第一篇：我國不動產(chǎn)登記制度研究

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摘要： 不動產(chǎn)登記為物權(quán)法中的重要制度，是指經(jīng)權(quán)利人或利害關(guān)系人申請，由國家專職部門將有關(guān)不動產(chǎn)物權(quán)及其變動事項記載于不動產(chǎn)登記簿的事實。作為物權(quán)公示手段，不動產(chǎn)登記本質(zhì)上為產(chǎn)生私法效果的事實行為而非登記機關(guān)的行政管理行為。目前 世界上存在的契據(jù)登記制、權(quán)利登記制和托倫斯登記制三種模式各有所長，我們應(yīng)充分比較借鑒上述登記制度的長處，結(jié)合我國的現(xiàn)實國情，構(gòu)建有 中國 特色的不動產(chǎn)物權(quán)登記制度。本文回顧了我國不動產(chǎn)登記的 歷史，指出我國的登記制度存在諸多缺陷，并歸納 總結(jié) 了學(xué)者們關(guān)于完善該制度的若干建議，認(rèn)為物權(quán)法中對登記制度的規(guī)定，標(biāo)志著我國統(tǒng)一不動產(chǎn)登記制度的正式確立。本文認(rèn)為，我國的不動產(chǎn)登記制度具有公示力、形成力、推定力和公信力四種 法律 效力，并對物權(quán)法中的更正登記、異議登記和預(yù)告登記三種特殊類型進(jìn)行了闡述。文章 分析 了我國不動產(chǎn)登記機關(guān)應(yīng)履行的職責(zé)，并對登記錯誤的責(zé)任賠償 問題 進(jìn)行了分析，指出物權(quán)法在登記機關(guān)責(zé)任賠償問題上采納了無過錯責(zé)任原則，其目的是為了減少登記錯誤，更好地保護(hù)處于相對弱勢地位的受害人的合法權(quán)益。文章最后分析了登記機關(guān)賠償責(zé)任的構(gòu)成要件，并對賠償范圍及登記機關(guān)的追償問題進(jìn)行了闡述。關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)登記 登記效力 登記類型 責(zé)任賠償

不動產(chǎn)登記是物權(quán)法中的一項重要制度。在 現(xiàn)代 市場 經(jīng)濟(jì) 社會 中，法律在保護(hù)財產(chǎn)靜的安全的同時，更加注重保護(hù)財產(chǎn)動的交易安全。由于不動產(chǎn)在財產(chǎn)權(quán)體系中占據(jù)非常重要的地位，因而作為其物權(quán)公示手段的不動產(chǎn)登記就扮演了極為重要的角色，它甚至決定了基于法律行為的不動產(chǎn)物權(quán)變動能否發(fā)生效力。梁慧星先生在論述登記制度的重要性時曾經(jīng)指出：“不論物權(quán)法如何完善，如果沒有一個好的登記制度，那你的物權(quán)法就不會有好的結(jié)果，不會得到切實的實施。”因此，研究 不動產(chǎn)登記制度，對于正確理解物權(quán)變動法理，準(zhǔn)確適用法律，保障交易安全，維護(hù)交易秩序，都具有重要意義。本文試就我國不動產(chǎn)登記制度的基本問題作一探討。

一、不動產(chǎn)登記概述

（一）不動產(chǎn)登記的意義

不動產(chǎn)登記，是指經(jīng)權(quán)利人或利害關(guān)系人申請，由國家專職部門將有關(guān)不動產(chǎn)物權(quán)及其變動事項記載于不動產(chǎn)登記簿的事實。例如，某甲通過合法建筑建造住宅一處，經(jīng)甲向房產(chǎn)管理部門申請，由房產(chǎn)管理部門將其房屋權(quán)屬狀況記載于不動產(chǎn)登記簿，該項記載就是不動產(chǎn)登記，又稱不動產(chǎn)物權(quán)登記。不動產(chǎn)登記具有如下含義。1.登記是依當(dāng)事人申請的行為。當(dāng)事人提出登記申請，是不動產(chǎn)登記的起始環(huán)節(jié)和必經(jīng)步驟，是啟動不動產(chǎn)登記程序的重要法律事實。沒有當(dāng)事人的申請，就不會產(chǎn)生登記法律關(guān)系。但是，并不是任何人都可以提出登記申請。不動產(chǎn)登記的直接后果是產(chǎn)生不動產(chǎn)登記關(guān)系主體之間的權(quán)利和義務(wù)，其最終目的是為了使當(dāng)事人的不動產(chǎn)權(quán)利通過法律程序得到認(rèn)可。因此，只有與待登記的不動產(chǎn)權(quán)利具有直接利害關(guān)系的人，如權(quán)利人和利害關(guān)系人，才能依法定程序向不動產(chǎn)登記機關(guān)提出登記申請。

2.登記是國家專職部門的活動。不動產(chǎn)物權(quán)的變動必須登記，這是各國立法的通例。然而，由于登記具有公示作用，對當(dāng)事人權(quán)利具有重要 影響，這就要求登記機關(guān)必須具有權(quán)威性。如果登記機關(guān)沒有權(quán)威性，其所辦理的財產(chǎn)登記就可能失去公信力，申請人的權(quán)利也無從得到保障，從而不能實現(xiàn)財產(chǎn)登記的基本目的。只有法律規(guī)定的國家專職部門才能以國家行為擔(dān)保登記的公信力，從而擔(dān)當(dāng)?shù)怯浿厝巍Ｒ虼烁鲊鞔_規(guī)定由專門的登記機關(guān)辦理不動產(chǎn)登記。例如，德國辦理不動產(chǎn)登記的為屬于地方普通法院系統(tǒng)的土地登記局；在日本為司法行政機關(guān)法務(wù)局、地 方法 務(wù)局及其派出所；在瑞士大多為各州的地方法院。只有法律明確規(guī)定的登記機關(guān)，才享有辦理不動產(chǎn)登記的職權(quán)；也只有在該機關(guān)進(jìn)行登記，登記才能發(fā)生法律效力。3.登記 內(nèi)容 為不動產(chǎn)物權(quán)及其變動事項。不動產(chǎn)登記的內(nèi)容是法律規(guī)定要求進(jìn)行登記的不動產(chǎn)權(quán)利。在采不同登記模式的國家，法律對于登記內(nèi)容的規(guī)定存在重大差異。總體而言，在采物權(quán)登記制度的國家，一般由法律明確規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀母鞣N不動產(chǎn)權(quán)利。例如，日本《不動產(chǎn)登記法》規(guī)定，不動產(chǎn)登記的對象包括以下權(quán)利：（1）所有權(quán)；（2）地上權(quán)；（3）永佃權(quán)；（4）地役權(quán)；（5）先取特權(quán)；（6）質(zhì)權(quán)；（7）抵押權(quán)；（8）租賃權(quán)；（9）采石權(quán)。我國 臺灣 地區(qū)“土地登記規(guī)則”第5條亦有類似規(guī)定。我國法律明確規(guī)定不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。故登記內(nèi)容應(yīng)為不動產(chǎn)物權(quán)及其變動事項。4.登記事項須記載于不動產(chǎn)登記簿。不動產(chǎn)登記簿是登記機關(guān)依法制作的用于登錄、記載不動產(chǎn)物權(quán)狀況的檔案簿冊。在采實質(zhì)主義登記立法的國家，不動產(chǎn)登記簿乃不動產(chǎn)物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)，它具有統(tǒng)一性、權(quán)威性、持久性、公開性四個特征。不動產(chǎn)物權(quán)只有由登記機關(guān)記載于不動產(chǎn)登記簿，才能由國家行為擔(dān)保其公信力，并依此對不動產(chǎn)物權(quán)變動的可信性作出保障，才便于由登記機關(guān)長期保存，并為權(quán)利人和利害關(guān)系人查詢提供方便。因此，登記機關(guān)在受理不動產(chǎn)登記申請后，須依照法律規(guī)定的格式、形式、程序、方法和具體要求建立登記簿，對當(dāng)事人申請的不動產(chǎn)物權(quán)事項在登記簿上進(jìn)行記載，才能發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅的效果。

（二）不動產(chǎn)登記的性質(zhì)

不動產(chǎn)登記的性質(zhì)，是指不動產(chǎn)登記行為的法律屬性。關(guān)于不動產(chǎn)登記的性質(zhì)，大致有三種學(xué)說：（1）公法行為說。認(rèn)為不動產(chǎn)登記屬于一種公法上的行政行為，它體現(xiàn)了國家對不動產(chǎn)物權(quán)關(guān)系的干預(yù)，干預(yù)的目的旨在明晰各種不動產(chǎn)物權(quán)，依法保護(hù)物權(quán)人的合法權(quán)益。（2）證明行為說。該說避免公、私法性質(zhì)上的判斷，認(rèn)為“房屋產(chǎn)權(quán)管理機關(guān)的職責(zé)范圍也只是審查買賣雙方是否具備辦證（交付）條件，房屋產(chǎn)權(quán)變更登記本身，也只是對買賣雙方履行買賣合同的結(jié)果進(jìn)行確認(rèn)和公示，而不是對房屋買賣合同的審查和批準(zhǔn)。”（3）私法行為說。認(rèn)為登記本質(zhì)上應(yīng)為私法行為。我們認(rèn)為，不動產(chǎn)登記并非登記機關(guān)的行政管理行為，其本質(zhì)應(yīng)為產(chǎn)生私法效果的事實行為。

不動產(chǎn)登記是依當(dāng)事人申請，由國家專職部門實施的活動。登記機關(guān)的職能，主要在于對不動產(chǎn)物權(quán)予以公示，明確權(quán)利歸屬，以維護(hù)交易安全。在不動產(chǎn)登記法律關(guān)系中，當(dāng)事人的權(quán)利來源于法律法規(guī)的規(guī)定，登記不過是對該權(quán)利的“宣示”或“確認(rèn)”。登記本質(zhì)上是一種事實行為，它并不能賦予任何人以權(quán)利，即登記本身不能創(chuàng)設(shè)物權(quán)。毋庸諱言，正是由于國家公權(quán)力介入了登記，以國家行為作擔(dān)保，才賦予不動產(chǎn)登記強大的公示效力。從登記制度的起源看，其最初是隨國家征收稅賦的需要而產(chǎn)生的，帶有明顯的行政色彩。但隨著商品經(jīng)濟(jì)的 發(fā)展，登記制度發(fā)生了質(zhì)的變化，它不再僅僅與國家利益相關(guān)，而且與社會公共利益及經(jīng)濟(jì)秩序緊密相連。對不動產(chǎn)物權(quán)進(jìn)行登記，目的是通過登記向公眾昭示權(quán)利，從而表明權(quán)利人權(quán)利的存在，維護(hù)交易安全。登記的首要意義在于物權(quán)變動的公示與公信，其所產(chǎn)生的是私法上的效果。正如我國有學(xué)者指出的，“土地權(quán)利登記，在財產(chǎn)法上的本質(zhì)是對土地權(quán)利變動的法律承認(rèn)，賦予土地權(quán)利變動的法律效力，即給土地權(quán)利變動提供法律基礎(chǔ)。” 登記并非公法上的行政行為。行政行為強調(diào)行政機關(guān)單方的行政意思表示，而登記行為則需要當(dāng)事人和登記機關(guān)雙方的意思表示，包括當(dāng)事人以及相對人提出的登記申請，登記機關(guān)在登記時所作的其他為登記必須的意思表示，當(dāng)事人或者相對人為支持和補充登記申請所作的其他意思表示。該意思表示具有綜合構(gòu)成性，登記效力的發(fā)生脫離申請人的意思就難以發(fā)生效力。因此，登記不是登記機關(guān)的單方行政職權(quán)行為。事實上，登記并非登記機關(guān)的權(quán)力，而是其法定職責(zé)，對于符合法律要求的形式要件的登記申請，登記機關(guān)有登記義務(wù)，登記效力并不受登記機關(guān)的意志左右。不動產(chǎn)物權(quán)登記與行政機關(guān)之行政權(quán)力的運用沒有必然聯(lián)系，就不動產(chǎn)登記機關(guān)的選擇而言，國家完全可以不受有關(guān)不動產(chǎn)行政管理權(quán)力配置的制約，而指定行政機關(guān)之外的其他機關(guān)如司法機關(guān)實施不動產(chǎn)物權(quán)登記。因此，我們必須明確區(qū)分不動產(chǎn)登記與不動產(chǎn)的行政管理行為，摒棄那種把不動產(chǎn)登記視為行政管理手段，將登記行為視為公法上行政行為的觀念，確立登記為法律服務(wù)、為當(dāng)事人服務(wù)的立場。

二、不動產(chǎn)登記模式考察

近、現(xiàn)代各國的不動產(chǎn)登記制度，大致可歸納為三種模式：契據(jù)登記制度、權(quán)利登記制度和托倫斯登記制度。下面分別予以考察。

（一）契據(jù)登記制度

契據(jù)登記制度，也稱形式主義登記，是指不動產(chǎn)物權(quán)的變動，經(jīng)當(dāng)事人訂立契約即發(fā)生效力，但非經(jīng)登記，不得對抗第三人。契據(jù)登記制度以法國為代表，日本、意大利、比利時、西班牙等國以及美國多數(shù)州也采行此制。《法國民法典》第711條規(guī)定：“財產(chǎn)所有權(quán)，因繼承、生前贈與或遺贈，以及因債的效力，取得與轉(zhuǎn)移。”第1583條規(guī)定：“當(dāng)事人一經(jīng)對標(biāo)的物與價金協(xié)議一致，即使標(biāo)的物尚未交付，價金尚未支付，買賣即告完全成立，且買受人對出賣人依法取得標(biāo)的物的所有權(quán)。”《日本民法典》第177條亦規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的取得、喪失及變更，除非依登記法規(guī)定進(jìn)行登記，不得以之對抗第三人。”依據(jù)契據(jù)登記制度，由國家設(shè)置的登記機構(gòu)在登記簿上記載不動產(chǎn)物權(quán)狀況，以便有利害關(guān)系的第三人進(jìn)行查閱。不動產(chǎn)物權(quán)變動并不以登記為生效要件，只要當(dāng)事人意思表示一致，訂立契約，就能發(fā)生物權(quán)變動的效力。登記機關(guān)登記時僅根據(jù)法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)提交的有關(guān)契據(jù)所載內(nèi)容予以登記，對契據(jù)內(nèi)容是否真實、是否有瑕疵等均不作實質(zhì)性審查，因而該種登記不具有公信力，僅具有對抗第三人的效力。

契據(jù)登記制度具有以下法律特征：（1）登記為物權(quán)變動的對抗要件。即不動產(chǎn)物權(quán)變動因當(dāng)事人合意而生效，登記只起簡單的公示作用，對當(dāng)事人實體權(quán)利無決定影響。（2）登記與否不予強制。由于登記不發(fā)生權(quán)利變動的效果，登記與否對當(dāng)事人的權(quán)利沒有直接關(guān)系，當(dāng)事人可以自愿選擇是否登記，法律對此并無強制性規(guī)定。（3）登記實行形式審查主義。登記官吏對于登記申請，只進(jìn)行形式審查，即只審查契約及手續(xù)是否完備。如手續(xù)完備，即依契據(jù)內(nèi)容記載于登記簿。至于契據(jù)所載權(quán)利是否真實，有無瑕疵，則在所不問。（4）登記無公信力。登記僅對當(dāng)事人物權(quán)變動行為的存在進(jìn)行證明和表彰，對于已經(jīng)登記的權(quán)利，公眾不可信賴其為真實的權(quán)利。交易完成后，就第三受讓人而言，對于已登記的權(quán)利事項，如有人主張權(quán)利，應(yīng)依實體法確定權(quán)利歸屬。（5）登記簿采人的編成主義。即登記簿以權(quán)利人為標(biāo)準(zhǔn)編輯而成，而不以不動產(chǎn)為標(biāo)準(zhǔn)。登記完畢后，僅在交易契約上注記登記經(jīng)過，不發(fā)權(quán)利證書。（6）登記不動產(chǎn)物權(quán)變動狀態(tài)，即不僅登記不動產(chǎn)物權(quán)的現(xiàn)在狀態(tài)，而且登記物權(quán)變動事項。

（二）權(quán)利登記制度

權(quán)利登記制度，又稱實質(zhì)主義登記，是指不動產(chǎn)物權(quán)依法律行為的設(shè)立、轉(zhuǎn)移、變更和廢止等事項非經(jīng)登記不得生效的立法體制。權(quán)利登記制度為德國民法首創(chuàng)，并為瑞士、奧地利、匈牙利等國以及我國臺灣地區(qū)所采用。《德國民法典》第873條第（1）項規(guī)定：“轉(zhuǎn)讓土地所有權(quán)、對土地設(shè)定權(quán)利以及轉(zhuǎn)讓此種權(quán)利或者對此種權(quán)利設(shè)定其他權(quán)利，需有權(quán)利人與相對人關(guān)于權(quán)利變更的協(xié)議，并應(yīng)將權(quán)利變更在土地登記簿中登記注冊”。我國臺灣地區(qū)“民法”第758條亦規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)依法律行為而取得、設(shè)定、喪失及變更者，非經(jīng)登記，不生效力。”根據(jù)權(quán)利登記制度，任何基于法律行為的不動產(chǎn)物權(quán)變動都必須登記，如果當(dāng)事人僅僅只是達(dá)成了物權(quán)變動的合意，而沒有完成登記手續(xù)，則物權(quán)變動的意思表示不僅不產(chǎn)生公信力，而且也不產(chǎn)生物權(quán)變動的法律效果。也就是說，不動產(chǎn)登記不僅具有物權(quán)變動公示的效力，而且還具有決定物權(quán)變動是否生效的效力。

權(quán)利登記制度具有以下法律特征：（1）登記為物權(quán)變動的生效要件。登記為不動產(chǎn)物權(quán)的法律行為成立生效的必要條件，不動產(chǎn)物權(quán)依法律行為而取得、設(shè)立、喪失及變更，非經(jīng)登記，不生效力。因此，對于依法律行為的不動產(chǎn)物權(quán)變動，除當(dāng)事人意思表示一致外，還必須踐行法定登記的形式，才能發(fā)生效力。（2）登記采實質(zhì)審查主義。登記官吏對于申請人的登記申請，有實質(zhì)審查權(quán)，不僅審查申請必須具備的形式要件，還要審核不動產(chǎn)物權(quán)變動的原因與事實是否相符、不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)界限、與他人的產(chǎn)權(quán)關(guān)系等。經(jīng)審查無誤后，方可予以登記。（3）登記具有公信力。公眾可以信賴登記權(quán)利為真實的權(quán)利，登記關(guān)于權(quán)利狀態(tài)的表示具有絕對效力。登記簿上記載的權(quán)利，即使在實體上存在登記原因不成立、無效或可撤銷情形，也不得以其不成立、無效或可撤銷對抗善意第三人。（4）登記采用強制主義。不動產(chǎn)物權(quán)的變動，不經(jīng)登記不發(fā)生效力。這就要求當(dāng)事人訂立契約后，要取得物權(quán)變動的效果，還必須依法進(jìn)行登記。（5）登記簿采物的編成主義。登記簿以不動產(chǎn)物權(quán)為標(biāo)準(zhǔn)編成，即依土地地段、地號先后次序編制而成。登記完畢不發(fā)權(quán)利證書，僅在契約上注記登記經(jīng)過。（6）登記以不動產(chǎn)權(quán)利的靜態(tài)為主。登記簿先辦理不動產(chǎn)權(quán)利的現(xiàn)在狀態(tài)，再及于不動產(chǎn)權(quán)利的變動情形。

（三）托倫斯登記制度

托倫斯登記制度，又稱權(quán)利交付主義登記，是指經(jīng)實質(zhì)審查后用登記機關(guān)發(fā)放的權(quán)利證書確認(rèn)產(chǎn)權(quán)以便利不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移的登記制度。托倫斯登記制度產(chǎn)生于澳大利亞南部。除澳大利亞外，英國、愛爾蘭、加拿大、菲律賓等國以及美國的加利福尼亞、馬薩諸塞等十余州也采用此制度。根據(jù)托倫斯登記制度，在初次登記不動產(chǎn)時，登記機關(guān)按照一定的程序確定不動產(chǎn)的權(quán)利狀態(tài)，制成地券。轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)時，當(dāng)事人之間作成讓與證書，連同地券一起交給登記機關(guān)。經(jīng)登記機關(guān)審查后，在登記簿上記載權(quán)利的轉(zhuǎn)移。對于受讓人則交付新地券，或在原地券上記載權(quán)利的移轉(zhuǎn)，從而使第三人能夠從該地券上明確不動產(chǎn)的權(quán)屬狀態(tài)。

托倫斯登記制度具有如下法律特征：（1）登記不實行全面的強制主義。并非一切土地都必須向政府申請登記，登記與否，任由當(dāng)事人自行決定。但土地一經(jīng)登記即進(jìn)入強制狀態(tài)，日后如有土地移轉(zhuǎn)或變動，非經(jīng)登記不生效力。（2）登記采實質(zhì)審查主義。登記官吏對于登記申請有實質(zhì)審查權(quán)，登記機關(guān)進(jìn)行登記時須依一定程序，詳細(xì)審查登記原因及證明文件，以便精確確定不動產(chǎn)的權(quán)利狀態(tài)。對必須公告者應(yīng)經(jīng)公告程序，登記始能確定。（3）登記具有公信力。土地一經(jīng)登記，即具有不可推翻的效力。法律保護(hù)信賴登記簿記載的善意第三人，故任何人皆可信賴登記。（4）交付權(quán)利證書。權(quán)利證書為申請人享有登記權(quán)利的確定憑證。當(dāng)土地進(jìn)行第一次所有權(quán)登記時，登記機關(guān)依權(quán)利狀態(tài)制成權(quán)利證書一式二份，一份交申請人保存，作為確認(rèn)權(quán)利的證明；一份由登記機關(guān)保存，以用來編成登記簿。申請人保存的權(quán)利證書內(nèi)容與登記簿完全一致。（5）登記土地上的權(quán)利負(fù)擔(dān)。已登記的土地上如設(shè)有抵押權(quán)等他項權(quán)利時，應(yīng)辦理他項權(quán)利的設(shè)定變更登記。（6）設(shè)置賠償基金。登記權(quán)利有不可推翻的效力，如登記有遺漏或錯誤，致使真正權(quán)利人遭受損害時，登記機關(guān)負(fù)賠償責(zé)任。登記機關(guān)以申請人所繳納的費用設(shè)置賠償基金，以供將來賠償之用。

（四）對三種登記模式的評析

上述三種不動產(chǎn)登記模式各具特色。無論是權(quán)利登記制、契據(jù)登記制還是托倫斯登記制，均與其本國的 政治、經(jīng)濟(jì)、文化、歷史傳統(tǒng)等因素緊密結(jié)合，并通過各自的內(nèi)部調(diào)整，基本上達(dá)到自我體系的完善。如果脫離一國的具體國情，將很難判斷孰優(yōu)孰劣。

契據(jù)登記制度與法國、日本的物權(quán)變動債權(quán)意思主義相適應(yīng)，物權(quán)交易僅憑雙方當(dāng)事人獨立的意思表示即能發(fā)生實際的物權(quán)變動，毋需登記的繁瑣程序，極大地限制了國家公權(quán)力對物權(quán)交易和個人意思的干預(yù)，實現(xiàn)了“人之意思尊重”的社會理想，保障了交易迅捷。然而，在契據(jù)登記制度下，由于物權(quán)變動完全取決于當(dāng)事人的意思，使社會不能從外部認(rèn)識當(dāng)事人之間物權(quán)變動的時期與有無，物權(quán)變動法律關(guān)系無法明確化，其結(jié)果就產(chǎn)生了當(dāng)事人之間的內(nèi)部關(guān)系與對第三人的外部關(guān)系不一致的問題，有害交易安全，不符合現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)重視對動態(tài)的物權(quán)交易安全保護(hù)的基本要求。

權(quán)利登記制度與托倫斯登記制度，由于將不動產(chǎn)登記作為物權(quán)變動的生效要件，并且采實質(zhì)審查主義，克服了契據(jù)登記制度存在的不足。在兩種登記模式下，因登記具有公信力，使信賴登記的善意第三人的利益得到了徹底的保護(hù)，從而有效地保護(hù)了交易安全，使當(dāng)事人之間的物權(quán)變動關(guān)系與對第三人的公示關(guān)系明確化，物權(quán)變動的時期也得以明確，物權(quán)交易關(guān)系變得透明。同時，完善的登記制度使交易當(dāng)事人能夠便利地獲得與作為交易標(biāo)的的不動產(chǎn)相關(guān)的信息，大大降低了交易成本。但他們也并非完美無缺。由于他們要履行申請、審查、公告等繁瑣程序，使物權(quán)交易的手續(xù)復(fù)雜化，不具有契據(jù)登記制度下交易的便捷性。

以實用主義的態(tài)度來審視三種登記制度，它們各有所長，均有許多值得我們 學(xué)習(xí)借鑒之處。因此，我們在制定不動產(chǎn)登記法時，應(yīng)充分比較、借鑒上述制度的長處，根據(jù)我國的現(xiàn)實國情，將其加以整合，在保障交易安全的基礎(chǔ)上實現(xiàn)交易便捷，從而使登記制度更好地發(fā)揮為社會主義市場經(jīng)濟(jì)服務(wù)、為當(dāng)事人服務(wù)的作用，構(gòu)建具有中國特色的不動產(chǎn)登記制度。

三、我國不動產(chǎn)登記制度的演變

（一）我國古代的土地登記制度

我國以土地為中心的登記制度源遠(yuǎn)流長，從一開始就與土地稅賦息息相關(guān)。據(jù)學(xué)者考證，我國古代以土地交易為中心形成的登記制度，肇始于周朝中后期。《周禮?大司徒》記載：“掌建國土地之圖，與其人民之?dāng)?shù)，以安撫邦國，以天下土地之圖，周知九州之地域，廣輪之?dāng)?shù)，辦其山林川澤、丘陵墳衍原濕之名物。”受社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平制約，當(dāng)時的土地登記僅具雛形。唐代以后，我國在土地管理方面出現(xiàn)了立契、申碟或過割制度。唐《均田令》規(guī)定：“凡買賣皆須經(jīng)所部官司申碟，年終彼此除附。若無文碟轍買賣，財沒不追，地還本主。”由此可見，唐代土地登記制度較前已有較大發(fā)展，不僅建立了為保障國家稅收而進(jìn)行的土地登記制度，而且初步建立了土地交易登記制度。土地買賣必須通過官府，進(jìn)行書面申報和登記，才能發(fā)生效力。否則，不僅交易無效，而且還要受到嚴(yán)厲的制裁。

北宋時期，隨著商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，土地登記制度進(jìn)一步完善。宋《方田均稅條約并式》規(guī)定，由各縣派遣官吏對土地丈量分等后進(jìn)行公布，并在其四至設(shè)定標(biāo)志，正式登記造冊，作為交納貢賦和處理產(chǎn)權(quán)糾紛的依據(jù)。南宋時期，更頒布《經(jīng)界法》，設(shè)置了專司土地登記管理工作的經(jīng)界所，隸屬轉(zhuǎn)運司。民戶按統(tǒng)一要求制作砧基簿，全面記載戶主、田產(chǎn)面積、四至、來源等土地狀況，附以地形圖，經(jīng)耆老、鄰保正長統(tǒng)計查勘后上報經(jīng)界所，再由經(jīng)界所勘驗核實交付產(chǎn)權(quán)人，并收存于鄉(xiāng)、縣、州及轉(zhuǎn)運司。砧基簿既是國家征稅課役的根據(jù)，也是持簿者對所載土地的產(chǎn)權(quán)證明。進(jìn)行田產(chǎn)交易時，由買賣雙方持砧基簿、地形圖和契約到縣府辦理“批鑿”，土地轉(zhuǎn)讓才發(fā)生效力。可見，宋代的土地登記制度不僅相當(dāng)發(fā)達(dá)，而且已出現(xiàn)了專司土地登記管理工作的機構(gòu)。

元、明時期，由于土地關(guān)系極不穩(wěn)定，土地登記制度也處于不斷變化中。元初為解決因長期土地兼并而出現(xiàn)的“強者田多而稅少，弱者產(chǎn)去而稅存”的問題，曾頒布《經(jīng)理法》，對土地田產(chǎn)進(jìn)行清查登記。《元典章》中甚至定有“經(jīng)官給據(jù)”制度，“已后典賣田地，須要經(jīng)詣所屬司具給據(jù)，方許成交，隨時標(biāo)附，明白推收，各司縣置簿附寫”，即出賣土地要提出申請，經(jīng)官勘查后發(fā)給公據(jù)才可交易。這一制度可以視為我國古代社會不動產(chǎn)管理制度的典型。明初實施核田法，建“魚鱗圖冊”，作為官府征收賦稅的憑證，也成為解決土地糾紛的重要依據(jù)。魚鱗圖冊的編制為明朝土地的管理甚至政權(quán)的穩(wěn)定，都發(fā)揮了重要作用。清朝入關(guān)后，因進(jìn)行多次大規(guī)模的圈地運動，使明代建立的地籍登記制度蕩然無存。至清朝中期，土地財產(chǎn)權(quán)登記制度也未得到充分發(fā)展，直到清末引進(jìn)西洋法制后，這一狀況才稍有變化。《大清民律草案?物權(quán)》采德國立法例，對物權(quán)登記給予高度重視，并作系統(tǒng)規(guī)定，現(xiàn)代不動產(chǎn)登記制度才被引入中國，但終因滿清王朝的覆滅而破產(chǎn)。

從我國古代土地登記制度的歷史演變可以看出，它主要是伴隨土地稅賦制度而存在的，乃稅賦制度的衍生物，其最主要目的是便于稅賦征收。地契作為田地所有人或使用人的權(quán)利證明只是其附帶性的作用，并不能作確權(quán)證書。更為重要的是，地契資料由官府掌握，且對外保密，普通百姓不能查詢相關(guān)資料，與現(xiàn)代不動產(chǎn)登記制度的公示要求相去甚遠(yuǎn)。因此嚴(yán)格地說，我國在民國以前的歷史上并沒有真正形成以公示為目的的登記制度。

（二）我國不動產(chǎn)登記制度的建立與發(fā)展

清末變法盡管以失敗告終，但其引入的現(xiàn)代財產(chǎn)權(quán)登記的理念卻深入人心，為現(xiàn)代不動產(chǎn)登記制度的建立奠定了基礎(chǔ)。民國以后，隨著西方法治思想的傳播以及國民政府對西方法制的模仿與移植，我國逐漸建立起了現(xiàn)代意義上的不動產(chǎn)登記制度。到1922年，北京當(dāng)局頒布房地產(chǎn)登記條例，建立了不動產(chǎn)登記制度；1930年國民政府頒布了《土地法》，規(guī)定要對土地及地上定著物——建筑物進(jìn)行登記；1946年國民政府又頒布了《土地登記規(guī)則》，并建立了土地登記的程序制度。當(dāng)然，由于時局的動蕩，這些制度未能得到很好的貫徹、執(zhí)行，但由此產(chǎn)生的社會影響與相關(guān)法制意識的覺醒卻不容忽視，我國臺灣地區(qū)的不動產(chǎn)登記制度，就是在此基礎(chǔ)上逐漸發(fā)展、完善起來的。新中國成立以后，根據(jù)1947年頒布的《中國土地法大綱》及1950年頒布的《土地改革法》的規(guī)定，開展了土地改革運動。在土地改革中，對 農(nóng)村 的土地實行了清丈、化界工作，并由人民政府向農(nóng)民發(fā)放了土地證和房產(chǎn)證。在城市則逐步開展了土地登記工作。20世紀(jì)50年代初期，登記主要適用于土地，以后城市房屋也逐步實行了登記制度，并由人民政府頒發(fā)城市房屋所有權(quán)證。

但從20世紀(jì)50年代后期開始，隨著我國中央高度集權(quán)的計劃經(jīng)濟(jì)體制的建立，經(jīng)濟(jì)生活政治化，民事關(guān)系公法化，人們摒棄了諸如權(quán)利、義務(wù)等傳統(tǒng)民法上的概念。國家經(jīng)濟(jì)完全建立在社會主義公有制基礎(chǔ)之上，不存在所有權(quán)以外的其他物權(quán)，法律上也只承認(rèn)所有權(quán)。相當(dāng)一段時間內(nèi)，我國不僅在 理論 上否認(rèn)物權(quán)制度，而且在實踐上也一直沒有建立一個物權(quán)體系。在這樣的一種社會背景下，我國原先建立的房地產(chǎn)登記工作逐漸放松，在十年**期間，房地產(chǎn)管理完全遭到破壞，機構(gòu)被撤銷、登記制度被廢弛，不動產(chǎn)登記制度實質(zhì)上也就完全不存在了。

第二篇：我國不動產(chǎn)登記制度若干問題探討

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我國不動產(chǎn)登記制度若干問題探討

關(guān)鍵詞: 不動產(chǎn)登記/同質(zhì)/信息公開

內(nèi)容提要: 我國沒有統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記制度,其表現(xiàn)為不動產(chǎn)登記機關(guān)呈分散狀態(tài),且對登記機關(guān)無責(zé)任約束、登記官員素質(zhì)低、收費高等重大缺陷。結(jié)合我國目前實際,應(yīng)當(dāng)以原土地登記部門為基礎(chǔ),在土地管理部門內(nèi)部建立起統(tǒng)一規(guī)范的不動產(chǎn)登記局,配備同質(zhì)化的登記官員,嚴(yán)格登記機關(guān)的責(zé)任。我國還應(yīng)建立不動產(chǎn)資料信息公開制度。

不動產(chǎn)作為關(guān)系到人類生存利益的重要財產(chǎn)歷來受到人們的重視。不動產(chǎn)物權(quán)的變動須以法定公示方式進(jìn)行才能生效,各國物權(quán)法大多均選擇登記作為不動產(chǎn)物權(quán)變動的公示方式,并賦予公示的公信力。登記制度的健全與否,決定了公示的公信力。一個完善的物權(quán)制度必然包含了一個完善的登記制度。因此,我國目前在建立完善物權(quán)制度的同時,必須建立完善的我國不動產(chǎn)登記制度。

一、我國不動產(chǎn)登記機關(guān)的現(xiàn)狀分析

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(一)登記機關(guān)呈分散狀態(tài)

我國沒有統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記制度,其表現(xiàn)為我國沒有統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記機關(guān),登記機關(guān)呈分散狀態(tài)。就我國擔(dān)保法而言,其中主要規(guī)定了如下一些不動產(chǎn)登記部門:土地管理部門、房產(chǎn)管理部門(有些地方土地和房產(chǎn)管理部門合二為一)、林業(yè)主管部門、運輸工具登記部門(包括車輛管理部門、船舶和飛行器登記部門)、工商行政管理部門和公證部門。且土地由土地管理部門管理,土地使用權(quán)登記也在土地管理部門進(jìn)行;林木由林業(yè)管理部門管理,林木所有權(quán)的登記也在該部門進(jìn)行;房屋由房產(chǎn)管理部門(房產(chǎn)局、所)管理,產(chǎn)權(quán)登記也在該部門進(jìn)行。這種繁雜的登記體制產(chǎn)生了諸多嚴(yán)重的弊端:(1)給當(dāng)事人進(jìn)行登記造成極大的不便。如同一土地上有林木,就要在土地管理部門和林業(yè)管理部門兩個機關(guān)登記。(2)分散的登記制度造成了房、地分別抵押和房產(chǎn)重復(fù)抵押的現(xiàn)象。如,甲獲得一塊土地的使用權(quán),將該土地抵押給乙并在土地管理部門辦理登記,房子建成后又在房產(chǎn)部門登記將房屋抵押給丙,兩個抵押權(quán)在實現(xiàn)時就會發(fā)生沖突。(3)多頭負(fù)責(zé)也造成登記程序及效力不完全相同,從而給正常的交易秩序帶來了不少障礙。(4)因登記機關(guān)分散,不利于有關(guān)交易當(dāng)事人查閱登記,難以提供全面的信息。(5)各登記機關(guān)為了獲取部門利益,爭相登記,重收費而輕審查,致使登記公示制度流于形式。

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(二)登記機關(guān)的責(zé)任機制不健全

我國登記機關(guān)在登記時經(jīng)常出現(xiàn)登記的錯、漏及登記資料的遺失,致使有關(guān)當(dāng)事人損失慘重,而登記機關(guān)卻從不承擔(dān)有關(guān)責(zé)任。這是一種權(quán)利和義務(wù)被嚴(yán)重割裂的畸形現(xiàn)象。首先,登記機關(guān)僅僅只享有收費的權(quán)利,而不對錯誤登記的后果負(fù)任何責(zé)任和義務(wù),損害了當(dāng)事人的合法權(quán)益,對當(dāng)事人而言是極不公平的。這種權(quán)利義務(wù)不平衡的現(xiàn)象是造成出現(xiàn)諸多登記糾紛的重要原因之一。因此,必須使登記部門在享受一定利益的同時承擔(dān)一定的責(zé)任和義務(wù),這才能體現(xiàn)權(quán)利和義務(wù)對等的原則。其次,登記機關(guān)對登記內(nèi)容不承擔(dān)任何責(zé)任,不利于加強登記機關(guān)的責(zé)任感,登記機關(guān)就很難有壓力和動力來履行其審查登記義務(wù)。再者,這種只有權(quán)利而不承擔(dān)義務(wù)的做法在實踐中已經(jīng)產(chǎn)生了很多問題,如本屬于法__人的不動產(chǎn),卻被法人中的個人以自己名義進(jìn)行登記,然后拿去買賣、抵押;土地使用權(quán)已被法院查封,卻依然能辦理抵押權(quán)登記,一旦抵押權(quán)人在法院訴訟時,如果不能及時發(fā)現(xiàn)并提出異議,其抵押權(quán)的實現(xiàn)就會落空,而登記機關(guān)對此卻不承擔(dān)責(zé)任。

(三)登記機關(guān)的收費

其一,當(dāng)前我國一般是按財產(chǎn)標(biāo)的的金額收取一定比例的登記費用,這一做法盡管缺乏有說服力的理由(基于部門收入的考慮)但在我法律咨詢s.yingle.com

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國由來已久,無論從社會管理或社會服務(wù)的角度來看,按財產(chǎn)標(biāo)的進(jìn)行收費均無合理依據(jù)。作為物權(quán)登記,不論標(biāo)的大小,程序是一樣的,也不會因為標(biāo)的的大小不同而使登記機關(guān)有勞動付出的不同。因此,對于按標(biāo)的的大小來收取不同的費用是不合理的。依筆者所見,登記具有社會服務(wù)的一面,不應(yīng)成為行政收費的謀利手段。因此,物權(quán)登記的費用應(yīng)當(dāng)有一套全國統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。這個標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)依據(jù)足以維持每件登記支出(包括登記公告、資料存檔、辦公設(shè)備等)的成本來進(jìn)行量化,而且必須盡可能地低,以便加速財產(chǎn)流轉(zhuǎn),提高不動產(chǎn)的使用效率。其二,由于我國財政管理方面的原因,登記收取的相應(yīng)費用,往往不上繳財政,而是被相應(yīng)的公示機關(guān)納入“小金庫”,成為發(fā)放福利的來源。故基于部門利益的原因,對于一些獲利大的不動產(chǎn)登記可能幾個部門都會來爭搶,而對一些獲利不大卻又麻煩的登記則可能會互相推諉,乃至無人登記。在一些地方,這種爭搶竟以行政規(guī)章的形式出現(xiàn)。如某省工商行政管理局與中國人民銀行該省分行聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于對金融機構(gòu)貸款業(yè)務(wù)相關(guān)的抵押物進(jìn)行登記的通知》中即規(guī)定,工商行政管理機關(guān)為以企業(yè)動產(chǎn)和廠房等建筑物作抵押物的登記必須由房地產(chǎn)行政主管部門辦理。當(dāng)事人如基于不同的規(guī)定分別在不同的部門予以公示時,那么由于這些互相沖突的規(guī)定,就會產(chǎn)生在甲部門公示和在乙部門公示的抵押權(quán)效力如何認(rèn)定、如何確定的問題。其三,由于前述的登記費用過高和登記機關(guān)的唯利是圖導(dǎo)致民眾大都逃避登記,造成該登記的不進(jìn)行登記,即使登記也敷衍了事不能提供全面的資料,使得登記機關(guān)的登記資料不全面乃至失真,直接妨礙不動產(chǎn)交易安全,法律咨詢s.yingle.com

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最終減損了登記的公信力。

二、我國不動產(chǎn)登記機關(guān)的設(shè)置

對于是否應(yīng)當(dāng)建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記機關(guān),我國絕大多數(shù)學(xué)者持肯定態(tài)度,筆者也認(rèn)為,應(yīng)當(dāng)盡早結(jié)束目前不動產(chǎn)登記各自為政的混亂局面,成立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記機關(guān)。但就應(yīng)選擇哪個機關(guān)作為統(tǒng)一的登記機關(guān)學(xué)者之間卻有較大爭議。概括言之,主要有以下幾種觀點。

1.法院登記說。其基本內(nèi)容為:由不動產(chǎn)所在地的縣級人民法院統(tǒng)一管轄區(qū)域內(nèi)的不動產(chǎn)登記事務(wù),且不動產(chǎn)登記只能由不動產(chǎn)所在地的縣級人民法院管轄,廢除目前施行的多部門登記,以及在有些地方施行的按照權(quán)利人的級別進(jìn)行分級登記的管轄制度。其基本理由為:(1)通過考察世界各地的不動產(chǎn)登記制度,關(guān)于不動產(chǎn)的登記機關(guān)一般是司法機關(guān),且登記機關(guān)具有統(tǒng)一性,除司法機關(guān)以外的其他機關(guān)無公示登記管轄權(quán)。(2)以建設(shè)部管理下的房地產(chǎn)部門系統(tǒng)作為登記機關(guān)不能滿足物權(quán)公示的需要。因為該部門的登記是以房產(chǎn)為基準(zhǔn)的登記,其內(nèi)容不能概括不動產(chǎn)的全部,且它只能容納房產(chǎn)登記,而無法容納最為重要且是基礎(chǔ)不動產(chǎn)性質(zhì)的土地登記。(3)以國土資源部系統(tǒng)的土地管理部門作為登記機關(guān)阻力較大。雖然由國土部門進(jìn)行公示登記可以輻射到中國城鄉(xiāng)全部土地,在范圍上可以滿足要求,但由于我國土地登記制恢復(fù)較晚,地籍資料不太完善,且由于部門利益關(guān)

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系,將不動產(chǎn)登記納入土地登記的做法將遭到房產(chǎn)登記和林業(yè)登記部門的反對。所以,應(yīng)由法院來登記。

2.行政機關(guān)登記說。持這種觀點的學(xué)者認(rèn)為,將法院作為登記機關(guān)有一定的弊病:(1)目前我國各地法院承擔(dān)著繁重的審判任務(wù),如果同時還讓它來投入大量的人力和物力來從事登記工作,負(fù)擔(dān)未免過重。(2)在物權(quán)發(fā)生爭議的情況下,法院要確定真正的權(quán)利人,必須要審查登記的真實性問題,如果由法院進(jìn)行登記,登記的結(jié)果必然對法院最后的裁判產(chǎn)生影響。(3)在我國,登記具有一種行政監(jiān)督作用,根據(jù)許多學(xué)者的看法,不動產(chǎn)登記是國家對不動產(chǎn)市場進(jìn)行監(jiān)督管理的重要手段。故持該種觀點的學(xué)者贊同由統(tǒng)一的行政機關(guān)承擔(dān)物權(quán)登記工作。

3.現(xiàn)狀妥協(xié)說。還有學(xué)者認(rèn)為,建立統(tǒng)一的登記機關(guān)是一個必然的趨勢,但由于各個行政機關(guān)之間基于自身利益產(chǎn)生的糾紛,對登記機關(guān)進(jìn)行統(tǒng)一難度太大;且為了使不動產(chǎn)交易市場健康有序地發(fā)展,行政權(quán)力對市場的干預(yù)不可避免,故可在登記機關(guān)分散的現(xiàn)實基礎(chǔ)上通過采用登記對抗主義的立法模式來解決目前的問題。其基本要點為:(1)維持不動產(chǎn)登記由各機關(guān)分散進(jìn)行的現(xiàn)狀。(2)將我國目前的不動產(chǎn)交易區(qū)分為兩種:一為以不動產(chǎn)交易為業(yè)、以贏利為目的的所謂地產(chǎn)商之間的交易;另一為以具有上述特點的房地產(chǎn)商與以占有使用為目的的平民百姓之間的交易。(3)對于第一種交易因其主體完全

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平等,可適用近代法上的意思主義原理,采登記對抗要件主義;對于第二種交易,因其主體事實上的不平等,原則上適用對抗要件主義,同時通過消費者權(quán)益保護(hù)法等民事特別法,或通過對民法中的誠實信用等民法原則的解釋,對交易市場中的相對弱者進(jìn)行保護(hù)。(4)加大律師在不動產(chǎn)交易中的作用。(5)對不動產(chǎn)的初始登記采登記生效要件主義,對此后的物權(quán)變動采登記對抗要件主義。

筆者認(rèn)為,不動產(chǎn)是社會存在和發(fā)展的基礎(chǔ),不動產(chǎn)物權(quán)的核心是土地的物權(quán),即使是非直接針對土地的不動產(chǎn)物權(quán)也必然是以土地物權(quán)為基礎(chǔ)的。自羅馬法以來,一切建立不動產(chǎn)登記制度的市場經(jīng)濟(jì)國家和地區(qū)均是以土地為基礎(chǔ)和核心來創(chuàng)建不動產(chǎn)公示的統(tǒng)一機關(guān)的。關(guān)于我國不動產(chǎn)公示機關(guān)的統(tǒng)一也應(yīng)充分考慮到這種情況。筆者認(rèn)為,在解決了我國目前各機關(guān)對公示職權(quán)的爭奪及初始登記不完整的問題后,可以以縣級的土地行政主管機關(guān)為基礎(chǔ)來擔(dān)負(fù)不動產(chǎn)公示機關(guān)的職責(zé)。在這方面我國臺灣地區(qū)的立法經(jīng)驗可資借鑒。如臺灣土地法第39條規(guī)定:“土地登記,由直轄市或縣(市)地政機關(guān)辦理之。但各該地政機關(guān)得在轄區(qū)內(nèi)分設(shè)登記機關(guān),辦理登記及其他有關(guān)事項。”臺灣土地登記規(guī)則第4條也規(guī)定:“土地登記,由土地所在地之直轄市、縣(市)地政機關(guān)辦理之。但該直轄市、縣(市)地政機關(guān)在轄區(qū)內(nèi)另設(shè)或分設(shè)登記機關(guān)者,由該土地所在地之登記機關(guān)辦理之。建物跨越兩個以上登記機關(guān)轄區(qū)者,由該建物部門牌所屬之登記機關(guān)辦理之。” 依這兩項規(guī)定,可以看出,臺灣的不動產(chǎn)登記原則上是由縣

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市地政機關(guān)辦理的。從臺灣目前的情況來看,由于各市縣依法在轄區(qū)內(nèi)分設(shè)登記機關(guān),即地政事務(wù)所,這又大大簡化了土地登記作業(yè)的流程,便利人民申請登記,符合實際生活的需要。

在不動產(chǎn)登記制度上,我們可以充分學(xué)習(xí)臺灣地區(qū)的立法經(jīng)驗,并結(jié)合大陸實際,不動產(chǎn)登記應(yīng)以原土地登記部門為基礎(chǔ),在土地管理部門內(nèi)另設(shè)機構(gòu),成立統(tǒng)一規(guī)范符合實際的不動產(chǎn)登記局。這樣做的好處在于節(jié)約社會成本,便于實踐操作。

三、我國不動產(chǎn)登記官員的同質(zhì)化及其責(zé)任

(一)關(guān)于登記官員的同質(zhì)化

所謂登記官員的同質(zhì)化即指登記官員的專業(yè)化和職業(yè)化,以及在專業(yè)化和職業(yè)化基礎(chǔ)上形成的登記官員素質(zhì)的均衡化與趨同化。中國的不動產(chǎn)登記制度要真正體現(xiàn)私權(quán)保護(hù)、交易安全和充分效率的價值目標(biāo),對登記官員的素質(zhì)必須作這種同質(zhì)化的要求,也就是說登記的重要性決定了登記官員非有卓越的素質(zhì)無以從事登記工作。就我國而言,登記官員同質(zhì)化的基本內(nèi)涵應(yīng)包括:

1.登記官員的專業(yè)化

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登記官員的專業(yè)化是指登記官員必須具有從事登記服務(wù)工作應(yīng)有的專門登記知識,而且對登記知識的掌握應(yīng)達(dá)到系統(tǒng)、全面、精湛的程度。所謂專門的登記知識,是指與登記有關(guān)的法律知識(如物權(quán)法、土地管理法及其實施條例、城市房地產(chǎn)管理法、土地登記規(guī)則等等)以及關(guān)于登記的制度、原則、作用、意義、登記的具體程序、審查方式等。只有登記官員經(jīng)過嚴(yán)格系統(tǒng)的專門登記知識與業(yè)務(wù)的學(xué)習(xí)訓(xùn)練,使得登記官員對這些業(yè)務(wù)知識達(dá)到深刻理解、全面掌握以至能熟練使用的程度后,登記工作的質(zhì)量和權(quán)威性才會有可靠的保證。

2.登記官員的職業(yè)化

登記官員的職業(yè)化是指一旦成為登記官員,即以登記事務(wù)為其專門職業(yè),中立公正地從事登記事務(wù)。登記官員這一職業(yè)群體必須具有良好的職業(yè)道德和執(zhí)業(yè)紀(jì)律:第一,忠于事實,忠于法律。登記官員應(yīng)當(dāng)忠于憲法和法律,恪守獨立、客觀、公正的原則,按照真實合法的原則和登記程序辦理登記業(yè)務(wù)。第二,愛崗敬業(yè),規(guī)范服務(wù)。登記官員應(yīng)珍愛登記事業(yè),不斷提高登記效率和登記質(zhì)量,杜絕疏忽大意、敷衍塞責(zé)和其它錯誤登記的行為。第三,注重修養(yǎng),提高素質(zhì)。登記官員應(yīng)當(dāng)誠實守信,具有良好的個人修養(yǎng)和品行,同時不斷提高自身的道德和業(yè)務(wù)素質(zhì)。第四,清正廉潔、注重形象。登記官員在登記服務(wù)過程中,不得從事與登記官員職務(wù)、身份不相符的活動,更不得以辦理登記為條件向登記申請人索取財物或其他利益。

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3.登記官員的均衡化與趨同化

登記官員的均衡化與趨同化是指登記官員作為一個整體應(yīng)達(dá)到的職業(yè)標(biāo)準(zhǔn),即要求全體官員都能達(dá)到上述的專門化、職業(yè)化水準(zhǔn),同時隨著社會的發(fā)展和不斷出現(xiàn)的新的需求,全體登記官員也要同步提高其業(yè)務(wù)素質(zhì),保證自己的執(zhí)業(yè)品質(zhì)和專業(yè)技能能夠滿足正確履行職責(zé)的需要。登記官員的登記行為不僅是個人的行為,而且更重要的是它具有社會性、國家性,以及在此基礎(chǔ)上形成的登記的公信力。登記官員的均衡化、趨同化體現(xiàn)了全體登記官員的整體素質(zhì)和職業(yè)形象。

(二)登記官員同質(zhì)化的保證機制

1.登機官員的選拔機制

從國外情況來看,在德國,登記官員的水平、權(quán)限及社會地位足以同法官相媲美,是一種準(zhǔn)法官;在日本,登記官員也要經(jīng)嚴(yán)格的程序進(jìn)行任命。我國應(yīng)建立一套完整而嚴(yán)格的登記官員選拔機制。但為了節(jié)省社會成本,同時考慮到我國已于2002年開始了國家統(tǒng)一的司法資格考試,可利用這項考試制度來選拔登記官員。因為登記事務(wù)主要是與法律直接相關(guān)的,登記官員工作的繁難程度低于律師、法官、檢察

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官的工作,相應(yīng)地對登記官員的素質(zhì)要求應(yīng)比律師、法官、檢察官稍低,故可根據(jù)現(xiàn)實需要劃一條比國家司法考試錄取法官、檢察官、律師資格線稍低的合格線,具備了良好的法律知識即可被授予登記官員資格。對于原有的一批登記官員,可參照目前法院、檢察院的一些改革措施,如在幾年內(nèi)參加統(tǒng)一司法考試,不能達(dá)到合格線的,應(yīng)該離崗分流。

2.登記官員的培訓(xùn)機制

即對通過上述選拔機制而取得登記官員資格的人員進(jìn)行培訓(xùn),經(jīng)考試合格就能成為一名登記官員。為達(dá)到此目的,首先,應(yīng)有專門的培訓(xùn)機構(gòu),該機構(gòu)由不動產(chǎn)登記機關(guān)負(fù)責(zé)設(shè)置;其次,應(yīng)制定專門的培訓(xùn)方案、設(shè)置專門的培訓(xùn)課程和編發(fā)專門的培訓(xùn)教材,對登記專門知識和技能進(jìn)行系統(tǒng)的培訓(xùn)。當(dāng)然,職業(yè)道德準(zhǔn)則也應(yīng)是培訓(xùn)的重要內(nèi)容。再者,應(yīng)保障培訓(xùn)的時間不少于6個月,在這其中應(yīng)合理分配理論學(xué)習(xí)時間和上崗實習(xí)時間。最后,在完成上述培訓(xùn)步驟后,要進(jìn)行嚴(yán)格的考試。考試應(yīng)分為業(yè)務(wù)素質(zhì)、職業(yè)道德、實踐操作等幾個部分。凡通過考試的就可成為正式登記官員,并發(fā)給其登記工作執(zhí)業(yè)證。

(三)登記官員的責(zé)任追究機制

登記機關(guān)應(yīng)建立責(zé)任追究機制,登記官員對登記內(nèi)容不承擔(dān)任何

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責(zé)任,就很難有壓力和動力來履行審查義務(wù)。由于登記官員不認(rèn)真負(fù)責(zé)而出現(xiàn)錯誤登記、遺漏登記、遺失登記資料、遲延登記等事項時,應(yīng)根據(jù)行為性質(zhì)、行為后果酌情給予警告、處分,直至開除公職。由于登記官員與他人相互勾結(jié)、惡意串通,給國家、集體或有關(guān)當(dāng)事人利益造成重大損失時,應(yīng)該追究登記官員的刑事責(zé)任。在登記機關(guān)對外__履行賠償責(zé)任后有權(quán)向登記官員(及與其勾結(jié)的當(dāng)事人)追究責(zé)任,行使追償權(quán)要求其承擔(dān)一定賠付義務(wù)。只有建立一套合理的責(zé)任追究機制,才能保證登記制度的功效得以充分的發(fā)揮。

四、我國不動產(chǎn)登記機關(guān)的賠償責(zé)任

根據(jù)物權(quán)法和不動產(chǎn)登記的基本原理,登記是以國家的公信力為不動產(chǎn)的交易提供法律基礎(chǔ)的行為。如果登記發(fā)生錯誤,也就是交易基礎(chǔ)發(fā)生錯誤,當(dāng)事人及其他利害關(guān)系人均可能因此而遭受損害。有關(guān)不動產(chǎn)登記機關(guān)的賠償責(zé)任,筆者認(rèn)為有以下幾個問題值得探討:

(一)審查原則的選擇與不動產(chǎn)登記機關(guān)的賠償責(zé)任

我國目前采用的是一種“形式的審查”的做法。之所以這么表述,是因為這與真正意義上的形式審查是不一樣的。我們的公示機關(guān)往往對申請人的身份證件,提供的權(quán)屬證書在形式上的真實性都不予審查,不與登記簿原有的記載進(jìn)行對比,就予以登記,造成許多錯誤登記,甚

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至為當(dāng)事人的欺騙提供了方便。鑒于此,有許多學(xué)者提出要建立實質(zhì)審查制度,以確立登記內(nèi)容的真實性。筆者認(rèn)為,當(dāng)前出現(xiàn)許多的登記錯誤,主要是由于登記機關(guān)不負(fù)賠償責(zé)任引起的,另外還與登記程序不統(tǒng)一、登記官員素質(zhì)低下有關(guān)系。如果采取實質(zhì)審查制度,就要求登記機關(guān)對當(dāng)事人提出申請的內(nèi)容進(jìn)行實質(zhì)性審查,對登記的內(nèi)容進(jìn)行詢問和調(diào)查,這樣就會耗費登記機關(guān)巨大的精力,而且使當(dāng)事人無法迅速如期地完成登記,造成時間的拖延,登記成本的提高,這對當(dāng)事人而言也是一種負(fù)擔(dān)。故筆者認(rèn)為,在建立統(tǒng)一的登記機關(guān)、統(tǒng)一的登記程序及配備高素質(zhì)的登記官員后,使用形式審查制度也未嘗不可。形式審查要求登記機關(guān)僅對當(dāng)事人提供的材料進(jìn)行形式意義的審查,只要手續(xù)齊全,就給予登記。在這種情況下,登記機關(guān)如發(fā)生登記錯誤必須要求其承擔(dān)賠償責(zé)任。當(dāng)然,如果是當(dāng)事人提供虛假的證明材料來騙取登記的,就應(yīng)該追究當(dāng)事人的民事責(zé)任及刑事責(zé)任。我國臺灣土地法第68條規(guī)定:“因登記錯誤遺漏或虛偽致受損害者,由該地政機關(guān)負(fù)損害賠償責(zé)任,但該地政機關(guān)證明其原因應(yīng)歸責(zé)于受害人者,不在此限。”這些經(jīng)驗是值得借鑒的。

(二)不動產(chǎn)登記機關(guān)賠償責(zé)任的確定

在未來的不動產(chǎn)登記法中,可明確規(guī)定登記機關(guān)發(fā)生如下幾種情況時,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任:

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1.登記機關(guān)有登記錯誤、遺漏和遺失登記資料的行為。有學(xué)者認(rèn)為登記機關(guān)應(yīng)當(dāng)在有“重大過失”時承擔(dān)責(zé)任,如果是因為一般的甚至輕微的過失而發(fā)生登記錯誤,不應(yīng)該使登記機關(guān)承擔(dān)責(zé)任。但是,登記機關(guān)的一般的或輕微的過錯也并不代表其造成的損害后果就一定很小。因此,登記機關(guān)承擔(dān)責(zé)任與否,應(yīng)看其是否有過錯及其過錯是否給當(dāng)事人造成損失,并不能以過錯大小來加以區(qū)分。

2.違背登記程序主要包括不公告或違背公告期限、無正當(dāng)理由拖延登記時間、無故拒絕有關(guān)當(dāng)事人的正當(dāng)?shù)牟樵兊怯浀恼埱蟆⒂邢薰_登記資料、拒絕變更或更正登記等等。建立統(tǒng)一的登記程序的目的在于保證登記的過程能夠順利完成。由于登記機關(guān)的過錯而沒有按登記程序的要求完成登記手續(xù)給當(dāng)事人造成損害的,應(yīng)當(dāng)賠償。

3.登記官員與他人相互勾結(jié)、惡意串通,造成當(dāng)事人損害的,依民法通則的相關(guān)規(guī)定應(yīng)首先由登記機關(guān)對自己工作人員的故意侵權(quán)行為承擔(dān)責(zé)任。

4.如果登記機關(guān)為執(zhí)行上級機關(guān)、其他機構(gòu)或有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)人員的指令等外來干涉而進(jìn)行了錯誤的登記,仍然應(yīng)當(dāng)理解為登記機關(guān)的過錯。對于這類過錯,為了及時救濟(jì),登記機關(guān)應(yīng)先行承擔(dān)責(zé)任,然后再由登記機關(guān)系統(tǒng)內(nèi)部平衡其各自的責(zé)任。

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(三)不動產(chǎn)登記機關(guān)賠償基金的設(shè)置

登記機關(guān)為準(zhǔn)備賠償起見,特設(shè)置賠償基金備用。從國外立法實踐上看,德國和瑞士專門設(shè)立登記賠償基金,以彌補可能造成的對真正權(quán)利人利益的損害,我國也應(yīng)仿此例設(shè)立專門的登記基金。登記基__金的來源應(yīng)包括以下部分:(1)登記機關(guān)可以共同向保險公司投保,設(shè)立責(zé)任保險。投保費用應(yīng)每年從登記收費(包括登記費和查詢費)中按一定比例提取,其比例大小依每年可能發(fā)生的賠償額相應(yīng)確定。(2)登記機關(guān)可以依法行使追償權(quán),以保證有足夠的賠償基金。由于登記官員自己的過錯而造成當(dāng)事人的損失,登記機關(guān)在先行賠付之后,應(yīng)按賠償額的一定比例要求登記官員承擔(dān)民事責(zé)任,其大小比例應(yīng)依達(dá)到足以警示登記官員的標(biāo)準(zhǔn)來劃定。如果是登記官員與有關(guān)當(dāng)事人惡意串通,進(jìn)行虛假登記,給他人帶來利益損失時,登記機關(guān)首先應(yīng)對受害人承擔(dān)賠償責(zé)任,而后應(yīng)要求登記官員與有關(guān)當(dāng)事人就全部賠償額負(fù)連帶清償責(zé)任。

(四)不動產(chǎn)登記機關(guān)賠償數(shù)額的確定

1.賠償內(nèi)容的確定

賠償內(nèi)容主要是指登記機關(guān)應(yīng)就哪些損失承擔(dān)責(zé)任作出具體規(guī)定。《中國物權(quán)法草案建議稿》第40條之說明認(rèn)為,按照民法關(guān)于法

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律責(zé)任的通說,登記機關(guān)承擔(dān)的賠償責(zé)任應(yīng)主要包括三項:(1)主權(quán)利的損害賠償;(2)利息;(3)當(dāng)事人或利害關(guān)系人主張權(quán)利的費用,如訴訟費用等。就其中第二項,筆者認(rèn)為,我國司法審判實務(wù)中,對于任何一種賠償,在最后計算賠償之時,都會自動的加算利息,因此并無單列利息作為賠償內(nèi)容的必要。

2.賠償計算時點

賠償計算的時點指應(yīng)依何時之情形來確定賠償?shù)臄?shù)額。筆者認(rèn)為,賠償數(shù)額應(yīng)以受損害時的價值來判定,把這個時間點提前或延后都不符合民法公平原則。臺灣土地法第68條亦規(guī)定:“因登記錯誤遺漏或虛偽致受損害者,由該地政機關(guān)負(fù)損害賠償責(zé)任??前次損害賠償,不得超過受損害時之價值。”

3.賠償數(shù)額的確定方式

因登記機關(guān)過錯造成損失后,受損害方可以與登記機關(guān)通過協(xié)商解決。雙方不愿協(xié)商或協(xié)商不成的,可以直接向人民法院起訴。人民法院在確定賠償數(shù)額時,可以委托不動產(chǎn)評估機構(gòu)對受損的不動產(chǎn)價值進(jìn)行評估,人民法院在處理時應(yīng)充分考慮不動產(chǎn)價值評估機構(gòu)的意見。

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五、我國不動產(chǎn)登記資料信息公開制度的價值和構(gòu)想

(一)不動產(chǎn)登記資料信息公開的制度價值

不動產(chǎn)登記資料信息公開制度的建立對于我國市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有十分重要的意義:

第一,不動產(chǎn)登記信息的公開,使全社會的不動產(chǎn)處于“陽光”之下,不動產(chǎn)的權(quán)屬狀況處于全透明狀態(tài),有利于不動產(chǎn)物權(quán)的保護(hù),能促進(jìn)不動產(chǎn)交易的安全和效率。

第二,信息公開是防止不動產(chǎn)交易腐敗的治本之策。腐敗的一個非常重要的原因就是權(quán)力的行使缺少透明度,容易搞暗箱操作或權(quán)錢交易。而信息公開制度改變了權(quán)力運行的方式,使政府機關(guān)的職權(quán)、程序、辦事結(jié)果等為人民所周知,可以避免出現(xiàn)暗箱操作或腐敗現(xiàn)象。

第三,信息公開有利于規(guī)范不動產(chǎn)交易市場的經(jīng)濟(jì)秩序。目前,信用缺失、市場秩序混亂、交易成本攀高的一個很重要的原因就是欺詐橫行,而各種欺詐現(xiàn)象的存在是由于民眾無法獲取正確的信息資源,一旦真實的信息對民眾公開,各種欺詐現(xiàn)象也就失去了藏身之所。因此,不動產(chǎn)信息的公開顯然有利于規(guī)范不動產(chǎn)市場的經(jīng)濟(jì)秩序。

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第四,不動產(chǎn)登記信息的公開是對政府工作透明度的基本要求。信息公開可以樹立我國政府誠實信用的國際形象。

(二)我國建立不動產(chǎn)登記資料信息公開制度的構(gòu)想

第一,明確信息公開的對象應(yīng)是全社會的任何自然人和法人,徹底改變目前僅面向特定群體公開的做法。目前多頭、分散的不動產(chǎn)登記部門的登記資料還沒有成為全社會共享的信息資源,其開放和使用僅面向當(dāng)事人、律師、法官、檢察官、警官等特殊群體,而對于想從事不動產(chǎn)交易的其他人來說,了解其不動產(chǎn)的權(quán)利狀態(tài)還是一件非常困難的事情。這無疑會阻礙交易的迅捷和安全。因此,面向全社會公開__不動產(chǎn)信息是十分必要的,任何市場經(jīng)濟(jì)的主體都可根據(jù)其需要來查詢和使用不動產(chǎn)登記信息。

第二,明確信息公開的內(nèi)容應(yīng)是不動產(chǎn)登記的全部資料,徹底改變目前僅能查詢或使用有限登記資料的做法。據(jù)有關(guān)方面統(tǒng)計,我國有用信息的80%由政府掌握,這些信息的大部分內(nèi)容仍處于封閉狀態(tài),嚴(yán)重地制約了信息的傳播和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。不動產(chǎn)物權(quán)登記資料信息也是如此。客觀上,不動產(chǎn)登記信息不是商業(yè)秘密,不應(yīng)收藏在“保險箱”中,它是一種全社會共享的信息資源,沒有必要限制其使用。另外,從市場交易的角度出發(fā),從事交易的當(dāng)事人也需要了解全部的登記資料。部分公開不動產(chǎn)登記資料可能使當(dāng)事人面對失真的商業(yè)信息作出

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錯誤的判斷,從而導(dǎo)致嚴(yán)重的商業(yè)損失。因此,公開不動產(chǎn)登記的全部信息,使之為社會所充分利用,加速其流動,才能創(chuàng)造出巨大的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。

第三,明確信息公開、使用的方式。首先,不動產(chǎn)登記機關(guān)應(yīng)在機關(guān)內(nèi)建立可供查閱的公示場所,當(dāng)事人可以親自到該場所查詢、使用登記信息。其次,登記機關(guān)可以和IT運營商合作將登記資料全部上網(wǎng),通過互聯(lián)網(wǎng)公開信息,當(dāng)事人可通過上網(wǎng)來查詢、使用信息。

第四,現(xiàn)代社會,商機無時無刻無處不在,面對稍縱即逝的商機,如果因為查詢、使用不動產(chǎn)登記資料的時間限制而影響商人作出決策,那這種損失將是巨大的。因此,對于登記信息公開、使用的時間不應(yīng)加以限制。對于在電子網(wǎng)站上發(fā)布的信息應(yīng)24小時開放,對于登記機關(guān)的供查詢的公示場所應(yīng)在正常的工作時間內(nèi)都可無限制地查詢、使用。

第五,在不動產(chǎn)登記機關(guān)和IT運營商之間合作進(jìn)行電子政務(wù)建設(shè)的過程中,登記機關(guān)負(fù)責(zé)提供全面、準(zhǔn)確的登記資料,運營商負(fù)責(zé)查詢使用的技術(shù)工作,雙方通過合同規(guī)定各自的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任。

注釋:

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梁慧星主編:《中國物權(quán)法草案建議稿》,社會科學(xué)文獻(xiàn)出版社2000 年版,第142 頁。

王利明主編:《中國物權(quán)法草案建議稿及說明》,中國法制出版社2001 年版,第186222 頁。

參見譚兵、王志勝:《論法官現(xiàn)代化:專業(yè)化、職業(yè)化和同質(zhì)化》,載《中國法學(xué)》2001 年第3 期。

王利明主編:《中國物權(quán)法草案建議稿及說明》,中國法制出版社2001 年版,第189 頁。

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第三篇：我國不動產(chǎn)登記制度若干問題探討

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我國不動產(chǎn)登記制度若干問題探討 王崇敏 海南大學(xué)法學(xué)院 教授

關(guān)鍵詞: 不動產(chǎn)登記/同質(zhì)/信息公開

內(nèi)容提要: 我國沒有統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記制度,其表現(xiàn)為不動產(chǎn)登記機關(guān)呈分散狀態(tài),且對登記機關(guān)無責(zé)任約束、登記官員素質(zhì)低、收費高等重大缺陷。結(jié)合我國目前實際,應(yīng)當(dāng)以原土地登記部門為基礎(chǔ),在土地管理部門內(nèi)部建立起統(tǒng)一規(guī)范的不動產(chǎn)登記局,配備同質(zhì)化的登記官員,嚴(yán)格登記機關(guān)的責(zé)任。我國還應(yīng)建立不動產(chǎn)資料信息公開制度。

不動產(chǎn)作為關(guān)系到人類生存利益的重要財產(chǎn)歷來受到人們的重視。不動產(chǎn)物權(quán)的變動須以法定公示方式進(jìn)行才能生效,各國物權(quán)法大多均選擇登記作為不動產(chǎn)物權(quán)變動的公示方式,并賦予公示的公信力。登記制度的健全與否,決定了公示的公信力。一個完善的物權(quán)制度必然包含了一個完善的登記制度。因此,我國目前在建立完善物權(quán)制度的同時,必須建立完善的我國不動產(chǎn)登記制度。

一、我國不動產(chǎn)登記機關(guān)的現(xiàn)狀分析

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(一)登記機關(guān)呈分散狀態(tài)

我國沒有統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記制度,其表現(xiàn)為我國沒有統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記機關(guān),登記機關(guān)呈分散狀態(tài)。就我國擔(dān)保法而言,其中主要規(guī)定了如下一些不動產(chǎn)登記部門:土地管理部門、房產(chǎn)管理部門(有些地方土地和房產(chǎn)管理部門合二為一)、林業(yè)主管部門、運輸工具登記部門(包括車輛管理部門、船舶和飛行器登記部門)、工商行政管理部門和公證部門。且土地由土地管理部門管理,土地使用權(quán)登記也在土地管理部門進(jìn)行;林木由林業(yè)管理部門管理,林木所有權(quán)的登記也在該部門進(jìn)行;房屋由房產(chǎn)管理部門(房產(chǎn)局、所)管理,產(chǎn)權(quán)登記也在該部門進(jìn)行。這種繁雜的登記體制產(chǎn)生了諸多嚴(yán)重的弊端:(1)給當(dāng)事人進(jìn)行登記造成極大的不便。如同一土地上有林木,就要在土地管理部門和林業(yè)管理部門兩個機關(guān)登記。(2)分散的登記制度造成了房、地分別抵押和房產(chǎn)重復(fù)抵押的現(xiàn)象。如,甲獲得一塊土地的使用權(quán),將該土地抵押給乙并在土地管理部門辦理登記,房子建成后又在房產(chǎn)部門登記將房屋抵押給丙,兩個抵押權(quán)在實現(xiàn)時就會發(fā)生沖突。(3)多頭負(fù)責(zé)也造成登記程序及效力不完全相同,從而給正常的交易秩序帶來了不少障礙。(4)因登記機關(guān)分散,不利于有關(guān)交易當(dāng)事人查閱登記,難以提供全面的信息。(5)各登記機關(guān)為了獲取部門利益,爭相登記,重收費而輕審查,致使登記公示制度流于形式。

(二)登記機關(guān)的責(zé)任機制不健全

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我國登記機關(guān)在登記時經(jīng)常出現(xiàn)登記的錯、漏及登記資料的遺失,致使有關(guān)當(dāng)事人損失慘重,而登記機關(guān)卻從不承擔(dān)有關(guān)責(zé)任。這是一種權(quán)利和義務(wù)被嚴(yán)重割裂的畸形現(xiàn)象。首先,登記機關(guān)僅僅只享有收費的權(quán)利,而不對錯誤登記的后果負(fù)任何責(zé)任和義務(wù),損害了當(dāng)事人的合法權(quán)益,對當(dāng)事人而言是極不公平的。這種權(quán)利義務(wù)不平衡的現(xiàn)象是造成出現(xiàn)諸多登記糾紛的重要原因之一。因此,必須使登記部門在享受一定利益的同時承擔(dān)一定的責(zé)任和義務(wù),這才能體現(xiàn)權(quán)利和義務(wù)對等的原則。其次,登記機關(guān)對登記內(nèi)容不承擔(dān)任何責(zé)任,不利于加強登記機關(guān)的責(zé)任感,登記機關(guān)就很難有壓力和動力來履行其審查登記義務(wù)。再者,這種只有權(quán)利而不承擔(dān)義務(wù)的做法在實踐中已經(jīng)產(chǎn)生了很多問題,如本屬于法__人的不動產(chǎn),卻被法人中的個人以自己名義進(jìn)行登記,然后拿去買賣、抵押;土地使用權(quán)已被法院查封,卻依然能辦理抵押權(quán)登記,一旦抵押權(quán)人在法院訴訟時,如果不能及時發(fā)現(xiàn)并提出異議,其抵押權(quán)的實現(xiàn)就會落空,而登記機關(guān)對此卻不承擔(dān)責(zé)任。

(三)登記機關(guān)的收費

其一,當(dāng)前我國一般是按財產(chǎn)標(biāo)的的金額收取一定比例的登記費用,這一做法盡管缺乏有說服力的理由(基于部門收入的考慮)但在我國由來已久,無論從社會管理或社會服務(wù)的角度來看,按財產(chǎn)標(biāo)的進(jìn)行收費均無合理依據(jù)。作為物權(quán)登記,不論標(biāo)的大小,程序是一樣的，文章來源：中顧法律網(wǎng)

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也不會因為標(biāo)的的大小不同而使登記機關(guān)有勞動付出的不同。因此,對于按標(biāo)的的大小來收取不同的費用是不合理的。依筆者所見,登記具有社會服務(wù)的一面,不應(yīng)成為行政收費的謀利手段。因此,物權(quán)登記的費用應(yīng)當(dāng)有一套全國統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。這個標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)依據(jù)足以維持每件登記支出(包括登記公告、資料存檔、辦公設(shè)備等)的成本來進(jìn)行量化,而且必須盡可能地低,以便加速財產(chǎn)流轉(zhuǎn),提高不動產(chǎn)的使用效率。其二,由于我國財政管理方面的原因,登記收取的相應(yīng)費用,往往不上繳財政,而是被相應(yīng)的公示機關(guān)納入“小金庫”,成為發(fā)放福利的來源。故基于部門利益的原因,對于一些獲利大的不動產(chǎn)登記可能幾個部門都會來爭搶,而對一些獲利不大卻又麻煩的登記則可能會互相推諉,乃至無人登記。在一些地方,這種爭搶竟以行政規(guī)章的形式出現(xiàn)。如某省工商行政管理局與中國人民銀行該省分行聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于對金融機構(gòu)貸款業(yè)務(wù)相關(guān)的抵押物進(jìn)行登記的通知》中即規(guī)定,工商行政管理機關(guān)為以企業(yè)動產(chǎn)和廠房等建筑物作抵押物的登記必須由房地產(chǎn)行政主管部門辦理。當(dāng)事人如基于不同的規(guī)定分別在不同的部門予以公示時,那么由于這些互相沖突的規(guī)定,就會產(chǎn)生在甲部門公示和在乙部門公示的抵押權(quán)效力如何認(rèn)定、如何確定的問題。其三,由于前述的登記費用過高和登記機關(guān)的唯利是圖導(dǎo)致民眾大都逃避登記,造成該登記的不進(jìn)行登記,即使登記也敷衍了事不能提供全面的資料,使得登記機關(guān)的登記資料不全面乃至失真,直接妨礙不動產(chǎn)交易安全,最終減損了登記的公信力。

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二、我國不動產(chǎn)登記機關(guān)的設(shè)置

對于是否應(yīng)當(dāng)建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記機關(guān),我國絕大多數(shù)學(xué)者持肯定態(tài)度,筆者也認(rèn)為,應(yīng)當(dāng)盡早結(jié)束目前不動產(chǎn)登記各自為政的混亂局面,成立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記機關(guān)。但就應(yīng)選擇哪個機關(guān)作為統(tǒng)一的登記機關(guān)學(xué)者之間卻有較大爭議。概括言之,主要有以下幾種觀點。

1.法院登記說。其基本內(nèi)容為:由不動產(chǎn)所在地的縣級人民法院統(tǒng)一管轄區(qū)域內(nèi)的不動產(chǎn)登記事務(wù),且不動產(chǎn)登記只能由不動產(chǎn)所在地的縣級人民法院管轄,廢除目前施行的多部門登記,以及在有些地方施行的按照權(quán)利人的級別進(jìn)行分級登記的管轄制度。其基本理由為:(1)通過考察世界各地的不動產(chǎn)登記制度,關(guān)于不動產(chǎn)的登記機關(guān)一般是司法機關(guān),且登記機關(guān)具有統(tǒng)一性,除司法機關(guān)以外的其他機關(guān)無公示登記管轄權(quán)。(2)以建設(shè)部管理下的房地產(chǎn)部門系統(tǒng)作為登記機關(guān)不能滿足物權(quán)公示的需要。因為該部門的登記是以房產(chǎn)為基準(zhǔn)的登記,其內(nèi)容不能概括不動產(chǎn)的全部,且它只能容納房產(chǎn)登記,而無法容納最為重要且是基礎(chǔ)不動產(chǎn)性質(zhì)的土地登記。(3)以國土資源部系統(tǒng)的土地管理部門作為登記機關(guān)阻力較大。雖然由國土部門進(jìn)行公示登記可以輻射到中國城鄉(xiāng)全部土地,在范圍上可以滿足要求,但由于我國土地登記制恢復(fù)較晚,地籍資料不太完善,且由于部門利益關(guān)系,將不動產(chǎn)登記納入土地登記的做法將遭到房產(chǎn)登記和林業(yè)登記部門的反對。[1]所以,應(yīng)由法院來登記。

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2.行政機關(guān)登記說。持這種觀點的學(xué)者認(rèn)為,將法院作為登記機關(guān)有一定的弊病:(1)目前我國各地法院承擔(dān)著繁重的審判任務(wù),如果同時還讓它來投入大量的人力和物力來從事登記工作,負(fù)擔(dān)未免過重。(2)在物權(quán)發(fā)生爭議的情況下,法院要確定真正的權(quán)利人,必須要審查登記的真實性問題,如果由法院進(jìn)行登記,登記的結(jié)果必然對法院最后的裁判產(chǎn)生影響。(3)在我國,登記具有一種行政監(jiān)督作用,根據(jù)許多學(xué)者的看法,不動產(chǎn)登記是國家對不動產(chǎn)市場進(jìn)行監(jiān)督管理的重要手段。故持該種觀點的學(xué)者贊同由統(tǒng)一的行政機關(guān)承擔(dān)物權(quán)登記工作。[2]

3.現(xiàn)狀妥協(xié)說。還有學(xué)者認(rèn)為,建立統(tǒng)一的登記機關(guān)是一個必然的趨勢,但由于各個行政機關(guān)之間基于自身利益產(chǎn)生的糾紛,對登記機關(guān)進(jìn)行統(tǒng)一難度太大;且為了使不動產(chǎn)交易市場健康有序地發(fā)展,行政權(quán)力對市場的干預(yù)不可避免,故可在登記機關(guān)分散的現(xiàn)實基礎(chǔ)上通過采用登記對抗主義的立法模式來解決目前的問題。其基本要點為:(1)維持不動產(chǎn)登記由各機關(guān)分散進(jìn)行的現(xiàn)狀。(2)將我國目前的不動產(chǎn)交易區(qū)分為兩種:一為以不動產(chǎn)交易為業(yè)、以贏利為目的的所謂地產(chǎn)商之間的交易;另一為以具有上述特點的房地產(chǎn)商與以占有使用為目的的平民百姓之間的交易。(3)對于第一種交易因其主體完全平等,可適用近代法上的意思主義原理,采登記對抗要件主義;對于第二種交易,因其主體事實上的不平等,原則上適用對抗要件主義,同時

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通過消費者權(quán)益保護(hù)法等民事特別法,或通過對民法中的誠實信用等民法原則的解釋,對交易市場中的相對弱者進(jìn)行保護(hù)。(4)加大律師在不動產(chǎn)交易中的作用。(5)對不動產(chǎn)的初始登記采登記生效要件主義,對此后的物權(quán)變動采登記對抗要件主義。[3]

筆者認(rèn)為,不動產(chǎn)是社會存在和發(fā)展的基礎(chǔ),不動產(chǎn)物權(quán)的核心是土地的物權(quán),即使是非直接針對土地的不動產(chǎn)物權(quán)也必然是以土地物權(quán)為基礎(chǔ)的。自羅馬法以來,一切建立不動產(chǎn)登記制度的市場經(jīng)濟(jì)國家和地區(qū)均是以土地為基礎(chǔ)和核心來創(chuàng)建不動產(chǎn)公示的統(tǒng)一機關(guān)的。關(guān)于我國不動產(chǎn)公示機關(guān)的統(tǒng)一也應(yīng)充分考慮到這種情況。筆者認(rèn)為,在解決了我國目前各機關(guān)對公示職權(quán)的爭奪及初始登記不完整的問題后,可以以縣級的土地行政主管機關(guān)為基礎(chǔ)來擔(dān)負(fù)不動產(chǎn)公示機關(guān)的職責(zé)。在這方面我國臺灣地區(qū)的立法經(jīng)驗可資借鑒。如臺灣土地法第39條規(guī)定:“土地登記,由直轄市或縣(市)地政機關(guān)辦理之。但各該地政機關(guān)得在轄區(qū)內(nèi)分設(shè)登記機關(guān),辦理登記及其他有關(guān)事項。”臺灣土地登記規(guī)則第4條也規(guī)定:“土地登記,由土地所在地之直轄市、縣(市)地政機關(guān)辦理之。但該直轄市、縣(市)地政機關(guān)在轄區(qū)內(nèi)另設(shè)或分設(shè)登記機關(guān)者,由該土地所在地之登記機關(guān)辦理之。建物跨越兩個以上登記機關(guān)轄區(qū)者,由該建物部門牌所屬之登記機關(guān)辦理之。” [4]依這兩項規(guī)定,可以看出,臺灣的不動產(chǎn)登記原則上是由縣市地政機關(guān)辦理的。從臺灣目前的情況來看,由于各市縣依法在轄

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區(qū)內(nèi)分設(shè)登記機關(guān),即地政事務(wù)所,這又大大簡化了土地登記作業(yè)的流程,便利人民申請登記,符合實際生活的需要 [5]。

在不動產(chǎn)登記制度上,我們可以充分學(xué)習(xí)臺灣地區(qū)的立法經(jīng)驗,并結(jié)合大陸實際,不動產(chǎn)登記應(yīng)以原土地登記部門為基礎(chǔ),在土地管理部門內(nèi)另設(shè)機構(gòu),成立統(tǒng)一規(guī)范符合實際的不動產(chǎn)登記局。這樣做的好處在于節(jié)約社會成本,便于實踐操作。

三、我國不動產(chǎn)登記官員的同質(zhì)化及其責(zé)任

(一)關(guān)于登記官員的同質(zhì)化

所謂登記官員的同質(zhì)化即指登記官員的專業(yè)化和職業(yè)化,以及在專業(yè)化和職業(yè)化基礎(chǔ)上形成的登記官員素質(zhì)的均衡化與趨同化。[6]中國的不動產(chǎn)登記制度要真正體現(xiàn)私權(quán)保護(hù)、交易安全和充分效率的價值目標(biāo),對登記官員的素質(zhì)必須作這種同質(zhì)化的要求,也就是說登記的重要性決定了登記官員非有卓越的素質(zhì)無以從事登記工作。就我國而言,登記官員同質(zhì)化的基本內(nèi)涵應(yīng)包括:

1.登記官員的專業(yè)化

登記官員的專業(yè)化是指登記官員必須具有從事登記服務(wù)工作應(yīng)有的專門登記知識,而且對登記知識的掌握應(yīng)達(dá)到系統(tǒng)、全面、精湛的程度。所謂專門的登記知識,是指與登記有關(guān)的法律知識(如物權(quán)

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法、土地管理法及其實施條例、城市房地產(chǎn)管理法、土地登記規(guī)則等等)以及關(guān)于登記的制度、原則、作用、意義、登記的具體程序、審查方式等。只有登記官員經(jīng)過嚴(yán)格系統(tǒng)的專門登記知識與業(yè)務(wù)的學(xué)習(xí)訓(xùn)練,使得登記官員對這些業(yè)務(wù)知識達(dá)到深刻理解、全面掌握以至能熟練使用的程度后,登記工作的質(zhì)量和權(quán)威性才會有可靠的保證。

2.登記官員的職業(yè)化

登記官員的職業(yè)化是指一旦成為登記官員,即以登記事務(wù)為其專門職業(yè),中立公正地從事登記事務(wù)。登記官員這一職業(yè)群體必須具有良好的職業(yè)道德和執(zhí)業(yè)紀(jì)律:第一,忠于事實,忠于法律。登記官員應(yīng)當(dāng)忠于憲法和法律,恪守獨立、客觀、公正的原則,按照真實合法的原則和登記程序辦理登記業(yè)務(wù)。第二,愛崗敬業(yè),規(guī)范服務(wù)。登記官員應(yīng)珍愛登記事業(yè),不斷提高登記效率和登記質(zhì)量,杜絕疏忽大意、敷衍塞責(zé)和其它錯誤登記的行為。第三,注重修養(yǎng),提高素質(zhì)。登記官員應(yīng)當(dāng)誠實守信,具有良好的個人修養(yǎng)和品行,同時不斷提高自身的道德和業(yè)務(wù)素質(zhì)。第四,清正廉潔、注重形象。登記官員在登記服務(wù)過程中,不得從事與登記官員職務(wù)、身份不相符的活動,更不得以辦理登記為條件向登記申請人索取財物或其他利益。

3.登記官員的均衡化與趨同化

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登記官員的均衡化與趨同化是指登記官員作為一個整體應(yīng)達(dá)到的職業(yè)標(biāo)準(zhǔn),即要求全體官員都能達(dá)到上述的專門化、職業(yè)化水準(zhǔn),同時隨著社會的發(fā)展和不斷出現(xiàn)的新的需求,全體登記官員也要同步提高其業(yè)務(wù)素質(zhì),保證自己的執(zhí)業(yè)品質(zhì)和專業(yè)技能能夠滿足正確履行職責(zé)的需要。登記官員的登記行為不僅是個人的行為,而且更重要的是它具有社會性、國家性,以及在此基礎(chǔ)上形成的登記的公信力。登記官員的均衡化、趨同化體現(xiàn)了全體登記官員的整體素質(zhì)和職業(yè)形象。

(二)登記官員同質(zhì)化的保證機制

1.登機官員的選拔機制

從國外情況來看,在德國,登記官員的水平、權(quán)限及社會地位足以同法官相媲美,是一種準(zhǔn)法官;在日本,登記官員也要經(jīng)嚴(yán)格的程序進(jìn)行任命。我國應(yīng)建立一套完整而嚴(yán)格的登記官員選拔機制。但為了節(jié)省社會成本,同時考慮到我國已于2002年開始了國家統(tǒng)一的司法資格考試,可利用這項考試制度來選拔登記官員。因為登記事務(wù)主要是與法律直接相關(guān)的,登記官員工作的繁難程度低于律師、法官、檢察官的工作,相應(yīng)地對登記官員的素質(zhì)要求應(yīng)比律師、法官、檢察官稍低,故可根據(jù)現(xiàn)實需要劃一條比國家司法考試錄取法官、檢察官、律師資格線稍低的合格線,具備了良好的法律知識即可被授予登記官員

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資格。對于原有的一批登記官員,可參照目前法院、檢察院的一些改革措施,如在幾年內(nèi)參加統(tǒng)一司法考試,不能達(dá)到合格線的,應(yīng)該離崗分流。

2.登記官員的培訓(xùn)機制

即對通過上述選拔機制而取得登記官員資格的人員進(jìn)行培訓(xùn),經(jīng)考試合格就能成為一名登記官員。為達(dá)到此目的,首先,應(yīng)有專門的培訓(xùn)機構(gòu),該機構(gòu)由不動產(chǎn)登記機關(guān)負(fù)責(zé)設(shè)置;其次,應(yīng)制定專門的培訓(xùn)方案、設(shè)置專門的培訓(xùn)課程和編發(fā)專門的培訓(xùn)教材,對登記專門知識和技能進(jìn)行系統(tǒng)的培訓(xùn)。當(dāng)然,職業(yè)道德準(zhǔn)則也應(yīng)是培訓(xùn)的重要內(nèi)容。再者,應(yīng)保障培訓(xùn)的時間不少于6個月,在這其中應(yīng)合理分配理論學(xué)習(xí)時間和上崗實習(xí)時間。最后,在完成上述培訓(xùn)步驟后,要進(jìn)行嚴(yán)格的考試。考試應(yīng)分為業(yè)務(wù)素質(zhì)、職業(yè)道德、實踐操作等幾個部分。凡通過考試的就可成為正式登記官員,并發(fā)給其登記工作執(zhí)業(yè)證。

(三)登記官員的責(zé)任追究機制

登記機關(guān)應(yīng)建立責(zé)任追究機制,登記官員對登記內(nèi)容不承擔(dān)任何責(zé)任,就很難有壓力和動力來履行審查義務(wù)。由于登記官員不認(rèn)真負(fù)責(zé)而出現(xiàn)錯誤登記、遺漏登記、遺失登記資料、遲延登記等事項時,應(yīng)根據(jù)行為性質(zhì)、行為后果酌情給予警告、處分,直至開除公職。由于登記官員與他人相互勾結(jié)、惡意串通,給國家、集體或有關(guān)當(dāng)事人

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利益造成重大損失時,應(yīng)該追究登記官員的刑事責(zé)任。在登記機關(guān)對外__履行賠償責(zé)任后有權(quán)向登記官員(及與其勾結(jié)的當(dāng)事人)追究責(zé)任,行使追償權(quán)要求其承擔(dān)一定賠付義務(wù)。只有建立一套合理的責(zé)任追究機制,才能保證登記制度的功效得以充分的發(fā)揮。

四、我國不動產(chǎn)登記機關(guān)的賠償責(zé)任

根據(jù)物權(quán)法和不動產(chǎn)登記的基本原理,登記是以國家的公信力為不動產(chǎn)的交易提供法律基礎(chǔ)的行為。如果登記發(fā)生錯誤,也就是交易基礎(chǔ)發(fā)生錯誤,當(dāng)事人及其他利害關(guān)系人均可能因此而遭受損害。有關(guān)不動產(chǎn)登記機關(guān)的賠償責(zé)任,筆者認(rèn)為有以下幾個問題值得探討:

(一)審查原則的選擇與不動產(chǎn)登記機關(guān)的賠償責(zé)任

我國目前采用的是一種“形式的審查”的做法。之所以這么表述,是因為這與真正意義上的形式審查是不一樣的。我們的公示機關(guān)往往對申請人的身份證件,提供的權(quán)屬證書在形式上的真實性都不予審查,不與登記簿原有的記載進(jìn)行對比,就予以登記,造成許多錯誤登記,甚至為當(dāng)事人的欺騙提供了方便。鑒于此,有許多學(xué)者提出要建立實質(zhì)審查制度,以確立登記內(nèi)容的真實性。筆者認(rèn)為,當(dāng)前出現(xiàn)許多的登記錯誤,主要是由于登記機關(guān)不負(fù)賠償責(zé)任引起的,另外還與登記程序不統(tǒng)一、登記官員素質(zhì)低下有關(guān)系。如果采取實質(zhì)審查制度,就要求登記機關(guān)對當(dāng)事人提出申請的內(nèi)容進(jìn)行實質(zhì)性審查,對登記的內(nèi)容進(jìn)

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行詢問和調(diào)查,這樣就會耗費登記機關(guān)巨大的精力,而且使當(dāng)事人無法迅速如期地完成登記,造成時間的拖延,登記成本的提高,這對當(dāng)事人而言也是一種負(fù)擔(dān)。故筆者認(rèn)為,在建立統(tǒng)一的登記機關(guān)、統(tǒng)一的登記程序及配備高素質(zhì)的登記官員后,使用形式審查制度也未嘗不可。形式審查要求登記機關(guān)僅對當(dāng)事人提供的材料進(jìn)行形式意義的審查,只要手續(xù)齊全,就給予登記。在這種情況下,登記機關(guān)如發(fā)生登記錯誤必須要求其承擔(dān)賠償責(zé)任。當(dāng)然,如果是當(dāng)事人提供虛假的證明材料來騙取登記的,就應(yīng)該追究當(dāng)事人的民事責(zé)任及刑事責(zé)任。我國臺灣土地法第68條規(guī)定:“因登記錯誤遺漏或虛偽致受損害者,由該地政機關(guān)負(fù)損害賠償責(zé)任,但該地政機關(guān)證明其原因應(yīng)歸責(zé)于受害人者,不在此限。”這些經(jīng)驗是值得借鑒的。

(二)不動產(chǎn)登記機關(guān)賠償責(zé)任的確定

在未來的不動產(chǎn)登記法中,可明確規(guī)定登記機關(guān)發(fā)生如下幾種情況時,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任:

1.登記機關(guān)有登記錯誤、遺漏和遺失登記資料的行為。有學(xué)者認(rèn)為登記機關(guān)應(yīng)當(dāng)在有“重大過失”時承擔(dān)責(zé)任,如果是因為一般的甚至輕微的過失而發(fā)生登記錯誤,不應(yīng)該使登記機關(guān)承擔(dān)責(zé)任。[7]但是,登記機關(guān)的一般的或輕微的過錯也并不代表其造成的損害后果就

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一定很小。因此,登記機關(guān)承擔(dān)責(zé)任與否,應(yīng)看其是否有過錯及其過錯是否給當(dāng)事人造成損失,并不能以過錯大小來加以區(qū)分。

2.違背登記程序主要包括不公告或違背公告期限、無正當(dāng)理由拖延登記時間、無故拒絕有關(guān)當(dāng)事人的正當(dāng)?shù)牟樵兊怯浀恼埱蟆⒂邢薰_登記資料、拒絕變更或更正登記等等。建立統(tǒng)一的登記程序的目的在于保證登記的過程能夠順利完成。由于登記機關(guān)的過錯而沒有按登記程序的要求完成登記手續(xù)給當(dāng)事人造成損害的,應(yīng)當(dāng)賠償。

3.登記官員與他人相互勾結(jié)、惡意串通,造成當(dāng)事人損害的,依民法通則的相關(guān)規(guī)定應(yīng)首先由登記機關(guān)對自己工作人員的故意侵權(quán)行為承擔(dān)責(zé)任。

4.如果登記機關(guān)為執(zhí)行上級機關(guān)、其他機構(gòu)或有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)人員的指令等外來干涉而進(jìn)行了錯誤的登記,仍然應(yīng)當(dāng)理解為登記機關(guān)的過錯。對于這類過錯,為了及時救濟(jì),登記機關(guān)應(yīng)先行承擔(dān)責(zé)任,然后再由登記機關(guān)系統(tǒng)內(nèi)部平衡其各自的責(zé)任。

(三)不動產(chǎn)登記機關(guān)賠償基金的設(shè)置

登記機關(guān)為準(zhǔn)備賠償起見,特設(shè)置賠償基金備用。從國外立法實踐上看,德國和瑞士專門設(shè)立登記賠償基金,以彌補可能造成的對真正權(quán)利人利益的損害,我國也應(yīng)仿此例設(shè)立專門的登記基金。登記基

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__金的來源應(yīng)包括以下部分:(1)登記機關(guān)可以共同向保險公司投保,設(shè)立責(zé)任保險。投保費用應(yīng)每年從登記收費(包括登記費和查詢費)中按一定比例提取,其比例大小依每年可能發(fā)生的賠償額相應(yīng)確定。(2)登記機關(guān)可以依法行使追償權(quán),以保證有足夠的賠償基金。由于登記官員自己的過錯而造成當(dāng)事人的損失,登記機關(guān)在先行賠付之后,應(yīng)按賠償額的一定比例要求登記官員承擔(dān)民事責(zé)任,其大小比例應(yīng)依達(dá)到足以警示登記官員的標(biāo)準(zhǔn)來劃定。如果是登記官員與有關(guān)當(dāng)事人惡意串通,進(jìn)行虛假登記,給他人帶來利益損失時,登記機關(guān)首先應(yīng)對受害人承擔(dān)賠償責(zé)任,而后應(yīng)要求登記官員與有關(guān)當(dāng)事人就全部賠償額負(fù)連帶清償責(zé)任。

(四)不動產(chǎn)登記機關(guān)賠償數(shù)額的確定

1.賠償內(nèi)容的確定

賠償內(nèi)容主要是指登記機關(guān)應(yīng)就哪些損失承擔(dān)責(zé)任作出具體規(guī)定。《中國物權(quán)法草案建議稿》第40條之說明認(rèn)為,按照民法關(guān)于法律責(zé)任的通說,登記機關(guān)承擔(dān)的賠償責(zé)任應(yīng)主要包括三項:(1)主權(quán)利的損害賠償;(2)利息;(3)當(dāng)事人或利害關(guān)系人主張權(quán)利的費用,如訴訟費用等。就其中第二項,筆者認(rèn)為,我國司法審判實務(wù)中,對于任何一種賠償,在最后計算賠償之時,都會自動的加算利息,因此并無單列利息作為賠償內(nèi)容的必要。

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2.賠償計算時點

賠償計算的時點指應(yīng)依何時之情形來確定賠償?shù)臄?shù)額。筆者認(rèn)為,賠償數(shù)額應(yīng)以受損害時的價值來判定,把這個時間點提前或延后都不符合民法公平原則。臺灣土地法第68條亦規(guī)定:“因登記錯誤遺漏或虛偽致受損害者,由該地政機關(guān)負(fù)損害賠償責(zé)任??前次損害賠償,不得超過受損害時之價值。”

3.賠償數(shù)額的確定方式

因登記機關(guān)過錯造成損失后,受損害方可以與登記機關(guān)通過協(xié)商解決。雙方不愿協(xié)商或協(xié)商不成的,可以直接向人民法院起訴。人民法院在確定賠償數(shù)額時,可以委托不動產(chǎn)評估機構(gòu)對受損的不動產(chǎn)價值進(jìn)行評估,人民法院在處理時應(yīng)充分考慮不動產(chǎn)價值評估機構(gòu)的意見。

五、我國不動產(chǎn)登記資料信息公開制度的價值和構(gòu)想

(一)不動產(chǎn)登記資料信息公開的制度價值

不動產(chǎn)登記資料信息公開制度的建立對于我國市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有十分重要的意義:

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第一,不動產(chǎn)登記信息的公開,使全社會的不動產(chǎn)處于“陽光”之下,不動產(chǎn)的權(quán)屬狀況處于全透明狀態(tài),有利于不動產(chǎn)物權(quán)的保護(hù),能促進(jìn)不動產(chǎn)交易的安全和效率。

第二,信息公開是防止不動產(chǎn)交易腐敗的治本之策。腐敗的一個非常重要的原因就是權(quán)力的行使缺少透明度,容易搞暗箱操作或權(quán)錢交易。而信息公開制度改變了權(quán)力運行的方式,使政府機關(guān)的職權(quán)、程序、辦事結(jié)果等為人民所周知,可以避免出現(xiàn)暗箱操作或腐敗現(xiàn)象。

第三,信息公開有利于規(guī)范不動產(chǎn)交易市場的經(jīng)濟(jì)秩序。目前,信用缺失、市場秩序混亂、交易成本攀高的一個很重要的原因就是欺詐橫行,而各種欺詐現(xiàn)象的存在是由于民眾無法獲取正確的信息資源,一旦真實的信息對民眾公開,各種欺詐現(xiàn)象也就失去了藏身之所。因此,不動產(chǎn)信息的公開顯然有利于規(guī)范不動產(chǎn)市場的經(jīng)濟(jì)秩序。

第四,不動產(chǎn)登記信息的公開是對政府工作透明度的基本要求。信息公開可以樹立我國政府誠實信用的國際形象。

(二)我國建立不動產(chǎn)登記資料信息公開制度的構(gòu)想

第一,明確信息公開的對象應(yīng)是全社會的任何自然人和法人,徹底改變目前僅面向特定群體公開的做法。目前多頭、分散的不動產(chǎn)登記部門的登記資料還沒有成為全社會共享的信息資源,其開放和使用

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僅面向當(dāng)事人、律師、法官、檢察官、警官等特殊群體,而對于想從事不動產(chǎn)交易的其他人來說,了解其不動產(chǎn)的權(quán)利狀態(tài)還是一件非常困難的事情。這無疑會阻礙交易的迅捷和安全。因此,面向全社會公開__不動產(chǎn)信息是十分必要的,任何市場經(jīng)濟(jì)的主體都可根據(jù)其需要來查詢和使用不動產(chǎn)登記信息。

第二,明確信息公開的內(nèi)容應(yīng)是不動產(chǎn)登記的全部資料,徹底改變目前僅能查詢或使用有限登記資料的做法。據(jù)有關(guān)方面統(tǒng)計,我國有用信息的80%由政府掌握,這些信息的大部分內(nèi)容仍處于封閉狀態(tài),嚴(yán)重地制約了信息的傳播和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。不動產(chǎn)物權(quán)登記資料信息也是如此。客觀上,不動產(chǎn)登記信息不是商業(yè)秘密,不應(yīng)收藏在“保險箱”中,它是一種全社會共享的信息資源,沒有必要限制其使用。另外,從市場交易的角度出發(fā),從事交易的當(dāng)事人也需要了解全部的登記資料。部分公開不動產(chǎn)登記資料可能使當(dāng)事人面對失真的商業(yè)信息作出錯誤的判斷,從而導(dǎo)致嚴(yán)重的商業(yè)損失。因此,公開不動產(chǎn)登記的全部信息,使之為社會所充分利用,加速其流動,才能創(chuàng)造出巨大的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。

第三,明確信息公開、使用的方式。首先,不動產(chǎn)登記機關(guān)應(yīng)在機關(guān)內(nèi)建立可供查閱的公示場所,當(dāng)事人可以親自到該場所查詢、使用登記信息。其次,登記機關(guān)可以和IT運營商合作將登記資料全部上網(wǎng),通過互聯(lián)網(wǎng)公開信息,當(dāng)事人可通過上網(wǎng)來查詢、使用信息。

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第四,現(xiàn)代社會,商機無時無刻無處不在,面對稍縱即逝的商機,如果因為查詢、使用不動產(chǎn)登記資料的時間限制而影響商人作出決策,那這種損失將是巨大的。因此,對于登記信息公開、使用的時間不應(yīng)加以限制。對于在電子網(wǎng)站上發(fā)布的信息應(yīng)24小時開放,對于登記機關(guān)的供查詢的公示場所應(yīng)在正常的工作時間內(nèi)都可無限制地查詢、使用。

第五,在不動產(chǎn)登記機關(guān)和IT運營商之間合作進(jìn)行電子政務(wù)建設(shè)的過程中,登記機關(guān)負(fù)責(zé)提供全面、準(zhǔn)確的登記資料,運營商負(fù)責(zé)查詢使用的技術(shù)工作,雙方通過合同規(guī)定各自的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任。

注釋:

[1] 梁慧星主編:《中國物權(quán)法草案建議稿》,社會科學(xué)文獻(xiàn)出版社2000 年版,第142 頁。

[2] 王利明主編:《中國物權(quán)法草案建議稿及說明》,中國法制出版社2001 年版,第186222 頁。

[6] 參見譚兵、王志勝:《論法官現(xiàn)代化:專業(yè)化、職業(yè)化和同質(zhì)化》,載《中國法學(xué)》2001 年第3 期。

[7] 王利明主編:《中國物權(quán)法草案建議稿及說明》,中國法制出版社2001 年版,第189 頁。

出處:《中國法學(xué)》2003 年第2 期

第四篇：我國構(gòu)建不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度

我國構(gòu)建不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度

2013-04-01 | 作者： 呂苑鵑 | 來源： 中國國土資源報 | 【大 中 小】【打印】【關(guān)閉】

3月28日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于實施〈國務(wù)院機構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案〉任務(wù)分工的通知》，對《國務(wù)院機構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案》提出的各項任務(wù)進(jìn)一步細(xì)化，并明確了部門分工和時間表。《通知》要求，整合房屋登記、林地登記、草原登記、土地登記職責(zé)，出臺并實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，2014年6月底前出臺不動產(chǎn)登記條例。

《通知》指出，黨的十八屆二中全會和十二屆全國人大一次會議審議通過了《國務(wù)院機構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案》，各地區(qū)、各部門要統(tǒng)一思想，精心組織，認(rèn)真抓好改革實施。國務(wù)院機構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變事關(guān)重大，任務(wù)艱巨，需要統(tǒng)一部署、突出重點、分批實施、逐步推進(jìn)，通過堅持不懈的努力，用3至5年時間完成各項任務(wù)，加快建設(shè)職能科學(xué)、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、廉潔高效、人民滿意的服務(wù)型政府。具體任務(wù)共72項，《通知》明確提出，2013年完成29項任務(wù)，2014年完成28項任務(wù)，2015年完成11項任務(wù)，2017年完成4項任務(wù)。

《通知》要求，整合房屋登記、林地登記、草原登記、土地登記的職責(zé)等，中央編辦負(fù)責(zé)于2013年4月底前完成。出臺并實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，由國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部會同法制辦、稅務(wù)總局等有關(guān)部門負(fù)責(zé)，2014年6月底前出臺不動產(chǎn)登記條例。

《通知》明確，減少和下放一批投資審批事項。列明取消審批的投資項目(含按照行政審批制度改革原則取消的國家規(guī)劃內(nèi)需要審批的項目)、下放地方審批的投資項目(含下放地方的國家規(guī)劃內(nèi)需要審批的項目)，列明國務(wù)院投資主管部門保留審批的，涉及其他地區(qū)、需要全國統(tǒng)籌安排或需要總量控制的項目以及需要實行國家安全審查的外資項目。加強對投資活動的土地使用、能源消耗、污染排放等管理，發(fā)揮法律法規(guī)和發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策的約束和引導(dǎo)作用。對確需審批、核準(zhǔn)、備案的項目，要簡化程序、限時辦結(jié)。發(fā)展改革委會同工業(yè)和信息化部、交通運輸部、水利部、農(nóng)業(yè)部、商務(wù)部以及國土資源部、環(huán)境保護(hù)部等有關(guān)部門負(fù)責(zé)，2013年6月底前發(fā)布新修訂的政府核準(zhǔn)投資項目目錄，修改出臺投資項目審批、核準(zhǔn)、備案管理辦法。

《通知》要求，整合建立統(tǒng)一規(guī)范的公共資源交易平臺，有關(guān)部門在職責(zé)范圍內(nèi)加強監(jiān)督管理。發(fā)展改革委會同財政部、國土資源部、環(huán)境保護(hù)部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、交通運輸部、水利部、稅務(wù)總局等有關(guān)部門負(fù)責(zé)，2014年6月底前提出方案，由中央編辦對方案統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、提出意見。《通知》還提出，2013年4月底前完成國家海洋局“三定”規(guī)定。

第五篇：我國不動產(chǎn)登記制度的完善

我國不動產(chǎn)登記制度的完善

摘要：2007年頒布的《物權(quán)法》在第9條明確的規(guī)定了不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和變動須經(jīng)登記才可發(fā)生法律效力，未經(jīng)過登記，不可發(fā)生法律效力。根據(jù)這一條文的規(guī)定，我國物權(quán)法所確定的不動產(chǎn)物權(quán)變動的公示方式就是不動產(chǎn)登記制度。但不動產(chǎn)的登記在實際的操作中還存在著一些爭議，本文通過對現(xiàn)行不動產(chǎn)登記制度的探討，指出了我國不動產(chǎn)登記制度中存在的問題，對如何完善我國不動產(chǎn)登記制度提出了合理化的建議。

關(guān)鍵詞：物權(quán)公示公信 統(tǒng)一登記 不動產(chǎn)

一、引言

2007年頒布實施的《物權(quán)法》中明確的規(guī)定物權(quán)公示公信原則，對于動產(chǎn)而言其公示方式是交付制度，而不動產(chǎn)的公示方式主要是登記制度。物權(quán)法頒布至今已經(jīng)有8年時間，在這期間我國的物權(quán)法得到了很好的實施，個人的財產(chǎn)權(quán)得到了保障。但目前不動產(chǎn)登記制度并不十分健全，需要盡快完善我國不動產(chǎn)的登記制度，從而保障公民的私人財產(chǎn)權(quán)神圣不受侵犯。

二、物權(quán)公示公信原則的含義及基本法理

我國物權(quán)法之所以規(guī)定了物權(quán)的公示公信原則，是由物權(quán)的絕對權(quán)、支配權(quán)、對世權(quán)和排他權(quán)的權(quán)利屬性所決定的。這當(dāng)然的要求物權(quán)的變動需要予以公示，從而產(chǎn)生法律上的公信力。物權(quán)公示的最根本作用是給物權(quán)的各種變動提供有公信力的法律基礎(chǔ)。①物權(quán)變動，依其發(fā)生的情形不同可以劃分為依法律行為發(fā)生的物權(quán)變動和非依法律行為發(fā)生的物權(quán)變動兩種。物權(quán)變動需要公示的法理基礎(chǔ)也因這兩種情形的不同而不盡相同。根據(jù)法律行為所產(chǎn)生的物權(quán)變動行為，其法理基礎(chǔ)就是依據(jù)物權(quán)變動雙方當(dāng)事人的物權(quán)變動合意并不當(dāng)然的發(fā)生物權(quán)變動的法律效力，因而必須對物權(quán)變動提夠相應(yīng)的法律保障。而物權(quán)公示制度就是這一法律保障。非依法律行為法發(fā)生的物權(quán)變動，基于法律的直接規(guī)定而產(chǎn)生法律效力，但如果權(quán)利人要進(jìn)一步的處分該物權(quán)，則必須予以公示。

公示與公信是密切聯(lián)系在一起的。公示是物權(quán)變動生效的必備要件件，不同的公示方法，其所具有的公信力也有所差別。公信主要是針對第三人而言的，第三人因為這種信賴公示的物權(quán)的存在，并基于這種信賴而與當(dāng)事人訂立轉(zhuǎn)讓物權(quán)的協(xié)議。②這種信賴?yán)嬷档梦覀內(nèi)ゼ右员Ｗo(hù)，我認(rèn)為在雙方當(dāng)事人之間不太需要考慮這種公信力的問題，因為雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)是熟識的，因而不需要公信原則的保護(hù)。

物權(quán)公示公信原則對于法院執(zhí)行活動的開展具有積極意義。眾所周知，當(dāng)前法院對于法庭判決在某些情況下難以執(zhí)行，也就導(dǎo)致勝訴一方的合法權(quán)益得不到有效的保證，從而對于培養(yǎng)民眾對于法律的信仰精神也極為不利。如果原告在訴訟中申請財產(chǎn)保全，法院當(dāng)然要對財產(chǎn)進(jìn)行查封、扣押。但法院必須對被保全或的財產(chǎn)的物權(quán)狀態(tài)予以明確的掌握如是否存在共有人在一些實際的案例中，許多需要保全或強制執(zhí)行的財產(chǎn)都被財產(chǎn)所有人通過各種方式加以隱藏，從而逃避債務(wù)。這就需要進(jìn)一步的完善物權(quán)的公示制度，增強其公信力，更好的維護(hù)勝訴一方的利益訴求。

三、不動產(chǎn)登記制度的完善

物權(quán)法第9條規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。”根據(jù)這一條規(guī)定，我國《物權(quán)法》所確定的不動產(chǎn)物權(quán)變動的公示方式是不動產(chǎn)的登記制度。例外情形則是指不動產(chǎn)物權(quán)的變動通過交付等方式實現(xiàn)。

（一）不動產(chǎn)的登記制度及存在的問題

所謂不動產(chǎn)登記制度是指經(jīng)權(quán)利人的申請，由登記部門將申請人的不動產(chǎn)物權(quán)記載于不動產(chǎn)登記簿的行為。我國《物權(quán)法》的第9條至第22條都是不動產(chǎn)登記制度的法律規(guī)定，主要包括登記機構(gòu)，變更登記，異議登記，預(yù)告登記，等制度。我國物權(quán)法所建立的不動產(chǎn)登記立法模式以實質(zhì)主義為基本原則，在準(zhǔn)不動產(chǎn)登記方面采取了形式主義的登記體例。

從行政法的意義上講，登記行為僅僅是行政機關(guān)眾多具體行政行為中的一種。但在物權(quán)法的層面上，不動產(chǎn)的登記在不動產(chǎn)的物權(quán)變動過程中具有相當(dāng)重要的作用。當(dāng)前我國可以行使不動產(chǎn)登記權(quán)力的國家行政機關(guān)并不單一，諸如土地管理機關(guān)，房地產(chǎn)管理機關(guān)，森林管理機關(guān)，草原管理機關(guān)，水域管理機關(guān)等都可以進(jìn)行不動產(chǎn)的登記。房屋這種典型的不動產(chǎn)，要發(fā)生所有權(quán)的移轉(zhuǎn)，至少要經(jīng)過房地產(chǎn)管理機關(guān)，土地管理機關(guān)，稅務(wù)機關(guān)等一系列行政機關(guān)的審批，才能完成物權(quán)變動。這種純粹意義上的民事法律行為被賦予了太多行政色彩，這與我國的法制傳統(tǒng)是密不可分的。上述制度的基本出發(fā)點和制度訴求更側(cè)重于對不動產(chǎn)事務(wù)的管理，而不是物權(quán)變動的公示制度。基于此，《物權(quán)法》第10條第2款明確的指出，我們必須要盡快的改變多部門、多級別的登記制度。這一原則寫入物權(quán)法的條文之中，足見立法者的智慧。通過該條文的規(guī)定，可以促進(jìn)行政部門積極的改變當(dāng)前多部門、多級別的登記制度，盡快建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記制度。通過建立這樣一個統(tǒng)一的登記制度，可以減少行政權(quán)力對于私權(quán)行使的干涉，對于培植人文主義、私權(quán)神圣這樣一些理念具有重要作用。

（二）不動產(chǎn)登記制度的完善

雖然《物權(quán)法》第10條第二款明確規(guī)定了不動產(chǎn)物權(quán)統(tǒng)一登記制度，但從實際情況看，統(tǒng)一不動產(chǎn)登記，建立統(tǒng)一的登記機構(gòu)，統(tǒng)一登記的范圍，統(tǒng)一登記的辦法，統(tǒng)一登記的效力，目前還是無法實現(xiàn)。現(xiàn)行不動產(chǎn)登記制度存在的不完善，不統(tǒng)一，不全面等問題，不僅不便于國家掌握不動產(chǎn)物權(quán)的實際狀況，更嚴(yán)重的是不能使進(jìn)行不動產(chǎn)交易的雙方當(dāng)事人通過不動產(chǎn)登記簿物完全了解不動產(chǎn)物權(quán)的真實情況。要想盡快解決當(dāng)前不動產(chǎn)登記制度的混亂狀態(tài)，必須制定《中華人民共和國不動產(chǎn)登記法》，明確不動產(chǎn)登記機構(gòu)，登記程序、登記辦法等事項。只有通過法律統(tǒng)一不動產(chǎn)物權(quán)變動的登記制度，才能夠保障不動產(chǎn)物權(quán)的正常流轉(zhuǎn)，實現(xiàn)對公民財產(chǎn)權(quán)的合理保護(hù)。

四、結(jié)語

不動產(chǎn)登記的主要目的在于公示，也就是說，通過登記將不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、移轉(zhuǎn)、變更的情況向公眾 予以公開，使公眾了解某項不特定的不動產(chǎn)上所形成的物權(quán)狀態(tài)。具體來說，登記的目的就在于向公眾公示如下情況：一是物權(quán)的設(shè)立。二是物權(quán)的移轉(zhuǎn)和變更。三是不動產(chǎn)的負(fù)擔(dān)。四是不動產(chǎn)物權(quán)的消滅。五是不動產(chǎn)權(quán)利的其他情況。為此我們需要盡快制定《不動產(chǎn)登記法》，發(fā)揮不動產(chǎn)登記的公示作用。

基金項目：黑龍江大學(xué)研究生創(chuàng)新科研項目（YJSCX2015-046HLJU）

參考文獻(xiàn)：

[1]王利明著 《與民法同行》第一卷 法律出版社 2006年

[2]孫憲忠著 《中國物權(quán)法總論》（第二版）法律出版社 2009年

[3]《在人大法學(xué)院聽講座》第一輯 中國法制出版社 2007年

[4]《物權(quán)法名家講座》 中國社會科學(xué)出版社 2008年

[5]王利明主編 《民法》（第四版）中國人民大學(xué)出版社 2008年

注解：

①孫憲忠 中國物權(quán)法總論（第二版）法律出版社 2009年 271頁

②王利明 物權(quán)法的基本理念《與民法同行》