第一篇：房地產融資（模版）

10余房企借殼擱淺 700億再融資年內泡湯

房地產門戶-搜房網2010年11月10日08:45來源：中國證券報樓市調控背景下，昔日扮演著拯救虧損公司角色的房地產企業一轉身成為了拖累。*ST鈦白（002145）10月30日的一紙公告宣告公司轉型房地產企業的計劃就此泡湯，而重組終止的最根本原因便是受到房地產調控政策的影響。

10余房企借殼擱淺

樓市調控背景下，昔日扮演著拯救虧損公司角色的房地產企業一轉身成為了拖累。*ST鈦白（002145）10月30日的一紙公告宣告公司轉型房地產企業的計劃就此泡湯，而重組終止的最根本原因便是受到房地產調控政策的影響。

配合房地產二次調控，中國證監會10月15日在其官方網站上宣布，為貫徹國家對房地產行業的調控政策精神，已經暫緩受理房地產開發企業重組申請，并對已受理的房地產類重組申請征求國土資源部意見。

而*ST鈦白本次重組發行股份購買的部分資產為南京金浦房地產開發有限責任公司100%股權，該公司主營業務為房地產開發。根據相關要求，目前不適宜將房地產企業作為擬購入資產進行上市公司的重大資產重組。因此，公司此次資產重組難以繼續。*ST鈦白重組的終止也直接宣告南京金浦房地產借殼上市的失敗。

同*ST鈦白和南京金浦房地產公司的命運類似，國內A股市場眾多等待借助重組從而實現借殼上市的房地產企業也都遭遇到了“政策關”。

自從2009年7月宣布將通過重組ST東源從而實現整體上市的重慶金科地產，至今仍未獲得證監會的核準文件，而新華聯地產借殼S*ST圣方也同樣在苦等批復。

根據不完全統計，包括*ST德棉、ST國祥、ST百科、ST東源、*ST遠東、ST瓊花、ST二紡、*ST嘉瑞、*ST商務、*ST白貓等十余家欲轉身房地產的公司均在監管層面卡殼。

對此，業內人士也指出，2010年以來，由于持續不斷的地產調控政策，無論是房地產公司借殼上市還是地產公司的再融資基本都處于停滯狀態，在調控政策不斷深化的背景下，房企借殼近期獲得監管部門放行的可能性非常小。

現在年底臨近，短期內難以實現重組，不僅使得多家*ST公司游離在退市邊緣，相應的，欲借殼房地產企業通過這些公司曲線融資的計劃也因此擱淺，從而在融資困難的大環境里再失一枚籌碼。

“先是反復跟證監會溝通，現在還必須跟國土資源部溝通，重組預案公布已經一年多了，但何時才能夠獲準真的很難說。”一家欲借殼上市的房地產企業董事會秘書無奈表示。

第二篇：房地產融資降溫

房地產融資降溫

在新一輪房地產調控下，房地產融資持續降溫：房地產企業公司債發行和再融資方面均呈現監管收緊的趨勢。最新數據和調研發現，銀行表內開發貸增速繼續下降，2016年地產開發貸規模甚至出現4.9%的負增長。表內自營投資和表外委托貸款投房地產項目的要求趨嚴。表外理財資金輸血房地產，則在實際中碰到了“通道難尋”和“非標額度緊張”的問題。

“誤判”金隅：房地產類公司債繼續收緊

2017年2月16日，A股上市公司北京金隅股份有限公司（601992.SH，簡稱“金隅股份”）公告稱，于2月13日收到中國證監會批復，核準公司向合格投資者公開發行總額不超過40億元的公司債券。

公告顯示，該次公司債券采用分期發行方式，首期發行自中國證監會核準發行之日起12個月內完成；其余各期債券發行，自中國證監會核準發行之日起24個月內完成。

對此，有媒體報道稱，此為時隔3個月，證監會再次放行房企公司債。

“我們專門問了交易所，金隅股份（發行公司債）算是建材類公司，不是房地產類企業發行公司債”，某券商固收人士表示。

在交易所市場發行公司債融資，須遵循2016年10月發布《關于試行房地產、產能過剩行業公司債券分類監管的函》，其中規定：房地產業分類監管適用于申報公開發行或非公開發行公司債券的房地產企業。房地產企業的認定標準參照上市公司行業分類的相關指引執行。

金隅股份曾于2016年發行50億元小公募、50億元私募類公司債券，按其此前分類，金隅股份所屬行業為“非金屬礦物制品業”，經營范圍包括“制造建筑材料、家具、建筑五金；木材加工；房地產開發經營；物業管理；銷售自產產品”。即金隅股份并非以房地產為主營業務的公司。

“目前，純地產類公司債還是沒有放行，只有公司自己帶地產業務，但地產業務非主營業務的才能發行公司債。”前述固收人士表示。

只見受理、反饋，不見發行，是最近三個月房地產類公司債的現狀。

2月14日，上交所在給青島海信房地產股份有限公司擬發行24億元小公募的反饋中，繼續要求房企進一步披露是否屬于分類監管認定的房地產企業，是否存在不得不發行公司債的相關情形，是否屬于“關注類”等。

從房企公司債反饋意見看，交易所目前仍在受理房企公司債發債申請，但自2016年11月以來，除四大AMC之一的華融資產旗下華融置業獲批發行小公募債券外，多家房企公司債發行顯示為“中止”或“終止”，其余房企申請發債顯示為“受理”或“已反饋”但未見放行。

私募資產管理計劃禁止投向濟南等16城市

除了公司債，近期私募資產管理計劃也被禁止投向住宅類地產項目。近日，中國證券投資基金業協會研究制定了《證券期貨經營機構私募資產管理計劃備案管理規范第4號-私募資產管理計劃投資房地產開發企業、項目》。該文件規定，投資于房地產價格上漲過快熱點城市普通住宅地?a項目的私募資產管理計劃，暫不予備案。

具體來說，房價上漲過快熱點城市目前包括北京、上海、廣州、深圳、廈門、合肥、南京、蘇州、無錫、杭州、天津、福州、武漢、鄭州、濟南、成都等16個，將根據住房和城鄉建設部相關規定適時調整范圍。

上述條款目前只涉及普通住房房地產項目融資，投資于商業地產項目，保障房等并不受影響。

根據《備案管理規范第4號》文件，禁投房地產的私募資產管理計劃包括五類：一是委托貸款；二是嵌套投資信托計劃及其他金融產品；三是受讓信托受益權及其他資產收（受）益權；四是以名股實債的方式受讓房地產開發企業股權；五是協會根據審慎監管原則認定的其他債權投資方式。

住戶貸款高位或引發進一步緊縮政策

2月16日，國際評級公司標準普爾發布報告稱，短期內政府可能會繼續調控房地產市場，以抑制房地產價格。事實上1月新增住戶貸款處于高位，或將引發進一步的緊縮政策。

標普全球評級信用分析師黃馨慧表示，我們認為上述融資限制將削弱中國房地產開發商的替代性融資渠道，并增加其現金流壓力。過去許多開發商借助資產管理產品融資，共同收購土地或開發新項目。上述禁令將限制該融資渠道，開發商需更加依賴合同銷售產生的內部現金，以投資新項目或現有項目。

報告稱，盡管2017年1月新增中長期住戶貸款在新增貸款中的比重降至31%，低于2016年10月的75%，但新增中長期住戶貸款同比增幅仍達到32%，環比去年12月增幅達到49%。這表明盡管目標城市的銷售已降溫，但樓市熱度已蔓延至非目標城市。因此政府可能出臺更多調控政策，以抑制房地產市場投機活動。

在此情況下，市場整合將加速，大型開發商將繼續擴大市場份額。這是因為大型開發商擁有更多可售資源，更高的地域多元化程度，以及更強的銷售執行能力，即使在房地產業放緩情況下也能保證良好的合同銷售。鑒于銀行貸款向優質客戶轉移的步伐可能加快，強勁的合同銷售對于開發商維持良好的銀行貸款融資渠道亦十分重要。

地產開發貸負增長

“我們現在只做開發貸、經營性物業貸款，建筑商融資，其他的相關融資都不做了。”某股份行華中地區人士表示。所謂經營性物業貸款，就是寫字樓、商場等經營性物業作為抵押物發放的貸款。

去年11月初，銀監會向16個熱點城市所在銀監局下發文件，要求開展金融機構房地產相關業務專項檢查。在開發貸方面，要求檢查是否嚴格審查房地產開發企業各項資質，項目是否符合最低資本金比例要求，對資金本金來源真實性認真檢查，以及是否存在銀行資金違規用于購地等問題。

華南地區某股份行中層表示，該行去年12月就下發了通知，要求根據“實質重于形式”原則，嚴控借款主體授信資金用途。特別是兼營房地產業務的集團，要防止非房地產板塊授信資金挪用進入房地產板塊。

“要求是對房地產上下游企業的授信和資金流向要有把握”。該股份行人士表示：“發現問題的，要馬上停止出賬。”

今年1月16日，上海銀監局就土地融資開出了自去年下半年全國嚴查以來的首份罰單――針對銀行融資用于支付土地金和拍賣保證金，罰金高達478萬元。

有股份行華東地區對公人士透露，去年當地拍出一個地王項目，拍賣會后當地監管明確不得給其配套融資。“合同都談了，最后銀行寧愿違約也沒做下去”。

央行統計數據顯示，截至2016年底，房地產開發貸余額7.11萬億元，比2015年底的6.47萬億元增長了9.9%，而總貸款增速為13.5%。其中，地產開發貸款余額同比還出現下降，降幅達4.9%。

表外理財資金“通道難尋”

銀行自營投資和理財投資資金投向房地產也面臨收緊的態勢。其中一個重要影響因素，來自通道方的收緊；另外，理財資金“非標”額度緊張也是原因之一。

一名基金子公司人士表示，房地產項目其實之前基本上也不能做了，而私募資管計劃4號文發文之后，更是“徹底歇菜”。

根據私募資管備案4號文，對于證券期貨經營機構設立的私募資產管理計劃，投資于房地產價格上漲過快熱點城市普通住宅地產項目的，基金業協會宣布暫不予備案。

具體來看，包括但不限于五種方式，一是委托貸款；二是嵌套投資信托計劃及其他金融產品；三是受讓信托受益權及其他資產收（受）益權；四是以名股實債的方式受讓房地產開發企業股權；五是根據審慎監管原則認定的其他債權投資方式。

其中，市場目前對于“名股實債”方式的需求較大。從房企的角度，也希望通過“名股”的方式融資。這在會計上一定程度處理成?Y本，而非負債，從而控制自己的負債率。4號文對此的限制，目前有銀行人士表示，還在研究合規對策。

“基金子公司作為通道（投地產），我們肯定不愿意冒險。而且接觸到銀行理財資金，也有反饋非標額度不夠，目前沒有足夠資金來投。”上述基金子公司人士表示。

有股份行資管人士表示，非標準化債權內容的豐富，對部分銀行的影響可能較大。根據最新分類標準，帶回購條款的股權性融資，即包括股票質押回購，部分名股實債基金，都會被納入“非標”范疇，原本理財投資非標取上資本金4%和理財規模35%孰低者的限制，就會顯得更加嚴厲。

“說實話，理財近三個月都在疲于流動性管理，能把進出資金照顧到，實現順利兌付就行，投資端，配什么好的資產，基本沒有精力顧及了。”某銀行資管部人士表示。

第三篇：房地產融資分析

房地產融資分析

1.定義：

房地產融資是指房地產企業為滿足項目資金的需求，以項目為依托，獲取資金，完成項目開發建設。

2.分類：

主要的分類方式為二大類：

（1）內部融資和外部融資

內部融資包括：企業預付房款和應收賬款，員工集資等

外部融資包括：企業上市，房地產信托，房地產企業債，銀行貸款等

（2.）直接和間接融資

直接融資是指從資本市場募集資金，間接融資是指從金融類機構募集資金。

銀行貸款：

銀行融資需要注意的三要素：

1.融資額 2.下貸款時間 3.貸款資金使用效率

銀行融資流程：

1.融資額度匡算 2.融資方式確定 3.落實授信額度 4.銀行受理

5.調查審批6.銀行審批 7.發放貸款 8.貸后監管

政府監管：因為央行212號文件要求房地產開發企業必須具備“四證一金”和35%的自有資金方可獲貸款。

目前，公司跟各大商業銀行（中農工建和民生）都按照這個融資流程來運行。

房地產信托

房地產信托又分：房地產股權類信托，房地產債券類信托，房地產收益信托。其中，房地產股權類信托最常用，其優勢在于可以墊付土地出讓金，而銀行貸款不可以。房地產債券類信托由于融資成本比銀行貸款要高，一般不常用。

目前，公司和平安信托的合作好像就屬于股權類信托模式。平安信托設立融資方案，購買部分項目公司股權，公司承諾到期溢價回購，并以抵押物和信用做擔保。

融資項目提供的主要材料：

從重慶和西安各項目提交的材料中，可以看到。除了對集團的的財務狀況，信用評級和開發資質審核外，最主要的還是項目情況。而在項目材料中，最主要的是可研究性報告。通常的可研究性報告包括：項目概況，市場研究，項目規劃方案，項目進度設計，項目財務測算，項目財務評價，項目不確定性分析，項目社會影響和總結。

其中，對于我們融資來說，項目進度設計，項目財務測算，項目財務評價，項目不確定性分析是主要了解和掌握的。

項目進度設計每個項目公司根據實際情況，具體制定。財務測算主要是對項目的土地價款，開發成本和開發費用做個預算，并計算總投資，來確定融資額度。具體根據項目公司和拓展部中心的材料為準。財務評價主要是通過財務模型，根據一些動態經濟指標如內部收益率（IRR），動態回收期，凈現金流值來評價項目收益。項目不確定分析，主要通過盈虧平衡分析和敏感度分析來對判斷投資方案對不確定性因素變化的承受能力，以及相關指標對這些不確定因素的敏感程度，對項目的最終決策提供參考依據。

第四篇：房地產融資方式歸納

一、資本市場融資，和其他行業一樣：境內外上市、境內發債、海外債、定向不定向增發，還有在香港、新加坡發REITs也算；

二、銀行貸款：開發貸、經營性物業貸、流動貸款、委托貸款、并購貸。優勢：成本低；劣勢：要求高；

三、信托融資：信托開發貸、信托經營性物業貸、明股實債、股+債、信托+有限合伙；

四、公墓基金子公司資產管理計劃：較信托優勢：（1）不用信托牌照；（2）事后備案，信托是事前備案；（3）注冊資本要求低；較信托劣勢：需要通過金融機構，不能直接放貸。

五、券商資管：優勢不明顯，必須通過信托計劃或基金子公司資管計劃；

六、保險資金：項目直投只可以投商業地產，需要兩證。另可以購買投資于地產項目的集合信托計劃（單家限額20%）；

七、私募基金：即有限合伙，可通過第三方財富管理募集資金，靈活不監管，成本高。可以作一些結構化設計；

八、四大資產管理公司（華融、信達、東方、長城）融資：成本高；

九、與實力開發商股權合作：降低經營風險，同時也降低經營收益，雙刃劍；

十、供應商融資：（1）總包、合作方墊資；（2）銀行保理業務；

十一、典當、租賃和小貸，適用于有個把項目的小小小開發商。

第五篇：房地產融資方式

房地產業是一個資金密集型產業，其發展離不開資金的支持。中國人民銀行121號文件《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》的頒布實施，在為房地產投資過熱現象降溫的同時，也使資金密集型房地產業產生了“釜底抽薪”的危機感和焦慮感。國家信貸新政策下，房地產業如何沖破融資困境，保持穩定健康發展？本文就這一話題談一點粗淺看法。

一、房地產企業融資現狀

（一）融資規模持續增長

近幾年來房地產開發企業資金來源的統計數據顯示，我國房地產業每年的資金來源總量不斷上漲，2001～2005年短短4年里，全國房地產開發資金來源總量上漲了1.8倍（參見表1-1）。

（二）銀行信貸是房地產融資的主要渠道

僅以上表2001年數據為例。2001年房地產業資金來源總計7696億元，其中：國內貸款1692億元，占21.99%；自籌資金2184億元，占28.38%；其他資金來源3671億元，占47.69%。可見，銀行貸款、自籌資金、其他資金總計占總資金來源的98%左右，呈三足鼎立的態勢，看起來比較合理。但是經過仔細分析可以發現，自籌資金中只有55%左右為自有資金，30%～40%為企業從銀行獲得的流動資金貸款，其余為各種施工企業墊款或材料商墊款；其他資金來源中，80%以上為個人購房者交付的各種定金及預收款。這樣總計起來，有60%～70%資金直接或間接來自銀行信貸的支持（部分企業甚至達到70%～80%）。

（三）股票融資債券融資在房地產金融中所占比例小

2002年以前國家對房地產企業上市融資和發行企業債券控制得非常嚴格，截至2005年末我國房地產上市公司只有80家，僅占全部上市公司總量的2%，占全部房地產企業總量的0.16%。依據表1-1數據，我們可以發現，債券融資在房地產開發企業的資金來源中的比例一直很低，且2002年以來呈現快速下滑的趨勢，平均只占0.001%左右。

（四）房地產資金信托活躍

2002年底投向房地產業的信托財產共計24.08億元,占全部信托財產總額的2.82%，比年初增加12.61億元，增幅109.93%。尤其是在2003年6月央行出臺121號文件后，全國許多房地產開發商都把目光投向了房地產信托業務。2004年我國房地產信托業繼續以較高速度增長，直到2005年9月中國銀監會頒發212號文件——《關于加強信托投資公司部分業務風險提示的通知》（以下簡稱212號文），對信托融資進行嚴格限制，給我國剛剛有所起色的房地產信托業又上了一道“緊箍咒”。

二、房地產企業融資存在的主要問題

（一）融資渠道過于單一

從上面對表1-1的分析中可以得知，我國房地產企業開發資金來源中有60%～70%直接或間接來自銀行，只有少數企業的自有資金能達到目前35%的銀行貸款要求，相當部分開發企業的自有資金不足10%。這種高負債的財務結構，加劇了房地產企業的財務風險，不利于整個房地產市場穩定發展。

（二）銀行體系所承擔的風險與收益不對稱

作為自負盈虧的企業，銀行對外投資講求的是風險與收益的對等性。而我國目前銀行業從房地產業獲得的僅僅是固定的利息收益，承擔的卻是整個房地產業高負債的財務結構所導致的行業風險，風險和收益處于極度的不對等狀態，再加上各種違規貸款的存在，整個房地產金融面臨巨大風險，不利于銀行體系的穩定。

（三）缺乏多層次房地產金融體系

就房地產體系而言，目前我國仍沒有形成多層次的豐富的房地產金融體系，專業房地產抵押貸款機構、投資機構、擔保機構和保障機構缺位嚴重；缺乏規模化、多元化的房地產金融產品體系；缺乏獨立有效的房地產金融市場中介服務體系；缺乏房地產金融二級市場等等。

（四）房地產金融市場的監管和調控機制尚不完善

目前，我國房地產金融市場的法規建設相對于房地產市場發展而言是滯后的，除《商業銀行法》中有關銀行設立資金運用規定外，還沒有專門的房地產金融監管框架，房地產金融業務的有關規范也有待于制訂。

（五）房地產企業融資瓶頸亟待突破

為防范整個金融體系出現系統性風險，央行于2003年6月頒布實施了《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》，對房地產開發鏈條中的開發貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款、流動資金貸款、施工企業墊資、自有資金比例等各個環節進行了嚴格規定，使房地產業遭遇了前所未有的資金瓶頸，房地產信貸新政下如何融資成為關系企業生死存亡的必須盡快解決好的關鍵問題。

三、房地產企業融資策略分析

（一）發展多元化直接融資

銀行貸款融資是典型的間接融資，具有短期性特征，到期還本付息的財務風險也較大。因此應大力拓展多元化直接融資渠道，除適度放寬股票融資政策限制和培育完善房地產債券市場以外，還可以發展市場化直接融資，建立多層次的房地產金融體系。

1.大力培育房地產信托融資方式

房地產信托是信托金融工具在房地產業中的應用。目前我國房地產信托基本上參照銀行貸款的有關條款執行，很大程度上是銀行貸款的變種，但信托公司在委托貸款方面的監控、管理、經營能力和經驗可能不如銀行，因而很難起到有效的風險分散和風險管理作用。此外，我國目前真正意義上的信托投資機構并不多，且絕大多數在房地產信托融資方面并無良好建樹。因此，一方面應建立和培養一批真正意義上的房地產信托投資機構，另一方面應在加強對房地產信托監管的同時，通過完善房地產金融市場，規范和發展信托融資方式，使之成為房地產業融資的一條主要通道。

2.培育地產金融二級市場，推動住房抵押貸款證券化

住房抵押貸款證券化，就是將金融機構發放的住房抵押貸款轉化為抵押貸款證券（主要以抵押貸款作為擔保的債券），并通過二級市場進行交易，轉賣給市場投資者，以達到融通資金和把抵押貸款風險分散給市場眾多投資者的目的。二級市場（個人房貸市場）的運作不僅使得一級市場（開發貸款市場）有了穩定的資金來源，而且極大地增強了住房抵押貸款的安全性和流動性，有效實現了風險分散和風險管理的目標，同時也為證券市場提供了一種具有較高信譽的中長期投資工具。在美國，經過聯邦金融中介機構擔保過的房地產抵押貸款證券化金融產品，具有類似于政府債券的信譽。而且由于二級市場產品相對于政府債券具有更高的收益率，受到保險、養老基金等中長期投資者的歡迎。目前，我國的房貸證券化試點已進入方案設計階段，各地宜根據國家相關政策，結合當地實際情況，積極推動住房抵押貸款證券化進程。

3.建立多層次房地產金融體系

借鑒國外先進經驗，逐步建立和完善政府干預與市場調節相結合的多層次房地產金融體系，以促進我國房地產金融業發展，加速銀行資金周轉，降低銀行金融風險。

4.建立和完善相應法律制度配套措施

規范各種融資行為并加強監督管理，以防止在降低銀行風險的同時產生新的隱患，引發新的金融風險。如對房地產證券化給予明確的法律依據；加快修訂《企業債券管理條例》，盡快出臺《產業投資基金法》等等。

（二）進一步完善間接融資

我國是一個間接融資占絕對比重的國家，在較長的一段時間里銀行間接融資仍然是房地產企業融資的最主要渠道。因此，要進一步改進和完善銀行間接融資渠道，更好地為房地產企業提供服務。

1.推進間接融資形式多樣化

目前雖然各大銀行在個人按揭貸款方面創新不斷，但在房地產企業融資方式上缺乏創新。建議銀行業針對房地產企業的特點和現狀，提供一些有特色的信貸服務，如建立一種將中外銀行、擔保機構有效結合，為企業提供貸款的融資方式，具體可采取的模式，如：中資銀行+外資銀行；中資銀行+信用擔保機構；中資銀行+信用擔保機構+擔保企業；中資銀行+擔保企業甲+擔保企業乙，等等，為企業提供各種擔保和抵押貸款。

2.創新變直接融資為間接融資的方式

直接融資雖然形式多樣，但對于大多數房地產企業來說真正能用上的方式卻不多，相反，從銀行獲得貸款支持這種最為普通的間接融資方式是多數開發企業比較容易接受和實現的融資方式。建議更多的開發企業積極嘗試探索將直接融資轉化為間接融資的新融資途徑。

（三）探索建立組合式融資模式

組合式融資就是將各種融資方式在房地產企業發展的不同時期、不同條件下進行有效合理的組合，使其不但能夠滿足房地產企業發展，又能在最大程度上降低企業的資金成本。例如，在成立初期采取自有資金+吸收股權投資的組合融資策略，吸收新的投資者進入，成立項目合資公司，實行利潤分成，進行原始資本積累；在成長期采取銀行信貸+商業信用或吸收風險投資+股權投資的組合融資策略；在成熟期采取信托融資+國外投資基金合作；在衰退期適當收縮投資規模或吸收實力雄厚的開發企業或投資機構的加盟。