第一篇：關(guān)于預(yù)告登記制度維護(hù)交易安全

我國(guó)規(guī)定預(yù)告登記制度的直接目的是保護(hù)商品房預(yù)售中屢受不良開發(fā)商“一房二賣”侵害的預(yù)購(gòu)人的利益。但從法理角度進(jìn)行透視，預(yù)告登記制度對(duì)于保護(hù)交易安全具有不可替代的作用。

預(yù)告登記制度巧妙地填補(bǔ)了債權(quán)與物權(quán)之間因?yàn)榈怯浽斐傻臅r(shí)間空隙和盲點(diǎn)，并將物權(quán)公示手段適用于以不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)為目的的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，使其具有對(duì)抗第三人的物權(quán)效力，從而充分保護(hù)買受人預(yù)期利益的實(shí)現(xiàn)，達(dá)到維護(hù)交易安全的效果。

我國(guó)物權(quán)法第二十條規(guī)定了學(xué)術(shù)界呼喚已久的預(yù)告登記制度。其標(biāo)志著這一最早發(fā)端于普魯士法，后在德國(guó)、瑞士等國(guó)幾經(jīng)演變和磨礪的古老而又充滿活力的法律制度正式扎根于我國(guó)。我國(guó)規(guī)定預(yù)告登記制度的直接目的是保護(hù)商品房預(yù)售中屢受不良開發(fā)商“一房二賣”侵害的預(yù)購(gòu)人的利益。但從法理角度進(jìn)行透視，預(yù)告登記制度對(duì)于保護(hù)交易安全具有不可替代的作用。

一、彌補(bǔ)債權(quán)物權(quán)間的盲點(diǎn)

按照通說，財(cái)產(chǎn)權(quán)可以分為物權(quán)和債權(quán)。雖然有學(xué)者對(duì)此劃分提出過質(zhì)疑和批評(píng)，但隨著物權(quán)法的出臺(tái)，我國(guó)在立法上堅(jiān)持物權(quán)和債權(quán)嚴(yán)格區(qū)分的態(tài)度已經(jīng)確定無疑。可必須面對(duì)的另一個(gè)問題是：如何彌補(bǔ)這種體系劃分所帶來的不足和缺陷。

舉例說明，簽訂房屋買賣合同的最終目的是獲取房屋的所有權(quán)，但在債權(quán)、物權(quán)二元區(qū)分的體系之下，買房人首先獲得的是一個(gè)債權(quán)，要獲取房屋的所有權(quán)還必須經(jīng)過登記。由此，現(xiàn)實(shí)生活中一個(gè)緊密相連的買賣過程在法律上就被割裂為兩個(gè)階段(可簡(jiǎn)稱為債權(quán)行為階段和物權(quán)行為階段)。第一個(gè)階段的債權(quán)能否轉(zhuǎn)化為第二個(gè)階段的物權(quán)有賴于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)能否順利進(jìn)行，而不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)能否順利進(jìn)行又有賴于登記可否順利進(jìn)行。

但是，根據(jù)登記程序的要求，并或可囿于登記機(jī)關(guān)的效率原因，從接受當(dāng)事人的申請(qǐng)到將物權(quán)變動(dòng)情況記載于登記簿并發(fā)放權(quán)屬證書必須經(jīng)過一段時(shí)間。這樣一來，本應(yīng)緊密相連的債權(quán)和物權(quán)之間就不可避免地出現(xiàn)一個(gè)時(shí)間空隙，或者說出現(xiàn)了一個(gè)債權(quán)能否成功如期轉(zhuǎn)化為物權(quán)的時(shí)間盲點(diǎn)。

概括而言，預(yù)告登記制度通過賦予預(yù)告登記后的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)以對(duì)抗第三人的物權(quán)效力的方式，巧妙地填補(bǔ)了作為手段的債權(quán)與作為目的的物權(quán)之間因?yàn)榈怯浂霈F(xiàn)的時(shí)間空隙和盲點(diǎn)，為債權(quán)人鋪設(shè)了一座可以使債權(quán)無縫對(duì)接物權(quán)的橋梁。簡(jiǎn)言之，預(yù)告登記制度為彌補(bǔ)債權(quán)、物權(quán)之間的空隙和盲點(diǎn)而設(shè)立。

二、維護(hù)交易安全是主旨

按照法經(jīng)濟(jì)分析學(xué)派學(xué)者波斯納的觀點(diǎn)，法律特別是私法，是為盡可能增加交易價(jià)值而設(shè)定的，法律強(qiáng)制的主旨或標(biāo)準(zhǔn)在于為促進(jìn)將來價(jià)值最大化的行為創(chuàng)造動(dòng)因。這一觀點(diǎn)從經(jīng)濟(jì)學(xué)的視角揭示了私法制度所應(yīng)有的根本出發(fā)點(diǎn)和內(nèi)在價(jià)值。但是筆者認(rèn)為，上述觀點(diǎn)更多地強(qiáng)調(diào)了私法制度應(yīng)該著眼于促進(jìn)交易、增值財(cái)富。然而我們還必須看到問題的另一面，私法制度必須注重保護(hù)交易安全，否則，交易將不可避免地被抑制，甚至停滯。依鄭玉波先生的觀點(diǎn)，交易安全即“吾人依自己之行動(dòng)，取得新利益時(shí)，法律上對(duì)于該項(xiàng)取得行為加以保護(hù)，不使其歸于無效，俾得安全之謂，此種安全之保護(hù)，系著眼于利益之取得，故亦稱交易的安全”。

以不動(dòng)產(chǎn)買賣為例，在有效合同簽訂之后，如果在移轉(zhuǎn)登記完成之前，不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)大幅上漲或者出賣方又獲取了出價(jià)更高的交易機(jī)會(huì)，在出賣方確定即使支付違約金仍可獲取更大利益時(shí)，他就可能選擇違約。這一點(diǎn)被我們的經(jīng)驗(yàn)和社會(huì)實(shí)踐所證明，也為“效率違約”理論所倡導(dǎo)。而且，在以債權(quán)、物權(quán)二元區(qū)分為前提的理論體系和立法體系中，也確實(shí)存在這種“效率違約”所需要的法律漏洞。

此時(shí)，如果出讓人以出賣或抵押的方式處分其名下的不動(dòng)產(chǎn)，并且受讓人隨即完成了登記，依公示公信原則，善意第三人即可取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，成為受法律保護(hù)的新的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人。而先前已經(jīng)支付價(jià)金、履行了主要義務(wù)的受讓人卻僅僅只能依據(jù)合同來追究相對(duì)人的違約責(zé)任。此種“一物二賣”情形中的出讓人或有預(yù)謀地卷款而逃，或因不測(cè)陷于破產(chǎn)境地，或因涉訟而使其名下的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)遭受查封甚至被強(qiáng)制拍賣。總之，受讓人往往處于弱勢(shì)地位，其債權(quán)常常難以得到足額清償，而只能被動(dòng)接受錢物俱失的無奈處境。所以在買賣房屋等不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)過程之中時(shí)常出現(xiàn)一種僵局，使交易陷入難以進(jìn)行的艱難境地。

預(yù)告登記制度在保護(hù)交易安全方面具有不可替代的獨(dú)特價(jià)值。簡(jiǎn)言之，預(yù)告登記將物權(quán)公示手段適用于債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上將該請(qǐng)求權(quán)登記下來，從而使其具有對(duì)抗第三人的物權(quán)效力，巧妙地填補(bǔ)和彌合了作為手段的債權(quán)與作為目的的物權(quán)之間因?yàn)榈怯浽斐傻臅r(shí)間空隙和盲點(diǎn)，進(jìn)而為交易安全的保護(hù)提供了一個(gè)制度保障。

以不動(dòng)產(chǎn)買賣為例，在簽訂有效的買賣

合同之后、不動(dòng)產(chǎn)移轉(zhuǎn)登記(本登記)完成之前，依照約定，買房人將其以不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)為目的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)進(jìn)行預(yù)告登記，從而達(dá)到了有效預(yù)防交易風(fēng)險(xiǎn)的目的。一方面，對(duì)于買受方而言，其預(yù)告登記后的債權(quán)經(jīng)過公示便被賦予了對(duì)抗第三人的物權(quán)效力，從而使其后任何有害于債權(quán)人債權(quán)實(shí)現(xiàn)的處分行為歸于無效，以保護(hù)買受方債權(quán)的順利實(shí)現(xiàn)。即通過適當(dāng)?shù)叵拗瞥鲑u人隨

意違背合同約定而處分尚在其名下的不動(dòng)產(chǎn)，從而確保當(dāng)事人預(yù)期利益的實(shí)現(xiàn)，進(jìn)而達(dá)到保護(hù)交易安全的目的。另一方面，對(duì)于第三人而言，預(yù)告登記使買房人的以特定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)為目的和內(nèi)容的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)公之于眾，第三人可以通過查詢不動(dòng)產(chǎn)登記簿來了解特定不動(dòng)產(chǎn)上的負(fù)擔(dān)，從而避免受到不測(cè)之損害，進(jìn)而也達(dá)到了減少交易風(fēng)險(xiǎn)、保護(hù)交易安全之目的。

綜上，預(yù)告登記將物權(quán)公示手段適用于以不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)為目的的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，從而使其具有對(duì)抗第三人的物權(quán)效力，可以充分保護(hù)買受人預(yù)期利益的實(shí)現(xiàn)以及防止第三人遭受不測(cè)之風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而直接地有利于不動(dòng)產(chǎn)交易的買受人增強(qiáng)實(shí)現(xiàn)合同約定的債權(quán)即預(yù)期利益的信心，并可間接地有利于增加第三人進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)交易的機(jī)會(huì)和信心，最后達(dá)到提高置產(chǎn)愿望、增加交易的效果。可以說，預(yù)告登記制度通過保護(hù)交易安全達(dá)到了促進(jìn)交易、增值財(cái)富的目的。這恰恰與前述法經(jīng)濟(jì)分析學(xué)派所主張之觀點(diǎn)相得益彰。

關(guān)于預(yù)告登記制度維護(hù)交易安全

第二篇：預(yù)告登記制度的完善[定稿]

淺析我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度

若曉春一夢(mèng)

【摘要】不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度是不動(dòng)產(chǎn)登記制度中一項(xiàng)重要制度，我國(guó)物權(quán)法也對(duì)此進(jìn)行了規(guī)定。不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記將債權(quán)物權(quán)化，賦予債權(quán)請(qǐng)求權(quán)以物權(quán)性質(zhì)的排他效力。其價(jià)值在于保障預(yù)告登記權(quán)利人的權(quán)利，保護(hù)交易安全，維護(hù)市場(chǎng)信用等，特別是以抑制商品房買賣中“一房多售”為典型。當(dāng)前立法在很大程度上起到了保護(hù)交易安全與公平的作用，但還是存在不足。

【關(guān)鍵詞】不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記交易安全

不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度對(duì)應(yīng)于本登記，是為補(bǔ)充不動(dòng)產(chǎn)登記的公信力的缺陷而設(shè)立的一種制度。所謂不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記，是指當(dāng)事人簽訂房屋買賣協(xié)議或者不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議時(shí)，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。筆者在本文中將對(duì)不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度相關(guān)問題進(jìn)行簡(jiǎn)單的探討和分析。

一、預(yù)告登記的法律地位以及適用范圍

（一）關(guān)于預(yù)告登記的立法現(xiàn)狀

在《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第二十條規(guī)定：當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。在我國(guó)，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示方法為登記，而預(yù)告登記的目的在于保障債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，通過預(yù)告登記使一項(xiàng)旨在引起不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)獲得某些物權(quán)的效力，進(jìn)而使該債權(quán)獲得保全。也就是說，預(yù)告登記的一個(gè)主要功能就是保障不動(dòng)產(chǎn)交易安全，確保債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。

（二）預(yù)告登記的適用范圍

所謂預(yù)告登記的適用范圍是指與高高登記制度在何種情形下適用的問題，根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行物權(quán)法的規(guī)定，預(yù)告登記的范圍應(yīng)包括房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的交易，在這里體現(xiàn)的是物權(quán)法定原則，即物權(quán)的種類法定，質(zhì)言之在交易的過程中適用預(yù)告登記的物權(quán)種類法定。對(duì)于適用預(yù)告登記的情形我國(guó)立法上“采用了列舉加一般條框并用的方式。” ①

在預(yù)告登記的適用上，實(shí)際只是包括兩種情形的請(qǐng)求權(quán)：一種是以不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的取得變更喪失為內(nèi)容的請(qǐng)求權(quán)，一種是為附有起始期、停止條件或其他可于將來確定有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)。在我國(guó)的實(shí)踐中，為了防止“一物二賣”甚至“一物多賣”的現(xiàn)象，物權(quán)法的預(yù)告登記制度確保了交易安全，保障了所有權(quán)的實(shí)現(xiàn)。當(dāng)然，根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變更不僅僅只是所有權(quán)的取得、變更、消滅，還包括設(shè)定他物權(quán)以及他物權(quán)的變動(dòng)，所以，我國(guó)當(dāng)前的預(yù)告登記的適用范圍應(yīng)該包括以下幾個(gè)方面：（1）不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的所有權(quán)額取得、變更和消滅的請(qǐng)求權(quán)；（2）用益物權(quán)的設(shè)定、移轉(zhuǎn)、變更和消滅的請(qǐng)求權(quán)，如國(guó)有土地使用權(quán)與農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的設(shè)定、移轉(zhuǎn)、變更或消滅，也可以適用預(yù)告登記；（3）有關(guān)的特殊不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，如建筑工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)、優(yōu)先購(gòu)買權(quán)等；（4）附條件或者附期限的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)請(qǐng)求權(quán)。

二、預(yù)告登記的效力②

（一）預(yù)告登記的保全效力

預(yù)告登記的保全權(quán)利的效力，是其在保全對(duì)象上所表現(xiàn)的作用，又稱為預(yù)告登記的擔(dān)保作用，即“防止不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人違反義務(wù)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行處分”。根③

據(jù)物權(quán)法規(guī)定，預(yù)告登記后，登記名義人處分不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，其與第三人訂立的合同的債權(quán)效力不受影響，但是在法定的時(shí)間范圍內(nèi)絕對(duì)不能發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的法律效果。這一規(guī)定對(duì)于避免不必要的糾紛，確立預(yù)告登記擔(dān)保效力是十分必要的。

（二）預(yù)告登記的順位效力

預(yù)告登記的順位效力體現(xiàn)在保全債權(quán)請(qǐng)求權(quán)的順位，即“因預(yù)告登記而使得該請(qǐng)求權(quán)具有排斥后序登記權(quán)利的效力”，這是預(yù)告登記對(duì)依本登記取得的④

①

② 歐世龍等著《物權(quán)法實(shí)施中的若干問題研究》第98頁(yè)浙江大學(xué)出版社2008年12月關(guān)于預(yù)告登記的效力問題主要有“三效力說”和“四效力說”。筆者在這里采用“三效力說”進(jìn)行學(xué)習(xí)探究。

③ 王星《淺談我國(guó)〈物權(quán)法〉中的不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度》 刊登于《法制與社會(huì)》2007年12月 ④歐世龍等著《物權(quán)法實(shí)施中的若干問題研究》第102頁(yè)浙江大學(xué)出版社2008年12月

物權(quán)所具有的保障作用。因?yàn)轭A(yù)告登記的順位效力的存在第三人不得無視預(yù)告登記的存在，并且預(yù)告登記人認(rèn)識(shí)到預(yù)告登記人在法定期限內(nèi)為本登記的可能性，從而限制其妨害預(yù)告登記所保全的權(quán)利順位的行為，并且第三人不得以不知預(yù)告登記為由而與預(yù)告登記人進(jìn)行善意抗辯。其中也體現(xiàn)了預(yù)告登記具有預(yù)警的效力，現(xiàn)行《物權(quán)法》明確規(guī)定了預(yù)告登記的物權(quán)效力，但是對(duì)于預(yù)告登記完成后的其他登記行為也未予禁止。預(yù)告登記本身所具有的防御性與當(dāng)前立法的不明確是存在矛盾的，因此可以在將來的不動(dòng)產(chǎn)登記立法中將這個(gè)問題明確化。

（三）預(yù)告登記的完善效力

“預(yù)告登記的完善效力，即預(yù)告登記的權(quán)利已經(jīng)表現(xiàn)出將來物權(quán)權(quán)利的某種效力，在一定場(chǎng)合可以被當(dāng)作將來完整的權(quán)利看待。”預(yù)告登記的完善效力⑤

是以受保全的權(quán)利具有類似于物權(quán)的特征為前提。主要體現(xiàn)在以下兩個(gè)方面，一是破產(chǎn)保護(hù)效力；例如，甲將其一棟房屋出賣給乙，約定兩年后交付，買受人乙為了擔(dān)保此項(xiàng)債權(quán)請(qǐng)求權(quán)而進(jìn)行了告登記，如果不久甲破產(chǎn)了，此時(shí)乙雖然并非該不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)人而只是債權(quán)人，但是由于進(jìn)行了預(yù)告登記，所以他有權(quán)要求甲的破產(chǎn)管理人將該房屋交付給他。二是對(duì)因公權(quán)力的行使而發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的排他效力在我國(guó)因公權(quán)力的行使導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)的事實(shí)時(shí)有發(fā)生，最明顯和常見的就是在征地、房屋拆遷的過程中；此外，在相對(duì)人死亡時(shí)，預(yù)估登記的完善效力依然存在，繼承人不得以繼承由而請(qǐng)求剔除不動(dòng)產(chǎn)上的預(yù)告登記。

三、預(yù)告登記的消滅

對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記消滅的原因，由《物權(quán)法》第20條可以看出有兩種：一是預(yù)告登記保全的債券請(qǐng)求權(quán)的消滅導(dǎo)致預(yù)告登記的消滅。如果居于主導(dǎo)地位的債權(quán)因?yàn)闊o效、被撤銷或被解除等原因而消滅時(shí)，由于預(yù)告登記制度本身的附隨性，其自然歸于消滅；二是自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記便失效。預(yù)告登記雖然具有一定的法定效力，使債權(quán)具有物權(quán)的性質(zhì)，但是實(shí)際上并沒有實(shí)現(xiàn)預(yù)告登記權(quán)利人的物權(quán)，所以如果債權(quán)請(qǐng)求權(quán)人在法定的三各月內(nèi)不積極行使其請(qǐng)求權(quán)，導(dǎo)致法定或約定時(shí)效已過，那⑤ 【德】曼弗雷德·沃爾夫著吳越、李大雪譯《物權(quán)法》第18頁(yè)法律出版社2002年

么，預(yù)告登記的效力自然消滅。但是如果預(yù)告登記人明確作出放棄已經(jīng)進(jìn)行預(yù)告登記的權(quán)利，筆者認(rèn)為是可以導(dǎo)致預(yù)告登記的消滅的。因?yàn)樵谶@個(gè)放棄的過程中權(quán)利人實(shí)際放棄的是債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，所以是可以導(dǎo)致權(quán)利義務(wù)消滅的。

對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記消滅的程序，《物權(quán)法》并沒有做出明確的規(guī)定。但筆者認(rèn)為如果預(yù)告登記消滅事由出現(xiàn)后當(dāng)事人雙方或者利害關(guān)系人應(yīng)該經(jīng)過合意進(jìn)行申請(qǐng)，注銷登記。同時(shí)也不排除單方進(jìn)行申請(qǐng)，注銷登記的可能性和可行性。如果將預(yù)告登記消滅程序法定化以后，可以排除在交易過程中對(duì)抗第三人交易，降低交易成本。

四、小結(jié)

在當(dāng)前的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)狀態(tài)下，不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度的目的是保障交易安全，降低交易成本，穩(wěn)定市場(chǎng)秩序。同時(shí)我國(guó)立法將不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度納入其中，也是體現(xiàn)了與國(guó)際接軌，促進(jìn)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的目標(biāo)。預(yù)告登記制度在其確定的范圍內(nèi)，以保全效力為前提，在一定程度上實(shí)現(xiàn)和保障了順位效力和完善效力，保護(hù)了在交易過程中的預(yù)告登記權(quán)利人的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，起到了“保護(hù)弱勢(shì)”的作用，也在一定程度上遏制了“一房二賣”的情形，但是就當(dāng)前的立法現(xiàn)狀來看，其中還是存在以下不足：（1）預(yù)告登記的發(fā)生要件中應(yīng)該將登記義務(wù)人的同意明確為獨(dú)立的要件；（2）應(yīng)該規(guī)定假處分制度；⑥（3）對(duì)預(yù)告登記順位效力的保障不足，筆者認(rèn)為應(yīng)明確禁止登記義務(wù)人在法定期限內(nèi)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行可能損害登記權(quán)利人利益的登記；（4）對(duì)預(yù)告登記的消滅程序應(yīng)該有比較明確的規(guī)定。

⑥ 假處分是法院為保全某項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)而做出的有臨時(shí)效力的指令，類似于我國(guó)司法中的保全措施。

參考文獻(xiàn)：

1、歐世龍等著《物權(quán)法實(shí)施中的若干問題研究》浙江

大學(xué)出版社2008年12月

2、孫鵬著《物權(quán)公示論——以物權(quán)變動(dòng)為中心》北

京：法律出版社2004年5月

3、陸建超 《構(gòu)建我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度的思考》刊登于

《中國(guó)房地產(chǎn)金融》2007年第1期

4、王星《淺談我國(guó)《物權(quán)法》中的不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度》

刊登于 《法制與社會(huì)》2007年12月

5、陳文娟《淺議不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記的效力——析《物權(quán)法》

第20 條》刊登于《法制與社會(huì)》2009年1月

6、吳訪非宇光《透析《物權(quán)法》不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度》刊

登于《沈陽(yáng)干部學(xué)刊》2008年2月

7、楊建《我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度之若干思考》刊登于

《法制與社會(huì)》2006年9月

第三篇：預(yù)告登記實(shí)施細(xì)則

關(guān)于開展預(yù)告登記的通知

各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、銀行以及需要辦理預(yù)告登記業(yè)務(wù)的申請(qǐng)人：

根據(jù)《物權(quán)法》及《房屋登記辦法》的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，我局從二〇一〇年三月十五日起全面展開預(yù)告登記業(yè)務(wù)，現(xiàn)將有關(guān)問題通知如下：

一、開展預(yù)告登記的依據(jù)。

《物權(quán)法》第二十條：當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。

預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。

二、預(yù)告登記的應(yīng)用范圍

《房屋登記辦法》第六十七條 有下列情形之一的，當(dāng)事人可以申請(qǐng)預(yù)告登記：

（一）預(yù)購(gòu)商品房；

（二）以預(yù)購(gòu)商品房設(shè)定抵押；

（三）房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押；

（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

三、預(yù)告登記的收件要求

《房屋登記辦法》

第七十條 申請(qǐng)預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：

（一）登記申請(qǐng)書；

（二）申請(qǐng)人的身份證明；

（三）已登記備案的商品房預(yù)售合同；

（四）當(dāng)事人關(guān)于預(yù)告登記的約定；

（五）其他必要材料。

預(yù)購(gòu)人單方申請(qǐng)預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記，預(yù)售人與預(yù)購(gòu)人在商品房預(yù)售合同中對(duì)預(yù)告登記附有條件和期限的，預(yù)購(gòu)人應(yīng)當(dāng)提交相應(yīng)的證明材料。第七十一條 申請(qǐng)預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：

（一）登記申請(qǐng)書；

（二）申請(qǐng)人的身份證明；

（三）抵押合同；

（四）主債權(quán)合同；

（五）預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記證明；

（六）當(dāng)事人關(guān)于預(yù)告登記的約定；

（七）其他必要材料。

第七十二條 申請(qǐng)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移預(yù)告登記，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：

（一）登記申請(qǐng)書；

（二）申請(qǐng)人的身份證明；

（三）房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓合同；

（四）轉(zhuǎn)讓方的房屋所有權(quán)證書或者房地產(chǎn)權(quán)證書；

（五）當(dāng)事人關(guān)于預(yù)告登記的約定；

（六）其他必要材料。

第七十三條 申請(qǐng)房屋抵押權(quán)預(yù)告登記的，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：

（一）登記申請(qǐng)書；

（二）申請(qǐng)人的身份證明；

（三）抵押合同；

（四）主債權(quán)合同；

（五）房屋所有權(quán)證書或房地產(chǎn)權(quán)證書，或者房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的預(yù)告證明；

（六）當(dāng)事人關(guān)于預(yù)告登記的約定；

（七）其他必要材料。

四、預(yù)告登記的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

根據(jù)物價(jià)部門批復(fù):

房屋所有權(quán)登記登記費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)均為

住宅80元/宗非住宅 550元/宗

五、預(yù)告登記的辦理流程

申請(qǐng)預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記以及申請(qǐng)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移預(yù)告登記流程：

交易收件 —（收費(fèi)）— 交易審批 —— 產(chǎn)權(quán)打印 —— 交易發(fā)證 —— 檔案歸檔（驗(yàn)收收件資料）（主要核對(duì)合同真實(shí)性）（建立完整檔案接受法院查詢）

申請(qǐng)預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記以及申請(qǐng)房屋抵押權(quán)預(yù)告登記流程：

產(chǎn)權(quán)收件 —（收費(fèi)）— 產(chǎn)權(quán)審批 —— 產(chǎn)權(quán)打印 —— 產(chǎn)權(quán)發(fā)證 —— 檔案歸檔（驗(yàn)收收件資料）（主要核對(duì)合同真實(shí)性）（建立完整檔案接受法院查詢）

六、預(yù)告登記的注意事項(xiàng)

《房屋登記辦法》

第六十八條 預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人書面同意，處分該房屋申請(qǐng)登記的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予辦理。

預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行相應(yīng)的房屋登記之日起三個(gè)月內(nèi)，當(dāng)事人申請(qǐng)房屋登記的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照預(yù)告登記事項(xiàng)辦理相應(yīng)的登記。

第六十九條 預(yù)售人和預(yù)購(gòu)人訂立商品房買賣合同后，預(yù)售人未按照約定與預(yù)購(gòu)人申請(qǐng)預(yù)告登記，預(yù)購(gòu)人可以單方申請(qǐng)預(yù)告登記。

按照《物權(quán)法》規(guī)定預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。因此收件資料中的“當(dāng)事人關(guān)于預(yù)告登記的約定”必須明確這個(gè)三個(gè)月的計(jì)算起點(diǎn)時(shí)間。

七、預(yù)告登記的實(shí)施日期

從二〇一〇年三月十五日起所有新簽訂的預(yù)購(gòu)商品房均可向自愿申請(qǐng)預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記，同日起對(duì)新簽訂的預(yù)購(gòu)商品房需要申請(qǐng)預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記的必須提交預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記證明否則不予受理，對(duì)于三月十五日前已經(jīng)提交合同備案但未完成登記導(dǎo)致未能按時(shí)完成預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記的，可以選擇重新申請(qǐng)預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記，也可以按原登記方式提交資料到二〇一〇年四月十五日止，請(qǐng)各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以及購(gòu)房人盡快辦理相應(yīng)登記。

特此通知。

高要市房產(chǎn)管理局

二〇一〇年三月十二日

第四篇：預(yù)告登記證明

預(yù)告登記證明

房屋預(yù)告登記證明

證明的依據(jù)：根據(jù)物權(quán)法第二十條之規(guī)定“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。

證明的作用：預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。可知，房屋預(yù)告登記證明是指當(dāng)事人簽訂房屋買賣協(xié)議時(shí)，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按約定向房產(chǎn)登記管理部門(房地局)申請(qǐng)預(yù)告登記，并由房產(chǎn)管理部門依法審查后并予以登記而頒發(fā)的證明。

根據(jù)物權(quán)法第二十條之規(guī)定“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。

預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。可知，房屋預(yù)告登記證明是指當(dāng)事人簽訂房屋買賣協(xié)議時(shí)，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按約定向房產(chǎn)登記管理部門(房地局)申請(qǐng)預(yù)告登記，并由房產(chǎn)管理部門依法審查后并予以登記而頒發(fā)的證明。

(一)房屋預(yù)告登記證明號(hào)：房預(yù)字第號(hào)

“房預(yù)”前空位填寫發(fā)證市、縣的簡(jiǎn)稱。

“字”前空位填寫發(fā)證市、縣的區(qū)(縣)名稱。

“號(hào)”前空位填寫區(qū)(縣)房屋預(yù)告登記發(fā)證的順序號(hào)。

(二)預(yù)告登記權(quán)利人：填寫房屋買賣合同中的購(gòu)房人或者抵押合同中的抵押權(quán)人。

(三)預(yù)告登記義務(wù)人：填寫房屋買賣合同中的售房人或者抵押合同中的抵押人。

(四)房屋坐落：填寫設(shè)定預(yù)告登記房屋坐落。

(五)預(yù)告登記業(yè)務(wù)種類：根據(jù)預(yù)告登記的權(quán)利類型，相應(yīng)填寫預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記、預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記、房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移預(yù)告登記、房屋抵押權(quán)預(yù)告登記。

(六)附記：填寫需要記載的其他事項(xiàng)。涉及預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記和房屋抵押權(quán)預(yù)告登記的，應(yīng)在附記欄中注明房屋登記薄上記載的相應(yīng)“債權(quán)數(shù)額”。

(七)其余事項(xiàng)與《房屋所有權(quán)證》填寫說明相同。

經(jīng)預(yù)告登記的房屋權(quán)屬依法終止的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)注銷預(yù)告登記，并提交證明預(yù)告登記的房屋權(quán)利終止以及本辦法第十一條第一款第(一)、(二)、(五)項(xiàng)規(guī)定

一、《物權(quán)法》第二十條明確規(guī)定“預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力”，也就是說，既然您已經(jīng)做了預(yù)告登記，那您就擁有了該房屋的期權(quán)，開發(fā)商無法再把房子賣給第三人或把房屋處分掉。

二、雖然《物權(quán)法》第二十條也規(guī)定了“預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效”，但在現(xiàn)實(shí)情況中，能進(jìn)行登記以及預(yù)告登記失效是一個(gè)模糊的概念，開發(fā)商無權(quán)認(rèn)定，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)也無權(quán)認(rèn)定，只有司法機(jī)關(guān)的生效法律文書(如法院判決書)才可認(rèn)定失效與否，所以您不用擔(dān)心預(yù)告登記會(huì)過期。房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)絕不會(huì)自動(dòng)把您的預(yù)告登記注銷掉。

三、按常理說開發(fā)商一旦竣工完成并辦完了大產(chǎn)證，業(yè)主就應(yīng)該可以辦理小產(chǎn)證了，像您這種情況屬于期房轉(zhuǎn)現(xiàn)房。所以您最好是區(qū)開發(fā)商那邊了解一下大產(chǎn)證辦出了沒有(如果開發(fā)商隱瞞您可以自己去登記機(jī)構(gòu)查閱)。

四、至于您所說的憑發(fā)票換取其他房屋，好像法律上沒有這么一說。

五、由于全國(guó)各地房地產(chǎn)行政部門管理方式可能有所不同，所以建議您保險(xiǎn)起見還是去您所買的房屋所在地的房屋行政主管部門(如房管局)去進(jìn)行詳細(xì)咨詢。

第五篇：房地產(chǎn)預(yù)告登記流程圖

房地產(chǎn)預(yù)告登記房地產(chǎn)交易中心

5房地產(chǎn)預(yù)告登記流程圖

※僅預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓預(yù)告登記有此流程．

※ ※僅房屋在建工程抵押權(quán)及其轉(zhuǎn)讓預(yù)告登記有此流程．

（一）預(yù)檢

①辦事指南――靜安區(qū)房地產(chǎn)交易中心

辦公地址：昌平路403號(hào)電話：62554188－255、256、23

3投訴電話：62553500

接待時(shí)間：周一至周日（國(guó)定假日除外）

上午8:45～11:30下午13:00～16:30

申請(qǐng)人應(yīng)提交資料：參照上海市房地產(chǎn)交易中心統(tǒng)一制定的客戶告知單

總辦事期限：自受理登記申請(qǐng)之日起7日內(nèi)完成登記。如補(bǔ)件，文件補(bǔ)

齊日為受理日。

②職能依據(jù)――

? 《上海市房地產(chǎn)登記條例》(2002年10月31日市人大常委會(huì)公告第77號(hào))第49至

60條。

? 《上海市房地產(chǎn)登記業(yè)務(wù)規(guī)則(試行)》（上海市房屋土地資源管理局）第5.1至5.7節(jié)。? 《關(guān)于核準(zhǔn)本市房地產(chǎn)登記、資料查閱收費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)的通知函》滬價(jià)商(2003)026

號(hào)、滬財(cái)預(yù)(2003)061號(hào)第1條第3款。

③崗位職責(zé)――《受理登記工作人員崗位職責(zé)》（尚在修訂中）。

④辦事期限――即時(shí)。

⑤責(zé)任人：靜安區(qū)房地產(chǎn)交易中心受理部負(fù)責(zé)人：陳亦偉

（二）受理

①職能依據(jù)――

? 《上海市房地產(chǎn)登記條例》(2002年10月31日市人大常委會(huì)公告第77號(hào))第49至

60條。

? 《上海市房地產(chǎn)登記業(yè)務(wù)規(guī)則(試行)》（上海市房屋土地資源管理局）第5.1至5.7節(jié)。②崗位職責(zé)――《受理登記工作人員崗位職責(zé)》（尚在修訂中）。

③辦事期限――1天。

④責(zé)任人：靜安區(qū)房地產(chǎn)交易中心受理部負(fù)責(zé)人：陳亦偉

（三）收費(fèi)

①職能依據(jù)――

? 《關(guān)于核準(zhǔn)本市房地產(chǎn)登記、資料查閱收費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)的通知函》滬價(jià)商(2003)026

號(hào)、滬財(cái)預(yù)(2003)061號(hào)第1條第3款。

②崗位職責(zé)――《財(cái)務(wù)登記工作人員崗位職責(zé)》（尚在修訂中）。

③辦事期限――即時(shí)。

④責(zé)任人：靜安區(qū)房地產(chǎn)交易中心財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)人：馬嫣

（四）初審

①職能依據(jù)――

? 《上海市房地產(chǎn)登記條例》(2002年10月31日市人大常委會(huì)公告第77號(hào))第49至

60條。

? 《上海市房地產(chǎn)登記業(yè)務(wù)規(guī)則(試行)》（上海市房屋土地資源管理局）第5.1至5.7節(jié)。②崗位職責(zé)――《審核部工作人員崗位職責(zé)》（尚在修訂中）。

③辦事期限――1天。

④責(zé)任人：靜安區(qū)房地產(chǎn)交易中心審核部負(fù)責(zé)人：楊復(fù)初、鐘德銘

（五）復(fù)審

①職能依據(jù)――

? 《上海市房地產(chǎn)登記條例》(2002年10月31日市人大常委會(huì)公告第77號(hào))第49至

60條。

? 《上海市房地產(chǎn)登記業(yè)務(wù)規(guī)則(試行)》（上海市房屋土地資源管理局）第5.1至5.7節(jié)。②崗位職責(zé)――《審核部工作人員崗位職責(zé)》（尚在修訂中）。

③辦事期限――1天。

④責(zé)任人：靜安區(qū)房地產(chǎn)交易中心審核部負(fù)責(zé)人：楊復(fù)初、鐘德銘

（六）審定

①職能依據(jù)――

? 《上海市房地產(chǎn)登記條例》(2002年10月31日市人大常委會(huì)公告第77號(hào))第49至

60條。

? 《上海市房地產(chǎn)登記業(yè)務(wù)規(guī)則(試行)》（上海市房屋土地資源管理局）第5.1至5.7節(jié)。②崗位職責(zé)――《主任部工作人員崗位職責(zé)》（尚在修訂中）。

③辦事期限――2天。

④責(zé)任人：靜安區(qū)房地產(chǎn)交易中心分管主任：華慧

（七）打印通知書

①職能依據(jù)――

? 《上海市房地產(chǎn)登記條例》(2002年10月31日市人大常委會(huì)公告第77號(hào))第49至

60條。

? 《上海市房地產(chǎn)登記業(yè)務(wù)規(guī)則(試行)》（上海市房屋土地資源管理局）第5.1至5.7節(jié)。②崗位職責(zé)――《信息部工作人員崗位職責(zé)》（尚在修訂中）。

③辦事期限――1天。

④責(zé)任人：靜安區(qū)房地產(chǎn)交易中心信息部負(fù)責(zé)人：孟祥芬

（八、十）通知、發(fā)件

①職能依據(jù)――

? 《上海市房地產(chǎn)登記條例》(2002年10月31日市人大常委會(huì)公告第77號(hào))第49至

60條。

? 《上海市房地產(chǎn)登記業(yè)務(wù)規(guī)則(試行)》（上海市房屋土地資源管理局）第5.1至5.7節(jié)。②崗位職責(zé)――《受理部工作人員崗位職責(zé)》（尚在修訂中）。

③辦事期限――1天。

④責(zé)任人：靜安區(qū)房地產(chǎn)交易中心受理部負(fù)責(zé)人：陳亦偉

（九）繕證、校核、注記

①職能依據(jù)――

? 《上海市房地產(chǎn)登記條例》(2002年10月31日市人大常委會(huì)公告第77號(hào))第49至

60條。

? 《上海市房地產(chǎn)登記業(yè)務(wù)規(guī)則(試行)》（上海市房屋土地資源管理局）第5.1至5.7節(jié)。②崗位職責(zé)――《信息部工作人員崗位職責(zé)》（尚在修訂中）。

③辦事期限――1天。

④責(zé)任人：靜安區(qū)房地產(chǎn)交易中心信息部負(fù)責(zé)人：孟祥芬

（十一）裝訂、立卷

①職能依據(jù)――

? 《上海市房地產(chǎn)登記業(yè)務(wù)規(guī)則(試行)》（上海市房屋土地資源管理局）第9.2節(jié)。②崗位職責(zé)――《資料室工作人員崗位職責(zé)》尚在修改中。

③辦事期限――未明確規(guī)定。

④責(zé)任人：靜安區(qū)房地產(chǎn)交易中心資料部負(fù)責(zé)人：陸成瑞