第一篇：中國(guó)房地產(chǎn)15種融資渠道解讀

中國(guó)房地產(chǎn)15種融資渠道解讀

融資(Financing），指為支付超過現(xiàn)金的購貨款而采取的貨幣交易手段，或?yàn)槿〉觅Y產(chǎn)而集資所采取的貨幣手段。房地產(chǎn)企業(yè)正是借用融資的方式，撬動(dòng)金融杠桿。以下，小編為您盤點(diǎn)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的15種融資方式、種類及其影響因素

一、國(guó)內(nèi)貸款

1.影響因素

影響商業(yè)銀行貸款的利率因素中央銀行貼現(xiàn)率、放款期限、存款利率、放貸利率風(fēng)險(xiǎn)、管理貸款成本、優(yōu)惠利率。

2.種類

(1)信用貸款：信用貸款指單憑借款人的信譽(yù)，而不需要提供任何抵押品的放款。信用貸款分為五種類型：普通限額貸款、透支放款、備用貸款承諾、消費(fèi)者貸款、票據(jù)貼現(xiàn)貸款。

(2)擔(dān)保抵押貸款：分為擔(dān)保品貸款、保證書擔(dān)保貸款兩種。保證書擔(dān)保貸款指由第三者出具保證書擔(dān)保的放款。

(3)商業(yè)放貸：商業(yè)房貸有七大風(fēng)險(xiǎn)，政策風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、完工風(fēng)險(xiǎn)、抵押物估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)、貸款保證風(fēng)險(xiǎn)。

二、國(guó)外貸款

我國(guó)利用國(guó)外貸款的主要形式：外國(guó)政府貸款、國(guó)際金融組織貸款和國(guó)際商業(yè)貸款。目前向我國(guó)提供多邊貸款的國(guó)際金融組織主要有世界銀行（WBG）、國(guó)際農(nóng)業(yè)發(fā)展基金組織(IFAD)和亞洲開發(fā)銀行(ADB)。

亞洲開發(fā)銀行以項(xiàng)目貸款為主、同時(shí)還有部門貸款、規(guī)劃貸款、中間金融機(jī)構(gòu)貸款等。國(guó)際商業(yè)貸款是針對(duì)在國(guó)際金融市場(chǎng)上以借款方式籌集的各種資金的總稱。國(guó)際商業(yè)貸款一般包括兩種形式：一是由一兩家國(guó)外金融機(jī)構(gòu)提供的貸款；事是由一家金融機(jī)構(gòu)牽頭、多家國(guó)外金融機(jī)構(gòu)組成銀團(tuán)，聯(lián)合某借款人提供較大金額的長(zhǎng)期貸款，通常稱為國(guó)際銀團(tuán)貸款（也成為辛迪加貸款）。

外資銀行五大關(guān)注點(diǎn)：對(duì)外貸款態(tài)度謹(jǐn)慎、風(fēng)險(xiǎn)控制非常嚴(yán)格、透明度是境外融資最大障礙、更相信市場(chǎng)的保障、爭(zhēng)奪個(gè)人房貸業(yè)務(wù)。

銀行貸款運(yùn)作程序：項(xiàng)目建議書->可行性研究報(bào)告->備選項(xiàng)目審批->利用外資方案->借用國(guó)外貸款項(xiàng)目的程序。

三、民間借貸

1.特點(diǎn)

形式上的分散、隱蔽性；金額上的小規(guī)模性；范圍上局限性；利率上的高低不一與隨行就市；借貸合約非格式化；對(duì)償債的硬約束性。

2.我國(guó)發(fā)展開發(fā)商貼息委托貸款的優(yōu)點(diǎn)和缺陷

(1)優(yōu)點(diǎn)：可有效實(shí)現(xiàn)融資、成本低，可降低銀行金融風(fēng)險(xiǎn)；可行性強(qiáng)，為金融市場(chǎng)所快速接受；房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)現(xiàn)融資的同時(shí)實(shí)現(xiàn)了銷售，一舉兩得。/

5(2)缺點(diǎn)：適用該方式的企業(yè)有一定的限制，并非所有房地產(chǎn)開發(fā)商都可以運(yùn)用；開發(fā)商承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)較大；并非開創(chuàng)融資新渠道。

四、典當(dāng)融資

典當(dāng)是一種以實(shí)物為抵押，取得臨時(shí)性貸款的融資方式。特點(diǎn)：融資性、單一性、商業(yè)性、小額性、短期性、高利性、安全性、便捷性。

流程：審當(dāng)、驗(yàn)當(dāng)、收當(dāng)、保管、贖當(dāng)。

五日后仍未清償當(dāng)金回贖的當(dāng)物，實(shí)為絕當(dāng)，典當(dāng)行對(duì)絕當(dāng)物品依法享有處置權(quán)。

五、項(xiàng)目融資

1.參與方

項(xiàng)目發(fā)起人、項(xiàng)目公司、融資方、其他：承建商、販買者、法律顧問、融資顧問。特點(diǎn)：項(xiàng)目融資以項(xiàng)目為導(dǎo)向。

2.特點(diǎn)

項(xiàng)目融資為無追索權(quán)或者有限追索權(quán)；項(xiàng)目融資對(duì)項(xiàng)目發(fā)起人來說實(shí)現(xiàn)了更有效的風(fēng)險(xiǎn)分散；項(xiàng)目融資成本更高。

3.融資模式

(1)直接安排模式：房地產(chǎn)開發(fā)商直接安排項(xiàng)目的融資，并直接承擔(dān)相應(yīng)的各種責(zé)任和義務(wù)。

(2)項(xiàng)目公司安排模式：開發(fā)商投資成立一個(gè)項(xiàng)目公司，再由該項(xiàng)目以自身名義與融資方簽訂融資方式，并有項(xiàng)目公司對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)銷售進(jìn)行管理，并承擔(dān)義務(wù)。

(3)以承購合同為基礎(chǔ)的融資模式。

(4)以產(chǎn)品支付為基礎(chǔ)的融資模式：在融資方購買開發(fā)項(xiàng)目部分房產(chǎn)未來銷售收入的權(quán)益的基礎(chǔ)之上，并進(jìn)行融資安排的模式。

5.項(xiàng)目融資的程序

可行性分析→融資分析→融資模塊選擇→融資談判→融資協(xié)議的執(zhí)行→貸款償還。

6.涉及的文件

信用協(xié)議、土地租賃合同、承建合同、支付協(xié)議、抵押擔(dān)保協(xié)議、抵押轉(zhuǎn)讓協(xié)議、融資方的內(nèi)部協(xié)議。

六、債券融資

發(fā)行債券的程序：發(fā)行債券的決議、制定發(fā)行債券的章程、辦理債券等級(jí)評(píng)定手續(xù)、發(fā)行債券的申請(qǐng)不批準(zhǔn)、制定募集辦法并予以公告、簽訂承銷協(xié)議、募集款項(xiàng)。這個(gè)適用于前50強(qiáng)和100強(qiáng)的開發(fā)商。

七、金融租賃

金融租賃也叫融資租賃，是由出租人根據(jù)承租人的請(qǐng)求，按雙方的亊先合同約定，想承租人制定的出賣人販買承租人制定的固定資產(chǎn)，在出租人擁有該固定資產(chǎn)所有權(quán)的前提下，以承租人支付所有租金為條件，講一個(gè)時(shí)期的該固定資產(chǎn)的占有、使用和收益權(quán)讓渡給承租人。/

51.關(guān)鍵要素

金融租賃融資的關(guān)鍵要素包括承租方主體、出租房主體、期限、租賃標(biāo)的。

2.三大金融租賃類型

直接融資租賃、經(jīng)營(yíng)租賃、出售回租。

3.金融租賃六大特征

可以獲得全額融資；可以節(jié)省資本性投入；無需額外的抵押和擔(dān)保品；可以降低企業(yè)現(xiàn)金流量的壓力；可以起到一定的避稅作用；可以用作長(zhǎng)期貸款的一個(gè)替代品。

4.金融租賃操作流程

業(yè)務(wù)聯(lián)系及洽談：客戶向租賃公司提供有關(guān)資料→租賃公司實(shí)地考察客戶經(jīng)營(yíng)狀況→經(jīng)辦人撰寫申請(qǐng)報(bào)告及內(nèi)部審批→與客戶簽訂租賃合同，辦理相關(guān)文件手續(xù)→開發(fā)商向客戶提供不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)→租賃公司向供貨商支付開發(fā)款項(xiàng)，租賃合同同時(shí)生效及起租→承租人按合同規(guī)定暗示支付租金→還清所有租金后，合同終止→租賃物所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給承租人。

5.房地產(chǎn)金融租賃創(chuàng)新模式

房地產(chǎn)金融租賃模式創(chuàng)新“售后回租+保理”租賃模式。

“售后回租+保理”的操作思路：房地產(chǎn)企業(yè)與金融租賃公司簽訂房產(chǎn)販買合同及房產(chǎn)回租合同將房產(chǎn)按造價(jià)或評(píng)估價(jià)折舊出售給金融租賃合同，金融租賃公司再把房地產(chǎn)回租給房地產(chǎn)企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)按合同規(guī)定的期限，金額等支付租金。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)過戶給金融租賃公司，期限屆滿之后房地產(chǎn)企業(yè)以一元錢回購房產(chǎn)。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)又過戶與房地產(chǎn)企業(yè)，這叫做“售后回租”。

金融租賃公司與商業(yè)銀行簽訂保理合同，將房地產(chǎn)企業(yè)的租金應(yīng)收款賣給商業(yè)銀行。商業(yè)銀行獲得了合同規(guī)定的租金應(yīng)收款的收款權(quán)，同時(shí)也將房地產(chǎn)抵押權(quán)拿在手上，這一做法成為商業(yè)銀行國(guó)內(nèi)“保理業(yè)務(wù)”。

八、信托融資

信托業(yè)和銀行業(yè)、證券業(yè)、保險(xiǎn)（放心保）業(yè)一起構(gòu)成現(xiàn)代金融四大支柱。

1.基本功能

信托在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的基本功能：財(cái)產(chǎn)事務(wù)管理功能、融通資金功能、社會(huì)投資功能、為社會(huì)公益事業(yè)服務(wù)的功能。

2.優(yōu)勢(shì)

具有的優(yōu)勢(shì)信托融資創(chuàng)新空間寬廣；信托具有財(cái)產(chǎn)隑離功能。

相對(duì)銀行貸款而言，房地產(chǎn)信托融資方式，可以不受通過銀行貸款時(shí)企業(yè)自有資金應(yīng)不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的30%的約束。

3.分類

抵押貸款類信托、股權(quán)投資類信托、股權(quán)證券化信托、權(quán)益轉(zhuǎn)讓模式、混合型信托（指權(quán)益信托和債務(wù)信托相結(jié)合）。

4.程序/

5(1)確定可以利用信托模式進(jìn)行融資的項(xiàng)目，一般來說利用信托融資的項(xiàng)目應(yīng)符合如下標(biāo)準(zhǔn)：

經(jīng)濟(jì)效益原則、政策扶持原則、保險(xiǎn)系數(shù)原則、風(fēng)險(xiǎn)可控原則、抵押擔(dān)保原則、壟斷經(jīng)營(yíng)原則。

(2)信托融資項(xiàng)目需提交的材料

(3)資金信托項(xiàng)目材料

(4)項(xiàng)目業(yè)務(wù)介紹材料

(5)申請(qǐng)項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)資料

(6)選擇中介機(jī)構(gòu)

(7)與信托公司和相關(guān)中介機(jī)構(gòu)制定信托計(jì)劃

九、房地產(chǎn)基金

房地產(chǎn)基金投資三大策略：組合投資、跨市套利、資產(chǎn)重組。

影響基金投資策略的五大關(guān)鍵因素：匯率、利率差異（資金成本在國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)倒掛）、國(guó)有不良資產(chǎn)處置及非主營(yíng)業(yè)務(wù)資產(chǎn)剝離、國(guó)內(nèi)外資本市場(chǎng)的機(jī)會(huì)、海外房地產(chǎn)基金自身風(fēng)險(xiǎn)管理的需要。

吸引外資基金的五種策略：產(chǎn)品本身的投資價(jià)值、物業(yè)價(jià)格、城市選擇、營(yíng)銷包裝、開發(fā)商的管理團(tuán)隊(duì)。

十、產(chǎn)權(quán)交易融資

產(chǎn)權(quán)交易是指資產(chǎn)所有者（企業(yè)的所有者）將其資產(chǎn)所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)有償轉(zhuǎn)讓的一種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。而這種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)是一種以實(shí)物形態(tài)為基礎(chǔ)特征的財(cái)產(chǎn)權(quán)益的全部或者部分出賣的行為。房地產(chǎn)企業(yè)通過產(chǎn)權(quán)交易，可以實(shí)現(xiàn)資本、土地、勞動(dòng)力等資源要素的重新組合，是房地產(chǎn)融資的一種重要方式。

1.分類

按產(chǎn)權(quán)交易方式劃分：販買、承擔(dān)債務(wù)、吸收入股、控股、承擔(dān)安排全部職工等其他條件。

按產(chǎn)權(quán)交易主體之間的組織形式劃分：兼并、承包、租賃、拍賣、股份轉(zhuǎn)讓、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。

2.產(chǎn)權(quán)交易融資操作流程

動(dòng)員和項(xiàng)目征集階段、項(xiàng)目組織和整理階段、發(fā)布階段、跟蹤和落實(shí)階段。

3.招股推介活動(dòng)服務(wù)

招股推介活動(dòng)將從以下四個(gè)方面提供服務(wù)：是征集有融資需求的項(xiàng)目，并進(jìn)行分類整理和包裝；進(jìn)行多渠道宣傳推介，廣泛征集投資者；鑒證交易過程，依法出具交易憑證。

十一、REITs項(xiàng)目融資

房地產(chǎn)投資信托在國(guó)外稱為REITs(RealEstate Investment Trust)，是指信托公司通過制定信托投資計(jì)劃，與投資者（委托人）簽訂信托投資合同，通過發(fā)行信托受益憑證或者股票等方式受托投資者的資金，然后進(jìn)行房地產(chǎn)或者房地產(chǎn)抵押貸款投資，并委托或聘請(qǐng)與/

5業(yè)機(jī)構(gòu)和人員實(shí)施具體的經(jīng)營(yíng)管理的一種資金信托投資方式，一般以股份公司或者契約型信托的形式出現(xiàn)。

1.REIT（房地產(chǎn)投資信托）的比較優(yōu)勢(shì)

(1)REIT是一種房地產(chǎn)的證券化產(chǎn)品，通常采用股票或者受益憑證的形式，使房地產(chǎn)這種不動(dòng)產(chǎn)流動(dòng)起來，具有很強(qiáng)的流動(dòng)性。

(2)REIT將所募集的資金委托與業(yè)人士集中管理，進(jìn)行多元化投資組合選擇不同地區(qū)和不同類型的房地產(chǎn)項(xiàng)目及業(yè)務(wù)進(jìn)行投資，根據(jù)投資組合進(jìn)離，可有效降低投資風(fēng)險(xiǎn)。

(3)傳統(tǒng)的房地產(chǎn)投資往往需要投資者投入數(shù)額巨大的資金，同時(shí)可能擔(dān)負(fù)著較大的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。REIT的出現(xiàn)改變這種情況，它將房地產(chǎn)投資拆細(xì)證券化，為中小投資者提供了一個(gè)進(jìn)入房地產(chǎn)投資的較好渠道。

(4)作為金融工具，REIT由于自身的特點(diǎn)而成為一個(gè)很好的資金融資渠道。

十二、ABS項(xiàng)目融資

所謂ABS，是英文“AssetBacked Securities”的縮寫，它是以項(xiàng)目所屬資產(chǎn)為支撐的證券化融資方式，即以項(xiàng)目所擁有的資產(chǎn)為基礎(chǔ)，以項(xiàng)目資產(chǎn)可以帶來的預(yù)期收益為保證，通過在資本市場(chǎng)發(fā)行債券來募集資金的一種項(xiàng)目融資方式。

十三、BOT融資

所謂BOT，是“BuildOperate Transfer”的縮寫，意思是“建設(shè)-經(jīng)營(yíng)-移交”。典型的BOT定義是：政府就某個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目與非政府部門的項(xiàng)目公司簽訂特許權(quán)協(xié)議，授予簽約方的項(xiàng)目公司來承擔(dān)該項(xiàng)目的投資、融資、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)和維護(hù)，在協(xié)議規(guī)定的特許期限內(nèi)，這個(gè)項(xiàng)目公司向設(shè)施使用者收取適當(dāng)?shù)馁M(fèi)用，由此回收項(xiàng)目投入融資、建造、經(jīng)營(yíng)和維護(hù)成本。

十四、夾層融資

夾層融資（MezzanineFinancing）是一種介于優(yōu)先債券和股本之間的融資方式，指企業(yè)或者項(xiàng)目通過夾層資本的形式融通資金的過程。包括兩個(gè)層面含義：從夾層資本的提供方，即投資者的角度出發(fā)，成為夾層資本；從夾層資本的需求方，即融資者的角度，成為夾層債務(wù)。

夾層資本（MezzanineCapital）是收益和風(fēng)險(xiǎn)介于企業(yè)債(32.00,0.000,0.00%)務(wù)資本和股權(quán)資本之間的資本形態(tài)，本質(zhì)是長(zhǎng)期無擔(dān)保的債權(quán)類風(fēng)險(xiǎn)資本。夾層資本的風(fēng)險(xiǎn)介于優(yōu)先債務(wù)和股本之間。

十五、國(guó)內(nèi)上市融資

資本市場(chǎng)的上市融資本質(zhì)是企業(yè)所有者通過出售可接受的部分股權(quán)換取企業(yè)當(dāng)期急需的發(fā)展資金，依靠資本市場(chǎng)這種短期的輸血促使企業(yè)的蛋糕迅速做大。上市融資包括首次公開發(fā)行上市（ipo）和股市再融資（包括增發(fā)、配股等）。/ 5

第二篇：房地產(chǎn)融資渠道2

房地產(chǎn)業(yè)主要融資渠道

一、銀行是資金主通道

目前,中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源主要是國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金及其他資金(主要是定金及預(yù)付款)二個(gè)方面。房地產(chǎn)企業(yè)自有資金比例較低,主要依賴銀行貸款。銀行信貸資金貫穿于土地儲(chǔ)備、交易、房地產(chǎn)開發(fā)與銷售的整個(gè)過程。根據(jù)央行和銀監(jiān)會(huì)對(duì)全國(guó)除西藏以外的30個(gè)省(市)的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示,我國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中有55%的資金直接來自銀行系統(tǒng),而另外的自籌資金主要由商品房銷售收入轉(zhuǎn)變而來,大部分來自購房者的銀行按揭貸款,按首付30%計(jì)算,企業(yè)自籌資金中有大約70%來自銀行貸款;“定金和預(yù)收款”也有30%的資金來自銀行貸款,如果將施工企業(yè)墊資中來源于銀行部分加上的話,來源于銀行的資金總比例將高達(dá)70%以上。銀行貸款實(shí)際上支撐了房產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)營(yíng)周轉(zhuǎn)的主要資金鏈。對(duì)比銀行貸款最多不超過房地產(chǎn)總投資40%的國(guó)際通行標(biāo)準(zhǔn),我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行的依賴度明顯過高。一旦房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)生波動(dòng),房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)將轉(zhuǎn)變?yōu)殂y行的金融風(fēng)險(xiǎn),進(jìn)而影響國(guó)家的金融安全。為此,政府開始頻頻出招調(diào)控,自2003年的“121號(hào)文”開始,2004年《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》、2005年“國(guó)六條”、“國(guó)十五條”相繼出臺(tái),銀行信貸被逐步收緊。特別是2007年國(guó)家開始實(shí)行緊縮的貨幣政策,央行連續(xù)六次加息以及連續(xù)十次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率,雖然這一措施并不是專門針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的,而是為了收縮流動(dòng)性、壓制通脹壓力,但給房地產(chǎn)的資金供應(yīng)產(chǎn)生了不小的影響。房產(chǎn)企業(yè)資金鏈的脆弱顯露無遺,房地產(chǎn)企業(yè)融面臨前所未有的挑戰(zhàn)。面對(duì)資金瓶頸,開發(fā)商有待拓寬融資渠道

二、房地產(chǎn)信托是融資創(chuàng)新的首選

房地產(chǎn)信托一般是指以房地產(chǎn)及其相關(guān)資產(chǎn)為投向的資金信托投資方式,即信托投資公司制定信托投資計(jì)劃,與委托人(投資者)簽訂信托投資合同,委托人(投資者)將其合法資金委托給信托公司進(jìn)行房地產(chǎn)投資,或進(jìn)行房地產(chǎn)抵押貸款或購買房地產(chǎn)抵押貸款證券,或進(jìn)行相關(guān)的房地產(chǎn)投資活動(dòng)，信托融資具有的制度優(yōu)勢(shì)使得在國(guó)家的宏觀調(diào)控下逐步被房地產(chǎn)業(yè)充分利用，房地產(chǎn)信托發(fā)行日益增多。當(dāng)前實(shí)際操作中應(yīng)用比較多的模式有三種：一是貸款類資金信托，這種模式與商業(yè)銀行傳統(tǒng)的貸款模式類似，所不同的是資金來源不同，信托計(jì)劃的資金主要是靠發(fā)行信托計(jì)劃籌集。針對(duì)雖然自有資金己達(dá)到國(guó)家要求,但是由于某些原因等造成房地產(chǎn)企業(yè)短期資金困難,這時(shí)候信托投資公司就可以籌集一定資金定向地貸給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),補(bǔ)上資金缺口,這種操作方式類似商業(yè)銀行的信貸業(yè)務(wù)。而政策規(guī)定銀行不能這樣做二是股權(quán)信托，即信托資金階段性(信托期限內(nèi))持有房地產(chǎn)公司股份后被溢價(jià)回購的一種股權(quán)投資模式。這種模式的優(yōu)點(diǎn)是既實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)的融資目的，又增強(qiáng)了企業(yè)的信用等級(jí)，通過增加房地產(chǎn)企業(yè)的資本金，在不提高公司資產(chǎn)負(fù)債率的情況下優(yōu)化了公司的資本結(jié)構(gòu)，對(duì)一些自有資本金不足35%的房地產(chǎn)企業(yè),信托投資公司以注入股本金的方式與房地產(chǎn)公司組建有限責(zé)任公司,使其自有資本金達(dá)到35%的要求,信托投資公司作為股東獲得投資回報(bào)。；三是受益權(quán)轉(zhuǎn)讓信托，即以交易為基礎(chǔ)的財(cái)產(chǎn)信托，一般是把具有可預(yù)測(cè)穩(wěn)定現(xiàn)金流收入的房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的受益權(quán)通過信托轉(zhuǎn)讓給社會(huì)投資者，實(shí)現(xiàn)融資目的，信托收益來源于其穩(wěn)定的現(xiàn)金流收入或者有保證條款的受益權(quán)溢價(jià)回購。

不過,目前信托產(chǎn)品存在一些制度性的限制,例如,法律政策的制約、信托產(chǎn)品的流通性問題,以及信托計(jì)劃的異地發(fā)行、資金異地運(yùn)用的管理與審批比較嚴(yán)格等,這些都制約著房地產(chǎn)信托的發(fā)展。但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看信托資金是一個(gè)能為房地產(chǎn)企業(yè)提供長(zhǎng)期穩(wěn)定資金的渠道,是

對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道的一個(gè)很好的補(bǔ)充,這種模式將會(huì)發(fā)展成為中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的主流融資模式

三、項(xiàng)目融資可以共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)

項(xiàng)目融資是為一個(gè)特定項(xiàng)目所安排的融資，貸款人在最初考慮安排貸款時(shí)，以該項(xiàng)目的現(xiàn)金流量和收益作為償還貸款的資金來源，以該項(xiàng)目資產(chǎn)抵押作為貸款的安全保障。其最主要的特征是融資不僅是依靠項(xiàng)目發(fā)起人的信用保障或資產(chǎn)價(jià)值，貸款銀行主要依靠項(xiàng)目本身的資產(chǎn)和項(xiàng)目未來的現(xiàn)金流量來考慮貸款償還保證。因此，項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)及對(duì)項(xiàng)目融資采取周密的金融安排，并將此項(xiàng)目有利益關(guān)系的各個(gè)方面的承諾和各種形式的保證書結(jié)合起來，不使任何一方承擔(dān)項(xiàng)目的全部風(fēng)險(xiǎn)，是項(xiàng)目融資活動(dòng)的重要內(nèi)容。商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)用項(xiàng)目融資的主要運(yùn)作模式是，由投資者共同投資組建一個(gè)項(xiàng)目公司，以項(xiàng)目公司的名義建設(shè)、擁有、經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目和安排有限追索融資。

四、金融租賃是實(shí)際運(yùn)用較多的模式

金融租賃行為，屬于投資信貸性質(zhì)，又不同于一般的投資信貸，具有其自身的特點(diǎn)。首先，以商品形態(tài)和資金形態(tài)相結(jié)合提供信用是金融租賃的主要特點(diǎn)，租賃公司不是向企業(yè)直接貸款，而是代用戶購入資產(chǎn)，以融物代替融資。它既不是一般的商品交易，又不是真正意義的金融信貸，而是將金融貸款與購買資產(chǎn)這兩個(gè)過程融合在一起。對(duì)承租人來說，在租到資產(chǎn)設(shè)備的同時(shí)，也解決了對(duì)資金的需求。對(duì)出租人來說，在租期內(nèi)始終持有資產(chǎn)的所有權(quán)，比較安全，風(fēng)險(xiǎn)較小。由于融資與融物同步進(jìn)行，不僅能把握資金運(yùn)用方向，對(duì)企業(yè)也有較強(qiáng)的約束力；其次，所有權(quán)與使用權(quán)相分離。一般的投資信貸，是由企業(yè)直接向銀行借人資金，自行購買設(shè)備資產(chǎn)等，設(shè)備資產(chǎn)所有權(quán)與使用權(quán)統(tǒng)一于借款人(企業(yè))一身。而在金融租賃條件下，整個(gè)租賃合同期間的設(shè)備所有權(quán)始終屬于出租人。承租人在租賃結(jié)束時(shí)，雖有留購、續(xù)租、退還設(shè)備的選擇權(quán)，但在租賃期內(nèi)，只能以租金為代價(jià)獲得設(shè)備的使用權(quán)。目前商業(yè)房地產(chǎn)應(yīng)用金融租賃手段進(jìn)行融資的最流行的形式就是回租租賃，通常用于產(chǎn)權(quán)型商鋪的銷售上面，但還停留在把商鋪整體產(chǎn)權(quán)進(jìn)行小份分割的狀態(tài)下，不利于維持商鋪的整體產(chǎn)權(quán)，從而也難以實(shí)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，而杠桿租賃可以很好地解決這個(gè)問題，因此，杠桿租賃將成為未來我國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)融資的熱點(diǎn)。

五、房地產(chǎn)證券化是解決商業(yè)房地產(chǎn)融資瓶頸問題的有效途徑

目前在中國(guó)推行商業(yè)房地產(chǎn)證券化的條件已初步具備，有利條件主要有：第一，國(guó)際上商業(yè)房地產(chǎn)證券化的成功經(jīng)驗(yàn)是中國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)證券化非常可貴的后發(fā)優(yōu)勢(shì)；第二，國(guó)內(nèi)巨大的商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)；第三，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)高速發(fā)展；第四，逐步成熟的證券市場(chǎng)。政府對(duì)機(jī)構(gòu)入市條件的放寬，引導(dǎo)機(jī)構(gòu)入市標(biāo)志著我國(guó)證券市場(chǎng)開始成熟；第五，制度條件正在形成。銀行、證券、房地產(chǎn)等領(lǐng)域的法制體系已基本建立，構(gòu)成房地產(chǎn)證券化所必須的法制環(huán)境；第六，具有龐大的房地產(chǎn)證券需求群體等。當(dāng)然，既有其有利的條件，也有許多不成熟的因素，如房地產(chǎn)金融一級(jí)市場(chǎng)尚欠發(fā)達(dá)，信用上、技術(shù)上制約等，這里不再贅述。

我國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)證券化有多種形式可供選擇。第一是房地產(chǎn)投資基金(Real Estate Investment Trusts，簡(jiǎn)稱“REITs”)。即指信托公司通過制定信托投資計(jì)劃，與投資者(委托人)簽訂信托投資合同，通過發(fā)行信托受益憑證等方式受托投資者的資金，然后進(jìn)行房地

產(chǎn)或者房地產(chǎn)抵押貸款投資，并委托或聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)和人員實(shí)施具體的經(jīng)營(yíng)管理的一種資金信托投資方式。美國(guó)的房地產(chǎn)投資基金是其房地產(chǎn)證券化最成熟的模式之一，基金型態(tài)有權(quán)益型、抵押型和混合。在組織形式上分為公司型和契約型。其發(fā)行方式分為開放型與封閉型。由于目前我國(guó)REITs賴以發(fā)展的基礎(chǔ)是一個(gè)不成熟的證券和房地產(chǎn)市場(chǎng)，在這種條件下，我國(guó)商業(yè)REITs的運(yùn)作模式應(yīng)主攻權(quán)益性投資；第二是房地產(chǎn)股票。房地產(chǎn)股票是我國(guó)房地產(chǎn)證券化融資最早的模式之一，但受宏觀調(diào)控的影響，發(fā)展較為緩慢。上市公司的數(shù)量及其籌資總量均受到遏制，但是這并沒有遏止房地產(chǎn)公司“買殼上市”的發(fā)展勢(shì)頭。房地產(chǎn)公司間接進(jìn)入證券市場(chǎng)在國(guó)外成熟的證券市場(chǎng)中并不少見。雖然中國(guó)在有關(guān)的立法、法規(guī)的制定和操作上一直比較滯后，但這恰恰給房地產(chǎn)公司的上市提供了機(jī)會(huì)；第三是房地產(chǎn)共有持分產(chǎn)權(quán)信托。房地產(chǎn)共有持分產(chǎn)權(quán)信托是我國(guó)臺(tái)灣房地產(chǎn)證券化的主導(dǎo)模式，是指將產(chǎn)權(quán)標(biāo)的物委托給銀行管理，投資人可以將購得的房地產(chǎn)的持分權(quán)轉(zhuǎn)移給信托銀行以換取受益憑證。這是適合大型商用房地產(chǎn)證券化籌資的一種有效模式。

六 上市融資

上市融資也是房地產(chǎn)企業(yè)一個(gè)理想的融資渠道,分直接上市融資和間接上市融資兩種。直接上市融資額比較大,但是上市融資的門檻高,比如負(fù)債率不能高于70%的規(guī)定使很多企業(yè)達(dá)不到上市要求。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)由于傳統(tǒng)的融資渠道單一,一般負(fù)債率都在75%以上，因此,通過直接上市的企業(yè)數(shù)量很少

更多的房地產(chǎn)企業(yè)選擇間接上市——買殼上市。買殼上市需要大量現(xiàn)金,買殼上市的目的是通過增發(fā)、配股再融資籌集資金,但前提是企業(yè)必須有很好的項(xiàng)目和資產(chǎn)進(jìn)行置換。而擁有大量現(xiàn)金、好的開發(fā)項(xiàng)目與優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),這些都是中小企業(yè)很難具備的。因此我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)走上市融資的路子還很艱難。上市融資在房地產(chǎn)業(yè)總資金來源中的比重較小。2004年底,籌資總額占全部房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源不足0.?5%?。06年到07年國(guó)內(nèi)股市高奏凱歌,房產(chǎn)企業(yè)融資額可能突破千億。但隨著股市行情的逆轉(zhuǎn),這種局面也只是曇花一現(xiàn)。我國(guó)目前的房地產(chǎn)企業(yè)多達(dá)4萬余家,而我國(guó)境內(nèi)上市的房地產(chǎn)公司只有90家(根據(jù)2005年數(shù)據(jù), 其中79家在滬深兩市上市和11家在香港上市

七.海外房產(chǎn)基金

據(jù)初步統(tǒng)計(jì)目前進(jìn)入我國(guó)的海外基金已超過100家。摩根士丹利、新加坡政府投資公司、SUN-REF盛陽地產(chǎn)基金、美林投資銀行等著名國(guó)際地產(chǎn)基金也都進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。這些海外基金一般會(huì)挑選國(guó)內(nèi)有實(shí)力的大企業(yè)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合,合作開發(fā)。截至2006年1-11月份累計(jì)統(tǒng)計(jì),中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資金來源總量中外資增速明顯,利用外資總額313.6億元,同比增長(zhǎng)21.6%。應(yīng)該說海外房產(chǎn)基金的進(jìn)入可以緩解國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)銀行信貸的過度依賴,有助于融資方式的多樣化。但目前我國(guó)相關(guān)法律法規(guī)的不完善,再加上國(guó)內(nèi)一些房產(chǎn)企業(yè)運(yùn)作的不規(guī)范,所以,海外房產(chǎn)基金在中國(guó)的投資還存在著一些障礙

另外海外資金在政策上得不到支持,中國(guó)并不缺資金只是缺少金融工具。為了防止海外資金的過多涌入,2006年和2007年間國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見》、《關(guān)于外國(guó)投資者并購境內(nèi)企業(yè)的規(guī)定》,《關(guān)十進(jìn)一步加強(qiáng)、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)督的通知》等文件,一系列的限外令使海外基金在中國(guó)的運(yùn)作困難重重。

第三篇：中小房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道

中小房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道分析

一、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀與渠道分析

（一）房地產(chǎn)資金來源現(xiàn)狀

房地產(chǎn)資金現(xiàn)在主要來自七個(gè)方面，國(guó)內(nèi)貸款，利用外資，外商直接投資，自籌資金，企事業(yè)單位自有資金，購房者的定金和預(yù)付款以及其它資金。04年1~11月，國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金和其他資金來源占當(dāng)期房地產(chǎn)開發(fā)全部資金來源的76.4%，其中直接國(guó)內(nèi)貸款融資占所有資金來源的26.4%，與去年同期相比，國(guó)內(nèi)貸款金額同比增長(zhǎng)5.75%，利用外資金額同比增長(zhǎng)10.12%，增幅很大。行業(yè)資金來源結(jié)構(gòu)存在嚴(yán)重缺陷，銀行貸款數(shù)量巨大。

（二）本期不同渠道融資金額變化

2004年8月份以來，房地產(chǎn)投資的各種渠道中，自籌資金、定金及預(yù)付款、利用外資、外商直接投資和其他資金均呈現(xiàn)回落趨勢(shì)，而國(guó)內(nèi)貸款和企事業(yè)單位自有資金在10月止跌反彈，略有增長(zhǎng)。

（三）現(xiàn)有七大融資方式剖析

受一系列宏觀調(diào)控政策影響，金融機(jī)構(gòu)、特別是銀行都提高了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)貸款的要求，開發(fā)商通過其它渠道融資的需求大增，面對(duì)資金的瓶頸，現(xiàn)行解決的途徑并不是很多。1.國(guó)內(nèi)銀行貸款：

銀行貸款是房地產(chǎn)開發(fā)商趨之若鶩的主要融資渠道。雖然央行121號(hào)文件規(guī)定，銀行貸款現(xiàn)階段從緊，對(duì)于項(xiàng)目開發(fā)程度和開發(fā)商自有資金的開門檻，將大多數(shù)開發(fā)商排除在門外。但是，對(duì)于企業(yè)而言，便捷，成本相對(duì)較低，財(cái)務(wù)杠桿作用大的銀行貸款有著致命的誘惑，更何況，其還債壓力大等缺點(diǎn)還可以通過調(diào)整長(zhǎng)期負(fù)債和短期負(fù)債的負(fù)債結(jié)構(gòu)加以規(guī)避。同時(shí)，房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)目前仍普遍被銀行視為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，商業(yè)銀行的信貸熱情絲毫未減。2.信托項(xiàng)目融資：

信托是目前房地產(chǎn)業(yè)新興的融資熱點(diǎn)，從2003年到2004年，全國(guó)共發(fā)行 房地產(chǎn)信託163只，融資額175.8億元。信托資金的分量遠(yuǎn)不足以支撐行業(yè)的發(fā)展，之所以大受青睞，主要是它在串接多種金融工具方面獨(dú)具優(yōu)勢(shì)：一可以引入海外基金，二可以充分國(guó)內(nèi)的產(chǎn)業(yè)投資信托基金，三可以以固定回報(bào)的方式，以股權(quán)投資方式進(jìn)入項(xiàng)目公司，四可以在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候?qū)㈨?xiàng)目公司包裝上市，五可以完成項(xiàng)目前期建設(shè)，使項(xiàng)目符合銀行貸款條件，對(duì)融資渠道的整合提升具有積極的作用。

3.海外房產(chǎn)基金：

國(guó)外房地產(chǎn)基金看好以上海為主的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。摩根士丹利下屬房地產(chǎn)投資基金RSREF、荷蘭國(guó)際房地產(chǎn)、瑞安集團(tuán)、新加坡嘉德置地等紛紛出手。目前國(guó)際資本絕大多數(shù)都集中在基金上，借財(cái)務(wù)管理公司、投資公司等形式介入。海外基金雖然前景遠(yuǎn)大，但對(duì)于如饑似渴的中國(guó)房地產(chǎn)來說難解近渴，更何況，現(xiàn)行政策和法律的障礙以及國(guó)內(nèi)企業(yè)動(dòng)作的不規(guī)范和房地產(chǎn)市場(chǎng)的不透明，都造成了國(guó)際資本的進(jìn)入。

4.國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)基金：

毫無疑問，利潤(rùn)率相當(dāng)豐厚的房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)證券市場(chǎng)上現(xiàn)有的6000億元的私募基金而言，吸引力是致命的，然而，有關(guān)產(chǎn)業(yè)基金法律的缺位，卻難以讓人無視風(fēng)險(xiǎn)的存在。目前這些資金也是借財(cái)務(wù)管理公司、投資公司等形式存在，自然，在具體運(yùn)作上缺乏規(guī)范，留有隱患。

5.非上市股權(quán)融資：

土地儲(chǔ)備豐富的沒有資金，資金充備的拿不到地，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合似乎給房地產(chǎn)融資開辟嶄新的渠道。然而，股權(quán)投資雖然可以充實(shí)自有資金，但一般房地產(chǎn)企業(yè)注冊(cè)資金額較小，不會(huì)輕易出讓控股地位，也不甘心將大部分開發(fā)利益拱手相讓，只能眼巴巴的看一場(chǎng)城市運(yùn)營(yíng)商和專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商等實(shí)力雄厚公司的并購秀。

6.上市融資：

上市是企業(yè)獲取資金，實(shí)行資本運(yùn)作的主要方式之一，也是企業(yè)品牌提升的良好應(yīng)。然而中國(guó)證監(jiān)會(huì)的《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范股票首次發(fā)行上市有關(guān)工作的通知》讓大多數(shù)房地產(chǎn)公司只能望洋興嘆。新規(guī)則面前，真正有實(shí)力，守規(guī)矩的開發(fā)商方可順利上市，然而在目前開發(fā)商數(shù)量過多、信用水平普遍低下的情況下，欲通過大規(guī)模的上市解決行業(yè)性的資金短缺，并不現(xiàn)實(shí)。

7.債券發(fā)行：

先不說我國(guó)債券市場(chǎng)的規(guī)模相對(duì)較小，交投清淡，發(fā)行和持有的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)楦鶕?jù)《公司法》，發(fā)行債券主體要求嚴(yán)格，只有國(guó)有獨(dú)資公司、上市公司、兩個(gè)國(guó)有投資主體設(shè)立的有限責(zé)任公司才有發(fā)行資格，而且對(duì)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率、資本金以及擔(dān)保等都有嚴(yán)格限制，這同樣注定了大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)發(fā)行債券只能好夢(mèng)難圓。

總而言之，房地產(chǎn)融資額度巨大，單純依靠銀行貸款或其他方式都不能完全解決問題，需要進(jìn)行金融產(chǎn)品創(chuàng)新組合。同時(shí)，構(gòu)建房地產(chǎn)證券公的法律體系，盡早出臺(tái)《產(chǎn)業(yè)基金法》，完善現(xiàn)有的《公司法》和《證券法》，搭建房地產(chǎn)企業(yè)融資領(lǐng)域制度平臺(tái)，才能有效支撐房地產(chǎn)行業(yè)健康有序的發(fā)展。

(四)房地產(chǎn)企業(yè)融資新動(dòng)態(tài) 1.與海外基金的合作：

海外的房地產(chǎn)基金一改對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的觀望態(tài)度，投資的欲望轉(zhuǎn)強(qiáng)。目前雷曼兄弟、德國(guó)房地產(chǎn)投資銀行、英國(guó)Grosvenor、美國(guó)凱雷、荷蘭Rodamco等海外基金正在變得非常積極。上海復(fù)地已與摩根士丹利房地產(chǎn)基金達(dá)成合作協(xié)議，雙方將合作投資約5000萬美元建設(shè)“復(fù)地雅園”項(xiàng)目。順馳中國(guó)控股公司和摩根士丹利房地產(chǎn)基金宣布合資設(shè)立項(xiàng)目公司，投資房地產(chǎn)。由荷蘭國(guó)際集團(tuán)和北京首創(chuàng)集團(tuán)在海外共同募集成立的“中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)基金”在京投資的“麗都水岸”項(xiàng)目正式進(jìn)入市場(chǎng)。金地集團(tuán)與摩根士丹利房地產(chǎn)基金Ⅳ(下稱MSREF)、上海盛融投資有限公司共同出資設(shè)立項(xiàng)目公司，摩根士丹利房地產(chǎn)基金出資55％。

2.籌備赴港上市：

赴港上市將使地產(chǎn)公司增加國(guó)際化的色彩，通過與國(guó)際資本市場(chǎng)的接軌來提升自身的運(yùn)營(yíng)能力，故繼首創(chuàng)置業(yè)之后，上海復(fù)地也在香港聯(lián)交所正式掛牌，順馳與香港匯豐銀行簽訂上市保薦人協(xié)議，也啟動(dòng)香港上市之旅。

廣州富力地產(chǎn)、中山雅居樂集團(tuán)06年均在港上市。北京SOHO中國(guó)、上海仲盛地產(chǎn)等內(nèi)地知名地產(chǎn)商，均有意在條件成熟時(shí)到香港發(fā)行H股。2005年內(nèi)地首支地產(chǎn)信託基金越秀城建在香港上市了，它的上市為地產(chǎn)融資提供了 一個(gè)新的渠道。

3.土地資金強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合:

從華潤(rùn)成功入主萬科之后，房地產(chǎn)行業(yè)大開強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合之風(fēng)。SOHO中國(guó)和華遠(yuǎn)集團(tuán)簽訂關(guān)于尚都項(xiàng)目合作的系列協(xié)議。雙方采用股權(quán)合作的形式，SOHO中國(guó)負(fù)責(zé)二、三期開發(fā)，華遠(yuǎn)持負(fù)責(zé)一期銷售。天津泰達(dá)集團(tuán)全額認(rèn)購萬通地產(chǎn)增發(fā)的3.08億股，擁有了萬通地產(chǎn)27.8%的股權(quán)，成為萬通地產(chǎn)的戰(zhàn)略投資人。

國(guó)內(nèi)十余家知名房企聯(lián)手打造的行業(yè)連鎖的組織——中城聯(lián)盟的第一個(gè)實(shí)質(zhì)性地產(chǎn)項(xiàng)目也正式進(jìn)入實(shí)施階段，鄭州聯(lián)盟新城在鄭州破土動(dòng)工。

8.31之后，“收購兼并”也是一波剛息一波又起，合作開發(fā)似乎成了房地產(chǎn)行業(yè)有別于其它行業(yè)的特色之一。10月11日，萬科企業(yè)股份有限公司與招商局地產(chǎn)在深圳蛇口簽訂協(xié)議，雙方各自投資675萬元分別取得45%的股權(quán)，聯(lián)合開發(fā)位于天津西城區(qū)的占地342.81畝的住宅項(xiàng)目。

(五)房地產(chǎn)融資渠道再添新品 1.典當(dāng)融資:

典當(dāng)以其快速、短期、便捷的特性，成為中小開發(fā)商的融資渠道之一，利用手上包括不動(dòng)產(chǎn)在內(nèi)的不易變現(xiàn)資產(chǎn)來換取企業(yè)所急需的后續(xù)發(fā)展資金，典當(dāng)行業(yè)作為銀行信貸融資的拾遺補(bǔ)闕，已開始顯現(xiàn)出其靈活便捷的特性，為房地產(chǎn)個(gè)人投資和中小企業(yè)融資提供了全新

途徑。

一些手中已經(jīng)有新項(xiàng)目開工的發(fā)展商，由于前期資金尚未回籠，銀行貸款又遲遲未到位，因此短期資金壓力對(duì)地產(chǎn)來講也很難度過。所以為此目的而走進(jìn)典當(dāng)行的地產(chǎn)企業(yè)也在增多。以上海為例，在華聯(lián)、恒隆等典當(dāng)行里，各企業(yè)都在融資。恒隆典當(dāng)行日前就剛剛接受一筆房產(chǎn)整體項(xiàng)目的典當(dāng)?shù)盅喝谫Y，融資協(xié)議總額度達(dá)到２０００萬元。“土地典當(dāng)”的方式也受到許多城市開發(fā)商的追捧。

2.外資銀行貸款:

外資銀行放開人民幣業(yè)務(wù)為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資新添又一渠道，但外資銀行普遍認(rèn)為中國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)很不規(guī)范，存在風(fēng)險(xiǎn)較大，不會(huì)輕易開辦房地產(chǎn)開發(fā)貸款業(yè)務(wù)，因此經(jīng)營(yíng)人民幣業(yè)務(wù)對(duì)于緩解目前國(guó)內(nèi)開發(fā)商融資困難的作用不大，同時(shí)外資銀行對(duì)其貸款的審批和評(píng)估遠(yuǎn)比中資銀行嚴(yán)格。

二、股權(quán)融資渠道選擇與分析

（一）NASDAQ上市融資

優(yōu)點(diǎn)：如果上市融資成功則迅速與國(guó)際資本市場(chǎng)接軌，并解決企業(yè)發(fā)展的資本瓶頸；難點(diǎn)：1）從已在NASDAQ上市和準(zhǔn)備上市的中國(guó)企業(yè)來看，均為處于行業(yè)上升階段的高科技類公司，目前尚無中國(guó)的房地產(chǎn)公司在NASDAQ首次公募發(fā)行上市的案例，海外投資者對(duì)該類公司的投資興趣與估值預(yù)期難以判斷，至少尚未形成市場(chǎng)熱點(diǎn)。因此，若想通過IPO在NASDAQ上市，應(yīng)先與有關(guān)的投資銀行和海外基金進(jìn)行實(shí)際溝通，摸清自己的市場(chǎng)定位；2）若通過反向收購借殼在NASDAQ上市，可暫時(shí)避開行業(yè)問題和投資者預(yù)期，但買殼上市法律風(fēng)險(xiǎn)較高，需支付一定成本，而后期進(jìn)行增發(fā)融資難度并未減輕，仍會(huì)面臨上述提到的各種問題。

分析判斷：NASDAQ上市融資成功收益最大，操作難度最高。

（二）香港上市

優(yōu)點(diǎn)：1）如果IPO融資成功仍可進(jìn)入國(guó)際資本市場(chǎng)，解決企業(yè)發(fā)展的資本瓶頸，轉(zhuǎn)變身份；2）地產(chǎn)類的行業(yè)概念不會(huì)成為上市障礙；

缺點(diǎn)與難點(diǎn)：1）香港市場(chǎng)對(duì)國(guó)內(nèi)地產(chǎn)類公司估值水平較低，融資額度被降低，成本提高；2）上市審查嚴(yán)格、監(jiān)管力度均比國(guó)內(nèi)市場(chǎng)高。

分析判斷：從收益角度而言較為中庸，但從操作角度以及短期內(nèi)給公司提供有效的資金支持看不失為一個(gè)選擇。

（三）國(guó)內(nèi)A股上市

優(yōu)點(diǎn)：1）市盈率估值水平仍較海外市場(chǎng)高，融資成本低； 2）股權(quán)分置辦法已啟動(dòng)，發(fā)起人股的流通性問題基本解決；3）從案例看，2004年6月，保利房地產(chǎn)股份有限公司的首發(fā)申請(qǐng)獲批。其后，金地集團(tuán)（600383）的增發(fā)獲通過；萬科A（000002）和金融街（000402）的再融資申請(qǐng)皆獲批準(zhǔn)，A股市場(chǎng)對(duì)方地產(chǎn)企業(yè)融資需求持歡迎態(tài)度；

缺點(diǎn)：1）A股市場(chǎng)股票未來形勢(shì)難以判斷； 2）審批嚴(yán)。

分析判斷：上市收益較高，但短期內(nèi)IPO不具有可操作性。

（四）私募基金

國(guó)際資本市場(chǎng)有大量資金，它們十分看好中國(guó)的高增長(zhǎng)性和增長(zhǎng)空間，非常樂意到中國(guó)來進(jìn)行私募投資。戰(zhàn)略私募是指通過非公共市場(chǎng)的手段定向引入具有戰(zhàn)略價(jià)值的股權(quán)投資者，即戰(zhàn)略投資者。其優(yōu)勢(shì)主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

首先，可以幫助企業(yè)改善股東結(jié)構(gòu)，同時(shí)建立起有利于上市的治理結(jié)構(gòu)、監(jiān)管體系、法律框架和財(cái)務(wù)制度。

其次，可以幫助企業(yè)比較好地解決員工激勵(lì)問題，建立起有利于上市的員工激勵(lì)制度。第三，可以通過引入戰(zhàn)略資本幫助企業(yè)迅速擴(kuò)大規(guī)模，從而在未來上市的時(shí)候更容易獲得投資者的追捧。

第四，戰(zhàn)略投資者（特別是國(guó)際戰(zhàn)略投資者）所具有的市場(chǎng)視野、產(chǎn)業(yè)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)和戰(zhàn)略資源可以幫助企業(yè)更快地成長(zhǎng)和成熟起來，也更有可能產(chǎn)生立竿見影的協(xié)同效應(yīng)，在較短的時(shí)間內(nèi)改善企業(yè)的收入、成本結(jié)構(gòu)，提高企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力并最終帶來企業(yè)業(yè)績(jī)和股東價(jià)值的提升。

最后，比較而言，戰(zhàn)略投資者更加著眼于未來市場(chǎng)的長(zhǎng)期利益，而不像金融投資者那樣往往尋求短期的投資回報(bào)。筆者一直認(rèn)為，中國(guó)大多數(shù)企業(yè)面臨的最主要的問題其實(shí)不是資金的問題，而依次是產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)、治理結(jié)構(gòu)、運(yùn)營(yíng)機(jī)制以及產(chǎn)業(yè)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)的問題。戰(zhàn)略性私募恰恰在這幾個(gè)方面都能夠?yàn)槠髽I(yè)帶來直接的助益。

私募的3種模式

* 增資擴(kuò)股：企業(yè)向引入的投資者增發(fā)新股，融資所得資金全部進(jìn)入企業(yè)，有利于公司的進(jìn)一步發(fā)展；比如興業(yè)銀行通過私募引入香港恒生銀行、新加坡政府直接投資公司以及世界銀行下屬的國(guó)際金融公司，獲取資金27億元人民幣；

* 老股東轉(zhuǎn)讓股權(quán)：由老股東向引入的投資者轉(zhuǎn)讓所持有的新東方股權(quán)（當(dāng)然是高溢價(jià)），滿足部分老股東變現(xiàn)的要求，融資所得資金歸老股東所有；比如，易趣在去年3月由美國(guó)最大的電子商務(wù)股份公司eBay出了3000萬美元買了30%的股份，今年又花1.5億美元買了余下股份，前提是CEO邵亦波必須留在公司服務(wù)至少5年。

* 增資和轉(zhuǎn)讓同時(shí)進(jìn)行：可以兩全其美。今年2月，當(dāng)當(dāng)網(wǎng)完成第三輪私募，老虎科技基金以1100萬美元的代價(jià)入股，占到當(dāng)當(dāng)15.7%的股份。而IDG等當(dāng)當(dāng)網(wǎng)的老股東也順利套現(xiàn)350萬美元,獲利3倍以上。

在進(jìn)行戰(zhàn)略性私募的時(shí)候應(yīng)該著重考慮以下幾類目標(biāo)投資者：

第一類是全球領(lǐng)先的產(chǎn)業(yè)巨頭，它們既是我們標(biāo)桿也是我們的一個(gè)潛在出口，同時(shí)它們的參與對(duì)企業(yè)在資本市場(chǎng)的價(jià)值能夠起到巨大的拉升作用。

第二類是亞洲或者港臺(tái)地區(qū)急于或已經(jīng)進(jìn)入中國(guó)的同行，它們是競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手也是合作伙伴。

第三類是同自己有上下游關(guān)系的、或者雖然沒有上下游關(guān)系但是在資源和業(yè)務(wù)上能夠形

成互補(bǔ)的境內(nèi)外企業(yè)，從協(xié)同效應(yīng)和多元化發(fā)展的角度看，它們可能會(huì)對(duì)募集企業(yè)有相當(dāng)大的興趣。當(dāng)然私募相對(duì)于公募市盈率較低，募股價(jià)格偏低，這也是不得不考慮的問題。

第四篇：房地產(chǎn)融資渠道拓展論文

摘要：房地產(chǎn)業(yè)作為一種資金密集型行業(yè)，在國(guó)家一系列宏觀調(diào)控政策的壓力下，資金瓶頸對(duì)企業(yè)發(fā)展的嚴(yán)重制約日趨明顯，傳統(tǒng)的融資渠道日趨緊縮，致使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的前期資金運(yùn)作面臨著極大的考驗(yàn)，從而融資渠道的拓展勢(shì)在必行，如何把握時(shí)勢(shì)并結(jié)合自身?xiàng)l件選擇最佳的融資途徑應(yīng)是每個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)亟需考慮的關(guān)鍵問題。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè) 融資渠道 策略

一、房地產(chǎn)企業(yè)迫于資金壓力，亟需拓展融資渠道

近兩年來政府出臺(tái)的一系列宏觀調(diào)控，無一例外，都從相當(dāng)程度上造成了地產(chǎn)企業(yè)資金鏈吃緊。早在2003年6月5日，央行發(fā)布了“121號(hào)文件”，嚴(yán)控房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款及土地儲(chǔ)備貸款的發(fā)放，規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)銀行貸款，其自有資金應(yīng)不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的30%。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款為抵押貸款，貸款額度不得超出所收購?fù)恋卦u(píng)估價(jià)值的70%，貸款期限最長(zhǎng)不得超過2年。而2004年出臺(tái)的“71號(hào)文件”，即業(yè)界通稱的“8·31大限”，則徹底終結(jié)了延用多年的土地協(xié)議出讓制度，規(guī)定自2004年8月31日起，嚴(yán)格執(zhí)行土地招拍掛制度。由于擁有土地儲(chǔ)備的企業(yè)，必須趕在8月31日前交清所有的土地出讓金，致使大量企業(yè)再度面臨資金緊缺的困難。

隨后的一系列金融調(diào)控政策，如連續(xù)兩次加息，各金融機(jī)構(gòu)正式提高了存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，收縮了可貸資金約1100多億元，國(guó)務(wù)院下發(fā)通知，將房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目（不包含經(jīng)濟(jì)適用房）資本金比例從20%提高到35%及以上，都使相當(dāng)部分開發(fā)企業(yè)面臨資金籌備的難題。尤其在2005年，以打擊投機(jī)，抑制投資、穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格為主旨的“國(guó)八條”和“七八意見”出臺(tái)之后，更使整個(gè)市場(chǎng)彌漫著濃郁的觀望氛圍。雖然日前略現(xiàn)回暖跡象，但與往日如火如荼景象相距甚遠(yuǎn)。這令目前主要靠銷售回款融資的開發(fā)企業(yè)叫苦不迭。

商業(yè)性房地產(chǎn)在我國(guó)十幾年的發(fā)展中，資金來源十分單一，走的完全是一條“獨(dú)木橋”路線，而這座橋主要建在銀行之上。2005年8月15日，從中國(guó)人民銀行公布的《中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告》中可以看到，在房地產(chǎn)業(yè)與銀行的互動(dòng)中，已經(jīng)產(chǎn)生了方向上的偏移，居高不下的房地產(chǎn)市場(chǎng)的貸款給銀行帶來很大風(fēng)險(xiǎn)。社會(huì)資金過于集中于銀行，使商業(yè)銀行在房地產(chǎn)市場(chǎng)形成了一種被動(dòng)的“壟斷”局面。作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)如些單一的融資渠道，給房地產(chǎn)開發(fā)商甚至銀行體系都造成了很大的負(fù)擔(dān)，同時(shí)也造成了很大的風(fēng)險(xiǎn)，迫切需要多多元化的金融模式來解決房地產(chǎn)融資中銀行“一貸獨(dú)大”的問題。而金融資產(chǎn)的多元化怎樣用非銀行性的資金，通過什么形式來用？資金從哪里來又往哪里去？這些問題無疑關(guān)乎著房產(chǎn)地企業(yè)的生死。

二、房地產(chǎn)企業(yè)在融資中常面臨的問題

1、貸款方式單一。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)貸款主要有三種形式：第一種是房地產(chǎn)開發(fā)流動(dòng)資金貸款；第二種是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸款，第三種是房地產(chǎn)抵押貸款。這三種貸款方式的期限都很短，無法適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)周期的需要。因此，目前我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)化的程度有待提高，相應(yīng)的房地產(chǎn)貸款方式也有待創(chuàng)新和拓展。

2、企業(yè)對(duì)銀行貸款依賴過重。改革開放以來，我國(guó)直接融資市場(chǎng)發(fā)展很快，但在短期內(nèi)仍難以改變以間接融資為主的融資格局，房地產(chǎn)業(yè)在相當(dāng)大的程度上需要銀行的信貸支持。目前我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)資金來源主要分為：國(guó)家預(yù)算內(nèi)資金、國(guó)內(nèi)貸款、債券、利用外資、自籌資金和其它資金。1998年以來，國(guó)家預(yù)算內(nèi)資金、債券和利用外資絕對(duì)值及占比均很低，且呈回落趨勢(shì)；房地產(chǎn)開發(fā)資金約有60%左右來自于銀行貸款，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)銀行信貸資金依賴程度很大。

3、融資工具的局限性限制。信托融資相對(duì)銀行貸款受到政策影響小靈活創(chuàng)新空間大，在銀行信貸收緊的情況下，房地產(chǎn)信托迅速成為近年來異常活躍的房地產(chǎn)融資方式。但中國(guó)銀監(jiān)會(huì)《關(guān)于加強(qiáng)信托投資公司部分業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》（212號(hào)文件）出臺(tái)后，房地產(chǎn)信托門檻進(jìn)一步提高。從市場(chǎng)的反映情況看，這一影響是非常迅速的，去年9月份房地產(chǎn)信托發(fā)行數(shù)量和規(guī)模立即出現(xiàn)了大幅回落，與上月相比分別回落19.7和36.4個(gè)百分點(diǎn)。另外信托產(chǎn)品尚沒有一個(gè)完善的二級(jí)市場(chǎng)，難于流通。企業(yè)債券用途多為新建項(xiàng)目，利息高于同期銀行利率，期限為3-15年，所以，一般房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的項(xiàng)目獲取發(fā)行的可能性較小。

4、上市對(duì)于身處市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的企業(yè)來說無疑是一條上佳的融資途徑，房地產(chǎn)企業(yè)也不例外。通過增發(fā)、配股、可轉(zhuǎn)債三種再籌資方式，房地產(chǎn)上市公司往往可以籌集到數(shù)億甚至更多的獎(jiǎng)金用于投入新項(xiàng)目。于是，這種顯而易見的優(yōu)勢(shì)效應(yīng)刺激著越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)開始苦覓上市的可能。然而上市由額度制改為核準(zhǔn)度，特別是目前房地產(chǎn)企業(yè)上市還屬于試點(diǎn)性質(zhì)，不可能批量上市，按當(dāng)今的市場(chǎng)面看，每年能安排幾十家企業(yè)上市已屬不易，等在證券商和證監(jiān)會(huì)門口的長(zhǎng)龍還不知排到何年何月。

5、海外基金與國(guó)內(nèi)企業(yè)對(duì)接的難題。首先外資在選擇國(guó)內(nèi)投資伙伴時(shí)要求格外苛刻。外資有一系列成熟的基于國(guó)外開發(fā)商的各種風(fēng)險(xiǎn)評(píng)判手段。這些風(fēng)險(xiǎn)評(píng)判手段拿到中國(guó)衡量開發(fā)商或者某一項(xiàng)目的時(shí)候，會(huì)碰到很多銜接不上的地方，短時(shí)間內(nèi)讓這些境外投資機(jī)構(gòu)改變他們的風(fēng)險(xiǎn)投資辦法或者降低他們的要求并不容易。另外國(guó)內(nèi)的相關(guān)法制規(guī)定有很多地方并不清晰，這是境外投資者相當(dāng)困惑的地方。

三、房地產(chǎn)業(yè)融資渠道拓展策略

1、開發(fā)商貼息委托貸款

所謂“開發(fā)商貼息委托貸款”是指由房地產(chǎn)開發(fā)商提供資金，委托商業(yè)銀行向購買其商品房者發(fā)放委托貸款，并由開發(fā)商補(bǔ)貼一定期限的利息，其實(shí)質(zhì)是一種“賣方信貸”，開發(fā)商出資貼息貸款給購房者買房，對(duì)承辦的金融機(jī)構(gòu)而言，能夠有效地規(guī)避金融風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)者變成了開發(fā)商。

“賣方信貸”對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商有三個(gè)方面的好處：第一，解決了融資問題，只要委托貸款周轉(zhuǎn)三次，開發(fā)商利用這種方式可回籠資金幾乎翻了一倍。第二，現(xiàn)實(shí)提前銷售，遲早回籠資金。第三，提供有誘惑力的市場(chǎng)營(yíng)銷題材，購房者可低價(jià)買期房并獲得提前的貸款利息補(bǔ)貼。

2、房地產(chǎn)信托

房地產(chǎn)信托起源于美國(guó)，簡(jiǎn)稱REITS(real Estate Investment Trusts)，從2003年7月18日中國(guó)信托一法兩規(guī)出臺(tái)后開始走向我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)。通過成立信托公司，并發(fā)行所有權(quán)受益憑證等融資工具，以投資于房地產(chǎn)項(xiàng)目。它的優(yōu)勢(shì)可以歸納為如下幾點(diǎn)：（1）降低企業(yè)融資成本，而且期限彈性較大，有利于房地產(chǎn)公司的資金運(yùn)營(yíng)和持續(xù)發(fā)展，優(yōu)化公司的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)。（2）信托的資金供給方式更為多樣，如針對(duì)企業(yè)運(yùn)營(yíng)或者項(xiàng)目動(dòng)作的資金信托，有貸款模式和股權(quán)投資模式。（3）房地產(chǎn)投資信托通過集中專業(yè)管理和多元化投資從而降低投資風(fēng)險(xiǎn)。中國(guó)銀監(jiān)會(huì)公布的《信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法（征求意見稿）》意味著兩項(xiàng)新的重大突破：房地產(chǎn)信托額度有條件的不受200份制度；即使開發(fā)商“四證”不全，同樣可以通過信托進(jìn)行融資。信托規(guī)模的放大正在為信托基金的形成開啟一扇大門，也可以說是在為中國(guó)房地產(chǎn)基金的發(fā)展創(chuàng)造條件。房地產(chǎn)信托將會(huì)成為未來房地產(chǎn)融資的重要渠道。

3、利用外資基金

進(jìn)一步收緊的宏觀措施和低迷的市場(chǎng)并沒有阻止外資基金搶灘中國(guó)房地產(chǎn)的步伐。不可否定的是，以摩根士丹利為代表的跨國(guó)投資銀行，在中國(guó)地產(chǎn)業(yè)確有“邊做多邊唱衰”的矛盾之舉。就在其學(xué)者唱空的同時(shí)，大摩旗下的投資部門卻正忙于投資中國(guó)大城市的地產(chǎn)樓市。日前，摩根士丹利宣布，今年計(jì)劃追加30億美元資金投入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，加上此前投入的15億美元，總投資額累計(jì)將達(dá)45億美元。并且投資重點(diǎn)將由日本轉(zhuǎn)移至中國(guó)。盡管受到宏觀調(diào)控的影響，中國(guó)仍然有強(qiáng)大的市場(chǎng)需求。試水多年，對(duì)中國(guó)市場(chǎng)政策和規(guī)則的全面認(rèn)知，中國(guó)市場(chǎng)自上世紀(jì)90年代初新一輪大幅上揚(yáng)，無疑是促使外資基金近兩年加速進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)的最主要因素。2004年，土地招拍掛等一系列措施的出臺(tái)使市場(chǎng)游戲規(guī)則日益透明和國(guó)際化，對(duì)于擁有強(qiáng)大資金實(shí)力的外資基金公司而言，此時(shí)正是投資良機(jī)。

外資基金對(duì)于國(guó)內(nèi)合作方選擇一般為當(dāng)?shù)刈畲笃髽I(yè)或者上市公司有政府背景的企業(yè)更是他們的首選。外資房地產(chǎn)基金在作出投資項(xiàng)目和對(duì)象決定時(shí)，首先是關(guān)注企業(yè)本身，例如過往業(yè)債、企業(yè)管理層能力、企業(yè)聲譽(yù)和過往產(chǎn)品質(zhì)量等因素，其次是了解投融資項(xiàng)目的性質(zhì)、地理位置、競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)、價(jià)格、現(xiàn)金流等等；再次為該項(xiàng)目所在城市、市場(chǎng)的消化能力、深度和需求的變化等。基金投入項(xiàng)目后，運(yùn)作過程要求規(guī)范和透明。

4、上市（IpO）

在當(dāng)年中國(guó)房地產(chǎn)界，形成了一個(gè)非常鮮明的經(jīng)濟(jì)景觀——即以資本運(yùn)營(yíng)為核心的房地產(chǎn)企業(yè)上市浪潮。每個(gè)企業(yè)都要根據(jù)收益與成本來選擇合適的融資方式，并確定最佳的融資結(jié)構(gòu)。發(fā)行股票所融入的資金屬于所有者權(quán)益，股東一旦投入資金就不能收回，只能轉(zhuǎn)讓其擁有的股份，并相應(yīng)地享有分享剩余收益，重大決策及選擇管理者的權(quán)利。因此與其它融資方式特別是債務(wù)融資相比，進(jìn)行股權(quán)融資最大的好處就是企業(yè)沒有定期還本付息的壓力，可以很好地規(guī)避企業(yè)在經(jīng)營(yíng)狀況出現(xiàn)起伏時(shí)伴隨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

許多房地產(chǎn)企業(yè)在尋求上市無門的情況下，轉(zhuǎn)而借助買殼上市達(dá)成融資目的，但值注意的是，買殼上市的企業(yè)上市于集資卻不一定能同步進(jìn)行。就買殼上市業(yè)務(wù)本身的來說，它對(duì)非上市企業(yè)的業(yè)績(jī)要求很高，一般情況下要求凈資產(chǎn)收益率20%左右，除了必須具備一定的資金實(shí)力來支付買殼資金外，更要擁有先進(jìn)的管理，以保持公司業(yè)績(jī)的穩(wěn)定，從而達(dá)到再融資的終極目標(biāo)。

5、階段性股權(quán)融資

階段性股權(quán)融資是在項(xiàng)目確定以后進(jìn)入成熟期之前為房地產(chǎn)開發(fā)商提供資金支持的方式。在項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)展到一定程度，銷售回款和項(xiàng)目貸款又沒有落實(shí)的情況下，發(fā)展商愿意承擔(dān)較高的借款利息，這時(shí)發(fā)展商的資金缺口一般在6個(gè)月左右，繼而項(xiàng)目融資可以到位或銷售回款就能夠?qū)崿F(xiàn)。階段性股權(quán)融資的好處是不增加負(fù)債率，因?yàn)樨?fù)債率過高，財(cái)務(wù)報(bào)表不好，后期貸款難以獲得。但股權(quán)融資一般是成本最高的融資方式，而且股東多了，項(xiàng)目操作難度增大，管理權(quán)成為爭(zhēng)奪焦點(diǎn)。

6、房地產(chǎn)投資銀行

房地產(chǎn)投資銀行就是多家房地產(chǎn)企業(yè)成立投資公司，實(shí)現(xiàn)相互過橋的方式，脫胎于房地產(chǎn)領(lǐng)域特有的“同業(yè)拆借”。在這種形式形成以前，很多地產(chǎn)公司也存在類似的情況，一個(gè)地產(chǎn)商為了獲取土地、上市等目的，從其他地產(chǎn)企業(yè)拆借資金。由于都是屬于地產(chǎn)行業(yè)，互相之間的風(fēng)險(xiǎn)較為透明，投資人對(duì)于投資的風(fēng)險(xiǎn)一般比較有信心，同時(shí)，不僅擁有資金回報(bào)，還可以享受對(duì)等的拆借利益。房地產(chǎn)投資銀行是大勢(shì)所趨，它把投資與項(xiàng)目聯(lián)系起來。只是目前還沒有很好的機(jī)構(gòu)來專門做這項(xiàng)事情。目前國(guó)家對(duì)種形式還是很謹(jǐn)慎，主要是對(duì)房地產(chǎn)投資銀行會(huì)導(dǎo)致的“自有資金不足”問題的擔(dān)心，以及增加了房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的風(fēng)險(xiǎn)。這種動(dòng)作方式的優(yōu)點(diǎn)是靈活，不容易受到國(guó)家政策的制約。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步規(guī)范，房地產(chǎn)投資銀行會(huì)成為一種重要的融資方式，我國(guó)也會(huì)相應(yīng)健全各方面的法規(guī)來規(guī)范房地產(chǎn)投資銀行的發(fā)展。

第五篇：中小房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道分析

中小房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道分析

一、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀與渠道分析

〔一〕房地產(chǎn)資金來源現(xiàn)狀

房地產(chǎn)資金現(xiàn)在主要來自七個(gè)方面，國(guó)內(nèi)貸款，利用外資，外商直接投資，自籌資金，企事業(yè)單位自有資金，購房者的定金和預(yù)付款以及其它資金。04年1~11月，國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金和其他資金來源占當(dāng)期房地產(chǎn)開發(fā)全部資金來源的76.4%，其中直接國(guó)內(nèi)貸款融資占所有資金來源的26.4%，與去年同期相比，國(guó)內(nèi)貸款金額同比增長(zhǎng)5.75%，利用外資金額同比增長(zhǎng)10.12%，增幅很大。行業(yè)資金來源結(jié)構(gòu)存在嚴(yán)重缺陷，銀行貸款數(shù)量巨大。

圖2.16

房地產(chǎn)行業(yè)不同資金來源所占比重

〔二〕本期不同渠道融資金額變化

圖2.17

不同渠道融資金額變化

2004年8月份以來，房地產(chǎn)投資的各種渠道中，自籌資金、定金及預(yù)付款、利用外資、外商直接投資和其他資金均呈現(xiàn)回落趨勢(shì)，而國(guó)內(nèi)貸款和企事業(yè)單位自有資金在10月止跌反彈，略有增長(zhǎng)。

〔三〕現(xiàn)有七大融資方式剖析

受一系列宏觀調(diào)控政策影響，金融機(jī)構(gòu)、特別是銀行都提高了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)貸款的要求，開發(fā)商通過其它渠道融資的需求大增，面對(duì)資金的瓶頸，現(xiàn)行解決的途徑并不是很多。

1.國(guó)內(nèi)銀行貸款：

銀行貸款是房地產(chǎn)開發(fā)商趨之假設(shè)鶩的主要融資渠道。雖然央行121號(hào)文件規(guī)定，銀行貸款現(xiàn)階段從緊，對(duì)于工程開發(fā)程度和開發(fā)商自有資金的開門檻，將大多數(shù)開發(fā)商排除在門外。但是，對(duì)于企業(yè)而言，便捷，本錢相對(duì)較低，財(cái)務(wù)杠桿作用大的銀行貸款有著致命的誘惑，更何況，其還債壓力大等缺點(diǎn)還可以通過調(diào)整長(zhǎng)期負(fù)債和短期負(fù)債的負(fù)債結(jié)構(gòu)加以躲避。同時(shí)，房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)目前仍普遍被銀行視為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，商業(yè)銀行的信貸熱情絲毫未減。

2.信托工程融資：

信托是目前房地產(chǎn)業(yè)新興的融資熱點(diǎn)，從2003年到2004年，全國(guó)共發(fā)行

房地產(chǎn)信託163只，融資額175.8億元。信托資金的分量遠(yuǎn)缺乏以支撐行業(yè)的開展，之所以大受青睞，主要是它在串接多種金融工具方面獨(dú)具優(yōu)勢(shì)：一可以引入海外基金，二可以充分國(guó)內(nèi)的產(chǎn)業(yè)投資信托基金，三可以以固定回報(bào)的方式，以股權(quán)投資方式進(jìn)入工程公司，四可以在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候?qū)⒐こ坦景b上市，五可以完成工程前期建設(shè)，使工程符合銀行貸款條件，對(duì)融資渠道的整合提升具有積極的作用。

3.海外房產(chǎn)基金：

國(guó)外房地產(chǎn)基金看好以上海為主的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。摩根士丹利下屬房地產(chǎn)投資基金RSREF、荷蘭國(guó)際房地產(chǎn)、瑞安集團(tuán)、新加坡嘉德置地等紛紛出手。目前國(guó)際資本絕大多數(shù)都集中在基金上，借財(cái)務(wù)管理公司、投資公司等形式介入。海外基金雖然前景遠(yuǎn)大，但對(duì)于如饑似渴的中國(guó)房地產(chǎn)來說難解近渴，更何況，現(xiàn)行政策和法律的障礙以及國(guó)內(nèi)企業(yè)動(dòng)作的不標(biāo)準(zhǔn)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的不透明，都造成了國(guó)際資本的進(jìn)入。

4.國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)基金：

毫無疑問，利潤(rùn)率相當(dāng)豐厚的房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)證券市場(chǎng)上現(xiàn)有的6000億元的私募基金而言，吸引力是致命的，然而，有關(guān)產(chǎn)業(yè)基金法律的缺位，卻難以讓人無視風(fēng)險(xiǎn)的存在。目前這些資金也是借財(cái)務(wù)管理公司、投資公司等形式存在，自然，在具體運(yùn)作上缺乏標(biāo)準(zhǔn)，留有隱患。

5.非上市股權(quán)融資：

土地儲(chǔ)藏豐富的沒有資金，資金充備的拿不到地，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合似乎給房地產(chǎn)融資開辟嶄新的渠道。然而，股權(quán)投資雖然可以充實(shí)自有資金，但一般房地產(chǎn)企業(yè)注冊(cè)資金額較小，不會(huì)輕易出讓控股地位，也不甘心將大局部開發(fā)利益拱手相讓，只能眼巴巴的看一場(chǎng)城市運(yùn)營(yíng)商和專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商等實(shí)力雄厚公司的并購秀。

6.上市融資：

上市是企業(yè)獲取資金，實(shí)行資本運(yùn)作的主要方式之一，也是企業(yè)品牌提升的良好應(yīng)。然而中國(guó)證監(jiān)會(huì)的?關(guān)于進(jìn)一步標(biāo)準(zhǔn)股票首次發(fā)行上市有關(guān)工作的通知?讓大多數(shù)房地產(chǎn)公司只能望洋興嘆。新規(guī)那么面前，真正有實(shí)力，守規(guī)矩的開發(fā)商方可順利上市，然而在目前開發(fā)商數(shù)量過多、信用水平普遍低下的情況下，欲通過大規(guī)模的上市解決行業(yè)性的資金短缺，并不現(xiàn)實(shí)。

7.債券發(fā)行：

先不說我國(guó)債券市場(chǎng)的規(guī)模相對(duì)較小，交投清淡，發(fā)行和持有的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)楦鶕?jù)?公司法?，發(fā)行債券主體要求嚴(yán)格，只有國(guó)有獨(dú)資公司、上市公司、兩個(gè)國(guó)有投資主體設(shè)立的有限責(zé)任公司才有發(fā)行資格，而且對(duì)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率、資本金以及擔(dān)保等都有嚴(yán)格限制，這同樣注定了大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)發(fā)行債券只能好夢(mèng)難圓。

總而言之，房地產(chǎn)融資額度巨大，單純依靠銀行貸款或其他方式都不能完全解決問題，需要進(jìn)行金融產(chǎn)品創(chuàng)新組合。同時(shí)，構(gòu)建房地產(chǎn)證券公的法律體系，盡早出臺(tái)?產(chǎn)業(yè)基金法?，完善現(xiàn)有的?公司法?和?證券法?，搭建房地產(chǎn)企業(yè)融資領(lǐng)域制度平臺(tái)，才能有效支撐房地產(chǎn)行業(yè)健康有序的開展。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)融資新動(dòng)態(tài)

1.與海外基金的合作：

海外的房地產(chǎn)基金一改對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的觀望態(tài)度，投資的欲望轉(zhuǎn)強(qiáng)。目前雷曼兄弟、德國(guó)房地產(chǎn)投資銀行、英國(guó)Grosvenor、美國(guó)凱雷、荷蘭Rodamco等海外基金正在變得非常積極。上海復(fù)地已與摩根士丹利房地產(chǎn)基金達(dá)成合作協(xié)議，雙方將合作投資約5000萬美元建設(shè)“復(fù)地雅園〞工程。順馳中國(guó)控股公司和摩根士丹利房地產(chǎn)基金宣布合資設(shè)立工程公司，投資房地產(chǎn)。由荷蘭國(guó)際集團(tuán)和北京首創(chuàng)集團(tuán)在海外共同募集成立的“中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)基金〞在京投資的“麗都水岸〞工程正式進(jìn)入市場(chǎng)。金地集團(tuán)與摩根士丹利房地產(chǎn)基金Ⅳ（下稱MSREF）、上海盛融投資共同出資設(shè)立工程公司，摩根士丹利房地產(chǎn)基金出資55％。

2.籌備赴港上市：

赴港上市將使地產(chǎn)公司增加國(guó)際化的色彩，通過與國(guó)際資本市場(chǎng)的接軌來提升自身的運(yùn)營(yíng)能力，故繼首創(chuàng)置業(yè)之后，上海復(fù)地也在香港聯(lián)交所正式掛牌，順馳與香港匯豐銀行簽訂上市保薦人協(xié)議，也啟動(dòng)香港上市之旅。

廣州富力地產(chǎn)、中山雅居樂集團(tuán)06年均在港上市。北京SOHO中國(guó)、上海仲盛地產(chǎn)等內(nèi)地知名地產(chǎn)商，均有意在條件成熟時(shí)到香港發(fā)行H股。2005年內(nèi)地首支地產(chǎn)信託基金越秀城建在香港上市了，它的上市為地產(chǎn)融資提供了

一個(gè)新的渠道。

3.土地資金強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合:

從華潤(rùn)成功入主萬科之后，房地產(chǎn)行業(yè)大開強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合之風(fēng)。SOHO中國(guó)和華遠(yuǎn)集團(tuán)簽訂關(guān)于尚都工程合作的系列協(xié)議。雙方采用股權(quán)合作的形式，SOHO中國(guó)負(fù)責(zé)二、三期開發(fā)，華遠(yuǎn)持負(fù)責(zé)一期銷售。天津泰達(dá)集團(tuán)全額認(rèn)購萬通地產(chǎn)增發(fā)的3.08億股，擁有了萬通地產(chǎn)27.8%的股權(quán)，成為萬通地產(chǎn)的戰(zhàn)略投資人。

國(guó)內(nèi)十余家知名房企聯(lián)手打造的行業(yè)連鎖的組織——中城聯(lián)盟的第一個(gè)實(shí)質(zhì)性地產(chǎn)工程也正式進(jìn)入實(shí)施階段，鄭州聯(lián)盟新城在鄭州破土開工。

8.31之后，“收購兼并〞也是一波剛息一波又起，合作開發(fā)似乎成了房地產(chǎn)行業(yè)有別于其它行業(yè)的特色之一。10月11日，萬科企業(yè)股份與招商局地產(chǎn)在深圳蛇口簽訂協(xié)議，雙方各自投資675萬元分別取得45%的股權(quán)，聯(lián)合開發(fā)位于天津西城區(qū)的占地342.81畝的住宅工程。

（五）房地產(chǎn)融資渠道再添新品

1.典當(dāng)融資:

典當(dāng)以其快速、短期、便捷的特性，成為中小開發(fā)商的融資渠道之一，利用手上包括不動(dòng)產(chǎn)在內(nèi)的不易變現(xiàn)資產(chǎn)來換取企業(yè)所急需的后續(xù)開展資金，典當(dāng)行業(yè)作為銀行信貸融資的拾遺補(bǔ)闕，已開始顯現(xiàn)出其靈活便捷的特性，為房地產(chǎn)個(gè)人投資和中小企業(yè)融資提供了全新途徑。

一些手中已經(jīng)有新工程開工的開展商，由于前期資金尚未回籠，銀行貸款又遲遲未到位，因此短期資金壓力對(duì)地產(chǎn)來講也很難度過。所以為此目的而走進(jìn)典當(dāng)行的地產(chǎn)企業(yè)也在增多。以上海為例，在華聯(lián)、恒隆等典當(dāng)行里，各企業(yè)都在融資。恒隆典當(dāng)行日前就剛剛接受一筆房產(chǎn)整體工程的典當(dāng)?shù)盅喝谫Y，融資協(xié)議總額度到達(dá)２０００萬元。“土地典當(dāng)〞的方式也受到許多城市開發(fā)商的追捧。

2.外資銀行貸款:

外資銀行放開人民幣業(yè)務(wù)為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資新添又一渠道，但外資銀行普遍認(rèn)為中國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)很不標(biāo)準(zhǔn)，存在風(fēng)險(xiǎn)較大，不會(huì)輕易開辦房地產(chǎn)開發(fā)貸款業(yè)務(wù)，因此經(jīng)營(yíng)人民幣業(yè)務(wù)對(duì)于緩解目前國(guó)內(nèi)開發(fā)商融資困難的作用不大，同時(shí)外資銀行對(duì)其貸款的審批和評(píng)估遠(yuǎn)比中資銀行嚴(yán)格。

二、股權(quán)融資渠道選擇與分析

〔一〕

NASDAQ上市融資

優(yōu)點(diǎn)：如果上市融資成功那么迅速與國(guó)際資本市場(chǎng)接軌，并解決企業(yè)開展的資本瓶頸；

難點(diǎn)：1〕從已在NASDAQ上市和準(zhǔn)備上市的中國(guó)企業(yè)來看，均為處于行業(yè)上升階段的高科技類公司，目前尚無中國(guó)的房地產(chǎn)公司在NASDAQ首次公募發(fā)行上市的案例，海外投資者對(duì)該類公司的投資興趣與估值預(yù)期難以判斷，至少尚未形成市場(chǎng)熱點(diǎn)。因此，假設(shè)想通過IPO在NASDAQ上市，應(yīng)先與有關(guān)的投資銀行和海外基金進(jìn)行實(shí)際溝通，摸清自己的市場(chǎng)定位；2〕假設(shè)通過反向收購借殼在NASDAQ上市，可暫時(shí)避開行業(yè)問題和投資者預(yù)期，但買殼上市法律風(fēng)險(xiǎn)較高，需支付一定本錢，而后期進(jìn)行增發(fā)融資難度并未減輕，仍會(huì)面臨上述提到的各種問題。

分析判斷：NASDAQ上市融資成功收益最大，操作難度最高。

〔二〕

香港上市

優(yōu)點(diǎn)：1〕如果IPO融資成功仍可進(jìn)入國(guó)際資本市場(chǎng)，解決企業(yè)開展的資本瓶頸，轉(zhuǎn)變身份；2〕地產(chǎn)類的行業(yè)概念不會(huì)成為上市障礙；

缺點(diǎn)與難點(diǎn)：1〕香港市場(chǎng)對(duì)國(guó)內(nèi)地產(chǎn)類公司估值水平較低，融資額度被降低，本錢提高；2〕上市審查嚴(yán)格、監(jiān)管力度均比國(guó)內(nèi)市場(chǎng)高。

分析判斷：從收益角度而言較為中庸，但從操作角度以及短期內(nèi)給公司提供有效的資金支持看不失為一個(gè)選擇。

〔三〕

國(guó)內(nèi)A股上市

優(yōu)點(diǎn)：1〕市盈率估值水平仍較海外市場(chǎng)高，融資本錢低；

2〕股權(quán)分置方法已啟動(dòng)，發(fā)起人股的流通性問題根本解決；3〕從案例看，2004年6月，保利房地產(chǎn)股份的首發(fā)申請(qǐng)獲批。其后，金地集團(tuán)〔600383〕的增發(fā)獲通過；萬科A〔000002〕和金融街〔000402〕的再融資申請(qǐng)皆獲批準(zhǔn)，A股市場(chǎng)對(duì)方地產(chǎn)企業(yè)融資需求持歡送態(tài)度；

缺點(diǎn)：1〕A股市場(chǎng)股票未來形勢(shì)難以判斷；

2〕審批嚴(yán)。

分析判斷：上市收益較高，但短期內(nèi)IPO不具有可操作性。

〔四〕私募基金

國(guó)際資本市場(chǎng)有大量資金，它們十分看好中國(guó)的高增長(zhǎng)性和增長(zhǎng)空間，非常樂意到中國(guó)來進(jìn)行私募投資。

戰(zhàn)略私募是指通過非公共市場(chǎng)的手段定向引入具有戰(zhàn)略價(jià)值的股權(quán)投資者，即戰(zhàn)略投資者。其優(yōu)勢(shì)主要表達(dá)在以下幾個(gè)方面：

首先，可以幫助企業(yè)改善股東結(jié)構(gòu)，同時(shí)建立起有利于上市的治理結(jié)構(gòu)、監(jiān)管體系、法律框架和財(cái)務(wù)制度。

其次，可以幫助企業(yè)比擬好地解決員工鼓勵(lì)問題，建立起有利于上市的員工鼓勵(lì)制度。

第三，可以通過引入戰(zhàn)略資本幫助企業(yè)迅速擴(kuò)大規(guī)模，從而在未來上市的時(shí)候更容易獲得投資者的追捧。

第四，戰(zhàn)略投資者〔特別是國(guó)際戰(zhàn)略投資者〕所具有的市場(chǎng)視野、產(chǎn)業(yè)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)和戰(zhàn)略資源可以幫助企業(yè)更快地成長(zhǎng)和成熟起來，也更有可能產(chǎn)生立竿見影的協(xié)同效應(yīng)，在較短的時(shí)間內(nèi)改善企業(yè)的收入、本錢結(jié)構(gòu)，提高企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力并最終帶來企業(yè)業(yè)績(jī)和股東價(jià)值的提升。

最后，比擬而言，戰(zhàn)略投資者更加著眼于未來市場(chǎng)的長(zhǎng)期利益，而不像金融投資者那樣往往尋求短期的投資回報(bào)。筆者一直認(rèn)為，中國(guó)大多數(shù)企業(yè)面臨的最主要的問題其實(shí)不是資金的問題，而依次是產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)、治理結(jié)構(gòu)、運(yùn)營(yíng)機(jī)制以及產(chǎn)業(yè)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)的問題。戰(zhàn)略性私募恰恰在這幾個(gè)方面都能夠?yàn)槠髽I(yè)帶來直接的助益。

私募的3種模式

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增資擴(kuò)股：企業(yè)向引入的投資者增發(fā)新股，融資所得資金全部進(jìn)入企業(yè)，有利于公司的進(jìn)一步開展；比方興業(yè)銀行通過私募引入香港恒生銀行、新加坡政府直接投資公司以及世界銀行下屬的國(guó)際金融公司，獲取資金27億元人民幣；

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老股東轉(zhuǎn)讓股權(quán)：由老股東向引入的投資者轉(zhuǎn)讓所持有的新東方股權(quán)〔當(dāng)然是高溢價(jià)〕，滿足局部老股東變現(xiàn)的要求，融資所得資金歸老股東所有；比方，易趣在去年3月由美國(guó)最大的電子商務(wù)股份公司eBay出了3000萬美元買了30%的股份，今年又花1.5億美元買了余下股份，前提是CEO邵亦波必須留在公司效勞至少5年。

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增資和轉(zhuǎn)讓同時(shí)進(jìn)行：可以兩全其美。今年2月，當(dāng)當(dāng)網(wǎng)完成第三輪私募，老虎科技基金以1100萬美元的代價(jià)入股，占到當(dāng)當(dāng)15.7%的股份。而IDG等當(dāng)當(dāng)網(wǎng)的老股東也順利套現(xiàn)350萬美元,獲利3倍以上。

在進(jìn)行戰(zhàn)略性私募的時(shí)候應(yīng)該著重考慮以下幾類目標(biāo)投資者：

第一類是全球領(lǐng)先的產(chǎn)業(yè)巨頭，它們既是我們標(biāo)桿也是我們的一個(gè)潛在出口，同時(shí)它們的參與對(duì)企業(yè)在資本市場(chǎng)的價(jià)值能夠起到巨大的拉升作用。

第二類是亞洲或者港臺(tái)地區(qū)急于或已經(jīng)進(jìn)入中國(guó)的同行，它們是競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手也是合作伙伴。

第三類是同自己有上下游關(guān)系的、或者雖然沒有上下游關(guān)系但是在資源和業(yè)務(wù)上能夠形成互補(bǔ)的境內(nèi)外企業(yè)，從協(xié)同效應(yīng)和多元化開展的角度看，它們可能會(huì)對(duì)募集企業(yè)有相當(dāng)大的興趣。當(dāng)然私募相對(duì)于公募市盈率較低，募股價(jià)格偏低，這也是不得不考慮的問題。

〔方毅，北外商學(xué)院客座教授，國(guó)內(nèi)金融學(xué)院科班，澳洲新南威爾斯MBA，就學(xué)著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家董輔仍攻讀博士。歷任國(guó)有銀行、股份制銀行、商業(yè)銀行總行信貸主任、行長(zhǎng)；95年掛職地方，謂當(dāng)時(shí)全國(guó)中央黨校地廳級(jí)班最年輕的學(xué)員。96年赴香港出任中國(guó)海外財(cái)務(wù)公司總經(jīng)理，并擔(dān)綱兩家上市公司總裁，市值飆升近10倍，一時(shí)為資本市場(chǎng)熱門。新千年赴美國(guó)繼續(xù)深造，回來后出任中國(guó)西部最大證券公司主管國(guó)際業(yè)務(wù)的總裁。國(guó)內(nèi)著名購并專家，一直在資本市場(chǎng)頗有作為。〕