第一篇：08年國(guó)際房地產(chǎn)估價(jià)論壇 柴強(qiáng)先生發(fā)表講話

08年國(guó)際房地產(chǎn)估價(jià)論壇 柴強(qiáng)先生發(fā)表講話

中國(guó)房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)的理論與實(shí)踐

大家好，非常高興在這里給大家做一個(gè)研討，我的題目是“中國(guó)房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)的理論與實(shí)踐”。我大概講三個(gè)方面的內(nèi)容。

第一個(gè)，對(duì)本次論壇的理解；第二個(gè)賠償?shù)谋匾裕坏谌齻€(gè)是損害賠償估價(jià)的重要意義；第四，推動(dòng)損害賠償估價(jià)的路徑；第五，房地產(chǎn)損害賠償?shù)姆N類；第六，房地產(chǎn)損害造成的損失分析；第七個(gè)，損害賠償估價(jià)的方法；第八個(gè)方面是就是損害賠償估價(jià)的特點(diǎn)。

先談第一個(gè)問(wèn)題，對(duì)本次論壇的理解。這個(gè)下面有兩大題目：一個(gè)是FIG以及香港測(cè)量師協(xié)會(huì)，他們對(duì)整地拆遷方面補(bǔ)償?shù)恼J(rèn)識(shí)，也是屬于財(cái)產(chǎn)保護(hù)里面重要的領(lǐng)域。這個(gè)在中國(guó)的內(nèi)地，這幾年已經(jīng)做得比較完善了。另外一個(gè)題目是房地產(chǎn)損害賠償?shù)墓纼r(jià)。所以我理解的話，特別是對(duì)中國(guó)內(nèi)地的這些估價(jià)行業(yè)來(lái)講，核心是房地產(chǎn)損害賠償?shù)墓纼r(jià)。我們要高舉估價(jià)的旗幟，當(dāng)然具體要做這個(gè)估價(jià)的業(yè)務(wù)，也是社會(huì)的需要。我們要努力遵守房地產(chǎn)賠償估價(jià)的法規(guī)，這個(gè)司法鑒定很寬。現(xiàn)在我們受法院的委托進(jìn)行拍賣的估價(jià)，為他們確定拍賣抵押提供參考意見(jiàn)。我們這次要做好思想和理論準(zhǔn)備，某種意義上我作為協(xié)會(huì)的人員，也是我們做的一個(gè)總動(dòng)員，為這一塊領(lǐng)域做好思想和理論準(zhǔn)備。

第二個(gè)方面我談一下?lián)p害賠償估價(jià)的必要性。剛才宋會(huì)長(zhǎng)已經(jīng)講了，我講一下。房地產(chǎn)是最主要、最重要、也是最看中的財(cái)產(chǎn)之一，一般占到總財(cái)產(chǎn)的50—75%，這是世界銀行提供的數(shù)據(jù)，我也查了很多。前一段間汪部長(zhǎng)提出了中國(guó)城鎮(zhèn)居民住房財(cái)產(chǎn)占家庭總財(cái)產(chǎn)的50%。這幾天我們出臺(tái)了《物權(quán)法》，而且十七大提出了要?jiǎng)?chuàng)造條件讓更多的群眾擁有財(cái)產(chǎn)性收入。

第三個(gè)方面是房地產(chǎn)的不可移動(dòng)、相互影響等等特性，所以房地產(chǎn)受到損害的情況不可避免。包括工業(yè)化的變更，包括政府修一個(gè)路等等，不可避免的影響你的采光、噪聲等等。

第四個(gè)方面是損害自然會(huì)造成相關(guān)經(jīng)濟(jì)的損失。所以在這樣的情況下，我們?cè)凇睹穹ㄍ▌t》要求恢復(fù)經(jīng)濟(jì)性現(xiàn)金的賠償，這個(gè)時(shí)候產(chǎn)生爭(zhēng)議了。在我們中國(guó)一般是采取和解、調(diào)解、仲裁等等方式，這個(gè)主要是討論賠償?shù)慕痤~。我認(rèn)為機(jī)制上不完善，沒(méi)有引進(jìn)一個(gè)完好的機(jī)制提出專業(yè)的意見(jiàn)，為這些和解、訴訟等等提供參考意見(jiàn)。所以說(shuō)隨意性很大，沒(méi)有規(guī)則，當(dāng)然目前我們中國(guó)有很多方面缺乏一些規(guī)則參與的東西。大概從我們接觸到的一些當(dāng)事人、法官等等，他們也需要專業(yè)上的幫助，我們估價(jià)師也可以做這個(gè)工作，所以說(shuō)是兩個(gè)方面的訴求。

第三個(gè)是損害賠償估價(jià)的重要意義。

第一個(gè)是促進(jìn)社會(huì)的和諧。我們有一些問(wèn)題是隨意性很大，這個(gè)助長(zhǎng)了攀比，包括現(xiàn)在的拆遷，沒(méi)有什么規(guī)則的。你當(dāng)前解決問(wèn)題了，實(shí)際上你為下一步埋下了禍根，我們不能因?yàn)閮r(jià)格的降低而出現(xiàn)一些退房的現(xiàn)象。所以說(shuō)這個(gè)方面對(duì)我們估價(jià)局來(lái)說(shuō)，是一個(gè)拓展業(yè)務(wù)的時(shí)期。特別是目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)，這種成交量明顯萎縮的情況下，抵押、拆遷越來(lái)越強(qiáng)的時(shí)候，業(yè)務(wù)的萎縮也越來(lái)越厲害。第二個(gè)方面是提高社會(huì)形象。目前我們給人的感覺(jué)是專業(yè)知識(shí)不夠好，大部分是提供一些手續(xù)，沒(méi)有解決社會(huì)上真正的需要。但是確確實(shí)實(shí)有些方面有這樣的要求和需要，找不到，實(shí)際上有我們這幫人。

第四個(gè)，推動(dòng)損害賠償估價(jià)的路徑。第一個(gè)是練習(xí)好內(nèi)功，讓人信服。第二個(gè)是廣而告之，我有能力做好這個(gè)工作。第三個(gè)方面是大膽實(shí)踐、積累經(jīng)驗(yàn)，積極實(shí)行。目前在北京做得比較好，目前有幾個(gè)機(jī)構(gòu)變得比較常規(guī)了，很多法院或者是一些當(dāng)事人，已經(jīng)開(kāi)始找他們了。

第五個(gè)，損害賠償?shù)姆N類。這個(gè)要具體分析一下，這個(gè)有很多種，在這里我列舉了幾種。

第一種是規(guī)劃修改給房地產(chǎn)權(quán)利人等合法權(quán)益造成損失了。在中國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法

第50條里面法律明確了，規(guī)劃修改要給予補(bǔ)償，但是怎么進(jìn)行這是一個(gè)問(wèn)題。第二個(gè)方面，在自己的土地上建造房屋，妨礙了相鄰建筑物的通風(fēng)、采光等，造成了相

鄰房地產(chǎn)價(jià)值的損失。給別人造成損失的，應(yīng)該賠償損失，這個(gè)里面也有法律的依據(jù)。第三個(gè)，使他人房地產(chǎn)受到污染、造成他人的房地產(chǎn)價(jià)值損失的。這個(gè)里面污染的情況很多，比如說(shuō)建一個(gè)橋，特別是高架橋，建一條道路，甚至是機(jī)場(chǎng)。原來(lái)沒(méi)有機(jī)場(chǎng)的，現(xiàn)在飛機(jī)降落等等，也有可能有什么垃圾泄露之類留到我的地方造成污染的損害，這個(gè)要賠償。第四個(gè)方面因施工中挖基不慎使臨近建筑物受損，造成臨近房地產(chǎn)價(jià)值損失的。

第五個(gè)方面因工程質(zhì)量缺陷造成房地產(chǎn)價(jià)值損失的。開(kāi)發(fā)商預(yù)售房承諾有什么質(zhì)量、功能，外面的環(huán)境如何？結(jié)果交房的時(shí)候不是那么回事等等一些情況，這個(gè)問(wèn)題很多。所以說(shuō)當(dāng)?shù)氐慕ㄔO(shè)負(fù)責(zé)部門(mén)一定要注意。第六個(gè)方面，因未能履約使他人工程停緩建，對(duì)他人造成損失的。第七個(gè)方面，因?qū)Ψ康禺a(chǎn)權(quán)利行使不當(dāng)限制，對(duì)房地產(chǎn)權(quán)利人造成損失的。第八個(gè)方面，因異議登記不當(dāng)，造成房地產(chǎn)權(quán)利人損害的。第九個(gè)方面，因非法批準(zhǔn)征收、使用土地，對(duì)當(dāng)事人造成損失的。這是地方的執(zhí)法的部門(mén)把地給你，結(jié)果我掏錢了，最后搞完了之后，一紙文件不讓用了等等這些問(wèn)題。

在這個(gè)里面第一個(gè)是對(duì)房地產(chǎn)損害的分類。第一個(gè)是實(shí)物上的損害，或者是物理上的損害。第二個(gè)是權(quán)利上人損害，限制了你的權(quán)利等等。第三個(gè)是區(qū)位損害，也稱為環(huán)境的損害。比如說(shuō)這個(gè)地方交通方便，景觀很好，因?yàn)槟愀懔耸裁礀|西影響我了。目前大家比較容易做的是實(shí)物上的損害。

第二個(gè)，我們要把它分為可修復(fù)和不可修復(fù)的損害。比如說(shuō)小于或者是等于修改所能帶來(lái)的房地產(chǎn)增值額的，是不可修復(fù)的。同時(shí)我們把損害分為暫時(shí)性和損害和永久性的損害。比如說(shuō)施工的過(guò)程中一些有害的氣體，或者是排放了這些有害的氣體或者是液體污染損害了，所以說(shuō)它可以自動(dòng)的消除，三個(gè)月、四個(gè)月可以消除。還有一些永久存在的東西，這個(gè)都是有異議的。現(xiàn)實(shí)中，可能在一個(gè)損害賠償估價(jià)里面，可能是綜合性的，既有實(shí)物方面，也有其他方面的。

接下來(lái)我們說(shuō)房地產(chǎn)損害造成的損失。從大的觀念來(lái)講分為兩類，一個(gè)是價(jià)值減損和相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失連帶。接下來(lái)對(duì)估價(jià)師是相關(guān)的經(jīng)濟(jì)損害這一塊有一定的難度，它分為直接經(jīng)濟(jì)損失和間接的經(jīng)濟(jì)損失。比如說(shuō)這個(gè)東西是可以修復(fù)的，修復(fù)的期

間要搬走，修復(fù)期間一個(gè)房子不能利用的，比如說(shuō)每平方米是5000塊錢，修復(fù)期間需要兩個(gè)月，這兩個(gè)月的修復(fù)資金是多少等等。所以說(shuō)第三個(gè)還有直接經(jīng)濟(jì)損失，這個(gè)與最高法院有一個(gè)溝通。比如說(shuō)修復(fù)期間的租金損失，停產(chǎn)停業(yè)損失，搬遷費(fèi)、周轉(zhuǎn)費(fèi)等等。

接下來(lái)是損害賠償?shù)慕痤~，它怎么在賠償上量化？第一個(gè)是可修復(fù)的，賠償金額為修復(fù)費(fèi)用加上相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失；第二個(gè)是不可修復(fù)的。賠償?shù)慕痤~為房地產(chǎn)價(jià)值的減損額。比如說(shuō)損害前的房地產(chǎn)價(jià)值減去損害后的房地產(chǎn)的價(jià)值。第三個(gè)在現(xiàn)實(shí)中，有一定程度的修復(fù)的，但是不能完全恢復(fù)房地產(chǎn)價(jià)值價(jià)格的。第四個(gè)方面，如果是造成不可挽回?fù)p失的，已經(jīng)賠償了，這個(gè)時(shí)候的賠償金額為重置資本。

接下來(lái)第七個(gè)，損害賠償估價(jià)的方法。在這里我講四個(gè)。

第一個(gè)修復(fù)費(fèi)用法，它類似于成本法，這個(gè)里面不細(xì)講了。

第二個(gè)是損失資本化法。原來(lái)的租金每個(gè)月五千塊錢，現(xiàn)在只有三千塊錢了，每個(gè)月?lián)p失兩千塊錢。

第三個(gè)是損害前后價(jià)差法。這個(gè)通過(guò)市場(chǎng)法。

第四個(gè)方面賠償案例比較法，類似于現(xiàn)在的市場(chǎng)化，這種損害的賠償，法院判決的賠償?shù)慕痤~案例，最終得到出的數(shù)據(jù)。

最后談一個(gè)問(wèn)題，就是損害賠償估價(jià)的特點(diǎn)（與一般價(jià)格評(píng)估的不同）。第一個(gè)，正價(jià)值評(píng)估與負(fù)價(jià)值評(píng)估的話。第二個(gè)，不僅包括負(fù)價(jià)值評(píng)估，通常還包括相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失評(píng)估。因?yàn)椴煌囊?guī)模、不同的行業(yè)周轉(zhuǎn)的期限是不同的，所以說(shuō)造成的損失也是不同的。第三個(gè)，獨(dú)一無(wú)二性更強(qiáng)，難以尋找到類似的損害的賠償實(shí)例。第四，對(duì)建筑等專業(yè)知識(shí)要求更高，大量的需要專業(yè)幫助，需要損害程度的鑒定，某種意義要經(jīng)過(guò)鑒定過(guò)程。第五，損害當(dāng)事人雙方對(duì)估價(jià)結(jié)果都很關(guān)注，要求估價(jià)更加精確，說(shuō)服力更強(qiáng)。第六個(gè)，通常需要出庭作證，作為專家證人上法庭，所以要求較強(qiáng)的語(yǔ)言表達(dá)能力。你要會(huì)說(shuō)，不光是會(huì)干。

我想表達(dá)的就是這些，謝謝大家！謝謝大家，我代表論壇的主辦方給主講人頒發(fā)一個(gè)獎(jiǎng)牌，謝謝！