第一篇：淺談高校融資渠道的創新

淺談高校融資渠道的創新(1)摘 要 資金問題是影響我國高等教育事業發展的關鍵因素。高校利用融資渠道籌措建設發展資金時，不僅包括傳統的銀行貸款渠道，還應包括項目融資（BOT）、委托貸款、信托融資、融資租賃和資產置換等渠道，并在實踐中不斷創新融資渠道。

關鍵詞 高校 融資渠道 資金籌措

隨著社會經濟環境和高校辦學體制改革的深化，高校辦學資金的籌集渠道不僅包括財政撥款、收費、科研、產業和社會捐贈等傳統渠道，而且還包括融資渠道。融資是指在資本市場上憑借信用并運用一定的金融工具和投融資方式主動籌集資金的活動，簡單地說就是“找錢”。高校面向社會運用資本運作手段融資，一定程度上解決了建設發展與資金短缺的矛盾，促進了高校的可持續發展。《教育法》也明確規定：“國家鼓勵運用金融、信貸手段，支持教育事業的發展。”除了傳統的銀行貸款等融資渠道外，高校在資本運作的實踐中，借鑒企業融資模式，實現了融資渠道的創新，這些可行的融資渠道包括BOT項目融資、委托貸款、信托融資、融資租賃和資產置換等。BOT項目融資

BOT是英文Build—Operate—Transfer的縮寫，即建設—經營—移交方式，是指政府及所屬的公共部門或其所屬的公共部門通過協議授予投資者（包括外國企業）以一定期限的特許專營權，并準許其通過向用戶收取費用或出售產品以清償貸款、回收投資并攢取利潤；特許權期限屆滿時，該基礎設施無償移交給政府或其所屬的公共部門。

我國高校繼從1999年開始擴大招生規模，并紛紛征地建設新校區，而現階段僅依靠國家投入還有很多困難。因此，大量的資金需求致使高校新校區建設最大的瓶頸是資金短缺。同時，民間資本已經積累得相當可觀，根據人民銀行統計表明，截止2006年6月末，我國全部金融機構本外幣各項存款余額達到33.13萬億元，其中居民存款余額為15.52萬億元，并且社會財富還在繼續向民間集聚、傾斜。由此可見，民間資金有巨大的投資潛力，這為民間資金的BOT投資提供了條件。高校內許多基礎設施如學生宿舍、食堂、學術交流中心或招待所、醫院、體育場館、科技孵化器、科技園區等均可采用廣義的BOT模式來建設。

采用BOT融資對高校來說有以下優點：可以彌補國家投資的不足，擴大利用非官方資本加入基礎設施建設的思路；投資者承擔所有費用，不增加政府負擔，并最終增加了學校的固定資產；學校不承擔任何風險，風險由投資者承擔；學校可集中精力抓教學和科研，對后勤管理從直接管理轉化為依據市場宏觀指導。

對投資者來說有如下好處：可以充分利用富余資金，并獲得豐厚回報；高校基礎設施使用市場穩定，投資風險比其他行業要小的多；由于服務對象主要是學生和高校教職員工，素質較高，易于管理和溝通；學生大都是現金消費，不會產生呆賬、壞賬，并可得到穩定的現金流。

近幾年，高校也有應用BOT的例子。如北京市政府劃撥土地和提供優惠政策，北京科技園國際學校建設發展有限公司作為項目公司，籌資12億元來建設中關村國際學校。學校產權歸政府所有，項目公司則擁有一定的經營年限；湖南教育投資公司以BOT式投資6 000萬元用于中南大學學生公寓、食堂等綜合項目，學校提供土地，公司注入資金，項目建成后所有權歸學校，但公司享有15年的使用權；南開大學深圳金融工程學院采用“模擬BOT”項目融資方式，合作方投入基本建設資金3.3億元，項目建成運營30年后，項目公司無償把學院資產移交給南開大學。委托貸款

根據中國人民銀行辦公廳銀辦發[2002]100號文件《關于商業銀行開辦委托貸款業務有關問題的通知》精神，委托貸款是指由政府部門、企事業單位以及個人等委托人提供資金，由商業銀行（受托人）根據委托人確定的貸款對象、用途、金額、期限、利率等代為發放、監督使用并協

助收回的貸款。商業銀行開辦委托貸款業務，只收手續費，不得承擔任何形式的貸款風險。個人委托貸款是一種于學校、個人、銀行三方都有利的融資方式。學校可借到比銀行同期貸款利率低且利率穩定的資金，個人可得到比銀行同期存款利率高的收益，銀行可通過委托貸款總額收取一定比例的手續費，并能拓展市場業務；個人委托貸款利率按約定的利率執行，相對比較穩定，不受銀行利率調整的影響，可以有效控制財務成本；學校因委托貸款支付的利息，通過委托貸款這種形式，使學校教職工或其他個人成為直接受益人。信托融資

信托業務是指委托人基于信托投資公司的信任，將自己合法擁有的資金委托給信托公司，由信托公司按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，進行運用和處分的行為。2001年國家相繼出臺《中華人民共和國信托法》、《信托投資公司管理辦法》和《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》（簡稱“一法兩辦”），為信托行業的發展指明了方向，這也標志著我國的信托業進入規范、有序和發展的通道。信托公司在發展傳統產品的同時，也逐步探索提出了“高等教育發展信托計劃”，目的是促進高等教育事業的發展，為高校的發展融通資金或代為其管理財產以實現增值。

高校信托屬于公益信托，屬國家鼓勵發展范疇，主要包括兩方面內容：一是通過信托公司和特定的公眾投資者簽訂信托合同，籌集社會資金用以高校的軟硬件建設，從而達到促進高等教育事業發展的目的；二是將學校擁有的閑散資產，比如教學金基金、科研發展基金、閑置設備等委托給信托公司，通過其專業理財使這部分資產實現增值。高校信托融資的可行性主要表現在：

（1）政策支持。隨著2001年“一法兩辦”的出臺和國家第五次信托投資公司整頓工作的結束，我國的信托公司徹底告別了業務不明的歷史，從以信貸、實業和證券為主營業務的收入來源“金融百貨公司”，轉向以“受人之托、代人理財”為主要業務，以收取手續費、傭金為主要收入來源的金融中介結構。我國《信托法》第61條明確規定，國家鼓勵發展公益信托。

（2）高校資金的現實需求。隨著高等教育的不斷發展，高校對資金的需求是多方面的，具體表現為：一是基礎設施的改造和擴建，主要是改造老校區和建設新校區；二是科研設備和圖書資料的更新和配備；三是科研成果的轉化；四是優秀人才的引進。無論哪方面的規模擴張，瓶頸就是資金短缺，這為高校信托計劃的誕生提供了需求的可行性。

（3）收益及償還本金可行性。高校收益的平穩，以及國家逐步加大投入力度將會確保高校信托計劃預期的收益。融資租賃

融資租賃是在分期付款的基礎上，引入出租服務中所有權和使用權分離的特性，租賃結束后將所有權轉移給承租人的現代營銷方式。通俗來說，融資租賃法就是“借雞下蛋，賣蛋買雞”。融資租賃是以融物的方式達到融資的目的。盡管冠名“融資”還不如冠名“融物”，因為企業在租賃交易過程中不僅得不到資金，還要支付租金。但在租賃期間，承租企業可以擁有租賃物件的占有、使用、收益三項權益，足以滿足發展的需要。

融資租賃和其他形式的租賃根本區別就是，它是以承租人占用出租人資金的時間，按照雙方約定的利率計算租金的。盡管承租企業在這項交易中沒有得到資金，但是必須按照占用資金的時間償還租金。融資租賃在高校中的應用一般為后勤設施，如學生公寓，這也屬于后勤社會化引資的一種方式，一般由投資公司開發，學校租賃，產權開始屬于投資公司，而隨著逐年支付租金，產權也逐步過渡到學校，并在租賃期滿以象征性價格轉讓給校方。資產置換

“資產置換”是經濟學中的一個概念，主要運用于企業經營運作中，是一種資產經營模式。“資產置換”是資產重組的一種方式，即上市公司的交易雙方將經過評估的資產進行等值置換，將不符合公司發展的資產剝離出去，同時注入優質資產；控股公司置入的資產是優質資產，被重組公司置出的則是劣質資產。經濟學中的這一概念、這一經營模式同樣適用于市場經濟條件下高校的

經營，尤其是在高校的新校區建設中，顯得尤為重要。

高校所謂的資產置換是指通過經營學校自身的資產來籌集新校區建設所需資金的方式，包括轉賣老校區、出讓學校閑置資產、出租設施、轉讓技術等。學校可通過“資產置換”的經營模式來優化學校資源配置和提高學校資源的使用效率和效益。可見，資產置換是高校辦學資源整合的有效途徑之一，是“挖潛”和“增效”的重要手段之一。高校利用校園的區位優勢，將舊校區或部分分散的舊校區轉讓，可使眾多高校獲得自我重塑形象的契機。如浙江大學、吉林大學、武漢理工大學、沈陽師范大學等高校在新校區建設中都利用了這一模式來整合辦學資源，置換資金，緩解建設的資金壓力。

資產置換的優點包括：有助于高校快速完成自我重塑；有助于合理解決高校長遠發展與教職工近期利益之間的矛盾；有助于更新辦學理念，教學管理向規模型方向發展；有助于為城市發展做出貢獻。

參考文獻 劉瑞波，趙國杰.BOT項目融資——高校新校區后勤設施建設中資金籌措的新方式[J].中國職業技術教育，2005（35）張鐵明，田麗.“以資產置換實現規模擴張模式”的效益與思考[J].高教探索，2004（1）

第二篇：商業地產融資渠道

商業地產融資渠道

一、擺在商業地產開發商面前的融資渠道

就從目前大陸融資市場來看，除了以股權轉讓或質押等方式與其他企業或個人合作開發外，商業地產開發商可選擇的主要融資渠道不外十一條，其中七條來自大陸，四條來自海外。大陸融資渠道主要為：商業銀行貸款、信托投資公司發行信托計劃、境內公司上市、發行企業債、金融租賃、民間私募基金以及典當。海外融資渠道主要有：外資商業銀行貸款、海外私募基金、房地產投資信托基金(REITs)、公司海外上市。很多商業地產開發商選擇將幾條融資渠道結合在一起使用，以保證項目開發資金的及時到位。

二、主要融資渠道的比較

1、境內商業銀行貸款

就與商業地產開發商的親密程度來看，境內商業銀行無疑曾經是開發商“生死與共的戰友、親密無間的愛人”。然而隨著近兩年來國內宏觀金融政策調整，商業銀行收緊了對房地產行業的信貸，特別是加強了對房地產抵押貸款的審查，商業地產開發商的融資渠道大幅縮緊，業內人士戲稱地產業和商業銀行之間的“蜜月期”結束了。

2、信托投資公司發行信托計劃

隨著2001年10月1日《信托法》的出臺，信托投資公司在房地產資金融通市場上開始扮演起日趨重要的角色。2003年底中國大陸第一支商業房地產投資信托計劃—法國歐尚天津第一店資金信托計劃在北京推出，它代表著中國房地產投資信托基金(REITs)的雛形。

隨后全國各家信托投資公司陸續推出房地產信托產品，手段多樣、品種創新，在一定程度上解決了房地產開發商的開發資金短缺問題。僅北京國投去年推出的商業房地產信托融資產品就有：華堂商場大興店租金收益權財產信托受益權轉讓項目，密云商住房資金信托計劃等，這些信托產品都是靈活運用信托手段設計出來的優良產品。

然而，由于信托融資的資金來源主要集中于社會中小投資人，且受到314號文件、《資金信托管理辦法》以及《信托投資公司管理辦法》等多重政策限制，特別是受到每期不得超過200份的限制，單個集合資金信托計劃的融資額度一般不能超過億元，自2002年314號文件出臺后，全國大部分集合類房地產資金信托產品的發行額度都在1500萬到一億元之間。這對于大中型商業房地產開發項目而言無異于杯水車薪。

此外，銀監會在今年年初又一次加大了對信托行業的監管力度，所有項目必須要報送銀監局審查，審查手續相當繁瑣，時間拉長，這樣一來信托快速而靈活的小規模融資優勢蕩然無存。

3、境內公司上市

房地產行業屬于政策性較強的行業，而公司上市同樣面臨著極強的政策要求。眾所周知，公司上市必須滿足以下條件：連續三年盈利、凈資產收益率每年不得低于10%、累計對外投資額不超過凈資產的50%、總資產負債率低于70%，所有者權益至少5000萬等。而目前大部分商業項目的建設都是由一家項目公司完成，成立項目公司的目的主要是定向管理、專業分工、財務分開和運作自主。綜合以上兩種情況來看，房地產項目公司上市的可能性有多大、融資能力有多強、成本有多高、效果有多好，就成為一個值得商榷的問題。

從近年來房地產公司上市寥寥無幾的現實來看，大部分權衡利弊后的商業地產開發商顯然已經放棄了境內公司上市的想法。

4、發行企業債

根據《公司法》規定，只有股份有限公司、國有獨資公司和兩個以上的國有企業或者其他兩個以上的國有投資主體投資設立的有限責任公司，為籌集生產經營資金，才可以發行公司債券。這就將大部分無國有投資主體背景的、有限責任公司性質的商業地產開發公司從可發行公司債的范圍內劃了出去，且資金用途也明確為籌集生產經營資金。即便房地產開發公司在公司結構上滿足《公司法》的要求，也還要經過《企業債券管理條例》對企業發行債券規定的嚴格限制和審查。程序繁瑣，條件嚴格。首先要報全國計劃委員會、中國人民銀行、財政部、國務院證券委員會納入下一全國發行企業債的總體規模中，同時還要經過各級人民銀行和同級計劃管理部門的嚴格審批。其次，企業須具備一系列條件，例如企業規模的要求，連續三年盈利的要求以及所籌集資金的用途必須符合國家產業政策等等。且“企業發行企業債券的總面額不得大于該企業的自有資產凈值”、“企業債券的利率不得高于銀行相同期限居民儲蓄定期存款利率的百分之四十。”。有鑒于此，在未來的一定時期內，發行企業債無論從政策理論上還是從企業實際條件上都不可能成為商業地產開發商可期待的融資渠道。

5、金融租賃

2004年4月上海某金融租賃公司推出了一支房地產“售后回租+保理”模式的金融租賃產品，出售回租人將其某一物業出售給金融租賃公司，并約定了5年作為回租期，同時金融租賃公司與某銀行就此單業務建立保理業務關系，確定了資金來源。最終，該筆交易令房地產公司獲得了6億元的資金。分析起來，信托投資公司近年來推出的“租金收益權財產信托受益權轉讓”信托產品與房地產金融租賃模式非常類似。兩者的具體區別在于：

一、金融租賃的資金來源為銀行，信托的資金來源為投資人；

二、金融租賃可以解決的資金量較大，信托解決的資金量小；

三、金融租賃后的風險由租賃公司和銀行共同承擔，信托的風險則完全轉嫁給了投資人。金融租賃的收益由銀行和租賃公司共享，信托收益歸投資人，信托投資公司收取少量報酬。例如，北京國際信托投資有限公司推出的“華堂商場大興店租金收益權財產信托受益權轉讓”項目就是基于這種理念設計的。

房地產金融租賃對于商業地產開發商來言不失為一條很好的融資渠道，它為相當一部分具有優良房地產項目的開發商提供了一條可以融通較大規模資金的渠道。然而，通過采用銀行保理業務，以銀行作為房地產行業融資最終的資金來源，有悖于近兩年來政府推出的收緊商業銀行房地產行業貸款（特別是抵押貸款）金融政策的根本目標，即分散商業銀行在房地產行業的信貸風險。

6、典當

典當融資手續簡便、融資速度快捷，在如今商業地產企業短期融通資金的過程中，日益體現出了自己高效的特點。然而，相信大部分開發商如果不是走投無路，是不會選擇成本高昂的典當方式融通資金的。2004年我所接觸過的一個項目，在商業銀行、信托投資公司等融資渠道全部堵死的情況下不得不選擇了典當方式以解燃眉之急，而最終的融資成本竟然高達年50%。可以說，這個項目一段時期內的利潤全部讓渡給了典當行，開發商損失慘重。

此外，由于受到典當行業自身條件限制，對于資金需求量巨大的商業地產行業來說，典當行的融資能力遠遠無法達到要求。特別是今年新出臺的《典當管理辦法》規定了“房地產抵押典當余額不得超過注冊資本。注冊資本不足1000萬元的，房地產抵押典當單筆當金數額不得超過100萬元。注冊資本在1000萬元以上的，房地產抵押典當單筆當金數額不得超過注冊資本的10%。”

進一步限制了房地產典當的總額。對于動輒上億的房地產融資來說，典當金額限制在如此小規模內，顯然無法滿足地產開發需求。

7、民間私募基金

民間的私募基金始終都沒有獲得政府政策層面的支持，然而卻以不爭的事實極具活力的存在著。幾年前，一些公司型私募基金已完成暗中的籌備，并開始在房地產市場積極運作。特別是在以溫州為中心的江浙地區、福建地區，十余年間，民間私募基金投向全國房地產行業的資金已經達到了近千億的規模，雖然隱蔽卻不容忽視，例如：在北京、上海、杭州、深圳等地炒作的沸沸揚揚的溫州炒房團就是以民間私募基金的方式在運作。

8、外資商業銀行貸款

2002年2月1日起，外資銀行獲準在中國大陸開展貸款業務，但僅限于對大陸的境外人士和外資企業提供人民幣業務。直至2004年2月花旗、匯豐、東亞和瑞穗四家外資銀行才首批獲準對中資企業人民幣貸款業務。2005年5月底，渣打銀行成為首個推出商業房地產貸款業務的外資銀行，這為商業地產開發商拓寬融資渠道帶來了新的希望。一般來說，外資商業銀行對境內房地產開發商發放的貸款和境內商業銀行相似，都是以商業物業作為抵押，以抵押標的物評估價或成本價的60%到70%作為發放貸款額度的依據。

然而外資商業銀行貸款也存在著政策方面的限制。2004年上半年銀監會就曾經要求外資銀行提供其超過一億元人民幣貸款客戶的資料，隨后發改委、銀監會聯手央行又頒布了《境內外資銀行外債管理辦法》，變相的從政策層面對外資銀行貸款規模進行控制。同時，外資商業銀行本身由于受到人民幣存款總量不足的限制，其有限的人民幣貸款業務也主要是面對中小客戶，額度一般不大。總之，外資銀行的商業地產人民幣貸款還遠遠不能成為商業地產開發商可以期待的主流融資通道。

9、海外私募基金

海外私募基金一般是通過非公開的方式集合少數投資者資金設立的基金，其銷售與贖回都是基金管理人私下與投資者協商進行的。近年來，海外私募基金在國內表現異常活躍，國際基金機構紛紛出手完成了數筆大宗交易。特別是在上海、北京、深圳、廣州這樣的戰略城市，表現格外突出。例如摩根士丹利房地產基金于今年初收購了位于北京CBD的福力雙子座，收購價約4億元人民幣。澳洲麥格里集團旗下基金公司MGPA收購了位于上海的新茂大廈，收購價約8億元人民幣。新加坡嘉德置地更斥資逾3億美元在北京、上海大規模收購成熟物業。海外私募基金的投放主要集中在三個方面：

一、收購成熟物業，二、與國內開發商股權方式合作，三、獨立開發房地產項目。海外私募基金的最主要特點是融資金額巨大，偏好位置良好的內地成熟物業。

對于規模、地理位置俱佳的成熟商業物業來說海外私募基金無疑是很好的融資渠道。

10、房地產投資信托基金(REITs)

REITs(Real Estate Investment Trusts)即：房地產投資信托基金。REITs實際上是一種證券化的產業投資基金，通過發行股票（基金單位），集合公眾投資者資金，由專門機構經營管理，通過多元化的投資，選擇不同地區、不同類型的房地產項目進行投資組合，在有效降低風險的同時通過將房地產經營活動中所產生的收入以派息的方式分配給股東，從而使投資人獲取長期穩定的投資收益。

通過REITs方式融資，對商業地產開發商而言顯而易見的具有以下幾個方面的優勢：

1)可用以融資的物業范圍寬廣。任何可以產生穩定收益的房地產均可采用REITS融資。包括商業零售業、住宅公寓、酒店、寫字樓、工業廠房等等。

2)可融資金額巨大，資金來源豐富。海外REITs市場的投資人主要是當地機構投資者、國際機構投資者、私人銀行和個人投資者、3)通過境外REITs融資，將房地產行業金融風險分散到國際投資者中，符合政府政策。REITs投資于成熟的房地產項目，不參與房地產項目的開發，因此，不直接受限于房地產投資和貸款的相關政策。

4)一般情況下，REITs融資總額超過物業抵押貸款金額，交易價接近資產凈值。在銀行抵押貸款、金融租賃等融資模式下，商業物業業主一般僅能獲得物業總價60%到70%的資金，同時支付較高的財務費用或租賃費等手續費用。REITs則是根據市場標準綜合物業整體考慮，對物業進行整體定價，吸引投資。從實際操作過程中我們發現，通過上市融集到的資金總額超過抵押貸款等其他融資方式。

5)方式靈活。對于總價超過3億美元的大型連鎖商業物業，華銀控股可以協助以物業業主為發起人將其資產在境外的上市。對于規模較小的物業業主，華銀投資可以集合多家物業打成一個資產包在境外運作上市。

6)長期獲益。物業業主也可以自持一部份基金單位，與其他投資人一起從物業租金等收益中獲得長期股息收益。此外，控制REITs管理者的發起人還可以從中獲得管理費收入。

7)REITs融資還具有不可替代的節稅優勢。

8)采用REITs融資，可以幫助房地產開發商在國際上建立聲譽，擴大行業內和國際上的影響。

9)由于上市過程中的各個環節都要求信息公開，管理規范，通過REITs運作可以帶動企業完善治理結構調整，規范經營管理。

當然，采用REITs模式融資也有一定的局限性，比如從目前所操作的REITs來看，所收購的項目要求商業地產開發商必須要有相當的實力、必須要有已經開發完成的超過5萬平米以上的或者總資產價值超過3億元人民幣的、已經營運并開始產生穩定租金收益的商業資產。而這些商業資產是否能夠最終運作上市還需要通過一系列的審查，符合在境外上市的條件。

11、公司海外上市

內地企業上市主要選擇的是美國、香港和新加坡，而房地產公司幾乎全部選擇的是在香港上市。房地產公司對香港市場的選擇很大成分是考慮到了投資人的構成和偏好，華裔和亞洲投資人比歐美投資者更認同中國的房地產行業，更容易對中國內地房地產市場報以樂觀的期望。

中國公司在香港上市可以選擇主板上市和創業板上市。

主板上市又分為發行H股上市和買殼上市兩種方式。無論采用哪一種方式，主板上市的房地產公司首先要滿足這樣一些條件：上市前三年合計盈利5000萬港元（其中最近一年需達到2000萬港元）、上市市值須達到1億港元、近三年管理層及所有權變化不大、至少有25%公眾持股、需要100名股東，每100萬港元的發行額必須有不少于三名股東持有。主板發行H股上市還需要經過國內相關機構層層審批，且未來公司股份轉讓等方面受國內法規限制較多。而香港聯交所對主板上市中的買殼上市現象作了嚴格限制。

創業板上市主要是發行紅籌股上市。創業板上市要求企業必須從事單一業務，或圍繞單一業務的周邊業務活動。雖沒有最低市值規定，但實際上在上市時不能少于4600萬港幣。

此外，無論選擇哪個板塊，房地產企業希望在海外上市吸引投資者都必須表現出足具吸引力的盈利能力，從目前已上市的地產公司情況來看市盈率要達到10%。對于那些符合條件的房地產集團公司來說，仍然可以選擇香港市場作為其上市的首選，從而融通資金。通過以上比較可以做出這樣的評價，當融資規模在百萬元到千萬元之間時，采用典當的方式最快速、最方便。當融資規模超過千萬元但不足2億元時，信托和外資商業銀行貸款是很好的選擇。當融資規模超過2億元又有成熟的商業物業時，就獲得了通過REITs上市、吸引海內外私募基金以及金融租賃融資的條件。當然，對那些地理位置很好的房地產項目而言，即使處于開發前期，尚沒有成熟物業的階段，也是能夠引起部分私募基金興趣的。而境內外企業上市、發行公司債的方式下，由于程序復雜、手續繁瑣、政策約束多、籌集資金時間長等原因，在目前階段并不能算是很好的融資手段。

綜上所述，相對于諸多融資渠道而言，REITs由于自身的種種優勢，更符合商業地產的融資需求。雖然目前看來，社會各界對此認知程度還不高，但隨著人們對REITs了解不斷深入、房地產市場的發展以及2006年金融業的全面放開，我們相信，不久的將來，REITs必將成為商業地產市場融資的主流渠道。

第三篇：直接融資渠道打開助力拓展創新業務

中國首家OVO跨域路演中心

直接融資渠道打開助力拓展創新業務

日前，瑞達期貨在證監會網站預披露首發(IPO)招股說明書，首家在A股IPO的期貨公司呼之欲出。種種跡象表明，期貨公司上市步伐正在加快，直接融資渠道打開將為行業創新發展提供重要保障。

根據招股說明書，瑞達期貨擬在深交所中小板上市，保薦人為中信證券。瑞達期貨擬發行不超過1億股，占發行后總股本比例不低于25%(最終以證監會核定的發行規模為準)，發行后規模不超過4億股。募集資金扣除發行費用后，將全部用于補充公司資本金，擴展相關創新業務，完善公司業務結構，以增強公司的經營實力和抗風險能力。

有業內人士表示，按照一般的流程，預披露標志著證監會已經受理瑞達期貨上市申請資料，后面監管部門會進行審核，然后進入“排隊”階段，距離上市通常還需要一段時間。由于今年還要進行注冊制改革，這可能會增加變數。不過，首家預披露預示著，瑞達期貨很可能成為第一家在滬深證券交易所中上市的期貨公司。

值得注意的是，期貨業上市步伐今年來大幅提速。中國期貨業協會官網顯示，除瑞達期貨外，永安期貨、南華期貨、魯證期貨、萬達期貨、弘業期貨和創元期貨6家公司也完成了股改，其中創元期貨已于4月份掛牌新三板。證監會相關人士此前也在公開場合表示，目前多家期貨公司在H股、A股IPO上市方面取得實質性的進展，還有很多公司正在籌備掛牌新三板。

南華期貨總經理羅旭峰表示，上市解決了期貨公司融資通道的困境，不論是傳統業務還是創新業務，期貨公司都對補充凈資本有很大需求。以前監管部門沒有放開期貨公司直接融資，現在至少解決了期貨公司的金融企業國民待遇。打通上市通道對期貨公司來說是件好事，期貨公司創新余地加大，未來的發展要靠企業自己。

據無界投融了解，魯證期貨、弘業期貨正籌備H股上市，在A股IPO方面，除瑞達期貨外，南華期貨也在積極籌備。新三板也得到不少期貨公司青睞，包括海通期貨、申萬期貨等公司都有這方面打算。

上述公司多數都在業內排名靠前。根據2014年期貨公司分類評價結果，永

中國首家OVO跨域路演中心

安期貨、南華期貨、海通期貨、魯證期貨、申萬期貨均獲評A類AA級，萬達期貨、弘業期貨、瑞達期貨獲評A類A級。盈利方面，已經預披露的瑞達期貨2014年凈利潤為10088.96萬元，同比2013增長36.42%。其他公司2014年最新數據尚未公開，從2013年情況看，永安期貨、海通期貨當年凈利潤過億，此外，魯證期貨、萬達期貨等多家期貨公司財務指標也達到了A股或H股上市條件。

談到上市問題，海通期貨總經理徐凌介紹，隨著創新業務加快，期貨公司對提升凈資本需求越來越強烈，依靠股東增資擴股規模有限。一些期貨公司在A股市場上市存在一些障礙，不排除選擇到機制較為靈活的新三板掛牌，但從新三板轉板主板也可能面臨政策障礙，具體如何尋求突破，海通期貨還在研究中。

無界投融(www.tmdps.cn)是中國投融資行業首家OVO跨域路演服務平臺，在線上（online）實現投融資相關的項目方、投資方、服務方的信息聚合和需求交互，在線下(offline)運用跨域路演中心的高清視頻(video)進行高效對接，解決了傳統投融資行業存在的地域限制、信息不對稱、效率低下等問題，實現行業信息流、資金流更高效、更直觀、更精準的匹配。

第四篇：小額貸款公司融資渠道及方式創新論壇實錄

新浪財經訊 2012年7月10日-11日，由中國金融學會、遼寧省人民政府金融工作辦公室主辦的“第三屆中國小額信貸創新論壇暨首屆全國金融辦主任圓桌會議”在遼寧省沈陽市舉行。圖為圓桌論壇三：小額貸款公司融資渠道及方式創新現場。

主持人(梅世文)：

各位來賓，大家早上好，這里是第三屆小額信貸創新論壇分論壇A現場，馬上要進行的是圓桌討論三-小額貸款公司融資渠道與方式創新，我是國家開發銀行評審三局副局長梅世文。去年國內的信貸緊縮政策不僅讓中國中小企業陷入了資金林斷裂的危機，也讓國內小額信貸行業的新興力量-小額貸款公司面臨融資困局。危機之下，融資創新成為了眾多小額貸款公司的當務之急。今天我們邀請到的嘉賓所在機構各有特色，有為小額貸款公司提供融資服機構代表，也有成功渡過融資難關的公司代表，下面請允許我介紹今天的到會的討論嘉賓：

重慶金融資產交易所董事長兼董事長羅得志先生

美興中國有限責任公司總經理、美興小額貸款(四川)有限責任公司總經理李星海先生

瀘州市龍馬興達小額貸款股份有限公司董事長、四川省小額貸款公司協會副會長唐昌宜先生

大連莊河市新北方企業集團董事長肖林棟先生

歡迎各位嘉賓的到來！

我們會議安排跟昨天一樣，先由幾位嘉賓就圓桌討論的主題進行5分鐘左右的自由闡述，然后與在座的聽眾進行互動。

首先，我做第一個發言，我介紹一下國家開發銀行對小額貸款公司的支持情況。

大家知道國家開發銀行這幾年國家小額貸款的支持，不僅資金上支持，而且在融資上，尤其是風險控制，金融管理，以及小貸技術方面予以支持，取得了比較好的收效。簡單跟大家通報幾個情況，截止到今年上半年國家開發行向701家小額貸款公司提供了貸款，并且建立了業務合作關系。比去年同期增加了252家，增幅比較大，占到56%，累計發放貸款427億元，同比增加255億元。2012年當年發放130億，這半年的時間，發放比去年增加了33%，目前我們給小額貸款公司的貸款余額達到257億元，同比增加了59%。應該說，我們資金支持，也跟隨著小額貸款的發展基本同步的，目前15%的小貸公司得到了開發銀行的融資支持。一些主要做法，我在第二屆論壇介紹了建立了理念+資金+IT。我們有幾個方面，加強與政府的合作，與地方金融辦合作等，我們與政府合作基礎上，發揮政府組織協調和保障優勢，綜合社會各種力量和優勢，建立社會分擔優勢。加大技術輸出力度，提出了融資服務。我們主要提供了小額貸款技術、管理等方面的培訓和支持。在座好多小額貸款公司有可能得到開發銀行的支持。目前直接或者接受開發銀行的支持和培訓在三四千以上，我們對小額貸款公司進行了分類指導，我們對小額貸款公司進行了打分卡，確定我們的支持方式。我們堅持貸后管理，也是根據監管部門的要求和小貸公司發展需求，我們加強了準入和風險性預警措施，加強貸后管理。應該說跟我們國家開發銀行建立合作的小額貸款公司，無論在個體的發展上，還是總的業務發展上，應該說是健康而規范的。

順便介紹一下我們對小額貸款公司的發展目前狀況的判斷，昨天會上有些領導講過，我認為小額貸款公司的發展的現狀發展勢頭非常快，從目前全國數量看，可能五六千家，我們統計的數據可能在5500多家。第二個現象是規模化、專業化的發展趨勢逐步增大，表現在小額貸款公司的注冊資金的數量上，以及整個金融和管理水平和管理團隊的人數上。第三個特點，各地監管水平進一步提高，各個地方的金融辦加強了金融監管，對小額貸款公司發展非常有利。第四個方面，國家開發銀行的支持力度更大，在業務方式方法上，隨著業務的發展上進行了調整，一些基本思路和方向沒有改變。

我想對小額貸款公司發展有幾個問題，需要進一步注意一下，一是小額貸款公司的發展，應該避免盲目發展或者過快發展，首先各個地方應該有科學合理的規劃，目前的發展勢頭有點過猛，這個事情，各個地方應該更好的規劃，不應該隨著市場變化，發展更快。二是小額貸款公司的發展要克服片面認識，不應該受到小額貸款公司改制為村鎮銀行的驅動，應該考慮小額貸款公司真正的含義，避免片面的認識。三是規范健康發展，小額貸款公司要加強自律，應該要規范健康的發展，我想這是小額貸款公司的共同的使命。

監管上，各個地方的監管標準和規范需要進一步提高，地方監管部門不應該遏制目標，而應該更好的發現問題，糾正問題。有些地方，我們合作的時候，有些監管部門對小貸公司以點帶面，或者片面認為小額貸款公司有問題，不允許我們與小額貸款公司合作，目前已經有幾個省份出現這種問題。但是我們覺得這種方式不科學，不合理的。銀行作為融資銀行，應該負起監管和融資的責任。小貸公司應該運用市場手段來推動小貸公司的運營和發展，尤其是信息、網絡的服務、技術培訓的支持，還有評級的需要，可能將來都會遇到對小額貸款公司的規范發展。據有關機構統計，中國小額貸款公司在世界總體排名在39位，監管環境22位，穩定性21位，競爭力在53位，將來我們小額貸款公司的任重而道遠。

我就介紹這些，接下來有請羅得志先生發言！

羅得志：前天下午上海交大金融研究院的付院長在我的辦公室里，他說你到底做什么事情？我說我要做的事情是想把我們重慶金融資產交易所發展成為中國貨幣市場組成部分，他說你這個生意做到多大？做到1萬億，那不算是大買賣，是小買賣，我說是小買賣，我們做到一萬億對中小微企業，以后對中小微的企業提供融資服務的供應者，包括在座的所有的小額貸款公司的，都會提供比較大的幫助。我想這作為我們今天的開篇。

我們在做什么？我們為什么做？我們取得了哪些效果？我們重慶資產交易所在2010年底成立的，我們是重慶市國有公司控股的交易所。我們設計的理念是什么樣的？我給大家簡單介紹一下，我們的轉讓人就是我們小額貸款公司本身，它的核心是什么？我們小額貸款公司把資金借給了中小微企業以后，形成自己的資產。我們小額貸款公司的融資渠道，我們國開行也在這個地方做了很多努力，我們也感謝其他的銀行，這是借款。和它相補充的方式就是直接融資方式，通過把資產轉讓從而獲得資金，可以向銀行去借款，一是直接手段，二是間接手段。我們直接手段里面和整個操作流程跟整個銀行貸款的申貸流程不一樣，它需要一個轉讓人的資產包，需要對我們承銷商進行轉讓，承銷商通過買斷的方式把資產包買走，我們小額貸款公司在一定的時候需要還本付息，我們提供一個很重要的擔保機制，就是一個信用擔保，這就是市場前端性組織行為。通過我們資產交易所向金融商銷售出去，在買斷了之后，小額貸款公司就完成了轉讓資產獲得資金的行為。

我們吳曉靈行長，還有劉克崮會長，他們講到小額貸款公司的定位，非公眾的，不吸收存款的放貸機構的定位。這樣的一種方式，轉讓資產獲得融資，就是它非常重要的措施。我們在未來可以考慮，這將會成為它非常快速、有效的方法，這種方法和銀行之間的借貸行為進行相互的運用。

這個圖核心的思想是直接融資，這就是我們在做什么，我們為什么要這么做？由于考慮到小額貸款公司的融資是相對比較困難的？為什么？第一，小額貸款公司是輕資產公司，沒有固定資產，有的是貨幣資產，輕資產公司在我們擔保抵押規則里面很難融到錢。像我們所有的能夠給小額貸款公司融資的這一類人，實際上都是做了一些創新，或者是用小額貸款公司的股東或者資產做了質押。其實用小貸公司本身去融資還是挺難的。第二，在中國一定要意識到一個問題，我們M2超過了80萬億，這個數字比我們資本市場的數字大太多，我們資本市場的數字也就20萬已，我們M2比我們資本市場大3倍還要多一點，我們GDP接近50萬億這樣的數字，中國并不缺錢，為什么中小微企業缺錢，包括為中小微企業提供服務的擔保公司、小額貸款公司都缺錢，缺乏交易平臺，缺乏直接融資的市場規模。美國的市場，華爾街就是大量的直接融資，大量的通過投資銀行的操作融資，而不是簡單的商業銀行的融資，美國商業銀行哪有中國的商業銀行那么強大，中國的GDP和美國還是差別特別大，但是我們中國工商銀行(3.82,-0.03,-0.78%)已經是第一大銀行。我們作為一個為中小微企業提供融資，以及為小額貸款公司進行服務的機構，我們應該全力以赴做好這件事情，這是我們為什么要做，以及做什么。第三，展現我們的效果，2011年7月19號開始上線，我們在重慶所有的工作僅限于重慶，我們僅限于國內頂尖的擔保公司合作，我們僅跟我們市盈率，資產的配置能力，管理團隊的規范性、長期穩定發展的策略性，最好的小貸公司，特別是服務中小微企業這樣效果特別好的小貸公司進行合作。我們僅限于在資產轉讓層面上開始合作上，不在資產證券化領域合作。我們一個資產包5000萬，第一手交給承銷商，承銷商交給投資商，全國小貸公司的規模，特別看了遼寧的私募資產規模，大概也就是5000萬、2000萬，大概幾個客戶就可以了，很小的私募市場。我們轉讓資產420多億元，我們惠及300多家小企業，6000多家個體工商戶，這就是我們所有每一單最后的資金去到哪里都可以搞清楚。我想把這種方式推薦給大家，也歡迎大家討論，歡迎大家參與，我們會為大家做好服務，謝謝！

主持人：謝謝羅總介紹了重慶資產交易所的事情，通過資產轉讓或者將來推行資產證券化，將會開辟小貸公司的未來資金的來源渠道。

下面我想請小貸公司就資金渠道創新談一下各自的看法，首先有請外資小額貸款公司的代表李星海先生介紹一下。

李星海：首先非常感謝我們遼寧省金融辦、國培機構搭設平臺，這是第一次小貸公司和我們的主管監管機構能夠坐到一塊討論小貸公司行業在發展過程中面臨的問題和創新性的辦法。

非常遺憾，我們今天的討論，我們大部分的金融辦的主管領導都在開他們的圓桌會議，很多我們談的想法和一些看法，他們不能夠聽到，這是非常遺憾的事。小額貸款公司的創新和融資的創新，不光小額貸款公司呼吁，包括我們主管機構、第三方交易機構，以及貨幣市場的參與者都能夠參與進來。

我想講三點，美興公司干嗎？關于融資方面我們做什么樣的事？我們融資渠道包括創新的想法。

第一，美興公司是一個外商獨資公司，投資公司包括美興集團、世界銀行(微博)等，是一個外商獨資公司，07年開始在四川的南充建立，投資建立的時候，全國只有6家小額貸款公司。去年我們在成都設了第二家公司，我給大家一個簡單的數據，大家可以明白，我們在做什么事？南充公司這幾年從07年10月24號發放第一個貸款以來，一共發放超過3萬筆貸款，貸款總金額10億多一點，單筆平均在三萬元，最近一筆單筆貸款2000元。現在我們的網點南充有12個網點，網點已經到鎮一級，鄉一級還沒有網點，還沒有解決高效和風險控制的問題，三區六縣市，各個縣和市都有相應的機構。總的貸款發放，基本上89%都是無擔保，無抵押的方式，信用放款發出去的。一個月處理貸款1300—1400筆左右，每天發放貸款到60—70筆左右。南充公司每個月投放1300—1400萬，成都一個月大概放1500萬左右，一個月加起來投放5000萬左右。我們跟兩家銀行機構建立了合作關系，取得了批發資產。我們做第一筆融資的時候，剛開始跟銀行業談得比較辛苦，最后談下來也是無擔保，無抵押的方式，銀行也是憑信用的方式發放給我們。但是銀行的同事也問到，美興公司你來融資很好，我們也支持，你們的信譽很好，我們也歡迎你們，但是說到融資，你有什么抵押擔保給我們，我說我們什么都沒有，連固定資產投資也沒有，房子也是租的。我說抵押物對不起，我確實沒有抵押擔保股東都在海外，如果海外股東提供擔保的話，涉及到外債的額度的問題，也無法提供擔保。第一個階段比較艱難，談了半年，第一個利率下浮，第二個沒有任何抵押條件。第二個階段，對一些比較好的小貸公司，比較規范運作的，能夠達到小額分散的原則的挑了一些出來，基于百分之百融資的批文，我們基于這個批文基礎上和銀監的領導同志和銀行業金融機構的同志從50%做到100%，這個交易在去年已經完成了。去年的價格不如前些年那么好了，基準利率上做的一些上浮，這是第二階段。第三階段，特別希望金融辦的領導同志在場，使我們的一些想法，有些可以實施的，有些需要金融辦的領導能夠來傾聽，一起商量，給我們一些指導。

我們有幾種融資方法：第一個，比如說助貸模式、代理模式，簡而言之作為銀行的代理，合同也是跟銀行直接簽，小額貸款公司作為第三方。第二個還有聯合貸款模式，我們最高只做50萬，超過50萬就做了，07、08年最高貸款7萬，后來2010年調到15萬，后來2011年調到30萬，高于30萬就不做了，并且10萬以上的貸款在我們貸款余額里面，我們是有嚴格比例限制的，超過10萬貸款比例，不超過總的貸款余額的30%。剛才講到聯合貸款也是這個概念，一部分資金由我們來出，一部分由銀行業金融機構來出，客戶開發和評估我們來做，比如說銀行機構在縣一級沒有那么多人員來做相應的事。第三點，游說爭取相關的政策，百分之百拿到批文，我們金融辦的領導在考慮，在四川做小貸公司的評級和分級，根據小貸公司不同的分級，基于不同的融資杠桿，比如說150%，200%，有這樣的批文，看銀行和銀監怎么看這個事。第四點，我們考慮現行其他地方的做法，包括股東借款，有些地方在做了。第五點，股東之間可以在一些小額貸款公司進行拆借。在國外也可以做一些事情，想在海外資本市場融資的話，融資的公開透明是非常重要的。如果是一個額度單筆放到5000萬或者更高，作為投資者不會放心的，融資要是非常公開透明的操作，在小額貸款公司今后的發展，融資公開透明也是非常重要。

我的講話就到這兒，希望有更多的學習，謝謝大家！

主持人：謝謝李總，李總談了比較新穎的融資渠道的來源和思路，我想對小貸公司下一步發展開啟了思路。李總談的幾種是比較好的，像浙江已經提出來1：1杠桿率，但是這個50%通過股東，另外50%通過銀行不能突破的。像聯合貸款、助貸，這都是下一步小額貸款公司拓展資金來源的思想和思路。李總的講話會對大家有一些啟發。接下來有請第二大融資公司，由瀘州老窖(33.17,0.07,0.21%)出資的，我們由唐總介紹一下他的想法。

唐昌宜：非常感謝遼寧省金融辦，我是昨天晚上才從四川到沈陽的，我來自中國酒城瀘州老窖的所在地的廬州，我介紹三方面的情況，一方面是我們公司情況，另一方面，我們公司怎么做的，第三方面，圍繞融資渠道創新的一些膚淺認識。我們公司是由瀘州老窖發起的貸款公司，我們股東152個，發起是2010年，當時注冊資本8億，現在注冊資本12億，截止到今年上半年余額突破23億貸款余額。我們公司有這么幾個特點，一是我們公司股東構成，有20%屬于國有股，80%是民營資本，個人股東。我們的股東有50%以上來自于廬州和四川省外，全國各地的瀘州老窖的企業和下游的供應商，是當地名副其實的招商項目。

我們這個公司成立背景和核心業務，是圍繞白酒產業鏈做的，根據股東的構成也看得出來我們公司的特點，主要服務對象針對瀘州老窖產業鏈，以及中國白酒金三角，我們公司客戶群的對象比較有特色，我們客戶群的選擇上有特點對象。我們的有豐富的客戶群，同時也努力的圍繞小貸的服務宗旨，服務三農，服務中小企業，個體工商企業。我們貸款余額當中，支持白金產業鏈的企業占到50—55%，支持地方中小企業、個體工商戶、小微企業占到48%，開業到現在兩年半不到，累計放貸57億，現在余額在23億左右，這是第一點。

第二塊，我們公司管理團隊和員工團隊，從我開始是國有銀行的行長出來的，我們公司管理團隊和風險控制團隊都是國有銀行、商業銀行、其他擔保公司等出來的專業團隊構成的，這是一個特色。我們招聘的員工，新員工都是來自211大學的本科和碩士生，我來之前剛進來大學生都是來自于西南大學、川大、西南財經大學的的學生占到70%，這是團隊構成。

第三塊，我們公司兼顧社會利益和自身利益方面都做了努力，我們核心支持的重點是產業鏈，我們放貸利率比較低，我們最開始籌建的時候跟銀行基準利率差不多，到目前來說利率不超過14%。地方中小企業、微貸，我們現在放貸利率最高不超過22%，三年5倍左右，都沒有超過4倍，22—18%的貸款都是超短期的貸款，這是我們公司第三個特點。

第四個特點，我們公司發展方向作為我們在行業里面比較有特色。我們公司得到了四川省政府，瀘州市市委市政府和當地大力扶持，我們產業鏈背景，大集團背景比較特殊，雖然個人股東占到80%，但是政策背景，政策背景支持比較有力的。

還有一些專家學者對我們提出了要求，一塊是上市要求，第二塊能不能做出中國首家中小企業銀行模式，以后的路子能不能往這方面轉，政策方面的一些支持需要更大力度的金融改革和創新才能實現這個目標。但是作為股東來說，當務之急，要把公司做大做強，還是要擴大融資規模的問題。只有這樣才能資本效益的最大化，作為公司這一塊，我想做的第一個說明。

我們公司怎么樣實現從籌建到現在兩年半不到，怎么做融資規模的擴大？大家聽了我23億貸款余額里面，除了每個月有將近兩三千萬的利息收入以外，其實需要依靠的擴大融資。第一個擴大融資，我們享受了政策扶持1：1比例的放貸，作為支持。我們公司到現在為止都沒有達到1：1，因為我的規模體量比較大，看上去比較大，新增貸款超過好幾家銀行的增量貸款，這個體量就比較大，融資擴大7個多億怎么來的？首先跟當地的國有銀行建立了合作關系，我們的合作銀行是中國銀行(2.73,-0.03,-1.09%)，中國銀行在這一塊，他們沒有創新就沒有對小額貸款公司的融資的擴大，中國銀行在這方面也做了很好的探索。我們在中國銀行融資4億，我來沈陽的時候得到一個好消息，他們再重要兩個億的融資，這是一塊。第二塊根據省政府的規定不超過100%的比例，我們做了大股東和相關投資者的委托，我們進行相關的再融資，這是一個突破，這個突破對有些沿海，包括有些省份創新意識比較強的有點吻合。大股東這塊，也在探索怎么做，我們與美興公司也有探索的相同之處。第三塊，我們在融資上，我們也在想一些辦法，比如說能不能擴大，包括資產回購式的做信托，四川有好幾家信托公司也找過我們，國有銀行業找過我們也想把我們資產打包，發行成信托產品，這個思路也有，但是還沒有正式做出來。再一個思路，我們也在努力上市的問題，大家都知道我們股東的資本，如果不能放大，大家在行業的發展肯定就沒有出路了。誰還愿意拿這個資本金，這么多的錢來盈利10%、20%，這當然是從私人角度想的，但是從國家引導角度想，希望這些民間資本更多的聚集起來，扶持小微企業，三農，要盡這個社會責任。我想這兩者之間是不矛盾的，它有廣闊的社會空間，我們這一塊也有一個空間在做。比較好的消息，可能同行業關注我們公司都知道了，除了省證監局相關領導直接到我們公司，市政府已經納入重點運營對象之外，上海交易所總經理助理專門率領一個團隊在5月份親自做了指導，網站上都可以看到，包括新浪網都有，他的表態比較堅決，正因為我們小貸貸款行業是國家新興行業，也是符合溫總理提出的扶持中小企業、小微企業的方向，作為證件部門、作為交易所，他們也在關注一些創新，也在想辦法，怎么樣來實現對小額貸款公司能不能擴大渠道，在直接融資平臺上實現突破。上次曲總到我們公司來得表態，令我倍受鼓舞，如果這個上市能夠實現的話，對我們行業來說也是一個利好。

下一步小額貸款公司的出路在哪里？除了我們自身加強練好內功，規范管理，控制好風險，體現社會責任和自身利益相結合的基礎上，今天這個主題非常好，一定要把我們的融資的渠道要有一個突破。其實玩金融，因為我是長期做銀行的，老是用自己的錢去賺錢，這是最低層次的。用別人的錢去賺錢，這才叫金融，要不然就不叫做金融了，老是自己一元當一塊元用，這不是金融。我們怎么能放大？

第一點，用好現有的政策，我1：1，今年能夠用夠，12億的銀行或者其他渠道的融資達到的話，我今年可以做到28億，如果再收點利息30億，也是有希望的，這是用好現在的政策。我知道四川省我們省政府也在思考，想一些辦法，再擴大范圍，不是5家，而是更多家。

第二點，剛才很多專家談了一些觀點，能不能突破？融資渠道的創新，我認為一是股權式，二是非股權式，股權式的融資，我們也會做，我們明年上半年也會做第二次，第三次，上市之前，我們會做三次融資，今年融資債務是1：3發行的，明年估計到一到兩元，很多投資集團已經與我們做了對接。我覺得增資擴股某種意義來說沒有放大，還是玩自己的錢，我想還是要玩別人的錢，玩別人的錢，就需要突破，需要金融大的創新，需要對民間資本全新的認識才能實現突破。我認為第二點，我們在現有體制下，現有的政策下，怎么樣實現李總、羅總談的方式上、土地上的創新，在放大比例的控制下，肯定不能超過政府給你的比例，你超過這個就違規了。我們用好這個比例，1：1也好，1：2也好，1：0.5也好，你用好了，這就很了不起的，如果用夠了，就增加2500億到5000億的規模，中國小額貸款公司就可以超過1萬億的規模，這個規模就不得了，對中小企業、微型企業的扶持和支持，會讓各級政府、地方企業、中央都引起高度重視，我們體量大了，地方企業對小微的扶持，社會效益擴大了，我們影響力就在了。我們現有影響力怎么用好，這才是關鍵。怎么突破這個比例？擔保公司可以放大10倍，為什么小額貸款公司只準放大1倍、2倍，扶持小微企業，我們才是真正的生力軍，但是我們不否定國有銀行、其他的金融機構的對小微企業的支持，在這塊能夠貼近小微企業，貼近三農的，我們草根金融，我們才是自家人，我們才做了大量的創新，做了大量的風險的探索。

我的結論就是“觀念決定思路，思路決定政策，政策決定我們的出路”，謝謝大家！

主持人：非常感謝唐總，小貸公司主要是東家要好，要有錢。通過資本市場，將來上市這是一個努力的方向。小貸公司向銀行融資，更多靠擔保公司，我們大連莊河市新北方企業集團董事長肖林棟先生，現在讓肖總介紹一下，如何對小貸公司拓寬融資渠道。

肖林棟：各位領導，各位來賓，大家上午好！我來自遼寧莊河市新北方小貸公司，我們公司2008年成立的，是遼寧省頭一批5家小貸公司成立之一，現在到了4個年頭了。和在座的各級比，我們是縣級小貸公司，規模比較小，但是我們是真正為小企業、微笑企業、農戶服務的小貸公司。我們資本率，資本確實沒有他們那么大，我們確實從草根一點點干起來。通過四年的摸索和發展，我們覺得融資渠道略有一點經驗，還有一點看法，說給大家聽，僅做參考。

我想講三方面：

一、我們想融資渠道多方面，首先，小貸公司自身條件開展融資渠道；第二，要發揮全省小貸協會的作用開展融資渠道；第三，通過政府支持來開展融資渠道。

第一方面，我們小貸公司自身條件來開展融資渠道，這方面最基本的，我們省金融辦王英主任多次督促我們，我們小額貸款公司小，希望大家多增資擴股。我們2008年第一次注冊資本3000萬，干了一年下來以后，因為剛開始干，各項費用非常大，很難跟股東有所交代。我們千方百計所有的老股東對小貸未來、前景、社會的貢獻等等做他們的工作，增加資本投入，用原先的3000萬，現在增加到9000萬，這是遠遠不夠的。我們股東想增加到2億左右，這說明什么？這個過程，我們知道開小貸公司，資本小了肯定不太行，無論是社會效應，還是企業效應，都有點上不去。融資剛才各位老總說，要借其他的錢來做，擴大資本，這是對的。但是首先像我小貸公司，像縣域的小貸公司很普遍，因為我們經驗不足，明顯在這方面的招的工人，招的技術人員都參差不齊，在一開始干的當中，都有很多缺陷。我呼吁咱們小貸公司在前期干的當中，應該穩扎穩打，做好每一筆業務，盡量避免風險。如果出現風險，所有融資渠道就會被封閉了，所以我們草根或者小貸公司，應該首先做到什么？就是1：1，一個腳印扎扎實實做好每一筆貸款業務保質保量做好，做好有誠信。我們自身條件好了，銀行，其他部門就會來了，融資等等比例，信用額度就會大了。我們還做了其他方面，盡量挖掘對小貸公司，比較看好，對這個行當有獨到的所有法人、自然人，爭取有實力的資金人進入我們的股東中來，增加我們的資本。這是從小貸公司自身來挖掘咱們融資的渠道。

我還有其他想法，不一定行通，是我個人的想法，遼寧省有600多家批準和開業小貸公司，也有遼寧省小貸協會，現在參加協會的成員，大約是300多家。這么大的一個協會的成員，我們感覺到在協會的成員當中，篩選一些優秀有代表性的，組成一個聯盟，在聯盟當中由協會推出，我們走出去，向銀行，向其他部門采取融資。有句話叫做抱團取暖，但是組成一張團，互相聯保。并且時間長了，可以互相拆借，增加我們資金的流動性，這是在協會方面。我們想通過政府的支持開展融資渠道，比如說小額貸款公司以后干的好，要政府支持我們，如境內外上市，通過政府加強和各個銀行的對接會，這都需要我們通過各種渠道，我們這些小公司能得到一些融資的渠道。

還有一個不成熟的想法，我們既然有這么多小貸公司，我們省政府，遼寧省政府能夠成為一個專門或者指定的，專為小貸公司成立一個擔保公司，專門為我們小貸公司進行服務的一個擔保公司。這么大的市場，600多家，甚至有可能達到800家小貸公司，都需要上銀行貸款，上銀行貸款的時候就需要擔保，組成一個擔保聯盟，指定一個擔保公司進行擔保聯盟，可能更準確，更好。這是對遼寧現狀的看法，不一定人家政府會采納，只是我的一些想法，說的不當之處請大家指正，謝謝大家！

主持人：謝謝肖總，肖總說的問題，大家有同感，第一是增加注資，第二是發揮協會的作用，抱團的方式增加資金來源，這是不錯的想法，政府從專門的擔保平臺，為小額貸款公司公司進行擔保也是一個方向。實際上各個地方也有政策性的擔保公司，可能履行了很多責任，跟我們合作很多擔保公司對我們小額貸款公司貸款方面提供了很大的供應。剛才四位老總從不同的角度，不同的單位給大家分享了他們一些想法，如何拓寬小貸公司的融資渠道和方式創新的思路，我想或多或少的對小貸公司有一些啟發。

整體來看，我覺得這些融資渠道，最主要還是由股東增加融資、注資這是簡單一些的。第二點，還要擴大在銀行的貸款，這些主要的。第三點，是補充的方式，比如資產轉讓、信托、股權信托、其他的上市的東西，還有一些探討的，跟銀行的合作，銀團委托等等一些，這些都是未來得方向。尤其隨著小貸公司隊伍逐漸日益膨大，我想將來小貸公司迅速增大以后資金來源會成為更緊迫的東西。如果任由這個速度快速發展，小貸公司會出現大海掏沙的局面，所以小貸公司規模放大以后，管理上、技術上都會帶來一些問題。我去年在南美考察發現，南美小額貸款業務的發展，它的發展做的很好，從全世界來講，南美做得最好的。他們小貸機構的資金，根本不可能達到上億美元，可能只有幾千萬美元，這是最多的。比如說他們貸款額度基本上幾千美元，或者幾萬美元就算多了，小貸公司未來的方向，還要在支農支小方面進一步發揮作用。我們支持的小額貸款公司公司一定要規范經營，規范發展，尤其在支農支小方面發揮作用。

接下來進入互動交流階段，根據剛才大家遞上來的紙條來看，比較集中在羅總這里，我們就請羅總解答一下若干問題。

羅得志：非常感謝大家對我的金融資產交易所的關注，我看一下大家提的問題水平都挺高的，我不念題目了，從相對容易到復雜一點進行回答。我們是短期資產為主，3—6個月我們是特別歡迎的，小貸資產的特征，因為小貸的解決技術里面，我們選擇的最好的技術就是按月還款技術最好的。對應資產包是3—6個月，我們經營業務都是在一年以內的。

第二個問題，投資者范圍，我們原則上不接受自然人的，為什么？因為機構投資者和自然人投資者還有一個培育過程，我們從未來發展趨勢，按照美國、歐洲、日本、香港地區、新加坡等等，都有一個扶持投資者的游戲規則，達到一定的水準，投資者就可以參與，現在證監會系統也在試點，你要有風險承受能力，要有獨立風險判斷能力，還要專業的投資經驗，這是我們未來的投資方向。短期主要是機構投資者。

第三個方面，資產轉讓是否出表？我們兩種方式，一種出表，一種是不出表，主要根據資產轉讓方的需求。

經濟上，這個問題，我認真解答一下，因為我們交易所從無到有，就像當年的上交所，我們不是國家級的交易所，上交所剛建立的時候，中國也沒有證券公司。證券公司兩種業務，一是經濟業務，二是承銷投資銀行的業務。我們現在業務也在發展，我們準備發展我們業務的地方準備發展經銷商。包括我們在沈陽，我們要發展我們的經銷商，也會給我們經銷商發展和培訓的機會，而且正在開發我們經銷商管理系統，可以把系統免費給大家，以后大家開展業務也會非常簡單。

第四個問題，投資者的權益怎么保障？我們設置了六層風險防控機制，如果大家關心，我們互聯網上會有認證的細節。我們前端五種怎么挑選小額貸款公司公司，怎么挑選資產包，我們有第三方的審核機制，我們到交易所發行產品審核機制，都是由外圍的評審團決定，我們只是簽字。我們在投資所有一個投資保護交易基金，我們有20%作為最終風險的平衡機制，我們一共有6道防火線。

還有定價的問題，我們定價是綜合考量的，我們是一個比較定價模型，市場的初期，市場廣度和深度不夠的，主要參考同期同風險度金融商進行定價，我們在初期會傾向于讓投資者達到最好的回報，讓市場發展以后，市場逐步深入下去，以后我們發行人的成本會下降。給投資者，給承銷商，給中間環節的成本都會下降，所以以后還會下降。

最后一個問題，我們跟美國次貸抵押債權權益分級的概念，有一點相似，這是優先級和普通級的問題，這只是一種提法，目前已經不用這個提法了。我可以告訴大家結果，到目前為止，我們一年多的運轉，沒有一張違約，包括交易系統的準確性、安全性都經過了檢驗，我們目前兩家合作銀行，中國工商銀行、招商銀行(微博)(9.87,-0.05,-0.50%)，這兩家銀行跟我們合作沒有出現任何問題，都是到期兌付，都是非常及時。

我們風控核心理念是什么？一些業界高人老跟我探討，你們是不是債券，我說不是。資產證券化最核心幾個邊界條件，把它變成廣闊接受的公募的證券，它的投資組合的選擇，在操作選擇上，美國次貸危機把資產進行賣斷，中間經過多種衍生的手段。我們不會簡單去做賣斷，我們中間所有的程序里面簡單化，并不采用任何的衍生手段。如果把一個蘿卜先切成兩塊，把其中的一半再切成五塊，這樣的過程叫做物流過程，這就是資產轉讓的空間。如果我把一個蘿卜切成蘿卜泥，再加去煮一煮，加點辣椒和鹽，這是更資產證券化的問題，中國的金融管制我們就是在物理操作階段，我們所有邏輯在前面。

主持人：最后一個問題，大家不要被次貸危機和次級債所驚嚇，大家都有一些想法，我的理解羅總沒有大到買次級，更多引進是擔保，更多是資產轉讓的概念。羅總關鍵的問題是交易所合法地位這個地方有突破以后，將來更多小貸公司涌入你這里來，你要準備好，無論硬件還是軟件。

有一個人提了一個問題，如果經營的很規范，運營很健康，將來再貸款的時候，能不能通過信用貸款？

我先回答，目前來看，小貸公司具有他自身的狀況，支農支小功能，還有小貸公司規范性，運用風險防范方面，我們目前支農采取擔保的方式，擔保方式有多種，擔保公司是其中一種，還有我們運用股東擔保，也可以用第三方擔保，這種擔保方式目前來講可以多種選擇。小貸公司通過擔保公司擔保，可能成本增加比較多，有些地方都感覺壓力比較大，增加了投資成本。但是我想小貸公司，你們應該很知足了，四倍的利率，擔保費用也就是2—3點，最多我們知道3個點，相比較而言還是可以接受的，甚至還有10%左右的空間。從銀行來講，尤其從監管要求來看，免擔保的方法目前難易接受，希望這家公司能夠理解，如果有合作的話，還繼續選擇。

提問：各位大家好，聽了你們的課很受感動，我想梅世文先生回答我的一個問題，我來自湖南省郴州市的，我覺得我們國家的銀監會政策1：50融資政策，湖南省開行基本上一刀切，我想請您解釋一下，作為全國的政策，為什么到別的省份100%可以放開閘門，我們湖南省50%到位了，請你解釋一下原因？

梅世文：很感謝你對開發銀行感興趣，說句真心話，真是因為湖南省銀監局前段時間對整個湖南省小貸公司做了一個調研，發現有一家小貸公司為房地產行業做了一次貸款，做了短貸，搭橋的。所有支持的小貸公司都很好，就這一家，銀監局專業性提出不讓開發銀行為小貸公司做貸款。所以原因是出在這兒，這是第一點。

第二點，50%、100%，這個概念不是開發銀行定的，人民銀行與銀監會確定小貸公司法律地位的23號文明確提出銀行貸款比率不能超過資本金的50%，這個概念是銀監會與銀監會的文件注明的。有些地方根據小額貸款公司的發展特點，提出了100%的融資比例，但是那50%是由股東注資，銀行的融資比例50%的限制還沒有突破，這個概念，我想跟你澄清一下，50%的銀行貸款仍然在堅持的。

沒有問題的話，我們這一階段到此結束，接下來茶歇半小時，到10：50，第二個圓桌討論，由王曉蕾女士主持。謝謝各位！

第五篇：房地產融資渠道2

房地產業主要融資渠道

一、銀行是資金主通道

目前,中國房地產開發企業的資金來源主要是國內貸款、自籌資金及其他資金(主要是定金及預付款)二個方面。房地產企業自有資金比例較低,主要依賴銀行貸款。銀行信貸資金貫穿于土地儲備、交易、房地產開發與銷售的整個過程。根據央行和銀監會對全國除西藏以外的30個省(市)的調查數據顯示,我國的房地產開發資金來源中有55%的資金直接來自銀行系統,而另外的自籌資金主要由商品房銷售收入轉變而來,大部分來自購房者的銀行按揭貸款,按首付30%計算,企業自籌資金中有大約70%來自銀行貸款;“定金和預收款”也有30%的資金來自銀行貸款,如果將施工企業墊資中來源于銀行部分加上的話,來源于銀行的資金總比例將高達70%以上。銀行貸款實際上支撐了房產開發商經營周轉的主要資金鏈。對比銀行貸款最多不超過房地產總投資40%的國際通行標準,我國房地產企業對銀行的依賴度明顯過高。一旦房地產經濟發生波動,房地產企業的經營風險將轉變為銀行的金融風險,進而影響國家的金融安全。為此,政府開始頻頻出招調控,自2003年的“121號文”開始,2004年《商業銀行房地產貸款風險管理指引》、2005年“國六條”、“國十五條”相繼出臺,銀行信貸被逐步收緊。特別是2007年國家開始實行緊縮的貨幣政策,央行連續六次加息以及連續十次上調存款準備金率,雖然這一措施并不是專門針對房地產市場的,而是為了收縮流動性、壓制通脹壓力,但給房地產的資金供應產生了不小的影響。房產企業資金鏈的脆弱顯露無遺,房地產企業融面臨前所未有的挑戰。面對資金瓶頸,開發商有待拓寬融資渠道

二、房地產信托是融資創新的首選

房地產信托一般是指以房地產及其相關資產為投向的資金信托投資方式,即信托投資公司制定信托投資計劃,與委托人(投資者)簽訂信托投資合同,委托人(投資者)將其合法資金委托給信托公司進行房地產投資,或進行房地產抵押貸款或購買房地產抵押貸款證券,或進行相關的房地產投資活動，信托融資具有的制度優勢使得在國家的宏觀調控下逐步被房地產業充分利用，房地產信托發行日益增多。當前實際操作中應用比較多的模式有三種：一是貸款類資金信托，這種模式與商業銀行傳統的貸款模式類似，所不同的是資金來源不同，信托計劃的資金主要是靠發行信托計劃籌集。針對雖然自有資金己達到國家要求,但是由于某些原因等造成房地產企業短期資金困難,這時候信托投資公司就可以籌集一定資金定向地貸給房地產開發企業,補上資金缺口,這種操作方式類似商業銀行的信貸業務。而政策規定銀行不能這樣做二是股權信托，即信托資金階段性(信托期限內)持有房地產公司股份后被溢價回購的一種股權投資模式。這種模式的優點是既實現了房地產企業的融資目的，又增強了企業的信用等級，通過增加房地產企業的資本金，在不提高公司資產負債率的情況下優化了公司的資本結構，對一些自有資本金不足35%的房地產企業,信托投資公司以注入股本金的方式與房地產公司組建有限責任公司,使其自有資本金達到35%的要求,信托投資公司作為股東獲得投資回報。；三是受益權轉讓信托，即以交易為基礎的財產信托，一般是把具有可預測穩定現金流收入的房地產財產的受益權通過信托轉讓給社會投資者，實現融資目的，信托收益來源于其穩定的現金流收入或者有保證條款的受益權溢價回購。

不過,目前信托產品存在一些制度性的限制,例如,法律政策的制約、信托產品的流通性問題,以及信托計劃的異地發行、資金異地運用的管理與審批比較嚴格等,這些都制約著房地產信托的發展。但從長遠來看信托資金是一個能為房地產企業提供長期穩定資金的渠道,是

對房地產業的融資渠道的一個很好的補充,這種模式將會發展成為中國房地產企業的主流融資模式

三、項目融資可以共擔風險

項目融資是為一個特定項目所安排的融資，貸款人在最初考慮安排貸款時，以該項目的現金流量和收益作為償還貸款的資金來源，以該項目資產抵押作為貸款的安全保障。其最主要的特征是融資不僅是依靠項目發起人的信用保障或資產價值，貸款銀行主要依靠項目本身的資產和項目未來的現金流量來考慮貸款償還保證。因此，項目融資風險分擔及對項目融資采取周密的金融安排，并將此項目有利益關系的各個方面的承諾和各種形式的保證書結合起來，不使任何一方承擔項目的全部風險，是項目融資活動的重要內容。商業房地產運用項目融資的主要運作模式是，由投資者共同投資組建一個項目公司，以項目公司的名義建設、擁有、經營項目和安排有限追索融資。

四、金融租賃是實際運用較多的模式

金融租賃行為，屬于投資信貸性質，又不同于一般的投資信貸，具有其自身的特點。首先，以商品形態和資金形態相結合提供信用是金融租賃的主要特點，租賃公司不是向企業直接貸款，而是代用戶購入資產，以融物代替融資。它既不是一般的商品交易，又不是真正意義的金融信貸，而是將金融貸款與購買資產這兩個過程融合在一起。對承租人來說，在租到資產設備的同時，也解決了對資金的需求。對出租人來說，在租期內始終持有資產的所有權，比較安全，風險較小。由于融資與融物同步進行，不僅能把握資金運用方向，對企業也有較強的約束力；其次，所有權與使用權相分離。一般的投資信貸，是由企業直接向銀行借人資金，自行購買設備資產等，設備資產所有權與使用權統一于借款人(企業)一身。而在金融租賃條件下，整個租賃合同期間的設備所有權始終屬于出租人。承租人在租賃結束時，雖有留購、續租、退還設備的選擇權，但在租賃期內，只能以租金為代價獲得設備的使用權。目前商業房地產應用金融租賃手段進行融資的最流行的形式就是回租租賃，通常用于產權型商鋪的銷售上面，但還停留在把商鋪整體產權進行小份分割的狀態下，不利于維持商鋪的整體產權，從而也難以實行統一經營，而杠桿租賃可以很好地解決這個問題，因此，杠桿租賃將成為未來我國商業房地產融資的熱點。

五、房地產證券化是解決商業房地產融資瓶頸問題的有效途徑

目前在中國推行商業房地產證券化的條件已初步具備，有利條件主要有：第一，國際上商業房地產證券化的成功經驗是中國商業房地產證券化非常可貴的后發優勢；第二，國內巨大的商業房地產市場；第三，房地產金融市場高速發展；第四，逐步成熟的證券市場。政府對機構入市條件的放寬，引導機構入市標志著我國證券市場開始成熟；第五，制度條件正在形成。銀行、證券、房地產等領域的法制體系已基本建立，構成房地產證券化所必須的法制環境；第六，具有龐大的房地產證券需求群體等。當然，既有其有利的條件，也有許多不成熟的因素，如房地產金融一級市場尚欠發達，信用上、技術上制約等，這里不再贅述。

我國商業房地產證券化有多種形式可供選擇。第一是房地產投資基金(Real Estate Investment Trusts，簡稱“REITs”)。即指信托公司通過制定信托投資計劃，與投資者(委托人)簽訂信托投資合同，通過發行信托受益憑證等方式受托投資者的資金，然后進行房地

產或者房地產抵押貸款投資，并委托或聘請專業機構和人員實施具體的經營管理的一種資金信托投資方式。美國的房地產投資基金是其房地產證券化最成熟的模式之一，基金型態有權益型、抵押型和混合。在組織形式上分為公司型和契約型。其發行方式分為開放型與封閉型。由于目前我國REITs賴以發展的基礎是一個不成熟的證券和房地產市場，在這種條件下，我國商業REITs的運作模式應主攻權益性投資；第二是房地產股票。房地產股票是我國房地產證券化融資最早的模式之一，但受宏觀調控的影響，發展較為緩慢。上市公司的數量及其籌資總量均受到遏制，但是這并沒有遏止房地產公司“買殼上市”的發展勢頭。房地產公司間接進入證券市場在國外成熟的證券市場中并不少見。雖然中國在有關的立法、法規的制定和操作上一直比較滯后，但這恰恰給房地產公司的上市提供了機會；第三是房地產共有持分產權信托。房地產共有持分產權信托是我國臺灣房地產證券化的主導模式，是指將產權標的物委托給銀行管理，投資人可以將購得的房地產的持分權轉移給信托銀行以換取受益憑證。這是適合大型商用房地產證券化籌資的一種有效模式。

六 上市融資

上市融資也是房地產企業一個理想的融資渠道,分直接上市融資和間接上市融資兩種。直接上市融資額比較大,但是上市融資的門檻高,比如負債率不能高于70%的規定使很多企業達不到上市要求。我國房地產企業由于傳統的融資渠道單一,一般負債率都在75%以上，因此,通過直接上市的企業數量很少

更多的房地產企業選擇間接上市——買殼上市。買殼上市需要大量現金,買殼上市的目的是通過增發、配股再融資籌集資金,但前提是企業必須有很好的項目和資產進行置換。而擁有大量現金、好的開發項目與優質資產,這些都是中小企業很難具備的。因此我國房地產企業走上市融資的路子還很艱難。上市融資在房地產業總資金來源中的比重較小。2004年底,籌資總額占全部房地產企業的資金來源不足0.?5%?。06年到07年國內股市高奏凱歌,房產企業融資額可能突破千億。但隨著股市行情的逆轉,這種局面也只是曇花一現。我國目前的房地產企業多達4萬余家,而我國境內上市的房地產公司只有90家(根據2005年數據, 其中79家在滬深兩市上市和11家在香港上市

七.海外房產基金

據初步統計目前進入我國的海外基金已超過100家。摩根士丹利、新加坡政府投資公司、SUN-REF盛陽地產基金、美林投資銀行等著名國際地產基金也都進入中國房地產市場。這些海外基金一般會挑選國內有實力的大企業強強聯合,合作開發。截至2006年1-11月份累計統計,中國房地產企業資金來源總量中外資增速明顯,利用外資總額313.6億元,同比增長21.6%。應該說海外房產基金的進入可以緩解國內房地產業對銀行信貸的過度依賴,有助于融資方式的多樣化。但目前我國相關法律法規的不完善,再加上國內一些房產企業運作的不規范,所以,海外房產基金在中國的投資還存在著一些障礙

另外海外資金在政策上得不到支持,中國并不缺資金只是缺少金融工具。為了防止海外資金的過多涌入,2006年和2007年間國家陸續出臺了《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》、《關于外國投資者并購境內企業的規定》,《關十進一步加強、規范外商直接投資房地產業審批和監督的通知》等文件,一系列的限外令使海外基金在中國的運作困難重重。