第一篇：預(yù)告登記制度的完善[定稿]

淺析我國不動產(chǎn)預(yù)告登記制度

若曉春一夢

【摘要】不動產(chǎn)預(yù)告登記制度是不動產(chǎn)登記制度中一項重要制度，我國物權(quán)法也對此進行了規(guī)定。不動產(chǎn)預(yù)告登記將債權(quán)物權(quán)化，賦予債權(quán)請求權(quán)以物權(quán)性質(zhì)的排他效力。其價值在于保障預(yù)告登記權(quán)利人的權(quán)利，保護交易安全，維護市場信用等，特別是以抑制商品房買賣中“一房多售”為典型。當前立法在很大程度上起到了保護交易安全與公平的作用，但還是存在不足。

【關(guān)鍵詞】不動產(chǎn)預(yù)告登記交易安全

不動產(chǎn)預(yù)告登記制度對應(yīng)于本登記，是為補充不動產(chǎn)登記的公信力的缺陷而設(shè)立的一種制度。所謂不動產(chǎn)預(yù)告登記，是指當事人簽訂房屋買賣協(xié)議或者不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議時，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。筆者在本文中將對不動產(chǎn)預(yù)告登記制度相關(guān)問題進行簡單的探討和分析。

一、預(yù)告登記的法律地位以及適用范圍

（一）關(guān)于預(yù)告登記的立法現(xiàn)狀

在《中華人民共和國物權(quán)法》第二十條規(guī)定：當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。在我國，不動產(chǎn)物權(quán)的公示方法為登記，而預(yù)告登記的目的在于保障債權(quán)的實現(xiàn)，通過預(yù)告登記使一項旨在引起不動產(chǎn)物權(quán)變動的債權(quán)請求權(quán)獲得某些物權(quán)的效力，進而使該債權(quán)獲得保全。也就是說，預(yù)告登記的一個主要功能就是保障不動產(chǎn)交易安全，確保債權(quán)的實現(xiàn)。

（二）預(yù)告登記的適用范圍

所謂預(yù)告登記的適用范圍是指與高高登記制度在何種情形下適用的問題，根據(jù)我國現(xiàn)行物權(quán)法的規(guī)定，預(yù)告登記的范圍應(yīng)包括房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的交易，在這里體現(xiàn)的是物權(quán)法定原則，即物權(quán)的種類法定，質(zhì)言之在交易的過程中適用預(yù)告登記的物權(quán)種類法定。對于適用預(yù)告登記的情形我國立法上“采用了列舉加一般條框并用的方式。” ①

在預(yù)告登記的適用上，實際只是包括兩種情形的請求權(quán)：一種是以不動產(chǎn)物權(quán)的取得變更喪失為內(nèi)容的請求權(quán)，一種是為附有起始期、停止條件或其他可于將來確定有關(guān)不動產(chǎn)物權(quán)變動的請求權(quán)。在我國的實踐中，為了防止“一物二賣”甚至“一物多賣”的現(xiàn)象，物權(quán)法的預(yù)告登記制度確保了交易安全，保障了所有權(quán)的實現(xiàn)。當然，根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的變更不僅僅只是所有權(quán)的取得、變更、消滅，還包括設(shè)定他物權(quán)以及他物權(quán)的變動，所以，我國當前的預(yù)告登記的適用范圍應(yīng)該包括以下幾個方面：（1）不動產(chǎn)物權(quán)的所有權(quán)額取得、變更和消滅的請求權(quán)；（2）用益物權(quán)的設(shè)定、移轉(zhuǎn)、變更和消滅的請求權(quán)，如國有土地使用權(quán)與農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的設(shè)定、移轉(zhuǎn)、變更或消滅，也可以適用預(yù)告登記；（3）有關(guān)的特殊不動產(chǎn)物權(quán)，如建筑工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)、優(yōu)先購買權(quán)等；（4）附條件或者附期限的不動產(chǎn)物權(quán)請求權(quán)。

二、預(yù)告登記的效力②

（一）預(yù)告登記的保全效力

預(yù)告登記的保全權(quán)利的效力，是其在保全對象上所表現(xiàn)的作用，又稱為預(yù)告登記的擔保作用，即“防止不動產(chǎn)權(quán)利人違反義務(wù)對不動產(chǎn)進行處分”。根③

據(jù)物權(quán)法規(guī)定，預(yù)告登記后，登記名義人處分不動產(chǎn)時，其與第三人訂立的合同的債權(quán)效力不受影響，但是在法定的時間范圍內(nèi)絕對不能發(fā)生物權(quán)變動的法律效果。這一規(guī)定對于避免不必要的糾紛，確立預(yù)告登記擔保效力是十分必要的。

（二）預(yù)告登記的順位效力

預(yù)告登記的順位效力體現(xiàn)在保全債權(quán)請求權(quán)的順位，即“因預(yù)告登記而使得該請求權(quán)具有排斥后序登記權(quán)利的效力”，這是預(yù)告登記對依本登記取得的④

①

② 歐世龍等著《物權(quán)法實施中的若干問題研究》第98頁浙江大學(xué)出版社2008年12月關(guān)于預(yù)告登記的效力問題主要有“三效力說”和“四效力說”。筆者在這里采用“三效力說”進行學(xué)習(xí)探究。

③ 王星《淺談我國〈物權(quán)法〉中的不動產(chǎn)預(yù)告登記制度》 刊登于《法制與社會》2007年12月 ④歐世龍等著《物權(quán)法實施中的若干問題研究》第102頁浙江大學(xué)出版社2008年12月

物權(quán)所具有的保障作用。因為預(yù)告登記的順位效力的存在第三人不得無視預(yù)告登記的存在，并且預(yù)告登記人認識到預(yù)告登記人在法定期限內(nèi)為本登記的可能性，從而限制其妨害預(yù)告登記所保全的權(quán)利順位的行為，并且第三人不得以不知預(yù)告登記為由而與預(yù)告登記人進行善意抗辯。其中也體現(xiàn)了預(yù)告登記具有預(yù)警的效力，現(xiàn)行《物權(quán)法》明確規(guī)定了預(yù)告登記的物權(quán)效力，但是對于預(yù)告登記完成后的其他登記行為也未予禁止。預(yù)告登記本身所具有的防御性與當前立法的不明確是存在矛盾的，因此可以在將來的不動產(chǎn)登記立法中將這個問題明確化。

（三）預(yù)告登記的完善效力

“預(yù)告登記的完善效力，即預(yù)告登記的權(quán)利已經(jīng)表現(xiàn)出將來物權(quán)權(quán)利的某種效力，在一定場合可以被當作將來完整的權(quán)利看待。”預(yù)告登記的完善效力⑤

是以受保全的權(quán)利具有類似于物權(quán)的特征為前提。主要體現(xiàn)在以下兩個方面，一是破產(chǎn)保護效力；例如，甲將其一棟房屋出賣給乙，約定兩年后交付，買受人乙為了擔保此項債權(quán)請求權(quán)而進行了告登記，如果不久甲破產(chǎn)了，此時乙雖然并非該不動產(chǎn)的所有權(quán)人而只是債權(quán)人，但是由于進行了預(yù)告登記，所以他有權(quán)要求甲的破產(chǎn)管理人將該房屋交付給他。二是對因公權(quán)力的行使而發(fā)生的不動產(chǎn)物權(quán)變動的排他效力在我國因公權(quán)力的行使導(dǎo)致物權(quán)變動的事實時有發(fā)生，最明顯和常見的就是在征地、房屋拆遷的過程中；此外，在相對人死亡時，預(yù)估登記的完善效力依然存在，繼承人不得以繼承由而請求剔除不動產(chǎn)上的預(yù)告登記。

三、預(yù)告登記的消滅

對于不動產(chǎn)預(yù)告登記消滅的原因，由《物權(quán)法》第20條可以看出有兩種：一是預(yù)告登記保全的債券請求權(quán)的消滅導(dǎo)致預(yù)告登記的消滅。如果居于主導(dǎo)地位的債權(quán)因為無效、被撤銷或被解除等原因而消滅時，由于預(yù)告登記制度本身的附隨性，其自然歸于消滅；二是自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記便失效。預(yù)告登記雖然具有一定的法定效力，使債權(quán)具有物權(quán)的性質(zhì)，但是實際上并沒有實現(xiàn)預(yù)告登記權(quán)利人的物權(quán)，所以如果債權(quán)請求權(quán)人在法定的三各月內(nèi)不積極行使其請求權(quán)，導(dǎo)致法定或約定時效已過，那⑤ 【德】曼弗雷德·沃爾夫著吳越、李大雪譯《物權(quán)法》第18頁法律出版社2002年

么，預(yù)告登記的效力自然消滅。但是如果預(yù)告登記人明確作出放棄已經(jīng)進行預(yù)告登記的權(quán)利，筆者認為是可以導(dǎo)致預(yù)告登記的消滅的。因為在這個放棄的過程中權(quán)利人實際放棄的是債權(quán)請求權(quán)，所以是可以導(dǎo)致權(quán)利義務(wù)消滅的。

對于不動產(chǎn)預(yù)告登記消滅的程序，《物權(quán)法》并沒有做出明確的規(guī)定。但筆者認為如果預(yù)告登記消滅事由出現(xiàn)后當事人雙方或者利害關(guān)系人應(yīng)該經(jīng)過合意進行申請，注銷登記。同時也不排除單方進行申請，注銷登記的可能性和可行性。如果將預(yù)告登記消滅程序法定化以后，可以排除在交易過程中對抗第三人交易，降低交易成本。

四、小結(jié)

在當前的市場經(jīng)濟狀態(tài)下，不動產(chǎn)預(yù)告登記制度的目的是保障交易安全，降低交易成本，穩(wěn)定市場秩序。同時我國立法將不動產(chǎn)預(yù)告登記制度納入其中，也是體現(xiàn)了與國際接軌，促進社會主義市場經(jīng)濟發(fā)展的目標。預(yù)告登記制度在其確定的范圍內(nèi)，以保全效力為前提，在一定程度上實現(xiàn)和保障了順位效力和完善效力，保護了在交易過程中的預(yù)告登記權(quán)利人的債權(quán)請求權(quán)，起到了“保護弱勢”的作用，也在一定程度上遏制了“一房二賣”的情形，但是就當前的立法現(xiàn)狀來看，其中還是存在以下不足：（1）預(yù)告登記的發(fā)生要件中應(yīng)該將登記義務(wù)人的同意明確為獨立的要件；（2）應(yīng)該規(guī)定假處分制度；⑥（3）對預(yù)告登記順位效力的保障不足，筆者認為應(yīng)明確禁止登記義務(wù)人在法定期限內(nèi)對不動產(chǎn)進行可能損害登記權(quán)利人利益的登記；（4）對預(yù)告登記的消滅程序應(yīng)該有比較明確的規(guī)定。

⑥ 假處分是法院為保全某項請求權(quán)而做出的有臨時效力的指令，類似于我國司法中的保全措施。

參考文獻：

1、歐世龍等著《物權(quán)法實施中的若干問題研究》浙江

大學(xué)出版社2008年12月

2、孫鵬著《物權(quán)公示論——以物權(quán)變動為中心》北

京：法律出版社2004年5月

3、陸建超 《構(gòu)建我國不動產(chǎn)預(yù)告登記制度的思考》刊登于

《中國房地產(chǎn)金融》2007年第1期

4、王星《淺談我國《物權(quán)法》中的不動產(chǎn)預(yù)告登記制度》

刊登于 《法制與社會》2007年12月

5、陳文娟《淺議不動產(chǎn)預(yù)告登記的效力——析《物權(quán)法》

第20 條》刊登于《法制與社會》2009年1月

6、吳訪非宇光《透析《物權(quán)法》不動產(chǎn)預(yù)告登記制度》刊

登于《沈陽干部學(xué)刊》2008年2月

7、楊建《我國不動產(chǎn)預(yù)告登記制度之若干思考》刊登于

《法制與社會》2006年9月

第二篇：淺談我國預(yù)告登記制度存在的問題及完善

淺談我國預(yù)告登記制度存在的問題及完善

摘 要

隨著我國市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展和城市住房體制改革的推進，我國不動產(chǎn)交易市場十分活躍，為了規(guī)范不動產(chǎn)交易，2007年頒布的《物權(quán)法》規(guī)定了不動產(chǎn)登記制度，尤其是不動產(chǎn)的預(yù)告登記制度。不動產(chǎn)的預(yù)告登記避免了“一物二賣”等社會現(xiàn)象的出現(xiàn)，對保全債權(quán)人以不動產(chǎn)物權(quán)變動為標的的債權(quán)請求權(quán)意義重大，同時也彌補了我國不動產(chǎn)登記制度體系的空白，是我國不動產(chǎn)登記制度發(fā)展的一大進步。然而我國不動產(chǎn)預(yù)告登記制度仍處于初創(chuàng)階段，雖有《物權(quán)法》的規(guī)定，但仍有許多不足之處需要完善。文章通過對預(yù)告登記的概念、特點和社會意義進行分析，結(jié)合我國預(yù)告登記制度的現(xiàn)狀，對預(yù)告登記的范圍、法律效力、登記機關(guān)等方面提出一些觀點和看法，希望能對我國預(yù)告登記的發(fā)展起到作用。

關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)登記；預(yù)告登記；物權(quán)法

Abstract With the continuous development of China's market economy and the promotion of urban housing reform, China's property market is very active, in order to regulate real estate transactions, issued in 2007, “Property Law” stipulates that the real estate registration system, in particular the notice of real property registration system.Notice of registration of real estate to avoid the “One Thing sell” and other social phenomena, on the preservation of real property for the creditor to creditor claims the subject of great significance, but also make up a system of real estate registration system in the bank,is China's Real Estate Register a great progress in institutional development.Advance notice registration system in China is still in its infancy, although the “Property Law” provision, but there are still many shortcomings to be perfected.Based on the notice of registration of the concept, characteristics, and social significance of the analysis, combined with our notice of the status of the registration system, registration of the notice of the scope of the force of law, the registration authority and other aspects of some of the views and opinions in the hope of the development of advance notice registration play a role.Keywords: Registration of Caution;Real estate;Property law

一、緒論

不動產(chǎn)預(yù)告登記制度是與本登記相對應(yīng)的一項登記制度，是為了保全登記請求權(quán)而為的一種登記。是指在當事人所期待的不動產(chǎn)物權(quán)變動所需要的條件缺乏或尚未成就時，為保全將來物權(quán)變動的債權(quán)請求權(quán)而對其進行的登記。預(yù)告登記的實質(zhì)是限制不動產(chǎn)權(quán)利人的處分權(quán)，以達到保障債權(quán)請求權(quán)在將來順利實現(xiàn)的目的。由于預(yù)告登記所保全的請求權(quán)因預(yù)告登記的存在而成為一種物權(quán)化的債權(quán)，因此在預(yù)告登記推進為本登記時，不動產(chǎn)權(quán)利人對不動產(chǎn)物權(quán)所進行的處分，在與本登記有妨礙的范圍內(nèi)無效。

（一）論文研究的背景

隨著我國市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展和城市住房體制改革的推進，我國不動產(chǎn)交易市場十分活躍，而同時一物二賣的現(xiàn)象也比較嚴重。由于我國采取的不動產(chǎn)物權(quán)變動模式是依照登記物權(quán)變動生效，在一物二賣的情形中，司法實踐均是按照不動產(chǎn)登記情況來判決物權(quán)的歸屬的。而在沒有不動產(chǎn)預(yù)告登記的情況下，經(jīng)常出現(xiàn)后買受人進行了登記而在先買受人沒有登記以及后買受人先于在先買受人登記的情況，在先買受人雖可以主張損害賠償請求，但已成就之物權(quán)法律關(guān)系現(xiàn)狀，卻常常再也不能回轉(zhuǎn)。現(xiàn)實生活中，在先的買受人在簽訂合同后沒有辦理登記多是因為客觀原因，如購買的是期房、登記手續(xù)欠缺、債務(wù)人不愿意進行登記等等，這樣都會使買受人的債權(quán)長期處于不穩(wěn)定狀態(tài)，降低債權(quán)人對交易的信賴、增加交易成本，最終甚至?xí)绊懙秸麄€不動產(chǎn)交易的安全與效率。不動產(chǎn)預(yù)告登記制度將物權(quán)法理論和債權(quán)法理論有機地結(jié)合起來，賦予債權(quán)請求權(quán)以物權(quán)的排它效力，最終達到平衡不動產(chǎn)交易當中各方利益，保護交易中弱者的目的，不失為解決問題的一個好辦法。

（二）論文研究的意義

我國現(xiàn)行法當中，有些地方規(guī)章已對不動產(chǎn)物權(quán)預(yù)告登記進行了規(guī)定并付諸實施，在《物權(quán)法》中，也有專門的條款對其進行規(guī)定，不得不說這是我國不動產(chǎn)物權(quán)制度完善的一個重大進步。但也應(yīng)看到，在這些法律法規(guī)中，對不動產(chǎn)預(yù)告登記制度的規(guī)定還是不盡人意，仍有一些細節(jié)問題沒有明確。對于不動產(chǎn)預(yù)告登記的發(fā)生條件、適用范圍、效力內(nèi)容以及登記機關(guān)都沒有進行細致化的規(guī)定，必然會導(dǎo)致在操作中的諸多問題。所以對預(yù)告登記制度進行進一步的研究分析仍十分必要，以期在《物權(quán)法》實施之后，能盡快地出臺相應(yīng)的實施細則和規(guī)定，在其中對預(yù)告登記制度的施行可以進行制度上的完善與補充。

二、不動產(chǎn)預(yù)告登記制度的界定

（一）預(yù)告登記的概念及特征

關(guān)于預(yù)告登記的概念，我國學(xué)者表述不一：中國社科院的梁慧星先生認為，“所謂預(yù)告登記，即為保全一項以將來發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)變動為目的的請求權(quán)的不動產(chǎn)登記”。[1]中國人民大學(xué)的王利明先生認為，“所謂預(yù)告登記，是指為保全債權(quán)的實現(xiàn)、保全物權(quán)的順位請求權(quán)等而進行的提前登記”。[2]中國社科院的孫憲忠先生認為，“預(yù)告登記是在當事人所期待的不動產(chǎn)物權(quán)變動所需要的條件缺乏或者尚未成就時，也就是說權(quán)利取得人只對未來取得物權(quán)享有請求權(quán)時，法律為保護這一請求權(quán)而為其所進行的登記”。[3]西南政法大學(xué)的孫鵬先生認為：“預(yù)告登記是指在本登記前，通過限制登記權(quán)利人的處分權(quán)，以保護關(guān)于物權(quán)變動的請求權(quán)或其順位的暫時登記”。[4]

由上述各位學(xué)者的表述可以看出，對于預(yù)告登記的定義，有的認為它是不動產(chǎn)登記、有的認為是提前登記、有的認為是暫時登記。這些表述雖然各有其側(cè)重點，但通過這些表述可以看出預(yù)告登記制度的幾個基本特征：

第一，預(yù)告登記的對象是涉及物權(quán)變動的請求權(quán)，該請求權(quán)是為保全不動產(chǎn)物權(quán)變動，預(yù)告登記所登記的不是不動產(chǎn)物權(quán)，而是將來發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)變動的請求權(quán)，即不動產(chǎn)物權(quán)的取得權(quán)。

第二，預(yù)告登記使請求權(quán)具有了物權(quán)的效力，納入預(yù)告登記的請求權(quán)，對后來發(fā)生的妨礙到該項請求權(quán)實現(xiàn)的不動產(chǎn)物權(quán)的處分行為具有排他的效力，保證將來只能發(fā)生與該請求權(quán)一致的物權(quán)變動。

第三，預(yù)告登記的時間點是在不動產(chǎn)物權(quán)變動條件尚未成就之時，其他的不動產(chǎn)都是已經(jīng)完成的不動產(chǎn)物權(quán)的登記，即完成權(quán)的登記，而預(yù)告登記在本登記之前。

（二）預(yù)告登記與相似種類登記的比較

本登記又稱終局登記，具有確定的、終局的法律效力，是將不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)定、轉(zhuǎn)移、消滅等情形記入登記簿中，使當事人所期待的不動產(chǎn)物權(quán)變動發(fā)生效力的登記。在進行終局登記后，當事人所要設(shè)立、變更、廢止的不動產(chǎn)物權(quán)即刻發(fā)生相應(yīng)的法律效果。[5]預(yù)告登記與本登記的區(qū)別主要有以下幾點：第一，登記對象不同。預(yù)告登記保護的是不動產(chǎn)物權(quán)變動中的債權(quán)請求權(quán)；而本登記的對象是所有依照法律規(guī)定應(yīng)當辦理登記手續(xù)的不動產(chǎn)和部分動產(chǎn)的權(quán)利狀況，同時為了區(qū)分標的物，還要將標的物的詳細狀況進行登記。第二，登記有效期限制不同。作為臨時保護手段的預(yù)告登記，其登記的有效期限是受到限制的，一旦超過期限或者物權(quán)變動的條件具備就會歸于消滅；而本登記則沒有存續(xù)期間的限制，如果權(quán)利人不做其他處分，其存續(xù)期間可以是無限的。第三，登記

目的不同。預(yù)告登記的目的在于保全將來發(fā)生的不動產(chǎn)物權(quán)變動的請求權(quán)，防止登記權(quán)利人因登記義務(wù)人的惡意處分而受到侵害；本登記則更多的是為了將登記標的物的權(quán)利狀態(tài)公示出來，使其具有公信力，以便于人們明確標的物的狀況從而作出相應(yīng)的處分決定。

異議登記是指事實上的權(quán)利人及利害關(guān)系人發(fā)現(xiàn)不動產(chǎn)登記簿中登記的權(quán)利與真實權(quán)利狀態(tài)不符時，將自己對不動產(chǎn)登記薄中關(guān)于權(quán)利登記的正確性的異議抗辯予以登記的制度。[6]就異議登記與預(yù)告登記而言，二者同出一轍，本出一源，所以有許多的共同之處，例如二者都具有臨時擔保的特點，都是對登記公信力的一種否認，對登記義務(wù)人的再處分行為產(chǎn)生一定的限制作用。但是二者畢竟是兩個適用于不同領(lǐng)域的制度設(shè)計，因此它們之間也存在很多的不同點：首先，二者的法律目的不同。預(yù)告登記是為了使未來權(quán)利取得人的債權(quán)請求權(quán)可以順利實現(xiàn)而設(shè)立的制度；而異議登記則是為了防止由于登記薄的錯誤，使真正權(quán)利人的合法權(quán)益受到侵害而設(shè)立的制度，前者是為將來權(quán)利人服務(wù)，后者保護的則是真正的、現(xiàn)實的權(quán)利人的利益。其次，二者適用的法律前提不同。預(yù)告登記發(fā)生于登記暫時無法進行的情況，是普通公示難以實現(xiàn)的一種另類公示方式；而異議登記發(fā)生的前提是登記薄的記載內(nèi)容出現(xiàn)了錯誤，是對登記公信力的錯誤的補救。最后，二者對其后發(fā)生的損害權(quán)利實現(xiàn)的處分作用不同。預(yù)告登記后發(fā)生的處分如果會妨害其所保全的請求權(quán)的實現(xiàn)，該處分會發(fā)生相對無效的效果；異議登記則只在該異議被確定后才對其后的處分發(fā)生無效的效力。

三、預(yù)告登記制度的重要意義

（一）彌補了我國不動產(chǎn)物權(quán)變動立法模式的不足

雖然我國不承認物權(quán)行為理論，而且學(xué)界對我國不動產(chǎn)物權(quán)變動立法模式尚無統(tǒng)一定論。[7]但是在我國物權(quán)變動登記同樣是不動產(chǎn)物權(quán)變動的生效要件。《中華人民共和國物權(quán)法》第9條規(guī)定，未經(jīng)登記的不動產(chǎn)物權(quán)變動是不發(fā)生物權(quán)變動效力的。在正常情況下不動產(chǎn)交易雙方在達成物權(quán)變動的合意后即刻去辦理登記手續(xù)并不會影響權(quán)利實現(xiàn)。但是，隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，不動產(chǎn)交易變得日益復(fù)雜和不確定，一些涉及不動產(chǎn)的交易由于某些原因（例如房屋尚未建成、交易附有條件等情況）不能立即辦理登記手續(xù)，這時交易的一方當事人的權(quán)利就有可能因為沒有辦理登記手續(xù)而面臨被侵犯的風(fēng)險。預(yù)告登記作為在不動產(chǎn)物權(quán)變動中發(fā)揮權(quán)利保全作用的法律制度，正好給處于這個風(fēng)險時期的當事人提供了法律保障。

（二）健全了我國不動產(chǎn)登記制度體系

在《物權(quán)法》頒布之前，我國不動產(chǎn)物權(quán)登記制度都只是針對既存物權(quán)而定，而且，多是圍繞靜態(tài)的不動產(chǎn)物權(quán)展開。對于動態(tài)的不動產(chǎn)物權(quán)和尚未建成、不具有完全法律意義的不動產(chǎn)缺乏法律規(guī)范。預(yù)告登記正是彌補這一缺憾的有效手段，它通過對變動中的不動產(chǎn)物權(quán)加以保護，有效地將動態(tài)環(huán)節(jié)的債權(quán)與靜態(tài)環(huán)節(jié)的物權(quán)結(jié)合起來，既完善了登記制度，又健全了物權(quán)法律體系。

（三）有利于平衡不動產(chǎn)變動各方當事人的利益

預(yù)告登記可以對買受人的利益進行保護。在不動產(chǎn)物權(quán)變動過程中，常常會出現(xiàn)兩個內(nèi)容相同的債權(quán)。[8]在沒有預(yù)告登記的情況下，如果一方已經(jīng)進行移轉(zhuǎn)登記之后，即使另一方請求移轉(zhuǎn)登記的債權(quán)在先，那么他也已經(jīng)不可能取得該標的物的所有權(quán)。此時，在先的買受人雖然可以追究不動產(chǎn)出賣人的違約責任，但其取得不動產(chǎn)所有權(quán)的目的則無法實現(xiàn)。追究違約責任和取得賠償并不是買受人進行交易的目的，取得不動產(chǎn)所有權(quán)才是其交易的目的，追究出賣人的違約責任對于買受人來說實屬無奈之舉。在這種情況下，預(yù)告登記制度給出了一個保護買受人利益的可能——通過對不動產(chǎn)物權(quán)變動的債權(quán)請求權(quán)進行登記給予請求權(quán)以公信力，使其具有物權(quán)的排他效力，從而在一定程度上也是對不動產(chǎn)所有人及其他物權(quán)人的處分權(quán)的一種限制。

可見，預(yù)告登記制度體現(xiàn)了法律作為利益平衡機制的作用，通過制度的建立，使得交易各方的利益得以平衡，使得物權(quán)與債權(quán)得以平衡。

（四）有利于培育良好的市場環(huán)境

預(yù)告登記制度有利于鼓勵誠實信用、防止權(quán)力濫用。由于利益的驅(qū)使，市場上一物二賣的現(xiàn)象嚴重，甚至還出現(xiàn)一物數(shù)賣的情況。許多買受人交付了價款卻不能進行移轉(zhuǎn)登記或不能現(xiàn)實占有不動產(chǎn)，而出賣人則可以盡可能的抬高價格選擇其交易對象，使得既成合同不能履行，嚴重損害市場的誠信度，民法所信奉的誠信原則不可避免地為唯利動機所踐踏。“在從計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的階段，傳統(tǒng)的行政管理模式已經(jīng)遠遠不能適應(yīng)市場經(jīng)濟發(fā)展的需要，而新的適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟的管理模式還在探索之中，整個社會的經(jīng)濟秩序出現(xiàn)了一定程度的混亂，破壞社會信用的問題極為嚴重。”[9]預(yù)告登記制度使得買受人物權(quán)變動請求權(quán)具有了物權(quán)的排他效力，出賣方違背預(yù)告登記內(nèi)容的處分為無效，從而限制了出賣人不得濫用其權(quán)利，以法定方式強化了誠信原則的實現(xiàn)。

（五）有利于保障交易安全

不動產(chǎn)預(yù)告登記制度有利于交易安全。交易安全又稱財產(chǎn)的動的安全，它保護善意無過失交易者的利益。交易安全的前提是交易雙方充分了解交易客體權(quán)屬的基本狀況。

為了防止交易過程中的欺詐行為，保證交易活動正常進行，交易雙方充分了解交易客體的權(quán)屬狀況是基本前提，如權(quán)利人是否真正享有不動產(chǎn)物權(quán)，不動產(chǎn)物權(quán)的負擔狀況如何（是否已設(shè)定抵押），不動產(chǎn)物權(quán)的存續(xù)期限等等。如果缺乏信息公示制度，當事人勢必會投入精力、財力去調(diào)查了解，不僅增大交易成本阻礙交易關(guān)系，而且會給欺詐行為提供機會，擾亂交易秩序。不動產(chǎn)預(yù)告登記制度本身就是不動產(chǎn)登記制度的一部分，建立了預(yù)告登記制度后，不動產(chǎn)物權(quán)的負擔狀況便很明了的展現(xiàn)在當事人的面前。通過預(yù)告登記可以告知潛在的交易方，該不動產(chǎn)上已設(shè)立具有排他性權(quán)利的事實，警示第三人若從事與之相沖突的物權(quán)變動將可能被確定為無效，存在風(fēng)險，從而達到維護交易安全的目的，當事人在降低調(diào)查成本的同時還降低了交易風(fēng)險。我國實行住房改革以來，許多與房屋相關(guān)的不動產(chǎn)權(quán)利進入市場進行交易。房屋不僅為生活所必需，而且與土地使用權(quán)一起成為不可或缺的生產(chǎn)要素，導(dǎo)致和促進了土地二級交易市場的建立及房地產(chǎn)交易市場的蓬勃發(fā)展。作為不動產(chǎn)登記制度之一的預(yù)告登記，具有服務(wù)不動產(chǎn)交易的功能，有利于保障請求權(quán)人的權(quán)利，有利于保護交易中的第三人，有利于我國不動產(chǎn)市場健康有序的發(fā)展，是我國不動產(chǎn)交易市場健康、有序發(fā)展的需要。

四、我國預(yù)告登記制度存在的問題

我國《物權(quán)法》第20條規(guī)定：當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。這條規(guī)定是我國民商法制度的創(chuàng)新，對于補充和完善不動產(chǎn)登記制度，保障不動產(chǎn)交易市場的正常秩序，將發(fā)揮重要的作用。但該制度在立法上尚顯粗糙，并且在實踐操作中也存在不少的問題。

（一）預(yù)告登記制度的適用范圍過于狹窄

《物權(quán)法》中“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記”，表明了預(yù)告登記的適用范圍為買賣房屋或其他不動產(chǎn)時簽訂的協(xié)議。這里僅僅將不動產(chǎn)所有權(quán)移轉(zhuǎn)請求權(quán)作為了預(yù)告登記的內(nèi)容，而忽略了現(xiàn)實生活中不動產(chǎn)物權(quán)交易的多樣性，沒有將除所有權(quán)以外的其他不動產(chǎn)物權(quán)交易時產(chǎn)生的請求權(quán)納入保護范圍，這樣顯得適用范圍過窄。

各國關(guān)于預(yù)告登記的適用范圍各有不同。在德國，作為保障以不動產(chǎn)物權(quán)變動為標的的登記請求權(quán)而設(shè)立的預(yù)備登記制度規(guī)定在《德國民法典》第883條—888條，其實質(zhì)是限制現(xiàn)實登記的權(quán)利人處分其權(quán)利。[10]《瑞士民法典》中的預(yù)告登記可分為“讓得權(quán)利”的預(yù)告登記、“處分權(quán)的限制”的預(yù)告登記和“暫時登記”，其中暫時登記相當于

德國的異議登記。在瑞士像承租權(quán)等與物權(quán)變動沒有直接關(guān)系的債權(quán)，也是預(yù)告登記的對象，可見適用范圍之寬泛。

關(guān)于預(yù)告登記的適用范圍，從國外立法來看，一般包括以下幾項：第一，以不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)定、轉(zhuǎn)移、變更或消滅為內(nèi)容的請求權(quán)；第二，以附有始期、停止條件或有其他可于將來確定的有關(guān)物權(quán)變動的債權(quán)請求權(quán)；第三，不動產(chǎn)權(quán)利內(nèi)容或次序變更的請求權(quán)。[11]根據(jù)我國《物權(quán)法》的規(guī)定，我國預(yù)告登記制度僅適用于其中第一項中“以不動產(chǎn)物權(quán)的轉(zhuǎn)移為內(nèi)容的請求權(quán)”一種情形，至于以不動產(chǎn)物權(quán)抵押、消滅、優(yōu)先權(quán)次序變更以及附條件、附期限的請求權(quán)等，均不在可以適用的范圍之內(nèi)。

（二）預(yù)告登記發(fā)生條件規(guī)定過于苛刻

依照《物權(quán)法》第20條規(guī)定，我國對預(yù)告登記采取的是自愿登記的原則，雙方當事人自愿達成一致的時候便可向登記部門提出預(yù)告登記申請，筆者認為此規(guī)定過于苛刻。根據(jù)《合同法》的相關(guān)規(guī)定，雙方當事人處于平等的地位，雙方的利益都受到法律平等的保護。根據(jù)我國《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，雙方當事人按照約定可以向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記。誠然，這種約定必須是建立在雙方合意的基礎(chǔ)上，否則便不得為之。在現(xiàn)實生活的實際操作中，不動產(chǎn)所有者往往處于比較強勢的地位，如果不動產(chǎn)所有者要求不能或不協(xié)助債權(quán)人進行預(yù)告登記，債權(quán)人又該如何獲得保護？

不動產(chǎn)預(yù)告登記制度的本意是為了保護當事人的合法權(quán)益，但債權(quán)人在非自愿的基礎(chǔ)上和債務(wù)人進行了不進行預(yù)告登記的“約定”，那么法律是不是缺失了其本意呢？根據(jù)相關(guān)的物權(quán)法理論，預(yù)告登記的發(fā)生方式有兩種：一是在當事人同意時納入登記；二是因為請求權(quán)處于不誠實的行為所造成的危險中而需要保全時，根據(jù)單方面的申請由法院發(fā)布命令而予以登記。如日本《不動產(chǎn)登記法》第32條規(guī)定：“假登記，得在申請書中附以假登記義務(wù)人的承諾書或假處分命令的正本，由假登記權(quán)利人進行申請。”德國《民法典》第885條第1款規(guī)定：“預(yù)告登記根據(jù)假處分的原因、根據(jù)與土地或者土地上的權(quán)利有關(guān)的當事人的同意而納入登記。為發(fā)布假處分命令，不必證實應(yīng)保全的請求權(quán)所受的危害。”[12]

相比較而言，我國《物權(quán)法》對預(yù)告登記的發(fā)生條件僅僅規(guī)定為交易雙方當事人約定一致，顯得過于苛刻。如果雙方當事人沒有形成一致性意見，由于沒有救濟途徑則不能進行預(yù)告登記，而買受人也不能有效通過該制度來保障自己權(quán)利的實現(xiàn)。這樣似乎違背了創(chuàng)設(shè)預(yù)告登記制度的初衷。

（三）預(yù)告登記效力規(guī)定不全面

預(yù)告登記的效力是預(yù)告登記制度的核心。只有賦予了較強的效力，預(yù)告登記才具有實際意義，才能成為保護不動產(chǎn)請求權(quán)最終得以實現(xiàn)的有力手段。在我國，不動產(chǎn)物權(quán) 的移轉(zhuǎn)往往伴隨著開發(fā)商對消費者的顯著優(yōu)勢地位，涉及消費者居住乃至生存方面的基本人權(quán)，因此，賦予預(yù)告登記以強大效力就顯得更為重要。我國《物權(quán)法》第20條第1款規(guī)定：“預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。”根據(jù)這一條款的規(guī)定，經(jīng)過預(yù)告登記的物權(quán)請求權(quán)獲得了對抗其他處分行為的排斥性效力。這種排斥性效力，理論上一般稱之為預(yù)告登記的保全效力，也叫擔保效力或排他效力，實為預(yù)告登記制度的核心效力。

但是保全效力并不是預(yù)告登記的唯一效力。各個規(guī)定了預(yù)告登記制度的國家，除了規(guī)定預(yù)告登記有保全效力以外，都普遍賦予了不動產(chǎn)預(yù)告登記以順位保全和破產(chǎn)保護的效力。《物權(quán)法》沒有關(guān)于順位保全效力和破產(chǎn)保護效力的規(guī)定，造成了預(yù)告登記制度的先天不足，這樣不僅不利于對權(quán)利人的保護，也會對不動產(chǎn)的交易造成妨礙，還徒然增加司法實踐中的爭議和困惑。[13]

（四）預(yù)告登記后的處分行為原則規(guī)定太過絕對

預(yù)告登記之后，不動產(chǎn)物權(quán)人對不動產(chǎn)所進行的處分行為，在妨害已經(jīng)進行預(yù)告登記的請求權(quán)的內(nèi)容上，效力應(yīng)為無效，這在國內(nèi)外立法以及民法理論上，均沒有爭議。但對于此種無效是絕對無效主義抑或相對無效主義，則有不同看法，各國也存在不同的制度設(shè)計。相對無效是指在預(yù)告登記之后，就不動產(chǎn)權(quán)利而言，義務(wù)人仍可進行處分，但是在預(yù)告登記權(quán)利人與第三人之間，在妨礙預(yù)告登記權(quán)利人請求權(quán)的范圍內(nèi)，義務(wù)人的處分行為無效，即“就當事人而言，僅對登記請求權(quán)人無效，對其他之人仍為有效；就內(nèi)容而言，僅在妨礙之范圍內(nèi)無效”。德國《民法典》第883條第2款規(guī)定：“在預(yù)告登記之后對相關(guān)土地及權(quán)利的處分，如對請求的實現(xiàn)造成妨礙或者損害者，則屬無效。此規(guī)定適用予以強制執(zhí)行、扣押人情形下的處分或者破產(chǎn)管理人的處分。”我國臺灣地區(qū)的《土地登記規(guī)則》第79條第2款規(guī)定：“前項預(yù)告登記未涂銷前，登記名義人就其土地所為之處分，對于所登記的請求權(quán)有妨礙者無效。”[14]

我國《物權(quán)法》第20條第1款規(guī)定：“預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。”從對預(yù)告登記的效力規(guī)定來看，我國采用的是絕對無效原則，即原告登記后的一切處分行為，均不發(fā)生物權(quán)效力。采取絕對無效的意見，對定紛止爭、減少糾紛，自然具有一定的好處。但如果法律規(guī)定過于嚴格，搞一刀切的做法，則也可能產(chǎn)生過猶不及的缺陷。

（五）未明確規(guī)定不動產(chǎn)預(yù)告登記的機關(guān)

在物權(quán)法出臺之前，在我國現(xiàn)行法中不動產(chǎn)物權(quán)的登記機關(guān)并不統(tǒng)一，對不同的不動產(chǎn)依據(jù)其行政主管機關(guān)的不同而存在不同的登記機關(guān)。物權(quán)法頒布之后雖然明確規(guī)定對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度，但依然沒有明確規(guī)定統(tǒng)一的登記機關(guān)。由于多個行政機關(guān)

負責對不同的不動產(chǎn)加以管理，由此造成了多頭登記的現(xiàn)象，如土地由土地管理部門管理，土地使用權(quán)登記也在土地管理部門進行；林木由林業(yè)管理部門管理，有關(guān)林木所有權(quán)的登記也在該部門進行；房屋由城建部門管理，產(chǎn)權(quán)登記也在該部門進行。從行政管理職能角度來看，登記與行政部門的設(shè)置和職權(quán)的結(jié)合是必要的，但如果將登記作為公示方法對待，則原有的登記體制便呈現(xiàn)出許多弊端，表現(xiàn)在：一方面，因登記機關(guān)分散，不利于有關(guān)交易當事人查閱登記，很難給交易當事人提供全面的信息。另一方面，分散的登記，也給有關(guān)當事人進行登記造成極大不便。

五、我國預(yù)告登記制度的完善

（一）擴大預(yù)告登記的適用范圍

我國《物權(quán)法》對不動產(chǎn)預(yù)告登記適用范圍的規(guī)定較為狹隘，不利于全面保護權(quán)利人的利益。預(yù)告登記制度在我國的確立可以說對規(guī)范房地產(chǎn)交易市場，促進社會主義市場經(jīng)濟的發(fā)展起到了巨大的保障和促進作用，真正體現(xiàn)了法律對弱勢群體的保護和關(guān)懷，但物權(quán)法并未對預(yù)告登記的適用范圍做出明確規(guī)定。而我們看其他規(guī)定預(yù)告登記制度的國家都對本國預(yù)告登記制度的適用范圍作出了明確規(guī)定，比如《德國民法典》第883條第1款規(guī)定：“為保全目的在于轉(zhuǎn)讓或廢止一項土地上的物權(quán)的請求權(quán)，或土地上負擔的物權(quán)請求權(quán)，或者變更這些物權(quán)的內(nèi)容或其順位的請求權(quán)，得在土地登記薄中為預(yù)告登記。被保全的請求權(quán)附條件或附期限時，也準許為預(yù)告登記”。由此可見，《德國民法典》將預(yù)告登記的適用范圍限定在土地權(quán)利的變動上。而在我國臺灣地區(qū)根據(jù)通說預(yù)告登記制度的適用范圍一般歸納為五條，“即為保全土地權(quán)利移轉(zhuǎn)之請求權(quán)、為保全土地權(quán)利使其消滅之請求權(quán)、為保全土地權(quán)利內(nèi)容之變更之請求權(quán)、為保全土地權(quán)利次序之變更之請求權(quán)、為保全附條件或期限之請求權(quán)。”

綜合考察各國的制度設(shè)計和我國的現(xiàn)有情況，我覺得我國的預(yù)告登記制度的適用范圍應(yīng)該擴大到如下的兩個方面：首先，將現(xiàn)有的為保護債權(quán)人將來取得物權(quán)的權(quán)利細化為為保護權(quán)利移轉(zhuǎn)、變更的請求權(quán)；其次，將以房地產(chǎn)物權(quán)的消滅為目的的請求權(quán)以及附條件或附期限的請求權(quán)納入預(yù)告登記制度的保護范圍，以便更好更全面地保護權(quán)利人的利益和交易的秩序。

（二）完善預(yù)告登記的發(fā)生條件

《物權(quán)法》第20條規(guī)定預(yù)告登記的發(fā)生需當事人之間的約定，此規(guī)定過于苛刻，在不能達成約定的情形下，應(yīng)增加權(quán)利人即買受人可以基于自己的申請而發(fā)動預(yù)告登記的規(guī)定，以保護自己的權(quán)益。

在實際生活中不動產(chǎn)的權(quán)利人一般處于比較強勢的地位，如果不動產(chǎn)權(quán)利人不同意預(yù)告登記，另一方當事人即買受人因為沒有達成約定便不能進行預(yù)告登記，這對買受人是非常不利的。有些學(xué)者認為，預(yù)告登記可以由債權(quán)人和債務(wù)人共同申請，也可以由債權(quán)人或債務(wù)人根據(jù)當事人雙方訂立的合同單獨申請，也可以根據(jù)法院的裁判提起預(yù)告登[15]記的申請。筆者認為，在立法中不能只規(guī)定有當事人約定的情況下方可提起預(yù)告登記，也應(yīng)該規(guī)定當義務(wù)人拒絕協(xié)助時，預(yù)告登記權(quán)利人可以向法院提出申請，由法院依照非訴訟程序作出裁定，權(quán)利人可以持此裁定向登記機關(guān)申請預(yù)告登記。基于當事人同意的登記為自愿的預(yù)告登記，基于法院的裁定的登記為強制的預(yù)告登記。在預(yù)告登記根據(jù)當事人意愿而產(chǎn)生時，原則上要求共同申請，但為交易便利，在一方當事人能夠提出有力證據(jù)表明符合條件的請求權(quán)已經(jīng)生成，也可以允許采用單獨申請的方式。如德國民法中就規(guī)定具備德國《土地登記薄》第29條規(guī)定形式的單方許可，或者訴訟保全（根據(jù)《民事訴訟法》第938條的規(guī)定進行預(yù)告登記）或者根據(jù)《民事訴訟法第895條作出的判決可以進行預(yù)告登記。

綜上所述，我認為，現(xiàn)有的關(guān)于預(yù)告登記的發(fā)生需要當事人之間的“約定”的規(guī)定，對于保護債權(quán)人的利益有明顯的不足之處，《物權(quán)法》應(yīng)對債權(quán)人的合法權(quán)益進行進一步的保護，當債務(wù)人拒絕履行協(xié)助義務(wù)時，債權(quán)人應(yīng)有權(quán)向法院或不動產(chǎn)登記機關(guān)提出申請，由法院依照非訴訟程序或不動產(chǎn)登記機關(guān)根據(jù)其相關(guān)職權(quán)作出裁定，然后權(quán)利人可依據(jù)裁定向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記。

（三）完善預(yù)告登記的法律效力

從各國法律的規(guī)定來看，預(yù)告登記的效力主要包括保全的效力、保全順位的效力和破產(chǎn)保護的效力。在我國，學(xué)者一般也認為不動產(chǎn)預(yù)告登記的效力應(yīng)包括：第一，權(quán)利保護效力，即保障肯定發(fā)生請求權(quán)所指定效果的效力；第二，順位保護效力，即保障請求權(quán)所指定的物權(quán)變動享有預(yù)告登記時的順位；第三，破產(chǎn)保護效力，即在相對人陷于破產(chǎn)時，排斥他人而保障請求權(quán)發(fā)生指定的效果。[16]筆者認為，我國的預(yù)告登記應(yīng)當增加保全順位的效力和破產(chǎn)保護的效力。

所謂不動產(chǎn)物權(quán)預(yù)告登記的保全順位效力，就是指預(yù)告登記的順序可以確定在同一不動產(chǎn)上的多個物權(quán)的實現(xiàn)順序。物權(quán)在為變動登記的時候，為了防止未來可能發(fā)生的同一物之上多項物權(quán)請求權(quán)并存和競合的矛盾，預(yù)告登記等將各項請求權(quán)按照時間的先后順序預(yù)先予以排列，并按照該順序為每一個物權(quán)確定一個實現(xiàn)的順序。當預(yù)告登記推進到本登記時，不動產(chǎn)權(quán)利的順位不是依本登記的日期確定，而是以預(yù)告登記的日期確定。經(jīng)由預(yù)告登記，被保全的權(quán)利之順位被確定在預(yù)告登記之時。保全順位的效力是不動產(chǎn)預(yù)告登記必不可少的一項效力，我國在法律中應(yīng)該予以明確。

破產(chǎn)保護的效力在破產(chǎn)財產(chǎn)的取得中也涉及到預(yù)告登記的保全權(quán)利的效力。經(jīng)預(yù)告

登記的請求權(quán)在不動產(chǎn)物權(quán)人陷于破產(chǎn)時得對抗其他債權(quán)人，從而保證請求權(quán)得到實現(xiàn)，這就是預(yù)告登記的破產(chǎn)保護效力。預(yù)告登記的請求權(quán)不但可以對抗不動產(chǎn)的所有權(quán)人和其他物權(quán)人，而且可以在不動產(chǎn)物權(quán)人陷于破產(chǎn)時對抗其他債權(quán)人，從而保證請求權(quán)得到實現(xiàn)。

（四）對預(yù)告登記后的處分行為采取相對無效原則

我國《物權(quán)法》第20條的規(guī)定表明我國預(yù)告登記的效力為絕對無效型。預(yù)告登記制度設(shè)立的目的和主要功能就是限制債務(wù)人的處分權(quán)，防止其濫用權(quán)利，從而維護市場交易的秩序和安全。可以看到債務(wù)人在預(yù)告登記這個制度中已是做出利益讓步的一方，我們不能打著維護債權(quán)人一方利益的旗號，無限度地對債務(wù)人的權(quán)利進行限制。很多時候，交易雙方的交易標的有限度或者說產(chǎn)生的債權(quán)債務(wù)僅僅是圍繞不動產(chǎn)的某一方面的權(quán)利，這時就沒必要完全限制債務(wù)人的處分權(quán)，使其所有的處分行為都處于效力待定的狀態(tài)，畢竟債務(wù)人這時處分的權(quán)利也許和申請預(yù)告登記債權(quán)人所保全的權(quán)利并不一致。

因此，筆者認為，為了兼顧雙方當事人的利益，保持目的和手段的平衡，我國預(yù)告登記制度應(yīng)當采用相對無效原則，即法律規(guī)定違反預(yù)告登記的處分只是相對于預(yù)告登記權(quán)利人無效，而對于所有其他的人而言是有效的；并且只在保全目的的范圍內(nèi)無效，不妨礙預(yù)告登記之權(quán)利的處分仍然有效。這樣不僅使登記簿保持了其正確性，又有利于經(jīng)濟生活的活躍。

（五）明確規(guī)定預(yù)告登記的登記機關(guān)

為了解決多頭登記的弊端，筆者認為不動產(chǎn)登記應(yīng)當由不動產(chǎn)所在地的登記機關(guān)統(tǒng)一管轄。為了統(tǒng)一登記機關(guān)，避免程序的繁復(fù)性以及增加當事人的登記成本，不動產(chǎn)預(yù)告登記機關(guān)和不動產(chǎn)登記機關(guān)應(yīng)當一致。對于預(yù)告登記的機關(guān)應(yīng)當如何設(shè)定，學(xué)術(shù)界有著不同的觀點，大體有三種：

第一，法院負責登記。鑒于我國目前在不動產(chǎn)登記上的“多部門登記”、“分級登記”，嚴重違背法理和妨害正常的不動產(chǎn)交易的發(fā)展，因此根據(jù)法理和國際經(jīng)驗應(yīng)當由不動產(chǎn)所在地的縣級人民法院統(tǒng)一負責登記。

第二，行政機關(guān)登記。如日本的不動產(chǎn)登記法規(guī)定，登記事務(wù)以管轄不動產(chǎn)所在地的法務(wù)局、地方法務(wù)局或其分局、辦事處為管轄登記所掌管之。[17]

第三，中介機構(gòu)負責登記。不動產(chǎn)登記應(yīng)當由社會中介組織負責，這樣當?shù)怯洐C關(guān)性質(zhì)上屬于一個民間組織的時候，能夠有效地防止行政權(quán)力對民事權(quán)利的不正當干涉。

筆者認為，應(yīng)當成立專門的不動產(chǎn)登記機構(gòu)。行政機關(guān)不宜作為登記機關(guān)，原因是：有可能存在行政權(quán)對民事權(quán)利的不正當?shù)母深A(yù)。法院不宜作為登記機關(guān)，原因是：目前我國各級人民法院承擔著繁重的審判任務(wù)；在物權(quán)發(fā)生爭議的情況下，法院要確定真正 的權(quán)利人，必須要審查登記的真實性問題，然而由法院進行登記，登記的結(jié)果必然對法院最后的裁判產(chǎn)生影響，法院很難糾正自己登記的錯誤。因此，作為專門的不動產(chǎn)登記機構(gòu)是不行的。

結(jié)論

作為我國物權(quán)法的一項新制度，預(yù)告登記需要發(fā)展和完善的地方還有很多。本文從實體法角度分析了預(yù)告登記的適用范圍、法律效力、申請條件和登記機關(guān)等問題，雖然這些建議對完善我國預(yù)告登記制度有一定的參考價值，但限于作者的能力與閱歷，還有很多需要完善和補充的地方。另外，要完善預(yù)告登記制度，還應(yīng)當建立一套與實體制度相應(yīng)的程序制度，即應(yīng)當將配套的登記制度建立起來，否則，我們的實體預(yù)告登記將成為一紙空文，難以發(fā)揮實際作用。

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第三篇：預(yù)告登記實施細則

關(guān)于開展預(yù)告登記的通知

各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、銀行以及需要辦理預(yù)告登記業(yè)務(wù)的申請人：

根據(jù)《物權(quán)法》及《房屋登記辦法》的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實際，我局從二〇一〇年三月十五日起全面展開預(yù)告登記業(yè)務(wù)，現(xiàn)將有關(guān)問題通知如下：

一、開展預(yù)告登記的依據(jù)。

《物權(quán)法》第二十條：當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。

預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。

二、預(yù)告登記的應(yīng)用范圍

《房屋登記辦法》第六十七條 有下列情形之一的，當事人可以申請預(yù)告登記：

（一）預(yù)購商品房；

（二）以預(yù)購商品房設(shè)定抵押；

（三）房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押；

（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

三、預(yù)告登記的收件要求

《房屋登記辦法》

第七十條 申請預(yù)購商品房預(yù)告登記，應(yīng)當提交下列材料：

（一）登記申請書；

（二）申請人的身份證明；

（三）已登記備案的商品房預(yù)售合同；

（四）當事人關(guān)于預(yù)告登記的約定；

（五）其他必要材料。

預(yù)購人單方申請預(yù)購商品房預(yù)告登記，預(yù)售人與預(yù)購人在商品房預(yù)售合同中對預(yù)告登記附有條件和期限的，預(yù)購人應(yīng)當提交相應(yīng)的證明材料。第七十一條 申請預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記，應(yīng)當提交下列材料：

（一）登記申請書；

（二）申請人的身份證明；

（三）抵押合同；

（四）主債權(quán)合同；

（五）預(yù)購商品房預(yù)告登記證明；

（六）當事人關(guān)于預(yù)告登記的約定；

（七）其他必要材料。

第七十二條 申請房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移預(yù)告登記，應(yīng)當提交下列材料：

（一）登記申請書；

（二）申請人的身份證明；

（三）房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓合同；

（四）轉(zhuǎn)讓方的房屋所有權(quán)證書或者房地產(chǎn)權(quán)證書；

（五）當事人關(guān)于預(yù)告登記的約定；

（六）其他必要材料。

第七十三條 申請房屋抵押權(quán)預(yù)告登記的，應(yīng)當提交下列材料：

（一）登記申請書；

（二）申請人的身份證明；

（三）抵押合同；

（四）主債權(quán)合同；

（五）房屋所有權(quán)證書或房地產(chǎn)權(quán)證書，或者房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的預(yù)告證明；

（六）當事人關(guān)于預(yù)告登記的約定；

（七）其他必要材料。

四、預(yù)告登記的收費標準

根據(jù)物價部門批復(fù):

房屋所有權(quán)登記登記費標準均為

住宅80元/宗非住宅 550元/宗

五、預(yù)告登記的辦理流程

申請預(yù)購商品房預(yù)告登記以及申請房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移預(yù)告登記流程：

交易收件 —（收費）— 交易審批 —— 產(chǎn)權(quán)打印 —— 交易發(fā)證 —— 檔案歸檔（驗收收件資料）（主要核對合同真實性）（建立完整檔案接受法院查詢）

申請預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記以及申請房屋抵押權(quán)預(yù)告登記流程：

產(chǎn)權(quán)收件 —（收費）— 產(chǎn)權(quán)審批 —— 產(chǎn)權(quán)打印 —— 產(chǎn)權(quán)發(fā)證 —— 檔案歸檔（驗收收件資料）（主要核對合同真實性）（建立完整檔案接受法院查詢）

六、預(yù)告登記的注意事項

《房屋登記辦法》

第六十八條 預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人書面同意，處分該房屋申請登記的，房屋登記機構(gòu)應(yīng)當不予辦理。

預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進行相應(yīng)的房屋登記之日起三個月內(nèi)，當事人申請房屋登記的，房屋登記機構(gòu)應(yīng)當按照預(yù)告登記事項辦理相應(yīng)的登記。

第六十九條 預(yù)售人和預(yù)購人訂立商品房買賣合同后，預(yù)售人未按照約定與預(yù)購人申請預(yù)告登記，預(yù)購人可以單方申請預(yù)告登記。

按照《物權(quán)法》規(guī)定預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。因此收件資料中的“當事人關(guān)于預(yù)告登記的約定”必須明確這個三個月的計算起點時間。

七、預(yù)告登記的實施日期

從二〇一〇年三月十五日起所有新簽訂的預(yù)購商品房均可向自愿申請預(yù)購商品房預(yù)告登記，同日起對新簽訂的預(yù)購商品房需要申請預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記的必須提交預(yù)購商品房預(yù)告登記證明否則不予受理，對于三月十五日前已經(jīng)提交合同備案但未完成登記導(dǎo)致未能按時完成預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記的，可以選擇重新申請預(yù)購商品房預(yù)告登記，也可以按原登記方式提交資料到二〇一〇年四月十五日止，請各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以及購房人盡快辦理相應(yīng)登記。

特此通知。

高要市房產(chǎn)管理局

二〇一〇年三月十二日

第四篇：預(yù)告登記證明

預(yù)告登記證明

房屋預(yù)告登記證明

證明的依據(jù)：根據(jù)物權(quán)法第二十條之規(guī)定“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。

證明的作用：預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。可知，房屋預(yù)告登記證明是指當事人簽訂房屋買賣協(xié)議時，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按約定向房產(chǎn)登記管理部門(房地局)申請預(yù)告登記，并由房產(chǎn)管理部門依法審查后并予以登記而頒發(fā)的證明。

根據(jù)物權(quán)法第二十條之規(guī)定“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。

預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。可知，房屋預(yù)告登記證明是指當事人簽訂房屋買賣協(xié)議時，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按約定向房產(chǎn)登記管理部門(房地局)申請預(yù)告登記，并由房產(chǎn)管理部門依法審查后并予以登記而頒發(fā)的證明。

(一)房屋預(yù)告登記證明號：房預(yù)字第號

“房預(yù)”前空位填寫發(fā)證市、縣的簡稱。

“字”前空位填寫發(fā)證市、縣的區(qū)(縣)名稱。

“號”前空位填寫區(qū)(縣)房屋預(yù)告登記發(fā)證的順序號。

(二)預(yù)告登記權(quán)利人：填寫房屋買賣合同中的購房人或者抵押合同中的抵押權(quán)人。

(三)預(yù)告登記義務(wù)人：填寫房屋買賣合同中的售房人或者抵押合同中的抵押人。

(四)房屋坐落：填寫設(shè)定預(yù)告登記房屋坐落。

(五)預(yù)告登記業(yè)務(wù)種類：根據(jù)預(yù)告登記的權(quán)利類型，相應(yīng)填寫預(yù)購商品房預(yù)告登記、預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記、房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移預(yù)告登記、房屋抵押權(quán)預(yù)告登記。

(六)附記：填寫需要記載的其他事項。涉及預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記和房屋抵押權(quán)預(yù)告登記的，應(yīng)在附記欄中注明房屋登記薄上記載的相應(yīng)“債權(quán)數(shù)額”。

(七)其余事項與《房屋所有權(quán)證》填寫說明相同。

經(jīng)預(yù)告登記的房屋權(quán)屬依法終止的，當事人應(yīng)當申請注銷預(yù)告登記，并提交證明預(yù)告登記的房屋權(quán)利終止以及本辦法第十一條第一款第(一)、(二)、(五)項規(guī)定

一、《物權(quán)法》第二十條明確規(guī)定“預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力”，也就是說，既然您已經(jīng)做了預(yù)告登記，那您就擁有了該房屋的期權(quán)，開發(fā)商無法再把房子賣給第三人或把房屋處分掉。

二、雖然《物權(quán)法》第二十條也規(guī)定了“預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效”，但在現(xiàn)實情況中，能進行登記以及預(yù)告登記失效是一個模糊的概念，開發(fā)商無權(quán)認定，房地產(chǎn)登記機構(gòu)也無權(quán)認定，只有司法機關(guān)的生效法律文書(如法院判決書)才可認定失效與否，所以您不用擔心預(yù)告登記會過期。房地產(chǎn)登記機構(gòu)絕不會自動把您的預(yù)告登記注銷掉。

三、按常理說開發(fā)商一旦竣工完成并辦完了大產(chǎn)證，業(yè)主就應(yīng)該可以辦理小產(chǎn)證了，像您這種情況屬于期房轉(zhuǎn)現(xiàn)房。所以您最好是區(qū)開發(fā)商那邊了解一下大產(chǎn)證辦出了沒有(如果開發(fā)商隱瞞您可以自己去登記機構(gòu)查閱)。

四、至于您所說的憑發(fā)票換取其他房屋，好像法律上沒有這么一說。

五、由于全國各地房地產(chǎn)行政部門管理方式可能有所不同，所以建議您保險起見還是去您所買的房屋所在地的房屋行政主管部門(如房管局)去進行詳細咨詢。

第五篇：關(guān)于預(yù)告登記制度維護交易安全

我國規(guī)定預(yù)告登記制度的直接目的是保護商品房預(yù)售中屢受不良開發(fā)商“一房二賣”侵害的預(yù)購人的利益。但從法理角度進行透視，預(yù)告登記制度對于保護交易安全具有不可替代的作用。

預(yù)告登記制度巧妙地填補了債權(quán)與物權(quán)之間因為登記造成的時間空隙和盲點，并將物權(quán)公示手段適用于以不動產(chǎn)物權(quán)變動為目的的債權(quán)請求權(quán)，使其具有對抗第三人的物權(quán)效力，從而充分保護買受人預(yù)期利益的實現(xiàn)，達到維護交易安全的效果。

我國物權(quán)法第二十條規(guī)定了學(xué)術(shù)界呼喚已久的預(yù)告登記制度。其標志著這一最早發(fā)端于普魯士法，后在德國、瑞士等國幾經(jīng)演變和磨礪的古老而又充滿活力的法律制度正式扎根于我國。我國規(guī)定預(yù)告登記制度的直接目的是保護商品房預(yù)售中屢受不良開發(fā)商“一房二賣”侵害的預(yù)購人的利益。但從法理角度進行透視，預(yù)告登記制度對于保護交易安全具有不可替代的作用。

一、彌補債權(quán)物權(quán)間的盲點

按照通說，財產(chǎn)權(quán)可以分為物權(quán)和債權(quán)。雖然有學(xué)者對此劃分提出過質(zhì)疑和批評，但隨著物權(quán)法的出臺，我國在立法上堅持物權(quán)和債權(quán)嚴格區(qū)分的態(tài)度已經(jīng)確定無疑。可必須面對的另一個問題是：如何彌補這種體系劃分所帶來的不足和缺陷。

舉例說明，簽訂房屋買賣合同的最終目的是獲取房屋的所有權(quán)，但在債權(quán)、物權(quán)二元區(qū)分的體系之下，買房人首先獲得的是一個債權(quán)，要獲取房屋的所有權(quán)還必須經(jīng)過登記。由此，現(xiàn)實生活中一個緊密相連的買賣過程在法律上就被割裂為兩個階段(可簡稱為債權(quán)行為階段和物權(quán)行為階段)。第一個階段的債權(quán)能否轉(zhuǎn)化為第二個階段的物權(quán)有賴于不動產(chǎn)物權(quán)變動能否順利進行，而不動產(chǎn)物權(quán)變動能否順利進行又有賴于登記可否順利進行。

但是，根據(jù)登記程序的要求，并或可囿于登記機關(guān)的效率原因，從接受當事人的申請到將物權(quán)變動情況記載于登記簿并發(fā)放權(quán)屬證書必須經(jīng)過一段時間。這樣一來，本應(yīng)緊密相連的債權(quán)和物權(quán)之間就不可避免地出現(xiàn)一個時間空隙，或者說出現(xiàn)了一個債權(quán)能否成功如期轉(zhuǎn)化為物權(quán)的時間盲點。

概括而言，預(yù)告登記制度通過賦予預(yù)告登記后的債權(quán)請求權(quán)以對抗第三人的物權(quán)效力的方式，巧妙地填補了作為手段的債權(quán)與作為目的的物權(quán)之間因為登記而出現(xiàn)的時間空隙和盲點，為債權(quán)人鋪設(shè)了一座可以使債權(quán)無縫對接物權(quán)的橋梁。簡言之，預(yù)告登記制度為彌補債權(quán)、物權(quán)之間的空隙和盲點而設(shè)立。

二、維護交易安全是主旨

按照法經(jīng)濟分析學(xué)派學(xué)者波斯納的觀點，法律特別是私法，是為盡可能增加交易價值而設(shè)定的，法律強制的主旨或標準在于為促進將來價值最大化的行為創(chuàng)造動因。這一觀點從經(jīng)濟學(xué)的視角揭示了私法制度所應(yīng)有的根本出發(fā)點和內(nèi)在價值。但是筆者認為，上述觀點更多地強調(diào)了私法制度應(yīng)該著眼于促進交易、增值財富。然而我們還必須看到問題的另一面，私法制度必須注重保護交易安全，否則，交易將不可避免地被抑制，甚至停滯。依鄭玉波先生的觀點，交易安全即“吾人依自己之行動，取得新利益時，法律上對于該項取得行為加以保護，不使其歸于無效，俾得安全之謂，此種安全之保護，系著眼于利益之取得，故亦稱交易的安全”。

以不動產(chǎn)買賣為例，在有效合同簽訂之后，如果在移轉(zhuǎn)登記完成之前，不動產(chǎn)價格出現(xiàn)大幅上漲或者出賣方又獲取了出價更高的交易機會，在出賣方確定即使支付違約金仍可獲取更大利益時，他就可能選擇違約。這一點被我們的經(jīng)驗和社會實踐所證明，也為“效率違約”理論所倡導(dǎo)。而且，在以債權(quán)、物權(quán)二元區(qū)分為前提的理論體系和立法體系中，也確實存在這種“效率違約”所需要的法律漏洞。

此時，如果出讓人以出賣或抵押的方式處分其名下的不動產(chǎn)，并且受讓人隨即完成了登記，依公示公信原則，善意第三人即可取得不動產(chǎn)物權(quán)，成為受法律保護的新的不動產(chǎn)物權(quán)人。而先前已經(jīng)支付價金、履行了主要義務(wù)的受讓人卻僅僅只能依據(jù)合同來追究相對人的違約責任。此種“一物二賣”情形中的出讓人或有預(yù)謀地卷款而逃，或因不測陷于破產(chǎn)境地，或因涉訟而使其名下的不動產(chǎn)物權(quán)遭受查封甚至被強制拍賣。總之，受讓人往往處于弱勢地位，其債權(quán)常常難以得到足額清償，而只能被動接受錢物俱失的無奈處境。所以在買賣房屋等不動產(chǎn)物權(quán)過程之中時常出現(xiàn)一種僵局，使交易陷入難以進行的艱難境地。

預(yù)告登記制度在保護交易安全方面具有不可替代的獨特價值。簡言之，預(yù)告登記將物權(quán)公示手段適用于債權(quán)請求權(quán)，在不動產(chǎn)登記簿上將該請求權(quán)登記下來，從而使其具有對抗第三人的物權(quán)效力，巧妙地填補和彌合了作為手段的債權(quán)與作為目的的物權(quán)之間因為登記造成的時間空隙和盲點，進而為交易安全的保護提供了一個制度保障。

以不動產(chǎn)買賣為例，在簽訂有效的買賣

合同之后、不動產(chǎn)移轉(zhuǎn)登記(本登記)完成之前，依照約定，買房人將其以不動產(chǎn)物權(quán)變動為目的債權(quán)請求權(quán)進行預(yù)告登記，從而達到了有效預(yù)防交易風(fēng)險的目的。一方面，對于買受方而言，其預(yù)告登記后的債權(quán)經(jīng)過公示便被賦予了對抗第三人的物權(quán)效力，從而使其后任何有害于債權(quán)人債權(quán)實現(xiàn)的處分行為歸于無效，以保護買受方債權(quán)的順利實現(xiàn)。即通過適當?shù)叵拗瞥鲑u人隨

意違背合同約定而處分尚在其名下的不動產(chǎn)，從而確保當事人預(yù)期利益的實現(xiàn)，進而達到保護交易安全的目的。另一方面，對于第三人而言，預(yù)告登記使買房人的以特定不動產(chǎn)物權(quán)變動為目的和內(nèi)容的債權(quán)請求權(quán)公之于眾，第三人可以通過查詢不動產(chǎn)登記簿來了解特定不動產(chǎn)上的負擔，從而避免受到不測之損害，進而也達到了減少交易風(fēng)險、保護交易安全之目的。

綜上，預(yù)告登記將物權(quán)公示手段適用于以不動產(chǎn)物權(quán)變動為目的的債權(quán)請求權(quán)，從而使其具有對抗第三人的物權(quán)效力，可以充分保護買受人預(yù)期利益的實現(xiàn)以及防止第三人遭受不測之風(fēng)險，進而直接地有利于不動產(chǎn)交易的買受人增強實現(xiàn)合同約定的債權(quán)即預(yù)期利益的信心，并可間接地有利于增加第三人進行不動產(chǎn)交易的機會和信心，最后達到提高置產(chǎn)愿望、增加交易的效果。可以說，預(yù)告登記制度通過保護交易安全達到了促進交易、增值財富的目的。這恰恰與前述法經(jīng)濟分析學(xué)派所主張之觀點相得益彰。

關(guān)于預(yù)告登記制度維護交易安全