第一篇：論文樣本 我國房地產(chǎn)預告登記制度探究

我國房地產(chǎn)預告登記制度探究

摘要：為保護處于弱勢地位的購房人利益，《物權法》中設立了預告登記制度，通過賦予債權請求權以類似于物權的效力來實現(xiàn)對債權人利益的保護。購房人一旦進行房地產(chǎn)預告登記，其所享有的請求權便具有了普通債權所不具有的對抗第三人的效力。本文探討了預告登記制度的性質(zhì)、作用以及設立預告登記的必要性，對我國現(xiàn)行立法的相關規(guī)定進行評析，提出了完善預告登記制度的具體建議。

關鍵詞：房地產(chǎn)預告登記；預告登記的效力；立法完善

房地產(chǎn)預告登記是指房地產(chǎn)買賣當事人所期待的房地產(chǎn)物權變動所需要的條件缺乏或者還未具備時，為保全這項將來發(fā)生的以不動產(chǎn)物權變動為目的的請求權而進行的登記。也稱預登記、預先登記或暫先登記，日本民法上稱為假登記。1房地產(chǎn)預告登記的性質(zhì)

在物權法中，針對已存在的不動產(chǎn)物權的登記稱為“本登記”或“終局登記”，①是指直接使當事人所期待的不動產(chǎn)物權變動，發(fā)生法律效力的登記。各國均通過《物

權法》等法律明確規(guī)定終局登記能夠產(chǎn)生諸多效力如保護、警示、物權變動生效等，這樣能夠?qū)Ψ课葙I賣合同當事人之外的善意第三人起到很好的保護作用。但終局登記卻難以保護房屋買賣交易中購房人（債權人）的利益，因為終局登記保護的是已完成物權變動的物權，而不是尚未發(fā)生物權變動的債權。雖然債權請求權可以由債權法加以保護，但終因債權法保護的局限性，致使當事人的交易目的存在無法實現(xiàn)的風險，結果致使債權人和第三人利益保護不均衡，即對第三人利益保護有余而對債權人利益保護不足。

房地產(chǎn)預告登記能夠很好的解決上述問題。比之于房地產(chǎn)終局登記，預告登記可以說是預備性的房屋產(chǎn)權登記。從預告登記的定義可以看出，它是對于欠缺登記的要件（程序要件或?qū)嶓w要件）而不能進行房地產(chǎn)終局登記，但為將來進行終局登記作準備而進行的登記，主要目的是為了保護預告登記人的權利。它使得不動產(chǎn)購買人的債權性質(zhì)的請求權被賦予物權屬性，從而使被預告登記的請求權這種債權具有了物權的效力，成為典型的物權化債權，也就是我們通常所說的“準物權”。預告登記既可以說是物權法原理與債權法原理的結合，也可以說是物權法原理向債權法領域的擴張或滲透。②建立債權物權化的不動產(chǎn)預告登記制度，可以使不動產(chǎn)物權人所進行的任何妨礙購房人請求權實現(xiàn)的行為均為無效，即房地產(chǎn)出賣人若將其房地產(chǎn)再次轉讓給第三人，該轉讓行為無效。這樣，購房人的不動產(chǎn)請求權可以得到有效保障，使其切實地實現(xiàn)債權，從而有效地阻止出賣人一房二賣的行為。同時，房地產(chǎn)預告登記制度也起到督促房地產(chǎn)買賣合同中債務人按照事先的約定完成特定的物權行為，警示第三人須尊重已預告登記的債權，不為妨害行為。

預告登記制度是德國民法學者在中世紀時所創(chuàng)立，最初是土地權利變動的重要制度，是為了保全關于不動產(chǎn)物權的請求權而將該請求權加以登記的制度③，目的是保①

②孫憲忠：《論不動產(chǎn)物權登記》，載《中國法學》1996年第5期，第59頁。孫憲忠：《德國民法物權體系研究》，載 梁慧星主編：《民商法論叢》第5卷，法律出版社1996年版，第276頁。③王利明：《中國民法典學者建議稿及立法理由：物權編》（條文、立法理由、參考立法例），法律出版社2005年版，1護土地交易中買受人的債權，使其在將來能夠享有物權。后來適用范圍逐漸擴大到其他不動產(chǎn)交易。目前，世界上許多國家和地區(qū)都在立法中規(guī)定了“預告登記”制度，如《德國民法典》第883條第1款規(guī)定了“轉讓預告登記”、“涂銷預告登記”；《瑞士民法典》第960條第2款規(guī)定：處分的限制，經(jīng)預告登記后，始得對土地取得后取得的權利有對抗的效力。臺灣《土地法》第79條規(guī)定：關于土地權利移轉之請求權，得申請保全之預告登記。地向預告登記未涂銷之前，登記名義人就其土地所為之處分，對于所登記的請求權有妨礙者無效。日本《不動產(chǎn)登記法》中有關于“假登記”的規(guī)定。

2預告登記的效力

預告登記的效力乃預告登記的核心問題，各國法律一般都承認預告登記的物權效力有以下幾種：

2.1保全債權實現(xiàn)的效力

預告登記的實質(zhì)之處就在于：權利人所期待的未來發(fā)生的物權變動對自己有極為重要的意義，非要發(fā)生這種變動不可；而法律也認可這種變動對權利人的意義，并以法律予以保障。①設立預告登記的初衷就是為了保障債權人將來能夠?qū)崿F(xiàn)物權，即保障旨在發(fā)生不動產(chǎn)物權變動的合同債權等請求權屆時能實際發(fā)生物權變動效果。因為在不動產(chǎn)物權交易中，契約的成立與不動產(chǎn)的登記之間通常會有一個時間差，在這個時間差階段，不動產(chǎn)所有權人或他物權人雖然負有在將來轉移所有權或他物權的義務，債權人享有請求債務人實施移轉登記的權利，但債權人享有的該項請求權僅僅具有債權的性質(zhì)。由于債權的相對性，使債權人不得對抗第三人，假如此時出賣人為雙重買賣，并將該物的所有權移轉于后買受人，則債權人只能對債務人為損害賠償請求，標的物所有權將無法獲得。王澤鑒先生認為：一物數(shù)賣，自古有之，在物價波動之際，最為常見，而此實多出于出賣人罔顧信用，圖謀私利。②而通過預告登記制度，使該請求權獲得了物權性質(zhì)，此時經(jīng)預告登記的債務人（購房人）之請求權效力將永遠高于之后設立的其他權利，出賣人若想將該房地產(chǎn)再次轉讓給第三人，該轉讓行為亦屬無效。這樣，合同債權人的請求權即可得到保全。經(jīng)預告登記的請求權，可以對抗不動產(chǎn)的所有人、其他物權人，也可以對抗任意第三人，具有了絕對性和排他效力，從而確保了權利人的合法權益。可見，預告登記制度實質(zhì)上是根據(jù)物權公示原則的要求而設立的，它為不動產(chǎn)物權變動提供了法律基礎，巧妙地綜合了債權法理論與物權法理論，完美地平衡了交易各方的利益，為維護不動產(chǎn)交易秩序提供了有力的制度保障。在房地產(chǎn)價格不斷上漲的情形下，預告登記能有效防范“一房多賣”、“一房多抵”現(xiàn)象的出現(xiàn)。

2.2順位保護效力

在房屋權屬登記制度中，設立預告登記主要是為滿足當事人保全與房產(chǎn)有關的請求權順位的需要，通過預登記被保全的權利是與順位同時登記的。③所謂順位，顧名思義，是指多項物權依其設定的時間先后所排列的順序。依物權法理論，當同一物上有數(shù)個相沖突物權時，順位在前的物權優(yōu)先實現(xiàn)，因此順位關系著實體物權的實現(xiàn)與否及實現(xiàn)的時間順序，這對權利的實現(xiàn)至為重要。④預告登記不僅在實體上有保全請求權的效力，而且在程序上有保全請求權順位的效力，即通過預告登記，將各項權利 第52頁。

①梁慧星：《中國物權法草案建議稿——條文、說明、理由與參考立法例》，社會科學文獻出版社2000年版，第169頁。

②王澤鑒：《二重買賣》，載《民法學說與判例研究》第4卷,中國政法大學出版社1998年版，第162頁。③王宏、王道昌：《不動產(chǎn)預告登記制度初探》，載《法學論壇》2000年第6期，第66頁。

④熊敏瑞：《債權物權化的預告登記制度》，載《特區(qū)經(jīng)濟》2005年第11期，第277頁。

按時間的先后順序予以排列，并按照該順序為每一個物權確定一個實現(xiàn)的順序，防止未來可能發(fā)生的同一物之上多項物權并存和競合的矛盾。如《德國民法典》第883條

第3款規(guī)定：以轉讓某項權利為請求權的標的時，該權利的順位按預告登記日期加以確定。日本《不動產(chǎn)登記法》第7條規(guī)定：本登記的順位依假登記的順位而定。《瑞士民法典》第956條規(guī)定：個人權利一經(jīng)預告登記,即對后來提出的權利有對抗效力。前述各國立法均認為預告登記具有保全順位的效力即保全未來本登記順位, 使得當預告登記推進到本登記時, 與本登記內(nèi)容相抵觸的中間所實施的物權處分行為,在其抵觸范圍內(nèi)無效或成為其后的順位。這樣，請求權因預告登記而取得了有利的順位，使其請求權具有排斥后序登記權利的效力。預告登記的設立，可以使買賣、租賃、抵押房地產(chǎn)權利的主體通過向房地產(chǎn)登記機關申請登記，以保全登記程序上的優(yōu)先順位，從而防止他人取得該房地產(chǎn)權利。

2.3破產(chǎn)保護效力

預告登記的請求權不但可以對抗不動產(chǎn)所有權人和其他物權人，保證請求權人取得不動產(chǎn)物權，而且可以在不動產(chǎn)的物權人陷于破產(chǎn)時對抗其他債權人，保全其請求權得以實現(xiàn)。①如果請求權的履行條件已經(jīng)成就，如該請求權內(nèi)容為移轉所有權，則請求權人可以行使取回權；如該請求權內(nèi)容為設定抵押權，則請求權人可以行使別除權。如果請求權的條件尚未成就，在一定情形下，請求權人也可以排斥他人而得以實現(xiàn)其權利。

2.4警示效力

通過預告登記，可以將與不動產(chǎn)產(chǎn)權有關的信息予以記載并在法律許可的范圍內(nèi)提供給社會，第三人通過依法查詢即可得知該信息并能夠預見到預告登記在日后將推進到本登記，進而評估自己實施與該不動產(chǎn)有關的法律行為時所面臨的風險，這樣就對第三人具有了警示作用。基于民事主體意思自治、責任自負的原則,如果第三人愿接受以辦理預告登記的不動產(chǎn)為抵押權的標的，便意味著其甘愿承擔抵押權難以實現(xiàn)的風險，法律也不會做過多的干預，因為不動產(chǎn)登記簿已經(jīng)給抵押權取得人提供了足夠的警示。當?shù)谌藢嵤┝朔梁︻A告登記所保全的請求權的行為時，其不得以不知預告登記為由進行善意抗辯，其行為歸于無效。

3我國現(xiàn)行立法的規(guī)定及評析

房地產(chǎn)預告登記制度是物權法體系的重要組成部分，也是房地產(chǎn)權屬登記制度的重要補充。它在我國還處于初步發(fā)展階段，因此與之相配套的法律法規(guī)還沒有完全建立，下面對相關的法律規(guī)則進行梳理并予以評析。

1994年建設部發(fā)布的《城市商品房預售管理辦法》第10條規(guī)定：商品房預售，開發(fā)企業(yè)應當與承購人簽訂商品房預售合同。預售人應當在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預售合同向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。

2007年修訂的《城市房地產(chǎn)管理法》第45條第2款規(guī)定：商品房預售人應當按照國家有關規(guī)定將預售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。

上述規(guī)定并非關于房地產(chǎn)預告登記的規(guī)定，但它反映出國家有關機構已經(jīng)意識到債權人的物權實現(xiàn)具有風險性，并努力采取對策。因此這些規(guī)定可以被看作是預告登記制度的萌芽。

2001年頒布的《南京市城鎮(zhèn)房屋權屬登記條例》第29條規(guī)定：有下列情形之一的，當事人可以申請預告登記：(一)預購商品房的；(二)約定優(yōu)先購買權的；(三)約定回購房屋的；(四)約定通行權的；(五)為保全約定的其他涉及房屋的請求權的。當①潘杰：《論商品房預售合同買受人債權的保護制度——預告登記制度》，載《法律適用》2004年第9期，第54頁。

事人申請預告登記，應當提交合同書或者房屋所有權人的承諾書。該《條例》中明確規(guī)定了預告登記，但只規(guī)定了適用范圍、申請程序，對預告登記效力、轉讓等重要問題未作規(guī)定。

2008年頒布的《上海市房地產(chǎn)登記條例》第51條規(guī)定：有下列情形之一的，當事人可以共同申請預告登記：

（一）預購商品房以及按照國家和本市有關規(guī)定進行預購商品房的轉讓；

（二）以預購商品房設立抵押及其抵押權的轉讓；

（三）以房屋建設工程設立抵押及其抵押權的轉讓；

（四）設立、轉讓房地產(chǎn)權利的其他情形。當事人為保障將來實現(xiàn)房地產(chǎn)權利，可以持預告登記的約定文件單方申請預告登記。

與南京市的相關規(guī)定相比較，《上海市房地產(chǎn)登記條例》對預告登記制度的規(guī)定更為詳備和具體，不但詳細規(guī)定了預告登記，而且也對異議登記進行了規(guī)定。

2007年頒布的《中華人民共和國物權法》第20條規(guī)定：當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。《物權法》也同時規(guī)定了預告登記失效的條件，即：預告登記后，債權因獲實現(xiàn)、合同無效或被撤銷而消滅時，預告登記自然失效；預告登記權利人在已經(jīng)實現(xiàn)了債權請求權而本應進行終局登記時卻未在法定期間內(nèi)申請登記，從而導致預告登記失效。無論預告登記是因債權消滅而失效，還是因在法定期間內(nèi)的不作為而失效，登記名義人均有權單方向登記機構申請注銷預告登記。這是我國第一次以法律的形式確定了預告登記制度。我們可以結合有關理論對上述法律條文作如下理解：預告登記適用于將來發(fā)生的轉移房屋或其他不動產(chǎn)物權的請求權，并且只規(guī)定了買賣方式，不動產(chǎn)的租賃、抵押等方式被忽略。另外，“房屋或其他不動產(chǎn)”屬于概括和列舉并用的方法，這樣既克服了概括式存在的模糊和缺乏可操作性的缺陷，又避免了列舉式容易遺漏應規(guī)定事項的不足。但是仍存在一個問題：“其他不動產(chǎn)”的具體內(nèi)容是什么？有必要作出明確界定。在效力方面，未明確規(guī)定預告登記的順位與破產(chǎn)保護的效力，僅針對可能發(fā)生的債務人重復行為規(guī)定了“預告登記后，債務人未經(jīng)債權人同意，不得處分該不動產(chǎn)”。對該條作進一步分析可以發(fā)現(xiàn)，我國《物權法》中對債權人請求權的保全，雖然采用了原則上禁止債務人再次處分不動產(chǎn)的辦法，但也做出了例外規(guī)定，即在債權人同意的情況下，債務人可以再次對不動產(chǎn)進行處分。根據(jù)常理分析，為保險起見，債權人多不會同意債務人在其后的再次處分行為。因此，可以說，依據(jù)《物權法》的規(guī)定，債務人的再次處分行為實際上是被禁止了。可見，《物權法》對預告登記的規(guī)定過于簡單，對許多重要的問題如預告登記的要件、預告登記的效力、登記適用范圍等沒有明確規(guī)定。

4我國房地產(chǎn)預告登記制度的立法完善

目前，我國有關房地產(chǎn)預告登記的規(guī)定在內(nèi)容上較為凌亂且過于簡單，有很多基本事項都沒有作出規(guī)定，這種立法現(xiàn)狀顯然不能適應社會需要，導致該制度在實踐中難以發(fā)揮其應有的作用。我國應進一步完善以《物權法》為基礎的房地產(chǎn)預告登記制度，以實現(xiàn)房地產(chǎn)交易活動中各方當事人利益的平衡，穩(wěn)定房地產(chǎn)交易秩序。建議從以下幾個方面考慮：

4.1明確界定房地產(chǎn)預告登記的適用范圍

《物權法》雖然對不動產(chǎn)預告登記制度做出了規(guī)定，但對其適用范圍的界定并不明確，為防止這一權利被濫用，應由法律對預告登記的適用范圍做出明文規(guī)定。界定預告登記的適用范圍時應考慮以下因素：一是物權請求權的存在是預告登記的前提，若沒有合法的物權請求權的存在，預告登記就失去了正當性；二是權利人所期待的未來發(fā)生的物權變動對其權利的實現(xiàn)具有決定性的作用，而且法律也認可這種變動并予以保障；三是預告登記所保全的請求權可以是附條件或附期限的請求權；四是預告登

4記可適用于以設定、轉移、變更或消滅不動產(chǎn)物權為目的的請求權，如房屋抵押權的設定、轉移、變更或消滅。

此外，鑒于《物權法》頒布時間較短，最高人民法院應該對房地產(chǎn)預告登記制度的相關問題出臺相應司法解釋以具體界定“其他不動產(chǎn)物權的協(xié)議”的范圍，這樣才更有利于不動產(chǎn)預告登記制度功能和價值的實現(xiàn)。

4.2明確規(guī)定房地產(chǎn)預告登記的要件

預告登記作為房地產(chǎn)權屬登記的一項重要內(nèi)容，該登記程序的啟動需要具備一定的要件，該要件可以從三個方面予以規(guī)范：一是預告登記申請人應具備的資格：申請人應是享有不動產(chǎn)請求權的購房人(其為預告登記的權利人,不動產(chǎn)所有權人為預告登記的義務人)。預告登記只能由預告登記權利人申請，預告登記的義務人必須進行協(xié)助，應當出具預告登記申請所需的書面同意書或以實際行動配合辦理有關手續(xù)。《物權法》中未對預告登記的申請權人與義務人進行規(guī)定，這不利于預告登記的操作，在預告登記的操作中容易發(fā)生糾紛；二是必須經(jīng)過不動產(chǎn)物權人的同意而處分；三是必須經(jīng)過注冊登記。①通過完善的立法對預告登記中的權利人和義務人都予以明確、具體的規(guī)定，并列明申請預告登記時需要提交的文書和證明文件，這樣既便于預告登記申請人操作，也便于不動產(chǎn)登記機關審查。

China's real estate notice of the registration system to explore

Abstract: In order to protect buyers who benefit disadvantaged, “Property Law” notice of registration system, set up a claim similar to the effectiveness of property rights by giving the debt to the protection of the interests of creditors.Once the notice of registration of real estate buyers who claim they enjoy with the effectiveness of the ordinary creditor has against a third party.This article explores the nature of the notice of the registration system, the role and the need for the establishment of the notice of registration, a critical analysis of the relevant provisions of current legislation, put forward specific proposals to improve the notice of registration system.Keywords: real estate notice of registration;the effectiveness of the notice of registration;Legislative Perfection ①張繼承、陳凌：《試論不動產(chǎn)預告登記制度》，載《樂山師范學院學報》2003年第8期，第126頁。

第二篇：房地產(chǎn)預告登記流程圖

房地產(chǎn)預告登記房地產(chǎn)交易中心

5房地產(chǎn)預告登記流程圖

※僅預售商品房轉讓預告登記有此流程．

※ ※僅房屋在建工程抵押權及其轉讓預告登記有此流程．

（一）預檢

①辦事指南――靜安區(qū)房地產(chǎn)交易中心

辦公地址：昌平路403號電話：62554188－255、256、23

3投訴電話：62553500

接待時間：周一至周日（國定假日除外）

上午8:45～11:30下午13:00～16:30

申請人應提交資料：參照上海市房地產(chǎn)交易中心統(tǒng)一制定的客戶告知單

總辦事期限：自受理登記申請之日起7日內(nèi)完成登記。如補件，文件補

齊日為受理日。

②職能依據(jù)――

? 《上海市房地產(chǎn)登記條例》(2002年10月31日市人大常委會公告第77號)第49至

60條。

? 《上海市房地產(chǎn)登記業(yè)務規(guī)則(試行)》（上海市房屋土地資源管理局）第5.1至5.7節(jié)。? 《關于核準本市房地產(chǎn)登記、資料查閱收費項目及標準的通知函》滬價商(2003)026

號、滬財預(2003)061號第1條第3款。

③崗位職責――《受理登記工作人員崗位職責》（尚在修訂中）。

④辦事期限――即時。

⑤責任人：靜安區(qū)房地產(chǎn)交易中心受理部負責人：陳亦偉

（二）受理

①職能依據(jù)――

? 《上海市房地產(chǎn)登記條例》(2002年10月31日市人大常委會公告第77號)第49至

60條。

? 《上海市房地產(chǎn)登記業(yè)務規(guī)則(試行)》（上海市房屋土地資源管理局）第5.1至5.7節(jié)。②崗位職責――《受理登記工作人員崗位職責》（尚在修訂中）。

③辦事期限――1天。

④責任人：靜安區(qū)房地產(chǎn)交易中心受理部負責人：陳亦偉

（三）收費

①職能依據(jù)――

? 《關于核準本市房地產(chǎn)登記、資料查閱收費項目及標準的通知函》滬價商(2003)026

號、滬財預(2003)061號第1條第3款。

②崗位職責――《財務登記工作人員崗位職責》（尚在修訂中）。

③辦事期限――即時。

④責任人：靜安區(qū)房地產(chǎn)交易中心財務部負責人：馬嫣

（四）初審

①職能依據(jù)――

? 《上海市房地產(chǎn)登記條例》(2002年10月31日市人大常委會公告第77號)第49至

60條。

? 《上海市房地產(chǎn)登記業(yè)務規(guī)則(試行)》（上海市房屋土地資源管理局）第5.1至5.7節(jié)。②崗位職責――《審核部工作人員崗位職責》（尚在修訂中）。

③辦事期限――1天。

④責任人：靜安區(qū)房地產(chǎn)交易中心審核部負責人：楊復初、鐘德銘

（五）復審

①職能依據(jù)――

? 《上海市房地產(chǎn)登記條例》(2002年10月31日市人大常委會公告第77號)第49至

60條。

? 《上海市房地產(chǎn)登記業(yè)務規(guī)則(試行)》（上海市房屋土地資源管理局）第5.1至5.7節(jié)。②崗位職責――《審核部工作人員崗位職責》（尚在修訂中）。

③辦事期限――1天。

④責任人：靜安區(qū)房地產(chǎn)交易中心審核部負責人：楊復初、鐘德銘

（六）審定

①職能依據(jù)――

? 《上海市房地產(chǎn)登記條例》(2002年10月31日市人大常委會公告第77號)第49至

60條。

? 《上海市房地產(chǎn)登記業(yè)務規(guī)則(試行)》（上海市房屋土地資源管理局）第5.1至5.7節(jié)。②崗位職責――《主任部工作人員崗位職責》（尚在修訂中）。

③辦事期限――2天。

④責任人：靜安區(qū)房地產(chǎn)交易中心分管主任：華慧

（七）打印通知書

①職能依據(jù)――

? 《上海市房地產(chǎn)登記條例》(2002年10月31日市人大常委會公告第77號)第49至

60條。

? 《上海市房地產(chǎn)登記業(yè)務規(guī)則(試行)》（上海市房屋土地資源管理局）第5.1至5.7節(jié)。②崗位職責――《信息部工作人員崗位職責》（尚在修訂中）。

③辦事期限――1天。

④責任人：靜安區(qū)房地產(chǎn)交易中心信息部負責人：孟祥芬

（八、十）通知、發(fā)件

①職能依據(jù)――

? 《上海市房地產(chǎn)登記條例》(2002年10月31日市人大常委會公告第77號)第49至

60條。

? 《上海市房地產(chǎn)登記業(yè)務規(guī)則(試行)》（上海市房屋土地資源管理局）第5.1至5.7節(jié)。②崗位職責――《受理部工作人員崗位職責》（尚在修訂中）。

③辦事期限――1天。

④責任人：靜安區(qū)房地產(chǎn)交易中心受理部負責人：陳亦偉

（九）繕證、校核、注記

①職能依據(jù)――

? 《上海市房地產(chǎn)登記條例》(2002年10月31日市人大常委會公告第77號)第49至

60條。

? 《上海市房地產(chǎn)登記業(yè)務規(guī)則(試行)》（上海市房屋土地資源管理局）第5.1至5.7節(jié)。②崗位職責――《信息部工作人員崗位職責》（尚在修訂中）。

③辦事期限――1天。

④責任人：靜安區(qū)房地產(chǎn)交易中心信息部負責人：孟祥芬

（十一）裝訂、立卷

①職能依據(jù)――

? 《上海市房地產(chǎn)登記業(yè)務規(guī)則(試行)》（上海市房屋土地資源管理局）第9.2節(jié)。②崗位職責――《資料室工作人員崗位職責》尚在修改中。

③辦事期限――未明確規(guī)定。

④責任人：靜安區(qū)房地產(chǎn)交易中心資料部負責人：陸成瑞

第三篇：房地產(chǎn)預告登記證明

房地產(chǎn)預告登記證明

您好，對于您的問題有以下意見供您參考：

一、《物權法》第二十條明確規(guī)定“預告登記后，未經(jīng)預告登記的權利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權效力”，也就是說，既然您已經(jīng)做了預告登記，那您就擁有了該房屋的期權，開發(fā)商無法再把房子賣給第三人或把房屋處分掉。

二、雖然《物權法》第二十條也規(guī)定了“預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預告登記失效”，但在現(xiàn)實情況中，能進行登記以及預告登記失效是一個模糊的概念，開發(fā)商無權認定，房地產(chǎn)登記機構也無權認定，只有司法機關的生效法律文書(如法院判決書)才可認定失效與否，所以您不用擔心預告登記會過期。房地產(chǎn)登記機構絕不會自動把您的預告登記注銷掉。

三、按常理說開發(fā)商一旦竣工完成并辦完了大產(chǎn)證，業(yè)主就應該可以辦理小產(chǎn)證了，像您這種情況屬于期房轉現(xiàn)房。所以您最好是區(qū)開發(fā)商那邊了解一下大產(chǎn)證辦出了沒有(如果開發(fā)商隱瞞您可以自己去登記機構查閱)。

四、至于您所說的憑發(fā)票換取其他房屋，好像法律上沒有這么一說。

五、由于全國各地房地產(chǎn)行政部門管理方式可能有所不同，所以建議您保險起見還是去您所買的房屋所在地的房屋行政主管部門(如房管局)去進行詳細咨詢。

希望以上幾點能給您提供些許幫助!

房屋預告登記證明

證明的依據(jù)：根據(jù)物權法第二十條之規(guī)定“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經(jīng)預告登記的權利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權效力。

證明的作用：預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預告登記失效。可知，房屋預告登記證明是指當事人簽訂房屋買賣協(xié)議時，為保障將來實現(xiàn)物權，按約定向房產(chǎn)登記管理部門(房地局)申請預告登記，并由房產(chǎn)管理部門依法審查后并予以登記而頒發(fā)的證明。

《物權法》第20條對預告登記作出了明確的界定:“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后未經(jīng)預告登記權利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權效力。預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月未申請登記的，預告登記失效。”從中可以看出，預告登記的根本目的是為了保障將來物權的實現(xiàn)，其保全的權益對象主要是房屋及其他不動產(chǎn)。

第四篇：房地產(chǎn)預告登記解析

房地產(chǎn)預告登記證解析 概述

根據(jù)《中華人民共和國物權法》，房地產(chǎn)預告證明是房地產(chǎn)登記當事人已進行房地產(chǎn)預告登記的證明。

預告登記是房子未交付，但購房合同已經(jīng)簽了，房款應該也辦妥了，不管是現(xiàn)金還是貸款，按以前的法律解釋，沒有拿到房子鑰匙，購房者就沒有產(chǎn)權，辦理預告登記就是讓購房戶在還沒有拿到房子的這個時間段里取得合法的產(chǎn)權，保護自己的合法權益。這個預告登記應該是08年開始實施的，是用來保護購房者權益的，都該去登記。

預告登記相關條例

第六十條 有下列情形之一的，當事人可以申請預告登記：

（一）預購商品房；

（二）以預購商品房設定抵押；

（三）房屋所有權轉讓、抵押；

（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

第六十一條 申請預購商品房預告登記的，應當提交下列材料：

（一）登記申請書；

（二）申請人的身份證明；

（三）已登記備案的商品房買賣合同；

（四）當事人關于預告登記的約定；

（五）其他必要材料。

第六十二條 預售人和預購人訂立商品房買賣合同后，預售人未按照約定與預購人申請預告登記，預購人可以單方申請預告登記。

預購人單方申請預購商品房預告登記，預售人與預購人在商品房預售合同中對預告登記附有條件和期限的，預購人應當提交相應的證明材料。

第六十三條 申請預購商品房抵押權預告登記的，應當提交下列材料：

（一）登記申請書；

（二）申請人的身份證明；

（三）抵押合同；

（四）主債權合同；

（五）預購商品房預告登記證明；

（六）當事人關于預告登記的約定；

（七）其他必要材料。

第六十四條 申請房屋所有權轉移預告登記的，應當提交下列材料：

（一）登記申請書；

（二）申請人的身份證明；

（三）房屋所有權轉讓合同；

（四）轉讓方的房屋所有權證；

（五）當事人關于預告登記的約定；

（六）其他必要材料。

第六十五條 申請房屋抵押權預告登記的，應當提交下列材料：

（一）登記申請書；

（二）申請人的身份證明；

（三）抵押合同；

（四）主債權合同；

（五）房屋所有權證，或者房屋所有權轉移登記的預告證明；

（六）當事人關于預告登記的約定；

（七）其他必要材料。

第六十六條 預告登記后相關權利發(fā)生變更、轉讓或者消滅，申請預告登記的變更、轉移或注銷的，應當提交下列材料：

（一）登記申請書；

（二）申請人的身份證明；

（三）預告登記證明；

（四）證明預告登記事項發(fā)生變更、轉讓或者消滅的材料；

（五）抵押期間轉讓抵押房產(chǎn)的，還應當參照本辦法第三十條的規(guī)定提交相應的材料；

（六）其他必要材料。

第六十七條 預告登記后，未經(jīng)預告登記權利人書面同意，處分該房屋申請登記的，房屋登記機構不予受理。

預告登記后，債權消滅或者自能夠進行相應的房屋登記之日起三個月內(nèi)，預告登記申請人申請房屋登記的，房屋登記機構應當按照預告登記事項辦理相應的登記。

申請相應登記的，應當提交下列材料：

（一）登記申請書；

（二）申請人的身份證明；

（三）預告登記證明；

（四）房屋所有權證；

（五）其他必要材料。

房屋預告登記證是不是房產(chǎn)證？

房屋預告登記證是不是房產(chǎn)證。

房屋預告登記證當然不是房產(chǎn)證了。房產(chǎn)證是在交房后，購房人憑購房合同、交款憑證等辦理的房屋產(chǎn)權證書。

根據(jù)《中華人民共和國物權法》，房地產(chǎn)預告證，是房地產(chǎn)登記當事人已進行房地產(chǎn)預告登記的證明。對購房人來說，沒有產(chǎn)權意義。

房地產(chǎn)預告登記辦證流程

1、取得商品房預售許可證，簽定《商品房買賣合同》并及時去房地產(chǎn)管理部門進行合同備案。（主要已本公司辦理人員為主）

相關步驟：

（一）取得商品房預售面積；

（二）準備已備案戶型圖及房號等；

（三）簽定商品房買賣合同并送交備案；

（四）房產(chǎn)局指定工作日滿取回已備案合同，存檔。

2、（1）若房款繳清，則直接準備相關資料辦理預告登記及房產(chǎn)證。

（2）若需辦理銀行按揭，則需要客戶準備銀行按揭材料，加已備案合同送交按揭銀行相關部門進行審核，審核完畢通知客戶到銀行簽定《銀行抵押合同》，一式三份，都取回并加蓋公司公章，送交銀行一份，一份交客戶，一份用于房產(chǎn)局按揭。（需要客戶前往銀行簽字）

3、辦理房產(chǎn)預告登記。

相關步驟：

（一）取回房產(chǎn)局《預告登記申請書》并進行蓋章；

（二）開發(fā)商證明及其經(jīng)辦人證明；

（三）《商品房買賣合同》及經(jīng)辦人委托書；

（四）預收客戶預告登記費（預告登記和抵押預告登記均為80元）；

（五）客戶攜帶身份證明，經(jīng)辦人攜帶相關資料前往房產(chǎn)局辦理手續(xù)，資料完畢直接送交審核；

（六）工作日滿房產(chǎn)局通知繳費并領取預告登記證明，將預告登記費收據(jù)交還客戶。

（需要客戶前往房產(chǎn)局簽字審核）

4、辦理房產(chǎn)抵押權預告登記。

相關步驟：

（一）取回房產(chǎn)局《抵押預告登記申請書》并進行蓋章；

（二）抵押權人（銀行）的相關證明及經(jīng)辦人證明；

（三）開發(fā)商的相關證明和經(jīng)辦人證明；

（四）《銀行抵押合同》，《商品房買賣合同》及其經(jīng)辦人委托書；

（五）預收客戶抵押預告登記費（預告登記和抵押預告登記均為80元）；

（六）客戶攜帶身份證明，去房產(chǎn)局審核并簽定申請書；

（七）簽完由房產(chǎn)局開具證明，持證明及其他相關資料去繳納契稅及維修基金；

（八）將繳款收據(jù)及其他資料送回房產(chǎn)局，進行審核；

（九）工作日滿房產(chǎn)局通知繳費并領取抵押預告登記證明，將抵押預告登記費收據(jù)交還客戶。

（主要由開發(fā)商辦理，需要客戶前往房產(chǎn)局簽字審核）

5、將辦理完畢的抵押預告登記證明送交銀行，由銀行放款。

6、辦理房產(chǎn)證。分兩步：第一步是公司分戶房產(chǎn)證，第二步是由公司的房產(chǎn)證過戶到業(yè)主名下。

第一步相關步驟：

（一）取得有房產(chǎn)局測繪部門蓋章的測繪表和分戶層面圖。（主要由公司出具，房產(chǎn)局測繪部門審核）

（二）提供開發(fā)商相關證件，及許可證明，明細由房產(chǎn)局辦證部門提供。

（三）每一戶都準備一套資料，通常以一棟幾個單元一起送交辦理。

（四）工作日滿之后，去發(fā)證科繳納工本費，領取房產(chǎn)證。

（由開發(fā)商辦理）

第二步相關步驟：

（一）《商品房買賣合同》和發(fā)票。開發(fā)商取得房產(chǎn)局測繪部門的實測面積，并打印商品房銷售統(tǒng)一發(fā)票交由業(yè)主辦理房產(chǎn)證，總房款由面積進行多退少補。

（二）完稅憑證（契稅）。業(yè)主持發(fā)票和上次繳費存根到契稅部門，換取契證，不夠再補上。

（三）業(yè)主提前準備身份證，戶口本原件及其復印件，婚姻證明（單身證明），若本人不在需要委托人攜帶本人公證書。

（四）將已辦理的房產(chǎn)證交給業(yè)主，并準備以上資料和開發(fā)商提供的相關資料，去房產(chǎn)局自己辦理房產(chǎn)證。

（五）全款業(yè)主可以自行辦理，但是貸款客戶需要督促辦理，以便快速辦理他項權證。

（六）工作日滿之后，由開發(fā)商取證，并代業(yè)主繳納工本費。（這個有具體情況而定）

（七）開發(fā)商取回按揭業(yè)主房產(chǎn)證，并附上貸款資料等辦理他項權證。（主要由開發(fā)商辦理，業(yè)主簽字）

（八）工作日滿之后，由開發(fā)商取證，業(yè)主房產(chǎn)證由房產(chǎn)證保管，他項權證送交銀行。

第五篇：房地產(chǎn)預告登記辦理流程

房地產(chǎn)預告登記辦證流程

2012-3-5

1、取得商品房預售許可證，簽定《商品房買賣合同》并及時去房地產(chǎn)管理部門進行合同備案。（主要已本公司辦理人員為主）相關步驟：

（一）取得商品房預售面積；

（二）準備已備案戶型圖及房號等；

（三）簽定商品房買賣合同并送交備案；

（四）房產(chǎn)局指定工作日滿取回已備案合同，存檔。

2、（1）若房款繳清，則直接準備相關資料辦理預告登記及房產(chǎn)證。

（2）若需辦理銀行按揭，則需要客戶準備銀行按揭材料，加已備案合同送交按揭銀行相關部門進行審核，審核完畢通知客戶到銀行簽定《銀行抵押合同》，一式三份，都取回并加蓋公司公章，送交銀行一份，一份交客戶，一份用于房產(chǎn)局按揭。（需要客戶前往銀行簽字）

3、辦理房產(chǎn)預告登記。

相關步驟：

（一）取回房產(chǎn)局《預告登記申請書》并進行蓋章；

（二）開發(fā)商證明及其經(jīng)辦人證明；

（三）《商品房買賣合同》及經(jīng)辦人委托書；

（四）預收客戶預告登記費（預告登記和抵押預告登記均為80元）；

（五）客戶攜帶身份證明，經(jīng)辦人攜帶相關資料前往房產(chǎn)局辦理手續(xù)，資料完畢直接送交審核；

（六）工作日滿房產(chǎn)局通知繳費并領取預告登記證明，將預告登記費收據(jù)交還客戶。

（需要客戶前往房產(chǎn)局簽字審核）

4、辦理房產(chǎn)抵押權預告登記。

相關步驟：

（一）取回房產(chǎn)局《抵押預告登記申請書》并進行蓋章；

（二）抵押權人（銀行）的相關證明及經(jīng)辦人證明；

（三）開發(fā)商的相關證明和經(jīng)辦人證明；

（四）《銀行抵押合同》，《商品房買賣合同》及其經(jīng)辦人委托書；

（五）預收客戶抵押預告登記費（預告登記和抵押預告登記均為80元）；

（六）客戶攜帶身份證明，去房產(chǎn)局審核并簽定申請書；

（七）簽完由房產(chǎn)局開具證明，持證明及其他相關資料去繳納契稅及維修基金；

（八）將繳款收據(jù)及其他資料送回房產(chǎn)局，進行審核；

（九）工作日滿房產(chǎn)局通知繳費并領取抵押預告登記證明，將抵押預告登記費收據(jù)交還客戶。

（主要由開發(fā)商辦理，需要客戶前往房產(chǎn)局簽字審核）

5、將辦理完畢的抵押預告登記證明送交銀行，由銀行放款。

6、辦理房產(chǎn)證。分兩步：第一步是公司分戶房產(chǎn)證，第二步是由公司的房產(chǎn)證過戶到業(yè)主名下。

第一步相關步驟：

（一）取得有房產(chǎn)局測繪部門蓋章的測繪表和分戶層面圖。（主要由公司出具，房產(chǎn)局測繪部門審核）

（二）提供開發(fā)商相關證件，及許可證明，明細由房產(chǎn)局辦證部門提供。

（三）每一戶都準備一套資料，通常以一棟幾個單元一起送交辦理。

（四）工作日滿之后，去發(fā)證科繳納工本費，領取房產(chǎn)證。（由開發(fā)商辦理）第二步相關步驟：

（一）《商品房買賣合同》和發(fā)票。開發(fā)商取得房產(chǎn)局測繪部門的實測面積，并打印商品房銷售統(tǒng)一發(fā)票交由業(yè)主辦理房產(chǎn)證，總房款由面積進行多退少補。

（二）完稅憑證（契稅）。業(yè)主持發(fā)票和上次繳費存根到契稅部門，換取契證，不夠再補上。

（三）業(yè)主提前準備身份證，戶口本原件及其復印件，婚姻證明（單身證明），若本人不在需要委托人攜帶本人公證書。

（四）將已辦理的房產(chǎn)證交給業(yè)主，并準備以上資料和開發(fā)商提供的相關資料，去房產(chǎn)局自己辦理房產(chǎn)證。

（五）全款業(yè)主可以自行辦理，但是貸款客戶需要督促辦理，以便快速辦理他項權證。

（六）工作日滿之后，由開發(fā)商取證，并代業(yè)主繳納工本費。（這個有具體情況而定）

（七）開發(fā)商取回按揭業(yè)主房產(chǎn)證，并附上貸款資料等辦理他項權證。（主要由開發(fā)商辦理，業(yè)主簽字）

（八）工作日滿之后，由開發(fā)商取證，業(yè)主房產(chǎn)證由房產(chǎn)證保管，他項權證送交銀行。

預告登記證

根據(jù)《中華人民共和國物權法》，房地產(chǎn)預告證明是房地產(chǎn)登記當事人已進行房地產(chǎn)預告登記的證明。

預告登記是房子未交付，但購房合同已經(jīng)簽了，房款應該也辦妥了，不管是現(xiàn)金還是貸款，按以前的法律解釋，沒有拿到房子鑰匙，購房者就沒有產(chǎn)權，辦理預告登記就是讓購房戶在還沒有拿到房子的這個時間段里取得合法的產(chǎn)權，保護自己的合法權益。這個預告登記應該是08年開始實施的，是用來保護購房者權益的，都該去登記。以下根據(jù) 長沙市房屋登記辦法 預告登記相關條例

第六十條 有下列情形之一的，當事人可以申請預告登記:(一)預購商品房;(二)以預購商品房設定抵押;(三)房屋所有權轉讓、抵押;(四)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

第六十一條 申請預購商品房預告登記的，應當提交下列材料:(一)登記申請書;(二)申請人的身份證明;(三)已登記備案的商品房買賣合同;(四)當事人關于預告登記的約定;(五)其他必要材料。

第六十二條 預售人和預購人訂立商品房買賣合同后，預售人未按照約定與預購人申請預告登記，預購人可以單方申請預告登記。

預購人單方申請預購商品房預告登記，預售人與預購人在商品房預售合同中對預告登記附有條件和期限的，預購人應當提交相應的證明材料。第六十三條 申請預購商品房抵押權預告登記的，應當提交下列材料:(一)登記申請書;(二)申請人的身份證明;(三)抵押合同;(四)主債權合同;(五)預購商品房預告登記證明;(六)當事人關于預告登記的約定;(七)其他必要材料。第六十四條 申請房屋所有權轉移預告登記的，應當提交下列材料:(一)登記申請書;(二)申請人的身份證明;(三)房屋所有權轉讓合同;(四)轉讓方的房屋所有權證;(五)當事人關于預告登記的約定;(六)其他必要材料。

第六十五條 申請房屋抵押權預告登記的，應當提交下列材料:(一)登記申請書;(二)申請人的身份證明;(三)抵押合同;(四)主債權合同;(五)房屋所有權證，或者房屋所有權轉移登記的預告證明;(六)當事人關于預告登記的約定;(七)其他必要材料。

第六十六條 預告登記后相關權利發(fā)生變更、轉讓或者消滅，申請預告登記的變更、轉移或注銷的，應當提交下列材料:(一)登記申請書;(二)申請人的身份證明;(三)預告登記證明;(四)證明預告登記事項發(fā)生變更、轉讓或者消滅的材料;(五)抵押期間轉讓抵押房產(chǎn)的，還應當參照本辦法第三十條的規(guī)定提交相應的材料;(六)其他必要材料。

第六十七條 預告登記后，未經(jīng)預告登記權利人書面同意，處分該房屋申請登記的，房屋登記機構不予受理。

預告登記后，債權消滅或者自能夠進行相應的房屋登記之日起三個月內(nèi)，預告登記申請人申請房屋登記的，房屋登記機構應當按照預告登記事項辦理相應的登記。申請相應登記的，應當提交下列材料:(一)登記申請書;(二)申請人的身份證明;(三)預告登記證明;(四)房屋所有權證;(五)其他必要材料。