第一篇：房地產企業融資模式

房地產企業融資模式

資金是房地產開發企業的生命線，大多數小型房地產商的主要管理活動是圍繞著融資進行的?？傮w來說，有以下幾種融資模式：

1.自有資金+銀行貸款

?傳統融資方式，被普遍采用，但中小型企業很難得到銀行貸款。

?融資成本最低，應優先使用。

?2.自有資金+信托計劃

?新興融資方式，目前限于短期融資，對長期的、大規模的項目作用有限。

?融資成本比銀行貸款高。

?3.自有資金+股權融資

?傳統融資方式，目前引進外企的比例較高。

?融資成本比銀行貸款高。

?4.自有資金+投資基金

?新興融資方式，規模很小，而且相關法律不健全。

?融資成本最高。

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融資流程介紹

一、貸款種類：信用貸款、擔保貸款和票據貼現

1、信用貸款：系指以借款人的信譽發放的貸款。

2、擔保貸款：系指保證貸款、抵押貸款、質押貸款。

保證貸款，系指按《中華人民共和國擔保法》規定的保證方式以第三人承諾在借款人不能償還貸款時．按約定承擔一般保證責任或者連帶責任而發放的貸款。

抵押貸款，系指按《中華人民共和國擔保法》規定的抵押方式以借款人或第三人的財產作為抵押物發放的貸款。－主要指不動產（房屋、設備、土地等）和特別動產（車）

質押貸款，系指按《中華人民共和國擔保法》規定的質押方式以借款人或第三人的動產或權利作為質物發放的貸款。－動產（比如存貨）

3、票據貼現：系指貸款人以購買借款人未到期商業票據的方式發放的貸款。

另外：按照期限可分為：短期貸款（1年以內，含1年）、中期貸款（1年以上（不含1年）5年以下（含5年））和長期貸款（5年以上）

目前企業尤其是民營企業融資主要集中在擔保貸款和票據貼現，擔保貸款期限多為1年以下，又多以抵押和質押風險最小，也是銀行最最喜歡操作方式。票據貼現由于存在大量非真實經營活動，國家對此要求非常嚴格，要求提供的發票原件。

（抵押，就是債務人或第三人不轉移法律規定的可做抵押的財產的占有，將該財產作為債權的擔保，當債務人不履行債務時，債權人有權依法就抵押物賣得價金優先受償。

質押，就是債務人或第三人將其動產移交債權人占有，將該動產作為債權的擔保，當債務人不履行債務時，債權人有權依法就該動產賣得價金優先受償。

抵押與質押的區別在于：1.抵押的標的物通常為不動產、特別動產（車、船等）；質押則多以動產為主或者股權。2.抵押和股權質押要登記才生效，質押則只需占有就可以（指動產）。

3.抵押只有單純的擔保效力，而質押中質權人既支配質物，又能體現留置效力。4.抵押權的實現主要通過向法院申請拍賣，而質押則多直接變賣。）

二、貸款流程

1、辦理貸款卡：

（1）、貸款卡是中國人民銀行發給注冊地借款人的磁卡條，是借款人憑以向金融機構申請辦理信貸業務的資格證明。貸款卡記錄了貸款卡編碼及密碼，是商業銀行登錄“銀行信貸登記咨詢系統”查詢客戶資信信息的憑證，取得貸款卡并不意味客戶能馬上獲得銀行貸款，關鍵看企業的資信狀況是否滿足貸款銀行的要求。

（2）、辦卡對象：具有主管工商行政管理局核發營業執照的企業（單位）法人及個體經營者；以個人名義申請貸款卡不須辦理貸款卡，但個人為企業（單位）法人或個體經營者擔保貸款的情況除外。

（3）、貸款卡辦理處于每年3月至6月15日對貸款卡年審，當年辦理的貸款卡不用年審。企業申請所需材料:

①《貸款卡申請書》；

②《企業法人營業執照》（非法人企業為《營業執照》，事業單位為《事業法人登記證》正本復印件及副本原件（其他借款人為上級批文復印件）；

③《中華人民共和國組織機構代碼證》原件及復印件；

④企業的《注冊資產驗資報告》原件和復印件；領卡前一個月的資產負債表和上年度決算報表；

⑤法定代表人（或法定代表人授權的代理人、負責人）證及有效證件（身份證）原件及復印件；

審

核

①提交資料真實、完整性；②證、照、表相符；

③主要財務指標平衡關系表

發

卡

上機登錄企業概況后發卡；

年

審

所需材料：

①《貸款卡年審報告書》；

②經工商部門年檢后的《營業執照》原件及復印件；

③《中華人民共和國組織機構代碼證》復印件；

④上年度會計決算報表；

⑤需變更企業要素的請攜帶變更后的相關資料原件及復印件；

⑥法定代表人身份證及法人代表證復印件。

2、貸款申請：

借款人需要貸款，應當向主辦銀行或者其他銀行的經辦機構直接申請。借款人應當填寫包括借款金額、借款用途、償還能力及還款方式等主要內容的《借款申請書》。同時須按要求提供借款人相關資料。

3、對借款人的信用等級評估：

應當根據借款人的領導者素質、經濟實力、資金結構、履約情況、經營效益和發展前景等因素，評定借款人的信用等級。評級可由貸款人獨立進行，內部掌握，也可由有權部門批準的評估機構進行。信用等級的評定涉及到授信和貸款的額度，所以非常重要。財務報表要求經審計的。每個銀行對評級的等級所達到的額度要求并不一樣。

4、年度授信：

銀行授信額度即為簡化銀行信貸審批流程，經企業申請，銀行審核后給予企業的一定金額及期限內，向借款人發放的可循環使用的授信。簡單地說,就是銀行能貸給你最高多少的錢。是和信用評級聯系在一起的。其特點是：

（1）、一次授信，循環使用，隨用隨還。一次授信后，在約定的時間和額度內隨借隨用隨還；

（2）、憑證貸款，手續簡便。借款人依據授信合同辦理授信業務，銀行不再重新進行授信調查、審批；

（3）、如果為綜合授信額度，借款人除了可以獲得貸款外，還可辦理授信合同規定的開立承兌匯票、國際結算融資等業務。

所須提供資料：借款人和擔保人的基本資料（營業執照、組織代碼證書、稅務登記證、法人證明及身份證等）；三年的財務報表（最好經審計的），未滿三年的提供自開業至今的年度財務報表；抵押和質押相關材料；借款人和擔保人企業經營狀況介紹；章程以及根據企業章程需要提供的董事會或股東會決議；銀行需要的其他材料。

5、部門審批流程

首先由業務部門或客戶部門進行資料收集，并編寫評審報告，通過后報到貸審部門進行風險評審，最后上貸審會進行最終確定。每個銀行根據權限不同，報到省行審批或總行備案。貸審會主要由行長、副行長和部門負責人參加，并實行投票表決，具體票數通過率每家銀行規定不一樣。貸審會集中舉行，同時審理多家借款企業授信。

6、簽定借款合同或授信合同，簽定保證合同。

三、簽發銀行承兌匯票和貼現

1、簽發銀行承兌匯票

定義：銀行承兌匯票是指由承兌申請人簽發的，并由承兌申請人向開戶銀行申請，經銀行審查同意承兌，持票人在匯票到期日或到期日前幾天向委托付款人提示付款的票據。付款期限最長可達6個月；提示付款期自匯票到期日起10日。

功能：

用于真實商品交易后的債權債務結算；票據持有人在匯票到期日前若急需資金可以向開戶銀行或票據中心申請貼現；銀行承兌匯票在到期日前可以背書轉讓。

如何辦理：

（1）、提交書面申請，包括提交《開具銀行承兌匯票申請表》、《開具銀行承兌匯票申請書》、經濟合同及企業近期的財務報表；

（2）、銀行與申請人及擔保人簽訂擔保合同；

（3）、申請人向銀行繳存保證金（20%以上）；

（4）、銀行向申請人簽發銀行承兌匯票，并由申請人簽章。

常見問題解答：

（1）．開立銀行承兌匯票需要繳存多少比例的保證金？

申請人需要繳存不低于銀行承兌匯票金額20％的保證金。

（2）．對銀行承兌匯票單筆金額有何限制？

銀行承兌匯票單筆最高金額不能超過1000萬元。

（3）．開立銀行承兌匯票時，不同的擔保方式需要簽訂哪些相關擔保合同？

開立銀行承兌匯票時，申請人要與銀行及擔保人簽訂《銀行承兌匯票契約》，若承兌采取保證方式的，還要簽訂《銀行承兌匯票保證擔保合同》，若承兌采取抵（質）押擔保方式的，則要簽訂《銀行承兌匯票抵（質）押擔保合同》。

2、貼現

定義：

銀行承兌匯票貼現是指銀行承兌匯票的持票人在票據到期日前，貼付一定利息將票據權利轉讓給金融機構而取得資金的票據行為,是金融機構向持票人融通資金的一種方式。產品特點：

能滿足客戶持有的商業匯票快速變現的需求；手續方便，融資成本低。

如何辦理：

1．提交書面申請書，即《匯票貼現申請書》

2．提供以下資料：

（1）經年檢的營業執照或事業單位法人證書、組織機構代碼證、貸款卡原件

（2）尚未到期且要式完整的銀行承兌匯票

（3）交易雙方簽訂的真實、合法的商品或勞務交易合同原件，或其他能夠證實商品或勞務交易關系真實性的書面證明

（4）與出票人（或直接前手）之間的增值稅發票原件或復印件

（5）貼現行要求提交的其他資料

常見問題解答：

1．對貼現的票據有何要求？

要求貼現的銀行承兌匯票的交易合同必須是合法且要素齊全，即貼現的銀行承兌匯票必須符合《票據法》，符合制度規定的銀行承兌匯票的出票、背書、承兌的條款要求。

2．對貼現的期限有何規定？

貼現的期限從貼現之日起至匯票到期日止，最長不超過6個月。

四、銀行貸款關注的財務指標

企業還要把握好以下12個指標：

財務結構：

1、凈資產與年未貸款余額比率。必須大于100%（房地產企業可大于80%）。

2、資產負債率。必須小于70%，最好低于55%。

償債能力：

3、流動比率。一般情況下，該指標越大，表明企業短期償債能力越強，通常該指標在150%~200%較好。

4、速動比率。一般情況下，該指標越大，表明企業短期償債能力越強，通常該指標在100%左右較好，對中小企業適當放寬，也應大于80%。

5、擔保比例。企業應該把有損失的風險下降到最低點。一般講，比例小于0.5為好?，F金流量：

6、企業經營活動產生的凈現金流應為正值，其銷售收入現金回籠應在85~95%以上。

7、企業在經營活動中支付采購商品，勞務的現金支付率應在85~95%以上。經營能力：

8、主營業務收入增長率。一般講，如果主營業務收入每年增長率不小于8%，說明該企業的主業正處于成長期。如果該比率低于-5%，說明該產品將進入生命末期了。

9、應收賬款周轉速度。一般企業應大于六次。一般講企業應收賬款周轉速度越高，企業應收賬款平均收款期越短，資金回籠的速度也就越快。

10、存貸周轉速度，一般中小企業應大于五次。存貨周轉速度越快，存貨占用水平越低，流動性越強。

經營效益：

11、營業利潤率，該指標表示全年營業收入的盈利水平，反映企業的綜合獲利能力。一般來講，該指標應大于8%，當然指標值越大，表明企業綜合獲利能力越強。

12、凈資產收益率，目前對中小企業來講應大于 5%。一般情況下，該指標值越高說明投資帶來的回報越高，股東們收益水平也就越高。

附董事會決議樣本

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第二篇：淺議房地產企業融資模式

淺議房地產企業融資模式

摘要：房地產業是資金高度密集型的行業，開發投資規模大、周期長、風險大、收益高等特點使得房地產業需要的資金量巨大，融資對房地產業的作用尤為突出。因此選擇有效的融資渠道、確定較低風險的融資方式是十分重要的，本文針對房地產企業融資的現狀，分析房地產企業融資模式并提出建議。

關鍵詞：房地產企業融資；融資模式；建議

一、房地產企業融資概述 房地產融資是指在房地產開發,流通及消費過程中，通過貨幣流通和信用渠道所進行的籌資,融資及相關服務的一系列金融活動的總稱，包括資金的籌集,運用和清算。房地產企業融資，是指發生在房地產經濟活動中的，通過各種信用方式、方法及工具為房地產業及相關部門融通資金的金融行為。包括銀行及其他金融機構為房地產開發和流通領域提供各種金融服務，運用有效的金融工具，籌集和融通房地產企業資金，實現房地產企業資金的良性循環，使房地產業與金融協調發展，從而帶動整個社會經濟的發展。

二、房地產企業融資現狀

房地產企業由于工程項目的開發，需要耗費的時時較長，加之資金占有和使用量巨大，除非其經濟實力十分雄厚，否則很難不依靠融資來進行項目開發。從目前房地產企業的實際情況來看，大多數企業進行項目開發都需要對外大量融資，因此，對于融資渠道的把握對于企業整體的生產經營和發展就顯得尤為重要。

三、我國房地產企業融資模式

1、銀行貸款。

銀行貸款融資，是為了完成房地產開發，房地產開發企業向銀行申請與取得項目開發貸款的行為。目前，我國房地產開發企業的資會來源主要是國內貸款，房地產企業自有資金比例較低，不能夠滿足房地產開發項目大量的資金需要，因此主要依賴銀行貸款，并占房地產融資來源的50％以上。房地產貸款一般分為三類；信用貸款、擔保貸款、抵押貸款。在國家加強行業調控和貨幣政策從緊的條件下，銀行貸款的限制增加，融資的門檻較高，發展空間較小。并且由于房地產業融資渠道過度集中于銀行，銀行信貸政策的每一次變化和調整必然會對房地產行業產生巨大的沖擊和影響，十分不利于房地產企業自身的健康穩定發展。因此企業要積極拓展新的融資渠道，減少對銀行貸款的依賴。企業的規模對銀行貸款沒有明顯的影響，銀行貸款適合各種類型的企業。

2、股權融資

上市融資也是房地產企業一個重要的融資渠道，債權融資來說，其屬于主權融資，可以化解金融風險，使房地產企業獲得永久性資本，并且還可以提升企業的知名度和可以較為便利的實現再融資。不過該種融資方式資金成本較高，公司的控制權存可能會被稀釋。股權融資主要分直接上市融資和間接上市融資兩種。直接上市融資金額比較大，但是上市融資的門檻高，比如負債率不能高于70％的規定使很多企業達不到上市要求。我國房地產企業由于傳統的融資渠道單一，一般負債率都在75％以上。能夠通過直接上市獲取資金的企業數量很少。間接上市主要是通過買殼上市，但需要大量現金，并且前提是企業必須有很好的項目和資產進行置換。而擁有大量現金、好的開發項目與優質資產，都是很多房地產中小企業不具備的條件。

3、預收賬款

房地產企業的預收賬款是指開發商按照合同規定預先收取購房者的定金，以及委托開發建設單位開發建設項目，按雙方合同規定預收委托單位的開發建設資金。這是發展商籌集開發資金的一種重要方式。對于發展商來說，運用該種融資方式可以籌集到必要的建設資金，并且還可以將部分市場波動風險轉移給買家，雖然在將來可能會喪失一些利益，但是相對于總體利益而言是微不足道的。但是因為房地產企業的預售款主要是購房者的按揭貸款，在我國，按揭購房者的比例接近90％，因此該種融資方式所獲得資金間接的來自于銀行，也使得這種融資方式受到市場和信貸政策影響較大，尤其是在房地產行業的調整期。

4、．房地產信托。

房地產投資信托，是專門用于投資房地產，用房地產項目的經濟收益作為回報，委托信托公司將信托產品銷售給投資者的融資方式。信托計劃的發行以200份為限。房地產信托融資的期限一般是2至3年，在大力培植資本市場的情況下，房地產信托的發展空間較大。融資的額度較大，政策限制較多，只適用于實力雄厚的大型開發商。

5、．房地產投資基金。

房地產投資基金，是指聚合機構投資者或個人的資金，由基金公司組建專門產業投資基金，間接投資于房地產項目的融資方式。我國房地產基金融資才剛剛起步，相關的產業投資基金法尚未出臺，市場上有實力的基金管理公司和優秀的基金經理人很少。房地產企業要大量從房地產基金獲得資金還尚需時日。房地產基金融資適合大中型房地產企業。

6、債券融資

房地產證券是房地產利用資本市場直接融資的重要工具，也是房地產資金籌集的一條重要渠道。房地產債券較一般債券收益相對較高；與股票相比，又可以按期收回本金和利息而有較高的安全性，又具有一定的流動性。因此，在國外成熟的證券市場，企業債券成為企業外部融資優先考慮的方式，債券融資額往往是股票融資額的3 到10 倍。而我國房地產債券發展還處于初級階段，債券融資額總量方面，遠遠不及股票融資額。目前，我國房地產債券的發行規模很小，債券流通市場不健全，債券發行程序不規范，債券評級的準確性、可信性還有問題。這些都影響了企業通過債券融資的規模。

7、項目融資

項目融資是為一個特定項目所安排的融資，貸款人在最初考慮安排貸款時，以該項目的現金流量和收益作為償還貸款的資金來源，以該項目資產抵押作為貸款的安全保障。其最主僅是依靠項目發起人的信用保障或資產價值。貸款銀行主要依靠項目本身的資產和項目未來的現金流量來考慮貸款償還保證。因此，項目融資風險分擔及對

項目融資采取周密的金融安排，并將此項目有利益關系的各個方面的承諾和各種形式的保證書結合起來，不使任何一方承擔項目的全部風險，是項目融資活動的重要內容。商業房地產運用項目融資的主要運作模式是，由投資者共同投資組建一個項目公司，以項目公司的名義建設、擁有、經營項目和安排有限追索融資。

8、海個基金

目前外資地產基金進入我國市場一般有兩種方式：一是申請中國政府特別批準運作地產項目或是購買不良資產；二是成立投資管理公司合法規避限制，在操作手段上通過回購房、買斷、租約等直接或迂回的方式實現資金合法流通和回收。海外基金比銀行貸款、信托等融資渠道在成本高。

9、．合作開發。

目前，房地產開發的土地需求完全實現了市場化公開供給，土地市場競爭激烈，地價不斷攀升，開發商為取得土地的投資不斷增加，靠單個開發商很難獲得體量大、效益好的資源。因此可以發揮開發商項目運作能力，促使有土地缺資金的開發商與有資金難以取得土地的開發商的合作，實現合作開發的融資方式。

10、夾層融資。

夾層融資是一種無擔保的、附帶有對被投資企業權益認購權的長期債務。夾層投資傳統創業投資的演進和擴展，可以采取次級貸款、可轉換票據或優先股的形式。夾層融資的期限較長，一般為5至7年，融資成本介于優先債務和股權融資之間，對公司的控制和限制較少，可操作性強，融資規模一般，適用于中小型房地產企業。

11、私募股權融資。

私募股權融資的融資期限較長，融資的規模一般較大，投資者要求的高回報導致融資的成本很高。融資政策不是很完善，融資的門檻較高，但發展的空間較大，適合于大型知名房地產企業。

四、房地產企業融資中所存在的問題

近年來，雖然我國房地產融資渠道不斷多樣化，企業整體融資能力有所增強，但是在實踐中還存在一定的問題有待改進和完善。目前我國房地產行業的投資渠道整體來看還較為單一，過度依賴銀行貸款的情況依然廣泛存在，加這上些地方市場監管不利，很多房地產企業盲目擴張，長此以往，將對整個金融體系的穩定性構成巨大的威脅。

五、優化房地產企業融資的建議

1、建立多層次房地產融資體系，拓展多元化融資渠道

房地產債券、房產信托和基金發育不良對我國房地產融資貢獻有限，股權融資門檻相對較高，中小企業很難達到要求通過上市融資。因此，建立多層次的融資體系，為不同類型企業提供不同的融資場所，才能真正減少對銀行貸款的信賴。同時，企業要加強自身的實力，加強內部治理結構，與國際接軌，大力采用金融創新融資方式，使用新的融資工具，拓展新的融資渠道。

2、完善房地產金融法律法規，建立合理的融資機制，減少盲目融資現象

在房地產融資多樣化的過程中，新出現的很多融資工具，如果沒有相應的制度進行規范，就難免陷入混亂局面，因此，必有建立和完善相應的法律體系，對新型融資工具的組織形式、資產組合、流通邊轉讓、收益來源和分配等，作出嚴格規范。

六、結語 綜上所述，我國房地產企業融資渠道比較單一，信托、債券、基金、股票等融資渠道獲取資金的量有限，尚未形成多元化融資體系。只有建立與發展多元化的融資體系，綜合運用多元化的融資渠道，建立完善合理的融資機制，房地產企業才能以最有利的方式、最低的成本籌集到資金，使房地產企業更好、更快地持續發展。

參考文獻：

[1]

第三篇：關于房地產融資及輕資產模式探討

太原房地產市場情況及輕資產發展模式

一、太原房地產市場整體情況

（一）商品住宅市場

從調研情況來看，太原個人住宅市場剛性購房需求和改善性需求并存，住房剛性需求大于改善性需求。每年新畢業大學生和來太原工作青年構成了住房剛性需求的主力，而且對于住房需求短時間內迫切。太原個人住宅市場仍然有很大的發展空間，需求仍然旺盛。

1、太原商品住宅市場整體情況

目前太原房地產市場中群雄逐鹿，既有名牌大開發商如:保利、萬科、恒大，也有本地開放商。樓盤主要在西中環沿線、龍城大街、北中環、晉陽湖周邊地區等地。圍繞晉陽湖沿岸開放樓盤不斷增加，晉陽湖地區、龍城大街地區和長風商務區成為開發熱點。

不同樓盤定位不同，如華潤萬象城和萬科紫郡定位于中高端、主要面向改善性需求住房人群，萬科金域藍灣定位于養老地產等。本土房地產開發商則無明確樓盤定位.住宅市場面積主要集中在90-140㎡,戶型以二居、三居和四居室為主，小戶型住宅數量較少，且單價較高。隨著二胎政策的放開，四居室130-140㎡在當前房地產市場中也處于熱銷狀態。

2、商品房住宅價格和銷售情況

太原住宅市場房價平均在8000元.太原河東地區房價高于河西地區，南部高于北部地區，以太原南站為中心的南部地區房價在8500左右。從各房地產開發商來看:一線大地產商樓盤均價基本在9000元以上，本土開發商樓盤均價在7500-8500范圍內。

從銷售情況來看：名牌地產商由于信譽、實力和完善的物業服務和配套設施，深受購房者的追捧，樓盤銷售速度較快，為購房者的首選，在樓盤尚未建成已經售罄，萬科、恒大、富力房地產商樓盤成交量遙遙領先。同時通過后續的一系列延伸物業服務，獲得新的利潤增長點；本土開發商由于自身實力和開發建設能力以及后續物業管理方面的缺失，樓盤銷售情況較為緩慢，同時樓盤配套設施也存在不足。但是一些地段和位置處于市區的樓盤，銷售情況仍然較快。(二)商業地產情況

太原商業地產主要包括寫字樓、商鋪、城市綜合體、大型商場。其中以商鋪和寫字樓為主，當前，城市綜合體發展迅速，成為未來發展趨勢，其中定位都比較高端：萬達商業廣場、華潤萬象城、茂業廣場和北美N1時代綜合體。缺少定位和面向中低群體的城市綜合體。

太原商業地產市場均價10000元以上，其中商品住宅小區沿街商鋪均價在14000元以上，銷售較為快速。商鋪位于小區，有穩定的客流和購物需求，多以日常消費、餐飲和生活用品為主，客流量有保障，尤其大型小區商鋪銷售速度快速。

目前太原銷售的寫字樓有：君威國際金融中心售價16800以上、山西國際金融中心售價18000元以上、陽光城環球金融中心20000元以上、信達國際金融中心15000元以上等，均價均在15000以上。

當前，太原正在進行城中村拆遷，城中村村民通過拆遷獲得了大量的拆遷補償款，需要投資渠道。隨著中國經濟邁入經濟新常態和轉型升級，特別是由于煤價下跌，十年黃金期的過去，山西經濟出現了斷崖式下降，缺乏可選擇資產進行投資，出現資產荒現象。太原商業地產則成為當下可投資的較為優質資產。在調研過程中，也發現許多城中村拆遷戶投資寫字樓、商鋪等商業地產。

隨著未來五年內太原市將拆除全部城中村，城中村村民將獲得大量拆遷補償款，同時由于資產荒在幾年內不會有太大的緩解，商業地產作為較好資產，仍有較大市場需求。因此太原商業地產市場仍有很大的市場空間，以長風商務區為中心的周邊將成為太原未來新的商務中心，商業地產發展有著巨大的增長空間。

二、省內房地產企業開發模式

目前地產項目開發模式基本采用樓盤分期模式進行開發，均配備了商業、小學、幼兒園、健身房、會所等基本配套設施，小區內基本滿足住戶日常生活需求。充分滿足住戶的多元化需求。一些在建大型樓盤則采取了建設商業風情街模式，在小區內建設沿街風情商業街，形成小型商業中心，充分發掘住戶消費需求，改進商業地產運營模式。

在營銷推廣方面：利用網絡平臺、微信等新媒體工具，實時發布樓盤動態信息，迎合了當下青年接受信心渠道；利用戶外展板，進行大幅宣傳；利用報紙、電臺和公交車廣告如太原晚報、山西晚報、山西日報、山西青年報等省內具有影響力報紙；通過太原交通廣播等廣播播送樓盤信息等。提高樓盤知名度，吸引更多購房者。

1、恒大模式。

融資方面：恒大項目較多采用股權質押融資模式。如恒大御景灣項目公司將100%股權質押給國華融資產管理股份有限公司山西省分公司；恒大濱河左岸項目將33,000萬元股權質押給中信銀行股份有限公司太原分行；恒大雅苑項目將股權質押給招商銀行股份有限公司太原分行。

銷售方面：恒大項目由自己銷售團隊負責銷售，由銷售部門負責制定統一營銷話術，對所有員工進行統一培訓，達到標準化；注重售樓處布局和服務，給購房者留下很深的印象，特別是樣板間的布置，非常吸引購房者。

價格策略方面：恒大銷售人員不同級別有不同折扣，基本是九五折。同時推出推薦他人來恒大買房，送5年物業費的活動，此項活動間接幫助恒大進行了宣傳，加快了銷售力度，有很強吸引力。

2、萬科模式。太原萬科項目多采用與第三方合作模式，第三方以投資機構為主。萬科藍山由萬科地產和昆山京兆久實投資中心合作，昆山京兆久實投資中心作為私募基金，將募集資金投向萬科藍山項目；萬科城項目是由太原萬科城企業管理咨詢有限公司和深圳聯新投資管理有限公司合作開發，深圳聯新投資管理有限公司是一家專做投資不動產的公司；萬科紫郡項目是由中鐵十二局集團房地產開發有限公司、中鐵房地產集團北方有限公司和萬科房地產開發，其中萬科地產負責運營、開發和推廣，中鐵十二局負責建設。

銷售方面：萬科地產項目銷售由第三方專業房地產經紀公司負責營銷、策劃和推廣，萬科地產只負責項目開發建設以及后續物業服務。

三、輕資產模式思考

輕資產模式核心就是緊緊抓住自己核心業務，充分利用外界資源，減少自身投入，獲得最大收益。當前，中國房地產市場輕資產模式大致可以分為以下幾類：

（1）品牌輸出模式。輸出自己品牌、管理，負責具體運營，以收取管理費用為主。這種模式以萬達地產為主。萬達地產輕資產模式可以概括為：合作方出資建設萬達廣場，萬達負責選址、設計、建造、招商和管理，使用萬達廣場品牌和萬達商業模式，所產生的租金收益萬達與投資方按一定比例分成，萬達廣場所有權歸合作方所有。這種模式對房地產開發商招商、設計、運營能力有很大的要求。在省內，太原萬達廣場仍屬于重資產模式，由萬達地產投資建造并運營。目前正在建設的晉中萬達廣場和大同萬達廣場，則是由萬達地產與當地開發商進行合作建造，萬達負責選址、設計、建造、招商和管理，當地開發商負責出資。

（2）聯合開發模式。與其它主體合作（如私募基金、保險、專業投資公司等）合作操盤，設立項目公司，進行雙方或多方的土地、資金、品牌、技術等合作和資源整合，共享利潤、共擔風險，實現輕資產化發展。這種模式已經普遍在國內房地產企業中普遍運用，一方面可以減輕資金壓力，另一方面可以減少風險，實現充分互補。在省內，如保利梧桐語項目由保利地產和山西北方萬國汽車文化產業園有限公司合作開發，保利地產占70%的股權；太原萬科藍山項目由太原萬科房地產公司和昆山京兆久實投資中心（有限合伙）（為私募基金）聯合開發，昆山京兆久實投資中心作為私募基金，為萬科藍山項目提供資金支持；近期以7.303億元的總價拿下迎澤區王家峰村，東中環路以東附近4塊土地的太原市龍城南部置業有限公司是由太原市龍城發展投資有限公司和上海浦銀安盛資產管理有限公司合作發起設立的房地產公司，是典型的聯合開發模式，不僅為房地產開發提供了有效融資渠道，同時也為投資機構提供了很好的資產配置項目。

（3）地產與基金融合的“凱德模式”。由地產開發商獨立完成投資、建造、運營和退出，實現地產與金融的深度結合。以凱德為例，投資開發或收購的項目，打包裝入私募基金或者信托基金，自己持有該基金部分股權，另一部分股權則由諸如養老基金、保險基金等海外機構投資者持有。待項目運營穩定并實現資產增值后，以REITs的方式退出，從而進行循環投資。收益來自經營管理費和基金分紅等額外收益。該模式對房地產公司金融運作能力和地產開發要求極高，目前國內還缺乏各種金融環境，存在許多制約，不成熟。

（4）小股操盤模式。小股操盤模式是以萬科為主。該模式中合作對象可以是土地方、資金方，或者是兩者都有。萬科不追求控股，持股比例最低為10%左右，但需承擔項目的經營管理。其他投資人不論是否控股，不可干預項目的具體經營管理。萬科收益包括以銷售收入確定的管理費、按照股權比例確定的項目利潤分配收益以及最后按照項目最終的收益情況，設立浮動的分配方案，收取項目的超額利潤分配。

該模式與萬達品牌輸出模式相比，都對房地產企業公司的專業能力、品牌溢價、合作口碑與信譽提出了極高的要求。

四、總結

綜上所述，結合作為省會城市的特殊區位，太原房地產市場購房需求仍然存在，市場仍然有很大空間。輕資產模式是房地產企業未來發展方向，公司如從事房地產開發，以往重資產模式已經不適應。綜合以上幾種模式分析，并結合公司自身情況，公司可以采用聯合開發的模式進行輕資產化運作，通過跟知名房企、私募投資機構，進行雙方或多方的土地、資金、品牌、技術等合作和資源整合，充分發揮好自身優勢，并在開發過程中學習先進運作經驗經驗和營運模式，為公司培養房地產開發專業人才。

第四篇：房地產企業融資策劃

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3房地產企業融資策劃

全面講解房地產企業融資的各種實踐方法和渠道，包括36種主要融資渠道，200種主要融資方法。

一、企業內部融資

第一種渠道 內部管理融資

1、留存利潤融資

2、盤活存量融資 ……

案例:萬樂電器1億

案例:產權轉股權 融資節稅800萬

第三種渠道 商品購銷融資

預收貨款融資……

案例:順馳快速制勝之道

第四種渠道 商業票據融資

商業承兌匯票

第五種渠道 經營融資

會員卡融資

促銷融資

二、民間融資

第六種渠道 直接融資

個人借貸融資

企業拆借融資 ……

案例:粵東自來水廠項目

三、典當

第八種渠道 典當融資

（二）動產典當

金銀首飾典當融資

機動車輛典當融資 ……

（三）財產權典當融資

資料：典當行情

四、國內銀行

第九種渠道 信用貸款

信用貸款

第十種渠道 保證貸款

資料：銀行手續及評估指標解密

第十一種渠道 不動產抵押貸款

房地產抵押貸款

土地使用權抵押貸款

第十二種渠道 動產抵質押貸款

設備抵押融資

動產質押融資 ……

第十三種渠道 權利質押貸款

案例:物流銀行七步法

第十四種渠道 票據貼現貸款

商業票據貼現貸款

買方或協議付息票據貼現貸款 ……

案例:思路決定出路

案例:猛龍過江震京津

案例:產權式公寓模式

五、國外銀行

第十六種渠道 國外銀行融資

外資在華銀行貸款

國際商業銀行貸款 ……

六、國際貿易

第十七種渠道 國際貿易融資

（一）出口商短期融資

進口商預付款

無抵押品貸款 ……

（二）進口商短期融資

公司信貸 銀行直接融資 ……

（四）離岸銀行

境外資產為境內融資擔保

境內資產為境外融資擔保

第十八種渠道 補償貿易融資

直接補償

間接補償 ……

案例:空手套白狼

七、租賃融資

第二十種渠道 融資租賃

簡單融資租賃……

案例:廣華出租車項目

BOT(BLT、BTO、BCC、BOO、BOOT、BT)ABS ……

案例:歐洲迪斯尼樂園項目

八、投資銀行

第二十二種渠道 投資銀行融資

投資銀行 ……

案例:蒙牛騰飛

九、風險投資

第二十三種渠道 風險投資

風險投資公司

科技風險投資基金

資料:風險評估指標

第二十四種渠道 投資基金

房地產產業投資基金……

證券投資基金

第二十五種 資產證券化融資

（房地產）資產證券化

抵押貸款證券化 ……

案例:奧運3000億融資

第二十六種渠道 資金信托

貸款信托

股權投資信托 ……

案例:……

可轉換債券 ……

第二十九種渠道 國外債券

外國債券

歐洲債券 ……

十、非上市股權融資

第三十種渠道 股權融資

（一）股權經營合作融資

合作經營融資

表外合資經營 ……

（二）內部股權融資

股東增資擴股融資

股權轉讓融資

案例:……

十一、國內股票市場

第三十一種渠道 國內股票市場

國內主板市場

國內中小企業板 ……

國內三板市場 ……

第三十二種渠道 香港股票市場

香港主板市場

香港創業板市場 ……

十二、國外股票市場

第三十三種渠道 美國股票市場

AMEX

NASDAQ ……

第三十四種渠道 其他國家股票市場

新加坡股票市場

德國新市場 ……

十三、政府渠道

案例:出口信用保險

第三十六種渠道 創業發展專項基（資）金

技術創新基金

國際市場開拓資金

案例:粵府11大資金助民企

案例:為理想 蛇吞象

——如何收購發展銀行

注: 更多創新渠道方法內容見課堂講義.策劃決定思路，有思路就必有出路！

第五篇：房地產企業融資計劃書

貸款計劃書

一、公司介紹

1、說明

年月日“公司” 已在工商局注冊為“公司”。以下內容公司名稱公司。

2、公司簡介公司成立于年，公司經營地址，注冊資本金為萬元，主營項目：。

二、貸款計劃

1、貸款用途：本公司欲將地塊作為房地產開發，向已經向當地政府相關部門申請通過并審批取得（五證）：。

2、實物抵押：本公司（或本人）欲將XXXX宗地塊，及等實物作為抵押進行貸款，以上實物市場預估價值人民幣元，預申請貸款人民幣元。

三、貸款投資項目分析

1、項目的基本情況（介紹）

2、項目來歷

本項目是在年月日以的方式獲得土地的開發使用權。土地現狀已平整，沒有遺留問題。

3、證件狀況文件

目前本項目已有證書為：土地證、用地規劃許可證、工程規劃許可證、施工許可證，具體見附件。

4、資金投入

項目總投資人民幣款萬元。本項目計劃在年月日開始銷售，預計第一期銷售住

宅均價在元/㎡，投入銷售在平方米，一期在個月銷售回款在萬元左右；整個項目的銷售在個月之內，預計總銷售收入在億元左右。

5、建造的過程和保證

本項目由建設有限公司總承包，按市優標化工程進行施工，主要做到確保工程進度、工程質量、安全文明三個方面。

四、財務計劃

1、銷售收入估算：根據我們對項目附近目前房地產銷售價格的調查，我們對項目的銷售進行估算。根據市場調查及目前預售情況，住宅按元/平方米進行測算；商業用房按元/平方米，地下停車位按元/個。

計算后項目的總銷售收入約為人民幣億元，其售價情況如下表：

銷售收入與經營稅金及附加估算表

輔助報表

1單位：萬元

2、成本費用

項目成本費用主要包括經營成本、運營費用、修理費用、經營稅金及附加等構成：

⑴、經營成本：經營成本為開發建設投資按銷售比例（竣工進度比例）進行

結轉，總成本為萬元，各期分別為萬元、萬元、萬元；

經營成本估算表

⑵、運營費用：運營費用為建設及運營過程中的管理費用等開支，按銷售收入的10%計提，各期分別為：

⑶、修理費用：修理費用為日常工器具的修理開支，按每期10萬元估算； ⑷、經營稅金及附加：經營稅金及附加按各期銷售收入計提5%的營業稅，按營業稅的5%及3%的比例計提城建稅及教育費附加，各期分別為萬元、萬元、萬元；

⑸、土地增值稅：土地增值稅（住宅）1%--預征率，（店面）

5%--預征率。各期分別為萬元、萬元、萬元。

3、利潤估算

根據測算的銷售收入和成本費用，項目稅前總利潤為人民幣4528.41萬元，稅后總利潤為人民幣萬元，詳見下表：

損益表

單位：萬元

損益表

本項目投資收益率為%、投資利稅率為%，經濟效益較好；項目稅后內部收益率%，超過社會平均利潤率%，抗風險能力較強；項目年交所得稅萬元，經營稅金及附加萬元，土地增值稅萬元。由于均為地方稅。因此項目可為地方創造萬元的財政收入。

通過以上經濟費用效益或費用效果的相關指標分析，本項目從社會資源優化配置的角度來看是合理、可行的。

五、還款計劃

1、用款期限：

2、還款計劃：

有限公司年月日