第一篇：本土超市如何改造融資渠道

本土超市如何改造融資渠道

連鎖超市本身是具有非常好的現(xiàn)金流的業(yè)態(tài)，夸張的說(shuō)，一家連鎖超市不亞于一家小型銀行。但是這些企業(yè)仍然缺乏足夠的 資金 支持。為什么，因?yàn)檫B鎖超市生存的根本就是不斷的擴(kuò)張。連鎖超市從生下來(lái)就是一個(gè)生猛的動(dòng)物，帶有侵略性。他侵略的是傳統(tǒng)市場(chǎng)、百貨公司、夫妻老婆店、批發(fā)市場(chǎng)的份額。而且他只有不斷侵略才能夠保證未來(lái)的生存。我們中國(guó)商業(yè)中連鎖業(yè)占消費(fèi)市場(chǎng)平均比例為18%，上海、深圳差不多50%，而法國(guó)、美國(guó)連鎖業(yè)銷(xiāo)售占比達(dá)到70%，所以我們這個(gè)空間非常巨大。有這么大的空間當(dāng)然要不斷擴(kuò)張。那么支持連鎖超市擴(kuò)張的錢(qián)從哪里來(lái)？

房子是租來(lái)的、貨是賒來(lái)的、人是雇來(lái)的，連鎖超市這樣的現(xiàn)實(shí)往往很難獲取銀行等金融機(jī)構(gòu)的支持。很多超市老板天天跑銀行，請(qǐng)行長(zhǎng)吃飯，但是很難拿到銀行貸款。因?yàn)槟闳狈Φ盅何铩?/p>

現(xiàn)在超市融資渠道有下面幾條：

1、占用供貨商貨款。每家供貨商基本上都有一個(gè)從幾天到幾十天的結(jié)款期，那么就會(huì)有一部分 資金 沉淀在超市手里，可以為我們所使用。

2、新店開(kāi)張贊助，每家新店開(kāi)張，收取供貨商新店開(kāi)張的贊助費(fèi)，增加返利扣點(diǎn)。這個(gè)又是一筆費(fèi)用。比如一家大型連鎖超市，通常有800到1000個(gè)供貨商，每個(gè)收取1萬(wàn)元，就有1000萬(wàn)了，很可觀。雖然國(guó)家出臺(tái)了一些法規(guī)，禁止和限制超市的這種做法，但是在終端為王的今天，市場(chǎng)的存在就是合理的。

3、員工集資。對(duì)于一些經(jīng)營(yíng)狀況良好的超市，可以通過(guò)員工內(nèi)部集資來(lái)緩解擴(kuò)張 資金 壓力。家世界曾經(jīng)就在員工內(nèi)部集資過(guò)，給予比較高的利息回報(bào)。但是這個(gè)一定要控制在國(guó)家允許的范圍內(nèi)，不能搞社會(huì)集資，搞與法律抵觸的東西。

4、民間借貸。有些浙江老板開(kāi)超市的，具有很強(qiáng)的民間融資能力，甚至一個(gè)億的 資金，一周就可以從溫州等這些地方融來(lái)?？梢?jiàn)江浙一帶的地下錢(qián)莊的能量有多大。也有的老板為了開(kāi)超市，借遍了全村人的錢(qián)。

5、銀行貸款。相比前面的幾條路來(lái)說(shuō)，這條路很難走得通。麥德龍，銀行主動(dòng)上門(mén)來(lái)要求貸款給你，因?yàn)槟阌芯薮蟮奈飿I(yè)和信譽(yù)。中小連鎖超市就沒(méi)有這樣的幸運(yùn)了。曾經(jīng)有個(gè)銀行給西安一家便利店貸款了1000萬(wàn)，一夜之間這家店就卷鋪蓋跑了，銀行能不害怕？

那么除了以上這五條路，還有什么路可走呢？其實(shí)民營(yíng)連鎖超市的老板只要放開(kāi)思路，有舍得之心，辦法還是很多的。下面幾條供參考使用：

1、員工持股制度。既然可以向員工集資，為什么不直接推進(jìn)員工持股？可以解決一部分 資金 問(wèn)題。歐尚是世界十大流通企業(yè)之一，歐尚不是上市公司，它通過(guò)信托基金的辦法鼓勵(lì)員工持股，歐尚全球17.5萬(wàn)員工中，有11萬(wàn)員工持有歐尚股份。

員工持股，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，利潤(rùn)共享，不僅有助于 資金 問(wèn)題解決，更有助于提高企業(yè)生產(chǎn)效率，留住人才?！懊绹?guó)的實(shí)證調(diào)查表明，實(shí)行員工持股計(jì)劃的企業(yè)與同類(lèi)企業(yè)相比，勞動(dòng)生產(chǎn)率高三分之一，平均利潤(rùn)率高50％，平均工資高25－60％?！?/p>

2、最近參加了陜西省政府組織的風(fēng)險(xiǎn)投資和企業(yè)對(duì)接會(huì)，介紹了幫助二三級(jí)城市的超市提升管理運(yùn)營(yíng)能力的情況。結(jié)果風(fēng)險(xiǎn)投資大為感興趣。主動(dòng)約談，了解二三級(jí)城市連鎖超市的情況，并且表示出極大的投資意愿，希望幫助接洽。同時(shí)像安永會(huì)計(jì)師事務(wù)所、證券公司，也紛紛表示如果有合適的，可以介紹來(lái)，由他們包裝推薦在海外上市。

很多國(guó)內(nèi)的企業(yè)認(rèn)為上市很難、門(mén)檻很高，其實(shí)不是這樣的，香港、新加坡一些市場(chǎng)，尤其創(chuàng)業(yè)板上市的門(mén)檻并不高，關(guān)鍵是要能看得到。管理要上水平，還有專(zhuān)業(yè)輔導(dǎo)，所謂難者不會(huì)，會(huì)者不難就是這個(gè)道理。有的人幾年就搞了幾家上市公司，說(shuō)明還是思路和方法問(wèn)題。

雖然我們身處內(nèi)陸的二三級(jí)城市，但是發(fā)現(xiàn)國(guó)際風(fēng)險(xiǎn)投資的目光已經(jīng)開(kāi)始注視我們，比如亞洲EAE這樣的掌管數(shù)十億美元的投資公司，一直也在尋找內(nèi)地超市領(lǐng)域的企業(yè)投資。過(guò)去風(fēng)投注意的多是高科技行業(yè)，現(xiàn)在他們有很大改變，我們要抓住這個(gè)機(jī)遇，引進(jìn)國(guó)際和國(guó)內(nèi)資本。

風(fēng)投不但可以帶來(lái)投資，還可以帶來(lái)很多新的理念和好的管理，比如風(fēng)投會(huì)替企業(yè)聘請(qǐng)職業(yè)經(jīng)理人或者管理公司。會(huì)引進(jìn)完善公司制度和財(cái)務(wù)管理，會(huì)包裝上市等等。

“員工持股計(jì)劃與風(fēng)險(xiǎn)資本被認(rèn)為是帶動(dòng)硅谷高速成長(zhǎng)的兩部發(fā)動(dòng)機(jī)。”我們連鎖零售行業(yè)要向高科技行業(yè)借鑒這有效的做法。

3、供貨商在長(zhǎng)期和超市打交道的過(guò)程中，逐步的認(rèn)識(shí)到了超市是一種極佳的盈利模式，有些供貨商也想轉(zhuǎn)變思路，但是因?yàn)楣┴浬棠芰?、技術(shù)、實(shí)力等各方面原因，供貨商辦超市就不可能。有供貨商和我說(shuō)：“你們納爾森公司什么時(shí)候自己開(kāi)超市？算我一股。”如果我們?cè)试S供貨商參股，進(jìn)入董事會(huì)，那么也擴(kuò)大了 資金 來(lái)源的渠道，把我們的事業(yè)變成大家的事業(yè)，無(wú)疑也會(huì)廣泛的調(diào)動(dòng)供貨商的積極性。

4、在“還富于民”的呼聲下，政府近幾年越來(lái)越側(cè)重于資源向農(nóng)村和基層傾斜。什么“家電下鄉(xiāng)”、“農(nóng)超對(duì)接”、“放心食品”這些都投入了巨額補(bǔ)貼。實(shí)際上連鎖超市是和這些政策可以?huà)焐香^的。那么怎么更好的利用到這些中央和地方政府的資源？我們已經(jīng)在嘗試幫助一家企業(yè)和政府合作，接受政府投資，改組公司，預(yù)計(jì)基本解決企業(yè)今后幾年的發(fā)展的 資金 需要。小一點(diǎn)的社區(qū)店，可以參與到“放心饅頭”、“放心早餐”工程里，也會(huì)獲得相應(yīng)的 資金 補(bǔ)貼。

以上給大家介紹了拓展 資金 來(lái)源渠道的一些切實(shí)可行的方法，但是有一個(gè)重要的前提，就是公司管理規(guī)范、股權(quán)清晰，經(jīng)營(yíng)和盈利水平較高。比如新加坡上市要求連續(xù)三年盈利，且不低于一定金額。就是供貨商入股，他也希望看到更好的管理運(yùn)營(yíng)水平吧。本土超市如何改造融資渠道

文章關(guān)鍵字：資金 作者：零售軍團(tuán) 發(fā)布時(shí)間:2011-11-29 我要評(píng)價(jià)

連鎖超市本身是具有非常好的現(xiàn)金流的業(yè)態(tài)，夸張的說(shuō)，一家連鎖超市不亞于一家小型銀行。但是這些企業(yè)仍然缺乏足夠的 資金 支持。為什么，因?yàn)檫B鎖超市生存的根本就是不斷的擴(kuò)張。連鎖超市從生下來(lái)就是一個(gè)生猛的動(dòng)物，帶有侵略性。他侵略的是傳統(tǒng)市場(chǎng)、百貨公司、夫妻老婆店、批發(fā)市場(chǎng)的份額。而且他只有不斷侵略才能夠保證未來(lái)的生存。我們中國(guó)商業(yè)中連鎖業(yè)占消費(fèi)市場(chǎng)平均比例為18%，上海、深圳差不多50%，而法國(guó)、美國(guó)連鎖業(yè)銷(xiāo)售占比達(dá)到70%，所以我們這個(gè)空間非常巨大。有這么大的空間當(dāng)然要不斷擴(kuò)張。那么支持連鎖超市擴(kuò)張的錢(qián)從哪里來(lái)？

房子是租來(lái)的、貨是賒來(lái)的、人是雇來(lái)的，連鎖超市這樣的現(xiàn)實(shí)往往很難獲取銀行等金融機(jī)構(gòu)的支持。很多超市老板天天跑銀行，請(qǐng)行長(zhǎng)吃飯，但是很難拿到銀行貸款。因?yàn)槟闳狈Φ盅何铩?/p>

現(xiàn)在超市融資渠道有下面幾條：

1、占用供貨商貨款。每家供貨商基本上都有一個(gè)從幾天到幾十天的結(jié)款期，那么就會(huì)有一部分 資金 沉淀在超市手里，可以為我們所使用。

2、新店開(kāi)張贊助，每家新店開(kāi)張，收取供貨商新店開(kāi)張的贊助費(fèi)，增加返利扣點(diǎn)。這個(gè)又是一筆費(fèi)用。比如一家大型連鎖超市，通常有800到1000個(gè)供貨商，每個(gè)收取1萬(wàn)元，就有1000萬(wàn)了，很可觀。雖然國(guó)家出臺(tái)了一些法規(guī)，禁止和限制超市的這種做法，但是在終端為王的今天，市場(chǎng)的存在就是合理的。

3、員工集資。對(duì)于一些經(jīng)營(yíng)狀況良好的超市，可以通過(guò)員工內(nèi)部集資來(lái)緩解擴(kuò)張 資金 壓力。家世界曾經(jīng)就在員工內(nèi)部集資過(guò)，給予比較高的利息回報(bào)。但是這個(gè)一定要控制在國(guó)家允許的范圍內(nèi)，不能搞社會(huì)集資，搞與法律抵觸的東西。

4、民間借貸。有些浙江老板開(kāi)超市的，具有很強(qiáng)的民間融資能力，甚至一個(gè)億的 資金，一周就可以從溫州等這些地方融來(lái)?？梢?jiàn)江浙一帶的地下錢(qián)莊的能量有多大。也有的老板為了開(kāi)超市，借遍了全村人的錢(qián)。

5、銀行貸款。相比前面的幾條路來(lái)說(shuō)，這條路很難走得通。麥德龍，銀行主動(dòng)上門(mén)來(lái)要求貸款給你，因?yàn)槟阌芯薮蟮奈飿I(yè)和信譽(yù)。中小連鎖超市就沒(méi)有這樣的幸運(yùn)了。曾經(jīng)有個(gè)銀行給西安一家便利店貸款了1000萬(wàn)，一夜之間這家店就卷鋪蓋跑了，銀行能不害怕？

那么除了以上這五條路，還有什么路可走呢？其實(shí)民營(yíng)連鎖超市的老板只要放開(kāi)思路，有舍得之心，辦法還是很多的。下面幾條供參考使用：

1、員工持股制度。既然可以向員工集資，為什么不直接推進(jìn)員工持股？可以解決一部分 資金 問(wèn)題。歐尚是世界十大流通企業(yè)之一，歐尚不是上市公司，它通過(guò)信托基金的辦法鼓勵(lì)員工持股，歐尚全球17.5萬(wàn)員工中，有11萬(wàn)員工持有歐尚股份。

員工持股，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，利潤(rùn)共享，不僅有助于 資金 問(wèn)題解決，更有助于提高企業(yè)生產(chǎn)效率，留住人才?！懊绹?guó)的實(shí)證調(diào)查表明，實(shí)行員工持股計(jì)劃的企業(yè)與同類(lèi)企業(yè)相比，勞動(dòng)生產(chǎn)率高三分之一，平均利潤(rùn)率高50％，平均工資高25－60％?！?/p>

2、最近參加了陜西省政府組織的風(fēng)險(xiǎn)投資和企業(yè)對(duì)接會(huì)，介紹了幫助二三級(jí)城市的超市提升管理運(yùn)營(yíng)能力的情況。結(jié)果風(fēng)險(xiǎn)投資大為感興趣。主動(dòng)約談，了解二三級(jí)城市連鎖超市的情況，并且表示出極大的投資意愿，希望幫助接洽。同時(shí)像安永會(huì)計(jì)師事務(wù)所、證券公司，也紛紛表示如果有合適的，可以介紹來(lái)，由他們包裝推薦在海外上市。

很多國(guó)內(nèi)的企業(yè)認(rèn)為上市很難、門(mén)檻很高，其實(shí)不是這樣的，香港、新加坡一些市場(chǎng)，尤其創(chuàng)業(yè)板上市的門(mén)檻并不高，關(guān)鍵是要能看得到。管理要上水平，還有專(zhuān)業(yè)輔導(dǎo)，所謂難者不會(huì)，會(huì)者不難就是這個(gè)道理。有的人幾年就搞了幾家上市公司，說(shuō)明還是思路和方法問(wèn)題。

雖然我們身處內(nèi)陸的二三級(jí)城市，但是發(fā)現(xiàn)國(guó)際風(fēng)險(xiǎn)投資的目光已經(jīng)開(kāi)始注視我們，比如亞洲EAE這樣的掌管數(shù)十億美元的投資公司，一直也在尋找內(nèi)地超市領(lǐng)域的企業(yè)投資。過(guò)去風(fēng)投注意的多是高科技行業(yè)，現(xiàn)在他們有很大改變，我們要抓住這個(gè)機(jī)遇，引進(jìn)國(guó)際和國(guó)內(nèi)資本。

風(fēng)投不但可以帶來(lái)投資，還可以帶來(lái)很多新的理念和好的管理，比如風(fēng)投會(huì)替企業(yè)聘請(qǐng)職業(yè)經(jīng)理人或者管理公司。會(huì)引進(jìn)完善公司制度和財(cái)務(wù)管理，會(huì)包裝上市等等。

“員工持股計(jì)劃與風(fēng)險(xiǎn)資本被認(rèn)為是帶動(dòng)硅谷高速成長(zhǎng)的兩部發(fā)動(dòng)機(jī)?！蔽覀冞B鎖零售行業(yè)要向高科技行業(yè)借鑒這有效的做法。

3、供貨商在長(zhǎng)期和超市打交道的過(guò)程中，逐步的認(rèn)識(shí)到了超市是一種極佳的盈利模式，有些供貨商也想轉(zhuǎn)變思路，但是因?yàn)楣┴浬棠芰Α⒓夹g(shù)、實(shí)力等各方面原因，供貨商辦超市就不可能。有供貨商和我說(shuō)：“你們納爾森公司什么時(shí)候自己開(kāi)超市？算我一股。”如果我們?cè)试S供貨商參股，進(jìn)入董事會(huì)，那么也擴(kuò)大了 資金 來(lái)源的渠道，把我們的事業(yè)變成大家的事業(yè)，無(wú)疑也會(huì)廣泛的調(diào)動(dòng)供貨商的積極性。

4、在“還富于民”的呼聲下，政府近幾年越來(lái)越側(cè)重于資源向農(nóng)村和基層傾斜。什么“家電下鄉(xiāng)”、“農(nóng)超對(duì)接”、“放心食品”這些都投入了巨額補(bǔ)貼。實(shí)際上連鎖超市是和這些政策可以?huà)焐香^的。那么怎么更好的利用到這些中央和地方政府的資源？我們已經(jīng)在嘗試幫助一家企業(yè)和政府合作，接受政府投資，改組公司，預(yù)計(jì)基本解決企業(yè)今后幾年的發(fā)展的 資金 需要。小一點(diǎn)的社區(qū)店，可以參與到“放心饅頭”、“放心早餐”工程里，也會(huì)獲得相應(yīng)的 資金 補(bǔ)貼。

以上給大家介紹了拓展 資金 來(lái)源渠道的一些切實(shí)可行的方法，但是有一個(gè)重要的前提，就是公司管理規(guī)范、股權(quán)清晰，經(jīng)營(yíng)和盈利水平較高。比如新加坡上市要求連續(xù)三年盈利，且不低于一定金額。就是供貨商入股，他也希望看到更好的管理運(yùn)營(yíng)水平吧。本土超市如何改造融資渠道

文章關(guān)鍵字：資金 作者：零售軍團(tuán) 發(fā)布時(shí)間:2011-11-29 我要評(píng)價(jià)

連鎖超市本身是具有非常好的現(xiàn)金流的業(yè)態(tài)，夸張的說(shuō)，一家連鎖超市不亞于一家小型銀行。但是這些企業(yè)仍然缺乏足夠的 資金 支持。為什么，因?yàn)檫B鎖超市生存的根本就是不斷的擴(kuò)張。連鎖超市從生下來(lái)就是一個(gè)生猛的動(dòng)物，帶有侵略性。他侵略的是傳統(tǒng)市場(chǎng)、百貨公司、夫妻老婆店、批發(fā)市場(chǎng)的份額。而且他只有不斷侵略才能夠保證未來(lái)的生存。我們中國(guó)商業(yè)中連鎖業(yè)占消費(fèi)市場(chǎng)平均比例為18%，上海、深圳差不多50%，而法國(guó)、美國(guó)連鎖業(yè)銷(xiāo)售占比達(dá)到70%，所以我們這個(gè)空間非常巨大。有這么大的空間當(dāng)然要不斷擴(kuò)張。那么支持連鎖超市擴(kuò)張的錢(qián)從哪里來(lái)？

房子是租來(lái)的、貨是賒來(lái)的、人是雇來(lái)的，連鎖超市這樣的現(xiàn)實(shí)往往很難獲取銀行等金融機(jī)構(gòu)的支持。很多超市老板天天跑銀行，請(qǐng)行長(zhǎng)吃飯，但是很難拿到銀行貸款。因?yàn)槟闳狈Φ盅何铩?/p>

現(xiàn)在超市融資渠道有下面幾條：

1、占用供貨商貨款。每家供貨商基本上都有一個(gè)從幾天到幾十天的結(jié)款期，那么就會(huì)有一部分 資金 沉淀在超市手里，可以為我們所使用。

2、新店開(kāi)張贊助，每家新店開(kāi)張，收取供貨商新店開(kāi)張的贊助費(fèi)，增加返利扣點(diǎn)。這個(gè)又是一筆費(fèi)用。比如一家大型連鎖超市，通常有800到1000個(gè)供貨商，每個(gè)收取1萬(wàn)元，就有1000萬(wàn)了，很可觀。雖然國(guó)家出臺(tái)了一些法規(guī)，禁止和限制超市的這種做法，但是在終端為王的今天，市場(chǎng)的存在就是合理的。

3、員工集資。對(duì)于一些經(jīng)營(yíng)狀況良好的超市，可以通過(guò)員工內(nèi)部集資來(lái)緩解擴(kuò)張 資金 壓力。家世界曾經(jīng)就在員工內(nèi)部集資過(guò)，給予比較高的利息回報(bào)。但是這個(gè)一定要控制在國(guó)家允許的范圍內(nèi)，不能搞社會(huì)集資，搞與法律抵觸的東西。

4、民間借貸。有些浙江老板開(kāi)超市的，具有很強(qiáng)的民間融資能力，甚至一個(gè)億的 資金，一周就可以從溫州等這些地方融來(lái)?？梢?jiàn)江浙一帶的地下錢(qián)莊的能量有多大。也有的老板為了開(kāi)超市，借遍了全村人的錢(qián)。

5、銀行貸款。相比前面的幾條路來(lái)說(shuō)，這條路很難走得通。麥德龍，銀行主動(dòng)上門(mén)來(lái)要求貸款給你，因?yàn)槟阌芯薮蟮奈飿I(yè)和信譽(yù)。中小連鎖超市就沒(méi)有這樣的幸運(yùn)了。曾經(jīng)有個(gè)銀行給西安一家便利店貸款了1000萬(wàn)，一夜之間這家店就卷鋪蓋跑了，銀行能不害怕？

那么除了以上這五條路，還有什么路可走呢？其實(shí)民營(yíng)連鎖超市的老板只要放開(kāi)思路，有舍得之心，辦法還是很多的。下面幾條供參考使用：

1、員工持股制度。既然可以向員工集資，為什么不直接推進(jìn)員工持股？可以解決一部分 資金 問(wèn)題。歐尚是世界十大流通企業(yè)之一，歐尚不是上市公司，它通過(guò)信托基金的辦法鼓勵(lì)員工持股，歐尚全球17.5萬(wàn)員工中，有11萬(wàn)員工持有歐尚股份。

員工持股，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，利潤(rùn)共享，不僅有助于 資金 問(wèn)題解決，更有助于提高企業(yè)生產(chǎn)效率，留住人才?！懊绹?guó)的實(shí)證調(diào)查表明，實(shí)行員工持股計(jì)劃的企業(yè)與同類(lèi)企業(yè)相比，勞動(dòng)生產(chǎn)率高三分之一，平均利潤(rùn)率高50％，平均工資高25－60％?！?/p>

2、最近參加了陜西省政府組織的風(fēng)險(xiǎn)投資和企業(yè)對(duì)接會(huì)，介紹了幫助二三級(jí)城市的超市提升管理運(yùn)營(yíng)能力的情況。結(jié)果風(fēng)險(xiǎn)投資大為感興趣。主動(dòng)約談，了解二三級(jí)城市連鎖超市的情況，并且表示出極大的投資意愿，希望幫助接洽。同時(shí)像安永會(huì)計(jì)師事務(wù)所、證券公司，也紛紛表示如果有合適的，可以介紹來(lái)，由他們包裝推薦在海外上市。

很多國(guó)內(nèi)的企業(yè)認(rèn)為上市很難、門(mén)檻很高，其實(shí)不是這樣的，香港、新加坡一些市場(chǎng)，尤其創(chuàng)業(yè)板上市的門(mén)檻并不高，關(guān)鍵是要能看得到。管理要上水平，還有專(zhuān)業(yè)輔導(dǎo)，所謂難者不會(huì)，會(huì)者不難就是這個(gè)道理。有的人幾年就搞了幾家上市公司，說(shuō)明還是思路和方法問(wèn)題。

雖然我們身處內(nèi)陸的二三級(jí)城市，但是發(fā)現(xiàn)國(guó)際風(fēng)險(xiǎn)投資的目光已經(jīng)開(kāi)始注視我們，比如亞洲EAE這樣的掌管數(shù)十億美元的投資公司，一直也在尋找內(nèi)地超市領(lǐng)域的企業(yè)投資。過(guò)去風(fēng)投注意的多是高科技行業(yè)，現(xiàn)在他們有很大改變，我們要抓住這個(gè)機(jī)遇，引進(jìn)國(guó)際和國(guó)內(nèi)資本。

風(fēng)投不但可以帶來(lái)投資，還可以帶來(lái)很多新的理念和好的管理，比如風(fēng)投會(huì)替企業(yè)聘請(qǐng)職業(yè)經(jīng)理人或者管理公司。會(huì)引進(jìn)完善公司制度和財(cái)務(wù)管理，會(huì)包裝上市等等。

“員工持股計(jì)劃與風(fēng)險(xiǎn)資本被認(rèn)為是帶動(dòng)硅谷高速成長(zhǎng)的兩部發(fā)動(dòng)機(jī)?！蔽覀冞B鎖零售行業(yè)要向高科技行業(yè)借鑒這有效的做法。

3、供貨商在長(zhǎng)期和超市打交道的過(guò)程中，逐步的認(rèn)識(shí)到了超市是一種極佳的盈利模式，有些供貨商也想轉(zhuǎn)變思路，但是因?yàn)楣┴浬棠芰Α⒓夹g(shù)、實(shí)力等各方面原因，供貨商辦超市就不可能。有供貨商和我說(shuō)：“你們納爾森公司什么時(shí)候自己開(kāi)超市？算我一股。”如果我們?cè)试S供貨商參股，進(jìn)入董事會(huì)，那么也擴(kuò)大了 資金 來(lái)源的渠道，把我們的事業(yè)變成大家的事業(yè)，無(wú)疑也會(huì)廣泛的調(diào)動(dòng)供貨商的積極性。

4、在“還富于民”的呼聲下，政府近幾年越來(lái)越側(cè)重于資源向農(nóng)村和基層傾斜。什么“家電下鄉(xiāng)”、“農(nóng)超對(duì)接”、“放心食品”這些都投入了巨額補(bǔ)貼。實(shí)際上連鎖超市是和這些政策可以?huà)焐香^的。那么怎么更好的利用到這些中央和地方政府的資源？我們已經(jīng)在嘗試幫助一家企業(yè)和政府合作，接受政府投資，改組公司，預(yù)計(jì)基本解決企業(yè)今后幾年的發(fā)展的 資金 需要。小一點(diǎn)的社區(qū)店，可以參與到“放心饅頭”、“放心早餐”工程里，也會(huì)獲得相應(yīng)的 資金 補(bǔ)貼。

以上給大家介紹了拓展 資金 來(lái)源渠道的一些切實(shí)可行的方法，但是有一個(gè)重要的前提，就是公司管理規(guī)范、股權(quán)清晰，經(jīng)營(yíng)和盈利水平較高。比如新加坡上市要求連續(xù)三年盈利，且不低于一定金額。就是供貨商入股，他也希望看到更好的管理運(yùn)營(yíng)水平吧。本土超市如何改造融資渠道

文章關(guān)鍵字：資金 作者：零售軍團(tuán) 發(fā)布時(shí)間:2011-11-29 我要評(píng)價(jià)

連鎖超市本身是具有非常好的現(xiàn)金流的業(yè)態(tài)，夸張的說(shuō)，一家連鎖超市不亞于一家小型銀行。但是這些企業(yè)仍然缺乏足夠的 資金 支持。為什么，因?yàn)檫B鎖超市生存的根本就是不斷的擴(kuò)張。連鎖超市從生下來(lái)就是一個(gè)生猛的動(dòng)物，帶有侵略性。他侵略的是傳統(tǒng)市場(chǎng)、百貨公司、夫妻老婆店、批發(fā)市場(chǎng)的份額。而且他只有不斷侵略才能夠保證未來(lái)的生存。我們中國(guó)商業(yè)中連鎖業(yè)占消費(fèi)市場(chǎng)平均比例為18%，上海、深圳差不多50%，而法國(guó)、美國(guó)連鎖業(yè)銷(xiāo)售占比達(dá)到70%，所以我們這個(gè)空間非常巨大。有這么大的空間當(dāng)然要不斷擴(kuò)張。那么支持連鎖超市擴(kuò)張的錢(qián)從哪里來(lái)？

房子是租來(lái)的、貨是賒來(lái)的、人是雇來(lái)的，連鎖超市這樣的現(xiàn)實(shí)往往很難獲取銀行等金融機(jī)構(gòu)的支持。很多超市老板天天跑銀行，請(qǐng)行長(zhǎng)吃飯，但是很難拿到銀行貸款。因?yàn)槟闳狈Φ盅何铩?/p>

現(xiàn)在超市融資渠道有下面幾條：

1、占用供貨商貨款。每家供貨商基本上都有一個(gè)從幾天到幾十天的結(jié)款期，那么就會(huì)有一部分 資金 沉淀在超市手里，可以為我們所使用。

2、新店開(kāi)張贊助，每家新店開(kāi)張，收取供貨商新店開(kāi)張的贊助費(fèi)，增加返利扣點(diǎn)。這個(gè)又是一筆費(fèi)用。比如一家大型連鎖超市，通常有800到1000個(gè)供貨商，每個(gè)收取1萬(wàn)元，就有1000萬(wàn)了，很可觀。雖然國(guó)家出臺(tái)了一些法規(guī)，禁止和限制超市的這種做法，但是在終端為王的今天，市場(chǎng)的存在就是合理的。

3、員工集資。對(duì)于一些經(jīng)營(yíng)狀況良好的超市，可以通過(guò)員工內(nèi)部集資來(lái)緩解擴(kuò)張 資金 壓力。家世界曾經(jīng)就在員工內(nèi)部集資過(guò)，給予比較高的利息回報(bào)。但是這個(gè)一定要控制在國(guó)家允許的范圍內(nèi)，不能搞社會(huì)集資，搞與法律抵觸的東西。

4、民間借貸。有些浙江老板開(kāi)超市的，具有很強(qiáng)的民間融資能力，甚至一個(gè)億的 資金，一周就可以從溫州等這些地方融來(lái)?？梢?jiàn)江浙一帶的地下錢(qián)莊的能量有多大。也有的老板為了開(kāi)超市，借遍了全村人的錢(qián)。

5、銀行貸款。相比前面的幾條路來(lái)說(shuō)，這條路很難走得通。麥德龍，銀行主動(dòng)上門(mén)來(lái)要求貸款給你，因?yàn)槟阌芯薮蟮奈飿I(yè)和信譽(yù)。中小連鎖超市就沒(méi)有這樣的幸運(yùn)了。曾經(jīng)有個(gè)銀行給西安一家便利店貸款了1000萬(wàn)，一夜之間這家店就卷鋪蓋跑了，銀行能不害怕？

那么除了以上這五條路，還有什么路可走呢？其實(shí)民營(yíng)連鎖超市的老板只要放開(kāi)思路，有舍得之心，辦法還是很多的。下面幾條供參考使用：

1、員工持股制度。既然可以向員工集資，為什么不直接推進(jìn)員工持股？可以解決一部分 資金 問(wèn)題。歐尚是世界十大流通企業(yè)之一，歐尚不是上市公司，它通過(guò)信托基金的辦法鼓勵(lì)員工持股，歐尚全球17.5萬(wàn)員工中，有11萬(wàn)員工持有歐尚股份。

員工持股，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，利潤(rùn)共享，不僅有助于 資金 問(wèn)題解決，更有助于提高企業(yè)生產(chǎn)效率，留住人才?！懊绹?guó)的實(shí)證調(diào)查表明，實(shí)行員工持股計(jì)劃的企業(yè)與同類(lèi)企業(yè)相比，勞動(dòng)生產(chǎn)率高三分之一，平均利潤(rùn)率高50％，平均工資高25－60％?！?/p>

2、最近參加了陜西省政府組織的風(fēng)險(xiǎn)投資和企業(yè)對(duì)接會(huì)，介紹了幫助二三級(jí)城市的超市提升管理運(yùn)營(yíng)能力的情況。結(jié)果風(fēng)險(xiǎn)投資大為感興趣。主動(dòng)約談，了解二三級(jí)城市連鎖超市的情況，并且表示出極大的投資意愿，希望幫助接洽。同時(shí)像安永會(huì)計(jì)師事務(wù)所、證券公司，也紛紛表示如果有合適的，可以介紹來(lái)，由他們包裝推薦在海外上市。

很多國(guó)內(nèi)的企業(yè)認(rèn)為上市很難、門(mén)檻很高，其實(shí)不是這樣的，香港、新加坡一些市場(chǎng)，尤其創(chuàng)業(yè)板上市的門(mén)檻并不高，關(guān)鍵是要能看得到。管理要上水平，還有專(zhuān)業(yè)輔導(dǎo)，所謂難者不會(huì)，會(huì)者不難就是這個(gè)道理。有的人幾年就搞了幾家上市公司，說(shuō)明還是思路和方法問(wèn)題。

雖然我們身處內(nèi)陸的二三級(jí)城市，但是發(fā)現(xiàn)國(guó)際風(fēng)險(xiǎn)投資的目光已經(jīng)開(kāi)始注視我們，比如亞洲EAE這樣的掌管數(shù)十億美元的投資公司，一直也在尋找內(nèi)地超市領(lǐng)域的企業(yè)投資。過(guò)去風(fēng)投注意的多是高科技行業(yè)，現(xiàn)在他們有很大改變，我們要抓住這個(gè)機(jī)遇，引進(jìn)國(guó)際和國(guó)內(nèi)資本。

風(fēng)投不但可以帶來(lái)投資，還可以帶來(lái)很多新的理念和好的管理，比如風(fēng)投會(huì)替企業(yè)聘請(qǐng)職業(yè)經(jīng)理人或者管理公司。會(huì)引進(jìn)完善公司制度和財(cái)務(wù)管理，會(huì)包裝上市等等。

“員工持股計(jì)劃與風(fēng)險(xiǎn)資本被認(rèn)為是帶動(dòng)硅谷高速成長(zhǎng)的兩部發(fā)動(dòng)機(jī)?！蔽覀冞B鎖零售行業(yè)要向高科技行業(yè)借鑒這有效的做法。

3、供貨商在長(zhǎng)期和超市打交道的過(guò)程中，逐步的認(rèn)識(shí)到了超市是一種極佳的盈利模式，有些供貨商也想轉(zhuǎn)變思路，但是因?yàn)楣┴浬棠芰Α⒓夹g(shù)、實(shí)力等各方面原因，供貨商辦超市就不可能。有供貨商和我說(shuō)：“你們納爾森公司什么時(shí)候自己開(kāi)超市？算我一股?！比绻覀?cè)试S供貨商參股，進(jìn)入董事會(huì)，那么也擴(kuò)大了 資金 來(lái)源的渠道，把我們的事業(yè)變成大家的事業(yè)，無(wú)疑也會(huì)廣泛的調(diào)動(dòng)供貨商的積極性。

4、在“還富于民”的呼聲下，政府近幾年越來(lái)越側(cè)重于資源向農(nóng)村和基層傾斜。什么“家電下鄉(xiāng)”、“農(nóng)超對(duì)接”、“放心食品”這些都投入了巨額補(bǔ)貼。實(shí)際上連鎖超市是和這些政策可以?huà)焐香^的。那么怎么更好的利用到這些中央和地方政府的資源？我們已經(jīng)在嘗試幫助一家企業(yè)和政府合作，接受政府投資，改組公司，預(yù)計(jì)基本解決企業(yè)今后幾年的發(fā)展的 資金 需要。小一點(diǎn)的社區(qū)店，可以參與到“放心饅頭”、“放心早餐”工程里，也會(huì)獲得相應(yīng)的 資金 補(bǔ)貼。

以上給大家介紹了拓展 資金 來(lái)源渠道的一些切實(shí)可行的方法，但是有一個(gè)重要的前提，就是公司管理規(guī)范、股權(quán)清晰，經(jīng)營(yíng)和盈利水平較高。比如新加坡上市要求連續(xù)三年盈利，且不低于一定金額。就是供貨商入股，他也希望看到更好的管理運(yùn)營(yíng)水平吧。

第二篇：淺談本土餐飲服務(wù)業(yè)招聘渠道

淺談本土餐飲服務(wù)業(yè)招聘渠道

前言：餐飲服務(wù)行業(yè)的迅速發(fā)展使其人力資源競(jìng)爭(zhēng)激烈。如何在快速發(fā)展的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下建立能長(zhǎng)期且有效的人才輸送渠道，是餐飲服務(wù)業(yè)必須認(rèn)真思考的問(wèn)題。作為勞動(dòng)密集型企業(yè)的餐飲業(yè)，成功的關(guān)鍵在于對(duì)員工的招募以及后期的人才輸送。餐飲業(yè)只有通過(guò)選擇合適的招聘渠道，招募到適合崗位的人員，做到人崗匹配，才能在競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。

一、武漢市餐飲服務(wù)業(yè)概況及人力資源優(yōu)勢(shì)

武漢作為湖北省會(huì)城市，華中地區(qū)最大的城市，楚文化發(fā)祥地之一，有江城、九省通衢、黃鶴故鄉(xiāng)的美名。全市總面積8494平方公里，常住人口1002萬(wàn)人（2011年），其中七個(gè)中心城區(qū)人口共達(dá)570萬(wàn)。

它的人力資源更是相當(dāng)具備同類(lèi)城市超前的優(yōu)勢(shì)。1． 武漢高等院校眾多 在校大學(xué)生居全國(guó)首位。

2010年湖北省在校大學(xué)生達(dá)140萬(wàn)，武漢市則超過(guò)110萬(wàn)，每年畢業(yè)大學(xué)生人數(shù)超過(guò)35萬(wàn)，兩項(xiàng)指標(biāo)均居全國(guó)首位 2． 人才保有率高 人員穩(wěn)定性好。

每年畢業(yè)生超過(guò)35萬(wàn)人，在省內(nèi)就業(yè)的畢業(yè)生人數(shù)為70%，人才保有率高。3． 人力資源成本較低。

據(jù)有關(guān)部門(mén)調(diào)研武漢市城鎮(zhèn)在崗職工平均工資3275元（2011）

二、招聘渠道開(kāi)發(fā)論述

（一）內(nèi)部推薦

由在崗位職工引薦新員工入職，根據(jù)企業(yè)內(nèi)部崗位的特點(diǎn)，采取內(nèi)部競(jìng)聘或內(nèi)部引薦的方式。所推薦人員可以是內(nèi)部人員，也可以是外部人員。這種方式的優(yōu)勢(shì)：成本低、可信度高、上手快、調(diào)動(dòng)員工勞動(dòng)積極性、提高忠誠(chéng)度，鼓勵(lì)員工進(jìn)取，不斷提高自身價(jià)值與競(jìng)爭(zhēng)力；劣勢(shì)：選擇范圍有限、缺乏創(chuàng)新能力、容易引發(fā)內(nèi)部矛盾。

（二）職業(yè)生涯系統(tǒng) 對(duì)在職員工提供具備同行競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的職業(yè)生涯系統(tǒng)，職業(yè)生涯系統(tǒng)是從內(nèi)部填補(bǔ)工作空缺的可選方法，它能夠幫助企業(yè)留住核心人才，而核心人才對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，是一種不可替代的競(jìng)爭(zhēng)力，這一點(diǎn)對(duì)企業(yè)尤為重要。并且有利于確保企業(yè)在某個(gè)重要職位出現(xiàn)空缺時(shí)，及時(shí)填補(bǔ)上合格的人員，這可以使企業(yè)避免由于重要職位上的人員突然離職而帶來(lái)的損失。一個(gè)對(duì)內(nèi)具有公平性對(duì)外具有競(jìng)爭(zhēng)力的招聘方式對(duì)員工引進(jìn)和流失起著決定性的因素。

（三）布告招募

采用大撒網(wǎng)的方式，利用媒體中介等資源發(fā)布廣告，具有高度的曝光量能為企業(yè)形象與企業(yè)實(shí)力提供一定的招聘力度。利用中堅(jiān)力量或店面宣傳，張貼榜示達(dá)到這種效果，一來(lái)避免了成本過(guò)高，二來(lái)有利于人才傳遞、輸送的后期操作。

（四）校企聯(lián)合

目前校企業(yè)聯(lián)合是針對(duì)目標(biāo)人群，較先進(jìn)的一種招聘方式。具備有質(zhì)有量的人員輸送，同時(shí)也是眾多餐飲服務(wù)業(yè)采用的方式。其特點(diǎn)表現(xiàn)在：對(duì)象密集、高質(zhì)量、批量性、廉價(jià)性、易管理等幾個(gè)方面。那么，如何能在眾多校園合作方中脫穎而出。選擇與我司合作就是眾多企業(yè)所面臨的問(wèn)題。

1． 根據(jù)企業(yè)實(shí)際情況，做出人員所需預(yù)算。

校招的目的，在企業(yè)是人員的需求，在學(xué)校是學(xué)生的就業(yè)率。從兩點(diǎn)出發(fā)，互惠互利，友好的合作。從而達(dá)到雙贏，建立良好而長(zhǎng)遠(yuǎn)的合作關(guān)系與戰(zhàn)略伙伴。企業(yè)對(duì)所需人員數(shù)量做好核算分配與招聘成本計(jì)算以及后期的跟蹤服務(wù)。對(duì)所招聘對(duì)象進(jìn)行調(diào)查、統(tǒng)計(jì)、分析，及時(shí)制定、調(diào)整項(xiàng)目戰(zhàn)略。2． 做好校企聯(lián)合，遞交你的第一張名片。

一個(gè)良好的企業(yè)形象及企業(yè)實(shí)力是眾多學(xué)校更加親睞的對(duì)象。作為企業(yè)，需要具備一定的就業(yè)實(shí)力以及友善的合作態(tài)度，與合作學(xué)校友好的商討校企聯(lián)合項(xiàng)目。例如：招聘人員的禮儀素質(zhì)，明確合作共贏互惠互利的目標(biāo)，提供的崗位數(shù)量?jī)?yōu)勢(shì)等。3． 項(xiàng)目啟動(dòng)的宣傳和跟蹤。

3．1項(xiàng)目啟動(dòng)后，首先得及時(shí)了解招聘對(duì)象的崗位需求渴望程度，做到知己知彼。做好前期宣傳海報(bào)、宣傳冊(cè)、橫幅、學(xué)生會(huì)、社團(tuán)等方面的宣傳工作。

3．2對(duì)已建立良好的校園合作方，根據(jù)企業(yè)實(shí)際情況與能力，采取贊助活動(dòng)、獎(jiǎng)學(xué)金等協(xié)助方式維護(hù)校企的良好合作關(guān)系，堅(jiān)持長(zhǎng)期發(fā)展的原則。

3．3樹(shù)立好的企業(yè)形象及口碑，在校內(nèi)會(huì)提升人員招募的積極性建立“雇主品牌”在學(xué)生群體心中具主導(dǎo)地位。在校外會(huì)有效提升企業(yè)實(shí)力的擴(kuò)張，企業(yè)品牌的實(shí)力及宣傳的優(yōu)勢(shì)。

3．4在必要情況下可設(shè)立“校園大使”職位，維護(hù)校內(nèi)的宣傳及協(xié)助后期工作的開(kāi)展。同時(shí)更便于及時(shí)了解招聘對(duì)象第一手信息情況，及時(shí)做好調(diào)整。

4．校園宣講會(huì)

4．1制定周全詳細(xì)的會(huì)議流程，做好通知及接待相關(guān)人員工作。

4．2發(fā)閱企業(yè)信息宣傳單，同時(shí)做好衛(wèi)生問(wèn)題。為下次合作建立良好印象。4．3確認(rèn)設(shè)備，宣傳物品的就緒情況，避免中途出錯(cuò)。4．4高標(biāo)準(zhǔn)化的宣講會(huì)。

4．5參會(huì)人員小禮品發(fā)放，增進(jìn)招聘對(duì)象與企業(yè)聯(lián)系，樹(shù)立良好的企業(yè)形象。

5．合作過(guò)程

5．1確保新員工能快速適應(yīng)崗位，熟悉工作環(huán)境。

5．2做好員工關(guān)懷，比如生日蛋糕、工作間隙的娛樂(lè)生活、室外活動(dòng)。5．3對(duì)實(shí)習(xí)期滿(mǎn)的員工采取擇優(yōu)勸留，爭(zhēng)取做好每個(gè)員工的最后實(shí)習(xí)工作，建立良好的雇主品牌。6．后期回訪(fǎng)

（五）人事外包

傳統(tǒng)的人才中介機(jī)構(gòu)向求職者和招聘者雙方收取費(fèi)用。它會(huì)收集求職者信息，與企業(yè)提出的要求做初步的匹配，促成雙方達(dá)成意向。對(duì)于小企業(yè)或較低級(jí)的職位，使用這種方式將可以把成本降到最低，同時(shí)也會(huì)較為高效高質(zhì)高量的獵取目標(biāo)群體達(dá)成招聘目的。

6．1對(duì)實(shí)習(xí)期間優(yōu)秀人員發(fā)送聘請(qǐng)函，吸收人才進(jìn)行后期培養(yǎng)。6．2對(duì)表現(xiàn)一般員工發(fā)送邀請(qǐng)函，進(jìn)行人員儲(chǔ)備。

6．3樹(shù)立良好的雇主品牌，成為校園內(nèi)外具有強(qiáng)有力的合作伙伴。

三、不同人員的招聘渠道

餐飲行業(yè)是人員密集性企業(yè)，餐飲行業(yè)員工的高流動(dòng)率一直是困擾企業(yè)管理者的難題。作為勞動(dòng)密集型企業(yè)的餐飲業(yè)，其流動(dòng)率也最高不應(yīng)該超過(guò)15％。但近5年來(lái)，餐飲業(yè)員工的平均流動(dòng)率高達(dá)23．95％，有些部門(mén)的流動(dòng)率更是高達(dá)28．64％以上，而且隨著餐飲業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈，員工的流失率一直居高不下，并有繼續(xù)攀高的趨勢(shì)。

1．洗碗工、雜工等員工的招聘。

這類(lèi)員工一般文化素質(zhì)較低，理解能力較差，不太善與人溝通，屬于體力型員工。因此企業(yè)可以通過(guò)街道勞動(dòng)力市場(chǎng)或定期的勞動(dòng)力招聘會(huì)來(lái)招募所需人員。另外，企業(yè)還可以通過(guò)員工推薦的方法填補(bǔ)這些崗位的空缺。

2．傳菜員、吧臺(tái)服務(wù)員、領(lǐng)位迎賓、西廚等人員的招募。

相對(duì)于洗碗工，雜工等人員來(lái)說(shuō)，這類(lèi)員工的文化素質(zhì)和各方面的能力都會(huì)有較高的要求。因此企業(yè)可以啟動(dòng)校園招聘，能為公司補(bǔ)充新鮮血液，并為部分崗位提供梯隊(duì)人選。餐飲業(yè)要提升自己，首先得從員工素質(zhì)抓起。大部分高校畢業(yè)生經(jīng)過(guò)了幾年專(zhuān)業(yè)的培訓(xùn)，各方面素質(zhì)都比較好，應(yīng)屆畢業(yè)生雖然沒(méi)有工作經(jīng)驗(yàn)，但是可塑性高，潛力大，可發(fā)展培養(yǎng)，是很值得引進(jìn)的。另外，企業(yè)還可以通過(guò)以下途徑來(lái)招募所需人員：一是通過(guò)在店門(mén)口招聘；二是通過(guò)朋友關(guān)系招聘；三是可以通過(guò)企業(yè)內(nèi)部員工介紹，介紹成功給予激勵(lì)獎(jiǎng)勵(lì)。

3．中高管理人員的招聘。

激烈的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)使得有一定管理經(jīng)驗(yàn)的中高級(jí)管理人員是緊缺人才，而對(duì)于這類(lèi)人員的招聘，企業(yè)可以通過(guò)熟人介紹或者網(wǎng)絡(luò)招聘的方式進(jìn)行。有時(shí)，還可以通過(guò)獵頭公司招募到合適的人。

四、結(jié)語(yǔ)

人是企業(yè)經(jīng)營(yíng)與發(fā)展中最重要的因素，任何一項(xiàng)新的服務(wù)、新的促銷(xiāo)手段等，最終都是由人來(lái)創(chuàng)造的。對(duì)于餐飲行業(yè)，完善的人力源管理無(wú)疑是企業(yè)管理的重中之重。企業(yè)應(yīng)該結(jié)合不同層次員工的特點(diǎn)選擇合適的招聘渠道，這樣才能達(dá)到一種最優(yōu)狀態(tài)，才能使企業(yè)保持蓬勃生機(jī)和可持續(xù)發(fā)展。

第三篇：商業(yè)地產(chǎn)融資渠道

商業(yè)地產(chǎn)融資渠道

一、擺在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商面前的融資渠道

就從目前大陸融資市場(chǎng)來(lái)看，除了以股權(quán)轉(zhuǎn)讓或質(zhì)押等方式與其他企業(yè)或個(gè)人合作開(kāi)發(fā)外，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可選擇的主要融資渠道不外十一條，其中七條來(lái)自大陸，四條來(lái)自海外。大陸融資渠道主要為：商業(yè)銀行貸款、信托投資公司發(fā)行信托計(jì)劃、境內(nèi)公司上市、發(fā)行企業(yè)債、金融租賃、民間私募基金以及典當(dāng)。海外融資渠道主要有：外資商業(yè)銀行貸款、海外私募基金、房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)、公司海外上市。很多商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商選擇將幾條融資渠道結(jié)合在一起使用，以保證項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金的及時(shí)到位。

二、主要融資渠道的比較

1、境內(nèi)商業(yè)銀行貸款

就與商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的親密程度來(lái)看，境內(nèi)商業(yè)銀行無(wú)疑曾經(jīng)是開(kāi)發(fā)商“生死與共的戰(zhàn)友、親密無(wú)間的愛(ài)人”。然而隨著近兩年來(lái)國(guó)內(nèi)宏觀金融政策調(diào)整，商業(yè)銀行收緊了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的信貸，特別是加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)抵押貸款的審查，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的融資渠道大幅縮緊，業(yè)內(nèi)人士戲稱(chēng)地產(chǎn)業(yè)和商業(yè)銀行之間的“蜜月期”結(jié)束了。

2、信托投資公司發(fā)行信托計(jì)劃

隨著2001年10月1日《信托法》的出臺(tái)，信托投資公司在房地產(chǎn)資金融通市場(chǎng)上開(kāi)始扮演起日趨重要的角色。2003年底中國(guó)大陸第一支商業(yè)房地產(chǎn)投資信托計(jì)劃—法國(guó)歐尚天津第一店資金信托計(jì)劃在北京推出，它代表著中國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)的雛形。

隨后全國(guó)各家信托投資公司陸續(xù)推出房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，手段多樣、品種創(chuàng)新，在一定程度上解決了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)資金短缺問(wèn)題。僅北京國(guó)投去年推出的商業(yè)房地產(chǎn)信托融資產(chǎn)品就有：華堂商場(chǎng)大興店租金收益權(quán)財(cái)產(chǎn)信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目，密云商住房資金信托計(jì)劃等，這些信托產(chǎn)品都是靈活運(yùn)用信托手段設(shè)計(jì)出來(lái)的優(yōu)良產(chǎn)品。

然而，由于信托融資的資金來(lái)源主要集中于社會(huì)中小投資人，且受到314號(hào)文件、《資金信托管理辦法》以及《信托投資公司管理辦法》等多重政策限制，特別是受到每期不得超過(guò)200份的限制，單個(gè)集合資金信托計(jì)劃的融資額度一般不能超過(guò)億元，自2002年314號(hào)文件出臺(tái)后，全國(guó)大部分集合類(lèi)房地產(chǎn)資金信托產(chǎn)品的發(fā)行額度都在1500萬(wàn)到一億元之間。這對(duì)于大中型商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而言無(wú)異于杯水車(chē)薪。

此外，銀監(jiān)會(huì)在今年年初又一次加大了對(duì)信托行業(yè)的監(jiān)管力度，所有項(xiàng)目必須要報(bào)送銀監(jiān)局審查，審查手續(xù)相當(dāng)繁瑣，時(shí)間拉長(zhǎng)，這樣一來(lái)信托快速而靈活的小規(guī)模融資優(yōu)勢(shì)蕩然無(wú)存。

3、境內(nèi)公司上市

房地產(chǎn)行業(yè)屬于政策性較強(qiáng)的行業(yè)，而公司上市同樣面臨著極強(qiáng)的政策要求。眾所周知，公司上市必須滿(mǎn)足以下條件：連續(xù)三年盈利、凈資產(chǎn)收益率每年不得低于10%、累計(jì)對(duì)外投資額不超過(guò)凈資產(chǎn)的50%、總資產(chǎn)負(fù)債率低于70%，所有者權(quán)益至少5000萬(wàn)等。而目前大部分商業(yè)項(xiàng)目的建設(shè)都是由一家項(xiàng)目公司完成，成立項(xiàng)目公司的目的主要是定向管理、專(zhuān)業(yè)分工、財(cái)務(wù)分開(kāi)和運(yùn)作自主。綜合以上兩種情況來(lái)看，房地產(chǎn)項(xiàng)目公司上市的可能性有多大、融資能力有多強(qiáng)、成本有多高、效果有多好，就成為一個(gè)值得商榷的問(wèn)題。

從近年來(lái)房地產(chǎn)公司上市寥寥無(wú)幾的現(xiàn)實(shí)來(lái)看，大部分權(quán)衡利弊后的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商顯然已經(jīng)放棄了境內(nèi)公司上市的想法。

4、發(fā)行企業(yè)債

根據(jù)《公司法》規(guī)定，只有股份有限公司、國(guó)有獨(dú)資公司和兩個(gè)以上的國(guó)有企業(yè)或者其他兩個(gè)以上的國(guó)有投資主體投資設(shè)立的有限責(zé)任公司，為籌集生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資金，才可以發(fā)行公司債券。這就將大部分無(wú)國(guó)有投資主體背景的、有限責(zé)任公司性質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司從可發(fā)行公司債的范圍內(nèi)劃了出去，且資金用途也明確為籌集生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資金。即便房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在公司結(jié)構(gòu)上滿(mǎn)足《公司法》的要求，也還要經(jīng)過(guò)《企業(yè)債券管理?xiàng)l例》對(duì)企業(yè)發(fā)行債券規(guī)定的嚴(yán)格限制和審查。程序繁瑣，條件嚴(yán)格。首先要報(bào)全國(guó)計(jì)劃委員會(huì)、中國(guó)人民銀行、財(cái)政部、國(guó)務(wù)院證券委員會(huì)納入下一全國(guó)發(fā)行企業(yè)債的總體規(guī)模中，同時(shí)還要經(jīng)過(guò)各級(jí)人民銀行和同級(jí)計(jì)劃管理部門(mén)的嚴(yán)格審批。其次，企業(yè)須具備一系列條件，例如企業(yè)規(guī)模的要求，連續(xù)三年盈利的要求以及所籌集資金的用途必須符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策等等。且“企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券的總面額不得大于該企業(yè)的自有資產(chǎn)凈值”、“企業(yè)債券的利率不得高于銀行相同期限居民儲(chǔ)蓄定期存款利率的百分之四十。”。有鑒于此，在未來(lái)的一定時(shí)期內(nèi)，發(fā)行企業(yè)債無(wú)論從政策理論上還是從企業(yè)實(shí)際條件上都不可能成為商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可期待的融資渠道。

5、金融租賃

2004年4月上海某金融租賃公司推出了一支房地產(chǎn)“售后回租+保理”模式的金融租賃產(chǎn)品，出售回租人將其某一物業(yè)出售給金融租賃公司，并約定了5年作為回租期，同時(shí)金融租賃公司與某銀行就此單業(yè)務(wù)建立保理業(yè)務(wù)關(guān)系，確定了資金來(lái)源。最終，該筆交易令房地產(chǎn)公司獲得了6億元的資金。分析起來(lái)，信托投資公司近年來(lái)推出的“租金收益權(quán)財(cái)產(chǎn)信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓”信托產(chǎn)品與房地產(chǎn)金融租賃模式非常類(lèi)似。兩者的具體區(qū)別在于：

一、金融租賃的資金來(lái)源為銀行，信托的資金來(lái)源為投資人；

二、金融租賃可以解決的資金量較大，信托解決的資金量小；

三、金融租賃后的風(fēng)險(xiǎn)由租賃公司和銀行共同承擔(dān)，信托的風(fēng)險(xiǎn)則完全轉(zhuǎn)嫁給了投資人。金融租賃的收益由銀行和租賃公司共享，信托收益歸投資人，信托投資公司收取少量報(bào)酬。例如，北京國(guó)際信托投資有限公司推出的“華堂商場(chǎng)大興店租金收益權(quán)財(cái)產(chǎn)信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓”項(xiàng)目就是基于這種理念設(shè)計(jì)的。

房地產(chǎn)金融租賃對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)言不失為一條很好的融資渠道，它為相當(dāng)一部分具有優(yōu)良房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商提供了一條可以融通較大規(guī)模資金的渠道。然而，通過(guò)采用銀行保理業(yè)務(wù)，以銀行作為房地產(chǎn)行業(yè)融資最終的資金來(lái)源，有悖于近兩年來(lái)政府推出的收緊商業(yè)銀行房地產(chǎn)行業(yè)貸款（特別是抵押貸款）金融政策的根本目標(biāo)，即分散商業(yè)銀行在房地產(chǎn)行業(yè)的信貸風(fēng)險(xiǎn)。

6、典當(dāng)

典當(dāng)融資手續(xù)簡(jiǎn)便、融資速度快捷，在如今商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)短期融通資金的過(guò)程中，日益體現(xiàn)出了自己高效的特點(diǎn)。然而，相信大部分開(kāi)發(fā)商如果不是走投無(wú)路，是不會(huì)選擇成本高昂的典當(dāng)方式融通資金的。2004年我所接觸過(guò)的一個(gè)項(xiàng)目，在商業(yè)銀行、信托投資公司等融資渠道全部堵死的情況下不得不選擇了典當(dāng)方式以解燃眉之急，而最終的融資成本竟然高達(dá)年50%。可以說(shuō)，這個(gè)項(xiàng)目一段時(shí)期內(nèi)的利潤(rùn)全部讓渡給了典當(dāng)行，開(kāi)發(fā)商損失慘重。

此外，由于受到典當(dāng)行業(yè)自身?xiàng)l件限制，對(duì)于資金需求量巨大的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，典當(dāng)行的融資能力遠(yuǎn)遠(yuǎn)無(wú)法達(dá)到要求。特別是今年新出臺(tái)的《典當(dāng)管理辦法》規(guī)定了“房地產(chǎn)抵押典當(dāng)余額不得超過(guò)注冊(cè)資本。注冊(cè)資本不足1000萬(wàn)元的，房地產(chǎn)抵押典當(dāng)單筆當(dāng)金數(shù)額不得超過(guò)100萬(wàn)元。注冊(cè)資本在1000萬(wàn)元以上的，房地產(chǎn)抵押典當(dāng)單筆當(dāng)金數(shù)額不得超過(guò)注冊(cè)資本的10%?！?/p>

進(jìn)一步限制了房地產(chǎn)典當(dāng)?shù)目傤~。對(duì)于動(dòng)輒上億的房地產(chǎn)融資來(lái)說(shuō)，典當(dāng)金額限制在如此小規(guī)模內(nèi)，顯然無(wú)法滿(mǎn)足地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需求。

7、民間私募基金

民間的私募基金始終都沒(méi)有獲得政府政策層面的支持，然而卻以不爭(zhēng)的事實(shí)極具活力的存在著。幾年前，一些公司型私募基金已完成暗中的籌備，并開(kāi)始在房地產(chǎn)市場(chǎng)積極運(yùn)作。特別是在以溫州為中心的江浙地區(qū)、福建地區(qū)，十余年間，民間私募基金投向全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的資金已經(jīng)達(dá)到了近千億的規(guī)模，雖然隱蔽卻不容忽視，例如：在北京、上海、杭州、深圳等地炒作的沸沸揚(yáng)揚(yáng)的溫州炒房團(tuán)就是以民間私募基金的方式在運(yùn)作。

8、外資商業(yè)銀行貸款

2002年2月1日起，外資銀行獲準(zhǔn)在中國(guó)大陸開(kāi)展貸款業(yè)務(wù)，但僅限于對(duì)大陸的境外人士和外資企業(yè)提供人民幣業(yè)務(wù)。直至2004年2月花旗、匯豐、東亞和瑞穗四家外資銀行才首批獲準(zhǔn)對(duì)中資企業(yè)人民幣貸款業(yè)務(wù)。2005年5月底，渣打銀行成為首個(gè)推出商業(yè)房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)的外資銀行，這為商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商拓寬融資渠道帶來(lái)了新的希望。一般來(lái)說(shuō)，外資商業(yè)銀行對(duì)境內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商發(fā)放的貸款和境內(nèi)商業(yè)銀行相似，都是以商業(yè)物業(yè)作為抵押，以抵押標(biāo)的物評(píng)估價(jià)或成本價(jià)的60%到70%作為發(fā)放貸款額度的依據(jù)。

然而外資商業(yè)銀行貸款也存在著政策方面的限制。2004年上半年銀監(jiān)會(huì)就曾經(jīng)要求外資銀行提供其超過(guò)一億元人民幣貸款客戶(hù)的資料，隨后發(fā)改委、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)手央行又頒布了《境內(nèi)外資銀行外債管理辦法》，變相的從政策層面對(duì)外資銀行貸款規(guī)模進(jìn)行控制。同時(shí)，外資商業(yè)銀行本身由于受到人民幣存款總量不足的限制，其有限的人民幣貸款業(yè)務(wù)也主要是面對(duì)中小客戶(hù)，額度一般不大。總之，外資銀行的商業(yè)地產(chǎn)人民幣貸款還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能成為商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可以期待的主流融資通道。

9、海外私募基金

海外私募基金一般是通過(guò)非公開(kāi)的方式集合少數(shù)投資者資金設(shè)立的基金，其銷(xiāo)售與贖回都是基金管理人私下與投資者協(xié)商進(jìn)行的。近年來(lái)，海外私募基金在國(guó)內(nèi)表現(xiàn)異?；钴S，國(guó)際基金機(jī)構(gòu)紛紛出手完成了數(shù)筆大宗交易。特別是在上海、北京、深圳、廣州這樣的戰(zhàn)略城市，表現(xiàn)格外突出。例如摩根士丹利房地產(chǎn)基金于今年初收購(gòu)了位于北京CBD的福力雙子座，收購(gòu)價(jià)約4億元人民幣。澳洲麥格里集團(tuán)旗下基金公司MGPA收購(gòu)了位于上海的新茂大廈，收購(gòu)價(jià)約8億元人民幣。新加坡嘉德置地更斥資逾3億美元在北京、上海大規(guī)模收購(gòu)成熟物業(yè)。海外私募基金的投放主要集中在三個(gè)方面：

一、收購(gòu)成熟物業(yè)，二、與國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商股權(quán)方式合作，三、獨(dú)立開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目。海外私募基金的最主要特點(diǎn)是融資金額巨大，偏好位置良好的內(nèi)地成熟物業(yè)。

對(duì)于規(guī)模、地理位置俱佳的成熟商業(yè)物業(yè)來(lái)說(shuō)海外私募基金無(wú)疑是很好的融資渠道。

10、房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)

REITs(Real Estate Investment Trusts)即：房地產(chǎn)投資信托基金。REITs實(shí)際上是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金，通過(guò)發(fā)行股票（基金單位），集合公眾投資者資金，由專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)管理，通過(guò)多元化的投資，選擇不同地區(qū)、不同類(lèi)型的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資組合，在有效降低風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)通過(guò)將房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中所產(chǎn)生的收入以派息的方式分配給股東，從而使投資人獲取長(zhǎng)期穩(wěn)定的投資收益。

通過(guò)REITs方式融資，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言顯而易見(jiàn)的具有以下幾個(gè)方面的優(yōu)勢(shì)：

1)可用以融資的物業(yè)范圍寬廣。任何可以產(chǎn)生穩(wěn)定收益的房地產(chǎn)均可采用REITS融資。包括商業(yè)零售業(yè)、住宅公寓、酒店、寫(xiě)字樓、工業(yè)廠(chǎng)房等等。

2)可融資金額巨大，資金來(lái)源豐富。海外REITs市場(chǎng)的投資人主要是當(dāng)?shù)貦C(jī)構(gòu)投資者、國(guó)際機(jī)構(gòu)投資者、私人銀行和個(gè)人投資者、3)通過(guò)境外REITs融資，將房地產(chǎn)行業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)分散到國(guó)際投資者中，符合政府政策。REITs投資于成熟的房地產(chǎn)項(xiàng)目，不參與房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，因此，不直接受限于房地產(chǎn)投資和貸款的相關(guān)政策。

4)一般情況下，REITs融資總額超過(guò)物業(yè)抵押貸款金額，交易價(jià)接近資產(chǎn)凈值。在銀行抵押貸款、金融租賃等融資模式下，商業(yè)物業(yè)業(yè)主一般僅能獲得物業(yè)總價(jià)60%到70%的資金，同時(shí)支付較高的財(cái)務(wù)費(fèi)用或租賃費(fèi)等手續(xù)費(fèi)用。REITs則是根據(jù)市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)綜合物業(yè)整體考慮，對(duì)物業(yè)進(jìn)行整體定價(jià)，吸引投資。從實(shí)際操作過(guò)程中我們發(fā)現(xiàn)，通過(guò)上市融集到的資金總額超過(guò)抵押貸款等其他融資方式。

5)方式靈活。對(duì)于總價(jià)超過(guò)3億美元的大型連鎖商業(yè)物業(yè)，華銀控股可以協(xié)助以物業(yè)業(yè)主為發(fā)起人將其資產(chǎn)在境外的上市。對(duì)于規(guī)模較小的物業(yè)業(yè)主，華銀投資可以集合多家物業(yè)打成一個(gè)資產(chǎn)包在境外運(yùn)作上市。

6)長(zhǎng)期獲益。物業(yè)業(yè)主也可以自持一部份基金單位，與其他投資人一起從物業(yè)租金等收益中獲得長(zhǎng)期股息收益。此外，控制REITs管理者的發(fā)起人還可以從中獲得管理費(fèi)收入。

7)REITs融資還具有不可替代的節(jié)稅優(yōu)勢(shì)。

8)采用REITs融資，可以幫助房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在國(guó)際上建立聲譽(yù)，擴(kuò)大行業(yè)內(nèi)和國(guó)際上的影響。

9)由于上市過(guò)程中的各個(gè)環(huán)節(jié)都要求信息公開(kāi)，管理規(guī)范，通過(guò)REITs運(yùn)作可以帶動(dòng)企業(yè)完善治理結(jié)構(gòu)調(diào)整，規(guī)范經(jīng)營(yíng)管理。

當(dāng)然，采用REITs模式融資也有一定的局限性，比如從目前所操作的REITs來(lái)看，所收購(gòu)的項(xiàng)目要求商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商必須要有相當(dāng)?shù)膶?shí)力、必須要有已經(jīng)開(kāi)發(fā)完成的超過(guò)5萬(wàn)平米以上的或者總資產(chǎn)價(jià)值超過(guò)3億元人民幣的、已經(jīng)營(yíng)運(yùn)并開(kāi)始產(chǎn)生穩(wěn)定租金收益的商業(yè)資產(chǎn)。而這些商業(yè)資產(chǎn)是否能夠最終運(yùn)作上市還需要通過(guò)一系列的審查，符合在境外上市的條件。

11、公司海外上市

內(nèi)地企業(yè)上市主要選擇的是美國(guó)、香港和新加坡，而房地產(chǎn)公司幾乎全部選擇的是在香港上市。房地產(chǎn)公司對(duì)香港市場(chǎng)的選擇很大成分是考慮到了投資人的構(gòu)成和偏好，華裔和亞洲投資人比歐美投資者更認(rèn)同中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)，更容易對(duì)中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)以樂(lè)觀的期望。

中國(guó)公司在香港上市可以選擇主板上市和創(chuàng)業(yè)板上市。

主板上市又分為發(fā)行H股上市和買(mǎi)殼上市兩種方式。無(wú)論采用哪一種方式，主板上市的房地產(chǎn)公司首先要滿(mǎn)足這樣一些條件：上市前三年合計(jì)盈利5000萬(wàn)港元（其中最近一年需達(dá)到2000萬(wàn)港元）、上市市值須達(dá)到1億港元、近三年管理層及所有權(quán)變化不大、至少有25%公眾持股、需要100名股東，每100萬(wàn)港元的發(fā)行額必須有不少于三名股東持有。主板發(fā)行H股上市還需要經(jīng)過(guò)國(guó)內(nèi)相關(guān)機(jī)構(gòu)層層審批，且未來(lái)公司股份轉(zhuǎn)讓等方面受?chē)?guó)內(nèi)法規(guī)限制較多。而香港聯(lián)交所對(duì)主板上市中的買(mǎi)殼上市現(xiàn)象作了嚴(yán)格限制。

創(chuàng)業(yè)板上市主要是發(fā)行紅籌股上市。創(chuàng)業(yè)板上市要求企業(yè)必須從事單一業(yè)務(wù)，或圍繞單一業(yè)務(wù)的周邊業(yè)務(wù)活動(dòng)。雖沒(méi)有最低市值規(guī)定，但實(shí)際上在上市時(shí)不能少于4600萬(wàn)港幣。

此外，無(wú)論選擇哪個(gè)板塊，房地產(chǎn)企業(yè)希望在海外上市吸引投資者都必須表現(xiàn)出足具吸引力的盈利能力，從目前已上市的地產(chǎn)公司情況來(lái)看市盈率要達(dá)到10%。對(duì)于那些符合條件的房地產(chǎn)集團(tuán)公司來(lái)說(shuō)，仍然可以選擇香港市場(chǎng)作為其上市的首選，從而融通資金。通過(guò)以上比較可以做出這樣的評(píng)價(jià)，當(dāng)融資規(guī)模在百萬(wàn)元到千萬(wàn)元之間時(shí)，采用典當(dāng)?shù)姆绞阶羁焖?、最方便。?dāng)融資規(guī)模超過(guò)千萬(wàn)元但不足2億元時(shí)，信托和外資商業(yè)銀行貸款是很好的選擇。當(dāng)融資規(guī)模超過(guò)2億元又有成熟的商業(yè)物業(yè)時(shí)，就獲得了通過(guò)REITs上市、吸引海內(nèi)外私募基金以及金融租賃融資的條件。當(dāng)然，對(duì)那些地理位置很好的房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，即使處于開(kāi)發(fā)前期，尚沒(méi)有成熟物業(yè)的階段，也是能夠引起部分私募基金興趣的。而境內(nèi)外企業(yè)上市、發(fā)行公司債的方式下，由于程序復(fù)雜、手續(xù)繁瑣、政策約束多、籌集資金時(shí)間長(zhǎng)等原因，在目前階段并不能算是很好的融資手段。

綜上所述，相對(duì)于諸多融資渠道而言，REITs由于自身的種種優(yōu)勢(shì)，更符合商業(yè)地產(chǎn)的融資需求。雖然目前看來(lái)，社會(huì)各界對(duì)此認(rèn)知程度還不高，但隨著人們對(duì)REITs了解不斷深入、房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展以及2006年金融業(yè)的全面放開(kāi)，我們相信，不久的將來(lái)，REITs必將成為商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)融資的主流渠道。

第四篇：中國(guó)超市本土戰(zhàn)略策劃

中國(guó)超市本土戰(zhàn)略策劃(一)

永輝超市居然火爆地每天上演著“搶購(gòu)潮”

本土特色的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略社區(qū)型超市的經(jīng)營(yíng)模式，具有很強(qiáng)的本土特色，尤其“農(nóng)改超”方式是中國(guó)超市企業(yè)與跨國(guó)大型“洋”超市商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的一大壯舉?！把蟆背心壳笆且源筚u(mài)場(chǎng)為主要經(jīng)營(yíng)模式，但其并非在各個(gè)方面都占有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，事實(shí)證明在生鮮農(nóng)副產(chǎn)品方面，“洋”超市就競(jìng)爭(zhēng)不過(guò)中國(guó)社區(qū)型的“農(nóng)改超”。所謂“農(nóng)改超”也叫“生鮮超市”，就是把傳統(tǒng)的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)改造成以經(jīng)營(yíng)農(nóng)副產(chǎn)品為主的超市，或?qū)鹘y(tǒng)的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)進(jìn)行超市化經(jīng)營(yíng)。中國(guó)的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)與群眾生活息息相關(guān)，它在方便和豐富群眾生活方面發(fā)揮了不可低估的作用。為此，地方各級(jí)政府都十分重視“菜籃子工程”建設(shè)。可以說(shuō)，誰(shuí)抓住了菜籃子，誰(shuí)就抓住了商機(jī)。福州永輝超市是第一個(gè)以社區(qū)型“農(nóng)改超”模式，在殘酷的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中獨(dú)占鰲頭的中國(guó)超市企業(yè)。在物資過(guò)剩的買(mǎi)方市場(chǎng)時(shí)期，永輝超市居然火爆地每天上演著“搶購(gòu)潮”，為中國(guó)超市企業(yè)如何走本土化經(jīng)營(yíng)道路指明了一個(gè)方向。由于福州永輝超市的成功，許多地方政府已積極行動(dòng)起來(lái)，作為“為民辦實(shí)事”的項(xiàng)目大力推行和倡導(dǎo)“農(nóng)改超”。其意義歸納起來(lái)主要有以下幾個(gè)方面：一是生鮮超市干凈、整潔，減少了污水、爛菜葉等垃圾對(duì)周邊環(huán)境的污染，購(gòu)物環(huán)境與“洋”超市、大賣(mài)場(chǎng)相比，有著近似的寬敞、舒適，徹底解決了農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的臟、亂、差問(wèn)題，提高了城市商業(yè)文明程度。二是由于錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，完善了城市商貿(mào)布局，提高了社區(qū)周邊的商貿(mào)檔次，與“洋”超市優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。三是貨品質(zhì)量穩(wěn)定，品種數(shù)量比農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)多，消費(fèi)者選擇余地更大，杜絕了缺斤少兩欺詐顧客的現(xiàn)象，由于設(shè)置于社區(qū)附近，群眾購(gòu)物很方便。四是法人經(jīng)營(yíng)代替了農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的個(gè)體戶(hù)經(jīng)營(yíng)，有利于保證食品衛(wèi)生和治理餐桌污染，提高廣大民眾的身體健康水平。五是統(tǒng)一批量進(jìn)貨，減少傳統(tǒng)批發(fā)中間環(huán)節(jié)，降低了邊際成本。價(jià)格低廉的日常生活必需品在給群眾帶來(lái)實(shí)惠的同時(shí)，也降低了人民基本生活費(fèi)用指數(shù)，對(duì)拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)具有一定的宏觀意義。六是有利于促進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和農(nóng)民增收。七是進(jìn)一步促進(jìn)商品流通，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。八是有利于建設(shè)高品位的生活小區(qū)，提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平。九是由于集約化經(jīng)營(yíng)，有利于提高政府職能部門(mén)的社會(huì)管理工作效率和稅收征管。十是超市企業(yè)通過(guò)經(jīng)營(yíng)生鮮等農(nóng)副產(chǎn)品可吸引大量顧客，從而帶動(dòng)其他日用商品的銷(xiāo)售，使企業(yè)在取得良好經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，還促進(jìn)了其無(wú)形資產(chǎn)的增值?！稗r(nóng)改超”有兩種基本形式，一是通過(guò)政府政策扶持某超市企業(yè)取代農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)；二是企業(yè)自發(fā)的經(jīng)營(yíng)行為。中國(guó)超市企業(yè)除了找到自己正確的經(jīng)營(yíng)方向外，還要通過(guò)各種手段實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)的最大化，迅速擴(kuò)大資本規(guī)模，以適應(yīng)進(jìn)一步發(fā)展與競(jìng)爭(zhēng)的需要。中國(guó)超市企業(yè)應(yīng)當(dāng)在正常經(jīng)營(yíng)的同時(shí)，努力挖掘內(nèi)部潛力，廣開(kāi)財(cái)路，進(jìn)行與主業(yè)相關(guān)聯(lián)的擴(kuò)張性地多元化經(jīng)營(yíng)。企業(yè)挖掘內(nèi)部潛力應(yīng)因地制宜，具體方法有很多，如利用現(xiàn)有賣(mài)場(chǎng)的優(yōu)越條件，通過(guò)委托加工開(kāi)發(fā)自己的產(chǎn)品；設(shè)置養(yǎng)殖農(nóng)業(yè)基地；利用手頭掌握的優(yōu)質(zhì)商品開(kāi)展出口貿(mào)易和國(guó)內(nèi)產(chǎn)品代理或批發(fā)業(yè)務(wù)；對(duì)供應(yīng)商，尤其是中小生產(chǎn)企業(yè)放低門(mén)檻，將某些一次性收取的費(fèi)用改為按月收取，不僅可扶持中小生產(chǎn)企業(yè)，培養(yǎng)和建立忠誠(chéng)的供應(yīng)商體系，超市也能得到更多的利益；制定限量?jī)?yōu)惠措施，鼓勵(lì)員工購(gòu)買(mǎi)本超市的商品或?yàn)閱T工代購(gòu)耐用消費(fèi)品等，既體現(xiàn)企業(yè)職工福利的優(yōu)越性，還可避免現(xiàn)成的客戶(hù)群流失；成立適應(yīng)企業(yè)增加賣(mài)場(chǎng)、擴(kuò)大市場(chǎng)需要的裝修公司；賣(mài)場(chǎng)達(dá)到一定數(shù)量時(shí)，物流配送也就理所當(dāng)然地發(fā)展為經(jīng)營(yíng)性的物流公司等。倘若社區(qū)型的“農(nóng)改超”是目前中國(guó)超市企業(yè)的最佳經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，那么，其要實(shí)現(xiàn)做大做強(qiáng)的目標(biāo)，就應(yīng)在條件成熟時(shí)向周邊地區(qū)不斷擴(kuò)大市場(chǎng)，而連鎖經(jīng)營(yíng)是必由之路。中國(guó)超市企業(yè)可以將省會(huì)城市和直轄市作為一級(jí)市場(chǎng)，在做深、做透、做細(xì)形成樣本市場(chǎng)，具有一定影響和實(shí)力后，再進(jìn)入地級(jí)市的二級(jí)市場(chǎng)，接著再進(jìn)入縣城的三級(jí)市場(chǎng)。對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、人口相對(duì)集中、條件較好的鄉(xiāng)鎮(zhèn)或大型廠(chǎng)礦，還可開(kāi)發(fā)四級(jí)市場(chǎng)。中國(guó)有十億農(nóng)民，無(wú)視如此龐大的消費(fèi)群體是戰(zhàn)略上的失誤?！把蟆背邪涯抗馔断蚪^對(duì)收入較高的城市居民身上，其賣(mài)場(chǎng)規(guī)模決定了他們不可能進(jìn)駐縣城、鄉(xiāng)鎮(zhèn)，但社區(qū)型超市卻可填補(bǔ)這個(gè)空白。理由十分簡(jiǎn)單：一個(gè)縣城的人口數(shù)量與密集程度和購(gòu)買(mǎi)能力絕對(duì)不亞于大城市里數(shù)個(gè)社區(qū)；這里既有收入較高、需要生鮮農(nóng)副產(chǎn)品的城鎮(zhèn)居民，也有勿需購(gòu)買(mǎi)糧食而要購(gòu)買(mǎi)日用品的農(nóng)民。在物質(zhì)生活條件相對(duì)貧困的地區(qū)，一家貨品齊全的超市會(huì)引導(dǎo)當(dāng)?shù)厝罕娚罘绞桨l(fā)生深刻的變化，物質(zhì)生活條件逐漸改變，會(huì)慢慢墊高群眾的物質(zhì)欲望，有句話(huà)說(shuō)得好：貧困市場(chǎng)蘊(yùn)涵的巨大商機(jī)永遠(yuǎn)不會(huì)干涸。離開(kāi)超市企業(yè)所在的城市向外地發(fā)展，應(yīng)十分注重與當(dāng)?shù)厝宋谋尘啊⑸鐣?huì)資源的整合，通過(guò)招商與當(dāng)?shù)氐耐顿Y者合資經(jīng)營(yíng)較為合適。企業(yè)的經(jīng)營(yíng)方向、管理模式、企業(yè)文化可以復(fù)制，但在經(jīng)營(yíng)的貨品和人力資源開(kāi)發(fā)等方面則應(yīng)盡可能的本土化，只有真正融入當(dāng)?shù)厝罕姷纳?，超市企業(yè)才能腳踏實(shí)地站穩(wěn)市場(chǎng)，起到繁榮一方造福一方的積極作用。

第五篇：房地產(chǎn)融資渠道2

房地產(chǎn)業(yè)主要融資渠道

一、銀行是資金主通道

目前,中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金來(lái)源主要是國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金及其他資金(主要是定金及預(yù)付款)二個(gè)方面。房地產(chǎn)企業(yè)自有資金比例較低,主要依賴(lài)銀行貸款。銀行信貸資金貫穿于土地儲(chǔ)備、交易、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售的整個(gè)過(guò)程。根據(jù)央行和銀監(jiān)會(huì)對(duì)全國(guó)除西藏以外的30個(gè)省(市)的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示,我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中有55%的資金直接來(lái)自銀行系統(tǒng),而另外的自籌資金主要由商品房銷(xiāo)售收入轉(zhuǎn)變而來(lái),大部分來(lái)自購(gòu)房者的銀行按揭貸款,按首付30%計(jì)算,企業(yè)自籌資金中有大約70%來(lái)自銀行貸款;“定金和預(yù)收款”也有30%的資金來(lái)自銀行貸款,如果將施工企業(yè)墊資中來(lái)源于銀行部分加上的話(huà),來(lái)源于銀行的資金總比例將高達(dá)70%以上。銀行貸款實(shí)際上支撐了房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)周轉(zhuǎn)的主要資金鏈。對(duì)比銀行貸款最多不超過(guò)房地產(chǎn)總投資40%的國(guó)際通行標(biāo)準(zhǔn),我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行的依賴(lài)度明顯過(guò)高。一旦房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)生波動(dòng),房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)將轉(zhuǎn)變?yōu)殂y行的金融風(fēng)險(xiǎn),進(jìn)而影響國(guó)家的金融安全。為此,政府開(kāi)始頻頻出招調(diào)控,自2003年的“121號(hào)文”開(kāi)始,2004年《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》、2005年“國(guó)六條”、“國(guó)十五條”相繼出臺(tái),銀行信貸被逐步收緊。特別是2007年國(guó)家開(kāi)始實(shí)行緊縮的貨幣政策,央行連續(xù)六次加息以及連續(xù)十次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率,雖然這一措施并不是專(zhuān)門(mén)針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的,而是為了收縮流動(dòng)性、壓制通脹壓力,但給房地產(chǎn)的資金供應(yīng)產(chǎn)生了不小的影響。房產(chǎn)企業(yè)資金鏈的脆弱顯露無(wú)遺,房地產(chǎn)企業(yè)融面臨前所未有的挑戰(zhàn)。面對(duì)資金瓶頸,開(kāi)發(fā)商有待拓寬融資渠道

二、房地產(chǎn)信托是融資創(chuàng)新的首選

房地產(chǎn)信托一般是指以房地產(chǎn)及其相關(guān)資產(chǎn)為投向的資金信托投資方式,即信托投資公司制定信托投資計(jì)劃,與委托人(投資者)簽訂信托投資合同,委托人(投資者)將其合法資金委托給信托公司進(jìn)行房地產(chǎn)投資,或進(jìn)行房地產(chǎn)抵押貸款或購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)抵押貸款證券,或進(jìn)行相關(guān)的房地產(chǎn)投資活動(dòng)，信托融資具有的制度優(yōu)勢(shì)使得在國(guó)家的宏觀調(diào)控下逐步被房地產(chǎn)業(yè)充分利用，房地產(chǎn)信托發(fā)行日益增多。當(dāng)前實(shí)際操作中應(yīng)用比較多的模式有三種：一是貸款類(lèi)資金信托，這種模式與商業(yè)銀行傳統(tǒng)的貸款模式類(lèi)似，所不同的是資金來(lái)源不同，信托計(jì)劃的資金主要是靠發(fā)行信托計(jì)劃籌集。針對(duì)雖然自有資金己達(dá)到國(guó)家要求,但是由于某些原因等造成房地產(chǎn)企業(yè)短期資金困難,這時(shí)候信托投資公司就可以籌集一定資金定向地貸給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),補(bǔ)上資金缺口,這種操作方式類(lèi)似商業(yè)銀行的信貸業(yè)務(wù)。而政策規(guī)定銀行不能這樣做二是股權(quán)信托，即信托資金階段性(信托期限內(nèi))持有房地產(chǎn)公司股份后被溢價(jià)回購(gòu)的一種股權(quán)投資模式。這種模式的優(yōu)點(diǎn)是既實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)的融資目的，又增強(qiáng)了企業(yè)的信用等級(jí)，通過(guò)增加房地產(chǎn)企業(yè)的資本金，在不提高公司資產(chǎn)負(fù)債率的情況下優(yōu)化了公司的資本結(jié)構(gòu)，對(duì)一些自有資本金不足35%的房地產(chǎn)企業(yè),信托投資公司以注入股本金的方式與房地產(chǎn)公司組建有限責(zé)任公司,使其自有資本金達(dá)到35%的要求,信托投資公司作為股東獲得投資回報(bào)。；三是受益權(quán)轉(zhuǎn)讓信托，即以交易為基礎(chǔ)的財(cái)產(chǎn)信托，一般是把具有可預(yù)測(cè)穩(wěn)定現(xiàn)金流收入的房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的受益權(quán)通過(guò)信托轉(zhuǎn)讓給社會(huì)投資者，實(shí)現(xiàn)融資目的，信托收益來(lái)源于其穩(wěn)定的現(xiàn)金流收入或者有保證條款的受益權(quán)溢價(jià)回購(gòu)。

不過(guò),目前信托產(chǎn)品存在一些制度性的限制,例如,法律政策的制約、信托產(chǎn)品的流通性問(wèn)題,以及信托計(jì)劃的異地發(fā)行、資金異地運(yùn)用的管理與審批比較嚴(yán)格等,這些都制約著房地產(chǎn)信托的發(fā)展。但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看信托資金是一個(gè)能為房地產(chǎn)企業(yè)提供長(zhǎng)期穩(wěn)定資金的渠道,是

對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道的一個(gè)很好的補(bǔ)充,這種模式將會(huì)發(fā)展成為中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的主流融資模式

三、項(xiàng)目融資可以共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)

項(xiàng)目融資是為一個(gè)特定項(xiàng)目所安排的融資，貸款人在最初考慮安排貸款時(shí)，以該項(xiàng)目的現(xiàn)金流量和收益作為償還貸款的資金來(lái)源，以該項(xiàng)目資產(chǎn)抵押作為貸款的安全保障。其最主要的特征是融資不僅是依靠項(xiàng)目發(fā)起人的信用保障或資產(chǎn)價(jià)值，貸款銀行主要依靠項(xiàng)目本身的資產(chǎn)和項(xiàng)目未來(lái)的現(xiàn)金流量來(lái)考慮貸款償還保證。因此，項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)及對(duì)項(xiàng)目融資采取周密的金融安排，并將此項(xiàng)目有利益關(guān)系的各個(gè)方面的承諾和各種形式的保證書(shū)結(jié)合起來(lái)，不使任何一方承擔(dān)項(xiàng)目的全部風(fēng)險(xiǎn)，是項(xiàng)目融資活動(dòng)的重要內(nèi)容。商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)用項(xiàng)目融資的主要運(yùn)作模式是，由投資者共同投資組建一個(gè)項(xiàng)目公司，以項(xiàng)目公司的名義建設(shè)、擁有、經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目和安排有限追索融資。

四、金融租賃是實(shí)際運(yùn)用較多的模式

金融租賃行為，屬于投資信貸性質(zhì)，又不同于一般的投資信貸，具有其自身的特點(diǎn)。首先，以商品形態(tài)和資金形態(tài)相結(jié)合提供信用是金融租賃的主要特點(diǎn)，租賃公司不是向企業(yè)直接貸款，而是代用戶(hù)購(gòu)入資產(chǎn)，以融物代替融資。它既不是一般的商品交易，又不是真正意義的金融信貸，而是將金融貸款與購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)這兩個(gè)過(guò)程融合在一起。對(duì)承租人來(lái)說(shuō)，在租到資產(chǎn)設(shè)備的同時(shí)，也解決了對(duì)資金的需求。對(duì)出租人來(lái)說(shuō)，在租期內(nèi)始終持有資產(chǎn)的所有權(quán)，比較安全，風(fēng)險(xiǎn)較小。由于融資與融物同步進(jìn)行，不僅能把握資金運(yùn)用方向，對(duì)企業(yè)也有較強(qiáng)的約束力；其次，所有權(quán)與使用權(quán)相分離。一般的投資信貸，是由企業(yè)直接向銀行借人資金，自行購(gòu)買(mǎi)設(shè)備資產(chǎn)等，設(shè)備資產(chǎn)所有權(quán)與使用權(quán)統(tǒng)一于借款人(企業(yè))一身。而在金融租賃條件下，整個(gè)租賃合同期間的設(shè)備所有權(quán)始終屬于出租人。承租人在租賃結(jié)束時(shí)，雖有留購(gòu)、續(xù)租、退還設(shè)備的選擇權(quán)，但在租賃期內(nèi)，只能以租金為代價(jià)獲得設(shè)備的使用權(quán)。目前商業(yè)房地產(chǎn)應(yīng)用金融租賃手段進(jìn)行融資的最流行的形式就是回租租賃，通常用于產(chǎn)權(quán)型商鋪的銷(xiāo)售上面，但還停留在把商鋪整體產(chǎn)權(quán)進(jìn)行小份分割的狀態(tài)下，不利于維持商鋪的整體產(chǎn)權(quán)，從而也難以實(shí)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，而杠桿租賃可以很好地解決這個(gè)問(wèn)題，因此，杠桿租賃將成為未來(lái)我國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)融資的熱點(diǎn)。

五、房地產(chǎn)證券化是解決商業(yè)房地產(chǎn)融資瓶頸問(wèn)題的有效途徑

目前在中國(guó)推行商業(yè)房地產(chǎn)證券化的條件已初步具備，有利條件主要有：第一，國(guó)際上商業(yè)房地產(chǎn)證券化的成功經(jīng)驗(yàn)是中國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)證券化非?？少F的后發(fā)優(yōu)勢(shì)；第二，國(guó)內(nèi)巨大的商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)；第三，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)高速發(fā)展；第四，逐步成熟的證券市場(chǎng)。政府對(duì)機(jī)構(gòu)入市條件的放寬，引導(dǎo)機(jī)構(gòu)入市標(biāo)志著我國(guó)證券市場(chǎng)開(kāi)始成熟；第五，制度條件正在形成。銀行、證券、房地產(chǎn)等領(lǐng)域的法制體系已基本建立，構(gòu)成房地產(chǎn)證券化所必須的法制環(huán)境；第六，具有龐大的房地產(chǎn)證券需求群體等。當(dāng)然，既有其有利的條件，也有許多不成熟的因素，如房地產(chǎn)金融一級(jí)市場(chǎng)尚欠發(fā)達(dá)，信用上、技術(shù)上制約等，這里不再贅述。

我國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)證券化有多種形式可供選擇。第一是房地產(chǎn)投資基金(Real Estate Investment Trusts，簡(jiǎn)稱(chēng)“REITs”)。即指信托公司通過(guò)制定信托投資計(jì)劃，與投資者(委托人)簽訂信托投資合同，通過(guò)發(fā)行信托受益憑證等方式受托投資者的資金，然后進(jìn)行房地

產(chǎn)或者房地產(chǎn)抵押貸款投資，并委托或聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)和人員實(shí)施具體的經(jīng)營(yíng)管理的一種資金信托投資方式。美國(guó)的房地產(chǎn)投資基金是其房地產(chǎn)證券化最成熟的模式之一，基金型態(tài)有權(quán)益型、抵押型和混合。在組織形式上分為公司型和契約型。其發(fā)行方式分為開(kāi)放型與封閉型。由于目前我國(guó)REITs賴(lài)以發(fā)展的基礎(chǔ)是一個(gè)不成熟的證券和房地產(chǎn)市場(chǎng)，在這種條件下，我國(guó)商業(yè)REITs的運(yùn)作模式應(yīng)主攻權(quán)益性投資；第二是房地產(chǎn)股票。房地產(chǎn)股票是我國(guó)房地產(chǎn)證券化融資最早的模式之一，但受宏觀調(diào)控的影響，發(fā)展較為緩慢。上市公司的數(shù)量及其籌資總量均受到遏制，但是這并沒(méi)有遏止房地產(chǎn)公司“買(mǎi)殼上市”的發(fā)展勢(shì)頭。房地產(chǎn)公司間接進(jìn)入證券市場(chǎng)在國(guó)外成熟的證券市場(chǎng)中并不少見(jiàn)。雖然中國(guó)在有關(guān)的立法、法規(guī)的制定和操作上一直比較滯后，但這恰恰給房地產(chǎn)公司的上市提供了機(jī)會(huì)；第三是房地產(chǎn)共有持分產(chǎn)權(quán)信托。房地產(chǎn)共有持分產(chǎn)權(quán)信托是我國(guó)臺(tái)灣房地產(chǎn)證券化的主導(dǎo)模式，是指將產(chǎn)權(quán)標(biāo)的物委托給銀行管理，投資人可以將購(gòu)得的房地產(chǎn)的持分權(quán)轉(zhuǎn)移給信托銀行以換取受益憑證。這是適合大型商用房地產(chǎn)證券化籌資的一種有效模式。

六 上市融資

上市融資也是房地產(chǎn)企業(yè)一個(gè)理想的融資渠道,分直接上市融資和間接上市融資兩種。直接上市融資額比較大,但是上市融資的門(mén)檻高,比如負(fù)債率不能高于70%的規(guī)定使很多企業(yè)達(dá)不到上市要求。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)由于傳統(tǒng)的融資渠道單一,一般負(fù)債率都在75%以上，因此,通過(guò)直接上市的企業(yè)數(shù)量很少

更多的房地產(chǎn)企業(yè)選擇間接上市——買(mǎi)殼上市。買(mǎi)殼上市需要大量現(xiàn)金,買(mǎi)殼上市的目的是通過(guò)增發(fā)、配股再融資籌集資金,但前提是企業(yè)必須有很好的項(xiàng)目和資產(chǎn)進(jìn)行置換。而擁有大量現(xiàn)金、好的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目與優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),這些都是中小企業(yè)很難具備的。因此我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)走上市融資的路子還很艱難。上市融資在房地產(chǎn)業(yè)總資金來(lái)源中的比重較小。2004年底,籌資總額占全部房地產(chǎn)企業(yè)的資金來(lái)源不足0.?5%?。06年到07年國(guó)內(nèi)股市高奏凱歌,房產(chǎn)企業(yè)融資額可能突破千億。但隨著股市行情的逆轉(zhuǎn),這種局面也只是曇花一現(xiàn)。我國(guó)目前的房地產(chǎn)企業(yè)多達(dá)4萬(wàn)余家,而我國(guó)境內(nèi)上市的房地產(chǎn)公司只有90家(根據(jù)2005年數(shù)據(jù), 其中79家在滬深兩市上市和11家在香港上市

七.海外房產(chǎn)基金

據(jù)初步統(tǒng)計(jì)目前進(jìn)入我國(guó)的海外基金已超過(guò)100家。摩根士丹利、新加坡政府投資公司、SUN-REF盛陽(yáng)地產(chǎn)基金、美林投資銀行等著名國(guó)際地產(chǎn)基金也都進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。這些海外基金一般會(huì)挑選國(guó)內(nèi)有實(shí)力的大企業(yè)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合,合作開(kāi)發(fā)。截至2006年1-11月份累計(jì)統(tǒng)計(jì),中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源總量中外資增速明顯,利用外資總額313.6億元,同比增長(zhǎng)21.6%。應(yīng)該說(shuō)海外房產(chǎn)基金的進(jìn)入可以緩解國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)銀行信貸的過(guò)度依賴(lài),有助于融資方式的多樣化。但目前我國(guó)相關(guān)法律法規(guī)的不完善,再加上國(guó)內(nèi)一些房產(chǎn)企業(yè)運(yùn)作的不規(guī)范,所以,海外房產(chǎn)基金在中國(guó)的投資還存在著一些障礙

另外海外資金在政策上得不到支持,中國(guó)并不缺資金只是缺少金融工具。為了防止海外資金的過(guò)多涌入,2006年和2007年間國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn)》、《關(guān)于外國(guó)投資者并購(gòu)境內(nèi)企業(yè)的規(guī)定》,《關(guān)十進(jìn)一步加強(qiáng)、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)督的通知》等文件,一系列的限外令使海外基金在中國(guó)的運(yùn)作困難重重。