第一篇：中國(guó)(廣東)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新論壇暨房地產(chǎn)國(guó)際融資峰會(huì)

中國(guó)（廣東）房地產(chǎn)金融創(chuàng)新論壇

暨房地產(chǎn)國(guó)際融資峰會(huì)

主辦單位：

省政府發(fā)展研究中心

省政府金融工作辦公室

省政府城鄉(xiāng)住房建設(shè)廳 廣東省地產(chǎn)商會(huì)

中山大學(xué)嶺南（大學(xué)）學(xué)院

時(shí)間：2009年12月18日（星期五）

地點(diǎn)：廣州白云國(guó)際會(huì)議中心（廣州白云大道南1039―1045號(hào)）

巨商云集 精英薈萃 群賢聚首 巔峰論道 2009年中國(guó)（廣東）房地產(chǎn)金融創(chuàng)新盛會(huì)拉開(kāi)帷幕

中國(guó)(廣東)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新論壇

由廣東省地產(chǎn)商會(huì)（www.tmdps.cn）、廣東省人民政府發(fā)展研究中心和省政府金融工作辦公室等單位共同主辦的，2009中國(guó)（廣東）房地產(chǎn)金融創(chuàng)新論壇暨國(guó)際融資峰會(huì)年會(huì)，將于2009年12月18日在廣州召開(kāi)（地點(diǎn)：廣州市白云大道南1039―1045號(hào)白云國(guó)際會(huì)議中心）。會(huì)期一天，會(huì)議議題主要探討國(guó)際金融后危機(jī)背景下，廣東省政府提出的“開(kāi)展房地產(chǎn)信托投資基金試點(diǎn)工作”等房地產(chǎn)金融創(chuàng)新課題。

此次峰會(huì)，是一次舉政府、地產(chǎn)、金融三方強(qiáng)勢(shì)之力，規(guī)格很高，規(guī)模龐大，集我省相關(guān)政府部門(mén)、國(guó)內(nèi)外著名的金融機(jī)構(gòu)專家和各大房地產(chǎn)企業(yè)家的高端峰會(huì)。三方人杰將分別就當(dāng)前國(guó)內(nèi)金融背景下的房地產(chǎn)金融創(chuàng)新和融資等問(wèn)題作專題演講，并與房地產(chǎn)企業(yè)、銀行家、金融理論專家等同臺(tái)展開(kāi)六方對(duì)話。同時(shí)，峰會(huì)還邀請(qǐng)廣東省政府主管金融工作的宋海副省長(zhǎng)作重要演講；邀請(qǐng)中國(guó)銀監(jiān)會(huì)、廣東省銀監(jiān)局、廣東省金融服務(wù)辦公室、廣東省建設(shè)廳、廣東省國(guó)土廳以及廣東各大銀行行長(zhǎng)等相關(guān)部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)親臨指導(dǎo)、對(duì)話。

這是廣東地產(chǎn)界、金融界的高峰盛會(huì)。廣東省地產(chǎn)商會(huì)各大地產(chǎn)商，包括富力地產(chǎn)、雅居樂(lè)地產(chǎn)、碧桂園地產(chǎn)、星河灣地產(chǎn)等及全國(guó)部分著名的地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)軍人物都將親臨，巨商云集，精英薈萃，巔峰論道。（會(huì)議議程請(qǐng)見(jiàn)《2009年中國(guó)（廣東）房地產(chǎn)金融創(chuàng)新論壇暨國(guó)際融資峰會(huì)》方案）現(xiàn)誠(chéng)邀高峰論壇贊助合作企業(yè)，具體贊助合作方案如下： 鉆石協(xié)辦 RMB50萬(wàn)元

二、白金協(xié)辦，回報(bào)如下： 現(xiàn)場(chǎng)回報(bào)：

1、安排贊助企業(yè)作為嘉賓參加六方對(duì)話；

2、優(yōu)先為贊助企業(yè)介紹認(rèn)識(shí)目標(biāo)客戶負(fù)責(zé)人；

3、贊助企業(yè)2人免費(fèi)參加半年內(nèi)由商會(huì)主辦的重大活動(dòng)；

4、獲得4個(gè)免費(fèi)參會(huì)名額（包括會(huì)務(wù)費(fèi)、餐費(fèi)，可贈(zèng)送給客戶或合作伙伴）。

宣傳回報(bào)：

1、贊助企業(yè)“協(xié)辦”的身份、企業(yè)名稱和LOGO將完整出現(xiàn)在本次會(huì)議現(xiàn)場(chǎng)背景板以及所有涉及到本次論壇的對(duì)外宣傳資料上；

2、獲準(zhǔn)在論壇現(xiàn)場(chǎng)放置2個(gè)易拉寶，由贊助企業(yè)自行制作，組委會(huì)統(tǒng)一擺放；

3、贊助企業(yè)獲準(zhǔn)在廣東省地產(chǎn)商會(huì)網(wǎng)站廣告（5個(gè)界面）宣傳半年；

4、贊助企業(yè)獲得在本屆論壇會(huì)刊上刊登2個(gè)整版廣告；

5、贊助企業(yè)獲得《地產(chǎn)界》雜志2P彩色廣告及1P軟文；

6、贊助企業(yè)負(fù)責(zé)人獲得《地產(chǎn)界》雜志人物專訪一期；

7、獲準(zhǔn)在論壇資料袋里夾帶企業(yè)宣傳資料400份。

三、普通協(xié)辦，回報(bào)如下： 現(xiàn)場(chǎng)回報(bào)：

1、為贊助企業(yè)介紹認(rèn)識(shí)目標(biāo)客戶負(fù)責(zé)人；

2、贊助企業(yè)2人免費(fèi)參加半年內(nèi)由商會(huì)主辦的重大活動(dòng)；

3、獲得3個(gè)免費(fèi)參會(huì)名額（包括會(huì)務(wù)費(fèi)、餐費(fèi)，可贈(zèng)送給客戶或合作伙伴）。

宣傳回報(bào)：

第二篇：博鰲房地產(chǎn)論壇圓桌論壇_房地產(chǎn)金融創(chuàng)新

房地產(chǎn)金融創(chuàng)新

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式的創(chuàng)新，經(jīng)營(yíng)品種創(chuàng)新，既是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和從事房地產(chǎn)金融行業(yè)的人面臨的現(xiàn)實(shí)需要，也是永久的課題。

2010年8月11日-14日，2010博鰲房地產(chǎn)論壇在海南博鰲開(kāi)幕。論壇邀請(qǐng)了樊綱、周其仁、陳淮、巴曙松、陳啟宗、任志強(qiáng)、劉曉光、施永青、凌克等學(xué)者和企業(yè)精英參會(huì)，共議“新政下的中國(guó)房地產(chǎn)”。

13日下午，博鰲房地產(chǎn)論壇進(jìn)入博鰲圓桌論壇討論環(huán)節(jié)，討論環(huán)節(jié)的嘉賓主持為：

盛世神州房地產(chǎn)投資基金管理（北京）有限公司董事長(zhǎng)

張民耕先生

參與對(duì)話的嘉賓包括有：

金融分析家、清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院博士杜麗虹女士

香港科技大學(xué)商學(xué)院財(cái)務(wù)學(xué)系教授顏至宏先生

世邦魏理仕中國(guó)區(qū)首席運(yùn)營(yíng)官金勇先生

平安物業(yè)投資管理有限公司董事長(zhǎng)兼CEO鄒益民先生

高和投資董事長(zhǎng)蘇鑫先生

昌盛中國(guó)地產(chǎn)有限公司董事長(zhǎng)鄒錫昌先生

卓越集團(tuán)副總經(jīng)理、融資總監(jiān)鄔風(fēng)柏先生

莊凌顧問(wèn)董事總經(jīng)理張映光先生

以下為博鰲圓桌第二環(huán)節(jié)討論內(nèi)容的文字實(shí)錄：

張民耕：我想我們這里面除了金融創(chuàng)新以外，今天下午講的比較多的還是風(fēng)險(xiǎn)管理問(wèn)題。其實(shí)創(chuàng)新和風(fēng)險(xiǎn)管理永遠(yuǎn)是一對(duì)對(duì)子，咱們從創(chuàng)新開(kāi)始到風(fēng)險(xiǎn)管理作為過(guò)程，然后其他有體會(huì)的人都一起聊一聊。蘇鑫先說(shuō)說(shuō)你的創(chuàng)新。

蘇鑫：既然說(shuō)創(chuàng)新，就得有創(chuàng)新的思維。創(chuàng)新的思維第一個(gè)體會(huì)就是敢于創(chuàng)業(yè)。我去年從SOHO出來(lái)，跟潘總已經(jīng)干了11年了，干到董事。我跟潘總說(shuō)應(yīng)該出來(lái)創(chuàng)業(yè)。為什么呢？就是一種沖動(dòng)，就是覺(jué)得自己應(yīng)該圓一個(gè)夢(mèng)。

受張總影響，基金是一個(gè)方向，基本上就是這樣一個(gè)思路。我原來(lái)在SOHO一直管銷(xiāo)售，我能看到民間資本最近五年茁壯成長(zhǎng)，這些錢(qián)沒(méi)有太多去處。你要?jiǎng)?chuàng)新，除了要有心態(tài)之外，你能在市場(chǎng)一線看到機(jī)會(huì)，這一點(diǎn)是特別重要的。我就先說(shuō)這么多。

張民耕：蘇鑫說(shuō)創(chuàng)新源于心態(tài)。然后又看到社會(huì)有大把的錢(qián)，有26萬(wàn)億人民幣在那里頂著，我們什么事不能干。誰(shuí)還有創(chuàng)新和創(chuàng)業(yè)的推動(dòng)。

鄔風(fēng)柏：我來(lái)自深圳卓越置業(yè)房地產(chǎn)公司，座談萬(wàn)科的肖莉談了即使手上有190億現(xiàn)金，還是不敢用。所以業(yè)內(nèi)是把房地產(chǎn)企業(yè)說(shuō)成持有大把現(xiàn)金的窮人，就是因?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)的問(wèn)題。

我談兩個(gè)體會(huì)，談創(chuàng)新必須談風(fēng)險(xiǎn)的問(wèn)題。我們研究金融產(chǎn)品，從05年就是集合性單一信托。其實(shí)開(kāi)發(fā)貸也非常好做，成本也非常低。我們05年做這個(gè)業(yè)務(wù)，尤其是07年9月份到08年3月份，當(dāng)時(shí)信貸規(guī)模調(diào)控，國(guó)家所有商業(yè)銀行都是信貸規(guī)模控制你了資金，由于規(guī)模的問(wèn)題，我們其實(shí)從銀行跨了一個(gè)渠道。債權(quán)人變成了信托公司，信托公司其實(shí)也是募集了私人銀行的客戶。這個(gè)業(yè)務(wù)使我們2005年10個(gè)億規(guī)模渡過(guò)了難關(guān)。

第二件事情，我們這個(gè)企業(yè)是在09年11月3號(hào)在香港上市，當(dāng)時(shí)因?yàn)楣蓛r(jià)問(wèn)題，我們放棄了。其實(shí)我們放棄，我們是有資格的。08年準(zhǔn)備上市之前，我們?cè)?9年9家在香港上市公司里唯一沒(méi)有拿可轉(zhuǎn)債的企業(yè)，所以我們有資格放棄在09年11月3號(hào)這個(gè)上市，就是我們沒(méi)有太多壓力，財(cái)務(wù)非常穩(wěn)健。所以給我們很大的機(jī)會(huì)。所以我剛才講創(chuàng)新，其實(shí)給你帶來(lái)了一個(gè)防范風(fēng)險(xiǎn)的機(jī)會(huì)。

張民耕：創(chuàng)新就是和風(fēng)險(xiǎn)結(jié)合在一起，創(chuàng)新是為了創(chuàng)業(yè)，同時(shí)創(chuàng)新也是為了防范風(fēng)險(xiǎn)。剛才顏教授說(shuō)的非常好，上市公司可能也有一個(gè)金融上不斷創(chuàng)新，房地產(chǎn)商要逐漸兩條腿走路。

顏至宏：因?yàn)槲乙郧霸趪?guó)泰的時(shí)候，常常看到房地產(chǎn)方面。那個(gè)時(shí)候國(guó)泰有一個(gè)很好的地方，他愿意把內(nèi)部人才交流，在建設(shè)公司那邊遇到的問(wèn)題，或者市場(chǎng)有哪些風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)公司常常沒(méi)有這方面的人才。所以國(guó)泰會(huì)把一部分人才借給他們用，幫助風(fēng)險(xiǎn)控管。

國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)這方面再往前走會(huì)遇到一些問(wèn)題，比如如果創(chuàng)新的話，可能會(huì)遇到一些問(wèn)題。國(guó)內(nèi)想做一個(gè)房地產(chǎn)的指數(shù)，這個(gè)指數(shù)建立就不是很容易。這些東西都是涉及到相當(dāng)多的學(xué)術(shù)方面或者技術(shù)方面的問(wèn)題，這個(gè)是將來(lái)要走向房地產(chǎn)創(chuàng)新。這部分人才培訓(xùn)，還有公司愿不愿意投錢(qián)進(jìn)來(lái)建立一個(gè)，能夠幫助房地產(chǎn)行業(yè)把握風(fēng)險(xiǎn)，這是值得我們注意。

杜麗虹：我想說(shuō)幾句關(guān)于基金的問(wèn)題，我是覺(jué)得現(xiàn)在大家整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)都有一個(gè)基金的熱潮，但是其實(shí)很多做基金的企業(yè)把它當(dāng)做一個(gè)地產(chǎn)企業(yè)融資手段，但是有的時(shí)候你需要反思一下在投資人那個(gè)角度上，一個(gè)地產(chǎn)基金它的存在價(jià)值在哪。

一個(gè)私募的基金他區(qū)別于REITs，它的市場(chǎng)價(jià)值它滿足一類特殊投資人的投資偏好。在國(guó)外，REITs是一個(gè)相對(duì)提供穩(wěn)定投資的產(chǎn)品。私募基金它的風(fēng)險(xiǎn)比REITs要高，當(dāng)然收益也相對(duì)更高一些。所以他面向的一類機(jī)構(gòu)投資人，這類投資人一方面期限更長(zhǎng)，能夠承受更大風(fēng)險(xiǎn)。

另一方面，他們對(duì)于項(xiàng)目的識(shí)別能力和控制風(fēng)險(xiǎn)能力也更強(qiáng)一些，所以對(duì)于一般投資人來(lái)說(shuō)，會(huì)覺(jué)得風(fēng)險(xiǎn)比較大的項(xiàng)目，在他們那兒風(fēng)險(xiǎn)就不是很大。所以基金存在價(jià)值就在于他對(duì)投資人做了細(xì)分，因此國(guó)外在成立基金的時(shí)候，其實(shí)他每個(gè)基金是有非常明確的定位，這一點(diǎn)是國(guó)內(nèi)的基金，就是大家現(xiàn)在都在成立基金，但是基金定位不是很清晰。

國(guó)外基金分成幾類，一類是機(jī)會(huì)型的，這類風(fēng)險(xiǎn)最大，但是收益也最高。另外有一類是增值型的，他收購(gòu)一些項(xiàng)目，然后把它進(jìn)行增值后再出售。還有一種核心型的，就是持有一些成熟的商業(yè)物業(yè)的項(xiàng)目，從這種策略上的區(qū)分，國(guó)內(nèi)基金還看不到這樣的細(xì)分，另外從產(chǎn)品類型來(lái)講，比如新加坡的嘉德，他旗下基金會(huì)有分住宅開(kāi)發(fā)的，商業(yè)部分也有分寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、服務(wù)型公寓、工業(yè)地產(chǎn)的，還會(huì)具體區(qū)分新加坡、日本這種成熟市場(chǎng)，還是比如越南、印度這樣風(fēng)險(xiǎn)比較高的市場(chǎng)，還是有套利機(jī)會(huì)的市場(chǎng)。這種細(xì)分根本目的使基金更符合投資人偏好。

在國(guó)內(nèi)比較好的是保險(xiǎn)公司可以投資于不動(dòng)產(chǎn)，這雖然是一個(gè)資金的來(lái)源，但是對(duì)于保險(xiǎn)公司這個(gè)投資人其實(shí)就是地產(chǎn)企業(yè)研究并不是很多。這個(gè)投資人想要的是什么？他需要的是一個(gè)比較穩(wěn)定的東西。

雖然現(xiàn)在沒(méi)有明確規(guī)定，但是我想他不會(huì)以物業(yè)公寓價(jià)值入帳，如果以公寓價(jià)值入帳，出現(xiàn)價(jià)值暴跌的話，保險(xiǎn)公司資本金會(huì)損失很多，這個(gè)應(yīng)該保監(jiān)會(huì)不會(huì)允許，應(yīng)該以租金收益、出售兌現(xiàn)收益入帳，頭幾年就只能是租金收益。租金收益，保險(xiǎn)公司會(huì)要求租金收益應(yīng)該在7%、8%的水平，他覺(jué)得不動(dòng)產(chǎn)相對(duì)于債券，風(fēng)險(xiǎn)要高。

按照風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，他要求7%、8%收益率。現(xiàn)在國(guó)內(nèi)這些不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目，你是否能給保險(xiǎn)公司提供這樣的收益？如果現(xiàn)在項(xiàng)目不能提供這樣的收益率，你用什么項(xiàng)目可以提供這樣樂(lè)觀收益率呢？包括上午孟總提到的養(yǎng)老地產(chǎn)或者工業(yè)地產(chǎn)等等，總體來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在雖然大家都在成立基金，但是很多時(shí)候是地產(chǎn)企業(yè)從自己融資角度去考慮我有什么項(xiàng)目要賣(mài)，我希望融到多少錢(qián)，但是其實(shí)你另外一個(gè)角度，你需要了解你的投資人是什么樣的，你為他們?cè)O(shè)計(jì)一些他需要的產(chǎn)品，這樣基金才是一個(gè)雙贏的渠道。

張民耕：學(xué)者提的問(wèn)題確實(shí)是預(yù)見(jiàn)性和深度是不一樣的，給我們進(jìn)行做基金過(guò)程當(dāng)中提出了一個(gè)問(wèn)題，就是做基金本身又有一個(gè)市場(chǎng)定位的問(wèn)題。

現(xiàn)在做基金是為了什么呢？做基金就是為了解決社會(huì)上大量資金資源錯(cuò)配。巴曙松說(shuō)過(guò)一句話，現(xiàn)在錢(qián)是股票不敢買(mǎi)，房子不讓買(mǎi)。剛才杜小姐又講到了現(xiàn)在保險(xiǎn)資金是各個(gè)資金追逐的對(duì)象，現(xiàn)在正好有中國(guó)平安的鄒先生在這兒，能不能給我們一點(diǎn)希望。

鄒益民：各位都在談金融創(chuàng)新或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式創(chuàng)新，其實(shí)可以看到這么十幾年走過(guò)來(lái)，我們房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是非常的累，他們一方面要去拿地，要去籌錢(qián)，要去蓋房子，要去做銷(xiāo)售，大部分房地產(chǎn)公司老板們是從頭做到尾的，整個(gè)鏈條都在做，但是其實(shí)每一個(gè)人也好，每一個(gè)公司也好，他都有他的專業(yè)。

你可能是某一個(gè)人是專業(yè)特別會(huì)拿地，例如合生，早期他們拿的地非常棒。有些人可能特別能夠籌錢(qián)。其實(shí)找親戚朋友借，這也是一種私募。只是不是那么正規(guī)而已。這幾年，宏觀調(diào)控又是一會(huì)兒一個(gè)事，所以大家感到籌集資金比較重要，再加上現(xiàn)在市場(chǎng)上有很多資金，所以私募、房地產(chǎn)股權(quán)投資這就逐步逐步被大家的提上來(lái)了。

如果回過(guò)頭看美國(guó)、日本，其實(shí)開(kāi)發(fā)商是開(kāi)發(fā)商，出資人是出資人，出資人跟開(kāi)發(fā)商可以是分開(kāi)的。這個(gè)開(kāi)發(fā)商嚴(yán)格講就是把有錢(qián)人愿意投資房地產(chǎn)的資金拿過(guò)來(lái)，然后去對(duì)土地進(jìn)行規(guī)劃，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃，我們?cè)谙愀劢凶鲰?xiàng)目管理者這么一個(gè)角色。規(guī)劃之后他自己又不干，他又扔出去給建筑商去做。他所做的角色就是去做一個(gè)項(xiàng)目策劃，把項(xiàng)目策劃書(shū)交給房地產(chǎn)投資基金，把錢(qián)拿過(guò)來(lái)，然后再找建筑商去完成這個(gè)項(xiàng)目，再找銷(xiāo)售商把它賣(mài)掉。這樣的話你就把自己專業(yè)做得越來(lái)越專業(yè)，你也可以走得路越來(lái)越好。

張民耕：從全能香港模式向分工的美國(guó)模式，這也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)走的業(yè)務(wù)創(chuàng)新道路。這個(gè)路我們希望越走越順利。現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商確實(shí)很累。如果能夠分開(kāi)，投資是投資，開(kāi)發(fā)是開(kāi)發(fā)，銷(xiāo)售是銷(xiāo)售，物業(yè)管理是物業(yè)管理。這個(gè)時(shí)代一定會(huì)到來(lái)，隨著我們的創(chuàng)新。金勇先生，你從這個(gè)過(guò)程管理和策劃角度看看我們創(chuàng)新。

金勇：對(duì)創(chuàng)新談了很多年了，我還主持一點(diǎn)創(chuàng)新的事，我在華爾街做的時(shí)候，華爾街創(chuàng)新更多圍繞各種各樣監(jiān)管制度，在各種各樣法律和條文里面可以找到一些縫隙，可以做一些事情。這是跟國(guó)內(nèi)差不多的。

第二種就是把風(fēng)險(xiǎn)和回報(bào)不同的配比，把兩邊能夠配起來(lái)，這也是創(chuàng)新的方式，國(guó)內(nèi)六年前就開(kāi)始，前幾年都是我怎么樣拿完地開(kāi)發(fā)，也就是怎么樣把錢(qián)忽悠過(guò)來(lái)，找各種各樣方式說(shuō)你這里能到銀行貸款，主要目的就是忽悠錢(qián)，忽悠來(lái)了能夠開(kāi)發(fā)。到現(xiàn)在隨著商用地產(chǎn)發(fā)展越來(lái)越快，現(xiàn)在可能到了一個(gè)創(chuàng)新很好的契機(jī)了。這個(gè)時(shí)間我們可以看到，就拿一個(gè)做商業(yè)物業(yè)整個(gè)的投融資，從時(shí)間點(diǎn)來(lái)講，像恒隆地產(chǎn)要做一個(gè)項(xiàng)目花15年。商用地產(chǎn)前7年或者前5年，70%出資率之前，你的回報(bào)率實(shí)際上不夠付銀行貸款。

在這種情況下，銀行貸款一點(diǎn)意義都沒(méi)有，而銀行貸款在現(xiàn)階段是最便宜的資金成本了。恒隆用的完全是自己的錢(qián)，而且沒(méi)有負(fù)債率，這是成功很重要的因素。如果有負(fù)債率，前七年是負(fù)的，你物業(yè)里面連貸款都還不起，還要貼錢(qián)。到有什么時(shí)候的時(shí)候，會(huì)逐漸用一些別的金融手段把自有資金替代出來(lái)。這個(gè)過(guò)程從0年到15年，資金運(yùn)作非常復(fù)雜。要達(dá)到資金整個(gè)投入，像恒隆地產(chǎn)做到30%多，資金里面技術(shù)手段很有意思，這是一種真正的創(chuàng)新。

真正到我們每個(gè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)里面，它適合于不同的物業(yè)、適合于不同的經(jīng)營(yíng)條件下，我們可以有一種不同的結(jié)構(gòu)，可以有不同的資金來(lái)源，得到不同的回報(bào)和風(fēng)險(xiǎn)的配比，我覺(jué)得這是我們往下要做精的事情。現(xiàn)在確實(shí)是一個(gè)好的契機(jī)。

張民耕：金先生說(shuō)的是把商業(yè)地產(chǎn)通過(guò)創(chuàng)新做精，使它能夠有穩(wěn)定回報(bào)，能夠符合金融產(chǎn)品需要。鄒錫昌先生，在房地產(chǎn)模式創(chuàng)新下你有什么感受？

鄒錫昌：我是比較早做商業(yè)地產(chǎn)的，我是95年，當(dāng)時(shí)在廣州老城區(qū)里，我們蓋了總面積30萬(wàn)的綜合體。那塊土地是部隊(duì)用地，土地方占35%股權(quán)，我占65%股權(quán)，我一個(gè)人投資，那個(gè)時(shí)候95年的時(shí)候，正是我們朱鎔基打擊房地產(chǎn)的時(shí)候，房地產(chǎn)不能貸款。當(dāng)時(shí)也沒(méi)有什么房地產(chǎn)基金，完全是自有資金來(lái)源。

那個(gè)時(shí)候我算吃了豹子膽，在我們開(kāi)工過(guò)程中又碰到亞洲金融風(fēng)暴，香港一個(gè)基金當(dāng)時(shí)答應(yīng)投資3.5億，最后他損失慘重，也不投資了。我咬牙挺下來(lái)了，到99年我建成了，中途確實(shí)資金不夠，賣(mài)了10%的散鋪。因?yàn)槲覀兩虉?chǎng)面積也大，廣州市除了天河城，我們是最大的。

我們12萬(wàn)經(jīng)營(yíng)面積，賣(mài)了1.1萬(wàn)平方，但是賣(mài)的也是比較偏的位置。以返租經(jīng)營(yíng)形式返租回來(lái)。商場(chǎng)賣(mài)散了肯定不是一個(gè)好商場(chǎng)。這個(gè)大道理是對(duì)的，但偏偏我這個(gè)中華廣場(chǎng)賣(mài)10%，但是我是返租形式，通過(guò)這五年統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，中華廣場(chǎng)變成一個(gè)另類，沒(méi)有因?yàn)橘u(mài)散而不行。

到05年我交給小業(yè)主的時(shí)候，他們做什么都不影響我們的大局和我們知名度。實(shí)際上現(xiàn)在小業(yè)主還是自動(dòng)找回大的商家經(jīng)營(yíng)。在現(xiàn)在來(lái)講，好在我做了一個(gè)中華廣場(chǎng)。我們現(xiàn)在租金回報(bào)相對(duì)是很高的，確實(shí)有30%、40%回報(bào)，但是做商場(chǎng)一定要守得住。前三年很重要，可能搞不好，為了穩(wěn)定你的客戶群，為了經(jīng)營(yíng)，為了打響知名度，可能要虧小小。

三到五年水一定要過(guò)，過(guò)了這個(gè)就康莊大道了。這跟住宅不同，做商場(chǎng)我認(rèn)為還是地段、地段、地段。商業(yè)一定要在旺的地方做，才能做。現(xiàn)在住宅老是給人罵，這兩年實(shí)際上調(diào)控，以廣州為例，寫(xiě)字樓今年實(shí)際上是漲的很快，上半年從兩萬(wàn)快，現(xiàn)在平均寫(xiě)字樓廣州已經(jīng)上漲到2.3萬(wàn)到3萬(wàn)元之間。好的商場(chǎng)基本上沒(méi)有人賣(mài)的。所以商業(yè)物業(yè)還是很值得投資，也值得各房地產(chǎn)基金投資，唯一一點(diǎn)，投資前幾年利潤(rùn)低一點(diǎn)，后幾年可以高一點(diǎn)，這樣就可以達(dá)到豐收。

張民耕：鄒錫昌先生講的是經(jīng)驗(yàn)之談，我的體會(huì)就是偉大是熬出來(lái)的。熬的過(guò)程需要一些創(chuàng)新，股權(quán)融資、固定回報(bào)返租，總之不能弄散了。最后我隆重推出前《財(cái)經(jīng)》雜志資深記者，也有創(chuàng)業(yè)沖動(dòng)的張映光先生。你面對(duì)房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的創(chuàng)新、經(jīng)營(yíng)門(mén)類的創(chuàng)新、房地產(chǎn)金融創(chuàng)新這種滾滾而來(lái)的熱潮，你有什么感受？

張映光：首先在座的都是做開(kāi)發(fā)、做基金的，都是專業(yè)人士，我不是什么專業(yè)人士，以前是做媒體的，現(xiàn)在做的事情也是跟媒體關(guān)系很緊密。所以信息比較多一些。也就是從旁觀者角度。

我很同意張民耕談的一個(gè)觀點(diǎn)，美國(guó)有這么多金融創(chuàng)新產(chǎn)品，他實(shí)際上也是逼出來(lái)的。就是在老的模式走不下去，才有新的模式。我們確實(shí)在08年的時(shí)候有幾種模式玩不下去了。

第一種模式，咱們說(shuō)資本模式投上市前私募這個(gè)模式，這個(gè)模式時(shí)代可能終結(jié)了。這個(gè)模式給基金創(chuàng)造的很多暴利，比如說(shuō)恒大一年兩年沒(méi)有上去，但是上去后，還有四倍回報(bào)。我跟美林蓬鋼交流這個(gè)事情的時(shí)候，他也說(shuō)到我現(xiàn)在才考慮新的模式。為什么？因?yàn)樯鲜星八侥歼@個(gè)模式做不了。確實(shí)好的公司也不多了。這個(gè)背后就是拿地，然后上市，再拿地這種方式維持不下去了。

第二種就是作為開(kāi)發(fā)商來(lái)講可能現(xiàn)在也面臨一個(gè)困境，大型開(kāi)發(fā)企業(yè)，尤其是住宅開(kāi)發(fā)企業(yè)，當(dāng)市場(chǎng)特別好的時(shí)候，地王頻現(xiàn)的時(shí)候，他不敢拿地。經(jīng)過(guò)08年調(diào)整之后，我們看到理性民營(yíng)開(kāi)發(fā)商不敢拿地了。市場(chǎng)不好的時(shí)候他也不敢拿地。有一些企業(yè)有獨(dú)特模式，比如像SOHO模式、恒隆模式，我跟他們都溝通過(guò)，他有一個(gè)困惑問(wèn)我，我們利潤(rùn)這么高，賣(mài)的這么好，為什么股價(jià)不好？為什么SOHO股價(jià)總是上不來(lái)？

因?yàn)橘Y本市場(chǎng)投的是預(yù)期，你永遠(yuǎn)是一個(gè)項(xiàng)目一個(gè)項(xiàng)目在做，確實(shí)對(duì)房地產(chǎn)投資來(lái)說(shuō)，這是安全的。你永遠(yuǎn)不儲(chǔ)備土地。但是對(duì)資本市場(chǎng)來(lái)說(shuō)他不認(rèn)可。他看不到你的預(yù)期，也許你明年沒(méi)有項(xiàng)目了，利潤(rùn)就掉的很厲害。

所以這是資本市場(chǎng)給你的評(píng)價(jià)，他是一個(gè)悖論。還有企業(yè)有這樣一個(gè)困惑，市場(chǎng)好的時(shí)候，我為了追求快的周轉(zhuǎn)率，我必須降價(jià)銷(xiāo)售。市場(chǎng)回來(lái)了，我又沒(méi)有貨賣(mài)了。

過(guò)去十年高增長(zhǎng)模式可能現(xiàn)在發(fā)生變化了，我想人民幣基金前景非常廣闊，包括商業(yè)地產(chǎn)前景非常廣闊，一些大開(kāi)發(fā)商必須做一些成本結(jié)構(gòu)調(diào)整和資產(chǎn)配置，可能以后一些大的品牌開(kāi)發(fā)商往兩個(gè)方向走，一種就是走投資方向，恒隆是開(kāi)發(fā)商，SOHO是開(kāi)發(fā)商，但是更像一個(gè)投資商了。

比如恒隆地產(chǎn)99年價(jià)格最低的時(shí)候拿了一個(gè)住宅項(xiàng)目，他用了10

年，07年市場(chǎng)最好的時(shí)候賣(mài)了一個(gè)最高值，但是在大陸是不可能的。另外一種類型就是往建筑商方向發(fā)展。人民幣基金我最欣賞的就是凱德模式，他確實(shí)是一個(gè)成熟基金模式，有住宅基金、有商業(yè)基金，他可以用一個(gè)對(duì)沖基金籌的錢(qián)投商業(yè)，他把風(fēng)險(xiǎn)由民間資本承擔(dān)，而不僅僅由銀行和購(gòu)房者承擔(dān)，他對(duì)整個(gè)市場(chǎng)來(lái)講，對(duì)房地產(chǎn)長(zhǎng)期發(fā)展來(lái)講是一個(gè)很健康的事情，是一個(gè)健康的推動(dòng)力。我覺(jué)得在座的探索是一個(gè)先行者角色，是探討未來(lái)主流商業(yè)模式。

張民耕：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式的創(chuàng)新，經(jīng)營(yíng)品種創(chuàng)新，既是我們房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和從事房地產(chǎn)金融行業(yè)的人面臨的現(xiàn)實(shí)需要，也是我們永久的課題。和凱德置業(yè)這些優(yōu)秀基金相比，我們確實(shí)還有很長(zhǎng)的路要走，我們也會(huì)一步一步走好。謝謝各位堅(jiān)持到底的參與者。

第三篇：房地產(chǎn)創(chuàng)新峰會(huì)頒獎(jiǎng)主持人串詞

【開(kāi)幕前】

三遍

（女）各位來(lái)賓，“起航2013——2012 揚(yáng)州創(chuàng)新峰會(huì)”即將開(kāi)始，請(qǐng)按序就座！

【開(kāi) 幕】

影墨舞表演（開(kāi)場(chǎng)）

男女主持上臺(tái)）

（男）感謝舞蹈演員們帶來(lái)的精彩表演。尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)、尊貴的各位來(lái)賓，女士們、先生們，大家下午好！感謝各位蒞臨“起航2013——揚(yáng)州創(chuàng)新峰會(huì)”，我是本次峰會(huì)的主持人。

（女）大家好，我是主持人。本次峰會(huì)分為上、下兩場(chǎng)，上半場(chǎng)將就2013年房地產(chǎn)大勢(shì)在樓市宏觀調(diào)控下房地產(chǎn)生存之道進(jìn)行探討和分析，下半場(chǎng)將揭曉2012蘇揚(yáng)州房地產(chǎn)業(yè)界一批負(fù)有突出貢獻(xiàn)和成就的個(gè)人和項(xiàng)目。同時(shí)在我們正對(duì)舞臺(tái)的右側(cè)有一塊微博互動(dòng)大屏。在場(chǎng)的各位領(lǐng)導(dǎo)和嘉賓可以關(guān)注樂(lè)居揚(yáng)州通過(guò) 參與 進(jìn)來(lái)。分享您的觀點(diǎn)，同時(shí)我們會(huì)在峰會(huì)的過(guò)程抽取微博獎(jiǎng)項(xiàng)。

（男）首現(xiàn)允許我介紹一下今天到會(huì)的領(lǐng)導(dǎo)與嘉賓有

【上半場(chǎng)】

（女）2012年，對(duì)于揚(yáng)州房地產(chǎn)行業(yè)是機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存的一年；20121年，對(duì)于新浪樂(lè)居來(lái)說(shuō)是不平凡的一年。作為中國(guó)首個(gè)提出房地產(chǎn)流通服務(wù)商概念的中國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的整合者與領(lǐng)導(dǎo)者。在短短幾年的發(fā)展歷程中，憑著敏銳的市場(chǎng)拓展、菁英的團(tuán)隊(duì)，持續(xù)的創(chuàng)新及永續(xù)提升的服務(wù)理念，新浪樂(lè)居構(gòu)筑起了一個(gè)以現(xiàn)代信息技術(shù)為依托，以房地產(chǎn)信息及咨詢、房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)、房地產(chǎn)廣告?zhèn)髅剑⒏采w全國(guó)多數(shù)城市的房地產(chǎn)現(xiàn)代服務(wù)體系。

（男）有人親歷了樂(lè)居的奮斗史；有人見(jiàn)證了樂(lè)居的成長(zhǎng)史；更多的人期待樂(lè)居的輝煌史。下面有請(qǐng)________致辭，有請(qǐng)。

15:20（音樂(lè)聲中，禮儀引導(dǎo)上場(chǎng)）

（男）謝謝。今天，我們的峰會(huì)也受到揚(yáng)州各級(jí)政府領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)心，下面有請(qǐng)______致辭，有請(qǐng)。（音樂(lè)聲中，禮儀引導(dǎo)上場(chǎng)）

（男）感謝_______。在今年，很多房地產(chǎn)企業(yè)都明顯感受到，宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響日趨顯露。政策、市場(chǎng)、企業(yè)經(jīng)營(yíng)等的多方博弈也更加體現(xiàn)了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的多元和立體。在這樣的大環(huán)境下，從宏觀經(jīng)濟(jì)的角度去解讀樓市或許會(huì)有一定的指導(dǎo)意義。

下面我們有請(qǐng)中國(guó)政法大學(xué)楊帆教授為大家發(fā)表 主題演講（禮儀引導(dǎo)上場(chǎng)）

2012年對(duì)許多房地產(chǎn)企業(yè)而言，是機(jī)遇與挑戰(zhàn)共存的一年。面對(duì)政策調(diào)控的后時(shí)代，能夠自由的呼吸就成為房企生存的要?jiǎng)?wù)。在即將到來(lái)的2013年，房地產(chǎn)行業(yè)又將有那些新的變化？今天，全國(guó)地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人聯(lián)盟副秘書(shū)長(zhǎng)陳保存先生將給我們帶來(lái)“ ”主題演講，希望能給大家有益的啟發(fā)，有請(qǐng)。

（禮儀引導(dǎo)）

（男）感謝陳保存先生，您的主題演講高屋建瓴、鞭辟入里。好了現(xiàn)場(chǎng)的領(lǐng)導(dǎo)嘉賓們，在我們正對(duì)舞臺(tái)的右手邊有一塊微博互動(dòng)屏幕。各位可以以下一些方式參與進(jìn)來(lái)。下面我們開(kāi)始微博第一輪抽獎(jiǎng)。開(kāi)始——停。好的，恭喜以上5位獲獎(jiǎng)?wù)撸瑫?huì)后我們工作人員會(huì)和您私信聯(lián)系，至我們會(huì)場(chǎng)外禮品發(fā)放處領(lǐng)取獎(jiǎng)品

唉，雨軒，其實(shí)對(duì)于房產(chǎn)大形勢(shì)的分析和把握對(duì)開(kāi)發(fā)商而言極為重要。而在2013年開(kāi)發(fā)商如何在宏觀政策調(diào)控的后效應(yīng)期拓展自己的生存之道也是大家最為關(guān)心的，這其中最有發(fā)言權(quán)的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，下面我們將進(jìn)入對(duì)話環(huán)節(jié)，今天我們的主題是“城鎮(zhèn)化進(jìn)程推動(dòng)名盤(pán)名企”。下面有請(qǐng)楊帆先生、陳保存先生再次上臺(tái)，同時(shí)有請(qǐng)揚(yáng)州大學(xué)教授張敏麗女士，昆侖財(cái)經(jīng)特約評(píng)論員宋傳增先生，萊茵達(dá)置業(yè)董事長(zhǎng)萬(wàn)強(qiáng)先生、_______先生上臺(tái)。

（男）好的，非常感謝對(duì)話環(huán)節(jié)中各位的精彩分享。在我們今天的創(chuàng)新峰會(huì)中有這樣一個(gè)環(huán)節(jié)，（女）有請(qǐng)臺(tái)上的嘉賓們一起舉起手中的美酒，共同為新浪汽車(chē)揚(yáng)州站的正式上線干杯！

（男）好，謝謝臺(tái)上和臺(tái)下嘉賓們的共同見(jiàn)證。本次峰會(huì)的上半場(chǎng)到這里結(jié)束，我想稍后的時(shí)間，大家可以在臺(tái)下做更多的交流。30分鐘茶歇后，我們的峰會(huì)將繼續(xù)進(jìn)行，屆時(shí)主辦方為各位嘉賓準(zhǔn)備了豐厚的獎(jiǎng)品，讓我們?cè)谙掳雸?chǎng)頒獎(jiǎng)晚宴再見(jiàn)。

【下半場(chǎng)】

兩遍

（女）各位來(lái)賓，“啟航2013——揚(yáng)州創(chuàng)新峰會(huì)”下半場(chǎng)頒獎(jiǎng)晚宴即將開(kāi)始，請(qǐng)按序就座！

一（進(jìn)入晚宴時(shí)段，開(kāi)場(chǎng)表演熱場(chǎng)）、（男女主持上臺(tái)）

（男）各位尊敬的領(lǐng)導(dǎo)、各位尊貴的來(lái)賓，感謝各位蒞臨“啟航2013——揚(yáng)州創(chuàng)新峰會(huì)”下半場(chǎng)，我是本次峰會(huì)主持人。

（女）我是。本次峰會(huì)得到了玖俞貴金屬投資及綠地集團(tuán)的大力支持。本次頒獎(jiǎng)晚宴主辦方還安排了豐厚的獎(jiǎng)品作為本次的抽獎(jiǎng)禮品，在座的來(lái)賓可要認(rèn)真留意各位邀請(qǐng)函上的編號(hào)，這些獎(jiǎng)品很有機(jī)會(huì)被你們幸運(yùn)獲得。

（男）此外，主辦方還為大家準(zhǔn)備了豐厚的微薄獎(jiǎng)品，在座的嘉賓只要參與現(xiàn)場(chǎng)微博互動(dòng)，就有可能贏取這個(gè)大獎(jiǎng)。

（女）參與微博互動(dòng)的方式有兩種。一是通過(guò)短信方式參與：發(fā)送任意內(nèi)容到 即可參與今天的微博互動(dòng)。

（男）是的，還有一種是通過(guò)彩信方式參與：發(fā)送#揚(yáng)州#+任意內(nèi)容到 1066888866 參與微博互動(dòng)，就有機(jī)會(huì)抽取到微博互動(dòng)獎(jiǎng)品。

（女）在下半場(chǎng)晚宴的開(kāi)始，首先有請(qǐng)、、、、、上臺(tái)祝酒。（音樂(lè)聲中，禮儀引導(dǎo)嘉賓上場(chǎng)，致祝酒詞，禮畢下）

（頒獎(jiǎng)典禮和現(xiàn)場(chǎng)抽獎(jiǎng)活動(dòng)）

（女）經(jīng)過(guò)詳細(xì)的數(shù)據(jù)整理，近一個(gè)月的網(wǎng)上投票和線下調(diào)查，新浪樂(lè)居以數(shù)字為依據(jù)，誕生了一批在揚(yáng)州具有標(biāo)桿象征的個(gè)人和項(xiàng)目，今天頒獎(jiǎng)典禮首個(gè)揭曉的獎(jiǎng)項(xiàng)是“2012微薄達(dá)人及微薄運(yùn)營(yíng)企業(yè)”。請(qǐng)看大屏幕，我們將以VCR介紹本次獲獎(jiǎng)嘉賓：

有請(qǐng)

請(qǐng)獲獎(jiǎng)?wù)吆皖C獎(jiǎng)嘉賓留步合影

（天使頒獎(jiǎng)）

（男）2011年4月，以新浪微博為平臺(tái)的面向房地產(chǎn)銷(xiāo)售第一線置業(yè)顧問(wèn)的“微笑天使”評(píng)選活動(dòng)在全國(guó)啟動(dòng)。目前微笑天使揚(yáng)州三強(qiáng)已經(jīng)誕生，他們以獨(dú)特的氣質(zhì)、親切的服務(wù)征服了購(gòu)房者、網(wǎng)友和專家評(píng)委。他們是：（請(qǐng)看大屏幕，名單按照大屏幕宣讀）

有請(qǐng) 為微笑天使揚(yáng)州三甲頒獎(jiǎng) 請(qǐng)獲獎(jiǎng)?wù)吆皖C獎(jiǎng)嘉賓留步合影。

（男）唉，雨軒，你有沒(méi)有發(fā)現(xiàn)，微笑天使揚(yáng)州三甲都長(zhǎng)的比你漂亮。（女）是的，沒(méi)錯(cuò)。

（男）呵呵，開(kāi)個(gè)玩笑。在我們今天得峰會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，主辦方還特意安排了企業(yè)抽獎(jiǎng)這一環(huán)節(jié)。一共三個(gè)獎(jiǎng)項(xiàng)，我剛剛在后臺(tái)看見(jiàn)了，都是支票哦。

三等獎(jiǎng)三名，是價(jià)值 元的百度樂(lè)居廣告費(fèi)用

二等獎(jiǎng)兩名，獎(jiǎng)品是價(jià)值 元的新浪樂(lè)居頂通廣告投放費(fèi)用 一等獎(jiǎng)一名，獎(jiǎng)品是價(jià)值 元的新浪樂(lè)居全屏廣告投放費(fèi)用（男）我們有請(qǐng)抽獎(jiǎng)嘉賓 抽獎(jiǎng)

我們有請(qǐng)獲獎(jiǎng)企業(yè)代表上臺(tái)領(lǐng)獎(jiǎng)。請(qǐng)獲獎(jiǎng)?wù)吆皖C獎(jiǎng)嘉賓留步合影。

好了，我一直都是聽(tīng)說(shuō)，揚(yáng)州新浪樂(lè)居的員工多才多藝，今天由揚(yáng)州新浪樂(lè)居員工為大家?guī)?lái)爵士舞蹈《》

感謝我們此次峰會(huì)的主辦方。再次此我還要再次提醒場(chǎng)上的各位嘉賓，現(xiàn)場(chǎng)只要發(fā)送發(fā)送任意內(nèi)容到 即可參與今天的微博互動(dòng)，就有機(jī)會(huì)抽取到豐厚的禮品，也請(qǐng)?jiān)谧哪闷鹗謾C(jī)，編輯短信。接下來(lái)我們將進(jìn)行微博第二輪抽獎(jiǎng)

開(kāi)始——停，好的，恭喜以上五位獲獎(jiǎng)?wù)撸瑫?huì)后我們的工作人員會(huì)和您私信聯(lián)系，領(lǐng)取獎(jiǎng)品。

好了，下面將頒發(fā)2012揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)十大操盤(pán)手，請(qǐng)看VCR視頻 有請(qǐng)

鄭超、朱兵、沈軍、趙同良、郭寧、梁權(quán)宇、陳衛(wèi)國(guó)、顧英、張文賓、蔡紅芹上臺(tái)領(lǐng)獎(jiǎng) 有請(qǐng)頒獎(jiǎng)嘉賓 為獲獎(jiǎng)嘉賓頒獎(jiǎng) 請(qǐng)獲獎(jiǎng)?wù)吆皖C獎(jiǎng)嘉賓留步合影。

（男）我們恭喜以上獲獎(jiǎng)嘉賓，你們見(jiàn)證了2012你年揚(yáng)州的傳奇，你們也將預(yù)示著在即將到來(lái)的2013年里，我們?nèi)杂袑?duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)健發(fā)展的積極預(yù)期，讓每一個(gè)地產(chǎn)界同仁能夠懷有高度的信心。

（男）是的，恭喜以上的獲獎(jiǎng)嘉賓，本次典禮第二個(gè)激動(dòng)人心的時(shí)刻開(kāi)始了，接下來(lái)將產(chǎn)生三等獎(jiǎng)20名，每位將獲得價(jià)值1500元的旅行箱一只。因?yàn)閿?shù)量較多，獲獎(jiǎng)?wù)呖梢詰{借您手中入場(chǎng)券的編號(hào)到我們禮品發(fā)放區(qū)領(lǐng)取獎(jiǎng)品。有請(qǐng) 為我們抽獎(jiǎng)。

（禮儀端抽獎(jiǎng)箱上臺(tái)抽取，當(dāng)場(chǎng)宣讀，抽獎(jiǎng)完畢）

好，謝謝，也恭喜以上幸運(yùn)獲獎(jiǎng)?wù)摺Ｏ旅嬗姓?qǐng)表演嘉賓張航宇帶來(lái)歌曲《啟程》

謝謝航宇的演唱，雨軒，你有沒(méi)有發(fā)現(xiàn)，我們今天峰會(huì)的主舞臺(tái)造型像什么（女）像一只楊帆的船

（男）對(duì)，沒(méi)錯(cuò)，本次峰會(huì)的主題是起航，在這個(gè)被瑪雅預(yù)言的世界末日的前一天晚上，我們一同與各位啟航！好了，接下來(lái)頒發(fā)的是2012揚(yáng)州十大風(fēng)云樓盤(pán)。請(qǐng)看VCR 獲得本次十大風(fēng)云樓盤(pán)的是

第四篇：房地產(chǎn)融資信托中的創(chuàng)新與法律規(guī)避

房地產(chǎn)融資信托中的創(chuàng)新與法律規(guī)避 符啟林 中國(guó)政法大學(xué)教授

房地產(chǎn)信托一詞，近來(lái)頻頻出現(xiàn)于媒體，究竟何謂房地產(chǎn)信托，有的媒體這樣予以界定：“房地產(chǎn)信托：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商借助較權(quán)威的信托責(zé)任公司的專業(yè)理財(cái)優(yōu)勢(shì)和其運(yùn)用資金的豐富經(jīng)驗(yàn)，通過(guò)實(shí)施信托計(jì)劃，將多個(gè)指定管理的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的信托資金集合起來(lái)，形成具有一定投資規(guī)模和實(shí)力的資金組合，然后將信托計(jì)劃資金以信托貸款的萬(wàn)式運(yùn)用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，為委托人獲取安全、穩(wěn)定的收益”。

從法律角度來(lái)看，“房地產(chǎn)信托”這一表述顯然不嚴(yán)謹(jǐn)。信托按照不同的分類萬(wàn)法可以劃分成不同類別，如按照信托財(cái)產(chǎn)的不同，可以劃分為資金信托、有價(jià)證券信托、動(dòng)產(chǎn)信托、不動(dòng)產(chǎn)信托、其他財(cái)產(chǎn)和財(cái)產(chǎn)權(quán)信托。而法律上的不動(dòng)產(chǎn)信托，是指“委托人將自己的房產(chǎn)、地產(chǎn)，委托信托投資公司按照約定的條件和目的，進(jìn)行管理、運(yùn)用和處置”。顯然這跟媒體所指的“房地產(chǎn)信托”大相徑庭，媒體所講的“房地產(chǎn)信托”容易讓人誤認(rèn)為是不動(dòng)產(chǎn)信托，而實(shí)質(zhì)上卻是資金信托。值得一提的是，媒體的這種表述雖不嚴(yán)謹(jǐn)，但是它非常形象的指出了這種資金信托的一個(gè)突出特點(diǎn)，就是信托資金投向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。筆看認(rèn)為用“房地產(chǎn)融資信托”來(lái)界定更為嚴(yán)謹(jǐn)與貼切，以下行文均采用“房地產(chǎn)融資信托”。

房地產(chǎn)融資信托的法律規(guī)制與法律規(guī)避

目前，只有“一法兩規(guī)”（《信托法》、《信托投資公司管理辦法》和《信托投資公司資金信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法》）對(duì)房地產(chǎn)融資信托進(jìn)行法律規(guī)制。“兩規(guī)”對(duì)房地產(chǎn)融資信托主要有以下禁止性規(guī)定：

《信托投資公司管理辦法》第三十二條：“信托投資公司經(jīng)營(yíng)信托業(yè)務(wù)，不得有下列行為：……

（三）承諾信托財(cái)產(chǎn)不受損失或者保證最低收益；……” 《信托投資公司資金信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法》第四條：“信托公司辦理資金信托業(yè)務(wù)時(shí)應(yīng)遵守下列規(guī)定：……

（四）不得承諾信托資金不受損失，也不得承諾信托資金的最低收益；

（五）不得通過(guò)報(bào)紙、電視、廣播和其他公共媒體進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)宣傳。信托投資公司違反上述規(guī)定，按非法集資處理，造成的資金損失由投資者承擔(dān)”。

《信托投資公司資金信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法》第六條：“信托投資公司集合管理、運(yùn)用、處分信托資金時(shí)，接受委托人的資金信托合同不得超過(guò)200份（含200份），每份合同金額不得低于人民幣5萬(wàn)元（合5萬(wàn)元）”。

金融創(chuàng)新與法律規(guī)避往往相伴而生。凱恩斯理論認(rèn)為當(dāng)外在市場(chǎng)力量和市場(chǎng)機(jī)制與機(jī)構(gòu)內(nèi)在要求相結(jié)合，尋求回避各種金融控制和規(guī)章制度時(shí)就會(huì)產(chǎn)生金融創(chuàng)新。由于利益的驅(qū)動(dòng)，信托投資公司在開(kāi)創(chuàng)新的信托產(chǎn)品時(shí)，都在自覺(jué)或不自覺(jué)的打法律擦邊球。房地產(chǎn)融資信托操作過(guò)程中出現(xiàn)的法律規(guī)避行為有：

第一，信托投資公司利用分解項(xiàng)目的萬(wàn)法將原本一個(gè)項(xiàng)目分解為若干項(xiàng)目，從而達(dá)到規(guī)避“接受委托人的資金信托合同不得超過(guò)200份（含200份）”的限制。

第二，信托計(jì)劃雖不公開(kāi)承諾保底，但是往往通過(guò)一些萬(wàn)式暗示提供保底保證。如，天津北萬(wàn)國(guó)際信托投資股份有限公司2003年4月推出的“高校學(xué)生公寓優(yōu)先收益權(quán)信托產(chǎn)品”的推介書(shū)第六條“由于經(jīng)營(yíng)管理或者其他原因房信集團(tuán)（注：資金信托產(chǎn)品擬投入的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位）如未能按期足額取得物業(yè)經(jīng)營(yíng)優(yōu)先收益權(quán)收入，造成償還信托資金困難，房信集團(tuán)承諾用其自有財(cái)產(chǎn)按期足額給付。由于校方原因?qū)W生公寓未能充分使用，高校（注：資金信托產(chǎn)品擬投入的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位的合作單位）保證以校方經(jīng)費(fèi)補(bǔ)足”。第三，信托計(jì)劃雖不保證最低收益，但是幾乎無(wú)一例外的都有預(yù)期收益率，而且很多信托產(chǎn)品的預(yù)期收益率可精確到小數(shù)點(diǎn)后2至3位。如，北京商務(wù)中心區(qū)土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金信托計(jì)劃的預(yù)期收益率為4.8%，“三環(huán)新城”經(jīng)濟(jì)適用住房開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目資金信托計(jì)劃的預(yù)期收益率為4.5%。

法律保護(hù)的缺失

由于房地產(chǎn)融資信托剛剛興起，眾多信托產(chǎn)品還未到期，而且市場(chǎng)初期信托投資公司把關(guān)較嚴(yán)，房地產(chǎn)融資信托的風(fēng)險(xiǎn)尚未顯現(xiàn)，迄今為止沒(méi)有因上述法律規(guī)避行為產(chǎn)生糾紛。換言之，法律規(guī)避的弊端在實(shí)證中尚來(lái)體現(xiàn)。但是從法學(xué)和經(jīng)濟(jì)學(xué)理論分析，上述法律規(guī)避行為無(wú)疑將影響投資者的決策。對(duì)于非專業(yè)知識(shí)的投資者來(lái)講，極可能基于對(duì)“承諾保底”和“預(yù)期收益”的信賴做出投資決策——購(gòu)買(mǎi)該信托產(chǎn)品。但當(dāng)“承諾保底”與“預(yù)期收益”不能兌現(xiàn)時(shí)，委托人的權(quán)利如何救濟(jì)？

《信托投資公司管理辦法》第七十五條：“信托投資公司違反本辦法第三十二條規(guī)定的，由中國(guó)人民銀行責(zé)令限期改正，并處以1萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下的罰款；對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予紀(jì)律處分，并由中國(guó)人民銀行取消高級(jí)管理人員的任職資格和從業(yè)人員的從業(yè)資格。構(gòu)成犯罪的，由司法機(jī)關(guān)予以追究刑事責(zé)任”。

《信托投資公司資金信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法》第二十一條：“信托投資公司違反本辦法規(guī)定的，由中國(guó)人民銀行按照《金融違法行為處罰辦法》及有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處罰；情節(jié)嚴(yán)重的，暫停或者直至取消其辦理資金信托業(yè)務(wù)的資格。對(duì)有關(guān)的高級(jí)管理人員，中國(guó)人民銀行可以取消其一定期限直至終身的任職資格；對(duì)直接責(zé)任人員，取消其信托從業(yè)資格”。

審視以上現(xiàn)有法律規(guī)定，不難看出，如果“承諾保底”與“預(yù)期收益”不能兌現(xiàn)，信托投資公司只可能承擔(dān)行政責(zé)任與刑事責(zé)任，而這兩種責(zé)任形式均不能為委托人提供直接的權(quán)利救濟(jì)。為保護(hù)委托人的利益，我國(guó)有必要將民事責(zé)任引入房地產(chǎn)融資信托。一個(gè)民事責(zé)任缺失的投資者保護(hù)機(jī)制，必定是一個(gè)軟弱無(wú)力的機(jī)制。要保護(hù)委托人的利益，促進(jìn)房地產(chǎn)融資信托的健康發(fā)展，就必須構(gòu)建房地產(chǎn)融資信托的民事責(zé)任機(jī)制。具體構(gòu)建的制度設(shè)計(jì)可以參考證券虛假陳述民事賠償機(jī)制，吸收市場(chǎng)欺詐理論和信賴推定原則等成熟經(jīng)驗(yàn)與理論。

第五篇：中國(guó)房地產(chǎn)金融全面解讀及企業(yè)融資之道

2008博鰲房地產(chǎn)論壇

主題：改革三十年

大變局下中國(guó)房地產(chǎn)新契機(jī)

主辦機(jī)構(gòu)：觀點(diǎn)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)

第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)

搜狐網(wǎng)

焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)

全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)

時(shí)間：2008年6月15日上午

地點(diǎn)：中國(guó)海南博鰲·索菲特酒店

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以下為在本次論壇上進(jìn)行的對(duì)話環(huán)節(jié)：2008中國(guó)房地產(chǎn)金融全面解讀及企業(yè)融資之道

主持人宋娜：謝謝胡總。其實(shí)我們發(fā)現(xiàn)今天中國(guó)地產(chǎn)企業(yè)特別關(guān)注上市。大家都把上市作為自己企業(yè)的目標(biāo)。但是2008年中國(guó)地產(chǎn)企業(yè)上市的步伐顯然不是很順利。但從另一個(gè)層面來(lái)講上市的最終目的是搭建一個(gè)資本平臺(tái)，而2008年，我們遇到最大的問(wèn)題可能就是錢(qián)從哪里來(lái)的問(wèn)題。接下來(lái)我們將有一個(gè)專題對(duì)話暨2008中國(guó)資本論壇。

永安信（北京）資產(chǎn)管理有限公司董事長(zhǎng)喬志杰

清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院公司金融教授、博士生導(dǎo)師、金融系副主任朱武祥

著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉

瑞信中國(guó)投資銀行業(yè)務(wù)部董事

德意志銀行董事袁浩

鑫苑（中國(guó)）置業(yè)有限公司董事長(zhǎng)張勇

宏夢(mèng)卡通CEO王敬

深圳智慧源管理咨詢有限公司董事長(zhǎng)李明俊

喬志杰：主持人剛才的開(kāi)場(chǎng)白就給我們定了調(diào)，我和在座的大家一樣，通過(guò)這樣的機(jī)會(huì)我們才做到一起。大家更熟悉臺(tái)上的嘉賓，大家一人一句話介紹一下自己。

李明俊：大家好，我是來(lái)自深圳智慧源管理咨詢有限公司的李明俊。

王敬：我來(lái)自宏夢(mèng)卡通。

張勇：我是來(lái)自鑫苑地產(chǎn)的張勇。

袁浩：德意志銀行香港分行投融資部的袁浩。

嘉賓：大家好！我是來(lái)自瑞士銀行中國(guó)投資部銀行業(yè)務(wù)部的。

朱武祥：大家好，我是來(lái)自清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院公司的博士生導(dǎo)師。

鐘偉：大家好，我是來(lái)自北京師范大學(xué)金融研究中心的。

喬志杰：朱教授剛才演講的時(shí)候我使勁想鼓掌贊成，最重要的是房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)自救的問(wèn)題。畢竟走到今天，所有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商包括這次報(bào)名參加會(huì)議的人做一個(gè)簡(jiǎn)單的了解，大家的眼光是關(guān)注著金融，它最簡(jiǎn)單的前景是2008年房地產(chǎn)行業(yè)缺錢(qián)，這是最根本的08年現(xiàn)狀。但是它是由于很多變化造成的，比如市場(chǎng)銷(xiāo)量的下降、市場(chǎng)變化趨于平穩(wěn)、信貸緊縮，我們先跟嘉賓討論這樣一個(gè)話題，2008年出現(xiàn)缺錢(qián)的現(xiàn)象。第二個(gè)問(wèn)題是正常嗎？還會(huì)繼續(xù)下去嗎？我們先就宏觀上的房地產(chǎn)金融現(xiàn)狀、原因、未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)談一下。

鐘偉：第一、目前房地產(chǎn)企業(yè)并不是缺錢(qián)，市場(chǎng)缺的是人氣，也就是銷(xiāo)售在急劇的下降，這兩者之間形成了非常大的反差，導(dǎo)致了2008年開(kāi)發(fā)商面對(duì)著至少萎縮了40-50%萎縮的需求，現(xiàn)在不是面臨缺錢(qián)的問(wèn)題，而是面臨缺少需求。

第二、為什么形成這樣一個(gè)趨勢(shì)？開(kāi)發(fā)商在2006年下半年2007年上半年的價(jià)格的提升是一個(gè)方面的原因，另外媒體的報(bào)道也是難辭其咎的，因?yàn)殇佁焐w地的說(shuō)房?jī)r(jià)會(huì)跌。

第三、開(kāi)發(fā)商并不是沒(méi)有自救的措施，但是2003年、2004年的時(shí)候并沒(méi)有引起重視，我們?nèi)匀辉谟懻撋鲜屑坝懻撛趺醋龉蓹?quán)、私募、信托，怎么和其他的方式合作，怎么從一線到二線，怎么放大開(kāi)發(fā)節(jié)奏，所有這些問(wèn)題都在03、04年討論過(guò)，事后也都被證明沒(méi)有很大的意義。

第四、既然市場(chǎng)狀況如此，開(kāi)發(fā)商不妨仔細(xì)靜下心來(lái)考慮，在所有土地儲(chǔ)備當(dāng)中哪些儲(chǔ)備是最值錢(qián)的，哪些項(xiàng)目是比較穩(wěn)定的，在項(xiàng)目策劃中怎么使自己的項(xiàng)目比其他的開(kāi)發(fā)商有非常明顯的上漲，在供應(yīng)鏈方面能不能比其他開(kāi)發(fā)商做更好的供應(yīng)鏈管理，因?yàn)榉康禺a(chǎn)是系統(tǒng)集成、財(cái)富戰(zhàn)略非常高的行業(yè)，我們?cè)趺凑?qǐng)一個(gè)好的財(cái)務(wù)官或設(shè)計(jì)工程師，這個(gè)可能要切合實(shí)際得多。

喬志杰：實(shí)際上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是一個(gè)缺錢(qián)，但行業(yè)并不是缺錢(qián)的行業(yè)，我認(rèn)為資金的使用和結(jié)構(gòu)產(chǎn)生了不合理性，導(dǎo)致了開(kāi)發(fā)企業(yè)缺錢(qián)。與其我們拼命想一些方法找錢(qián)，不如靜下來(lái)思考調(diào)整，這兩個(gè)觀點(diǎn)我是非常贊成的。接下來(lái)請(qǐng)朱博士談?wù)劇?/p>

朱武祥：企業(yè)是不是錢(qián)少？一個(gè)方面是由于國(guó)家政策、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式極大改變，這是一個(gè)大的改變。二是外面的環(huán)境購(gòu)買(mǎi)欲望受到了影響，包括銀行的按揭，需求一旦得到抑制以后金融必然受到影響，金融是趨利避害，沒(méi)有哪個(gè)是雪中送炭的，解決錢(qián)的核心還是解決市場(chǎng)的問(wèn)題。如果要說(shuō)缺錢(qián)的話哪個(gè)行業(yè)都缺錢(qián)，但一說(shuō)到創(chuàng)業(yè)板，現(xiàn)在的投資公司比飯館還多？缺錢(qián)嗎？不缺，我覺(jué)得核心概念還是市場(chǎng)，政府要想穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)從需求開(kāi)始，錢(qián)都在那兒等著，只要一開(kāi)閘，也許到明年情況就不一樣了。

喬志杰：今天談到一個(gè)很重要的話題，我為銀行說(shuō)句話，銀行的錢(qián)不是跟著需求走的，不是因?yàn)槟阈枰X(qián)就給你錢(qián)，銀行要謀求自身的產(chǎn)品發(fā)展，在這樣一種狀況下如果你是因?yàn)檫M(jìn)入了困境，是因?yàn)槟愕腻X(qián)出現(xiàn)問(wèn)題了找銀行借錢(qián)，難度是非常大的。這一塊也非常重要。真的面對(duì)借錢(qián)的時(shí)候，就不要在自己已經(jīng)很缺錢(qián)的時(shí)候借錢(qián)了，我堅(jiān)決贊成銀行只能錦上添花不能雪中送炭，我曾經(jīng)做過(guò)一次討論，我很堅(jiān)定的認(rèn)為錢(qián)不是完全跟需求掛鉤，如果完全跟需求掛鉤就是付貸機(jī)構(gòu)了，一定是因?yàn)樗苓€得起你再貸給他，大家融資的時(shí)候一定要考慮這個(gè)因素，2008年不是一個(gè)借錢(qián)的好時(shí)機(jī)。旁邊是兩位銀行家，下面請(qǐng)嘉賓談一下。

嘉賓：我們對(duì)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是看好的，我們銀行有房地產(chǎn)基金，做了私募、也做過(guò)貸款、也做過(guò)房地產(chǎn)項(xiàng)目，幫助房地產(chǎn)企業(yè)上市，其實(shí)廣州富力地產(chǎn)是我們合作上市的企業(yè)。

關(guān)于企業(yè)融資問(wèn)題，市場(chǎng)上缺錢(qián)嗎？不缺錢(qián)。從兩個(gè)方面來(lái)看：從國(guó)際資本市場(chǎng)來(lái)看，國(guó)際資本市場(chǎng)由于美國(guó)的次貸危機(jī)影響很大，我是前兩年幫助國(guó)內(nèi)一些企業(yè)到美國(guó)做私募，錢(qián)很好融，只要有好的項(xiàng)目、高的回報(bào)那些基金追著你要，所有的這些基金都跟有錢(qián)，他們的收益也好，他們從很多銀行拿到錢(qián)，錢(qián)很容易。但去年下半年開(kāi)始環(huán)境就變化了，很明顯，上半年我們給企業(yè)做私募的時(shí)候把項(xiàng)目私募書(shū)推出去以后，不到兩個(gè)星期就能招到，非常踴躍；下半年以后把一個(gè)很好的項(xiàng)目推出去，要融5個(gè)億，2個(gè)億不行換3個(gè)億，就是一個(gè)階段一個(gè)階段的。很多基金因?yàn)槭袌?chǎng)的影響關(guān)閉，他們自己就不好。

國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)來(lái)看，國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)去年受影響很大，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)不是特別好，也變得很多。但是國(guó)內(nèi)也不缺錢(qián)，投資公司很多，很多投資公司有錢(qián)但找不到好的項(xiàng)目。另外，國(guó)內(nèi)的情況是宏觀調(diào)控銀行的準(zhǔn)備金率，我覺(jué)得央行可能還要提高準(zhǔn)備金，特別是中小企業(yè)的資金非常緊缺，準(zhǔn)備金提高他們受到的影響特別大。外匯儲(chǔ)備、人民幣升值都受影響，我覺(jué)得銀行調(diào)整的力度會(huì)很大，但是調(diào)整準(zhǔn)備金率可能還有一、兩次。

上市來(lái)說(shuō)，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)上市我們很有信心的，我們給深圳一家房地產(chǎn)企業(yè)做上市，時(shí)機(jī)把握好，時(shí)機(jī)是上市非常關(guān)鍵的一環(huán)，只要企業(yè)家以平和的態(tài)度抓住市場(chǎng)的調(diào)整，我覺(jué)得沒(méi)有困難。我對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)上市還是持樂(lè)觀的態(tài)度，從長(zhǎng)期來(lái)看我們非常看好，我們對(duì)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是看好的。

喬志杰：我問(wèn)一個(gè)問(wèn)題，你剛才談了那么多是你對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)充滿信心，對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)境外資本的運(yùn)作同樣充滿信心，但現(xiàn)在困惑地產(chǎn)商的是現(xiàn)金流問(wèn)題，我就想關(guān)注一點(diǎn)，你現(xiàn)階段會(huì)關(guān)注什么類型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)？

嘉賓：價(jià)格要好，要有核心競(jìng)爭(zhēng)力。

喬志杰：最好的一條是什么？

嘉賓：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的增長(zhǎng)潛力很大。

喬志杰：在座的開(kāi)發(fā)商聽(tīng)到了吧，你一定把前景描述漂亮了，把報(bào)告寫(xiě)的非常有前景，我正在教你們經(jīng)驗(yàn)，回去記住了，嘉賓是代表著一系列歐美銀行的理念，他們看重公司的成長(zhǎng)。公司的成長(zhǎng)來(lái)自于你對(duì)自己的信心、你對(duì)自己未來(lái)的描述和追求，這些往往是外資感興趣的。

接下來(lái)請(qǐng)德意志銀行的袁浩先生給我們介紹一下他對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)未來(lái)的看法。

袁浩：我稍微補(bǔ)充一下，剛才同行嘉賓先生已經(jīng)講了，我沒(méi)必要在這方面做廣告了，剛才嘉賓提到投行可以做什么、可以跟大家合作。投資銀行也好、外資基金也好，我們?cè)诜康禺a(chǎn)方面的優(yōu)勢(shì)很小，比較大的優(yōu)勢(shì)是資金，昨天陳啟宗先生也提到了，他看到了很多外資銀行、基金進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)，他認(rèn)為這些基金、外資銀行跟你合作的時(shí)候不能提供很高的技術(shù)含量，這個(gè)問(wèn)題作為外資銀行來(lái)說(shuō)是一個(gè)挑戰(zhàn)，同時(shí)外資銀行還有另外一個(gè)挑戰(zhàn)，就是進(jìn)入一個(gè)他不熟悉的市場(chǎng)。好在房地產(chǎn)行業(yè)跟資金或資本的密切關(guān)系是不容改變的，房地產(chǎn)行業(yè)在長(zhǎng)遠(yuǎn)一定是資金密集型的，所以外資銀行給了這些基金一個(gè)機(jī)會(huì)，特別是在市場(chǎng)不太好的時(shí)候給了大家很好的機(jī)會(huì)。剛才朱教授提到了很多錢(qián)只會(huì)錦上添花，不會(huì)雪中送炭。我也跟大家提一下，各位發(fā)展商準(zhǔn)備上市或準(zhǔn)備未來(lái)上市的，如果你的同行包括我的一些同事向你們推廣他的包裝能力如何強(qiáng)、市場(chǎng)推廣能力如何強(qiáng)的時(shí)候，你問(wèn)他們一句話“你們能不能做到雪中送炭，能不能在我們最需要資金和戰(zhàn)略伙伴的時(shí)候跟我們綁在一起。”

提到缺錢(qián)的問(wèn)題，我不知道在座各位是不是缺錢(qián)，但我感覺(jué)市場(chǎng)是不缺錢(qián)，你們不缺錢(qián)、我們也不缺錢(qián)，如果外資銀行不缺錢(qián)為什么他們找到了中國(guó)投資公司、新加坡的公司注入資本金引入戰(zhàn)略合作伙伴，如果不缺錢(qián)的話為什么這么做？我可以說(shuō)外資銀行也是缺錢(qián)的，整個(gè)市場(chǎng)狀況下也是缺錢(qián)的。我個(gè)人認(rèn)為現(xiàn)在房地產(chǎn)的市場(chǎng)狀況不能僅僅從中國(guó)市場(chǎng)本身來(lái)看，應(yīng)該是從一個(gè)國(guó)際大環(huán)境來(lái)看，正因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)跟資金、資本有很密切的關(guān)系，尤其是在當(dāng)前全球化非常緊密的大環(huán)境下，和國(guó)際資本市場(chǎng)是不可分割的，尤其美國(guó)出現(xiàn)了金融危機(jī)，不僅僅是次貸的危機(jī)，次按危機(jī)僅僅是一個(gè)發(fā)起點(diǎn)，我在美國(guó)工作多年目睹了一部分房地產(chǎn)業(yè)的下滑和次貸危機(jī)，我個(gè)人認(rèn)為不僅僅是次貸危機(jī)，它可能會(huì)擴(kuò)大到更廣泛或更深的調(diào)整，就是危機(jī)。這與美國(guó)美聯(lián)署保持的政策以及全球定價(jià)過(guò)低、信用市場(chǎng)過(guò)于寬松造成的局面，大家可以回顧一下1997年金融危機(jī)到后來(lái)美國(guó)出現(xiàn)了股票泡沫，后來(lái)又轉(zhuǎn)到了房地產(chǎn)泡沫，一個(gè)泡沫比一個(gè)泡沫大，我相信這次危機(jī)的調(diào)整在現(xiàn)在看來(lái)可能會(huì)比很多人包括我自己以前預(yù)想的深一些，從廣度上廣一些。這很明顯體現(xiàn)到了房地產(chǎn)市場(chǎng)，我們?cè)诤暧^調(diào)控的想法上一定程度跟國(guó)際金融環(huán)境有很大關(guān)系。

從房地產(chǎn)資本市場(chǎng)可以看到，很多房地產(chǎn)上市公司的股票包括大陸房地產(chǎn)上市公司的股票從去年9、10月份到今年3、4月份有了大幅度提高。很多大房地產(chǎn)公司在香港的高息債，他們的收益率有的達(dá)到了20%，有的達(dá)到了30%。這一調(diào)整反應(yīng)了什么呢？反應(yīng)了資本市場(chǎng)、信用市場(chǎng)對(duì)整個(gè)國(guó)際環(huán)境包括中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)、重新定價(jià)。這個(gè)重新定價(jià)的過(guò)程可能會(huì)花很多時(shí)間，昨天談到了拐點(diǎn)，拐點(diǎn)是一個(gè)過(guò)程，我今天提出這些想法是希望對(duì)今天的環(huán)境市場(chǎng)有比較清醒的認(rèn)識(shí)，這樣你才能在未來(lái)的市場(chǎng)中調(diào)整戰(zhàn)略，把自己的戰(zhàn)略準(zhǔn)備好，在什么樣的時(shí)間下把自己的企業(yè)調(diào)整好，在什么樣的時(shí)間下等機(jī)會(huì)來(lái)的時(shí)候你還可以抓住。

我早上聽(tīng)朱教授講到融資方面，我完全同意朱教授的一個(gè)觀點(diǎn)，我覺(jué)得很多專家研討或業(yè)界人士有機(jī)會(huì)多向政府部門(mén)或主管部門(mén)做一些呼吁，我覺(jué)得在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有些區(qū)域大家看到不正常的現(xiàn)象，不正常的現(xiàn)象可能是要靠資本市場(chǎng)解決，比如房地產(chǎn)是資金密集很強(qiáng)的行業(yè)，同時(shí)是很長(zhǎng)期性的。看美國(guó)的特點(diǎn)，美國(guó)房地產(chǎn)的特點(diǎn)主要是建住宅的，在債券方面叫GES，很多房地產(chǎn)企業(yè)能夠通過(guò)債券GES拿到貸款是很長(zhǎng)期的，可能是五年、十年，在中國(guó)還沒(méi)有看到這樣的工具。在這種情況下怎么要求房地產(chǎn)商有長(zhǎng)遠(yuǎn)的觀點(diǎn)、長(zhǎng)遠(yuǎn)的戰(zhàn)略，這是一個(gè)很大的難題。也很容易引起資金的浮躁，就是追求比較短期的利益，造成市場(chǎng)的大波動(dòng)。監(jiān)管機(jī)構(gòu)也處在很尷尬的位置，市場(chǎng)反應(yīng)沒(méi)有那么快，很多信息不會(huì)在剛開(kāi)始的時(shí)候反應(yīng)那么快，那么必然引起大起大落。

在現(xiàn)有情況下房地產(chǎn)企業(yè)有什么辦法拓寬自己的渠道呢？不外乎幾點(diǎn)：一、考慮把自己的資本或項(xiàng)目拿出來(lái)出售；二、找一些戰(zhàn)略合作伙伴，戰(zhàn)略合作伙伴包括銀行、信用公司、外資銀行、基金，也可能是競(jìng)爭(zhēng)者、投行，這不外乎一個(gè)辦法，至少在一定時(shí)間內(nèi)可以對(duì)資金周轉(zhuǎn)有一定的幫助。公開(kāi)市場(chǎng)方面，上市確實(shí)是一個(gè)渠道、辦法。我們看到的上市情況是這樣的，在香港上市的公司挑戰(zhàn)性比較強(qiáng)，可能調(diào)整時(shí)間更長(zhǎng)一些，我覺(jué)得挑戰(zhàn)性還是比較強(qiáng)的，時(shí)間準(zhǔn)備的長(zhǎng)一些。

最后給大家打打氣，我是第一次到博鰲房地產(chǎn)論壇，感覺(jué)我們好像比較沉悶。房地產(chǎn)從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)說(shuō)肯定是一個(gè)朝陽(yáng)，它隨著國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、國(guó)民收入提高行業(yè)本身會(huì)逐漸擴(kuò)大，房地產(chǎn)長(zhǎng)期是會(huì)增值的，短期必然會(huì)波動(dòng)，這種波動(dòng)也為創(chuàng)造了一些機(jī)會(huì)，為大家創(chuàng)造了調(diào)整。

喬志杰：我聽(tīng)到的第一個(gè)觀點(diǎn)是缺錢(qián)的問(wèn)題不僅是中國(guó)，實(shí)際上全世界都有這種現(xiàn)象。前兩天在香港一個(gè)報(bào)社他們明確提出往回收，收多少算多少，這樣有一個(gè)更加可怕的現(xiàn)象，不僅是國(guó)內(nèi)的地產(chǎn)行業(yè)缺錢(qián)，國(guó)際行業(yè)也缺錢(qián)，不過(guò)我贊同后邊的觀點(diǎn)，我想說(shuō)兩句：第一、中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在有點(diǎn)被妖魔化了，其實(shí)我們想想很正常，一個(gè)行業(yè)有一段發(fā)瘋的時(shí)候不冷靜是不可能的，如果2008年真的延續(xù)2007年的情況，那真的是瘋了，我們的變化不外乎產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)會(huì)變，我們將近有6萬(wàn)家開(kāi)發(fā)商，會(huì)變的只有2萬(wàn)家。我回憶一下，我知道中國(guó)的汽車(chē)制造商有2200家，彩色電視制造企業(yè)也有2000多家，這兩個(gè)行業(yè)最健康的。房地產(chǎn)2008年這一波更多思考的是生存，能在這一次動(dòng)蕩中生存下來(lái)那就是輝煌和光明的未來(lái)了。我們把這個(gè)觀點(diǎn)提出來(lái)，這兩位嘉賓也代表了境外投資人的心態(tài)，站在世界的角度你們要堅(jiān)信中國(guó)仍然是他們最看好的方向。前段時(shí)間我們?cè)?jīng)擔(dān)心印度、越南，后來(lái)越南出問(wèn)題了，印度證券也不是很好了，中國(guó)還是他們最關(guān)注的，所有的開(kāi)發(fā)商堅(jiān)信只要你走過(guò)這一輪就沒(méi)有問(wèn)題。

現(xiàn)在所有的開(kāi)發(fā)商都在關(guān)注怎么拼命做地、做資源的時(shí)候，把大量的精力放到了突破上，我說(shuō)這是開(kāi)發(fā)商非常聰明的做法，先把資本打開(kāi)。我開(kāi)玩笑這幾年有人天天借錢(qián)，但是沒(méi)有制造有錢(qián)的工具，鑫苑最大的成功是大家都沒(méi)有的時(shí)候他獲得了工具，資本上市不單純是融資，鑫苑給所有開(kāi)發(fā)商做了一個(gè)榜樣，在思考其他發(fā)展的時(shí)候不要忘記資本市場(chǎng)的發(fā)展，這里請(qǐng)張總就您的成功談一談，您覺(jué)得最成功的地方在哪里？經(jīng)過(guò)兩三年的時(shí)間我想還是有些教訓(xùn)的，提醒大家教訓(xùn)是什么。

張勇：過(guò)去幾年這個(gè)行業(yè)是不正常的，沒(méi)有一個(gè)商場(chǎng)會(huì)讓消費(fèi)者幾天幾夜排隊(duì)買(mǎi)過(guò)，過(guò)去三五年不管是一線城市還是二線城市，排隊(duì)買(mǎi)商品的現(xiàn)象在現(xiàn)在市場(chǎng)環(huán)境下是非常不正常的。我認(rèn)為原因是沒(méi)有有效的供應(yīng)體系，或供應(yīng)的目標(biāo)市場(chǎng)不充足造成土地原材料不充足，帶來(lái)了市場(chǎng)嚴(yán)重失衡，這是我講的第一個(gè)問(wèn)題。80年代我們做了生產(chǎn)要素價(jià)格；90年代解決了資本市場(chǎng)、股票市場(chǎng)的建立，當(dāng)然股權(quán)分置改革沒(méi)有徹底完成，最近幾年完成以后股票會(huì)走向正常；但土地要素還沒(méi)有健康有效解決，這是土地行業(yè)出問(wèn)題的根本所在，如果這個(gè)問(wèn)題不解決，不僅是房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，甚至?xí)o國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展帶來(lái)很多影響。比如今天的通貨膨脹，我個(gè)人認(rèn)為它有很多因素或者有些方面是由于土地成本擴(kuò)大和商務(wù)成本所帶來(lái)的，包括生活中由于土地要素問(wèn)題的存在導(dǎo)致通貨膨脹，土地要素如果不解決對(duì)行業(yè)的發(fā)展和國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不利因素更多一些，這是我的一點(diǎn)看法。借論壇這個(gè)機(jī)會(huì)提出我個(gè)人的觀點(diǎn)。

作為一個(gè)項(xiàng)目公司，我覺(jué)得就把項(xiàng)目當(dāng)生意做，如何把項(xiàng)目開(kāi)好、賣(mài)好、賣(mài)完、安全的度過(guò)，不要讓銀行強(qiáng)制性的政策把項(xiàng)目賣(mài)掉，把項(xiàng)目當(dāng)生意活，一單就是一單，此一時(shí)彼一時(shí)，過(guò)去生意不好那是過(guò)去了，今天生意我要保證不賠錢(qián)而且還賺錢(qián)，如果公司能夠這樣做可以度過(guò)調(diào)整。

關(guān)于上市，上市是要做企業(yè)，做企業(yè)就要考慮持續(xù)性經(jīng)營(yíng)、持續(xù)性盈利意義商業(yè)模式、戰(zhàn)略和宏觀大背景下的房地產(chǎn)市場(chǎng)有效結(jié)合，你是做企業(yè)，做企業(yè)和做生意有本身的區(qū)別，在未來(lái)十年、五年的行業(yè)發(fā)展格局下怎么定位自己，所謂的投行、資本投資者不會(huì)找非連續(xù)性經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，當(dāng)然我們知道能上市的企業(yè)非常少，一萬(wàn)多家企業(yè)中把這點(diǎn)想清楚，你是想做企業(yè)還是想做生意，在未來(lái)的調(diào)整中如果你能把自己為兩三年的盈虧掌控好，你就堅(jiān)持、努力，實(shí)在不行就把項(xiàng)目的土地賣(mài)掉，這也不失為一個(gè)戰(zhàn)略。作為公司來(lái)講有戰(zhàn)略擴(kuò)張、戰(zhàn)略收縮、戰(zhàn)略推出，基本上有幾個(gè)策略，我想每個(gè)公司針對(duì)策略做出自己的選擇，在此期間把這個(gè)問(wèn)題想清楚就可以了。至于缺不缺錢(qián)每個(gè)公司有自己的實(shí)際情況，很難講。

喬志杰：張總把最保密的東西說(shuō)出來(lái)了。

喬志杰：記住一句話，如果做上市一定要有做企業(yè)的平臺(tái)，因?yàn)槲覀冊(cè)谶@個(gè)市場(chǎng)上這么多年，資本市場(chǎng)最終看重的是企業(yè)素質(zhì)。王敬先生所在行業(yè)跟房地產(chǎn)沒(méi)什么關(guān)聯(lián)，我們聽(tīng)聽(tīng)他對(duì)房地產(chǎn)認(rèn)識(shí)的看法？

王敬：我不是住宅建筑里的人士，今天我想講的是從企業(yè)戰(zhàn)略角度上看金融，融資的策略和企業(yè)的戰(zhàn)略應(yīng)該有所關(guān)聯(lián)，離開(kāi)了戰(zhàn)略談融資策略還是相對(duì)片面的。通常做生意的組合是什么？我舉一個(gè)例子供大家參考，我這兩天聽(tīng)了關(guān)于缺錢(qián)的說(shuō)法和地產(chǎn)里的講法。

中國(guó)有兩家企業(yè)，一個(gè)是國(guó)美、一個(gè)是蘇寧。這兩家公司目前看來(lái)他們的行業(yè)可能好一些，因?yàn)槲乙郧白龅钠髽I(yè)是零售企業(yè)，零售企業(yè)是一個(gè)現(xiàn)金流特別豐富的企業(yè)，是特別富裕的企業(yè)，像沃爾瑪一年3000億的銷(xiāo)售額，供應(yīng)商達(dá)到的就是300億的額，再加上其他的就非常可觀，前段時(shí)間想做銀行沒(méi)有通過(guò)。我們現(xiàn)在看到全世界的，我觀察到做零售和地產(chǎn)之間有一個(gè)關(guān)系，國(guó)美、蘇寧可能更遠(yuǎn)一點(diǎn)，除了做商業(yè)地產(chǎn)之外又進(jìn)入了住宅地產(chǎn)。（和黃）定位是一家地產(chǎn)公司，但他的現(xiàn)金流比較強(qiáng)大，可以支撐它。一個(gè)大企業(yè)從業(yè)務(wù)組合角度講，昨天恒隆集團(tuán)陳總講的，相信他們也有很大的現(xiàn)金流，因?yàn)樗麄冏龅捻?xiàng)目是需要很強(qiáng)的現(xiàn)金流的支持。

不從業(yè)務(wù)組合的角度看通常看一下產(chǎn)品組合，過(guò)去總喊增值的模式，土地增值的模式可能是比較大的，包括管理輕資產(chǎn)的模式、零庫(kù)存的模式，我覺(jué)得都是在產(chǎn)品模式上的選擇，在企業(yè)家里這也是很重要的。我過(guò)去在華潤(rùn)管零售的時(shí)候，我們一年的租賃物業(yè)也非常高，租賃物業(yè)和住宅曲線上的平衡也是一個(gè)好的策略模式。你考慮公司策略的時(shí)候公司戰(zhàn)略一定要清楚，從產(chǎn)品組合到單個(gè)產(chǎn)品到做什么產(chǎn)品，還有更好的辦法，如果自己并不是一個(gè)很好的開(kāi)發(fā)商，我覺(jué)得在美國(guó)土地開(kāi)發(fā)格局里主要是由專業(yè)開(kāi)發(fā)商、商業(yè)地產(chǎn)管理者來(lái)組成的，事實(shí)上在美國(guó)有很多的成熟市場(chǎng)是由很少的特大企業(yè)干這一切的，我是投資人、又是開(kāi)發(fā)商然后又有金融衍生工具，這是很少的。如果自己不是一個(gè)很專業(yè)的人，選擇一個(gè)投資人也不錯(cuò)，我不做將來(lái)有更專業(yè)的開(kāi)發(fā)商去做。這是我作為圈外人從戰(zhàn)略上談的一點(diǎn)感想。

喬志杰：我覺(jué)得你改行改錯(cuò)了，你就應(yīng)該做地產(chǎn)，你把地產(chǎn)行業(yè)的東西理解的很透，大家的掌聲告訴我你的觀點(diǎn)是被大家接受的，謝謝你。下面請(qǐng)李總談一下，您是一個(gè)服務(wù)商，請(qǐng)你簡(jiǎn)單談一談對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)的看法。

李明俊：我是從地產(chǎn)公司出來(lái)的，我做過(guò)中介，我現(xiàn)在是做服務(wù)提供商。我們現(xiàn)在都缺錢(qián)，早幾年錢(qián)好掙導(dǎo)致管理相對(duì)比較粗放，到今天缺錢(qián)的情況下應(yīng)該回到理性審慎的角度。從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，我說(shuō)句不好聽(tīng)的話，房地產(chǎn)企業(yè)比其他行業(yè)的管理低得多，是房地產(chǎn)企業(yè)老板的關(guān)注度不夠，表面上夠都骨子里不夠重視。比如說(shuō)在資金的管理上面臨一個(gè)問(wèn)題，我們大家缺錢(qián)，資金的流入流出有一個(gè)配合的問(wèn)題，很多時(shí)候造成了資金的銜接。如果我們資金準(zhǔn)備不充裕的話，很多問(wèn)題在短時(shí)間類以比較高的去融資。

再談?wù)劧悇?wù)管理，房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)管理也做的不好，現(xiàn)在大企業(yè)有偷稅的狀況，比如說(shuō)虛假成本。但反過(guò)來(lái)說(shuō)企業(yè)有很多的優(yōu)惠政策沒(méi)有加以理由，這也是一個(gè)基本的前提。造成什么現(xiàn)象呢？造成很多優(yōu)惠沒(méi)有拿到，我舉一個(gè)非常簡(jiǎn)單的例子，比如說(shuō)富力，富力去年的業(yè)績(jī)是148億，在座很多的朋友是內(nèi)資企業(yè)，會(huì)與大家形成很大的差異，148億交5%的營(yíng)業(yè)稅，5%差不多是7.5億，作為海外公司還加另外一項(xiàng)稅收，而內(nèi)資企業(yè)就不用。

國(guó)內(nèi)周轉(zhuǎn)速力比國(guó)內(nèi)同行多，可能要高達(dá)三年、四年以上，這種資金是閑置，沒(méi)有大家有效的利用。鑫苑說(shuō)的零庫(kù)存是提高資金周轉(zhuǎn)效率，把銷(xiāo)售額的30%交稅收，比如說(shuō)5%的營(yíng)業(yè)稅，企業(yè)所得稅差不多交到6個(gè)點(diǎn)，土地增值稅去年2月份規(guī)定出臺(tái)后，按照回來(lái)后土地增值稅和成本少說(shuō)也要占到20%以上，這三項(xiàng)加起來(lái)至少占到30%。如果我們能夠采取有效的稅收支出后，合法規(guī)避以外，在現(xiàn)有的稅賦基礎(chǔ)上合理的避稅，這有效的節(jié)約我們資金，從微觀技術(shù)層面上和大家做一個(gè)建議。

喬志杰：智慧源管理咨詢公司是做稅務(wù)咨詢？

李明俊：對(duì)。

喬志杰：原計(jì)劃是聽(tīng)到嘉賓更多的觀點(diǎn)，但時(shí)間關(guān)系就到這里了。最后做一個(gè)總結(jié)，第一對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)是充滿信心的；第二房地產(chǎn)的調(diào)整是正常的；第三解決資金的問(wèn)題是通過(guò)自身的改變和調(diào)整，包括投資模式的改變，把股份投資到上市公司的圈里也是投行的一種，融資的思路要放在內(nèi)部；第四、2008年并不是一個(gè)上市的好時(shí)期，但是一個(gè)做好上市準(zhǔn)備的好時(shí)期。（編輯：婁曉）