第一篇：我國房地產(chǎn)企業(yè)融資問題探討

我國房地產(chǎn)企業(yè)融資問題探討

近日召開的協(xié)會債券市場專業(yè)委員會會議上，上市房企獲準(zhǔn)發(fā)行中期票據(jù)事宜被討論，并確定為未來實施方向。消息人士透露，有望率先獲得中期票據(jù)發(fā)行資格的房企被限定為行業(yè)排名前三十的A股上市公司。這是有利于拓展房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的重大政策。那么目前我國房地產(chǎn)企業(yè)融資的基本態(tài)勢是什么，主要的融資渠道有哪些，它們有什么優(yōu)點缺點是一系列亟需梳理、分析的問題。

一、企業(yè)融資及融資渠道

融資，即融通資金，從狹義上講，就是一個企業(yè)的資金籌集的行為與過程。企業(yè)根據(jù)自身的生產(chǎn)經(jīng)營狀況、資金擁有的狀況，以及公司未來經(jīng)營發(fā)展的需要，采用一定的方式，從一定的渠道向企業(yè)的投資者和債權(quán)人去籌集資金，以保證公司正常生產(chǎn)需要。

企業(yè)融資渠道可以分為兩類，一類是債務(wù)性融資，另一類是權(quán)益性融資。前者包括銀行貸款、發(fā)行債券等，后者主要指股票融資。債務(wù)性融資構(gòu)成負(fù)債，企業(yè)要按期償還約定的本息，債權(quán)人一般不參與企業(yè)的經(jīng)營決策，對資金的運用也沒有決策權(quán)。權(quán)益性融資構(gòu)成企業(yè)的自有資金，投資者有權(quán)參與企業(yè)的經(jīng)營決策，有權(quán)獲得企業(yè)的紅利，但無權(quán)撤退資金。

這兩類融資渠道決定了企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)。企業(yè)如何安排短期負(fù)債、長期負(fù)債及優(yōu)先股、普通股在企業(yè)資金總額中各自所占的比例，在很大程度上直接影響了企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績。對于房地產(chǎn)業(yè)來說，非常典型的資本密集型投入的行業(yè)特點決定了房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營中對資金的需求量是大而持續(xù)的。僅僅依靠企業(yè)過往經(jīng)營的利潤盈余是無法滿足實際需要的。因此，如何融資，使用何種融資渠道成為房地產(chǎn)企業(yè)面臨的重大問題。

二、我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資現(xiàn)狀

（一）房地產(chǎn)企業(yè)融資的基本態(tài)勢

融資規(guī)模持續(xù)增長。經(jīng)過十多年的發(fā)展，我國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。作為非常需要資金支持的行業(yè)來說，房地產(chǎn)業(yè)的融資規(guī)模一直處于持續(xù)增長的態(tài)勢。2013年房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資總額8.6萬億最近5年年均增長率為23%。

融資方式較為單一。在我國目前金融市場的發(fā)展水平基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)業(yè)最為常見的融資方式就來自于銀行貸款。無論是開發(fā)還是銷售，房地產(chǎn)業(yè)幾乎在每一個環(huán)節(jié)都離不開銀行貸款的資金支持。2013年房地產(chǎn)融資來自于銀行貸款的有1.97萬億，占全年到位資金的16.1%。利用外資534.2億元，約占0.4%，自籌資金4.7萬億，占比38.8%，個人按揭貸款1.4萬億，約占11.5%。可見，在所有的融資渠道中，貸款是僅次于自籌資金的方式。

融資策略缺乏科學(xué)性。我國房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)過十多年的發(fā)展后，仍舊處于較為初級的發(fā)展?fàn)顟B(tài)水平上，對于自身的發(fā)展態(tài)勢、發(fā)展周期等問題還缺乏必要充分的認(rèn)識。于是，我國房地產(chǎn)企業(yè)還不能將融資策略與自身的發(fā)展周期相結(jié)合，還未能形成在較為科學(xué)的理論支持基礎(chǔ)上的科學(xué)融資策略。融資行為較為短期，缺乏長期的思考。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)融資特點

房地產(chǎn)商品本身具有一些與一般商品不同的特征。比如不可移動性，效用多層次，現(xiàn)金收益等待期長，價值形成復(fù)雜等。房地產(chǎn)行業(yè)也由此產(chǎn)生了一些與其他行業(yè)不同的特征。針對這些特征，房地產(chǎn)企業(yè)在融資活動中具有如下特點：

1.開發(fā)資金需求龐大，內(nèi)源性融資較為貧乏，外源性融資依賴性強。房地產(chǎn)行業(yè)是非常典型的資本密集型行業(yè)，整個項目開發(fā)需要非常龐大的資金支持。2013年房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)投資總額8.6萬億，一般企業(yè)的內(nèi)源性融資方式不足以支撐房地產(chǎn)企業(yè)的需求，外源性融資成為最主要的資金支持方式。

2.政府的政策對房地產(chǎn)企業(yè)融資具有非常直接、重大的影響。在我國，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展具有鮮明的中國特色，即政策調(diào)控。政策調(diào)控基本通過兩個途徑，一是對房地產(chǎn)融資的影響，二是對行業(yè)的行政審批。政府通過對金融工具、金融政策等方面的調(diào)控，形成對房地產(chǎn)企業(yè)融資行為的影響。比如，調(diào)整利率會直接影響企業(yè)的銀行貸款成本，規(guī)定發(fā)債主體資格直接影響企業(yè)債券融資行為等等。

3.融資的主要抵押品為土地與房產(chǎn)。目前，商業(yè)銀行貸款是我國房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資渠道，而貸款的主要抵押品集中在土地和房產(chǎn)上。房地產(chǎn)企業(yè)將土地使用權(quán)、在建工程等作為抵押，向銀行融通資金。

4.財務(wù)杠桿過高，財務(wù)風(fēng)險大。外源性融資渠道使得房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)杠桿過高，甚至有些超過了基本的財務(wù)杠桿警戒線。對房地產(chǎn)這樣一個與宏觀經(jīng)濟周期關(guān)聯(lián)性較強的行業(yè)來說，任何波動都可能導(dǎo)致企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險加大甚至崩潰。今年以來，一些房地產(chǎn)企業(yè)的杠桿率攀至新高。

三、我國房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資方式

商業(yè)銀行貸款是最重要、最傳統(tǒng)的渠道，但受政策、經(jīng)濟形勢的影響較大。股票融資和債券融資作為資本市場融資的重要方式，在我國面臨諸多限制和規(guī)定。海外融資成為近幾年來很搶眼的新型渠道。

（一）銀行貸款 1.商業(yè)銀行貸款

商業(yè)銀行貸款是房地產(chǎn)企業(yè)最傳統(tǒng)、最主要的融資方式。目前我國房地產(chǎn)企業(yè)得到的銀行貸款主要有三種形式：第一，日常流動資金貸款，主要用于企業(yè)日常經(jīng)營及完成土地儲備的流動資金需求；第二，項目開發(fā)貸款，主要為滿足房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中的建設(shè)資金需求；第三，房地產(chǎn)抵押貸款，是開發(fā)企業(yè)用土地或房屋產(chǎn)權(quán)作為抵押物而向銀行申請的貸款。

優(yōu)點。一是貸款供應(yīng)方眾多。目前我國提供房產(chǎn)開發(fā)貸款的金融機構(gòu)包括各大商業(yè)銀行、農(nóng)村金融機構(gòu)、城市信用社以及部分外資銀行。房產(chǎn)開發(fā)貸款已成為商業(yè)銀行最主要的貸款業(yè)務(wù)之一。二是融資門檻低。只要符合一定條件的房地產(chǎn)企業(yè)都可以申請銀行相關(guān)貸款。在過去相當(dāng)長的一段時間里，銀行信貸手續(xù)較為便捷，融資成本很低，融資數(shù)額巨大。

缺點。一是面臨銀行收緊信貸的壓力。隨著房地產(chǎn)市場進入調(diào)整期，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)成為銀行的高風(fēng)險客戶群，在防范壞賬、提高資產(chǎn)質(zhì)量的改革過程中，商業(yè)銀行已經(jīng)收緊了對房地產(chǎn)企業(yè)的信貸額度，提高了貸款條件。二是政府對房地產(chǎn)貸款政策限制不斷加大。為防范銀行信貸風(fēng)險，使融資結(jié)構(gòu)更合理，國家頒布了一系列宏觀調(diào)控政策控制了信貸資金流入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

2.銀團貸款 銀團貸款又稱為辛迪加貸款（SyndicatedLoan），是由獲準(zhǔn)經(jīng)營貸款業(yè)務(wù)的一家或數(shù)家銀行牽頭，多家銀行與非銀行金融機構(gòu)參加而組成的銀行集團（BankingGroup）采用同一貸款協(xié)議，按商定的期限和條件向同一借款人提供融資的貸款方式。額度高、利率合理的銀團貸款模式成為海外上市房企最主要的資金獲得渠道。例如，遠洋地產(chǎn)在2012年獲得農(nóng)業(yè)銀行等4家銀行的銀團貸款6億美元；華潤置地在2012年8月獲得匯豐銀行等5家銀行的聯(lián)合貸款34億港幣。

優(yōu)點。一是單筆融資額度更大。銀團貸款可以為企業(yè)一次性提供超過單個銀行借款能力的資金支持，甚至單筆金額可以超過30億。二是貸款利率較其他方式更低。與房地產(chǎn)信托、股票融資等方式相比，銀團貸款的貸款利率更低，給企業(yè)帶來的成本更小。三是程序簡便易行。融資企業(yè)只需要與安排行商定貸款條件，其余組建銀團、提款、還本付息等工作均由代理行完成。

缺點。一是收取費用較高。在實際操作中，銀行要求按照貸款總額的一定比例收入承諾費、代理費等，導(dǎo)致最終費用成本較高。二是融資渠道受限。由于銀團貸款合同里往往將項目所需的所有資金全部包括，并規(guī)定了統(tǒng)一的合同條款，因此企業(yè)在接受銀團貸款后，項目公司的融資渠道就變得非常單一。

（二）股票融資

公司上市、股票融資已經(jīng)成為許多實力雄厚的大型房地產(chǎn)企業(yè)的重要融資渠道。上市的方式不一而足，可以是直接上市，也可以是借殼上市。直接上市需要通過證監(jiān)會和住建部的資格審核，通過首次發(fā)行股票進行融資。借殼上市則是獲得已經(jīng)上市公司的控制權(quán)進行資產(chǎn)重組后，通過股市增發(fā)進行融資。優(yōu)點。一是股權(quán)融資符合產(chǎn)業(yè)長期資金需求。與銀行貸款相比，股權(quán)融資能夠長期融入房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展過程，可以支持產(chǎn)業(yè)的長期資金需求。二是融資成本低。股票融資方式的主要融資成本就是上市費用和后期分紅。而分紅是可以由企業(yè)決定的，我國企業(yè)在此方面非常“吝嗇”。

缺點。在我國股票市場，房地產(chǎn)企業(yè)上市有著非常嚴(yán)格的審批手續(xù)，并且非常受當(dāng)時政府政策的影響。股市本身并沒有進入到良好運行的階段，還存在許多不完善的地方，政策市等問題依然凸顯，因而我國房地產(chǎn)企業(yè)通過股票融資的渠道不夠通暢，未能成為主要方式。

（三）債券融資

除去股票融資外，債券融資也是國外房地產(chǎn)企業(yè)融資的重要方式。企業(yè)給予購買者償本付息的憑證并保證在約定時間還本付息。在我國這種融資渠道依然受到政府非常嚴(yán)格的控制。2007年8月發(fā)布的《公司債券發(fā)行試點辦法》只允許資產(chǎn)規(guī)模在10億元以上的大型上市公司才有資格發(fā)行公司債。因而我國房地產(chǎn)企業(yè)并不多用這種融資方式。

優(yōu)點。一是借入資金使用期限較長，融資成本較低。與商業(yè)銀行貸款相比，公司債的發(fā)行時間更長，企業(yè)能夠獲得長期資金支持。這樣有利于企業(yè)合理規(guī)劃資金使用，優(yōu)化企業(yè)融資結(jié)構(gòu)。二是資金使用不受限制，較為自由。與商業(yè)銀行貸款相比，債券融資獲得的資金并沒有受到使用方向的限制。只要企業(yè)能夠保證到底還本付息，債權(quán)人并不關(guān)心資金究竟如何使用。銀行貸款則對資金的使用方向有著非常嚴(yán)苛的限制。三是債券利息計入成本，在企業(yè)繳納所得稅時予以抵扣，降低了企業(yè)的稅負(fù)。缺點。一是發(fā)行制度嚴(yán)苛。在我國，具備債券發(fā)行資格的公司只包括國有獨資公司、上市公司、兩個國有投資主體設(shè)立的有限責(zé)任公司。并且對凈資產(chǎn)、發(fā)行余額、資信評級等設(shè)立嚴(yán)格規(guī)定。二是易受政策影響。政府對于房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的債券融資。鑒于近幾年房地產(chǎn)業(yè)的過快發(fā)展，調(diào)控房地產(chǎn)的政策收緊了房地產(chǎn)企業(yè)項目發(fā)行債券的審批。

（四）房地產(chǎn)信托

信托是近幾年來在我國開始快速發(fā)展的融資模式。持有人持有信托憑證將資金借予房地產(chǎn)企業(yè)。企業(yè)使用這筆資金開發(fā)房地產(chǎn)項目，并在到期時依據(jù)項目開發(fā)所獲得的利潤，按照產(chǎn)品約定收益率，給予持有人相應(yīng)報酬。

優(yōu)點。一是融資資質(zhì)沒有限制。與股票融資和債券融資方式相比，信托融資對企業(yè)資質(zhì)沒有嚴(yán)苛限制。這對中小企業(yè)來說，是非常有意義的事。二是監(jiān)管較為寬松。目前，并沒有針對信托融資出臺非常正式、成形的法律法規(guī)。因此與其他融資方式相比，信托產(chǎn)品能夠規(guī)避一些政策，繞開一些信貸限制，讓資金融通更為通暢。三是產(chǎn)品設(shè)計較為靈活，容易滿足不同需求。信托產(chǎn)品可以根據(jù)企業(yè)的具體資金需求來設(shè)計，并不是千篇一律、缺乏針對性的。因此，可以為資金的需求方和供給方提供更為多樣的選擇。

缺點。一是融資成本顯著提高。隨著我國金融市場的發(fā)展，信托市場競爭激烈，信托產(chǎn)品的預(yù)期收益率逐級攀升，企業(yè)融資成本顯著上升。甚至目前已有企業(yè)給出了超過30%的預(yù)期收益率。這樣的融資成本已經(jīng)高過了其他融資方式。二是兌付風(fēng)險急劇增長。信托市場在經(jīng)過前幾年野蠻生長后，開始進入了調(diào)整、震蕩期。已有信托產(chǎn)品兌付出現(xiàn)危機，影響了公眾對其的信心。房地產(chǎn)業(yè)作為集聚宏觀經(jīng)濟風(fēng)險的行業(yè)，其信托產(chǎn)品的兌付風(fēng)險也在迅速增加。三是產(chǎn)品期限較短，無法支持長期資金需求。信托產(chǎn)品的期限一般不超過3年，較為通行的多為一年期或以下的產(chǎn)品。所以房地產(chǎn)企業(yè)所能獲得的資金并不能支持其長期開發(fā)。

（五）海外融資

當(dāng)國內(nèi)融資方式的潛力被逐步發(fā)掘接近枯竭之時，海外融資成為我國房地產(chǎn)企業(yè)的另一種選擇。海外融資主要包括兩種方式，一是海外上市，二是海外發(fā)債。與國內(nèi)上市或發(fā)債相比，海外融資更要求企業(yè)資質(zhì)，只有較為大型、經(jīng)營良好的企業(yè)才可以獲得海外資金支持。2014，我國房地產(chǎn)企業(yè)房企前8月海外舉債近600億美元，比2013年同期增長100%。2014年以來，中國房地產(chǎn)企業(yè)在海外銀行獲得的貸款總額高達59億美元，同比增長39%。國際清算銀行(BIS)發(fā)布報告曾重點指出中國企業(yè)海外債務(wù)增長過快可能帶來的風(fēng)險，房地產(chǎn)市場即為BIS點名的行業(yè)。

優(yōu)點。一是國際資本看好我國房地產(chǎn)市場。我國房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展吸引了大批國外資金的注意，國外資金機構(gòu)看好境內(nèi)房地產(chǎn)市場。因此在人民幣震蕩升值的背景下，我國房地產(chǎn)企業(yè)成為較為優(yōu)質(zhì)的投資對象。二是融資門檻不高，限制條件較少。與我國股票市場和債券市場的發(fā)行資質(zhì)要求相比，海外上市、發(fā)行債券的門檻要求并不高，以港交所為例，三年業(yè)績扣除非主營業(yè)務(wù)損益后，前兩年凈利潤不少于3000萬港元，第三年不少于2000萬港元，就符合要求。再比如，海外上市再融資沒有凈資產(chǎn)收益率方面的約束條件。

缺點。一是融資成本普遍提高。我國的房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前在海外發(fā)債的成本已經(jīng)比 2013年有所提高，房企海外融資成本已普遍增加到7%以上。由于我國房地產(chǎn)企業(yè)在海外發(fā)債拿到的評級一般都是垃圾級，并隨著國內(nèi)房地產(chǎn)市場的疲軟，房地產(chǎn)海外發(fā)債的成本仍然在繼續(xù)上漲，8月份以來其實發(fā)債的難度已經(jīng)大幅提高。一旦美聯(lián)儲升息，國際融資成本上行，房地產(chǎn)企業(yè)借新還舊的再融資成本就會大幅上漲。二是舉債風(fēng)險正在加大。目前國內(nèi)的房地產(chǎn)市場已經(jīng)呈現(xiàn)明顯的擠泡沫現(xiàn)象，房地產(chǎn)企業(yè)外債過快增長，一旦國內(nèi)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)泡沫破裂跡象，企業(yè)將面臨再融資風(fēng)險和資產(chǎn)負(fù)債幣種錯配帶來的匯率風(fēng)險。

四、政策建議

一是大力發(fā)展我國的資本市場。大力發(fā)展多層次資本市場，需要鼓勵股權(quán)投資、債券融資以及私募市場發(fā)展，讓資本市場發(fā)揮好優(yōu)化配置資源的功能。大型房地產(chǎn)企業(yè)可以通過更廣泛的融資渠道籌資，從而避免與中小企業(yè)展開直接競爭。允許上市房地產(chǎn)企業(yè)在銀行間市場發(fā)行中期票據(jù)等。

二是健全房地產(chǎn)金融法律體系。完善房地產(chǎn)金融立法，增強房地產(chǎn)金融法規(guī)與世貿(mào)規(guī)則相關(guān)條款的銜接；重視房地產(chǎn)金融法規(guī)與其他相關(guān)法規(guī)的協(xié)調(diào)；提高房地產(chǎn)法規(guī)的法律層次地位；積極實施《商業(yè)銀行集團客戶授信業(yè)務(wù)風(fēng)險管理指引》等。

三是制定符合房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展規(guī)律的政策。認(rèn)清我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展階段，認(rèn)識房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展階段，明確現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)在投資、開發(fā)和經(jīng)營管理上的需求，制定有利于規(guī)范行業(yè)、扶持企業(yè)健康發(fā)展的政策。

（經(jīng)濟預(yù)測部：鄒蘊涵）

第二篇：淺談企業(yè)融資—我國中小企業(yè)融資問題

淺談企業(yè)融資—我國中小企業(yè)融資問題

摘 要：自改革開放以來，我國中小企業(yè)不斷發(fā)展壯大，已經(jīng)成為我國經(jīng)濟的一個重要組成部分，對我國經(jīng)濟的發(fā)展和社會的穩(wěn)定產(chǎn)生了舉足輕重的作用。融資是企業(yè)運作的起點，是企業(yè)經(jīng)營過程的重要保證，現(xiàn)在中小企業(yè)所面臨的主要困難是資金問題。本文通過對中小企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀和所面臨問題的分析，針對不同的問題提出了自己的見解，力求通過自己的見解解決中小企業(yè)資金短缺的困難，為促進中小企業(yè)的健康發(fā)展提供參考依據(jù)。

關(guān)鍵詞：中小企業(yè)；融資問題；金融機構(gòu)；銀行

序言：近年來，我國中小企業(yè)發(fā)展越來越快，取得了長足的進步，在我國社會主義市場經(jīng)濟中發(fā)揮著越來越重要的作用。然而，在我國由于融資條件不足，企業(yè)管理技術(shù)和企業(yè)外部環(huán)境的缺陷，導(dǎo)致我國中小企業(yè)目前面臨最困難的是融資問題，特別是美國金融危機的大背景下，使我國的中小企業(yè)原有的問題更加突出，造成中小企業(yè)發(fā)展面臨著前所未有的困難。因此，如何解決中小企業(yè)融資難的問題已成為我國中小企業(yè)健康發(fā)展的關(guān)鍵。

一、我國中小企業(yè)融資的幾種方式

所謂融資方式是指企業(yè)在金融市場上實現(xiàn)資金融通的具體方法和形式，即企業(yè)融資的渠道。融資方式會隨著市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展、金融市場的活躍程度而逐漸增多，我國中小企業(yè)的融資方式也呈現(xiàn)出多元化的局面。總的來說企業(yè)有內(nèi)源融資和外源融資兩個途徑。

（一）內(nèi)源融資

內(nèi)源融資是指公司經(jīng)營活動結(jié)果產(chǎn)生的資金，即公司內(nèi)部融通的資金。內(nèi)源融資對企業(yè)的資本形成具有原始性、自主性、低成本和抗風(fēng)險的特點，是企業(yè)生存與發(fā)展不可或缺的重要組成部分。在發(fā)達的市場經(jīng)濟國家，內(nèi)源融資是企業(yè)首選的融資方式，是企業(yè)資金的重要來源。[1]

（二）外源融資

外源融資是指企業(yè)采取一定方式向企業(yè)之外的其它經(jīng)濟主體籌集資金，是中小企業(yè)主要的融資渠道，它包括商業(yè)信用、銀行貸款、債券、股票、風(fēng)險、租賃、典當(dāng)和利用外資融資等形式。

1、商業(yè)信用融資

商業(yè)信用融資是指企業(yè)之間在買賣商品時，以商品為主要形式提供的借貸活動，是經(jīng)濟活動中的一種最普遍的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。商業(yè)信用的存在對于擴大生產(chǎn)和促進流通起到了十分積極的作用，但不可避免的也存在著一些消極的影響引。

2、銀行貸款融資

銀行貸款是指銀行以一定的利率將資金貸放給資金的需要者，并約定期限歸還的一種經(jīng)濟行為。向銀行貸款是中小企業(yè)融資的主要途徑。

3、債券融資

債券融資是指企業(yè)通過向個人或機構(gòu)投資者出售債券、票據(jù)籌集營運資金或資本開支。個人或機構(gòu)投資者借出資金，成為公司的債權(quán)人，并獲得該公司還本付息的承諾。企業(yè)的融資決策都是要考慮融資渠道和融資成本的，因此，產(chǎn)生了了一系列的融資理論。

4、股票融資

股票融資是指資金不通過金融中介機構(gòu)，而是借助股票這一金融工具直接從別的企業(yè)獲得資金，資金供給者作為所有者（股東）享有對企業(yè)控制權(quán)的融資方式。股票具有永久性、無到期日、不需歸還以及沒有還本付息的壓力等特點，因而其融資風(fēng)險較小。[2]

5、風(fēng)險融資

風(fēng)險投資就是把資金投向蘊藏著較大失敗危險的發(fā)展領(lǐng)域，投資以后取得較高的資本收益的一種商業(yè)投資行為。風(fēng)險投資者看重的是最具有成長性、在未來最具有發(fā)展?jié)摿Φ男屡d企業(yè)，為獲得日后的巨大超額回報而愿意承擔(dān)巨大的風(fēng)險。

6、租賃融資

融資租賃又稱設(shè)備租賃或現(xiàn)代租賃，是指實質(zhì)上轉(zhuǎn)移與資產(chǎn)所有權(quán)有關(guān)的全部或絕大部分風(fēng)險和報酬的租賃。融資租賃在經(jīng)濟發(fā)達國家已經(jīng)成為設(shè)備投資中僅次于銀行信貸的第二大融資方式。融資租賃是集融資與容物、貿(mào)易與技術(shù)更新于一體的新型金融產(chǎn)業(yè)，在辦理融資時對企業(yè)資信和擔(dān)保的要求不太高，所以非常適合中小企業(yè)融資。

7、典當(dāng)融資

典當(dāng)融資，指中小企業(yè)以實物所有權(quán)轉(zhuǎn)移的形式取得臨時性質(zhì)押或抵押貸款的快速、便捷的融資方式。由于典當(dāng)行能在短時間內(nèi)為融資者提供更多的資金，目前正獲得越來越多創(chuàng)業(yè)者的青睞。典當(dāng)融資作為一種新型的融資方式，更是一種特殊的融資方式，彌補了銀行融資的不足。

8、利用外資融資

企業(yè)可以利用的海外融資方式包括國際商業(yè)銀行貸款、國際金融機構(gòu)貸款和企業(yè)在海外各種主要資本市場上的債券融資業(yè)務(wù)。國際商業(yè)銀行貸款是指在國際金融市場上一家或幾家國際商業(yè)銀行向企業(yè)提供的貸款。國際融資組織貸款是國際組織按章程及其自身運作規(guī)定要求向會員國家提供的各種貸款。

二、我國中小企業(yè)融資現(xiàn)狀以及融資困難的原因分析

（一）企業(yè)自身因素分析

由于我國的中小企業(yè)大多是在改革開放以后產(chǎn)生的，其發(fā)展歷史較短，一般來說，除個別企業(yè)的發(fā)展形成了一定的規(guī)模和實力以外，大多數(shù)企業(yè)資金不足、基礎(chǔ)較差，經(jīng)營管理不善，信用評級較低等等，企業(yè)在融資方面面臨著巨大的問題，即使在沿海發(fā)達城市，企業(yè)融資也面臨著更為突出問題。[3]

1、產(chǎn)權(quán)模糊不清

一些家族式企業(yè)運用的管理制度不適應(yīng)規(guī)模擴大后的經(jīng)營管理，這種管理模式使經(jīng)營風(fēng)險加大。

2、小企業(yè)信用缺失

企業(yè)自身信用能力的大小直接影響到其獲得銀行貸款的能力大小。

3、企業(yè)制度不健全

企業(yè)制度規(guī)范完善與否是企業(yè)管理經(jīng)營的基礎(chǔ)條件，關(guān)系到一個企業(yè)的形象、組織能力、生產(chǎn)能力等等。

4、經(jīng)營管理不規(guī)范

在企業(yè)戰(zhàn)略管理方面，意識模糊；在企業(yè)生產(chǎn)技術(shù)方面，技術(shù)落后、缺乏創(chuàng)新能力；在企業(yè)生產(chǎn)組織方面，中小企業(yè)只能在很小范圍內(nèi)進行一定程度的勞動分工，常常有規(guī)模不經(jīng)濟現(xiàn)象；在企業(yè)組織結(jié)構(gòu)、員工培訓(xùn)方面缺乏正規(guī)的專業(yè)知識；在企業(yè)財務(wù)管理方面中小企業(yè)沒有嚴(yán)密完整的金融體系。[4]

5、人才匱乏，缺少技術(shù)創(chuàng)新能力

企業(yè)缺乏現(xiàn)代企業(yè)管理理念和競爭機制，導(dǎo)致企業(yè)總體技術(shù)水平不高，產(chǎn)品附加值低，在市場上缺乏競爭力。加之企業(yè)缺乏激勵競爭機制，難以招聘有用的人才，導(dǎo)致人才匱乏，技術(shù)創(chuàng)新力不強。

（二）金融機構(gòu)因素分析

目前，由于我國資本市場的不完善、不成熟，通過銀行貸款等方式實現(xiàn)間接融資是當(dāng)前中小企業(yè)實現(xiàn)資本融通的主要渠道。到目前為止,我國的中小企業(yè)間接融資存在四個方面的主要問題。

1、金融機構(gòu)的市場定位只趨向于大企業(yè)

國有銀行貸款條件苛刻、市場定位不準(zhǔn)，而且國有商業(yè)銀行的貸款條件要求較高，針對中小企業(yè)的貸款還需附加許多額外條件，并且大型金融機構(gòu)與中小企業(yè)間存在著嚴(yán)重的信息不對稱，中小企業(yè)經(jīng)營缺乏透明度，使信貸人員很難了解中小企業(yè)的經(jīng)營狀況，從而很難在大型金融機構(gòu)和中小企業(yè)間建立穩(wěn)定的合作關(guān)系。另外，商業(yè)銀行對中小企業(yè)貸款的成本也較高，導(dǎo)致無法滿足中小企業(yè)急需的資金，結(jié)果是掌握了大多數(shù)金融資源的國有商業(yè)銀行無法為大多數(shù)中小企業(yè)提供有效的金融服務(wù)。[5]

2、面向中小企業(yè)的融資機制不完善

銀行貸款手續(xù)繁雜，審核機制十分嚴(yán)格，銀行擔(dān)心審查不嚴(yán)造成不良資產(chǎn)的增加，目前我國中小企業(yè)貸款，手續(xù)相當(dāng)復(fù)雜，不能滿足中小企業(yè)急需的貸款。在我們國家，為了貸款擔(dān)保，銀行開始在新增貸款中減少信用貸款比例，而增加抵押和擔(dān)保貸款的比重，這對于規(guī)模較小，急需用錢的中小企業(yè)無疑是雪上加霜。

3、通過抵押來獲得銀行貸款很困難

為了貸款安全，銀行開始在新增貸款中減少信用貸款比例，而增加抵押和擔(dān)保貸款的比重。從理論上說，有多種資產(chǎn)可作為貸款的抵押品，但銀行偏好以流動性好的資產(chǎn)作為抵押，一方面是因為資產(chǎn)交易市場不夠發(fā)達，另一方面是因為銀行缺乏對其他資產(chǎn)如存貨、應(yīng)收賬款的定價能力。對于中小企業(yè)，商業(yè)銀行普遍要求抵押擔(dān)保或者其他企業(yè)擔(dān)保。由于中小企業(yè)規(guī)模小、資金少，抵押品的價值也極為有限，且常常不符合規(guī)范，貸款數(shù)額受到限制，使得銀行對中小企業(yè)的貸款成本高、收益小，不符合經(jīng)濟效益。總的來講我國中小企業(yè)通過抵押來獲得貸款是相當(dāng)困難的。

4、融資體系不健全，融資功能弱化

我國《公司法》中規(guī)定申請股票上市的條件較苛刻，中小企業(yè)由于滿足不了這些上市條件，而阻礙著中小企業(yè)通過資本市場進行融資。我國《公司法》還規(guī)定有限責(zé)任公司發(fā)行債券其凈資產(chǎn)不得少于6,000萬元，股份有限公司凈資產(chǎn)不得少于3,000萬元，并且有實力雄厚的企業(yè)擔(dān)保，不允許企業(yè)私募發(fā)行，這一系列條件也限制了中小企業(yè)通過發(fā)行債券融資的空間。[6]

（三）政府因素分析 長期以來，國家扶持政策一直實行向大企業(yè)傾斜，政府部門的扶持力度不夠，雖然近年來國家政策改變，但并沒有發(fā)生實質(zhì)性的變化。

1、為中小企業(yè)提供融資服務(wù)的機構(gòu)不健全

許多金融機構(gòu)對中小企業(yè)的支持不夠，把信貸資金逐漸轉(zhuǎn)向其他領(lǐng)域。中小企業(yè)不能與大企業(yè)享受到同等的金融服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)水平。由于中小企業(yè)需要的資金量小，銀行以及其他金融機構(gòu)不重視，忽略了中小企業(yè)這個特殊的群體，而把資金和最好的服務(wù)提供給大企業(yè)。

2、缺乏完善的法律法規(guī)的支持保障

對中小企業(yè)的信貸支持沒有切實、具體的政策，更多的只是對金融機構(gòu)的鼓勵措施。目前為止我國仍沒有建立一套健全、公平、公開的信用管理服務(wù)體系，全社會沒有形成完善的信用約束機制，缺乏有效的失信懲罰制度，造成中小企業(yè)存在誠信意識差、存續(xù)期短的問題。這些問題導(dǎo)致金融機構(gòu)對中小企業(yè)貸款風(fēng)險大，金融機構(gòu)普遍對中小企業(yè)缺乏信任。

3、信用擔(dān)保制度不健全

為中小企業(yè)提供擔(dān)保的機構(gòu)數(shù)量相對較少、擔(dān)保能力有限，擔(dān)保資金規(guī)模偏小，安全風(fēng)險準(zhǔn)備金不足，不能滿足快速發(fā)展的中小企業(yè)，使得很多需要資金的中小企業(yè)因為沒有合適的擔(dān)保而不能貸款。

政府支持中小企業(yè)發(fā)展信用擔(dān)保體系不健全。中小企業(yè)是我國改革開放下的產(chǎn)物、起步晚、自身經(jīng)濟實力是有限的，所以很難找到擔(dān)保企業(yè)，政府也缺乏對中小企業(yè)貸款業(yè)務(wù)的信用擔(dān)保機構(gòu)或相關(guān)的政策、制度的支持。因為信用擔(dān)保風(fēng)險比較高，我國的中小企業(yè)信用擔(dān)保體系不完善，導(dǎo)致中小企業(yè)融資困難。基層中小企業(yè)貸款擔(dān)保機構(gòu)發(fā)展緩慢，遠遠不能滿足中小企業(yè)貸款擔(dān)保的實際需要，而且其運作、管理方式也存在缺陷，制約了中小企業(yè)信用擔(dān)保業(yè)務(wù)的進一步發(fā)展。

三、解決我國中小企業(yè)融資問題的有效措施

（一）提高企業(yè)自身的融資能力

1、明晰企業(yè)的產(chǎn)權(quán)，建立股份合作制

積極推動企業(yè)產(chǎn)權(quán)制度改革，調(diào)整企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，只有企業(yè)產(chǎn)權(quán)明晰，經(jīng)營者對自己的行為和對企業(yè)未來的發(fā)展負(fù)責(zé),企業(yè)信用才可以有效的建立起來。根據(jù)現(xiàn)代企業(yè)制度的要求和特點，大力推進股份合作制企業(yè)，加快中小企業(yè)改革的速度。在改革中鼓勵員工自愿入股，增強員工對企業(yè)資產(chǎn)的關(guān)切度，為企業(yè)發(fā)展開辟新的融資渠道。

2、加強企業(yè)內(nèi)部管理，提高企業(yè)的信用等級

通常情況下，加強中小企業(yè)信用水平的提高，金融機構(gòu)才能考慮其融資申請，所以企業(yè)必須建立良好的企業(yè)形象，消除不良信用記錄，提高企業(yè)的信譽程度。同時還要建立信用評級制度的評價和指標(biāo)，積極配合有關(guān)部門建立信用體系。切實履行貸款合同和提高自己的聲譽，以推動誠信經(jīng)營，這是中小企業(yè)發(fā)展的內(nèi)在要求。與此同時，中小企業(yè)信用還包括企業(yè)產(chǎn)品質(zhì)量、品牌、市場前景等管理理念和營銷方法，提高核心競爭力，在競爭提高管理理念，拓展?fàn)I銷網(wǎng)絡(luò)，樹立良好的企業(yè)形象。良好信譽是得到銀行貸款的基礎(chǔ)。[7]

3、規(guī)范企業(yè)財務(wù)制度，提高財務(wù)管理水平

根據(jù)國家的有關(guān)規(guī)定，建立健全企業(yè)的財務(wù)、會計制度，建立完善的財務(wù)報表體系，提高企業(yè)財務(wù)狀況的透明度和財務(wù)報表的可信度。財務(wù)管理是企業(yè)經(jīng)營管理的核心之一，健全的財務(wù)制度是融資能力的重要條件。企業(yè)要不斷完善財務(wù)制度，提供真實可靠的財務(wù)信息。在財務(wù)管理實踐中要進行風(fēng)險控制。首先，要加強制度建設(shè)，建立和完善中小企業(yè)的財務(wù)管理體系。要制定適合本單位的財務(wù)管理制度，實現(xiàn)本單位財務(wù)管理規(guī)范化和制度化。建立內(nèi)部控制制度，加強中小企業(yè)的財務(wù)監(jiān)督。其次，加強行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的市場分析和預(yù)測，使有限的資金發(fā)揮最大的效益，加強財務(wù)監(jiān)控，使得透明化的財務(wù)管理為中小企業(yè)成功融資提供強力的保障。

4、加強現(xiàn)代企業(yè)制度建設(shè)

中小企業(yè)應(yīng)積極借鑒并吸收國內(nèi)外先進的管理經(jīng)驗，探索建立和調(diào)整合適自

身發(fā)展特點、適應(yīng)市場變化的組織，促進企業(yè)完善各種基本管理制度，逐步形成科學(xué)的經(jīng)營決策程序，基本實現(xiàn)決策科學(xué)化、民主化，真正建立起適應(yīng)市場經(jīng)濟的競爭需要的公司治理結(jié)構(gòu)。中小企業(yè)應(yīng)因地制宜，及時調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，充分發(fā)揮當(dāng)?shù)氐馁Y源、市場、科技等方面的優(yōu)勢，逐步形成競爭優(yōu)勢和區(qū)域特征的主導(dǎo)產(chǎn)品，積極采用高效節(jié)能、降耗、清潔生產(chǎn)技術(shù)、注重先進技術(shù)的引進和消化吸收，不斷完善高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化進程，以提高自身的核心競爭力。

5、引入人才，加大企業(yè)技術(shù)創(chuàng)新度

技術(shù)創(chuàng)新是企業(yè)的生命線，提升產(chǎn)品的科技含量，而創(chuàng)新來源于人才，建立完善的人才激勵機制，要做到引入人才，留住人才，最大限度的發(fā)揮人才資源，進一步提升企業(yè)的競爭力。

（二）加快建立和完善融資體系，強化對中小企業(yè)的金融支持

1、轉(zhuǎn)變經(jīng)營觀念，突破企業(yè)規(guī)模性質(zhì)的誤區(qū)

目前我國國有商業(yè)銀行的信用評級標(biāo)準(zhǔn)中，經(jīng)營規(guī)模指標(biāo)占比例高，使得中小企業(yè)在申請貸款時處于不利地位。因此，商業(yè)銀行應(yīng)實現(xiàn)觀念上的突破，采取有效措施，積極的發(fā)展信用良好的中小企業(yè),實現(xiàn)自身利益的長期穩(wěn)定增長。在信貸資金和金融服務(wù)上，實行一視同仁的政策，徹底走出以企業(yè)規(guī)模和性質(zhì)作為判斷標(biāo)準(zhǔn)的誤區(qū)。商業(yè)銀行應(yīng)選擇內(nèi)部管理完善、內(nèi)控機制良好、市場潛力大的中小企業(yè)，幫助其規(guī)范經(jīng)營、科學(xué)管理，并提供必要的支持。商業(yè)銀行還可以試圖對原來的貸款方式進行改革，更為人性化，更加有利于中小企業(yè)進行貸款。[8]

2、完善信貸管理體制，改進貸款授權(quán)授信制度

商業(yè)銀行應(yīng)該適度放寬貸款審批程序，對一些信用記錄良好的企業(yè)，可以向企業(yè)發(fā)放信用貸款；對一些規(guī)模相對較大、信譽較好的中小企業(yè)實行授信制度；對一些具有發(fā)展?jié)摿Φ闹行∑髽I(yè)在有效控制風(fēng)險的基礎(chǔ)上，積極開辦中小企業(yè)聯(lián)保保證制度。建立一個適合中小企業(yè)發(fā)展需要的信貸支持和金融服務(wù)體系，就要完善和發(fā)展適合中小企業(yè)特點的評估、授信制度，放寬對基層銀行的貸款限制。與此同時，建立中小企業(yè)信用等級的措施，不過分依賴企業(yè)財務(wù)報表，實事求是，使風(fēng)險評估和信用等級評估最真實的表現(xiàn)出來。積極幫助企業(yè)和銀行建立信息平臺，不斷完善溝通機制，促使銀行于中小企業(yè)之間的合作越來越緊密。

3、建立科學(xué)的風(fēng)險評估系統(tǒng)，創(chuàng)新信貸風(fēng)險控制機制

建立金融系統(tǒng)共用的企業(yè)信用信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，在現(xiàn)有的銀行信貸登記制度基礎(chǔ)上，結(jié)合有關(guān)部門提供商業(yè)信用和資本信用、質(zhì)量信譽、稅收信用和法人行為信用等情況，建立中小企業(yè)信用檔案紀(jì)錄庫，完善中小企業(yè)信用評級機制，建立以信用評級機構(gòu)為核心的體制，對中小企業(yè)信用進行評級，評定結(jié)果記入企業(yè)信用檔案庫，并構(gòu)建一個完善的企業(yè)信用信息網(wǎng)絡(luò)。這一網(wǎng)絡(luò)的構(gòu)建不僅有利于銀行把握授信風(fēng)險，也有利于銀行進行更廣泛的客戶選擇，進而給予企業(yè)更多的金融支持。[9]

4、金融部門應(yīng)根據(jù)中小企業(yè)融資需求，合理配置金融資本

在金融法規(guī)允許的范圍內(nèi)，充分利用利率的杠桿作用，對市場的金融貸款進行市場調(diào)節(jié)。根據(jù)中小企業(yè)信貸時間短，數(shù)額不大，頻率較高的特點，適當(dāng)提高利率，既降低了自己的信貸成本，又使得中小企業(yè)不必要的奔波和在民間高利貸拆借。另外，商業(yè)銀行應(yīng)開發(fā)更多更新的金融服務(wù)項目，提高為中小企業(yè)的信貸服務(wù)效率，為中小企業(yè)提供相關(guān)的信息咨詢服務(wù)，幫助中小企業(yè)健全財務(wù)管理制度。

（三）加強政府對中小企業(yè)的扶持

1、統(tǒng)一中小企業(yè)服務(wù)管理機構(gòu)，發(fā)揮中介組織輔助作用

為我國的中小企業(yè)管理機構(gòu)系統(tǒng)更加完善，需要設(shè)置一些專業(yè)和具體的職能部門并為其提供服務(wù)。一是應(yīng)充分發(fā)揮職能部門在中小企業(yè)發(fā)展的重要作用。建立和規(guī)范支持中小企業(yè)發(fā)展的組織,幫助中小企業(yè)培訓(xùn)管理和技術(shù)人才，為中小企業(yè)的發(fā)展提供管理咨詢、診斷及其他服務(wù)。二是建立和完善中小企業(yè)金融支持社會輔助系統(tǒng)，主要是完善社會化服務(wù)體系。三是加快建立和完善中小商業(yè)銀行，專門為中小企業(yè)提供貸款評估、信息咨詢、管理咨詢服務(wù)體系。[10]

2、加快中小企業(yè)融資的法制建設(shè)，完善法律和政策體系

通過法律的確定的中小企業(yè)地位，維護其合法權(quán)益，是政府服務(wù)于中小企業(yè)融資的重要內(nèi)容。近年來中國已經(jīng)制定了一系列鼓勵發(fā)展中小企業(yè)健康發(fā)展的政策、法律、法規(guī)的規(guī)定，但中國的中小企業(yè)的立法仍然不是很全面，只有完善各個方面的法律法規(guī)，才能確保中小企業(yè)和大中型企業(yè)公平競爭，使中小企業(yè)可以享受到方便的融資。

3、建立健全中小企業(yè)融資的信用擔(dān)保體系

一方面要建立中小企業(yè)信用制度。通過中小企業(yè)在經(jīng)濟活動中的各項數(shù)據(jù)，建立并完善中小企業(yè)信用信息檔案。另一方面要完善中小企業(yè)信用擔(dān)保體系。推動各級政府、企業(yè)、社會團體等部門、行業(yè)組織出資，特別是要鼓勵由民間資本出資組建多層次、不同類型的信用擔(dān)保機構(gòu)。最后，政府可以設(shè)立相關(guān)機構(gòu)直接由政府為中小企業(yè)擔(dān)保，通過政府審核的中小企業(yè)可直接向銀行申請獲得貸款，一方面政府為企業(yè)做擔(dān)保，銀行的風(fēng)險就變小了，也就愿意發(fā)放貸款。

四、結(jié)論

我國中小企業(yè)的發(fā)展關(guān)系整個國民經(jīng)濟的發(fā)展勢頭，關(guān)系到我國經(jīng)濟的發(fā)展和社會的穩(wěn)定。我們不僅要重視中小企業(yè)發(fā)展，還要為其建立一個更有利的發(fā)展環(huán)境，隨著我國市場化程度的提高和國內(nèi)外經(jīng)濟貿(mào)易環(huán)境的變化，我國中小企業(yè)融資困難的問題將會逐步改善。但重要的是要解決中小企業(yè)融資難的問題，我們需要更多的改革。

致謝：本論文是在導(dǎo)師范方華老師的悉心指導(dǎo)下完成的。導(dǎo)師淵博的專業(yè)知識，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)闹螌W(xué)態(tài)度，精益求精的工作作風(fēng)，誨人不倦的高尚師德，嚴(yán)以律己、寬以待人的崇高風(fēng)范，樸實無華、平易近人的人格魅力對我影響深遠。使我樹立了遠大的學(xué)術(shù)目標(biāo)、掌握了基本的研究方法。本論文從選題到完成，每一步都是在導(dǎo)師的指導(dǎo)下完成的，傾注了導(dǎo)師大量的心血。在此，謹(jǐn)向?qū)煴硎境绺叩木匆夂椭孕牡母兄x！本論文的順利完成，還離不開各位老師、同學(xué)和朋友的關(guān)心和幫助。

參考文獻

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mechanism

Abstract: since reform and opening-up, China's small and medium-sized enterprises to develop the economy in our country, has become an important part of China's economic development and social stability produced a pivotal role.Financing is the enterprise capital movement, but also the starting point on the business income distribution based, and now follow the further development of small and medium-sized enterprises is the main difficulties faced by financing problems.This article through to our small and medium-sized enterprise development situation and problems faced by the analysis of the system, and in the light of different problems were also put forward their own views, strive to their opinions to solve the shortage of funds of small and medium-sized enterprises in China, and to promote the difficulties the healthy development of small and medium-sized enterprise to provide the reference.Key words：small and medium-sized enterprise;financing of problematic;financial institutions;bank

第三篇：我國房地產(chǎn)企業(yè)融資策略研究

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基于風(fēng)險管理視角下中小企業(yè)內(nèi)部控制探討 企業(yè)自創(chuàng)商譽的確認(rèn)和計量

某食品公司資產(chǎn)結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀及優(yōu)化分析 某紡織公司負(fù)債經(jīng)營問題研究 營改增對交通運輸企業(yè)的影響研究 中小企業(yè)融資渠道分析

低碳經(jīng)濟下企業(yè)財務(wù)分析指標(biāo)體系的構(gòu)建 某公司現(xiàn)金流量管理存在問題及對策研究 某鋼鐵公司財務(wù)分析指標(biāo)體系研究 某公司人力資本投資及其風(fēng)險防范研究

內(nèi)部控制與舞弊公司預(yù)警——基于舞弊三角形理論 上市公司內(nèi)部控制建設(shè)現(xiàn)狀問題及對策 債務(wù)重組會計準(zhǔn)則與稅法的差異與協(xié)調(diào)

公允價值在我國投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用問題研究 論xx公司貨幣資金的內(nèi)部控制 企業(yè)問題剖析

有關(guān)或有事項的探討

基于渠道理論的房地產(chǎn)企業(yè)營運資金管理問題研究 蘇寧電器融資結(jié)構(gòu)優(yōu)化研究

投資性房地產(chǎn)公允價值計量對公司財務(wù)的影響 對我國環(huán)境會計信息披露的研究 企業(yè)存貨風(fēng)險應(yīng)對策略的研究

關(guān)于反向購買的會計處理及案例分析

作業(yè)成本法在民營企業(yè)的應(yīng)用——以某公司為例 電子商務(wù)的稅收征管探討

某建設(shè)集團公司應(yīng)收賬款管理研究 民間融資存在的問題及其對策 我國資本市場審計失敗問題研究 淺談我國商業(yè)銀行中間業(yè)務(wù)風(fēng)險控制 目標(biāo)成本管理在某紡織企業(yè)的應(yīng)用 上市公司盈余管理探析

我國公允價值應(yīng)用現(xiàn)狀及問題探析 基于公司治理的內(nèi)部控制探討

我國集團型企業(yè)的財務(wù)戰(zhàn)略分析——以海爾集團為例 中小企業(yè)信用擔(dān)保業(yè)務(wù)定價研究 關(guān)于開征遺產(chǎn)贈與稅的探討

由溫州老板集體逃跑事件看民營企業(yè)融資風(fēng)險防范 財務(wù)軟件的發(fā)展與未來 會計專業(yè)原創(chuàng)畢業(yè)論文，公布的題目可以用于直接使用和參考（貢獻者ID 有提示）

非貨幣性資產(chǎn)交換會計及稅務(wù)處理研究 會計電算化系統(tǒng)應(yīng)用的問題及其解決對策 某公司資金結(jié)構(gòu)優(yōu)化研究

社會保障基金績效審計問題研究 企業(yè)物流成本核算與控制研究

我國中小企業(yè)融資渠道與途徑的分析 會計師事務(wù)所內(nèi)部治理存在的問題及對策 金融危機下的公允價值應(yīng)用研究 我國中小企業(yè)財務(wù)治理問題研究

個人所得稅工資薪金扣除額調(diào)整前后的稅收對比及其對其他稅目影響的案例研究 財務(wù)共享服務(wù)模式在企業(yè)集團中的應(yīng)用研究 浙江小額貸款公司的風(fēng)險控制研究 我國個人所得稅的稅收流失問題探討 公允價值在新準(zhǔn)則中的運用和思考 美的電器公司應(yīng)收賬款管理研究

慈溪市光華實業(yè)有限公司內(nèi)部控制探討 某公司模式創(chuàng)新研究

公路施工企業(yè)成本控制的應(yīng)用研究

加速中小企業(yè)資金運營的研究－－以某紡織廠為例 淺議企業(yè)逃稅及稅收籌劃 論中小企業(yè)采購成本控制

低碳經(jīng)濟背景下我國煤炭企業(yè)財務(wù)風(fēng)險研究 試述如何優(yōu)化企業(yè)績效考核

世紀(jì)聯(lián)華連鎖超市存貨管理問題研究 房地產(chǎn)上市公司財務(wù)風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)研究 海爾存貨管理方法研究

上市商業(yè)銀行財務(wù)可持續(xù)增長能力的模糊評價 商業(yè)企業(yè)的營運資金管理研究 工行某分行全面預(yù)算管理問題研究 某某企業(yè)財務(wù)預(yù)算編制問題研究

某軋輥公司應(yīng)收賬款管理問題及對策研究 關(guān)于加強高校財務(wù)風(fēng)險管理的探討

新準(zhǔn)則下公允價值在我國的應(yīng)用問題探討

某公司短期資產(chǎn)管理存在的問題及解決方法研究

資產(chǎn)減值對于盈余管理的影響分析——以某集團為例 某保險公司資產(chǎn)流動性研究

企業(yè)償債能力評價-以A公司為例

對我國投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的認(rèn)識與思考 某建筑安裝工程公司應(yīng)收賬款管理問題研究

基于產(chǎn)業(yè)生命周期的汽車業(yè)上市公司財務(wù)戰(zhàn)略的研究 集團企業(yè)內(nèi)部控制缺失的危害及治理對策 新會計準(zhǔn)則對我國商業(yè)銀行會計的影響分析 上海可的便利店有限公司的存貨管理問題的研究 我國商業(yè)銀行個人理財業(yè)務(wù)發(fā)展研究 會計專業(yè)原創(chuàng)畢業(yè)論文，公布的題目可以用于直接使用和參考（貢獻者ID 有提示）

新稅制下企業(yè)稅務(wù)籌劃研究 88 服務(wù)績效的考核指標(biāo)研究 89 謹(jǐn)慎性本質(zhì)及應(yīng)用狀況研究

會計政策變更與會計估計變更辨析

家庭理財規(guī)劃方案設(shè)計——以成熟型家庭為例 92 某公司資本結(jié)構(gòu)的研究分析

鑄造企業(yè)貨幣資金內(nèi)部控制設(shè)計——以某公司為例 94 關(guān)于財務(wù)與會計外包的研究 95 xx公司低碳型體系建立研究

企業(yè)橫向并購的績效分析－－以燕京啤酒收購月山啤酒為例 97 中小企業(yè)民間融資研究

xx公司人力資源會計實踐困境及其改進 99 企業(yè)并購協(xié)同效應(yīng)的財務(wù)分析 100 上市公司會計政策選擇的探討

論作業(yè)成本法在制造行業(yè)的應(yīng)用——以xx企業(yè)為例 102 某公司所得稅稅務(wù)籌劃方案設(shè)計

中國民營企業(yè)跨國并購相關(guān)問題的研究——基于吉利跨國并購活動的案例分析 104 供應(yīng)鏈成本管理的成本控制研究——以某公司為例 105 基于作業(yè)的全面預(yù)算管理應(yīng)用研究 106 長安汽車投資價值分析

論xx電機公司的內(nèi)部審計獨立性 108 我國上市公司股利政策的探討

對我國中小企業(yè)財務(wù)人員素質(zhì)與管理的探討 110 基于顧客價值理論的xx酒店成本管理研究 111 上市公司盈余管理的動因及其治理 112 某民營公司成本管理研究

小天鵝股份有限公司財務(wù)風(fēng)險防范研究 114 我國上市公司社會責(zé)任報告鑒證的研究

股權(quán)分置改革對上市公司盈利能力影響研究——以三一重工為例 116 我國企業(yè)社會責(zé)任信息披露制度研究 117 論我國中小企業(yè)內(nèi)部審計問題與對策 118 某酒店存貨管理問題研究

談我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制體系的構(gòu)建 120 中小企業(yè)內(nèi)部控制問題探討

xx公司物流采購中的質(zhì)量成本控制研究 122 全面收益及其報告的研究 123 某電子公司財務(wù)風(fēng)險問題研究

江蘇紅豆實業(yè)股份有限公司財務(wù)分析 125 強化我國上市公司財務(wù)監(jiān)督機制的對策 126 上市公司非財務(wù)信息披露存在的問題與對策 127 某集團策略研究

論目標(biāo)與資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化

某建筑公司基于現(xiàn)金流量的企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理研究 130 企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險成因及內(nèi)部稅務(wù)審計必要性探究

會計專業(yè)原創(chuàng)畢業(yè)論文，公布的題目可以用于直接使用和參考（貢獻者ID 有提示）

公允價值計量研究

上市公司成長性評價指標(biāo)體系初探

基于環(huán)境會計的企業(yè)財務(wù)評價體系的構(gòu)建研究——以海爾為例 134 xx物流公司內(nèi)部控制研究

基于價值鏈視角的低成本戰(zhàn)略淺析——以格蘭仕集團為例 136 制造業(yè)企業(yè)成本管理的探析 137 論企業(yè)戰(zhàn)略成本管理

溫州小微企業(yè)融資問題研究

公允價值在金融危機中的爭議與思考

增值稅轉(zhuǎn)型對印刷企業(yè)的影響研究——以xx紙業(yè)為例 141 某集團公司應(yīng)收賬款管理問題及對策研究 142 基于內(nèi)部價值鏈的建筑施工企業(yè)成本管理研究 143 論企業(yè)目標(biāo)與企業(yè)社會責(zé)任的關(guān)系

淺談我國上市公司社會責(zé)任會計信息的披露 145 順豐物流公司倉儲成本管理與控制研究 146 某食品銷售公司投資決策績效評價的研究 147 論企業(yè)籌資風(fēng)險管理

論我國中小企業(yè)投資風(fēng)險成因及其對策 149 某公司貨幣資金內(nèi)部控制制度設(shè)計 150 經(jīng)濟責(zé)任審計質(zhì)量控制

151 中小企業(yè)成本管理現(xiàn)狀及對策研究——xx家具采購成本控制 152 服裝生產(chǎn)企業(yè)貨幣資金內(nèi)部控制設(shè)計——以某公司為例 153 會計師事務(wù)所審計風(fēng)險及其防范研究 154 中小企業(yè)內(nèi)部控制的優(yōu)化建設(shè)研究

155 公允價值在我國運用中存在的問題及對策 156 中小企業(yè)銀行融資問題研究 157 某鋼結(jié)構(gòu)公司內(nèi)部會計控制研究 158 公司治理結(jié)構(gòu)與會計信息質(zhì)量研究

159 某鋼鐵公司資產(chǎn)結(jié)構(gòu)存在的問題及對策研究 160 公允價值計量屬性應(yīng)用研究

161 我國房地產(chǎn)上市公司盈余管理研究

162 某公司貨幣資金內(nèi)部控制實施中存在問題的研究

163 信息化條件下會計內(nèi)部控制的創(chuàng)新——以xx公司為例 164 金融危機背景下的企業(yè)存貨管理 165 關(guān)于上市公司擔(dān)保若干問題的思考 166 個人所得稅自行申報制度研究

167 通貨膨脹對房地產(chǎn)企業(yè)的影響及應(yīng)對措施 168 某公司應(yīng)收帳款管理的探討

169 財務(wù)戰(zhàn)略選擇對企業(yè)價值相關(guān)性的實證研究—以上市公司為例 170 審計主體在環(huán)境審計中的作用

171 關(guān)于我國企業(yè)質(zhì)量成本管理若干問題的探討

172 淺析目前銀行業(yè)金融詐騙案件高發(fā)的原因和防范途徑 173 反傾銷應(yīng)訴中的成本會計應(yīng)對策略研究 174 我國上市公司并購的財務(wù)風(fēng)險與控制措施

會計專業(yè)原創(chuàng)畢業(yè)論文，公布的題目可以用于直接使用和參考（貢獻者ID 有提示）

175 某公司內(nèi)部控制研究

176 萬科公司營運資金管理研究

177 高新技術(shù)企業(yè)技術(shù)創(chuàng)新能力的評價研究 178 存貨成本計價方法對企業(yè)稅務(wù)籌劃影響探析 179 寶鋼集團財務(wù)風(fēng)險控制研究 180 基于風(fēng)險導(dǎo)向的內(nèi)部審計研究 181 某集團稅務(wù)風(fēng)險防范與控制 182 會計舞弊的甄別與防范

183 企業(yè)環(huán)境信息披露質(zhì)量的研究

184 某鋼鐵集團融資管理存在的問題及對策 185 某電子公司存貨管理存在的問題及對策研究 186 我國企業(yè)社會責(zé)任信息披露的動機研究 187 論我國會計信息失真的原因及對策 188 增值稅轉(zhuǎn)型對固定資產(chǎn)核算的影響 189 xx印刷公司研究

190 營業(yè)稅改征增值稅對廣告業(yè)的影響及建議

191 基于公司治理的內(nèi)部控制問題研究——以國美電器控制權(quán)之爭為例 192 我國房地產(chǎn)企業(yè)融資策略研究

193 作業(yè)成本法在我國制造業(yè)企業(yè)中的應(yīng)用研究 194 我國上市公司關(guān)聯(lián)方交易披露問題研究

195 我國白酒行業(yè)上市公司盈利能力分析——以洋河股份為例 196 某會計師事務(wù)所競爭力分析 197 企業(yè)年金及其會計研究

198 xx進出口有限公司海外應(yīng)收賬款的管理研究 199 某科技公司財務(wù)風(fēng)險研究 200 某公司營運資金管理問題分析

第四篇：房地產(chǎn)企業(yè)融資問題研究

房地產(chǎn)企業(yè)融資問題研究

發(fā)布日期:2013-09-0

2摘 要：房地產(chǎn)業(yè)是我國經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，隨著房地產(chǎn)的持續(xù)發(fā)展，融資難的問題也日益突出。目前房地產(chǎn)的主要融資來源是銀行貸款，渠道單一，資金量不大，因此，應(yīng)積極拓寬融資渠道，發(fā)展信托資金，開發(fā)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品，采取股票融資等一系列措施，滿足企業(yè)對資金的需求。本文研究了房地產(chǎn)融資的現(xiàn)狀及所處的困境，提出了應(yīng)多渠道發(fā)展融資途徑，解決融資難的問題，以利于房地產(chǎn)企業(yè)健康持續(xù)地發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)融資，房地產(chǎn)信托，銀行貸款

房地產(chǎn)業(yè)是一個資金密集型產(chǎn)業(yè)，資金周轉(zhuǎn)期長，前期需投入大量資金，因此融資問題關(guān)系到企業(yè)的生死存亡。多數(shù)開發(fā)商的資金是來自銀行貸款，來源單一。近幾年，隨著國家對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控，銀行信貸緊縮，加劇了房地產(chǎn)業(yè)的資金供應(yīng)緊張，房地產(chǎn)業(yè)融資體系的缺陷日益暴露出來。為了實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康地發(fā)展，應(yīng)建立多元化的融資體系，創(chuàng)造新的金融產(chǎn)品，采取多種融資方式。

一、房地產(chǎn)業(yè)的特點及其給融資帶來的困難

房地產(chǎn)業(yè)是典型的高投入、高回報、高風(fēng)險的資本密集型行業(yè)，其在發(fā)展的過程中必須得到金融業(yè)大量的資金支持才能健康發(fā)展。但是自2006年來，隨著國家宏觀經(jīng)濟轉(zhuǎn)向穩(wěn)健發(fā)展的要求，為了防范房地產(chǎn)泡沫出現(xiàn)可能引發(fā)的金融危機，國家陸續(xù)出臺了一系列嚴(yán)厲的調(diào)控政策，提高了開發(fā)商資金門檻，收緊開發(fā)貸款，從“管嚴(yán)土地，看緊信貸”入手，壓縮了開發(fā)商的融資空間，加劇了融資難的問題，房地產(chǎn)業(yè)的資金供應(yīng)面臨斷血的危險。

二、房地產(chǎn)業(yè)融資的現(xiàn)狀及存在的問題

（一）銀行貸款是主要的資金來源，融資風(fēng)險巨大

銀行貸款是我國多數(shù)開發(fā)商采取的融資方式，開發(fā)商通過土地抵押取得第一筆信貸資金進行項目開發(fā)。隨著房地產(chǎn)調(diào)控力度的加大，銀行加強了對房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險審查，提高了貸款門檻，開發(fā)商越來越難以從銀行取得貸款，無法保證開發(fā)過程的順利進行。

（二）自籌資金，融資金額偏小

在房地產(chǎn)企業(yè)初始階段，自籌的資本金是主要的資金來源，主要用于購置開發(fā)的土地。在房地產(chǎn)價值較低時，自籌資金基本可以滿足投資需求。當(dāng)市場銷售不景氣及土地價值持續(xù)升高的情況下，土地投資成本加大，投資規(guī)模增大，資金周轉(zhuǎn)期延長，自籌的資金就難以滿足企業(yè)投資的需求，開發(fā)目標(biāo)難以實現(xiàn)。

（三）房地產(chǎn)金融工具稀缺，金融市場的功能沒有得到發(fā)揮

目前，我國金融市場的金融工具品種不多，融資能力不強，尤其針對房地產(chǎn)業(yè)的金融工具更是幾乎處于空白狀態(tài)。由于沒有專門設(shè)計的針對房地產(chǎn)業(yè)的金融工具，開發(fā)商就難以從資本市場融通資金，金融市場的融資能力沒有發(fā)揮作用，影響了我國金融業(yè)對房地產(chǎn)業(yè)的服務(wù)水平，限制了房地產(chǎn)業(yè)自身抵御風(fēng)險的能力，也使房地產(chǎn)業(yè)與發(fā)達國家的差距進一步拉大。

（四）債券融資比例較低

債券融資是指上市公司發(fā)行可轉(zhuǎn)債和公司債，非上市公司通過發(fā)行企業(yè)債籌集資金。由于房地產(chǎn)債券比一般債券收益高，又可以按期收回本金和利息，同時具有一定的流動性，所以房地產(chǎn)債券融資有一定的優(yōu)勢。

但是國家對房地產(chǎn)發(fā)行債券控制得很嚴(yán)格，只有上市公司和國有獨資公司等設(shè)立的公司才能發(fā)行債券，多數(shù)非上市公司不具備發(fā)行條件，而且債券市場本身發(fā)育就不成熟，市場規(guī)模小，交易量不大，組織能力差，這些都制約了房地產(chǎn)債券的發(fā)行，導(dǎo)致債券融資在開發(fā)資金來源中所占的比例一直很低。

三、融資出現(xiàn)問題的原因

（一）經(jīng)濟原因

近年來，房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)快速地發(fā)展，泡沫經(jīng)濟也逐漸顯現(xiàn)，美國的次貸危機也給中國的經(jīng)濟敲響了警鐘。為了避免房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟破裂帶來的金融危機，我國從2010年以來連續(xù)出臺了多項調(diào)控政策，諸如停止流動資金貸款，提高資本金比例，嚴(yán)格審批房地產(chǎn)項目貸款條件，限制了銀行對房地產(chǎn)的信貸支持。由于政策的持續(xù)打壓，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的資金鏈捉襟見肘。宏觀調(diào)控政策仍將持續(xù)，面對力度不斷加大的調(diào)控政策，房地產(chǎn)企業(yè)迫切需要尋求多元化的融資道路。

（二）行業(yè)原因

一直以來，房地產(chǎn)與銀行就像一對孿生兄弟，互相依賴，互相支持，銀行就是房地產(chǎn)最基本、最主要的資金來源。這些房地產(chǎn)特有的特點，促成了房地產(chǎn)企業(yè)的融資困境。

（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍不具備多渠道的融資能力。我國房地產(chǎn)市場長期處在賣方市場，開發(fā)商通過預(yù)售提前回籠大部分資金，同時通過工程墊款延遲支付資金，因此開發(fā)過程中需要投入的資金量并不是很大，所以只要銀行的信貸資金一到位，企業(yè)基本上就高枕無憂了，對后續(xù)的融資需求不強，對融資渠道的危機意識不強。因此銀行信貸政策一收緊，開發(fā)商的日子就很難過。

（2）房地產(chǎn)企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)不合理。房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源主要有：自有資金，開發(fā)貸款及其他資金。自有資金是開發(fā)商的資本金，開發(fā)貸款一般是銀行的信貸資金，其他資金則是預(yù)售款及施工企業(yè)的工程墊款。從這些資金的來源分析，開發(fā)貸款無疑屬于銀行的貸款資金，預(yù)售款也有60%左右是銀行提供的按揭貸款，施工企業(yè)的工程墊款也大多是銀行提供的流動資金貸款，因此開發(fā)商的資金幾乎都來源于銀行。這種高度依賴銀行的融資結(jié)構(gòu)是非常不利的，較低的融資成本與貸款門檻使企業(yè)利用銀行信貸杠桿進行高負(fù)債經(jīng)營，這在增加企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的同時也加劇了企業(yè)的違約風(fēng)險，同時市場過熱存在投資投機的風(fēng)險，一旦泡沫破裂房地產(chǎn)價格下跌，作為抵押的房地產(chǎn)價值將大幅度貶值，開發(fā)商的違約成本將轉(zhuǎn)嫁給銀行承擔(dān)。

（3）市場發(fā)展現(xiàn)狀和房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)則之間的差距，也是產(chǎn)生融資困境的原因之一。銀行業(yè)對房地產(chǎn)項目貸款的要求是企業(yè)自有資金達到總投資額的35%，同時還必須具備土地、規(guī)劃和施工等四證齊全。由于土地特有的稀缺性，開發(fā)商拿地的成本也在不斷攀升，土地的購置成本幾乎占了總投資的50%甚至更高。因此，開發(fā)商的實際門檻已經(jīng)提高，自有資金35%與50%之間的差額部分，是得不到銀行的信貸支持的，也就是說，開發(fā)商的自有資金必須要達到50%才能夠進入這個行業(yè)，行業(yè)政策與市場現(xiàn)狀的差距，直接增加了開發(fā)商的融資數(shù)額和融資難度。

四、解決融資問題的建議

（一）積極發(fā)展房地產(chǎn)信托基金

房地產(chǎn)信托基金是由特定發(fā)起人發(fā)起，通過發(fā)行受益憑證的方式匯集投資者的資金交專業(yè)的房地產(chǎn)投資機構(gòu)運作，基金主要投資房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)，并將收益對投資者進行分配的一種信托基金。信托基金對于房地產(chǎn)業(yè)屬于股權(quán)投資，是對銀行資金不足部分的補充，不增加企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，拓寬了企業(yè)的融資渠道，因此應(yīng)大力推廣發(fā)展。

（二）加快開發(fā)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品

隨著房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)對新的金融產(chǎn)品的需求也越來越渴望。因此，為了實現(xiàn)融資渠道的多元化，就必須抓緊開發(fā)房地產(chǎn)業(yè)的金融產(chǎn)品，形成穩(wěn)定的金融產(chǎn)品供應(yīng)體系，滿足企業(yè)日益增長的融資需求。

（三）推動企業(yè)進行股票融資

股票融資是國際通行的融資方式，具有融資規(guī)模大，時間短的特點。通過上市，企業(yè)可以獲得大量持續(xù)發(fā)展的資本，使企業(yè)規(guī)模迅速擴張。房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)采取一系列措施促成企業(yè)直接上市融資或者通過借殼上市，利用資本市場取得大量資金，從而達到企業(yè)快速發(fā)展的目標(biāo)。

（四）完善債券市場，推動債券融資進入正常渠道

房地產(chǎn)項目開發(fā)周期長，投資金額大，發(fā)行債券是較好的融資選擇。針對我國目前債券市場企業(yè)債券發(fā)行規(guī)模很小的現(xiàn)狀，為了使債券融資成為房地產(chǎn)企業(yè)主要的融資渠道之一，國家就應(yīng)該出臺鼓勵企業(yè)發(fā)行債券的政策和相應(yīng)的措施，吸收社會閑余資金投資房地產(chǎn)。具體可以采取擴大債券發(fā)行主體、推行房地產(chǎn)債券利率市場化、健全房地產(chǎn)企業(yè)債券信用評級體系，發(fā)展和培育房地產(chǎn)債券的市場體系，增加相應(yīng)的避險工具等。

五、總結(jié)

總之，房地產(chǎn)業(yè)的競爭已經(jīng)進入資本競爭的時代，房地產(chǎn)融資已成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生死存亡的關(guān)鍵。目前房地產(chǎn)面臨的大環(huán)境是銀行信貸緊縮，針對房地產(chǎn)業(yè)目前的融資現(xiàn)狀及所處的困境，房地產(chǎn)企業(yè)迫切需要擺脫過度依賴銀行的單一融資局面，積極拓寬融資渠道，走多元化路線。同時，國家也應(yīng)進一步完善相關(guān)的法律法規(guī)，努力創(chuàng)新金融工具，促進房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)健康地發(fā)展。

參考文獻：

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第五篇：中美房地產(chǎn)企業(yè)融資問題比較分析

中美房地產(chǎn)企業(yè)融資問題比較分析

[日期：2010-04-26] 來源：貴州財經(jīng)學(xué)院作者：劉海麗 周明現(xiàn)代商業(yè)網(wǎng) 摘要：由于美國完善的房地產(chǎn)金融體系，房地產(chǎn)企業(yè)融資非常便利，其證券融資模式尤為盛行。我國現(xiàn)有的市場條件和金融體系決定了房地產(chǎn)企業(yè)融資仍將以銀行借貸為主，同時，尋求靈活、多元化的融資模式成為必然選擇。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)融資、融資渠道

一、中美房地產(chǎn)企業(yè)融資概況

以買方需求旺盛為主導(dǎo)的美國房地產(chǎn)市場和發(fā)達的資本市場為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展壯大營造了良好的發(fā)展空間，企業(yè)的融資得到政府、華爾街上甚至其他更多金融機構(gòu)和私人機構(gòu)的支持，政策支持方和資金提供方對這些企業(yè)充滿了信心，融資方和資金提供方之間形成了良性互動，各得其利。通過上市、REITs、債券、信用公司等融資的手段占據(jù)重要地位，同時次級抵押貸款公司、投資銀行、保險公司等金融機構(gòu)為房地產(chǎn)企業(yè)的融資直接或間接起到了促進作用，雖然它們是次貸危機爆發(fā)后的受害者。眾多資金鏈條的銜接便利了資金向房地產(chǎn)市場流通，同時風(fēng)險卻得到了有效轉(zhuǎn)移和分散化，房地產(chǎn)企業(yè)在次貸危機中似乎并未受多大損失。

我國的房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了10多年的繁榮期，房地產(chǎn)行業(yè)的膨脹帶來了資金需求的急速增加。政府出臺了針對房地產(chǎn)業(yè)的信貸緊縮政策，但房地產(chǎn)融資需求未受到實質(zhì)性的影響。融資渠道主要有：國內(nèi)商業(yè)銀行貸款、信托融資、境內(nèi)公司上市、發(fā)行企業(yè)債、金融租賃、典當(dāng)、民間私募基金、外資銀行貸款、房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）、海外上市融資等[1]。其中，國內(nèi)銀行貸款所占比重相對較大，一項研究表明，直接或間接通過銀行短期貸款獲得的資金加總占到一般房地產(chǎn)企業(yè)資金來源的60%-70%，有的甚至高達90%以上。

目前我國涉及房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的企業(yè)高達5萬多家，但是境內(nèi)上市公司只有70家；通過借殼上市與境外上市融資的公司也只有幾十家，上市發(fā)行股票融資對于95%以上中小規(guī)模的公司來說門檻太高。通過信托、債券、利用外資等其他方式融資所占比重較小。

二、中美房地產(chǎn)企業(yè)融資效率比較

美國的金融市場發(fā)達，金融體系較為完善，為房地產(chǎn)行業(yè)和項目融資提供了便利。資本市場發(fā)達，市場競爭程度較高，融資快捷方便，房地產(chǎn)融資的成本相對較低。而我國處于市場經(jīng)濟的初期，通過銀行借貸的手續(xù)較為復(fù)雜，而銀行貸款以中、短期為主；通過資本市場融資的數(shù)目極其有限，房地產(chǎn)企業(yè)不得不轉(zhuǎn)向其他高利率的融資途徑。

但必須認(rèn)識到，當(dāng)前以證券化融資為主的美國模式在我國是無法實現(xiàn)的，我國現(xiàn)有的市場環(huán)境和法律環(huán)境決定了房地產(chǎn)融資模式只能以銀行為主導(dǎo)。銀行主導(dǎo)型融資模式與資本市場主導(dǎo)型融資模式是互補關(guān)系而非替代關(guān)系[2]，在融資過程中，房地產(chǎn)企業(yè)必須將銀行借貸融資和證券化融資兩種方式有效結(jié)合，并確立適當(dāng)?shù)娜谫Y比例以實現(xiàn)高效率的融資。

三、結(jié)論與啟示

（一）美國房地產(chǎn)融資的優(yōu)勢

美國完善的房地產(chǎn)金融體系和發(fā)達的資本市場為美國房地產(chǎn)企業(yè)提供了良好的融資環(huán)境，房地產(chǎn)市場的火爆為房地產(chǎn)企業(yè)融資起到了激勵作用。證券化融資成為全球推崇的成功融資模式——美國模式，美國的融資渠道比國內(nèi)廣闊，融資工具比國內(nèi)豐富，同時有較為健全的法規(guī)制度做保障，融資效率較高，這些是美國房地產(chǎn)融資的優(yōu)勢所在，也是我國房地產(chǎn)企業(yè)在融資方面需要改進和完善的地方。

二）美國模式不是完美的以資本市場為主導(dǎo)的融資模式，并不是萬能的。正如美國的房地產(chǎn)融資得益于房地產(chǎn)市場的成熟和金融市場的發(fā)達，同時它也影響著這兩個市場的銜接關(guān)系。值得一提的是，不少房地產(chǎn)公司涉足了抵押貸款業(yè)務(wù)促使居民買房以增加其銷售量，也增加了其自有資金量。當(dāng)市場泡沫破滅，大量購房者已經(jīng)無力按時歸還貸款之時，房地產(chǎn)開發(fā)商卻高枕無憂，因為它已經(jīng)將這些貸款業(yè)務(wù)直接或間接賣給了華爾街。潛在的風(fēng)險和損失在金融市場中顯露，受損的是那些資金提供方和抵押貸款證券化產(chǎn)品的購買方。反過來，房地產(chǎn)市場和金融市場任何一個出現(xiàn)問題，使得房地產(chǎn)金融融資體系出現(xiàn)漏洞，那么融資必將受到影響。次貸危機之后，美國房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)雙重受損，房地產(chǎn)市場和資本市場之間的資金鏈條出現(xiàn)斷裂，房地產(chǎn)融資同樣陷入困境。

（三）我國房地產(chǎn)融資存在的問題

我國房地產(chǎn)金融市場融資體系不完善，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新工具缺乏，房地產(chǎn)企業(yè)主要依賴于銀行信貸。近年來，我國商業(yè)銀行采取了謹(jǐn)慎的措施，貸款審批程序較為復(fù)雜，房地產(chǎn)貸款多以中、短期為主，遠不能滿足房地產(chǎn)開發(fā)的需求。受全球經(jīng)濟下滑、國內(nèi)房市不景氣的影響，銀行信貸更是具有緊縮的傾向，這對銀行來說當(dāng)然可以有效控制風(fēng)險，但是資金緊缺現(xiàn)象開始困擾眾多的房地產(chǎn)商，降價銷售成為一種無奈。

對于上市的優(yōu)勢房地產(chǎn)企業(yè)來說，上市融資是其重要的融資渠道，融資的數(shù)目是非常可觀的，但是上市融資對于絕大多數(shù)企業(yè)來說門檻太高。

（四）我國房地產(chǎn)融資的路徑選擇

應(yīng)該說，我國房地產(chǎn)企業(yè)并不存在固定的、完全有效的融資方式，信托、上市、債券等融資手段都受到不同程度的限制或不能滿足房地產(chǎn)企業(yè)的巨額資金需求，尋求新的、多元化融資渠道迫在眉睫。在我國現(xiàn)有的條件下，利用證券市場融資與銀行融資相結(jié)合的混合融資模式是必然選擇。

長期看，采用REITs融資是國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)融資的必然選擇。REITs能夠快速匯集眾多的閑散資金，投放到房地產(chǎn)項目上；分散化投資，安全有效。REITs融資不但方便，而且節(jié)約了企業(yè)的融資成本。當(dāng)前，REITs已經(jīng)在我國興起，并且有良好的發(fā)展勢頭，政府要繼續(xù)推進信托業(yè)的健康發(fā)展和制定投資信托方面的法律法規(guī)為REITs在我國的快速發(fā)展提供良好的制度環(huán)境。

通過借殼上市、私募基金等方式融資應(yīng)該是房地產(chǎn)企業(yè)的一大出路。加大與機構(gòu)投資者的合作，充分利用機構(gòu)投資者能夠有效籌集資金、資金實力雄厚和投資規(guī)范化等優(yōu)勢，與機構(gòu)投資者建立長期穩(wěn)定的伙伴關(guān)系，挖掘通暢的融資渠道。

參考文獻

1.呂萍．房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營．中國人民大學(xué)出版社，2007：234

2.王海燕．中美房地產(chǎn)融資模式比較分析．西安金融,2006年第9期