第一篇：淺析房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的選擇

淺析房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的選擇

房地產(chǎn)企業(yè)融資，是指發(fā)生在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的，通過各種信用方式、方法及工具為房地產(chǎn)業(yè)及相關(guān)部門融通資金的金融行為。廣義的房地產(chǎn)融資房地產(chǎn)金融的概念相同，指的是籌集、融通和結(jié)算資金的所有金融行為；狹義的房地產(chǎn)融資只是指其中的一環(huán)，即專指資金融通行為。

房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，如何獲得足夠的資金支持，如何開拓新的融資渠道，是投資項(xiàng)目得以順利進(jìn)行的基本前提，也是當(dāng)前房地產(chǎn)界關(guān)注的熱點(diǎn)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀認(rèn)識(shí)

房地產(chǎn)市場(chǎng)和資本市場(chǎng)之間的關(guān)系是隨著歷史的發(fā)展和房地產(chǎn)價(jià)值的提高而逐漸演變的。房地產(chǎn)價(jià)值較低的時(shí)候。房地產(chǎn)企業(yè)自己就可以籌集開發(fā)所需的全部資金。幾乎沒有房地產(chǎn)企業(yè)融資需要；隨著房地產(chǎn)價(jià)值的逐漸提高。房地產(chǎn)企業(yè)的資金在周轉(zhuǎn)過程中必然存在資金投入集中性和來源分散性的矛盾、資金投入量大和每筆收入來源小的矛盾、投資回收周期長(zhǎng)和再生產(chǎn)過程連續(xù)性的矛盾。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的資金主要來自于商業(yè)銀行貸款，在房地產(chǎn)企業(yè)融資條件不斷變化的今天，貸款方式的優(yōu)劣、開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的大小和開發(fā)效益的好壞，直接影響著融資成本的大小。經(jīng)歷多輪宏觀政策調(diào)控之后，商業(yè)貸款越收越緊，商業(yè)銀行融資門檻越來越高，在新的貸款限制條件下。房地產(chǎn)企業(yè)融資問題已成為影響企業(yè)生存和發(fā)展的首要問題。所以，如何調(diào)整房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道已成為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的瓶頸。

二、現(xiàn)行房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道分析

(一)自籌資金

自籌資金是房地產(chǎn)企業(yè)初始階段的融資渠道，在房地產(chǎn)價(jià)值較低或開發(fā)規(guī)模較小時(shí)。資金需求比較容易滿足。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣或開發(fā)項(xiàng)目無法銷售時(shí)。房地產(chǎn)企業(yè)根本無能力用自籌資金再開發(fā)新的項(xiàng)目；隨著房地產(chǎn)價(jià)值的升高，投資規(guī)模的增大，資金周期的延長(zhǎng)，房地產(chǎn)企業(yè)單靠自籌資金必然無法實(shí)現(xiàn)融資目標(biāo)。

(二)預(yù)售資金

房地產(chǎn)預(yù)售是比較流行的一種融資方式。在房地產(chǎn)區(qū)位、環(huán)境等條件較好的情況下，預(yù)售可以籌集到必要的建設(shè)資金。但隨著國(guó)家有關(guān)規(guī)定的健全，要求房地產(chǎn)企業(yè)需全部交付土地出讓金和投入超過總投資25％的資金。并辦理預(yù)售許可證等各項(xiàng)證件，方可預(yù)售。預(yù)售雖可以將部分市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給買家，但開發(fā)利潤(rùn)會(huì)下降，如果成本控制較差就會(huì)喪失未來利潤(rùn)。隨著房地產(chǎn)企業(yè)的不斷發(fā)展。市場(chǎng)供求雙方發(fā)生轉(zhuǎn)變，供方大于求方時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)也就難以采用預(yù)售方式籌集資金。

(三)商業(yè)銀行貸款

商業(yè)銀行貸款是我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)最主要的融資渠道，至少70％以上的房地產(chǎn)開發(fā)資金來自商業(yè)銀行。房地產(chǎn)企業(yè)與商業(yè)銀行兩者所處的市場(chǎng)優(yōu)劣地位也不是固定不變的。融通資金的安全性、流動(dòng)性、盈利性是商業(yè)銀行關(guān)注的核心。對(duì)沒有效益和資金發(fā)展的企業(yè)，商業(yè)銀行是不愿提供服務(wù)的。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的“降溫”，商業(yè)銀行會(huì)加強(qiáng)貸款風(fēng)險(xiǎn)的審查措施，使得房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)中向商業(yè)銀行貸款的比例逐漸減少。可以說，以后多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)是難以繼續(xù)依賴銀行貸款進(jìn)行開發(fā)的，也可預(yù)見到房地產(chǎn)企業(yè)套取銀行資金買地開發(fā)模式的終結(jié)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的選擇

隨著經(jīng)濟(jì)全球化步伐的日益加快，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。多渠道融資已成為國(guó)家宏觀調(diào)控背景下房地產(chǎn)企業(yè)生存和發(fā)展的必經(jīng)之路。如何降低房地產(chǎn)企業(yè)融資thldl.org.cn成本，哪種融資方式成本最低廉，是房地產(chǎn)企業(yè)考慮最多的問題。所以。房地產(chǎn)企業(yè)融資要建立多元化的融資渠道和多元化的股東結(jié)構(gòu)。這樣。既有利于資金的籌集，又有助于風(fēng)險(xiǎn)的分散。

債權(quán)融資：

債權(quán)融資就是舉債，由開發(fā)企業(yè)向別人借貸，這種方式中最常見的就是向銀行貸款，實(shí)踐中銀行一般會(huì)要求開發(fā)企業(yè)或第三人為貸款提供擔(dān)保，比如開發(fā)企業(yè)將建設(shè)項(xiàng)目向銀行抵押作為還款的擔(dān)保：開發(fā)企業(yè)將開發(fā)項(xiàng)目的國(guó)有土地使用權(quán)，或國(guó)有土地使用權(quán)連同在建工程向貸款銀行抵押，貸款銀行在抵押登記手續(xù)辦理完畢并取得他項(xiàng)權(quán)證后，按照工程的施工進(jìn)度發(fā)放貸款，并對(duì)開發(fā)企業(yè)的資金使用進(jìn)行監(jiān)管。

股權(quán)融資：

即是開發(fā)企業(yè)新發(fā)行股權(quán)換取新股東的資本金投入，可以簡(jiǎn)單將其分為上市企業(yè)的股權(quán)房地產(chǎn)企業(yè)融資和非上市企業(yè)的股權(quán)融資。

合作開發(fā)：

開發(fā)企業(yè)如果占有土地或其它資源，但資金實(shí)力不夠，可以通過合作開發(fā)的形式，引進(jìn)有資金實(shí)力的合作伙伴共同對(duì)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)，雙方共享開發(fā)的收益，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)信托 ：

房地產(chǎn)信托，是指委托人出于對(duì)受托人的信任，將財(cái)產(chǎn)委托給受托人，由受托人以自己的名義，為委托人的利益，將財(cái)產(chǎn)投資于房地產(chǎn)。

典當(dāng)：

指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其動(dòng)產(chǎn)、財(cái)產(chǎn)權(quán)利作為當(dāng)物質(zhì)押或者將其房地產(chǎn)作為當(dāng)物抵押給典當(dāng)行，交付一定比例費(fèi)用，取得當(dāng)金，并在約定期限內(nèi)支付當(dāng)金利息、償還當(dāng)金、贖回當(dāng)物的行為。

承建企業(yè)墊資：

其實(shí)這本不是什么房地產(chǎn)企業(yè)融資手段，但在中國(guó)目前，它的的確確是非常重要的一條融資途徑，由于中國(guó)巨大勞動(dòng)力供應(yīng)量的存在，施工企業(yè)長(zhǎng)期處于買方市場(chǎng)，承建企業(yè)為獲得工程合同往往會(huì)有一定的墊資承諾，開發(fā)企業(yè)可以在一定的時(shí)間內(nèi)少付、甚至不付工程費(fèi)用，墊資實(shí)際上起到了為開發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)融資的作用。

按揭貸款：

從法律關(guān)系來說，商業(yè)銀行對(duì)個(gè)人的商業(yè)貸款是銀行對(duì)個(gè)人的房地產(chǎn)企業(yè)融資，但從效果上來看，其實(shí)際上也是對(duì)開發(fā)企業(yè)的間接融資。按揭貸款，尤其是在商品房預(yù)售階段的按揭貸款，對(duì)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目的完工有著非常重要的作用，特別是對(duì)自有資金不足的開發(fā)企業(yè)。自從121號(hào)文件出臺(tái)以來，由于銀行對(duì)個(gè)人按揭貸款的要求條件提高（諸如住宅需封頂、商業(yè)寫字樓需竣工等），導(dǎo)致按揭貸款數(shù)額減少（相對(duì)），已經(jīng)造成大面積的中小開發(fā)企業(yè)資金鏈條斷裂，可見該融資手段對(duì)開發(fā)企業(yè)的重要性。

其他手段：

現(xiàn)實(shí)中也存在一些其他的房地產(chǎn)企業(yè)融資手段，比如開發(fā)企業(yè)和他人訂立房屋買賣合同，約定在一定時(shí)間后他人可要求開發(fā)企業(yè)回購(gòu)房屋，開發(fā)企業(yè)除了返還房款外，尚支付給他人一定的固定回報(bào)，從本質(zhì)上來說，該種做法實(shí)際上是一種變相借貸，是一種違規(guī)行為。

在“與時(shí)俱進(jìn)”的今天，要培育實(shí)力雄厚、競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)艦隊(duì)必須進(jìn)行融資。但現(xiàn)行的融資渠道已經(jīng)不能滿足房地產(chǎn)企業(yè)的需要，要么房地產(chǎn)企業(yè)融資數(shù)量有限，要么根本無資可融。只有綜合運(yùn)用多元化的房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道，房地產(chǎn)企業(yè)才能以最有利的方式、最低的成本籌集到資金。

第二篇：中小房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道

中小房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道分析

一、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀與渠道分析

（一）房地產(chǎn)資金來源現(xiàn)狀

房地產(chǎn)資金現(xiàn)在主要來自七個(gè)方面，國(guó)內(nèi)貸款，利用外資，外商直接投資，自籌資金，企事業(yè)單位自有資金，購(gòu)房者的定金和預(yù)付款以及其它資金。04年1~11月，國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金和其他資金來源占當(dāng)期房地產(chǎn)開發(fā)全部資金來源的76.4%，其中直接國(guó)內(nèi)貸款融資占所有資金來源的26.4%，與去年同期相比，國(guó)內(nèi)貸款金額同比增長(zhǎng)5.75%，利用外資金額同比增長(zhǎng)10.12%，增幅很大。行業(yè)資金來源結(jié)構(gòu)存在嚴(yán)重缺陷，銀行貸款數(shù)量巨大。

（二）本期不同渠道融資金額變化

2004年8月份以來，房地產(chǎn)投資的各種渠道中，自籌資金、定金及預(yù)付款、利用外資、外商直接投資和其他資金均呈現(xiàn)回落趨勢(shì)，而國(guó)內(nèi)貸款和企事業(yè)單位自有資金在10月止跌反彈，略有增長(zhǎng)。

（三）現(xiàn)有七大融資方式剖析

受一系列宏觀調(diào)控政策影響，金融機(jī)構(gòu)、特別是銀行都提高了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)貸款的要求，開發(fā)商通過其它渠道融資的需求大增，面對(duì)資金的瓶頸，現(xiàn)行解決的途徑并不是很多。1.國(guó)內(nèi)銀行貸款：

銀行貸款是房地產(chǎn)開發(fā)商趨之若鶩的主要融資渠道。雖然央行121號(hào)文件規(guī)定，銀行貸款現(xiàn)階段從緊，對(duì)于項(xiàng)目開發(fā)程度和開發(fā)商自有資金的開門檻，將大多數(shù)開發(fā)商排除在門外。但是，對(duì)于企業(yè)而言，便捷，成本相對(duì)較低，財(cái)務(wù)杠桿作用大的銀行貸款有著致命的誘惑，更何況，其還債壓力大等缺點(diǎn)還可以通過調(diào)整長(zhǎng)期負(fù)債和短期負(fù)債的負(fù)債結(jié)構(gòu)加以規(guī)避。同時(shí)，房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)目前仍普遍被銀行視為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，商業(yè)銀行的信貸熱情絲毫未減。2.信托項(xiàng)目融資：

信托是目前房地產(chǎn)業(yè)新興的融資熱點(diǎn)，從2003年到2004年，全國(guó)共發(fā)行 房地產(chǎn)信託163只，融資額175.8億元。信托資金的分量遠(yuǎn)不足以支撐行業(yè)的發(fā)展，之所以大受青睞，主要是它在串接多種金融工具方面獨(dú)具優(yōu)勢(shì)：一可以引入海外基金，二可以充分國(guó)內(nèi)的產(chǎn)業(yè)投資信托基金，三可以以固定回報(bào)的方式，以股權(quán)投資方式進(jìn)入項(xiàng)目公司，四可以在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候?qū)㈨?xiàng)目公司包裝上市，五可以完成項(xiàng)目前期建設(shè)，使項(xiàng)目符合銀行貸款條件，對(duì)融資渠道的整合提升具有積極的作用。

3.海外房產(chǎn)基金：

國(guó)外房地產(chǎn)基金看好以上海為主的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。摩根士丹利下屬房地產(chǎn)投資基金RSREF、荷蘭國(guó)際房地產(chǎn)、瑞安集團(tuán)、新加坡嘉德置地等紛紛出手。目前國(guó)際資本絕大多數(shù)都集中在基金上，借財(cái)務(wù)管理公司、投資公司等形式介入。海外基金雖然前景遠(yuǎn)大，但對(duì)于如饑似渴的中國(guó)房地產(chǎn)來說難解近渴，更何況，現(xiàn)行政策和法律的障礙以及國(guó)內(nèi)企業(yè)動(dòng)作的不規(guī)范和房地產(chǎn)市場(chǎng)的不透明，都造成了國(guó)際資本的進(jìn)入。

4.國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)基金：

毫無疑問，利潤(rùn)率相當(dāng)豐厚的房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)證券市場(chǎng)上現(xiàn)有的6000億元的私募基金而言，吸引力是致命的，然而，有關(guān)產(chǎn)業(yè)基金法律的缺位，卻難以讓人無視風(fēng)險(xiǎn)的存在。目前這些資金也是借財(cái)務(wù)管理公司、投資公司等形式存在，自然，在具體運(yùn)作上缺乏規(guī)范，留有隱患。

5.非上市股權(quán)融資：

土地儲(chǔ)備豐富的沒有資金，資金充備的拿不到地，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合似乎給房地產(chǎn)融資開辟嶄新的渠道。然而，股權(quán)投資雖然可以充實(shí)自有資金，但一般房地產(chǎn)企業(yè)注冊(cè)資金額較小，不會(huì)輕易出讓控股地位，也不甘心將大部分開發(fā)利益拱手相讓，只能眼巴巴的看一場(chǎng)城市運(yùn)營(yíng)商和專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商等實(shí)力雄厚公司的并購(gòu)秀。

6.上市融資：

上市是企業(yè)獲取資金，實(shí)行資本運(yùn)作的主要方式之一，也是企業(yè)品牌提升的良好應(yīng)。然而中國(guó)證監(jiān)會(huì)的《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范股票首次發(fā)行上市有關(guān)工作的通知》讓大多數(shù)房地產(chǎn)公司只能望洋興嘆。新規(guī)則面前，真正有實(shí)力，守規(guī)矩的開發(fā)商方可順利上市，然而在目前開發(fā)商數(shù)量過多、信用水平普遍低下的情況下，欲通過大規(guī)模的上市解決行業(yè)性的資金短缺，并不現(xiàn)實(shí)。

7.債券發(fā)行：

先不說我國(guó)債券市場(chǎng)的規(guī)模相對(duì)較小，交投清淡，發(fā)行和持有的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)楦鶕?jù)《公司法》，發(fā)行債券主體要求嚴(yán)格，只有國(guó)有獨(dú)資公司、上市公司、兩個(gè)國(guó)有投資主體設(shè)立的有限責(zé)任公司才有發(fā)行資格，而且對(duì)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率、資本金以及擔(dān)保等都有嚴(yán)格限制，這同樣注定了大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)發(fā)行債券只能好夢(mèng)難圓。

總而言之，房地產(chǎn)融資額度巨大，單純依靠銀行貸款或其他方式都不能完全解決問題，需要進(jìn)行金融產(chǎn)品創(chuàng)新組合。同時(shí)，構(gòu)建房地產(chǎn)證券公的法律體系，盡早出臺(tái)《產(chǎn)業(yè)基金法》，完善現(xiàn)有的《公司法》和《證券法》，搭建房地產(chǎn)企業(yè)融資領(lǐng)域制度平臺(tái)，才能有效支撐房地產(chǎn)行業(yè)健康有序的發(fā)展。

(四)房地產(chǎn)企業(yè)融資新動(dòng)態(tài) 1.與海外基金的合作：

海外的房地產(chǎn)基金一改對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的觀望態(tài)度，投資的欲望轉(zhuǎn)強(qiáng)。目前雷曼兄弟、德國(guó)房地產(chǎn)投資銀行、英國(guó)Grosvenor、美國(guó)凱雷、荷蘭Rodamco等海外基金正在變得非常積極。上海復(fù)地已與摩根士丹利房地產(chǎn)基金達(dá)成合作協(xié)議，雙方將合作投資約5000萬美元建設(shè)“復(fù)地雅園”項(xiàng)目。順馳中國(guó)控股公司和摩根士丹利房地產(chǎn)基金宣布合資設(shè)立項(xiàng)目公司，投資房地產(chǎn)。由荷蘭國(guó)際集團(tuán)和北京首創(chuàng)集團(tuán)在海外共同募集成立的“中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)基金”在京投資的“麗都水岸”項(xiàng)目正式進(jìn)入市場(chǎng)。金地集團(tuán)與摩根士丹利房地產(chǎn)基金Ⅳ(下稱MSREF)、上海盛融投資有限公司共同出資設(shè)立項(xiàng)目公司，摩根士丹利房地產(chǎn)基金出資55％。

2.籌備赴港上市：

赴港上市將使地產(chǎn)公司增加國(guó)際化的色彩，通過與國(guó)際資本市場(chǎng)的接軌來提升自身的運(yùn)營(yíng)能力，故繼首創(chuàng)置業(yè)之后，上海復(fù)地也在香港聯(lián)交所正式掛牌，順馳與香港匯豐銀行簽訂上市保薦人協(xié)議，也啟動(dòng)香港上市之旅。

廣州富力地產(chǎn)、中山雅居樂集團(tuán)06年均在港上市。北京SOHO中國(guó)、上海仲盛地產(chǎn)等內(nèi)地知名地產(chǎn)商，均有意在條件成熟時(shí)到香港發(fā)行H股。2005年內(nèi)地首支地產(chǎn)信託基金越秀城建在香港上市了，它的上市為地產(chǎn)融資提供了 一個(gè)新的渠道。

3.土地資金強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合:

從華潤(rùn)成功入主萬科之后，房地產(chǎn)行業(yè)大開強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合之風(fēng)。SOHO中國(guó)和華遠(yuǎn)集團(tuán)簽訂關(guān)于尚都項(xiàng)目合作的系列協(xié)議。雙方采用股權(quán)合作的形式，SOHO中國(guó)負(fù)責(zé)二、三期開發(fā)，華遠(yuǎn)持負(fù)責(zé)一期銷售。天津泰達(dá)集團(tuán)全額認(rèn)購(gòu)萬通地產(chǎn)增發(fā)的3.08億股，擁有了萬通地產(chǎn)27.8%的股權(quán)，成為萬通地產(chǎn)的戰(zhàn)略投資人。

國(guó)內(nèi)十余家知名房企聯(lián)手打造的行業(yè)連鎖的組織——中城聯(lián)盟的第一個(gè)實(shí)質(zhì)性地產(chǎn)項(xiàng)目也正式進(jìn)入實(shí)施階段，鄭州聯(lián)盟新城在鄭州破土動(dòng)工。

8.31之后，“收購(gòu)兼并”也是一波剛息一波又起，合作開發(fā)似乎成了房地產(chǎn)行業(yè)有別于其它行業(yè)的特色之一。10月11日，萬科企業(yè)股份有限公司與招商局地產(chǎn)在深圳蛇口簽訂協(xié)議，雙方各自投資675萬元分別取得45%的股權(quán)，聯(lián)合開發(fā)位于天津西城區(qū)的占地342.81畝的住宅項(xiàng)目。

(五)房地產(chǎn)融資渠道再添新品 1.典當(dāng)融資:

典當(dāng)以其快速、短期、便捷的特性，成為中小開發(fā)商的融資渠道之一，利用手上包括不動(dòng)產(chǎn)在內(nèi)的不易變現(xiàn)資產(chǎn)來換取企業(yè)所急需的后續(xù)發(fā)展資金，典當(dāng)行業(yè)作為銀行信貸融資的拾遺補(bǔ)闕，已開始顯現(xiàn)出其靈活便捷的特性，為房地產(chǎn)個(gè)人投資和中小企業(yè)融資提供了全新

途徑。

一些手中已經(jīng)有新項(xiàng)目開工的發(fā)展商，由于前期資金尚未回籠，銀行貸款又遲遲未到位，因此短期資金壓力對(duì)地產(chǎn)來講也很難度過。所以為此目的而走進(jìn)典當(dāng)行的地產(chǎn)企業(yè)也在增多。以上海為例，在華聯(lián)、恒隆等典當(dāng)行里，各企業(yè)都在融資。恒隆典當(dāng)行日前就剛剛接受一筆房產(chǎn)整體項(xiàng)目的典當(dāng)?shù)盅喝谫Y，融資協(xié)議總額度達(dá)到２０００萬元。“土地典當(dāng)”的方式也受到許多城市開發(fā)商的追捧。

2.外資銀行貸款:

外資銀行放開人民幣業(yè)務(wù)為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資新添又一渠道，但外資銀行普遍認(rèn)為中國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)很不規(guī)范，存在風(fēng)險(xiǎn)較大，不會(huì)輕易開辦房地產(chǎn)開發(fā)貸款業(yè)務(wù)，因此經(jīng)營(yíng)人民幣業(yè)務(wù)對(duì)于緩解目前國(guó)內(nèi)開發(fā)商融資困難的作用不大，同時(shí)外資銀行對(duì)其貸款的審批和評(píng)估遠(yuǎn)比中資銀行嚴(yán)格。

二、股權(quán)融資渠道選擇與分析

（一）NASDAQ上市融資

優(yōu)點(diǎn)：如果上市融資成功則迅速與國(guó)際資本市場(chǎng)接軌，并解決企業(yè)發(fā)展的資本瓶頸；難點(diǎn)：1）從已在NASDAQ上市和準(zhǔn)備上市的中國(guó)企業(yè)來看，均為處于行業(yè)上升階段的高科技類公司，目前尚無中國(guó)的房地產(chǎn)公司在NASDAQ首次公募發(fā)行上市的案例，海外投資者對(duì)該類公司的投資興趣與估值預(yù)期難以判斷，至少尚未形成市場(chǎng)熱點(diǎn)。因此，若想通過IPO在NASDAQ上市，應(yīng)先與有關(guān)的投資銀行和海外基金進(jìn)行實(shí)際溝通，摸清自己的市場(chǎng)定位；2）若通過反向收購(gòu)借殼在NASDAQ上市，可暫時(shí)避開行業(yè)問題和投資者預(yù)期，但買殼上市法律風(fēng)險(xiǎn)較高，需支付一定成本，而后期進(jìn)行增發(fā)融資難度并未減輕，仍會(huì)面臨上述提到的各種問題。

分析判斷：NASDAQ上市融資成功收益最大，操作難度最高。

（二）香港上市

優(yōu)點(diǎn)：1）如果IPO融資成功仍可進(jìn)入國(guó)際資本市場(chǎng)，解決企業(yè)發(fā)展的資本瓶頸，轉(zhuǎn)變身份；2）地產(chǎn)類的行業(yè)概念不會(huì)成為上市障礙；

缺點(diǎn)與難點(diǎn)：1）香港市場(chǎng)對(duì)國(guó)內(nèi)地產(chǎn)類公司估值水平較低，融資額度被降低，成本提高；2）上市審查嚴(yán)格、監(jiān)管力度均比國(guó)內(nèi)市場(chǎng)高。

分析判斷：從收益角度而言較為中庸，但從操作角度以及短期內(nèi)給公司提供有效的資金支持看不失為一個(gè)選擇。

（三）國(guó)內(nèi)A股上市

優(yōu)點(diǎn)：1）市盈率估值水平仍較海外市場(chǎng)高，融資成本低； 2）股權(quán)分置辦法已啟動(dòng)，發(fā)起人股的流通性問題基本解決；3）從案例看，2004年6月，保利房地產(chǎn)股份有限公司的首發(fā)申請(qǐng)獲批。其后，金地集團(tuán)（600383）的增發(fā)獲通過；萬科A（000002）和金融街（000402）的再融資申請(qǐng)皆獲批準(zhǔn)，A股市場(chǎng)對(duì)方地產(chǎn)企業(yè)融資需求持歡迎態(tài)度；

缺點(diǎn)：1）A股市場(chǎng)股票未來形勢(shì)難以判斷； 2）審批嚴(yán)。

分析判斷：上市收益較高，但短期內(nèi)IPO不具有可操作性。

（四）私募基金

國(guó)際資本市場(chǎng)有大量資金，它們十分看好中國(guó)的高增長(zhǎng)性和增長(zhǎng)空間，非常樂意到中國(guó)來進(jìn)行私募投資。戰(zhàn)略私募是指通過非公共市場(chǎng)的手段定向引入具有戰(zhàn)略價(jià)值的股權(quán)投資者，即戰(zhàn)略投資者。其優(yōu)勢(shì)主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

首先，可以幫助企業(yè)改善股東結(jié)構(gòu)，同時(shí)建立起有利于上市的治理結(jié)構(gòu)、監(jiān)管體系、法律框架和財(cái)務(wù)制度。

其次，可以幫助企業(yè)比較好地解決員工激勵(lì)問題，建立起有利于上市的員工激勵(lì)制度。第三，可以通過引入戰(zhàn)略資本幫助企業(yè)迅速擴(kuò)大規(guī)模，從而在未來上市的時(shí)候更容易獲得投資者的追捧。

第四，戰(zhàn)略投資者（特別是國(guó)際戰(zhàn)略投資者）所具有的市場(chǎng)視野、產(chǎn)業(yè)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)和戰(zhàn)略資源可以幫助企業(yè)更快地成長(zhǎng)和成熟起來，也更有可能產(chǎn)生立竿見影的協(xié)同效應(yīng)，在較短的時(shí)間內(nèi)改善企業(yè)的收入、成本結(jié)構(gòu)，提高企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力并最終帶來企業(yè)業(yè)績(jī)和股東價(jià)值的提升。

最后，比較而言，戰(zhàn)略投資者更加著眼于未來市場(chǎng)的長(zhǎng)期利益，而不像金融投資者那樣往往尋求短期的投資回報(bào)。筆者一直認(rèn)為，中國(guó)大多數(shù)企業(yè)面臨的最主要的問題其實(shí)不是資金的問題，而依次是產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)、治理結(jié)構(gòu)、運(yùn)營(yíng)機(jī)制以及產(chǎn)業(yè)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)的問題。戰(zhàn)略性私募恰恰在這幾個(gè)方面都能夠?yàn)槠髽I(yè)帶來直接的助益。

私募的3種模式

* 增資擴(kuò)股：企業(yè)向引入的投資者增發(fā)新股，融資所得資金全部進(jìn)入企業(yè)，有利于公司的進(jìn)一步發(fā)展；比如興業(yè)銀行通過私募引入香港恒生銀行、新加坡政府直接投資公司以及世界銀行下屬的國(guó)際金融公司，獲取資金27億元人民幣；

* 老股東轉(zhuǎn)讓股權(quán)：由老股東向引入的投資者轉(zhuǎn)讓所持有的新東方股權(quán)（當(dāng)然是高溢價(jià)），滿足部分老股東變現(xiàn)的要求，融資所得資金歸老股東所有；比如，易趣在去年3月由美國(guó)最大的電子商務(wù)股份公司eBay出了3000萬美元買了30%的股份，今年又花1.5億美元買了余下股份，前提是CEO邵亦波必須留在公司服務(wù)至少5年。

* 增資和轉(zhuǎn)讓同時(shí)進(jìn)行：可以兩全其美。今年2月，當(dāng)當(dāng)網(wǎng)完成第三輪私募，老虎科技基金以1100萬美元的代價(jià)入股，占到當(dāng)當(dāng)15.7%的股份。而IDG等當(dāng)當(dāng)網(wǎng)的老股東也順利套現(xiàn)350萬美元,獲利3倍以上。

在進(jìn)行戰(zhàn)略性私募的時(shí)候應(yīng)該著重考慮以下幾類目標(biāo)投資者：

第一類是全球領(lǐng)先的產(chǎn)業(yè)巨頭，它們既是我們標(biāo)桿也是我們的一個(gè)潛在出口，同時(shí)它們的參與對(duì)企業(yè)在資本市場(chǎng)的價(jià)值能夠起到巨大的拉升作用。

第二類是亞洲或者港臺(tái)地區(qū)急于或已經(jīng)進(jìn)入中國(guó)的同行，它們是競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手也是合作伙伴。

第三類是同自己有上下游關(guān)系的、或者雖然沒有上下游關(guān)系但是在資源和業(yè)務(wù)上能夠形

成互補(bǔ)的境內(nèi)外企業(yè)，從協(xié)同效應(yīng)和多元化發(fā)展的角度看，它們可能會(huì)對(duì)募集企業(yè)有相當(dāng)大的興趣。當(dāng)然私募相對(duì)于公募市盈率較低，募股價(jià)格偏低，這也是不得不考慮的問題。

第三篇：中小房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道分析

中小房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道分析

一、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀與渠道分析

〔一〕房地產(chǎn)資金來源現(xiàn)狀

房地產(chǎn)資金現(xiàn)在主要來自七個(gè)方面，國(guó)內(nèi)貸款，利用外資，外商直接投資，自籌資金，企事業(yè)單位自有資金，購(gòu)房者的定金和預(yù)付款以及其它資金。04年1~11月，國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金和其他資金來源占當(dāng)期房地產(chǎn)開發(fā)全部資金來源的76.4%，其中直接國(guó)內(nèi)貸款融資占所有資金來源的26.4%，與去年同期相比，國(guó)內(nèi)貸款金額同比增長(zhǎng)5.75%，利用外資金額同比增長(zhǎng)10.12%，增幅很大。行業(yè)資金來源結(jié)構(gòu)存在嚴(yán)重缺陷，銀行貸款數(shù)量巨大。

圖2.16

房地產(chǎn)行業(yè)不同資金來源所占比重

〔二〕本期不同渠道融資金額變化

圖2.17

不同渠道融資金額變化

2004年8月份以來，房地產(chǎn)投資的各種渠道中，自籌資金、定金及預(yù)付款、利用外資、外商直接投資和其他資金均呈現(xiàn)回落趨勢(shì)，而國(guó)內(nèi)貸款和企事業(yè)單位自有資金在10月止跌反彈，略有增長(zhǎng)。

〔三〕現(xiàn)有七大融資方式剖析

受一系列宏觀調(diào)控政策影響，金融機(jī)構(gòu)、特別是銀行都提高了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)貸款的要求，開發(fā)商通過其它渠道融資的需求大增，面對(duì)資金的瓶頸，現(xiàn)行解決的途徑并不是很多。

1.國(guó)內(nèi)銀行貸款：

銀行貸款是房地產(chǎn)開發(fā)商趨之假設(shè)鶩的主要融資渠道。雖然央行121號(hào)文件規(guī)定，銀行貸款現(xiàn)階段從緊，對(duì)于工程開發(fā)程度和開發(fā)商自有資金的開門檻，將大多數(shù)開發(fā)商排除在門外。但是，對(duì)于企業(yè)而言，便捷，本錢相對(duì)較低，財(cái)務(wù)杠桿作用大的銀行貸款有著致命的誘惑，更何況，其還債壓力大等缺點(diǎn)還可以通過調(diào)整長(zhǎng)期負(fù)債和短期負(fù)債的負(fù)債結(jié)構(gòu)加以躲避。同時(shí)，房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)目前仍普遍被銀行視為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，商業(yè)銀行的信貸熱情絲毫未減。

2.信托工程融資：

信托是目前房地產(chǎn)業(yè)新興的融資熱點(diǎn)，從2003年到2004年，全國(guó)共發(fā)行

房地產(chǎn)信託163只，融資額175.8億元。信托資金的分量遠(yuǎn)缺乏以支撐行業(yè)的開展，之所以大受青睞，主要是它在串接多種金融工具方面獨(dú)具優(yōu)勢(shì)：一可以引入海外基金，二可以充分國(guó)內(nèi)的產(chǎn)業(yè)投資信托基金，三可以以固定回報(bào)的方式，以股權(quán)投資方式進(jìn)入工程公司，四可以在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候?qū)⒐こ坦景b上市，五可以完成工程前期建設(shè)，使工程符合銀行貸款條件，對(duì)融資渠道的整合提升具有積極的作用。

3.海外房產(chǎn)基金：

國(guó)外房地產(chǎn)基金看好以上海為主的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。摩根士丹利下屬房地產(chǎn)投資基金RSREF、荷蘭國(guó)際房地產(chǎn)、瑞安集團(tuán)、新加坡嘉德置地等紛紛出手。目前國(guó)際資本絕大多數(shù)都集中在基金上，借財(cái)務(wù)管理公司、投資公司等形式介入。海外基金雖然前景遠(yuǎn)大，但對(duì)于如饑似渴的中國(guó)房地產(chǎn)來說難解近渴，更何況，現(xiàn)行政策和法律的障礙以及國(guó)內(nèi)企業(yè)動(dòng)作的不標(biāo)準(zhǔn)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的不透明，都造成了國(guó)際資本的進(jìn)入。

4.國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)基金：

毫無疑問，利潤(rùn)率相當(dāng)豐厚的房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)證券市場(chǎng)上現(xiàn)有的6000億元的私募基金而言，吸引力是致命的，然而，有關(guān)產(chǎn)業(yè)基金法律的缺位，卻難以讓人無視風(fēng)險(xiǎn)的存在。目前這些資金也是借財(cái)務(wù)管理公司、投資公司等形式存在，自然，在具體運(yùn)作上缺乏標(biāo)準(zhǔn)，留有隱患。

5.非上市股權(quán)融資：

土地儲(chǔ)藏豐富的沒有資金，資金充備的拿不到地，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合似乎給房地產(chǎn)融資開辟嶄新的渠道。然而，股權(quán)投資雖然可以充實(shí)自有資金，但一般房地產(chǎn)企業(yè)注冊(cè)資金額較小，不會(huì)輕易出讓控股地位，也不甘心將大局部開發(fā)利益拱手相讓，只能眼巴巴的看一場(chǎng)城市運(yùn)營(yíng)商和專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商等實(shí)力雄厚公司的并購(gòu)秀。

6.上市融資：

上市是企業(yè)獲取資金，實(shí)行資本運(yùn)作的主要方式之一，也是企業(yè)品牌提升的良好應(yīng)。然而中國(guó)證監(jiān)會(huì)的?關(guān)于進(jìn)一步標(biāo)準(zhǔn)股票首次發(fā)行上市有關(guān)工作的通知?讓大多數(shù)房地產(chǎn)公司只能望洋興嘆。新規(guī)那么面前，真正有實(shí)力，守規(guī)矩的開發(fā)商方可順利上市，然而在目前開發(fā)商數(shù)量過多、信用水平普遍低下的情況下，欲通過大規(guī)模的上市解決行業(yè)性的資金短缺，并不現(xiàn)實(shí)。

7.債券發(fā)行：

先不說我國(guó)債券市場(chǎng)的規(guī)模相對(duì)較小，交投清淡，發(fā)行和持有的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)楦鶕?jù)?公司法?，發(fā)行債券主體要求嚴(yán)格，只有國(guó)有獨(dú)資公司、上市公司、兩個(gè)國(guó)有投資主體設(shè)立的有限責(zé)任公司才有發(fā)行資格，而且對(duì)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率、資本金以及擔(dān)保等都有嚴(yán)格限制，這同樣注定了大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)發(fā)行債券只能好夢(mèng)難圓。

總而言之，房地產(chǎn)融資額度巨大，單純依靠銀行貸款或其他方式都不能完全解決問題，需要進(jìn)行金融產(chǎn)品創(chuàng)新組合。同時(shí)，構(gòu)建房地產(chǎn)證券公的法律體系，盡早出臺(tái)?產(chǎn)業(yè)基金法?，完善現(xiàn)有的?公司法?和?證券法?，搭建房地產(chǎn)企業(yè)融資領(lǐng)域制度平臺(tái)，才能有效支撐房地產(chǎn)行業(yè)健康有序的開展。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)融資新動(dòng)態(tài)

1.與海外基金的合作：

海外的房地產(chǎn)基金一改對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的觀望態(tài)度，投資的欲望轉(zhuǎn)強(qiáng)。目前雷曼兄弟、德國(guó)房地產(chǎn)投資銀行、英國(guó)Grosvenor、美國(guó)凱雷、荷蘭Rodamco等海外基金正在變得非常積極。上海復(fù)地已與摩根士丹利房地產(chǎn)基金達(dá)成合作協(xié)議，雙方將合作投資約5000萬美元建設(shè)“復(fù)地雅園〞工程。順馳中國(guó)控股公司和摩根士丹利房地產(chǎn)基金宣布合資設(shè)立工程公司，投資房地產(chǎn)。由荷蘭國(guó)際集團(tuán)和北京首創(chuàng)集團(tuán)在海外共同募集成立的“中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)基金〞在京投資的“麗都水岸〞工程正式進(jìn)入市場(chǎng)。金地集團(tuán)與摩根士丹利房地產(chǎn)基金Ⅳ（下稱MSREF）、上海盛融投資共同出資設(shè)立工程公司，摩根士丹利房地產(chǎn)基金出資55％。

2.籌備赴港上市：

赴港上市將使地產(chǎn)公司增加國(guó)際化的色彩，通過與國(guó)際資本市場(chǎng)的接軌來提升自身的運(yùn)營(yíng)能力，故繼首創(chuàng)置業(yè)之后，上海復(fù)地也在香港聯(lián)交所正式掛牌，順馳與香港匯豐銀行簽訂上市保薦人協(xié)議，也啟動(dòng)香港上市之旅。

廣州富力地產(chǎn)、中山雅居樂集團(tuán)06年均在港上市。北京SOHO中國(guó)、上海仲盛地產(chǎn)等內(nèi)地知名地產(chǎn)商，均有意在條件成熟時(shí)到香港發(fā)行H股。2005年內(nèi)地首支地產(chǎn)信託基金越秀城建在香港上市了，它的上市為地產(chǎn)融資提供了

一個(gè)新的渠道。

3.土地資金強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合:

從華潤(rùn)成功入主萬科之后，房地產(chǎn)行業(yè)大開強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合之風(fēng)。SOHO中國(guó)和華遠(yuǎn)集團(tuán)簽訂關(guān)于尚都工程合作的系列協(xié)議。雙方采用股權(quán)合作的形式，SOHO中國(guó)負(fù)責(zé)二、三期開發(fā)，華遠(yuǎn)持負(fù)責(zé)一期銷售。天津泰達(dá)集團(tuán)全額認(rèn)購(gòu)萬通地產(chǎn)增發(fā)的3.08億股，擁有了萬通地產(chǎn)27.8%的股權(quán)，成為萬通地產(chǎn)的戰(zhàn)略投資人。

國(guó)內(nèi)十余家知名房企聯(lián)手打造的行業(yè)連鎖的組織——中城聯(lián)盟的第一個(gè)實(shí)質(zhì)性地產(chǎn)工程也正式進(jìn)入實(shí)施階段，鄭州聯(lián)盟新城在鄭州破土開工。

8.31之后，“收購(gòu)兼并〞也是一波剛息一波又起，合作開發(fā)似乎成了房地產(chǎn)行業(yè)有別于其它行業(yè)的特色之一。10月11日，萬科企業(yè)股份與招商局地產(chǎn)在深圳蛇口簽訂協(xié)議，雙方各自投資675萬元分別取得45%的股權(quán)，聯(lián)合開發(fā)位于天津西城區(qū)的占地342.81畝的住宅工程。

（五）房地產(chǎn)融資渠道再添新品

1.典當(dāng)融資:

典當(dāng)以其快速、短期、便捷的特性，成為中小開發(fā)商的融資渠道之一，利用手上包括不動(dòng)產(chǎn)在內(nèi)的不易變現(xiàn)資產(chǎn)來換取企業(yè)所急需的后續(xù)開展資金，典當(dāng)行業(yè)作為銀行信貸融資的拾遺補(bǔ)闕，已開始顯現(xiàn)出其靈活便捷的特性，為房地產(chǎn)個(gè)人投資和中小企業(yè)融資提供了全新途徑。

一些手中已經(jīng)有新工程開工的開展商，由于前期資金尚未回籠，銀行貸款又遲遲未到位，因此短期資金壓力對(duì)地產(chǎn)來講也很難度過。所以為此目的而走進(jìn)典當(dāng)行的地產(chǎn)企業(yè)也在增多。以上海為例，在華聯(lián)、恒隆等典當(dāng)行里，各企業(yè)都在融資。恒隆典當(dāng)行日前就剛剛接受一筆房產(chǎn)整體工程的典當(dāng)?shù)盅喝谫Y，融資協(xié)議總額度到達(dá)２０００萬元。“土地典當(dāng)〞的方式也受到許多城市開發(fā)商的追捧。

2.外資銀行貸款:

外資銀行放開人民幣業(yè)務(wù)為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資新添又一渠道，但外資銀行普遍認(rèn)為中國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)很不標(biāo)準(zhǔn)，存在風(fēng)險(xiǎn)較大，不會(huì)輕易開辦房地產(chǎn)開發(fā)貸款業(yè)務(wù)，因此經(jīng)營(yíng)人民幣業(yè)務(wù)對(duì)于緩解目前國(guó)內(nèi)開發(fā)商融資困難的作用不大，同時(shí)外資銀行對(duì)其貸款的審批和評(píng)估遠(yuǎn)比中資銀行嚴(yán)格。

二、股權(quán)融資渠道選擇與分析

〔一〕

NASDAQ上市融資

優(yōu)點(diǎn)：如果上市融資成功那么迅速與國(guó)際資本市場(chǎng)接軌，并解決企業(yè)開展的資本瓶頸；

難點(diǎn)：1〕從已在NASDAQ上市和準(zhǔn)備上市的中國(guó)企業(yè)來看，均為處于行業(yè)上升階段的高科技類公司，目前尚無中國(guó)的房地產(chǎn)公司在NASDAQ首次公募發(fā)行上市的案例，海外投資者對(duì)該類公司的投資興趣與估值預(yù)期難以判斷，至少尚未形成市場(chǎng)熱點(diǎn)。因此，假設(shè)想通過IPO在NASDAQ上市，應(yīng)先與有關(guān)的投資銀行和海外基金進(jìn)行實(shí)際溝通，摸清自己的市場(chǎng)定位；2〕假設(shè)通過反向收購(gòu)借殼在NASDAQ上市，可暫時(shí)避開行業(yè)問題和投資者預(yù)期，但買殼上市法律風(fēng)險(xiǎn)較高，需支付一定本錢，而后期進(jìn)行增發(fā)融資難度并未減輕，仍會(huì)面臨上述提到的各種問題。

分析判斷：NASDAQ上市融資成功收益最大，操作難度最高。

〔二〕

香港上市

優(yōu)點(diǎn)：1〕如果IPO融資成功仍可進(jìn)入國(guó)際資本市場(chǎng)，解決企業(yè)開展的資本瓶頸，轉(zhuǎn)變身份；2〕地產(chǎn)類的行業(yè)概念不會(huì)成為上市障礙；

缺點(diǎn)與難點(diǎn)：1〕香港市場(chǎng)對(duì)國(guó)內(nèi)地產(chǎn)類公司估值水平較低，融資額度被降低，本錢提高；2〕上市審查嚴(yán)格、監(jiān)管力度均比國(guó)內(nèi)市場(chǎng)高。

分析判斷：從收益角度而言較為中庸，但從操作角度以及短期內(nèi)給公司提供有效的資金支持看不失為一個(gè)選擇。

〔三〕

國(guó)內(nèi)A股上市

優(yōu)點(diǎn)：1〕市盈率估值水平仍較海外市場(chǎng)高，融資本錢低；

2〕股權(quán)分置方法已啟動(dòng)，發(fā)起人股的流通性問題根本解決；3〕從案例看，2004年6月，保利房地產(chǎn)股份的首發(fā)申請(qǐng)獲批。其后，金地集團(tuán)〔600383〕的增發(fā)獲通過；萬科A〔000002〕和金融街〔000402〕的再融資申請(qǐng)皆獲批準(zhǔn)，A股市場(chǎng)對(duì)方地產(chǎn)企業(yè)融資需求持歡送態(tài)度；

缺點(diǎn)：1〕A股市場(chǎng)股票未來形勢(shì)難以判斷；

2〕審批嚴(yán)。

分析判斷：上市收益較高，但短期內(nèi)IPO不具有可操作性。

〔四〕私募基金

國(guó)際資本市場(chǎng)有大量資金，它們十分看好中國(guó)的高增長(zhǎng)性和增長(zhǎng)空間，非常樂意到中國(guó)來進(jìn)行私募投資。

戰(zhàn)略私募是指通過非公共市場(chǎng)的手段定向引入具有戰(zhàn)略價(jià)值的股權(quán)投資者，即戰(zhàn)略投資者。其優(yōu)勢(shì)主要表達(dá)在以下幾個(gè)方面：

首先，可以幫助企業(yè)改善股東結(jié)構(gòu)，同時(shí)建立起有利于上市的治理結(jié)構(gòu)、監(jiān)管體系、法律框架和財(cái)務(wù)制度。

其次，可以幫助企業(yè)比擬好地解決員工鼓勵(lì)問題，建立起有利于上市的員工鼓勵(lì)制度。

第三，可以通過引入戰(zhàn)略資本幫助企業(yè)迅速擴(kuò)大規(guī)模，從而在未來上市的時(shí)候更容易獲得投資者的追捧。

第四，戰(zhàn)略投資者〔特別是國(guó)際戰(zhàn)略投資者〕所具有的市場(chǎng)視野、產(chǎn)業(yè)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)和戰(zhàn)略資源可以幫助企業(yè)更快地成長(zhǎng)和成熟起來，也更有可能產(chǎn)生立竿見影的協(xié)同效應(yīng)，在較短的時(shí)間內(nèi)改善企業(yè)的收入、本錢結(jié)構(gòu)，提高企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力并最終帶來企業(yè)業(yè)績(jī)和股東價(jià)值的提升。

最后，比擬而言，戰(zhàn)略投資者更加著眼于未來市場(chǎng)的長(zhǎng)期利益，而不像金融投資者那樣往往尋求短期的投資回報(bào)。筆者一直認(rèn)為，中國(guó)大多數(shù)企業(yè)面臨的最主要的問題其實(shí)不是資金的問題，而依次是產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)、治理結(jié)構(gòu)、運(yùn)營(yíng)機(jī)制以及產(chǎn)業(yè)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)的問題。戰(zhàn)略性私募恰恰在這幾個(gè)方面都能夠?yàn)槠髽I(yè)帶來直接的助益。

私募的3種模式

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增資擴(kuò)股：企業(yè)向引入的投資者增發(fā)新股，融資所得資金全部進(jìn)入企業(yè)，有利于公司的進(jìn)一步開展；比方興業(yè)銀行通過私募引入香港恒生銀行、新加坡政府直接投資公司以及世界銀行下屬的國(guó)際金融公司，獲取資金27億元人民幣；

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老股東轉(zhuǎn)讓股權(quán)：由老股東向引入的投資者轉(zhuǎn)讓所持有的新東方股權(quán)〔當(dāng)然是高溢價(jià)〕，滿足局部老股東變現(xiàn)的要求，融資所得資金歸老股東所有；比方，易趣在去年3月由美國(guó)最大的電子商務(wù)股份公司eBay出了3000萬美元買了30%的股份，今年又花1.5億美元買了余下股份，前提是CEO邵亦波必須留在公司效勞至少5年。

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增資和轉(zhuǎn)讓同時(shí)進(jìn)行：可以兩全其美。今年2月，當(dāng)當(dāng)網(wǎng)完成第三輪私募，老虎科技基金以1100萬美元的代價(jià)入股，占到當(dāng)當(dāng)15.7%的股份。而IDG等當(dāng)當(dāng)網(wǎng)的老股東也順利套現(xiàn)350萬美元,獲利3倍以上。

在進(jìn)行戰(zhàn)略性私募的時(shí)候應(yīng)該著重考慮以下幾類目標(biāo)投資者：

第一類是全球領(lǐng)先的產(chǎn)業(yè)巨頭，它們既是我們標(biāo)桿也是我們的一個(gè)潛在出口，同時(shí)它們的參與對(duì)企業(yè)在資本市場(chǎng)的價(jià)值能夠起到巨大的拉升作用。

第二類是亞洲或者港臺(tái)地區(qū)急于或已經(jīng)進(jìn)入中國(guó)的同行，它們是競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手也是合作伙伴。

第三類是同自己有上下游關(guān)系的、或者雖然沒有上下游關(guān)系但是在資源和業(yè)務(wù)上能夠形成互補(bǔ)的境內(nèi)外企業(yè)，從協(xié)同效應(yīng)和多元化開展的角度看，它們可能會(huì)對(duì)募集企業(yè)有相當(dāng)大的興趣。當(dāng)然私募相對(duì)于公募市盈率較低，募股價(jià)格偏低，這也是不得不考慮的問題。

〔方毅，北外商學(xué)院客座教授，國(guó)內(nèi)金融學(xué)院科班，澳洲新南威爾斯MBA，就學(xué)著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家董輔仍攻讀博士。歷任國(guó)有銀行、股份制銀行、商業(yè)銀行總行信貸主任、行長(zhǎng)；95年掛職地方，謂當(dāng)時(shí)全國(guó)中央黨校地廳級(jí)班最年輕的學(xué)員。96年赴香港出任中國(guó)海外財(cái)務(wù)公司總經(jīng)理，并擔(dān)綱兩家上市公司總裁，市值飆升近10倍，一時(shí)為資本市場(chǎng)熱門。新千年赴美國(guó)繼續(xù)深造，回來后出任中國(guó)西部最大證券公司主管國(guó)際業(yè)務(wù)的總裁。國(guó)內(nèi)著名購(gòu)并專家，一直在資本市場(chǎng)頗有作為。〕

第四篇：房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道

房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道

一、銀行、證券、信托的標(biāo)準(zhǔn)：

1、企業(yè)注冊(cè)資金在1億元以上；

2、企業(yè)資質(zhì)三級(jí)以上（最好二級(jí)）；

3、四證齊全，自有投資40%以上；

4、項(xiàng)目地點(diǎn)在三線以上城市（最好二線）；

5、最好是二環(huán)以內(nèi)地段。

二、地產(chǎn)基金和大型投資公司標(biāo)準(zhǔn)：

1、企業(yè)資質(zhì)在四級(jí)以上；

2、有土地證一證即可；

3、自有投資在30%以上；

4、項(xiàng)目地點(diǎn)在三線以上城市；

5、二環(huán)以內(nèi)地段；

6、企業(yè)財(cái)務(wù)有2%支付管理費(fèi)的能力；

7、企業(yè)配合度高。

第五篇：房地產(chǎn)融資渠道2

房地產(chǎn)業(yè)主要融資渠道

一、銀行是資金主通道

目前,中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源主要是國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金及其他資金(主要是定金及預(yù)付款)二個(gè)方面。房地產(chǎn)企業(yè)自有資金比例較低,主要依賴銀行貸款。銀行信貸資金貫穿于土地儲(chǔ)備、交易、房地產(chǎn)開發(fā)與銷售的整個(gè)過程。根據(jù)央行和銀監(jiān)會(huì)對(duì)全國(guó)除西藏以外的30個(gè)省(市)的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示,我國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中有55%的資金直接來自銀行系統(tǒng),而另外的自籌資金主要由商品房銷售收入轉(zhuǎn)變而來,大部分來自購(gòu)房者的銀行按揭貸款,按首付30%計(jì)算,企業(yè)自籌資金中有大約70%來自銀行貸款;“定金和預(yù)收款”也有30%的資金來自銀行貸款,如果將施工企業(yè)墊資中來源于銀行部分加上的話,來源于銀行的資金總比例將高達(dá)70%以上。銀行貸款實(shí)際上支撐了房產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)營(yíng)周轉(zhuǎn)的主要資金鏈。對(duì)比銀行貸款最多不超過房地產(chǎn)總投資40%的國(guó)際通行標(biāo)準(zhǔn),我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行的依賴度明顯過高。一旦房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)生波動(dòng),房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)將轉(zhuǎn)變?yōu)殂y行的金融風(fēng)險(xiǎn),進(jìn)而影響國(guó)家的金融安全。為此,政府開始頻頻出招調(diào)控,自2003年的“121號(hào)文”開始,2004年《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》、2005年“國(guó)六條”、“國(guó)十五條”相繼出臺(tái),銀行信貸被逐步收緊。特別是2007年國(guó)家開始實(shí)行緊縮的貨幣政策,央行連續(xù)六次加息以及連續(xù)十次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率,雖然這一措施并不是專門針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的,而是為了收縮流動(dòng)性、壓制通脹壓力,但給房地產(chǎn)的資金供應(yīng)產(chǎn)生了不小的影響。房產(chǎn)企業(yè)資金鏈的脆弱顯露無遺,房地產(chǎn)企業(yè)融面臨前所未有的挑戰(zhàn)。面對(duì)資金瓶頸,開發(fā)商有待拓寬融資渠道

二、房地產(chǎn)信托是融資創(chuàng)新的首選

房地產(chǎn)信托一般是指以房地產(chǎn)及其相關(guān)資產(chǎn)為投向的資金信托投資方式,即信托投資公司制定信托投資計(jì)劃,與委托人(投資者)簽訂信托投資合同,委托人(投資者)將其合法資金委托給信托公司進(jìn)行房地產(chǎn)投資,或進(jìn)行房地產(chǎn)抵押貸款或購(gòu)買房地產(chǎn)抵押貸款證券,或進(jìn)行相關(guān)的房地產(chǎn)投資活動(dòng)，信托融資具有的制度優(yōu)勢(shì)使得在國(guó)家的宏觀調(diào)控下逐步被房地產(chǎn)業(yè)充分利用，房地產(chǎn)信托發(fā)行日益增多。當(dāng)前實(shí)際操作中應(yīng)用比較多的模式有三種：一是貸款類資金信托，這種模式與商業(yè)銀行傳統(tǒng)的貸款模式類似，所不同的是資金來源不同，信托計(jì)劃的資金主要是靠發(fā)行信托計(jì)劃籌集。針對(duì)雖然自有資金己達(dá)到國(guó)家要求,但是由于某些原因等造成房地產(chǎn)企業(yè)短期資金困難,這時(shí)候信托投資公司就可以籌集一定資金定向地貸給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),補(bǔ)上資金缺口,這種操作方式類似商業(yè)銀行的信貸業(yè)務(wù)。而政策規(guī)定銀行不能這樣做二是股權(quán)信托，即信托資金階段性(信托期限內(nèi))持有房地產(chǎn)公司股份后被溢價(jià)回購(gòu)的一種股權(quán)投資模式。這種模式的優(yōu)點(diǎn)是既實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)的融資目的，又增強(qiáng)了企業(yè)的信用等級(jí)，通過增加房地產(chǎn)企業(yè)的資本金，在不提高公司資產(chǎn)負(fù)債率的情況下優(yōu)化了公司的資本結(jié)構(gòu)，對(duì)一些自有資本金不足35%的房地產(chǎn)企業(yè),信托投資公司以注入股本金的方式與房地產(chǎn)公司組建有限責(zé)任公司,使其自有資本金達(dá)到35%的要求,信托投資公司作為股東獲得投資回報(bào)。；三是受益權(quán)轉(zhuǎn)讓信托，即以交易為基礎(chǔ)的財(cái)產(chǎn)信托，一般是把具有可預(yù)測(cè)穩(wěn)定現(xiàn)金流收入的房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的受益權(quán)通過信托轉(zhuǎn)讓給社會(huì)投資者，實(shí)現(xiàn)融資目的，信托收益來源于其穩(wěn)定的現(xiàn)金流收入或者有保證條款的受益權(quán)溢價(jià)回購(gòu)。

不過,目前信托產(chǎn)品存在一些制度性的限制,例如,法律政策的制約、信托產(chǎn)品的流通性問題,以及信托計(jì)劃的異地發(fā)行、資金異地運(yùn)用的管理與審批比較嚴(yán)格等,這些都制約著房地產(chǎn)信托的發(fā)展。但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看信托資金是一個(gè)能為房地產(chǎn)企業(yè)提供長(zhǎng)期穩(wěn)定資金的渠道,是

對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道的一個(gè)很好的補(bǔ)充,這種模式將會(huì)發(fā)展成為中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的主流融資模式

三、項(xiàng)目融資可以共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)

項(xiàng)目融資是為一個(gè)特定項(xiàng)目所安排的融資，貸款人在最初考慮安排貸款時(shí)，以該項(xiàng)目的現(xiàn)金流量和收益作為償還貸款的資金來源，以該項(xiàng)目資產(chǎn)抵押作為貸款的安全保障。其最主要的特征是融資不僅是依靠項(xiàng)目發(fā)起人的信用保障或資產(chǎn)價(jià)值，貸款銀行主要依靠項(xiàng)目本身的資產(chǎn)和項(xiàng)目未來的現(xiàn)金流量來考慮貸款償還保證。因此，項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)及對(duì)項(xiàng)目融資采取周密的金融安排，并將此項(xiàng)目有利益關(guān)系的各個(gè)方面的承諾和各種形式的保證書結(jié)合起來，不使任何一方承擔(dān)項(xiàng)目的全部風(fēng)險(xiǎn)，是項(xiàng)目融資活動(dòng)的重要內(nèi)容。商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)用項(xiàng)目融資的主要運(yùn)作模式是，由投資者共同投資組建一個(gè)項(xiàng)目公司，以項(xiàng)目公司的名義建設(shè)、擁有、經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目和安排有限追索融資。

四、金融租賃是實(shí)際運(yùn)用較多的模式

金融租賃行為，屬于投資信貸性質(zhì)，又不同于一般的投資信貸，具有其自身的特點(diǎn)。首先，以商品形態(tài)和資金形態(tài)相結(jié)合提供信用是金融租賃的主要特點(diǎn)，租賃公司不是向企業(yè)直接貸款，而是代用戶購(gòu)入資產(chǎn)，以融物代替融資。它既不是一般的商品交易，又不是真正意義的金融信貸，而是將金融貸款與購(gòu)買資產(chǎn)這兩個(gè)過程融合在一起。對(duì)承租人來說，在租到資產(chǎn)設(shè)備的同時(shí)，也解決了對(duì)資金的需求。對(duì)出租人來說，在租期內(nèi)始終持有資產(chǎn)的所有權(quán)，比較安全，風(fēng)險(xiǎn)較小。由于融資與融物同步進(jìn)行，不僅能把握資金運(yùn)用方向，對(duì)企業(yè)也有較強(qiáng)的約束力；其次，所有權(quán)與使用權(quán)相分離。一般的投資信貸，是由企業(yè)直接向銀行借人資金，自行購(gòu)買設(shè)備資產(chǎn)等，設(shè)備資產(chǎn)所有權(quán)與使用權(quán)統(tǒng)一于借款人(企業(yè))一身。而在金融租賃條件下，整個(gè)租賃合同期間的設(shè)備所有權(quán)始終屬于出租人。承租人在租賃結(jié)束時(shí)，雖有留購(gòu)、續(xù)租、退還設(shè)備的選擇權(quán)，但在租賃期內(nèi)，只能以租金為代價(jià)獲得設(shè)備的使用權(quán)。目前商業(yè)房地產(chǎn)應(yīng)用金融租賃手段進(jìn)行融資的最流行的形式就是回租租賃，通常用于產(chǎn)權(quán)型商鋪的銷售上面，但還停留在把商鋪整體產(chǎn)權(quán)進(jìn)行小份分割的狀態(tài)下，不利于維持商鋪的整體產(chǎn)權(quán)，從而也難以實(shí)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，而杠桿租賃可以很好地解決這個(gè)問題，因此，杠桿租賃將成為未來我國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)融資的熱點(diǎn)。

五、房地產(chǎn)證券化是解決商業(yè)房地產(chǎn)融資瓶頸問題的有效途徑

目前在中國(guó)推行商業(yè)房地產(chǎn)證券化的條件已初步具備，有利條件主要有：第一，國(guó)際上商業(yè)房地產(chǎn)證券化的成功經(jīng)驗(yàn)是中國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)證券化非常可貴的后發(fā)優(yōu)勢(shì)；第二，國(guó)內(nèi)巨大的商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)；第三，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)高速發(fā)展；第四，逐步成熟的證券市場(chǎng)。政府對(duì)機(jī)構(gòu)入市條件的放寬，引導(dǎo)機(jī)構(gòu)入市標(biāo)志著我國(guó)證券市場(chǎng)開始成熟；第五，制度條件正在形成。銀行、證券、房地產(chǎn)等領(lǐng)域的法制體系已基本建立，構(gòu)成房地產(chǎn)證券化所必須的法制環(huán)境；第六，具有龐大的房地產(chǎn)證券需求群體等。當(dāng)然，既有其有利的條件，也有許多不成熟的因素，如房地產(chǎn)金融一級(jí)市場(chǎng)尚欠發(fā)達(dá)，信用上、技術(shù)上制約等，這里不再贅述。

我國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)證券化有多種形式可供選擇。第一是房地產(chǎn)投資基金(Real Estate Investment Trusts，簡(jiǎn)稱“REITs”)。即指信托公司通過制定信托投資計(jì)劃，與投資者(委托人)簽訂信托投資合同，通過發(fā)行信托受益憑證等方式受托投資者的資金，然后進(jìn)行房地

產(chǎn)或者房地產(chǎn)抵押貸款投資，并委托或聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)和人員實(shí)施具體的經(jīng)營(yíng)管理的一種資金信托投資方式。美國(guó)的房地產(chǎn)投資基金是其房地產(chǎn)證券化最成熟的模式之一，基金型態(tài)有權(quán)益型、抵押型和混合。在組織形式上分為公司型和契約型。其發(fā)行方式分為開放型與封閉型。由于目前我國(guó)REITs賴以發(fā)展的基礎(chǔ)是一個(gè)不成熟的證券和房地產(chǎn)市場(chǎng)，在這種條件下，我國(guó)商業(yè)REITs的運(yùn)作模式應(yīng)主攻權(quán)益性投資；第二是房地產(chǎn)股票。房地產(chǎn)股票是我國(guó)房地產(chǎn)證券化融資最早的模式之一，但受宏觀調(diào)控的影響，發(fā)展較為緩慢。上市公司的數(shù)量及其籌資總量均受到遏制，但是這并沒有遏止房地產(chǎn)公司“買殼上市”的發(fā)展勢(shì)頭。房地產(chǎn)公司間接進(jìn)入證券市場(chǎng)在國(guó)外成熟的證券市場(chǎng)中并不少見。雖然中國(guó)在有關(guān)的立法、法規(guī)的制定和操作上一直比較滯后，但這恰恰給房地產(chǎn)公司的上市提供了機(jī)會(huì)；第三是房地產(chǎn)共有持分產(chǎn)權(quán)信托。房地產(chǎn)共有持分產(chǎn)權(quán)信托是我國(guó)臺(tái)灣房地產(chǎn)證券化的主導(dǎo)模式，是指將產(chǎn)權(quán)標(biāo)的物委托給銀行管理，投資人可以將購(gòu)得的房地產(chǎn)的持分權(quán)轉(zhuǎn)移給信托銀行以換取受益憑證。這是適合大型商用房地產(chǎn)證券化籌資的一種有效模式。

六 上市融資

上市融資也是房地產(chǎn)企業(yè)一個(gè)理想的融資渠道,分直接上市融資和間接上市融資兩種。直接上市融資額比較大,但是上市融資的門檻高,比如負(fù)債率不能高于70%的規(guī)定使很多企業(yè)達(dá)不到上市要求。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)由于傳統(tǒng)的融資渠道單一,一般負(fù)債率都在75%以上，因此,通過直接上市的企業(yè)數(shù)量很少

更多的房地產(chǎn)企業(yè)選擇間接上市——買殼上市。買殼上市需要大量現(xiàn)金,買殼上市的目的是通過增發(fā)、配股再融資籌集資金,但前提是企業(yè)必須有很好的項(xiàng)目和資產(chǎn)進(jìn)行置換。而擁有大量現(xiàn)金、好的開發(fā)項(xiàng)目與優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),這些都是中小企業(yè)很難具備的。因此我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)走上市融資的路子還很艱難。上市融資在房地產(chǎn)業(yè)總資金來源中的比重較小。2004年底,籌資總額占全部房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源不足0.?5%?。06年到07年國(guó)內(nèi)股市高奏凱歌,房產(chǎn)企業(yè)融資額可能突破千億。但隨著股市行情的逆轉(zhuǎn),這種局面也只是曇花一現(xiàn)。我國(guó)目前的房地產(chǎn)企業(yè)多達(dá)4萬余家,而我國(guó)境內(nèi)上市的房地產(chǎn)公司只有90家(根據(jù)2005年數(shù)據(jù), 其中79家在滬深兩市上市和11家在香港上市

七.海外房產(chǎn)基金

據(jù)初步統(tǒng)計(jì)目前進(jìn)入我國(guó)的海外基金已超過100家。摩根士丹利、新加坡政府投資公司、SUN-REF盛陽地產(chǎn)基金、美林投資銀行等著名國(guó)際地產(chǎn)基金也都進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。這些海外基金一般會(huì)挑選國(guó)內(nèi)有實(shí)力的大企業(yè)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合,合作開發(fā)。截至2006年1-11月份累計(jì)統(tǒng)計(jì),中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資金來源總量中外資增速明顯,利用外資總額313.6億元,同比增長(zhǎng)21.6%。應(yīng)該說海外房產(chǎn)基金的進(jìn)入可以緩解國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)銀行信貸的過度依賴,有助于融資方式的多樣化。但目前我國(guó)相關(guān)法律法規(guī)的不完善,再加上國(guó)內(nèi)一些房產(chǎn)企業(yè)運(yùn)作的不規(guī)范,所以,海外房產(chǎn)基金在中國(guó)的投資還存在著一些障礙

另外海外資金在政策上得不到支持,中國(guó)并不缺資金只是缺少金融工具。為了防止海外資金的過多涌入,2006年和2007年間國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見》、《關(guān)于外國(guó)投資者并購(gòu)境內(nèi)企業(yè)的規(guī)定》,《關(guān)十進(jìn)一步加強(qiáng)、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)督的通知》等文件,一系列的限外令使海外基金在中國(guó)的運(yùn)作困難重重。