2008博鰲房地產(chǎn)論壇

主題：改革三十年

大變局下中國房地產(chǎn)新契機

主辦機構(gòu)：觀點地產(chǎn)機構(gòu)

第一財經(jīng)日報

搜狐網(wǎng)

焦點房地產(chǎn)網(wǎng)

全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會

時間：2008年6月15日上午

地點：中國海南博鰲·索菲特酒店

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以下為在本次論壇上進行的對話環(huán)節(jié)：2008中國房地產(chǎn)金融全面解讀及企業(yè)融資之道

主持人宋娜：謝謝胡總。其實我們發(fā)現(xiàn)今天中國地產(chǎn)企業(yè)特別關(guān)注上市。大家都把上市作為自己企業(yè)的目標。但是2008年中國地產(chǎn)企業(yè)上市的步伐顯然不是很順利。但從另一個層面來講上市的最終目的是搭建一個資本平臺，而2008年，我們遇到最大的問題可能就是錢從哪里來的問題。接下來我們將有一個專題對話暨2008中國資本論壇。

永安信（北京）資產(chǎn)管理有限公司董事長喬志杰

清華大學(xué)經(jīng)濟管理學(xué)院公司金融教授、博士生導(dǎo)師、金融系副主任朱武祥

著名經(jīng)濟學(xué)家、北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉

瑞信中國投資銀行業(yè)務(wù)部董事

德意志銀行董事袁浩

鑫苑（中國）置業(yè)有限公司董事長張勇

宏夢卡通CEO王敬

深圳智慧源管理咨詢有限公司董事長李明俊

喬志杰：主持人剛才的開場白就給我們定了調(diào)，我和在座的大家一樣，通過這樣的機會我們才做到一起。大家更熟悉臺上的嘉賓，大家一人一句話介紹一下自己。

李明俊：大家好，我是來自深圳智慧源管理咨詢有限公司的李明俊。

王敬：我來自宏夢卡通。

張勇：我是來自鑫苑地產(chǎn)的張勇。

袁浩：德意志銀行香港分行投融資部的袁浩。

嘉賓：大家好！我是來自瑞士銀行中國投資部銀行業(yè)務(wù)部的。

朱武祥：大家好，我是來自清華大學(xué)經(jīng)濟管理學(xué)院公司的博士生導(dǎo)師。

鐘偉：大家好，我是來自北京師范大學(xué)金融研究中心的。

喬志杰：朱教授剛才演講的時候我使勁想鼓掌贊成，最重要的是房地產(chǎn)企業(yè)未來自救的問題。畢竟走到今天，所有房地產(chǎn)開發(fā)商包括這次報名參加會議的人做一個簡單的了解，大家的眼光是關(guān)注著金融，它最簡單的前景是2008年房地產(chǎn)行業(yè)缺錢，這是最根本的08年現(xiàn)狀。但是它是由于很多變化造成的，比如市場銷量的下降、市場變化趨于平穩(wěn)、信貸緊縮，我們先跟嘉賓討論這樣一個話題，2008年出現(xiàn)缺錢的現(xiàn)象。第二個問題是正常嗎？還會繼續(xù)下去嗎？我們先就宏觀上的房地產(chǎn)金融現(xiàn)狀、原因、未來發(fā)展趨勢談一下。

鐘偉：第一、目前房地產(chǎn)企業(yè)并不是缺錢，市場缺的是人氣，也就是銷售在急劇的下降，這兩者之間形成了非常大的反差，導(dǎo)致了2008年開發(fā)商面對著至少萎縮了40-50%萎縮的需求，現(xiàn)在不是面臨缺錢的問題，而是面臨缺少需求。

第二、為什么形成這樣一個趨勢？開發(fā)商在2006年下半年2007年上半年的價格的提升是一個方面的原因，另外媒體的報道也是難辭其咎的，因為鋪天蓋地的說房價會跌。

第三、開發(fā)商并不是沒有自救的措施，但是2003年、2004年的時候并沒有引起重視，我們?nèi)匀辉谟懻撋鲜屑坝懻撛趺醋龉蓹?quán)、私募、信托，怎么和其他的方式合作，怎么從一線到二線，怎么放大開發(fā)節(jié)奏，所有這些問題都在03、04年討論過，事后也都被證明沒有很大的意義。

第四、既然市場狀況如此，開發(fā)商不妨仔細靜下心來考慮，在所有土地儲備當中哪些儲備是最值錢的，哪些項目是比較穩(wěn)定的，在項目策劃中怎么使自己的項目比其他的開發(fā)商有非常明顯的上漲，在供應(yīng)鏈方面能不能比其他開發(fā)商做更好的供應(yīng)鏈管理，因為房地產(chǎn)是系統(tǒng)集成、財富戰(zhàn)略非常高的行業(yè)，我們怎么請一個好的財務(wù)官或設(shè)計工程師，這個可能要切合實際得多。

喬志杰：實際上房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是一個缺錢，但行業(yè)并不是缺錢的行業(yè)，我認為資金的使用和結(jié)構(gòu)產(chǎn)生了不合理性，導(dǎo)致了開發(fā)企業(yè)缺錢。與其我們拼命想一些方法找錢，不如靜下來思考調(diào)整，這兩個觀點我是非常贊成的。接下來請朱博士談?wù)劇?/p>

朱武祥：企業(yè)是不是錢少？一個方面是由于國家政策、房地產(chǎn)開發(fā)模式極大改變，這是一個大的改變。二是外面的環(huán)境購買欲望受到了影響，包括銀行的按揭，需求一旦得到抑制以后金融必然受到影響，金融是趨利避害，沒有哪個是雪中送炭的，解決錢的核心還是解決市場的問題。如果要說缺錢的話哪個行業(yè)都缺錢，但一說到創(chuàng)業(yè)板，現(xiàn)在的投資公司比飯館還多？缺錢嗎？不缺，我覺得核心概念還是市場，政府要想穩(wěn)定房地產(chǎn)市場從需求開始，錢都在那兒等著，只要一開閘，也許到明年情況就不一樣了。

喬志杰：今天談到一個很重要的話題，我為銀行說句話，銀行的錢不是跟著需求走的，不是因為你需要錢就給你錢，銀行要謀求自身的產(chǎn)品發(fā)展，在這樣一種狀況下如果你是因為進入了困境，是因為你的錢出現(xiàn)問題了找銀行借錢，難度是非常大的。這一塊也非常重要。真的面對借錢的時候，就不要在自己已經(jīng)很缺錢的時候借錢了，我堅決贊成銀行只能錦上添花不能雪中送炭，我曾經(jīng)做過一次討論，我很堅定的認為錢不是完全跟需求掛鉤，如果完全跟需求掛鉤就是付貸機構(gòu)了，一定是因為他能還得起你再貸給他，大家融資的時候一定要考慮這個因素，2008年不是一個借錢的好時機。旁邊是兩位銀行家，下面請嘉賓談一下。

嘉賓：我們對中國的房地產(chǎn)市場是看好的，我們銀行有房地產(chǎn)基金，做了私募、也做過貸款、也做過房地產(chǎn)項目，幫助房地產(chǎn)企業(yè)上市，其實廣州富力地產(chǎn)是我們合作上市的企業(yè)。

關(guān)于企業(yè)融資問題，市場上缺錢嗎？不缺錢。從兩個方面來看：從國際資本市場來看，國際資本市場由于美國的次貸危機影響很大，我是前兩年幫助國內(nèi)一些企業(yè)到美國做私募，錢很好融，只要有好的項目、高的回報那些基金追著你要，所有的這些基金都跟有錢，他們的收益也好，他們從很多銀行拿到錢，錢很容易。但去年下半年開始環(huán)境就變化了，很明顯，上半年我們給企業(yè)做私募的時候把項目私募書推出去以后，不到兩個星期就能招到，非常踴躍；下半年以后把一個很好的項目推出去，要融5個億，2個億不行換3個億，就是一個階段一個階段的。很多基金因為市場的影響關(guān)閉，他們自己就不好。

國內(nèi)資本市場來看，國內(nèi)資本市場去年受影響很大，國內(nèi)市場不是特別好，也變得很多。但是國內(nèi)也不缺錢，投資公司很多，很多投資公司有錢但找不到好的項目。另外，國內(nèi)的情況是宏觀調(diào)控銀行的準備金率，我覺得央行可能還要提高準備金，特別是中小企業(yè)的資金非常緊缺，準備金提高他們受到的影響特別大。外匯儲備、人民幣升值都受影響，我覺得銀行調(diào)整的力度會很大，但是調(diào)整準備金率可能還有一、兩次。

上市來說，對于房地產(chǎn)企業(yè)上市我們很有信心的，我們給深圳一家房地產(chǎn)企業(yè)做上市，時機把握好，時機是上市非常關(guān)鍵的一環(huán)，只要企業(yè)家以平和的態(tài)度抓住市場的調(diào)整，我覺得沒有困難。我對房地產(chǎn)企業(yè)上市還是持樂觀的態(tài)度，從長期來看我們非常看好，我們對中國的房地產(chǎn)市場是看好的。

喬志杰：我問一個問題，你剛才談了那么多是你對中國房地產(chǎn)企業(yè)充滿信心，對中國房地產(chǎn)企業(yè)境外資本的運作同樣充滿信心，但現(xiàn)在困惑地產(chǎn)商的是現(xiàn)金流問題，我就想關(guān)注一點，你現(xiàn)階段會關(guān)注什么類型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)？

嘉賓：價格要好，要有核心競爭力。

喬志杰：最好的一條是什么？

嘉賓：房地產(chǎn)開發(fā)商的增長潛力很大。

喬志杰：在座的開發(fā)商聽到了吧，你一定把前景描述漂亮了，把報告寫的非常有前景，我正在教你們經(jīng)驗，回去記住了，嘉賓是代表著一系列歐美銀行的理念，他們看重公司的成長。公司的成長來自于你對自己的信心、你對自己未來的描述和追求，這些往往是外資感興趣的。

接下來請德意志銀行的袁浩先生給我們介紹一下他對中國房地產(chǎn)未來的看法。

袁浩：我稍微補充一下，剛才同行嘉賓先生已經(jīng)講了，我沒必要在這方面做廣告了，剛才嘉賓提到投行可以做什么、可以跟大家合作。投資銀行也好、外資基金也好，我們在房地產(chǎn)方面的優(yōu)勢很小，比較大的優(yōu)勢是資金，昨天陳啟宗先生也提到了，他看到了很多外資銀行、基金進入中國房地產(chǎn)行業(yè)，他認為這些基金、外資銀行跟你合作的時候不能提供很高的技術(shù)含量，這個問題作為外資銀行來說是一個挑戰(zhàn)，同時外資銀行還有另外一個挑戰(zhàn)，就是進入一個他不熟悉的市場。好在房地產(chǎn)行業(yè)跟資金或資本的密切關(guān)系是不容改變的，房地產(chǎn)行業(yè)在長遠一定是資金密集型的，所以外資銀行給了這些基金一個機會，特別是在市場不太好的時候給了大家很好的機會。剛才朱教授提到了很多錢只會錦上添花，不會雪中送炭。我也跟大家提一下，各位發(fā)展商準備上市或準備未來上市的，如果你的同行包括我的一些同事向你們推廣他的包裝能力如何強、市場推廣能力如何強的時候，你問他們一句話“你們能不能做到雪中送炭，能不能在我們最需要資金和戰(zhàn)略伙伴的時候跟我們綁在一起。”

提到缺錢的問題，我不知道在座各位是不是缺錢，但我感覺市場是不缺錢，你們不缺錢、我們也不缺錢，如果外資銀行不缺錢為什么他們找到了中國投資公司、新加坡的公司注入資本金引入戰(zhàn)略合作伙伴，如果不缺錢的話為什么這么做？我可以說外資銀行也是缺錢的，整個市場狀況下也是缺錢的。我個人認為現(xiàn)在房地產(chǎn)的市場狀況不能僅僅從中國市場本身來看，應(yīng)該是從一個國際大環(huán)境來看，正因為房地產(chǎn)行業(yè)跟資金、資本有很密切的關(guān)系，尤其是在當前全球化非常緊密的大環(huán)境下，和國際資本市場是不可分割的，尤其美國出現(xiàn)了金融危機，不僅僅是次貸的危機，次按危機僅僅是一個發(fā)起點，我在美國工作多年目睹了一部分房地產(chǎn)業(yè)的下滑和次貸危機，我個人認為不僅僅是次貸危機，它可能會擴大到更廣泛或更深的調(diào)整，就是危機。這與美國美聯(lián)署保持的政策以及全球定價過低、信用市場過于寬松造成的局面，大家可以回顧一下1997年金融危機到后來美國出現(xiàn)了股票泡沫，后來又轉(zhuǎn)到了房地產(chǎn)泡沫，一個泡沫比一個泡沫大，我相信這次危機的調(diào)整在現(xiàn)在看來可能會比很多人包括我自己以前預(yù)想的深一些，從廣度上廣一些。這很明顯體現(xiàn)到了房地產(chǎn)市場，我們在宏觀調(diào)控的想法上一定程度跟國際金融環(huán)境有很大關(guān)系。

從房地產(chǎn)資本市場可以看到，很多房地產(chǎn)上市公司的股票包括大陸房地產(chǎn)上市公司的股票從去年9、10月份到今年3、4月份有了大幅度提高。很多大房地產(chǎn)公司在香港的高息債，他們的收益率有的達到了20%，有的達到了30%。這一調(diào)整反應(yīng)了什么呢？反應(yīng)了資本市場、信用市場對整個國際環(huán)境包括中國房地產(chǎn)市場風(fēng)險的認識、重新定價。這個重新定價的過程可能會花很多時間，昨天談到了拐點，拐點是一個過程，我今天提出這些想法是希望對今天的環(huán)境市場有比較清醒的認識，這樣你才能在未來的市場中調(diào)整戰(zhàn)略，把自己的戰(zhàn)略準備好，在什么樣的時間下把自己的企業(yè)調(diào)整好，在什么樣的時間下等機會來的時候你還可以抓住。

我早上聽朱教授講到融資方面，我完全同意朱教授的一個觀點，我覺得很多專家研討或業(yè)界人士有機會多向政府部門或主管部門做一些呼吁，我覺得在中國房地產(chǎn)市場有些區(qū)域大家看到不正常的現(xiàn)象，不正常的現(xiàn)象可能是要靠資本市場解決，比如房地產(chǎn)是資金密集很強的行業(yè)，同時是很長期性的。看美國的特點，美國房地產(chǎn)的特點主要是建住宅的，在債券方面叫GES，很多房地產(chǎn)企業(yè)能夠通過債券GES拿到貸款是很長期的，可能是五年、十年，在中國還沒有看到這樣的工具。在這種情況下怎么要求房地產(chǎn)商有長遠的觀點、長遠的戰(zhàn)略，這是一個很大的難題。也很容易引起資金的浮躁，就是追求比較短期的利益，造成市場的大波動。監(jiān)管機構(gòu)也處在很尷尬的位置，市場反應(yīng)沒有那么快，很多信息不會在剛開始的時候反應(yīng)那么快，那么必然引起大起大落。

在現(xiàn)有情況下房地產(chǎn)企業(yè)有什么辦法拓寬自己的渠道呢？不外乎幾點：一、考慮把自己的資本或項目拿出來出售；二、找一些戰(zhàn)略合作伙伴，戰(zhàn)略合作伙伴包括銀行、信用公司、外資銀行、基金，也可能是競爭者、投行，這不外乎一個辦法，至少在一定時間內(nèi)可以對資金周轉(zhuǎn)有一定的幫助。公開市場方面，上市確實是一個渠道、辦法。我們看到的上市情況是這樣的，在香港上市的公司挑戰(zhàn)性比較強，可能調(diào)整時間更長一些，我覺得挑戰(zhàn)性還是比較強的，時間準備的長一些。

最后給大家打打氣，我是第一次到博鰲房地產(chǎn)論壇，感覺我們好像比較沉悶。房地產(chǎn)從長遠來說肯定是一個朝陽，它隨著國家的經(jīng)濟發(fā)展、國民收入提高行業(yè)本身會逐漸擴大，房地產(chǎn)長期是會增值的，短期必然會波動，這種波動也為創(chuàng)造了一些機會，為大家創(chuàng)造了調(diào)整。

喬志杰：我聽到的第一個觀點是缺錢的問題不僅是中國，實際上全世界都有這種現(xiàn)象。前兩天在香港一個報社他們明確提出往回收，收多少算多少，這樣有一個更加可怕的現(xiàn)象，不僅是國內(nèi)的地產(chǎn)行業(yè)缺錢，國際行業(yè)也缺錢，不過我贊同后邊的觀點，我想說兩句：第一、中國房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在有點被妖魔化了，其實我們想想很正常，一個行業(yè)有一段發(fā)瘋的時候不冷靜是不可能的，如果2008年真的延續(xù)2007年的情況，那真的是瘋了，我們的變化不外乎產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)會變，我們將近有6萬家開發(fā)商，會變的只有2萬家。我回憶一下，我知道中國的汽車制造商有2200家，彩色電視制造企業(yè)也有2000多家，這兩個行業(yè)最健康的。房地產(chǎn)2008年這一波更多思考的是生存，能在這一次動蕩中生存下來那就是輝煌和光明的未來了。我們把這個觀點提出來，這兩位嘉賓也代表了境外投資人的心態(tài)，站在世界的角度你們要堅信中國仍然是他們最看好的方向。前段時間我們曾經(jīng)擔(dān)心印度、越南，后來越南出問題了，印度證券也不是很好了，中國還是他們最關(guān)注的，所有的開發(fā)商堅信只要你走過這一輪就沒有問題。

現(xiàn)在所有的開發(fā)商都在關(guān)注怎么拼命做地、做資源的時候，把大量的精力放到了突破上，我說這是開發(fā)商非常聰明的做法，先把資本打開。我開玩笑這幾年有人天天借錢，但是沒有制造有錢的工具，鑫苑最大的成功是大家都沒有的時候他獲得了工具，資本上市不單純是融資，鑫苑給所有開發(fā)商做了一個榜樣，在思考其他發(fā)展的時候不要忘記資本市場的發(fā)展，這里請張總就您的成功談一談，您覺得最成功的地方在哪里？經(jīng)過兩三年的時間我想還是有些教訓(xùn)的，提醒大家教訓(xùn)是什么。

張勇：過去幾年這個行業(yè)是不正常的，沒有一個商場會讓消費者幾天幾夜排隊買過，過去三五年不管是一線城市還是二線城市，排隊買商品的現(xiàn)象在現(xiàn)在市場環(huán)境下是非常不正常的。我認為原因是沒有有效的供應(yīng)體系，或供應(yīng)的目標市場不充足造成土地原材料不充足，帶來了市場嚴重失衡，這是我講的第一個問題。80年代我們做了生產(chǎn)要素價格；90年代解決了資本市場、股票市場的建立，當然股權(quán)分置改革沒有徹底完成，最近幾年完成以后股票會走向正常；但土地要素還沒有健康有效解決，這是土地行業(yè)出問題的根本所在，如果這個問題不解決，不僅是房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，甚至?xí)o國民經(jīng)濟健康發(fā)展帶來很多影響。比如今天的通貨膨脹，我個人認為它有很多因素或者有些方面是由于土地成本擴大和商務(wù)成本所帶來的，包括生活中由于土地要素問題的存在導(dǎo)致通貨膨脹，土地要素如果不解決對行業(yè)的發(fā)展和國家經(jīng)濟發(fā)展的不利因素更多一些，這是我的一點看法。借論壇這個機會提出我個人的觀點。

作為一個項目公司，我覺得就把項目當生意做，如何把項目開好、賣好、賣完、安全的度過，不要讓銀行強制性的政策把項目賣掉，把項目當生意活，一單就是一單，此一時彼一時，過去生意不好那是過去了，今天生意我要保證不賠錢而且還賺錢，如果公司能夠這樣做可以度過調(diào)整。

關(guān)于上市，上市是要做企業(yè)，做企業(yè)就要考慮持續(xù)性經(jīng)營、持續(xù)性盈利意義商業(yè)模式、戰(zhàn)略和宏觀大背景下的房地產(chǎn)市場有效結(jié)合，你是做企業(yè)，做企業(yè)和做生意有本身的區(qū)別，在未來十年、五年的行業(yè)發(fā)展格局下怎么定位自己，所謂的投行、資本投資者不會找非連續(xù)性經(jīng)營的企業(yè)，當然我們知道能上市的企業(yè)非常少，一萬多家企業(yè)中把這點想清楚，你是想做企業(yè)還是想做生意，在未來的調(diào)整中如果你能把自己為兩三年的盈虧掌控好，你就堅持、努力，實在不行就把項目的土地賣掉，這也不失為一個戰(zhàn)略。作為公司來講有戰(zhàn)略擴張、戰(zhàn)略收縮、戰(zhàn)略推出，基本上有幾個策略，我想每個公司針對策略做出自己的選擇，在此期間把這個問題想清楚就可以了。至于缺不缺錢每個公司有自己的實際情況，很難講。

喬志杰：張總把最保密的東西說出來了。

喬志杰：記住一句話，如果做上市一定要有做企業(yè)的平臺，因為我們在這個市場上這么多年，資本市場最終看重的是企業(yè)素質(zhì)。王敬先生所在行業(yè)跟房地產(chǎn)沒什么關(guān)聯(lián)，我們聽聽他對房地產(chǎn)認識的看法？

王敬：我不是住宅建筑里的人士，今天我想講的是從企業(yè)戰(zhàn)略角度上看金融，融資的策略和企業(yè)的戰(zhàn)略應(yīng)該有所關(guān)聯(lián)，離開了戰(zhàn)略談融資策略還是相對片面的。通常做生意的組合是什么？我舉一個例子供大家參考，我這兩天聽了關(guān)于缺錢的說法和地產(chǎn)里的講法。

中國有兩家企業(yè)，一個是國美、一個是蘇寧。這兩家公司目前看來他們的行業(yè)可能好一些，因為我以前做的企業(yè)是零售企業(yè)，零售企業(yè)是一個現(xiàn)金流特別豐富的企業(yè)，是特別富裕的企業(yè)，像沃爾瑪一年3000億的銷售額，供應(yīng)商達到的就是300億的額，再加上其他的就非常可觀，前段時間想做銀行沒有通過。我們現(xiàn)在看到全世界的，我觀察到做零售和地產(chǎn)之間有一個關(guān)系，國美、蘇寧可能更遠一點，除了做商業(yè)地產(chǎn)之外又進入了住宅地產(chǎn)。（和黃）定位是一家地產(chǎn)公司，但他的現(xiàn)金流比較強大，可以支撐它。一個大企業(yè)從業(yè)務(wù)組合角度講，昨天恒隆集團陳總講的，相信他們也有很大的現(xiàn)金流，因為他們做的項目是需要很強的現(xiàn)金流的支持。

不從業(yè)務(wù)組合的角度看通常看一下產(chǎn)品組合，過去總喊增值的模式，土地增值的模式可能是比較大的，包括管理輕資產(chǎn)的模式、零庫存的模式，我覺得都是在產(chǎn)品模式上的選擇，在企業(yè)家里這也是很重要的。我過去在華潤管零售的時候，我們一年的租賃物業(yè)也非常高，租賃物業(yè)和住宅曲線上的平衡也是一個好的策略模式。你考慮公司策略的時候公司戰(zhàn)略一定要清楚，從產(chǎn)品組合到單個產(chǎn)品到做什么產(chǎn)品，還有更好的辦法，如果自己并不是一個很好的開發(fā)商，我覺得在美國土地開發(fā)格局里主要是由專業(yè)開發(fā)商、商業(yè)地產(chǎn)管理者來組成的，事實上在美國有很多的成熟市場是由很少的特大企業(yè)干這一切的，我是投資人、又是開發(fā)商然后又有金融衍生工具，這是很少的。如果自己不是一個很專業(yè)的人，選擇一個投資人也不錯，我不做將來有更專業(yè)的開發(fā)商去做。這是我作為圈外人從戰(zhàn)略上談的一點感想。

喬志杰：我覺得你改行改錯了，你就應(yīng)該做地產(chǎn)，你把地產(chǎn)行業(yè)的東西理解的很透，大家的掌聲告訴我你的觀點是被大家接受的，謝謝你。下面請李總談一下，您是一個服務(wù)商，請你簡單談一談對地產(chǎn)市場的看法。

李明俊：我是從地產(chǎn)公司出來的，我做過中介，我現(xiàn)在是做服務(wù)提供商。我們現(xiàn)在都缺錢，早幾年錢好掙導(dǎo)致管理相對比較粗放，到今天缺錢的情況下應(yīng)該回到理性審慎的角度。從這個角度來說，我說句不好聽的話，房地產(chǎn)企業(yè)比其他行業(yè)的管理低得多，是房地產(chǎn)企業(yè)老板的關(guān)注度不夠，表面上夠都骨子里不夠重視。比如說在資金的管理上面臨一個問題，我們大家缺錢，資金的流入流出有一個配合的問題，很多時候造成了資金的銜接。如果我們資金準備不充裕的話，很多問題在短時間類以比較高的去融資。

再談?wù)劧悇?wù)管理，房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)管理也做的不好，現(xiàn)在大企業(yè)有偷稅的狀況，比如說虛假成本。但反過來說企業(yè)有很多的優(yōu)惠政策沒有加以理由，這也是一個基本的前提。造成什么現(xiàn)象呢？造成很多優(yōu)惠沒有拿到，我舉一個非常簡單的例子，比如說富力，富力去年的業(yè)績是148億，在座很多的朋友是內(nèi)資企業(yè)，會與大家形成很大的差異，148億交5%的營業(yè)稅，5%差不多是7.5億，作為海外公司還加另外一項稅收，而內(nèi)資企業(yè)就不用。

國內(nèi)周轉(zhuǎn)速力比國內(nèi)同行多，可能要高達三年、四年以上，這種資金是閑置，沒有大家有效的利用。鑫苑說的零庫存是提高資金周轉(zhuǎn)效率，把銷售額的30%交稅收，比如說5%的營業(yè)稅，企業(yè)所得稅差不多交到6個點，土地增值稅去年2月份規(guī)定出臺后，按照回來后土地增值稅和成本少說也要占到20%以上，這三項加起來至少占到30%。如果我們能夠采取有效的稅收支出后，合法規(guī)避以外，在現(xiàn)有的稅賦基礎(chǔ)上合理的避稅，這有效的節(jié)約我們資金，從微觀技術(shù)層面上和大家做一個建議。

喬志杰：智慧源管理咨詢公司是做稅務(wù)咨詢？

李明俊：對。

喬志杰：原計劃是聽到嘉賓更多的觀點，但時間關(guān)系就到這里了。最后做一個總結(jié)，第一對房地產(chǎn)市場是充滿信心的；第二房地產(chǎn)的調(diào)整是正常的；第三解決資金的問題是通過自身的改變和調(diào)整，包括投資模式的改變，把股份投資到上市公司的圈里也是投行的一種，融資的思路要放在內(nèi)部；第四、2008年并不是一個上市的好時期，但是一個做好上市準備的好時期。（編輯：婁曉）