第一篇：房地產融資渠道2

房地產業主要融資渠道

一、銀行是資金主通道

目前,中國房地產開發企業的資金來源主要是國內貸款、自籌資金及其他資金(主要是定金及預付款)二個方面。房地產企業自有資金比例較低,主要依賴銀行貸款。銀行信貸資金貫穿于土地儲備、交易、房地產開發與銷售的整個過程。根據央行和銀監會對全國除西藏以外的30個省(市)的調查數據顯示,我國的房地產開發資金來源中有55%的資金直接來自銀行系統,而另外的自籌資金主要由商品房銷售收入轉變而來,大部分來自購房者的銀行按揭貸款,按首付30%計算,企業自籌資金中有大約70%來自銀行貸款;“定金和預收款”也有30%的資金來自銀行貸款,如果將施工企業墊資中來源于銀行部分加上的話,來源于銀行的資金總比例將高達70%以上。銀行貸款實際上支撐了房產開發商經營周轉的主要資金鏈。對比銀行貸款最多不超過房地產總投資40%的國際通行標準,我國房地產企業對銀行的依賴度明顯過高。一旦房地產經濟發生波動,房地產企業的經營風險將轉變為銀行的金融風險,進而影響國家的金融安全。為此,政府開始頻頻出招調控,自2003年的“121號文”開始,2004年《商業銀行房地產貸款風險管理指引》、2005年“國六條”、“國十五條”相繼出臺,銀行信貸被逐步收緊。特別是2007年國家開始實行緊縮的貨幣政策,央行連續六次加息以及連續十次上調存款準備金率,雖然這一措施并不是專門針對房地產市場的,而是為了收縮流動性、壓制通脹壓力,但給房地產的資金供應產生了不小的影響。房產企業資金鏈的脆弱顯露無遺,房地產企業融面臨前所未有的挑戰。面對資金瓶頸,開發商有待拓寬融資渠道

二、房地產信托是融資創新的首選

房地產信托一般是指以房地產及其相關資產為投向的資金信托投資方式,即信托投資公司制定信托投資計劃,與委托人(投資者)簽訂信托投資合同,委托人(投資者)將其合法資金委托給信托公司進行房地產投資,或進行房地產抵押貸款或購買房地產抵押貸款證券,或進行相關的房地產投資活動，信托融資具有的制度優勢使得在國家的宏觀調控下逐步被房地產業充分利用，房地產信托發行日益增多。當前實際操作中應用比較多的模式有三種：一是貸款類資金信托，這種模式與商業銀行傳統的貸款模式類似，所不同的是資金來源不同，信托計劃的資金主要是靠發行信托計劃籌集。針對雖然自有資金己達到國家要求,但是由于某些原因等造成房地產企業短期資金困難,這時候信托投資公司就可以籌集一定資金定向地貸給房地產開發企業,補上資金缺口,這種操作方式類似商業銀行的信貸業務。而政策規定銀行不能這樣做二是股權信托，即信托資金階段性(信托期限內)持有房地產公司股份后被溢價回購的一種股權投資模式。這種模式的優點是既實現了房地產企業的融資目的，又增強了企業的信用等級，通過增加房地產企業的資本金，在不提高公司資產負債率的情況下優化了公司的資本結構，對一些自有資本金不足35%的房地產企業,信托投資公司以注入股本金的方式與房地產公司組建有限責任公司,使其自有資本金達到35%的要求,信托投資公司作為股東獲得投資回報。；三是受益權轉讓信托，即以交易為基礎的財產信托，一般是把具有可預測穩定現金流收入的房地產財產的受益權通過信托轉讓給社會投資者，實現融資目的，信托收益來源于其穩定的現金流收入或者有保證條款的受益權溢價回購。

不過,目前信托產品存在一些制度性的限制,例如,法律政策的制約、信托產品的流通性問題,以及信托計劃的異地發行、資金異地運用的管理與審批比較嚴格等,這些都制約著房地產信托的發展。但從長遠來看信托資金是一個能為房地產企業提供長期穩定資金的渠道,是

對房地產業的融資渠道的一個很好的補充,這種模式將會發展成為中國房地產企業的主流融資模式

三、項目融資可以共擔風險

項目融資是為一個特定項目所安排的融資，貸款人在最初考慮安排貸款時，以該項目的現金流量和收益作為償還貸款的資金來源，以該項目資產抵押作為貸款的安全保障。其最主要的特征是融資不僅是依靠項目發起人的信用保障或資產價值，貸款銀行主要依靠項目本身的資產和項目未來的現金流量來考慮貸款償還保證。因此，項目融資風險分擔及對項目融資采取周密的金融安排，并將此項目有利益關系的各個方面的承諾和各種形式的保證書結合起來，不使任何一方承擔項目的全部風險，是項目融資活動的重要內容。商業房地產運用項目融資的主要運作模式是，由投資者共同投資組建一個項目公司，以項目公司的名義建設、擁有、經營項目和安排有限追索融資。

四、金融租賃是實際運用較多的模式

金融租賃行為，屬于投資信貸性質，又不同于一般的投資信貸，具有其自身的特點。首先，以商品形態和資金形態相結合提供信用是金融租賃的主要特點，租賃公司不是向企業直接貸款，而是代用戶購入資產，以融物代替融資。它既不是一般的商品交易，又不是真正意義的金融信貸，而是將金融貸款與購買資產這兩個過程融合在一起。對承租人來說，在租到資產設備的同時，也解決了對資金的需求。對出租人來說，在租期內始終持有資產的所有權，比較安全，風險較小。由于融資與融物同步進行，不僅能把握資金運用方向，對企業也有較強的約束力；其次，所有權與使用權相分離。一般的投資信貸，是由企業直接向銀行借人資金，自行購買設備資產等，設備資產所有權與使用權統一于借款人(企業)一身。而在金融租賃條件下，整個租賃合同期間的設備所有權始終屬于出租人。承租人在租賃結束時，雖有留購、續租、退還設備的選擇權，但在租賃期內，只能以租金為代價獲得設備的使用權。目前商業房地產應用金融租賃手段進行融資的最流行的形式就是回租租賃，通常用于產權型商鋪的銷售上面，但還停留在把商鋪整體產權進行小份分割的狀態下，不利于維持商鋪的整體產權，從而也難以實行統一經營，而杠桿租賃可以很好地解決這個問題，因此，杠桿租賃將成為未來我國商業房地產融資的熱點。

五、房地產證券化是解決商業房地產融資瓶頸問題的有效途徑

目前在中國推行商業房地產證券化的條件已初步具備，有利條件主要有：第一，國際上商業房地產證券化的成功經驗是中國商業房地產證券化非常可貴的后發優勢；第二，國內巨大的商業房地產市場；第三，房地產金融市場高速發展；第四，逐步成熟的證券市場。政府對機構入市條件的放寬，引導機構入市標志著我國證券市場開始成熟；第五，制度條件正在形成。銀行、證券、房地產等領域的法制體系已基本建立，構成房地產證券化所必須的法制環境；第六，具有龐大的房地產證券需求群體等。當然，既有其有利的條件，也有許多不成熟的因素，如房地產金融一級市場尚欠發達，信用上、技術上制約等，這里不再贅述。

我國商業房地產證券化有多種形式可供選擇。第一是房地產投資基金(Real Estate Investment Trusts，簡稱“REITs”)。即指信托公司通過制定信托投資計劃，與投資者(委托人)簽訂信托投資合同，通過發行信托受益憑證等方式受托投資者的資金，然后進行房地

產或者房地產抵押貸款投資，并委托或聘請專業機構和人員實施具體的經營管理的一種資金信托投資方式。美國的房地產投資基金是其房地產證券化最成熟的模式之一，基金型態有權益型、抵押型和混合。在組織形式上分為公司型和契約型。其發行方式分為開放型與封閉型。由于目前我國REITs賴以發展的基礎是一個不成熟的證券和房地產市場，在這種條件下，我國商業REITs的運作模式應主攻權益性投資；第二是房地產股票。房地產股票是我國房地產證券化融資最早的模式之一，但受宏觀調控的影響，發展較為緩慢。上市公司的數量及其籌資總量均受到遏制，但是這并沒有遏止房地產公司“買殼上市”的發展勢頭。房地產公司間接進入證券市場在國外成熟的證券市場中并不少見。雖然中國在有關的立法、法規的制定和操作上一直比較滯后，但這恰恰給房地產公司的上市提供了機會；第三是房地產共有持分產權信托。房地產共有持分產權信托是我國臺灣房地產證券化的主導模式，是指將產權標的物委托給銀行管理，投資人可以將購得的房地產的持分權轉移給信托銀行以換取受益憑證。這是適合大型商用房地產證券化籌資的一種有效模式。

六 上市融資

上市融資也是房地產企業一個理想的融資渠道,分直接上市融資和間接上市融資兩種。直接上市融資額比較大,但是上市融資的門檻高,比如負債率不能高于70%的規定使很多企業達不到上市要求。我國房地產企業由于傳統的融資渠道單一,一般負債率都在75%以上，因此,通過直接上市的企業數量很少

更多的房地產企業選擇間接上市——買殼上市。買殼上市需要大量現金,買殼上市的目的是通過增發、配股再融資籌集資金,但前提是企業必須有很好的項目和資產進行置換。而擁有大量現金、好的開發項目與優質資產,這些都是中小企業很難具備的。因此我國房地產企業走上市融資的路子還很艱難。上市融資在房地產業總資金來源中的比重較小。2004年底,籌資總額占全部房地產企業的資金來源不足0.?5%?。06年到07年國內股市高奏凱歌,房產企業融資額可能突破千億。但隨著股市行情的逆轉,這種局面也只是曇花一現。我國目前的房地產企業多達4萬余家,而我國境內上市的房地產公司只有90家(根據2005年數據, 其中79家在滬深兩市上市和11家在香港上市

七.海外房產基金

據初步統計目前進入我國的海外基金已超過100家。摩根士丹利、新加坡政府投資公司、SUN-REF盛陽地產基金、美林投資銀行等著名國際地產基金也都進入中國房地產市場。這些海外基金一般會挑選國內有實力的大企業強強聯合,合作開發。截至2006年1-11月份累計統計,中國房地產企業資金來源總量中外資增速明顯,利用外資總額313.6億元,同比增長21.6%。應該說海外房產基金的進入可以緩解國內房地產業對銀行信貸的過度依賴,有助于融資方式的多樣化。但目前我國相關法律法規的不完善,再加上國內一些房產企業運作的不規范,所以,海外房產基金在中國的投資還存在著一些障礙

另外海外資金在政策上得不到支持,中國并不缺資金只是缺少金融工具。為了防止海外資金的過多涌入,2006年和2007年間國家陸續出臺了《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》、《關于外國投資者并購境內企業的規定》,《關十進一步加強、規范外商直接投資房地產業審批和監督的通知》等文件,一系列的限外令使海外基金在中國的運作困難重重。

第二篇：中小房地產企業融資渠道

中小房地產企業融資渠道分析

一、我國房地產企業融資現狀與渠道分析

（一）房地產資金來源現狀

房地產資金現在主要來自七個方面，國內貸款，利用外資，外商直接投資，自籌資金，企事業單位自有資金，購房者的定金和預付款以及其它資金。04年1~11月，國內貸款、自籌資金和其他資金來源占當期房地產開發全部資金來源的76.4%，其中直接國內貸款融資占所有資金來源的26.4%，與去年同期相比，國內貸款金額同比增長5.75%，利用外資金額同比增長10.12%，增幅很大。行業資金來源結構存在嚴重缺陷，銀行貸款數量巨大。

（二）本期不同渠道融資金額變化

2004年8月份以來，房地產投資的各種渠道中，自籌資金、定金及預付款、利用外資、外商直接投資和其他資金均呈現回落趨勢，而國內貸款和企事業單位自有資金在10月止跌反彈，略有增長。

（三）現有七大融資方式剖析

受一系列宏觀調控政策影響，金融機構、特別是銀行都提高了對房地產行業貸款的要求，開發商通過其它渠道融資的需求大增，面對資金的瓶頸，現行解決的途徑并不是很多。1.國內銀行貸款：

銀行貸款是房地產開發商趨之若鶩的主要融資渠道。雖然央行121號文件規定，銀行貸款現階段從緊，對于項目開發程度和開發商自有資金的開門檻，將大多數開發商排除在門外。但是，對于企業而言，便捷，成本相對較低，財務杠桿作用大的銀行貸款有著致命的誘惑，更何況，其還債壓力大等缺點還可以通過調整長期負債和短期負債的負債結構加以規避。同時，房地產信貸業務目前仍普遍被銀行視為優質資產，商業銀行的信貸熱情絲毫未減。2.信托項目融資：

信托是目前房地產業新興的融資熱點，從2003年到2004年，全國共發行 房地產信託163只，融資額175.8億元。信托資金的分量遠不足以支撐行業的發展，之所以大受青睞，主要是它在串接多種金融工具方面獨具優勢：一可以引入海外基金，二可以充分國內的產業投資信托基金，三可以以固定回報的方式，以股權投資方式進入項目公司，四可以在適當的時候將項目公司包裝上市，五可以完成項目前期建設，使項目符合銀行貸款條件，對融資渠道的整合提升具有積極的作用。

3.海外房產基金：

國外房地產基金看好以上海為主的中國房地產市場。摩根士丹利下屬房地產投資基金RSREF、荷蘭國際房地產、瑞安集團、新加坡嘉德置地等紛紛出手。目前國際資本絕大多數都集中在基金上，借財務管理公司、投資公司等形式介入。海外基金雖然前景遠大，但對于如饑似渴的中國房地產來說難解近渴，更何況，現行政策和法律的障礙以及國內企業動作的不規范和房地產市場的不透明，都造成了國際資本的進入。

4.國內產業基金：

毫無疑問，利潤率相當豐厚的房地產市場對證券市場上現有的6000億元的私募基金而言，吸引力是致命的，然而，有關產業基金法律的缺位，卻難以讓人無視風險的存在。目前這些資金也是借財務管理公司、投資公司等形式存在，自然，在具體運作上缺乏規范，留有隱患。

5.非上市股權融資：

土地儲備豐富的沒有資金，資金充備的拿不到地，強強聯合似乎給房地產融資開辟嶄新的渠道。然而，股權投資雖然可以充實自有資金，但一般房地產企業注冊資金額較小，不會輕易出讓控股地位，也不甘心將大部分開發利益拱手相讓，只能眼巴巴的看一場城市運營商和專業房地產開發商等實力雄厚公司的并購秀。

6.上市融資：

上市是企業獲取資金，實行資本運作的主要方式之一，也是企業品牌提升的良好應。然而中國證監會的《關于進一步規范股票首次發行上市有關工作的通知》讓大多數房地產公司只能望洋興嘆。新規則面前，真正有實力，守規矩的開發商方可順利上市，然而在目前開發商數量過多、信用水平普遍低下的情況下，欲通過大規模的上市解決行業性的資金短缺，并不現實。

7.債券發行：

先不說我國債券市場的規模相對較小，交投清淡，發行和持有的風險，因為根據《公司法》，發行債券主體要求嚴格，只有國有獨資公司、上市公司、兩個國有投資主體設立的有限責任公司才有發行資格，而且對企業資產負債率、資本金以及擔保等都有嚴格限制，這同樣注定了大多數房地產企業對發行債券只能好夢難圓。

總而言之，房地產融資額度巨大，單純依靠銀行貸款或其他方式都不能完全解決問題，需要進行金融產品創新組合。同時，構建房地產證券公的法律體系，盡早出臺《產業基金法》，完善現有的《公司法》和《證券法》，搭建房地產企業融資領域制度平臺，才能有效支撐房地產行業健康有序的發展。

(四)房地產企業融資新動態 1.與海外基金的合作：

海外的房地產基金一改對中國房地產市場的觀望態度，投資的欲望轉強。目前雷曼兄弟、德國房地產投資銀行、英國Grosvenor、美國凱雷、荷蘭Rodamco等海外基金正在變得非常積極。上海復地已與摩根士丹利房地產基金達成合作協議，雙方將合作投資約5000萬美元建設“復地雅園”項目。順馳中國控股公司和摩根士丹利房地產基金宣布合資設立項目公司，投資房地產。由荷蘭國際集團和北京首創集團在海外共同募集成立的“中國房地產開發基金”在京投資的“麗都水岸”項目正式進入市場。金地集團與摩根士丹利房地產基金Ⅳ(下稱MSREF)、上海盛融投資有限公司共同出資設立項目公司，摩根士丹利房地產基金出資55％。

2.籌備赴港上市：

赴港上市將使地產公司增加國際化的色彩，通過與國際資本市場的接軌來提升自身的運營能力，故繼首創置業之后，上海復地也在香港聯交所正式掛牌，順馳與香港匯豐銀行簽訂上市保薦人協議，也啟動香港上市之旅。

廣州富力地產、中山雅居樂集團06年均在港上市。北京SOHO中國、上海仲盛地產等內地知名地產商，均有意在條件成熟時到香港發行H股。2005年內地首支地產信託基金越秀城建在香港上市了，它的上市為地產融資提供了 一個新的渠道。

3.土地資金強強聯合:

從華潤成功入主萬科之后，房地產行業大開強強聯合之風。SOHO中國和華遠集團簽訂關于尚都項目合作的系列協議。雙方采用股權合作的形式，SOHO中國負責二、三期開發，華遠持負責一期銷售。天津泰達集團全額認購萬通地產增發的3.08億股，擁有了萬通地產27.8%的股權，成為萬通地產的戰略投資人。

國內十余家知名房企聯手打造的行業連鎖的組織——中城聯盟的第一個實質性地產項目也正式進入實施階段，鄭州聯盟新城在鄭州破土動工。

8.31之后，“收購兼并”也是一波剛息一波又起，合作開發似乎成了房地產行業有別于其它行業的特色之一。10月11日，萬科企業股份有限公司與招商局地產在深圳蛇口簽訂協議，雙方各自投資675萬元分別取得45%的股權，聯合開發位于天津西城區的占地342.81畝的住宅項目。

(五)房地產融資渠道再添新品 1.典當融資:

典當以其快速、短期、便捷的特性，成為中小開發商的融資渠道之一，利用手上包括不動產在內的不易變現資產來換取企業所急需的后續發展資金，典當行業作為銀行信貸融資的拾遺補闕，已開始顯現出其靈活便捷的特性，為房地產個人投資和中小企業融資提供了全新

途徑。

一些手中已經有新項目開工的發展商，由于前期資金尚未回籠，銀行貸款又遲遲未到位，因此短期資金壓力對地產來講也很難度過。所以為此目的而走進典當行的地產企業也在增多。以上海為例，在華聯、恒隆等典當行里，各企業都在融資。恒隆典當行日前就剛剛接受一筆房產整體項目的典當抵押融資，融資協議總額度達到２０００萬元。“土地典當”的方式也受到許多城市開發商的追捧。

2.外資銀行貸款:

外資銀行放開人民幣業務為國內房地產開發企業融資新添又一渠道，但外資銀行普遍認為中國的房地產開發很不規范，存在風險較大，不會輕易開辦房地產開發貸款業務，因此經營人民幣業務對于緩解目前國內開發商融資困難的作用不大，同時外資銀行對其貸款的審批和評估遠比中資銀行嚴格。

二、股權融資渠道選擇與分析

（一）NASDAQ上市融資

優點：如果上市融資成功則迅速與國際資本市場接軌，并解決企業發展的資本瓶頸；難點：1）從已在NASDAQ上市和準備上市的中國企業來看，均為處于行業上升階段的高科技類公司，目前尚無中國的房地產公司在NASDAQ首次公募發行上市的案例，海外投資者對該類公司的投資興趣與估值預期難以判斷，至少尚未形成市場熱點。因此，若想通過IPO在NASDAQ上市，應先與有關的投資銀行和海外基金進行實際溝通，摸清自己的市場定位；2）若通過反向收購借殼在NASDAQ上市，可暫時避開行業問題和投資者預期，但買殼上市法律風險較高，需支付一定成本，而后期進行增發融資難度并未減輕，仍會面臨上述提到的各種問題。

分析判斷：NASDAQ上市融資成功收益最大，操作難度最高。

（二）香港上市

優點：1）如果IPO融資成功仍可進入國際資本市場，解決企業發展的資本瓶頸，轉變身份；2）地產類的行業概念不會成為上市障礙；

缺點與難點：1）香港市場對國內地產類公司估值水平較低，融資額度被降低，成本提高；2）上市審查嚴格、監管力度均比國內市場高。

分析判斷：從收益角度而言較為中庸，但從操作角度以及短期內給公司提供有效的資金支持看不失為一個選擇。

（三）國內A股上市

優點：1）市盈率估值水平仍較海外市場高，融資成本低； 2）股權分置辦法已啟動，發起人股的流通性問題基本解決；3）從案例看，2004年6月，保利房地產股份有限公司的首發申請獲批。其后，金地集團（600383）的增發獲通過；萬科A（000002）和金融街（000402）的再融資申請皆獲批準，A股市場對方地產企業融資需求持歡迎態度；

缺點：1）A股市場股票未來形勢難以判斷； 2）審批嚴。

分析判斷：上市收益較高，但短期內IPO不具有可操作性。

（四）私募基金

國際資本市場有大量資金，它們十分看好中國的高增長性和增長空間，非常樂意到中國來進行私募投資。戰略私募是指通過非公共市場的手段定向引入具有戰略價值的股權投資者，即戰略投資者。其優勢主要體現在以下幾個方面：

首先，可以幫助企業改善股東結構，同時建立起有利于上市的治理結構、監管體系、法律框架和財務制度。

其次，可以幫助企業比較好地解決員工激勵問題，建立起有利于上市的員工激勵制度。第三，可以通過引入戰略資本幫助企業迅速擴大規模，從而在未來上市的時候更容易獲得投資者的追捧。

第四，戰略投資者（特別是國際戰略投資者）所具有的市場視野、產業運作經驗和戰略資源可以幫助企業更快地成長和成熟起來，也更有可能產生立竿見影的協同效應，在較短的時間內改善企業的收入、成本結構，提高企業的核心競爭力并最終帶來企業業績和股東價值的提升。

最后，比較而言，戰略投資者更加著眼于未來市場的長期利益，而不像金融投資者那樣往往尋求短期的投資回報。筆者一直認為，中國大多數企業面臨的最主要的問題其實不是資金的問題，而依次是產權結構、治理結構、運營機制以及產業運作經驗的問題。戰略性私募恰恰在這幾個方面都能夠為企業帶來直接的助益。

私募的3種模式

* 增資擴股：企業向引入的投資者增發新股，融資所得資金全部進入企業，有利于公司的進一步發展；比如興業銀行通過私募引入香港恒生銀行、新加坡政府直接投資公司以及世界銀行下屬的國際金融公司，獲取資金27億元人民幣；

* 老股東轉讓股權：由老股東向引入的投資者轉讓所持有的新東方股權（當然是高溢價），滿足部分老股東變現的要求，融資所得資金歸老股東所有；比如，易趣在去年3月由美國最大的電子商務股份公司eBay出了3000萬美元買了30%的股份，今年又花1.5億美元買了余下股份，前提是CEO邵亦波必須留在公司服務至少5年。

* 增資和轉讓同時進行：可以兩全其美。今年2月，當當網完成第三輪私募，老虎科技基金以1100萬美元的代價入股，占到當當15.7%的股份。而IDG等當當網的老股東也順利套現350萬美元,獲利3倍以上。

在進行戰略性私募的時候應該著重考慮以下幾類目標投資者：

第一類是全球領先的產業巨頭，它們既是我們標桿也是我們的一個潛在出口，同時它們的參與對企業在資本市場的價值能夠起到巨大的拉升作用。

第二類是亞洲或者港臺地區急于或已經進入中國的同行，它們是競爭對手也是合作伙伴。

第三類是同自己有上下游關系的、或者雖然沒有上下游關系但是在資源和業務上能夠形

成互補的境內外企業，從協同效應和多元化發展的角度看，它們可能會對募集企業有相當大的興趣。當然私募相對于公募市盈率較低，募股價格偏低，這也是不得不考慮的問題。

第三篇：房地產融資渠道拓展論文

摘要：房地產業作為一種資金密集型行業，在國家一系列宏觀調控政策的壓力下，資金瓶頸對企業發展的嚴重制約日趨明顯，傳統的融資渠道日趨緊縮，致使房地產開發企業的前期資金運作面臨著極大的考驗，從而融資渠道的拓展勢在必行，如何把握時勢并結合自身條件選擇最佳的融資途徑應是每個房地產開發企業亟需考慮的關鍵問題。

關鍵詞：房地產行業 融資渠道 策略

一、房地產企業迫于資金壓力，亟需拓展融資渠道

近兩年來政府出臺的一系列宏觀調控，無一例外，都從相當程度上造成了地產企業資金鏈吃緊。早在2003年6月5日，央行發布了“121號文件”，嚴控房地產開發企業貸款及土地儲備貸款的發放，規定房地產開發企業申請銀行貸款，其自有資金應不低于開發項目總投資的30%。土地儲備機構發放的貸款為抵押貸款，貸款額度不得超出所收購土地評估價值的70%，貸款期限最長不得超過2年。而2004年出臺的“71號文件”，即業界通稱的“8·31大限”，則徹底終結了延用多年的土地協議出讓制度，規定自2004年8月31日起，嚴格執行土地招拍掛制度。由于擁有土地儲備的企業，必須趕在8月31日前交清所有的土地出讓金，致使大量企業再度面臨資金緊缺的困難。

隨后的一系列金融調控政策，如連續兩次加息，各金融機構正式提高了存款準備金率0.5個百分點，收縮了可貸資金約1100多億元，國務院下發通知，將房地產開發固定資產投資項目（不包含經濟適用房）資本金比例從20%提高到35%及以上，都使相當部分開發企業面臨資金籌備的難題。尤其在2005年，以打擊投機，抑制投資、穩定住房價格為主旨的“國八條”和“七八意見”出臺之后，更使整個市場彌漫著濃郁的觀望氛圍。雖然日前略現回暖跡象，但與往日如火如荼景象相距甚遠。這令目前主要靠銷售回款融資的開發企業叫苦不迭。

商業性房地產在我國十幾年的發展中，資金來源十分單一，走的完全是一條“獨木橋”路線，而這座橋主要建在銀行之上。2005年8月15日，從中國人民銀行公布的《中國房地產金融報告》中可以看到，在房地產業與銀行的互動中，已經產生了方向上的偏移，居高不下的房地產市場的貸款給銀行帶來很大風險。社會資金過于集中于銀行，使商業銀行在房地產市場形成了一種被動的“壟斷”局面。作為國民經濟中的支柱產業，房地產業如些單一的融資渠道，給房地產開發商甚至銀行體系都造成了很大的負擔，同時也造成了很大的風險，迫切需要多多元化的金融模式來解決房地產融資中銀行“一貸獨大”的問題。而金融資產的多元化怎樣用非銀行性的資金，通過什么形式來用？資金從哪里來又往哪里去？這些問題無疑關乎著房產地企業的生死。

二、房地產企業在融資中常面臨的問題

1、貸款方式單一。國內房地產開發貸款主要有三種形式：第一種是房地產開發流動資金貸款；第二種是房地產開發項目貸款，第三種是房地產抵押貸款。這三種貸款方式的期限都很短，無法適應房地產開發周期的需要。因此，目前我國房地產金融市場化的程度有待提高，相應的房地產貸款方式也有待創新和拓展。

2、企業對銀行貸款依賴過重。改革開放以來，我國直接融資市場發展很快，但在短期內仍難以改變以間接融資為主的融資格局，房地產業在相當大的程度上需要銀行的信貸支持。目前我國房地產開發資金來源主要分為：國家預算內資金、國內貸款、債券、利用外資、自籌資金和其它資金。1998年以來，國家預算內資金、債券和利用外資絕對值及占比均很低，且呈回落趨勢；房地產開發資金約有60%左右來自于銀行貸款，房地產開發企業對銀行信貸資金依賴程度很大。

3、融資工具的局限性限制。信托融資相對銀行貸款受到政策影響小靈活創新空間大，在銀行信貸收緊的情況下，房地產信托迅速成為近年來異常活躍的房地產融資方式。但中國銀監會《關于加強信托投資公司部分業務風險提示的通知》（212號文件）出臺后，房地產信托門檻進一步提高。從市場的反映情況看，這一影響是非常迅速的，去年9月份房地產信托發行數量和規模立即出現了大幅回落，與上月相比分別回落19.7和36.4個百分點。另外信托產品尚沒有一個完善的二級市場，難于流通。企業債券用途多為新建項目，利息高于同期銀行利率，期限為3-15年，所以，一般房地產企業開發的項目獲取發行的可能性較小。

4、上市對于身處市場經濟中的企業來說無疑是一條上佳的融資途徑，房地產企業也不例外。通過增發、配股、可轉債三種再籌資方式，房地產上市公司往往可以籌集到數億甚至更多的獎金用于投入新項目。于是，這種顯而易見的優勢效應刺激著越來越多的房地產企業開始苦覓上市的可能。然而上市由額度制改為核準度，特別是目前房地產企業上市還屬于試點性質，不可能批量上市，按當今的市場面看，每年能安排幾十家企業上市已屬不易，等在證券商和證監會門口的長龍還不知排到何年何月。

5、海外基金與國內企業對接的難題。首先外資在選擇國內投資伙伴時要求格外苛刻。外資有一系列成熟的基于國外開發商的各種風險評判手段。這些風險評判手段拿到中國衡量開發商或者某一項目的時候，會碰到很多銜接不上的地方，短時間內讓這些境外投資機構改變他們的風險投資辦法或者降低他們的要求并不容易。另外國內的相關法制規定有很多地方并不清晰，這是境外投資者相當困惑的地方。

三、房地產業融資渠道拓展策略

1、開發商貼息委托貸款

所謂“開發商貼息委托貸款”是指由房地產開發商提供資金，委托商業銀行向購買其商品房者發放委托貸款，并由開發商補貼一定期限的利息，其實質是一種“賣方信貸”，開發商出資貼息貸款給購房者買房，對承辦的金融機構而言，能夠有效地規避金融風險，風險的承擔者變成了開發商。

“賣方信貸”對房地產開發商有三個方面的好處：第一，解決了融資問題，只要委托貸款周轉三次，開發商利用這種方式可回籠資金幾乎翻了一倍。第二，現實提前銷售，遲早回籠資金。第三，提供有誘惑力的市場營銷題材，購房者可低價買期房并獲得提前的貸款利息補貼。

2、房地產信托

房地產信托起源于美國，簡稱REITS(real Estate Investment Trusts)，從2003年7月18日中國信托一法兩規出臺后開始走向我國房地產業。通過成立信托公司，并發行所有權受益憑證等融資工具，以投資于房地產項目。它的優勢可以歸納為如下幾點：（1）降低企業融資成本，而且期限彈性較大，有利于房地產公司的資金運營和持續發展，優化公司的資產負債結構。（2）信托的資金供給方式更為多樣，如針對企業運營或者項目動作的資金信托，有貸款模式和股權投資模式。（3）房地產投資信托通過集中專業管理和多元化投資從而降低投資風險。中國銀監會公布的《信托投資公司房地產信托業務管理暫行辦法（征求意見稿）》意味著兩項新的重大突破：房地產信托額度有條件的不受200份制度；即使開發商“四證”不全，同樣可以通過信托進行融資。信托規模的放大正在為信托基金的形成開啟一扇大門，也可以說是在為中國房地產基金的發展創造條件。房地產信托將會成為未來房地產融資的重要渠道。

3、利用外資基金

進一步收緊的宏觀措施和低迷的市場并沒有阻止外資基金搶灘中國房地產的步伐。不可否定的是，以摩根士丹利為代表的跨國投資銀行，在中國地產業確有“邊做多邊唱衰”的矛盾之舉。就在其學者唱空的同時，大摩旗下的投資部門卻正忙于投資中國大城市的地產樓市。日前，摩根士丹利宣布，今年計劃追加30億美元資金投入中國房地產市場，加上此前投入的15億美元，總投資額累計將達45億美元。并且投資重點將由日本轉移至中國。盡管受到宏觀調控的影響，中國仍然有強大的市場需求。試水多年，對中國市場政策和規則的全面認知，中國市場自上世紀90年代初新一輪大幅上揚，無疑是促使外資基金近兩年加速進入中國市場的最主要因素。2004年，土地招拍掛等一系列措施的出臺使市場游戲規則日益透明和國際化，對于擁有強大資金實力的外資基金公司而言，此時正是投資良機。

外資基金對于國內合作方選擇一般為當地最大企業或者上市公司有政府背景的企業更是他們的首選。外資房地產基金在作出投資項目和對象決定時，首先是關注企業本身，例如過往業債、企業管理層能力、企業聲譽和過往產品質量等因素，其次是了解投融資項目的性質、地理位置、競爭優勢、價格、現金流等等；再次為該項目所在城市、市場的消化能力、深度和需求的變化等。基金投入項目后，運作過程要求規范和透明。

4、上市（IpO）

在當年中國房地產界，形成了一個非常鮮明的經濟景觀——即以資本運營為核心的房地產企業上市浪潮。每個企業都要根據收益與成本來選擇合適的融資方式，并確定最佳的融資結構。發行股票所融入的資金屬于所有者權益，股東一旦投入資金就不能收回，只能轉讓其擁有的股份，并相應地享有分享剩余收益，重大決策及選擇管理者的權利。因此與其它融資方式特別是債務融資相比，進行股權融資最大的好處就是企業沒有定期還本付息的壓力，可以很好地規避企業在經營狀況出現起伏時伴隨的財務風險。

許多房地產企業在尋求上市無門的情況下，轉而借助買殼上市達成融資目的，但值注意的是，買殼上市的企業上市于集資卻不一定能同步進行。就買殼上市業務本身的來說，它對非上市企業的業績要求很高，一般情況下要求凈資產收益率20%左右，除了必須具備一定的資金實力來支付買殼資金外，更要擁有先進的管理，以保持公司業績的穩定，從而達到再融資的終極目標。

5、階段性股權融資

階段性股權融資是在項目確定以后進入成熟期之前為房地產開發商提供資金支持的方式。在項目開發進展到一定程度，銷售回款和項目貸款又沒有落實的情況下，發展商愿意承擔較高的借款利息，這時發展商的資金缺口一般在6個月左右，繼而項目融資可以到位或銷售回款就能夠實現。階段性股權融資的好處是不增加負債率，因為負債率過高，財務報表不好，后期貸款難以獲得。但股權融資一般是成本最高的融資方式，而且股東多了，項目操作難度增大，管理權成為爭奪焦點。

6、房地產投資銀行

房地產投資銀行就是多家房地產企業成立投資公司，實現相互過橋的方式，脫胎于房地產領域特有的“同業拆借”。在這種形式形成以前，很多地產公司也存在類似的情況，一個地產商為了獲取土地、上市等目的，從其他地產企業拆借資金。由于都是屬于地產行業，互相之間的風險較為透明，投資人對于投資的風險一般比較有信心，同時，不僅擁有資金回報，還可以享受對等的拆借利益。房地產投資銀行是大勢所趨，它把投資與項目聯系起來。只是目前還沒有很好的機構來專門做這項事情。目前國家對種形式還是很謹慎，主要是對房地產投資銀行會導致的“自有資金不足”問題的擔心，以及增加了房地產開發建設的風險。這種動作方式的優點是靈活，不容易受到國家政策的制約。隨著房地產市場逐步規范，房地產投資銀行會成為一種重要的融資方式，我國也會相應健全各方面的法規來規范房地產投資銀行的發展。

第四篇：我國房地產融資渠道現狀分析

我國房地產融資渠道現狀分析

摘 要 我國房地產資金來源主要依賴銀行信貸，另外融資渠道房地產信托、房地產基金、海外融資、股權融資等，由于各種各樣的限制，融資規模仍然有限。近些年，國家金融宏觀調控，造成房地產企業資金供應緊張。在這樣的背景下，我國房產企業融資趨向多元化發展。建立起一個多層次的房地產融資體系以滿足融資多元化的需求是當前我國房地產融資的主要問題。

關鍵詞 融資渠道；銀行信貸；房地產信托；股權融資；債券融資

近年來中國的房地產業發展迅速，已然成為我國國民經濟中的支柱性行業。為拉動中國經濟貢獻了不少GDP。過去幾年，房地產相關的建筑投資占中國固定資產投資的20%以上，并貢獻10%的就業。作為資金密集型產業，融資是房地產業生存和發展的關鍵，當前，我國房地產開發資金來源還是以銀行信貸為主的單一融資格局，而另外融資渠道房地產信托、房地產基金、海外融資、股權融資等，由于各種各樣的限制，融資規模仍然有限。這種情形造成我國房地產業和銀行業存在極大風險。如何突破房地產業發展的資金瓶頸，盡快建立健全多渠道的房地產融資體系，是現階段我國房地產業面臨的重要問題。本文主要對當前房地產融資渠道進行分析。

一、我國房地產融資渠道現狀

1．銀行貸款

目前，中國房地產開發企業的資金來源主要是國內貸款、自籌資金及其他資金(主要是定金及預付款)二個方面。房地產企業自有資金比例較低，主要依賴銀行貸款。銀行信貸資金貫穿于土地儲備、交易、房地產開發與銷售的整個過程。根據央行和銀監會對全國除西藏以外的30個省(市)的調查數據顯示，我國的房地產開發資金來源中有55%的資金直接來自銀行系統，而另外的自籌資金主要由商品房銷售收入轉變而來，大部分來自購房者的銀行按揭貸款，按首付30%計算，企業自籌資金中有大約70%來自銀行貸款；“定金和預收款”也有30%的資金來自銀行貸款，如果將施工企業墊資中來源于銀行部分加上的話，來源于銀行的資金總比例將高達70%以上

。銀行貸款實際上支撐了房產開發商經營周轉的主要資金鏈。對比銀行貸款最多不超過房地產總投資40%的國際通行標準，我國房地產企業對銀行的依賴度明顯過高。一旦

房地產經濟發生波動，房地產企業的經營風險將轉變為銀行的金融風險，進而影響國家的金融安全。為此，政府開始頻頻出招調控，自2003年的“121號文”開始，2004年《商業銀行房地產貸款風險管理指引》、2005年“國六條”、“國十五條”相繼出臺，銀行信貸被逐步收緊。特別是2007年國家開始實行緊縮的貨幣政策，央行連續六次加息以及連續十次上調存款準備金率，雖然這一措施并不是專門針對房地產市場的，而是為了收縮流動性、壓制通脹壓力，但給房地產的資金供應產生了不小的影響。房產企業資金鏈的脆弱顯露無遺，房地產企業融資面臨前所未有的挑戰。面對資金瓶頸，開發商有待拓寬融資渠道。

2．房地產信托

房地產信托一般是指以房地產及其相關資產為投向的資金信托投資方式，即信托投資公司制定信托投資計劃，與委托人(投資者)簽訂信托投資合同，委托人(投資者)將其合法資金委托給信托公司進行房地產投資，或進行房地產抵押貸款或購買房地產抵押貸款證券，或進行相關的房地產投資活動。

緊縮性的宏觀政策使對銀行信貸依賴性極強的房地產開發商的資金非常緊張，這使房地產企業對銀行以外的融資渠道的資金需求增加，房地產信托業務得以發展。全國各信托投資公司陸續推出了自己的信托產品，比如，上海國投推出了多元組合的房地產信托業務模式—信托貸款、財產權信托、信托股權融資等。現階段我國信托產品主要有兩種模式：①是股權融資。②模式是債權融資。前者是對一些

自有資本金不足35%的房地產企業，信托投資公司以注入股本金的方式與房地產公司組建有限責任公司，使其自有資本金達到35%的要求，信托投資公司作為股東獲得投資回報。后者則是針對雖然自有資金己達到國家要求，但是由于某些原因等造成房地產企業短期資金困難，這時候信托投資公司就可以籌集一定資金定向地貸給房地產開發企業，補上資金缺口，這種操作方式類似商業銀行的信貸業務。而政策規定銀行不能這樣做。2004年共發行了98支房地產集合資金(含財產)信托投資計劃(以下簡稱房地產信托)，實際募集資金總計115.? 866億元，平均每個房地產信托募集1.? 18億元，與2003年相比

總額增長93.?4%。

不過，目前信托產品存在一些

制度性的限制，例如，法律政策的制約、信托產品的流通性問題，以及信托計劃的異地發行、資金異地運用的管理與審批比較嚴格等，這些都制約著房地產信托的發展。但從長遠來看信托資金是一個能為房地產企業提供長期穩定資金的渠道，是對房地產業的融資渠道的一個很好的補充，這種模式將會發展成為中國房地產企業的主流融資模式。

3．上市融資

上市融資也是房地產企業一個理想的融資渠道，分直接上市融資和間接上市融資兩種。直接上市融資額比較大，但是上市融資的門檻高，比如負債率不能高于70%的規定使很多企業達不到上市要求。我國房地產企業由于傳統的融資渠道單一，一般負債率都在75%以上

。因此，通過直接上市的企業數量很少。

更多的房地產企業選擇間接上市——買殼上市。買殼上市需要大量現金，買殼上市的目的是通過增發、配股再融資籌集資金，但前提是企業必須有很好的項目和資產進行置換。而擁有大量現金、好的開發項目與優質資產，這些都是中小企業很難具備的。因此我國房地產企業走上市融資的路子還很艱難。上市融資在房地產業總資金來源中的比重較小。2004年底，籌資總額占全部房地產企業的資金來源不足0.?5%?。06年到07年國內股市高奏凱歌，房產企業融資額可能突破千億。但隨著股市行情的逆轉，這種局面也只是曇花一現。我國目前的房地產企業多達4萬余家，而我國境內上市的房地產公司只有90家(根據2005年數據，其中79家在滬深兩市上市和11家在香港上市)。

4．海外房產基金

據初步統計目前進入我國的海外基金已超過100家。摩根士丹利、新加坡政府投資公司、SUN-REF盛陽地產基金、美林投資銀行等著名國際地產基金也都進入中國房地產市場。這些海外基金一般會挑選國內有實力的大企業強強聯合，合作開發。截至2006年1-11月份累計統計，中國房地產企業資金來源總量中外資增速明顯，利用

外資總額313.6億元，同比增長21.6%。應該說海外房產基金的進入可以緩解國內房地產業對銀行信貸的過度依賴，有助于融資方式的多樣化。

但目前我國相關法律法規的不完善，再加上國內一些

房產企業運作的不規范，所以，海外房產基金在中國的投資還存在著一些

障礙。

另外海外資金在政策上得不到支持，中國并不缺資金只是缺少金融工具。為了防止海外資金的過多涌入，2006年和2007年間國家陸續出臺了《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》、《關于外國投資者并購境內企業的規定》，《關十進一步加強、規范外商直接投資房地產業審批和監督的通知》等文件，一系列的限外令使海外基金在中國的運作困難重重。

5．債券融資

房地產證券是房地產利用

資本市場直接融資的重要工具，也是房地產資金籌集的一條重要渠道。房地產債券較一般債券收益相對較高；與股票相比，又可以按期收回本金和利息而有較高的安全性，又具有一定的流動性，因此，在國外成熟的證券市場，企業債券成為企業外部融資的優先考慮的方式，債券融資額往往是股票融資額的3到10倍。而我國的房地產債券發展還處于初級階段，債券融資額總量方面，遠遠不及股票融資額。目前，我國房地產債券的發行規模很小，債券流通市場不健全，債券發行程序不規范，債券評級的準確性、可信性還有問題。這些都影響了企業通過債券融資的規模。07年中國證監會正式頒布實施《公司債券發行試點辦法》標志著我國公司債券發行工作的正式啟動，發行條件較原來

寬松很多。《試點辦法》施行之后，房地產證券融資的比重有望增加。

二、發展我國房地產融資渠道的對策和建議

1．建立多層次房地產融資體系

當前我國房地產融資的主要問題是建立一個穩定的多層次的房地產融資體系，滿足不同層次企業多樣化需求。長期以來我國房地產融資市場參與主體主要是商業銀行，缺少專業信貸機構，目前唯一的住房儲蓄銀行是天津市中德儲蓄銀行。房地產債券、房產信托和基金發育不良對我國房地產融資貢獻有限。股權融資門檻相對較高，中小企業很難達到要求

通過上市融資。近年來在國家對金融的宏觀調控下，銀行縮緊信貸，房地產企業深感資金壓力。因此，迫切需要建立多層次的融資體系，為不同類型企業提供不同的融資場所，才能真正減少對銀行貸款的依賴。

2．加緊開發房地產金融投資產品

房地產融資渠道的多元化發展，關鍵是需要設計出有差異的、服務不同房產企業的金融產品，從而形成一個穩定的房地產金融產品供應體系。目前，我國的房地產金融建設剛開始起步。世界流行的五大金融產品中，我國獨缺房地產金融產品。國內銀行還沒有專業的、系統的地產投資開發貸款。我們國家的房地產信托實際上和銀行貸款基本上是一樣，只不過銀行是吸收存款來的，地產開發資金是通過批發的，本質還是銀行的貸款。2008年開始銀行信貸正逐步退出房地產，取而代之的是地產基金、地產投資機構、地產專業投資銀行，包括地產信托和地產的信托基金。房地產自身的金融建設必然會成長起來。

3．完善房地產金融法律法規

國家、地方和部門頒布了一系列法律、法規。但是體系不全，規定不具體。從整體上看，嚴重滯后于房地產經濟的發展。在房地產融資多元化的過程中，新出現的很多融資工具如果沒有相應的制度進行規范，就難免陷入混亂局面。必須要建立和完善相關的法律體系，對新型融資工具的組織形式、資產組合、流通轉讓、收益來源和分配等，作出嚴格規范。才能使我國的房地產多元化融資規范的發展。

總之在信貸緊縮的大環境下，我國房地產融資迫切需要擺脫依懶銀行信貸的單一局面，走多元化發展路線。但面臨現實的困難，房地產金融市場中融資中介機構不健全，金融產品和融資方式太匱乏，法律法規不完善。這就需要一方面國家在加強對房地產金融市場的宏觀調控和管理的同時，進一步完善法律法規，努力創新金融工具，不斷豐富融資方式。一方面房地產企業自身積極拓寬融資渠道，避免單純依靠銀行資金，根據企業特點，采用多種融資途徑方法。

參考文獻

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第五篇：中國房地產15種融資渠道解讀

中國房地產15種融資渠道解讀

融資(Financing），指為支付超過現金的購貨款而采取的貨幣交易手段，或為取得資產而集資所采取的貨幣手段。房地產企業正是借用融資的方式，撬動金融杠桿。以下，小編為您盤點中國房地產行業的15種融資方式、種類及其影響因素

一、國內貸款

1.影響因素

影響商業銀行貸款的利率因素中央銀行貼現率、放款期限、存款利率、放貸利率風險、管理貸款成本、優惠利率。

2.種類

(1)信用貸款：信用貸款指單憑借款人的信譽，而不需要提供任何抵押品的放款。信用貸款分為五種類型：普通限額貸款、透支放款、備用貸款承諾、消費者貸款、票據貼現貸款。

(2)擔保抵押貸款：分為擔保品貸款、保證書擔保貸款兩種。保證書擔保貸款指由第三者出具保證書擔保的放款。

(3)商業放貸：商業房貸有七大風險，政策風險、市場風險、經營風險、財務風險、完工風險、抵押物估價風險、貸款保證風險。

二、國外貸款

我國利用國外貸款的主要形式：外國政府貸款、國際金融組織貸款和國際商業貸款。目前向我國提供多邊貸款的國際金融組織主要有世界銀行（WBG）、國際農業發展基金組織(IFAD)和亞洲開發銀行(ADB)。

亞洲開發銀行以項目貸款為主、同時還有部門貸款、規劃貸款、中間金融機構貸款等。國際商業貸款是針對在國際金融市場上以借款方式籌集的各種資金的總稱。國際商業貸款一般包括兩種形式：一是由一兩家國外金融機構提供的貸款；事是由一家金融機構牽頭、多家國外金融機構組成銀團，聯合某借款人提供較大金額的長期貸款，通常稱為國際銀團貸款（也成為辛迪加貸款）。

外資銀行五大關注點：對外貸款態度謹慎、風險控制非常嚴格、透明度是境外融資最大障礙、更相信市場的保障、爭奪個人房貸業務。

銀行貸款運作程序：項目建議書->可行性研究報告->備選項目審批->利用外資方案->借用國外貸款項目的程序。

三、民間借貸

1.特點

形式上的分散、隱蔽性；金額上的小規模性；范圍上局限性；利率上的高低不一與隨行就市；借貸合約非格式化；對償債的硬約束性。

2.我國發展開發商貼息委托貸款的優點和缺陷

(1)優點：可有效實現融資、成本低，可降低銀行金融風險；可行性強，為金融市場所快速接受；房地產企業在實現融資的同時實現了銷售，一舉兩得。/

5(2)缺點：適用該方式的企業有一定的限制，并非所有房地產開發商都可以運用；開發商承擔風險較大；并非開創融資新渠道。

四、典當融資

典當是一種以實物為抵押，取得臨時性貸款的融資方式。特點：融資性、單一性、商業性、小額性、短期性、高利性、安全性、便捷性。

流程：審當、驗當、收當、保管、贖當。

五日后仍未清償當金回贖的當物，實為絕當，典當行對絕當物品依法享有處置權。

五、項目融資

1.參與方

項目發起人、項目公司、融資方、其他：承建商、販買者、法律顧問、融資顧問。特點：項目融資以項目為導向。

2.特點

項目融資為無追索權或者有限追索權；項目融資對項目發起人來說實現了更有效的風險分散；項目融資成本更高。

3.融資模式

(1)直接安排模式：房地產開發商直接安排項目的融資，并直接承擔相應的各種責任和義務。

(2)項目公司安排模式：開發商投資成立一個項目公司，再由該項目以自身名義與融資方簽訂融資方式，并有項目公司對項目的建設銷售進行管理，并承擔義務。

(3)以承購合同為基礎的融資模式。

(4)以產品支付為基礎的融資模式：在融資方購買開發項目部分房產未來銷售收入的權益的基礎之上，并進行融資安排的模式。

5.項目融資的程序

可行性分析→融資分析→融資模塊選擇→融資談判→融資協議的執行→貸款償還。

6.涉及的文件

信用協議、土地租賃合同、承建合同、支付協議、抵押擔保協議、抵押轉讓協議、融資方的內部協議。

六、債券融資

發行債券的程序：發行債券的決議、制定發行債券的章程、辦理債券等級評定手續、發行債券的申請不批準、制定募集辦法并予以公告、簽訂承銷協議、募集款項。這個適用于前50強和100強的開發商。

七、金融租賃

金融租賃也叫融資租賃，是由出租人根據承租人的請求，按雙方的亊先合同約定，想承租人制定的出賣人販買承租人制定的固定資產，在出租人擁有該固定資產所有權的前提下，以承租人支付所有租金為條件，講一個時期的該固定資產的占有、使用和收益權讓渡給承租人。/

51.關鍵要素

金融租賃融資的關鍵要素包括承租方主體、出租房主體、期限、租賃標的。

2.三大金融租賃類型

直接融資租賃、經營租賃、出售回租。

3.金融租賃六大特征

可以獲得全額融資；可以節省資本性投入；無需額外的抵押和擔保品；可以降低企業現金流量的壓力；可以起到一定的避稅作用；可以用作長期貸款的一個替代品。

4.金融租賃操作流程

業務聯系及洽談：客戶向租賃公司提供有關資料→租賃公司實地考察客戶經營狀況→經辦人撰寫申請報告及內部審批→與客戶簽訂租賃合同，辦理相關文件手續→開發商向客戶提供不動產或者動產→租賃公司向供貨商支付開發款項，租賃合同同時生效及起租→承租人按合同規定暗示支付租金→還清所有租金后，合同終止→租賃物所有權轉讓給承租人。

5.房地產金融租賃創新模式

房地產金融租賃模式創新“售后回租+保理”租賃模式。

“售后回租+保理”的操作思路：房地產企業與金融租賃公司簽訂房產販買合同及房產回租合同將房產按造價或評估價折舊出售給金融租賃合同，金融租賃公司再把房地產回租給房地產企業，房地產企業按合同規定的期限，金額等支付租金。房地產產權過戶給金融租賃公司，期限屆滿之后房地產企業以一元錢回購房產。房地產產權又過戶與房地產企業，這叫做“售后回租”。

金融租賃公司與商業銀行簽訂保理合同，將房地產企業的租金應收款賣給商業銀行。商業銀行獲得了合同規定的租金應收款的收款權，同時也將房地產抵押權拿在手上，這一做法成為商業銀行國內“保理業務”。

八、信托融資

信托業和銀行業、證券業、保險（放心保）業一起構成現代金融四大支柱。

1.基本功能

信托在經濟活動的基本功能：財產事務管理功能、融通資金功能、社會投資功能、為社會公益事業服務的功能。

2.優勢

具有的優勢信托融資創新空間寬廣；信托具有財產隑離功能。

相對銀行貸款而言，房地產信托融資方式，可以不受通過銀行貸款時企業自有資金應不低于開發項目總投資的30%的約束。

3.分類

抵押貸款類信托、股權投資類信托、股權證券化信托、權益轉讓模式、混合型信托（指權益信托和債務信托相結合）。

4.程序/

5(1)確定可以利用信托模式進行融資的項目，一般來說利用信托融資的項目應符合如下標準：

經濟效益原則、政策扶持原則、保險系數原則、風險可控原則、抵押擔保原則、壟斷經營原則。

(2)信托融資項目需提交的材料

(3)資金信托項目材料

(4)項目業務介紹材料

(5)申請項目公司財務資料

(6)選擇中介機構

(7)與信托公司和相關中介機構制定信托計劃

九、房地產基金

房地產基金投資三大策略：組合投資、跨市套利、資產重組。

影響基金投資策略的五大關鍵因素：匯率、利率差異（資金成本在國內外市場倒掛）、國有不良資產處置及非主營業務資產剝離、國內外資本市場的機會、海外房地產基金自身風險管理的需要。

吸引外資基金的五種策略：產品本身的投資價值、物業價格、城市選擇、營銷包裝、開發商的管理團隊。

十、產權交易融資

產權交易是指資產所有者（企業的所有者）將其資產所有權和經營權有償轉讓的一種經濟活動。而這種經濟活動是一種以實物形態為基礎特征的財產權益的全部或者部分出賣的行為。房地產企業通過產權交易，可以實現資本、土地、勞動力等資源要素的重新組合，是房地產融資的一種重要方式。

1.分類

按產權交易方式劃分：販買、承擔債務、吸收入股、控股、承擔安排全部職工等其他條件。

按產權交易主體之間的組織形式劃分：兼并、承包、租賃、拍賣、股份轉讓、資產轉讓。

2.產權交易融資操作流程

動員和項目征集階段、項目組織和整理階段、發布階段、跟蹤和落實階段。

3.招股推介活動服務

招股推介活動將從以下四個方面提供服務：是征集有融資需求的項目，并進行分類整理和包裝；進行多渠道宣傳推介，廣泛征集投資者；鑒證交易過程，依法出具交易憑證。

十一、REITs項目融資

房地產投資信托在國外稱為REITs(RealEstate Investment Trust)，是指信托公司通過制定信托投資計劃，與投資者（委托人）簽訂信托投資合同，通過發行信托受益憑證或者股票等方式受托投資者的資金，然后進行房地產或者房地產抵押貸款投資，并委托或聘請與/

5業機構和人員實施具體的經營管理的一種資金信托投資方式，一般以股份公司或者契約型信托的形式出現。

1.REIT（房地產投資信托）的比較優勢

(1)REIT是一種房地產的證券化產品，通常采用股票或者受益憑證的形式，使房地產這種不動產流動起來，具有很強的流動性。

(2)REIT將所募集的資金委托與業人士集中管理，進行多元化投資組合選擇不同地區和不同類型的房地產項目及業務進行投資，根據投資組合進離，可有效降低投資風險。

(3)傳統的房地產投資往往需要投資者投入數額巨大的資金，同時可能擔負著較大的債務風險。REIT的出現改變這種情況，它將房地產投資拆細證券化，為中小投資者提供了一個進入房地產投資的較好渠道。

(4)作為金融工具，REIT由于自身的特點而成為一個很好的資金融資渠道。

十二、ABS項目融資

所謂ABS，是英文“AssetBacked Securities”的縮寫，它是以項目所屬資產為支撐的證券化融資方式，即以項目所擁有的資產為基礎，以項目資產可以帶來的預期收益為保證，通過在資本市場發行債券來募集資金的一種項目融資方式。

十三、BOT融資

所謂BOT，是“BuildOperate Transfer”的縮寫，意思是“建設-經營-移交”。典型的BOT定義是：政府就某個基礎設施項目與非政府部門的項目公司簽訂特許權協議，授予簽約方的項目公司來承擔該項目的投資、融資、建設、經營和維護，在協議規定的特許期限內，這個項目公司向設施使用者收取適當的費用，由此回收項目投入融資、建造、經營和維護成本。

十四、夾層融資

夾層融資（MezzanineFinancing）是一種介于優先債券和股本之間的融資方式，指企業或者項目通過夾層資本的形式融通資金的過程。包括兩個層面含義：從夾層資本的提供方，即投資者的角度出發，成為夾層資本；從夾層資本的需求方，即融資者的角度，成為夾層債務。

夾層資本（MezzanineCapital）是收益和風險介于企業債(32.00,0.000,0.00%)務資本和股權資本之間的資本形態，本質是長期無擔保的債權類風險資本。夾層資本的風險介于優先債務和股本之間。

十五、國內上市融資

資本市場的上市融資本質是企業所有者通過出售可接受的部分股權換取企業當期急需的發展資金，依靠資本市場這種短期的輸血促使企業的蛋糕迅速做大。上市融資包括首次公開發行上市（ipo）和股市再融資（包括增發、配股等）。/ 5