第一篇：不動產登記協調會議記錄

協調XX公司不動產登記

會議紀要

會議時間：20XX年X月X日 會議地點：XX市政府第X會議室

參會人員：XXX 國土局 規劃局 不動產登記中心 XX分行 XX公司 會議內容：

20XX年X月X日，市政府受XX公司請求，召集國土局、規劃局、不動產登記中心、XX分行及企業，就XX在辦理不動產登記過程中遇到的問題進行現場溝通協調。XX主持會議，XX記錄。

一、XX公司負責人XX首先就公司在辦理不動產登記過程中存在的問題進行了闡述：該公司于XXXX年按相關手續修建X號樓時（該樓已通過驗收并取得了單獨房產證），占用了所屬X行約XX土地，導致公司在申請辦理不動產登記證時無法進行數據關聯，不動產登記工作難以推進，公司以此進行抵押融資的計劃受到影響，生產經營資金面臨短缺風險。據此，希望政府出面予以協調，盡快幫助企業解決不動產登記問題。

二、隨后，各方就問題表達了意見和建議，并就所了解的情況進行了討論。

X行代表表示XX分行只是授權法人，對土地無處置權和變更權，同時轉達了分行領導關于恢復土地完整性的要求。

規劃局代表贊成及時解決問題，建議視情況分開處理，把小問題先擺在一邊，首先解決大問題，“兩證合一”目的就是要發現和解決問題，并表示規劃將積極支持企業，積極配合國土和不動產中心。

國土局代表就XX情況進行了說明，指出所占X行地塊必須按流程由規劃出轉讓意見，到國土簽出讓合同，時間確實太長。針對建議拆房子的辦法，表示，這樣對企業損失太大，不太現實。最后提出能否將X號樓暫不予關聯，先按原有土地面積和房產進行關聯并辦理登記，以后完成交易后再合并辦理。

不動產中心代表在前期與企業和國資委的多次溝通的基礎上，給出了買地和拆房子兩個建議，并表示不動產登記辦證要按程序和要求；針對企業提出的先把爭議部分劃開的方法，表示要劃開就要通過紅線分宗處理，但現在規劃一般都不這么做；針對國土和規劃提出的暫擱爭議，把無爭議部分先行處理的辦法，表示仍然存在風險。最后，XX進行了總結：企業是按正常手續修建的房屋，也通過正常驗收取得了土地證、房產證。因以前信息不對稱，出現了爭議，平時也沒太計較，現在遇到不動產登記改革，問題就出現了。XX分行又沒有土地處置權，層層上報處理起來比較漫長，勢必影響到企業正常經營。今天這個協調會主要擺明事實，解決問題，感謝大家提了這么多的建議。

三、最后通過討論協調，會議形成決定如下：

（一）政府形成個紀要，不動產中心牽頭，先把無爭議的部分給企業辦了，爭議的部分雙方盡快解決好再按程序處理。其間，涉及到需要國土、規劃、X行等部門配合的，請給予協助。

（二）針對既成事實，建議X行盡快與企業達成出讓協議，爭取最終解決剩下的問題。請X代表回去向領導匯報。

（三）企業要承諾在后期解決剩余部分的時候必須處理好抵押的問題。

第二篇：不動產登記暫行條例學習會議記錄

宣城安達投資管理有限責任公司《不動產登記暫行條例》學習會議記錄

時間：2015年5月6日

地點：安達投資管理有限責任公司二樓會議室 主持人：嚴總 參會人員：

會議內容： 學習《不動產登記暫行條例》 《不動產登記暫行條例》自2015年3月1日起施行，共分為6章共35條，對不動產登記機構、登記簿、登記程序、登記信息共享與保護等作出規定。《不動產登記暫行條例》的出臺，標志著不動產登記工作將進入全面明晰產權、有效保護權益、維護交易安全、提高交易效率的新階段。

會議主持人介紹了《不動產登記暫行條例》的主要內容：《不動產登記暫行條例》規定了登記簿的登記內容，要求登記機構設立統一的不動產登記簿，將不動產的自然狀況、權屬狀況、權利限制狀況等事項準確、完整、清晰地予以記載；規范了登記形式，要求登記簿原則上采用電子介質，暫不具備條件的，可以采用紙質介質；細化了保管責任，要求登記機構建立健全相應的安全責任制度，永久保存登記簿，配備安全保護設施，任何人不得損毀登記簿，除依法予以更正外不得修改登記事項，登記簿損毀、滅失的，要依據原有登記資料予以重建等。

《不動產登記暫行條例》按照物權法的有關規定，把登記資料查詢人限定在權利人和利害關系人，有關國家機關可以依法查詢、復制與調查處理事項有關的登記資料；查詢登記資料要向登記機構說明查詢目的，不得將查詢獲得的資料用于其他目的，未經權利人同意，不得泄露查詢資料。

第三篇：不動產登記工作計劃

不動產登記工作計劃

不動產登記工作計劃

20**年是不動產統一登記制度在基層落地的關鍵年，實施不動產統一登記從制度層面堵住了房地分割中出現的制度、貸款和稅收漏洞，進一步明晰了不動產權，但也出現了部門銜接、歷史遺留處理等相關問題，如何化解這些問題，讓不動產登記工作真正做到便民利民，筆者認為，在今后一段時間，關鍵要實現不動產登記機構、登記簿冊、依據和信息平臺“四統一”。

一、基本情況

20**年11月20日，縣委編委會批準在縣國土資源局加掛**縣不動產登記局牌子，負責全縣不動產登記工作，將相關部門涉及的不動產職責整合到不動產登記局，內設**縣不動產登記中心，為縣國土資源局事業單位，定編14人。根據我縣實際，縣國土資源局組建工作專班，初步擬定不動產登記辦事流程，印制不動產登記樣表、申請資料、服務指南。并就“人員調配、辦公場所設置、權籍檔案移交、稅費收取、印章啟用、人員培訓、縣政府實施不動產登記公告時間、工作經費、成立不動產登記領導小組”等9個議題提請縣政府專題審議，明確任務，落實責任單位。縣政府決定自20**年元月1日起，國土資源、房管、林業等部門暫停受理業務。1月11日，**縣不動產登記局和**縣不動產登記中心正式掛牌，統一受理不動產登記業務。

二、主要做法

１、整合力量。按照“人隨事走，編隨人走”的原則，從縣林業技術推廣站連人帶編劃入1名，從縣房管局連人帶編劃入2名，國土資源局內部調整5名，8名人員于20**年12月30日前到崗，迅速開展系統培訓。

２、增設窗口。在縣行政服務大廳設不動產登記服務窗口8個，其中受理窗口6個，收費、繕證、歸檔窗口2個。３、優化服務。完善工作流程，加強制度建設。全員設定A、B崗，確保工作連續性；對招商引資企業、城投公司等重點項目開辟綠色通道，要求在1個工作日內完成；對工業項目的抵押貸款項目、預告預抵押、房產抵押注銷登記、新建商品房轉現登記等業務，在材料齊全的情況下，做到立等可取；其他業務要求在5個工作日內完成。截止目前，全縣共頒發不動產登記證書證明**57本。

三、存在問題

1、部門協調配合待解決。一是與房產部門的業務協調配合中存在數據共享、查詢和補錄工作不到位。原房產登記業務統一劃入不動產登記后（其中，轉移登記仍由房產部門審核），由于未進行房產數據補錄，造成不動產登記系統不能查詢房地產數據。縣政府要求20**年7月1日起實行不動產數據統一查詢，如此，造成不動產登記機構不能對房產數據的完整性負責。二是國土資源局內部程序亟待簡化。因為我局未設置導詢臺，申請人來大廳登記后，就認為已經受理，實際在受理前還有不動產測繪、土地評估等一系列環節，經常因其中一個環節時間過長，引發矛盾和誤解。

2、不動產登記測繪單位需統一。在不動產登記初期，我們一直按照原有模式，房產測繪和土地測繪一同到現場開展業務，經常因測繪人員不足問題，造成時間長，資料積壓多，影響不動產登記質效；兩家單位收費，不符合不動產登記的便民利民原則。

3、數據整合待啟動。按照部和省廳關于加快推進不動產登記信息管理基礎平臺建設工作的通知要求，20**年11月底前，我縣必須完成信息平臺建設，與市、省、部對接。當前必須盡快做好以下工作，一是房產數據補錄到不動產信息平臺。二是在地藉核心數據庫內導入不動產信息平臺。三是進一步加強安全防范和日常維護，確保信息平臺的及時更新。

四、建議與思考

1、加快不動產信息平臺建設步伐。一是通過信息平臺建設，實現不動產數據共享與保護，從根本上解決檔案查詢、數據補錄問題；二是通過信息平臺建設，進一步方便群眾，提高辦事效率，申請人只需提供一次資料就能辦理完不動產登記業務，不需再向房產部門提供資料。三是通過信息平臺建設，實現圖、表、證、薄的有機統一，實現數據成果管理和信息安全的需要。

2、規范不動產登記測繪和收費。一是省廳要盡快聯系物價等部門，及時確定不動產測繪收費標準。在現階段應綜合房產和土地測繪收費標準，按下線的70%收取測繪費。二是規范不動產測繪機構。通過備案或者公開遴選2-3家具備不動產測繪資質的測繪單位，實現不動產測繪一次性進場測繪、同時出具測繪成果，一次收取費用，從而起到提質增效的作用。三是進一步明確測繪單位的職責和義務。對測繪單位實行黑名單制管理，規定測繪單位在3個工作日內完成資料整理和出圖，并確保成果質量，及時進行數據更新；在收取費用的同時，也要承擔一定的義務。對涉及農村宅基地的登記測繪實行全程免費，按時完成，確保不能增加農民負擔。

3、提升不動產登記人員素質。一是在系統內部加強業務知識和政策法規的學習，做到人人鉆研業務，努力提高個人素質；二是要加強橫向交流，向先進單位學習、向業務能手學習，學習和借鑒外地先進經驗，努力提升**不動產登記整體水平。三是嚴格工作紀律，堅決杜絕門難進、臉難看、事難辦的現象發生，對工作人員定期輪崗。三是強化服務意識，加強內部團結，對把握不準的業務，要及時反饋、溝通。

第四篇：淺析不動產登記條例（定稿）

淺析《不動產登記暫行條例》實施所帶來的影響

2014年11月24日，國務院總理李克強簽署國務院令，公布《不動產登記暫行條例》，自2015年3月1日起施行。為更好地讓廣大市民了解《不動產登記暫行條例》的相關內容，現對該條例作如下解讀：

了解不動產登記條例的定義？

《不動產登記條例》將由國土資源部、住房和城鄉建設部會同國務院法制辦、國家稅務總局等有關部門負責起草。不動產登記條例的實施是落實《物權法》規定、保護不動產權利人的合法財產權的一項有效手段。同時，也是為未來核定相關稅基作準備，為房地產市場的健康發展打基礎。

為什么要制定出臺《不動產登記暫行條例》?

整合不動產登記職責、建立不動產統一登記制度，是國務院機構改革和職能轉變方案的重要內容，也是完善社會主義市場經濟體制、建設現代市場體系的必然要求，對于保護不動產權利人合法財產權、提高政府治理效率和水平，尤其是方便企業、方便群眾，具有重要意義。根據物權法第十條規定，不動產實行統一登記，并授權行政法規對統一登記的范圍、登記機構和登記辦法作出規定。制定出臺條例，通過立法規范登記行為、明確登記程序、界定查詢權限，整合土地、房屋、林地、草原、海域等登記職責，實現不動產登記機構、登記簿冊、登記依據和信息平臺“四統一”。不動產登記和百姓有什么關系?

不動產登記工作完成后，市民不需多處跑，在指定辦公地點就能一步查詢，避免產權交叉或沖突。不動產統一登記是一系列重大改革的基礎，比如賦予農民更多財產權利，保障農戶宅基地用益物權，建立城鄉統一的建設用地市場、集體經營性建設用地“農地入市”等。

對于普通市民來說，不動產登記條例可能意味著公民擁有房屋情況的“全透明”。房產作為過去十年財產主要藏匿形式的選擇將出現變化。

不動產登記暫行條例所產生的影響

自不動產登記暫行條件施行以來，在市場上引起了巨大的反響，有人說不動產登記的實施將影響國內房地產商，會增加市場上的供應量，房價就會下跌。據資料顯示經過2013年的快速上漲，進入2014年以來房地產市場進入調整期。尤其上半年多數城市市場觀望情緒濃厚，呈現供大于求局面，直到下半年市場成交量才有所回升，這與限購、限貸等調控政策的放松有直接關系。即使在這樣的情況下，中國指數研究院[微博]統計的12個重點城市今年前51周的新建商品住宅成交量中，只有武漢一個城市超過了2013年同期，北京、廣州和南京三個城市前51周成交量分別同比下降31.86%、25.16%和22.19%。針對這些數據，某研究院副院長楊紅旭認為，《不動產登記暫行條例》的推出，短期對樓市確有不利心理影響，主要是擁有多套房的官員和國企高管可能出售房屋，且影響他們新增的投資需求。“但這類所售及所投的房屋占全國交易總量比例極小，應不超10%，且部分房源早已拋掉。長期來看，對房價走勢無實質影響。”楊紅旭表示。對于，《不動產登記暫行條例》的實施，到底有何意義，有何具體的影響呢？ 一、四川推出不動產登記暫行條例，完善社會主義市場經濟體制建設的必然

2015年3月1日起《不動產登記暫行條例》正式施行，全國首批、四川省第一本不動產權證書在瀘州誕生。不動產登記的辦理讓老百姓辛勤勞動積攢起來購買的不動產受到了法律的保護，同時辦理程序的簡化讓老百姓更省心。不動產權證書內詳細記錄了權利人土地使用權面積、專有建筑面積、使用年限等權利狀況。證書首頁上方還印有二維碼標識，據工作人員介紹，該標識是為了存儲不動產登記信息，便于下一次受理時能夠快速查詢出登記信息。對于不動產登記暫行條例的實施，更多的是完善社會主義市場經濟體制建設的必走之路。

開展不動產統一登記工作是國務院機構改革和職能轉變的重要內容，是貫徹落實《物權法》的重要舉措，是完善社會主義市場經濟體制、建設現代市場體系的必然要求。開展“不動產統一登記”，就是將分散在國土、住建、農業、林業等部門的不動產登記職能整合到一個部門，承擔不動產統一登記，通過立法規范登記行為、明確登記程序、界定查詢權限，整合相登記職責，實現不動產登記依據、登記機構、登記簿冊和信息平臺“四統一”，促使不動產登記行為更加規范，不動產交易更加安全，不動產權利人合法權益更加保障。同時，實行不動產統一登記后，居民將可以在一個窗口辦理所有手續。”一位從事相關工作的人員稱，方便群眾辦事是不動產登記的初衷之一。不動產登記職責統一到一個部門，未來或將實行“一站式”服務，能夠提高行政效率，減少辦證環節，方便企業和群眾。

《不動產登記暫行條例》的落地標志著不動產登記政策的加速推進。對于部分高端住宅來說，政策的利空效應更為明顯。某研究院研究員馬千里表示，面對不動產登記和未來可能到來的房產稅，今年一季度北京、廣州等地也確實出現了高檔空置存量房加速出售的現象，對市場造成了一定沖擊，但歷經一年之后，其影響早已由市場所消化、平復。

二、不動產登記暫行條例的實施，對房地產市場的影響

不動產登記客觀上將對房價產生影響是難以避免的。有業內人士分析認為，不動產登記制度并不直接影響房價，以它為基礎的房產稅或遺產稅可能會影響到未來的房價。不過目前，房產稅和遺產稅如何收繳，還是未知數;另外，不動產登記從今日起開始實施，完成登記還要花幾年時間。比如，不動產登記實施將會促使有產階層進行財富結構調整，降低房產在其財富結構中的比重，因而會產生部分有產階層一方面進行房產拋售，增加二手房供給;一方面減少房產購置，降低一手房的購房需求。

當采取這種措施的有產階層達到一定量時就會對房價產生短期向下波動。當然，也不要盲目樂觀，因為有產階層購置的房產大都以

豪宅、大戶型、別墅等形態，與剛需市場需求是不匹配的，并不會刺激剛性置業人群，只會刺激部分改善型需求

《不動產登記暫行條例》實施后。受此政策影響，一些二三線城市一些持有多套房屋的業主已經開始謀求低價賣房，這些房源主要以單位團購房居多。近期，二手房的掛牌量也因此呈現上漲趨勢。業內認為，未來隨著不動產登記的進一步深入以及征收房產稅的預期，可能會有更多商品房房源進入二手房市場，對房價會造成一定的影響。

春節前有不少想賣房的人上門咨詢，但真正成交的還不多。至少從數據來看，不動產登記政策對二手房市場的交易影響還不明顯。數據表現不明顯，主要有兩方面原因：一是一些被拿出來低價出售的團購房，大多沒有房產證，而房產證是網簽的必要條件，所以，有些人想賣暫時也賣不掉。二是《不動產登記暫行條例》雖然從3月1日起施行，但地方細則并未出臺，受牽扯的業主壓力并不緊迫。目前市場上出現低價拋售的房源主要以機關單位的團購房為主，而真正的商品房二手房的掛牌量并沒有明顯增加。不動產登記對市場的影響還需要繼續觀察。

如果未來不動產登記的細則出臺，相關查詢制度完善，賣房者的信息聯網又可查的話，估計拋售現象會顯著增多。

在不動產登記信息管理基礎平臺全面運行、房地產稅體系建立完善前，購房者觀望情緒或將加重，在反腐工作配合之下個別城市或局部地區也會出現二手房源集中供應，從而影響當地房地產市場量價變化的情況。不過未來對房地產市場影響最大的還是供求和庫存等市場

因素。

對于未來的房價走勢，根據央行2014年四季度的城鎮儲戶問卷調查，僅有17.3%的人預期房價上漲，有52.5%的人預期基本不變，也從側面證明了無論是放松調控的“利好”政策，還是不動產登記的“利空”政策，都沒有明顯影響買房人對房價的心理預期。

三、實施房產稅收的前兆，中央地方稅收博弈

從3月1日開始，《全國所有城鎮都必須將其紙質房產檔案錄入電子信息庫，并建立本地的住房信息系統；全國所有地級以上城市的住房信息系統都必須與住建部聯網，不得以任何借口推延，農業部將選擇兩省試點農村土地確權登記。

根據稅收政策制定者所說，結合重慶和上海兩地的試點情況，可以預期房地產稅大概有以下特征：

1、第一套房基本可以確定免征。擁有一套豪宅的，雖然房子抵得上人家四、五套，甚至十套，但也有免征的可能性。

2、第二套房從輕征收的可能性很大。

3、至于第三、第四套房子征稅的稅率，會采用固定稅率，而且稅率超過3%的可能性非常小。這樣才能實現所設想的“調節社會貧富差距的問題”。否則，富人們都把房子賣了，還怎么通過房產稅調節貧富差距呢?

4、享受公共服務越多，征稅越多，一、二線城市房產的稅負將高于三、四線城市。

如此一來，未來的房地產稅應該是大多數人都能交得起的。如果你只有一兩套房子，就不必擔心交不起房地產稅;擁有四五套房子的，也不要過于擔心征稅會讓你破產。

作為一種在保有環節征收的稅種，房產稅在房地產市場發展成熟國家施行所起到的疏導住房購買需求、抑制房地產囤積空置、規范房地產價格形成機制等作用已經為不少專家學者所論證，并被認為是推動房地產調控由“短效”趨向“長期”的重要手段。

不動產登記是不是為房地產征稅做基礎數據采集？房地產稅會開征嗎？擁有多年房地產開發經驗的房地產從業人士在業內高端微信群分享《不動產登記條例》解讀時表示，我國房地產稅開征是必然，預測應在3年內開征，并估算價值100萬的首套房可能會每年增加約5000元稅負，即每月400多元。

參照歐美國家及世界通行做法，王大國認為，房產稅開征是合理的，業內人士測算首套房的稅率應該在0.5%-1%之間，即100萬一套房，一年交 5000元，每月420元不到。二套房、三套房及以上，稅率不會超過3%，預計在2%以內。多套房的人也會交，以此來減少低收入者的負擔和控制高收入者的收入過快增長。

有相關數據顯示，今年公布的城市化率是54.77%，三年后我國城市化率預計接近60%，全國近14億總人口，60%就是8.4億城市人口。

因此，也有房地產業內人士認為，不動產登記將促進城鎮化建設，城鎮人口數量不能確切反映城鎮人口，包括很多目前是農村戶口但在城市(包括縣城里)買房，2年后入住的部分，包括已居住在城市但戶口還在農村的。所以，不動產登記，還有搞清這部分統計遺漏的作用。

另一位參與討論的業內人士表示，為了避免無知者畏懼而對市場的消極影響，也應該盡快建立和實施(房地產稅)，應該不會拖過三年。另外，城市化的60%是個經驗值，不見得死守，再說中國，以人口城市化計算，應該不止54.77%。

結合國內外學者觀點，不動產登記落實后，房產稅勢在必行，老百姓一下子就擔心了，但是如果對政府有信心，就會知道，稅收從不是一碗水端平，稅收是調控的手段，正如高收入者征收高稅收，確實落實房產稅，只要合法合理，對社會公平也必將帶來良性反應。當不動產登記之后，房產稅隨之而來，人們對于購房的觀念將從投資增值，回歸到最基本的保值和必需品。

時代變了，房地產的游戲規則也變了。房地產從增量時代逐漸進入存量時代。二十年來地方政府將土地出讓作為財政主要來源。但當房地產進入存量時代，土地出讓減少，地方政府的土地財政難以支撐。在房子上下文章，中央與地方將圍繞新開征的房產稅收展開新一輪的利益博弈。

四、促使樓市長效性調控機制逐步形成

從十八屆三中全會及2014年“兩會”來看,2014年及未來幾年內,當宏觀經濟結構改革初有成效,宏觀經濟逐步好轉之時,在建立個人住房信息系統的基礎上,房地產稅、二手房交易環節征收20%增值稅、“空置稅”勢在必行,關于房地產方面的稅制改革頂層設計勢必會逐步推出。最終,房地產市場調控的稅費經濟手段會更加突出,以稅費手段改變市場需求結構,堅持“去投資化”,使市場回歸自住屬性,促使樓市長效性調控機制逐步形成。

不過,也有業內人士認為不動產登記與房產稅有關系但影響小。CRIC研究中心研究員余仁花就認為,一方面,《房地產稅立法》尚未出臺,真正落地更無明確時間表;另一方面,即便《房地產稅立法》出臺,個人不動產產權信息錯綜復雜,各地不動產登記工作進度不一,其順利完成需相當長的一段時間,房地產稅征收要想享受不動產登記所帶來的便利,恐怕還需要一些年月。

由于我國不動產實行“屬地登記”制度，具體的不動產登記工作主要在市、縣。職責和機構整合完成是實施不動產統一登記的前提條件。國土部要求各地在加快不動產登記機構職責整合的同時，應盡快設立統一的不動產登記窗口，實現“一個窗口進、一個窗口出”。國土資源部有關人士透露，統一的受理工作現已全面展開。據了解，不動產統一登記至少涉及三個方面的統一。其一是城鄉統一。國土資源部不動產登記中心法律處處長蔡衛華介紹，今后需要登記的不動產涉

及城鄉所有擁有不動產的人群。不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，都需要登記；其二是土地使用權和房屋所有權的統一。蔡衛華說，以前是房子產權到一個地方申請登記，土地到另一個地方去申請登記。以后都要統一了；其三，業務部門職責統一。要將不動產登記的申請、受理、審核、登簿以及發證、登記資料和信息管理、查詢等屬于不動產登記的職責統一起來，確保職責的完整性。

2014 年起，中國房地產調控思路已經轉向，限購、限貸等行政化的硬調控退出是必然趨勢，金融工具的運用、行業規則的建構將成為主流。房地產調控正被納入更大的制度性改革框架中，更為主動，而不再僅僅被動的聚焦價格起落等短期目標，更關注居住權的保障以及房地產的中長期制度性建設。

不動產統一登記一方面可以為房產稅的開征做鋪墊；另一方面，不動產統一登記后也可以更清楚的了解全國不動產的數據和分布、閑置情況，也將成為長效機制的權威基礎資料。

五、不動產登記條例對房地產鋼鐵行業的影響

《不動產登記暫行條例》自2015年3月1日起施行。在國家層面不動產登記職責及機構整合工作完成基礎上，省市縣三級整合工作已全面鋪開。不動產登記的作用首先是摸清國內不動產市場的狀況，為將來土地供應、市場調整、城市規劃、開工建設等提供基礎性的依據。其次，使房產交易更安全、更便捷、更順暢；再次，才是為未來房產稅課征提供一個必要條件。那么不動產會不會對房價產生影響，作為

鋼鐵下游主要的消費領域，不動產會不會造成建筑鋼材需求量下滑，對于這個問題進行簡述。

房地產行業的考量指標包括房地產景氣指數、房地產投資、新開工面積、施工面積、竣工面積、銷售面積等。對于鋼材消費直接有拉動作用的指標主要是新開工面積和施工面積。房地產行業作為國民經濟的重要行業，其興衰的轉變也給市場信心帶來非常大的影響。因此，房屋銷售面積作為反映房地產成交狀況的指標也不可忽視。

從建筑鋼材的消費結構來看，我國建筑用鋼的主要用戶是民用房施工單位、基礎設施建設單位和產業廠房。民用房地產施工單位是建筑用鋼的最大用戶，其用鋼量約占建筑鋼材總消費量的60%以上，基礎設施建設單位一般為國有大型企業，其用鋼量占總消費量的20%，產業廠房也是建筑用鋼重要消費客戶，其消費量占總消費量的15%左右。

房地產鋼材用量、鋼材累計產量和房地產用鋼占比基本呈現同步增長的趨勢，特別是在2009年趨勢最為明顯，其中房地產(000736,股吧)用鋼占比在2014年增幅最大，占比達到將近40%，雖然國家近幾年在調控房地產，但是面對中國經濟增速全年放緩趨勢下，未來國家不可能對房地產行業進行洗牌或者崩盤。

根據線性回歸等模型預測，未來建筑鋼材表觀消費量繼續呈現增加的趨勢，但是增幅出現連續下滑的趨勢。從歷史數據來看，建筑鋼材表觀消費量與房地產行業的表現密切相關。隨著房地產市場的過度

開發，以及國家宏觀政策的轉向，房地產行業已經處于頹勢階段，而建材表觀消費量增速也隨之下滑。這也導致了未來增速放緩的局面將延續預計截止到2020年增幅將降至6%以下。

不產登記的出臺，會使房地產市場更加透明規范，并會推進房產稅的實施，由于持有多套房產的成本和風險上升，會降低一些投資人的房地產投資熱情，從而改變市場對供求關系的預期。所以不動產統一登記未來會在一定程度上對房價上漲形成壓力，將有利于樓市調控長效機制的推出。而面對建筑鋼材的剛性需求也將受到一定抑制。

第五篇：不動產繼承登記

不動產繼承登記，有四個問題要厘清

【發布日期】2016-7-8 【作者】李煒 【來源】《中國不動產》2016年第7期

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2016年1月1日正式實施的《不動產登記暫行條例實施細則》（以下簡稱《細則》）第14條規定，因繼承、受遺贈取得不動產，當事人申請登記的，應當提交死亡證明材料、遺囑或者全部法定繼承人關于不動產分配的協議以及與被繼承人的親屬關系材料等，也可以提交經公證的材料或者生效的法律文書。這一規定摒棄了原來辦理房屋繼承登記時非公證繼承即法院繼承的二選一的要件模式，解決了公證難、收費高的問題，可以簡化手續、便民利民。需要指出的是，新規落實到位并非一朝一夕能夠達成，還需厘清并解決好以下四個問題。

問題一：死亡證明由誰出具

要辦理繼承登記，首先應該證明原產權人已經死亡。盡管《細則》對此并未明確，但國土資源部最新出臺的《不動產登記操作規范（試行）》（以下簡稱《規范》）明確規定：“被繼承人或遺贈人的死亡證明，包括醫療機構出具的死亡證明；公安機關出具的死亡證明或者注明了死亡日期的注銷戶口證明；人民法院宣告死亡的判決書；其他能夠證明被繼承人或受遺贈人死亡的材料等。”

一般來說，自然人的死亡分為正常死亡、非正常死亡、宣告死亡三種。2014年，國家衛計委、公安部、民政部聯合發布《關于進一步規范人口死亡醫學證明和信息登記管理工作的通知》，明確規定自2014年1月1日起，經救治死亡或者正常死亡的，由各地醫療衛生機構使用全國統一制定的新版《居民死亡醫學證明（推斷）書》，未經救治的非正常死亡的由公安部門按程序辦理。至于宣告死亡，則由人民法院根據《民訴法》和《民法通則》之規定出具宣告死亡判決書。

綜上，法律上規定有效的《死亡證明》應該分別為醫療衛生機構出具的證明書、公安部門出具的死亡證明或者人民法院出具的宣告死亡的判決書。除此之外的其他證明，均為缺乏法律依據的非合法《死亡證明》，登記時不應采用。

問題二：遺囑可否作為繼承登記要件

按照《細則》第14條的規定，遺囑可以作為登記申請的要件。根據《繼承法》，繼承分為法定繼承、遺囑繼承和遺囑、遺贈撫養協議三大類，一般而言，遺贈撫養協議優先于遺囑、遺贈，遺囑、遺贈優先于法定繼承。《繼承法》第20條明確規定，遺囑人可以撤銷、變更自己的遺囑，而且可以訂立多個遺囑，公證遺囑也不例外。究其效力，又有公證遺囑優于其他遺囑、后遺囑優于先遺囑等適用規則。

此外，《繼承法》還規定了幾個特殊的規則來對遺產的分配進行調整，如第7條規定的繼承權喪失規則，第19條規定的特留份規則，第21條規定的遺囑無效規則，第28條規定的胎兒預留份規則等。

有鑒于繼承的復雜性，中國公證協會2009年出臺的《辦理繼承公證的指導意見》第31 條、第5條、第14條明確規定了當事人申請繼承權公證需提供的材料以及公證處應審查的內容，并在第15、第16條明確規定了不予辦理法定繼承和遺囑繼承公證的情形。

據此，如當事人僅提供遺囑作為申請材料，即使其為公證遺囑，也不宜直接作為繼承權的依據，還應結合其他材料予以認定。

問題三：怎樣認定全部法定繼承人

根據《細則》第14條的要求，不管原產權人是否留有遺囑，如沒有提供繼承權公證書或者人民法院生效法律文書來證明繼承權歸屬的，均需要全部法定繼承人來確認其效力，或者簽署《關于不動產分配的協議》。因此，對于全體法定繼承人的認定，就成為了辦理繼承不動產登記的重中之重。

《規范》第10條明確規定，所有繼承人或受遺贈人與被繼承人或遺贈人之間的親屬關系證明，包括戶口簿、婚姻證明、收養證明、出生醫學證明，公安機關以及村委會、居委會、被繼承人或繼承人單位出具的證明材料，其他能夠證明相關親屬關系的材料等。

2015年8月，公安部微博公布的不出具的18種證明中明確，親屬關系證明不屬于公安職權范圍，應該屬于公證職能，因為現實中存在大量家庭成員不在一個戶籍中的情形。中國公證協會《辦理繼承公證的指導意見》第3條中明確說明，本條所述“親屬關系證明”，是指被繼承人或者繼承人檔案所在單位的人事部門出具的證明繼承人與被繼承人之間具有親屬關系的證明；基層人民政府出具的證明繼承人與被繼承人之間具有親屬關系的證明；公安機關出具的證明繼承人與被繼承人之間具有親屬關系的證明；能夠證明相關親屬關系的婚姻登記證明、收養登記證明、出生醫學證明和公證書。

綜上，申請人提供的親屬關系證明應為公證機關出具的《親屬關系證明公證書》。

問題四：登記錯誤責任如何承擔

對于登記錯誤責任承擔，學界主要有過錯責任原則、無過錯責任原則和過錯推定原則等幾種不同的觀點。根據《房屋登記辦法》第92條和《最高人民法院關于審理房屋登記案件若干問題的規定》，登記機構的過錯表現為兩種形態：一為過失，即第12條規定“未盡合理審慎職責的”；二為故意，即第13條規定的“登記機構工作人員與第三人惡意串通違法登記的”。即如果登記機關能夠證明自己的登記行為合法且沒有過錯，可以免除相應的責任，且房屋登記人員只有在“故意或者重大過失造成登記錯誤的”才承擔賠償責任。

《不動產登記暫行條例》第29條對賠償責任的確定，規定為按《物權法》的規定承擔賠償責任，《細則》并未對此做出具體的規定。從《物權法》第21條規定的文義解釋來看，登記機構是應該承擔無過錯責任，在此情況下，對具體登記工作人員的賠償責任又沒有明確規定為“故意或者重大過失”，更不要說明確“故意或者重大過失”的具體認定標準了。在此情況下，假定出現了登記錯誤，登記人員即有可能承擔民事的賠償責任，更有甚者會承擔瀆職的刑事責任。這也是實踐中登記人員更有意于保守操作，登記機構愿意大量采用公證文書和法院生效法律文書的根本原因。

有鑒于繼承不動產登記還有上述亟須解決的問題，立法部門在下一步的立法進程中應對 相關具體操作予以明確，并加強與公安、民政、法院等部門的溝通和協調，建立數據大平臺，方便登記機構核查相關信息。同時，建立不動產登記賠償基金制度或者設立責任保險制度。只有這樣，才能既解決老百姓的辦證難問題，又解除登記人員的后顧之憂，真正達成“依法行政”“高效便民”的目標。