第一篇：非銀行機構融資渠道及能力調查報告[本站推薦]

非銀行機構融資渠道及能力調查報告

調查目標：由于中國當前獨特的體制、機制和政策等因素制約，當地的一些非銀行金融機構的發展面臨著許多自身難以克服的問題，為此暑假期間經學院的安排，我同幾位同學一起來到國泰君安證券公司滄州營業部對其融資渠道及能力做了調查，了解了其中的一些問題并提出了一些自己的想法，也為以后的就業打下了基礎。

調查時間：2011年8月1日至12日 調查對象：國泰君安證券公司滄州營業部 1.公司概況

公司是由原國泰證券有限公司和原君安證券有限責任公司通過新設合并、增資擴股，于1999年8月18日組建成立的，目前注冊資本47億元，第一、二、三大股東分別為上海國有資產經營有限公司、中央匯金公司和深圳市投資管理公司。國泰君安證券是國內規模大、經營范圍寬、機構分布廣、服務客戶眾的證券公司。擁有金融證券服務全業務牌照。旗下設國泰君安金融控股有限公司（注冊地香港）、國泰君安期貨有限公司、國泰君安證券資產管理有限公司、國泰君安創新投資有限公司、國聯安基金管理有限公司5家子公司，在全國29個省、自治區、直轄市設有26家分公司、193個營業部（含35個直屬營業部）。國泰君安證券河北分公司是公司在河北的分支機構，下轄石家莊、唐山、滄州、邯鄲等營業部網點，業務涵蓋了A股、B股、代辦股份轉讓（三板）、基金、債券、權證等全品種經紀業務，具有期貨IB、融資融券、開放式基金及資產委托管理產品代銷等業務資格，是公司IPO業務，直投業務、債券發行及財務顧問在河北區域開展充分的單元。國泰君安證券河北分公司秉承公司經營理念，注重團隊文化建設，以人為本，主動打造學習型組織，為每一位員工創造良好的工作氛圍和職業生涯規劃，以誠信的文化、專業的技術、創新的精神、周到的服務在業內和投資者中樹立了良好的品牌，近年來經營業績保持著河北區域持續領先的地位。滄州營業部是規模最大的證券公司之一，員工規模50人左右，注冊資本500萬~1000萬。他為廣大投資者更好的了解證券投資開戶的必要手續和程序，能夠全面了解國泰君安的服務優勢和業務流程提供了便利。，同時國泰君安也推出了網上預約開戶欄目。

2、公司的經營范圍及資金來源

公司的業務包括傳統的經紀、自營和承銷三大業務以及新興的咨詢、并購重組、輔導、財務顧問等。目前,經紀業務是本公司的核心業務,也是最重要的收入來源。由于自身所處行業的特點,證券公司負債結構中 流動負債占有很大比例,而流動負債主要是由公司經紀業務和投行業務引起的,本公司流動負債通常占負債總額的90%以上,這與傳統的制造業形成鮮明對比。

3、發現的問題及改進的建議

為減少負債比例，更好的提升公司業績，我通過與同其它前輩的探討，上網查閱資料及自己的思考，認為證券公司應大力發展經紀業務和投行業務,優化資本結構,。

目前我國證券公司除了增資擴股或公開發行股票增加資本金以外,合法的融資渠道有三種:一是進入銀行間同業拆借市場進行短期拆借;二是在銀行間同業拆借市場或上海、深圳證券交易所市場進行國債回購;三是用自營證券進行股票質押貸款。這三種渠道在一定程度上可以彌補證券公司資金頭寸的不足,解決臨時資金周轉問題,但無法滿足證券公司中長期發展資金的需要。(一)深化經紀業務

與成熟市場相比,我國證券公司的專業化程度還很低。在美國,美林證券圍繞投資理財,投資咨詢開展資產管理業務;高盛側重于一級市場承銷業務;查爾斯·韋伯提供廉價交易為主的經紀業務。我國證券公司在十多年的發展過程中業務范圍不斷擴展,但不容否認,目前絕大多數券商的最大利潤來源依然是經紀業務。

2008年4月23日,國務院頒布了《證券公司監督管理條例》和《證券公司風險處置條例》,證券公司融資融券業務全面展開在即,融資融券將改變券商經紀業務模式,它產生的雙向盈利模式對券商經紀業務以及經紀業務與其他業務融合提出了更高要求。能夠取得試點資格的券商將成為最大的收益者,這種收益不僅來自融資融券業務所產生的利潤,而且還包括傳統經紀業務份額的大幅度提升。無試點資格券商的出路只有專業經紀公司和綜合經紀業務公司兩種。打造自身的研究實力和風險管理能力,爭取盡早開展融資融券業務將是目前國內大多數證券公司的出路,而借用試點券商融資融券通道有可能是無試點資格券商保護現有客戶資源的無奈之舉。在借用通道過程中,無資格券商如何提高研究咨詢質量將是該時期服務的重點。此外,優化營業部布局、加強網點建設、提升渠道效率、拓展渠道功能也是券商提高現有收入水平的有力措施。(二)拓展投行業務

國外證券公司進入我國市場后,對國內證券公司傳統的承銷業務也形成巨大的沖擊,特別是證券發行方式的市場化,發行成功與否將在很大程度上取決于證券公司的承銷經驗、資金實力以及研究力量。增加證券承銷準備金;建立核心客戶服務體系,提高承銷業務服務質量;建立有效的內部分工機制;不斷追求股票發行方式的創新設計。比如增強對大型中央債券項目爭取的力度,充分調動營業部的積極性,提高公司網絡的證券銷售能力,加強對市政債券、可轉換公司債券、資產抵押債券、外幣債券、政策性金融債券等創新品種的研究與開發,積極尋找二板市場承銷業務的潛在機會等等。(三)拓寬籌資渠道

目前,我國證券公司立足于穩固發展傳統業務,這些業務的開展都需要大量的資金投入。從代理業務看,現在開設一個營業部至少需要投入600萬元資金,少數裝修豪華、設備先進的營業部則需投入1 000萬元以上,另外各營業部還必須有一定量的日常營運資金和清算資金;從投行業務看,證券公司從事一級市場承銷、兼并收購等業務時,在項目運營過程中大多需要向項目當事人提供短期融資即“過橋貸款”才能使項目順利施行。證券公司要開拓新的業務、形成特色經營均需要大量的資金投入,因此應大力拓寬籌資渠道。（1）完善現有融資渠道

在成熟的資本市場上,證券公司通過上述渠道融資的比例一般要占其總負債的30%-40%以上;而在我國,上述渠道融通的資金量還很有限,原因是:證券公司進入同業拆借市場條件較高,拆借額度和拆借期限都受到嚴格的限制;股票質押融資手續比較繁瑣;融資成本相對較高,最長期限也只有6個月,所以,這三條融資渠道目前還沒有充分發揮它們應有的作用。隨著我國證券公司資本實力的增強以及內控機制的不斷完善,應適當放松對證券公司拆借與回購業務的嚴格管制,放寬質押融資期限,允許更多的證券公司利用這三條渠道融通中短期資金。另外,借鑒國外證券公司一般多與銀行簽有循環信貸協議的做法,可以考慮允許我國商業銀行對經營業績好、資信度高的券商提供包銷證券所需的流動資金貸款及少量長期貸款,也可考慮券商通過設立基金、發行商業票據等來獲得資金。票據融資具有融資手段靈活、成本低、融資規模大等優點,同時作為貨幣市場的一種信用工具,還有利于貨幣政策的靈活操作,有利于活躍貨幣市場,溝通貨幣市場與資本市場的聯系。（2）發行中長期金融債券

負債融資應該以中長期債務資本為主,而目前我國證券公司的中短期負債在債務資本結構中的比例占90%以上,大部分證券公司長期負債總額為零,而能帶來較大負債融資利益的是中長期負債。國外大證券公司發行的中長期債券規模一般都比較大,在綜合資本中占了較大的比重,一般都在70%以上,而我國證券公司至今僅有幾家通過發行債券來充實中長期資金來源。有關部門應通過加強對債券發行主體的資質審查,逐步放松對債券發行的計劃規模控制,推動市場按效率原則運行,將債券融資作為今后證券公司的基本融資手段加以培育。這一方面可以使那些資產質量好、業務規模大的證券公司籌集到中長期資金;另一方面也可通過債券資信評估制度來促進證券公司經營管理各方面的改善和提高。因此,隨著我國證券公司規模的擴大,發行金融債券將成為證券公司融入資金的一個有效途徑。

總之,要為證券公司壯大規模開辟多條有效的融資渠道,這有助于證券公司改善融資結構,提高綜合競爭力和抗風險能力.

第二篇：山東省非銀行支付機構風險

關于印發日照市非銀行支付機構風險專項整治工作實施方案的通知

日整治辦字〔2016〕 4號

各區縣人民政府、管委辦公室，市互聯網金融風險專項整治工作領導小組成員單位：

現將《日照市非銀行支付機構風險專項整治工作實施方案》印發給你們，請認真貫徹執行。

日照市互聯網金融風險專項整治工作領導小組辦公室

2016年7月15日

日照市非銀行支付機構風險 專項整治工作實施方案

為做好日照市非銀行支付機構（以下簡稱“支付機構”）風險專項整治工作，切實防范支付風險，根據《關于印發山東省互聯網金融風險專項整治工作七個分領域實施方案的通知》（魯整治辦字[2016]6號）、《關于印發日照市互聯網金融風險專項整治工作實施方案的通知》（日整治辦字[2016]1號）文件要求，結合日照實際，制定本方案。

一、工作目標

認真貫徹落實魯整治辦字[2016]6號、日整治辦字[2016]1號文件要求，按照安全與效率兼顧、鼓勵創新與規范發展相結合、監管與服務并重、監管標準一致性的原則，規范支付機構經營模式，清理整治無證機構，遏制市場亂象，建立監管長效機制，優化市場環境。促進支付機構堅持服務電子商務發展和為社會提供小額、快捷、便民小微支付服務的宗旨，堅持支付中介的性質和職能，推動日照市支付服務市場健康發展。

二、工作原則

（一）高度重視，加強協調。依據有關法律法規和規章制度，深入排查支付服務市場違法違規行為，全面分析市場亂象帶來的風險隱患，開展專項整治。在市政府統一領導下，市支付機構風險專項整治工作組成員單位各司其職，做好日照市支付機構風險專項整治；各區縣政府（管委）負責做好本地區支付機構風險專

項整治。加強跨部門、跨區域合作，共同承擔整治任務，共同落實整治責任，形成有效工作合力。

（二）突出重點，著眼長遠。堅持問題導向，集中力量對當前支付服務市場存在的主要風險開展整治，有效打擊違法違規行為，確保取得實效。認真總結整治工作經驗，探索建立長效工作機制。

（三）依法依規，維護穩定。嚴格按照有關法律法規和規章制度，開展整治工作。對人民銀行總分行下發的整治重點機構和摸排過程中新發現的無證機構，根據其違法違規情節輕重和社會危害程度分類施策、分別處置。對涉及資金風險的，講究方法節奏，穩妥處置風險，避免引發群體性事件。

（四）落實責任，信用約束。對整治過程中發現的備付金管理薄弱、存在挪用備付金行為的支付機構依法從嚴、從重處理，嚴肅追究無證機構以及為無證機構違法違規活動提供通道或接口的相關支付機構、商業銀行的責任。充分發揮信用約束作用，通過政府部門、行業協會等進行信息公開、公示，讓無證機構一處違法、處處受限。

三、整治重點和措施

（一）開展支付機構客戶備付金風險和跨機構清算業務整治。

1.加大對客戶備付金問題的專項整治和整改監督力度。一是強化客戶備付金監測管理，及時預警客戶備付金安全風險，加大執法檢查中發現問題的整改力度。二是定期、不定期對支付機構的客戶備付金安全性、完整性和合規性開展抽檢、核查、整治，重點抽檢業務不規范、風險問題較多且經營虧損較為嚴重的支付機構。三是因地制宜采取監管措施，對備付金管理薄弱、存在挪用備付金行為的支付機構依法從嚴、從重處理，對未盡職履責甚至與支付機構合謀的備付金存管銀行，采取限期改正、警告、罰款、通報批評、暫停或終止備付金存管業務等措施進行處罰；強化備付金存管銀行關于客戶備付金損失的責任，必要時要提供流動性支持。

2.根據人民銀行總分行工作安排，適時組織實施支付機構客戶備付金集中存管制度。以保障客戶備付金安全為基本目標，要求支付機構將客戶備付金統一繳存符合要求的商業銀行，加強賬戶資金監測，防范資金風險。

3.根據人民銀行總分行工作安排，逐步取消對支付機構客戶備付金的利息支出，降低客戶備付金賬戶資金沉淀，引導支付機構回歸支付本原、創新支付服務，不以變相吸收存款賺取利息收入。

4.督促支付機構開展跨行支付業務必須通過人民銀行跨行清算系統或者具有合法資質的清算機構進行，實現資金清算的透明化、集中化運作，加強對社會資金流向的實時監測。根據人民銀行總分行安排，組織支付機構將與銀行多頭連接開展的業務全部遷移到網絡支付清算平臺處理；逐步取締支付機構與銀行直接連接處理業務的模式，確保客戶備付金集中存款制度落地。

5.嚴格支付機構市場準入。按照總量控制、結構優化、提高質量、有序發展的原則，一般不再受理新機構設立申請，重點做好對已獲牌機構的監管引導和整改規范。對于業務許可存續期間

未實質開展過支付業務、長期連續停止開展支付業務、客戶備付金管理存在較大風險隱患的機構，不予續展《支付業務許可證》。

6.加大違規處罰，嚴格支付機構監管。加大監督檢查力度，嚴肅處理各種違法違規行為，依法撤銷嚴重違法違規機構的支付牌照，維護市場秩序，保護消費者合法權益。

（二）開展無證經營支付業務專項整治。

1.排查梳理無證機構名單及相關信息。包括但不限于機構工商注冊信息、客戶或商戶數量及分布、交易規模、業務模式，結算方式、資金規模、存放情況，與商業銀行、支付機構合作情況，是否存在跨地區開展業務、層層轉包業務、與其他無證機構合作情況，是否存在挪用、占用資金的可能，相關機構董事、監事、高級管理人員是否存在違法犯罪記錄或其他異常情況。

2.根據無證機構業務規模、社會危害程度、違法違規性質和情節輕重分類施策。對于業務量小、社會危害程度輕、能夠積極配合監管部門行動的無證機構，可給予整改期，限期整改不到位的，依法予以取締；對于業務規模較大、存在資金風險隱患、不配合監管部門行動的無證機構，依法取締。采取集中曝光和處理的方式，整治一批未取得《支付業務許可證》、非法開展資金支付結算業務的典型無證機構，發揮震懾作用，維護市場秩序。配合其他地區做好無證機構整治工作。

四、職責分工

在日照市互聯網金融風險專項整治工作領導小組統一領導下，日照市金融辦與人民銀行日照市中心支行共同牽頭負責日照市支付機構風險專項整治工作，共同承擔整治任務，市金融辦、人民銀行日照市中心支行、公安局、工商局等單位成立日照市支付機構風險專項整治工作組，統一領導全市支付機構風險專項整治工作，辦公室設在人民銀行日照市中心支行支付結算科,聯系人：林倩；電話：2298192。人民銀行縣支行負責牽頭成立縣支付機構風險專項整治工作組，辦公室設在人民銀行縣支行金融服務管理部門。

按照屬地管理與整治原則，市區、東港區、嵐山區范圍內的支付機構風險專項整治工作由人民銀行日照市中心支行支付結算科具體承擔，兩縣范圍內的支付機構風險專項整治工作由人民銀行縣支行金融服務管理部門具體承擔。

（一）支付機構客戶備付金風險和跨機構清算業務整治職責分工。

1.區縣政府（管委）。負責牽頭處置支付機構挪用客戶備付金造成的風險事件，組織在業務、維穩、信訪、輿情等方面做好應急處理工作。督促當地公安機關對支付機構挪用客戶備付金行為依法追究責任。

2.人民銀行分支機構。負責強化支付機構客戶備付金監管，加大客戶備付金專項整治和執法力度，查處和糾正挪用、占用客戶備付金情況以及備付金銀行賬戶管理不規范、客戶備付金真實性和完整性不足等問題。根據人民銀行總分行安排，組織實施客戶備付金集中存管方案，改變支付機構通過客戶備付金分散存放變相開展跨行清算業務的情況，督促支付機構通過清算機構實現資金清算透明化、集中化。

（二）無證經營支付業務整治職責分工。

1.區縣政府（管委）。負責統一領導本地區無證經營支付業務整治工作。協調有關部門，做好相關維穩工作。組織有關部門，梳理單用途預付卡跨法人應用情況并對違規機構實施清理。

2.人民銀行分支機構。負責總體部署及統籌協調工作，牽頭制定專項整治方案。組織商業銀行、支付機構排查梳理無證機構名單及相關信息，篩選重點機構名單。及時出具非法從事資金支付結算業務、無證經營支付業務的行政認定意見。組織銀聯日照分公司、商業銀行、支付機構，在確保商戶資金安全的前提下，關閉為無證機構提供的交易處理和資金結算通道，并做好交易后續業務平穩過渡。按照相關法律和規章制度，對違規商業銀行、支付機構進行責任追究。組織在相關網站以及媒體公布無證機構名單，發布風險提示，警示商戶與消費者。會同有關部門穩妥做好相關資金風險處置工作，保障客戶合法權益，防范社會群體性事件。牽頭做好工作總結，研究深化聯合工作機制。人民銀行各縣支行牽頭制定轄區專項整治方案，協調有關單位開展轄區內整治行動。

3.工商部門。根據人民銀行查處無證機構的需要，配合提供相關機構及其業務合作方（如特約商戶、外包服務機構等）的工商登記監管信息；依法在企業信用信息公示系統中公示無證機構情況，將查證后確無法聯系的無證機構依法列入經營異常名錄，實施信用懲戒。對經人民銀行認定為未經許可從事支付業務且情節嚴重的企業，依法吊銷營業執照。會同人民銀行對與無證機構合作開展支付業務的商戶進行公示。

4.公安機關。負責對有關單位移交和群眾舉報的無證機構可疑線索進行梳理分類，對涉嫌犯罪和非法從事資金支付結算的，根據人民銀行出具的行政認定意見依法積極穩妥開展查處工作。

5.市互聯網信息研究中心。負責整治通過網絡、手機短信等方式發布的無證機構業務宣傳、推廣信息，協助排查無證機構信息；對工作組認定的無證從事支付業務且拒不整改或違法情節嚴重的互聯網網站，依法吊銷相關電信業務經營許可或注銷網站備案，并通知互聯網接入服務商停止為其提供接入服務。負責通過互聯網、手機短信等方式進行工作宣傳。

6.商業銀行、支付機構。負責協助開展無證機構摸排、調查取證等工作，提供有關交易流水、特約商戶的交易信息；為無證機構提供交易處理和資金結算通道的，關閉相關通道，并負責處理整治過程中的交易糾紛和資金糾紛，確保社會穩定。

五、工作安排

（一）支付機構客戶備付金風險和跨機構清算業務整治工作。

1.加大違規問題整改力度。人民銀行會同有關部門加大對2015年客戶備付金執法檢查中發現問題的整改力度，監督備付金存管銀行和支付機構落實整改要求。此項工作于2016年7月底前完成。

2.強化客戶備付金安全監測管理。全面排查挪用、占用客戶備付金等風險隱患，摸清風險底數，整治違法違規行為。對涉及資金風險的，各級人民政府負責處置，做好業務、維穩、信訪、輿情等方面的應急處理工作。此項工作于2016年8月底前完成。

3.人民銀行分支機構對支付機構客戶備付金的安全性、完整性和合規性開展抽檢、核查、整治。此項工作于2016年9月底前完成。

4.根據相關要求，組織實施客戶備付金集中存管方案和支付機構與銀行直聯業務模式取締工作。此項工作根據人民銀行總分行安排完成。

（二）無證機構支付業務專項整治工作。

1.深入排查，制定整治方案（2016年5月至7月）。開展全面排查。一是根據人民銀行濟南分行下發的重點機構名單，各級專項整治工作組進一步摸排基本情況、業務開展情況。二是根據轄區實際，各級專項整治工作組開展拉網式排查和梳理，全面摸清轄內其他無證機構的基本情況、業務開展情況。

摸排過程中新發現無證機構情況的，各縣專項整治工作組根據屬地原則進行處理，并報市專項整治工作組辦公室。如涉及無證機構跨地市開展業務或無證機構法人所在地在山東省其他地市的，應立即報市專項整治工作組辦公室，由市專項整治工作組報告省專項整治工作領導小組進行協調處理；如涉及無證機構跨省開展業務或無證機構法人所在地不在山東省的，應立即報市專項整治工作組辦公室，由市專項整治工作組辦公室報告省專項整治工作領導小組進行協調處理。

制定整治方案。根據摸排情況，堅持“一企一策”，人民銀行分支機構牽頭制定整治方案，明確整治對象，整治步驟，針對整治對象開展檢查、證據采集、信息公示、風險提示、責任追究等

各環節的時間安排、操作方法和工作要求。專項整治方案及時報送市專項整治工作組辦公室。

有關摸底排查總結及相關統計數據應逐級上報，各縣專項整治工作組于2016年7月19日前報送市專項整治工作組辦公室。

2.集中清理，分類處置（2016年8月至11月）。集中清理整頓。市金融辦、人民銀行日照中心支行，區縣政府（管委），人民銀行縣支行，各級工商部門、公安機關等相關部門各負其責，按職責分工開展集中清理和責任追究工作。包括關閉無證機構交易處理和資金結算通道，對相關信息進行公告、公示、風險警示，對違規商業銀行和支付機構開展責任追究，對無證機構依法查處等。

實施分類處置。根據無證機構業務規模、社會危害程度、違法違規性質和情節輕重分類施策。對于業務量小、社會危害程度輕、能夠積極配合監管部門行動的無證機構，可給予整改期，限期整改不到位的，依法予以取締；對于業務規模較大、存在資金風險隱患、不配合監管部門行動的無證機構，依法取締。對于涉及風險處置工作的無證機構，各級人民政府組織有關部門按照風險處置方案進行處置；風險處置過程中，遇有重大問題，及時向市專項整治工作組辦公室報告。

有關清理整頓總結及相關統計數據于應逐級上報，各縣專項整治工作組于2016年11月17日前報送市專項整治工作組辦公室。

3.總結工作，完善機制（2016年12月至2017年1月）。

各級專項整治工作組對本地區專項整治工作進行總結，形成報告報上一級專項整治工作組辦公室。內容包括但不限于專項整治基本情況、成效、存在問題和相關意見、建議，并附相關數據和案例。人民銀行與工商部門、公安機關共同研究完善制度措施，推動建立無證機構常態化整治工作機制。

有關工作總結報告和工作建議應逐級上報，各縣專項整治工作組于2016年12月20日前報送市專項整治工作組辦公室。

六、工作要求

（一）高度重視，加強協作督導。各縣人民政府、人民銀行縣支行要從促進互聯網金融和社會經濟健康發展的高度，充分認識非銀行支付機構風險專項整治工作的重要意義，按照職責分工做好相關工作。工作組各成員單位要統一思想、緊密協作、科學謀劃、精心組織，做到任務目標明確，職責分工明晰，形成部門配合、上下聯動、齊抓共管、綜合治理的局面。各縣專項整治工作組要加強工作督導，開展自查評估；市專項整治工作組適時派出工作小組開展督查指導，推進專項整治工作深入開展。

（二）突出難點，加大無證機構整治力度。開展無證機構整治既是本次專項整治活動的難點，也是專項整治工作的重點，抓好無證機構整治是確保本次專項整治工作取得實效的關鍵。各級各部門要發揮資源優勢，在當地政府的統一領導下，認真落實屬地整治責任，組織本系統相關單位和人員參加專項行動，突出重點，聚焦難點，對癥下藥。通過多部門聯動執法，解決無證機構線索發現難、調查取證難、人員處理難的問題；制定風險處置方

案和應急預案，根據情況區別對待、分類處置，確保專項行動取得實效。

（三）加強信息交流，促進信息共享。專項整治開展期間，市專項整治工作組及時組織編發工作簡報，傳達專項整治工作有關部署、通報全市及各級專項整治工作進展情況和好的經驗做法、專項整治工作開展過程中遇到的問題和相關建議。市專項整治工作組成員單位、縣專項整治工作組要對專項整治開展情況和經驗做法，及時總結，及時分析，及時推廣；按照方案工作安排，向市專項整治工作組辦公室報送階段性報告，并于每月后4個工作日內報送上月專項行動進展；相關典型案例、經驗做法、重要線索、重大問題等要通過工簡作報等形式及時報告。

（四）加強宣傳教育，正確引導輿論。各級各部門應加強政策解讀和輿論引導，主動開展正面宣傳教育。要加強輿情監測，密切關注、認真分析輿情變化，對誤導性、煽動性、行動性等有害信息，要及時堅決予以刪除。要以適當方式、統一口徑，適時公布整治工作情況，盡量減少信息不對稱影響。要充分發揮媒體正面引導作用和震懾作用，強化政策宣講和風險警示教育，集中曝光典型無證機構，切實維護市場秩序和社會穩定。

第三篇：商業地產融資渠道

商業地產融資渠道

一、擺在商業地產開發商面前的融資渠道

就從目前大陸融資市場來看，除了以股權轉讓或質押等方式與其他企業或個人合作開發外，商業地產開發商可選擇的主要融資渠道不外十一條，其中七條來自大陸，四條來自海外。大陸融資渠道主要為：商業銀行貸款、信托投資公司發行信托計劃、境內公司上市、發行企業債、金融租賃、民間私募基金以及典當。海外融資渠道主要有：外資商業銀行貸款、海外私募基金、房地產投資信托基金(REITs)、公司海外上市。很多商業地產開發商選擇將幾條融資渠道結合在一起使用，以保證項目開發資金的及時到位。

二、主要融資渠道的比較

1、境內商業銀行貸款

就與商業地產開發商的親密程度來看，境內商業銀行無疑曾經是開發商“生死與共的戰友、親密無間的愛人”。然而隨著近兩年來國內宏觀金融政策調整，商業銀行收緊了對房地產行業的信貸，特別是加強了對房地產抵押貸款的審查，商業地產開發商的融資渠道大幅縮緊，業內人士戲稱地產業和商業銀行之間的“蜜月期”結束了。

2、信托投資公司發行信托計劃

隨著2001年10月1日《信托法》的出臺，信托投資公司在房地產資金融通市場上開始扮演起日趨重要的角色。2003年底中國大陸第一支商業房地產投資信托計劃—法國歐尚天津第一店資金信托計劃在北京推出，它代表著中國房地產投資信托基金(REITs)的雛形。

隨后全國各家信托投資公司陸續推出房地產信托產品，手段多樣、品種創新，在一定程度上解決了房地產開發商的開發資金短缺問題。僅北京國投去年推出的商業房地產信托融資產品就有：華堂商場大興店租金收益權財產信托受益權轉讓項目，密云商住房資金信托計劃等，這些信托產品都是靈活運用信托手段設計出來的優良產品。

然而，由于信托融資的資金來源主要集中于社會中小投資人，且受到314號文件、《資金信托管理辦法》以及《信托投資公司管理辦法》等多重政策限制，特別是受到每期不得超過200份的限制，單個集合資金信托計劃的融資額度一般不能超過億元，自2002年314號文件出臺后，全國大部分集合類房地產資金信托產品的發行額度都在1500萬到一億元之間。這對于大中型商業房地產開發項目而言無異于杯水車薪。

此外，銀監會在今年年初又一次加大了對信托行業的監管力度，所有項目必須要報送銀監局審查，審查手續相當繁瑣，時間拉長，這樣一來信托快速而靈活的小規模融資優勢蕩然無存。

3、境內公司上市

房地產行業屬于政策性較強的行業，而公司上市同樣面臨著極強的政策要求。眾所周知，公司上市必須滿足以下條件：連續三年盈利、凈資產收益率每年不得低于10%、累計對外投資額不超過凈資產的50%、總資產負債率低于70%，所有者權益至少5000萬等。而目前大部分商業項目的建設都是由一家項目公司完成，成立項目公司的目的主要是定向管理、專業分工、財務分開和運作自主。綜合以上兩種情況來看，房地產項目公司上市的可能性有多大、融資能力有多強、成本有多高、效果有多好，就成為一個值得商榷的問題。

從近年來房地產公司上市寥寥無幾的現實來看，大部分權衡利弊后的商業地產開發商顯然已經放棄了境內公司上市的想法。

4、發行企業債

根據《公司法》規定，只有股份有限公司、國有獨資公司和兩個以上的國有企業或者其他兩個以上的國有投資主體投資設立的有限責任公司，為籌集生產經營資金，才可以發行公司債券。這就將大部分無國有投資主體背景的、有限責任公司性質的商業地產開發公司從可發行公司債的范圍內劃了出去，且資金用途也明確為籌集生產經營資金。即便房地產開發公司在公司結構上滿足《公司法》的要求，也還要經過《企業債券管理條例》對企業發行債券規定的嚴格限制和審查。程序繁瑣，條件嚴格。首先要報全國計劃委員會、中國人民銀行、財政部、國務院證券委員會納入下一全國發行企業債的總體規模中，同時還要經過各級人民銀行和同級計劃管理部門的嚴格審批。其次，企業須具備一系列條件，例如企業規模的要求，連續三年盈利的要求以及所籌集資金的用途必須符合國家產業政策等等。且“企業發行企業債券的總面額不得大于該企業的自有資產凈值”、“企業債券的利率不得高于銀行相同期限居民儲蓄定期存款利率的百分之四十。”。有鑒于此，在未來的一定時期內，發行企業債無論從政策理論上還是從企業實際條件上都不可能成為商業地產開發商可期待的融資渠道。

5、金融租賃

2004年4月上海某金融租賃公司推出了一支房地產“售后回租+保理”模式的金融租賃產品，出售回租人將其某一物業出售給金融租賃公司，并約定了5年作為回租期，同時金融租賃公司與某銀行就此單業務建立保理業務關系，確定了資金來源。最終，該筆交易令房地產公司獲得了6億元的資金。分析起來，信托投資公司近年來推出的“租金收益權財產信托受益權轉讓”信托產品與房地產金融租賃模式非常類似。兩者的具體區別在于：

一、金融租賃的資金來源為銀行，信托的資金來源為投資人；

二、金融租賃可以解決的資金量較大，信托解決的資金量小；

三、金融租賃后的風險由租賃公司和銀行共同承擔，信托的風險則完全轉嫁給了投資人。金融租賃的收益由銀行和租賃公司共享，信托收益歸投資人，信托投資公司收取少量報酬。例如，北京國際信托投資有限公司推出的“華堂商場大興店租金收益權財產信托受益權轉讓”項目就是基于這種理念設計的。

房地產金融租賃對于商業地產開發商來言不失為一條很好的融資渠道，它為相當一部分具有優良房地產項目的開發商提供了一條可以融通較大規模資金的渠道。然而，通過采用銀行保理業務，以銀行作為房地產行業融資最終的資金來源，有悖于近兩年來政府推出的收緊商業銀行房地產行業貸款（特別是抵押貸款）金融政策的根本目標，即分散商業銀行在房地產行業的信貸風險。

6、典當

典當融資手續簡便、融資速度快捷，在如今商業地產企業短期融通資金的過程中，日益體現出了自己高效的特點。然而，相信大部分開發商如果不是走投無路，是不會選擇成本高昂的典當方式融通資金的。2004年我所接觸過的一個項目，在商業銀行、信托投資公司等融資渠道全部堵死的情況下不得不選擇了典當方式以解燃眉之急，而最終的融資成本竟然高達年50%。可以說，這個項目一段時期內的利潤全部讓渡給了典當行，開發商損失慘重。

此外，由于受到典當行業自身條件限制，對于資金需求量巨大的商業地產行業來說，典當行的融資能力遠遠無法達到要求。特別是今年新出臺的《典當管理辦法》規定了“房地產抵押典當余額不得超過注冊資本。注冊資本不足1000萬元的，房地產抵押典當單筆當金數額不得超過100萬元。注冊資本在1000萬元以上的，房地產抵押典當單筆當金數額不得超過注冊資本的10%。”

進一步限制了房地產典當的總額。對于動輒上億的房地產融資來說，典當金額限制在如此小規模內，顯然無法滿足地產開發需求。

7、民間私募基金

民間的私募基金始終都沒有獲得政府政策層面的支持，然而卻以不爭的事實極具活力的存在著。幾年前，一些公司型私募基金已完成暗中的籌備，并開始在房地產市場積極運作。特別是在以溫州為中心的江浙地區、福建地區，十余年間，民間私募基金投向全國房地產行業的資金已經達到了近千億的規模，雖然隱蔽卻不容忽視，例如：在北京、上海、杭州、深圳等地炒作的沸沸揚揚的溫州炒房團就是以民間私募基金的方式在運作。

8、外資商業銀行貸款

2002年2月1日起，外資銀行獲準在中國大陸開展貸款業務，但僅限于對大陸的境外人士和外資企業提供人民幣業務。直至2004年2月花旗、匯豐、東亞和瑞穗四家外資銀行才首批獲準對中資企業人民幣貸款業務。2005年5月底，渣打銀行成為首個推出商業房地產貸款業務的外資銀行，這為商業地產開發商拓寬融資渠道帶來了新的希望。一般來說，外資商業銀行對境內房地產開發商發放的貸款和境內商業銀行相似，都是以商業物業作為抵押，以抵押標的物評估價或成本價的60%到70%作為發放貸款額度的依據。

然而外資商業銀行貸款也存在著政策方面的限制。2004年上半年銀監會就曾經要求外資銀行提供其超過一億元人民幣貸款客戶的資料，隨后發改委、銀監會聯手央行又頒布了《境內外資銀行外債管理辦法》，變相的從政策層面對外資銀行貸款規模進行控制。同時，外資商業銀行本身由于受到人民幣存款總量不足的限制，其有限的人民幣貸款業務也主要是面對中小客戶，額度一般不大。總之，外資銀行的商業地產人民幣貸款還遠遠不能成為商業地產開發商可以期待的主流融資通道。

9、海外私募基金

海外私募基金一般是通過非公開的方式集合少數投資者資金設立的基金，其銷售與贖回都是基金管理人私下與投資者協商進行的。近年來，海外私募基金在國內表現異常活躍，國際基金機構紛紛出手完成了數筆大宗交易。特別是在上海、北京、深圳、廣州這樣的戰略城市，表現格外突出。例如摩根士丹利房地產基金于今年初收購了位于北京CBD的福力雙子座，收購價約4億元人民幣。澳洲麥格里集團旗下基金公司MGPA收購了位于上海的新茂大廈，收購價約8億元人民幣。新加坡嘉德置地更斥資逾3億美元在北京、上海大規模收購成熟物業。海外私募基金的投放主要集中在三個方面：

一、收購成熟物業，二、與國內開發商股權方式合作，三、獨立開發房地產項目。海外私募基金的最主要特點是融資金額巨大，偏好位置良好的內地成熟物業。

對于規模、地理位置俱佳的成熟商業物業來說海外私募基金無疑是很好的融資渠道。

10、房地產投資信托基金(REITs)

REITs(Real Estate Investment Trusts)即：房地產投資信托基金。REITs實際上是一種證券化的產業投資基金，通過發行股票（基金單位），集合公眾投資者資金，由專門機構經營管理，通過多元化的投資，選擇不同地區、不同類型的房地產項目進行投資組合，在有效降低風險的同時通過將房地產經營活動中所產生的收入以派息的方式分配給股東，從而使投資人獲取長期穩定的投資收益。

通過REITs方式融資，對商業地產開發商而言顯而易見的具有以下幾個方面的優勢：

1)可用以融資的物業范圍寬廣。任何可以產生穩定收益的房地產均可采用REITS融資。包括商業零售業、住宅公寓、酒店、寫字樓、工業廠房等等。

2)可融資金額巨大，資金來源豐富。海外REITs市場的投資人主要是當地機構投資者、國際機構投資者、私人銀行和個人投資者、3)通過境外REITs融資，將房地產行業金融風險分散到國際投資者中，符合政府政策。REITs投資于成熟的房地產項目，不參與房地產項目的開發，因此，不直接受限于房地產投資和貸款的相關政策。

4)一般情況下，REITs融資總額超過物業抵押貸款金額，交易價接近資產凈值。在銀行抵押貸款、金融租賃等融資模式下，商業物業業主一般僅能獲得物業總價60%到70%的資金，同時支付較高的財務費用或租賃費等手續費用。REITs則是根據市場標準綜合物業整體考慮，對物業進行整體定價，吸引投資。從實際操作過程中我們發現，通過上市融集到的資金總額超過抵押貸款等其他融資方式。

5)方式靈活。對于總價超過3億美元的大型連鎖商業物業，華銀控股可以協助以物業業主為發起人將其資產在境外的上市。對于規模較小的物業業主，華銀投資可以集合多家物業打成一個資產包在境外運作上市。

6)長期獲益。物業業主也可以自持一部份基金單位，與其他投資人一起從物業租金等收益中獲得長期股息收益。此外，控制REITs管理者的發起人還可以從中獲得管理費收入。

7)REITs融資還具有不可替代的節稅優勢。

8)采用REITs融資，可以幫助房地產開發商在國際上建立聲譽，擴大行業內和國際上的影響。

9)由于上市過程中的各個環節都要求信息公開，管理規范，通過REITs運作可以帶動企業完善治理結構調整，規范經營管理。

當然，采用REITs模式融資也有一定的局限性，比如從目前所操作的REITs來看，所收購的項目要求商業地產開發商必須要有相當的實力、必須要有已經開發完成的超過5萬平米以上的或者總資產價值超過3億元人民幣的、已經營運并開始產生穩定租金收益的商業資產。而這些商業資產是否能夠最終運作上市還需要通過一系列的審查，符合在境外上市的條件。

11、公司海外上市

內地企業上市主要選擇的是美國、香港和新加坡，而房地產公司幾乎全部選擇的是在香港上市。房地產公司對香港市場的選擇很大成分是考慮到了投資人的構成和偏好，華裔和亞洲投資人比歐美投資者更認同中國的房地產行業，更容易對中國內地房地產市場報以樂觀的期望。

中國公司在香港上市可以選擇主板上市和創業板上市。

主板上市又分為發行H股上市和買殼上市兩種方式。無論采用哪一種方式，主板上市的房地產公司首先要滿足這樣一些條件：上市前三年合計盈利5000萬港元（其中最近一年需達到2000萬港元）、上市市值須達到1億港元、近三年管理層及所有權變化不大、至少有25%公眾持股、需要100名股東，每100萬港元的發行額必須有不少于三名股東持有。主板發行H股上市還需要經過國內相關機構層層審批，且未來公司股份轉讓等方面受國內法規限制較多。而香港聯交所對主板上市中的買殼上市現象作了嚴格限制。

創業板上市主要是發行紅籌股上市。創業板上市要求企業必須從事單一業務，或圍繞單一業務的周邊業務活動。雖沒有最低市值規定，但實際上在上市時不能少于4600萬港幣。

此外，無論選擇哪個板塊，房地產企業希望在海外上市吸引投資者都必須表現出足具吸引力的盈利能力，從目前已上市的地產公司情況來看市盈率要達到10%。對于那些符合條件的房地產集團公司來說，仍然可以選擇香港市場作為其上市的首選，從而融通資金。通過以上比較可以做出這樣的評價，當融資規模在百萬元到千萬元之間時，采用典當的方式最快速、最方便。當融資規模超過千萬元但不足2億元時，信托和外資商業銀行貸款是很好的選擇。當融資規模超過2億元又有成熟的商業物業時，就獲得了通過REITs上市、吸引海內外私募基金以及金融租賃融資的條件。當然，對那些地理位置很好的房地產項目而言，即使處于開發前期，尚沒有成熟物業的階段，也是能夠引起部分私募基金興趣的。而境內外企業上市、發行公司債的方式下，由于程序復雜、手續繁瑣、政策約束多、籌集資金時間長等原因，在目前階段并不能算是很好的融資手段。

綜上所述，相對于諸多融資渠道而言，REITs由于自身的種種優勢，更符合商業地產的融資需求。雖然目前看來，社會各界對此認知程度還不高，但隨著人們對REITs了解不斷深入、房地產市場的發展以及2006年金融業的全面放開，我們相信，不久的將來，REITs必將成為商業地產市場融資的主流渠道。

第四篇：房地產融資渠道2

房地產業主要融資渠道

一、銀行是資金主通道

目前,中國房地產開發企業的資金來源主要是國內貸款、自籌資金及其他資金(主要是定金及預付款)二個方面。房地產企業自有資金比例較低,主要依賴銀行貸款。銀行信貸資金貫穿于土地儲備、交易、房地產開發與銷售的整個過程。根據央行和銀監會對全國除西藏以外的30個省(市)的調查數據顯示,我國的房地產開發資金來源中有55%的資金直接來自銀行系統,而另外的自籌資金主要由商品房銷售收入轉變而來,大部分來自購房者的銀行按揭貸款,按首付30%計算,企業自籌資金中有大約70%來自銀行貸款;“定金和預收款”也有30%的資金來自銀行貸款,如果將施工企業墊資中來源于銀行部分加上的話,來源于銀行的資金總比例將高達70%以上。銀行貸款實際上支撐了房產開發商經營周轉的主要資金鏈。對比銀行貸款最多不超過房地產總投資40%的國際通行標準,我國房地產企業對銀行的依賴度明顯過高。一旦房地產經濟發生波動,房地產企業的經營風險將轉變為銀行的金融風險,進而影響國家的金融安全。為此,政府開始頻頻出招調控,自2003年的“121號文”開始,2004年《商業銀行房地產貸款風險管理指引》、2005年“國六條”、“國十五條”相繼出臺,銀行信貸被逐步收緊。特別是2007年國家開始實行緊縮的貨幣政策,央行連續六次加息以及連續十次上調存款準備金率,雖然這一措施并不是專門針對房地產市場的,而是為了收縮流動性、壓制通脹壓力,但給房地產的資金供應產生了不小的影響。房產企業資金鏈的脆弱顯露無遺,房地產企業融面臨前所未有的挑戰。面對資金瓶頸,開發商有待拓寬融資渠道

二、房地產信托是融資創新的首選

房地產信托一般是指以房地產及其相關資產為投向的資金信托投資方式,即信托投資公司制定信托投資計劃,與委托人(投資者)簽訂信托投資合同,委托人(投資者)將其合法資金委托給信托公司進行房地產投資,或進行房地產抵押貸款或購買房地產抵押貸款證券,或進行相關的房地產投資活動，信托融資具有的制度優勢使得在國家的宏觀調控下逐步被房地產業充分利用，房地產信托發行日益增多。當前實際操作中應用比較多的模式有三種：一是貸款類資金信托，這種模式與商業銀行傳統的貸款模式類似，所不同的是資金來源不同，信托計劃的資金主要是靠發行信托計劃籌集。針對雖然自有資金己達到國家要求,但是由于某些原因等造成房地產企業短期資金困難,這時候信托投資公司就可以籌集一定資金定向地貸給房地產開發企業,補上資金缺口,這種操作方式類似商業銀行的信貸業務。而政策規定銀行不能這樣做二是股權信托，即信托資金階段性(信托期限內)持有房地產公司股份后被溢價回購的一種股權投資模式。這種模式的優點是既實現了房地產企業的融資目的，又增強了企業的信用等級，通過增加房地產企業的資本金，在不提高公司資產負債率的情況下優化了公司的資本結構，對一些自有資本金不足35%的房地產企業,信托投資公司以注入股本金的方式與房地產公司組建有限責任公司,使其自有資本金達到35%的要求,信托投資公司作為股東獲得投資回報。；三是受益權轉讓信托，即以交易為基礎的財產信托，一般是把具有可預測穩定現金流收入的房地產財產的受益權通過信托轉讓給社會投資者，實現融資目的，信托收益來源于其穩定的現金流收入或者有保證條款的受益權溢價回購。

不過,目前信托產品存在一些制度性的限制,例如,法律政策的制約、信托產品的流通性問題,以及信托計劃的異地發行、資金異地運用的管理與審批比較嚴格等,這些都制約著房地產信托的發展。但從長遠來看信托資金是一個能為房地產企業提供長期穩定資金的渠道,是

對房地產業的融資渠道的一個很好的補充,這種模式將會發展成為中國房地產企業的主流融資模式

三、項目融資可以共擔風險

項目融資是為一個特定項目所安排的融資，貸款人在最初考慮安排貸款時，以該項目的現金流量和收益作為償還貸款的資金來源，以該項目資產抵押作為貸款的安全保障。其最主要的特征是融資不僅是依靠項目發起人的信用保障或資產價值，貸款銀行主要依靠項目本身的資產和項目未來的現金流量來考慮貸款償還保證。因此，項目融資風險分擔及對項目融資采取周密的金融安排，并將此項目有利益關系的各個方面的承諾和各種形式的保證書結合起來，不使任何一方承擔項目的全部風險，是項目融資活動的重要內容。商業房地產運用項目融資的主要運作模式是，由投資者共同投資組建一個項目公司，以項目公司的名義建設、擁有、經營項目和安排有限追索融資。

四、金融租賃是實際運用較多的模式

金融租賃行為，屬于投資信貸性質，又不同于一般的投資信貸，具有其自身的特點。首先，以商品形態和資金形態相結合提供信用是金融租賃的主要特點，租賃公司不是向企業直接貸款，而是代用戶購入資產，以融物代替融資。它既不是一般的商品交易，又不是真正意義的金融信貸，而是將金融貸款與購買資產這兩個過程融合在一起。對承租人來說，在租到資產設備的同時，也解決了對資金的需求。對出租人來說，在租期內始終持有資產的所有權，比較安全，風險較小。由于融資與融物同步進行，不僅能把握資金運用方向，對企業也有較強的約束力；其次，所有權與使用權相分離。一般的投資信貸，是由企業直接向銀行借人資金，自行購買設備資產等，設備資產所有權與使用權統一于借款人(企業)一身。而在金融租賃條件下，整個租賃合同期間的設備所有權始終屬于出租人。承租人在租賃結束時，雖有留購、續租、退還設備的選擇權，但在租賃期內，只能以租金為代價獲得設備的使用權。目前商業房地產應用金融租賃手段進行融資的最流行的形式就是回租租賃，通常用于產權型商鋪的銷售上面，但還停留在把商鋪整體產權進行小份分割的狀態下，不利于維持商鋪的整體產權，從而也難以實行統一經營，而杠桿租賃可以很好地解決這個問題，因此，杠桿租賃將成為未來我國商業房地產融資的熱點。

五、房地產證券化是解決商業房地產融資瓶頸問題的有效途徑

目前在中國推行商業房地產證券化的條件已初步具備，有利條件主要有：第一，國際上商業房地產證券化的成功經驗是中國商業房地產證券化非常可貴的后發優勢；第二，國內巨大的商業房地產市場；第三，房地產金融市場高速發展；第四，逐步成熟的證券市場。政府對機構入市條件的放寬，引導機構入市標志著我國證券市場開始成熟；第五，制度條件正在形成。銀行、證券、房地產等領域的法制體系已基本建立，構成房地產證券化所必須的法制環境；第六，具有龐大的房地產證券需求群體等。當然，既有其有利的條件，也有許多不成熟的因素，如房地產金融一級市場尚欠發達，信用上、技術上制約等，這里不再贅述。

我國商業房地產證券化有多種形式可供選擇。第一是房地產投資基金(Real Estate Investment Trusts，簡稱“REITs”)。即指信托公司通過制定信托投資計劃，與投資者(委托人)簽訂信托投資合同，通過發行信托受益憑證等方式受托投資者的資金，然后進行房地

產或者房地產抵押貸款投資，并委托或聘請專業機構和人員實施具體的經營管理的一種資金信托投資方式。美國的房地產投資基金是其房地產證券化最成熟的模式之一，基金型態有權益型、抵押型和混合。在組織形式上分為公司型和契約型。其發行方式分為開放型與封閉型。由于目前我國REITs賴以發展的基礎是一個不成熟的證券和房地產市場，在這種條件下，我國商業REITs的運作模式應主攻權益性投資；第二是房地產股票。房地產股票是我國房地產證券化融資最早的模式之一，但受宏觀調控的影響，發展較為緩慢。上市公司的數量及其籌資總量均受到遏制，但是這并沒有遏止房地產公司“買殼上市”的發展勢頭。房地產公司間接進入證券市場在國外成熟的證券市場中并不少見。雖然中國在有關的立法、法規的制定和操作上一直比較滯后，但這恰恰給房地產公司的上市提供了機會；第三是房地產共有持分產權信托。房地產共有持分產權信托是我國臺灣房地產證券化的主導模式，是指將產權標的物委托給銀行管理，投資人可以將購得的房地產的持分權轉移給信托銀行以換取受益憑證。這是適合大型商用房地產證券化籌資的一種有效模式。

六 上市融資

上市融資也是房地產企業一個理想的融資渠道,分直接上市融資和間接上市融資兩種。直接上市融資額比較大,但是上市融資的門檻高,比如負債率不能高于70%的規定使很多企業達不到上市要求。我國房地產企業由于傳統的融資渠道單一,一般負債率都在75%以上，因此,通過直接上市的企業數量很少

更多的房地產企業選擇間接上市——買殼上市。買殼上市需要大量現金,買殼上市的目的是通過增發、配股再融資籌集資金,但前提是企業必須有很好的項目和資產進行置換。而擁有大量現金、好的開發項目與優質資產,這些都是中小企業很難具備的。因此我國房地產企業走上市融資的路子還很艱難。上市融資在房地產業總資金來源中的比重較小。2004年底,籌資總額占全部房地產企業的資金來源不足0.?5%?。06年到07年國內股市高奏凱歌,房產企業融資額可能突破千億。但隨著股市行情的逆轉,這種局面也只是曇花一現。我國目前的房地產企業多達4萬余家,而我國境內上市的房地產公司只有90家(根據2005年數據, 其中79家在滬深兩市上市和11家在香港上市

七.海外房產基金

據初步統計目前進入我國的海外基金已超過100家。摩根士丹利、新加坡政府投資公司、SUN-REF盛陽地產基金、美林投資銀行等著名國際地產基金也都進入中國房地產市場。這些海外基金一般會挑選國內有實力的大企業強強聯合,合作開發。截至2006年1-11月份累計統計,中國房地產企業資金來源總量中外資增速明顯,利用外資總額313.6億元,同比增長21.6%。應該說海外房產基金的進入可以緩解國內房地產業對銀行信貸的過度依賴,有助于融資方式的多樣化。但目前我國相關法律法規的不完善,再加上國內一些房產企業運作的不規范,所以,海外房產基金在中國的投資還存在著一些障礙

另外海外資金在政策上得不到支持,中國并不缺資金只是缺少金融工具。為了防止海外資金的過多涌入,2006年和2007年間國家陸續出臺了《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》、《關于外國投資者并購境內企業的規定》,《關十進一步加強、規范外商直接投資房地產業審批和監督的通知》等文件,一系列的限外令使海外基金在中國的運作困難重重。

第五篇：企業融資渠道和技巧

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企業融資渠道和技巧

知己知彼、百戰不殆，對創業者以及初創企業來說，尋找第一筆風險投資資金，不亞于一場戰爭。在這場戰爭中，項目方對自己的需求很了解，知道自己要做什么，要多少錢，但也應該對投資人需要什么有所了解。

在理解投資人的需求之前，融資方首先需要對風險投資機構運作機制有一個大致的了解。

風投機構運作機制

風投機構多是以投資基金的形式進行運作。我國風投行業發展較慢，在發展早期出現過單個的風險投資人，主要是以個人資金進行項目投資，但是現在知名的風險投資人也都成立了投資基金。例如沈南鵬的紅杉資本、王功權的鼎暉創投、雷軍的順為基金等等。

投資基金一般由普通合伙人以及有限合伙人組成。普通合伙人也被稱之為一般合伙人，其主要負責基金的日常運作，為有限合伙人提供持續的回報。而有限合作人多是家族企業、有財力的個人或者知名機構，例如哈佛擁有200億美元的捐贈資金，其中有一部分用于組建投資基金。國內來說，例如云峰基金的馬云、虞峰是創始人，同時也是云峰基金的有限合伙人。

由于投資基金大多是合伙制，所以基金是否會投資一個項目，也受到合伙機制的制約。有限合伙人一般會根據自己的財務狀況，設定項目投資周期，有些潛在的投資項目需要較長的投資周期，如果與該基金有限合伙人的資金周轉周期不匹配，也很難獲得青睞。縱使項目獲得了融資，如果中途有限合伙人出現了財務戰略性的變動，可能導致提前退出。

當然，項目方最樂于看到的還是項目獲得有限合伙人首肯，一旦有限合伙人點頭，基金管理團隊就會開始與項目方進行接觸。

風投的一般投資流程

“風險投資基金投資一個項目，一般會走三個流程—尋找項目、達成協議以及退出”，無界投融一位融資專員表示。

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尋找項目：風險投資公司尋找項目的渠道很多。大體上有學術期刊—側重于科研類投資項目；行業會議—行業組織定期舉辦的交流會議；互聯網—網站以及社交平臺；風投圈子—以人脈為紐帶的社交圈；以及專業的投融資信息服務平臺。在硅谷，風險基金經理較為看重學術期刊、會議，而國內風投偏重于人脈圈子、互聯網平臺。

達成協議：當一個項目進入風險投資公司的視野，風投機構可能會對項目開展盡職調查。

一個完整的盡職調查包括初步盡職調查以及深入盡職調查。在初步調查中，主要對項目方提供的商業計劃書、項目運作模式、管理團隊、技術可行性等進行了解，調查完成后，風險投資機構內部可能會組織一次投票，以確定該項目是否值得進行投資。

投票通過之后，基金團隊會進行更為深入的盡職調查，包括公司股權結構、管理層穩定性、項目估值、預計收益等。

在盡職調查全部完成，雙方會派出法律代表，就投資風險、股權分配、購買協議、退出機制等細節進行商議。最后，簽訂風險投資協議。

風投退出：風險投資基金退出的原因很多，包括觸發協議、企業回購等等，退出的方式主要有上市、合并、收購三種。風險投資基金退出項目，也與市場環境有較大的關系，以上市來說，如果IPO市場低迷，風險投資基金可能會要求企業延長投資期限。相反，如果IPO市場火熱，超過風投預期，可能會提前進行上市準備。

企業融資渠道和技巧

在對風險投資公司運作機制以及投資流程了解的基礎上，無界投融建議創業者以及初創企業尋找融資的時候，應該適當關注以下渠道和技巧。

通過風險投資基金經理常用的方式接觸風投。比如說社交圈子、企業圈子、無界投融的人脈圈子等。

保持與風險投資公司常態化交往。可定期參與有風投公司在場的會議，即使沒有達成合作意向，也可以讓風投公司對公司多多了解。

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盡可能了解風投公司的信息。包括其主要合伙人、資金實力、運作機制、投資哲學、中短期戰略等等，投其所好，提高成功融資概率。

總之，國內項目方以及風投之間的信息鴻溝依然存在，而這正是無界投融存在的價值以及使命—用專業的投融資信息服務，讓雙方由信息不對稱走向信息對稱。