第一篇：房地產企業融資策略大綱

房地產企業融資策略

主講：宏皓

時長：6課時

一、2013年房地產發展趨勢1、2013年房地產業投資分析

2、房地產政策調控下房地產企業面臨的“去庫存”壓力

3、房地產企業長期健康發展的合理規劃

二、房地產企業融資戰略

1、企業融資戰略理論分析

2、三種企業發展模式

3、三招盤活一個大型民企（案例分析）

4、融資戰略的核心是融資策劃

三、房地產企業的融資方法

1、房地產企業多種融資渠道概述

2、融資前注意的事項

（1）融資總收益大于融資總成本

（2）企業融資規模要量力而行

（3）企業最佳融資機會選擇

（4）盡可能降低企業融資成本

（5）制定最佳融資期限決策

（6）盡可能保持企業的控制權

（7）選擇最有利于提高企業競爭力的融資方式

（8）尋求最佳資本結構

3、房產企業融資與資本運作（案例分析）

4、房地產企業用私募股權基金融資方略

（1）私募股權基金的概念

（2）私募股權基金主要組織形式

（3）私募股權基金融資操作流程與管理

專家簡介 宏皓：原名：章強。著名金融學家﹑融資專家，北京交通大學客座教授、中央財經大學證券期貨研究所研究員﹑中國金融智庫首席金融學家、政府、上市公司金融顧問，中經產業基金理事會秘書長，央視網財經評論員。被社會廣泛譽為：投資大師，中國私募基金之父。

曾在社科院﹑北京交通大學、清華大學、北京大學、中央財經大學、浙江大學MBA、EMBA、總裁班等多次講授《宏觀經濟形勢分析》、《私募股權與金融投資》、《產業園區金融創新》、《資本市場與風險投資》、《房地產行業投融資管理》、《企業資產管理》、《企業融資策略》、《企業戰略轉型》、《公司理財》、《公司治理》、《資本運作與投融資管理》、《私人銀行財富管理》、《投資銀行業務的發展與創新》、《村鎮銀行的金融創新與發展實務》、《十八大宏觀經濟政策解讀與銀行創新發展》等課程。并撰寫2012年中國農業銀行總行私人銀行《中國財富市場調研報告》。

常受邀在中央電視臺《經濟半小時》、中央人民廣播電臺《經濟之聲》、中國經濟網、央視網、人民網等國家級媒體擔任特約專家嘉賓。

22年從事金融投資理論的研究和實踐，近10年來著有《第一財富大道》、《家庭理財行動》、《理財改變命運》、《理財身價倍增》、《卓越理財》、《理財決定命運》、《融資決定成敗》等20多部著作。是目前國內在投資理財方面出版著作貢獻最多，受眾面最廣的金融投資專家。

第二篇：金融學家宏皓《房地產企業融資策略》大綱

《房地產企業融資策略》

主講：宏皓

時長：6課時

一、2013年房地產發展趨勢1、2013年房地產業投資分析

2、房地產政策調控下房地產企業面臨的“去庫存”壓力

3、房地產企業長期健康發展的合理規劃

二、房地產企業融資戰略

1、企業融資戰略理論分析

2、三種企業發展模式

3、三招盤活一個大型民企（案例分析）

4、融資戰略的核心是融資策劃

三、房地產企業的融資方法

1、房地產企業多種融資渠道概述

2、融資前注意的事項

（1）融資總收益大于融資總成本

（2）企業融資規模要量力而行

（3）企業最佳融資機會選擇

（4）盡可能降低企業融資成本

（5）制定最佳融資期限決策

（6）盡可能保持企業的控制權

（7）選擇最有利于提高企業競爭力的融資方式

（8）尋求最佳資本結構

3、房產企業融資與資本運作（案例分析）

4、房地產企業用私募股權基金融資方略

（1）私募股權基金的概念

（2）私募股權基金主要組織形式

（3）私募股權基金融資操作流程與管理

專家簡介

宏皓：著名金融學家﹑融資專家，北京交通大學客座教授、中央財經大學證券期貨研究所研究員﹑中國金融智庫首席金融學家、歷任多家五百強企業金融上市顧問，政府機構金融顧問。中經產業基金理事會秘書長，央視網財經評論員。經過20多年金融投資理論的研究及資本運作的實戰，創建了中國人自己的金融投資理論。并為上千家企業解決投融資難題。被社會廣泛譽為：中國當代“金融韓信”、中國私募基金之父。

常受邀在中央電視臺《經濟半小時》、中央人民廣播電臺《經濟之聲》、中國經濟網、央視網、人民網等國家級媒體擔任特約專家嘉賓。

近10年來著有《融資決定成敗》等20多部著作。是目前國內在金融投資領域出版著作貢獻最多，受眾面最廣的金融投資專家。

宏皓教授利用2012年共53個周末，共出席知名高校EMBA班、博士班，培訓機構總裁班，政府機構大型論壇，融資機構論壇51場共計80天，培訓課程遍及中國30多個城市。在社科院﹑北京交通大學、清華大學、北京大學、中央財經大學、浙江大學MBA、EMBA、總裁班等多次講授《宏觀經濟形勢分析》、《私募股權與金融投資》、《產業園區金融創新》、《資本市場與風險投資》、《房地產行業轉型升級與投融資管理》、《企業資產管理》、《企業融資策略》、《企業戰略轉型》、《公司理財》、《公司治理》、《資本運作與投融資管理》、《私人銀行財富管理》、《投資銀行業務的發展與創新》、《村鎮銀行的金融創新與發展實務》、《十八大宏觀經濟政策解讀與銀行創新發展》等課程。并撰寫2012年中國農業銀行總行私人銀行《中國財富市場調研報告》，以及為中國中硅提出解決問題方案并加以實施。

聯系方式請百度宏皓新浪博客。

第三篇：我國房地產企業融資策略研究

會計專業原創畢業論文，公布的題目可以用于直接使用和參考（貢獻者ID 有提示）

最新會計專業原創畢業論文，都是近期寫作

平衡計分卡在我國企業績效管理中的應用 企業會計信息化存在的問題與對策 某公司戰略成本管理研究 國有糧食企業內部控制研究

基于風險管理視角下中小企業內部控制探討 企業自創商譽的確認和計量

某食品公司資產結構現狀及優化分析 某紡織公司負債經營問題研究 營改增對交通運輸企業的影響研究 中小企業融資渠道分析

低碳經濟下企業財務分析指標體系的構建 某公司現金流量管理存在問題及對策研究 某鋼鐵公司財務分析指標體系研究 某公司人力資本投資及其風險防范研究

內部控制與舞弊公司預警——基于舞弊三角形理論 上市公司內部控制建設現狀問題及對策 債務重組會計準則與稅法的差異與協調

公允價值在我國投資性房地產中的應用問題研究 論xx公司貨幣資金的內部控制 企業問題剖析

有關或有事項的探討

基于渠道理論的房地產企業營運資金管理問題研究 蘇寧電器融資結構優化研究

投資性房地產公允價值計量對公司財務的影響 對我國環境會計信息披露的研究 企業存貨風險應對策略的研究

關于反向購買的會計處理及案例分析

作業成本法在民營企業的應用——以某公司為例 電子商務的稅收征管探討

某建設集團公司應收賬款管理研究 民間融資存在的問題及其對策 我國資本市場審計失敗問題研究 淺談我國商業銀行中間業務風險控制 目標成本管理在某紡織企業的應用 上市公司盈余管理探析

我國公允價值應用現狀及問題探析 基于公司治理的內部控制探討

我國集團型企業的財務戰略分析——以海爾集團為例 中小企業信用擔保業務定價研究 關于開征遺產贈與稅的探討

由溫州老板集體逃跑事件看民營企業融資風險防范 財務軟件的發展與未來 會計專業原創畢業論文，公布的題目可以用于直接使用和參考（貢獻者ID 有提示）

非貨幣性資產交換會計及稅務處理研究 會計電算化系統應用的問題及其解決對策 某公司資金結構優化研究

社會保障基金績效審計問題研究 企業物流成本核算與控制研究

我國中小企業融資渠道與途徑的分析 會計師事務所內部治理存在的問題及對策 金融危機下的公允價值應用研究 我國中小企業財務治理問題研究

個人所得稅工資薪金扣除額調整前后的稅收對比及其對其他稅目影響的案例研究 財務共享服務模式在企業集團中的應用研究 浙江小額貸款公司的風險控制研究 我國個人所得稅的稅收流失問題探討 公允價值在新準則中的運用和思考 美的電器公司應收賬款管理研究

慈溪市光華實業有限公司內部控制探討 某公司模式創新研究

公路施工企業成本控制的應用研究

加速中小企業資金運營的研究－－以某紡織廠為例 淺議企業逃稅及稅收籌劃 論中小企業采購成本控制

低碳經濟背景下我國煤炭企業財務風險研究 試述如何優化企業績效考核

世紀聯華連鎖超市存貨管理問題研究 房地產上市公司財務風險預警系統研究 海爾存貨管理方法研究

上市商業銀行財務可持續增長能力的模糊評價 商業企業的營運資金管理研究 工行某分行全面預算管理問題研究 某某企業財務預算編制問題研究

某軋輥公司應收賬款管理問題及對策研究 關于加強高校財務風險管理的探討

新準則下公允價值在我國的應用問題探討

某公司短期資產管理存在的問題及解決方法研究

資產減值對于盈余管理的影響分析——以某集團為例 某保險公司資產流動性研究

企業償債能力評價-以A公司為例

對我國投資性房地產準則的認識與思考 某建筑安裝工程公司應收賬款管理問題研究

基于產業生命周期的汽車業上市公司財務戰略的研究 集團企業內部控制缺失的危害及治理對策 新會計準則對我國商業銀行會計的影響分析 上海可的便利店有限公司的存貨管理問題的研究 我國商業銀行個人理財業務發展研究 會計專業原創畢業論文，公布的題目可以用于直接使用和參考（貢獻者ID 有提示）

新稅制下企業稅務籌劃研究 88 服務績效的考核指標研究 89 謹慎性本質及應用狀況研究

會計政策變更與會計估計變更辨析

家庭理財規劃方案設計——以成熟型家庭為例 92 某公司資本結構的研究分析

鑄造企業貨幣資金內部控制設計——以某公司為例 94 關于財務與會計外包的研究 95 xx公司低碳型體系建立研究

企業橫向并購的績效分析－－以燕京啤酒收購月山啤酒為例 97 中小企業民間融資研究

xx公司人力資源會計實踐困境及其改進 99 企業并購協同效應的財務分析 100 上市公司會計政策選擇的探討

論作業成本法在制造行業的應用——以xx企業為例 102 某公司所得稅稅務籌劃方案設計

中國民營企業跨國并購相關問題的研究——基于吉利跨國并購活動的案例分析 104 供應鏈成本管理的成本控制研究——以某公司為例 105 基于作業的全面預算管理應用研究 106 長安汽車投資價值分析

論xx電機公司的內部審計獨立性 108 我國上市公司股利政策的探討

對我國中小企業財務人員素質與管理的探討 110 基于顧客價值理論的xx酒店成本管理研究 111 上市公司盈余管理的動因及其治理 112 某民營公司成本管理研究

小天鵝股份有限公司財務風險防范研究 114 我國上市公司社會責任報告鑒證的研究

股權分置改革對上市公司盈利能力影響研究——以三一重工為例 116 我國企業社會責任信息披露制度研究 117 論我國中小企業內部審計問題與對策 118 某酒店存貨管理問題研究

談我國房地產開發企業成本控制體系的構建 120 中小企業內部控制問題探討

xx公司物流采購中的質量成本控制研究 122 全面收益及其報告的研究 123 某電子公司財務風險問題研究

江蘇紅豆實業股份有限公司財務分析 125 強化我國上市公司財務監督機制的對策 126 上市公司非財務信息披露存在的問題與對策 127 某集團策略研究

論目標與資本結構優化

某建筑公司基于現金流量的企業財務風險管理研究 130 企業稅務風險成因及內部稅務審計必要性探究

會計專業原創畢業論文，公布的題目可以用于直接使用和參考（貢獻者ID 有提示）

公允價值計量研究

上市公司成長性評價指標體系初探

基于環境會計的企業財務評價體系的構建研究——以海爾為例 134 xx物流公司內部控制研究

基于價值鏈視角的低成本戰略淺析——以格蘭仕集團為例 136 制造業企業成本管理的探析 137 論企業戰略成本管理

溫州小微企業融資問題研究

公允價值在金融危機中的爭議與思考

增值稅轉型對印刷企業的影響研究——以xx紙業為例 141 某集團公司應收賬款管理問題及對策研究 142 基于內部價值鏈的建筑施工企業成本管理研究 143 論企業目標與企業社會責任的關系

淺談我國上市公司社會責任會計信息的披露 145 順豐物流公司倉儲成本管理與控制研究 146 某食品銷售公司投資決策績效評價的研究 147 論企業籌資風險管理

論我國中小企業投資風險成因及其對策 149 某公司貨幣資金內部控制制度設計 150 經濟責任審計質量控制

151 中小企業成本管理現狀及對策研究——xx家具采購成本控制 152 服裝生產企業貨幣資金內部控制設計——以某公司為例 153 會計師事務所審計風險及其防范研究 154 中小企業內部控制的優化建設研究

155 公允價值在我國運用中存在的問題及對策 156 中小企業銀行融資問題研究 157 某鋼結構公司內部會計控制研究 158 公司治理結構與會計信息質量研究

159 某鋼鐵公司資產結構存在的問題及對策研究 160 公允價值計量屬性應用研究

161 我國房地產上市公司盈余管理研究

162 某公司貨幣資金內部控制實施中存在問題的研究

163 信息化條件下會計內部控制的創新——以xx公司為例 164 金融危機背景下的企業存貨管理 165 關于上市公司擔保若干問題的思考 166 個人所得稅自行申報制度研究

167 通貨膨脹對房地產企業的影響及應對措施 168 某公司應收帳款管理的探討

169 財務戰略選擇對企業價值相關性的實證研究—以上市公司為例 170 審計主體在環境審計中的作用

171 關于我國企業質量成本管理若干問題的探討

172 淺析目前銀行業金融詐騙案件高發的原因和防范途徑 173 反傾銷應訴中的成本會計應對策略研究 174 我國上市公司并購的財務風險與控制措施

會計專業原創畢業論文，公布的題目可以用于直接使用和參考（貢獻者ID 有提示）

175 某公司內部控制研究

176 萬科公司營運資金管理研究

177 高新技術企業技術創新能力的評價研究 178 存貨成本計價方法對企業稅務籌劃影響探析 179 寶鋼集團財務風險控制研究 180 基于風險導向的內部審計研究 181 某集團稅務風險防范與控制 182 會計舞弊的甄別與防范

183 企業環境信息披露質量的研究

184 某鋼鐵集團融資管理存在的問題及對策 185 某電子公司存貨管理存在的問題及對策研究 186 我國企業社會責任信息披露的動機研究 187 論我國會計信息失真的原因及對策 188 增值稅轉型對固定資產核算的影響 189 xx印刷公司研究

190 營業稅改征增值稅對廣告業的影響及建議

191 基于公司治理的內部控制問題研究——以國美電器控制權之爭為例 192 我國房地產企業融資策略研究

193 作業成本法在我國制造業企業中的應用研究 194 我國上市公司關聯方交易披露問題研究

195 我國白酒行業上市公司盈利能力分析——以洋河股份為例 196 某會計師事務所競爭力分析 197 企業年金及其會計研究

198 xx進出口有限公司海外應收賬款的管理研究 199 某科技公司財務風險研究 200 某公司營運資金管理問題分析

第四篇：房地產企業融資模式

房地產企業融資模式

資金是房地產開發企業的生命線，大多數小型房地產商的主要管理活動是圍繞著融資進行的?？傮w來說，有以下幾種融資模式：

1.自有資金+銀行貸款

?傳統融資方式，被普遍采用，但中小型企業很難得到銀行貸款。

?融資成本最低，應優先使用。

?2.自有資金+信托計劃

?新興融資方式，目前限于短期融資，對長期的、大規模的項目作用有限。

?融資成本比銀行貸款高。

?3.自有資金+股權融資

?傳統融資方式，目前引進外企的比例較高。

?融資成本比銀行貸款高。

?4.自有資金+投資基金

?新興融資方式，規模很小，而且相關法律不健全。

?融資成本最高。

來自房地產會計網,地址：http:///viewthread.php?tid=6290

融資流程介紹

一、貸款種類：信用貸款、擔保貸款和票據貼現

1、信用貸款：系指以借款人的信譽發放的貸款。

2、擔保貸款：系指保證貸款、抵押貸款、質押貸款。

保證貸款，系指按《中華人民共和國擔保法》規定的保證方式以第三人承諾在借款人不能償還貸款時．按約定承擔一般保證責任或者連帶責任而發放的貸款。

抵押貸款，系指按《中華人民共和國擔保法》規定的抵押方式以借款人或第三人的財產作為抵押物發放的貸款。－主要指不動產（房屋、設備、土地等）和特別動產（車）

質押貸款，系指按《中華人民共和國擔保法》規定的質押方式以借款人或第三人的動產或權利作為質物發放的貸款。－動產（比如存貨）

3、票據貼現：系指貸款人以購買借款人未到期商業票據的方式發放的貸款。

另外：按照期限可分為：短期貸款（1年以內，含1年）、中期貸款（1年以上（不含1年）5年以下（含5年））和長期貸款（5年以上）

目前企業尤其是民營企業融資主要集中在擔保貸款和票據貼現，擔保貸款期限多為1年以下，又多以抵押和質押風險最小，也是銀行最最喜歡操作方式。票據貼現由于存在大量非真實經營活動，國家對此要求非常嚴格，要求提供的發票原件。

（抵押，就是債務人或第三人不轉移法律規定的可做抵押的財產的占有，將該財產作為債權的擔保，當債務人不履行債務時，債權人有權依法就抵押物賣得價金優先受償。

質押，就是債務人或第三人將其動產移交債權人占有，將該動產作為債權的擔保，當債務人不履行債務時，債權人有權依法就該動產賣得價金優先受償。

抵押與質押的區別在于：1.抵押的標的物通常為不動產、特別動產（車、船等）；質押則多以動產為主或者股權。2.抵押和股權質押要登記才生效，質押則只需占有就可以（指動產）。

3.抵押只有單純的擔保效力，而質押中質權人既支配質物，又能體現留置效力。4.抵押權的實現主要通過向法院申請拍賣，而質押則多直接變賣。）

二、貸款流程

1、辦理貸款卡：

（1）、貸款卡是中國人民銀行發給注冊地借款人的磁卡條，是借款人憑以向金融機構申請辦理信貸業務的資格證明。貸款卡記錄了貸款卡編碼及密碼，是商業銀行登錄“銀行信貸登記咨詢系統”查詢客戶資信信息的憑證，取得貸款卡并不意味客戶能馬上獲得銀行貸款，關鍵看企業的資信狀況是否滿足貸款銀行的要求。

（2）、辦卡對象：具有主管工商行政管理局核發營業執照的企業（單位）法人及個體經營者；以個人名義申請貸款卡不須辦理貸款卡，但個人為企業（單位）法人或個體經營者擔保貸款的情況除外。

（3）、貸款卡辦理處于每年3月至6月15日對貸款卡年審，當年辦理的貸款卡不用年審。企業申請所需材料:

①《貸款卡申請書》；

②《企業法人營業執照》（非法人企業為《營業執照》，事業單位為《事業法人登記證》正本復印件及副本原件（其他借款人為上級批文復印件）；

③《中華人民共和國組織機構代碼證》原件及復印件；

④企業的《注冊資產驗資報告》原件和復印件；領卡前一個月的資產負債表和上決算報表；

⑤法定代表人（或法定代表人授權的代理人、負責人）證及有效證件（身份證）原件及復印件；

審

核

①提交資料真實、完整性；②證、照、表相符；

③主要財務指標平衡關系表

發

卡

上機登錄企業概況后發卡；

年

審

所需材料：

①《貸款卡年審報告書》；

②經工商部門年檢后的《營業執照》原件及復印件；

③《中華人民共和國組織機構代碼證》復印件；

④上會計決算報表；

⑤需變更企業要素的請攜帶變更后的相關資料原件及復印件；

⑥法定代表人身份證及法人代表證復印件。

2、貸款申請：

借款人需要貸款，應當向主辦銀行或者其他銀行的經辦機構直接申請。借款人應當填寫包括借款金額、借款用途、償還能力及還款方式等主要內容的《借款申請書》。同時須按要求提供借款人相關資料。

3、對借款人的信用等級評估：

應當根據借款人的領導者素質、經濟實力、資金結構、履約情況、經營效益和發展前景等因素，評定借款人的信用等級。評級可由貸款人獨立進行，內部掌握，也可由有權部門批準的評估機構進行。信用等級的評定涉及到授信和貸款的額度，所以非常重要。財務報表要求經審計的。每個銀行對評級的等級所達到的額度要求并不一樣。

4、授信：

銀行授信額度即為簡化銀行信貸審批流程，經企業申請，銀行審核后給予企業的一定金額及期限內，向借款人發放的可循環使用的授信。簡單地說,就是銀行能貸給你最高多少的錢。是和信用評級聯系在一起的。其特點是：

（1）、一次授信，循環使用，隨用隨還。一次授信后，在約定的時間和額度內隨借隨用隨還；

（2）、憑證貸款，手續簡便。借款人依據授信合同辦理授信業務，銀行不再重新進行授信調查、審批；

（3）、如果為綜合授信額度，借款人除了可以獲得貸款外，還可辦理授信合同規定的開立承兌匯票、國際結算融資等業務。

所須提供資料：借款人和擔保人的基本資料（營業執照、組織代碼證書、稅務登記證、法人證明及身份證等）；三年的財務報表（最好經審計的），未滿三年的提供自開業至今的財務報表；抵押和質押相關材料；借款人和擔保人企業經營狀況介紹；章程以及根據企業章程需要提供的董事會或股東會決議；銀行需要的其他材料。

5、部門審批流程

首先由業務部門或客戶部門進行資料收集，并編寫評審報告，通過后報到貸審部門進行風險評審，最后上貸審會進行最終確定。每個銀行根據權限不同，報到省行審批或總行備案。貸審會主要由行長、副行長和部門負責人參加，并實行投票表決，具體票數通過率每家銀行規定不一樣。貸審會集中舉行，同時審理多家借款企業授信。

6、簽定借款合同或授信合同，簽定保證合同。

三、簽發銀行承兌匯票和貼現

1、簽發銀行承兌匯票

定義：銀行承兌匯票是指由承兌申請人簽發的，并由承兌申請人向開戶銀行申請，經銀行審查同意承兌，持票人在匯票到期日或到期日前幾天向委托付款人提示付款的票據。付款期限最長可達6個月；提示付款期自匯票到期日起10日。

功能：

用于真實商品交易后的債權債務結算；票據持有人在匯票到期日前若急需資金可以向開戶銀行或票據中心申請貼現；銀行承兌匯票在到期日前可以背書轉讓。

如何辦理：

（1）、提交書面申請，包括提交《開具銀行承兌匯票申請表》、《開具銀行承兌匯票申請書》、經濟合同及企業近期的財務報表；

（2）、銀行與申請人及擔保人簽訂擔保合同；

（3）、申請人向銀行繳存保證金（20%以上）；

（4）、銀行向申請人簽發銀行承兌匯票，并由申請人簽章。

常見問題解答：

（1）．開立銀行承兌匯票需要繳存多少比例的保證金？

申請人需要繳存不低于銀行承兌匯票金額20％的保證金。

（2）．對銀行承兌匯票單筆金額有何限制？

銀行承兌匯票單筆最高金額不能超過1000萬元。

（3）．開立銀行承兌匯票時，不同的擔保方式需要簽訂哪些相關擔保合同？

開立銀行承兌匯票時，申請人要與銀行及擔保人簽訂《銀行承兌匯票契約》，若承兌采取保證方式的，還要簽訂《銀行承兌匯票保證擔保合同》，若承兌采取抵（質）押擔保方式的，則要簽訂《銀行承兌匯票抵（質）押擔保合同》。

2、貼現

定義：

銀行承兌匯票貼現是指銀行承兌匯票的持票人在票據到期日前，貼付一定利息將票據權利轉讓給金融機構而取得資金的票據行為,是金融機構向持票人融通資金的一種方式。產品特點：

能滿足客戶持有的商業匯票快速變現的需求；手續方便，融資成本低。

如何辦理：

1．提交書面申請書，即《匯票貼現申請書》

2．提供以下資料：

（1）經年檢的營業執照或事業單位法人證書、組織機構代碼證、貸款卡原件

（2）尚未到期且要式完整的銀行承兌匯票

（3）交易雙方簽訂的真實、合法的商品或勞務交易合同原件，或其他能夠證實商品或勞務交易關系真實性的書面證明

（4）與出票人（或直接前手）之間的增值稅發票原件或復印件

（5）貼現行要求提交的其他資料

常見問題解答：

1．對貼現的票據有何要求？

要求貼現的銀行承兌匯票的交易合同必須是合法且要素齊全，即貼現的銀行承兌匯票必須符合《票據法》，符合制度規定的銀行承兌匯票的出票、背書、承兌的條款要求。

2．對貼現的期限有何規定？

貼現的期限從貼現之日起至匯票到期日止，最長不超過6個月。

四、銀行貸款關注的財務指標

企業還要把握好以下12個指標：

財務結構：

1、凈資產與年未貸款余額比率。必須大于100%（房地產企業可大于80%）。

2、資產負債率。必須小于70%，最好低于55%。

償債能力：

3、流動比率。一般情況下，該指標越大，表明企業短期償債能力越強，通常該指標在150%~200%較好。

4、速動比率。一般情況下，該指標越大，表明企業短期償債能力越強，通常該指標在100%左右較好，對中小企業適當放寬，也應大于80%。

5、擔保比例。企業應該把有損失的風險下降到最低點。一般講，比例小于0.5為好?，F金流量：

6、企業經營活動產生的凈現金流應為正值，其銷售收入現金回籠應在85~95%以上。

7、企業在經營活動中支付采購商品，勞務的現金支付率應在85~95%以上。經營能力：

8、主營業務收入增長率。一般講，如果主營業務收入每年增長率不小于8%，說明該企業的主業正處于成長期。如果該比率低于-5%，說明該產品將進入生命末期了。

9、應收賬款周轉速度。一般企業應大于六次。一般講企業應收賬款周轉速度越高，企業應收賬款平均收款期越短，資金回籠的速度也就越快。

10、存貸周轉速度，一般中小企業應大于五次。存貨周轉速度越快，存貨占用水平越低，流動性越強。

經營效益：

11、營業利潤率，該指標表示全年營業收入的盈利水平，反映企業的綜合獲利能力。一般來講，該指標應大于8%，當然指標值越大，表明企業綜合獲利能力越強。

12、凈資產收益率，目前對中小企業來講應大于 5%。一般情況下，該指標值越高說明投資帶來的回報越高，股東們收益水平也就越高。

附董事會決議樣本

來自房地產會計網,地址：http:///viewthread.php?tid=8165

第五篇：房地產企業融資計劃書

貸款計劃書

一、公司介紹

1、說明

年月日“公司” 已在工商局注冊為“公司”。以下內容公司名稱公司。

2、公司簡介公司成立于年，公司經營地址，注冊資本金為萬元，主營項目：。

二、貸款計劃

1、貸款用途：本公司欲將地塊作為房地產開發，向已經向當地政府相關部門申請通過并審批取得（五證）：。

2、實物抵押：本公司（或本人）欲將XXXX宗地塊，及等實物作為抵押進行貸款，以上實物市場預估價值人民幣元，預申請貸款人民幣元。

三、貸款投資項目分析

1、項目的基本情況（介紹）

2、項目來歷

本項目是在年月日以的方式獲得土地的開發使用權。土地現狀已平整，沒有遺留問題。

3、證件狀況文件

目前本項目已有證書為：土地證、用地規劃許可證、工程規劃許可證、施工許可證，具體見附件。

4、資金投入

項目總投資人民幣款萬元。本項目計劃在年月日開始銷售，預計第一期銷售住

宅均價在元/㎡，投入銷售在平方米，一期在個月銷售回款在萬元左右；整個項目的銷售在個月之內，預計總銷售收入在億元左右。

5、建造的過程和保證

本項目由建設有限公司總承包，按市優標化工程進行施工，主要做到確保工程進度、工程質量、安全文明三個方面。

四、財務計劃

1、銷售收入估算：根據我們對項目附近目前房地產銷售價格的調查，我們對項目的銷售進行估算。根據市場調查及目前預售情況，住宅按元/平方米進行測算；商業用房按元/平方米，地下停車位按元/個。

計算后項目的總銷售收入約為人民幣億元，其售價情況如下表：

銷售收入與經營稅金及附加估算表

輔助報表

1單位：萬元

2、成本費用

項目成本費用主要包括經營成本、運營費用、修理費用、經營稅金及附加等構成：

⑴、經營成本：經營成本為開發建設投資按銷售比例（竣工進度比例）進行

結轉，總成本為萬元，各期分別為萬元、萬元、萬元；

經營成本估算表

⑵、運營費用：運營費用為建設及運營過程中的管理費用等開支，按銷售收入的10%計提，各期分別為：

⑶、修理費用：修理費用為日常工器具的修理開支，按每期10萬元估算； ⑷、經營稅金及附加：經營稅金及附加按各期銷售收入計提5%的營業稅，按營業稅的5%及3%的比例計提城建稅及教育費附加，各期分別為萬元、萬元、萬元；

⑸、土地增值稅：土地增值稅（住宅）1%--預征率，（店面）

5%--預征率。各期分別為萬元、萬元、萬元。

3、利潤估算

根據測算的銷售收入和成本費用，項目稅前總利潤為人民幣4528.41萬元，稅后總利潤為人民幣萬元，詳見下表：

損益表

單位：萬元

損益表

本項目投資收益率為%、投資利稅率為%，經濟效益較好；項目稅后內部收益率%，超過社會平均利潤率%，抗風險能力較強；項目年交所得稅萬元，經營稅金及附加萬元，土地增值稅萬元。由于均為地方稅。因此項目可為地方創造萬元的財政收入。

通過以上經濟費用效益或費用效果的相關指標分析，本項目從社會資源優化配置的角度來看是合理、可行的。

五、還款計劃

1、用款期限：

2、還款計劃：

有限公司年月日