項目分階段銷售計劃

6.3項目銷售收入的計算投資估算及資金籌措(參見房地產開發教材及大連市有關部門對房地產開發項目的收費標準)

7.1投資估算的原則

7.2項目建設的投資估算

7.3資金籌措與使用計劃財務評價

8.1財務評價基礎數據的測算

8.2盈利能力分析(主要報表及指標)

8.3清償能力分析(主要報表及指標)風險分析

識別項目在實施過程中可能遇到的各種風險,使用單因素的敏感性分析的方法進行不確定性分析。社會評價和環境影響評價

10.1社會評價(項目對社會的影響分析,社會風險分析,結論)

10.2環境影響評價(環境現狀,項目前期及實施對環境的影響,環保措施及相應投資,節水節電及消防等)結論及建議

11.1結論(兩個方案的比較)

11.2存在的問題及建議附表及附圖

第五篇：我國商業銀行不良資產證券化途徑分析

我國商業銀行不良資產證券化途徑分析

陳宏剛

(廣東發展銀行總行公司銀行部,廣東廣州510080)

摘 要:針對我國商業銀行在改革和發展過程中面臨巨大不良資產的現實,文章在分析不良資產證券化對我國現實意義的基礎上,較詳盡地探討采取信托形式在當前我國法律條件下成為商業銀行不良資產證券化的現實選擇,并就發展中存在的問題提出可行性建議。

關鍵詞:商業銀行;不良資產;證券化;信托

中圖分類號:F830·9

1文獻標識碼:A

文章編號:1007-1792(2007)06-0080-06

隨著入世后銀行業全面開放日期的將要來臨,我國商業銀行加快了包括改制、引入戰略投資者乃至上市等在內的改革步伐,但改革首先遇到了與其它轉型國家一樣的難題:銀行體系累積了巨額不良貸款,面臨種種現實,應進一步加快處置不良資產,以促進金融穩定和國民經濟健康發展。我國國有商業銀行是商業銀行體系中絕對的主力,其改革和發展對中國金融體系的穩定舉足輕重,截至2005年末,國有商業銀行資產總額19·66萬億元,占銀行業總資產的52·5%,吸收的各類存款占全部銀行業總存款54%,發放各類貸款占全部銀行業貸款額的50%,并承擔著全社會80%左右的支付結算量。因此,本文側重從國有商業銀行角度探討商業銀行不良資產證券化問題。

一、我國商業銀行處理不良資產狀況

自1995年銀行業經營管理工作會議首次提出降低國有商業銀行不良貸款以來,金融管理部門及各商業銀行等有關方面經過多年的努力,取得了明顯的成效(見圖1)。為了國有商業銀行改制的需要,在2004年國家向中國建設銀行和中國銀行注資450億美元, 2005年又向中國工商銀行注資150億美元,同時對這三家銀行的不良貸款實行核銷和二次剝離。但截至2005年末,國有商業銀行不良貸款余額仍高達10724·8億元,不良貸款比率10·49%,與國際上公認的不良貸款率10%,國際上優良的銀行不良貸款率在2%-3%左右相比,仍然偏高。

1999年,我國成立四家金融資產管理公司(AMC)集中處理不良資產,一次性剝離和收購國有商業銀行不良貸款13939億元,成立以來,積極運用多種手段處置不良資產,取得一定成效(見表1)。當年剝離的1·4萬億元不良資產現在已經處置六成,而資產回收率卻只有四分之一,按照不良資產處置的“冰棍效應”理論推理,剩下的四成未處置的不良資產極有可能慢慢“人間蒸發”,最終國家財政不得不為此承擔至少上萬億元的損失。

圖1 資源來源:銀監會網站(www.tmdps.cn)和中國人民銀行季報(2001-2006)注:不良貸款按五級分類進行統計

資源來源:銀監會網站(www.tmdps.cn)和中國人民銀行年報(2000-2006)

二、我國商業銀行處置不良資產方式比較

為適應我國金融業對外開放和國有銀行改革的需要,國有商業銀行的不良資產率和不良資產絕對量要在近幾年內顯著下降。無論是再次注資還是不良資產集中剝離,都存在著如何盡快處置整個金融系統中的巨額不良資產,化解和轉移(包括資產管理公司在內的)金融系統中的風險問題。因此,我國的銀行業正面臨日益增大的內部和外部壓力。當前國有商業銀行處置不良貸款的方法主要有以下三種:(一)采取催收、追討和訴訟等手段依法收貸。商業銀行建立資產保全部門,指定專人對不良貸款組織催收,對不按規定歸還貸款的債務人進行必要的信貸制裁或依法起訴。這種方式由于我國立法、司法的相對滯后和不完善,企業逃廢銀行債務等原因,銀行依法收貸面臨諸多困難,訴訟收貸不僅環節多,效率低下,而且一般要承擔超過處置標的20%以上的稅費。(二)利用專項準備金核銷部分不良貸款本息。核銷是銀行不得已才采用的一種處置方法。被核銷的不良貸款往往是長期掛帳的損失類貸款,規范的銀行往往已根據貸款五級分類結果足額提取了貸款損失專項準備。在這種方式下,由于國有商業銀行歷史包袱嚴重,撥備的準備金仍然不能滿足需要。(三)創造性地通過債務重組、剝離、轉化等手段減輕資產風險。商業銀行可以將一部分不良資產剝離給專門的資產管理公司進行專業化處置,將債權轉為股權或者直接打包在二級市場上出售。這種方式由于缺少有效監管,資產定價困難等原因而無法進行批量處置,現金回收時間和速度難以保證。

對多數銀行而言,暫時只有自己承擔損失一種選擇,即有計劃的提取專項準備金核銷不良貸款。如前所述,這種方式對即期利潤影響較大,并且存在只能慢慢消化、多數不良貸款仍將長期掛帳等不足,對銀行而言并非最優選擇,因此,迫切需要對處置不良資產業務進行創新。

三、不良資產證券化對我國的現實意義

近年來,資產證券化的作用越來越多受到我國理論界和實踐部門的關注,銀行體系也一直在努力嘗試利用資產證券化突破現有的不良資產處置模式。資產證券化(Asset BackedSecuritization, ABS)是指將缺乏流動性,但能夠產生穩定、可預見的現金流收入的資產,如各類貸款等匯集起來,通過結構性重組,轉換成在金融市場可以出售和流通的證券的行為,據此融通資金。不良資產證券化對我國銀行業的作用體現在以下方面:(一)不良資產證券化增強我國商業銀行流動性,加快處置不良資產規模。近幾年來,盡管通過資產剝離、利潤沖銷等多種方式,我國商業銀行不良資產比率有了顯著下降,絕對數值也有所下降,但是不良資產的存量仍然巨大,如上所述,截至2005年末,國有商業銀行與股份制商業銀行不良貸款余額合計12197億元,使得大量商業銀行資產喪失了流動性,成為最重要的流動性隱患之一。不良資產證券化作為一種主要的批量交易方式,通過資產的真實出售并在資本市場發行投資憑證,能夠提前實現風險轉移和現金回收時間,有效增強我國商業銀行流動性。

(二)不良資產證券化可以有效改善我國銀行業的營利能力和資本結構。第一,銀行可以通過不良資產證券化提前收回現金、增加中間業務收入(信貸資產管理費等)和可能帶來現金回收增值效應,如融資成本低于資產的投資收益率而形成的利差收入以及特殊服務機構處置不良資產而使不良資產池回收現金流高于預期而帶來的余值增值部分等。第二,不良資產證券化將表內貸款轉換成表外收費型業務,減少了銀行的風險資產,降低業務的資本密集度,提高銀行的資本充足率。根據商業銀行資本充足率=(資本-扣除項)/(風險加權資產+12·5倍的市場風險資本)公式計算,使一部分原先因不良資產占用的資本得以釋放用于業務擴張和再投資,改善了資產負債比例和資本充足率,從而從整體上提高了銀行的資本回報率。

(三)不良資產證券化可以促進銀行不良資產管理體制的改革。資產證券化將大量不良資產從商業銀行管理的體系中釋放,促進不良資產管理和處置的專業化和效率化。通過專業機構人才、知識、經驗和采取債務重組、債轉股、再投資、資產經營等多種手段的結合使不良資產處置方案符合價值最大化原則,并且完善的治理結構、處置程序和定量化評估手段及約束機制可以有效防范道德風險的產生和銀行資產的流失。

(四)不良資產證券化能夠使銀行有效調整信貸結構,防止信貸質量下降。在國有經濟結構調整和國退民進、抓大放小的國有資產管理體制改革過程中,國有企業的經營風險加大、競爭環境更嚴峻,使得商業銀行資產業務所承受的信用風險、政策風險、行業風險、地區性風險加大。為此,銀行可根據情況通過不良資產證券化迅速、靈活地進行信貸投向轉移以提高信貸資產增量的質量,加速進行信貸結構調整以防止信貸資產質量的下降。

四、當前我國商業銀行不良資產證券化的主要交易形式

(一)實現特殊目的載體(SPV)的形式比較。一般來說,不良資產證券化通過特殊目的載體(Special Purpose Vehicle SPV)進行的,可采取三種形式:信托(SPT)形式、公司(SPC)形式和有限合伙形式。目前,我國不良資產證券化的最大障礙就是特殊目的載體、可流通證券和投資者問題。公司(SPC)形式和有限合伙形式的企業性質和法律地位,如金融企業還是非金融企業、組織形式、注冊地、資本額限制、經營范圍、和稅收問題都未做明確規定,在現有《公司法》、《證券法》和《企業債券管理等條例》等相關法律條文基礎上,也不符合發行債券的主體資格要求。另外,在法律規定的監管方面,不良資產證券化會涉及到人民銀行、銀監會和證監會等監管機構,還可能涉及到發改委、財政部等部門,如果是國有資產,還涉及國有資產管理部門等,如此眾多的部門管理,使證券化的審批、運作都十分困難,由此可見,目前以SPC方式實施不良資產證券化在我國受到了眾多方面的限制。從我國的現有法律環境來看,以信托公司作為載體的資產證券化方案遇到的法律障礙會相對小些,在當前我國法律條件下適用的不良資產證券化的交易結構應采取信托受益分層。由發起人(委托人)將資產委托給信托投資公司,設立財產信托,發起人得到以發起人為受益人的結構化信托受益合同,發起人通過承銷商將高級或次級受益合同轉讓給第三方投資者,發起人收回部分現金并保留一部分權益,受托人再委托專業的服務公司(也可以是原發起人)進行處置,處置收入在支付管理費后,進入托管帳戶,再依次支付投資者的利息和本金,最后剩余資金支付初級權益。

(二)信托模式應該成為目前我國不良資產證券化模式的現實選擇。信托公司具備很強的財產隔離功能,其財產隔離功能受到《信托法》、《信托投資公司管理辦法》、《資金信托管理暫行辦法》,也就是業內所謂的“一法兩規”的強有力支撐。利用信托制度開展不良資產的準資產證券化已經具有法律上的可行性。表2比較我國信托制度對資產證券化要求的滿足程度。

信托公司的財產隔離功能主要體現在以下層面上: 1.委托人的信托財產與自有財產相隔離。《信托法》第十五條規定:“信托財產與委托人未設立信托的其他財產相區別。”也就是說,信托設立以后,信托財產即從委托人的自有財產中分離出來,具有一定的獨立性。2.委托人的信托財產與受托人的固有財產相隔離。《信托法》第十六條規定: “信托財產與屬于受托人所有的財產(以下簡稱固有財產)相區別,不得歸入受托人的固有財產或者成為固有財產的一部分。”第二十九條規定:“受托人必須將信托財產與其固有財產分別管理,分別記賬。”《信托投資公司管理辦法》第五條也規定:“信托財產不屬于信托投資公司的固有財產,也不屬于信托投資公司對受益人的負債。信托投資公司終止時,信托財產不屬于其清算財產。”信托設立以后,信托財產處于一種特殊的獨立地位,受托人也就取得了管理、運用和處分信托財產的權利,但是信托財產并非就是受托人的固有財產。就受托人自身來說,必須依法將信托資產與其固有資產分開,分別進行管理,分別記賬,不得將信托財產轉為其固有財產,也不得將信托財產視為其固有財產的一部分對外承擔責任。3.強制執行的禁止。由于信托財產與受托人的固有財產相獨立,信托財產并非受托人債務的共同擔保,亦即無論是受托人固有財產的債權人,還是受托人所管理的其他信托財產的債權人,該信托財產均不得主張強制執行。信托財產的該項特征保證了信托財產區別于發起人其他財產和SPV的固有財產兩者之間的界河不受侵犯性。4.抵消的禁止。《信托法》第十八條規定:“受托人管理運用、處分信托財產所產生的債權不得與其固有財產所產生的債務相抵消。”該條是對民法關于抵消權的例外規定,在一定程度上避免了SPV的道德風險。

因此,信托財產的獨立性正是信托制度的精髓所在。就信托制度的起源而言,無論是美國當年的“USE制6”,還是英國當年的“遺囑保險制”等,在信托制度的發端之際,主要都是為了解決委托人的財產隔離和保全的“特定目的”。基于信托財產的獨立性及其法律保證,信托公司的財產隔離功能更能反映出資產證券化的本質特征。從上面的分析中可以看出,在目前我國的法律環境和金融制度下,信托公司所特有的財產隔離機制完全符合資產證券化運行機制的本質要求,因此,信托模式應該成為目前我國不良資產證券化模式的現實選擇。

五、不良資產證券化在我國的發展和問題建議

(一)我國不良資產證券化的嘗試和發展。2003年6月,華融資產管理公司和中信信托投資有限責任公司合作在國內首次發行了面值132·5億元、期限3年、價值10億元、利率4·17%的優先受益權,這一項目借鑒資產證券化交易模式,通過以債權資產設立信托、轉讓信托受益權方式,成功實現了加快處置不良資產、提前實現回收部分現金的目的,被稱之為“準資產證券化”,向境內不良資產證券化邁進了重要的一步。2004年4月8日,工行和瑞士信貸第一波士頓、中信證券、中誠信托等簽署了工行寧波分行不良資產證券化項目相關協議。工行寧波分行以其面值26·19億元、預計回收價值8·2億元不良債權委托給中誠信托,設立分84層受益性財產信托,聘請瑞士一波擔任財務顧問,并委托中信證券作為承銷商將A、B級受益權轉讓給外部投資者,購買這一信托產品的全部是境內的機構投資者。信托結構分為A、B、C三級: A級受益權產品2億元、1年期、5·01%、優先受償權;B級受益權產品4億元、3年期、5·10%、工行回購承諾;C級受益權產品2·2億元、3年期、工行保留。

這是我國首次真正意義上的不良資產證券化,沒有回購承諾的A級受益權是資產證券化交易結構很重要的特征,真正實現了風險隔離和真實銷售。銀監會在2004年9月30日下發到國有銀行和股份制商業銀行的《監管信息》中對寧波項目給予了高度評價。2005年4月20日,中國人民銀行和銀監會聯合發布了《信貸資產證券化試點管理辦法》。2005年5月16日,財政部發布了《信貸資產證券化試點會計處理規定》。2005年9月29日中國銀行業監督管理委員會第38次主席會議通過了《金融機構信貸資產證券化監督管理辦法》,并于2005年12月1日開始實施。2005年12月15日,國家開發銀行和中國建設銀行在全國銀行間債券交易市場分別推出國內首單41·77億元信貸資產支持證券(ABS)和30億元個人住房抵押支持證券(MBS)。這意味著我國已經真正啟動了信貸資產證券化項目,隨著我國資本市場的逐漸發展和成熟,以及國有商業銀行股份制改革的不斷推進,我國不良資產證券化蘊藏著巨大的空間和無限生機。

(二)問題和建議。1.急需加強評級機制市場建設。大力發展第三方評級機構,通過標準化風險評級流程和風險指標體系,對信托產品給予標準化評級,為投資者提供一個可以定價的基準,平衡買賣雙方的利益。結合我國評級市場的發展狀況,可以要求每筆資產證券化至少有兩家相互獨立的評級公司給出評級。同時為了快速提高我國評級公司的評級質量,提升市場投資者對評級結果的信任度和接受度,可以考慮以適當形式引進國際評級公司對國內市場進行評級服務。同時,評級公司還必須披露其評級標準和評級方法,在對項目進行跟蹤評級時也要隨時發布相關評級消息。2.提高證券化產品的市場流動性。由于我國現行的信托受益證書還不是一種受到我國法律充分認可的有價證券,并且缺乏有效的二級市場,信托產品只能轉讓,不能自由買賣,缺乏證券的高流動性,二級市場的不足嚴重制約證券化信托產品的發展。3.培育不良資產證券化市場的機構投資者,規范資產證券化業務交易行為。擴大投資基金、保險基金、商業銀行、財務公司、信托公司、證券公司等機構投資者的投資范圍,使其成為資產支持證券市場的投資主體。4.應規范不良資產證券化業務開展,組建和完善集合類信托產品的標準化工作,盡快制定與商業銀行信托合同、權益證書以及信息披露制度;組建與銀行交易系統互通的信托產品交易系統,便于雙方有效合作,信息溝通。

參考文獻: [1]何小鋒等著.資產證券化:中國的模式[M].北京:北京大學出版社, 2002.[2]李勇主編.關于我國不良資產證券化的初步探討[M].北京:中國財政經濟出版社, 2005.[3]劉亮.不良資產證券化欲冷欲熱[J].資本市場, 2005,(3).[4]彭惠.不良資產證券化的交易結構分析[J].金融研究, 2004,(4).[5]劉瀾飚,王博.國有商業銀行不良資產處置遲緩現象分析[J].金融研究, 2006,(3).[6]沈炳熙.資產證券化與金融改革[J].金融研究, 2006,(9).[7]金立新等.信貸產證券化:信托能做什么[N].金融時報, 2005-03-28.作者簡介:陳宏剛(1975-),男,經濟學碩士,廣東發展銀行總行公司銀行部經濟師。來源：《中山大學學報論叢》2007年第27卷第6期