第一篇：商業地產融資渠道

商業地產融資渠道

一、擺在商業地產開發商面前的融資渠道

就從目前大陸融資市場來看，除了以股權轉讓或質押等方式與其他企業或個人合作開發外，商業地產開發商可選擇的主要融資渠道不外十一條，其中七條來自大陸，四條來自海外。大陸融資渠道主要為：商業銀行貸款、信托投資公司發行信托計劃、境內公司上市、發行企業債、金融租賃、民間私募基金以及典當。海外融資渠道主要有：外資商業銀行貸款、海外私募基金、房地產投資信托基金(REITs)、公司海外上市。很多商業地產開發商選擇將幾條融資渠道結合在一起使用，以保證項目開發資金的及時到位。

二、主要融資渠道的比較

1、境內商業銀行貸款

就與商業地產開發商的親密程度來看，境內商業銀行無疑曾經是開發商“生死與共的戰友、親密無間的愛人”。然而隨著近兩年來國內宏觀金融政策調整，商業銀行收緊了對房地產行業的信貸，特別是加強了對房地產抵押貸款的審查，商業地產開發商的融資渠道大幅縮緊，業內人士戲稱地產業和商業銀行之間的“蜜月期”結束了。

2、信托投資公司發行信托計劃

隨著2001年10月1日《信托法》的出臺，信托投資公司在房地產資金融通市場上開始扮演起日趨重要的角色。2003年底中國大陸第一支商業房地產投資信托計劃—法國歐尚天津第一店資金信托計劃在北京推出，它代表著中國房地產投資信托基金(REITs)的雛形。

隨后全國各家信托投資公司陸續推出房地產信托產品，手段多樣、品種創新，在一定程度上解決了房地產開發商的開發資金短缺問題。僅北京國投去年推出的商業房地產信托融資產品就有：華堂商場大興店租金收益權財產信托受益權轉讓項目，密云商住房資金信托計劃等，這些信托產品都是靈活運用信托手段設計出來的優良產品。

然而，由于信托融資的資金來源主要集中于社會中小投資人，且受到314號文件、《資金信托管理辦法》以及《信托投資公司管理辦法》等多重政策限制，特別是受到每期不得超過200份的限制，單個集合資金信托計劃的融資額度一般不能超過億元，自2002年314號文件出臺后，全國大部分集合類房地產資金信托產品的發行額度都在1500萬到一億元之間。這對于大中型商業房地產開發項目而言無異于杯水車薪。

此外，銀監會在今年年初又一次加大了對信托行業的監管力度，所有項目必須要報送銀監局審查，審查手續相當繁瑣，時間拉長，這樣一來信托快速而靈活的小規模融資優勢蕩然無存。

3、境內公司上市

房地產行業屬于政策性較強的行業，而公司上市同樣面臨著極強的政策要求。眾所周知，公司上市必須滿足以下條件：連續三年盈利、凈資產收益率每年不得低于10%、累計對外投資額不超過凈資產的50%、總資產負債率低于70%，所有者權益至少5000萬等。而目前大部分商業項目的建設都是由一家項目公司完成，成立項目公司的目的主要是定向管理、專業分工、財務分開和運作自主。綜合以上兩種情況來看，房地產項目公司上市的可能性有多大、融資能力有多強、成本有多高、效果有多好，就成為一個值得商榷的問題。

從近年來房地產公司上市寥寥無幾的現實來看，大部分權衡利弊后的商業地產開發商顯然已經放棄了境內公司上市的想法。

4、發行企業債

根據《公司法》規定，只有股份有限公司、國有獨資公司和兩個以上的國有企業或者其他兩個以上的國有投資主體投資設立的有限責任公司，為籌集生產經營資金，才可以發行公司債券。這就將大部分無國有投資主體背景的、有限責任公司性質的商業地產開發公司從可發行公司債的范圍內劃了出去，且資金用途也明確為籌集生產經營資金。即便房地產開發公司在公司結構上滿足《公司法》的要求，也還要經過《企業債券管理條例》對企業發行債券規定的嚴格限制和審查。程序繁瑣，條件嚴格。首先要報全國計劃委員會、中國人民銀行、財政部、國務院證券委員會納入下一年度全國發行企業債的總體規模中，同時還要經過各級人民銀行和同級計劃管理部門的嚴格審批。其次，企業須具備一系列條件，例如企業規模的要求，連續三年盈利的要求以及所籌集資金的用途必須符合國家產業政策等等。且“企業發行企業債券的總面額不得大于該企業的自有資產凈值”、“企業債券的利率不得高于銀行相同期限居民儲蓄定期存款利率的百分之四十。”。有鑒于此，在未來的一定時期內，發行企業債無論從政策理論上還是從企業實際條件上都不可能成為商業地產開發商可期待的融資渠道。

5、金融租賃

2004年4月上海某金融租賃公司推出了一支房地產“售后回租+保理”模式的金融租賃產品，出售回租人將其某一物業出售給金融租賃公司，并約定了5年作為回租期，同時金融租賃公司與某銀行就此單業務建立保理業務關系，確定了資金來源。最終，該筆交易令房地產公司獲得了6億元的資金。分析起來，信托投資公司近年來推出的“租金收益權財產信托受益權轉讓”信托產品與房地產金融租賃模式非常類似。兩者的具體區別在于：

一、金融租賃的資金來源為銀行，信托的資金來源為投資人；

二、金融租賃可以解決的資金量較大，信托解決的資金量小；

三、金融租賃后的風險由租賃公司和銀行共同承擔，信托的風險則完全轉嫁給了投資人。金融租賃的收益由銀行和租賃公司共享，信托收益歸投資人，信托投資公司收取少量報酬。例如，北京國際信托投資有限公司推出的“華堂商場大興店租金收益權財產信托受益權轉讓”項目就是基于這種理念設計的。

房地產金融租賃對于商業地產開發商來言不失為一條很好的融資渠道，它為相當一部分具有優良房地產項目的開發商提供了一條可以融通較大規模資金的渠道。然而，通過采用銀行保理業務，以銀行作為房地產行業融資最終的資金來源，有悖于近兩年來政府推出的收緊商業銀行房地產行業貸款（特別是抵押貸款）金融政策的根本目標，即分散商業銀行在房地產行業的信貸風險。

6、典當

典當融資手續簡便、融資速度快捷，在如今商業地產企業短期融通資金的過程中，日益體現出了自己高效的特點。然而，相信大部分開發商如果不是走投無路，是不會選擇成本高昂的典當方式融通資金的。2004年我所接觸過的一個項目，在商業銀行、信托投資公司等融資渠道全部堵死的情況下不得不選擇了典當方式以解燃眉之急，而最終的融資成本竟然高達年50%。可以說，這個項目一段時期內的利潤全部讓渡給了典當行，開發商損失慘重。

此外，由于受到典當行業自身條件限制，對于資金需求量巨大的商業地產行業來說，典當行的融資能力遠遠無法達到要求。特別是今年新出臺的《典當管理辦法》規定了“房地產抵押典當余額不得超過注冊資本。注冊資本不足1000萬元的，房地產抵押典當單筆當金數額不得超過100萬元。注冊資本在1000萬元以上的，房地產抵押典當單筆當金數額不得超過注冊資本的10%。”

進一步限制了房地產典當的總額。對于動輒上億的房地產融資來說，典當金額限制在如此小規模內，顯然無法滿足地產開發需求。

7、民間私募基金

民間的私募基金始終都沒有獲得政府政策層面的支持，然而卻以不爭的事實極具活力的存在著。幾年前，一些公司型私募基金已完成暗中的籌備，并開始在房地產市場積極運作。特別是在以溫州為中心的江浙地區、福建地區，十余年間，民間私募基金投向全國房地產行業的資金已經達到了近千億的規模，雖然隱蔽卻不容忽視，例如：在北京、上海、杭州、深圳等地炒作的沸沸揚揚的溫州炒房團就是以民間私募基金的方式在運作。

8、外資商業銀行貸款

2002年2月1日起，外資銀行獲準在中國大陸開展貸款業務，但僅限于對大陸的境外人士和外資企業提供人民幣業務。直至2004年2月花旗、匯豐、東亞和瑞穗四家外資銀行才首批獲準對中資企業人民幣貸款業務。2005年5月底，渣打銀行成為首個推出商業房地產貸款業務的外資銀行，這為商業地產開發商拓寬融資渠道帶來了新的希望。一般來說，外資商業銀行對境內房地產開發商發放的貸款和境內商業銀行相似，都是以商業物業作為抵押，以抵押標的物評估價或成本價的60%到70%作為發放貸款額度的依據。

然而外資商業銀行貸款也存在著政策方面的限制。2004年上半年銀監會就曾經要求外資銀行提供其超過一億元人民幣貸款客戶的資料，隨后發改委、銀監會聯手央行又頒布了《境內外資銀行外債管理辦法》，變相的從政策層面對外資銀行貸款規模進行控制。同時，外資商業銀行本身由于受到人民幣存款總量不足的限制，其有限的人民幣貸款業務也主要是面對中小客戶，額度一般不大。總之，外資銀行的商業地產人民幣貸款還遠遠不能成為商業地產開發商可以期待的主流融資通道。

9、海外私募基金

海外私募基金一般是通過非公開的方式集合少數投資者資金設立的基金，其銷售與贖回都是基金管理人私下與投資者協商進行的。近年來，海外私募基金在國內表現異常活躍，國際基金機構紛紛出手完成了數筆大宗交易。特別是在上海、北京、深圳、廣州這樣的戰略城市，表現格外突出。例如摩根士丹利房地產基金于今年初收購了位于北京CBD的福力雙子座，收購價約4億元人民幣。澳洲麥格里集團旗下基金公司MGPA收購了位于上海的新茂大廈，收購價約8億元人民幣。新加坡嘉德置地更斥資逾3億美元在北京、上海大規模收購成熟物業。海外私募基金的投放主要集中在三個方面：

一、收購成熟物業，二、與國內開發商股權方式合作，三、獨立開發房地產項目。海外私募基金的最主要特點是融資金額巨大，偏好位置良好的內地成熟物業。

對于規模、地理位置俱佳的成熟商業物業來說海外私募基金無疑是很好的融資渠道。

10、房地產投資信托基金(REITs)

REITs(Real Estate Investment Trusts)即：房地產投資信托基金。REITs實際上是一種證券化的產業投資基金，通過發行股票（基金單位），集合公眾投資者資金，由專門機構經營管理，通過多元化的投資，選擇不同地區、不同類型的房地產項目進行投資組合，在有效降低風險的同時通過將房地產經營活動中所產生的收入以派息的方式分配給股東，從而使投資人獲取長期穩定的投資收益。

通過REITs方式融資，對商業地產開發商而言顯而易見的具有以下幾個方面的優勢：

1)可用以融資的物業范圍寬廣。任何可以產生穩定收益的房地產均可采用REITS融資。包括商業零售業、住宅公寓、酒店、寫字樓、工業廠房等等。

2)可融資金額巨大，資金來源豐富。海外REITs市場的投資人主要是當地機構投資者、國際機構投資者、私人銀行和個人投資者、3)通過境外REITs融資，將房地產行業金融風險分散到國際投資者中，符合政府政策。REITs投資于成熟的房地產項目，不參與房地產項目的開發，因此，不直接受限于房地產投資和貸款的相關政策。

4)一般情況下，REITs融資總額超過物業抵押貸款金額，交易價接近資產凈值。在銀行抵押貸款、金融租賃等融資模式下，商業物業業主一般僅能獲得物業總價60%到70%的資金，同時支付較高的財務費用或租賃費等手續費用。REITs則是根據市場標準綜合物業整體考慮，對物業進行整體定價，吸引投資。從實際操作過程中我們發現，通過上市融集到的資金總額超過抵押貸款等其他融資方式。

5)方式靈活。對于總價超過3億美元的大型連鎖商業物業，華銀控股可以協助以物業業主為發起人將其資產在境外的上市。對于規模較小的物業業主，華銀投資可以集合多家物業打成一個資產包在境外運作上市。

6)長期獲益。物業業主也可以自持一部份基金單位，與其他投資人一起從物業租金等收益中獲得長期股息收益。此外，控制REITs管理者的發起人還可以從中獲得管理費收入。

7)REITs融資還具有不可替代的節稅優勢。

8)采用REITs融資，可以幫助房地產開發商在國際上建立聲譽，擴大行業內和國際上的影響。

9)由于上市過程中的各個環節都要求信息公開，管理規范，通過REITs運作可以帶動企業完善治理結構調整，規范經營管理。

當然，采用REITs模式融資也有一定的局限性，比如從目前所操作的REITs來看，所收購的項目要求商業地產開發商必須要有相當的實力、必須要有已經開發完成的超過5萬平米以上的或者總資產價值超過3億元人民幣的、已經營運并開始產生穩定租金收益的商業資產。而這些商業資產是否能夠最終運作上市還需要通過一系列的審查，符合在境外上市的條件。

11、公司海外上市

內地企業上市主要選擇的是美國、香港和新加坡，而房地產公司幾乎全部選擇的是在香港上市。房地產公司對香港市場的選擇很大成分是考慮到了投資人的構成和偏好，華裔和亞洲投資人比歐美投資者更認同中國的房地產行業，更容易對中國內地房地產市場報以樂觀的期望。

中國公司在香港上市可以選擇主板上市和創業板上市。

主板上市又分為發行H股上市和買殼上市兩種方式。無論采用哪一種方式，主板上市的房地產公司首先要滿足這樣一些條件：上市前三年合計盈利5000萬港元（其中最近一年需達到2000萬港元）、上市市值須達到1億港元、近三年管理層及所有權變化不大、至少有25%公眾持股、需要100名股東，每100萬港元的發行額必須有不少于三名股東持有。主板發行H股上市還需要經過國內相關機構層層審批，且未來公司股份轉讓等方面受國內法規限制較多。而香港聯交所對主板上市中的買殼上市現象作了嚴格限制。

創業板上市主要是發行紅籌股上市。創業板上市要求企業必須從事單一業務，或圍繞單一業務的周邊業務活動。雖沒有最低市值規定，但實際上在上市時不能少于4600萬港幣。

此外，無論選擇哪個板塊，房地產企業希望在海外上市吸引投資者都必須表現出足具吸引力的盈利能力，從目前已上市的地產公司情況來看市盈率要達到10%。對于那些符合條件的房地產集團公司來說，仍然可以選擇香港市場作為其上市的首選，從而融通資金。通過以上比較可以做出這樣的評價，當融資規模在百萬元到千萬元之間時，采用典當的方式最快速、最方便。當融資規模超過千萬元但不足2億元時，信托和外資商業銀行貸款是很好的選擇。當融資規模超過2億元又有成熟的商業物業時，就獲得了通過REITs上市、吸引海內外私募基金以及金融租賃融資的條件。當然，對那些地理位置很好的房地產項目而言，即使處于開發前期，尚沒有成熟物業的階段，也是能夠引起部分私募基金興趣的。而境內外企業上市、發行公司債的方式下，由于程序復雜、手續繁瑣、政策約束多、籌集資金時間長等原因，在目前階段并不能算是很好的融資手段。

綜上所述，相對于諸多融資渠道而言，REITs由于自身的種種優勢，更符合商業地產的融資需求。雖然目前看來，社會各界對此認知程度還不高，但隨著人們對REITs了解不斷深入、房地產市場的發展以及2006年金融業的全面放開，我們相信，不久的將來，REITs必將成為商業地產市場融資的主流渠道。

第二篇：商業地產 融資模式

融資模式簡介 我國商業地產開發融資需求背景

1.1 商業地產正經歷高速發展

近年來，隨著國內經濟和房地產業的飛速發展，商業地產開發在經歷了一段時間的沉寂后，于21世紀初重新成為開發投資熱點。自2000年起，商業地產首先在北京、上海、廣州等幾個經濟高度發達的地區興起，并迅速蔓延到全國。根據國家統計局統計數據顯示，進入2005年后，我國商業地產呈現出快的發展勢頭：2005年投資完成額1999.9億元，比上年增長16.0%；到2009年完成投資額10613億，比上年增長20.7%，占房地產投資比重29.7%，辦公樓和商業營業用房銷售面積分別增長30.8%和24.2%，銷售額分別增長66.9%和45.5%；2010年1~11月完成投資額12675億，比上年同期增長41.9%，占房地產投資比重29.8%，辦公樓和商業營業用房銷售面積分別增長25.9%和35.2%，銷售額分別增長48.4%和50.2%。隨著我國商業業態的不斷轉型，經濟的不斷發展，區域城市的繁榮，人民生活水平的提高，交通條件的改善，另外就是2010年國家出臺政策，開始對商品住宅的一線城市實行限購，二、三線城市實行限貸，商業地產成為投資追逐的熱點，勢必出現新一輪的高速發展。

1.2 資金問題是商業地產面臨的突出問題

土地和資金就像房地產開發的兩條腿，沒有土地和資金，房地產開發將寸步難行。但從房地產的整個開發過程來看，資金短缺問題是目前中國房地產開發商面臨的最突出問題，對于投資規模大、投資回收期長的商業地產更是如此。一個商業地產項目的投資少則幾億元，多則幾十億元、幾百億元，如果沒有足夠的資金支持，不僅開發建設完不成，而且即使開發成后期的運營過程中也會因此出現各種各樣的問題。現在在商業地產項目中普遍存在的產權分割出售的現象，根本原因就在于開發商資金不足，急于盡快回收資金。而產權分割出售的后果就是在后期的運營過程中難以實現統一管理，最終導致項目失敗。2 商業地產開發融資的概念與特點

2.1 商業地產的概念

目前國內外關于商業地產的概念和統計的口徑各不一致。根據美國房地產協會(CCIM)的定義，商業地產包括四個分支：商鋪、寫字樓、庫房和廠房，廣義而言，其范圍也包括其他經營性交易的經營場所，如銀行、餐館、賓館等；而在我國的香港地區，房地產市場分為住宅、寫字樓、商業樓宇、工業廠房四個分支市場，此處的商業樓宇泛指CCIM中的廣義商鋪，內地許多專家學者也大都使用這一標準。除了商鋪和商業樓宇的概念外，商業地產還有商業物業、商業營業用房等多種名稱，其中中國房地產統計年鑒就把進行商業零售和其他實物當場交易或面對大眾有償服務的經營場所稱為商業營業用房。綜合以上概念，本文所論述的商業地產定義為商業經營活動的經營場所，其中的商業經營活動主要是指商業零售和其他實物交易或提供有償服務的經營活動，也就是CCIM申廣義上的商鋪概念。

2.2 商業地產開發融資的概念

商業地產開發融資是指開發商為了確保商業地產項目的順利進行而進行的融通資金的活動。其實質是發揮商業地產的財產功能，為商業地產開發融通資金，以達到盡快開發、提高投資收益的目的；同時，將固定在土地上的資金重新流動起來，使其進入社會流通領域，以擴充社會資金來源。

2.3 商業地產開發融資的特點

商業地產開發融資的特點是與其自身的特殊性緊密相關的，概括起來，主要有以下兩點：

2.3.1 資金規模大、融資周期長 投資規模大、投資回收期長是房地產開發投資的共性，而商業地產對資金的要求尤為突出。因為商業用地的土地使用權出讓價格是最高的，商業地產的規劃設計水準高，建筑結構復雜并廣泛采用新材料和新工藝，內部裝修及陳設豪華，都使得商業地產所需資金遠高于住宅或廠房物業。商業地產的經營一般還要經過2~3年的過渡期，才能有穩定的現金流，而且在租售過程中，為了吸引主力店加盟，開發商不得不采取前幾年租期內低租金，甚至部分免租金的形式，這必然又減少了前期回報。所以，商業地產對開發商的資金儲備能力和抗風險的能力有著很高的要求。

2.3.2 風險大、成本高 商業地產具有高風險、高收益的特性。其收益主要來源于租金收入，而能否獲得租金很重要的在于物業的升值。目前在我國的許多城市尤其是大都市，商業競爭已經趨于白熱化，商業經營的不穩定性增大。同時，在商業房地產很長的投資回收期內，周邊經濟環境、交通狀況、人流狀況、居住人群乃至政府的政策變更都會對收益產生巨大的影響。而且，商業地產經營過渡期的存在使開發商在這一期間內隨時可能面臨調整或虧損。因此，商業地產經營的風險相當大。因此，投資商、信托公司等資金提供方為保障資金的安全或分享開發的高收益，一般要求較高的投資回報，對開發商而言融資費用和利息成本都是很高的。美國商業地產的資金循環模式及融資方式

國外商業地產的發展尤其以美國市場為典范，雖然在2008年美國房地產市場出現泡沫，從而爆發了嚴重的次級債務危機，但其經過多年積累的商業地產創新融資方式還是值得借鑒的。

3.1 美國商業地產的資金循環模式

美國的商業地產經歷幾十年的發展過程，無論是在經營模式、商業形態，還是資金平臺上都已逐漸完善，尤其是在房地產證券化之后，房地產投資信托(REIT)日漸成熟，從而推動了美國商業地產取得前所未有的發展。美國商業地產資金循環的主要形式如圖1所示 ：

由圖1可以看出，REIT、產業基金等在美國的商業地產中發揮著重要的作用。對于資本市場來說，投資判斷并不是著眼于公司單個項目的投資，而是根據公司長期發展的投資。也就是說，公司的成長性是資本市場的投資價值觀，所以美國的商業地產企業按照資本市場的價值觀塑造公司的發展模式，上市后依托資本市場的資金支持，持續擴張發展。

3.2 美國商業地產的融資方式

美國房地產在1990年的估算價值就約為5~6.1萬億美元，這些房地產大都以債務和權益融資。其中商業地產占了很大一部分，商業地產的融資方式有企業內部融資和外部融資兩大類，具體有以下幾種：

3.2.1 企業內部融資 即開發企業利用企業現有的自有資金支持項目開發，或通過擴大自有資金基礎。商業地產開發的內部融資包括“抵押、貼現股票和債券而獲得現金”、“預收購房定金或購房款”和企業留存收益等。

3.2.2 企業外部融資 主要渠道和融資工具以下13種：

(1)上市融資：包括直接發行上市和利用殼公司資源間接上市。

(2)發行債券：根據發行主體的不同，分為政府發行、金融機構發行和房地產企業發行三種。發行債券可以聚集社會閑散資金，為房地產企業帶來大規模的長期資金。

(3)銀行貸款：到1997年止，商業銀行是美國商業地產債務資金的唯一來源。他們持有50.2%的非住房商業地產的長期貸款，占房地產貸款總額的28%。

(4)其他融資機構的融資：是指從銀行外的其他機構融資，包括保險公司、房地產投資基金管理公司和房地產財務管理公司等。養老基金和人壽保險公司是主要的機構，他們持有的很多抵押貸款擔保債務(CMOs)是由商業房地產抵押貸款擔保的債券。

(5)合作開發：包括合資開發，這種方式可以補充自用資金，分散投資風險，是目前房地產開發企業采用較多的一種方式。

(6)前沿貨幣合約：這是一種非常美國化的高比率的房地產融資方式，它采用貸款機構出資，開發商出地和技術，成立合資公司。與合作開發不同的是，參與合作的資本投入者并不是完全意義上的投資方，他還充當貸款人的角色，要將其投資分期收回，并要求獲得利息。由于貸款方本身又是合資方，因而貸款利率一般比較低，但同時作為合資方，他也與開發商共享利益、共擔風險。

(7)房地產辛迪加：這是國外房地產開發商廣泛采用的一種融資方式，它由經理合伙人和有限合伙人組成，其中經理合伙人負責房地產的經營管理，負無限責任，而有限合伙人享有所有權，不參與經營，以其出資額為限承擔有限責任。房地產辛迪加可以籌集到開發商難以籌集到的權益或短期資金。

(8)房地產投資信托(REIT)：房地產投資信托可以是信托也可以是一家公司，通過向開發商發放信托資金或直接參與房地產投資等方式參與運作。在美國存在權益REIT(投資并經營商業地產)、抵押貸款REIT(購買商業地產的抵押貸款)、混合REIT(同時投資抵押貸款和商地產)和有限壽命REIT(在有限而確定的時間段內購買和經營商業地產)四種類型的REIT。REIT立法要求資產由獨立的顧問來進行管理。

(9)商業抵押貸款支持證券：商業抵押貸款支持證券(CMBS)起源于20世紀80年代，是將房地產貸款組合證券化，通過資本市場向個人和機構投資者出售。

(10)租賃融資：在這種方式下，擁有土地經營權的房地產開發商，將該土地出租給其他的投資者開發建設，以每年獲得的租金作為抵押，申請房地產項目開發的長期貸款，或者是開發商通過租賃方式獲得土地的使用權以后，以自己開發的房地產作為抵押向銀行申請長期抵押貸款。

(11)回租融資：即開發商先出售自己開發的物業，再將其租回經營。這種方式在于開發商作為某項物業的所有人，既想保持該物業的所有權以獲得該項物業的連續收益，又想出讓該項物業獲得資金以減少資金占用，而投

資者也想獲得可觀的投資收益所采用。

(12)回買融資：即開發商將自己開發的某項物業賣給貸款機構，然后再用貸款機構的貸款買回該項物業。對于開發商而言，其不僅能獲得較高比例的融資，而且在還清貸款后，可以獲得該項物業的產權。開發商在回買的過程中可以對此物業提取折舊，從而獲得折舊抵稅帶來的好處；對于融資機構而言，即可獲得高于抵押貸款的利息收入，又可以所有權人的身份參與分享物業的經營收入。

(13)夾層融資：“夾層”的概念源自華爾街，指介于股權與優先債券之間的投資形式。在房地產融資領域，常指不屬于抵押貸款的其他次級債或優先股，建立不同債權的股權的投資組合。這種方式的優勢在于，突破了抵押貸款的界限，也為物業所有者的推出提供了便利。從投資者的角度來看，既可獲得債權性質的收益，又可獲得股份性質的分紅，還可以實現債轉股，類似于優先股和可轉債。其缺點在于融資成本高，程序復雜，法律架構復雜。國內商業地產融資現狀及發展趨勢

4.1 國內商業地產的資金循環模式

國內商業地產發展時間相對較短，資金循環的模式得到市場驗證的并不多，融資方式主要以銀行貸款為主。

4.2 國內商業地產的融資現狀

4.2.1 融資渠道單

一、困難重重 國內商業地產融資除一部分來源于自有資金外，70%~80%來自銀行貸款，融資渠道單一。而自2007年以來，為了抑制房地產投資過快增長和降低銀行金融風險，國家出臺了一系列宏觀調控政策收緊銀根，到2009年下半年，除國有商業銀行在信貸方面對部分商業地產項目還有選擇性支持外，其他股份制銀行已很少對商業地產項目的貸款發放。這對于依賴銀行融資的商業地產來說無疑是雪上加霜，融資困難已經成為制約國內商業地產發展的瓶頸。

4.2.2 融資方式多元化已初現端倪 在各銀行實施放貸緊縮的情況下，各開發商／投資商都在積極尋找新的融資渠道，“上市”、“信托”、“基金”、“信貸創新”、“典當”等紛紛登臺亮相或者正在醞釀之中，商業地產融資多元化已初現端倪。在這些多元化融資方式中，REIT以其收益穩定等諸多利好成為商業地產融資新寵，早在2005年年底，“廣州越秀”率先在香港發行REIT，開創了國內優

質物業打包到境外上市融資的先河。此外，自2005年以來，海外基金頻頻出手，在人民幣升值預期的背景下，尾隨高盛、摩根士丹利等巨頭而來的機構投資者不斷增加。

4.3 國內商業地產融資趨勢

融資方式由間接融資向直接融資為主轉變是國際融資市場發展的趨勢，國內商業地產開發融資體系不僅會逐漸完善間接融資模式，而且會大力發展真接融資模式，從而使融資體系更趨合理化，這也是分散銀行融資風險、拓寬商業地產融資渠道、解決商業地產資金緊缺問題的必由之路。隨著融資體系的逐漸完善，各種融資主體都會進入投資收益比較高的商業地產領域，隨之出現的是融資渠道與方式將呈現多元化，除銀行貸款外，上市融資、REIT、商業地產基金、商業地產資產證券等都將會成為開發商/投資商可用的主要融資方式。我國商業地產開融資的幾種主要方式分析

商業地產開發離不開融資工具的幫助和各類金融機構的支持。目前商業地產開發的融資方式主要有銀行信貸、上市融資等；另外，商業地產開發可用的幾種新的融資工具，如REIT、商業地產基金等，也一并進行探討。

5.1 企業自有資金

5.1.1 企業自有資金注入的方式(1)開發主體為新的項目公司時，資金注入方可以是上級公司(母公司或總公司)，也可以是其他的投資者，以增加注冊資本金為主要方式；(2)開發主體為內部獨立核算而對外無法人地位的項目組時，以資金的直接劃撥為主要方式。

5.1.2 運用自有資金融資方式的重要性 企業自有資金是商業地產開發最基本的融資方式，也是運用其他融資方式的前提。由于房地產開發是風險較大的經濟活動，市場信息不對稱，出現“逆向選擇”和“道德危機”的可能性較大。作為資金的提供者，銀行、信托投資公司及其他投資者在追求投資收益的目標下希望保證資金的安全。開發企業的自有資金注入開發項目則是一種良好的“信號發射機制”，促進了資金提供方和需求方的信息交流，降低了雙方的交易費用，提高了交易的效率。因此，運用自有資金投資開發成了檢驗開發商誠意和實力的最佳方式，有“操盤手”共擔風險，投資者的信心也大為增強，對開發商而言，則能獲取更多的資金支持。

5.2 預租預售款和定金

商業地產的預租預售款及定金是內部融資的另一重要來源。在商業地產市場高漲的形勢下，開發商可以利用買方的激烈競爭，以預租預售形式進行滾動開發，及早將產品推向市場，降低開發風險。預租預售款手段通常與商業房地產營銷手段相結合，開發商能夠借預售的聲勢帶動樓盤的整體銷售，提高整個項目的聲譽，為后期招商工作打下基礎。定金是鎖定目標客戶群的重要營銷工具，以其再投資同樣可以加快開發速度，節省融資的成本。但是這種融資方式受宏觀政策和物業經營方式的影響很大。由于近年來房地產投資開發有局部過熱的表現，北京出臺的《北京市商品房預售資金監督管理暫行辦法》于2010年12月1日開始執行，進而在全國進行逐步推廣，對商業物業的預售資金監管更加嚴格，資金使用受到限制；另外，隨著開發商對商業地產后期運營的重視，商鋪分割產權出售的比例將越來越小，預售款融資所占比例也會越來越小。總的來看，預租預售款和定金的再投資對商業地產開發融資具有重要意義，在政策允許和充分考慮物業長期經濟的條件下充分利用這一方式會對開發活動產生積極的帶動作用。

5.3 銀行信貸融資

長期以來，銀行信貸融資一直是房地產開發融資的主要方式之一，商業地產開發融資也不例外，這與我國的金融市場的形勢密切相關，也與銀行信貸融資具有成本較低、貸款額度大等優勢有關。經過幾年的摸索實踐，國內的銀行信貸融資方式在房地產業的發展過程中已發揮了重要作用，已經有了一定的經驗與模式，相對比較成熟，在此不多贅述。在未來相當長的一段時間內，銀行信貸融資仍將在商業地產開發融資中占有重要的位置。

5.4 上市融資

上市融資是指股份有限公司通過公開發行股票，并在證券交易所掛牌交易進行融資，是房地產企業實現資本運營的重要手段和融資方式。

5.4.1 房地產公司上市融資的方式 房地產公司實現上市融資的可能途徑有：(1)國內A股上市，即房地產企業設立股份有限公司，直接在國內主板A股上市；(2)國內B股上市，即房地產企業設立股份有限公司，直接在國內主板B股上市；(3)國內買殼上市，即房地產企業收購一家在國內上市的公司，利用其殼資源發行新股融資；(4)海外上市，即房地產企業選擇在境外(包括香港)直接上市或者買殼上市融資。

5.4.2 房地產公司上市融資的優缺點分析(1)上市融資的正面效應

第一，籌資量大：與其他融資方式相比，能籌集的資金較大，這是股票融資的特點決定的。

第二，融資能力強：由于股票的預期收益較高，并可一定程度上抵消通貨膨脹的影響，因此，普通股籌資容易吸收資金；已經上市的房地產開發企業可以根據日后的實際情況，通過配股、增發或發行可轉債進行再融資。

第三，資金使用年限長：發行股票籌措的資本具有永久性，沒有到期日，不需歸還，便于房地產公司對資金使用方式的安排，而且普通股籌資沒有固定的股利負擔。

第四，改善企業的財務結構：自有資金在資金來源中所占比率的高低是衡量一個公司財務結構和實力的重要指標，上市融資可以提高公司自有資金比率，改善財務結構，從而提高公司的經營安全程度和競爭力，從而增強公司通過其他方式融資的能力。

第五，分散風險：上市后，會有更多的投資者認購公司股份，股份的分散自然有利于原股東所承擔風險的分散。

第六，有利于企業股份制改造：根據規定推薦上市的企業必須是股份制企業，房地產公司可以以上市為契機，建立現代企業制度以有利于企業的長遠發展。

第七，提高公司價值：股票上市后公司股份流通性大大增強，其價值必然顯著提高，進而提高股東財富。

第八，提高公司的知名度：上市公司為大眾所熟悉，將給公司帶來良好的聲譽，促進公司產品的銷售，并且起到宣傳公司品牌的作用，形成無形資產。

第九，便于公司進行并購(資產重組)：股票上市更容易為人們所接受，為公司提供了一個并購的有力工具，公司的收購與兼并將相對容易，有利于公司的長遠發展。

(2)上市融資的負面效應

第一，融資成本高：首先從投資角度來看，股票投資風險高，相應必然要求有較高的報酬率；其次，股票股利是從稅后利潤支付，不像債務利息那樣具有抵稅作用；再次，股票的發行費用也比較高。

第二，削弱原有股東的控股權：由于公司的部分控制權向社會公眾轉移，原股東的控制權相對減弱。

第三，增加公司的相關義務：上市公司必須遵循上市的有關法規并接受監督，必須對自身財務狀況、重大經營決策、并購活動、關聯交易等按時向社會公眾披露，這些信息有時會涉及商業秘密，對公司的競爭可能會產生不利影響。

5.5 房地產基金融資

房地產基金是產業基金的一種，是指通過發行基金券(如受益憑證、基金單位、基金股份等)，將不確定多數投資者的不等額出資匯集成一定規模的信托資產，交由專門的投資管理機構，按照投資組合原理直接投資于房地產業中的企業或項目，并通過資本經營和提供增值服務，對受資企業或項目加以培育和輔導，使之相對成熟和強壯，以實現資產保值增值與投資回收，投資收益按出資比例分成的集合投資制度。商業地產的重點在于后期的經營，前期巨大的資金壓力使得基金介入商業地產開發成為一種可行的選擇。房地產基金一般會采取股權投資的方式，收購或直接投資所占的比重不會超過總投資額的50%，即在股權上不成為大股東，項目能用原來的辦法持續經營。基金不參與項目的具體操作，而是留給企業來完成。當前中國《產業基金投資管理辦法》正在出臺過程中，中國的房地產業基金只能向特定投資者發行基金份額，即采取私募設立的模式。基金的銷售和贖回都是通過基金管理人與投資者私下協商來進行的。多采用投資公司形式運作，以規避政策的限制。海外基金的表現則相對活躍，自2002年起海外基金，如摩根斯坦利地產基金、荷蘭國際(ING)、高盛、美林集團、雷曼兄弟等開始有規模地投資于內地房地產市場。2005年7月，美國最大的商業地產投資、開發及管理公司西蒙房地產集團與摩根士丹利房地產基金及深國投商用置業有限公司簽訂了開發商業地產的合作協議。目前外資地產基金進入我國資本市場一般有兩種方式：一是申請中國政府特別批準運作地產項目或是購買不良資產；二是成立投資管理公司合法規避限制，在操作手段上通過回購房、買斷、租約等直接或迂回的方式實現資金合法流通和回收。從目前內地市場來看，海外基金與國內房地產企業合作的特點是集中度非常高，大多選擇大型的房地產企業，對企業的信譽、規模和實力要求比較高，具有經營特性的商業地產是海外基金投資的熱點之一，其中收租型海外基金首選北京、上海，有成功經驗后選擇廣州、深圳，再進入經濟發達的二線城市，如蘇州、寧波、杭州、天津等地。從房地產基金在中國的發展前景看，隨著商業和服務業市場的對外開放，國內外商業企業都在加緊走連鎖發展、跨區域擴張的道路，而已有的商業物業對現代商業發展模式的支持顯然不夠，可以預見商業房地產的需求量在近幾年內會有持續的增長。宏觀政策對銀行資金流向房地產業的限制在短期內不會有松動，資金來源的多元化是商業房地產開發的必然趨勢。在中國經濟日益與世界經濟接軌的大背景下，產業基金投資法等相關法律法規將得以制訂和頒行，房地產業基金發展的政策瓶頸必將被打破。以房地產抵押貸款證券化為標志的房地產金融市場的不斷發展與成熟，將為房地產基金應用于商業地產開發融資建立一個更為方便的進入和退出機制。

5.6 房地產投資信托融資

根據銀監會《信托投資公司房地產信托業務管理辦法》中關于“房地產信托業務”的界定，房地產信托是指信托投資公司通過資金信托方式集中兩個或兩個以上委托人合法擁有的資金，按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，以不動產或其經營企業為主要運用標的，對房地產信托資金進行管理、運用和處分的行為。其中不動產包括房地產及其經營權、物業管理權、租賃權、受益權和擔保抵押權等相關權利。

5.6.1 房地產投資信托（REIT）的形式及其特點 我國房地產信托在歷經幾次整頓之后，在央行、銀監局控制銀行信貸風險的大背景下，得到了較快的發展。當前房地產信托的方式主要有三種：一是信用貸款型信托，指信托投資公司以受托的貨幣資金作為房地產開發的貸款，這種形式與傳統的商業銀行貸款類似；二是股權型信托，指信托投資公司以所籌得的資金持有房地產商的部分股權，與之共享開發收益，待開發完成后，由開發商回購股權；三是財產信托即以商業物業的財產形式委托經營獲得融資。

(1)貸款型信托。這種信托項目，信托投資公司作為受托人，接受市場中的不特定投資者(作為委托人)的委托，以信托合同的形式將其資金集中起來，然后通過一個信托貸款的模式貸給開發商，開發商在信托計劃屆滿時，將資金償還給信托公司。而信托公司在固定時點(如半年或一年)向投資者支付信托收益，并于期限屆滿之時將最后一期信托收益和本金償還投資者。與商業銀行貸款相比，貸款型信托期限較短，對資金的收益和安全性要求較高，所以單純依靠信托資金，開發規模受到一定限制，適用于滾動開發；其融資成本高于銀行貸款，且風險也較高，除此以外，與商業銀行貸款沒有本質區別，信托公司

主要起“搭橋作用”。貸款型信托一度是我國房地產融資信托的主要產品，主要原因在于它規避了銀監局文件的諸多限制，如自有資金比例的要求和四證齊全的要求，使開發商較容易貸到資金，隨著2006年第四季度，房地產貸款型信托計劃“井噴”以后，監管部門己要求信托公司對此類信托計劃參照商業銀行的貸款標準執行后，其發展前景開始變得較黯淡。

(2)股權型信托。這種形式的信托，由信托公司向不特定的社會投資者募集資金，這筆資金以收購開發商的部分股權，甚至在有的項目中對開發商進行增資擴大股份，從而控制和獲得開發商的部分所有者權益，并以轉讓或受讓開發商股東的股權作為保證，將資金投入到相關項目中。信托計劃屆滿時，由開發商的股東按照事先約定，對信托公司所持有的股份溢價回購，此溢價就構成了信托公司和相關投資者的共同毛收益。為保障信托委托人的利益，信托計劃除采用股權溢價回購的規定以外，還要求有相應的擔保措施，如專業擔保公司承擔連帶擔保，在某些案例中，甚至會要求房地產公司現有股東以其在公司的全部股份質押給信托公司，以確保信托股權的順利收購，因而也被稱為股權質押信托。這種形式的信托具有如下特點：信托的目的不是長期控制某家房地產開發商，而是通過這種方式來運作投資委托的資金以達到預期的理財效果，為委托人謀取較好的投資收益，本身也從中獲取一定的信托報酬；股權信托在這份合同中具有表決權的優先股性質，作為股東每年的回報率是固定的，不參與利潤分成；在信托期限內占到開發商股份的控股或者相對控股地位的，能夠參與企業的重大資金投向的決策，以及新的募集資金計劃等。這對于房地產企業的規范化程度要求比較高，同時也是為了保證信托產品的安全性、收益性。

(3)財產型信托。此種方式，委托人提供業已存在并具有較強變現能力的商業地產類信托財產，將之委托給信托公司，設立財產信托，委托人取得信托受益權，然后委托人在將信托受益權轉讓給投資者，實現融資目的，或者將受益權作抵押獲得債務融資。其最大的特點在于幾乎不用額外的擔保，而且是資產證券化的有益嘗試。它是以企業資產的未來預期現金流入作為信用基礎去化解讓渡資金適用權中的風險，使資產的有形價值向無形價值延伸、擴展，這樣不僅使得信托的風險隔離功能發揮的淋漓盡致，而且作為財產信托可以適當規避資金信托合同不超過200份的限制，為企業籌得更多成本較低的資金。

5.6.2 信托融資的利弊權衡 通過權衡信托融資的利弊，可以得知該方式有以下優勢和劣勢：

(1)房地產信托融資的優勢。第一，信托可以貫穿于房地產開發項目的全過程，包括拿地、市政規劃、拿“四證”和銷售許可證、預售到最后收購成熟物業的各個階段，提供融資服務，堪稱全方位、一站式服務；第二，綜合財務費用低，雖然房地產信托融資要求的收益率高于銀行，但信托的介入，有的是以股權形式介入的，幫助開發商達到銀行的貸款要求，幫助房地產企業更早的辦齊“四證”和銷售許可證，盡早的銷售，資金回籠，減少了資金的占用時間。故綜合來說，信托融資降低了開發商的財務成本；第三，房地產信托可以串接多種其它融資工具，如可引入房地產基金轉變為國內產業投資基金，可以固定回報方式介入項目公司，可適時包裝房地產企業上市，可為項目前期建設融資以完成銀行貸款條件等。

(2)房地產信托融資的劣勢。對于房地產企業而言，信托融資的規模小、期限短，而且目前，信托投資公司介入商業地產開發的渠道較窄，2004年5月央行為配合信貸緊縮政策的實施，對從事房地產信托業務的信托投資公司進行了非正式告誡，信托對房地產的支持受到限制；另外，不動產信托業務的發展遠遠跟不上房地產市場的發展水平，無法滿足商業房地產投資對流動性和合理避稅的需要。

5.6.3 信托融資的展望 對于目前國內信托融資的定位，房地產信托專家孫飛博士提出了“信托+銀行”的模式，即開發商缺少什么，就可以利用信托補充什么以達到銀行的信貸要求，從而后期順利的從銀行融資，信托靈活而力不足，“信托+銀行”的模式才是中國地產金融創新的主流范式。中國人民銀行的研究報告建議，要“將房地產資金信托轉變為真正意義上的房地產信托”。未來房地產信托的發展方向應是為房地產開發、收購、買賣、租賃、管理等各環節提供全面的金融服務，適應房地產行業的特點，提供有效的資金融通和風險管理手段。總體而言，我國的房地產信托融資將會有進一步突破性進展，還有很大的發展空間。

第三篇：中國商業地產：兩大原因透析、三大融資渠道解困

中國商業地產：兩大原因透析、三大融資渠道解困

中國的商業地產在某種程度上已經遇到了發展的瓶頸，由于自身現金流的需求，大部分由住宅開發轉化而來的商業地產開發商，以多種途徑將商業物業分散出售，最終宏偉的商業規劃都付之一炬，商業物業的真正價值沒有得到市場體現。如何來兼顧企業的資本需求及商業的客觀需要，通過東西方商業地產開發模式探討，希望能揭示科學的、符合市場規律的商業地產開發模式。

兩大原因透析中國商業地產困境

從地產概念上來看，商業地產泛指土地上建筑居住以外的功能建筑集合，比如百貨、廠房、寫字樓、學校等具有盈利性質的商業建筑；而狹義上的商業地產，指以零售業為中心表現的各種商業形態，如商業街、便利店、百貨、連鎖店、shopping mall等。本文將以狹義上的商業地產作為探討的基礎。目前，國內大部分房地產開發企業都是按照香港地產開發模式來運行，也就是所謂的比較成熟的香港模式，即在香港土地有限性供給、非飽和性需求情況下，只要能拿到土地，在非典型市場環境下，銷售自然不成問題，因此開發商以購得土地為第一目標，然后在所獲得的宗地上進行產品的設計、開發、營銷。由于市場需求的巨大，催生了預售制度；由于資源的集中供給，造就了香港仁恒、和記黃埔等一大部分企業財團。

而實際上，由于商業地產特殊的經濟屬性，必須要求整體持有，在統一的運營思路下進行經營，而國內的大部分開發商，迫于資金的要求，卻遠遠達不到這一關鍵性的要求。

從商業地產的發展過程中看，中國商業地產開發商大部分是從住宅商轉變而來，以住宅的思路來進行商業地產的開發。在2003年左右，中國開始了轟轟烈烈的商業地產運動，據統計，國內號稱shopping mall的商業項目就有50多家，面積從3萬到60萬平方米的大型購物中心在各地屹立。中國地產好像突然進入了一個摩爾時代，然而問題也隨之而來。綜合一下，問題出現在以下兩個方面：第一，產品雷同，主題不明確，行不成差異化品牌優勢。

國內的商業地產項目不所謂不多，廣告宣傳頗為猛烈，縱觀各個項目，除了體量上的區別以外，衡量一個商業項目品質的特征基本上都不具備。比如建筑的外表、輪廓線設計、建筑的局部表情等基本雷同，能形成品牌性的相差幾乎為零；在內部設計上，主題不明確，包括燈光的設計、導引的設計、地圖的設計、指示牌的設計、購物手冊的設計等，很少有創意的地方，大部分都堅持中庸之道；同時，在商業建筑的內部空間建設上，如交通流線體系設計、中庭設計等方面鮮有創新之舉；而在經營內容上，則嚴重存在著各業態的比例失調，重零售、輕娛樂的現象大量存在。

雖然有眾多國際化的設計公司存在，但真正能推動中國商業進步的不僅僅需要專業的設計，更需要有對商業認識非常清楚的開發商。

第二、產權分散，經營一盤散沙。

由于中國商業地產商存在的資金壓力，在商業物業建成以后，大部分都要進行出售。由于體量的巨大、投資金額的龐大，中國的開發商在上世紀末想出了以產權商鋪的方式來解決資金問題。這一政策的實行，有效的將大型商業統一經營要求與分散產權、資金快速回籠有效的結合在一塊，在這種政

策的引導下，中國開啟了產權商業之風，瞬時，多個產權商業在誘人的廣告宣傳下開始轟轟烈烈的銷售。最終，開發商及時回款并獲得大量利潤、經營管理公司得到物業整體運營權，散戶坐收租金。這本來是中國人一個絕妙的決策，但商業經營要求的科學性及運營商的能力沒有得到保證，于是多個商業物業轟然倒下或調整，比如北京的巨庫、天津的新奧、麥購等也在進行積極的調整，贏利薄弱，最終開發商贏利，還是苦了散戶的投資者。

之所以會有產權商業的存在，這與中國商業地產開發商的融資結構有很直接的關系。中國地產開發商的開發資金主要來自銀行的短期貸款，它能占到項目總投資額的70%，這種特殊的融資結構迫使開發商必須盡快完成資本的回收，否則企業資產就會被凍結，企業的營利性就更談不上。

而在大型的商業物業上，也有部分物業是整體的持有，并且取得了較好的經營效果，比如廣州的天河城、上海新天地、北京新天地、北京金源時代等，這些商業在某種程度上看是中國商業地產的典范，究其根本，良好的經營能力是表象，更深層次的原因是公司雄厚資金的支持，而后一點從某種程度上說則更為重要。

美國商業地產的他山之石

商業地產開發是一個資本密集性的行業，企業單一的融資渠道必然不能滿足對物業的長期擁有及經營需求，如果要想實現這一點，必須依靠商業物業的資本市場證券化。關于這一點，國外比較成熟的商業地產模式可能對我們有所啟發。

在西方經濟世界里，美國的地產模式比較受推崇，被認為是一種比較成熟的開發模式，即我們日常所說的美國模式。美國模式講究以消費者為中心，然后以消費者的需求為中心進行物業的開發、銷售，這是跟其土地的私有制密切相關，或者說是由于其土地的開放性而決定的。

美國的商業地產以商業運營為核心，以保證項目的運營為中心來進行整個產業鏈的設計，包括產品設計、運營設計、融資渠道考慮等。

在美國，大型的商業載體在規劃、投資、開發到出租經營管理，都有該領域內的強勢機構來行進把控。開發商主要目標是將商業物業建成，通過整體出租經營，以收取租金的形式獲取投資回報，并且由開發商自由擁有的商業管理公司來統一進行運營。其模式可以簡單概括為如下：

投資機構組合包括投資商、開發商、運營商、房地產投資信托及產業基金；經營模式包括物權整體持有和統一經營；管理模式包括由專業的商業管理公司進行經營。

1、關于商業物業的投資商、開發商。美國商業地產業經過長期的發展和充分競爭，已經由市場打造出了幾十家大型購物中心投資商及開發商品牌，這些投資商和開發商旗下組合著幾十家或幾百家購物中心，是美國大型購物中心的主力軍。在其國內比較有代表性的有西蒙地產集團，它在美國境內擁有250多家購物中心；GGP地產公司擁有160家購物中心，并且這些公司都是美國紐約證券交易所的上市公司，且其租金收益穩定，是公認的優績股。

2、房地產投資信托（REITS）和產業基金。目前在美國操作的REITS有300家左右，其中約200家REITS可上市交易，資產總計超過了3000億美元，另外的100多家REITS沒有上市，屬于私募的范疇。這些REITS從整體看可分為三類，即債券類、股權類和混合類，他們即可以作為商業房產

投資商直接投資購物中心，也可為購物中心開發商提供長期貸款。事實上，許多購物中心的投資商本來就是REITS，比如美國最大的購物中心所有者KIMCO，其在加拿大和美國擁有525家購物中心，是一家在紐約證券交易所上市的REITS。

房地產產業基金也是購物中心的主要投資者，產業基金的操作與REITS的不同之處在于產業基金只對非上市的開發商投資。從某種意義上說，美國的REITS和產業基金是購物中心產業能夠飛速發展的最根本金融因素。

3、專業商業管理公司。在美國除了購物中心投資商、開發商擁有購物中心管理公司外，市場上還有獨立的第三方法人公司來從事商業物業的經營管理，這些管理公司也是購物中心的主要投資者之

一。這些管理公司除了投資外，還與開發商進行合作，對購物中心進行科學的運營管理，提供穩定的租金回報。

4、其他金融機構的股權投資和貸款。美國的一些長期基金，比如社保基金可以對購物中心進行股權投資，還有銀行等金融機構提供給開發商不同期限的盈利性貸款。

歸根到底，大型商業地產行業是一個資本密集型的行業，其整體運營的需求使物業必須保持產權統一，美國的商業地產之所以蓬勃發展，得益與其資本市場的開放性及成熟化，可以依靠資產證券化來吸引市場上的其他資本，為項目的運營提供了堅實的貨幣基礎，加上科學運營管理，租金的穩定回報便不成問題，市場得到健康的迅速成長。

總之，商業地產的開發必須依靠資本市場的充分支持，否則將會是曇花一現。

三大融資渠道解困中國商業地產

從商業地產的發展規律來看，其資本巨大的要求必須使商業物業在資本市場上證券化，只有利用社會中眾多的投資資金，才有可能保證物業整體科學運作，除此之外，國內還需要優秀的經營管理公司出現，以專業的商業態度來經營物業。

在國內目前的法律環境下，如何盡量來拓寬資本渠道？在此做一下簡單的探討。

1、通過IPO募集資本。上市對于企業來說是最熟悉的道路之一，也是最大的可選擇之一。但是走上股市資本市場之路也不是一個簡單的事情，順馳上市夭折，SOHO中國上市的中止和它再次準備登錄香港H股市場等，很明顯，這些例子告訴我們上市之路的不平坦，不是每個公司都能上市贏得資本市場的親睞，上市靠的不僅僅是運氣，更重要的是實力，尤其是盈利的能力，否則只能望市興嘆了。

2、房地產投資信托（REITS）。它在國內來說不算陌生，但于國內的法律環境，目前在國內不可能實現REITS上市融資，慶幸的是香港、新加坡、臺灣等地區允許非本地的物業進行REITS上市融資，這對國內大型的商業開發商來說可作為融資的渠道之一。萬達REITS雖然在香港上市受挫，但其積極向資本市場的挺進值得我們去學習，畢竟如果能打開REITS這條大道，對企業的幫助是股市所不能比擬的。

另外，我們可以與欲進入中國資本市場的REITS形成親密或松散型的合作關系，表現為直接與開發商合資，成立項目公司，然后按照股份進行利潤分紅，或者直接在國內成立投資公司，直接從事

商業地產的開發。如果要達到這一點，國內的企業就必須完善自身的股本機構及法人治理結構，提高項目的獲利能力、項目風險管理能力、企業本身創新能力等，只有以一個比較科學企業法人去面對市場，才有可能更容易與REITS形成合作關系，融資渠道才有可能得到意向的拓寬。

目前已經有大批的REITS以封閉式基金形式進入國內，美國第一大商用房地產公司西蒙(Simon)房地產集團宣布進軍中國，該公司將與深圳國投商用置業有限公司和摩根士丹利房地產基金聯手在中國興建12個購物中心。

3、合縱之術。雖然國內開發商單體的能力較弱，但可以通過合縱之術聯合起來進行大型商業物業的開發。比如投資商、開發商之間的聯合，成為一個大的財團，用來支持物業的運營，同時整合具有科學運營能力的經營管理公司，使經營能力更強，打造商業地產價值鏈上各個環節的強者。泰達和萬通的階段性的合作可以看作是這方面的一個小范圍的實踐。（注：魏笑科為天津海貿搜馬資產管理股份有限公司商業地產研究主管）

第四篇：商業地產股權融資說明書

商業地產股權融資說明書

一、為保證本項目如期有效實施，需要新增投資金額____

新增投資中，需新投資方投入_________，向銀行借貸___________，本公司（發起人）自身投入________。本項目（發起人公司）向銀行借貸的抵押或擔保措施是。

二、所選項目可行性，詳見項目商業計劃書

項目商業計劃書包括但不限于未來3-5年平均每年凈資產回報率預估，以及如果公司沒有實現項目發展計劃，公司與管理層向投資方承擔的責任等。

三、風險控制模式

１、股本金足額到位（未足額到位不予啟動）；

２、銀行融資的事先約定；

３、務求開發周期如期達成——最長不超過預算周期五個月；

４、對顧客誠信（不以套取資金為目的）的銷售回籠時間及可行方式；

５、商業主體項目“訂單”的事先確定；

６、非賣品（沉淀持有的商業地產）的提前招商基本到位；

７、無論何種情況下，絕不涉足高利貸。

四、項目股份制的基本運營框架（需是規范、透明的管理）

我們將以向投資方出讓股權的方式換取所需的資金。具體股權出讓比例還有待雙方商議決定。投資方按出資比例對公司享有一定的管理和監督的權利，投資方可派人作為公司董事會成員，對于有損其股東權益的投融資決策有否決權，對于影響公司發展的重大安排，如：再融資、高層管理人員的變動等，有董事決策權。投資人對于公司財務數據和資金使用狀況的真實性和安全性有定期和不定期檢查監督的權利。我們將與投資方及時溝通，定期向投資方公布公司的財務報表、匯報市場拓展情況等，尊重投資方的意見，積極采納投資方的合理建議。有關約束機制可以寫入公司章程或股東會決議，并在公司有關日常管理規程中予以貫徹執行。

五、“項目完成”內涵的專門闡述

（待具體項目敲定后再行提出）

六、項目股權退出機制

可以在“項目完成即以一次性獲利后現金退出”和“項目完成后實現了一次性獲利但將獲利沉淀于本項目持有的商業地產繼續累積獲利”兩種方式中選擇。將以項目完成后回籠現金和項目持有的優質商業地產的股權出讓、發起人回購等方式實現初期入股股東（項目初期投資人）“一次性獲利后現金退出”。

項目初期投資人一年終了時如對所投項目仍有顧慮，亦可選擇“提前三個月提出申請，一次性退出所投資金，公司將同時付給銀行一年期同期貸款利息”的方式退出。但超過一年未提出申請，在項目未完成結算前，不得再提請退出。

七、實現商業地產的持有及持續經營內涵的專門闡述

持有的時間可以選擇三個階段，即三年、五年、八年，其首要目標是實現房產的增值及伴隨著的租金的增加，以此地段以及由此形成的專賣百貨購物為主體的商業業態，三年時間當為必須的第一周期，此周期結束必然達成其專賣百貨業態牢固確立，進而帶來租金的大幅度提升，由此推高房產的價格，這可視為第二次投資，此次投資產生的收益絲毫不亞于第一次（開發階段）投資所產生的收益，但其綜合成本卻大大低于第一次（開發階段）投資；基于中國城市人口必然急劇膨脹的事實，結合我們所在的三、四級城市的房地產價格始終沒有

出現發達地區已經出現了急劇增長的事實，可以預計，五年、八年后將會出現商業地產優良地段奇缺的狀態，其價格大幅度上漲必將出現，這可以看成是第三次投資，其收益（包括房產價格和租金收益兩方面）將等于或高于第一、二次投資。持有期間可以實現三個方面的融資，一是持續而且增長的銀行融資；二是持續而且增長的股權融資；三是房地產信托投資基金形式的融資。如此，不動產蛻變成了“動產”，而且是不需要新增投入卻不斷增值的“動產”。

八、商業地產持有及持續經營期間的退出機制

可以采取三種方式：

１、發起人收購；

２、股權的轉讓；

３、準房地產信托投資基金之權益證的轉讓。

第五篇：中小企業融資渠道分析

中小企業融資渠道分析

長期以來，中小企業融資難一直是制約中小企業發展的瓶頸。造成這種狀況的原因是多方面的，而企業方面對中小企業融資工具了解甚少或利用不善，可能是其中的一個重要因素。部分#qyrz#視野較為狹窄，把中小企業融資目光過多地集中在銀行貸款和上市，較少想到利用其他工具和渠道進行中小企業融資;或者對銀行貸款和上市以外的中小企業融資方式風險有較大擔心，對其只能望而卻步。事實上，盡管目前我國中小企業融資工具品種尚少，專門面向中小企業的更少，但在銀行貸款和上市以外，還是有一些成長中的新型工具可資利用。中小企業應積極學會利用新的金融工具，以有效地拓展中小企業融資渠道。

金融租賃

金融租賃在解決問題方面具有其他中小企業融資手段所不具備的特殊優勢，是解決當前我國企業融資難的可行選擇。金融租賃是一種集信貸、貿易、租賃于一體，以租賃物件的所有權與使用權相分離為特征的新型中小企業融資方式。出租人根據承租人選定的租賃設備和供應廠商，以對承租人提供資金融通為目的而購買該設備，承租人通過與出租人簽訂金融租賃合同，以支付租金為代價，而獲得該設備的長期使用權。

對承租人而言，采用金融租賃方式，通過融物的方式實現中小企業融資目的，從而緩解了固定投資的資金壓力。另外，通過售后回租方式也同樣可以使流動資金短缺問題得以解決。所謂售后回租，就是企業將現有固定資產出售給租賃公司，同時租賃公司以回租形式繼續將資產交給企業使用，這樣企業既獲得了資金，又不影響正常的生產經營。

研究表明，對民營中小企業開展設備租賃業務更容易獲得成功。一來民營中小企業引進設備前的市場調研論證一般會做得較為充分，租金的交納較有保證;二來對民營中小企業違約不交租賃費的處置可以較少受其他非經濟因素的干擾，可以完全按市場規則辦理;三來商業銀行在經營網點、管理制度、專業人才和信息網絡方面都具有開展租賃業務的優勢。

因此在目前的經濟形勢下，由商業銀行面向民營中小企業開展二手設備租賃業務，應是一條既切合實際，又能發揮銀行信息、人才優勢的中小企業融資方式。

典當中小企業融資

典當也許是一種最古老的行當，并且在許多人眼里具有不光彩的歷史。但在近年的企業中小企業融資中，典當以其特有的優勢重新擁有了市場。我國現有典當行1000多家，還有一些新增典當行正在審批之中。典當是以實物為抵押，以實物所有權轉移的形式取得臨時性貸款的一種中小企業融資方式。針對許多中小企業存在著商品滯銷積壓的情況，典當行可以幫助中小企業利用閑置資產籌措到流動資金，從而在盤活企業存量資產、促進商品流通方面發揮積極的作用。

與銀行貸款相比，除貸款利息外，典當貸款還需要繳納較高的綜合費用，包括保管費、保險費、典當交易的成本支出等，因此典當貸款成本較高，此外典當貸款的規模也相對較小，但典當貸款又具有銀行貸款所無法相比的優勢。首先，它方便快捷，能夠迅速及時地解決當戶的資金需求;其次，經營產品靈活機動;第三，期限短，周轉快;第四，由于它是實物質押、抵押，因此不涉及信用問題。這幾點都十分適合中小企業的資金需求特點。

風險投資

風險投資源于40年代的美國硅谷。

它是在沒有任何財產作抵押的情況下，以資金與公司業者持有的公司股權相交換。風險投資在我國已經經歷過較長時間的引進及成長期，在政策制度和操作方面，應該說是較為成熟的一種中小企業融資方式。

風險投資最適合于產品或項目科技含量高、具有廣闊發展空間和市場前景的中小型高科技企業，如通訊、半導體、生物工程等行業的企業。在企業創業之初，或者在產品研發階段和市場進入前期急需資金之際，這是一條比較好的渠道。利用風險投資，中小企業便可以盡快得以啟動。

目前風險投資在我國得到了迅速的發展，風險投資機構已有200多家，其中最大的風險投資基金就是由國家財政出資，科技部管理的10億元科技創業基金。

信用擔保貸款

信用擔保是一種介于銀行與企業之間的中介服務。由于擔保的介入，分散和化解了銀行貸款的風險，銀行資產的安全性得到保證，企業的貸款渠道也變得通暢起來。

目前，在全國31個省、市、自治區中，已有100多個城市建立了中小企業信用擔保機構，這些機構大多實行會員制管理的形式，屬于公共服務性、行業自律性、自身非盈利性組織。會員企業向銀行借款時，可以由中小企業擔保機構予以擔保。另外，中小企業還可以向專門開展中介服務的擔

保公司尋求擔保服務。在國家政策和有關部門的大力扶植下，信用擔保貸款將會成為中小企業另一條有效的中小企業融資之路。

自然人擔保貸款

2002年8月，中國工商銀行率先推出了自然人擔保貸款業務，擔保可采取抵押、權利質押、抵押加保證3種方式。可作抵押的財產包括個人所有的房產、土地使用權和交通運輸工具等。可作質押的個人財產包括儲蓄存單、憑證式國債和記名式金融債券。

前不久，北京市商業銀行、中國光大銀行與號稱北京首家個人資產管理公司的泛亞達投資管理公司向社會宣布了其抗擊“非典“扶持中小企業的60億元專項貸款計劃，準許中小企業主用私人財產為企業做抵押貸款并承擔無限責任。此項貸款政策實際上是將金融機構原來在個人消費貸款方面的經驗運用到中小企業貸款上的一種嘗試，對于企業融資無疑又開辟了一條方便快捷的“綠色通道“。

除以上介紹的5種中小企業融資渠道外，還有像保理信托、買方信貸等中小企業融資方式，這些都有待中小企業去認識、使用，積極為自己的企業拓寬資金渠道，抓住機遇發展自己。