第一篇：如何寫房地產可行性報告

如何寫房地產可行性報告

房地產可行性研究報告是根據可行性研究對項目進行科學的分析和預測。因此做好開發項目可行性研究工作，是項目成敗的先決條件。項目可行性研究是項目立項階段最重要的核心文件，具有相當大的信息量和工作量，是項目決策的主要依據。

第一節 可行性研究的概念和作用

一．可行性研究的概念

可行性研究是指在投資決策前，對與項目有關的資源、技術、市場、經濟、社會等各方面進行全面的分析、論證、和評價，判斷項目在技術上是否可行、經濟上是否合理、財務上是否盈利，并對多個可能的備選方案進行擇優的科學方法，其目的是使房地產開發項目決策科學化、程序化、從而提高決策的可靠性，并為開發項目的實施和控制提供參考。

我國從20世紀70年代開始引進可行性研究方法，并在政府的主導下加以推廣。1981年原國家計委明確“把可行性研究作為建設前期工作中一個重要的技術經濟論證階段，納入了基本建設程序。1983年2月，原國家計委正式頒布了《關于建設項目進行可行性研究的試行管理辦法》，對可行性研究的原則、編制程序、編制內容、審查辦法等做了詳細的規定，以指導我國的可行性研究工作。

房地產項目的特點和開發實踐證明，項目開發的關鍵是決策，開發商應高度重視可行性研究的工作質量，隨歐康夭諧〉鬧鴆焦娣叮康夭耐蹲駛帷⑼蹲世蠡嵩嚼叢繳伲歡咸岣呔霾咚劍拍莧〉孟钅靠⒌某曬Α?

二．可行性研究的作用

(一)可行性研究是項目投資決策的重要依據。開發項目投資決策，尤其是大型投資項目決策的科學合理性，是建立在根據詳細可靠的市場預測、成本分析和效益估算進行的項目可行性研究的基礎上的。

（二）可行性研究是項目立項、審批、開發商與有關部門簽訂協議、合同的依據。在我國投資項目必須列入國家的投資計劃。尤其是房地產項目，要經過政府相關職能部門的立項、審批、簽訂有關的協議，依據之一就是可行性研究報告。

（三）可行性研究是項目籌措建設資金的依據。房地產開發項目可行性研究對項目的經濟、財務指標進行了分析，從中可以了解項目的籌資還本能力和經營效益的獲取能力。銀行等金融機構是否提供貸款，主要依據可行性研究中提供的項目獲利信息。因此可行性研究也是企業籌集建設資金和金融機構提供信用貸款的依據。

（四）可行性研究是編制設計任務書的依據。可行性研究對開發項目的建設規模、開發建設項目的內容及建設標準等都作出了安排，這些正是項目設計任務書的內容。

第二節 可行性研究的階段工作

一．可行性研究工作根據項目的進展可以分幾個階段進行。

（一）以投資機會研究

該階段的主要任務是對投資項目或投資方向提出建議，即在一定的地區和部門內，以自然資源和市場的調查預測為基礎，尋找最有利的投資機會。投資機會研究相當粗略，主要依靠籠統的估計而不是依靠詳細的分析。該階段投資估算的精確度為±30%，研究費用一般占總投資的0.2%～0.8%。如果機會研究認為可行的，就可以邢亂喚錐蔚墓ぷ鰲?

（二）初步可行性研究

在機會研究的基礎上，進一步對項目建設的可能性與潛在效益進行論證分析。初步可行性研究階段投資估

算精度可達±20%,所需費用約占總投資的0.25%～1.5%。

（三）詳細可行性研究

詳細可行性研究是開發建設項目 投資決策的基礎，是在分析項目在技術上、財務上、經濟上的可行性后作出投資與否決策的關鍵步驟。這一階段對建設投資估算的精度在±10%，所需費用，小型項目約占投資的1.0%～3.0%，大型復雜的工程約占0.2%~1.0%.項目的評估和決策，按照國家有關規定，對于大中型和限額以上的項目及重要的小型項目，必須經有權審批單位委托有資格的咨詢評估單位就項目可行性研究報告進行評估論證。未經評估的建設項目，任何單位不準審批，更不準組織建設。

（四）可行性研究階段工作精度表

第三節 可行性研究的內容

一.可行性研究報告的結構

一般來講，專業機構編寫一個項目的可行性研究報告應包括封面、摘要、預算和編制

（一）封面：一般要反映可行性報告的名稱，專業研究編寫機構名稱及編寫報告的時間三個內容。

（二）摘要：它是用簡潔明了的語言概要介紹項目的概況、市場情況可行性研究的結論及有關說明或假設條件，要突出重點，假設條件清楚，使閱讀人員在短時間內能了解全報告的精要。也有專家主張不寫摘要，因為可行性研究報告事關重大，閱讀者理應仔細全面閱讀。

（三）目錄：由于一份可行性報告少則十余頁，多則數十頁，為了便于寫作和閱讀人員將報告的前后關系、假設條件及具體內容條理清楚地編寫和掌握，必須編寫目錄。

（四）正文內容：它是可行性報告的主體，一般來講，應包括以下內容

1．項目概況

主要包括：項目名稱及背景、項目開發所具備的自然、經濟、水文地質等基本條件，項目開發的宗旨、規模、功能和主要技術經濟指標、委托方、受托方、可行性研究的目的、可行性研究的編寫入員、編寫的依據、編寫的假設和說明）；

2．市場調查和分析

在深入調查和充分掌握各類資料的基礎上，對擬開發的項目的市場需求及市場供給狀況進行科學的分析，并作出客觀的預測，包括開發成本、市場售價、銷售對象及開發周期、銷售周期等。

3．規劃設計方案優選

在對可供選擇的規劃方案進行分析比較的基礎上，優選出最為合理、可行的方案作為最后的方案，并對其進行詳細的描述。包括選定方案的建筑布局、功能分區、市政基礎設施分布、建筑物及項目的主要技術參數、技術經濟指標和控制性規劃技術指標等。

4．開發進度安排

對開發進度進行合理的時間安排，可以按照前期工程、主體工程、附屬工程、竣工驗收等階段安排好開發項目的進度。作為大型開發項目，由于建設期長、投資額大，一般需要進行分期開發，需要對各期的開發內容同時作出統籌安排。

5．項目投資估算

對開發項目所涉及的成本費用進行分析評估。房地產開發所涉及的成本費用主要有土地費用、前期工程費用、建筑安裝費用、市政基礎設施費用、公共配套費用、期間費用及各種稅費。估算的精度沒有預算那樣高，但需力爭和未來開發事實相符，提高評價的準確性。

6．項目資金籌集方案及籌資成本估算

根據項目的投資估算和投資進度安排，合理估算資金需求量，擬訂籌資方案，并對籌資成本進行計算和分析。房地產開發投資巨大，必須在投資前做好對資金的安排，通過不同的方式籌措資金，減少籌資成本，保證項目的正常進行。

7．項目財務評價；

依據國家現行的財稅制定、現行價格和有關法規，從項目的角度對項目的盈利能力、償債能力和外匯平衡等項目從財務狀況進行分析，并借以考察項目財務可行的一種方法。具體包括項目的預售預測、成本預測基礎上進行預計損益表、預計資產負債表、預計財務現金流量表的編制，債務償還表、資金來源與運用表的編制，以及進行財務評價指標和償債指標的計算，如財務凈現值、財務內部收益率、投資回收期、債務償還期、資產負債率等，據以分析投資的效果。

8．不確定性分析和風險分析

主要包括盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析等內容。該分析通過對影響投資效果的社會、經濟、環境、政策、市場等因素的分析，了解各種因素對項目的影響性質和程度，為項目運作過程中對關鍵因素進行控制提供可靠依據。同時根據風險的可能性，為投資者了解項目的風險大小及風險來源提供參考。

9．可行性研究的結論

根據對相關因素的分析和各項評價指標數值，對項目的可行與否作出明確的結論。

10．研究人員對項目的建議

對項目中存在的風險和問題提出改善建議，以及對建議的效果作出估計。

（五）附件：它包含可行性研究的主要依據，是可行性研究報告必不可少的部分。一般來講，一個項目在做正式的可行性研究時，必須有政府有關部門的批準文件（如規劃選址意見書、土地批租合同、土地證、建筑工程許可證等）。專業人員必須依照委托書和上述文件以及相應的法律、法規方能編寫項目可行性研究報告。

（六）附圖：一份完整的可行性報告應包括以下附圖：項目的位置圖、地形圖、規劃紅線圖、設計方案的平面圖，有時也包括：項目所在地區或城市的總體規劃圖等等。

二．可行性研究報告的項目投資預算

一些不大規范的房地產項目可行性研究報告，其中的項目投資概算只包含了項目建設的工程概算，這樣算是不夠正確的。一個房地產項目不等于一個簡單的建筑物，它需要營銷成本、金融成本和建筑成本，項目投資就是為了滿足這些成本支出。而且，工程概算也不一定就等于發展商對項目工程建設的實際投資。在被證明星可行的前提下，邊回收資金邊追加投入的滾動式投資開發方式也是可以采取的，這樣一來發展商在工程建設上的實際總投入就會小得多。以工程概算代替項目投資概算是極不嚴肅的。房地產項目的投資概算應包括以下內容：

（一）營銷開支概算

1．項目前研究及可行性研究的開支

2．項目策劃的開支

3．銷售策劃的開支

4．廣告開支

5．項目公司日常運作的開支

6．項目及企業的公關開支

（二）工程開支概算

1．用于工程勘探的開支

2．用于吹沙填土、平整土地的開支

3．用于工程設計的開支

4．用于建筑施工的開支

5．用于設施配套的開支

6．用于工程監理的開支

（三）土地征用開支概算

1．政府一次性收取的標準地價

2．用于拆遷補償或青苗補償的開支

3．影響公共設施而出現的賠償開支

（四）金融成本開支概算

1．外匯資金進入國內貨幣系統產生的銀行擔保及管理費用支出

2．貸款引起的利息支出

3．各項保險開支

4．稅收和行政性收費

5．不可預見開支

第二篇：房地產項目可行性報告格式范本

房地產項目可行性報告格式范本

隨著集團房地產業務不斷擴張，土地儲備力度逐漸加大，未來發展對新項目的需求越來越強烈。為了規范項目前期操作，提高工作效率，規避簽約風險，提升集團競爭力，特制定可行性報告格式范本。項目決策背景及摘要

一、外部環境

1、城市發展規劃與宗地的關系及對項目開發的影響，如：交通捷運系統的規劃與建設、城市功能規劃與布局、局部區域開發重點、政府重大政策即將頒布等；

2、宗地所屬地域在該城市的歷史、經濟、文化、戰略發展等方面的地位。例如，項目處在浦東，要說明浦東在上海的地位及作為全國重點開發區的情況。

3、項目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術區生活住宅配套、文化園、政府重點工程等；

二、內部因素

1、項目啟動對公司未來幾年發展戰略、發展規劃的意義（一般3—5年），在公司發展中的地位（是否核心項目）；

2、公司進入重點區域市場、項目合理布局，對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經營風險、擴大社會影響力的作用；

3、從公司未來的利潤需求、可持續經營等角度描述立項的意義；

第一部分：項目概況

一、宗地位置

宗地所處城市、行政區域、非行政區域（經濟開發區、商貿金融區等）的地理位置。

附圖：項目在該城市的區位圖，標記出宗地區域位置，與標志性市政設施、建筑物（如市中心商圈、機場等）的相對位置和距離、地段的定性描述（與主要中心區域辦公/商務/政府的關系）。

二、宗地現狀

1、四至范圍；

2、地勢平坦狀況，自然標高，與周邊地勢比較；

3、地面現狀，包括宗地內是否有水渠、較深的溝壑（小峽谷）、池塘及高壓線等對開發有較大影響的因素，并計算因此而損失的實際用地面積；

4、地面現有居民情況，包括具體居住人數、戶數，工廠數量、規模、產品性質、開工狀況等，并說明對拆遷及項目開發進度的影響；

5、地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結構等，地上地下都要注意有沒有受保護的歷史文物古跡、可利用的構建；

6、土地的完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；

7、地質情況，包括土地結構、承載力、地下水位和抗震性要求。附圖：平面地形圖，標記四至范圍及相關數據；

地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內容； 地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜等。

三、項目周邊的社區配套

（一）周邊3000米范圍內的社區配套

1、交通狀況

（1）公交系統情況，包括主要線路、行車區間等；

（2）宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要發展商自己解決；（3）現有交通捷運系統，近期或規劃中是否有地鐵、輕軌等對交通狀況有重大影響的工程。附圖：交通狀況示意圖，包括現有和未來規劃的城市公共交通和快速捷運系統；

2、教育：大中小學及教育質量情況。

3、醫院等級和醫療水平

4、大型購物中心、主要商業和菜市場

5、文化、體育、娛樂設施

6、公園

7、銀行

8、郵局

9、其他

附圖：生活設施分布圖，具體位置、距離。

（二）宗地周邊3000米外但可輻射范圍內主要社區配套現狀

四、項目周邊環境（根據個案特性描述，沒有的可以不寫）

1、治安情況

2、空氣狀況

3、噪聲情況

4、污染情況（化工廠、河流湖泊污染等）

5、危險源情況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產或倉儲基地等）

6、周邊景觀

7、風水情況

8、近期或規劃中周邊環境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫院、學校、購物中心/超市的建設等。

9、其他

五、大市政配套（都要說明距宗地距離、成本、接入的可能性）

1、道路現狀及規劃發展

包括現有路幅、規劃路幅，規劃實施的時間，與宗地的關系（影響）。

2、供水狀況：現有管線、管徑及未來規劃和實施時間。

3、污水、雨水排放：現有管線、管徑及未來規劃和實施時間。

4、通訊（有線電視、電話、網絡）：現有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。

5、永久性供電和臨時施工用電：現有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。

6、燃氣：現有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。

7、供熱及生活熱水：現有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。附圖：說明上述配套設施的管線走向、容量和接口位置，及未來規劃擴容和增加的情況。

六、規劃控制要點

1、總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積

2、住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內容，并區分經營性和非經營性公建的面積

3、綜合容積率、住宅容積率

4、建筑密度

5、控高

6、綠化率

7、其他

七、土地價格

土地價格計算的方法，若有代征地要說明代征地價格。根據購買價格計算總地價、樓面地價。

第二部分：法律及政策性風險分析

一、合作方式及條件

1、合作方基本情況：名稱，主要股東投資情況，注冊資本，成立時間、特殊背景等

2、合作方式：例如：一次性買斷土地、建后分房（面積）、建后分銷售收入、建后分利潤、共同設立公司等。除直接從政府批租土地外，都要明確對方一定能夠提供正規稅務發票。對分房、分收入要明確合作方是否有承擔營業稅的義務。

3、付款進度及與拿地程序的配合

4、其他合作的主要條件

5、與合作方式相關的其它法律規定

二、土地法律性質評估

（一）現狀

1、土地所有權歸屬

2、土地使用權歸屬

3、土地的用途

（二）規劃

1、規劃所有權歸屬

2、規劃使用權歸屬

3、規劃的用途

三、取得土地使用權程序評估

1、取得土地使用權的程序

2、取得土地使用權需要的工作日

3、取得商品房用地土地使用權所需條件

4、取得土地使用權的風險及控制（取得土地使用權存在的不確定因素及解決）

四、土地性質變更的評估（已經是商品房用地可以不寫）

1、土地性質變更的程序和理由

2、土地性質變更的政策支持或障礙

3、土地性質變更需要的工作日

五、政策性風險評估

城市規劃限制或更改、突發性政策等政府因素導致項目中斷開發、報批報建流程無法完成、項目開發期間土地性質變更受挫，從而造成前期投入全部或部分損失的可能性判斷。例如：優詩美地二三期、北京中關村建設停建所有區內住宅等。

六、總體評價

對各項法律手續和程序的可操作性、合法性，風險的可控性進行評價。如：簽約合同中明顯對我方不利的條款及其考慮；部分或全部條款存在的不確定性因素的控制；不利、不確定條款可能遭受的損失和對開發進度的影響等。第三部分：市場分析

一、區域住宅市場成長狀況

1、區域住宅市場簡述 ? 形成時間

? 各檔次住宅區域內分布狀況 ? 購買人群變化

2、區域住宅市場各項指標成長狀況（近3-5年）? 開工量/竣工量 ? 銷售量/供需比 ?平均售價

3、區域市場在市內各項指標的排名狀況及發展趨勢

二、區域內供應產品特征

1、各檔次產品供應狀況

2、各檔次產品的集合特征 尤其研究與本案類似檔次物業的特征 ?平均售價 ? 開發規模 ? 產品形式 ?平均消化率 ?平均容積率

? 物業在區域內分布特征

3、區域內表現最好個案狀況

附圖：項目周邊樓盤個案分布圖，其中一些具代表性的未來主要競爭樓盤還要配置現場圖片。

4、未來2-3年區域內可供應土地狀況、產品供應量和產品類型

5、分析：本案在區域市場內的機會點

6、結論：

? 區域市場在整體市場的地位及發展態勢

? 本案所在位置的價位區間和本案開發產品的價位區間及產品形式 ? 本案在區域內開發市場潛力 ? 本案在開發中的營銷焦點問題

三、區域市場目標客層研究

1、各檔次產品目標客層特征及輻射商圈范圍（建立在本區域參照項目的經驗研究及全市的趨勢特征上）

2、結論：本案目標人群的區域來源、行業特點、產品力的偏好、購買方式和主要的關注點、訴求點。

四、目標市場定位及產品定位

1、市場定位

2、目標人群特征/來源區域/行業特點

3、產品建議

第四部分：規劃設計分析

一、初步規劃設計思路

1、設計概念：產品體現的主題思想，主要設計風格、設計特點。

2、主要產品類型：多層、高層，還是聯排別墅或屋頂花園、頂層復式等其他類型，及不同類型產品的比例。

3、節能和環保型建筑材料選用的考慮。

4、在所在城市中，生產新型、別具一格產品的可能性。

5、如果是大型、超大型項目，對營造大社區概念的考慮。

二、規劃設計的可行性分析

1、在既定容積率、凈用地面積、住宅面積、配套公建面積、控高、建筑密度條件下，制造出的產品是什么類型和特性，是否符合前面提及的規劃設計概念和萬科所追尋的各種檔次高品質住宅的要求。主要從規劃設計角度判斷將上述硬指標轉化成現實產品的可能性。

2、容積率變化對產品設計概念、產品類型和特征的影響。

3、土地本身特征對產品設計的影響和考慮。如：地勢高低、地形起伏、地塊的完整性、地質狀況、較深的溝壑（小峽谷）、河流、水塘、地上附著物、地下管線暗渠等對產品設計和環境保護的影響及解決的方法。

4、周邊自然環境和人文環境對產品設計的影響及考慮。如：治安環境、噪聲環境、污染環境、空氣情況、危險源、“風水”因素等對產品規劃設計和環境保護的影響及解決方法。

5、周邊市政工程配套設施對產品設計的影響和考慮。如：道路狀況（可能與小區主要出入口有關）、供水、排水、通訊（有線電視、電話、網絡）、永久性用電和臨時施工用電、燃氣、供熱及生活熱水等對產品規劃設計的影響及解決方法。

6、周邊生活配套設施對產品設計的影響和考慮。如：交通狀況（與是否開通業主班車有關）、商業設施（大型購物中心）、教育現狀、體育娛樂公園等休閑場所、銀行醫院等生活設施對自身配套建設規模和面積作出判斷。

7、市場分析結果對產品設計的影響和考慮。如：市場價格限制、總價控制原則與前面產品類型和產品特性設計是否存在矛盾，對產品品質是否有影響，及如何解決。第五部分：項目開發

一、土地升值潛力初步評估。

從地理位置、土地供應、周邊環境及配套、市場發展狀況、政府規劃、城市未來發展戰略等角度對土地升值潛力做出初步評估。

二、立即開發與作為土地儲備優缺點分析

三、工程計劃：工期計劃、各期開工面積、竣工計劃、開竣工時占當地城市市場和片區市場的占有率。

四、銷售計劃：各期銷售時間、價格、面積，預計銷售各期的市場占有率，銷售計劃實現的可行性分析。

第六部分：投資收益分析

一、成本預測

說明測算假設和主要運用指標，如產品類型假設，總建筑面積，住宅和非住宅面積，容積率，項目總投資（直接建造成本加期間費用，不包括營業稅和所得稅）等。并參照下面表格列示： 項 目 投資總額（萬元）單位成本（元/m2）土地成本 前期工程費 基礎設施費 建安工程費 配套費用 開發間接費

直接建造成本小計 營銷費用 管理費用 總 計

二、稅務分析

1、營業稅及附加

2、所得稅

3、土地增值稅

上述稅種的基本稅率，能夠享受的稅收優惠政策時的稅率，項目本身適用的稅率，若享受地方政府的優惠政策，要特別說明該項優惠與國家政策是否有沖突，以及如何解決，具體的操作的過程是什么。

三、經濟效益分析

1、經濟效益分析的假設條件，如：是否享受政府各種稅費的減免等

2、項目利潤率、投資回報率及主要經濟指標。參照以下表格： 經濟指標 單位數值（元/m2）項目總金額（萬元）銷售收入 直接成本 總投資 毛利率 稅前利潤 稅后利潤 銷售凈利率 投資回報率

3、項目開發各期的利潤體現 經濟指標 2001年 ··· 20××年 合 計

上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 結算面積（m2）單位利潤(元/m2)利潤(萬元)

4、敏感性分析，參照以下內容及表格，可根據實際情況增減。

（1）成本變動各項經濟指標的變化，假設成本每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來比較，如：

經濟指標 預測成本×90% 預測成本 預測成本×110% 預測成本×120% 總投資 毛利率 稅前利潤 稅后凈利 銷售凈利率 總投資回報率

（2）售價變動各項經濟指標的變化，假設售價每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來比較，如：

經濟指標 預測售價×90% 預測售價 預測售價×110% 預測售價×120% 營業額 毛利率 稅前利潤 稅后凈利 銷售凈利率 總投資回報率

（3）容積率變動各項指標的變化

主要指標 容積率1 容積率2 容積率3 容積率4 容積率5 多高層比 營業額 總投資 毛利率 稅后利潤 稅后凈利率 總投資回報率

四、項目資金預測

1、資金投入計劃：各期地價、前期費用、基礎、建安、配套、開發間接費等的投入安排。

2、資金回款計劃：各期銷售回款計劃。

3、資金需求計劃：結合整個公司資金情況，列示各期資金的需求缺口及融資途徑。

4、啟動資金及啟動時占用資金內容、資金占用峰值、實現現金正流入時間、資金占用月平均額

第七部分：管理資源配置

五、機構設置：是否需要成立獨立法人公司（項目公司）；主要部門設置。

六、人力資源需求：啟動項目對個專業（部門）人員的需求，具體人數（重點是專業經理）。

七、人力資源缺口及解決：現有人員能否滿足需要，缺口人員的解決途徑（調動、招聘、培訓等）。

第八部分：綜合分析與建議

一、優勢：從品牌、設計、啟動速度、產品品質和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合萬科一貫發展思路等方面論述。

二、劣勢：從品牌、設計、啟動速度、產品品質和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合萬科一貫發展思路等方面論述。

三、機會：從市場機會、提高市場占有率、樹立品牌形象、地區性優惠政策、城市發展規劃、宗地所屬區域土地價格趨勢等方面論述。

四、結論和建議

第九部分：竟拍和投標方式取得土地需要注意的問題

（一）主要指標測算

1、預測直接建造成本（不包括地價）、售價

2、投資收益分析（參考以下格式）： 經濟指標 A A+M A+2M ··· A+nM 樓面地價 完全成本 總投資 毛利率 稅前利潤 稅后凈利 銷售凈利率 總投資回報率

注：A代表起拍價或投標底價，若沒有底價A代表略低于可能最低中標價；M代表每次舉牌增加的最小單位價格，或者是設定的敏感性（或重要性）變化值，例如100萬元，變化值不宜過大。

3、根據需要，可增加如下測算：

銷售凈利率 完全成本 最高樓面地價 最高總地價 R1 R2 R3 ···

注：R代表可接受的銷售凈利率；銷售凈利率還可以換成其他主要分析指標，如投資回報率等。

（二）競爭對手分析

1、主要背景，控股股東情況

2、總資產、凈資產、凈利潤（每股利潤）

3、資金狀況，可能資金來源，融資能力，資金成本

4、操作水平，主要開發的項目

5、參與競爭的主要目的，進而分析對手拿地的氣勢，是否志在必得。

（三）制定策略

1、分析盈虧平衡點，即保本銷售時的地價。

2、銷售凈利率在10%時可接受的地價或在可接受的銷售凈利率時的地價。也可以通過其他指標分析可接受的地價。最終確定最高競價和投標價。

3、把握以微弱優勢取得土地使用權（開發權）的原則。

（四）資金籌措

短期集中支付大額資金的保證，自籌資金還是向金融機構融資，是否與有關金融機構達成屆時一定提供融資服務的協議。

第十部分：在新城市開發需要補充的內容

一、市場分析部分增加當地商品住宅市場總體狀況

1、近三到五年商品住宅市場發展狀況：開工面積、竣工面積、銷售面積、銷售額。

2、量值描述市場狀況：當年市場主要指標：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、銷售額、供需比、個人購房比例、平均售價、個人信貸額度占銷售額比例。

3、各類型產品的市場特征：價位區分、各檔次市場比例、發展趨勢、產品特征、分布區域等。

4、各行政區市場比較：

（1）量值描述：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、各種檔次樓盤的銷售比重、平均價格等。

（2）各區商品住宅分布特征：供應量、銷售量變化和發展趨勢等。

5、當地城市近、中期規劃發展方向描述

城市發展規劃、功能布局、基礎設施建設等與項目開發和居民住宅密切相關方面。

6、主要發展商情況：發展商實力、企業性質、開發水平；前20名發展商最近3年的開工量、竣工量、銷售量、銷售額、銷售率、市場占有率。

7、熱點區域的表述和特征，熱點產品的表述和特征

8、客戶的購買偏好、購買關注的要素

9、重點樓盤描述

二、需要完成新城市發展及房地產市場調研報告（報告格式及內容另附）附件：

1、有關宗地情況的補充證明資料和法律文件，如各種政府批文、權證等。

2、按照萬科集團成本核算指導設置科目明細，詳細列示成本測算過程 成本測算可采用兩種方法：

（1）從預算角度，依照當地相關政府政策、法規，按照成本項目逐項分析計算。但要注意萬科在規劃設計、高品質要求下，可能比行業一般成本水平增加的因素。

（2）根據已做的類似項目的相關數據，并充分考慮該項目的特性，在此基礎上估算。上述兩種方法在測算過程中，不是一貫而終的，不同的成本項目要運用最恰當、最科學的方法，兩種方法可以交叉使用。對可上可下的成本項目在不能確定的情況下，盡可能穩健一些。可參照下面表格： 成本估算表

成本項目 總成本（萬元）單位成本（元/m2）參考項目單位成本 說明

一、土地獲得價款

1、政府地價及市政配套

2、合作款項

3、紅線外市政配套

4、拆遷補償費

二、開發前期準備費

1、勘察設計費

2、報批報建費

3、三通一平費

4、臨時設施費

三、主體建筑工程費

1、基礎工程

2、結構及粗裝修

3、門、窗工程

4、公共部位精裝修

5、室內精裝修

6、室內水電氣暖

7、室內設備及安裝

8、室內智能化系統

四、紅線內市政工程費

1、室外給排水系統

2、室外采暖系統

3、室外燃氣系統

4、室外高低壓系統

5、室外消防系統

6、室外智能化系統

五、園林環境費

1、環境設計費

2、綠化建設費

3、建筑小品費

4、道路廣場建造

5、圍墻建造費

6、室外照明費

7、室外背景音樂

8、室外零星工程

六、公共配套設施費

1、游泳池

2、會所

3、幼兒園

4、學校

5、兒童游樂設施

6、商業設施

7、其他

七、開發間接費

1、工程管理費

2、營銷費用

3、資本化利息

4、物業管理完善費 合 計 說明：

1、成本估算應按本表明細項目分類，因條件所限確實無法作出詳細估算時可只列大類

2、參考項目可選擇集團內外的項目，其標準為：①已竣工的項目；②具有最大可比性

3、現金流量預測表

4、欲簽定的意向書和合同文本

5、新城市開發的市場調研報

第三篇：南昌房地產可行性報告

篇一：南昌高新區房地產可行性研究報告

桃源小區項目可行性研究報告

指導老師 陶滿德 姓名 韓星華 學號0811010014 目錄

第一篇 第二篇 第三篇 第四篇 第五篇

市場研究篇?3 項目策劃篇?24 小區配套調研28 規劃方案及開發計劃?30 附錄39 第一篇 市場研究篇

一、南昌簡介

美麗而富饒的南昌，歷史悠久，是一座富有革命傳統的英雄城市，地處贛江、撫河下游，負江依湖，南連五嶺，北接吳皖，西控荊楚，東翼閩越，歷來為兵家必爭之戰略要地。

南昌地處江湖之間，地勢平坦，綿延無垠，自然條件十分優越。城西有梅嶺，山勢蜿蜒，層巒疊翠，為旅游避暑之勝地，夙有小廬山之稱；城東北有著名的候鳥保護區，名噪海內外;南昌水陸空交通便利，贛江注入鄱陽湖可貫長江出海，京九鐵路、浙贛鐵路縱橫交匯，昌北有現代化的國際航空港。南昌的行政區域：

南昌全境以平原為主，總面積為7402.36平方公里，共轄四縣五區：南昌縣、新建縣、進賢縣、安義縣、東湖區、西湖區、郊區、青云譜區、灣里區；

二、南昌市房地產市場研究

南昌經濟發展經歷了3輪高速增長期，全市經濟保持了穩步健康發展態勢，05年至08年gdp年均增幅高達16%，遠遠高于全國平均水平，為房地產發展提供了堅實的基礎 宏觀經濟

南昌社會固定資產投資和消費品零售總額持續保持高增長，為房地產的發展提供了強大的南昌1978-2008名義gdp及09-11年保守預期（億元）30%25%20%15% 10%5%0% 2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年 南昌歷年消費品零售總額狀況（億元）——數據來源：尚美佳數據庫 200015001000 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年

南昌歷年全社會固定資產投資走勢（億元）——數據來源：尚美佳數據庫 500 2008年2009年

隨著南昌國民經濟的快速發展，城市居民的人均可支配收入穩步增長。居民收入的增長帶動了消費支出的放大，為消費市場進一步擴大提供了良好的條件，房地產市場的發展迎來了契機。近年南昌市居民收支情況(元）80% 60%篇二：南昌房地產策劃案例分析-房地產開發可行性研究報告書 南昌房地產策劃案例分析

一、市場分析

一、南昌城市概況 1.1地理位置

南昌位于江西省北部、贛江下游、鄱陽湖之濱。是江西省省會和內陸開放城市，全省政治、經濟、文化、科技、信息中心。全市轄四縣（南昌縣、新建縣、進賢縣、安義縣）五區（東湖區、西湖區、青云譜區、郊區、灣里區）。1.2 人口面積

南昌總人口433萬，國土面積7402平方公里，城市化水平44%。市轄區（即五區）常駐人口184萬人，市轄區面積為617平方公里，其中城市建成區面積106平方公里，城市實際居住人口156萬人，其中約90%的人口主要集中在贛江以南的昌南城區。1.3 交通地位

南昌地理位置優越，歷史上素稱“要沖之地”。國家南北向鐵路干線京九鐵路與東西向鐵路干線浙贛鐵路在南昌呈十字交匯，南昌成為京九鐵路線上唯一省會城市。105、316、320三條國道在此交匯。因此，南昌可北承首都北京，南接港、澳，東達上海、杭州，西連武漢、長沙。同時，南昌的發展直接接受我國幾個經濟比較發達地帶（如：長江三角洲經濟圈、珠江三角洲經濟圈和閩臺經濟圈）幾乎是等距離的輻射。南昌自身也是處于以上海為龍頭，重慶為龍尾的長江經濟帶中游地區，與武漢、長沙同為中游地區重要中心城市。

二、本案概況 2.1項目簡介

該地塊原為江西滌綸廠生產宗地（含一部分職工宿舍），地塊北至解放西路，南至規劃中沿玉帶河中支綠化帶，西至江西滌綸廠生活區，東至玉帶河中支。用地面積約為92，277㎡（約138.4畝）。2.2地塊現狀

地塊上基本為廠房及辦公樓，地塊周邊環境繁華，西邊是江西滌綸廠生活區及正在建設的華府天地項目，東邊為玉帶河東中支。北邊解放路目前為六車道60米快速路，是南昌的主干道之一。南邊廠房圍墻外為一空礦平地（今后將規劃成生態公園）2.3區域周遍配套設施

項目周遍各項生活配套設施比較完善;交通:11路,206路,201路,207路等公交車,雙向六車道, 交通相當便利;西接南昌大橋,撫河風景區,東穿南昌航空工業學院,艾西湖風景區,遠期達瑤湖大學城,瑤湖濕態風景區,形成居家又一特色風景區—集商,住,行,游為一體的多元化景觀標志性城市生活區。

學校:有南昌市屬第十四中學,十七中學,南昌聯立學校,南昌航空工業學院,江西師大動分院,江西省機械職工大學;生活:有麥德龍,北京華聯超市,南昌百大新生活超市,香江家具城,洪城家電市場,南昌舊貨大市場,綜合集貿市場,龍王廟集貿市場,等大市場,白云飯店,江南茶館,沃爾瑪商城即將落成;醫療:新世紀醫院,華夏醫院,湖坊醫院,培康藥店等

娛樂:有南昌京東水上樂園,曙光俱樂部,天香園候鳥公園,城東公園等休閑娛樂場所,城東公園占地面積150畝,此外南昌市go-vern-ment為改變城東片區無大型休閑公園現狀,規劃在本項目旁修建修仙旅游公園;環境:玉帶河中支緊鄰本項目旁,南昌市go-vern-ment現已對此進行治理;人流:該區域為南昌市人口密集居住區,人流量大,車流(解放西路)可達100余輛/分鐘;

三、個案分析

案名：東方明珠（一期為華府天地）

物業名稱 東方明珠 樓售電話 0791-8206500 8206511 8222666 地理位置 南昌解放西路298號 物業類型 住宅

占地面積 約65畝(一期5萬㎡)戶 型 4房2廳,酒店式公寓 規 模 11萬㎡ 價 格 3100—3600元/㎡

開發商 江西綠原房地產開發有限公司 均 價 3300元/㎡ 工程進度 在建設 廣告訴求 體驗全球一致的優越生活 物管費

付款方式 一次性,按揭 優 勢 交通便利,周邊生活配套設施比較完善 折 扣 / 劣 勢 戶型偏大

店 面 / 綜合評述 1:交通便利,生活配套設施完善2:綠化率相對較高3:住宅戶型稍微偏大 車 庫 為定

建筑形態 2棟多層8棟小高層 銷售率 今年4—5月開盤

案名:東方塞納

物業名稱 東方塞納 樓售電話 0791—8333888 8333999 地理位置 東湖玉帶河畔·上坊路東方塞納 物業類型 住宅 占地面積 8萬㎡ 戶 型 3房2廳, 2房2廳 規 模 15萬㎡(1500戶)價 格 / 開發商 江西宏利房地產開發有限公司 均 價 3900元/㎡ 工程進度 現房 廣告訴求 物管費 1.1元/㎡

付款方式 一次性付款, 分期付款, 銀行按揭 優 勢 交通便利,周邊生活配套設施完善 折 扣 / 劣 勢 價位偏高

店 面 / 綜合評述 1:交通便利,生活配套設施完善2:綠化率相對較高3戶型規模大 車 庫 未定

建筑形態 33棟多層,9棟高層 銷售率 91% 案名:御錦城

物業名稱 御錦城 樓售電話 / 地理位置 東湖玉帶河畔·上坊路 物業類型 住宅占地面積 / 戶 型 3房2廳, 2房2廳 規 模 / 價 格 / 開發商 / 均 價 二手房3400元/㎡ 工程進度 老房 廣告訴求 / 物管費 0.9元/㎡

付款方式 / 優 勢 交通便利,周邊生活配套設施完善 折 扣 / 劣 勢 區內配套設施少沒有會所

店 面 / 綜合評述 1:交通便利,生活配套設施完善2:綠化率相對較高3歐式建筑風格 車 庫 / 建筑形態 / 銷售率 早已售完

市場總結: 二:swot分析 一:現狀分析

1.地塊所屬片區,屬于按習慣行業劃分的城東板塊,為南昌原來的老工業區,相比較南昌其他區域屬于較臟亂區域。周邊房屋建造基本已陳舊，且房屋基本屬于多層住宅，除了現正在建設的東方明珠即華俯天地，東方塞納。2.地塊交通相當便利，周邊生活配套設施比較完善，尤其今后南昌市將重點改造城東老城區。在《南昌市城市總體規劃（2000-2010年）》文件中，該區域被定為集科技、文教、高新技術產業、旅游渡假、生活居住為一體的綜合新區。依據總體規劃的要求，該區域為中心城近期發展的重要地區，城市發展新區。城東區占地31.5平方公里，預計常住人口將達到42萬。3.本項目東鄰玉帶河支流（正在改建中），南鄰規劃中的生態公園，從目前的整治力度和未來的規劃預測，項目的周邊環境質量與現狀相比將會有質的飛躍。結合以上情況與南昌市民今年來購房喜好分析，項目建成將會是南昌市認可度比較高的居住區之一。二：swot分析 1：優勢

1）該地段屬于南昌市go-vern-ment近期將重點治理改造的城東老城區。2）該區域交通相當便利有四路公交可直達且解放西路車流可達100余輛/分鐘；北邊解放西路目前為六車道60米快速路，是南昌市主干道之一。

3）該區域周邊生活配套設施比較完善，如：學校有十四中，十七中，南昌航空工業學院，江西師大東城分院等；超市有麥德龍，華聯，南昌百大，沃爾瑪也即將落戶等；還有各式生活娛樂醫療場所。

4）該區域為南昌市人口密集居住區，人流量相當大。2：劣勢

1）該區域為南昌市老工業區，相比較其他區域來說，屬于較臟亂區域。

2）現區域競爭對手有：東方明珠即華俯天地，東方塞納；東方明珠一期將在今年4-5月份開盤，開盤均價為3300元/平方米，此樓盤鄰本項目約100米處；東方塞納位于本項目2公里處，開盤均價為3900元/平方米，還有最后一期3棟多層小戶型尚為開盤； 現東湖區競爭對手有：

潛在競爭對手：該區域內有塊空地—東方塞納對面，3：機會

第三章：產品策略

擁有齊全生活配套的景觀型住宅社區

擁有齊全生活配套及休閑功能的——由于本項目周邊商業配套設施匱乏，項目應該規劃沿街商業，為住宅部分提供無盡生活便利。并設置會所可以令購買物業的住客獨享一份休閑生活地悠雅與舒適。

設計科學具一定超前領先性 ——目前南昌的房地產市場競爭比較激烈只有在產品規劃設計中具備一定的超前領先性,在競爭中才會立足不敗之地.景觀型 ——對于玉帶河區域地帶自然景觀的有效借用，使住宅“這邊風景獨好”。在房型及建筑物設計中，對于外部景觀的借景效果須審慎考慮。智能化住宅 ——作為本項目一個重要的標志及賣點，應該以全新的智能化理念，超前的智能化規劃搏擊市場，以提升產品的全面競爭力。

一、產品定位及布局規劃: 從產品規劃定位特征來看，多層和小高層產品屬于受廣大消費者接受的產品，將受到市場的青睞。項目整體呈“南低北高”的空間線型布置。南向為多層，北向為小高層和高層。住宅社區內部通過集中廣場或者大型中心綠地來為業主提供一個休憩的場所，在通過環小區水景觀帶形成一個戶戶有水景，家家門前有河流的高產品附加值。

二 產品風格建議 1 建筑形態 建筑注重現代主義的特點，主張力求簡潔。建筑是凝固的音樂

整體建筑風格簡約、現代、大氣、時尚，外立面采用玻璃塊面組合，光影效果較強，形體飄逸大方。住宅南向立面強調視覺的透視感，增大了開窗面，北向立面強調視覺的光潔，加強了凸窗、陽臺前后進退的塊體組合。各組團相對統一的建筑風格，但在一些配套設施(如會所,變電站)建筑上需有別于其他的形態。總之，建筑立面既要區別于同類產品，以免形成同質化產品,又要體現現代簡約風格的立面，舒適生活的功能及審美需求。比較具有代表性的建筑外立面風格是世界著名設計師里特維德的荷蘭風格派風格，荷蘭風格派建筑的主要特點是外觀簡約，色彩鮮艷靚麗，以灰色為主色調，配以少量的紅黃藍為搭配色，相比起南昌其他樓盤的單一色彩，采用荷蘭風格派風格的建筑形態及色彩將區別于其它產品。2 戶型建議明確合理的功能分區

住宅的使用功能雖然簡單，但卻不能隨意混淆。簡言之，一般有如下幾個分區: u 公共活動區：供起居、會客使用，如客廳、餐廳、門廳等。

u 私密休息區：供處理私人事務、睡眠、休息用，如臥室、書室等。

u 輔助區：供以上兩部分的輔助、支持用，如廚房、衛生間、貯藏室、陽臺等。這些分區，各有明確的專門使用功能，既有動與靜的區別，又有小環境的要求。在平面設計上，應正確處理這三個功能區的關系，使之使用合理而不相互干擾。從各房間的大小來看，人們較理想的臥室面積應在12m2-16m2之間，較理想的客廳面積在21m2-35m2之間，衛生間、廚房、貯藏室各占5m2-8m2，陽臺占5m2-6m2。這樣的面積分配，基本保證了功能的安置，符合當前人們生活使用的需求和習慣。

戶型配比

根據本案產品定位，結合目標客群研究，目前南昌對二房及三房的需求旺盛，二房總價上的優勢，加上目前新盤二房的比列較低，目前二房在南昌市場上屬于較稀缺的產品，因此本項目相比南昌市其他項目應該更注重二房的比列，而四房因總價及樓層關系市場反應相比三房和二房略顯冷淡。因此我們在對產品類型進行深入分析后建議如下：

戶型 面積（m2）所占戶型配比% 二房二廳 90-110 30% 三房二廳 120-140 55% 四房二廳 145-175 15% 三 其他物業形式建議 1 景觀建議

以人為本的概念已成為當下社區景觀的基本理念，綠化環境的需求要做較大的投入，除了集中綠地廣場以外，更多的可以用一些局部的小品和植被來營造環境和附加值的體現。

l 坡地園林設計以增加基地綠化的延伸感和層次感，大面積園區的動態水體，如環小區水景帶，大型的噴水池。做到每個綠化組團全年常綠、季季花香； l 景觀小品以雕塑、石或木質藝術小品加以點綴。

l 以修剪優美的灌木及射燈，營造出日夜生動的美好景致。

l 做到人車分流，步道或可采用石材建材輔設，車道區域則可采用瀝青鋪地。l 室外停車場的地面用植草磚進行鋪設以增加綠化氛圍；

l 小區內可以在綠化組團之間或宅前綠化之間設置一些游戲設施如：秋千、蕩椅等等，用以放松一天緊張工作下來的人們。2 會所建議

會所是體現住宅功能的重要部份。與商業的休閑功能有所區別，本案的會所只向住戶開放，且會所的充施提供，其標準將適度高于商業內的設施。通過住宅樓的電梯可直達會所。凡是購買住宅的客戶，便自然成為會所的終身會員。發放小區會員卡，會員卡代表了住客的身份，在小區內暢通無阻。會所設施采用部份收費，收費標準只求設篇三：江西房地產可行性研究部報告-精品 可行性研究報告書

摘要

“高新玫瑰家園”項目的提出主要基于項目地塊極佳的地理位置、良好的開發前景、成熟的開發條件、以及公司自身發展的需要。同時針對客戶定位進行戶型設計，以及對建設成本和項目收益預算。雖然構想極佳，但通過科學計算分析，本項目雖然財務凈現值大于零，而且內部收益率也高于0，但其低于行業基本收益率，在財務上是不可行的。關鍵字：不可行 混合型房地產 財務評價目錄

一、項目概況....................................................................................1

二、市場分析....................................................................................4 1.市場概況.................................................................................7 2.投資環境分析.........................................................................4 3.項目優劣分析分析（swot）............................................14 4.產品定位分析.......................................................................14 5.價格定位分析.......................................................................16

三、項目總體設計..........................................................................16

一、項目整體規劃設計..........................................................18

二、項目整體規劃..................................................................18

1、項目分兩期實施........................................................18

2、建筑基本規劃............................................................20

3、戶型設計....................................................................20

4、停車位設計................................................................20

5、綠地，道路設計........................................................21

6、消防安全設計............................................................21

7、市政基礎設施設計....................................................21

9、基礎設施設計............................................................22

10、銷售計劃..................................................................22

四、項目財務及評價....................................................................23

一、投資..................................................................................231.土地價格.......................................................................23 3.基礎設施建設費...........................................................23 4.建安工程費...................................................................24 6.開發期間費...................................................................25 7.其他費用.......................................................................25 8.管理費用.......................................................................26 9.不可預見費...................................................................26 10.財務費用.....................................................................26 11.銷售費用......................................................................26

二、籌資..................................................................................27

三、財務評價..........................................................................27 1.盈利能力分析...............................................................27 2.經濟效益評價...............................................................28 3.償債能力分析...............................................................28 4.生存能力分析...............................................................28

五、不確定性分析..........................................................................30 1.敏感性分析.................................................................30 2.項目風險分析...............................................................30 3.項目施工進度計劃分析...............................................31

六、結論與建議..............................................................................32 2.意見與建議...................................................................32附表1...............................................................................33 附表2...............................................................................33 附表3...............................................................................33 附表4...............................................................................33 附表5...............................................................................33 附表6...............................................................................33 附表7...............................................................................33 附表8...............................................................................33 附表9...............................................................................33 附表10.............................................................................33 附表11..............................................................................33

第四篇：房地產項目投資可行性報告

房地產項目投資可行性研究分析報告寫作格式（包括基本估算數據）

第一部分 項目總論

1.項目概況

1.1項目名稱

1.2項目建設單位

1.3項目位置（四周范圍）

1.4項目周邊目前現狀

1.5項目性質及主要特點

1.6項目地塊面積及邊界長

1.7研究工作依據

1.8研究工作概況

2.可行性研究結論

2.1市場分析預測

2.2項目地塊分析

2.3項目規劃方案

2.4項目工程進度

2.5投資估算及資金籌措

2.6項目財務與經濟評價

2.7項目綜合評價結論

3.主要技術經濟指標表

4.項目存在問題與建議

第二部分 項目背景

1.項目提出背景

1.1項目所在區域商業發展情況

1.2所在區域政策、經濟及產業環境

1.3項目發起人及發起緣由

2.項目發展概況

2.1已進行的調查研究項目及成果

2.2項目地塊初勘及初測工作情況

2.3項目建議書編制、提出及審批過程

3.項目投資的必要性

第三部分 市場研究

1.市場供給

1.1所在區域內商業用房現有供給量及結構情況調查

1.2所在區域內商業用房未來供給量及結構情況調查

1.3其他替代性產品供給量情況調查研究

2.市場需求

2.1所在區域內商業用房的租用情況調查

2.2所在區域內在售商業用房銷售情況調查

2.3其他替代性產品租售情況調查

3.市場價格

3.1所在區域內商業用房銷售價格情況調查

3.2所在區域內商業用房租賃價格情況調查

4.市場預測

4.1未來該區域內商業用房需求預測

4.2銷售及租賃價格預測

5.市場推銷

5.1推銷方式及措施

5.2產品推銷費用預測

第四部分 項目研究

1.地塊特征分析

1.1項目區位分析

1.2項目交通分析

1.3項目人流分析

1.4項目周邊規劃

2.項目SWOT分析

2.1項目優勢分析

2.2項目劣勢分析

2.3項目機會分析

2.4項目威脅分析

3.項目定位方案

3.1項目產品方案

3.2主要功能建筑規模

3.3主要技術經濟指標

第五篇：房地產項目可行性分析報告格式

寫字樓項目可行性分析報告格式 第一部分 寫字樓項目總論 1.項目概況 1.1項目名稱 1.2項目建設單位 1.3項目位置（四至范圍）1.4項目周邊目前現狀 1.5項目性質及主要特點 1.6項目地塊面積及邊界長 1.7研究工作依據 1.8研究工作概況 2.可行性研究結論 2.1市場分析預測 2.2項目地塊分析 2.3項目規劃方案 2.4項目工程進度 2.5投資估算及資金籌措 2.6項目財務與經濟評價 2.7項目綜合評價結論 3.主要技術經濟指標表 4.項目存在問題與建議 第二部分 寫字樓項目背景 1.項目提出背景

1.1項目所在區域商業發展情況 1.2所在區域政策、經濟及產業環境 1.3項目發起人及發起緣由 2.項目發展概況

2.1已進行的調查研究項目及成果 2.2項目地塊初勘及初測工作情況 2.3項目建議書編制、提出及審批過程 2.項目投資的必要性 第三部分 寫字樓市場研究 1.市場供給

1.1所在區域內商業用房現有供給量及結構情況調查 1.2所在區域內商業用房未來供給量及結構情況調查 1.3其他替代性產品供給量情況調查研究 2.市場需求

2.1所在區域內商業用房的租用情況調查 2.2所在區域內在售商業用房銷售情況調查 2.3其他替代性產品租售情況調查 3.市場價格

3.1所在區域內商業用房銷售價格情況調查 3.2所在區域內商業用房租賃價格情況調查 4.市場預測

4.1未來該區域內商業用房需求預測 4.2銷售及租賃價格預測 5.市場推銷 5.1推銷方式及措施 5.2產品推銷費用預測 第四部分 寫字樓項目研究 1.地塊特征分析 1.1項目區位分析 1.2項目交通分析 1.3項目人流分析 1.4項目周邊規劃 2.項目SWOT分析 2.1項目優勢分析 2.2項目劣勢分析 2.3項目機會分析 2.4項目威脅分析 3.項目定位方案 3.1項目產品方案 3.2主要功能建筑規模 3.3主要技術經濟指標 第五部分 寫字樓投資估算

寫字樓項目一般采用分項估算法，然后進行匯總，其主要內容包括： 1.土地費用 2.前期工程費用 3.建筑安裝工程費用 4.基礎設施建設費用 5.公共配套設施建設費用 6.管理費用 7.銷售費用 8.財務費用 9.各種稅金支出 10.其他成本支出估算

第六部分 寫字樓項目開發進度 第七部分 寫字樓項目資源供給 1.資金籌集與使用計劃

2.建筑材料的需要量、供應計劃和采購方式 3.施工力量組織計劃

4.項目施工期間的動力、水電等供應

5.項目竣工投入使用后水、電、氣、通訊等的供應 第八部分 寫字樓項目財務評價 1.獲利性評價 1.1成本利潤率 1.2銷售利潤率 2.效率評價 2.1經營比率 2.2資金利用率 3.信譽評價 3.1流動比率 3.2杠桿比率 4.靜態獲利分析 4.1投資收益率(R)4.2投資回收期(Pt)5.動態獲利分析

5.1財務凈現值（FNPV）5.2財務凈現值率(FNPVR)第九部分 寫字樓項目風險評價 1.盈虧平衡分析 2.敏感性分析 2.1變動因素一 2.2變動因素二

第十部分 寫字樓項目綜合評價 1.經濟評價（定性）2.社會評價（定性）3.環境評價 4.存在問題與建議 5.總體結論及建議-------------------根據項目性質，有關章節參考以下詳細的格式模板： 寫字樓項目可行性報告格式范本

第一部分：項目決策背景及摘要

一、外部環境

1、城市發展規劃與宗地的關系及對項目開發的影響，如：交通捷運系統的規劃與建設、城市功能規劃與布局、局部區域開發重點、政府重大政策即將頒布等；

2、宗地所屬地域在該城市的歷史、經濟、文化、戰略發展等方面的地位。例如，項目處在浦東，要說明浦東在上海的地位及作為全國重點開發區的情況。

3、項目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術區生活產品配套、文化園、政府重點工程等；

二、內部因素

1、項目啟動對公司未來幾年發展戰略、發展規劃的意義（一般3—5年），在公司發展中的地位（是否核心項目）；

2、公司進入重點區域市場、項目合理布局，對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經營風險、擴大社會影響力的作用；

3、從公司未來的利潤需求、可持續經營等角度描述立項的意義；

第一部分：寫字樓項目概況

一、宗地位置

宗地所處城市、行政區域、非行政區域（經濟開發區、商貿金融區等）的地理位置。

附圖：項目在該城市的區位圖，標記出宗地區域位置，與標志性市政設施、建筑物（如市中心商圈、機場等）的相對位置和距離、地段的定性描述（與主要中心區域辦公/商務/政府的關系）。

二、宗地現狀

1、四至范圍；

2、地勢平坦狀況，自然標高，與周邊地勢比較；

3、地面現狀，包括宗地內是否有水渠、較深的溝壑（小峽谷）、池塘及高壓線等對開發有較大影響的因素，并計算因此而損失的實際用地面積；

4、地面現有居民情況，包括具體居住人數、戶數，工廠數量、規模、產品性質、開工狀況等，并說明對拆遷及項目開發進度的影響；

5、地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結構等，地上地下都要注意有沒有受保護的歷史文物古跡、可利用的構建；

6、土地的完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；

7、地質情況，包括土地結構、承載力、地下水位和抗震性要求。附圖：平面地形圖，標記四至范圍及相關數據；

地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內容； 地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜等。

三、寫字樓項目周邊的社區配套

（一）周邊3000米范圍內的社區配套

1、交通狀況

（1）公交系統情況，包括主要線路、行車區間等；

（2）宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要發展商自己解決；（3）現有交通捷運系統，近期或規劃中是否有地鐵、輕軌等對交通狀況有重大影響的工程。附圖：交通狀況示意圖，包括現有和未來規劃的城市公共交通和快速捷運系統；

2、教育：大中小學及教育質量情況。

3、醫院等級和醫療水平

4、大型購物中心、主要商業和菜市場

5、文化、體育、娛樂設施

6、公園

7、銀行

8、郵局

9、其他

附圖：生活設施分布圖，具體位置、距離。

（二）宗地周邊3000米外但可輻射范圍內主要社區配套現狀

四、寫字樓項目周邊環境（根據個案特性描述，沒有的可以不寫）

1、治安情況

2、空氣狀況

3、噪聲情況

4、污染情況（化工廠、河流湖泊污染等）

5、危險源情況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產或倉儲基地等）

6、周邊景觀

7、風水情況

8、近期或規劃中周邊環境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫院、學校、購物中心/超市的建設等。

9、其他

五、寫字樓項目大市政配套（都要說明距宗地距離、成本、接入的可能性）

1、道路現狀及規劃發展

包括現有路幅、規劃路幅，規劃實施的時間，與宗地的關系（影響）。

2、供水狀況：現有管線、管徑及未來規劃和實施時間。

3、污水、雨水排放：現有管線、管徑及未來規劃和實施時間。

4、通訊（有線電視、電話、網絡）：現有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。

5、永久性供電和臨時施工用電：現有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。

6、燃氣：現有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。

7、供熱及生活熱水：現有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。

附圖：說明上述配套設施的管線走向、容量和接口位置，及未來規劃擴容和增加的情況。

六、寫字樓項目規劃控制要點

1、總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積

2、產品建筑面積、公建建筑面積，公建的內容，并區分經營性和非經營性公建的面積

3、綜合容積率、產品容積率

4、建筑密度

5、控高

6、綠化率

7、其他

七、土地價格

土地價格計算的方法，若有代征地要說明代征地價格。根據購買價格計算總地價、樓面地價。

第二部分：法律及政策性風險分析

一、合作方式及條件

1、合作方基本情況：名稱，主要股東投資情況，注冊資本，成立時間、特殊背景等

2、合作方式：例如：一次性買斷土地、建后分房（面積）、建后分銷售收入、建后分利潤、共同設立公司等。除直接從政府批租土地外，都要明確對方一定能夠提供正規稅務發票。對分房、分收入要明確合作方是否有承擔營業稅的義務。

3、付款進度及與拿地程序的配合

4、其他合作的主要條件

5、與合作方式相關的其它法律規定

二、土地法律性質評估

（一）現狀

1、土地所有權歸屬

2、土地使用權歸屬

3、土地的用途

（二）規劃

1、規劃所有權歸屬

2、規劃使用權歸屬

3、規劃的用途

三、取得土地使用權程序評估

1、取得土地使用權的程序

2、取得土地使用權需要的工作日

3、取得商品房用地土地使用權所需條件

4、取得土地使用權的風險及控制（取得土地使用權存在的不確定因素及解決）

四、土地性質變更的評估（已經是商品房用地可以不寫）

1、土地性質變更的程序和理由

2、土地性質變更的政策支持或障礙

3、土地性質變更需要的工作日

五、政策性風險評估

城市規劃限制或更改、突發性政策等政府因素導致項目中斷開發、報批報建流程無法完成、項目開發期間土地性質變更受挫，從而造成前期投入全部或部分損失的可能性判斷。例如：優詩美地二三期、北京中關村建設停建所有區內產品等。

六、總體評價

對各項法律手續和程序的可操作性、合法性，風險的可控性進行評價。如：簽約合同中明顯對我方不利的條款及其考慮；部分或全部條款存在的不確定性因素的控制；不利、不確定條款可能遭受的損失和對開發進度的影響等。第三部分：寫字樓項目市場分析

一、區域產品市場成長狀況

1、區域產品市場簡述 ? 形成時間

? 各檔次產品區域內分布狀況 ? 購買人群變化

2、區域產品市場各項指標成長狀況（近3-5年）? 開工量/竣工量 ? 銷售量/供需比 ?平均售價

3、區域市場在市內各項指標的排名狀況及發展趨勢

二、區域內供應產品特征

1、各檔次產品供應狀況

2、各檔次產品的集合特征 尤其研究與本案類似檔次物業的特征 ?平均售價 ? 開發規模 ? 產品形式 ?平均消化率 ?平均容積率

? 物業在區域內分布特征

3、區域內表現最好個案狀況

附圖：項目周邊樓盤個案分布圖，其中一些具代表性的未來主要競爭樓盤還要配置現場圖片。

4、未來2-3年區域內可供應土地狀況、產品供應量和產品類型

5、分析：本案在區域市場內的機會點

6、結論：

? 區域市場在整體市場的地位及發展態勢

? 本案所在位置的價位區間和本案開發產品的價位區間及產品形式 ? 本案在區域內開發市場潛力 ? 本案在開發中的營銷焦點問題

三、區域市場目標客層研究

1、各檔次產品目標客層特征及輻射商圈范圍（建立在本區域參照項目的經驗研究及全市的趨勢特征上）

2、結論：本案目標人群的區域來源、行業特點、產品力的偏好、購買方式和主要的關注點、訴求點。

四、目標市場定位及產品定位

1、市場定位

2、目標人群特征/來源區域/行業特點

3、產品建議

第四部分：寫字樓項目規劃設計分析

一、初步規劃設計思路

1、設計概念：產品體現的主題思想，主要設計風格、設計特點。

2、主要產品類型。

3、節能和環保型建筑材料選用的考慮。

4、在所在城市中，生產新型、別具一格產品的可能性。

5、如果是大型、超大型項目，對營造大社區概念的考慮。

二、規劃設計的可行性分析

1、在既定容積率、凈用地面積、產品面積、配套公建面積、控高、建筑密度條件下，制造出的產品是什么類型和特性，是否符合前面提及的規劃設計概念和WK所追尋的各種檔次高品質產品的要求。主要從規劃設計角度判斷將上述硬指標轉化成現實產品的可能性。

2、容積率變化對產品設計概念、產品類型和特征的影響。

3、土地本身特征對產品設計的影響和考慮。如：地勢高低、地形起伏、地塊的完整性、地質狀況、較深的溝壑（小峽谷）、河流、水塘、地上附著物、地下管線暗渠等對產品設計和環境保護的影響及解決的方法。

4、周邊自然環境和人文環境對產品設計的影響及考慮。如：治安環境、噪聲環境、污染環境、空氣情況、危險源、“風水”因素等對產品規劃設計和環境保護的影響及解決方法。

5、周邊市政工程配套設施對產品設計的影響和考慮。如：道路狀況（可能與小區主要出入口有關）、供水、排水、通訊（有線電視、電話、網絡）、永久性用電和臨時施工用電、燃氣、供熱及生活熱水等對產品規劃設計的影響及解決方法。

6、周邊生活配套設施對產品設計的影響和考慮。如：交通狀況（與是否開通業主班車有關）、商業設施（大型購物中心）、教育現狀、體育娛樂公園等休閑場所、銀行醫院等生活設施對自身配套建設規模和面積作出判斷。

7、市場分析結果對產品設計的影響和考慮。如：市場價格限制、總價控制原則與前面產品類型和產品特性設計是否存在矛盾，對產品品質是否有影響，及如何解決。第五部分：寫字樓項目開發

一、土地升值潛力初步評估。

從地理位置、土地供應、周邊環境及配套、市場發展狀況、政府規劃、城市未來發展戰略等角度對土地升值潛力做出初步評估。

二、立即開發與作為土地儲備優缺點分析

三、工程計劃：工期計劃、各期開工面積、竣工計劃、開竣工時占當地城市市場和片區市場的占有率。

四、銷售計劃：各期銷售時間、價格、面積，預計銷售各期的市場占有率，銷售計劃實現的可行性分析。

第六部分：寫字樓項目投資收益分析

一、成本預測

說明測算假設和主要運用指標，如產品類型假設，總建筑面積，容積率，項目總投資（直接建造成本加期間費用，不包括營業稅和所得稅）等。并參照下面表格列示： 項 目 投資總額（萬元）單位成本（元/m2）土地成本 前期工程費 基礎設施費 建安工程費 配套費用 開發間接費

直接建造成本小計 營銷費用 管理費用 總 計

二、稅務分析

1、營業稅及附加

2、所得稅

3、土地增值稅

上述稅種的基本稅率，能夠享受的稅收優惠政策時的稅率，項目本身適用的稅率，若享受地方政府的優惠政策，要特別說明該項優惠與國家政策是否有沖突，以及如何解決，具體的操作的過程是什么。

三、經濟效益分析

1、經濟效益分析的假設條件，如：是否享受政府各種稅費的減免等

2、項目利潤率、投資回報率及主要經濟指標。參照以下表格： 經濟指標 單位數值（元/m2）項目總金額（萬元）銷售收入 直接成本 總投資 毛利率 稅前利潤 稅后利潤 銷售凈利率 投資回報率

3、項目開發各期的利潤體現 經濟指標 2001年 ··· 20××年 合 計

上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 結算面積（m2）單位利潤(元/m2)利潤(萬元)

4、敏感性分析，參照以下內容及表格，可根據實際情況增減。

（1）成本變動各項經濟指標的變化，假設成本每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來比較，如：

經濟指標 預測成本×90% 預測成本 預測成本×110% 預測成本×120% 總投資 毛利率 稅前利潤 稅后凈利 銷售凈利率 總投資回報率

（2）售價變動各項經濟指標的變化，假設售價每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來比較，如：

經濟指標 預測售價×90% 預測售價 預測售價×110% 預測售價×120% 營業額 毛利率 稅前利潤 稅后凈利 銷售凈利率 總投資回報率

（3）容積率變動各項指標的變化

主要指標 容積率1 容積率2 容積率3 容積率4 容積率5 多高層比 營業額 總投資 毛利率 稅后利潤 稅后凈利率 總投資回報率

四、項目資金預測

1、資金投入計劃：各期地價、前期費用、基礎、建安、配套、開發間接費等的投入安排。

2、資金回款計劃：各期銷售回款計劃。

3、資金需求計劃：結合整個公司資金情況，列示各期資金的需求缺口及融資途徑。

4、啟動資金及啟動時占用資金內容、資金占用峰值、實現現金正流入時間、資金占用月平均額

第七部分：寫字樓項目管理資源配置

五、機構設置：是否需要成立獨立法人公司（項目公司）；主要部門設置。

六、人力資源需求：啟動項目對個專業（部門）人員的需求，具體人數（重點是專業經理）。

七、人力資源缺口及解決：現有人員能否滿足需要，缺口人員的解決途徑（調動、招聘、培訓等）。

第八部分：寫字樓項目綜合分析與建議

一、優勢：從品牌、設計、啟動速度、產品品質和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合WK一貫發展思路等方面論述。

二、劣勢：從品牌、設計、啟動速度、產品品質和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合WK一貫發展思路等方面論述。

三、機會：從市場機會、提高市場占有率、樹立品牌形象、地區性優惠政策、城市發展規劃、宗地所屬區域土地價格趨勢等方面論述。

四、結論和建議 附件：

1、有關宗地情況的補充證明資料和法律文件，如各種政府批文、權證等。

2、按照WK集團成本核算指導設置科目明細，詳細列示成本測算過程