第一篇：融資操作實務解讀
融資基本知識
一、什么是融資
融資是企業(yè)或個人在自身發(fā)展和創(chuàng)業(yè)過程中，或在產(chǎn)品開發(fā)和市場推廣過程中，通過銀行、金融機構(gòu)、外資機構(gòu)、投資公司、其他企業(yè)和個人等渠道和媒介，以股權(quán)形式和債權(quán)形式取得適量的資金，滿足自身發(fā)展的一種途徑。
二、企業(yè)融資的合作形式
企業(yè)融資所采取的合作形式主要有三種：
1、股權(quán)融資：企業(yè)或個人以一定量的固定資產(chǎn)、土地、廠房設備、擁有自主知識產(chǎn)權(quán)的專利技術(shù)，及少量流動資金入股，投資方以資金來參股、入股的合作形式。股權(quán)融資多常見于高新技術(shù)企業(yè)、農(nóng)業(yè)深加工和養(yǎng)殖、種植項目，多采用中外合資或合作雙方共同出資成立公司的形式。
股權(quán)融資所要確定的主要問題是，投資方的持有股份的比例問題，及投資方是否參與企業(yè)的經(jīng)營管理。
2、債權(quán)融資：企業(yè)或個人通過固定回報、借貸的形式，籌集資金，到期還本付息的合作形式。債權(quán)融資常見于個人、房地產(chǎn)、基礎(chǔ)設施建設、石油、化工、交通、運輸、冶金、礦產(chǎn)等大型或綜合型項目。
債權(quán)融資所要確定的主要問題是企業(yè)借款的還款期限，一般情況下還款期以3—5年較為適宜，某些大型基礎(chǔ)設施建設和房
— 1 — 地產(chǎn)項目可超過8年。另外債權(quán)融資還要詢問企業(yè)所能承受的還款利率，一般民間借款利率要比銀行同期存款利率高2-3個百分點。
3、風險投資：風險投資主要是針對高新技術(shù)、IT、計算機、軟件、電子商務或網(wǎng)絡信息技術(shù)、生物、醫(yī)藥等新興行業(yè)，及少量具有高增長率的傳統(tǒng)行業(yè)，風險投資是以種子資金、高風險、高回報為前提的投資行為，投資方一般采用股權(quán)合作，待企業(yè)發(fā)展到一定階段回購股權(quán)來實現(xiàn)超額贏利。但國內(nèi)風險投資機構(gòu)的資金投入十分有限，一般前期很少超過2000萬元人民幣。預期風險投資一般適用于技術(shù)含量較高的客戶，需要詢問客戶持有技術(shù)的先進性、競爭情況等，要告訴客戶風險投資商在投入資金的同時可以利用自身資源和市場推廣經(jīng)驗，委派專業(yè)人才協(xié)助企業(yè)經(jīng)營管理和開拓市場。
三、企業(yè)資金的主要用途
1、固定資金：是指企業(yè)需要的土地、廠房、設備、人員支出等固定的資金投入，一般常見于企業(yè)改擴建項目、房地產(chǎn)項目、生產(chǎn)加工項目等。一般企業(yè)的固定資金投入比較大，也比較常見。（用以解決硬件）
2、流動資金：是指企業(yè)出現(xiàn)的銷售費用、市場推廣及廣告費用、購買原材料費用、工程項目中的預付款和墊資部分，流動資金投入一般較小。（基本現(xiàn)階資金）
3、過橋資金：是指企業(yè)不存在資金需求，但在等待銀行貸 — 2 — 款或政府審批、土地所有權(quán)屬還需要2-3個月辦妥，資金問題可以通過自身解決，但是缺乏部分“過橋”資金，而延遲了其主要資金的辦理時間。（短期周轉(zhuǎn)資金）
四、融資項目的主要類型
具體的融資類型可以分為26個不同的行業(yè)和領(lǐng)域。包括生產(chǎn)加工、農(nóng)林漁牧、石油化工、建材房地產(chǎn)、交通運輸、郵政通訊、計算機、IT軟件、電子商務、生物醫(yī)藥、能源環(huán)保、冶金礦產(chǎn)、高新技術(shù)、連鎖經(jīng)營、新材料、輕工紡織、食品飲料、日用化工、教育培訓、文化娛樂、出版印刷等。
五、融資客戶的分類及融資心理
1、企業(yè)客戶：一般企業(yè)客戶分兩種心態(tài)：一是融資項目的周期較短，政府對項目的支持是有時間限制的，所以這部分客戶需要在最短的時間找到所需資金。這部分客戶，我們要重點突出公司的專業(yè)性和融資效率，及融資成本較低的優(yōu)勢。
二是融資項目已經(jīng)至少2—3年的融資經(jīng)歷，項目自身缺乏足夠的吸引力和競爭力，所以對融資一事反而靜觀其變，沒有剛開始融資時的熱情。對于這類客戶，要重點分析企業(yè)融資失敗的原因，是由于企業(yè)缺乏正確的、專業(yè)的指導，沒有人指導企業(yè)，企業(yè)誤打誤撞，盲目聯(lián)系投資機構(gòu)，既浪費資金，又容易受騙上當，我們作為專業(yè)機構(gòu)可以幫助企業(yè)從失敗的陰影中走出來，指導企業(yè)采用正確的融資方法，給予企業(yè)最及時的幫助，幫助企業(yè)節(jié)省成本，縮短時間。
2、個人客戶：一般個人客戶分為兩種：一是擁有專利技術(shù)的個人，這類客戶專利一般具有一定的優(yōu)勢，但是由于個人很難取得投資方的信任，所以很長時間專利閑置，而沒有在合適的時機轉(zhuǎn)化為生產(chǎn)力。我們要知道他們的專利獲取年份、專利用途和市場前景，突出我們在政府、廠家、個人三種專利購買者的豐富的信息資源，引導客戶采取合作辦廠和風險投資的形式。
二是個人承包方，自己有小型工程隊，承接各種電力、基礎(chǔ)設施、地產(chǎn)、有線電視、取暖、制冷、來料加工、裝飾裝修等工程和政府招標項目，或是貿(mào)易領(lǐng)域項目，由于需要預付資金、墊資、購買原材料、招標成本等，少量流動資金。對于這類客戶，我們在小額貸款和小額資金方面，個人投資者比較多，及工程項目上豐富的操作經(jīng)驗等優(yōu)勢。需要詢問客戶的資金使用時間，是否資金到位后，很短的時間，既可中標或簽定工程或訂貨合同，有足夠把握。
3、政府客戶：政府客戶一般分為兩種：一種是政府是項目的直接負責人，常見于高速公路、水電站、橋梁、機場、港口碼頭、醫(yī)院、學校改擴建、大型農(nóng)業(yè)和中草藥種植基地等，此類項目一般需要資金在1億元人民幣以上，最高的超過20個億，此類項目融資方是政府，所以比較慎重，但是資金需求量大，急需專業(yè)機構(gòu)指導。我們要了解他的一期資金或啟動資金為多少？建設周期多長時間？索取他的投資建議書，推薦他參加我們的定期舉辦的投融資合作洽談會。
— 4 — 另一種是政府的招商局或開發(fā)區(qū)管委會，招商局是協(xié)助當?shù)仄髽I(yè)尋找資金的政府“紅娘”，手里項目比較多，有時候一次性能報上來幾十個當?shù)刂攸c發(fā)展的項目，有的側(cè)重于當?shù)刭Y源開發(fā)，比如農(nóng)業(yè)、礦產(chǎn)資源等。目前企業(yè)并不希望政府包辦一切，而是更希望政府扮演謀士和紐帶的作用。對于這類客戶我們重點以收集他的項目資料為主，也可以通過創(chuàng)建網(wǎng)站專欄頻道的形式來為招商局服務，把政府的機構(gòu)簡介、招商政策、資源優(yōu)勢、投資環(huán)境、近期招商引資項目，做成專欄發(fā)布到我們的網(wǎng)站上，定期收取固定費用。
4、中介客戶：中介客戶一般分為兩種，一種是投資咨詢公司或投資顧問公司，一般他們本身是項目的代理方，但自身又只是咨詢機構(gòu)，沒有投資能力，所以也來找到我們真正的投資商。這類客戶是代理的項目，所以在前期成本上要考慮的多一些，但是他們的資金需求一般都較急，所以我們也可以類同一般企業(yè)客戶來對待。
一種是項目的代理人，企業(yè)授權(quán)他有項目代理權(quán)限，以個人身份幫助企業(yè)找資金，這類客戶一般是當?shù)仉x退休老干部、招商局的工作人員、社會賢達人士等，這類客戶主要是索取項目資料，并將我們的服務特點盡快傳達給企業(yè)方，由于企業(yè)對代理人一般比較信任，所以取得代理人的支持對推廣我們的服務也是十分必要的。
六、融資的金額
30-100萬元：常見專利權(quán)持有人、個人客戶，需要少量流動資金，有的是技術(shù)轉(zhuǎn)讓費，有的是項目啟動資金，此類客戶常見高新技術(shù)、文化娛樂、出版印刷、教育培訓、生產(chǎn)加工、貿(mào)易流通、連鎖經(jīng)營項目。
100-500萬元：常見高新技術(shù)企業(yè)、及中小型生產(chǎn)企業(yè)、貿(mào)易企業(yè)，資金用途基本為項目啟動資金，及企業(yè)新產(chǎn)品研發(fā)費用。
500-2000萬元：常見大中型生產(chǎn)企業(yè)，及農(nóng)業(yè)種植、養(yǎng)殖項目、生物、醫(yī)藥等企業(yè)，資金用途一部分為啟動資金，另一部分為流動資金或市場推廣費用。
2000-5000萬元：常見企業(yè)改擴建項目，新上生產(chǎn)線或購置設備，或房地產(chǎn)項目的前期，申辦各項開工手續(xù)費用及拆遷費用，及房地產(chǎn)項目的二期工程或后期銷售費用。企業(yè)發(fā)展后期資金
5000-200000萬元：常見房地產(chǎn)、石油、化工、冶金、礦產(chǎn)、公路、港口碼頭、開發(fā)區(qū)建設、能源開發(fā)等項目，主要為整體操作資金，其中一期實際需求資金量根據(jù)項目的實施進度基本為5000萬元-2億元不等。
七、投資方的構(gòu)成
我們在日常業(yè)務中，面對融資客戶，也就是資金的需求一方，最為關(guān)注的是我們所推薦的投資方來源于哪些機構(gòu)或個人，投資方的真實性，投資方對項目的投資要求、投資領(lǐng)域、合作形式等諸多問題，所以下面著重介紹一下項目方所關(guān)心的以下問題：
1、銀行：銀行是企業(yè)融資的主要渠道，但是我們接觸的許多企業(yè)，自身的可抵押或質(zhì)押的固定資產(chǎn)及現(xiàn)金很有限，或企業(yè)連年負債、成立時間很短，達不到銀行貸款的資信要求。但是對于成立兩年以上的高新技術(shù)企業(yè)，我們可以推薦外資銀行作為他的貸款對象，外資銀行相對內(nèi)資銀行貸款政策較為寬松；針對大型基礎(chǔ)設施建設項目、大型房地產(chǎn)項目也建議他采取銀行融資，因為銀行信譽好、資金充足、很少存在虛假信息，所以還是企業(yè)融資的首選渠道。
2、金融機構(gòu)：金融機構(gòu)是指金融、證券、保險、典當?shù)确倾y行金融機構(gòu)，針對個人及中小型企業(yè)可以推薦客戶通過非銀行金融機構(gòu)，在短期內(nèi)取得少量資金支持，非銀行金融機構(gòu)的融資特點是在最短的時間內(nèi)滿足客戶的少量資金需求，但是也存在手續(xù)過于煩瑣，對貸款人要求過高，利率過高等誤區(qū)。
3、投資公司：投資公司是以投資為盈利目的，受國內(nèi)外著名財團的委托，管理其授權(quán)的資產(chǎn)，由投資公司代理投資，負責項目的篩選、考察、評估、投資價值分析、資金到位、后期財務監(jiān)督、項目進度監(jiān)理等全套投資流程。
（1）內(nèi)資投資公司：此類公司的主要資金來源為內(nèi)資企業(yè)，主要投資傳統(tǒng)行業(yè)、及高回報的新興行業(yè)，一般內(nèi)資投資公司的資金實力有限，投資能力一般不會超過3000萬元。
（2）外資投資公司：此類公司的背景一般為外國財團或企業(yè)集團的在華授權(quán)的投資機構(gòu)，直接對國外的財團負責，外資財
— 7 — 團一般對國內(nèi)的能源、環(huán)保、石油、化工、冶金、礦產(chǎn)及具有地方特色資源的農(nóng)產(chǎn)品及中藥才種植加工項目比較感興趣，也投資基礎(chǔ)設施和房地產(chǎn)項目，外資公司的投資實力一般較大，投資能力最高可以達到5億元以上。
但是目前國內(nèi)部分投資公司并沒有外資背景，而僅是外資在華代表處，可支配資金十分有限，因此，在選擇外資投資機構(gòu)的時候要比較慎重，同時外資投資機構(gòu)的項目審批手續(xù)比較煩瑣，所以建議融資額在2000萬元以上的企業(yè)可以考慮外資投資機構(gòu)。
（3）風險投資公司：目前國內(nèi)知名的風險投資公司有IDG技術(shù)投資集團、清華創(chuàng)業(yè)投資公司、鼎輝投資基金、紅杉中國基金、君安中國創(chuàng)業(yè)基金等及部分外資銀行駐華機構(gòu)，外資風投公司知名的有日本軟銀、美國摩根斯坦利等世界級風投集團。
風險投資公司一般對高回報、新技術(shù)的傳統(tǒng)行業(yè)、現(xiàn)代信息技術(shù)、電子商務、生物醫(yī)藥、網(wǎng)絡游戲等新興行業(yè)比較感興趣，因此遇到涉及以上領(lǐng)域的客戶也可以建議他采取風險投資渠道。
風險投資公司一般采用股權(quán)合作的形式，一般希望占有絕對控股權(quán)，在提供資金的同時可以提供市場管理及運營人才，利用手里的關(guān)系幫助企業(yè)拓展地區(qū)或全國市場。有的風險投資公司還會輔助企業(yè)上市，通過回購股權(quán)的形式實現(xiàn)超額盈利。
但是，風險投資公司選擇的項目，一般都在各自領(lǐng)域擁有一定的聲譽，或市場升值空間異常巨大的項目，例如，某個汽車論 — 8 — 壇或同城分類網(wǎng)站每天的點擊率已經(jīng)超過10萬人次，Alexa國際網(wǎng)站排名超過2000名，吸引了某國外風險投資商的關(guān)注，一次性投入300萬美元。
4、企業(yè)：很多企業(yè)在自身領(lǐng)域發(fā)展空間十分有限，便希望用手邊的廠房、設備和部分閑置資金和超額利潤，來進行擴張性投資，選擇利潤空間大、可持續(xù)發(fā)展的項目進行投資，也有部分企業(yè)是屬于同業(yè)拆借的范疇，在同業(yè)內(nèi)選擇項目投資。
5、個人：個人的投資能力一般都比較有限，最高不超過200-300萬元，以30-50萬元最為常見，個人投資者分為創(chuàng)業(yè)人群、二次創(chuàng)業(yè)人群、民間資本家、下崗再就業(yè)人群、個體商戶等。
他們選取項目更加謹慎，一般會選取自己比較熟悉的實用技術(shù)來投資，可以回到家鄉(xiāng)組織同鄉(xiāng)一起學習技術(shù)、成立家庭作坊式的小生產(chǎn)廠家。也有的個人選擇餐飲、服裝、小飾品、培訓等連鎖項目來投資，支出一定的加盟費和門面房的租賃費用，來進行投資。
所以我們針對專利技術(shù)持有人、連鎖企業(yè)可以推薦個人投資這種融資渠道。
6、政府：有時候政府也可扮演投資者的角色，一種是政府的開發(fā)區(qū)或工業(yè)園區(qū)，他們利用廠房和土地，及少量資金、稅收優(yōu)惠來投資，吸引企業(yè)進駐他們的工業(yè)園，但是他們的投資領(lǐng)域比較專業(yè)，一般涉及通訊技術(shù)、生物醫(yī)藥、新材料等行業(yè)。
一種是政府的扶貧部門，為幫助地方鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)擺脫貧困，選
— 9 — 擇一些實用、適合農(nóng)村使用的專利技術(shù)投資，購買技術(shù)的所有權(quán)，供下屬的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)使用。
八、投資方對項目的基本要求
1、項目符合國家的產(chǎn)業(yè)政策：此條是要企業(yè)作到，項目的各項審批手續(xù)盡量完善，或在最短的時間準備完備，項目在政策、環(huán)保、污染排放等方面在國家政策和法律、法規(guī)容許的范圍內(nèi)。例如：造紙廠、水泥廠的污染排放、工業(yè)廢料、噪音污染指標；房地產(chǎn)企業(yè)的土地開發(fā)、項目審批、開工許可等前期備案手續(xù)?！C件合法性
2、項目的投資風險較?。喝魏瓮顿Y方都不希望看到所投的項目在啟動資金到位后，隨著工程進度，由于各種原因停滯不前，無法償還所貸款項。因此，投資方寧可資金回收適當放寬，也不愿承擔過大的投資風險，投資風險包括市場風險、環(huán)境風險、稅收風險、法律風險、不可抗力等?！深A期性要強
3、項目的技術(shù)領(lǐng)先、市場前景廣闊：每一個企業(yè)都說自己的技術(shù)是全國領(lǐng)先或世界領(lǐng)先，但是技術(shù)的領(lǐng)先性是需要投資方來考察的，例如某個專利技術(shù)所有權(quán)人說自己的技術(shù)國內(nèi)領(lǐng)先，但經(jīng)投資方考察發(fā)現(xiàn)其技術(shù)在幾年前已經(jīng)在日本被市場淘汰。另外，有些專利不抓住有利時機，轉(zhuǎn)化為生產(chǎn)力，閑置已久，很容易被人仿造及被新的技術(shù)淘汰。
市場前景是企業(yè)的產(chǎn)品或服務，在行業(yè)市場發(fā)展迅速，目標客戶明確，市場占有率同行業(yè)至少在1-3%以上，市場導入期最 — 10 — 短，廣大消費者在最短的時間對企業(yè)產(chǎn)品、服務既可接受并踴躍購買。
4、項目有穩(wěn)定的盈利點：投資方喜歡兩種項目投資：一是產(chǎn)品和服務壽命周期雖然較短，但短期效益十分優(yōu)厚，超額利潤豐厚，屬于暴利項目；一是雖然短期效益不十分明顯，但后勁十足，可發(fā)展成行業(yè)龍頭企業(yè)，政府政策傾斜、可長期穩(wěn)定盈利的項目。
項目行業(yè)和各自情況、合作形式不同，投資方對盈利情況的要求也不同。
九、制約融資成功的幾點問題：
很多企業(yè)把融資失敗歸罪于投資服務機構(gòu)和中介方，但是制約項目發(fā)展的往往是自身原因，致使項目資金一拖再拖，有的3-5年依然處于停滯狀態(tài)：
1、缺乏計劃和可操作性：很多企業(yè)、個人只是憑借自己的創(chuàng)業(yè)熱情和宏大藍圖來籌集資金，項目的商業(yè)計劃十分簡單，對市場缺乏了解，僅憑一腔熱情，所推出的產(chǎn)品和服務，一是國內(nèi)市場導入周期過長，一是很虛擬，經(jīng)營模式過于理想化，經(jīng)不住市場的考驗和競爭。
2、政府備案文件不齊、法律手續(xù)不全：很多企業(yè)，尤其是大型項目，當?shù)匕l(fā)改委、或各級政府部門的審批手續(xù)尚未辦妥，甚至偽造政府批文，就來融資，投資方進展一半需要提供相關(guān)手
— 11 — 續(xù)，方才后悔。例如，一房地產(chǎn)開發(fā)項目，土地尚未拿到，就急于找投資商。
3、缺乏專業(yè)指導，誤打誤撞：很多企業(yè)，融資初期主要通過自己或關(guān)系去找投資商，沒有正規(guī)機構(gòu)或金融媒體從中指導，企業(yè)缺乏金融知識，找的投資商不對口，導致化了費用不少，跑了不少路，最后資金也沒有到位。所以，我們在業(yè)務中要提醒企業(yè)，我們給其提供專業(yè)指導和正確服務的必要性。
十、項目融資的種類
1、無追索權(quán)的項目融資
無追索的項目融資也稱為純粹的項目融資，在這種融資方式下，貸款的還本付息完全依靠項目的經(jīng)營效益。同時，貸款銀行為保障自身的利益必須從該項目擁有的資產(chǎn)取得物權(quán)擔保。如果該項目由于種種原因未能建成或經(jīng)營失敗，其資產(chǎn)或受益不足以清償全部的貸款時，貸款銀行無權(quán)向該項目的主辦人追索。
2、有追索權(quán)的項目融資
除了以貸款項目的經(jīng)營收益作為還款來源和取得物權(quán)擔保外，貸款銀行還要求有項目實體以外的第三方提供擔保。貸款行有權(quán)向第三方擔保人追索。但擔保人承擔債務的責任，以他們各自提供的擔保金額為限，所以稱為有限追索權(quán)的項目融資。
項目融資同其它融資的差別
項目融資用來保證貸款償還的依據(jù)是項目未來的現(xiàn)金流量和項目本身的資產(chǎn)價值，而非項目投資人自身的資信，具有以下 — 12 — 特點。
1、有限追索或無追索
在其它融資方式中，投資者向金融機構(gòu)的貸款盡管是用于項目，但是債務人是投資者而不是項目，整個投資者的資產(chǎn)都可能用于提供擔保或償還債務；也就是說債權(quán)人對債務有完全的追索權(quán)，即使項目失敗也必須由投資者還貸，因而貸款的風險對金融機構(gòu)來講相對較小。而在項目融資中，投資者只承擔有限的債務責任，貸款銀行一般在貸款的某個特定階段(如項目的建設期)或特定范圍可以對投資者實行追索，而一旦項目達到完工標準，貸款將變成無追索。
無追索權(quán)項目融資是指貸款銀行對投資者無任何追索權(quán)，只能依靠項目所產(chǎn)生的收益作為償還貸款本金和利息的唯一來源，最早在上世紀30年代美國得克薩斯油田開發(fā)項目中應用。由于貸款銀行承擔風險較高，審貸程序復雜，效率較低等原因，目前已較少使用。
2、融資風險分散，擔保結(jié)構(gòu)復雜
由于項目融資資金需求量大，風險高，所以往往由多家金融機構(gòu)參與提供資金，并通過書面協(xié)議明確各貸款銀行承擔風險的程度，一般還會形成結(jié)構(gòu)嚴謹而復雜的擔保體系。如澳大利亞波特蘭鋁廠項目，由5家澳大利亞銀行以及比利時國民銀行、美國信孚銀行、澳洲國民資源信托資金等多家金融機構(gòu)參與運作。
3、融資比例大，融資成本高
— 13 — 項目融資主要考慮項目未來能否產(chǎn)生足夠的現(xiàn)金流量償還貸款以及項目自身風險等因素，對投資者投入的權(quán)益資本金數(shù)量沒有太多要求，因此絕大部分資金是依靠銀行貸款來籌集的，在某些項目中甚至可以做到100％的融資。
由于項目融資風險高，融資結(jié)構(gòu)、擔保體系復雜，參與方較多，因此前期需要做大量協(xié)議簽署、風險分擔、咨詢顧問的工作，需要發(fā)生各種融資顧問費、成本費、承諾費、律師費等。另外，由于風險的因素，項目融資的利息一般也要高出同等條件抵押貸款的利息，這些都導致項目融資同其它融資方式相比融資成本較高。
4、實現(xiàn)資產(chǎn)負債表外融資
即項目的債務不表現(xiàn)在投資者公司的資產(chǎn)負債表中。資產(chǎn)負債表外融資對于項目投資者的價值在于使某些財力有限的公司能夠從事更多的投資，特別是一個公司在從事超過自身資產(chǎn)規(guī)模的投資時，這種融資方式的價值就會充分體現(xiàn)出來。這一點對于規(guī)模相對較小的我國礦業(yè)集團進行國際礦業(yè)開發(fā)和資本運作具有重要意義。由于礦業(yè)開發(fā)項目建設周期和投資回收周期都比較長，如果項目貸款全部反映在投資者公司的資產(chǎn)負債表上，很可能造成資產(chǎn)負債比失衡，影響公司未來籌資能力。— 14 — 我國新型項目融資模式有哪些
項目融資是近些年興起的一種融資手段，是以項目的名義籌措一年期以上的資金，以項目營運收入承擔債務償還責任的融資形式。形式有很多，也比較靈活，至于趨勢，每一種模式都有適用的領(lǐng)域和趨勢，不好說整體上的趨勢，剛好做過一些相關(guān)研究，總結(jié)一下吧：
產(chǎn)品支付
產(chǎn)品支付是針對項目貸款的還款方式而言的。借款方式在項目投產(chǎn)后直接用項目產(chǎn)品來還本付息，而不以項目產(chǎn)品的銷售收入來償還債務的一種融資租賃形式。在貸款得到償還以前，貸款方擁有項目的部分或全部產(chǎn)品，借款人在清償債務時把貸款方的貸款看作這些產(chǎn)品銷售收入折現(xiàn)后的凈值。產(chǎn)品支付這種形式在美國的石油、天然氣和采礦項目融資中應用得最為普遍，其特點是：用來清償債務本息的唯一來源是項目的產(chǎn)品：貸款的償還期應該短于項目有效生產(chǎn)期；貸款方對項目經(jīng)營費用不承擔直接責任。
融資租賃
是一種特殊的債務融資方式，即項目建設中如需要資金購買某設備，可以向某金融機構(gòu)申請融資租賃。由該金融機構(gòu)購入此設備，租借給項目建設單位，建設單位分期付給金融機構(gòu)租借該
— 15 — 設備的租金。融資租賃在資產(chǎn)抵押性融資中用得很普遍，特別是在購買飛機和輪船的融資中，以及在籌建大型電力項目中也可采用融資租賃。
BOT融資
BOT融資方式是私營企業(yè)參與基礎(chǔ)設施建設，向社會提供公共服務的一種方式。BOT方式在不同的國家有不同稱謂，我國一般稱其為“特許權(quán)”。以 BOT方式融資的優(yōu)越性主要有以下幾個方面：首先，減少項目對政府財政預算的影響，使政府能在自有資金不足的情況下，仍能上馬一些基建項目。政府可以集中資源，對那些不被投資者看好但又對地方政府有重大戰(zhàn)略意義的項目進行投資。BOT融資不構(gòu)成政府外債，可以提高政府的信用，政府也不必為償還債務而苦惱。其次，把私營企業(yè)中的效率引入公用項目，可以極大提高項目建設質(zhì)量并加快項目建設進度。同時，政府也將全部項目風險轉(zhuǎn)移給了私營發(fā)起人。第三，吸引外國投資并引進國外的先進技術(shù)和管理方法，對地方的經(jīng)濟發(fā)展會產(chǎn)生積極的影響。BOT投資方式主要用于建設收費公路、發(fā)電廠、鐵路、廢水處理設施和城市地鐵等基礎(chǔ)設施項目。
BOT很重要，除了上述的普通模式，BOT還有20多種演化模式，比較常見的有：BOO（建設－經(jīng)營－擁有）、BT（建設－轉(zhuǎn)讓）、TOT（轉(zhuǎn)讓－經(jīng)營－轉(zhuǎn)讓）、BOOT（建設－經(jīng)營－擁有－轉(zhuǎn)讓）、BLT（建設－租賃－轉(zhuǎn)讓）、BTO（建設－轉(zhuǎn)讓－經(jīng)營）等。
— 16 — TOT融資
TOT(Transfer-Operate-Transfer)是“移交——經(jīng)營——移交”的簡稱，指政府與投資者簽訂特許經(jīng)營協(xié)議后，把己經(jīng)投產(chǎn)運行的可收益公共設施項目移交給民間投資者經(jīng)營，憑借該設施在未來若干年內(nèi)的收益，一次性地從投資者手中融得一筆資金，用于建設新的基礎(chǔ)設施項目；特許經(jīng)營期滿后，投資者再把該設施無償移交給政府管理。
TOT方式與BOT方式是有明顯的區(qū)別的，它不需直接由投資者投資建設基礎(chǔ)設施，因此避開了基礎(chǔ)設施建設過程中產(chǎn)生的大量風險和矛盾，比較容易使政府與投資者達成一致。TOT 方式主要適用于交通基礎(chǔ)設施的建設。
最近國外出現(xiàn)一種將TOT與BOT項目融資模式結(jié)合起來但以BOT為主的融資模式，叫做TBT。在TBT模式中，TOT的實施是輔助性的，采用它主要是為了促成 BOT。TBT有兩種方式：一是公營機構(gòu)通過TOT方式有償轉(zhuǎn)讓已建設施的經(jīng)營權(quán)，融得資金后將這筆資金入股BOT項目公司，參與新建BOT項目的建設與經(jīng)營，直至最后收回經(jīng)營權(quán)。二是無償轉(zhuǎn)讓，即公營機構(gòu)將已建設施的經(jīng)營權(quán)以TOT方式無償轉(zhuǎn)讓給投資者，但條件是與 BOT項目公司按一個遞增的比例分享擬建項目建成后的經(jīng)營收益。兩種模式中，前一種比較少見。
長期以來，我國交通基礎(chǔ)設施發(fā)展嚴重滯后于國民經(jīng)濟的發(fā)展，資金短缺與投資需求的矛盾十分突出，TOT方式為緩解我
— 17 — 國交通基礎(chǔ)設施建設資金供需矛盾找到一條現(xiàn)實出路，可以加快交通基礎(chǔ)設施的建設和發(fā)展。
PPP融資模式
PFI模式和PPP模式是最近幾年國外發(fā)展得很快的兩種民資介入公共投資領(lǐng)域的模式，雖然在我國尚處于起步階段，但是具有很好的借鑒的作用，也是我國公共投資領(lǐng)域投融資體制改革的一個發(fā)展方向。
PPP（Public Private Partnership），即公共部門與私人企業(yè)合作模式，是公共基礎(chǔ)設施的一種項目融資模式。在該模式下，鼓勵私人企業(yè)與政府進行合作，參與公共基礎(chǔ)設施的建設。
其中文意思是：公共、民營、伙伴，PPP模式的構(gòu)架是：從公共事業(yè)的需求出發(fā)，利用民營資源的產(chǎn)業(yè)化優(yōu)勢，通過政府與民營企業(yè)雙方合作，共同開發(fā)、投資建設，并維護運營公共事業(yè)的合作模式，即政府與民營經(jīng)濟在公共領(lǐng)域的合作伙伴關(guān)系。通過這種合作形式，合作各方可以達到與預期單獨行動相比更為有利的結(jié)果。合作各方參與某個項目時，政府并不是把項目的責任全部轉(zhuǎn)移給私人企業(yè)，而是由參與合作的各方共同承擔責任和融資風險。這是一項世界性課題，已被國家計委、科技部、聯(lián)合國開發(fā)計劃署三方會議正式批準納入正在執(zhí)行的我國地方21世紀議程能力建設項目。
PFI融資模式
PFI的根本在于政府從私人處購買服務，目前這種方式多用 — 18 — 于社會福利性質(zhì)的建設項目，不難看出這種方式多被那些硬件基礎(chǔ)設施相對已經(jīng)較為完善的發(fā)達國家采用。比較而言，發(fā)展中國家由于經(jīng)濟水平的限制，將更多的資源投入到了能直接或間接產(chǎn)生經(jīng)濟效益的地方，而這些基礎(chǔ)設施在國民生產(chǎn)中的重要性很難使政府放棄其最終所有權(quán)。
PFI項目在發(fā)達國家的應用領(lǐng)域總是有一定的側(cè)重，以日本和英國為例，從數(shù)量上看，日本的側(cè)重領(lǐng)域由高到低為社會福利、環(huán)境保護和基礎(chǔ)設施，英國則為社會福利、基礎(chǔ)設施和環(huán)境保護。從資金投入上看，日本在基礎(chǔ)設施、社會福利、環(huán)境保護三個領(lǐng)域僅占英國的7%、52%和1%，可見其規(guī)模與英國相比要小得多。當前在英國PFI項目非常多樣，最大型的項目來自國防部，例如空對空加油罐計劃、軍事飛行培訓計劃、機場服務支持等。更多的典型項目是相對小額的設施建設，例如教育或民用建筑物、警察局、醫(yī)院能源管理或公路照明，較大一點的包括公路、監(jiān)獄、和醫(yī)院用樓等。
ABS融資。即資產(chǎn)收益證券化融資。它是以項目資產(chǎn)可以帶來的預期收益為保證，通過一套提高信用等級計劃在資本市場發(fā)行債券來募集資金的一種項目融資方式。具體運作過程是：（1）組建一個特別目標公司。（2）目標公司選擇能進行資產(chǎn)證券化融資的對象。（3）以合同、協(xié)議等方式將政府項目未來現(xiàn)金收入的權(quán)利轉(zhuǎn)讓給目標公司。（4）目標公司直接在資本市場發(fā)行債券募集資金或者由目標公司信用擔保，由其他機構(gòu)組織發(fā)行，并將募
— 19 — 集到的資金用于項目建設。（5）目標公司通過項目資產(chǎn)的現(xiàn)金流入清償債券本息。
讀書的好處
1、行萬里路，讀萬卷書。
2、書山有路勤為徑，學海無涯苦作舟。
3、讀書破萬卷，下筆如有神。
4、我所學到的任何有價值的知識都是由自學中得來的。——達爾文
5、少壯不努力，老大徒悲傷。
6、黑發(fā)不知勤學早，白首方悔讀書遲?！佌媲?/p>
7、寶劍鋒從磨礪出，梅花香自苦寒來。
8、讀書要三到：心到、眼到、口到
9、玉不琢、不成器，人不學、不知義。
10、一日無書，百事荒廢?！悏?/p>
11、書是人類進步的階梯。
12、一日不讀口生，一日不寫手生。
13、我撲在書上，就像饑餓的人撲在面包上?！郀柣?/p>
14、書到用時方恨少、事非經(jīng)過不知難?！懹?/p>
15、讀一本好書，就如同和一個高尚的人在交談——歌德
16、讀一切好書，就是和許多高尚的人談話?！芽▋?/p>
17、學習永遠不晚?！郀柣?/p>
18、少而好學，如日出之陽；壯而好學，如日中之光；志而好學，如炳燭之光?！獎⑾?/p>
19、學而不思則惘，思而不學則殆?！鬃?/p>
20、讀書給人以快樂、給人以光彩、給人以才干。——培根
第二篇：房地產(chǎn)項目融資操作實務的研究
房地產(chǎn)項目融資操作實務研究
上海市申達律師事務所 陳初
2006年2月28日
房地產(chǎn)項目的融資渠道和方式多種多樣，房地產(chǎn)企業(yè)應根據(jù)市場的環(huán)境要素、自身的特點和需求以及市場規(guī)則擬定符合企業(yè)和開發(fā)項目發(fā)展戰(zhàn)略的融資事務安排。融資事務在企業(yè)內(nèi)的地位，就同血液對人體的重要性一樣，完備的融資方案、順暢的融資渠道及廣泛的資金來源是企業(yè)持續(xù)發(fā)展、做強做大的根本要素。綜觀現(xiàn)代國內(nèi)外知名企業(yè)集團，無一不是依靠資本運作將企業(yè)帶入飛速發(fā)展的軌道，而資本運作的基本要素就是融資。
目前，股份有限公司進行的首次股票發(fā)行（IPO）工作，被稱為股票公募（Public Offering）。相對于公募的公開發(fā)行而言，另一種范圍更廣大，方式更靈活，市場活力更高的私募融資（Private Placement），是值得研究和重視的。本文試圖通過我國實際的融資需求和真實的融資交易實務，為房地產(chǎn)企業(yè)找到一條符合中國國情的發(fā)展道路。
第一章 中國融資市場目前的狀況
第一節(jié) 國內(nèi)融資市場基本情況
根據(jù)中國社會科學院《2005金融報告》，從2004年全年的房地產(chǎn)開發(fā)資金來源變化過程看，國內(nèi)信貸占房地產(chǎn)開發(fā)資金比重呈持續(xù)下降態(tài)勢。1～3月份房地產(chǎn)投資合計3595.39億元，其中國內(nèi)貸款874.86億元，占24.33%；1～6月份房地產(chǎn)投資資金來源合計為7602.8億元，國內(nèi)貸款1667.69億元，占21.94%；1～9月份，房地產(chǎn)投資資金為11614.1億元，其中國內(nèi)貸款2342.36億元,所占比重進一步降至20.17%；1～12月份下降到18.4%。從多年數(shù)據(jù)考察，1998年國家預算內(nèi)資金為14.95億元，2004年為11.81億元，所占比重比由0.34%下降到0.1%；債券1998年為6.23億元，2004年為0.19億元，所占比重由0.14%下降到幾乎為0；利用外資1998年為361.76億元，2004年為228.20億元，所占比重由8.19%下降到1.3%。國內(nèi)貸款1998年為1053.17億元，2004年為3158.41億元，所占比重由23.85%下降為18.4%；自籌資金1998年為1166.98億元，2004年為5207.56億元，占比由26.43%上升為30.3%；其他資金1998年為1811.85億元，2004年為8562.59億元，占比由41.04%上升為49.9%。盡管2004年國內(nèi)信貸在房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中的比重明顯下降，金融調(diào)控的一系列政策和措施效果明顯，但需要注意的是，在房地產(chǎn)開發(fā)資金來源的“其他資金”中，有一部分是建筑企業(yè)和材料供應企業(yè)的墊付資金，有80%左右是購房者的定金和預付款，而購房者的這部分資金主要來自于個人住房消費信貸。因此，在房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中銀行信貸仍是主要渠道。這種以間接融資為主的方式，既與我國融資主渠道吻合，也與我國金融市場不健全以及房地產(chǎn)金融發(fā)育不良有關(guān)。發(fā)展多元化的房地產(chǎn)開發(fā)融資方式以減少銀行信貸風險的任務仍很艱巨。同時，2004年房地產(chǎn)投資量依然處于增長狀態(tài)，為1997年以來的最高值。
上述數(shù)據(jù)的統(tǒng)計口徑及其可信度、真實性等應當還不足以成為一種分析房地產(chǎn)金融業(yè)務趨勢判斷的可量化的基礎(chǔ)，相關(guān)結(jié)論因而只能是停留在參考的層面上。
因此，2005年8月5日中國人民銀行作為官方機構(gòu)發(fā)布了《2004年中國房地產(chǎn)金融報告》，對我國目前的房地產(chǎn)金融形勢和對策提出了較為宏觀的分析，但由于在2005年已經(jīng)過來的這些月里，中國房地產(chǎn)格局和金融形勢都發(fā)生了極其巨大的變化，此份報告并沒有對房地產(chǎn)金融做出多少準確和新鮮的分析和結(jié)論，只有一條停止期房預售的建議，引起社會和媒體的爭議。2005年8月24日由全國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會、中國城市開發(fā)商策略聯(lián)盟等支持成立的REICO工作室發(fā)布了2005年第二季度報告，也主要針對房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)商資金課題，指稱開發(fā)商的資金鏈越來越緊缺。由于宏觀政策調(diào)控的后作用力，直接的后果就是房地產(chǎn)行業(yè)銷售增速普遍下滑，其導致的最為普遍的現(xiàn)象就是開發(fā)企業(yè)的資金來源大大減少，即，樓市定金、銷售預收款、個人住房貸款等三個主要資金來源渠道的流量大幅度下降。同時銀行發(fā)放的房地產(chǎn)企業(yè)貸款并沒有政策和趨勢證明已經(jīng)得到緩解。這種局面對房地產(chǎn)行業(yè)帶來的后果就是，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營周期延長，資金周轉(zhuǎn)延緩甚至停滯，資金內(nèi)部收益率（IRR）大大降低；工程建設進度緩慢，銷售量徘徊不前，價格維持在現(xiàn)有水平，價格策略難以奏效，新開樓盤定價猶疑不定；房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營成本上升，融資投入加大，融資效果不明顯，融資成本提高。在我國房地產(chǎn)行業(yè)的后新政時期，房地產(chǎn)企業(yè)投資資金的來源不僅關(guān)乎房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展和項目進程，也直接關(guān)系到房地產(chǎn)市場本身的前景和新政施行成效。而作為一個高速發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，以及房地產(chǎn)行業(yè)自身的特性，在今后一段很長時間里，融資需求會非常活躍并且將會成為房地產(chǎn)企業(yè)投資和運營基礎(chǔ)性的前提。
第二節(jié)
融資相關(guān)的法律規(guī)范
目前，國內(nèi)融資市場分三大板塊分頭管理，銀行融資、信托融資受中國銀監(jiān)會管理；證券融資受中國證監(jiān)會管理；保險融資受中國保監(jiān)會管理。重點介紹一下銀監(jiān)會管轄之下的銀行、信托類法律規(guī)范。
一、《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風險管理指引》
銀監(jiān)會2004年9月2日下發(fā)，目的是為了控制商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款風險，從內(nèi)部審核、貸款風險評估、風險控制、風險管理為商業(yè)銀行設立諸多行為準則。其中，明確對資本金沒有到位或資本金嚴重不足、經(jīng)營管理不規(guī)范的借款人不得發(fā)放土地儲備貸款。加強對土地經(jīng)營收益的監(jiān)控，對未取得國有土地使用證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證（俗稱“四證”）的項目不得發(fā)放任何形式的貸款。商業(yè)銀行對申請貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應要求其開發(fā)項目資本金比例不低于35％。嚴密監(jiān)控建筑施工企業(yè)流動資金貸款使用情況，防止用流動資金貸款為房地產(chǎn)開發(fā)項目墊資。該指引的發(fā)布，從源頭上限制了某些不具備開發(fā)條件的房地產(chǎn)開發(fā)商融資的能力。
二、《信貸資產(chǎn)證券化試點管理辦法》
2005年4月20日發(fā)布。該辦法為房地產(chǎn)抵押貸款證券化開辟試點，基本模式為銀行業(yè)金融機構(gòu)作為發(fā)起機構(gòu)，將信貸資產(chǎn)信托給受托機構(gòu)，由受托機構(gòu)以資產(chǎn)支持證券的形式向投資機構(gòu)發(fā)行受益證券，以該財產(chǎn)所產(chǎn)生的現(xiàn)金支付資產(chǎn)支持證券收益的結(jié)構(gòu)性融資活動。
通俗地理解，銀行掌握大量的房地產(chǎn)抵押貸款，雖然長期利息收入穩(wěn)定，壞賬率低，但是資產(chǎn)變現(xiàn)能力較差。信貸資產(chǎn)證券化要解決的問題，就是將銀行手中的房地產(chǎn)抵押貸款作為擔保，向社會發(fā)行以此為擔保的受益憑證（試點采用信托模式），集中資金收購銀行的房地產(chǎn)抵押貸款，以期調(diào)整銀行信貸結(jié)構(gòu)、降低銀行金融風險。該辦法為房地產(chǎn)融資信托模式設立了可操作程序。
三、《加強信托投資公司部分業(yè)務風險提示的通知》
2005年8月發(fā)布，即銀監(jiān)會212號文。該文的出臺，源于第二次信托業(yè)大檢查中暴露的信托公司經(jīng)營問題。該文對房地產(chǎn)信托業(yè)務的風險予以警示，并對房地產(chǎn)信托貸款發(fā)放門檻進行嚴格限制：必須同時滿足“四證”齊全、自有資金超過35%和資質(zhì)在二級以上這三項條件的開發(fā)商才能通過房地產(chǎn)信托融資。
該文發(fā)布以后，銀行信貸與房地產(chǎn)信托條件相同。因此，自2004年以來一直熱門的房地產(chǎn)信托融資開始降溫。
第二章 融資操作基本模式
就國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的融資行為來說，操作的基本模式主要表現(xiàn)為如下的一種或多種方式組合的特征。
一、股權(quán)融資。包括兩種形式：
1、投資性的股權(quán)融資——注冊資本和固有資本。通常指房地產(chǎn)企業(yè)設立或項目立項啟動時，特定股東投入的資金類型，包括國有劃撥資金、企業(yè)自有資金、股本金等。根據(jù)國家相關(guān)規(guī)定該部分自有資金的比例不得少于房地產(chǎn)項目投資總額的35%，同時也是金融機構(gòu)審查、發(fā)放房地產(chǎn)信貸資金的基本要件。該部分資金的準確和及時、全部到位對于后期項目建設過程中的融資十分重要，針對企業(yè)的實力和信譽以及項目的資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)，將會形成非常有利的銀行信貸條件和評估結(jié)論。而從房地產(chǎn)行業(yè)投資分析結(jié)構(gòu)來看，目前房地產(chǎn)項目中土地購入成本占項目投入的構(gòu)成比例是20-35%。我們可以理解國家這一政策規(guī)定的出發(fā)點是為了保證房地產(chǎn)項目的基本風險控制，即試圖通過對房地產(chǎn)企業(yè)自有資金的要求來防范房地產(chǎn)開發(fā)項目建設資金嚴重不足導致行業(yè)風險和過分依賴銀行信貸資金。在具體的房地產(chǎn)項目立項等前期環(huán)節(jié)，特別是土地招標和項目報建階段，房地產(chǎn)企業(yè)基本都可以達到這一指標要求，實際上也有許多房地產(chǎn)項目并不完全真實具備35%的自有資金比例，主要通過銀行資信證明（甚至是復印本）或企業(yè)內(nèi)外部的資金騰挪。從項目運營以及融資的角度來分析，對于房地產(chǎn)項目35%比例自有資金的真實與來源，無論是從政策審查還是市場信譽，房地產(chǎn)企業(yè)都必須有透明的信息披露，特別重要的是必須具備和提供可信的財務資料，包括獨立的第三方審計。這一點既是市場融資規(guī)則完善和風險防范的需要，也是前述自有資金比例政策施行有效保障的基本路徑。另一方面，它也能夠反映一個房地產(chǎn)項目市場估值和融資談判的定價能力（Pricing Power）的基礎(chǔ)。
2、資本市場股權(quán)融資——發(fā)行股票及債券。主要指上市公司通過IPO、增發(fā)、配股等股票發(fā)行方式以及發(fā)行可轉(zhuǎn)債方式在證券市場募集資金。房地產(chǎn)行業(yè)上市公司通過證券市場歷年融資額呈快速上升趨勢。2002 年起，中國房地產(chǎn)企業(yè)對海外上市發(fā)生了濃厚的興趣，上海復地、SOHO 中國、首創(chuàng)置業(yè)、上海仲盛和順馳中國、富力集團、華銀控股等都有海外上市動作。成功的例子為上海復地在香港聯(lián)交所的IPO和配股共募集17.2億港元；失敗的例子是順馳和SOHO中國，前者原因在于公司治理缺陷和信息披露缺乏透明，后者原因在于只有概念推銷卻缺少項目開發(fā)的土地儲備。
二、信貸融資，即銀行貸款。
幾乎所有的房地產(chǎn)項目都會依賴銀行貸款支持，但隨著央行和銀監(jiān)局加強對房地產(chǎn)信貸的管理，貸款條件日趨嚴格。但實際上除了房地產(chǎn)貸款資金總體規(guī)模受到限制外，對于房地產(chǎn)整個行業(yè)的發(fā)展以及房地產(chǎn)企業(yè)獲得貸款和項目運營并不會產(chǎn)生牽制作用，利率的調(diào)高并不會影響到房地產(chǎn)開發(fā)成本和資金費用比例以及降低房地產(chǎn)企業(yè)對銀行信貸的依賴程度和預期。至于信貸資金的融資成本，房地產(chǎn)開發(fā)貸款的最終綜合成本并不會比其他融資方式要低，根據(jù)央行研究局關(guān)于《金融腐敗制度經(jīng)濟學研究》的結(jié)論，在我國企業(yè)經(jīng)營活動過程中，貸款綜合成本折合實際利率在12-19%之間，主要用于支付包括貸款行賄尋租和維持信貸合作關(guān)系的費用等，實際上房地產(chǎn)企業(yè)為此付出的資金成本應當是在整個各類企業(yè)中較高比例的那一部分。銀行信貸資金業(yè)還有以其他貸款用途和名義最終流入房地產(chǎn)行業(yè)作為開發(fā)項目的投資資金。比較典型的有個人住房按揭貸款，這也是大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)熱衷的方案，也是房地產(chǎn)投資資金的主要來源和構(gòu)成；另外，施工企業(yè)的建筑貸款或材料供應商的流動資金貸款以施工保證金或合作資金的名義作為投資資金進入房地產(chǎn)項目開發(fā)環(huán)節(jié)也是比較常見的融資方式。
三、房地產(chǎn)信托。
一般普遍認為，是2003年6月的“121”號文件提高房地產(chǎn)開發(fā)信貸的門檻，催生了房地產(chǎn)信托的火爆。按照人民銀行規(guī)定，商業(yè)銀行發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款時，企業(yè)自有資金應不低于開發(fā)項目總投資的35%，而通過信托公司融資完全可以不受此限制，房地產(chǎn)信托確有相對寬松的特質(zhì)。根據(jù)《信托法》規(guī)定，信托產(chǎn)品不得作保底承諾，“信托投資公司集合管理、運用、處分信托資金時，接受委托人的資金信托合同不得超過200份(含200份)，每份合同金額不得低于人民幣5萬元(含5萬元)?！狈康禺a(chǎn)信托的預期收益率遠遠高于銀行同期的存款利率，也普遍高于國債投資收益率等，信托產(chǎn)品收益率較低的在3%左右，較高的可以達到8-9%，絕大多數(shù)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的收益率在4-4.5%之間。在《信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務管理暫行辦法》征求意見稿中，房地產(chǎn)收益憑證將替代目前的信托合同，這對于房地產(chǎn)開發(fā)項目通過房地產(chǎn)信托渠道融資無疑會更加規(guī)范和擴展。但是，2004年下半年開始，房地產(chǎn)信托的銷售也出現(xiàn)緩慢的跡象，到了2005年8月，銀監(jiān)局發(fā)布“212”號文件，將房地產(chǎn)信托融資門檻提高，規(guī)定必須同時滿足“四證”齊全、自有資金超過35%和資質(zhì)在二級以上這三項條件的開發(fā)商才能通過房地產(chǎn)信托融資。至此，從“121”號文件到“212”號文件，房地產(chǎn)信托的火爆告一段落。
四、海外基金。
目前國內(nèi)并不存在相關(guān)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展基金，基本上，媒體提及的基金都是海外房地產(chǎn)基金（如摩根、高盛、美林、嘉德、吉寶、荷蘭房地產(chǎn)等）或國內(nèi)企業(yè)在境外設立的基金（如首創(chuàng)的ING）。實際上，海外基金并不是以金融投資產(chǎn)品的方式而是以直接投資，合資或獨資組建企業(yè)的方式進入中國房地產(chǎn)市場，主要是由于我國仍然實施資本項下的外匯管制體系。2005年1月，國家外匯管理局下發(fā)《國家外匯管理局關(guān)于境內(nèi)居民個人境外投資登記及外資并購外匯登記有關(guān)問題的通知》，對境內(nèi)居民個人境外投資登記及外資并購外匯登記進行了規(guī)范。此舉一是防范境內(nèi)機構(gòu)向海外非法轉(zhuǎn)移資產(chǎn)，二是防止投機性的短期資本非法流入。但對于海外基金進入房地產(chǎn)，通知并不會象對其他海外投資基金一樣迅速產(chǎn)生遏制作用。海外基金進入房地產(chǎn)行業(yè)基本上集中在上海、北京兩地，同時這些基金與開發(fā)企業(yè)在資本市場都有著密切的合作，如海外上市推薦，摩根就是復地、富力香港上市的推薦人。國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)與國際資本對接中的困難和問題在于：首先國內(nèi)開發(fā)企業(yè)通常是依項目立項而生，以項目完工而止，無法向海外基金和投資者提供以年為單位的投資收益，并缺乏持有租賃經(jīng)營和長期現(xiàn)金流的物業(yè)。其次是土地儲備與開發(fā)規(guī)模的比例很難配合，土地政策制約國內(nèi)房地產(chǎn)的土地儲備、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和開發(fā)規(guī)模無法適應投資方的資本流動和快捷變現(xiàn)。第三是國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的負債率過高，導致企業(yè)資產(chǎn)變現(xiàn)和盈利能力的不確定性加強。第四是對這些企業(yè)的資產(chǎn)狀況，尤其是時間比較長的，審計起來比較復雜。所以，對于國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的融資需求而言，海外基金是一個值得嘗試但并不非常容易的渠道。
五、私募融資，即通常意義上的財務融資。
在我國并不成熟和規(guī)范的資本市場，在當前金融產(chǎn)品極其單一和投資工具極度匱乏的金融環(huán)境和條件下，討論所謂融資的私募、公募是毫無意義的。在我國房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)開發(fā)項目依照資本市場私募理論和工具實施融資，更包括了融資的財務顧問等方案都會使企業(yè)融資需求走向極其遙遠的目標。從大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)項目的融資看，其私募需求是因為沒有任何成熟渠道的資金來源，只能轉(zhuǎn)而尋求手中掌握大量富余資金的機構(gòu)、企業(yè)和投資者個人。更為明確一點就是覬覦民間資金的借貸和投資，在此基礎(chǔ)上的融資分析和施行才會更加接近于市場本身。而事實上，確實有許多房地產(chǎn)項目通過這種民間融資的方式達到融資的目的，只是這種現(xiàn)象本身具有多重不確定性，也沒有規(guī)律可言，加上專家們一向把私募公募作為融資理論的主流以及常常在此種理論基礎(chǔ)上討論和操作所謂的融資工具，忽視了中國民間資本流動的現(xiàn)實及其真實流程。最近的一則資料顯示，私募資金的規(guī)模在一萬億左右，在浙江、福建、廣東等經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，私募資金的來源——地下錢莊所掌握的資金量，甚至超過一間國有銀行，而且信用極好。
六、過橋融資。
過橋融資是房地產(chǎn)項目融資的一種類型，但不能成為一個獨立的融資產(chǎn)品和資金來源。在我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展初期，這是絕大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)項目和企業(yè)慣用的融資手段，特別是依賴銀行信貸融資的項目和在信貸政策寬松時期，不少項目和房地產(chǎn)企業(yè)就此成功。把信托融資作為項目開發(fā)投資的過橋手段，其資金成本相對較低。在房地產(chǎn)開發(fā)貸款趨緊的新政時期，有很大一部分房地產(chǎn)存量項目只能面臨兩難選擇，要么項目轉(zhuǎn)手，要么尋找到過橋資金。該類型的融資需求在我國房地產(chǎn)行業(yè)普遍存在，在過去的金融環(huán)境和政策中，房地產(chǎn)項目過橋資金的需求和用途通常表現(xiàn)為這幾種形式：一是用于購買土地，特別是用于土地出讓金及相關(guān)費用的支付，在獲得土地權(quán)證后一般將土地評估、抵押給銀行，用銀行信貸資金償還過橋資金以及投入項目建設，主要還是限于協(xié)議出讓的土地。資金來源包括：上級或控股單位的劃撥和借款，銀行專項的封閉土地儲備/開發(fā)貸款，私募融資借款，施工企業(yè)借款等。二是開發(fā)項目的前期建設資金，在項目具備在建工程抵押貸款以及獲得預售許可正式銷售前的項目建設資金。一般是向非銀行金融機構(gòu)、機構(gòu)投資者、施工企業(yè)、私人投資者進行融資，通常以土地的部分或全部權(quán)益、項目在建資產(chǎn)部分質(zhì)押。
第三章 房地產(chǎn)項目融資實務研究
房地產(chǎn)項目的融資主要在于項目分析和融資安排兩個環(huán)節(jié)的選擇與設計。融資資金的特點是逐利性，房地產(chǎn)項目投資所能夠持有的最終的物業(yè)價值和資金退出的安全快捷，長期以來不僅吸引了企業(yè)投資，也吸引社會資金。除了大家熟悉和被政府與專家學者廣泛聲討的一級市場炒樓與投機外，實際上還有數(shù)量更為龐大的資金進入土地和項目建設開發(fā)環(huán)節(jié)，這就形成房地產(chǎn)融資市場的供應和需求，并形成一種與正規(guī)金融產(chǎn)品和投融資服務不同的特有商務模式和運作規(guī)則。
第一節(jié) 關(guān)于房地產(chǎn)融資的項目分析
任何融資行為都是要明確地反映資本方的價值取向，即便是包含資本方與市場規(guī)則相違背的條件和愿望。目前，融資中介、創(chuàng)投機構(gòu)和投資理論都在向融資各方傳達投資項目價值評估、分析的重要性和科學方法是必要的和極其重要的，特別是對于房地產(chǎn)項目，幾乎所有的融資項目都會被要求提供項目商業(yè)計劃書、財務分析報告以及其中的關(guān)于利潤率、內(nèi)部收益率、（凈）現(xiàn)金流等多種財務指標的測算。實際上，在我國當前經(jīng)濟發(fā)展水平和環(huán)境中，對于房地產(chǎn)項目投資分析并不會使用那種復雜的分析工具和財務方案，一種簡單的項目投資測算往往決定投資方對于房地產(chǎn)項目的興趣和意愿。無論是項目融資方還是項目投資房，對于房地產(chǎn)項目的價值評估最重要的因素包括：
一、關(guān)于房地產(chǎn)融資項目的基本要件及法律盡責調(diào)查。
也就是融投雙方最初接觸時期所涉及項目狀況的基本要件，投資方關(guān)注的是與項目的市場價值相關(guān)聯(lián)的因素而非項目的基本情況。
1、通常項目方堅持的項目品質(zhì)、地段、價位等優(yōu)勢條件并不會為投資方認同，在投資方看來，“優(yōu)勢項目”陷入資金投入和回收不能的困境一定是項目本身的原因，所以項目方在融資的時候?qū)τ陧椖烤邆涞膹婍椄緹o需特別強調(diào)，投資人自會注意到項目優(yōu)勢對于投資前景的吸引力。如果投資人在對項目進行評估的時候，都不能夠?qū)椖炕镜膬?yōu)勢認可，那他還會投資嗎？而許多項目方在融資過程中，特別是在與投資人初次接觸的時候，往往過分強調(diào)公司和項目的“優(yōu)勢”（特別是區(qū)位、環(huán)境、交通以及周邊的優(yōu)秀項目等），這實際上已經(jīng)改變了融資談判的基本格局，會降低投資人對項目前景的評估和項目方的談判地位。
2、特別重要的是提交的項目資料一定要真實、完整、齊備，有關(guān)特定要件可以提供補充資料或附加說明，資料的準備將會充分反映項目方運作項目的能力和職業(yè)素質(zhì)。這樣就無需在接觸談判的時候浪費口舌對不足之處，即投資方心中的疑慮一一加以解釋，否則難以達到最佳的溝通。與投資方的初步接觸，投資方通常會在接觸過后對公司、項目、管理團隊、領(lǐng)導人等給予綜合評價，而不會是馬上對項目與投資與否做出結(jié)論，投資方會對項目的情況資料加以核實，所以初次接觸的過度表現(xiàn)往往會適得其反，給投資方留下不良印象。項目資料的準備以客觀為主，不要把項目方主觀的意識、判斷過多地呈現(xiàn)給投資方，這將會把投資方帶到與正確分析項目相反的歧路上去，要知道，投資方的基本心態(tài)是，懷疑所有投資項目的盈利能力和融資企圖、陷阱。
3、如何通過項目不同的要件來判斷項目融資能力和談判定價能力？這里一個重要的選擇條件就是從項目的成熟與否來考察房地產(chǎn)項目投資的風險程度。所謂的成熟就是指項目所具備的開發(fā)許可程度，包括：土地性質(zhì)及其權(quán)屬極其完整性、完備性，項目的規(guī)劃要件以及各項行政許可。許多項目方由于錯誤地評估擁有的房地產(chǎn)項目的各項要件（主要就是反映項目開發(fā)進度的各項文件，如“四證”及規(guī)費繳納情況等）所具備的市場價值含義，因而直接影響項目方融資的預期和融資事務的安排。
二、項目評估與價值分析。
土地是房地產(chǎn)項目的第一要素，土地現(xiàn)狀的不同對于項目融資定價也會導致許多不同的融資條件。
1、完成項目規(guī)劃（項目概念、規(guī)劃設計等）的初步審核和批準。許多項目方對此自以為擁有房地產(chǎn)市場土地供應的緊缺資源的來源（如項目規(guī)劃、土地），其心理意識是：沒有這些資源就不會有投資和開發(fā)的機會與項目的存在，往往將項目融資定價維系在一個極高的水平上，大多數(shù)的項目方在開始融資談判方案的設計中會期望保持在項目投資權(quán)益40%-60%的比例份額，而絕大部分項目方會在49-51%之間取舍。實際上，在不涉及土地成本的前提下，這一類項目的融資談判能夠獲得投資方認可的合理的權(quán)益比例也就在5-10%以內(nèi)，而且在談判的過程中其走勢是向低走絕不會高走，并且隨著對項目結(jié)局的不確定性的分析和憂慮越來越多地被投資方高估，成功的希望越來越渺茫。這里根本不存在關(guān)于項目規(guī)劃與概念的市場價值評估的程序和需求，它們只是為投資和項目開發(fā)提供了一個市場機會和投資資訊。這就是項目方的全部“資產(chǎn)”和“價值”，而對于投資者而言，只是許多個機會中的一個，在這種不均衡的狀態(tài)下所進行的談判是不存在對價和等價的。另一個談判定價的方法在于投資方希望和愿意全部接盤開發(fā)建設，在此種情形下，項目方必須要綜合考量尋找其他投資機會的可能，如果沒有更多其他確實的勝數(shù)，理想的選擇有兩個，一個是將前期的工作成果折合成相應的對價，一次性將項目沽出；另一個方案是將前期成果折合成為投資股權(quán)或相應的權(quán)益份額，與投資方共同運作項目建設。后一種反而可以獲得一個較高比例的回報預期。在當前國內(nèi)投資環(huán)境和金融體制下，上述條件的房地產(chǎn)項目很難通過資本市場和金融體系獲得項目的戰(zhàn)略投資、信貸融資和財務融資。惟一可行的選擇就是將項目作為一個項目策劃案轉(zhuǎn)讓由投資者獨立運作，項目方必須認識到?jīng)]有投資者會采取合作開發(fā)和分享權(quán)利的模式進入。
2、土地和項目的權(quán)屬相對明確，項目已經(jīng)開工或僅進行初步的基礎(chǔ)建設，但土地出讓金或土地征用費未能交清。這一類土地在“8.31大限”中有不少未能過關(guān)，給房地產(chǎn)企業(yè)或投資商造成的間接經(jīng)濟損失是當初購入土地價格的數(shù)倍。這類項目融資的目的包括，繳納土地出讓金，獲得項目的土地使用權(quán)證，進而通過土地使用權(quán)證進行下一步的融資（主要為銀行土地抵押貸款），或以便能夠獲得項目的銷售許可證，通過銷售獲得資金來源；繼續(xù)工程建設，加快建設進度，盡早達到可銷售階段以及利用項目進行融資（主要為銀行在建工程抵押貸款）。也有的是為了償還其他借款（如貸款到期），以保證項目的相關(guān)權(quán)益可以繼續(xù)為項目方所有和有效控制，如早期的融資借款將項目公司股權(quán)抵押或托管給出借人，土地抵押給貸款銀行等，項目方期望通過進一步的融資來釋放原先控制的權(quán)利與權(quán)益。這類項目可能的融資方式包括轉(zhuǎn)讓收購、重組合并、合作開發(fā)、財務融資等，但在具體的項目運作過程中往往由于房地產(chǎn)項目自身的要件制約投資方對項目進行有效的控制和風險規(guī)避，比如土地使用權(quán)的抵押、變更在程序上受到非常嚴格的法定形式和程序限制，項目資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)以及所有權(quán)形式卻又是與項目資質(zhì)及各類項目批準證書密切相關(guān)，特別是涉及投資方擬通過資產(chǎn)渠道的方式退出時，這些批準文件及其變更的法定要件幾乎無法逾越，這些都會使房地產(chǎn)項目的融資業(yè)務陷于極其復雜的法律關(guān)系之中。在這一類項目融資活動中，關(guān)鍵的就是項目的談判定價，主要就是項目評價與估值。項目評價與估值包括以財務分析各項指標分析定義的項目市場價值，主要是通過分析項目的全部投資現(xiàn)金流量表、資本金現(xiàn)金流量表、損益表、資金來源與運用表、總投資估算表、投資計劃與資金籌措表、借款還本付息表，并同過凈現(xiàn)金，財務凈現(xiàn)值、靜態(tài)投資回收期、動態(tài)投資回收期、內(nèi)部收益率等指標來衡量項目的盈利能力和風險，這些也都是最為基本的投資分析模型。這種項目評價是以項目現(xiàn)狀為主的估價和核算，主要包括： a、土地現(xiàn)狀條件及同級別土地的市場價格、項目各項規(guī)費繳納情況，測算出項目的土地價值。一個簡單的標準就是折算出項目建設的樓面價，它能夠反映出項目投資的基礎(chǔ)成本，也是項目投資回報測算的依據(jù)，樓面價的高低通常也就可以反映項目的盈利能力和風險水平。樓面價的計算公式為：樓面價 = 土地成本 ÷ 項目規(guī)劃建筑面積。其中： ①土地成本為融資方獲得項目時所支付的土地價格或融資談判過程中雙方確認的土地價值。②土地成本的條件對于土地價值或價格也是至關(guān)重要的，但通常還是以相同或相近區(qū)位的土地市場交易價格作為定價談判的基礎(chǔ)依據(jù)，而不會是土地獲得時的實際支出。③項目的土地規(guī)劃程序或規(guī)費繳納存在不足或瑕疵的，計算時可以根據(jù)實際情形予以扣除為交納的費用，并按約定比例打折。④項目方用于非土地方面的工程投入，不可計算在內(nèi)，應當另行計算。
b、項目現(xiàn)狀條件成熟，項目方已經(jīng)在土地及建設工程上有所投入的，主要考慮工程基礎(chǔ)設施條件、工程建設進度（即工程量）、工程款支付、銷售情況等因素。主要的測算方法就是計算工程或在建工程的現(xiàn)值。以項目建設主體所完成建筑面積的工程量為標準，可以區(qū)分兩個方案：①項目建設的工程主體未完成的，根據(jù)融資交易方式的不同也會有不同的談判定價方式，但主要的還是將土地價格單獨核算后，再計算工程投入、工程量以及工程量現(xiàn)值。其中，屬于轉(zhuǎn)讓收購的，工程量現(xiàn)值的出讓價款可以由雙方談判確定，屬于合作類的融資類型的，應當以工程量的現(xiàn)值為準。工程量現(xiàn)值的計算公式為：工程量現(xiàn)值 = 工程現(xiàn)狀造價-未付工程款項。這類項目的談判過程及談判價格的確定還存在較大的不確定性和風險因素，對于如何準確調(diào)查項目的投入和工程量的審核審計也會有許多變動，特別是對于工程造價部分工程款項支付的確認也是應當必須明確的。②項目建設的工程主體已經(jīng)完成的，可以根據(jù)項目在建工程實際完工的建筑面積測算出融資交易價格，在這個方案中，土地價格和工程造價結(jié)合為一個完整的項目交易條件。其價格表現(xiàn)形式為每平方米的單位價格。需要注意的是完工建筑面積應當依據(jù)規(guī)劃批準的建筑面積，實際建筑面積超出規(guī)劃建筑面積的，屬于合理比例并符合不辦規(guī)劃手續(xù)的，可以確認；否則超出的部分，應當扣除辦理不辦規(guī)劃手續(xù)應當交納的費用和罰款等。該類項目的交易價格所反映的市場價值和風險都已經(jīng)非常明顯。它基本上是非常接近項目最終建設成本，也比較容易測算出市場銷售價格的利益回報。
c、項目土地的取得為協(xié)議出讓的，土地原權(quán)屬單位沒有全部獲得土地轉(zhuǎn)讓價款或雙方約定土地權(quán)屬單位按比例獲得房產(chǎn)的,原土地權(quán)屬單位的資產(chǎn)權(quán)益應當在項目的土地價值或資產(chǎn)價值中相應地按比例或份額扣除。如果該類項目尚未進行開發(fā)建設，項目方可以獲得的價款基本上為一次性轉(zhuǎn)讓價款，難以據(jù)此獲得更大的利益回報。在可以合作開發(fā)建設運行的模式下，項目方的權(quán)益比例不會超過10%。
d、項目建設為掛靠其他具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)企業(yè)的，投資方按照約定向資質(zhì)單位繳納的管理費用或分配的款項（或資產(chǎn)）應當在測算前予以扣除，也可以在轉(zhuǎn)讓款項中轉(zhuǎn)由融資方向資質(zhì)方支付。
第二節(jié) 關(guān)于房地產(chǎn)項目融資的交易結(jié)構(gòu)設計與安排
關(guān)于房地產(chǎn)項目融資的類型多種多樣，其衍生的融資交易結(jié)構(gòu)也不一而足，很難在有限的篇幅中一一加以闡述，本文將房地產(chǎn)項目融資簡單地劃分為兩類，一類是以項目方轉(zhuǎn)讓項目、項目資產(chǎn)或項目公司的轉(zhuǎn)讓收購關(guān)系，另一類是項目方以過橋資金、借款、財務融資、合作開發(fā)等為目的的權(quán)益出讓或轉(zhuǎn)讓的權(quán)益融資。關(guān)于融資交易結(jié)構(gòu)的設計分析也即是依照這兩種類型分別進行描述的。房地產(chǎn)項目融資的交易結(jié)構(gòu)包括交易方案的設計，投資資金款項進入和退出的途徑、時期，資金或項目的移交、控制，項目轉(zhuǎn)移以及過戶的手續(xù)與法律保障等程序和步驟。項目轉(zhuǎn)讓和項目公司轉(zhuǎn)讓是兩個不同的概念與操作程序，也涉及到不同的法律關(guān)系和要件，在我國現(xiàn)行房地產(chǎn)建設項目管理體制下，大多數(shù)這一類房地產(chǎn)項目的融資交易會采取項目公司變更股東實現(xiàn)項目轉(zhuǎn)讓出售的方式，用以規(guī)避方地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓過戶極其繁瑣和嚴格的規(guī)程。在許多項目融資實例中，融資失敗的主要原因就是在于雙方對于房地產(chǎn)項目融資的交易安排缺乏基本的估計，往往把融資交易與房地產(chǎn)項目的管理環(huán)節(jié)相脫節(jié)，也就導致在融資談判中，雙方不斷發(fā)現(xiàn)和感覺到對方的“良苦用心”。最主要的就是擔心在項目談判和交接過程中會失去對項目和權(quán)益的控制。這種局面產(chǎn)生的主要因素就是交易雙方對于房地產(chǎn)項目融資活動所需的專業(yè)知識和經(jīng)驗缺乏。房地產(chǎn)項目融資或轉(zhuǎn)讓根本不可能脫離相關(guān)政府行政程序，否則任何一方的權(quán)益都難以得到保障。
一、關(guān)于項目公司股權(quán)處置。
房地產(chǎn)企業(yè)基本上都是項目公司，即為某一個開發(fā)建設項目而設立的專門開發(fā)企業(yè)，該類項目的融資或轉(zhuǎn)讓必須與該項目公司的股權(quán)以及公司治理緊密相聯(lián)系，基本的路徑包括：股權(quán)變更、托管、代管。
1、項目公司的股權(quán)變更。不少房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓收購的融資案例中，融資方會要求項目方將項目公司的全部股權(quán)轉(zhuǎn)讓給出資人所有，這就要求該股權(quán)轉(zhuǎn)讓必須是能夠獲得原項目公司的全部股東的確認，而通常在許多項目公司中，除了操縱或控制項目的少數(shù)股東外，其他股東對項目的操作和運行并不知情甚至是名義上的，該少數(shù)股東對于項目轉(zhuǎn)讓以及轉(zhuǎn)讓價格與利益的分配會不會有所主張？進而會影響融資交易的安排和進程。這都是在交易開始（首期付款）前應當明確或項目方應當予以保障的。而融資方也應當有相應的受讓股權(quán)的股東安排，以盡量減少不必要的麻煩。
2、項目公司的股權(quán)托管、代管有一部分項目的轉(zhuǎn)讓過程中，融資方會采取對項目公司的股權(quán)采取托管、代管的方式，包括：①對于項目公司的原股東結(jié)構(gòu)為單一大股東控股的，由融資方或出資方控制或代管項目公司出資大股東企業(yè)的全部權(quán)益；②對于項目公司的股東為關(guān)聯(lián)企業(yè)共同出資的，則由項目公司的各個股東向融資方、出資方出具股權(quán)托管或代管的法律文件，由融資方或出資方代為行使對項目公司的股東權(quán)益和權(quán)利。然而真正的問題在于，中國的公司法律體系中，并沒有關(guān)于股權(quán)托管、代管的相關(guān)法律規(guī)定，這就給這種行為及其后果得到法律的保護，或在產(chǎn)生糾紛之后使用何種法律關(guān)系予以處理都還存在不確定的風險。理想的選擇是融資方或出資方在控制或獲得項目與項目資產(chǎn)之后，在現(xiàn)行公司法的框架下，對項目公司的全部股權(quán)關(guān)系和資產(chǎn)所有權(quán)加以梳理和調(diào)整。③對于項目方為“掛靠”其他具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)企業(yè)的投資方的，此類項目融資涉及的法律關(guān)系較為復雜，出資方或受讓方應當特別謹慎。通常此類項目的運作方（即投資方）是以開發(fā)企業(yè)的名義實施項目的開發(fā)經(jīng)營行為，雙方會簽訂一個聯(lián)合開發(fā)經(jīng)營協(xié)議，因而該項目在法律上、名義上均為該開發(fā)企業(yè)所有，但全部的資產(chǎn)權(quán)益和經(jīng)濟法律責任由投資方承擔。一般雙方會在相關(guān)協(xié)議框架下，成立一個項目分公司或工程部，由投資方負責具體經(jīng)營和建設管理活動。所有的政府規(guī)劃程序（如四證等）以及法定的合同種類（如項目建筑總承包合同、銷售合同等）也都要以開發(fā)企業(yè)的名義進行；同時，開發(fā)活動所涉及的各種經(jīng)營行為會出現(xiàn)多重合同版本、承諾等法律文件，這些法律文件的效力及在融資過程中是承續(xù)還是終止，也會導致極其復雜的法律關(guān)系和后果。這對于融資活動所帶來的風險因素是不言而喻的了。項目融資活動是與項目投資方簽訂協(xié)議，還是與資質(zhì)方簽訂協(xié)議？顯然是應當簽訂三方協(xié)議較為妥善、穩(wěn)健的策略，如果不能簽訂三方協(xié)議的，項目原投資方必須獲得項目資質(zhì)方的有關(guān)授權(quán)，所有協(xié)議應當由投資方負責獲得項目資質(zhì)方的認可。項目原投資方與項目所在原土地所有人簽訂的土地協(xié)議（通常為土地開發(fā)協(xié)議或土地經(jīng)營協(xié)議），其中原土地協(xié)議的各項權(quán)利義務的承續(xù)也要獲得原土地所有人的認可；土地原所有人一般會是以獲得開發(fā)項目相應比例建筑面積的房產(chǎn)為土地合作的條件，而該部分義務的后續(xù)履行也應獲得原土地權(quán)益人確認。
二、融資資金的監(jiān)管與運用。
在房地產(chǎn)項目的融資活動中，資金的安排、監(jiān)管、運用等各方都較為關(guān)注的，也是最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)。由于房地產(chǎn)項目的特殊性，融資資金運作管理程序通常可以分為三個階段。
1、在項目融資談判至融資方（出資方）接管項目資產(chǎn)前在項目（或項目公司）轉(zhuǎn)移至融資方控制前，房地產(chǎn)項目融資各方會選擇下列兩種路徑：①簽訂相關(guān)協(xié)議后，融資方支付定金或預付款項。這是一種符合常理以及法律規(guī)定的經(jīng)營行為，但在當前中國經(jīng)濟環(huán)境缺乏誠信的狀態(tài)下，除了收購項目一種形式外，其他的私募融資都不可能采取這種方案。②資金共管。這通常是由融資中介方的介入所導致和產(chǎn)生的一種資金運作設計。它的基本路徑是融資方將資金匯繳至由項目方、融資方共同指定的銀行賬戶，以預留印鑒分執(zhí)等形式對資金的用途和流向加以監(jiān)管。在該階段資運作管理，項目方或融資方可以委托由金融機構(gòu)如銀行、信托公司以及獨立第三方融資服務機構(gòu)施行資金的委托管理服務業(yè)務。
2、項目融資進入實質(zhì)性操作階段，包括項目公司的股權(quán)開始辦理變更或項目資產(chǎn)開始清理移交等。實際上，項目融資的完成必須以項目資產(chǎn)完全完整的移交至由融資方或出資方控制，或出資方的資金安全獲得項目資產(chǎn)有效抵押或項目方提供其他有效擔保。一般情形下，應該是采取分階段支付的模式，根據(jù)項目有關(guān)法律手續(xù)和資產(chǎn)移交的過程、進度，按照約定的比例繳付或匯付資金。①項目融資屬于轉(zhuǎn)讓收購的，融資方應當在項目資產(chǎn)移交過程中，對項目的現(xiàn)狀加以核實，主要審核的內(nèi)容有：土地權(quán)屬是否存在瑕疵，相關(guān)相鄰單位有無其他爭議，項目建設與項目規(guī)劃及相關(guān)批準文件是否一致，是否有違反和超出核定范圍的建設事項和環(huán)節(jié)，規(guī)費繳納情況，工程現(xiàn)狀與工程量、造價等是否一致，現(xiàn)場設備狀況及基礎(chǔ)實施條件，項目的有關(guān)權(quán)益是否設定，其他債權(quán)或連帶關(guān)聯(lián)債務，等等。②項目融資屬于權(quán)益融資的，該類型的融資活動，關(guān)鍵在于資金匯付應當有相應的項目資產(chǎn)與之相對應，除了對項目資產(chǎn)價值本身經(jīng)核實以外，關(guān)鍵環(huán)節(jié)在于對項目資產(chǎn)的控制以及相關(guān)權(quán)益的鎖定，如資產(chǎn)質(zhì)押（土地使用權(quán)抵押，在建工程抵押等）；資產(chǎn)分割（將項目在建工程部分分割劃歸融資方持有等）；項目銷售收入及收益權(quán)的轉(zhuǎn)讓等等。就該類項目融資的操作而言，僅僅有項目方和融（出）資方一對一操作，是難以保證完善的，較為理想的方式還是引進獨立第三方融資服務機構(gòu)，雖然會在運作成本上有所增加，但在資金和資產(chǎn)的安全性及運作效率商都會有較大的提高。
3、資金以及項目與項目資產(chǎn)已經(jīng)在項目方與融資方換手，或資金已經(jīng)投入到項目運作建設過程中的。融資后期一般情況下，項目融資的主要工作基本結(jié)束，其風險或收益也完全顯現(xiàn)。如果在融資過程中缺乏謹慎，融資方此時就會發(fā)現(xiàn)已經(jīng)被“套牢”，更可怕的是對項目方的監(jiān)管與約束無能為力，這樣的事件屢屢發(fā)生。①項目融資屬于收購轉(zhuǎn)讓的，主要就是收購資金尾款的結(jié)算與支付，此階段主要的工作應當是對項目資料特別是工程資料加以梳理、整理和歸檔；另一方面就是要對工程款的結(jié)算進行核實。最后融資方或出資方就是該組織新的經(jīng)營團隊，對項目的建設、開發(fā)、銷售和經(jīng)營按照既定的計劃推進。②項目融資屬于權(quán)益融資的，最為關(guān)鍵的是對有關(guān)資金監(jiān)管和公司/項目的管理權(quán)力應當具體落實和到位，這在項目合作建設中是難以做到的，涉及到公司治理的另一個課題。
第三篇：融資租賃項目操作實務 (內(nèi)部培訓)
融資租賃項目操作實務
摘自《匯融資網(wǎng)》 2008年11月18日
一、項目初審 1．1向企業(yè)介紹中小企業(yè)融資租賃的特征和優(yōu)勢。
1．2調(diào)查項目是否符合中小企業(yè)融資租賃的要求。為了減少不必要的談判，節(jié)省前期費用，承租人或出賣人首先要了解可以采取中小企業(yè)融資租賃的原則。
1．3由準備承租的企業(yè)填寫《租賃項目登記表》（或《承租企業(yè)基本情況調(diào)查表》，代替項目可研報告），租賃公司根據(jù)表內(nèi)項目，按照項目評估條件對項目進行初步的定性和定量評估。
二、項目評估
2．1對項目進行實地調(diào)查，取得項目論證第一手資料。2．2在租賃公司內(nèi)部正式立項對，由市場人員撰寫租賃項目評估暨申請報告。2．3將評估報告交市場部主管、項目（獨立）審查部門評審，決定項目取舍。2．4將項目歸檔立案，以備今后對項目的進程和風險檢測進行對比、控制和調(diào)整。
三、商務談判
3．1談判原則。商務談判的條件一定要和中小企業(yè)融資租賃的條件對應，并且不能脫離租賃本質(zhì)特征。要求承租人對供貨商的選擇務必貨比三家，特別在售后服務方面對供貨商要有嚴格的要求。租賃公司以商務談判為主，企業(yè)以技術(shù)談判為主雙方在供貨合同上簽字，作為企業(yè)認可商務條件的依據(jù)。
3．2詢價、比價。根據(jù)承租人的需要和雙方共同掌握的供應商資料，向有關(guān)廠商發(fā)送詢價單。對供貨商的資信情況做充分的了解和調(diào)查，確定可能的合作對象。對擬合作的設備廠商至少要有三家在技術(shù)、價格、性能、科技含量、備件供應、售后服務和環(huán)境保護等方面進行綜合比較，選定最優(yōu)廠商。
3．3商務談判。租賃公司根據(jù)項目條件和企業(yè)協(xié)調(diào)制定基本的商務條件和談判方案。租賃公司辦理內(nèi)部購置租賃物件申請文件。由評估小組對上述方面進行綜合評價、審批，選擇合適的廠商，進行實地商務考察（如有必要），租賃三方當事人進行商務談判。辦理購貨合同審批手續(xù)，申領(lǐng)購貨合同號。如果租賃物件是從國外進口時，應由租賃公司向國家商務部申領(lǐng)進口許可證。
四、租賃談判
根據(jù)商務條件確認租賃條件：
4．1根據(jù)供貨合同用款期，確定租賃合同起租日。沒有寬限期的可以遞交開證押金或直接付款日期為起租日即租賃開始日。有寬限期的以用款第一天為起租日，承租人希望以最
后一次用款期為起租日的，需支付用款期額外利息或?qū)⒗側(cè)胱赓U成本。
4．2將所需要的中小企業(yè)融資成本費用記錄概算成本作為計算租金的基礎(chǔ)，當供貨合同執(zhí)行完畢后，調(diào)整概算成本為實際成本。
4．3根據(jù)當期的市場利率、加上合理利差確定租賃利率。
4．4根據(jù)折舊規(guī)定、設備使用壽命和最低租期的限制，確定租賃期和租賃資產(chǎn)余值。
4．5根據(jù)可行性報告的創(chuàng)造利潤能力，通過租金測算，調(diào)整、確定每期租金的金額和支付方式。
4．6承租人取得擔保單位出具的擔保函（如有必要）。
4．7承租人到當?shù)剞k理償還外匯租金的換匯手續(xù)（如果租賃合同約定租金以人民幣結(jié)算，則無必要）。
4．8簽定中小企業(yè)融資租賃合同。
4．9辦理租賃合同審批手續(xù)，申請租賃合同號，批準后對外簽字、蓋章，并與購貨合同同時生效。
4．10市場部建立項目臺帳，安排進程；市場部、財務部門建立租賃債權(quán)明細臺帳；辦公室建立項目檔案。
五、購貨合同流程
5．1付款、審單
5．1．1如果進口租賃物件購貨合同為一次性付款，沒有寬限期，付款采用信用證（L/C）：按購貨合同約定的開證日期開信用證。如果銀行要求提前押付開證資金時，起租日應調(diào)整為動用租賃公司款項那天開始。當接到裝船通知單以及相關(guān)運輸單據(jù)時，經(jīng)過審單確認無誤時對外付款。
5．1．2如果分期、分批付款和交貨或有寬限期時：應以首期動用租賃公司資金為起租日，付款原則同一次性付款?；蛞宰詈笠黄趧佑米赓U公司資金為起租日，但必須把前幾期的利息支付給租賃公司或攤?cè)胱赓U成本。付款原則同一次性付款。
5．1．3預付貨款和尾款。必須有承租人出具的付款同意書，才能支付給供貨商預付貨款。必須有承租人提供的設備安裝、調(diào)試合格證明，才能支付給供貨商尾款。
5．2運輸、保險。進口租賃物件一般以CIF條件交貨，在購貨合同簽定之后，由供貨商辦理運輸和運輸保險事宜。
5．3交貨。當供貨商安排完裝船，并將有關(guān)單據(jù)交給租賃公司時，租賃公司應把運單、提單、裝箱單、商業(yè)發(fā)票等有關(guān)單據(jù)交給承租人，完成租賃物件的法律移交。
5．4報關(guān)、商檢、提貨。如果租賃物件從國外進口，租賃公司應將有關(guān)提貨單據(jù)連同進口許可證交給承租人，由租賃公司協(xié)助承租人在當?shù)乜诎掇k理進口報關(guān)、商檢手續(xù)。承租人負責提貨和到租賃物件安置地的內(nèi)陸運輸。
5．5安裝、調(diào)試、驗收。由租賃物件供應商按合同規(guī)定的時間，現(xiàn)場安裝調(diào)試租賃物件。合格后承租人出具驗收合格證明給供貨商和租賃公司，如果有必要的話，租賃公司憑此付給供貨商購貨合同尾款。
5．6索賠。當承租人發(fā)現(xiàn)租賃物件有瑕疵或安裝、調(diào)試、質(zhì)量標準等達不到購貨合同規(guī)定的要求，立即通知租賃公司。租賃公司協(xié)助承租人向供貨商索賠。
5．7資產(chǎn)保險。在交貨前承租人要以出租人為收益人對租賃物件投保財產(chǎn)綜合險、機器毀壞險等租賃合同規(guī)定的險種。
5．8資產(chǎn)標識。將租賃物件進行標識粘貼和監(jiān)督承租人將租賃資產(chǎn)做會計處理。
六、租賃合同流程
6．1明晰租賃債權(quán)。監(jiān)督承租人是否將租賃設備列入財務報表，中小企業(yè)融資租入固定資產(chǎn)帳簿。如果建立，取得租入固定資產(chǎn)明細帳簿副本，將租賃物件粘貼租賃資產(chǎn)標簽，或噴涂中小企業(yè)融資租入固定資產(chǎn)標志。承租人按《企業(yè)會計準則》文件規(guī)定，到主管稅務部門申請通過（非全額）中小企業(yè)融資租入設備可享有的折舊政策。出租人調(diào)整租賃計算表，列立租金償還計劃書。合同雙方建立中小企業(yè)融資租賃會計科目。
6．2回收租金。在租金支付日的前一個月，給承租人發(fā)送還租準備書，承租人籌措還租資金。在租金支付日的前一個星期，給承租人發(fā)送還租通知書，如有必要承租人在外匯管理局辦理換匯手續(xù)。在租金應付日向財務部門詢查租金是否到位：如果沒有到位查詢原因；如果近期到位，到位后，計算遲延利息通知承租人支付并追索到位；如果租金正常到位，給承租人開據(jù)租賃收據(jù)，租金必須由承租人直接以電匯方式支付給出租人，中間不得經(jīng)過他人轉(zhuǎn)手。
6．3租賃結(jié)束處理。如果租金按租賃合同的約定正?；厥眨春贤囊筇幚碜赓U物件：租賃合同沒有約定租賃余值的項目，在收取名義貨價款項后，將物件的所有權(quán)轉(zhuǎn)移給承租人，開據(jù)銷售發(fā)票。承租人憑此將中小企業(yè)融資租入固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)為本企業(yè)固定資產(chǎn)，雙方結(jié)束租賃關(guān)系。租賃合同留有租賃余值且承租人愿意繼續(xù)續(xù)租，承租雙方簽定續(xù)租合同；租賃合同留有租賃余值但承租人不愿意繼續(xù)租賃，出租人收回租賃物件或拍賣或轉(zhuǎn)租他人。承租人將中小企業(yè)融資租入固定資產(chǎn)移出本企業(yè)資產(chǎn)帳簿，不再享受提取折舊的權(quán)利。
七、租賃合同管理
7．1項目歸檔程序 7．2租金提醒程序 7．3租金接受程序 7．4租金催收程序 7．5項目監(jiān)控程序 7．6租賃物件訴訟保全程序 7．7租賃物件提存程序 7．8租賃物件索賠程序 7．9租賃物件標簽 7．10租賃統(tǒng)計 7．11財務、業(yè)務報表
八、風險監(jiān)控系統(tǒng)
8．1商務風險
8．1．1風險預測。對供貨商的資信進行調(diào)查，對欲購租賃物件的先進性、技術(shù)壽命及行業(yè)市場等進行分析。
8．1．2風險防范。選擇資信良好的供應商作為市場合作伙伴，選擇技術(shù)先進、質(zhì)量上乘、價格合理的機械設備作為租賃物件；盡量采用C.I.F價格，減少裝船風險；選擇資信良好的運輸公司和保險公司，對從業(yè)人員進行風險意識教育和防范、化解、轉(zhuǎn)移風險技能的培訓。
8．1．3風險監(jiān)控。對資信發(fā)生變化的供貨商進行監(jiān)察，對于不符合供貨合同要求的單據(jù)拒絕付款，跟蹤業(yè)務進程，監(jiān)測商務風險。
8．1．4風險化解。在未支付貨款前發(fā)現(xiàn)供貨商有問題應立即終止合同，執(zhí)行租賃風險監(jiān)控程序。對于出險事故，及時從保險公司索取補償。在商務階段，發(fā)現(xiàn)承租人出現(xiàn)問題時，終止或轉(zhuǎn)賣購貨合同。
8．2金融風險
8．2．1風險預測。對國內(nèi)外金融市場動態(tài)進行監(jiān)測，預測政治和經(jīng)濟的重大變化對金融的影響，對利率市場進行近期和中期預測，分析對中小企業(yè)融資和還債的影響；中小企業(yè)融資成本來源能否降低，浮動利率的轉(zhuǎn)租賃合同承租人能否承受利率變化；對匯率市場進行近期和中期預測，分析匯率對中小企業(yè)融資還債的影響，作出中短期匯率預報。
8．2．2風險防范。研究金融市場尋找有利點和不利點，尋找防范措施，不定期調(diào)配外匯頭寸，減少匯率損失建立外匯調(diào)劑渠道，以備承租人沒有外匯償還租金而引起的匯率損失；禁止短期資金長期使用，禁止投資股票和外匯買賣等高風險項目，利用長期低息資金禰補短期高息。對從業(yè)人員進行風險意識教育和防范、化解、轉(zhuǎn)移風險技能的培訓。
8．2．3風險化解。用調(diào)期技術(shù)轉(zhuǎn)換利率和匯率債權(quán)風險，利用外匯調(diào)劑渠道，調(diào)劑外匯頭寸，化解承租人沒有外匯償還租金的風險。
8．2．4風險轉(zhuǎn)移。盡量多的吸收和利用中小企業(yè)融資租賃基金，多方尋找出資人，減少自有資金的使用，對匯率疲軟的幣種以購買遠期匯率的方式轉(zhuǎn)移風險，執(zhí)行租賃風險監(jiān)控程序。
8．3租賃風險
8．3．1風險預測。選擇資信良好的生產(chǎn)企業(yè)作為租賃業(yè)務的合作伙伴，對國內(nèi)外經(jīng)濟熱點進行跟蹤預測，上項目前必須判定企業(yè)信用等級，以此決定租賃成本和風險；對承租人過去的財務報表進行分析，對承租人用租賃設備生產(chǎn)的產(chǎn)品與市場前景進行分析，對現(xiàn)有
租賃資產(chǎn)進行軟性拍賣，掌握二手市場行情。
8．3．2風險防范。承租企業(yè)法人、股東必須承擔連帶責任擔保，對承租人經(jīng)營狀況進行跟蹤了解，建立信息中心，及時交流和處理不良信息，建立呆帳準備金，建立二手設備退出渠道，適量開展委托租賃業(yè)務。
8．3．3風險監(jiān)控。對租金償還進程進行巡回跟蹤，租賃債權(quán)超過一個工作周，應收回遲延利息，超過三個月將作為不良債權(quán)處理，對承租人的經(jīng)營情況和可研報告比較對照尋找差距，對承租人的經(jīng)營情況和資信情況進行監(jiān)測。對從業(yè)人員進行風險意識教育和防范、化解、轉(zhuǎn)移風險技能的培訓。
8．3．4風險化解。對出現(xiàn)違反租賃合同的事件，按合同規(guī)定，加快收回租金，結(jié)束租賃項目，將租賃物件收回拍賣，同時對承租人和擔保人進行起訴。利用資本市場將債權(quán)證券化，開展租賃保險，將企業(yè)風險轉(zhuǎn)為社會風險，調(diào)整、修改風險防范系統(tǒng)。
8．4管理風險
8．4．1風險預測。建立現(xiàn)代企業(yè)管理制度，隨時檢查風險管理制度的落實情況，堅持財務日報、月報、年報制度。
8．4．2風險防范。資金流轉(zhuǎn)簽字制度，項目評估審查制度，回收租金必須直接匯入租賃公司帳戶，對從業(yè)人員進行風險意識教育和防范、化解、轉(zhuǎn)移風險技能的培訓，建立人才流動離任審計制度，建立法律保障體系，合法經(jīng)營，規(guī)范管理。
8．4．3風險監(jiān)控。建立民主經(jīng)營監(jiān)督機制，根據(jù)現(xiàn)金流量表和責權(quán)發(fā)生制的財務報表，綜合考核企業(yè)經(jīng)營狀況和能力。通過考核資金利用率，考核企業(yè)經(jīng)營能力，控制應收帳款與總債權(quán)的比率，防止不良資產(chǎn)的擴大?？刂瀑Y產(chǎn)負債率，提高企業(yè)資信度，建立計算機自動管理和風險監(jiān)控系統(tǒng)，對風險管理實行定期檢查執(zhí)行情況制度等。
非《現(xiàn)代租賃網(wǎng)》原創(chuàng)作品，轉(zhuǎn)載時請注明作者和出處 更新日期:2008-12-12
第四篇：融資租賃合同書解讀
融資租賃合同書
合同編號：_________ 出租人（甲方）：_________
地址：_________
電話：_________
傳真：_________
銀行帳戶號：_________ 承租人（乙方）：_________
地址：_________
電話：_________
傳真：_________
銀行帳戶號：_________ 甲乙雙方根據(jù)《中華人民共和國合同法》之規(guī)定，經(jīng)協(xié)商一致，自愿簽訂本融資租賃合同（以下簡稱本合同）。本合同一經(jīng)簽訂，在法律上對甲乙雙方均有約束力。第一條 合同說明
甲方根據(jù)乙方的需要和委托，按照乙方提供的租賃財產(chǎn)的名稱、品質(zhì)、規(guī)格、數(shù)量和金額等要求，購進第二條規(guī)定的租賃物件出租給乙方，并由乙方承租。
第二條 租賃物
根據(jù)_________文件批準，乙方擬租賃財產(chǎn)的名稱、品質(zhì)、規(guī)格、數(shù)量和金額：_________。甲方經(jīng)審查同意支付設備價款及有關(guān)費用共計人民幣_________（大寫），購進租賃物件后租給乙方使用，租賃物件明細表作為合同不可分割的一部分。第三條 租賃財產(chǎn)的交貨、驗收、交貨地點和使用地點。
1．租賃財產(chǎn)由供貨方直接運交乙方的指定的交貨地點，向乙方交貨。
2．租賃財產(chǎn)運達安裝或使用地點后，乙方應在_________天內(nèi)檢查租賃物件，并將蓋章后的租賃物件的驗收收據(jù)交給甲方。
3．如果在_________天內(nèi)乙方未按前項規(guī)定向甲方交付驗收收據(jù)的，視為租賃物件已在完整、良好狀態(tài)下由乙方驗收完畢，并視同乙方已經(jīng)將租賃物件的驗收收據(jù)交付給甲方。
4．如果乙方在驗收時發(fā)現(xiàn)租賃物件的品質(zhì)、規(guī)格、數(shù)量等有不符、不良或瑕疵等情況屬于賣方的責任時，乙方應在接貨后_________天內(nèi)從商檢部門取得商檢證明并立即將上述情況書面通知甲方，甲方將根據(jù)與供貨方簽訂的購貨合同規(guī)定的有關(guān)條款協(xié)助乙方對外進行交涉，辦理索賠等事宜。
第四條 租期為_________年，從乙方驗收設備之日起算。
第五條 總租金為_________元，從乙方接受所租設備之日開始計租。在租賃期內(nèi)，月租為_________元，應于每月_________號前交入_________銀行的甲方賬戶。
雙方同租賃期間任何一方不得要求加租或減租。如果乙方不準時交租，則應向甲方交付比該行長期貸款利率多_________％的利息作為處罰。
簽約后_________個月內(nèi)乙方應向甲方提交中國銀行出具的保函，擔保乙方按合同規(guī)定交租。
第六條 租金的擔保
1．本合同一經(jīng)簽訂，乙方即向甲方支付雙方商定的保證金_________元，作為履行本合同的保證。
租賃保證金不計利息，在租賃期滿時歸還乙方或規(guī)定為抵最后一期租金的全部或一部分。
乙方違反本合同任何條款時，甲方將從租賃保證金中抵扣乙方應支付給甲方的款項。
2．乙方委托_________為本合同乙方的經(jīng)濟擔保人，承擔連帶賠償責任。
第七條 租賃物件的購貨、交貨和驗收
1．購貨方式有以下三種，甲乙雙方商定采用_________種方式。
a．根據(jù)貿(mào)易有關(guān)規(guī)定，甲方同意乙方自行簽訂或委托代理人簽訂購置租賃物件的合同，乙方或其委托的代理方對該合同承擔一切義務。對該合同的履行及租賃物件質(zhì)量等問題引起的后果，甲方均不承擔任可責任，購貨原始發(fā)票及合同副本、委托書副本交甲方保存。
b．租賃物件甲乙方確定后，購貨合同由甲方簽訂。乙方作為甲方代表，負責處理購貨合同履行過程中的一切問題，并承擔本合同履行過程中由于乙方的過失所造成的經(jīng)濟責任。
c．乙方與供貨方簽訂購貨合同，應由甲方確認蓋章后生效，采用托收承付方式付款，供貨方辦理托收承付時，必須交付鐵路運單或乙方自提證明單據(jù)。甲方見單后付款并對貨物享有所有權(quán)。如在運輸中發(fā)生問題或貨物有其他質(zhì)量、短缺等問題由乙方負責與供貨方聯(lián)系解決，甲方不參與也不承擔任何經(jīng)濟責任。
2．租賃物件運達使用地點后，乙方應在三十天內(nèi)負責驗收（包括進行試車），同時將簽收蓋章后的租賃物件的驗收收據(jù)一式二份書面附驗收結(jié)果交給甲方。
3．如果乙方未按前項規(guī)定的時間辦理驗收，甲方則視為租賃物件已在完整狀態(tài)下由乙方驗收完畢，并視同乙方已經(jīng)將租賃物件的驗收收據(jù)交付給甲方。
4．如果乙方在驗收時發(fā)現(xiàn)租賃物件由于賣方責任造成租賃物件的型號、規(guī)格、數(shù)量和技術(shù)性能等有不符、不良或瑕疵等情況時，由乙方直接向賣方交涉處理并立即將上述情況用書面通知甲方。如賣方延期交貨，由乙方直接催交。
5．甲方應于裝船后把合同號碼、品名規(guī)格、件數(shù)、毛重、凈重、發(fā)票總值、載貨船名、預計到達時間和目的港以電傳通知乙方以便提貨。同時還要向乙方航寄下列單據(jù)：
a．提單正本_________份；
b．發(fā)票_________份；
c．裝船單_________份；
d．甲方的廠家出具的關(guān)于所租設備的品質(zhì)、數(shù)量檢驗證_________份。
6．貨到_________天后，乙方要委托_________檢驗機構(gòu)檢驗所租貨物。如有品質(zhì)、規(guī)格、數(shù)量等與合同規(guī)定不符，乙方有權(quán)在貨到_________天內(nèi)憑該檢驗機構(gòu)的檢驗證書向甲方提出索賠；或者要求甲方自費及時更換不合格的零件或機器。
第八條 租賃物的滅失及毀損
1．在本合同期限內(nèi)，乙方承擔租賃物滅失或毀損的風險。
2．如租賃物滅失或毀損，乙方應立即通知甲方，甲方可選擇下列方式之一，由乙方負責處理并負擔一切費用。
a．將租賃物復原或修理至可正常使用之狀態(tài)。
b．更換與租賃物同等狀態(tài)和性能的物件。
3．租賃物滅失或毀損至無法修理的程度時，乙方應按《實際應付租金通知書》中記載的損失賠償金額，賠償給甲方。當乙方將損失賠償金額及其他應付的款項繳納給甲方時，按雙方約定辦理。
第九條 保險
1．自還租期限起算日開始，甲方以購買合同_________價及本合同規(guī)定的幣種辦理必要的保險；保險應包括第三者責任險，并使之在還租期限內(nèi)持續(xù)有效。保險費由乙方負擔，計入實際成本。
2．租賃物件自運抵乙方安裝或使用地點之日起由甲方向中國人民保險總公司投保財產(chǎn)險（保險期至本合同終結(jié)時為止），以應付自然災害所引起的租賃物件的毀損風險。
3．在租賃期間，如發(fā)生保險事故，乙方應立即通知甲方和中國人民保險總公司在當?shù)氐姆止荆⑾蚣追教峁z驗報告和有關(guān)資料，會同甲方向中國人民保險總公司索賠。本條各項保險費均計入總租金內(nèi)用外幣支付，由乙方負擔。應由乙方支付給甲方的款項，可在保險賠償金內(nèi)減免抵償。
4．保險金不足以支付上述款項時，由乙補足。
第十條 對租賃物件的權(quán)利和義務
1．在租賃期內(nèi)合同附表所列租賃物件的所有權(quán)屬于甲方，乙方對租賃物件只有使用權(quán)。乙方不得在租期內(nèi)對租賃物件進行銷售、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、分租、抵押、投資或采取其它任何侵犯租賃物件所有權(quán)的行為。
2．租期內(nèi)租賃物件由乙方使用，乙方有義務合理和適宜地保護租賃物件，并對由于乙方自己的過失或疏忽或由乙方可防止的任何第三人的行為造成的對租賃物件的滅失或損害負有賠償義務。
3．在設備到達廠房_________個月內(nèi)，甲方要派出_________名技術(shù)員到_________指導所租設備的安裝，然后培訓乙方的技術(shù)員和工人，使他們能達到掌握有關(guān)操作、修理和保養(yǎng)所租設備的技術(shù)。在這種情況下，乙方同意付給每人月薪_________元；其他一切費用則由甲方承擔。
4．為了保證租賃物件的正常使用和運轉(zhuǎn)，乙方負責對租賃物件按技術(shù)要求進行正常的、適時的維修和保養(yǎng)。維修和保養(yǎng)所發(fā)生的費用均由乙方自付。租期內(nèi)，租賃物件無論發(fā)生任何屬于制造或使用的事故均由乙方負責解決，乙方不能因此而免除向甲方支付租金的義務。
5．甲方有權(quán)對租賃物件的使用情況進行檢查，乙方應為甲方的工作提供方便。租期內(nèi)，乙方每半年應向甲方提供乙方的財務報表，并向甲方報告經(jīng)營情況。
6．甲方應按優(yōu)惠價格向乙方提供原料、燃料和部件。
7．租期內(nèi)，乙方不得以任何形式明示或暗示其對租賃物件具有所有權(quán)和處分權(quán)，如乙方在此期間由于債務糾紛或依法破產(chǎn)，乙方應向法院、債權(quán)人或清算委員會申請對租賃物件不具有所有權(quán)，亦不得以租賃物件充做訴訟保金或抵償債務，同時必須及時報告甲方。
8．租賃期滿后，本合同租賃物件的處理：
a．留購：甲方同意按合同附表所列的留購貨價將租賃物件售與乙方。留購貨價同最后一期租金一并支付。全部實際租金和留購貨價以及出現(xiàn)合同第三條的情況（如有時）增加的稅款、利息或延付利息和罰款利息付清后，甲方將租賃物件的所有權(quán)轉(zhuǎn)移給乙方。
b．續(xù)租：甲方同意乙方對合同的租賃物件進行續(xù)租，其續(xù)租租期、租金金額、租金交納日期等租賃條件由甲乙雙方在合同期滿前三個月內(nèi)協(xié)商確定，并另訂續(xù)租合同。（注：留購或續(xù)租任擇一種，雙方確定一種后，另一種在合同中無任何法律效力。）
第十一條 違反本合同
1．如甲方未能履行本合同所規(guī)定的義務造成賣主逾期交付租賃物，甲方購買租賃所支付款項在逾期期間所發(fā)生的利息由甲方承擔。
2．如乙方不支付租金或違反本合同其他條款，甲方有權(quán)要求乙方即時付清租金和其他費用，或收回租賃物自行處置，所得款項抵作乙方應付租金及遲延利息，不足部分應由乙方賠償。雖然甲方采取前述措施，并不因之免除本合同規(guī)定的乙方其他義務。
第十二條 甲方權(quán)利的轉(zhuǎn)讓和抵押
本合同期內(nèi)，甲方有權(quán)將本合同賦與甲方全部或部分權(quán)利轉(zhuǎn)讓給第三者，或提供租賃物作為抵押，但不得影響乙方在本合同項下的權(quán)利和義務。
第十三條 租賃物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移
乙方向甲方付清全部租金及其他款項，并再向甲方支付租賃物的殘值_________元（人民幣）后，由甲方向乙方出據(jù)租賃物所有權(quán)轉(zhuǎn)移證明書，租賃物的所有權(quán)即轉(zhuǎn)歸乙方所有。
第十四條 聲明及保證
甲方：
1．甲方為一家依法設立并合法存續(xù)的企業(yè)，有權(quán)簽署并有能力履行本合同。
2．甲方簽署和履行本合同所需的一切手續(xù)均已辦妥并合法有效。
3．在簽署本合同時，任何法院、仲裁機構(gòu)、行政機關(guān)或監(jiān)管機構(gòu)均未作出任何足以對甲方履行本合同產(chǎn)生重大不利影響的判決、裁定、裁決或具體行政行為。
4．甲方為簽署本合同所需的內(nèi)部授權(quán)程序均已完成，本合同的簽署人是甲方的法定代表人或授權(quán)代表人。本合同生效后即對合同雙方具有法律約束力。
乙方：
1．乙方為一家依法設立并合法存續(xù)的企業(yè)，有權(quán)簽署并有能力履行本合同。
2．乙方簽署和履行本合同所需的一切手續(xù)均已辦妥并合法有效。
3．在簽署本合同時，任何法院、仲裁機構(gòu)、行政機關(guān)或監(jiān)管機構(gòu)均未作出任何足以對乙方履行本合同產(chǎn)生重大不利影響的判決、裁定、裁決或具體行政行為。
4．乙方為簽署本合同所需的內(nèi)部授權(quán)程序均已完成，本合同的簽署人是乙方的法定代表人或授權(quán)代表人。本合同生效后即對合同雙方具有法律約束力。
第十五條 保密
雙方保證對從另一方取得且無法自公開渠道獲得的商業(yè)秘密（技術(shù)信息、經(jīng)營信息及其他商業(yè)秘密）予以保密。未經(jīng)該商業(yè)秘密的原提供方同意，一方不得向任何第三方泄露該商業(yè)秘密的全部或部分內(nèi)容。但法律、法規(guī)另有規(guī)定或雙方另有約定的除外。保密期限為_________年。
一方違反上述保密義務的，應承擔相應的違約責任并賠償由此造成的損失。
第十六條 不可抗力
本合同所稱不可抗力是指不能預見、不能克服、不能避免并對一方當事人造成重大影響的客觀事件，包括但不限于自然災害如洪水、地震、火災和風暴等以及社會事件如戰(zhàn)爭、**、政府行為等。
如因不可抗力事件的發(fā)生導致合同無法履行時，遇不可抗力的一方應立即將事故情況書面告知另一方，并應在_________天內(nèi)，提供事故詳情及合同不能履行或者需要延期履行的書面資料，雙方認可后協(xié)商終止合同或暫時延遲合同的履行。
第十七條 通知
1．根據(jù)本合同需要發(fā)出的全部通知以及雙方的文件往來及與本合同有關(guān)的通知和要求等，必須用書面形式，可采用_________（書信、傳真、電報、當面送交等方式）傳遞。以上方式無法送達的，方可采取公告送達的方式。
2．各方通訊地址如下：_________。
3．一方變更通知或通訊地址，應自變更之日起_________日內(nèi)，以書面形式通知對方；否則，由未通知方承擔由此而引起的相應責任。
第十八條 爭議的處理
1．本合同受_________國法律管轄并按其進行解釋。
2．本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當事人協(xié)商解決，也可由有關(guān)部門調(diào)解；協(xié)商或調(diào)解不成的，按下列第_________種方式解決：
a．提交_________仲裁委員會仲裁；
b．依法向人民法院起訴。
第十九條 解釋
本合同的理解與解釋應依據(jù)合同目的和文本原義進行，本合同的標題僅是為了閱讀方便而設，不應影響本合同的解釋。
第二十條 補充與附件
本合同未盡事宜，依照有關(guān)法律、法規(guī)執(zhí)行，法律、法規(guī)未作規(guī)定的，甲乙雙方可以達成書面補充協(xié)議。本合同的附件和補充合同均為本合同不可分割的組成部分，與本合同具有同等的法律效力。
第二十一條 合同效力
本合同自雙方或雙方法定代表人或其授權(quán)代表人簽字并加蓋公章之日起生效。有效期為_________年，自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日。本合同用中、英兩種文字寫成，兩者具有同等效力。正本一式_________份，雙方各執(zhí)_________份，具有同等法律效力；合同副本_________份，送_________留存一份。
出租人（蓋章）：_________
法定代表人（簽字）：_________ _________年____月____日
簽訂地點：_________
讀書的好處
1、行萬里路，讀萬卷書。
承租人（蓋章）：_________
法定代表人（簽字）：_________
_________年____月____日
簽訂地點：_________
2、書山有路勤為徑，學海無涯苦作舟。
3、讀書破萬卷，下筆如有神。
4、我所學到的任何有價值的知識都是由自學中得來的。——達爾文
5、少壯不努力，老大徒悲傷。
6、黑發(fā)不知勤學早，白首方悔讀書遲?！佌媲?/p>
7、寶劍鋒從磨礪出，梅花香自苦寒來。
8、讀書要三到：心到、眼到、口到
9、玉不琢、不成器，人不學、不知義。
10、一日無書，百事荒廢?！悏?/p>
11、書是人類進步的階梯。
12、一日不讀口生，一日不寫手生。
13、我撲在書上，就像饑餓的人撲在面包上?！郀柣?/p>
14、書到用時方恨少、事非經(jīng)過不知難?！懹?/p>
15、讀一本好書，就如同和一個高尚的人在交談——歌德
16、讀一切好書，就是和許多高尚的人談話。——笛卡兒
17、學習永遠不晚?！郀柣?/p>
18、少而好學，如日出之陽；壯而好學，如日中之光；志而好學，如炳燭之光。——劉向
19、學而不思則惘，思而不學則殆。——孔子
20、讀書給人以快樂、給人以光彩、給人以才干?！喔?/p>
第五篇：企業(yè)常用融資方式解讀
CFO必學秘技企業(yè)融資模式48招
——迄今為止中國最系統(tǒng)、最全面、實戰(zhàn)性最強的融資方法
中國的中小企業(yè)平均壽命僅有2.9年！每年都有30%左右的中小企業(yè)關(guān)門倒閉，在企業(yè)倒閉的眾多原因中，62%是由于融資問題得不到解決而導致的，本次歸納了目前最全的融資模式供您參考。這是至今為止中國最系統(tǒng)、最全面、實戰(zhàn)性最強的融資方法，將根本上提高企業(yè)的融資技術(shù)！融資能力是企業(yè)的造血能力，也是每一位管理精英必備市場生存能力。以下融資途徑你都掌握了嗎？
第一計：應收賬款融資
1、付款方是有信用的，政府機構(gòu)，大集團，銀行，其他銀行信任的單位。
2、應收賬款證券化（信托）
第二計：應付帳款融資
1、遠期承兌匯票
2、質(zhì)量保證托管
3、應收賬款證券償付
重要提示：和政府部門打交道，心情，人情，事情。有國有資產(chǎn)1%的項目，不會投資
第三計：資產(chǎn)典當融資
1、急事告貸，典當最快
2、受理動產(chǎn)，庫存，設備等市場上有價值的典當物
3、可分批贖回
第四計：企業(yè)債券融資
1、債權(quán)人不干涉經(jīng)營
2、利息在稅前支付
第五計：存貨質(zhì)押融資
1、一定時間內(nèi)價值相對穩(wěn)定
2、存放第三方倉庫。
第六計：租賃融資（大設備）（買賣雙方均可用）
1、有利于提高產(chǎn)能，行業(yè)競爭力
2、逐年分攤成本，實現(xiàn)避稅
3、買斷前幾所有權(quán)
第七計：不動產(chǎn)抵押融資
1、不接受小產(chǎn)權(quán)
2、可評估后加貸
（小產(chǎn)權(quán)可以租給在銀行用信用的大公司，按年租金可在銀行貸款）
第八計：有價證券抵押貸款
1、可保留國債股票的預期收益
2、可分批贖回
3、一般為不記名債券
第九計：經(jīng)營性貸款
1、已有的經(jīng)營記錄為基礎(chǔ)
2、用于公司的主營業(yè)務
第十計：裝修貸款
1、有抵押物無還款來源
2、額度范圍和比例空間較大
第十一計：專利融資
1、有有效期限制
2、有成功的市場，有規(guī)模
深圳市福田區(qū)和南山區(qū)政府有專門針對企業(yè)專利貸款貼息政策。
第十二計：預期收益融資
1、能有效提前使用預期回報
2、一般需要用到擔保工具
第十三計： 內(nèi)部管理融資
1、留存利潤融資
2、盤活存量融資 案例：萬樂電器1億
案例：產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)融資節(jié)稅800萬
第十四計：個人信用貸款
1.個人信用最大化 2.現(xiàn)金流最大化
第十五計：企業(yè)信用融資
1、企業(yè)信用最大化
2、企業(yè)現(xiàn)金流最大化
第十六計：商業(yè)信用融資
1、有形的商業(yè)融資
2、無形的商業(yè)融資
第十七計：民間借款融資
1、充分運用非正規(guī)軟財務信息
2、手續(xù)便捷，方式靈活
3、特殊的風險控制和催收方式 第十八計：應收貨款預期融資
1、預期是可以預見的
2、預期是增大的趨勢
第十九計：補償貿(mào)易融資
1、供應和需求是同一個系統(tǒng)的
2、需要明顯大于供者
第二十計：BOT項目融資
1、A建設-A經(jīng)營-移交B（公共工程特許權(quán)）
2、A建設-A經(jīng)營-移交B（民間）
第二十一計：項目包裝融資
1、價值無法體現(xiàn)或者是變現(xiàn)
2、可預見的升值空間
第二十二計：資產(chǎn)流動性融資
1、有價值無將來
2、新項目回報預期高
第二十三計：留存盈余融資（內(nèi)部融資）
1、主動，可控，底利息成本，2、有穩(wěn)定團隊的作用
第二十四計：產(chǎn)權(quán)交易融資
1、以資產(chǎn)交易融資
2、能優(yōu)化股權(quán)結(jié)構(gòu)，優(yōu)化資產(chǎn)配置，提高資源使用率
3、含國有資產(chǎn)的企業(yè)使用多
第二十五計：買殼上市融資
1、曲線上市融資
2、綜合成本小，市盈率也較低
第二十六計：商品購銷融資
1、預收貨款融資??
案例：順馳快速制勝之道
第二十七計：經(jīng)營融資
1、會員卡融資
2、促銷融資
第二十八計：股權(quán)轉(zhuǎn)讓融資
1、戰(zhàn)略性合作伙伴融資
2、優(yōu)先股，債轉(zhuǎn)股
第二十九計：增資擴股融資
1、股本增加，股權(quán)比例發(fā)生變化
2、規(guī)模擴大，原股東投資額不變
第三十計：杠桿收購融資
1、以小搏大的工具
2、集資、收購、拆賣、重組、上市
第三十一計：私募股權(quán)融資
1、成長性，競爭性，優(yōu)秀團隊
2、良好的退出渠道和回報預期
第三十二計：私募債權(quán)融資
1、穩(wěn)定的現(xiàn)金流
2、良好的信用系統(tǒng)
第三十三計：上市融資
1、國內(nèi)，國外上市，美國 香港 新加坡 澳大利亞 臺灣
2、主板，中小板，創(chuàng)業(yè)板
第三十四計：資產(chǎn)信托融資
1、有較高的成本17%左右
2、有效規(guī)模的要求
第三十五計：股權(quán)質(zhì)押融資
1、公司價值可有效評估
2、股權(quán)結(jié)構(gòu)清晰
第三十六計：引進風險投資
1、風險投資的價值不僅僅是錢
2、以上市退出為目的
第三十七計：股權(quán)置換融資
1、股權(quán)清晰可評估
2、以戰(zhàn)略性置換為重點
第三十八計：保險融資
1、是最后一道保護屏障
2、不可不買，不可多買
第三十九計：衍生工具融資
1、適用于大型企業(yè)
2、有很高的金融風險
第四十計：民間融資（個人借貸和委托貸款）
1、個人借貸融資
2、企業(yè)拆借融資
案例：粵東自來水廠項目
第四十一計：不動產(chǎn)、動產(chǎn)抵押貸款
1、房地產(chǎn)抵押貸款
2、土地使用權(quán)抵押貸款
3、設備抵押融資
4、動產(chǎn)質(zhì)押融資
5、浮動抵押（產(chǎn)品、半成品等）
第四十二計：票據(jù)貼現(xiàn)貸款
1、商業(yè)票據(jù)貼現(xiàn)貸款
2、買方或協(xié)議付息票據(jù)貼現(xiàn)貸款 案例：思路決定出路 案例：猛龍過江震京津 案例：產(chǎn)權(quán)式公寓模式
第四十三計：融資租賃
1、簡單融資租賃
案例：廣華出租車項目
2、BOT（BLT、BTO、BCC、BOO、BOOT、BT）
3、ABS 案例：歐洲迪斯尼樂園項目 第四十四計：投資銀行融資
1、投資銀行 案例：蒙牛騰飛
2、風險投資公司
3、科技風險投資基金 資料：風險評估指標
4、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金
5、證券投資基金
第四十五計：資產(chǎn)證券化融資
1、（房地產(chǎn)）資產(chǎn)證券化
2、抵押貸款證券化 案例：奧運3000億融資
3、可轉(zhuǎn)換債券
第四十六計：場外交易市場
1、中小企業(yè)私募。需要企業(yè)達到一定規(guī)模，目前綜合成本在12%-18%
2、深圳前海股權(quán)中心梧桐私募債。操作靈活，方式多樣，放款時間快。年利息成本在8-12%。
3、國內(nèi)三板市場。融資渠道多，影響大。
第四十七計：眾籌模式
通過互聯(lián)網(wǎng)集資，應操作規(guī)范，避免非法集資紅線，適合小企業(yè)、藝術(shù)家或個人對公眾展示他們的創(chuàng)意。
第四十八計：保理
保理業(yè)務是指企業(yè)將現(xiàn)在或未來的基于企業(yè)與其客戶（買方）訂立的銷售合同所產(chǎn)生的應收賬款債權(quán)轉(zhuǎn)讓給銀行或者保理公司，由銀行或者保理公司提供買方信用風險擔保、資金融通、賬務管理及應收賬款收款服務的綜合性金融服務。
總之，融資模式有很多種，渠道多樣，企業(yè)必須根據(jù)自身的情況、行業(yè)特點選擇最適合自己的融資方式，最終決定選擇采取股權(quán)融資還是債權(quán)融資，抑或引進戰(zhàn)略投資者等等。
讀書的好處
1、行萬里路，讀萬卷書。
2、書山有路勤為徑，學海無涯苦作舟。
3、讀書破萬卷，下筆如有神。
4、我所學到的任何有價值的知識都是由自學中得來的?！_爾文
5、少壯不努力，老大徒悲傷。
6、黑發(fā)不知勤學早，白首方悔讀書遲。——顏真卿
7、寶劍鋒從磨礪出，梅花香自苦寒來。
8、讀書要三到：心到、眼到、口到
9、玉不琢、不成器，人不學、不知義。
10、一日無書，百事荒廢。——陳壽
11、書是人類進步的階梯。
12、一日不讀口生，一日不寫手生。
13、我撲在書上，就像饑餓的人撲在面包上?！郀柣?/p>
14、書到用時方恨少、事非經(jīng)過不知難?！懹?/p>
15、讀一本好書，就如同和一個高尚的人在交談——歌德
16、讀一切好書，就是和許多高尚的人談話。——笛卡兒
17、學習永遠不晚?！郀柣?/p>
18、少而好學，如日出之陽；壯而好學，如日中之光；志而好學，如炳燭之光。——劉向
19、學而不思則惘，思而不學則殆?！鬃?/p>
20、讀書給人以快樂、給人以光彩、給人以才干?！喔?/p>
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