第一篇：我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度若干問(wèn)題探討

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我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度若干問(wèn)題探討 王崇敏 海南大學(xué)法學(xué)院 教授

關(guān)鍵詞: 不動(dòng)產(chǎn)登記/同質(zhì)/信息公開(kāi)

內(nèi)容提要: 我國(guó)沒(méi)有統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記制度,其表現(xiàn)為不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)呈分散狀態(tài),且對(duì)登記機(jī)關(guān)無(wú)責(zé)任約束、登記官員素質(zhì)低、收費(fèi)高等重大缺陷。結(jié)合我國(guó)目前實(shí)際,應(yīng)當(dāng)以原土地登記部門為基礎(chǔ),在土地管理部門內(nèi)部建立起統(tǒng)一規(guī)范的不動(dòng)產(chǎn)登記局,配備同質(zhì)化的登記官員,嚴(yán)格登記機(jī)關(guān)的責(zé)任。我國(guó)還應(yīng)建立不動(dòng)產(chǎn)資料信息公開(kāi)制度。

不動(dòng)產(chǎn)作為關(guān)系到人類生存利益的重要財(cái)產(chǎn)歷來(lái)受到人們的重視。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)須以法定公示方式進(jìn)行才能生效,各國(guó)物權(quán)法大多均選擇登記作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公示方式,并賦予公示的公信力。登記制度的健全與否,決定了公示的公信力。一個(gè)完善的物權(quán)制度必然包含了一個(gè)完善的登記制度。因此,我國(guó)目前在建立完善物權(quán)制度的同時(shí),必須建立完善的我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度。

一、我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的現(xiàn)狀分析

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(一)登記機(jī)關(guān)呈分散狀態(tài)

我國(guó)沒(méi)有統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記制度,其表現(xiàn)為我國(guó)沒(méi)有統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān),登記機(jī)關(guān)呈分散狀態(tài)。就我國(guó)擔(dān)保法而言,其中主要規(guī)定了如下一些不動(dòng)產(chǎn)登記部門:土地管理部門、房產(chǎn)管理部門(有些地方土地和房產(chǎn)管理部門合二為一)、林業(yè)主管部門、運(yùn)輸工具登記部門(包括車輛管理部門、船舶和飛行器登記部門)、工商行政管理部門和公證部門。且土地由土地管理部門管理,土地使用權(quán)登記也在土地管理部門進(jìn)行;林木由林業(yè)管理部門管理,林木所有權(quán)的登記也在該部門進(jìn)行;房屋由房產(chǎn)管理部門(房產(chǎn)局、所)管理,產(chǎn)權(quán)登記也在該部門進(jìn)行。這種繁雜的登記體制產(chǎn)生了諸多嚴(yán)重的弊端:(1)給當(dāng)事人進(jìn)行登記造成極大的不便。如同一土地上有林木,就要在土地管理部門和林業(yè)管理部門兩個(gè)機(jī)關(guān)登記。(2)分散的登記制度造成了房、地分別抵押和房產(chǎn)重復(fù)抵押的現(xiàn)象。如,甲獲得一塊土地的使用權(quán),將該土地抵押給乙并在土地管理部門辦理登記,房子建成后又在房產(chǎn)部門登記將房屋抵押給丙,兩個(gè)抵押權(quán)在實(shí)現(xiàn)時(shí)就會(huì)發(fā)生沖突。(3)多頭負(fù)責(zé)也造成登記程序及效力不完全相同,從而給正常的交易秩序帶來(lái)了不少障礙。(4)因登記機(jī)關(guān)分散,不利于有關(guān)交易當(dāng)事人查閱登記,難以提供全面的信息。(5)各登記機(jī)關(guān)為了獲取部門利益,爭(zhēng)相登記,重收費(fèi)而輕審查,致使登記公示制度流于形式。

(二)登記機(jī)關(guān)的責(zé)任機(jī)制不健全

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我國(guó)登記機(jī)關(guān)在登記時(shí)經(jīng)常出現(xiàn)登記的錯(cuò)、漏及登記資料的遺失,致使有關(guān)當(dāng)事人損失慘重,而登記機(jī)關(guān)卻從不承擔(dān)有關(guān)責(zé)任。這是一種權(quán)利和義務(wù)被嚴(yán)重割裂的畸形現(xiàn)象。首先,登記機(jī)關(guān)僅僅只享有收費(fèi)的權(quán)利,而不對(duì)錯(cuò)誤登記的后果負(fù)任何責(zé)任和義務(wù),損害了當(dāng)事人的合法權(quán)益,對(duì)當(dāng)事人而言是極不公平的。這種權(quán)利義務(wù)不平衡的現(xiàn)象是造成出現(xiàn)諸多登記糾紛的重要原因之一。因此,必須使登記部門在享受一定利益的同時(shí)承擔(dān)一定的責(zé)任和義務(wù),這才能體現(xiàn)權(quán)利和義務(wù)對(duì)等的原則。其次,登記機(jī)關(guān)對(duì)登記內(nèi)容不承擔(dān)任何責(zé)任,不利于加強(qiáng)登記機(jī)關(guān)的責(zé)任感,登記機(jī)關(guān)就很難有壓力和動(dòng)力來(lái)履行其審查登記義務(wù)。再者,這種只有權(quán)利而不承擔(dān)義務(wù)的做法在實(shí)踐中已經(jīng)產(chǎn)生了很多問(wèn)題,如本屬于法__人的不動(dòng)產(chǎn),卻被法人中的個(gè)人以自己名義進(jìn)行登記,然后拿去買賣、抵押;土地使用權(quán)已被法院查封,卻依然能辦理抵押權(quán)登記,一旦抵押權(quán)人在法院訴訟時(shí),如果不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)并提出異議,其抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)就會(huì)落空,而登記機(jī)關(guān)對(duì)此卻不承擔(dān)責(zé)任。

(三)登記機(jī)關(guān)的收費(fèi)

其一,當(dāng)前我國(guó)一般是按財(cái)產(chǎn)標(biāo)的的金額收取一定比例的登記費(fèi)用,這一做法盡管缺乏有說(shuō)服力的理由(基于部門收入的考慮)但在我國(guó)由來(lái)已久,無(wú)論從社會(huì)管理或社會(huì)服務(wù)的角度來(lái)看,按財(cái)產(chǎn)標(biāo)的進(jìn)行收費(fèi)均無(wú)合理依據(jù)。作為物權(quán)登記,不論標(biāo)的大小,程序是一樣的，文章來(lái)源：中顧法律網(wǎng)

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也不會(huì)因?yàn)闃?biāo)的的大小不同而使登記機(jī)關(guān)有勞動(dòng)付出的不同。因此,對(duì)于按標(biāo)的的大小來(lái)收取不同的費(fèi)用是不合理的。依筆者所見(jiàn),登記具有社會(huì)服務(wù)的一面,不應(yīng)成為行政收費(fèi)的謀利手段。因此,物權(quán)登記的費(fèi)用應(yīng)當(dāng)有一套全國(guó)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)依據(jù)足以維持每件登記支出(包括登記公告、資料存檔、辦公設(shè)備等)的成本來(lái)進(jìn)行量化,而且必須盡可能地低,以便加速財(cái)產(chǎn)流轉(zhuǎn),提高不動(dòng)產(chǎn)的使用效率。其二,由于我國(guó)財(cái)政管理方面的原因,登記收取的相應(yīng)費(fèi)用,往往不上繳財(cái)政,而是被相應(yīng)的公示機(jī)關(guān)納入“小金庫(kù)”,成為發(fā)放福利的來(lái)源。故基于部門利益的原因,對(duì)于一些獲利大的不動(dòng)產(chǎn)登記可能幾個(gè)部門都會(huì)來(lái)爭(zhēng)搶,而對(duì)一些獲利不大卻又麻煩的登記則可能會(huì)互相推諉,乃至無(wú)人登記。在一些地方,這種爭(zhēng)搶竟以行政規(guī)章的形式出現(xiàn)。如某省工商行政管理局與中國(guó)人民銀行該省分行聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于對(duì)金融機(jī)構(gòu)貸款業(yè)務(wù)相關(guān)的抵押物進(jìn)行登記的通知》中即規(guī)定,工商行政管理機(jī)關(guān)為以企業(yè)動(dòng)產(chǎn)和廠房等建筑物作抵押物的登記必須由房地產(chǎn)行政主管部門辦理。當(dāng)事人如基于不同的規(guī)定分別在不同的部門予以公示時(shí),那么由于這些互相沖突的規(guī)定,就會(huì)產(chǎn)生在甲部門公示和在乙部門公示的抵押權(quán)效力如何認(rèn)定、如何確定的問(wèn)題。其三,由于前述的登記費(fèi)用過(guò)高和登記機(jī)關(guān)的唯利是圖導(dǎo)致民眾大都逃避登記,造成該登記的不進(jìn)行登記,即使登記也敷衍了事不能提供全面的資料,使得登記機(jī)關(guān)的登記資料不全面乃至失真,直接妨礙不動(dòng)產(chǎn)交易安全,最終減損了登記的公信力。

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二、我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的設(shè)置

對(duì)于是否應(yīng)當(dāng)建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān),我國(guó)絕大多數(shù)學(xué)者持肯定態(tài)度,筆者也認(rèn)為,應(yīng)當(dāng)盡早結(jié)束目前不動(dòng)產(chǎn)登記各自為政的混亂局面,成立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)。但就應(yīng)選擇哪個(gè)機(jī)關(guān)作為統(tǒng)一的登記機(jī)關(guān)學(xué)者之間卻有較大爭(zhēng)議。概括言之,主要有以下幾種觀點(diǎn)。

1.法院登記說(shuō)。其基本內(nèi)容為:由不動(dòng)產(chǎn)所在地的縣級(jí)人民法院統(tǒng)一管轄區(qū)域內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)登記事務(wù),且不動(dòng)產(chǎn)登記只能由不動(dòng)產(chǎn)所在地的縣級(jí)人民法院管轄,廢除目前施行的多部門登記,以及在有些地方施行的按照權(quán)利人的級(jí)別進(jìn)行分級(jí)登記的管轄制度。其基本理由為:(1)通過(guò)考察世界各地的不動(dòng)產(chǎn)登記制度,關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)的登記機(jī)關(guān)一般是司法機(jī)關(guān),且登記機(jī)關(guān)具有統(tǒng)一性,除司法機(jī)關(guān)以外的其他機(jī)關(guān)無(wú)公示登記管轄權(quán)。(2)以建設(shè)部管理下的房地產(chǎn)部門系統(tǒng)作為登記機(jī)關(guān)不能滿足物權(quán)公示的需要。因?yàn)樵摬块T的登記是以房產(chǎn)為基準(zhǔn)的登記,其內(nèi)容不能概括不動(dòng)產(chǎn)的全部,且它只能容納房產(chǎn)登記,而無(wú)法容納最為重要且是基礎(chǔ)不動(dòng)產(chǎn)性質(zhì)的土地登記。(3)以國(guó)土資源部系統(tǒng)的土地管理部門作為登記機(jī)關(guān)阻力較大。雖然由國(guó)土部門進(jìn)行公示登記可以輻射到中國(guó)城鄉(xiāng)全部土地,在范圍上可以滿足要求,但由于我國(guó)土地登記制恢復(fù)較晚,地籍資料不太完善,且由于部門利益關(guān)系,將不動(dòng)產(chǎn)登記納入土地登記的做法將遭到房產(chǎn)登記和林業(yè)登記部門的反對(duì)。[1]所以,應(yīng)由法院來(lái)登記。

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2.行政機(jī)關(guān)登記說(shuō)。持這種觀點(diǎn)的學(xué)者認(rèn)為,將法院作為登記機(jī)關(guān)有一定的弊病:(1)目前我國(guó)各地法院承擔(dān)著繁重的審判任務(wù),如果同時(shí)還讓它來(lái)投入大量的人力和物力來(lái)從事登記工作,負(fù)擔(dān)未免過(guò)重。(2)在物權(quán)發(fā)生爭(zhēng)議的情況下,法院要確定真正的權(quán)利人,必須要審查登記的真實(shí)性問(wèn)題,如果由法院進(jìn)行登記,登記的結(jié)果必然對(duì)法院最后的裁判產(chǎn)生影響。(3)在我國(guó),登記具有一種行政監(jiān)督作用,根據(jù)許多學(xué)者的看法,不動(dòng)產(chǎn)登記是國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)督管理的重要手段。故持該種觀點(diǎn)的學(xué)者贊同由統(tǒng)一的行政機(jī)關(guān)承擔(dān)物權(quán)登記工作。[2]

3.現(xiàn)狀妥協(xié)說(shuō)。還有學(xué)者認(rèn)為,建立統(tǒng)一的登記機(jī)關(guān)是一個(gè)必然的趨勢(shì),但由于各個(gè)行政機(jī)關(guān)之間基于自身利益產(chǎn)生的糾紛,對(duì)登記機(jī)關(guān)進(jìn)行統(tǒng)一難度太大;且為了使不動(dòng)產(chǎn)交易市場(chǎng)健康有序地發(fā)展,行政權(quán)力對(duì)市場(chǎng)的干預(yù)不可避免,故可在登記機(jī)關(guān)分散的現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)上通過(guò)采用登記對(duì)抗主義的立法模式來(lái)解決目前的問(wèn)題。其基本要點(diǎn)為:(1)維持不動(dòng)產(chǎn)登記由各機(jī)關(guān)分散進(jìn)行的現(xiàn)狀。(2)將我國(guó)目前的不動(dòng)產(chǎn)交易區(qū)分為兩種:一為以不動(dòng)產(chǎn)交易為業(yè)、以贏利為目的的所謂地產(chǎn)商之間的交易;另一為以具有上述特點(diǎn)的房地產(chǎn)商與以占有使用為目的的平民百姓之間的交易。(3)對(duì)于第一種交易因其主體完全平等,可適用近代法上的意思主義原理,采登記對(duì)抗要件主義;對(duì)于第二種交易,因其主體事實(shí)上的不平等,原則上適用對(duì)抗要件主義,同時(shí)

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通過(guò)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法等民事特別法,或通過(guò)對(duì)民法中的誠(chéng)實(shí)信用等民法原則的解釋,對(duì)交易市場(chǎng)中的相對(duì)弱者進(jìn)行保護(hù)。(4)加大律師在不動(dòng)產(chǎn)交易中的作用。(5)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的初始登記采登記生效要件主義,對(duì)此后的物權(quán)變動(dòng)采登記對(duì)抗要件主義。[3]

筆者認(rèn)為,不動(dòng)產(chǎn)是社會(huì)存在和發(fā)展的基礎(chǔ),不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的核心是土地的物權(quán),即使是非直接針對(duì)土地的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)也必然是以土地物權(quán)為基礎(chǔ)的。自羅馬法以來(lái),一切建立不動(dòng)產(chǎn)登記制度的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家和地區(qū)均是以土地為基礎(chǔ)和核心來(lái)創(chuàng)建不動(dòng)產(chǎn)公示的統(tǒng)一機(jī)關(guān)的。關(guān)于我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)公示機(jī)關(guān)的統(tǒng)一也應(yīng)充分考慮到這種情況。筆者認(rèn)為,在解決了我國(guó)目前各機(jī)關(guān)對(duì)公示職權(quán)的爭(zhēng)奪及初始登記不完整的問(wèn)題后,可以以縣級(jí)的土地行政主管機(jī)關(guān)為基礎(chǔ)來(lái)?yè)?dān)負(fù)不動(dòng)產(chǎn)公示機(jī)關(guān)的職責(zé)。在這方面我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的立法經(jīng)驗(yàn)可資借鑒。如臺(tái)灣土地法第39條規(guī)定:“土地登記,由直轄市或縣(市)地政機(jī)關(guān)辦理之。但各該地政機(jī)關(guān)得在轄區(qū)內(nèi)分設(shè)登記機(jī)關(guān),辦理登記及其他有關(guān)事項(xiàng)。”臺(tái)灣土地登記規(guī)則第4條也規(guī)定:“土地登記,由土地所在地之直轄市、縣(市)地政機(jī)關(guān)辦理之。但該直轄市、縣(市)地政機(jī)關(guān)在轄區(qū)內(nèi)另設(shè)或分設(shè)登記機(jī)關(guān)者,由該土地所在地之登記機(jī)關(guān)辦理之。建物跨越兩個(gè)以上登記機(jī)關(guān)轄區(qū)者,由該建物部門牌所屬之登記機(jī)關(guān)辦理之。” [4]依這兩項(xiàng)規(guī)定,可以看出,臺(tái)灣的不動(dòng)產(chǎn)登記原則上是由縣市地政機(jī)關(guān)辦理的。從臺(tái)灣目前的情況來(lái)看,由于各市縣依法在轄

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區(qū)內(nèi)分設(shè)登記機(jī)關(guān),即地政事務(wù)所,這又大大簡(jiǎn)化了土地登記作業(yè)的流程,便利人民申請(qǐng)登記,符合實(shí)際生活的需要 [5]。

在不動(dòng)產(chǎn)登記制度上,我們可以充分學(xué)習(xí)臺(tái)灣地區(qū)的立法經(jīng)驗(yàn),并結(jié)合大陸實(shí)際,不動(dòng)產(chǎn)登記應(yīng)以原土地登記部門為基礎(chǔ),在土地管理部門內(nèi)另設(shè)機(jī)構(gòu),成立統(tǒng)一規(guī)范符合實(shí)際的不動(dòng)產(chǎn)登記局。這樣做的好處在于節(jié)約社會(huì)成本,便于實(shí)踐操作。

三、我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記官員的同質(zhì)化及其責(zé)任

(一)關(guān)于登記官員的同質(zhì)化

所謂登記官員的同質(zhì)化即指登記官員的專業(yè)化和職業(yè)化,以及在專業(yè)化和職業(yè)化基礎(chǔ)上形成的登記官員素質(zhì)的均衡化與趨同化。[6]中國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度要真正體現(xiàn)私權(quán)保護(hù)、交易安全和充分效率的價(jià)值目標(biāo),對(duì)登記官員的素質(zhì)必須作這種同質(zhì)化的要求,也就是說(shuō)登記的重要性決定了登記官員非有卓越的素質(zhì)無(wú)以從事登記工作。就我國(guó)而言,登記官員同質(zhì)化的基本內(nèi)涵應(yīng)包括:

1.登記官員的專業(yè)化

登記官員的專業(yè)化是指登記官員必須具有從事登記服務(wù)工作應(yīng)有的專門登記知識(shí),而且對(duì)登記知識(shí)的掌握應(yīng)達(dá)到系統(tǒng)、全面、精湛的程度。所謂專門的登記知識(shí),是指與登記有關(guān)的法律知識(shí)(如物權(quán)

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法、土地管理法及其實(shí)施條例、城市房地產(chǎn)管理法、土地登記規(guī)則等等)以及關(guān)于登記的制度、原則、作用、意義、登記的具體程序、審查方式等。只有登記官員經(jīng)過(guò)嚴(yán)格系統(tǒng)的專門登記知識(shí)與業(yè)務(wù)的學(xué)習(xí)訓(xùn)練,使得登記官員對(duì)這些業(yè)務(wù)知識(shí)達(dá)到深刻理解、全面掌握以至能熟練使用的程度后,登記工作的質(zhì)量和權(quán)威性才會(huì)有可靠的保證。

2.登記官員的職業(yè)化

登記官員的職業(yè)化是指一旦成為登記官員,即以登記事務(wù)為其專門職業(yè),中立公正地從事登記事務(wù)。登記官員這一職業(yè)群體必須具有良好的職業(yè)道德和執(zhí)業(yè)紀(jì)律:第一,忠于事實(shí),忠于法律。登記官員應(yīng)當(dāng)忠于憲法和法律,恪守獨(dú)立、客觀、公正的原則,按照真實(shí)合法的原則和登記程序辦理登記業(yè)務(wù)。第二,愛(ài)崗敬業(yè),規(guī)范服務(wù)。登記官員應(yīng)珍愛(ài)登記事業(yè),不斷提高登記效率和登記質(zhì)量,杜絕疏忽大意、敷衍塞責(zé)和其它錯(cuò)誤登記的行為。第三,注重修養(yǎng),提高素質(zhì)。登記官員應(yīng)當(dāng)誠(chéng)實(shí)守信,具有良好的個(gè)人修養(yǎng)和品行,同時(shí)不斷提高自身的道德和業(yè)務(wù)素質(zhì)。第四,清正廉潔、注重形象。登記官員在登記服務(wù)過(guò)程中,不得從事與登記官員職務(wù)、身份不相符的活動(dòng),更不得以辦理登記為條件向登記申請(qǐng)人索取財(cái)物或其他利益。

3.登記官員的均衡化與趨同化

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登記官員的均衡化與趨同化是指登記官員作為一個(gè)整體應(yīng)達(dá)到的職業(yè)標(biāo)準(zhǔn),即要求全體官員都能達(dá)到上述的專門化、職業(yè)化水準(zhǔn),同時(shí)隨著社會(huì)的發(fā)展和不斷出現(xiàn)的新的需求,全體登記官員也要同步提高其業(yè)務(wù)素質(zhì),保證自己的執(zhí)業(yè)品質(zhì)和專業(yè)技能能夠滿足正確履行職責(zé)的需要。登記官員的登記行為不僅是個(gè)人的行為,而且更重要的是它具有社會(huì)性、國(guó)家性,以及在此基礎(chǔ)上形成的登記的公信力。登記官員的均衡化、趨同化體現(xiàn)了全體登記官員的整體素質(zhì)和職業(yè)形象。

(二)登記官員同質(zhì)化的保證機(jī)制

1.登機(jī)官員的選拔機(jī)制

從國(guó)外情況來(lái)看,在德國(guó),登記官員的水平、權(quán)限及社會(huì)地位足以同法官相媲美,是一種準(zhǔn)法官;在日本,登記官員也要經(jīng)嚴(yán)格的程序進(jìn)行任命。我國(guó)應(yīng)建立一套完整而嚴(yán)格的登記官員選拔機(jī)制。但為了節(jié)省社會(huì)成本,同時(shí)考慮到我國(guó)已于2002年開(kāi)始了國(guó)家統(tǒng)一的司法資格考試,可利用這項(xiàng)考試制度來(lái)選拔登記官員。因?yàn)榈怯浭聞?wù)主要是與法律直接相關(guān)的,登記官員工作的繁難程度低于律師、法官、檢察官的工作,相應(yīng)地對(duì)登記官員的素質(zhì)要求應(yīng)比律師、法官、檢察官稍低,故可根據(jù)現(xiàn)實(shí)需要?jiǎng)澮粭l比國(guó)家司法考試錄取法官、檢察官、律師資格線稍低的合格線,具備了良好的法律知識(shí)即可被授予登記官員

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資格。對(duì)于原有的一批登記官員,可參照目前法院、檢察院的一些改革措施,如在幾年內(nèi)參加統(tǒng)一司法考試,不能達(dá)到合格線的,應(yīng)該離崗分流。

2.登記官員的培訓(xùn)機(jī)制

即對(duì)通過(guò)上述選拔機(jī)制而取得登記官員資格的人員進(jìn)行培訓(xùn),經(jīng)考試合格就能成為一名登記官員。為達(dá)到此目的,首先,應(yīng)有專門的培訓(xùn)機(jī)構(gòu),該機(jī)構(gòu)由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)設(shè)置;其次,應(yīng)制定專門的培訓(xùn)方案、設(shè)置專門的培訓(xùn)課程和編發(fā)專門的培訓(xùn)教材,對(duì)登記專門知識(shí)和技能進(jìn)行系統(tǒng)的培訓(xùn)。當(dāng)然,職業(yè)道德準(zhǔn)則也應(yīng)是培訓(xùn)的重要內(nèi)容。再者,應(yīng)保障培訓(xùn)的時(shí)間不少于6個(gè)月,在這其中應(yīng)合理分配理論學(xué)習(xí)時(shí)間和上崗實(shí)習(xí)時(shí)間。最后,在完成上述培訓(xùn)步驟后,要進(jìn)行嚴(yán)格的考試。考試應(yīng)分為業(yè)務(wù)素質(zhì)、職業(yè)道德、實(shí)踐操作等幾個(gè)部分。凡通過(guò)考試的就可成為正式登記官員,并發(fā)給其登記工作執(zhí)業(yè)證。

(三)登記官員的責(zé)任追究機(jī)制

登記機(jī)關(guān)應(yīng)建立責(zé)任追究機(jī)制,登記官員對(duì)登記內(nèi)容不承擔(dān)任何責(zé)任,就很難有壓力和動(dòng)力來(lái)履行審查義務(wù)。由于登記官員不認(rèn)真負(fù)責(zé)而出現(xiàn)錯(cuò)誤登記、遺漏登記、遺失登記資料、遲延登記等事項(xiàng)時(shí),應(yīng)根據(jù)行為性質(zhì)、行為后果酌情給予警告、處分,直至開(kāi)除公職。由于登記官員與他人相互勾結(jié)、惡意串通,給國(guó)家、集體或有關(guān)當(dāng)事人

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利益造成重大損失時(shí),應(yīng)該追究登記官員的刑事責(zé)任。在登記機(jī)關(guān)對(duì)外__履行賠償責(zé)任后有權(quán)向登記官員(及與其勾結(jié)的當(dāng)事人)追究責(zé)任,行使追償權(quán)要求其承擔(dān)一定賠付義務(wù)。只有建立一套合理的責(zé)任追究機(jī)制,才能保證登記制度的功效得以充分的發(fā)揮。

四、我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的賠償責(zé)任

根據(jù)物權(quán)法和不動(dòng)產(chǎn)登記的基本原理,登記是以國(guó)家的公信力為不動(dòng)產(chǎn)的交易提供法律基礎(chǔ)的行為。如果登記發(fā)生錯(cuò)誤,也就是交易基礎(chǔ)發(fā)生錯(cuò)誤,當(dāng)事人及其他利害關(guān)系人均可能因此而遭受損害。有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的賠償責(zé)任,筆者認(rèn)為有以下幾個(gè)問(wèn)題值得探討:

(一)審查原則的選擇與不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的賠償責(zé)任

我國(guó)目前采用的是一種“形式的審查”的做法。之所以這么表述,是因?yàn)檫@與真正意義上的形式審查是不一樣的。我們的公示機(jī)關(guān)往往對(duì)申請(qǐng)人的身份證件,提供的權(quán)屬證書在形式上的真實(shí)性都不予審查,不與登記簿原有的記載進(jìn)行對(duì)比,就予以登記,造成許多錯(cuò)誤登記,甚至為當(dāng)事人的欺騙提供了方便。鑒于此,有許多學(xué)者提出要建立實(shí)質(zhì)審查制度,以確立登記內(nèi)容的真實(shí)性。筆者認(rèn)為,當(dāng)前出現(xiàn)許多的登記錯(cuò)誤,主要是由于登記機(jī)關(guān)不負(fù)賠償責(zé)任引起的,另外還與登記程序不統(tǒng)一、登記官員素質(zhì)低下有關(guān)系。如果采取實(shí)質(zhì)審查制度,就要求登記機(jī)關(guān)對(duì)當(dāng)事人提出申請(qǐng)的內(nèi)容進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查,對(duì)登記的內(nèi)容進(jìn)

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行詢問(wèn)和調(diào)查,這樣就會(huì)耗費(fèi)登記機(jī)關(guān)巨大的精力,而且使當(dāng)事人無(wú)法迅速如期地完成登記,造成時(shí)間的拖延,登記成本的提高,這對(duì)當(dāng)事人而言也是一種負(fù)擔(dān)。故筆者認(rèn)為,在建立統(tǒng)一的登記機(jī)關(guān)、統(tǒng)一的登記程序及配備高素質(zhì)的登記官員后,使用形式審查制度也未嘗不可。形式審查要求登記機(jī)關(guān)僅對(duì)當(dāng)事人提供的材料進(jìn)行形式意義的審查,只要手續(xù)齊全,就給予登記。在這種情況下,登記機(jī)關(guān)如發(fā)生登記錯(cuò)誤必須要求其承擔(dān)賠償責(zé)任。當(dāng)然,如果是當(dāng)事人提供虛假的證明材料來(lái)騙取登記的,就應(yīng)該追究當(dāng)事人的民事責(zé)任及刑事責(zé)任。我國(guó)臺(tái)灣土地法第68條規(guī)定:“因登記錯(cuò)誤遺漏或虛偽致受損害者,由該地政機(jī)關(guān)負(fù)損害賠償責(zé)任,但該地政機(jī)關(guān)證明其原因應(yīng)歸責(zé)于受害人者,不在此限。”這些經(jīng)驗(yàn)是值得借鑒的。

(二)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)賠償責(zé)任的確定

在未來(lái)的不動(dòng)產(chǎn)登記法中,可明確規(guī)定登記機(jī)關(guān)發(fā)生如下幾種情況時(shí),應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任:

1.登記機(jī)關(guān)有登記錯(cuò)誤、遺漏和遺失登記資料的行為。有學(xué)者認(rèn)為登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在有“重大過(guò)失”時(shí)承擔(dān)責(zé)任,如果是因?yàn)橐话愕纳踔凛p微的過(guò)失而發(fā)生登記錯(cuò)誤,不應(yīng)該使登記機(jī)關(guān)承擔(dān)責(zé)任。[7]但是,登記機(jī)關(guān)的一般的或輕微的過(guò)錯(cuò)也并不代表其造成的損害后果就

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一定很小。因此,登記機(jī)關(guān)承擔(dān)責(zé)任與否,應(yīng)看其是否有過(guò)錯(cuò)及其過(guò)錯(cuò)是否給當(dāng)事人造成損失,并不能以過(guò)錯(cuò)大小來(lái)加以區(qū)分。

2.違背登記程序主要包括不公告或違背公告期限、無(wú)正當(dāng)理由拖延登記時(shí)間、無(wú)故拒絕有關(guān)當(dāng)事人的正當(dāng)?shù)牟樵兊怯浀恼?qǐng)求、有限公開(kāi)登記資料、拒絕變更或更正登記等等。建立統(tǒng)一的登記程序的目的在于保證登記的過(guò)程能夠順利完成。由于登記機(jī)關(guān)的過(guò)錯(cuò)而沒(méi)有按登記程序的要求完成登記手續(xù)給當(dāng)事人造成損害的,應(yīng)當(dāng)賠償。

3.登記官員與他人相互勾結(jié)、惡意串通,造成當(dāng)事人損害的,依民法通則的相關(guān)規(guī)定應(yīng)首先由登記機(jī)關(guān)對(duì)自己工作人員的故意侵權(quán)行為承擔(dān)責(zé)任。

4.如果登記機(jī)關(guān)為執(zhí)行上級(jí)機(jī)關(guān)、其他機(jī)構(gòu)或有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)人員的指令等外來(lái)干涉而進(jìn)行了錯(cuò)誤的登記,仍然應(yīng)當(dāng)理解為登記機(jī)關(guān)的過(guò)錯(cuò)。對(duì)于這類過(guò)錯(cuò),為了及時(shí)救濟(jì),登記機(jī)關(guān)應(yīng)先行承擔(dān)責(zé)任,然后再由登記機(jī)關(guān)系統(tǒng)內(nèi)部平衡其各自的責(zé)任。

(三)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)賠償基金的設(shè)置

登記機(jī)關(guān)為準(zhǔn)備賠償起見(jiàn),特設(shè)置賠償基金備用。從國(guó)外立法實(shí)踐上看,德國(guó)和瑞士專門設(shè)立登記賠償基金,以彌補(bǔ)可能造成的對(duì)真正權(quán)利人利益的損害,我國(guó)也應(yīng)仿此例設(shè)立專門的登記基金。登記基

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__金的來(lái)源應(yīng)包括以下部分:(1)登記機(jī)關(guān)可以共同向保險(xiǎn)公司投保,設(shè)立責(zé)任保險(xiǎn)。投保費(fèi)用應(yīng)每年從登記收費(fèi)(包括登記費(fèi)和查詢費(fèi))中按一定比例提取,其比例大小依每年可能發(fā)生的賠償額相應(yīng)確定。(2)登記機(jī)關(guān)可以依法行使追償權(quán),以保證有足夠的賠償基金。由于登記官員自己的過(guò)錯(cuò)而造成當(dāng)事人的損失,登記機(jī)關(guān)在先行賠付之后,應(yīng)按賠償額的一定比例要求登記官員承擔(dān)民事責(zé)任,其大小比例應(yīng)依達(dá)到足以警示登記官員的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)劃定。如果是登記官員與有關(guān)當(dāng)事人惡意串通,進(jìn)行虛假登記,給他人帶來(lái)利益損失時(shí),登記機(jī)關(guān)首先應(yīng)對(duì)受害人承擔(dān)賠償責(zé)任,而后應(yīng)要求登記官員與有關(guān)當(dāng)事人就全部賠償額負(fù)連帶清償責(zé)任。

(四)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)賠償數(shù)額的確定

1.賠償內(nèi)容的確定

賠償內(nèi)容主要是指登記機(jī)關(guān)應(yīng)就哪些損失承擔(dān)責(zé)任作出具體規(guī)定。《中國(guó)物權(quán)法草案建議稿》第40條之說(shuō)明認(rèn)為,按照民法關(guān)于法律責(zé)任的通說(shuō),登記機(jī)關(guān)承擔(dān)的賠償責(zé)任應(yīng)主要包括三項(xiàng):(1)主權(quán)利的損害賠償;(2)利息;(3)當(dāng)事人或利害關(guān)系人主張權(quán)利的費(fèi)用,如訴訟費(fèi)用等。就其中第二項(xiàng),筆者認(rèn)為,我國(guó)司法審判實(shí)務(wù)中,對(duì)于任何一種賠償,在最后計(jì)算賠償之時(shí),都會(huì)自動(dòng)的加算利息,因此并無(wú)單列利息作為賠償內(nèi)容的必要。

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2.賠償計(jì)算時(shí)點(diǎn)

賠償計(jì)算的時(shí)點(diǎn)指應(yīng)依何時(shí)之情形來(lái)確定賠償?shù)臄?shù)額。筆者認(rèn)為,賠償數(shù)額應(yīng)以受損害時(shí)的價(jià)值來(lái)判定,把這個(gè)時(shí)間點(diǎn)提前或延后都不符合民法公平原則。臺(tái)灣土地法第68條亦規(guī)定:“因登記錯(cuò)誤遺漏或虛偽致受損害者,由該地政機(jī)關(guān)負(fù)損害賠償責(zé)任??前次損害賠償,不得超過(guò)受損害時(shí)之價(jià)值。”

3.賠償數(shù)額的確定方式

因登記機(jī)關(guān)過(guò)錯(cuò)造成損失后,受損害方可以與登記機(jī)關(guān)通過(guò)協(xié)商解決。雙方不愿協(xié)商或協(xié)商不成的,可以直接向人民法院起訴。人民法院在確定賠償數(shù)額時(shí),可以委托不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)受損的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估,人民法院在處理時(shí)應(yīng)充分考慮不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值評(píng)估機(jī)構(gòu)的意見(jiàn)。

五、我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記資料信息公開(kāi)制度的價(jià)值和構(gòu)想

(一)不動(dòng)產(chǎn)登記資料信息公開(kāi)的制度價(jià)值

不動(dòng)產(chǎn)登記資料信息公開(kāi)制度的建立對(duì)于我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有十分重要的意義:

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第一,不動(dòng)產(chǎn)登記信息的公開(kāi),使全社會(huì)的不動(dòng)產(chǎn)處于“陽(yáng)光”之下,不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬狀況處于全透明狀態(tài),有利于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的保護(hù),能促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)交易的安全和效率。

第二,信息公開(kāi)是防止不動(dòng)產(chǎn)交易腐敗的治本之策。腐敗的一個(gè)非常重要的原因就是權(quán)力的行使缺少透明度,容易搞暗箱操作或權(quán)錢交易。而信息公開(kāi)制度改變了權(quán)力運(yùn)行的方式,使政府機(jī)關(guān)的職權(quán)、程序、辦事結(jié)果等為人民所周知,可以避免出現(xiàn)暗箱操作或腐敗現(xiàn)象。

第三,信息公開(kāi)有利于規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)交易市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)秩序。目前,信用缺失、市場(chǎng)秩序混亂、交易成本攀高的一個(gè)很重要的原因就是欺詐橫行,而各種欺詐現(xiàn)象的存在是由于民眾無(wú)法獲取正確的信息資源,一旦真實(shí)的信息對(duì)民眾公開(kāi),各種欺詐現(xiàn)象也就失去了藏身之所。因此,不動(dòng)產(chǎn)信息的公開(kāi)顯然有利于規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)秩序。

第四,不動(dòng)產(chǎn)登記信息的公開(kāi)是對(duì)政府工作透明度的基本要求。信息公開(kāi)可以樹(shù)立我國(guó)政府誠(chéng)實(shí)信用的國(guó)際形象。

(二)我國(guó)建立不動(dòng)產(chǎn)登記資料信息公開(kāi)制度的構(gòu)想

第一,明確信息公開(kāi)的對(duì)象應(yīng)是全社會(huì)的任何自然人和法人,徹底改變目前僅面向特定群體公開(kāi)的做法。目前多頭、分散的不動(dòng)產(chǎn)登記部門的登記資料還沒(méi)有成為全社會(huì)共享的信息資源,其開(kāi)放和使用

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僅面向當(dāng)事人、律師、法官、檢察官、警官等特殊群體,而對(duì)于想從事不動(dòng)產(chǎn)交易的其他人來(lái)說(shuō),了解其不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利狀態(tài)還是一件非常困難的事情。這無(wú)疑會(huì)阻礙交易的迅捷和安全。因此,面向全社會(huì)公開(kāi)__不動(dòng)產(chǎn)信息是十分必要的,任何市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的主體都可根據(jù)其需要來(lái)查詢和使用不動(dòng)產(chǎn)登記信息。

第二,明確信息公開(kāi)的內(nèi)容應(yīng)是不動(dòng)產(chǎn)登記的全部資料,徹底改變目前僅能查詢或使用有限登記資料的做法。據(jù)有關(guān)方面統(tǒng)計(jì),我國(guó)有用信息的80%由政府掌握,這些信息的大部分內(nèi)容仍處于封閉狀態(tài),嚴(yán)重地制約了信息的傳播和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記資料信息也是如此。客觀上,不動(dòng)產(chǎn)登記信息不是商業(yè)秘密,不應(yīng)收藏在“保險(xiǎn)箱”中,它是一種全社會(huì)共享的信息資源,沒(méi)有必要限制其使用。另外,從市場(chǎng)交易的角度出發(fā),從事交易的當(dāng)事人也需要了解全部的登記資料。部分公開(kāi)不動(dòng)產(chǎn)登記資料可能使當(dāng)事人面對(duì)失真的商業(yè)信息作出錯(cuò)誤的判斷,從而導(dǎo)致嚴(yán)重的商業(yè)損失。因此,公開(kāi)不動(dòng)產(chǎn)登記的全部信息,使之為社會(huì)所充分利用,加速其流動(dòng),才能創(chuàng)造出巨大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。

第三,明確信息公開(kāi)、使用的方式。首先,不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)應(yīng)在機(jī)關(guān)內(nèi)建立可供查閱的公示場(chǎng)所,當(dāng)事人可以親自到該場(chǎng)所查詢、使用登記信息。其次,登記機(jī)關(guān)可以和IT運(yùn)營(yíng)商合作將登記資料全部上網(wǎng),通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)公開(kāi)信息,當(dāng)事人可通過(guò)上網(wǎng)來(lái)查詢、使用信息。

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第四,現(xiàn)代社會(huì),商機(jī)無(wú)時(shí)無(wú)刻無(wú)處不在,面對(duì)稍縱即逝的商機(jī),如果因?yàn)椴樵儭⑹褂貌粍?dòng)產(chǎn)登記資料的時(shí)間限制而影響商人作出決策,那這種損失將是巨大的。因此,對(duì)于登記信息公開(kāi)、使用的時(shí)間不應(yīng)加以限制。對(duì)于在電子網(wǎng)站上發(fā)布的信息應(yīng)24小時(shí)開(kāi)放,對(duì)于登記機(jī)關(guān)的供查詢的公示場(chǎng)所應(yīng)在正常的工作時(shí)間內(nèi)都可無(wú)限制地查詢、使用。

第五,在不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)和IT運(yùn)營(yíng)商之間合作進(jìn)行電子政務(wù)建設(shè)的過(guò)程中,登記機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)提供全面、準(zhǔn)確的登記資料,運(yùn)營(yíng)商負(fù)責(zé)查詢使用的技術(shù)工作,雙方通過(guò)合同規(guī)定各自的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任。

注釋:

[1] 梁慧星主編:《中國(guó)物權(quán)法草案建議稿》,社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社2000 年版,第142 頁(yè)。

[2] 王利明主編:《中國(guó)物權(quán)法草案建議稿及說(shuō)明》,中國(guó)法制出版社2001 年版,第186222 頁(yè)。

[6] 參見(jiàn)譚兵、王志勝:《論法官現(xiàn)代化:專業(yè)化、職業(yè)化和同質(zhì)化》,載《中國(guó)法學(xué)》2001 年第3 期。

[7] 王利明主編:《中國(guó)物權(quán)法草案建議稿及說(shuō)明》,中國(guó)法制出版社2001 年版,第189 頁(yè)。

出處:《中國(guó)法學(xué)》2003 年第2 期

第二篇：我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度研究

編輯。

摘要： 不動(dòng)產(chǎn)登記為物權(quán)法中的重要制度，是指經(jīng)權(quán)利人或利害關(guān)系人申請(qǐng)，由國(guó)家專職部門將有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)及其變動(dòng)事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的事實(shí)。作為物權(quán)公示手段，不動(dòng)產(chǎn)登記本質(zhì)上為產(chǎn)生私法效果的事實(shí)行為而非登記機(jī)關(guān)的行政管理行為。目前 世界上存在的契據(jù)登記制、權(quán)利登記制和托倫斯登記制三種模式各有所長(zhǎng)，我們應(yīng)充分比較借鑒上述登記制度的長(zhǎng)處，結(jié)合我國(guó)的現(xiàn)實(shí)國(guó)情，構(gòu)建有 中國(guó) 特色的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度。本文回顧了我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記的 歷史，指出我國(guó)的登記制度存在諸多缺陷，并歸納 總結(jié) 了學(xué)者們關(guān)于完善該制度的若干建議，認(rèn)為物權(quán)法中對(duì)登記制度的規(guī)定，標(biāo)志著我國(guó)統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記制度的正式確立。本文認(rèn)為，我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度具有公示力、形成力、推定力和公信力四種 法律 效力，并對(duì)物權(quán)法中的更正登記、異議登記和預(yù)告登記三種特殊類型進(jìn)行了闡述。文章 分析 了我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)應(yīng)履行的職責(zé)，并對(duì)登記錯(cuò)誤的責(zé)任賠償 問(wèn)題 進(jìn)行了分析，指出物權(quán)法在登記機(jī)關(guān)責(zé)任賠償問(wèn)題上采納了無(wú)過(guò)錯(cuò)責(zé)任原則，其目的是為了減少登記錯(cuò)誤，更好地保護(hù)處于相對(duì)弱勢(shì)地位的受害人的合法權(quán)益。文章最后分析了登記機(jī)關(guān)賠償責(zé)任的構(gòu)成要件，并對(duì)賠償范圍及登記機(jī)關(guān)的追償問(wèn)題進(jìn)行了闡述。關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)登記 登記效力 登記類型 責(zé)任賠償

不動(dòng)產(chǎn)登記是物權(quán)法中的一項(xiàng)重要制度。在 現(xiàn)代 市場(chǎng) 經(jīng)濟(jì) 社會(huì) 中，法律在保護(hù)財(cái)產(chǎn)靜的安全的同時(shí)，更加注重保護(hù)財(cái)產(chǎn)動(dòng)的交易安全。由于不動(dòng)產(chǎn)在財(cái)產(chǎn)權(quán)體系中占據(jù)非常重要的地位，因而作為其物權(quán)公示手段的不動(dòng)產(chǎn)登記就扮演了極為重要的角色，它甚至決定了基于法律行為的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)能否發(fā)生效力。梁慧星先生在論述登記制度的重要性時(shí)曾經(jīng)指出：“不論物權(quán)法如何完善，如果沒(méi)有一個(gè)好的登記制度，那你的物權(quán)法就不會(huì)有好的結(jié)果，不會(huì)得到切實(shí)的實(shí)施。”因此，研究 不動(dòng)產(chǎn)登記制度，對(duì)于正確理解物權(quán)變動(dòng)法理，準(zhǔn)確適用法律，保障交易安全，維護(hù)交易秩序，都具有重要意義。本文試就我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的基本問(wèn)題作一探討。

一、不動(dòng)產(chǎn)登記概述

（一）不動(dòng)產(chǎn)登記的意義

不動(dòng)產(chǎn)登記，是指經(jīng)權(quán)利人或利害關(guān)系人申請(qǐng)，由國(guó)家專職部門將有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)及其變動(dòng)事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的事實(shí)。例如，某甲通過(guò)合法建筑建造住宅一處，經(jīng)甲向房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)，由房產(chǎn)管理部門將其房屋權(quán)屬狀況記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿，該項(xiàng)記載就是不動(dòng)產(chǎn)登記，又稱不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記。不動(dòng)產(chǎn)登記具有如下含義。1.登記是依當(dāng)事人申請(qǐng)的行為。當(dāng)事人提出登記申請(qǐng)，是不動(dòng)產(chǎn)登記的起始環(huán)節(jié)和必經(jīng)步驟，是啟動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)登記程序的重要法律事實(shí)。沒(méi)有當(dāng)事人的申請(qǐng)，就不會(huì)產(chǎn)生登記法律關(guān)系。但是，并不是任何人都可以提出登記申請(qǐng)。不動(dòng)產(chǎn)登記的直接后果是產(chǎn)生不動(dòng)產(chǎn)登記關(guān)系主體之間的權(quán)利和義務(wù)，其最終目的是為了使當(dāng)事人的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利通過(guò)法律程序得到認(rèn)可。因此，只有與待登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利具有直接利害關(guān)系的人，如權(quán)利人和利害關(guān)系人，才能依法定程序向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)提出登記申請(qǐng)。

2.登記是國(guó)家專職部門的活動(dòng)。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)必須登記，這是各國(guó)立法的通例。然而，由于登記具有公示作用，對(duì)當(dāng)事人權(quán)利具有重要 影響，這就要求登記機(jī)關(guān)必須具有權(quán)威性。如果登記機(jī)關(guān)沒(méi)有權(quán)威性，其所辦理的財(cái)產(chǎn)登記就可能失去公信力，申請(qǐng)人的權(quán)利也無(wú)從得到保障，從而不能實(shí)現(xiàn)財(cái)產(chǎn)登記的基本目的。只有法律規(guī)定的國(guó)家專職部門才能以國(guó)家行為擔(dān)保登記的公信力，從而擔(dān)當(dāng)?shù)怯浿厝巍Ｒ虼烁鲊?guó)均明確規(guī)定由專門的登記機(jī)關(guān)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。例如，德國(guó)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的為屬于地方普通法院系統(tǒng)的土地登記局；在日本為司法行政機(jī)關(guān)法務(wù)局、地 方法 務(wù)局及其派出所；在瑞士大多為各州的地方法院。只有法律明確規(guī)定的登記機(jī)關(guān)，才享有辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的職權(quán)；也只有在該機(jī)關(guān)進(jìn)行登記，登記才能發(fā)生法律效力。3.登記 內(nèi)容 為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)及其變動(dòng)事項(xiàng)。不動(dòng)產(chǎn)登記的內(nèi)容是法律規(guī)定要求進(jìn)行登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利。在采不同登記模式的國(guó)家，法律對(duì)于登記內(nèi)容的規(guī)定存在重大差異。總體而言，在采物權(quán)登記制度的國(guó)家，一般由法律明確規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀母鞣N不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利。例如，日本《不動(dòng)產(chǎn)登記法》規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記的對(duì)象包括以下權(quán)利：（1）所有權(quán)；（2）地上權(quán)；（3）永佃權(quán)；（4）地役權(quán)；（5）先取特權(quán)；（6）質(zhì)權(quán)；（7）抵押權(quán)；（8）租賃權(quán)；（9）采石權(quán)。我國(guó) 臺(tái)灣 地區(qū)“土地登記規(guī)則”第5條亦有類似規(guī)定。我國(guó)法律明確規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。故登記內(nèi)容應(yīng)為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)及其變動(dòng)事項(xiàng)。4.登記事項(xiàng)須記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿。不動(dòng)產(chǎn)登記簿是登記機(jī)關(guān)依法制作的用于登錄、記載不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)狀況的檔案簿冊(cè)。在采實(shí)質(zhì)主義登記立法的國(guó)家，不動(dòng)產(chǎn)登記簿乃不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)，它具有統(tǒng)一性、權(quán)威性、持久性、公開(kāi)性四個(gè)特征。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)只有由登記機(jī)關(guān)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿，才能由國(guó)家行為擔(dān)保其公信力，并依此對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的可信性作出保障，才便于由登記機(jī)關(guān)長(zhǎng)期保存，并為權(quán)利人和利害關(guān)系人查詢提供方便。因此，登記機(jī)關(guān)在受理不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)后，須依照法律規(guī)定的格式、形式、程序、方法和具體要求建立登記簿，對(duì)當(dāng)事人申請(qǐng)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)事項(xiàng)在登記簿上進(jìn)行記載，才能發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅的效果。

（二）不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì)

不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì)，是指不動(dòng)產(chǎn)登記行為的法律屬性。關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì)，大致有三種學(xué)說(shuō)：（1）公法行為說(shuō)。認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記屬于一種公法上的行政行為，它體現(xiàn)了國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)關(guān)系的干預(yù)，干預(yù)的目的旨在明晰各種不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，依法保護(hù)物權(quán)人的合法權(quán)益。（2）證明行為說(shuō)。該說(shuō)避免公、私法性質(zhì)上的判斷，認(rèn)為“房屋產(chǎn)權(quán)管理機(jī)關(guān)的職責(zé)范圍也只是審查買賣雙方是否具備辦證（交付）條件，房屋產(chǎn)權(quán)變更登記本身，也只是對(duì)買賣雙方履行買賣合同的結(jié)果進(jìn)行確認(rèn)和公示，而不是對(duì)房屋買賣合同的審查和批準(zhǔn)。”（3）私法行為說(shuō)。認(rèn)為登記本質(zhì)上應(yīng)為私法行為。我們認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)登記并非登記機(jī)關(guān)的行政管理行為，其本質(zhì)應(yīng)為產(chǎn)生私法效果的事實(shí)行為。

不動(dòng)產(chǎn)登記是依當(dāng)事人申請(qǐng)，由國(guó)家專職部門實(shí)施的活動(dòng)。登記機(jī)關(guān)的職能，主要在于對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)予以公示，明確權(quán)利歸屬，以維護(hù)交易安全。在不動(dòng)產(chǎn)登記法律關(guān)系中，當(dāng)事人的權(quán)利來(lái)源于法律法規(guī)的規(guī)定，登記不過(guò)是對(duì)該權(quán)利的“宣示”或“確認(rèn)”。登記本質(zhì)上是一種事實(shí)行為，它并不能賦予任何人以權(quán)利，即登記本身不能創(chuàng)設(shè)物權(quán)。毋庸諱言，正是由于國(guó)家公權(quán)力介入了登記，以國(guó)家行為作擔(dān)保，才賦予不動(dòng)產(chǎn)登記強(qiáng)大的公示效力。從登記制度的起源看，其最初是隨國(guó)家征收稅賦的需要而產(chǎn)生的，帶有明顯的行政色彩。但隨著商品經(jīng)濟(jì)的 發(fā)展，登記制度發(fā)生了質(zhì)的變化，它不再僅僅與國(guó)家利益相關(guān)，而且與社會(huì)公共利益及經(jīng)濟(jì)秩序緊密相連。對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)進(jìn)行登記，目的是通過(guò)登記向公眾昭示權(quán)利，從而表明權(quán)利人權(quán)利的存在，維護(hù)交易安全。登記的首要意義在于物權(quán)變動(dòng)的公示與公信，其所產(chǎn)生的是私法上的效果。正如我國(guó)有學(xué)者指出的，“土地權(quán)利登記，在財(cái)產(chǎn)法上的本質(zhì)是對(duì)土地權(quán)利變動(dòng)的法律承認(rèn)，賦予土地權(quán)利變動(dòng)的法律效力，即給土地權(quán)利變動(dòng)提供法律基礎(chǔ)。” 登記并非公法上的行政行為。行政行為強(qiáng)調(diào)行政機(jī)關(guān)單方的行政意思表示，而登記行為則需要當(dāng)事人和登記機(jī)關(guān)雙方的意思表示，包括當(dāng)事人以及相對(duì)人提出的登記申請(qǐng)，登記機(jī)關(guān)在登記時(shí)所作的其他為登記必須的意思表示，當(dāng)事人或者相對(duì)人為支持和補(bǔ)充登記申請(qǐng)所作的其他意思表示。該意思表示具有綜合構(gòu)成性，登記效力的發(fā)生脫離申請(qǐng)人的意思就難以發(fā)生效力。因此，登記不是登記機(jī)關(guān)的單方行政職權(quán)行為。事實(shí)上，登記并非登記機(jī)關(guān)的權(quán)力，而是其法定職責(zé)，對(duì)于符合法律要求的形式要件的登記申請(qǐng)，登記機(jī)關(guān)有登記義務(wù)，登記效力并不受登記機(jī)關(guān)的意志左右。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記與行政機(jī)關(guān)之行政權(quán)力的運(yùn)用沒(méi)有必然聯(lián)系，就不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的選擇而言，國(guó)家完全可以不受有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)行政管理權(quán)力配置的制約，而指定行政機(jī)關(guān)之外的其他機(jī)關(guān)如司法機(jī)關(guān)實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記。因此，我們必須明確區(qū)分不動(dòng)產(chǎn)登記與不動(dòng)產(chǎn)的行政管理行為，摒棄那種把不動(dòng)產(chǎn)登記視為行政管理手段，將登記行為視為公法上行政行為的觀念，確立登記為法律服務(wù)、為當(dāng)事人服務(wù)的立場(chǎng)。

二、不動(dòng)產(chǎn)登記模式考察

近、現(xiàn)代各國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，大致可歸納為三種模式：契據(jù)登記制度、權(quán)利登記制度和托倫斯登記制度。下面分別予以考察。

（一）契據(jù)登記制度

契據(jù)登記制度，也稱形式主義登記，是指不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)，經(jīng)當(dāng)事人訂立契約即發(fā)生效力，但非經(jīng)登記，不得對(duì)抗第三人。契據(jù)登記制度以法國(guó)為代表，日本、意大利、比利時(shí)、西班牙等國(guó)以及美國(guó)多數(shù)州也采行此制。《法國(guó)民法典》第711條規(guī)定：“財(cái)產(chǎn)所有權(quán)，因繼承、生前贈(zèng)與或遺贈(zèng)，以及因債的效力，取得與轉(zhuǎn)移。”第1583條規(guī)定：“當(dāng)事人一經(jīng)對(duì)標(biāo)的物與價(jià)金協(xié)議一致，即使標(biāo)的物尚未交付，價(jià)金尚未支付，買賣即告完全成立，且買受人對(duì)出賣人依法取得標(biāo)的物的所有權(quán)。”《日本民法典》第177條亦規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的取得、喪失及變更，除非依登記法規(guī)定進(jìn)行登記，不得以之對(duì)抗第三人。”依據(jù)契據(jù)登記制度，由國(guó)家設(shè)置的登記機(jī)構(gòu)在登記簿上記載不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)狀況，以便有利害關(guān)系的第三人進(jìn)行查閱。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)并不以登記為生效要件，只要當(dāng)事人意思表示一致，訂立契約，就能發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力。登記機(jī)關(guān)登記時(shí)僅根據(jù)法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)提交的有關(guān)契據(jù)所載內(nèi)容予以登記，對(duì)契據(jù)內(nèi)容是否真實(shí)、是否有瑕疵等均不作實(shí)質(zhì)性審查，因而該種登記不具有公信力，僅具有對(duì)抗第三人的效力。

契據(jù)登記制度具有以下法律特征：（1）登記為物權(quán)變動(dòng)的對(duì)抗要件。即不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)因當(dāng)事人合意而生效，登記只起簡(jiǎn)單的公示作用，對(duì)當(dāng)事人實(shí)體權(quán)利無(wú)決定影響。（2）登記與否不予強(qiáng)制。由于登記不發(fā)生權(quán)利變動(dòng)的效果，登記與否對(duì)當(dāng)事人的權(quán)利沒(méi)有直接關(guān)系，當(dāng)事人可以自愿選擇是否登記，法律對(duì)此并無(wú)強(qiáng)制性規(guī)定。（3）登記實(shí)行形式審查主義。登記官吏對(duì)于登記申請(qǐng)，只進(jìn)行形式審查，即只審查契約及手續(xù)是否完備。如手續(xù)完備，即依契據(jù)內(nèi)容記載于登記簿。至于契據(jù)所載權(quán)利是否真實(shí)，有無(wú)瑕疵，則在所不問(wèn)。（4）登記無(wú)公信力。登記僅對(duì)當(dāng)事人物權(quán)變動(dòng)行為的存在進(jìn)行證明和表彰，對(duì)于已經(jīng)登記的權(quán)利，公眾不可信賴其為真實(shí)的權(quán)利。交易完成后，就第三受讓人而言，對(duì)于已登記的權(quán)利事項(xiàng)，如有人主張權(quán)利，應(yīng)依實(shí)體法確定權(quán)利歸屬。（5）登記簿采人的編成主義。即登記簿以權(quán)利人為標(biāo)準(zhǔn)編輯而成，而不以不動(dòng)產(chǎn)為標(biāo)準(zhǔn)。登記完畢后，僅在交易契約上注記登記經(jīng)過(guò)，不發(fā)權(quán)利證書。（6）登記不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)狀態(tài)，即不僅登記不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的現(xiàn)在狀態(tài)，而且登記物權(quán)變動(dòng)事項(xiàng)。

（二）權(quán)利登記制度

權(quán)利登記制度，又稱實(shí)質(zhì)主義登記，是指不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)依法律行為的設(shè)立、轉(zhuǎn)移、變更和廢止等事項(xiàng)非經(jīng)登記不得生效的立法體制。權(quán)利登記制度為德國(guó)民法首創(chuàng)，并為瑞士、奧地利、匈牙利等國(guó)以及我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)所采用。《德國(guó)民法典》第873條第（1）項(xiàng)規(guī)定：“轉(zhuǎn)讓土地所有權(quán)、對(duì)土地設(shè)定權(quán)利以及轉(zhuǎn)讓此種權(quán)利或者對(duì)此種權(quán)利設(shè)定其他權(quán)利，需有權(quán)利人與相對(duì)人關(guān)于權(quán)利變更的協(xié)議，并應(yīng)將權(quán)利變更在土地登記簿中登記注冊(cè)”。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)“民法”第758條亦規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)依法律行為而取得、設(shè)定、喪失及變更者，非經(jīng)登記，不生效力。”根據(jù)權(quán)利登記制度，任何基于法律行為的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)都必須登記，如果當(dāng)事人僅僅只是達(dá)成了物權(quán)變動(dòng)的合意，而沒(méi)有完成登記手續(xù)，則物權(quán)變動(dòng)的意思表示不僅不產(chǎn)生公信力，而且也不產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的法律效果。也就是說(shuō)，不動(dòng)產(chǎn)登記不僅具有物權(quán)變動(dòng)公示的效力，而且還具有決定物權(quán)變動(dòng)是否生效的效力。

權(quán)利登記制度具有以下法律特征：（1）登記為物權(quán)變動(dòng)的生效要件。登記為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的法律行為成立生效的必要條件，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)依法律行為而取得、設(shè)立、喪失及變更，非經(jīng)登記，不生效力。因此，對(duì)于依法律行為的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)，除當(dāng)事人意思表示一致外，還必須踐行法定登記的形式，才能發(fā)生效力。（2）登記采實(shí)質(zhì)審查主義。登記官吏對(duì)于申請(qǐng)人的登記申請(qǐng)，有實(shí)質(zhì)審查權(quán)，不僅審查申請(qǐng)必須具備的形式要件，還要審核不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的原因與事實(shí)是否相符、不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)界限、與他人的產(chǎn)權(quán)關(guān)系等。經(jīng)審查無(wú)誤后，方可予以登記。（3）登記具有公信力。公眾可以信賴登記權(quán)利為真實(shí)的權(quán)利，登記關(guān)于權(quán)利狀態(tài)的表示具有絕對(duì)效力。登記簿上記載的權(quán)利，即使在實(shí)體上存在登記原因不成立、無(wú)效或可撤銷情形，也不得以其不成立、無(wú)效或可撤銷對(duì)抗善意第三人。（4）登記采用強(qiáng)制主義。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)，不經(jīng)登記不發(fā)生效力。這就要求當(dāng)事人訂立契約后，要取得物權(quán)變動(dòng)的效果，還必須依法進(jìn)行登記。（5）登記簿采物的編成主義。登記簿以不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)為標(biāo)準(zhǔn)編成，即依土地地段、地號(hào)先后次序編制而成。登記完畢不發(fā)權(quán)利證書，僅在契約上注記登記經(jīng)過(guò)。（6）登記以不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的靜態(tài)為主。登記簿先辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的現(xiàn)在狀態(tài)，再及于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的變動(dòng)情形。

（三）托倫斯登記制度

托倫斯登記制度，又稱權(quán)利交付主義登記，是指經(jīng)實(shí)質(zhì)審查后用登記機(jī)關(guān)發(fā)放的權(quán)利證書確認(rèn)產(chǎn)權(quán)以便利不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移的登記制度。托倫斯登記制度產(chǎn)生于澳大利亞南部。除澳大利亞外，英國(guó)、愛(ài)爾蘭、加拿大、菲律賓等國(guó)以及美國(guó)的加利福尼亞、馬薩諸塞等十余州也采用此制度。根據(jù)托倫斯登記制度，在初次登記不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，登記機(jī)關(guān)按照一定的程序確定不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利狀態(tài)，制成地券。轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，當(dāng)事人之間作成讓與證書，連同地券一起交給登記機(jī)關(guān)。經(jīng)登記機(jī)關(guān)審查后，在登記簿上記載權(quán)利的轉(zhuǎn)移。對(duì)于受讓人則交付新地券，或在原地券上記載權(quán)利的移轉(zhuǎn)，從而使第三人能夠從該地券上明確不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬狀態(tài)。

托倫斯登記制度具有如下法律特征：（1）登記不實(shí)行全面的強(qiáng)制主義。并非一切土地都必須向政府申請(qǐng)登記，登記與否，任由當(dāng)事人自行決定。但土地一經(jīng)登記即進(jìn)入強(qiáng)制狀態(tài)，日后如有土地移轉(zhuǎn)或變動(dòng)，非經(jīng)登記不生效力。（2）登記采實(shí)質(zhì)審查主義。登記官吏對(duì)于登記申請(qǐng)有實(shí)質(zhì)審查權(quán)，登記機(jī)關(guān)進(jìn)行登記時(shí)須依一定程序，詳細(xì)審查登記原因及證明文件，以便精確確定不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利狀態(tài)。對(duì)必須公告者應(yīng)經(jīng)公告程序，登記始能確定。（3）登記具有公信力。土地一經(jīng)登記，即具有不可推翻的效力。法律保護(hù)信賴登記簿記載的善意第三人，故任何人皆可信賴登記。（4）交付權(quán)利證書。權(quán)利證書為申請(qǐng)人享有登記權(quán)利的確定憑證。當(dāng)土地進(jìn)行第一次所有權(quán)登記時(shí)，登記機(jī)關(guān)依權(quán)利狀態(tài)制成權(quán)利證書一式二份，一份交申請(qǐng)人保存，作為確認(rèn)權(quán)利的證明；一份由登記機(jī)關(guān)保存，以用來(lái)編成登記簿。申請(qǐng)人保存的權(quán)利證書內(nèi)容與登記簿完全一致。（5）登記土地上的權(quán)利負(fù)擔(dān)。已登記的土地上如設(shè)有抵押權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利時(shí)，應(yīng)辦理他項(xiàng)權(quán)利的設(shè)定變更登記。（6）設(shè)置賠償基金。登記權(quán)利有不可推翻的效力，如登記有遺漏或錯(cuò)誤，致使真正權(quán)利人遭受損害時(shí)，登記機(jī)關(guān)負(fù)賠償責(zé)任。登記機(jī)關(guān)以申請(qǐng)人所繳納的費(fèi)用設(shè)置賠償基金，以供將來(lái)賠償之用。

（四）對(duì)三種登記模式的評(píng)析

上述三種不動(dòng)產(chǎn)登記模式各具特色。無(wú)論是權(quán)利登記制、契據(jù)登記制還是托倫斯登記制，均與其本國(guó)的 政治、經(jīng)濟(jì)、文化、歷史傳統(tǒng)等因素緊密結(jié)合，并通過(guò)各自的內(nèi)部調(diào)整，基本上達(dá)到自我體系的完善。如果脫離一國(guó)的具體國(guó)情，將很難判斷孰優(yōu)孰劣。

契據(jù)登記制度與法國(guó)、日本的物權(quán)變動(dòng)債權(quán)意思主義相適應(yīng)，物權(quán)交易僅憑雙方當(dāng)事人獨(dú)立的意思表示即能發(fā)生實(shí)際的物權(quán)變動(dòng)，毋需登記的繁瑣程序，極大地限制了國(guó)家公權(quán)力對(duì)物權(quán)交易和個(gè)人意思的干預(yù)，實(shí)現(xiàn)了“人之意思尊重”的社會(huì)理想，保障了交易迅捷。然而，在契據(jù)登記制度下，由于物權(quán)變動(dòng)完全取決于當(dāng)事人的意思，使社會(huì)不能從外部認(rèn)識(shí)當(dāng)事人之間物權(quán)變動(dòng)的時(shí)期與有無(wú)，物權(quán)變動(dòng)法律關(guān)系無(wú)法明確化，其結(jié)果就產(chǎn)生了當(dāng)事人之間的內(nèi)部關(guān)系與對(duì)第三人的外部關(guān)系不一致的問(wèn)題，有害交易安全，不符合現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)重視對(duì)動(dòng)態(tài)的物權(quán)交易安全保護(hù)的基本要求。

權(quán)利登記制度與托倫斯登記制度，由于將不動(dòng)產(chǎn)登記作為物權(quán)變動(dòng)的生效要件，并且采實(shí)質(zhì)審查主義，克服了契據(jù)登記制度存在的不足。在兩種登記模式下，因登記具有公信力，使信賴登記的善意第三人的利益得到了徹底的保護(hù)，從而有效地保護(hù)了交易安全，使當(dāng)事人之間的物權(quán)變動(dòng)關(guān)系與對(duì)第三人的公示關(guān)系明確化，物權(quán)變動(dòng)的時(shí)期也得以明確，物權(quán)交易關(guān)系變得透明。同時(shí)，完善的登記制度使交易當(dāng)事人能夠便利地獲得與作為交易標(biāo)的的不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)的信息，大大降低了交易成本。但他們也并非完美無(wú)缺。由于他們要履行申請(qǐng)、審查、公告等繁瑣程序，使物權(quán)交易的手續(xù)復(fù)雜化，不具有契據(jù)登記制度下交易的便捷性。

以實(shí)用主義的態(tài)度來(lái)審視三種登記制度，它們各有所長(zhǎng)，均有許多值得我們 學(xué)習(xí)借鑒之處。因此，我們?cè)谥贫ú粍?dòng)產(chǎn)登記法時(shí)，應(yīng)充分比較、借鑒上述制度的長(zhǎng)處，根據(jù)我國(guó)的現(xiàn)實(shí)國(guó)情，將其加以整合，在保障交易安全的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)交易便捷，從而使登記制度更好地發(fā)揮為社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)服務(wù)、為當(dāng)事人服務(wù)的作用，構(gòu)建具有中國(guó)特色的不動(dòng)產(chǎn)登記制度。

三、我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的演變

（一）我國(guó)古代的土地登記制度

我國(guó)以土地為中心的登記制度源遠(yuǎn)流長(zhǎng)，從一開(kāi)始就與土地稅賦息息相關(guān)。據(jù)學(xué)者考證，我國(guó)古代以土地交易為中心形成的登記制度，肇始于周朝中后期。《周禮?大司徒》記載：“掌建國(guó)土地之圖，與其人民之?dāng)?shù)，以安撫邦國(guó)，以天下土地之圖，周知九州之地域，廣輪之?dāng)?shù)，辦其山林川澤、丘陵墳衍原濕之名物。”受社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平制約，當(dāng)時(shí)的土地登記僅具雛形。唐代以后，我國(guó)在土地管理方面出現(xiàn)了立契、申碟或過(guò)割制度。唐《均田令》規(guī)定：“凡買賣皆須經(jīng)所部官司申碟，年終彼此除附。若無(wú)文碟轍買賣，財(cái)沒(méi)不追，地還本主。”由此可見(jiàn)，唐代土地登記制度較前已有較大發(fā)展，不僅建立了為保障國(guó)家稅收而進(jìn)行的土地登記制度，而且初步建立了土地交易登記制度。土地買賣必須通過(guò)官府，進(jìn)行書面申報(bào)和登記，才能發(fā)生效力。否則，不僅交易無(wú)效，而且還要受到嚴(yán)厲的制裁。

北宋時(shí)期，隨著商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，土地登記制度進(jìn)一步完善。宋《方田均稅條約并式》規(guī)定，由各縣派遣官吏對(duì)土地丈量分等后進(jìn)行公布，并在其四至設(shè)定標(biāo)志，正式登記造冊(cè)，作為交納貢賦和處理產(chǎn)權(quán)糾紛的依據(jù)。南宋時(shí)期，更頒布《經(jīng)界法》，設(shè)置了專司土地登記管理工作的經(jīng)界所，隸屬轉(zhuǎn)運(yùn)司。民戶按統(tǒng)一要求制作砧基簿，全面記載戶主、田產(chǎn)面積、四至、來(lái)源等土地狀況，附以地形圖，經(jīng)耆老、鄰保正長(zhǎng)統(tǒng)計(jì)查勘后上報(bào)經(jīng)界所，再由經(jīng)界所勘驗(yàn)核實(shí)交付產(chǎn)權(quán)人，并收存于鄉(xiāng)、縣、州及轉(zhuǎn)運(yùn)司。砧基簿既是國(guó)家征稅課役的根據(jù)，也是持簿者對(duì)所載土地的產(chǎn)權(quán)證明。進(jìn)行田產(chǎn)交易時(shí)，由買賣雙方持砧基簿、地形圖和契約到縣府辦理“批鑿”，土地轉(zhuǎn)讓才發(fā)生效力。可見(jiàn)，宋代的土地登記制度不僅相當(dāng)發(fā)達(dá)，而且已出現(xiàn)了專司土地登記管理工作的機(jī)構(gòu)。

元、明時(shí)期，由于土地關(guān)系極不穩(wěn)定，土地登記制度也處于不斷變化中。元初為解決因長(zhǎng)期土地兼并而出現(xiàn)的“強(qiáng)者田多而稅少，弱者產(chǎn)去而稅存”的問(wèn)題，曾頒布《經(jīng)理法》，對(duì)土地田產(chǎn)進(jìn)行清查登記。《元典章》中甚至定有“經(jīng)官給據(jù)”制度，“已后典賣田地，須要經(jīng)詣所屬司具給據(jù)，方許成交，隨時(shí)標(biāo)附，明白推收，各司縣置簿附寫”，即出賣土地要提出申請(qǐng)，經(jīng)官勘查后發(fā)給公據(jù)才可交易。這一制度可以視為我國(guó)古代社會(huì)不動(dòng)產(chǎn)管理制度的典型。明初實(shí)施核田法，建“魚鱗圖冊(cè)”，作為官府征收賦稅的憑證，也成為解決土地糾紛的重要依據(jù)。魚鱗圖冊(cè)的編制為明朝土地的管理甚至政權(quán)的穩(wěn)定，都發(fā)揮了重要作用。清朝入關(guān)后，因進(jìn)行多次大規(guī)模的圈地運(yùn)動(dòng)，使明代建立的地籍登記制度蕩然無(wú)存。至清朝中期，土地財(cái)產(chǎn)權(quán)登記制度也未得到充分發(fā)展，直到清末引進(jìn)西洋法制后，這一狀況才稍有變化。《大清民律草案?物權(quán)》采德國(guó)立法例，對(duì)物權(quán)登記給予高度重視，并作系統(tǒng)規(guī)定，現(xiàn)代不動(dòng)產(chǎn)登記制度才被引入中國(guó)，但終因滿清王朝的覆滅而破產(chǎn)。

從我國(guó)古代土地登記制度的歷史演變可以看出，它主要是伴隨土地稅賦制度而存在的，乃稅賦制度的衍生物，其最主要目的是便于稅賦征收。地契作為田地所有人或使用人的權(quán)利證明只是其附帶性的作用，并不能作確權(quán)證書。更為重要的是，地契資料由官府掌握，且對(duì)外保密，普通百姓不能查詢相關(guān)資料，與現(xiàn)代不動(dòng)產(chǎn)登記制度的公示要求相去甚遠(yuǎn)。因此嚴(yán)格地說(shuō)，我國(guó)在民國(guó)以前的歷史上并沒(méi)有真正形成以公示為目的的登記制度。

（二）我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的建立與發(fā)展

清末變法盡管以失敗告終，但其引入的現(xiàn)代財(cái)產(chǎn)權(quán)登記的理念卻深入人心，為現(xiàn)代不動(dòng)產(chǎn)登記制度的建立奠定了基礎(chǔ)。民國(guó)以后，隨著西方法治思想的傳播以及國(guó)民政府對(duì)西方法制的模仿與移植，我國(guó)逐漸建立起了現(xiàn)代意義上的不動(dòng)產(chǎn)登記制度。到1922年，北京當(dāng)局頒布房地產(chǎn)登記條例，建立了不動(dòng)產(chǎn)登記制度；1930年國(guó)民政府頒布了《土地法》，規(guī)定要對(duì)土地及地上定著物——建筑物進(jìn)行登記；1946年國(guó)民政府又頒布了《土地登記規(guī)則》，并建立了土地登記的程序制度。當(dāng)然，由于時(shí)局的動(dòng)蕩，這些制度未能得到很好的貫徹、執(zhí)行，但由此產(chǎn)生的社會(huì)影響與相關(guān)法制意識(shí)的覺(jué)醒卻不容忽視，我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，就是在此基礎(chǔ)上逐漸發(fā)展、完善起來(lái)的。新中國(guó)成立以后，根據(jù)1947年頒布的《中國(guó)土地法大綱》及1950年頒布的《土地改革法》的規(guī)定，開(kāi)展了土地改革運(yùn)動(dòng)。在土地改革中，對(duì) 農(nóng)村 的土地實(shí)行了清丈、化界工作，并由人民政府向農(nóng)民發(fā)放了土地證和房產(chǎn)證。在城市則逐步開(kāi)展了土地登記工作。20世紀(jì)50年代初期，登記主要適用于土地，以后城市房屋也逐步實(shí)行了登記制度，并由人民政府頒發(fā)城市房屋所有權(quán)證。

但從20世紀(jì)50年代后期開(kāi)始，隨著我國(guó)中央高度集權(quán)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的建立，經(jīng)濟(jì)生活政治化，民事關(guān)系公法化，人們摒棄了諸如權(quán)利、義務(wù)等傳統(tǒng)民法上的概念。國(guó)家經(jīng)濟(jì)完全建立在社會(huì)主義公有制基礎(chǔ)之上，不存在所有權(quán)以外的其他物權(quán)，法律上也只承認(rèn)所有權(quán)。相當(dāng)一段時(shí)間內(nèi)，我國(guó)不僅在 理論 上否認(rèn)物權(quán)制度，而且在實(shí)踐上也一直沒(méi)有建立一個(gè)物權(quán)體系。在這樣的一種社會(huì)背景下，我國(guó)原先建立的房地產(chǎn)登記工作逐漸放松，在十年**期間，房地產(chǎn)管理完全遭到破壞，機(jī)構(gòu)被撤銷、登記制度被廢弛，不動(dòng)產(chǎn)登記制度實(shí)質(zhì)上也就完全不存在了。

第三篇：我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度若干問(wèn)題探討

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我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度若干問(wèn)題探討

關(guān)鍵詞: 不動(dòng)產(chǎn)登記/同質(zhì)/信息公開(kāi)

內(nèi)容提要: 我國(guó)沒(méi)有統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記制度,其表現(xiàn)為不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)呈分散狀態(tài),且對(duì)登記機(jī)關(guān)無(wú)責(zé)任約束、登記官員素質(zhì)低、收費(fèi)高等重大缺陷。結(jié)合我國(guó)目前實(shí)際,應(yīng)當(dāng)以原土地登記部門為基礎(chǔ),在土地管理部門內(nèi)部建立起統(tǒng)一規(guī)范的不動(dòng)產(chǎn)登記局,配備同質(zhì)化的登記官員,嚴(yán)格登記機(jī)關(guān)的責(zé)任。我國(guó)還應(yīng)建立不動(dòng)產(chǎn)資料信息公開(kāi)制度。

不動(dòng)產(chǎn)作為關(guān)系到人類生存利益的重要財(cái)產(chǎn)歷來(lái)受到人們的重視。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)須以法定公示方式進(jìn)行才能生效,各國(guó)物權(quán)法大多均選擇登記作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公示方式,并賦予公示的公信力。登記制度的健全與否,決定了公示的公信力。一個(gè)完善的物權(quán)制度必然包含了一個(gè)完善的登記制度。因此,我國(guó)目前在建立完善物權(quán)制度的同時(shí),必須建立完善的我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度。

一、我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的現(xiàn)狀分析

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(一)登記機(jī)關(guān)呈分散狀態(tài)

我國(guó)沒(méi)有統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記制度,其表現(xiàn)為我國(guó)沒(méi)有統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān),登記機(jī)關(guān)呈分散狀態(tài)。就我國(guó)擔(dān)保法而言,其中主要規(guī)定了如下一些不動(dòng)產(chǎn)登記部門:土地管理部門、房產(chǎn)管理部門(有些地方土地和房產(chǎn)管理部門合二為一)、林業(yè)主管部門、運(yùn)輸工具登記部門(包括車輛管理部門、船舶和飛行器登記部門)、工商行政管理部門和公證部門。且土地由土地管理部門管理,土地使用權(quán)登記也在土地管理部門進(jìn)行;林木由林業(yè)管理部門管理,林木所有權(quán)的登記也在該部門進(jìn)行;房屋由房產(chǎn)管理部門(房產(chǎn)局、所)管理,產(chǎn)權(quán)登記也在該部門進(jìn)行。這種繁雜的登記體制產(chǎn)生了諸多嚴(yán)重的弊端:(1)給當(dāng)事人進(jìn)行登記造成極大的不便。如同一土地上有林木,就要在土地管理部門和林業(yè)管理部門兩個(gè)機(jī)關(guān)登記。(2)分散的登記制度造成了房、地分別抵押和房產(chǎn)重復(fù)抵押的現(xiàn)象。如,甲獲得一塊土地的使用權(quán),將該土地抵押給乙并在土地管理部門辦理登記,房子建成后又在房產(chǎn)部門登記將房屋抵押給丙,兩個(gè)抵押權(quán)在實(shí)現(xiàn)時(shí)就會(huì)發(fā)生沖突。(3)多頭負(fù)責(zé)也造成登記程序及效力不完全相同,從而給正常的交易秩序帶來(lái)了不少障礙。(4)因登記機(jī)關(guān)分散,不利于有關(guān)交易當(dāng)事人查閱登記,難以提供全面的信息。(5)各登記機(jī)關(guān)為了獲取部門利益,爭(zhēng)相登記,重收費(fèi)而輕審查,致使登記公示制度流于形式。

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(二)登記機(jī)關(guān)的責(zé)任機(jī)制不健全

我國(guó)登記機(jī)關(guān)在登記時(shí)經(jīng)常出現(xiàn)登記的錯(cuò)、漏及登記資料的遺失,致使有關(guān)當(dāng)事人損失慘重,而登記機(jī)關(guān)卻從不承擔(dān)有關(guān)責(zé)任。這是一種權(quán)利和義務(wù)被嚴(yán)重割裂的畸形現(xiàn)象。首先,登記機(jī)關(guān)僅僅只享有收費(fèi)的權(quán)利,而不對(duì)錯(cuò)誤登記的后果負(fù)任何責(zé)任和義務(wù),損害了當(dāng)事人的合法權(quán)益,對(duì)當(dāng)事人而言是極不公平的。這種權(quán)利義務(wù)不平衡的現(xiàn)象是造成出現(xiàn)諸多登記糾紛的重要原因之一。因此,必須使登記部門在享受一定利益的同時(shí)承擔(dān)一定的責(zé)任和義務(wù),這才能體現(xiàn)權(quán)利和義務(wù)對(duì)等的原則。其次,登記機(jī)關(guān)對(duì)登記內(nèi)容不承擔(dān)任何責(zé)任,不利于加強(qiáng)登記機(jī)關(guān)的責(zé)任感,登記機(jī)關(guān)就很難有壓力和動(dòng)力來(lái)履行其審查登記義務(wù)。再者,這種只有權(quán)利而不承擔(dān)義務(wù)的做法在實(shí)踐中已經(jīng)產(chǎn)生了很多問(wèn)題,如本屬于法__人的不動(dòng)產(chǎn),卻被法人中的個(gè)人以自己名義進(jìn)行登記,然后拿去買賣、抵押;土地使用權(quán)已被法院查封,卻依然能辦理抵押權(quán)登記,一旦抵押權(quán)人在法院訴訟時(shí),如果不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)并提出異議,其抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)就會(huì)落空,而登記機(jī)關(guān)對(duì)此卻不承擔(dān)責(zé)任。

(三)登記機(jī)關(guān)的收費(fèi)

其一,當(dāng)前我國(guó)一般是按財(cái)產(chǎn)標(biāo)的的金額收取一定比例的登記費(fèi)用,這一做法盡管缺乏有說(shuō)服力的理由(基于部門收入的考慮)但在我法律咨詢s.yingle.com

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國(guó)由來(lái)已久,無(wú)論從社會(huì)管理或社會(huì)服務(wù)的角度來(lái)看,按財(cái)產(chǎn)標(biāo)的進(jìn)行收費(fèi)均無(wú)合理依據(jù)。作為物權(quán)登記,不論標(biāo)的大小,程序是一樣的,也不會(huì)因?yàn)闃?biāo)的的大小不同而使登記機(jī)關(guān)有勞動(dòng)付出的不同。因此,對(duì)于按標(biāo)的的大小來(lái)收取不同的費(fèi)用是不合理的。依筆者所見(jiàn),登記具有社會(huì)服務(wù)的一面,不應(yīng)成為行政收費(fèi)的謀利手段。因此,物權(quán)登記的費(fèi)用應(yīng)當(dāng)有一套全國(guó)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)依據(jù)足以維持每件登記支出(包括登記公告、資料存檔、辦公設(shè)備等)的成本來(lái)進(jìn)行量化,而且必須盡可能地低,以便加速財(cái)產(chǎn)流轉(zhuǎn),提高不動(dòng)產(chǎn)的使用效率。其二,由于我國(guó)財(cái)政管理方面的原因,登記收取的相應(yīng)費(fèi)用,往往不上繳財(cái)政,而是被相應(yīng)的公示機(jī)關(guān)納入“小金庫(kù)”,成為發(fā)放福利的來(lái)源。故基于部門利益的原因,對(duì)于一些獲利大的不動(dòng)產(chǎn)登記可能幾個(gè)部門都會(huì)來(lái)爭(zhēng)搶,而對(duì)一些獲利不大卻又麻煩的登記則可能會(huì)互相推諉,乃至無(wú)人登記。在一些地方,這種爭(zhēng)搶竟以行政規(guī)章的形式出現(xiàn)。如某省工商行政管理局與中國(guó)人民銀行該省分行聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于對(duì)金融機(jī)構(gòu)貸款業(yè)務(wù)相關(guān)的抵押物進(jìn)行登記的通知》中即規(guī)定,工商行政管理機(jī)關(guān)為以企業(yè)動(dòng)產(chǎn)和廠房等建筑物作抵押物的登記必須由房地產(chǎn)行政主管部門辦理。當(dāng)事人如基于不同的規(guī)定分別在不同的部門予以公示時(shí),那么由于這些互相沖突的規(guī)定,就會(huì)產(chǎn)生在甲部門公示和在乙部門公示的抵押權(quán)效力如何認(rèn)定、如何確定的問(wèn)題。其三,由于前述的登記費(fèi)用過(guò)高和登記機(jī)關(guān)的唯利是圖導(dǎo)致民眾大都逃避登記,造成該登記的不進(jìn)行登記,即使登記也敷衍了事不能提供全面的資料,使得登記機(jī)關(guān)的登記資料不全面乃至失真,直接妨礙不動(dòng)產(chǎn)交易安全,法律咨詢s.yingle.com

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最終減損了登記的公信力。

二、我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的設(shè)置

對(duì)于是否應(yīng)當(dāng)建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān),我國(guó)絕大多數(shù)學(xué)者持肯定態(tài)度,筆者也認(rèn)為,應(yīng)當(dāng)盡早結(jié)束目前不動(dòng)產(chǎn)登記各自為政的混亂局面,成立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)。但就應(yīng)選擇哪個(gè)機(jī)關(guān)作為統(tǒng)一的登記機(jī)關(guān)學(xué)者之間卻有較大爭(zhēng)議。概括言之,主要有以下幾種觀點(diǎn)。

1.法院登記說(shuō)。其基本內(nèi)容為:由不動(dòng)產(chǎn)所在地的縣級(jí)人民法院統(tǒng)一管轄區(qū)域內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)登記事務(wù),且不動(dòng)產(chǎn)登記只能由不動(dòng)產(chǎn)所在地的縣級(jí)人民法院管轄,廢除目前施行的多部門登記,以及在有些地方施行的按照權(quán)利人的級(jí)別進(jìn)行分級(jí)登記的管轄制度。其基本理由為:(1)通過(guò)考察世界各地的不動(dòng)產(chǎn)登記制度,關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)的登記機(jī)關(guān)一般是司法機(jī)關(guān),且登記機(jī)關(guān)具有統(tǒng)一性,除司法機(jī)關(guān)以外的其他機(jī)關(guān)無(wú)公示登記管轄權(quán)。(2)以建設(shè)部管理下的房地產(chǎn)部門系統(tǒng)作為登記機(jī)關(guān)不能滿足物權(quán)公示的需要。因?yàn)樵摬块T的登記是以房產(chǎn)為基準(zhǔn)的登記,其內(nèi)容不能概括不動(dòng)產(chǎn)的全部,且它只能容納房產(chǎn)登記,而無(wú)法容納最為重要且是基礎(chǔ)不動(dòng)產(chǎn)性質(zhì)的土地登記。(3)以國(guó)土資源部系統(tǒng)的土地管理部門作為登記機(jī)關(guān)阻力較大。雖然由國(guó)土部門進(jìn)行公示登記可以輻射到中國(guó)城鄉(xiāng)全部土地,在范圍上可以滿足要求,但由于我國(guó)土地登記制恢復(fù)較晚,地籍資料不太完善,且由于部門利益關(guān)

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系,將不動(dòng)產(chǎn)登記納入土地登記的做法將遭到房產(chǎn)登記和林業(yè)登記部門的反對(duì)。所以,應(yīng)由法院來(lái)登記。

2.行政機(jī)關(guān)登記說(shuō)。持這種觀點(diǎn)的學(xué)者認(rèn)為,將法院作為登記機(jī)關(guān)有一定的弊病:(1)目前我國(guó)各地法院承擔(dān)著繁重的審判任務(wù),如果同時(shí)還讓它來(lái)投入大量的人力和物力來(lái)從事登記工作,負(fù)擔(dān)未免過(guò)重。(2)在物權(quán)發(fā)生爭(zhēng)議的情況下,法院要確定真正的權(quán)利人,必須要審查登記的真實(shí)性問(wèn)題,如果由法院進(jìn)行登記,登記的結(jié)果必然對(duì)法院最后的裁判產(chǎn)生影響。(3)在我國(guó),登記具有一種行政監(jiān)督作用,根據(jù)許多學(xué)者的看法,不動(dòng)產(chǎn)登記是國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)督管理的重要手段。故持該種觀點(diǎn)的學(xué)者贊同由統(tǒng)一的行政機(jī)關(guān)承擔(dān)物權(quán)登記工作。

3.現(xiàn)狀妥協(xié)說(shuō)。還有學(xué)者認(rèn)為,建立統(tǒng)一的登記機(jī)關(guān)是一個(gè)必然的趨勢(shì),但由于各個(gè)行政機(jī)關(guān)之間基于自身利益產(chǎn)生的糾紛,對(duì)登記機(jī)關(guān)進(jìn)行統(tǒng)一難度太大;且為了使不動(dòng)產(chǎn)交易市場(chǎng)健康有序地發(fā)展,行政權(quán)力對(duì)市場(chǎng)的干預(yù)不可避免,故可在登記機(jī)關(guān)分散的現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)上通過(guò)采用登記對(duì)抗主義的立法模式來(lái)解決目前的問(wèn)題。其基本要點(diǎn)為:(1)維持不動(dòng)產(chǎn)登記由各機(jī)關(guān)分散進(jìn)行的現(xiàn)狀。(2)將我國(guó)目前的不動(dòng)產(chǎn)交易區(qū)分為兩種:一為以不動(dòng)產(chǎn)交易為業(yè)、以贏利為目的的所謂地產(chǎn)商之間的交易;另一為以具有上述特點(diǎn)的房地產(chǎn)商與以占有使用為目的的平民百姓之間的交易。(3)對(duì)于第一種交易因其主體完全

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平等,可適用近代法上的意思主義原理,采登記對(duì)抗要件主義;對(duì)于第二種交易,因其主體事實(shí)上的不平等,原則上適用對(duì)抗要件主義,同時(shí)通過(guò)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法等民事特別法,或通過(guò)對(duì)民法中的誠(chéng)實(shí)信用等民法原則的解釋,對(duì)交易市場(chǎng)中的相對(duì)弱者進(jìn)行保護(hù)。(4)加大律師在不動(dòng)產(chǎn)交易中的作用。(5)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的初始登記采登記生效要件主義,對(duì)此后的物權(quán)變動(dòng)采登記對(duì)抗要件主義。

筆者認(rèn)為,不動(dòng)產(chǎn)是社會(huì)存在和發(fā)展的基礎(chǔ),不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的核心是土地的物權(quán),即使是非直接針對(duì)土地的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)也必然是以土地物權(quán)為基礎(chǔ)的。自羅馬法以來(lái),一切建立不動(dòng)產(chǎn)登記制度的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家和地區(qū)均是以土地為基礎(chǔ)和核心來(lái)創(chuàng)建不動(dòng)產(chǎn)公示的統(tǒng)一機(jī)關(guān)的。關(guān)于我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)公示機(jī)關(guān)的統(tǒng)一也應(yīng)充分考慮到這種情況。筆者認(rèn)為,在解決了我國(guó)目前各機(jī)關(guān)對(duì)公示職權(quán)的爭(zhēng)奪及初始登記不完整的問(wèn)題后,可以以縣級(jí)的土地行政主管機(jī)關(guān)為基礎(chǔ)來(lái)?yè)?dān)負(fù)不動(dòng)產(chǎn)公示機(jī)關(guān)的職責(zé)。在這方面我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的立法經(jīng)驗(yàn)可資借鑒。如臺(tái)灣土地法第39條規(guī)定:“土地登記,由直轄市或縣(市)地政機(jī)關(guān)辦理之。但各該地政機(jī)關(guān)得在轄區(qū)內(nèi)分設(shè)登記機(jī)關(guān),辦理登記及其他有關(guān)事項(xiàng)。”臺(tái)灣土地登記規(guī)則第4條也規(guī)定:“土地登記,由土地所在地之直轄市、縣(市)地政機(jī)關(guān)辦理之。但該直轄市、縣(市)地政機(jī)關(guān)在轄區(qū)內(nèi)另設(shè)或分設(shè)登記機(jī)關(guān)者,由該土地所在地之登記機(jī)關(guān)辦理之。建物跨越兩個(gè)以上登記機(jī)關(guān)轄區(qū)者,由該建物部門牌所屬之登記機(jī)關(guān)辦理之。” 依這兩項(xiàng)規(guī)定,可以看出,臺(tái)灣的不動(dòng)產(chǎn)登記原則上是由縣

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市地政機(jī)關(guān)辦理的。從臺(tái)灣目前的情況來(lái)看,由于各市縣依法在轄區(qū)內(nèi)分設(shè)登記機(jī)關(guān),即地政事務(wù)所,這又大大簡(jiǎn)化了土地登記作業(yè)的流程,便利人民申請(qǐng)登記,符合實(shí)際生活的需要。

在不動(dòng)產(chǎn)登記制度上,我們可以充分學(xué)習(xí)臺(tái)灣地區(qū)的立法經(jīng)驗(yàn),并結(jié)合大陸實(shí)際,不動(dòng)產(chǎn)登記應(yīng)以原土地登記部門為基礎(chǔ),在土地管理部門內(nèi)另設(shè)機(jī)構(gòu),成立統(tǒng)一規(guī)范符合實(shí)際的不動(dòng)產(chǎn)登記局。這樣做的好處在于節(jié)約社會(huì)成本,便于實(shí)踐操作。

三、我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記官員的同質(zhì)化及其責(zé)任

(一)關(guān)于登記官員的同質(zhì)化

所謂登記官員的同質(zhì)化即指登記官員的專業(yè)化和職業(yè)化,以及在專業(yè)化和職業(yè)化基礎(chǔ)上形成的登記官員素質(zhì)的均衡化與趨同化。中國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度要真正體現(xiàn)私權(quán)保護(hù)、交易安全和充分效率的價(jià)值目標(biāo),對(duì)登記官員的素質(zhì)必須作這種同質(zhì)化的要求,也就是說(shuō)登記的重要性決定了登記官員非有卓越的素質(zhì)無(wú)以從事登記工作。就我國(guó)而言,登記官員同質(zhì)化的基本內(nèi)涵應(yīng)包括:

1.登記官員的專業(yè)化

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登記官員的專業(yè)化是指登記官員必須具有從事登記服務(wù)工作應(yīng)有的專門登記知識(shí),而且對(duì)登記知識(shí)的掌握應(yīng)達(dá)到系統(tǒng)、全面、精湛的程度。所謂專門的登記知識(shí),是指與登記有關(guān)的法律知識(shí)(如物權(quán)法、土地管理法及其實(shí)施條例、城市房地產(chǎn)管理法、土地登記規(guī)則等等)以及關(guān)于登記的制度、原則、作用、意義、登記的具體程序、審查方式等。只有登記官員經(jīng)過(guò)嚴(yán)格系統(tǒng)的專門登記知識(shí)與業(yè)務(wù)的學(xué)習(xí)訓(xùn)練,使得登記官員對(duì)這些業(yè)務(wù)知識(shí)達(dá)到深刻理解、全面掌握以至能熟練使用的程度后,登記工作的質(zhì)量和權(quán)威性才會(huì)有可靠的保證。

2.登記官員的職業(yè)化

登記官員的職業(yè)化是指一旦成為登記官員,即以登記事務(wù)為其專門職業(yè),中立公正地從事登記事務(wù)。登記官員這一職業(yè)群體必須具有良好的職業(yè)道德和執(zhí)業(yè)紀(jì)律:第一,忠于事實(shí),忠于法律。登記官員應(yīng)當(dāng)忠于憲法和法律,恪守獨(dú)立、客觀、公正的原則,按照真實(shí)合法的原則和登記程序辦理登記業(yè)務(wù)。第二,愛(ài)崗敬業(yè),規(guī)范服務(wù)。登記官員應(yīng)珍愛(ài)登記事業(yè),不斷提高登記效率和登記質(zhì)量,杜絕疏忽大意、敷衍塞責(zé)和其它錯(cuò)誤登記的行為。第三,注重修養(yǎng),提高素質(zhì)。登記官員應(yīng)當(dāng)誠(chéng)實(shí)守信,具有良好的個(gè)人修養(yǎng)和品行,同時(shí)不斷提高自身的道德和業(yè)務(wù)素質(zhì)。第四,清正廉潔、注重形象。登記官員在登記服務(wù)過(guò)程中,不得從事與登記官員職務(wù)、身份不相符的活動(dòng),更不得以辦理登記為條件向登記申請(qǐng)人索取財(cái)物或其他利益。

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3.登記官員的均衡化與趨同化

登記官員的均衡化與趨同化是指登記官員作為一個(gè)整體應(yīng)達(dá)到的職業(yè)標(biāo)準(zhǔn),即要求全體官員都能達(dá)到上述的專門化、職業(yè)化水準(zhǔn),同時(shí)隨著社會(huì)的發(fā)展和不斷出現(xiàn)的新的需求,全體登記官員也要同步提高其業(yè)務(wù)素質(zhì),保證自己的執(zhí)業(yè)品質(zhì)和專業(yè)技能能夠滿足正確履行職責(zé)的需要。登記官員的登記行為不僅是個(gè)人的行為,而且更重要的是它具有社會(huì)性、國(guó)家性,以及在此基礎(chǔ)上形成的登記的公信力。登記官員的均衡化、趨同化體現(xiàn)了全體登記官員的整體素質(zhì)和職業(yè)形象。

(二)登記官員同質(zhì)化的保證機(jī)制

1.登機(jī)官員的選拔機(jī)制

從國(guó)外情況來(lái)看,在德國(guó),登記官員的水平、權(quán)限及社會(huì)地位足以同法官相媲美,是一種準(zhǔn)法官;在日本,登記官員也要經(jīng)嚴(yán)格的程序進(jìn)行任命。我國(guó)應(yīng)建立一套完整而嚴(yán)格的登記官員選拔機(jī)制。但為了節(jié)省社會(huì)成本,同時(shí)考慮到我國(guó)已于2002年開(kāi)始了國(guó)家統(tǒng)一的司法資格考試,可利用這項(xiàng)考試制度來(lái)選拔登記官員。因?yàn)榈怯浭聞?wù)主要是與法律直接相關(guān)的,登記官員工作的繁難程度低于律師、法官、檢察

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官的工作,相應(yīng)地對(duì)登記官員的素質(zhì)要求應(yīng)比律師、法官、檢察官稍低,故可根據(jù)現(xiàn)實(shí)需要?jiǎng)澮粭l比國(guó)家司法考試錄取法官、檢察官、律師資格線稍低的合格線,具備了良好的法律知識(shí)即可被授予登記官員資格。對(duì)于原有的一批登記官員,可參照目前法院、檢察院的一些改革措施,如在幾年內(nèi)參加統(tǒng)一司法考試,不能達(dá)到合格線的,應(yīng)該離崗分流。

2.登記官員的培訓(xùn)機(jī)制

即對(duì)通過(guò)上述選拔機(jī)制而取得登記官員資格的人員進(jìn)行培訓(xùn),經(jīng)考試合格就能成為一名登記官員。為達(dá)到此目的,首先,應(yīng)有專門的培訓(xùn)機(jī)構(gòu),該機(jī)構(gòu)由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)設(shè)置;其次,應(yīng)制定專門的培訓(xùn)方案、設(shè)置專門的培訓(xùn)課程和編發(fā)專門的培訓(xùn)教材,對(duì)登記專門知識(shí)和技能進(jìn)行系統(tǒng)的培訓(xùn)。當(dāng)然,職業(yè)道德準(zhǔn)則也應(yīng)是培訓(xùn)的重要內(nèi)容。再者,應(yīng)保障培訓(xùn)的時(shí)間不少于6個(gè)月,在這其中應(yīng)合理分配理論學(xué)習(xí)時(shí)間和上崗實(shí)習(xí)時(shí)間。最后,在完成上述培訓(xùn)步驟后,要進(jìn)行嚴(yán)格的考試。考試應(yīng)分為業(yè)務(wù)素質(zhì)、職業(yè)道德、實(shí)踐操作等幾個(gè)部分。凡通過(guò)考試的就可成為正式登記官員,并發(fā)給其登記工作執(zhí)業(yè)證。

(三)登記官員的責(zé)任追究機(jī)制

登記機(jī)關(guān)應(yīng)建立責(zé)任追究機(jī)制,登記官員對(duì)登記內(nèi)容不承擔(dān)任何

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責(zé)任,就很難有壓力和動(dòng)力來(lái)履行審查義務(wù)。由于登記官員不認(rèn)真負(fù)責(zé)而出現(xiàn)錯(cuò)誤登記、遺漏登記、遺失登記資料、遲延登記等事項(xiàng)時(shí),應(yīng)根據(jù)行為性質(zhì)、行為后果酌情給予警告、處分,直至開(kāi)除公職。由于登記官員與他人相互勾結(jié)、惡意串通,給國(guó)家、集體或有關(guān)當(dāng)事人利益造成重大損失時(shí),應(yīng)該追究登記官員的刑事責(zé)任。在登記機(jī)關(guān)對(duì)外__履行賠償責(zé)任后有權(quán)向登記官員(及與其勾結(jié)的當(dāng)事人)追究責(zé)任,行使追償權(quán)要求其承擔(dān)一定賠付義務(wù)。只有建立一套合理的責(zé)任追究機(jī)制,才能保證登記制度的功效得以充分的發(fā)揮。

四、我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的賠償責(zé)任

根據(jù)物權(quán)法和不動(dòng)產(chǎn)登記的基本原理,登記是以國(guó)家的公信力為不動(dòng)產(chǎn)的交易提供法律基礎(chǔ)的行為。如果登記發(fā)生錯(cuò)誤,也就是交易基礎(chǔ)發(fā)生錯(cuò)誤,當(dāng)事人及其他利害關(guān)系人均可能因此而遭受損害。有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的賠償責(zé)任,筆者認(rèn)為有以下幾個(gè)問(wèn)題值得探討:

(一)審查原則的選擇與不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的賠償責(zé)任

我國(guó)目前采用的是一種“形式的審查”的做法。之所以這么表述,是因?yàn)檫@與真正意義上的形式審查是不一樣的。我們的公示機(jī)關(guān)往往對(duì)申請(qǐng)人的身份證件,提供的權(quán)屬證書在形式上的真實(shí)性都不予審查,不與登記簿原有的記載進(jìn)行對(duì)比,就予以登記,造成許多錯(cuò)誤登記,甚

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至為當(dāng)事人的欺騙提供了方便。鑒于此,有許多學(xué)者提出要建立實(shí)質(zhì)審查制度,以確立登記內(nèi)容的真實(shí)性。筆者認(rèn)為,當(dāng)前出現(xiàn)許多的登記錯(cuò)誤,主要是由于登記機(jī)關(guān)不負(fù)賠償責(zé)任引起的,另外還與登記程序不統(tǒng)一、登記官員素質(zhì)低下有關(guān)系。如果采取實(shí)質(zhì)審查制度,就要求登記機(jī)關(guān)對(duì)當(dāng)事人提出申請(qǐng)的內(nèi)容進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查,對(duì)登記的內(nèi)容進(jìn)行詢問(wèn)和調(diào)查,這樣就會(huì)耗費(fèi)登記機(jī)關(guān)巨大的精力,而且使當(dāng)事人無(wú)法迅速如期地完成登記,造成時(shí)間的拖延,登記成本的提高,這對(duì)當(dāng)事人而言也是一種負(fù)擔(dān)。故筆者認(rèn)為,在建立統(tǒng)一的登記機(jī)關(guān)、統(tǒng)一的登記程序及配備高素質(zhì)的登記官員后,使用形式審查制度也未嘗不可。形式審查要求登記機(jī)關(guān)僅對(duì)當(dāng)事人提供的材料進(jìn)行形式意義的審查,只要手續(xù)齊全,就給予登記。在這種情況下,登記機(jī)關(guān)如發(fā)生登記錯(cuò)誤必須要求其承擔(dān)賠償責(zé)任。當(dāng)然,如果是當(dāng)事人提供虛假的證明材料來(lái)騙取登記的,就應(yīng)該追究當(dāng)事人的民事責(zé)任及刑事責(zé)任。我國(guó)臺(tái)灣土地法第68條規(guī)定:“因登記錯(cuò)誤遺漏或虛偽致受損害者,由該地政機(jī)關(guān)負(fù)損害賠償責(zé)任,但該地政機(jī)關(guān)證明其原因應(yīng)歸責(zé)于受害人者,不在此限。”這些經(jīng)驗(yàn)是值得借鑒的。

(二)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)賠償責(zé)任的確定

在未來(lái)的不動(dòng)產(chǎn)登記法中,可明確規(guī)定登記機(jī)關(guān)發(fā)生如下幾種情況時(shí),應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任:

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1.登記機(jī)關(guān)有登記錯(cuò)誤、遺漏和遺失登記資料的行為。有學(xué)者認(rèn)為登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在有“重大過(guò)失”時(shí)承擔(dān)責(zé)任,如果是因?yàn)橐话愕纳踔凛p微的過(guò)失而發(fā)生登記錯(cuò)誤,不應(yīng)該使登記機(jī)關(guān)承擔(dān)責(zé)任。但是,登記機(jī)關(guān)的一般的或輕微的過(guò)錯(cuò)也并不代表其造成的損害后果就一定很小。因此,登記機(jī)關(guān)承擔(dān)責(zé)任與否,應(yīng)看其是否有過(guò)錯(cuò)及其過(guò)錯(cuò)是否給當(dāng)事人造成損失,并不能以過(guò)錯(cuò)大小來(lái)加以區(qū)分。

2.違背登記程序主要包括不公告或違背公告期限、無(wú)正當(dāng)理由拖延登記時(shí)間、無(wú)故拒絕有關(guān)當(dāng)事人的正當(dāng)?shù)牟樵兊怯浀恼?qǐng)求、有限公開(kāi)登記資料、拒絕變更或更正登記等等。建立統(tǒng)一的登記程序的目的在于保證登記的過(guò)程能夠順利完成。由于登記機(jī)關(guān)的過(guò)錯(cuò)而沒(méi)有按登記程序的要求完成登記手續(xù)給當(dāng)事人造成損害的,應(yīng)當(dāng)賠償。

3.登記官員與他人相互勾結(jié)、惡意串通,造成當(dāng)事人損害的,依民法通則的相關(guān)規(guī)定應(yīng)首先由登記機(jī)關(guān)對(duì)自己工作人員的故意侵權(quán)行為承擔(dān)責(zé)任。

4.如果登記機(jī)關(guān)為執(zhí)行上級(jí)機(jī)關(guān)、其他機(jī)構(gòu)或有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)人員的指令等外來(lái)干涉而進(jìn)行了錯(cuò)誤的登記,仍然應(yīng)當(dāng)理解為登記機(jī)關(guān)的過(guò)錯(cuò)。對(duì)于這類過(guò)錯(cuò),為了及時(shí)救濟(jì),登記機(jī)關(guān)應(yīng)先行承擔(dān)責(zé)任,然后再由登記機(jī)關(guān)系統(tǒng)內(nèi)部平衡其各自的責(zé)任。

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(三)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)賠償基金的設(shè)置

登記機(jī)關(guān)為準(zhǔn)備賠償起見(jiàn),特設(shè)置賠償基金備用。從國(guó)外立法實(shí)踐上看,德國(guó)和瑞士專門設(shè)立登記賠償基金,以彌補(bǔ)可能造成的對(duì)真正權(quán)利人利益的損害,我國(guó)也應(yīng)仿此例設(shè)立專門的登記基金。登記基__金的來(lái)源應(yīng)包括以下部分:(1)登記機(jī)關(guān)可以共同向保險(xiǎn)公司投保,設(shè)立責(zé)任保險(xiǎn)。投保費(fèi)用應(yīng)每年從登記收費(fèi)(包括登記費(fèi)和查詢費(fèi))中按一定比例提取,其比例大小依每年可能發(fā)生的賠償額相應(yīng)確定。(2)登記機(jī)關(guān)可以依法行使追償權(quán),以保證有足夠的賠償基金。由于登記官員自己的過(guò)錯(cuò)而造成當(dāng)事人的損失,登記機(jī)關(guān)在先行賠付之后,應(yīng)按賠償額的一定比例要求登記官員承擔(dān)民事責(zé)任,其大小比例應(yīng)依達(dá)到足以警示登記官員的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)劃定。如果是登記官員與有關(guān)當(dāng)事人惡意串通,進(jìn)行虛假登記,給他人帶來(lái)利益損失時(shí),登記機(jī)關(guān)首先應(yīng)對(duì)受害人承擔(dān)賠償責(zé)任,而后應(yīng)要求登記官員與有關(guān)當(dāng)事人就全部賠償額負(fù)連帶清償責(zé)任。

(四)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)賠償數(shù)額的確定

1.賠償內(nèi)容的確定

賠償內(nèi)容主要是指登記機(jī)關(guān)應(yīng)就哪些損失承擔(dān)責(zé)任作出具體規(guī)定。《中國(guó)物權(quán)法草案建議稿》第40條之說(shuō)明認(rèn)為,按照民法關(guān)于法

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律責(zé)任的通說(shuō),登記機(jī)關(guān)承擔(dān)的賠償責(zé)任應(yīng)主要包括三項(xiàng):(1)主權(quán)利的損害賠償;(2)利息;(3)當(dāng)事人或利害關(guān)系人主張權(quán)利的費(fèi)用,如訴訟費(fèi)用等。就其中第二項(xiàng),筆者認(rèn)為,我國(guó)司法審判實(shí)務(wù)中,對(duì)于任何一種賠償,在最后計(jì)算賠償之時(shí),都會(huì)自動(dòng)的加算利息,因此并無(wú)單列利息作為賠償內(nèi)容的必要。

2.賠償計(jì)算時(shí)點(diǎn)

賠償計(jì)算的時(shí)點(diǎn)指應(yīng)依何時(shí)之情形來(lái)確定賠償?shù)臄?shù)額。筆者認(rèn)為,賠償數(shù)額應(yīng)以受損害時(shí)的價(jià)值來(lái)判定,把這個(gè)時(shí)間點(diǎn)提前或延后都不符合民法公平原則。臺(tái)灣土地法第68條亦規(guī)定:“因登記錯(cuò)誤遺漏或虛偽致受損害者,由該地政機(jī)關(guān)負(fù)損害賠償責(zé)任??前次損害賠償,不得超過(guò)受損害時(shí)之價(jià)值。”

3.賠償數(shù)額的確定方式

因登記機(jī)關(guān)過(guò)錯(cuò)造成損失后,受損害方可以與登記機(jī)關(guān)通過(guò)協(xié)商解決。雙方不愿協(xié)商或協(xié)商不成的,可以直接向人民法院起訴。人民法院在確定賠償數(shù)額時(shí),可以委托不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)受損的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估,人民法院在處理時(shí)應(yīng)充分考慮不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值評(píng)估機(jī)構(gòu)的意見(jiàn)。

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五、我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記資料信息公開(kāi)制度的價(jià)值和構(gòu)想

(一)不動(dòng)產(chǎn)登記資料信息公開(kāi)的制度價(jià)值

不動(dòng)產(chǎn)登記資料信息公開(kāi)制度的建立對(duì)于我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有十分重要的意義:

第一,不動(dòng)產(chǎn)登記信息的公開(kāi),使全社會(huì)的不動(dòng)產(chǎn)處于“陽(yáng)光”之下,不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬狀況處于全透明狀態(tài),有利于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的保護(hù),能促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)交易的安全和效率。

第二,信息公開(kāi)是防止不動(dòng)產(chǎn)交易腐敗的治本之策。腐敗的一個(gè)非常重要的原因就是權(quán)力的行使缺少透明度,容易搞暗箱操作或權(quán)錢交易。而信息公開(kāi)制度改變了權(quán)力運(yùn)行的方式,使政府機(jī)關(guān)的職權(quán)、程序、辦事結(jié)果等為人民所周知,可以避免出現(xiàn)暗箱操作或腐敗現(xiàn)象。

第三,信息公開(kāi)有利于規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)交易市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)秩序。目前,信用缺失、市場(chǎng)秩序混亂、交易成本攀高的一個(gè)很重要的原因就是欺詐橫行,而各種欺詐現(xiàn)象的存在是由于民眾無(wú)法獲取正確的信息資源,一旦真實(shí)的信息對(duì)民眾公開(kāi),各種欺詐現(xiàn)象也就失去了藏身之所。因此,不動(dòng)產(chǎn)信息的公開(kāi)顯然有利于規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)秩序。

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第四,不動(dòng)產(chǎn)登記信息的公開(kāi)是對(duì)政府工作透明度的基本要求。信息公開(kāi)可以樹(shù)立我國(guó)政府誠(chéng)實(shí)信用的國(guó)際形象。

(二)我國(guó)建立不動(dòng)產(chǎn)登記資料信息公開(kāi)制度的構(gòu)想

第一,明確信息公開(kāi)的對(duì)象應(yīng)是全社會(huì)的任何自然人和法人,徹底改變目前僅面向特定群體公開(kāi)的做法。目前多頭、分散的不動(dòng)產(chǎn)登記部門的登記資料還沒(méi)有成為全社會(huì)共享的信息資源,其開(kāi)放和使用僅面向當(dāng)事人、律師、法官、檢察官、警官等特殊群體,而對(duì)于想從事不動(dòng)產(chǎn)交易的其他人來(lái)說(shuō),了解其不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利狀態(tài)還是一件非常困難的事情。這無(wú)疑會(huì)阻礙交易的迅捷和安全。因此,面向全社會(huì)公開(kāi)__不動(dòng)產(chǎn)信息是十分必要的,任何市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的主體都可根據(jù)其需要來(lái)查詢和使用不動(dòng)產(chǎn)登記信息。

第二,明確信息公開(kāi)的內(nèi)容應(yīng)是不動(dòng)產(chǎn)登記的全部資料,徹底改變目前僅能查詢或使用有限登記資料的做法。據(jù)有關(guān)方面統(tǒng)計(jì),我國(guó)有用信息的80%由政府掌握,這些信息的大部分內(nèi)容仍處于封閉狀態(tài),嚴(yán)重地制約了信息的傳播和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記資料信息也是如此。客觀上,不動(dòng)產(chǎn)登記信息不是商業(yè)秘密,不應(yīng)收藏在“保險(xiǎn)箱”中,它是一種全社會(huì)共享的信息資源,沒(méi)有必要限制其使用。另外,從市場(chǎng)交易的角度出發(fā),從事交易的當(dāng)事人也需要了解全部的登記資料。部分公開(kāi)不動(dòng)產(chǎn)登記資料可能使當(dāng)事人面對(duì)失真的商業(yè)信息作出

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錯(cuò)誤的判斷,從而導(dǎo)致嚴(yán)重的商業(yè)損失。因此,公開(kāi)不動(dòng)產(chǎn)登記的全部信息,使之為社會(huì)所充分利用,加速其流動(dòng),才能創(chuàng)造出巨大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。

第三,明確信息公開(kāi)、使用的方式。首先,不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)應(yīng)在機(jī)關(guān)內(nèi)建立可供查閱的公示場(chǎng)所,當(dāng)事人可以親自到該場(chǎng)所查詢、使用登記信息。其次,登記機(jī)關(guān)可以和IT運(yùn)營(yíng)商合作將登記資料全部上網(wǎng),通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)公開(kāi)信息,當(dāng)事人可通過(guò)上網(wǎng)來(lái)查詢、使用信息。

第四,現(xiàn)代社會(huì),商機(jī)無(wú)時(shí)無(wú)刻無(wú)處不在,面對(duì)稍縱即逝的商機(jī),如果因?yàn)椴樵儭⑹褂貌粍?dòng)產(chǎn)登記資料的時(shí)間限制而影響商人作出決策,那這種損失將是巨大的。因此,對(duì)于登記信息公開(kāi)、使用的時(shí)間不應(yīng)加以限制。對(duì)于在電子網(wǎng)站上發(fā)布的信息應(yīng)24小時(shí)開(kāi)放,對(duì)于登記機(jī)關(guān)的供查詢的公示場(chǎng)所應(yīng)在正常的工作時(shí)間內(nèi)都可無(wú)限制地查詢、使用。

第五,在不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)和IT運(yùn)營(yíng)商之間合作進(jìn)行電子政務(wù)建設(shè)的過(guò)程中,登記機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)提供全面、準(zhǔn)確的登記資料,運(yùn)營(yíng)商負(fù)責(zé)查詢使用的技術(shù)工作,雙方通過(guò)合同規(guī)定各自的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任。

注釋:

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梁慧星主編:《中國(guó)物權(quán)法草案建議稿》,社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社2000 年版,第142 頁(yè)。

王利明主編:《中國(guó)物權(quán)法草案建議稿及說(shuō)明》,中國(guó)法制出版社2001 年版,第186222 頁(yè)。

參見(jiàn)譚兵、王志勝:《論法官現(xiàn)代化:專業(yè)化、職業(yè)化和同質(zhì)化》,載《中國(guó)法學(xué)》2001 年第3 期。

王利明主編:《中國(guó)物權(quán)法草案建議稿及說(shuō)明》,中國(guó)法制出版社2001 年版,第189 頁(yè)。

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第四篇：我國(guó)構(gòu)建不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度

我國(guó)構(gòu)建不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度

2013-04-01 | 作者： 呂苑鵑 | 來(lái)源： 中國(guó)國(guó)土資源報(bào) | 【大 中 小】【打印】【關(guān)閉】

3月28日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于實(shí)施〈國(guó)務(wù)院機(jī)構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案〉任務(wù)分工的通知》，對(duì)《國(guó)務(wù)院機(jī)構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案》提出的各項(xiàng)任務(wù)進(jìn)一步細(xì)化，并明確了部門分工和時(shí)間表。《通知》要求，整合房屋登記、林地登記、草原登記、土地登記職責(zé)，出臺(tái)并實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，2014年6月底前出臺(tái)不動(dòng)產(chǎn)登記條例。

《通知》指出，黨的十八屆二中全會(huì)和十二屆全國(guó)人大一次會(huì)議審議通過(guò)了《國(guó)務(wù)院機(jī)構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案》，各地區(qū)、各部門要統(tǒng)一思想，精心組織，認(rèn)真抓好改革實(shí)施。國(guó)務(wù)院機(jī)構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變事關(guān)重大，任務(wù)艱巨，需要統(tǒng)一部署、突出重點(diǎn)、分批實(shí)施、逐步推進(jìn)，通過(guò)堅(jiān)持不懈的努力，用3至5年時(shí)間完成各項(xiàng)任務(wù)，加快建設(shè)職能科學(xué)、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、廉潔高效、人民滿意的服務(wù)型政府。具體任務(wù)共72項(xiàng)，《通知》明確提出，2013年完成29項(xiàng)任務(wù)，2014年完成28項(xiàng)任務(wù)，2015年完成11項(xiàng)任務(wù)，2017年完成4項(xiàng)任務(wù)。

《通知》要求，整合房屋登記、林地登記、草原登記、土地登記的職責(zé)等，中央編辦負(fù)責(zé)于2013年4月底前完成。出臺(tái)并實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，由國(guó)土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部會(huì)同法制辦、稅務(wù)總局等有關(guān)部門負(fù)責(zé)，2014年6月底前出臺(tái)不動(dòng)產(chǎn)登記條例。

《通知》明確，減少和下放一批投資審批事項(xiàng)。列明取消審批的投資項(xiàng)目(含按照行政審批制度改革原則取消的國(guó)家規(guī)劃內(nèi)需要審批的項(xiàng)目)、下放地方審批的投資項(xiàng)目(含下放地方的國(guó)家規(guī)劃內(nèi)需要審批的項(xiàng)目)，列明國(guó)務(wù)院投資主管部門保留審批的，涉及其他地區(qū)、需要全國(guó)統(tǒng)籌安排或需要總量控制的項(xiàng)目以及需要實(shí)行國(guó)家安全審查的外資項(xiàng)目。加強(qiáng)對(duì)投資活動(dòng)的土地使用、能源消耗、污染排放等管理，發(fā)揮法律法規(guī)和發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策的約束和引導(dǎo)作用。對(duì)確需審批、核準(zhǔn)、備案的項(xiàng)目，要簡(jiǎn)化程序、限時(shí)辦結(jié)。發(fā)展改革委會(huì)同工業(yè)和信息化部、交通運(yùn)輸部、水利部、農(nóng)業(yè)部、商務(wù)部以及國(guó)土資源部、環(huán)境保護(hù)部等有關(guān)部門負(fù)責(zé)，2013年6月底前發(fā)布新修訂的政府核準(zhǔn)投資項(xiàng)目目錄，修改出臺(tái)投資項(xiàng)目審批、核準(zhǔn)、備案管理辦法。

《通知》要求，整合建立統(tǒng)一規(guī)范的公共資源交易平臺(tái)，有關(guān)部門在職責(zé)范圍內(nèi)加強(qiáng)監(jiān)督管理。發(fā)展改革委會(huì)同財(cái)政部、國(guó)土資源部、環(huán)境保護(hù)部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、交通運(yùn)輸部、水利部、稅務(wù)總局等有關(guān)部門負(fù)責(zé)，2014年6月底前提出方案，由中央編辦對(duì)方案統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、提出意見(jiàn)。《通知》還提出，2013年4月底前完成國(guó)家海洋局“三定”規(guī)定。

第五篇：不動(dòng)產(chǎn)登記制度細(xì)則

不動(dòng)產(chǎn)登記制度細(xì)則

不動(dòng)產(chǎn)登記制度細(xì)則

不動(dòng)產(chǎn)登記為物權(quán)法中的重要制度，是指經(jīng)權(quán)利人或利害關(guān)系人申請(qǐng)，由國(guó)家專職部門將有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)及其變動(dòng)事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的事實(shí)。作為物權(quán)公示手段，不動(dòng)產(chǎn)登記本質(zhì)上為產(chǎn)生私法效果的事實(shí)行為而非登記機(jī)關(guān)的行政管理行為。目前世界上存在的契據(jù)登記制、權(quán)利登記制和托倫斯登記制三種模式各有所長(zhǎng)，我們應(yīng)充分比較借鑒上述登記制度的長(zhǎng)處，結(jié)合中國(guó)的現(xiàn)實(shí)國(guó)情，構(gòu)建有中國(guó)特色的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度。

不動(dòng)產(chǎn)登記制度的意義

不動(dòng)產(chǎn)登記，是指經(jīng)權(quán)利人或利害關(guān)系人申請(qǐng)，由國(guó)家專職部門將有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)及其變動(dòng)事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的事實(shí)。例如，某甲通過(guò)合法建筑建造住宅一處，經(jīng)甲向房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)，由房產(chǎn)管理部門將其房屋權(quán)屬狀況記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿，該項(xiàng)記載就是不動(dòng)產(chǎn)登記，又稱不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記。

不動(dòng)產(chǎn)登記具有如下含義。

1.登記是依當(dāng)事人申請(qǐng)的行為。

2.登記是國(guó)家專職部門的活動(dòng)。

3.登記內(nèi)容為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)及其變動(dòng)事項(xiàng)。

不動(dòng)產(chǎn)登記的對(duì)象包括以下權(quán)利：(1)所有權(quán);(2)地上權(quán);(3)永佃權(quán);(4)地役權(quán);(5)先取特權(quán);(6)質(zhì)權(quán);(7)抵押權(quán);(8)租賃權(quán);(9)采石權(quán)。

4.登記事項(xiàng)須記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿。不動(dòng)產(chǎn)登記制度的性質(zhì) 不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì)，是指不動(dòng)產(chǎn)登記行為的法律屬性。關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì)，大致有三種學(xué)說(shuō)：(1)公法行為說(shuō)。(2)證明行為說(shuō)。(3)私法行為說(shuō)。我們認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)登記并非登記機(jī)關(guān)的行政管理行為，其本質(zhì)應(yīng)為產(chǎn)生私法效果的事實(shí)行為。

不動(dòng)產(chǎn)登記制度細(xì)則內(nèi)容

一、不動(dòng)產(chǎn)登記制度的相關(guān)理論

不動(dòng)產(chǎn)登記為物權(quán)法中的重要制度，是指經(jīng)權(quán)利人或利害關(guān)系人申請(qǐng)，由國(guó)家專職部門將有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)及其變動(dòng)事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的法律制度。①作為物權(quán)公示手段，不動(dòng)產(chǎn)登記本質(zhì)上為產(chǎn)生私法效果的事實(shí)行為而非登記機(jī)關(guān)的行政管理行為。登記的首要意義在于物權(quán)變動(dòng)的公示與公信，其所產(chǎn)生的是私法上的效果。不動(dòng)產(chǎn)登記具有公示力、形成力、推定力和公信力四種效力。不動(dòng)產(chǎn)登記的主要目的在于公示，即通過(guò)登記向公眾公開(kāi)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬及變動(dòng)情況，使其了解不特定的物權(quán)狀態(tài)，使第三人在參與交易時(shí)有一個(gè)識(shí)別、判斷物權(quán)的客觀標(biāo)準(zhǔn);登記的形成力是指登記具有使基于法律行為的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)能否生效的效力;登記的推定力，又稱權(quán)利正確性推定效力，是指以不動(dòng)產(chǎn)登記簿上所記載的當(dāng)事人的權(quán)利內(nèi)容為正確不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的效力，但是登記權(quán)利正確性推定效力不及于明知登記權(quán)利瑕疵而惡意取得該項(xiàng)權(quán)利者;登記的公信力是指不動(dòng)產(chǎn)登記簿所記載的權(quán)利推定為真正的權(quán)利，并賦予其公信力，基于登記的公信力，即使登記錯(cuò)誤或遺漏，因相信登記正確而與登記名義人進(jìn)行交易的善意第三人，其所得利益仍將受到法律的保護(hù)。

研究不動(dòng)產(chǎn)登記制度，對(duì)于搞好涉及不動(dòng)產(chǎn)案件的執(zhí)行具有重要意義。作為物權(quán)公示手段的不動(dòng)產(chǎn)登記在財(cái)產(chǎn)權(quán)保護(hù)中扮演了極為重要的角色，它甚至決定了基于法律行為的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)能否發(fā)生效力。著名民法學(xué)者梁慧星先生指出：“不論物權(quán)法如何完善，如果沒(méi)有一個(gè)好的登記制度，那你的物權(quán)法就不會(huì)有好的結(jié)果，不會(huì)得到切實(shí)的實(shí)施。”研究不動(dòng)產(chǎn)登記制度，掌握物權(quán)法關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的新規(guī)定，正確理解物權(quán)變動(dòng)法理，處理好物權(quán)法與民法通則、擔(dān)保法以及最高法院的相關(guān)司法解釋的銜接問(wèn)題，對(duì)于搞好涉及不動(dòng)產(chǎn)案件的執(zhí)行，進(jìn)而保障交易安全，維護(hù)交易秩序，都具有重要意義。

二、物權(quán)法出臺(tái)前后關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的規(guī)定以及對(duì)不動(dòng)產(chǎn)執(zhí)行的影響

(一)物權(quán)法出臺(tái)前不動(dòng)產(chǎn)登記的規(guī)定及主要缺陷評(píng)析

物權(quán)法出臺(tái)之前不動(dòng)產(chǎn)登記規(guī)定存在的一個(gè)重要缺陷是基本上認(rèn)為登記為不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的生效要件，不適當(dāng)?shù)財(cái)U(kuò)大了登記的效力范圍，把登記作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)移轉(zhuǎn)合同的生效要件，誤解了登記的制度屬性，“混淆了物權(quán)和債權(quán)法律性質(zhì)的區(qū)別，混淆了物權(quán)變動(dòng)和債權(quán)變動(dòng)在法律根據(jù)方面的區(qū)別”②，違背了物權(quán)變動(dòng)的區(qū)分原則的基本法理和基本要求，從而導(dǎo)致買受人的利益得不到完善的保護(hù)，同時(shí)也放縱了出賣人的隨意違約行為。如《城市房地產(chǎn)管理法》第35條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照本法第五章規(guī)定辦理權(quán)屬登記。”《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第6條規(guī)定：“房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更時(shí)，須到房屋所在地房管機(jī)關(guān)辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更登記手續(xù)。”言下之意是，不動(dòng)產(chǎn)交易要以登記為要件，具體來(lái)說(shuō)就是不動(dòng)產(chǎn)交易是“合同不登記不生效”，不是“物權(quán)不登記不生效”，因此，如果當(dāng)事人簽訂的不動(dòng)產(chǎn)買賣合同沒(méi)有登記，該合同就被判定為無(wú)效。事實(shí)上，沒(méi)有進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記，只是未能發(fā)生物權(quán)變動(dòng)，而不能否認(rèn)有效成立的合同的效力。物權(quán)法出臺(tái)之前不動(dòng)產(chǎn)登記規(guī)定還存在的一個(gè)重要缺陷是不動(dòng)產(chǎn)登記的種類不健全，缺少預(yù)告登記和異議登記等重要內(nèi)容，有待進(jìn)一步完善。

(二)物權(quán)法關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的規(guī)定以及對(duì)不動(dòng)產(chǎn)執(zhí)行的影響

物權(quán)法在總結(jié)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，借鑒西方國(guó)家先進(jìn)立法經(jīng)驗(yàn)，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的法律效力、不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)、登記程序、登記類型及登記錯(cuò)誤的賠償責(zé)任等重要問(wèn)題以專節(jié)14個(gè)條文作出了明確規(guī)定，完善和發(fā)展了我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，主要體現(xiàn)在以下方面：

(1)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)原則的完善和發(fā)展。一是物權(quán)法貫徹區(qū)分原則理論③，明確規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)采登記對(duì)抗主義。規(guī)定登記不是法定義務(wù)，不登記，也可以發(fā)生物權(quán)變動(dòng)，但是不登記，不得對(duì)抗善意第三人。即區(qū)分物權(quán)變動(dòng)和債權(quán)變動(dòng)，將物權(quán)變動(dòng)合同的效力與物權(quán)變動(dòng)的效力相區(qū)分，不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)的合同雖然沒(méi)有登記仍然有效，不受不動(dòng)產(chǎn)是否發(fā)生變動(dòng)的影響。《物權(quán)法》第15條規(guī)定：當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效;未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。《物權(quán)法》第129條和第158條也規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)采登記對(duì)抗主義。二是登記要件原則。按照《物權(quán)法》第9條的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)，經(jīng)過(guò)依法登記而發(fā)生效力，也是我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的主要方式。三是合同生效，發(fā)生物權(quán)變動(dòng)。這是《物權(quán)法》第127第第1款的規(guī)定，農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)通過(guò)合同就可以設(shè)立，這是我國(guó)物權(quán)法獨(dú)有的規(guī)定。

(2)增加規(guī)定了更正登記、異議登記、預(yù)告登記等登記類型。

更正登記是指為消除因登記錯(cuò)誤或遺漏而導(dǎo)致的登記與實(shí)體權(quán)利關(guān)系的不一致?tīng)顟B(tài)，對(duì)既存登記的部分內(nèi)容進(jìn)行修正而發(fā)生的登記。更正登記的目的在于為錯(cuò)誤的登記提供救濟(jì)途徑，保護(hù)真正權(quán)利人的權(quán)利，維護(hù)秩序安定與交易安全。《物權(quán)法》第19條第1款規(guī)定：“權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。”

異議登記是指事實(shí)上的權(quán)利人或利害關(guān)系人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利提出異議而進(jìn)行的登記。④該法第19條第2款規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請(qǐng)異議登記。登記機(jī)構(gòu)予以異議登記的，申請(qǐng)人在異議登記之日起15日內(nèi)不起訴，異議登記失效。異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請(qǐng)人請(qǐng)求損害賠償。” 異議登記制度的目的在于阻卻登記的公信力，從而保護(hù)事實(shí)上的權(quán)利人或真正權(quán)利人的利益，它是為更正登記所設(shè)置的臨時(shí)保全措施。登記錯(cuò)誤的更正需要一個(gè)過(guò)程，在此過(guò)程中，登記權(quán)利人有可能處分不動(dòng)產(chǎn)，從而使真正權(quán)利人的權(quán)利受到損害。為防止更正登記之前登記權(quán)利人的處分行為，有必要采取異議登記這項(xiàng)措施來(lái)保全權(quán)利。

預(yù)告登記是指當(dāng)事人所期待的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)所需要的條件缺乏或者尚未成就時(shí)，法律為保全這項(xiàng)將來(lái)發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)為目的的請(qǐng)求權(quán)而進(jìn)行的登記⑤。我國(guó)物權(quán)法亦規(guī)定了預(yù)告登記制度，該法第20條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。”預(yù)告登記的目的就在于保護(hù)關(guān)于未來(lái)發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)，以維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易秩序。

(3)物權(quán)法關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的規(guī)定對(duì)不動(dòng)產(chǎn)執(zhí)行之影響

物權(quán)法有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的規(guī)定對(duì)傳統(tǒng)的不動(dòng)產(chǎn)執(zhí)行方式和執(zhí)行理念有較大影響，主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

一是物權(quán)法的實(shí)施對(duì)涉及不動(dòng)產(chǎn)的執(zhí)行既帶來(lái)機(jī)遇，也有挑戰(zhàn)。這種機(jī)遇主要表現(xiàn)為對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的執(zhí)行提供了明確的法律依據(jù)和有力的理論支撐。如執(zhí)行中處理不動(dòng)產(chǎn)登記名義人與實(shí)際權(quán)利人不一致的問(wèn)題時(shí)，可結(jié)合物權(quán)法關(guān)于異議登記的規(guī)定，及時(shí)解決爭(zhēng)議，恰當(dāng)處置不動(dòng)產(chǎn);還例如物權(quán)法關(guān)于預(yù)告登記的規(guī)定，使執(zhí)行人員在查封前對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的相關(guān)權(quán)利人了如指掌，為及時(shí)采取預(yù)查封措施提供了便利。同時(shí)，物權(quán)法的實(shí)施也使執(zhí)行工作面臨較大挑戰(zhàn)，需要執(zhí)行人員深入學(xué)習(xí)和研究物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定，準(zhǔn)確把握物權(quán)法的立法宗旨，深刻理解物權(quán)變動(dòng)的內(nèi)涵，依法及時(shí)執(zhí)行涉及不動(dòng)產(chǎn)的案件，維護(hù)權(quán)利人的合法物權(quán)。

二是對(duì)傳統(tǒng)執(zhí)行方式和執(zhí)行理念產(chǎn)生較大影響，要求執(zhí)行人員在執(zhí)行中及時(shí)調(diào)整執(zhí)行思路，改變執(zhí)行方式，增強(qiáng)執(zhí)行技巧，依法執(zhí)行。《物權(quán)法》第六條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定交付”。該條規(guī)定從根本上區(qū)分了不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和變動(dòng)的公示方法。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。執(zhí)行人員執(zhí)行中要認(rèn)真貫徹物權(quán)法規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)規(guī)則，在采取強(qiáng)制執(zhí)行措施前應(yīng)認(rèn)真調(diào)查不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的情況，不能簡(jiǎn)單地以登記確定權(quán)屬，還要看該不動(dòng)產(chǎn)上是否存在預(yù)告登記、異議登記等情況，準(zhǔn)確采取執(zhí)行措施。

三是要求執(zhí)行人員在執(zhí)行中注重保護(hù)執(zhí)行當(dāng)事人的合法權(quán)利。既保護(hù)申請(qǐng)人的合法債權(quán)，又要保護(hù)被執(zhí)行人的合法不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，做到二者的統(tǒng)一。執(zhí)行實(shí)踐中，對(duì)當(dāng)事人合法權(quán)益產(chǎn)生侵害的行為主要為有關(guān)機(jī)關(guān)的協(xié)助執(zhí)行行為和法院的執(zhí)行行為本身。對(duì)于一些行政機(jī)關(guān)在協(xié)助執(zhí)行時(shí)拒絕協(xié)助、縮小或擴(kuò)大協(xié)助范圍或違法采取措施造成其損害的，執(zhí)行人員應(yīng)當(dāng)告知當(dāng)事人通過(guò)行政訴訟判決其履行職責(zé)，拒不履行職責(zé)造成損失的，承擔(dān)行政賠償責(zé)任。法院執(zhí)行人員違法執(zhí)行，侵害當(dāng)事人的合法權(quán)益的，法院要承擔(dān)行政賠償責(zé)任。

三、貫徹物權(quán)法，執(zhí)行涉及不動(dòng)產(chǎn)的案件應(yīng)注意的幾個(gè)問(wèn)題

1、關(guān)于國(guó)有劃撥土地使用權(quán)的執(zhí)行

實(shí)踐中，對(duì)于能否強(qiáng)制執(zhí)行被執(zhí)行人擁有使用權(quán)的國(guó)有劃撥土地問(wèn)題，存在不同的認(rèn)識(shí)。本人認(rèn)為，法院在執(zhí)行中應(yīng)當(dāng)本著既有利于最大化實(shí)現(xiàn)債權(quán)，又不違反現(xiàn)行法律規(guī)定的原則，依據(jù)《物權(quán)法》、土地管理法律法規(guī)和《最高人民法院關(guān)于破產(chǎn)企業(yè)國(guó)有劃撥土地使用權(quán)應(yīng)否列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)等問(wèn)題的批復(fù)》(法釋[XX]6號(hào))的有關(guān)規(guī)定，在與土地管理部門取得一致意見(jiàn)后，再行裁定轉(zhuǎn)移，進(jìn)行妥善處理。對(duì)原屬劃撥方式取得但不再屬于供地范圍的，應(yīng)告知權(quán)利受讓人辦理國(guó)有土地使用權(quán)出讓手續(xù)。如果該國(guó)有劃撥土地上還有房屋及其他附著物，法院應(yīng)當(dāng)通過(guò)房地產(chǎn)評(píng)估將土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)價(jià)值分離(僅限執(zhí)行房產(chǎn))，并會(huì)同國(guó)土資源部門完成收回承載房屋及其他附著物的國(guó)有劃撥土地使用權(quán)，由國(guó)土資源部門依據(jù)土地管理和城市規(guī)劃等有關(guān)法律規(guī)定采取招標(biāo)拍賣，掛牌出讓等方式對(duì)該土地依法進(jìn)行處置。

2、關(guān)于集體土地使用權(quán)的處理問(wèn)題

在我國(guó)，集體土地所有權(quán)和使用權(quán)原則上是禁止交易的，但實(shí)踐中集體土地權(quán)屬也存在事實(shí)上的交易。如《擔(dān)保法》第34條第(5)項(xiàng)、第36條第3款規(guī)定，農(nóng)村“四荒”土地的使用權(quán)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)廠房等建筑物所占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)可以設(shè)定抵押，那么該抵押權(quán)人在行使抵押權(quán)時(shí)，必然牽涉到集體土地使用權(quán)的處分問(wèn)題。對(duì)此應(yīng)當(dāng)如何處理?本人認(rèn)為，法院執(zhí)行案件涉及集體土地使用權(quán)時(shí)應(yīng)與當(dāng)?shù)貒?guó)土資源管理部門進(jìn)行協(xié)商，取得一致意見(jiàn)后予以執(zhí)行。依照《土地管理法》第63條的規(guī)定，人民法院執(zhí)行集體土地使用權(quán)僅限于用地單位因破產(chǎn)、兼并等情形。執(zhí)行土地成交前，人民法院應(yīng)當(dāng)會(huì)同國(guó)土資源部門查驗(yàn)原土地使用權(quán)證書和用地批文，完成地籍調(diào)查，責(zé)成集體土地所有權(quán)單位簽訂征地補(bǔ)償協(xié)議書，并書面告知權(quán)利受讓人成交價(jià)款中是否包含該集體土地的征地補(bǔ)償費(fèi)。

按照《土地管理法》第62條、第63條之規(guī)定，權(quán)利受讓人應(yīng)僅限于該集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)符合宅基地審批條件的農(nóng)戶。執(zhí)行農(nóng)村房屋涉及集體土地使用權(quán)的處置時(shí)，應(yīng)會(huì)同國(guó)土資源部門查驗(yàn)原土地使用權(quán)證書和用地批文，并完成地籍調(diào)查，并對(duì)該集體組織范圍內(nèi)符合宅基地審批條件的農(nóng)戶進(jìn)行審查，確認(rèn)權(quán)利受讓人的資格;人民法院應(yīng)當(dāng)責(zé)成該集體經(jīng)濟(jì)組織出具相關(guān)證明材料，協(xié)助權(quán)利受讓人依法辦理土地變更登記手續(xù)。

3、關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記名義人與實(shí)際權(quán)利人不一致時(shí)的處理

實(shí)踐中，不動(dòng)產(chǎn)登記名義人與實(shí)際權(quán)利人不一致存在以下幾種情形。第一種情形是：申請(qǐng)執(zhí)行的房地產(chǎn)登記在案外第三人名下，卻被被執(zhí)行人占有、使用，對(duì)此法院一般不能直接裁判權(quán)屬爭(zhēng)議。

如果申請(qǐng)執(zhí)行人認(rèn)為登記虛假，執(zhí)行人員應(yīng)當(dāng)告知其通過(guò)以下幾種渠道尋求救濟(jì)，一是依照物權(quán)法的規(guī)定向登記機(jī)構(gòu)提出異議登記申請(qǐng)，請(qǐng)求撤銷該登記;二是依據(jù)合同法中的撤銷權(quán)訴訟，通過(guò)民事審判撤銷案外第三人的虛假登記行為;三是通過(guò)提起行政訴訟，撤銷登記機(jī)構(gòu)的登記行政行為。如果法院發(fā)現(xiàn)登記行為虛假，則只能建議登記機(jī)構(gòu)撤銷虛假登記。原登記被撤銷后，要恢復(fù)為被執(zhí)行人登記，此后，法院方可采取查封措施。

當(dāng)然，如果登記名義人明確承認(rèn)其并非實(shí)際權(quán)利人且書面認(rèn)可房地產(chǎn)實(shí)際屬于被執(zhí)行人時(shí)，為了提高執(zhí)行效率，節(jié)省司法資源，執(zhí)行法院也可以直接采取查封措施。第二種情形是，被執(zhí)行人通過(guò)繼承、判決和執(zhí)行等合法途徑已經(jīng)得到了不動(dòng)產(chǎn)的占有權(quán)，但還沒(méi)有進(jìn)行物權(quán)變動(dòng)登記的，可以對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)先行采取預(yù)查封措施，待不動(dòng)產(chǎn)辦理了過(guò)戶登記后，預(yù)查封自動(dòng)轉(zhuǎn)為正式查封。第三種情形是：登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)，并非屬于被執(zhí)行人所有，對(duì)這種情況法院仍可對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行查封。如果案外人主張所有權(quán)的，可提出執(zhí)行異議，法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)真審查，如果異議屬實(shí)，應(yīng)及時(shí)依法糾正執(zhí)行錯(cuò)誤。

4、對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的預(yù)查封問(wèn)題

預(yù)查封是指對(duì)尚未在登記機(jī)關(guān)進(jìn)行物權(quán)登記但又履行了一定的批準(zhǔn)或者備案等預(yù)登記手續(xù)、被執(zhí)行人享有物權(quán)期待權(quán)的房地產(chǎn)所采取的控制性措施⑥。這是《最高人民法院 國(guó)土資源部 建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國(guó)土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問(wèn)題的通知》(法發(fā)[XX]5號(hào))規(guī)定的一項(xiàng)執(zhí)行措施。物權(quán)法實(shí)施后，該項(xiàng)規(guī)定仍然有效。執(zhí)行實(shí)踐中對(duì)不動(dòng)產(chǎn)采取預(yù)查封措施時(shí)應(yīng)當(dāng)注意以下兩點(diǎn)：一是嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)查封的程序性規(guī)定，即由法院制發(fā)預(yù)查封裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書，由國(guó)土資源、房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)查封登記手續(xù);待該房地產(chǎn)權(quán)屬登記完結(jié)時(shí)轉(zhuǎn)為正式查封。在法院預(yù)查封期間，任何單位和個(gè)人不得擅自處分預(yù)查封的財(cái)產(chǎn)，有關(guān)部門也不得辦理轉(zhuǎn)讓、抵押手續(xù)。二是正確適用預(yù)查封的輪候制度。當(dāng)某一房地產(chǎn)被某一法院查封、預(yù)查封后，后續(xù)送達(dá)的查封、預(yù)查封裁定并不當(dāng)然失效，而是按照各個(gè)法院向國(guó)土資源、房地產(chǎn)管理部門送達(dá)協(xié)助執(zhí)行通知書的時(shí)間先后進(jìn)行登記排列等候，一旦在先查封的法院依法解除查封、預(yù)查封或者查封、預(yù)查封自動(dòng)失效，且原查封或者預(yù)查封的房地產(chǎn)尚有可供查封或者預(yù)查封的價(jià)值時(shí)，排列在先的輪候查封或者輪候預(yù)查封就自動(dòng)轉(zhuǎn)為查封或者預(yù)查封并依次輪定。