第一篇：不動產登記制度細則

不動產登記制度細則

不動產登記制度細則

不動產登記為物權法中的重要制度，是指經權利人或利害關系人申請，由國家專職部門將有關不動產物權及其變動事項記載于不動產登記簿的事實。作為物權公示手段，不動產登記本質上為產生私法效果的事實行為而非登記機關的行政管理行為。目前世界上存在的契據登記制、權利登記制和托倫斯登記制三種模式各有所長，我們應充分比較借鑒上述登記制度的長處，結合中國的現實國情，構建有中國特色的不動產物權登記制度。

不動產登記制度的意義

不動產登記，是指經權利人或利害關系人申請，由國家專職部門將有關不動產物權及其變動事項記載于不動產登記簿的事實。例如，某甲通過合法建筑建造住宅一處，經甲向房產管理部門申請，由房產管理部門將其房屋權屬狀況記載于不動產登記簿，該項記載就是不動產登記，又稱不動產物權登記。

不動產登記具有如下含義。

1.登記是依當事人申請的行為。

2.登記是國家專職部門的活動。

3.登記內容為不動產物權及其變動事項。

不動產登記的對象包括以下權利：(1)所有權;(2)地上權;(3)永佃權;(4)地役權;(5)先取特權;(6)質權;(7)抵押權;(8)租賃權;(9)采石權。

4.登記事項須記載于不動產登記簿。不動產登記制度的性質 不動產登記的性質，是指不動產登記行為的法律屬性。關于不動產登記的性質，大致有三種學說：(1)公法行為說。(2)證明行為說。(3)私法行為說。我們認為，不動產登記并非登記機關的行政管理行為，其本質應為產生私法效果的事實行為。

不動產登記制度細則內容

一、不動產登記制度的相關理論

不動產登記為物權法中的重要制度，是指經權利人或利害關系人申請，由國家專職部門將有關不動產物權及其變動事項記載于不動產登記簿的法律制度。①作為物權公示手段，不動產登記本質上為產生私法效果的事實行為而非登記機關的行政管理行為。登記的首要意義在于物權變動的公示與公信，其所產生的是私法上的效果。不動產登記具有公示力、形成力、推定力和公信力四種效力。不動產登記的主要目的在于公示，即通過登記向公眾公開不動產物權歸屬及變動情況，使其了解不特定的物權狀態，使第三人在參與交易時有一個識別、判斷物權的客觀標準;登記的形成力是指登記具有使基于法律行為的不動產物權變動能否生效的效力;登記的推定力，又稱權利正確性推定效力，是指以不動產登記簿上所記載的當事人的權利內容為正確不動產權利的效力，但是登記權利正確性推定效力不及于明知登記權利瑕疵而惡意取得該項權利者;登記的公信力是指不動產登記簿所記載的權利推定為真正的權利，并賦予其公信力，基于登記的公信力，即使登記錯誤或遺漏，因相信登記正確而與登記名義人進行交易的善意第三人，其所得利益仍將受到法律的保護。

研究不動產登記制度，對于搞好涉及不動產案件的執行具有重要意義。作為物權公示手段的不動產登記在財產權保護中扮演了極為重要的角色，它甚至決定了基于法律行為的不動產物權變動能否發生效力。著名民法學者梁慧星先生指出：“不論物權法如何完善，如果沒有一個好的登記制度，那你的物權法就不會有好的結果，不會得到切實的實施。”研究不動產登記制度，掌握物權法關于不動產登記的新規定，正確理解物權變動法理，處理好物權法與民法通則、擔保法以及最高法院的相關司法解釋的銜接問題，對于搞好涉及不動產案件的執行，進而保障交易安全，維護交易秩序，都具有重要意義。

二、物權法出臺前后關于不動產登記的規定以及對不動產執行的影響

(一)物權法出臺前不動產登記的規定及主要缺陷評析

物權法出臺之前不動產登記規定存在的一個重要缺陷是基本上認為登記為不動產轉讓合同的生效要件，不適當地擴大了登記的效力范圍，把登記作為不動產物權移轉合同的生效要件，誤解了登記的制度屬性，“混淆了物權和債權法律性質的區別，混淆了物權變動和債權變動在法律根據方面的區別”②，違背了物權變動的區分原則的基本法理和基本要求，從而導致買受人的利益得不到完善的保護，同時也放縱了出賣人的隨意違約行為。如《城市房地產管理法》第35條規定：“房地產轉讓、抵押，當事人應當依照本法第五章規定辦理權屬登記。”《城市私有房屋管理條例》第6條規定：“房屋所有權轉移或房屋現狀變更時，須到房屋所在地房管機關辦理所有權轉移或房屋現狀變更登記手續。”言下之意是，不動產交易要以登記為要件，具體來說就是不動產交易是“合同不登記不生效”，不是“物權不登記不生效”，因此，如果當事人簽訂的不動產買賣合同沒有登記，該合同就被判定為無效。事實上，沒有進行不動產物權登記，只是未能發生物權變動，而不能否認有效成立的合同的效力。物權法出臺之前不動產登記規定還存在的一個重要缺陷是不動產登記的種類不健全，缺少預告登記和異議登記等重要內容，有待進一步完善。

(二)物權法關于不動產登記的規定以及對不動產執行的影響

物權法在總結我國不動產登記實踐經驗的基礎上，借鑒西方國家先進立法經驗，對不動產登記的法律效力、不動產登記機構、登記程序、登記類型及登記錯誤的賠償責任等重要問題以專節14個條文作出了明確規定，完善和發展了我國的不動產登記制度，主要體現在以下方面：

(1)對不動產變動原則的完善和發展。一是物權法貫徹區分原則理論③，明確規定不動產物權變動采登記對抗主義。規定登記不是法定義務，不登記，也可以發生物權變動，但是不登記，不得對抗善意第三人。即區分物權變動和債權變動，將物權變動合同的效力與物權變動的效力相區分，不動產變動的合同雖然沒有登記仍然有效，不受不動產是否發生變動的影響。《物權法》第15條規定：當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權登記的，不影響合同效力。《物權法》第129條和第158條也規定不動產物權變動采登記對抗主義。二是登記要件原則。按照《物權法》第9條的規定，不動產物權的變動，經過依法登記而發生效力，也是我國不動產物權變動的主要方式。三是合同生效，發生物權變動。這是《物權法》第127第第1款的規定，農村土地承包經營權通過合同就可以設立，這是我國物權法獨有的規定。

(2)增加規定了更正登記、異議登記、預告登記等登記類型。

更正登記是指為消除因登記錯誤或遺漏而導致的登記與實體權利關系的不一致狀態，對既存登記的部分內容進行修正而發生的登記。更正登記的目的在于為錯誤的登記提供救濟途徑，保護真正權利人的權利，維護秩序安定與交易安全。《物權法》第19條第1款規定：“權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。”

異議登記是指事實上的權利人或利害關系人對不動產登記簿記載的權利提出異議而進行的登記。④該法第19條第2款規定：“不動產登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記。登記機構予以異議登記的，申請人在異議登記之日起15日內不起訴，異議登記失效。異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。” 異議登記制度的目的在于阻卻登記的公信力，從而保護事實上的權利人或真正權利人的利益，它是為更正登記所設置的臨時保全措施。登記錯誤的更正需要一個過程，在此過程中，登記權利人有可能處分不動產，從而使真正權利人的權利受到損害。為防止更正登記之前登記權利人的處分行為，有必要采取異議登記這項措施來保全權利。

預告登記是指當事人所期待的不動產物權變動所需要的條件缺乏或者尚未成就時，法律為保全這項將來發生的不動產物權變動為目的的請求權而進行的登記⑤。我國物權法亦規定了預告登記制度，該法第20條規定：“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。”預告登記的目的就在于保護關于未來發生不動產物權變動的請求權，以維護不動產交易秩序。

(3)物權法關于不動產登記的規定對不動產執行之影響

物權法有關不動產物權變動的規定對傳統的不動產執行方式和執行理念有較大影響，主要體現在以下幾個方面：

一是物權法的實施對涉及不動產的執行既帶來機遇，也有挑戰。這種機遇主要表現為對不動產的執行提供了明確的法律依據和有力的理論支撐。如執行中處理不動產登記名義人與實際權利人不一致的問題時，可結合物權法關于異議登記的規定，及時解決爭議，恰當處置不動產;還例如物權法關于預告登記的規定，使執行人員在查封前對不動產的相關權利人了如指掌，為及時采取預查封措施提供了便利。同時，物權法的實施也使執行工作面臨較大挑戰，需要執行人員深入學習和研究物權法的相關規定，準確把握物權法的立法宗旨，深刻理解物權變動的內涵，依法及時執行涉及不動產的案件，維護權利人的合法物權。

二是對傳統執行方式和執行理念產生較大影響，要求執行人員在執行中及時調整執行思路，改變執行方式，增強執行技巧，依法執行。《物權法》第六條規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當依照法律規定登記。動產物權的設立和轉讓，應當依照法律規定交付”。該條規定從根本上區分了不動產和動產物權設立和變動的公示方法。對于不動產，不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據，不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。執行人員執行中要認真貫徹物權法規定的不動產變動規則，在采取強制執行措施前應認真調查不動產物權變動的情況，不能簡單地以登記確定權屬，還要看該不動產上是否存在預告登記、異議登記等情況，準確采取執行措施。

三是要求執行人員在執行中注重保護執行當事人的合法權利。既保護申請人的合法債權，又要保護被執行人的合法不動產物權，做到二者的統一。執行實踐中，對當事人合法權益產生侵害的行為主要為有關機關的協助執行行為和法院的執行行為本身。對于一些行政機關在協助執行時拒絕協助、縮小或擴大協助范圍或違法采取措施造成其損害的，執行人員應當告知當事人通過行政訴訟判決其履行職責，拒不履行職責造成損失的，承擔行政賠償責任。法院執行人員違法執行，侵害當事人的合法權益的，法院要承擔行政賠償責任。

三、貫徹物權法，執行涉及不動產的案件應注意的幾個問題

1、關于國有劃撥土地使用權的執行

實踐中，對于能否強制執行被執行人擁有使用權的國有劃撥土地問題，存在不同的認識。本人認為，法院在執行中應當本著既有利于最大化實現債權，又不違反現行法律規定的原則，依據《物權法》、土地管理法律法規和《最高人民法院關于破產企業國有劃撥土地使用權應否列入破產財產等問題的批復》(法釋[XX]6號)的有關規定，在與土地管理部門取得一致意見后，再行裁定轉移，進行妥善處理。對原屬劃撥方式取得但不再屬于供地范圍的，應告知權利受讓人辦理國有土地使用權出讓手續。如果該國有劃撥土地上還有房屋及其他附著物，法院應當通過房地產評估將土地使用權與房屋所有權價值分離(僅限執行房產)，并會同國土資源部門完成收回承載房屋及其他附著物的國有劃撥土地使用權，由國土資源部門依據土地管理和城市規劃等有關法律規定采取招標拍賣，掛牌出讓等方式對該土地依法進行處置。

2、關于集體土地使用權的處理問題

在我國，集體土地所有權和使用權原則上是禁止交易的，但實踐中集體土地權屬也存在事實上的交易。如《擔保法》第34條第(5)項、第36條第3款規定，農村“四荒”土地的使用權和鄉鎮企業廠房等建筑物所占用范圍內的土地使用權可以設定抵押，那么該抵押權人在行使抵押權時，必然牽涉到集體土地使用權的處分問題。對此應當如何處理?本人認為，法院執行案件涉及集體土地使用權時應與當地國土資源管理部門進行協商，取得一致意見后予以執行。依照《土地管理法》第63條的規定，人民法院執行集體土地使用權僅限于用地單位因破產、兼并等情形。執行土地成交前，人民法院應當會同國土資源部門查驗原土地使用權證書和用地批文，完成地籍調查，責成集體土地所有權單位簽訂征地補償協議書，并書面告知權利受讓人成交價款中是否包含該集體土地的征地補償費。

按照《土地管理法》第62條、第63條之規定，權利受讓人應僅限于該集體經濟組織內符合宅基地審批條件的農戶。執行農村房屋涉及集體土地使用權的處置時，應會同國土資源部門查驗原土地使用權證書和用地批文，并完成地籍調查，并對該集體組織范圍內符合宅基地審批條件的農戶進行審查，確認權利受讓人的資格;人民法院應當責成該集體經濟組織出具相關證明材料，協助權利受讓人依法辦理土地變更登記手續。

3、關于不動產登記名義人與實際權利人不一致時的處理

實踐中，不動產登記名義人與實際權利人不一致存在以下幾種情形。第一種情形是：申請執行的房地產登記在案外第三人名下，卻被被執行人占有、使用，對此法院一般不能直接裁判權屬爭議。

如果申請執行人認為登記虛假，執行人員應當告知其通過以下幾種渠道尋求救濟，一是依照物權法的規定向登記機構提出異議登記申請，請求撤銷該登記;二是依據合同法中的撤銷權訴訟，通過民事審判撤銷案外第三人的虛假登記行為;三是通過提起行政訴訟，撤銷登記機構的登記行政行為。如果法院發現登記行為虛假，則只能建議登記機構撤銷虛假登記。原登記被撤銷后，要恢復為被執行人登記，此后，法院方可采取查封措施。

當然，如果登記名義人明確承認其并非實際權利人且書面認可房地產實際屬于被執行人時，為了提高執行效率，節省司法資源，執行法院也可以直接采取查封措施。第二種情形是，被執行人通過繼承、判決和執行等合法途徑已經得到了不動產的占有權，但還沒有進行物權變動登記的，可以對該不動產先行采取預查封措施，待不動產辦理了過戶登記后，預查封自動轉為正式查封。第三種情形是：登記在被執行人名下的不動產，并非屬于被執行人所有，對這種情況法院仍可對該不動產進行查封。如果案外人主張所有權的，可提出執行異議，法院應當認真審查，如果異議屬實，應及時依法糾正執行錯誤。

4、對不動產的預查封問題

預查封是指對尚未在登記機關進行物權登記但又履行了一定的批準或者備案等預登記手續、被執行人享有物權期待權的房地產所采取的控制性措施⑥。這是《最高人民法院 國土資源部 建設部關于依法規范人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》(法發[XX]5號)規定的一項執行措施。物權法實施后，該項規定仍然有效。執行實踐中對不動產采取預查封措施時應當注意以下兩點：一是嚴格執行預查封的程序性規定，即由法院制發預查封裁定書和協助執行通知書，由國土資源、房地產管理部門辦理預查封登記手續;待該房地產權屬登記完結時轉為正式查封。在法院預查封期間，任何單位和個人不得擅自處分預查封的財產，有關部門也不得辦理轉讓、抵押手續。二是正確適用預查封的輪候制度。當某一房地產被某一法院查封、預查封后，后續送達的查封、預查封裁定并不當然失效，而是按照各個法院向國土資源、房地產管理部門送達協助執行通知書的時間先后進行登記排列等候，一旦在先查封的法院依法解除查封、預查封或者查封、預查封自動失效，且原查封或者預查封的房地產尚有可供查封或者預查封的價值時，排列在先的輪候查封或者輪候預查封就自動轉為查封或者預查封并依次輪定。

第二篇：不動產統一登記制度

我國將建立不動產統一登記制度】

方案指出，建立不動產統一登記制度。這樣可以更好地落實物權法規定，保障不動產交易安全，有效保護不動產權利人的合法財產權。建立以公民身份證號碼和組織機構代碼為基礎的統一社會信用代碼等制度，從制度上加強和創新社會管理，并為預防和懲治腐敗夯實基礎。方案指出，建立不動產統一登記制度。這樣可以更好地落實物權法規定，保障不動產交易安全，有效保護不動產權利人的合法財產權。建立以公民身份證號碼和組織機構代碼為基礎的統一社會信用代碼等制度，從制度上加強和創新社會管理，并為預防和懲治腐敗夯實基礎。

(原標題：我國將建立不動產統一登記制度)

第三篇：不動產登記制度來了

不動產登記制度來了，“房叔”“房嬸”們怕了嗎？

2014年03月29日 08:38:09來源： 新華網

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新華網北京３月２９日新媒體電（記者 徐蕊 烏夢達 葉鋒）日前召開的不動產登記工作第一次部際聯席會議提出，用３年左右時間全面建立不動產統一登記制度，醞釀了多年的不動產登記制度有了明確的時間表。網民期待，這一制度能成為反腐利器，攔住“房叔”“房嬸”們。

為何是九個部門聯席？

面朝大海，春暖花開。如果你想在海邊的樹林承包一塊林地，再租一塊海灘養點魚蝦；或者在海邊買塊地，蓋個房子，過去你需要：到漁業部門登記水面、灘涂的養殖使用權，這關系到你能不能養魚，然后到林業部門去申請林地所有權和使用權，再去國土部門土地交易所登記申請，然后蓋好了房子，房產證發放歸住建部門管。這些部門離得近，你好可以少花些時間，如果這些部門離得遠？呵呵。

剛剛召開的不動產登記工作第一次部際聯席會議提出，用３年左右時間全面建立不動產統一登記制度。那么未來，你有望在一個部門辦理所有這些登記。

所謂不動產登記，與建設部門進行的房地產信息系統建設、房屋登記簿制度相似，只是從內容上來看，把林地、海域和草原等權屬也納入登記范圍。

經國務院批復正式建立，國土資源部牽頭，中央編辦、財政部、住房城鄉建設部、農業部、國家稅務總局、國家林業局、國務院法制辦、國家海洋局等９部門組成的聯席會議日前召開第一次會議。

建立不動產統一登記制度為何需要９部門，這其中存在哪些困難和障礙？

目前我國尚無統一的登記機關負責各類登記，不動產統一登記的難度在于部門職能劃分不清。“由于我國不動產的復雜分類，不動產登記處于比較分散混亂的狀態，包括房屋、林地、草地、普通建設用土地等不動產的登記分布在多個部門當中。”上海交大凱原法學院民商法研究所所長韓長印說。

韓長印說，這種多頭登記的狀況都還有法律的依據。在部門利益的格局下，這種各自為政的狀態很難被打破。而且即使在單項不動產方面，內部的登記程序、登記規則以及數據表現形式等等也都不統一。

此外，不動產登記系統還需要和民政、公安、稅務、銀行等部門信息聯網，突破“信息孤島”現象，實現各個部門和地方數據的整合與共享。

建立不動產登記制度為何要３年？

部際聯席會議召集人、國土資源部部長、國家土地總督察姜大明表示，用４年左右時間，運行統一的不動產登記信息管理基礎平臺，實現不動產審批、交易和登記信息實時互通共享以及依法查詢，形成不動產統一登記體系。

為什么要３至４年這么久的時間？

早在２００７年，物權法出臺時就明確提出不動產實行統一登記制度，但７年來其推進過程可以用“龜速”來形容。

專家分析，首先，從技術層面看，這些部門過去都開發了自己的系統，但彼此之間并不互通，整合這些信息首先需要打破信息的孤島，改變政府部門信息“老死不相往來”的情況，實現大平臺大數據。

其次，比技術更難的是利益。每個部門的發證登記權限，背后都是部門的審批權限，要把多頭管理、分散登記的權責統一、歸并，這意味著每個部門都需要割肉，需要不小勇氣。統一登記也觸及了部分群體的利益，地方政府不配合、基礎數據整理龐雜等，都使得這項工作推進困難。

例如，不動產登記中的住房信息聯網，住建部２０１１年提出要求，２０１２年年底建成４０個重點城市的住房信息聯網，到２０１３年上半年才完成，２０１３年的國五條通知提出，“十二五”末期全國聯網，但剛剛出臺的新型城鎮化規劃將這一目標推遲到６年后。不動產登記制度能否攔住“房叔”“房嬸”們？

住房信息聯網作為房屋所有權登記的一部分，包括房屋管理系統、交易登記整合系統、檔案管理系統等三大系統。

不動產登記制度建立后，實現住房信息聯網的步伐將加快，有望終結信息系統聯網的孤島狀態。業界期待，不動產登記制度能成為反腐利器。

中國房地產數據研究院執行院長陳晟說，對于法規紀律不允許經商的公務員群體而言，大部分家庭資產是房產，如果信息聯網能夠運行，對涉房腐敗不啻為當頭一棒。

韓長印坦言，不動產尤其是房地產登記的不統一和信息聯網的缺失，使反腐機制存留較大的漏洞。“不動產基礎數據的不健全使房地產成為腐敗官員洗錢和安置不法財產的重要渠道和保值形式，大量貪腐資產沉淀在房地產市場，除了產生‘房叔’‘房嬸’這樣的腐敗典型之外，還造成了一系列的經濟和社會問題。”他說。

如果房地產等不動產實現全國統一的登記和信息互聯，對貪腐官員會有很大的震懾作用。另外，不動產統一登記制度將為未來開征房產稅奠定基礎，而對開征房產稅來說，“以人查房”是稅收部門必需的程序。

第四篇：不動產抵押登記制度

不動產抵押登記

（一）承諾時限

3個工作日（不動產抵押權注銷登記業務立等可取）

（二）業務流程圖

（三）應提交的申請材料

1、預購商品房抵押登記應提交的申請材料（1）不動產登記申請書；（2）申請人身份證明；

（3）購房合同和購房發票；（4）主債權合同；（5）抵押合同。

2、一般不動產抵押登記應提交的申請材料（1）不動產登記申請書；（2）申請人身份證明；（3）不動產權證書；（4）主債權合同；（5）抵押合同；

屬以下特殊情況的，還需提交以下相應材料：

（1）屬第三人為債務人提供擔保的，還須提交擔保書和第三人身份證明材料；

（2）反擔保抵押登記還須另提交《保證合同》、《反擔保合同》、擔保公司的融資性擔保機構經營許可證和債權人的相關材料；

（3）抵押權人為典當行的，還須提交《典當經營許可證》和《特種行業許可證》；

（4）外商投資企業、股份制企業、有限公司應提供董事會（股東會）決議，董事會（股東會）名單；集體企業應提供職代會決議并報上級主管機關備案；國有企事業單位應當符合國有資產管理的有關規定（以工商行政管理部門認定的公司章程為準）。

3、在建建筑物抵押登記應提交的申請材料（1）不動產登記申請書；（2）申請人身份證明；（3）不動產權證書；（4）主債權合同；（5）抵押合同；

（6）建設工程規劃許可證；（7）實地查看報告；

屬以下特殊情況的，除以上材料外，需提交以下相應材料：

（1）抵押權人為典當行的，還須提交《典當經營許可證》和《特種行業許可證》；

（2）外商投資企業、股份制企業、有限公司應提供董事會（股東會）決議，董事會（股東會）名單；集體企業應提供職代會決議并報上級主管機關備案；國有企事業單位應當符合國有資產管理的有關規定（以工商行政管理部門認定的公司章程為準）。

4、最高額抵押登記應提交的申請材料

最高額抵押登記除按相應登記類型提交申請材料外，需另提交申請材料如下：

（1）屬最高額抵押的，應當提交一定期間內將要連續發生債權的合同或者其他登記原因文件等必要材料、提交最高額抵押合同；

（2）同意將最高額抵押權設立前已經存在的債權轉入最高額抵押擔保的債權范圍的，應當提交已存在債權的合同以及當事人同意將該債權納入最高額抵押權擔保范圍的書面材料。

5、抵押權變更登記應提交的申請材料（1）不動產登記申請書;（2）申請人身份證明;

（3）不動產權證書和不動產登記證明;（4）抵押權變更的材料，包括：

①抵押權人或者抵押人姓名、名稱變更的，提交能夠證實其身份變更的材料;②擔保范圍、抵押權順位、被擔保債權種類或者數額、債務履行期限、最高債權額、債權確定期間等發生變更的，提交抵押人與抵押權人約定相關變更內容的協議;

（5）因抵押權順位、被擔保債權數額、最高債權額、擔保范圍、債務履行期限發生變更等，對其他抵押權人產生不利影響的，還應當提交其他抵押權人的書面同意文件和身份證明文件。

6、抵押權轉移登記應提交的申請材料（1）不動產登記申請書;（2）申請人身份證明;

（3）不動產權證書和不動產登記證明;（4）抵押權轉移的材料，包括：

①申請一般抵押權轉移登記的，還應當提交被擔保主債權的轉讓協議;②申請最高額抵押權轉移登記的，還應當提交部分債權轉移的材料、當事人約定最高額抵押權隨同部分債權的轉讓而轉移的材料;

③債權人已經通知債務人的材料。

7、抵押權注銷登記應提交的申請材料（1）不動產登記申請書;（2）申請人身份證明;（3）抵押權消滅的材料;

（4）押權人與抵押人共同申請注銷登記的，提交不動產權證書和不動產登記證明;抵押權人單方申請注銷登記的，提交不動產登記證明;抵押人等當事人單方申請注銷登記的，提交證實抵押權已消滅的人民法院、仲裁委員會作出的生效法律文書。

第五篇：我國不動產登記制度研究

編輯。

摘要： 不動產登記為物權法中的重要制度，是指經權利人或利害關系人申請，由國家專職部門將有關不動產物權及其變動事項記載于不動產登記簿的事實。作為物權公示手段，不動產登記本質上為產生私法效果的事實行為而非登記機關的行政管理行為。目前 世界上存在的契據登記制、權利登記制和托倫斯登記制三種模式各有所長，我們應充分比較借鑒上述登記制度的長處，結合我國的現實國情，構建有 中國 特色的不動產物權登記制度。本文回顧了我國不動產登記的 歷史，指出我國的登記制度存在諸多缺陷，并歸納 總結 了學者們關于完善該制度的若干建議，認為物權法中對登記制度的規定，標志著我國統一不動產登記制度的正式確立。本文認為，我國的不動產登記制度具有公示力、形成力、推定力和公信力四種 法律 效力，并對物權法中的更正登記、異議登記和預告登記三種特殊類型進行了闡述。文章 分析 了我國不動產登記機關應履行的職責，并對登記錯誤的責任賠償 問題 進行了分析，指出物權法在登記機關責任賠償問題上采納了無過錯責任原則，其目的是為了減少登記錯誤，更好地保護處于相對弱勢地位的受害人的合法權益。文章最后分析了登記機關賠償責任的構成要件，并對賠償范圍及登記機關的追償問題進行了闡述。關鍵詞：不動產登記 登記效力 登記類型 責任賠償

不動產登記是物權法中的一項重要制度。在 現代 市場 經濟 社會 中，法律在保護財產靜的安全的同時，更加注重保護財產動的交易安全。由于不動產在財產權體系中占據非常重要的地位，因而作為其物權公示手段的不動產登記就扮演了極為重要的角色，它甚至決定了基于法律行為的不動產物權變動能否發生效力。梁慧星先生在論述登記制度的重要性時曾經指出：“不論物權法如何完善，如果沒有一個好的登記制度，那你的物權法就不會有好的結果，不會得到切實的實施。”因此，研究 不動產登記制度，對于正確理解物權變動法理，準確適用法律，保障交易安全，維護交易秩序，都具有重要意義。本文試就我國不動產登記制度的基本問題作一探討。

一、不動產登記概述

（一）不動產登記的意義

不動產登記，是指經權利人或利害關系人申請，由國家專職部門將有關不動產物權及其變動事項記載于不動產登記簿的事實。例如，某甲通過合法建筑建造住宅一處，經甲向房產管理部門申請，由房產管理部門將其房屋權屬狀況記載于不動產登記簿，該項記載就是不動產登記，又稱不動產物權登記。不動產登記具有如下含義。1.登記是依當事人申請的行為。當事人提出登記申請，是不動產登記的起始環節和必經步驟，是啟動不動產登記程序的重要法律事實。沒有當事人的申請，就不會產生登記法律關系。但是，并不是任何人都可以提出登記申請。不動產登記的直接后果是產生不動產登記關系主體之間的權利和義務，其最終目的是為了使當事人的不動產權利通過法律程序得到認可。因此，只有與待登記的不動產權利具有直接利害關系的人，如權利人和利害關系人，才能依法定程序向不動產登記機關提出登記申請。

2.登記是國家專職部門的活動。不動產物權的變動必須登記，這是各國立法的通例。然而，由于登記具有公示作用，對當事人權利具有重要 影響，這就要求登記機關必須具有權威性。如果登記機關沒有權威性，其所辦理的財產登記就可能失去公信力，申請人的權利也無從得到保障，從而不能實現財產登記的基本目的。只有法律規定的國家專職部門才能以國家行為擔保登記的公信力，從而擔當登記重任。因此各國均明確規定由專門的登記機關辦理不動產登記。例如，德國辦理不動產登記的為屬于地方普通法院系統的土地登記局；在日本為司法行政機關法務局、地 方法 務局及其派出所；在瑞士大多為各州的地方法院。只有法律明確規定的登記機關，才享有辦理不動產登記的職權；也只有在該機關進行登記，登記才能發生法律效力。3.登記 內容 為不動產物權及其變動事項。不動產登記的內容是法律規定要求進行登記的不動產權利。在采不同登記模式的國家，法律對于登記內容的規定存在重大差異。總體而言，在采物權登記制度的國家，一般由法律明確規定應當登記的各種不動產權利。例如，日本《不動產登記法》規定，不動產登記的對象包括以下權利：（1）所有權；（2）地上權；（3）永佃權；（4）地役權；（5）先取特權；（6）質權；（7）抵押權；（8）租賃權；（9）采石權。我國 臺灣 地區“土地登記規則”第5條亦有類似規定。我國法律明確規定不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當依照法律規定登記。故登記內容應為不動產物權及其變動事項。4.登記事項須記載于不動產登記簿。不動產登記簿是登記機關依法制作的用于登錄、記載不動產物權狀況的檔案簿冊。在采實質主義登記立法的國家，不動產登記簿乃不動產物權歸屬和內容的根據，它具有統一性、權威性、持久性、公開性四個特征。不動產物權只有由登記機關記載于不動產登記簿，才能由國家行為擔保其公信力，并依此對不動產物權變動的可信性作出保障，才便于由登記機關長期保存，并為權利人和利害關系人查詢提供方便。因此，登記機關在受理不動產登記申請后，須依照法律規定的格式、形式、程序、方法和具體要求建立登記簿，對當事人申請的不動產物權事項在登記簿上進行記載，才能發生不動產物權設立、變更、轉讓、消滅的效果。

（二）不動產登記的性質

不動產登記的性質，是指不動產登記行為的法律屬性。關于不動產登記的性質，大致有三種學說：（1）公法行為說。認為不動產登記屬于一種公法上的行政行為，它體現了國家對不動產物權關系的干預，干預的目的旨在明晰各種不動產物權，依法保護物權人的合法權益。（2）證明行為說。該說避免公、私法性質上的判斷，認為“房屋產權管理機關的職責范圍也只是審查買賣雙方是否具備辦證（交付）條件，房屋產權變更登記本身，也只是對買賣雙方履行買賣合同的結果進行確認和公示，而不是對房屋買賣合同的審查和批準。”（3）私法行為說。認為登記本質上應為私法行為。我們認為，不動產登記并非登記機關的行政管理行為，其本質應為產生私法效果的事實行為。

不動產登記是依當事人申請，由國家專職部門實施的活動。登記機關的職能，主要在于對不動產物權予以公示，明確權利歸屬，以維護交易安全。在不動產登記法律關系中，當事人的權利來源于法律法規的規定，登記不過是對該權利的“宣示”或“確認”。登記本質上是一種事實行為，它并不能賦予任何人以權利，即登記本身不能創設物權。毋庸諱言，正是由于國家公權力介入了登記，以國家行為作擔保，才賦予不動產登記強大的公示效力。從登記制度的起源看，其最初是隨國家征收稅賦的需要而產生的，帶有明顯的行政色彩。但隨著商品經濟的 發展，登記制度發生了質的變化，它不再僅僅與國家利益相關，而且與社會公共利益及經濟秩序緊密相連。對不動產物權進行登記，目的是通過登記向公眾昭示權利，從而表明權利人權利的存在，維護交易安全。登記的首要意義在于物權變動的公示與公信，其所產生的是私法上的效果。正如我國有學者指出的，“土地權利登記，在財產法上的本質是對土地權利變動的法律承認，賦予土地權利變動的法律效力，即給土地權利變動提供法律基礎。” 登記并非公法上的行政行為。行政行為強調行政機關單方的行政意思表示，而登記行為則需要當事人和登記機關雙方的意思表示，包括當事人以及相對人提出的登記申請，登記機關在登記時所作的其他為登記必須的意思表示，當事人或者相對人為支持和補充登記申請所作的其他意思表示。該意思表示具有綜合構成性，登記效力的發生脫離申請人的意思就難以發生效力。因此，登記不是登記機關的單方行政職權行為。事實上，登記并非登記機關的權力，而是其法定職責，對于符合法律要求的形式要件的登記申請，登記機關有登記義務，登記效力并不受登記機關的意志左右。不動產物權登記與行政機關之行政權力的運用沒有必然聯系，就不動產登記機關的選擇而言，國家完全可以不受有關不動產行政管理權力配置的制約，而指定行政機關之外的其他機關如司法機關實施不動產物權登記。因此，我們必須明確區分不動產登記與不動產的行政管理行為，摒棄那種把不動產登記視為行政管理手段，將登記行為視為公法上行政行為的觀念，確立登記為法律服務、為當事人服務的立場。

二、不動產登記模式考察

近、現代各國的不動產登記制度，大致可歸納為三種模式：契據登記制度、權利登記制度和托倫斯登記制度。下面分別予以考察。

（一）契據登記制度

契據登記制度，也稱形式主義登記，是指不動產物權的變動，經當事人訂立契約即發生效力，但非經登記，不得對抗第三人。契據登記制度以法國為代表，日本、意大利、比利時、西班牙等國以及美國多數州也采行此制。《法國民法典》第711條規定：“財產所有權，因繼承、生前贈與或遺贈，以及因債的效力，取得與轉移。”第1583條規定：“當事人一經對標的物與價金協議一致，即使標的物尚未交付，價金尚未支付，買賣即告完全成立，且買受人對出賣人依法取得標的物的所有權。”《日本民法典》第177條亦規定：“不動產物權的取得、喪失及變更，除非依登記法規定進行登記，不得以之對抗第三人。”依據契據登記制度，由國家設置的登記機構在登記簿上記載不動產物權狀況，以便有利害關系的第三人進行查閱。不動產物權變動并不以登記為生效要件，只要當事人意思表示一致，訂立契約，就能發生物權變動的效力。登記機關登記時僅根據法律規定應當提交的有關契據所載內容予以登記，對契據內容是否真實、是否有瑕疵等均不作實質性審查，因而該種登記不具有公信力，僅具有對抗第三人的效力。

契據登記制度具有以下法律特征：（1）登記為物權變動的對抗要件。即不動產物權變動因當事人合意而生效，登記只起簡單的公示作用，對當事人實體權利無決定影響。（2）登記與否不予強制。由于登記不發生權利變動的效果，登記與否對當事人的權利沒有直接關系，當事人可以自愿選擇是否登記，法律對此并無強制性規定。（3）登記實行形式審查主義。登記官吏對于登記申請，只進行形式審查，即只審查契約及手續是否完備。如手續完備，即依契據內容記載于登記簿。至于契據所載權利是否真實，有無瑕疵，則在所不問。（4）登記無公信力。登記僅對當事人物權變動行為的存在進行證明和表彰，對于已經登記的權利，公眾不可信賴其為真實的權利。交易完成后，就第三受讓人而言，對于已登記的權利事項，如有人主張權利，應依實體法確定權利歸屬。（5）登記簿采人的編成主義。即登記簿以權利人為標準編輯而成，而不以不動產為標準。登記完畢后，僅在交易契約上注記登記經過，不發權利證書。（6）登記不動產物權變動狀態，即不僅登記不動產物權的現在狀態，而且登記物權變動事項。

（二）權利登記制度

權利登記制度，又稱實質主義登記，是指不動產物權依法律行為的設立、轉移、變更和廢止等事項非經登記不得生效的立法體制。權利登記制度為德國民法首創，并為瑞士、奧地利、匈牙利等國以及我國臺灣地區所采用。《德國民法典》第873條第（1）項規定：“轉讓土地所有權、對土地設定權利以及轉讓此種權利或者對此種權利設定其他權利，需有權利人與相對人關于權利變更的協議，并應將權利變更在土地登記簿中登記注冊”。我國臺灣地區“民法”第758條亦規定：“不動產物權依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。”根據權利登記制度，任何基于法律行為的不動產物權變動都必須登記，如果當事人僅僅只是達成了物權變動的合意，而沒有完成登記手續，則物權變動的意思表示不僅不產生公信力，而且也不產生物權變動的法律效果。也就是說，不動產登記不僅具有物權變動公示的效力，而且還具有決定物權變動是否生效的效力。

權利登記制度具有以下法律特征：（1）登記為物權變動的生效要件。登記為不動產物權的法律行為成立生效的必要條件，不動產物權依法律行為而取得、設立、喪失及變更，非經登記，不生效力。因此，對于依法律行為的不動產物權變動，除當事人意思表示一致外，還必須踐行法定登記的形式，才能發生效力。（2）登記采實質審查主義。登記官吏對于申請人的登記申請，有實質審查權，不僅審查申請必須具備的形式要件，還要審核不動產物權變動的原因與事實是否相符、不動產產權界限、與他人的產權關系等。經審查無誤后，方可予以登記。（3）登記具有公信力。公眾可以信賴登記權利為真實的權利，登記關于權利狀態的表示具有絕對效力。登記簿上記載的權利，即使在實體上存在登記原因不成立、無效或可撤銷情形，也不得以其不成立、無效或可撤銷對抗善意第三人。（4）登記采用強制主義。不動產物權的變動，不經登記不發生效力。這就要求當事人訂立契約后，要取得物權變動的效果，還必須依法進行登記。（5）登記簿采物的編成主義。登記簿以不動產物權為標準編成，即依土地地段、地號先后次序編制而成。登記完畢不發權利證書，僅在契約上注記登記經過。（6）登記以不動產權利的靜態為主。登記簿先辦理不動產權利的現在狀態，再及于不動產權利的變動情形。

（三）托倫斯登記制度

托倫斯登記制度，又稱權利交付主義登記，是指經實質審查后用登記機關發放的權利證書確認產權以便利不動產物權轉移的登記制度。托倫斯登記制度產生于澳大利亞南部。除澳大利亞外，英國、愛爾蘭、加拿大、菲律賓等國以及美國的加利福尼亞、馬薩諸塞等十余州也采用此制度。根據托倫斯登記制度，在初次登記不動產時，登記機關按照一定的程序確定不動產的權利狀態，制成地券。轉讓不動產時，當事人之間作成讓與證書，連同地券一起交給登記機關。經登記機關審查后，在登記簿上記載權利的轉移。對于受讓人則交付新地券，或在原地券上記載權利的移轉，從而使第三人能夠從該地券上明確不動產的權屬狀態。

托倫斯登記制度具有如下法律特征：（1）登記不實行全面的強制主義。并非一切土地都必須向政府申請登記，登記與否，任由當事人自行決定。但土地一經登記即進入強制狀態，日后如有土地移轉或變動，非經登記不生效力。（2）登記采實質審查主義。登記官吏對于登記申請有實質審查權，登記機關進行登記時須依一定程序，詳細審查登記原因及證明文件，以便精確確定不動產的權利狀態。對必須公告者應經公告程序，登記始能確定。（3）登記具有公信力。土地一經登記，即具有不可推翻的效力。法律保護信賴登記簿記載的善意第三人，故任何人皆可信賴登記。（4）交付權利證書。權利證書為申請人享有登記權利的確定憑證。當土地進行第一次所有權登記時，登記機關依權利狀態制成權利證書一式二份，一份交申請人保存，作為確認權利的證明；一份由登記機關保存，以用來編成登記簿。申請人保存的權利證書內容與登記簿完全一致。（5）登記土地上的權利負擔。已登記的土地上如設有抵押權等他項權利時，應辦理他項權利的設定變更登記。（6）設置賠償基金。登記權利有不可推翻的效力，如登記有遺漏或錯誤，致使真正權利人遭受損害時，登記機關負賠償責任。登記機關以申請人所繳納的費用設置賠償基金，以供將來賠償之用。

（四）對三種登記模式的評析

上述三種不動產登記模式各具特色。無論是權利登記制、契據登記制還是托倫斯登記制，均與其本國的 政治、經濟、文化、歷史傳統等因素緊密結合，并通過各自的內部調整，基本上達到自我體系的完善。如果脫離一國的具體國情，將很難判斷孰優孰劣。

契據登記制度與法國、日本的物權變動債權意思主義相適應，物權交易僅憑雙方當事人獨立的意思表示即能發生實際的物權變動，毋需登記的繁瑣程序，極大地限制了國家公權力對物權交易和個人意思的干預，實現了“人之意思尊重”的社會理想，保障了交易迅捷。然而，在契據登記制度下，由于物權變動完全取決于當事人的意思，使社會不能從外部認識當事人之間物權變動的時期與有無，物權變動法律關系無法明確化，其結果就產生了當事人之間的內部關系與對第三人的外部關系不一致的問題，有害交易安全，不符合現代市場經濟重視對動態的物權交易安全保護的基本要求。

權利登記制度與托倫斯登記制度，由于將不動產登記作為物權變動的生效要件，并且采實質審查主義，克服了契據登記制度存在的不足。在兩種登記模式下，因登記具有公信力，使信賴登記的善意第三人的利益得到了徹底的保護，從而有效地保護了交易安全，使當事人之間的物權變動關系與對第三人的公示關系明確化，物權變動的時期也得以明確，物權交易關系變得透明。同時，完善的登記制度使交易當事人能夠便利地獲得與作為交易標的的不動產相關的信息，大大降低了交易成本。但他們也并非完美無缺。由于他們要履行申請、審查、公告等繁瑣程序，使物權交易的手續復雜化，不具有契據登記制度下交易的便捷性。

以實用主義的態度來審視三種登記制度，它們各有所長，均有許多值得我們 學習借鑒之處。因此，我們在制定不動產登記法時，應充分比較、借鑒上述制度的長處，根據我國的現實國情，將其加以整合，在保障交易安全的基礎上實現交易便捷，從而使登記制度更好地發揮為社會主義市場經濟服務、為當事人服務的作用，構建具有中國特色的不動產登記制度。

三、我國不動產登記制度的演變

（一）我國古代的土地登記制度

我國以土地為中心的登記制度源遠流長，從一開始就與土地稅賦息息相關。據學者考證，我國古代以土地交易為中心形成的登記制度，肇始于周朝中后期。《周禮?大司徒》記載：“掌建國土地之圖，與其人民之數，以安撫邦國，以天下土地之圖，周知九州之地域，廣輪之數，辦其山林川澤、丘陵墳衍原濕之名物。”受社會經濟發展水平制約，當時的土地登記僅具雛形。唐代以后，我國在土地管理方面出現了立契、申碟或過割制度。唐《均田令》規定：“凡買賣皆須經所部官司申碟，年終彼此除附。若無文碟轍買賣，財沒不追，地還本主。”由此可見，唐代土地登記制度較前已有較大發展，不僅建立了為保障國家稅收而進行的土地登記制度，而且初步建立了土地交易登記制度。土地買賣必須通過官府，進行書面申報和登記，才能發生效力。否則，不僅交易無效，而且還要受到嚴厲的制裁。

北宋時期，隨著商品經濟的發展，土地登記制度進一步完善。宋《方田均稅條約并式》規定，由各縣派遣官吏對土地丈量分等后進行公布，并在其四至設定標志，正式登記造冊，作為交納貢賦和處理產權糾紛的依據。南宋時期，更頒布《經界法》，設置了專司土地登記管理工作的經界所，隸屬轉運司。民戶按統一要求制作砧基簿，全面記載戶主、田產面積、四至、來源等土地狀況，附以地形圖，經耆老、鄰保正長統計查勘后上報經界所，再由經界所勘驗核實交付產權人，并收存于鄉、縣、州及轉運司。砧基簿既是國家征稅課役的根據，也是持簿者對所載土地的產權證明。進行田產交易時，由買賣雙方持砧基簿、地形圖和契約到縣府辦理“批鑿”，土地轉讓才發生效力。可見，宋代的土地登記制度不僅相當發達，而且已出現了專司土地登記管理工作的機構。

元、明時期，由于土地關系極不穩定，土地登記制度也處于不斷變化中。元初為解決因長期土地兼并而出現的“強者田多而稅少，弱者產去而稅存”的問題，曾頒布《經理法》，對土地田產進行清查登記。《元典章》中甚至定有“經官給據”制度，“已后典賣田地，須要經詣所屬司具給據，方許成交，隨時標附，明白推收，各司縣置簿附寫”，即出賣土地要提出申請，經官勘查后發給公據才可交易。這一制度可以視為我國古代社會不動產管理制度的典型。明初實施核田法，建“魚鱗圖冊”，作為官府征收賦稅的憑證，也成為解決土地糾紛的重要依據。魚鱗圖冊的編制為明朝土地的管理甚至政權的穩定，都發揮了重要作用。清朝入關后，因進行多次大規模的圈地運動，使明代建立的地籍登記制度蕩然無存。至清朝中期，土地財產權登記制度也未得到充分發展，直到清末引進西洋法制后，這一狀況才稍有變化。《大清民律草案?物權》采德國立法例，對物權登記給予高度重視，并作系統規定，現代不動產登記制度才被引入中國，但終因滿清王朝的覆滅而破產。

從我國古代土地登記制度的歷史演變可以看出，它主要是伴隨土地稅賦制度而存在的，乃稅賦制度的衍生物，其最主要目的是便于稅賦征收。地契作為田地所有人或使用人的權利證明只是其附帶性的作用，并不能作確權證書。更為重要的是，地契資料由官府掌握，且對外保密，普通百姓不能查詢相關資料，與現代不動產登記制度的公示要求相去甚遠。因此嚴格地說，我國在民國以前的歷史上并沒有真正形成以公示為目的的登記制度。

（二）我國不動產登記制度的建立與發展

清末變法盡管以失敗告終，但其引入的現代財產權登記的理念卻深入人心，為現代不動產登記制度的建立奠定了基礎。民國以后，隨著西方法治思想的傳播以及國民政府對西方法制的模仿與移植，我國逐漸建立起了現代意義上的不動產登記制度。到1922年，北京當局頒布房地產登記條例，建立了不動產登記制度；1930年國民政府頒布了《土地法》，規定要對土地及地上定著物——建筑物進行登記；1946年國民政府又頒布了《土地登記規則》，并建立了土地登記的程序制度。當然，由于時局的動蕩，這些制度未能得到很好的貫徹、執行，但由此產生的社會影響與相關法制意識的覺醒卻不容忽視，我國臺灣地區的不動產登記制度，就是在此基礎上逐漸發展、完善起來的。新中國成立以后，根據1947年頒布的《中國土地法大綱》及1950年頒布的《土地改革法》的規定，開展了土地改革運動。在土地改革中，對 農村 的土地實行了清丈、化界工作，并由人民政府向農民發放了土地證和房產證。在城市則逐步開展了土地登記工作。20世紀50年代初期，登記主要適用于土地，以后城市房屋也逐步實行了登記制度，并由人民政府頒發城市房屋所有權證。

但從20世紀50年代后期開始，隨著我國中央高度集權的計劃經濟體制的建立，經濟生活政治化，民事關系公法化，人們摒棄了諸如權利、義務等傳統民法上的概念。國家經濟完全建立在社會主義公有制基礎之上，不存在所有權以外的其他物權，法律上也只承認所有權。相當一段時間內，我國不僅在 理論 上否認物權制度，而且在實踐上也一直沒有建立一個物權體系。在這樣的一種社會背景下，我國原先建立的房地產登記工作逐漸放松，在十年**期間，房地產管理完全遭到破壞，機構被撤銷、登記制度被廢弛，不動產登記制度實質上也就完全不存在了。