第一篇：不動產登記注意事項

一、申請審批表

（一）詢問筆錄【技術規程P71】

1、抵押登記、轉移登記：

你是否結婚？申請登記的房地產是否夫妻共有？

注：如果共有應夫妻共同申請；如果非共有應提交非共同所有的證明材料。

2、在建工程抵押：

是否已經取得了預售許可？截至目前已經預售了幾套商品房？是否在房管機關進行了備案？

注：在建工程抵押登記時：1）請房管部門提供是否取得預售許可證，如果取得，應提供以備案的合同。

3、異議登記：權利人是否不同意更正登記？是否已知悉異議不當應承擔的法律責任？

注：《物權法》19條：登記機構予以異議登記的，申請人在異議登記之日起15日內不起訴，異議登記失效。

3、在建工程抵押登記：是否已經取得預售許可證？已經預售幾套房屋？

（二）實地查看【房屋登記辦法】19條；[規程】P10

1、房屋所有權首次登記、在建工程抵押權登記、因房屋滅失導致的房屋所有權注銷登記。

2、實地查看資料：實地查看表、現場照片。

3、實地查看內容：

1）在建工程的坐落與證明材料記載的信息一致； 2）申請抵押的部分已建造。

4、實地查看人員：由2名登記人員負責，至少一名登記官。

（三）申請人單方申請：【技術規程】P6

1、首次登記；

2、因繼承、受遺贈取得房地產權力；

3、因生效的法律文件；

4、變更登記；

5、房屋所有權注銷登記；

6、異議登記；

7、權利人申請不涉及房地產權利歸屬和內容的更正登記。

注意：夫妻共有的，必須夫妻雙方共同申請。

（四）通知和公告

1、通知權利人：

2、公告：【技術規程】P10 1）公告的情形：集體土地上房屋所有權首次登記；權屬證書或證明公告作廢；補發集體土地上房屋的權屬證書或證明；查封建議公告【司審】p138。

2）公告期限：不少于15個工作日。【不動產登記暫行條例】22條 3）公告地點：報紙、官網；集體的應在村委會辦公場所并拍照。(五）身份證明【規程】P27

1、自然人：【規程】P27 境內自然人的身份證明為《居民身份證》，無《居民身份證》的可以為《戶口簿》及公安部門出具的貼有照片的證明【收件P23】、《護照》、有效軍人身份證件等（軍官證、文職干部證、士兵證、學員證、離休證、退休證等）；港澳同胞的身份證明為《港澳居民來往內地通行證》或《港澳同胞回鄉證》、《居民身份證》；臺灣地區居住的有效身份證件或經確認的身份證明；外國人的身份證明為《護照》和中國政府主管機關簽發的居留證件。【《房屋登記行政行為及司法審查》P130】

2、法人身份證明：【規程】P27 境內企業法人應提交企業法人營業執照；境內機關法人、事業單位法人和社團法人應提交組織機構代碼證、事業單位法人證書或社會團體法人登記證書；境內經營型其他組織應提交營業執照；境內非經營性其他組織應提交組織機構代碼證；境外企業法人應提交其在境內設立分支機構或代表機構的批準文件和注冊證明；境外其他組織應提交其在境內設立分支機構的批準文件和注冊證明；外國駐華使館、領館和外國駐華辦事機構、國際組織駐華代表機構應提交該使館、領館、辦事機構、代表機構出具的身份證明。

【房屋登記收件】P16：香港、澳門法人、臺灣法人及外國法人公證認證的規定。

【房屋登記辦法】15條：外國組織提交外文身份證民的，應當同時提交經過公證或認證的該身份證明的中文譯本。

3、權利人名稱、身份證明類型變更登記：【收件】P38 1)自然人：

4、抵押登記或轉移登記權利人的證明材料

5、公證的情形：

1）【收件】P47：轉移登記，約定由某一方當事人單方申請的買賣合同或作價入股合同應當進行公證。

2）【收件】P71：轉移登記，因離婚約定某一方所有或第三方所有的，協議經過公證或法院確認、經婚姻登記機關確認的其與存檔檔案一致的，且載明房屋申請人的，可以單方面申請。

3）【收件】P52：涉外涉港澳臺的房屋買賣合同和房屋作價入股合同應當公證。

4）【規程】P29:

1、因繼承、受遺贈實施申請相關房地產登記的繼承文書、受遺贈文書，但人民法院的生效法律文書確認相關房地產的繼承、受遺贈事實的除外。

2、境外申請人委托他人申請房地產登記的委托書。

3、父母之外其他人處分未成年人的房地產申請登記的，應提供對未成年人享有監護權的證明，但法院制定監護除外。

4、境外出具的公證材料應經轉遞或認證，并附中文譯本。

2、企業法人是金融機構的應同時提交《金融機構法人許可證》或《金融機構營業許可證》并經工商行政管理部門核準登記。【《房屋登記行政行為及司法審查》P141，依據《貸款通則》】

（二）代理登記注意事項

1、委托代理人登記的，提交授權委托書、委托雙方身份證明。授權委托書應當明確委托事項、登記不動產坐落、權限；注明委托期限的，申請登記時間應當在委托期限內。委托人是法人或者其他組織的，應當加蓋公章并注明日期；

2、自然人處分不動產，委托代理人申請登記的，應當與當事人共同到不動產登記機構現場簽訂授權委托書，但授權委托書經公證的除外。

3、境外申請人委托代理人申請不動產登記的，其授權委托書應當按照國家有關規定辦理公證或者認證。

（三）共有不動產登記申請注意事項

1、共有的不動產，應當由共有人共同申請登記。共有人應當書面約定共有方式；按份共有的，還應當明確共有人各自占有的份額。夫妻共同申請不動產登記的，應提交婚姻關系證明。

2、按份共有人轉讓其享有的不動產份額，應當與受讓人共同申請轉移登記；受讓人屬于共有人以外的，應當同時提交其他共有人放棄優先購買權的書面證明。按份共有人抵押其不動產份額的，應當與抵押權人共同申請登記。

3、確定共有人的情形及證明材料【《房屋登記行政行為及司法審查》P20】

（1）國有企業、事業單位法人以其房地產轉讓、抵押的，應當報相關的國有資產管理部門或者授權投資機構審批；

（2）集體所有制企業以自由房地產轉讓、抵押的，應當經該企業職工大會或者職工代表大會通過，并報上級主管部門備案；以上級調整使用的房地產抵押的，應當經上級主管部門批準；

（3)股份有限公司、有限責任公司或者外商投資企業以房地產轉讓、抵押的，應當經股東大會或者董事會通過，法律法規另有規定的，從其規定；

（4）在合伙企業存續期間，以合伙企業的房地產轉讓、抵押的，必須經全體合伙人同意；

（5）以村鎮依法建設的企業廠房等建筑物及其占有范圍內的集體土地使用權抵押的，應當經集體土地所有者書面同意；

（6）以出租房地產抵押的，抵押人應當書面告知抵押權人和承租人；（7）以預售商品房抵押的，其預售合同應當經所在房地產交易機構登記；

（8）以享受國家優惠政策購買的房地產抵押的，其抵押額以房地產權利人可以處分和收益的份額比例為限；

（9）

（四）監護人代為申請注意事項

1、監護人代為申請登記的，應當提交監護人與被監護人的身份證明、有權機關出具的監護關系等證明材料；因處分不動產而申請登記的，還應當提供為被監護人利益的書面保證。

2、未成年人以外的其他無民事行為能力人和限制民事行為能力人申請不動產登記的，應當由其監護人代為申請登記。監護人代為申請登記的，除提交本人和被監護人的身份證明、監護關系證明外，還應當提交人民法院認定無民事行為能力或者限制民事行為能力的生效法律文書；

3、以下材料可作為監護關系證明使用：戶口簿、婚姻關系證明；出生醫學證明；人民法院指定監護人的生效判決；居民委員會、村民委員會指定監護人的證明文件；證明監護關系的公證書；未成年人的父、母的所在單位指定監護人的證明文件。

（三）其他

1、申請材料注明提交原件的，申請人應當提交申請材料原件。申請材料未注明提交原件的，申請人應當提交申請材料復印件，并提供申請材料原件供登記部門核驗。要求提交申請材料原件，申請人不能提交原件的，可以提交出具該原件的機關或者法定存檔機構確認與原件一致的復印件，或者公證機構公證的復印件與原件一致的證明。

2、不動產登記申請審批表應當由申請人（代理人）簽字確認。申請人是法人或者其他組織的，由代理人簽字，并加蓋公章；申請人是自然人的，由申請人（代理人）簽字。

3、申請人應當就有關事項接受登記部門詢問并如實回答，在確認詢問結果后，在詢問筆錄上簽署姓名和日期。代理人代為接受詢問的，代理人應當明確代某個申請人接受詢問。

4、因繼承或者受遺贈申請不動產登記的，申請人自愿公證的享有不動產權利的證明，可以作為登記原因證明材料。

一、其他材料

1、建設工程符合規劃的證明【房屋登記司法審查】P87： 在建工程抵押：建設工程規劃許可證（副本）；首次登記：建設工程規劃許可證（正本）及規劃核實意見書（超出規劃的）。

建設工程符合規劃的證明:建設工程規劃許可證和建設工程規劃驗收報告【河北省城鄉規劃條例】第34、55條。

2、房屋竣工證明

1）【房屋登記司法審查】P88：建設行政主管部門的竣工備案證明。2）【房屋登記收件】P20：房屋竣工證明主要有：建設工程質量管理部門出具的竣工驗收備案表；建設單位組織相關部門對竣工房屋綜合驗收形成的建設工程質量竣工驗收合格證；城建單位或個人出具的房屋已經竣工的證明；房屋所有權人出具的房屋已經竣工的保證，或證明房屋已經竣工的照片。

注：

1、依據《建筑法》村民自建民宅，無需取得對竣工驗收報告的備案，申請人出具房屋已竣工的證明。

2、《建設工程施工許可管理辦法》規定：工程投資額在30萬元以下或者建筑面積在300平方米以下的建筑工程，可以不申請辦理施工許可證。

3、房屋測繪成果：不動產權籍調查表、不動產測量報告、宗地圖、房產分戶圖、界址點坐標成果表【不動產權籍調查技術方案】

4、契稅繳納憑證或減免稅證明【司審】P111（2）繼承證明:被繼承人死亡證明、繼承權公證書或遺囑繼承公證書。【司審】P112（3）受遺贈證明：遺贈人死亡證明、遺贈公證書。【司審】P112

5、公證：

涉外涉港澳臺的房屋買賣合同和房屋作價入股合同應當公證。【收件】P52

8、房屋地址證明（原件）；【房地產登記技術規程C.1.1】

9、保障性住房、單位集資合作建房應提交批準文件；【經濟適用住房管理辦法】

10、人民法院生效的法律文書，當事人不自覺履行生效法律文書的，應提交人民法院的協助執行通知書。【司審】P112

11、仲裁委員會生效的法律文書，當事人不自覺履行生效法律文書的，應提交人民法院的協助執行通知書。【司審】P112

12、房屋設定抵押權的，應提交抵押權人的身份證明、抵押權人同意房屋轉移的書面文件、他項權利證書。【房屋登記辦法34條】

13、以劃撥方式取得土地使用權的，應提交有批準權的人民政府準予辦理出讓手續或準予維持劃撥狀態的批文。【房地產管理法40條】

14、監護人代為申請的，應由被監護人的共同監護人共同申請，父母之外其他人處分未成年人的房地產申請登記的，應提供對未成年人享有監護權的證明，但法院制定監護除外。同時提交為被監護人利益的書面保證。【收件】P

12、鄉村集體企業或鄉村集體經濟組織以房屋作價入股的，應提交縣級以上人民政府同意以集體建設用地使用權作價入股的批文。【土地法】60條

13、反擔保人的資格要求：反擔保人可以是自然人也可以是企業法人。自然人須是黨政機關、財政全額撥款事業單位工作人員，或與盈利的國有大中型企業簽訂勞動合同的職工及擔保機構和經辦銀行共同認可的其它機關團體企事業單位職工；企業法人可以是申請貸款企業的主辦企業，也可以是其他獨立法人企業。自然人只能為個人提供反擔保。企業法人可以為符合貸款條件的企業或個人提供反擔保。

14、抵押權消滅證明包括：還款證明、提存單、抵消協議、債權人免除債務人債務的聲明或決定、生效的種植債權的法律文書。【收件】P139

15、抵押權實現的種類：抵押物拍賣、抵押物變賣、抵押物折價。【收件】P139

16、房屋滅失證明種類：所有權人出具的房屋實體已經滅失的聲明或保證、房屋實體滅失的照片、因火災：消防、政府或所在社區出具的證明、房屋因拆遷滅失的，可以是拆遷補償安置協議【收件】P140

17、權利人放棄房屋所有權的證明,登記的房屋存在他項權利的，應提供他項權利人同意的書面證明。【司審】P123

18、最高額抵押權擔保的債權尚未確定的證明：抵押權人做出的聲明或承諾、記載有在全確定其間的登記簿打印件或復印件（原件）；【收件】P153（1）債權確定期間屆滿的證明：抵押合同中有約定的從其約定，約定不明確或未約定的，自抵押權設立之日起滿兩年；【收件】p168 【收件】p215：預告登記的權利消滅的證明材料：1）當事人協商解除合同的證明：接觸商品房買賣合同的協議；生效的民事調解書、仲裁調解書。2）商品房買賣合同被法院、仲裁機構解除、撤銷或宣告無效：民事判決書、民事裁定書、裁決書。3）預購商品房預告登記被生效的法律文書確認無效。

20、法人被撤銷或宣告破產的，清算組織為權利人。

21、已備案的商品房預售合同、已備案的商品房買賣合同的依據：《城市房地產開發經營管理條例》第二十七條房地產開發企業預售商品房時，應當向預購人出示商品房預售許可證明。房地產開發企業應當自商品房預售合同簽訂之日起30日內，到商品房所在地的縣級以上人民政府房地產開發主管部門和負責土地管理工作的部門備案。【房屋登記辦法】

22、按份共有的，應當經占份額三分之二以上的按份共有人或全體共同共有人書面同意，但另有約定的除外。【物權法】97條

一、境外機構、個人購房的有關規定：

1、境外機構、個人購房的規定：【關于進一步規范境外機構和個人購房管理的通知】 個人：1）在境內只能購買一套用于自主的住房。

2）有關部門出具的境外個人（不含港澳臺居民和華僑）在境內工作超過一年的證明；港澳臺居民和華僑在境內工作、學習和居留的證明。

3）境外個人名下在境內無其他住房的書面承諾。

機構：1）有關部門出具的在境內設立分支、代表機構的批準文件和注冊證明。

2)境外機構所購房屋是實際辦公所需的書面承諾。

2、【收件】p52:《司法部、建設部關于房產登記管理中加強公證的聯合通知》第四條：有關房產所有權轉移的涉外和港澳臺的法律行為，必須辦理公證證明，然后由房地產管理機關辦理房產登記等行政事宜。

3、在中華人民共和國領域內沒有住所的外國人、無國籍人、外國企業和組織委托中國律師或者其他人代理訴訟，從中華人民共和國領域外寄交或者托交的授權委托書，應當經所在國公證機關證明，并經中華人民共和國駐該國使領館認證，或者履行中華人民共和國與該國訂立的有關條約中規定的證明手續，才具有效力。

24、因公司合并發生轉移登記的，應提供被解散（被合并或兼并）公司的工商注銷登記資料。

25自然人變更姓名的，應提供戶籍所在地的公安部門出具的證明材料；企業法人名稱變更的，應提供由工商行政管理部門出具的名稱變更核準證明材料及稅務行政主管部門出具的免稅憑證。涉及國有企業的，還應提交國有資產管理部門批準的證明材料，涉及集體企業的，還應提交上級管理部門的證明材料；社團法人名稱變更的，應提供民政部門出具的證明材料；地址變更的，應提供民政部門出具的證明材料。

26、查封或預查封未解禁之前不得辦理：所有登記。異議登記期間：除查封或預查封外所有登記不得辦理。

轉移登記：抵押權人、預告登記權利人、地役權權利人、共有人書面同意。

變更登記：異議權利人

抵押登記：預告登記權利人、地役權權利人、共有人書面同意。

二、什么是認證：【民事訟訴法】240條

在中華人民共和國領域內沒有住所的外國人、無國籍人、外國企業和組織委托中國律師或者其他人代理訴訟，從中華人民共和國領域外寄交或者托交的授權委托書，應當經所在國公證機關證明，并經中華人民共和國駐該國使領館認證，或者履行中華人民共和國與該國訂立的有關條約中規定的證明手續，才具有效力。

問題：【贛州市登記指南】

1、立項批文。

2、建設用地規劃許可證、附用地紅線圖。

3、建設工程規劃驗收資料：建設工程竣工規劃核實合格驗收單。

4、物業用房證明

5、由社區服務用房的，須提交移交協議。

6、建設工程規劃許可證，并附總平面圖。自己問題：

1、幾棟房屋的，其中一棟登記，如何識別符合規劃？

2、保障性住房、單位集資合作建房應提交批準文件；是否需要？

3、有地下室的，須提交非人防證明；？？？？？？

4、商品房、保障性住房應提交規劃部門確認業主共有房屋的證明或建筑物區分所有權的書面約定以及住宅專項維修資金全額繳存證明。？？？？？？？？？？

5、以備案的房屋買賣合同（是否只適于商品房、保障房）；集體土地是否需要？？？？？？

6、集體房屋抵押是否先辦理土地抵押，如何辦理》》》？？？

7、商品房抵押，過戶問題？

8、申請書自填還是簽字？

9、在建工程抵押設立登記，建設工程施工許可證是否有必要？還沒有施工的情況，怎樣處理？

10、如何分清，某棟樓是否符合規劃？

11、預購商品房預告登記業務多嗎？

12、擔保范圍、履行期限是否對其他抵押權人產生不利影響？???

13、抵押權預告登記轉化為房屋抵押權登記如何操作？

14、預購商品房預告登記如何保障其為合法建造？？？

15、規劃許可證的內容及附件？？？？？

16、訂立一個夫妻共有的實際操作規程。

問題：

1、以一層為單元登記，樓道部分是否為公有部分？

2、地下車位如何登記？

3、房地產首次登記時，是否就一套為單位編碼，包括車庫、地下室嗎？

4、如何保障單位編碼不重復，商品房登記不出現一房二登記？

5、[司審]127：抵押要件增加共有房屋須提交《房屋共有權證》和其他共有人同意抵押的證明。

6、P168：司審，在建工程抵押的詢問？

7、在建工程抵押，收件應增加是否取得預售許可證，是否進行了預售。

8、異議登記，詢問中應告知申請人權利、義務。15日，法院起訴。

9、地籍調查結果審核意見有誰簽字?

10、土地預告登記是否可行？？？？？？？？？？

11、詢問廊坊地籍調查費測繪費如何收取?權利人是否委托資質單位測量調查.重點問題：涉外問題、夫妻共有、如何避免房地分別抵押、不予受理的情形、集體土地不得單獨抵押、區分所有權、審查的內容

重點：以紅頭文件的形式下發地籍調查規程。

依據：《地籍調查規程》《不動產權籍調查技術方案》《房產測量規范》《森林資源規劃設計調查技術規程》

公證匯總:

1、【細則】11條，父母、法院指定以外的監護人代為申請，監護關系應公證。

2、【收件】p52:《司法部、建設部關于房產登記管理中加強公證的聯合通知》第四條：有關房產所有權轉移的涉外和港澳臺的法律行為，必須辦理公證證明，然后由房地產管理機關辦理房產登記等行政事宜。

3、繼承、受遺贈材料必須公證。【細則】14條。

4、【細則】12條，境外申請人委托，授權委托書應經公證或認證。

流程再造問題

1、如何使用電子簽章？

2、測繪公司應提供電子測繪圖、界址點坐標。

第二篇：不動產登記暫行條例

《不動產登記暫行條例》

中華人民共和國國務院令 第656號

現公布《不動產登記暫行條例》，自2015年3月1日起施行。總理李克強 2014年11月24日 條例全文如下 不動產登記暫行條例 第一章總則

第一條為整合不動產登記職責，規范登記行為，方便群眾申請登記，保護權利人合法權益，根據《中華人民共和國物權法》等法律，制定本條例。

第二條本條例所稱不動產登記，是指不動產登記機構依法將不動產權利歸屬和其他法定事項記載于不動產登記簿的行為。

本條例所稱不動產，是指土地、海域以及房屋、林木等定著物。

第三條不動產首次登記、變更登記、轉移登記、注銷登記、更正登記、異議登記、預告登記、查封登記等，適用本條例。

第四條國家實行不動產統一登記制度。

不動產登記遵循嚴格管理、穩定連續、方便群眾的原則。

不動產權利人已經依法享有的不動產權利，不因登記機構和登記程序的改變而受到影響。

第五條下列不動產權利，依照本條例的規定辦理登記：

（一）集體土地所有權；

（二）房屋等建筑物、構筑物所有權；

（三）森林、林木所有權；

（四）耕地、林地、草地等土地承包經營權；

（五）建設用地使用權；

（六）宅基地使用權；

（七）海域使用權；

（八）地役權；

（九）抵押權；

（十）法律規定需要登記的其他不動產權利。

第六條國務院國土資源主管部門負責指導、監督全國不動產登記工作。

縣級以上地方人民政府應當確定一個部門為本行政區域的不動產登記機構，負責不動產登記工作，并接受上級人民政府不動產登記主管部門的指導、監督。

第七條不動產登記由不動產所在地的縣級人民政府不動產登記機構辦理；直轄市、設區的市人民政府可以確定本級不動產登記機構統一辦理所屬各區的不動產登記。

跨縣級行政區域的不動產登記，由所跨縣級行政區域的不動產登記機構分別辦理。不能分別辦理的，由所跨縣級行政區域的不動產登記機構協商辦理；協商不成的，由共同的上一級人民政府不動產登記主管部門指定辦理。

國務院確定的重點國有林區的森林、林木和林地，國務院批準項目用海、用島，中央國家機關使用的國有土地等不動產登記，由國務院國土資源主管部門會同有關部門規定。

第二章不動產登記簿

第八條不動產以不動產單元為基本單位進行登記。不動產單元具有唯一編碼。不動產登記機構應當按照國務院國土資源主管部門的規定設立統一的不動產登記簿。不動產登記簿應當記載以下事項：

（一）不動產的坐落、界址、空間界限、面積、用途等自然狀況；

（二）不動產權利的主體、類型、內容、來源、期限、權利變化等權屬狀況；

（三）涉及不動產權利限制、提示的事項；

（四）其他相關事項。

第九條不動產登記簿應當采用電子介質，暫不具備條件的，可以采用紙質介質。不動產登記機構應當明確不動產登記簿唯

一、合法的介質形式。

不動產登記簿采用電子介質的，應當定期進行異地備份，并具有唯

一、確定的紙質轉化形式。

第十條不動產登記機構應當依法將各類登記事項準確、完整、清晰地記載于不動產登記簿。任何人不得損毀不動產登記簿，除依法予以更正外不得修改登記事項。

第十一條不動產登記工作人員應當具備與不動產登記工作相適應的專業知識和業務能力。

不動產登記機構應當加強對不動產登記工作人員的管理和專業技術培訓。

第十二條不動產登記機構應當指定專人負責不動產登記簿的保管，并建立健全相應的安全責任制度。

采用紙質介質不動產登記簿的，應當配備必要的防盜、防火、防漬、防有害生物等安全保護設施。

采用電子介質不動產登記簿的，應當配備專門的存儲設施，并采取信息網絡安全防護措施。

第十三條不動產登記簿由不動產登記機構永久保存。不動產登記簿損毀、滅失的，不動產登記機構應當依據原有登記資料予以重建。行政區域變更或者不動產登記機構職能調整的，應當及時將不動產登記簿移交相應的不動產登記機構。

第三章登記程序

第十四條因買賣、設定抵押權等申請不動產登記的，應當由當事人雙方共同申請。屬于下列情形之一的，可以由當事人單方申請：

（一）尚未登記的不動產首次申請登記的；

（二）繼承、接受遺贈取得不動產權利的；

（三）人民法院、仲裁委員會生效的法律文書或者人民政府生效的決定等設立、變更、轉讓、消滅不動產權利的；

（四）權利人姓名、名稱或者自然狀況發生變化，申請變更登記的；

（五）不動產滅失或者權利人放棄不動產權利，申請注銷登記的；

（六）申請更正登記或者異議登記的；

（七）法律、行政法規規定可以由當事人單方申請的其他情形。

第十五條當事人或者其代理人應當到不動產登記機構辦公場所申請不動產登記。不動產登記機構將申請登記事項記載于不動產登記簿前，申請人可以撤回登記申請。第十六條申請人應當提交下列材料，并對申請材料的真實性負責：

（一）登記申請書；

（二）申請人、代理人身份證明材料、授權委托書；

（三）相關的不動產權屬來源證明材料、登記原因證明文件、不動產權屬證書；

（四）不動產界址、空間界限、面積等材料；

（五）與他人利害關系的說明材料；

（六）法律、行政法規以及本條例實施細則規定的其他材料。

不動產登記機構應當在辦公場所和門戶網站公開申請登記所需材料目錄和示范文本等信息。

第十七條不動產登記機構收到不動產登記申請材料，應當分別按照下列情況辦理：

（一）屬于登記職責范圍，申請材料齊全、符合法定形式，或者申請人按照要求提交全部補正申請材料的，應當受理并書面告知申請人；

（二）申請材料存在可以當場更正的錯誤的，應當告知申請人當場更正，申請人當場更正后，應當受理并書面告知申請人；

（三）申請材料不齊全或者不符合法定形式的，應當當場書面告知申請人不予受理并一次性告知需要補正的全部內容；

（四）申請登記的不動產不屬于本機構登記范圍的，應當當場書面告知申請人不予受理并告知申請人向有登記權的機構申請。

不動產登記機構未當場書面告知申請人不予受理的，視為受理。

第十八條不動產登記機構受理不動產登記申請的，應當按照下列要求進行查驗：

（一）不動產界址、空間界限、面積等材料與申請登記的不動產狀況是否一致；

（二）有關證明材料、文件與申請登記的內容是否一致；

（三）登記申請是否違反法律、行政法規規定。

第十九條屬于下列情形之一的，不動產登記機構可以對申請登記的不動產進行實地查看：

（一）房屋等建筑物、構筑物所有權首次登記；

（二）在建建筑物抵押權登記；

（三）因不動產滅失導致的注銷登記；

（四）不動產登記機構認為需要實地查看的其他情形。

對可能存在權屬爭議，或者可能涉及他人利害關系的登記申請，不動產登記機構可以向申請人、利害關系人或者有關單位進行調查。

不動產登記機構進行實地查看或者調查時，申請人、被調查人應當予以配合。第二十條不動產登記機構應當自受理登記申請之日起30個工作日內辦結不動產登記手續，法律另有規定的除外。

第二十一條登記事項自記載于不動產登記簿時完成登記。

不動產登記機構完成登記，應當依法向申請人核發不動產權屬證書或者登記證明。第二十二條登記申請有下列情形之一的，不動產登記機構應當不予登記，并書面告知申請人：

（一）違反法律、行政法規規定的；

（二）存在尚未解決的權屬爭議的；

（三）申請登記的不動產權利超過規定期限的；

（四）法律、行政法規規定不予登記的其他情形。第四章登記信息共享與保護

第二十三條國務院國土資源主管部門應當會同有關部門建立統一的不動產登記信息管理基礎平臺。

各級不動產登記機構登記的信息應當納入統一的不動產登記信息管理基礎平臺，確保國家、省、市、縣四級登記信息的實時共享。

第二十四條不動產登記有關信息與住房城鄉建設、農業、林業、海洋等部門審批信息、交易信息等應當實時互通共享。不動產登記機構能夠通過實時互通共享取得的信息，不得要求不動產登記申請人重復提交。

第二十五條國土資源、公安、民政、財政、稅務、工商、金融、審計、統計等部門應當加強不動產登記有關信息互通共享。

第二十六條不動產登記機構、不動產登記信息共享單位及其工作人員應當對不動產登記信息保密；涉及國家秘密的不動產登記信息，應當依法采取必要的安全保密措施。

第二十七條權利人、利害關系人可以依法查詢、復制不動產登記資料，不動產登記機構應當提供。

有關國家機關可以依照法律、行政法規的規定查詢、復制與調查處理事項有關的不動產登記資料。

第二十八條查詢不動產登記資料的單位、個人應當向不動產登記機構說明查詢目的，不得將查詢獲得的不動產登記資料用于其他目的；未經權利人同意，不得泄露查詢獲得的不動產登記資料。

第五章法律責任

第二十九條不動產登記機構登記錯誤給他人造成損害，或者當事人提供虛假材料申請登記給他人造成損害的，依照《中華人民共和國物權法》的規定承擔賠償責任。

第三十條不動產登記機構工作人員進行虛假登記，損毀、偽造不動產登記簿，擅自修改登記事項，或者有其他濫用職權、玩忽職守行為的，依法給予處分；給他人造成損害的，依法承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第三十一條偽造、變造不動產權屬證書、不動產登記證明，或者買賣、使用偽造、變造的不動產權屬證書、不動產登記證明的，由不動產登記機構或者公安機關依法予以收繳；有違法所得的，沒收違法所得；給他人造成損害的，依法承擔賠償責任；構成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第三十二條不動產登記機構、不動產登記信息共享單位及其工作人員，查詢不動產登記資料的單位或者個人違反國家規定，泄露不動產登記資料、登記信息，或者利用不動產登記資料、登記信息進行不正當活動，給他人造成損害的，依法承擔賠償責任；對有關責任人員依法給予處分；有關責任人員構成犯罪的，依法追究刑事責任。第六章附則

第三十三條本條例施行前依法頒發的各類不動產權屬證書和制作的不動產登記簿繼續有效。

不動產統一登記過渡期內，農村土地承包經營權的登記按照國家有關規定執行。第三十四條本條例實施細則由國務院國土資源主管部門會同有關部門制定。

第三十五條本條例自2015年3月1日起施行。本條例施行前公布的行政法規有關不動產登記的規定與本條例規定不一致的，以本條例規定為準。

第三篇：不動產登記工作方案

不動產登記工作實施方案

1、工作背景

2013年11月20日召開的國務院常務會議明確提出，整合不動產登記職責、建立不動產統一登記制度，由國土資源部負責指導監督全國土地、房屋、草原、林地、海域等不動產統一登記職責，基本做到登記機構、登記簿冊、登記依據和信息平臺“四統一”。由國務院頒布并于2015年3月1日正式實施的《不動產登記暫行條例》（以下簡稱《條例》）規定，國土資源主管部門應當會同有關部門建立統一的不動產登記信息管理平臺。

建立不動產登記信息管理平臺，實現不動產審批、交易和登記信息在有關部門間依法依規互通共享，提供不動產登記信息依法公開查詢服務，有利于方便群眾辦證，提高辦證效率，消除“信息孤島”，促進不動產登記信息更加完備、準確、可靠，保證不動產交易安全，保護群眾合法權益。

2、建設目標

在研究現有不動產（土地、房屋、林地）調查、登記成果、系統、數據庫的基礎上，通過對各類不動產已有調查、登記成果、系統、數據庫的標準、規程和規范等技術性要求進行整理和分析，依據不動產登記的法律法規和規范性文件，引入產權登記、權籍調查、數字化測繪、數字制圖、全球定位系統、航天航空遙感、地理信息系統、數據庫管理系統等先進的、成熟的不動產技術成果，研發不動產登記管理系統軟件，實現陽信縣不動產統一登記發證。（1）建立新的統一的登記機構

按照縣政府和編辦文件的部署，完成不動產登記機構的掛牌、人員和資產劃轉，落實相關業務流程、收費依據；建立縣級中心和分中心登記窗口，實現“一個窗口”對公眾提供服務，將不動產登記的申請、受理、審核、登簿、發證等職責統一到不動產登記經辦機構，確保不動產登記職責的完整性，實現“一站式”服務。

（2）建立新的統一的登記信息平臺

按照不動產統一登記的工作要求，依托國土資源業務網，進行安全網絡和運行環境建設，并結合業務流程再造，組織軟件系統開發，建立安全可靠、運行穩定，符合國家標準規范的登記信息平臺，提高登記工作信息化水平，實現土地、房屋、林地等信息實時互通共享。

（3）整合建立不動產登記數據庫

按照國家統一的數據標準和規范，對原來分散管理的土地、房產、林業、農業等登記數據，進行融合整理、數據關聯，形成房地一體的不動產登記數據庫，確保登記信息統一、完整、安全。

3、建設任務

根據我局實際情況，按照部、省開展不動產登記信息平臺建設方案的具體要求，需要完成以下八方面的任務：

（1）籌集不動產登記業務啟動經費

用于購置不動產登記信息化硬件、軟件、辦公用品等，以及數據整理等；協調解決房管部門已劃轉人員的工資待遇，包括解決聘用人員的工資來源等有關問題。

（2）解決登記中心辦公場所（3）購置必要的辦公用品和設備

為保證不動產登記工作順利開展，提高辦事效率，優化辦事環境，需要為工作人員配備必要的辦公用品和設備，包括辦公桌椅、電腦、打印機、復印機、打證機、掃描儀、快拍儀、身份證識別器、掃描槍、窗口攝像頭、服務評價器等設備；在大廳配備LED高清電子大屏、自助查詢設備、等候席桌椅、取號機等服務設施。

（4）訂購不動產登記產權證書、不動產登記證明（5）建設不動產登記信息體系

滿足土地、房屋、林地等不動產登記相關的受理、審核、核定、登簿、繕證、發證等工作；不動產登記數據上報和接入系統，滿足與部、省、市不動產信息平臺的數據上報；不動產登記信息查詢分析子系統，滿足查詢使用不動產登記信息的需求，提供數據分析服務；不動產社會化服務子系統，包括二維碼查詢、微信公共平臺服務、手機APP等，實現網上登記預約、政務信息公開、在線咨詢服務、公共信息公示等功能；不動產登記信息共享交換子系統，建設信息共享交換服務體系，滿足不動產登記機構與本級相關部門之間的信息共享和交換的需求；不動產登記檔案管理子系統，提供檔案電子化、檔案質檢、檔案入庫、檔案查詢應用等管理功能，強化檔案自動化管理效能，支撐無紙化登記審核；不動產數據管理應用子系統，提供對不動產登記數據的入庫、管理、編輯、查看、輸出等功能，實現不動產登記機構數據的統一管理。

（6）開展不動產數據整合

全面清理和整理不動產登記歷史資料，遵循統一的數據庫標準，在數據整合建庫技術規范的指導下，對土地、房屋、林地等方面的歷史數據進行整合，建立關聯關系，建成不動產登記數據庫。

（7）開展城區不動產權籍調查

按照不動產權籍調查方案，完成對城區地籍調查工作。（8）改造國土網絡、建設國土云平臺

按照部省國土云建設方案，完成網絡改造和服務器前期部署，獨立開展國土云平臺建設。

4、建設原則和思路

（1）總體思路

總體建設思路是：嚴格遵循《不動產登記條例》等法律法規和規范，按照國家和省、市政府關于落實不動產統一登記制度實施的工作部署和實施方案，圍繞基本定位和目標任務，立足已有基礎，順應信息技術發展方向，緊密貼近需求，“反彈琵琶”，精心組織、快速推進我縣不動產登記信息平臺建設。

（2）建設原則 ① 統一規范、嚴格有序

依據《不動產登記暫行條例》、《不動產登記數據庫標準（試行）》、《不動產登記數據庫整合建庫技術規范（試行）》、《不動產登記信息管理基礎平臺建設總體方案》和《不動產權籍調查技術方案（試行）》等技術標準和數據規范，開展我縣不動產登記信息平臺建設，確保不動產登記信息平臺符合國家統一規范和數據標準，信息平臺互聯互通，實時共享。

② 尊重實際、因勢利導

結合我局實際，充分利用我局“一個平臺、兩個市場”各項建設成果，如國土資源主干網、核心數據庫、土地登記信息等，積極協調房管局等協同單位的相關信息化建設成果，開展不動產登記信息平臺建設和數據整合，節約投資。

③ 先易后難、急用為先

按照時間節點要求，緊緊圍繞不動產登記業務推進信息平臺建設。優先開展不動產登記信息系統建設，實現頒發不動產權證書和證明，“新開舊停”，無縫銜接和電子登簿。

④ 注重安全、強化共享

加強信息安全保障，按照等保四級要求改造國土資源主干網，確保個人隱私和商業秘密不泄露，保障權利人的權益；利用市政務網，實現與房管局、林業局等的交易、登記信息實時共享，與公安、地稅等的社會征信等信息共享，最大限度地共享資源，避免重復建設。

五、建設內容 為了落實省、市政府開展不動產登記的工作目標，盡快啟動我縣不動產登記工作，保障該工作有序開展，盡快將各項任務落到實處，具體包括以下幾項：

1、準備工作

主要是對房、地、林等數據和相關系統的現狀和應用情況進行調研摸底，形成數據分析報告，并以此進行項目預算的測算，制定合理的技術路線。

2、數據采集和規范化管理

包括土地數據、房產數據、林權數據等三大類型數據的采集、規范化整理，建立土地、房產、林業標準過程數據庫，用于下一步的數據關聯。具體情況如下：

（一）土地數據標準化整理建庫

通過對國土電子檔案、紙質檔案、地籍數據庫等數據成果的收集、整理、清洗，建立完整的、標準化的土地數據庫，包括宗地圖形、屬性、電子檔案、登記業務信息等。

（1）、電子檔案整理

對現有電子檔案數據，需要進行規范化的整理、排序、著錄編號，并與登記業務信息建立關聯，提取宗地、登記業務缺失不完整的屬性字段。

（2）、紙質空間數據整理

對現有土地，缺少電子矢量圖形，需要從紙質檔案中人工提取相關坐標，錄入標準化數據庫，進行拓撲處理。

（3）、電子矢量數據空間數據整理

對現有土地，有電子坐標，但尚未入庫，需要進行整理、查閱檔案補充錄入宗地屬性信息，錄入標準化數據庫，并進行拓撲檢查。

（4）、地籍數據庫整理

對現有的地籍數據庫（二調成果）進行整理、拓撲檢查，與地籍區、地籍子區等數據進行套合檢查，并對缺失的宗地屬性進行查檔、補錄，建立標準化數據庫基礎。

（5）、電子登記信息整理

對土地登記電子登記信息進行整理、清洗，理清每筆業務的前后手業務，并對缺失信息進行核對、補錄，與電子檔案、宗地建立關聯。

（6）、紙質登記信息整理

登記信息未進行電子化提取入庫，需要進行人工整理、提取登記信息并錄入標準化數據庫。

（7）、集體土地所有權數據整理

對集體土地所有權數據進行整理、缺失屬性補錄以及圖形拓撲檢查處理。

（8）、宅基地使用權數據整理

對現有的宅基地使用權數據庫，進行數據整理、清洗，以及數據格式轉換，處理拓撲檢查問題。

（9）、集體土地建設用地使用權數據整理

對現有的集體土地建設用地使用權數據進行整理、清洗，查閱檔案進行宗地屬性、信息的提取補錄，以及數據格式轉換，處理拓撲檢查問題。

（10）、外業調查

在數據整合建庫過程中，會存在一定量的宗地，沒有電子坐標且紙質檔案中也沒有記錄坐標，需要進行外業實地補測、調查，然后進行內業圖形拓撲處理、屬性錄入。

（二）房產數據標準化整理建庫

房產數據標準化整理建庫是對房管局移交的存量歷史數據，包括電子檔案、登記信息數據庫、圖件數據等進行整理、清洗，建立圖、屬、檔、登記業務一體的房產標準數據庫，用于下一步的房地數據融合、關聯。主要包括空間數據（自然幢）整理、樓盤表整理和登記信息整理3大項工作任務。

1、空間數據整理（自然幢）

結合紙質檔案資料、矢量圖形文件和外業測繪、實地核實等方式，采集建立自然幢數據層，包括圖形、自然幢屬性等，并進行落宗檢查，處理相關的拓撲錯誤。

（1）紙質數據整理

需要通過查閱紙質材料進行坐標提取、屬性提取錄入。

（2）矢量數據整理

借助現有的電子矢量數據進行整理，提取補錄相關屬性信息。

（3）外業測繪

在自然幢整理過程中，會存在一部分自然幢，無法從紙質和電子方式進行整理和屬性提取，需要進行外業測繪圖形、現場核實自然幢號等信息，然后進行內業拓撲處理、屬性入庫。

2、樓盤表數據整理

利用紙質檔案資料和房管數據中的樓盤表資料，進行樓盤表的清理、去除無效、合并同質異名樓盤表，建立新的規范的樓盤表，掛接相關的權利信息。

（1）非電子化樓盤表數據整理

主要對登記檔案、驗收核對表等多種來源的紙質資料進行整理，提取樓盤表信息，與自然幢關聯，建立規范樓盤表，補充掛接權利信息。

（2）電子化樓盤表數據整理

主要對房產數據庫中現有的樓盤表進行清理、核實，對同名異質、同質異名的樓盤表進行處理，與自然幢準確關聯，并與非電子化樓盤表整理成果進行校驗去重，建立規范樓盤表，補充掛接權利信息。

（3）外業調查核實

對存在問題、數據沖突的樓盤表，需要外業調查核實，與民政等相關部門核對協調。

3、登記信息整理

對房管局移交的存量登記信息進行整理、清洗，剔除無效數據，理清每筆業務的手下手關系，與樓盤表掛接，建立房產標準化數據庫。

（1）電子登記數據及電子檔案整理

（2）非電子登機數據整理

（三）林業數據標準化整理建庫

對林業局移交的林權登記檔案進行電子化掃描、數據提取、圖形提取、登記信息整理，建立林權標準化數據庫。

（1）紙質檔案掃描

（2）檔案整理、所有權、使用權空間矢量數據整理和登記信息整理

由于林權數據量較少，且均為紙質檔案資料，因此各項工作合并，同步開展。

3、數據整合關聯經費

將各類所有權、使用權等標準數據庫，進行數據融合、分層存儲，并進行落宗，拓撲檢查、修正，實現“房地關聯”、“林地關聯”，實現“圖、屬、檔、登記業務”的完整關聯、掛接，建立符合國家標準的不動產登記數據庫。包括集體土地所有權數據整合關聯、宅基地使用權整合關聯、集體建設用地使用權整合關聯、國有建設用地使用權整合關聯、林權登記數據整合關聯、房產登記數據整合關聯等6項標準數據的轉換、融合和數據關聯。

4、數據入庫及檢查經費

對完成整合、關聯的各項成果進行全面質量檢查，修正發現的問題，并形成數據整合、檢查報告，將最后成果抽取、入庫到不動產登記數據庫。

5、工作總結文檔編制經費

主要包括前期建設方案編寫、技術實施方案編寫、工作報告以及項目總結報告等資料的編制。

6、質量控制經費

參考其他地區情況，本次項目列入質量控制經費，用于作業員相關檢查和作業單位組織專職檢查，并比那只數據整合質量檢查報告。質量控制工作量主要與數據整合建庫工作量有關。

附：工作預算主要測算標準和依據 ? 《不動產登記數據庫標準》（試行）

? 《不動產登記數據整合建庫技術規范》（試行）? 《不動產權籍調查技術方案》（試行）? 《不動產單元設定與代碼編制規則》（試行）

? 《國土資源調查專項資料管理暫行辦法》（財政【2004】192號文件）? 國家測繪局關于印發《測繪生產成本費用定額》 ? 《土地資源調查預算標準》（征求意見稿）

? 山東省廳轉發《江西省不動產登記數據整合建庫經費測算說明》

第四篇：不動產登記工作計劃

不動產登記工作計劃

不動產登記工作計劃

20**年是不動產統一登記制度在基層落地的關鍵年，實施不動產統一登記從制度層面堵住了房地分割中出現的制度、貸款和稅收漏洞，進一步明晰了不動產權，但也出現了部門銜接、歷史遺留處理等相關問題，如何化解這些問題，讓不動產登記工作真正做到便民利民，筆者認為，在今后一段時間，關鍵要實現不動產登記機構、登記簿冊、依據和信息平臺“四統一”。

一、基本情況

20**年11月20日，縣委編委會批準在縣國土資源局加掛**縣不動產登記局牌子，負責全縣不動產登記工作，將相關部門涉及的不動產職責整合到不動產登記局，內設**縣不動產登記中心，為縣國土資源局事業單位，定編14人。根據我縣實際，縣國土資源局組建工作專班，初步擬定不動產登記辦事流程，印制不動產登記樣表、申請資料、服務指南。并就“人員調配、辦公場所設置、權籍檔案移交、稅費收取、印章啟用、人員培訓、縣政府實施不動產登記公告時間、工作經費、成立不動產登記領導小組”等9個議題提請縣政府專題審議，明確任務，落實責任單位。縣政府決定自20**年元月1日起，國土資源、房管、林業等部門暫停受理業務。1月11日，**縣不動產登記局和**縣不動產登記中心正式掛牌，統一受理不動產登記業務。

二、主要做法

１、整合力量。按照“人隨事走，編隨人走”的原則，從縣林業技術推廣站連人帶編劃入1名，從縣房管局連人帶編劃入2名，國土資源局內部調整5名，8名人員于20**年12月30日前到崗，迅速開展系統培訓。

２、增設窗口。在縣行政服務大廳設不動產登記服務窗口8個，其中受理窗口6個，收費、繕證、歸檔窗口2個。３、優化服務。完善工作流程，加強制度建設。全員設定A、B崗，確保工作連續性；對招商引資企業、城投公司等重點項目開辟綠色通道，要求在1個工作日內完成；對工業項目的抵押貸款項目、預告預抵押、房產抵押注銷登記、新建商品房轉現登記等業務，在材料齊全的情況下，做到立等可取；其他業務要求在5個工作日內完成。截止目前，全縣共頒發不動產登記證書證明**57本。

三、存在問題

1、部門協調配合待解決。一是與房產部門的業務協調配合中存在數據共享、查詢和補錄工作不到位。原房產登記業務統一劃入不動產登記后（其中，轉移登記仍由房產部門審核），由于未進行房產數據補錄，造成不動產登記系統不能查詢房地產數據。縣政府要求20**年7月1日起實行不動產數據統一查詢，如此，造成不動產登記機構不能對房產數據的完整性負責。二是國土資源局內部程序亟待簡化。因為我局未設置導詢臺，申請人來大廳登記后，就認為已經受理，實際在受理前還有不動產測繪、土地評估等一系列環節，經常因其中一個環節時間過長，引發矛盾和誤解。

2、不動產登記測繪單位需統一。在不動產登記初期，我們一直按照原有模式，房產測繪和土地測繪一同到現場開展業務，經常因測繪人員不足問題，造成時間長，資料積壓多，影響不動產登記質效；兩家單位收費，不符合不動產登記的便民利民原則。

3、數據整合待啟動。按照部和省廳關于加快推進不動產登記信息管理基礎平臺建設工作的通知要求，20**年11月底前，我縣必須完成信息平臺建設，與市、省、部對接。當前必須盡快做好以下工作，一是房產數據補錄到不動產信息平臺。二是在地藉核心數據庫內導入不動產信息平臺。三是進一步加強安全防范和日常維護，確保信息平臺的及時更新。

四、建議與思考

1、加快不動產信息平臺建設步伐。一是通過信息平臺建設，實現不動產數據共享與保護，從根本上解決檔案查詢、數據補錄問題；二是通過信息平臺建設，進一步方便群眾，提高辦事效率，申請人只需提供一次資料就能辦理完不動產登記業務，不需再向房產部門提供資料。三是通過信息平臺建設，實現圖、表、證、薄的有機統一，實現數據成果管理和信息安全的需要。

2、規范不動產登記測繪和收費。一是省廳要盡快聯系物價等部門，及時確定不動產測繪收費標準。在現階段應綜合房產和土地測繪收費標準，按下線的70%收取測繪費。二是規范不動產測繪機構。通過備案或者公開遴選2-3家具備不動產測繪資質的測繪單位，實現不動產測繪一次性進場測繪、同時出具測繪成果，一次收取費用，從而起到提質增效的作用。三是進一步明確測繪單位的職責和義務。對測繪單位實行黑名單制管理，規定測繪單位在3個工作日內完成資料整理和出圖，并確保成果質量，及時進行數據更新；在收取費用的同時，也要承擔一定的義務。對涉及農村宅基地的登記測繪實行全程免費，按時完成，確保不能增加農民負擔。

3、提升不動產登記人員素質。一是在系統內部加強業務知識和政策法規的學習，做到人人鉆研業務，努力提高個人素質；二是要加強橫向交流，向先進單位學習、向業務能手學習，學習和借鑒外地先進經驗，努力提升**不動產登記整體水平。三是嚴格工作紀律，堅決杜絕門難進、臉難看、事難辦的現象發生，對工作人員定期輪崗。三是強化服務意識，加強內部團結，對把握不準的業務，要及時反饋、溝通。

第五篇：不動產繼承登記

不動產繼承登記，有四個問題要厘清

【發布日期】2016-7-8 【作者】李煒 【來源】《中國不動產》2016年第7期

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2016年1月1日正式實施的《不動產登記暫行條例實施細則》（以下簡稱《細則》）第14條規定，因繼承、受遺贈取得不動產，當事人申請登記的，應當提交死亡證明材料、遺囑或者全部法定繼承人關于不動產分配的協議以及與被繼承人的親屬關系材料等，也可以提交經公證的材料或者生效的法律文書。這一規定摒棄了原來辦理房屋繼承登記時非公證繼承即法院繼承的二選一的要件模式，解決了公證難、收費高的問題，可以簡化手續、便民利民。需要指出的是，新規落實到位并非一朝一夕能夠達成，還需厘清并解決好以下四個問題。

問題一：死亡證明由誰出具

要辦理繼承登記，首先應該證明原產權人已經死亡。盡管《細則》對此并未明確，但國土資源部最新出臺的《不動產登記操作規范（試行）》（以下簡稱《規范》）明確規定：“被繼承人或遺贈人的死亡證明，包括醫療機構出具的死亡證明；公安機關出具的死亡證明或者注明了死亡日期的注銷戶口證明；人民法院宣告死亡的判決書；其他能夠證明被繼承人或受遺贈人死亡的材料等。”

一般來說，自然人的死亡分為正常死亡、非正常死亡、宣告死亡三種。2014年，國家衛計委、公安部、民政部聯合發布《關于進一步規范人口死亡醫學證明和信息登記管理工作的通知》，明確規定自2014年1月1日起，經救治死亡或者正常死亡的，由各地醫療衛生機構使用全國統一制定的新版《居民死亡醫學證明（推斷）書》，未經救治的非正常死亡的由公安部門按程序辦理。至于宣告死亡，則由人民法院根據《民訴法》和《民法通則》之規定出具宣告死亡判決書。

綜上，法律上規定有效的《死亡證明》應該分別為醫療衛生機構出具的證明書、公安部門出具的死亡證明或者人民法院出具的宣告死亡的判決書。除此之外的其他證明，均為缺乏法律依據的非合法《死亡證明》，登記時不應采用。

問題二：遺囑可否作為繼承登記要件

按照《細則》第14條的規定，遺囑可以作為登記申請的要件。根據《繼承法》，繼承分為法定繼承、遺囑繼承和遺囑、遺贈撫養協議三大類，一般而言，遺贈撫養協議優先于遺囑、遺贈，遺囑、遺贈優先于法定繼承。《繼承法》第20條明確規定，遺囑人可以撤銷、變更自己的遺囑，而且可以訂立多個遺囑，公證遺囑也不例外。究其效力，又有公證遺囑優于其他遺囑、后遺囑優于先遺囑等適用規則。

此外，《繼承法》還規定了幾個特殊的規則來對遺產的分配進行調整，如第7條規定的繼承權喪失規則，第19條規定的特留份規則，第21條規定的遺囑無效規則，第28條規定的胎兒預留份規則等。

有鑒于繼承的復雜性，中國公證協會2009年出臺的《辦理繼承公證的指導意見》第31 條、第5條、第14條明確規定了當事人申請繼承權公證需提供的材料以及公證處應審查的內容，并在第15、第16條明確規定了不予辦理法定繼承和遺囑繼承公證的情形。

據此，如當事人僅提供遺囑作為申請材料，即使其為公證遺囑，也不宜直接作為繼承權的依據，還應結合其他材料予以認定。

問題三：怎樣認定全部法定繼承人

根據《細則》第14條的要求，不管原產權人是否留有遺囑，如沒有提供繼承權公證書或者人民法院生效法律文書來證明繼承權歸屬的，均需要全部法定繼承人來確認其效力，或者簽署《關于不動產分配的協議》。因此，對于全體法定繼承人的認定，就成為了辦理繼承不動產登記的重中之重。

《規范》第10條明確規定，所有繼承人或受遺贈人與被繼承人或遺贈人之間的親屬關系證明，包括戶口簿、婚姻證明、收養證明、出生醫學證明，公安機關以及村委會、居委會、被繼承人或繼承人單位出具的證明材料，其他能夠證明相關親屬關系的材料等。

2015年8月，公安部微博公布的不出具的18種證明中明確，親屬關系證明不屬于公安職權范圍，應該屬于公證職能，因為現實中存在大量家庭成員不在一個戶籍中的情形。中國公證協會《辦理繼承公證的指導意見》第3條中明確說明，本條所述“親屬關系證明”，是指被繼承人或者繼承人檔案所在單位的人事部門出具的證明繼承人與被繼承人之間具有親屬關系的證明；基層人民政府出具的證明繼承人與被繼承人之間具有親屬關系的證明；公安機關出具的證明繼承人與被繼承人之間具有親屬關系的證明；能夠證明相關親屬關系的婚姻登記證明、收養登記證明、出生醫學證明和公證書。

綜上，申請人提供的親屬關系證明應為公證機關出具的《親屬關系證明公證書》。

問題四：登記錯誤責任如何承擔

對于登記錯誤責任承擔，學界主要有過錯責任原則、無過錯責任原則和過錯推定原則等幾種不同的觀點。根據《房屋登記辦法》第92條和《最高人民法院關于審理房屋登記案件若干問題的規定》，登記機構的過錯表現為兩種形態：一為過失，即第12條規定“未盡合理審慎職責的”；二為故意，即第13條規定的“登記機構工作人員與第三人惡意串通違法登記的”。即如果登記機關能夠證明自己的登記行為合法且沒有過錯，可以免除相應的責任，且房屋登記人員只有在“故意或者重大過失造成登記錯誤的”才承擔賠償責任。

《不動產登記暫行條例》第29條對賠償責任的確定，規定為按《物權法》的規定承擔賠償責任，《細則》并未對此做出具體的規定。從《物權法》第21條規定的文義解釋來看，登記機構是應該承擔無過錯責任，在此情況下，對具體登記工作人員的賠償責任又沒有明確規定為“故意或者重大過失”，更不要說明確“故意或者重大過失”的具體認定標準了。在此情況下，假定出現了登記錯誤，登記人員即有可能承擔民事的賠償責任，更有甚者會承擔瀆職的刑事責任。這也是實踐中登記人員更有意于保守操作，登記機構愿意大量采用公證文書和法院生效法律文書的根本原因。

有鑒于繼承不動產登記還有上述亟須解決的問題，立法部門在下一步的立法進程中應對 相關具體操作予以明確，并加強與公安、民政、法院等部門的溝通和協調，建立數據大平臺，方便登記機構核查相關信息。同時，建立不動產登記賠償基金制度或者設立責任保險制度。只有這樣，才能既解決老百姓的辦證難問題，又解除登記人員的后顧之憂，真正達成“依法行政”“高效便民”的目標。