第一篇：淺談房地產(chǎn)企業(yè)融資方式

淺談房地產(chǎn)企業(yè)融資方式

2010-04-102008年全球金融危機(jī)對(duì)中國(guó)的股市和樓市產(chǎn)生了一定的沖擊?？梢哉f(shuō)2008年對(duì)于中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都是非常艱難的一年。伴隨著政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的顯現(xiàn)和金融市場(chǎng)流動(dòng)性危機(jī)的雙重打擊,大小房地產(chǎn)企業(yè)都面臨著資金短缺的局面,房地產(chǎn)行業(yè)更是有了“百日巨變”一說(shuō)。

2008~2009年,我國(guó)政府為了應(yīng)對(duì)金融危機(jī)對(duì)我國(guó)的沖擊,推出了龐大的政府經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃。伴隨著這個(gè)刺激計(jì)劃而生的是巨大的銀行貸款規(guī)模,2009年1~11月份人民幣各項(xiàng)貸款增加9.21萬(wàn)億元,同比多增加5.06萬(wàn)億元。流動(dòng)性的增加使房地產(chǎn)企業(yè)再一次開(kāi)始了大規(guī)模的圈地行為,使得土地市場(chǎng)上“地王”頻現(xiàn)。從缺錢(qián)的2008到“地王”頻現(xiàn)的2009,巨大反差背后的關(guān)鍵因素是房地產(chǎn)企業(yè)的融資手段、融資能力的問(wèn)題。

一、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資的現(xiàn)狀

房地產(chǎn)融資就是房地產(chǎn)資金的融通,是房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)密切結(jié)合的產(chǎn)物。房地產(chǎn)融資也是指在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、流通和消費(fèi)過(guò)程中,通過(guò)貨幣流通和信用渠道所進(jìn)行的籌資、融資及相關(guān)金融服務(wù)的一系列融資活動(dòng)的總稱(chēng)。

眾所周知,房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè),而且有著投資周期較長(zhǎng)、投資規(guī)模較大等特點(diǎn)。在開(kāi)發(fā)周期的每一個(gè)階段幾乎都涉及資金安全的問(wèn)題,其中主要有3個(gè)階段需要大量的資金:買(mǎi)地階段、建設(shè)階段和銷(xiāo)售階段。這3個(gè)階段也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重要節(jié)點(diǎn),所以,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與資金鏈密切相連。

(一)融資方式

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)起始于上世紀(jì)80年代末,1998年住房商品化和房屋制度改革以后,房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展很快。房地產(chǎn)金融伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)和金融市場(chǎng)改革的不斷深入也取得了長(zhǎng)足的進(jìn)步。房地產(chǎn)融資方式主要是:

1.以銀行信貸為主

在我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)上,由于歷史的原因,房地產(chǎn)信貸占了絕大部分比例。如下表所示:其中占房地產(chǎn)融資比重57%的私募債權(quán)絕大部分直接來(lái)源于銀行,占房地產(chǎn)融資比重40%的私募股權(quán)中的大部分直接或間接來(lái)源于銀行。許多公開(kāi)報(bào)道也指出,我國(guó)70%左右的土地購(gòu)置和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金都直接或間接來(lái)自銀行。這些巨大的銀行資金對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)起到了良好的促進(jìn)作用,特別是在企業(yè)開(kāi)發(fā)貸款與個(gè)人住房按揭貸款配合使用后,對(duì)我國(guó)居民住房條件的改善起到了很好的推動(dòng)作用。但是我們也應(yīng)該清醒地認(rèn)識(shí)到,這種房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所需資金大部分來(lái)源于銀行的模式也有很多缺點(diǎn),并不是最優(yōu)的結(jié)構(gòu)模式。主要在于以下幾個(gè)原因:

(1)對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言,貸款受政策影響比較大,且貸款的門(mén)檻越來(lái)越高。在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的十幾年間,房地產(chǎn)市場(chǎng)與信貸政策之間相互配合、相互制約。調(diào)控房地產(chǎn)的背后,基本上都有銀行的身影。隨著2007年底從緊的貨幣政策的實(shí)施和央行121號(hào)文件的出臺(tái),使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商們想從銀行獲得貸款已經(jīng)不像以前那樣容易了。這種情況的出現(xiàn)也逼迫開(kāi)發(fā)商們逐步改變以往的融資方式,建立多種途徑的融資方式。

(2)對(duì)于銀行而言,至少存在著以下兩種風(fēng)險(xiǎn):

第一,呆壞賬風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)由于存在著開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)、前期投資較大等因素,屬于高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)。尤其是其中的商品房,因具有使用和投資的雙重性,決定了其有可能存在投機(jī)行為。以上因素的存在,使得銀行貸款出現(xiàn)違約甚至出現(xiàn)壞賬的情況的幾率相應(yīng)的增加了。

由于我國(guó)目前的證券市場(chǎng)并不發(fā)達(dá)也并不完善,使得銀行無(wú)法使用如證券化的方式來(lái)分散這種風(fēng)險(xiǎn),而只能將風(fēng)險(xiǎn)集中在自己身上。

第二,成本增加風(fēng)險(xiǎn)。在中國(guó)幾萬(wàn)家房地產(chǎn)企業(yè)中,企業(yè)資信良莠不齊,開(kāi)發(fā)水平也有很大的差別,在我國(guó)還沒(méi)有發(fā)達(dá)的評(píng)估市場(chǎng)和評(píng)級(jí)市場(chǎng)的時(shí)候,如何對(duì)這些企業(yè)的信用水平進(jìn)行評(píng)估,對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)是一個(gè)很大的難題?，F(xiàn)階段只能由銀行根據(jù)自己的實(shí)際情況和以往經(jīng)驗(yàn)來(lái)進(jìn)行評(píng)估,這勢(shì)必會(huì)增加銀行的經(jīng)營(yíng)成本。

(3)對(duì)于政府而言,如果大量的房地產(chǎn)融資都是來(lái)源于銀行系統(tǒng),必然會(huì)增加對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的難度。尤其是在個(gè)人住房按揭貸款已經(jīng)形成很大規(guī)模的情況下,會(huì)使得政府在調(diào)控的時(shí)候左右為難,也會(huì)使調(diào)控政策加大成本,并延長(zhǎng)政策的顯現(xiàn)時(shí)間。如果大量的房地產(chǎn)融資都來(lái)源于銀行系統(tǒng),會(huì)增加整個(gè)銀行系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)。銀行系統(tǒng)是一個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)、金融中最重要的組成部分,如果銀行系統(tǒng)出現(xiàn)了問(wèn)題,那么整個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)將有很大的風(fēng)險(xiǎn)。

總而言之,房地產(chǎn)由于其特殊性,如果融資過(guò)度依賴于銀行系統(tǒng),風(fēng)險(xiǎn)還是存在的。

2.企業(yè)上市融資為輔

我國(guó)的資本市場(chǎng)開(kāi)展的比較晚,到現(xiàn)在不過(guò)近20年的時(shí)間。在此期間,房地產(chǎn)商上市融資可謂是一波三折,經(jīng)歷了發(fā)展、被停止、再發(fā)展3個(gè)階段。在我國(guó)A股市場(chǎng)剛剛起步的幾年里,一些比較有代表性的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)相繼上市融資。之后,隨著房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)的增加,證監(jiān)會(huì)等部門(mén)出于對(duì)投資者的保護(hù),曾一度停止了對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)上市申請(qǐng)的審批工作。再之后,伴隨著我國(guó)商品房的出現(xiàn)和住房制度的改革,加之我國(guó)資本市場(chǎng)自身的不斷完善,資本市場(chǎng)的大門(mén)在2007年又重新向房地產(chǎn)企業(yè)打開(kāi)了。最近幾年,由于資本市場(chǎng)的不斷升溫,國(guó)內(nèi)大型房地產(chǎn)企業(yè)紛紛上市融資。這種“上市融資——用融來(lái)的錢(qián)買(mǎi)地——再用買(mǎi)來(lái)的地融資”的方式,已經(jīng)被許多業(yè)內(nèi)人士看做推高土地價(jià)格的一種重要因素。

房地產(chǎn)企業(yè)在境內(nèi)上市融資如火如荼進(jìn)行的同時(shí),一些房地產(chǎn)商也積極尋求境外融資途徑。最近一例是2009年11月恒大地產(chǎn)成功在香港市場(chǎng)上市。但無(wú)論在哪個(gè)市場(chǎng)上市融資,能夠成功融資的企業(yè)從數(shù)量到規(guī)模,都無(wú)法與銀行貸款相比較。

3.個(gè)別企業(yè)能夠涉及到其他融資方式

除了銀行貸款和上市融資兩種方式外,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)能夠使用的其他方式可謂是少之又少。僅有個(gè)別企業(yè)使用過(guò)如債券、房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)、典當(dāng)融資、金融租賃、過(guò)橋貸款以及信托融資等方式。

(二)中小企業(yè)融資困難

隨著全球金融危機(jī)對(duì)我國(guó)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的沖擊,中小企業(yè)的日子非常難過(guò),特別是對(duì)于資金需求量較大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō),融資難更成為企業(yè)迫切需要解決的一個(gè)問(wèn)題。近年來(lái),國(guó)家為扶持中小企業(yè)的發(fā)展,特別出臺(tái)了一系列針對(duì)融資問(wèn)題的政策,這些政策雖然解決了一部分問(wèn)題,但對(duì)于中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō),沒(méi)有從根本上解決問(wèn)題。

二、適合我國(guó)國(guó)情的房地產(chǎn)融資方式及發(fā)展方向

鑒于我國(guó)目前的國(guó)情,在上述的幾種融資方式中,我國(guó)應(yīng)該大力推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)直接融資方式。這樣,一方面可以緩解儲(chǔ)蓄率居高不下的難題;另一方面也能降低銀行的風(fēng)險(xiǎn),保持金融體系的平穩(wěn)運(yùn)行。筆者認(rèn)為應(yīng)該優(yōu)先發(fā)展以下幾種融資方式。

1.房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)

房地產(chǎn)信托投資基金起源于美國(guó)市場(chǎng),雖然中途經(jīng)歷了一段低谷,但現(xiàn)在已經(jīng)發(fā)展成為美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上最主要的融資方式之一,并且不斷引起其他國(guó)家和地區(qū)的重視,在我國(guó)香港周邊的主要金融市場(chǎng),像日本、新加坡等地都已經(jīng)開(kāi)始發(fā)展REITs交易。REITs的發(fā)展主要得益于其兩大明顯優(yōu)勢(shì):

第一是其自身優(yōu)勢(shì),包括以下幾個(gè)方面:REITs本身具有很高的流動(dòng)性和變現(xiàn)性;REITs

使資金專(zhuān)業(yè)化經(jīng)營(yíng)管理;REITs能加速房地產(chǎn)的資本積累;REITs使投資人的投資風(fēng)險(xiǎn)分散;健全的REITs流程監(jiān)控機(jī)制能充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制。

第二是REITs的運(yùn)用在商業(yè)地產(chǎn)上有以下幾種不可替代的優(yōu)勢(shì):可以融資的物業(yè)范圍(下轉(zhuǎn)50頁(yè))(上接47頁(yè))廣;可融資金額巨大,資金來(lái)源豐富;分散房地產(chǎn)行業(yè)的金融風(fēng)險(xiǎn);融資總額相對(duì)較高;融資方式靈活;可選擇長(zhǎng)期獲益;節(jié)稅;提高企業(yè)的知名度;有助于企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理規(guī)范化。

2.債券

長(zhǎng)期以來(lái),我國(guó)的資本市場(chǎng)發(fā)展極不平衡,在一個(gè)成熟的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中,企業(yè)債券應(yīng)該作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的主要融資方式之一。但目前的狀況是我國(guó)的債券市場(chǎng)規(guī)模還非常有限,而且以國(guó)債為主?？上驳氖亲渣h的十七大報(bào)告中提出“強(qiáng)調(diào)優(yōu)化資本市場(chǎng)結(jié)構(gòu),多渠道提高融資比例”后,國(guó)務(wù)院及其他相關(guān)部門(mén)多次強(qiáng)調(diào)了發(fā)展債券市場(chǎng)的重要性。今后的債券市場(chǎng)應(yīng)該是房地產(chǎn)行業(yè)的主戰(zhàn)場(chǎng)之一。

債券的優(yōu)點(diǎn)主要有:(1)不會(huì)有失去公司控制權(quán)的危險(xiǎn)。(2)債券利息可以在稅前扣除,節(jié)省成本。(3)債券方式比較靈活,有長(zhǎng)期、短期、可轉(zhuǎn)換債等。

三、結(jié)束語(yǔ)

改革開(kāi)放30多年來(lái),我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)取得了顯著成效,人民生活質(zhì)量大幅提高。特別是近十年來(lái),隨著改革開(kāi)放的不斷深入,工業(yè)化、城鎮(zhèn)化水平不斷提高。我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)必然還將高速發(fā)展一段時(shí)期,房地產(chǎn)企業(yè)也必然將迎來(lái)一個(gè)高速發(fā)展的機(jī)遇。但是我們也應(yīng)該清醒地認(rèn)識(shí)到,在機(jī)遇的背后,房地產(chǎn)企業(yè)融資仍將成為一個(gè)突出的矛盾,融資難仍將成為阻礙房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的一個(gè)重要瓶頸。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該積極從自身企業(yè)的現(xiàn)狀和未來(lái)發(fā)展方向出發(fā),克服困難,了解成熟市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r,學(xué)習(xí)外國(guó)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn),抓住政策調(diào)整的有利時(shí)機(jī),不斷創(chuàng)新,努力突破這一發(fā)展瓶頸,為我國(guó)房地產(chǎn)和金融市場(chǎng)的發(fā)展做出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。

(責(zé)任編輯:云馨)

參考文獻(xiàn):

[1] 決策資源集團(tuán)房地產(chǎn)研發(fā)中心.地產(chǎn)融資十二方案[M].中國(guó)建筑工業(yè)出版社,2007.[2] 張健.房地產(chǎn)企業(yè)融資:實(shí)務(wù)·政策·常見(jiàn)問(wèn)題[M].中國(guó)建筑工業(yè)出版社,2009.

第二篇：房地產(chǎn)企業(yè)融資方式研究

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房地產(chǎn)企業(yè)融資方式研究

作者：王景香

來(lái)源：《沿海企業(yè)與科技》2006年第02期

[摘 要]文章通過(guò)分析房地產(chǎn)企業(yè)所處的政府政策環(huán)境和行業(yè)發(fā)展環(huán)境，提出了在新的形式下，房地產(chǎn)企業(yè)不能單純依靠銀行貸款形式滿足融資需求，而應(yīng)在作好充分分析的基礎(chǔ)上通過(guò)多種方式拓寬融資渠道。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)金融；融資渠道；基金；信托

[中圖分類(lèi)號(hào)]F293．3

[文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A

第三篇：房地產(chǎn)融資方式

房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金密集型產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展離不開(kāi)資金的支持。中國(guó)人民銀行121號(hào)文件《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》的頒布實(shí)施，在為房地產(chǎn)投資過(guò)熱現(xiàn)象降溫的同時(shí)，也使資金密集型房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生了“釜底抽薪”的危機(jī)感和焦慮感。國(guó)家信貸新政策下，房地產(chǎn)業(yè)如何沖破融資困境，保持穩(wěn)定健康發(fā)展？本文就這一話題談一點(diǎn)粗淺看法。

一、房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀

（一）融資規(guī)模持續(xù)增長(zhǎng)

近幾年來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)每年的資金來(lái)源總量不斷上漲，2001～2005年短短4年里，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源總量上漲了1.8倍（參見(jiàn)表1-1）。

（二）銀行信貸是房地產(chǎn)融資的主要渠道

僅以上表2001年數(shù)據(jù)為例。2001年房地產(chǎn)業(yè)資金來(lái)源總計(jì)7696億元，其中：國(guó)內(nèi)貸款1692億元，占21.99%；自籌資金2184億元，占28.38%；其他資金來(lái)源3671億元，占47.69%?？梢?jiàn)，銀行貸款、自籌資金、其他資金總計(jì)占總資金來(lái)源的98%左右，呈三足鼎立的態(tài)勢(shì)，看起來(lái)比較合理。但是經(jīng)過(guò)仔細(xì)分析可以發(fā)現(xiàn)，自籌資金中只有55%左右為自有資金，30%～40%為企業(yè)從銀行獲得的流動(dòng)資金貸款，其余為各種施工企業(yè)墊款或材料商墊款；其他資金來(lái)源中，80%以上為個(gè)人購(gòu)房者交付的各種定金及預(yù)收款。這樣總計(jì)起來(lái)，有60%～70%資金直接或間接來(lái)自銀行信貸的支持（部分企業(yè)甚至達(dá)到70%～80%）。

（三）股票融資債券融資在房地產(chǎn)金融中所占比例小

2002年以前國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)上市融資和發(fā)行企業(yè)債券控制得非常嚴(yán)格，截至2005年末我國(guó)房地產(chǎn)上市公司只有80家，僅占全部上市公司總量的2%，占全部房地產(chǎn)企業(yè)總量的0.16%。依據(jù)表1-1數(shù)據(jù)，我們可以發(fā)現(xiàn)，債券融資在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金來(lái)源中的比例一直很低，且2002年以來(lái)呈現(xiàn)快速下滑的趨勢(shì)，平均只占0.001%左右。

（四）房地產(chǎn)資金信托活躍

2002年底投向房地產(chǎn)業(yè)的信托財(cái)產(chǎn)共計(jì)24.08億元,占全部信托財(cái)產(chǎn)總額的2.82%，比年初增加12.61億元，增幅109.93%。尤其是在2003年6月央行出臺(tái)121號(hào)文件后，全國(guó)許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都把目光投向了房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。2004年我國(guó)房地產(chǎn)信托業(yè)繼續(xù)以較高速度增長(zhǎng)，直到2005年9月中國(guó)銀監(jiān)會(huì)頒發(fā)212號(hào)文件——《關(guān)于加強(qiáng)信托投資公司部分業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)212號(hào)文），對(duì)信托融資進(jìn)行嚴(yán)格限制，給我國(guó)剛剛有所起色的房地產(chǎn)信托業(yè)又上了一道“緊箍咒”。

二、房地產(chǎn)企業(yè)融資存在的主要問(wèn)題

（一）融資渠道過(guò)于單一

從上面對(duì)表1-1的分析中可以得知，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中有60%～70%直接或間接來(lái)自銀行，只有少數(shù)企業(yè)的自有資金能達(dá)到目前35%的銀行貸款要求，相當(dāng)部分開(kāi)發(fā)企業(yè)的自有資金不足10%。這種高負(fù)債的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，加劇了房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，不利于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展。

（二）銀行體系所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)與收益不對(duì)稱(chēng)

作為自負(fù)盈虧的企業(yè)，銀行對(duì)外投資講求的是風(fēng)險(xiǎn)與收益的對(duì)等性。而我國(guó)目前銀行業(yè)從房地產(chǎn)業(yè)獲得的僅僅是固定的利息收益，承擔(dān)的卻是整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)高負(fù)債的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)所導(dǎo)致的行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)和收益處于極度的不對(duì)等狀態(tài)，再加上各種違規(guī)貸款的存在，整個(gè)房地產(chǎn)金融面臨巨大風(fēng)險(xiǎn)，不利于銀行體系的穩(wěn)定。

（三）缺乏多層次房地產(chǎn)金融體系

就房地產(chǎn)體系而言，目前我國(guó)仍沒(méi)有形成多層次的豐富的房地產(chǎn)金融體系，專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款機(jī)構(gòu)、投資機(jī)構(gòu)、擔(dān)保機(jī)構(gòu)和保障機(jī)構(gòu)缺位嚴(yán)重；缺乏規(guī)模化、多元化的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品體系；缺乏獨(dú)立有效的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)中介服務(wù)體系；缺乏房地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng)等等。

（四）房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的監(jiān)管和調(diào)控機(jī)制尚不完善

目前，我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的法規(guī)建設(shè)相對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展而言是滯后的，除《商業(yè)銀行法》中有關(guān)銀行設(shè)立資金運(yùn)用規(guī)定外，還沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的房地產(chǎn)金融監(jiān)管框架，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的有關(guān)規(guī)范也有待于制訂。

（五）房地產(chǎn)企業(yè)融資瓶頸亟待突破

為防范整個(gè)金融體系出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，央行于2003年6月頒布實(shí)施了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)鏈條中的開(kāi)發(fā)貸款、土地儲(chǔ)備貸款、個(gè)人住房貸款、流動(dòng)資金貸款、施工企業(yè)墊資、自有資金比例等各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行了嚴(yán)格規(guī)定，使房地產(chǎn)業(yè)遭遇了前所未有的資金瓶頸，房地產(chǎn)信貸新政下如何融資成為關(guān)系企業(yè)生死存亡的必須盡快解決好的關(guān)鍵問(wèn)題。

三、房地產(chǎn)企業(yè)融資策略分析

（一）發(fā)展多元化直接融資

銀行貸款融資是典型的間接融資，具有短期性特征，到期還本付息的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也較大。因此應(yīng)大力拓展多元化直接融資渠道，除適度放寬股票融資政策限制和培育完善房地產(chǎn)債券市場(chǎng)以外，還可以發(fā)展市場(chǎng)化直接融資，建立多層次的房地產(chǎn)金融體系。

1.大力培育房地產(chǎn)信托融資方式

房地產(chǎn)信托是信托金融工具在房地產(chǎn)業(yè)中的應(yīng)用。目前我國(guó)房地產(chǎn)信托基本上參照銀行貸款的有關(guān)條款執(zhí)行，很大程度上是銀行貸款的變種，但信托公司在委托貸款方面的監(jiān)控、管理、經(jīng)營(yíng)能力和經(jīng)驗(yàn)可能不如銀行，因而很難起到有效的風(fēng)險(xiǎn)分散和風(fēng)險(xiǎn)管理作用。此外，我國(guó)目前真正意義上的信托投資機(jī)構(gòu)并不多，且絕大多數(shù)在房地產(chǎn)信托融資方面并無(wú)良好建樹(shù)。因此，一方面應(yīng)建立和培養(yǎng)一批真正意義上的房地產(chǎn)信托投資機(jī)構(gòu)，另一方面應(yīng)在加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)信托監(jiān)管的同時(shí)，通過(guò)完善房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，規(guī)范和發(fā)展信托融資方式，使之成為房地產(chǎn)業(yè)融資的一條主要通道。

2.培育地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng)，推動(dòng)住房抵押貸款證券化

住房抵押貸款證券化，就是將金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的住房抵押貸款轉(zhuǎn)化為抵押貸款證券（主要以抵押貸款作為擔(dān)保的債券），并通過(guò)二級(jí)市場(chǎng)進(jìn)行交易，轉(zhuǎn)賣(mài)給市場(chǎng)投資者，以達(dá)到融通資金和把抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)分散給市場(chǎng)眾多投資者的目的。二級(jí)市場(chǎng)（個(gè)人房貸市場(chǎng)）的運(yùn)作不僅使得一級(jí)市場(chǎng)（開(kāi)發(fā)貸款市場(chǎng)）有了穩(wěn)定的資金來(lái)源，而且極大地增強(qiáng)了住房抵押貸款的安全性和流動(dòng)性，有效實(shí)現(xiàn)了風(fēng)險(xiǎn)分散和風(fēng)險(xiǎn)管理的目標(biāo)，同時(shí)也為證券市場(chǎng)提供了一種具有較高信譽(yù)的中長(zhǎng)期投資工具。在美國(guó)，經(jīng)過(guò)聯(lián)邦金融中介機(jī)構(gòu)擔(dān)保過(guò)的房地產(chǎn)抵押貸款證券化金融產(chǎn)品，具有類(lèi)似于政府債券的信譽(yù)。而且由于二級(jí)市場(chǎng)產(chǎn)品相對(duì)于政府債券具有更高的收益率，受到保險(xiǎn)、養(yǎng)老基金等中長(zhǎng)期投資者的歡迎。目前，我國(guó)的房貸證券化試點(diǎn)已進(jìn)入方案設(shè)計(jì)階段，各地宜根據(jù)國(guó)家相關(guān)政策，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，積極推動(dòng)住房抵押貸款證券化進(jìn)程。

3.建立多層次房地產(chǎn)金融體系

借鑒國(guó)外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，逐步建立和完善政府干預(yù)與市場(chǎng)調(diào)節(jié)相結(jié)合的多層次房地產(chǎn)金融體系，以促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展，加速銀行資金周轉(zhuǎn)，降低銀行金融風(fēng)險(xiǎn)。

4.建立和完善相應(yīng)法律制度配套措施

規(guī)范各種融資行為并加強(qiáng)監(jiān)督管理，以防止在降低銀行風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)產(chǎn)生新的隱患，引發(fā)新的金融風(fēng)險(xiǎn)。如對(duì)房地產(chǎn)證券化給予明確的法律依據(jù)；加快修訂《企業(yè)債券管理?xiàng)l例》，盡快出臺(tái)《產(chǎn)業(yè)投資基金法》等等。

（二）進(jìn)一步完善間接融資

我國(guó)是一個(gè)間接融資占絕對(duì)比重的國(guó)家，在較長(zhǎng)的一段時(shí)間里銀行間接融資仍然是房地產(chǎn)企業(yè)融資的最主要渠道。因此，要進(jìn)一步改進(jìn)和完善銀行間接融資渠道，更好地為房地產(chǎn)企業(yè)提供服務(wù)。

1.推進(jìn)間接融資形式多樣化

目前雖然各大銀行在個(gè)人按揭貸款方面創(chuàng)新不斷，但在房地產(chǎn)企業(yè)融資方式上缺乏創(chuàng)新。建議銀行業(yè)針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)和現(xiàn)狀，提供一些有特色的信貸服務(wù)，如建立一種將中外銀行、擔(dān)保機(jī)構(gòu)有效結(jié)合，為企業(yè)提供貸款的融資方式，具體可采取的模式，如：中資銀行+外資銀行；中資銀行+信用擔(dān)保機(jī)構(gòu)；中資銀行+信用擔(dān)保機(jī)構(gòu)+擔(dān)保企業(yè)；中資銀行+擔(dān)保企業(yè)甲+擔(dān)保企業(yè)乙，等等，為企業(yè)提供各種擔(dān)保和抵押貸款。

2.創(chuàng)新變直接融資為間接融資的方式

直接融資雖然形式多樣，但對(duì)于大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)真正能用上的方式卻不多，相反，從銀行獲得貸款支持這種最為普通的間接融資方式是多數(shù)開(kāi)發(fā)企業(yè)比較容易接受和實(shí)現(xiàn)的融資方式。建議更多的開(kāi)發(fā)企業(yè)積極嘗試探索將直接融資轉(zhuǎn)化為間接融資的新融資途徑。

（三）探索建立組合式融資模式

組合式融資就是將各種融資方式在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的不同時(shí)期、不同條件下進(jìn)行有效合理的組合，使其不但能夠滿足房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展，又能在最大程度上降低企業(yè)的資金成本。例如，在成立初期采取自有資金+吸收股權(quán)投資的組合融資策略，吸收新的投資者進(jìn)入，成立項(xiàng)目合資公司，實(shí)行利潤(rùn)分成，進(jìn)行原始資本積累；在成長(zhǎng)期采取銀行信貸+商業(yè)信用或吸收風(fēng)險(xiǎn)投資+股權(quán)投資的組合融資策略；在成熟期采取信托融資+國(guó)外投資基金合作；在衰退期適當(dāng)收縮投資規(guī)?；蛭諏?shí)力雄厚的開(kāi)發(fā)企業(yè)或投資機(jī)構(gòu)的加盟。

第四篇：房地產(chǎn)融資方式歸納

一、資本市場(chǎng)融資，和其他行業(yè)一樣：境內(nèi)外上市、境內(nèi)發(fā)債、海外債、定向不定向增發(fā)，還有在香港、新加坡發(fā)REITs也算；

二、銀行貸款：開(kāi)發(fā)貸、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸、流動(dòng)貸款、委托貸款、并購(gòu)貸。優(yōu)勢(shì)：成本低；劣勢(shì)：要求高；

三、信托融資：信托開(kāi)發(fā)貸、信托經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸、明股實(shí)債、股+債、信托+有限合伙；

四、公墓基金子公司資產(chǎn)管理計(jì)劃：較信托優(yōu)勢(shì)：（1）不用信托牌照；（2）事后備案，信托是事前備案；（3）注冊(cè)資本要求低；較信托劣勢(shì)：需要通過(guò)金融機(jī)構(gòu)，不能直接放貸。

五、券商資管：優(yōu)勢(shì)不明顯，必須通過(guò)信托計(jì)劃或基金子公司資管計(jì)劃；

六、保險(xiǎn)資金：項(xiàng)目直投只可以投商業(yè)地產(chǎn)，需要兩證。另可以購(gòu)買(mǎi)投資于地產(chǎn)項(xiàng)目的集合信托計(jì)劃（單家限額20%）；

七、私募基金：即有限合伙，可通過(guò)第三方財(cái)富管理募集資金，靈活不監(jiān)管，成本高。可以作一些結(jié)構(gòu)化設(shè)計(jì)；

八、四大資產(chǎn)管理公司（華融、信達(dá)、東方、長(zhǎng)城）融資：成本高；

九、與實(shí)力開(kāi)發(fā)商股權(quán)合作：降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也降低經(jīng)營(yíng)收益，雙刃劍；

十、供應(yīng)商融資：（1）總包、合作方墊資；（2）銀行保理業(yè)務(wù)；

十一、典當(dāng)、租賃和小貸，適用于有個(gè)把項(xiàng)目的小小小開(kāi)發(fā)商。

第五篇：房地產(chǎn)企業(yè)三種融資方式的優(yōu)缺點(diǎn)比較

房地產(chǎn)企業(yè)三種融資方式的優(yōu)缺點(diǎn)比較

一般來(lái)說(shuō)，較常見(jiàn)的對(duì)外融資渠道主要有三個(gè)：銀行貸款、債券融資、股票融資三種融資方式。(一)銀行貸款

一直以來(lái)，銀行貸款一直是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展的支柱。數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金中至少有60%來(lái)源銀行貸款，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金對(duì)銀行的依賴程度較大。

優(yōu)點(diǎn)：①企業(yè)利用銀行貸款融資，在貸款獲準(zhǔn)后，即以客戶的名義在銀行開(kāi)立貸款賬戶，用于貸款的提取、歸還和結(jié)存核算。

②銀行貸款融資的管理比較簡(jiǎn)單，但最初申請(qǐng)比較復(fù)雜，需要企業(yè)有詳盡的可行性研究報(bào)告及財(cái)務(wù)報(bào)表。

③由于銀行種類(lèi)繁多，分布廣泛，而且貸款的類(lèi)型、期限多種多樣，一般利用銀行貸款融資相對(duì)比較方便、靈活。

④銀行貸款融資風(fēng)險(xiǎn)較小，一般不涉及稅務(wù)問(wèn)題。但銀行作為企業(yè)，也追求利潤(rùn)最大化，一般貸款利率較高。(5)銀行貸款融資不涉及企業(yè)資產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，但一旦銀行因企業(yè)無(wú)力償還而停止貸款，則可能使企業(yè)陷入困境，甚至導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。

缺點(diǎn)：

1、對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，貸款受政策影響較大，且貸款的門(mén)檻越來(lái)越高。以工商銀行為例，需要滿足以下條件 ①企業(yè)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，要求三級(jí)以上,如果是項(xiàng)目公司申請(qǐng)開(kāi)發(fā)貸款，控股股東具有三級(jí)以上開(kāi)發(fā)資質(zhì)也滿足要求；②國(guó)有土地使用權(quán)作為抵押或企業(yè)擔(dān)保。抵押價(jià)值一般為評(píng)估額的5折以內(nèi)，并且開(kāi)發(fā)項(xiàng)目已取得四證，多數(shù)銀行還要求項(xiàng)目按揭貸款也由該行辦理；③企業(yè)注冊(cè)資金3000萬(wàn)以上，行內(nèi)評(píng)級(jí)A+級(jí)以上，近三年累計(jì)開(kāi)發(fā)面積20萬(wàn)平米以上。

2、對(duì)銀行而言：①呆壞賬風(fēng)險(xiǎn)。銀行無(wú)法使用如證券化的方式來(lái)分散這種風(fēng)險(xiǎn)，而只能將風(fēng)險(xiǎn)集中在自己身上；②成本增加風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)還沒(méi)有發(fā)達(dá)的評(píng)估市場(chǎng)和評(píng)級(jí)市場(chǎng)。

3、對(duì)政府而言，如果大量的房地產(chǎn)融資都是源于銀行系統(tǒng)，必然會(huì)增加對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的癱瘓。(二)債券融資

房地產(chǎn)債券是企業(yè)債券的一個(gè)組成部分。目前很多房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券比較困難。房地產(chǎn)債券融資是加快房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的有效途徑之一。債券作為一種債務(wù)憑證，可以聚集一部分閑置資金，集中用于住房建設(shè)，開(kāi)展房地產(chǎn)債券緩解房地產(chǎn)融資對(duì)銀行的壓力，活躍我國(guó)的企業(yè)債券市場(chǎng)。

優(yōu)點(diǎn)：

① 籌集的資金使用期限較長(zhǎng)(與貸款相比)； ② 對(duì)企業(yè)原有股東的股權(quán)沒(méi)有影響； ③ 發(fā)行債券的成本要低于普通股； ④ 發(fā)債融資具有財(cái)務(wù)杠桿作用； ⑤ 籌資范圍廣、金額大、對(duì)象廣泛； ⑥ 對(duì)投資人來(lái)說(shuō)，收益較為穩(wěn)定，風(fēng)險(xiǎn)較低。缺點(diǎn)：

① 對(duì)投資人來(lái)說(shuō)，無(wú)權(quán)干涉企業(yè)的經(jīng)營(yíng)決策； ② 對(duì)發(fā)行人來(lái)說(shuō)，發(fā)行程序比銀行貸款復(fù)雜； ③ 對(duì)發(fā)行人來(lái)說(shuō)，財(cái)務(wù)成本比發(fā)行股票大。(三)房地產(chǎn)股票融資

優(yōu)點(diǎn):①籌資量大。股票融資與其他融資方式相比，能籌集的資金較大，這是股票融資的特點(diǎn)決定的。

②融資能力強(qiáng)。由于股票的預(yù)期收益較高，并可一定程度地抵消通貨膨脹的影響，因此，普通股籌資容易吸收資金。已經(jīng)上市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以根據(jù)日后的實(shí)際情況，通過(guò)配股、增發(fā)或發(fā)行可轉(zhuǎn)債進(jìn)行再融資。③資金使用年限長(zhǎng)。發(fā)行股票籌措的資本具有永久性，沒(méi)有到期日，不需歸還，便于房地產(chǎn)公司對(duì)資金使用方式的安排，而且普通股股權(quán)籌資沒(méi)有固定的股利負(fù)擔(dān)。

④改善企業(yè)的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)。自有資本在資金來(lái)源中所占比率的高低是衡量一個(gè)公司財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)和實(shí)力的重要指標(biāo)。上市融資可以提高公司自有資本比率，改善其財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)業(yè)，從而提高公司的經(jīng)營(yíng)安全程度和競(jìng)爭(zhēng)力，進(jìn)而增強(qiáng)公司通過(guò)其他方式融資的能力。

⑤分散風(fēng)險(xiǎn)。公司股票上市以后，會(huì)有更多的投資者認(rèn)購(gòu)公司股份，公司股份的分散自然有利于原有股東承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的分散。

⑥有利于企業(yè)股份制改造。根據(jù)規(guī)定，推薦上市的企業(yè)必須是股份制企業(yè)，必須明晰產(chǎn)權(quán)、建立健全規(guī)范的法人治理結(jié)構(gòu)、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和資本結(jié)構(gòu)。在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)面前，房地產(chǎn)企業(yè)也面臨著改制的巨大壓力，以上市為契機(jī)，可以為尚未實(shí)行股份制的房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)筑建立現(xiàn)代企業(yè)制度的可靠保證。

⑦提高公司的價(jià)值。股票上市以后，公司股份流動(dòng)性大大增強(qiáng)，其價(jià)值必然顯著提高，從而提高公司價(jià)值進(jìn)而提高股東財(cái)富。同時(shí)，公司股價(jià)有市價(jià)可循，便于公司總體價(jià)值的確定，有利于公司采取措施提高其總體價(jià)值進(jìn)而實(shí)現(xiàn)股東財(cái)富的最大化。

⑧提高公司知名度。股票上市的公司更易為社會(huì)公眾所熟悉，而且往往被認(rèn)為經(jīng)營(yíng)優(yōu)良，這將給公司帶來(lái)良好的聲譽(yù)，促進(jìn)公司產(chǎn)品的銷(xiāo)售。特別地，由于股市具有的社會(huì)公眾效應(yīng)，上市后能夠有效地宣傳公司的品牌，提高公司的知名度。這將有助于全國(guó)性的品牌的形成，培養(yǎng)客戶的認(rèn)同感、形成穩(wěn)定的客戶消費(fèi)群體。⑨便于公司進(jìn)行并購(gòu)(資產(chǎn)重組)股票上市后更容易為們所接受，為公司提供了一個(gè)進(jìn)行并購(gòu)的有力工具。公司的兼并與收購(gòu)將變得相對(duì)容易，從而有利于公司日后迅速擴(kuò)張，做強(qiáng)做大。缺點(diǎn)：①融資成本高。首先，從投資角度來(lái)說(shuō)，股票投資風(fēng)險(xiǎn)較高，相應(yīng)的必然要求有較高的投資報(bào)酬率；其次，股票股利的是從公司稅后利潤(rùn)支付，不像債務(wù)利息那樣具有抵稅作用；再次，股票的發(fā)行費(fèi)用也是比較高的。

②削弱原有股東的控制權(quán)。上市公司后，董事局有其他代表，會(huì)減弱大股東的控制。股票代表著股東對(duì)公司的所有權(quán)。公司上市融資，股票向社會(huì)公眾出售，也就是公司的部分控制權(quán)從原有股東向社會(huì)公眾轉(zhuǎn)移，這是對(duì)原有股東控制權(quán)的削弱。在某些情況下，甚至可能導(dǎo)致原有股東對(duì)公司控制權(quán)的喪失。

③增加公司相關(guān)義務(wù)。需遵守上市的有關(guān)的法規(guī)與受監(jiān)督。上市公司還有信息披露的義務(wù)，公司必須對(duì)自身財(cái)務(wù)狀況、重大經(jīng)營(yíng)決策、并購(gòu)活動(dòng)、關(guān)聯(lián)交易等等按時(shí)向社會(huì)公眾進(jìn)行披露。這些內(nèi)容有時(shí)涉及商業(yè)機(jī)密，對(duì)公司的競(jìng)爭(zhēng)可能產(chǎn)生不利影響。法定披露使公司一些資料需要公開(kāi)，增加各種成本，如公關(guān)費(fèi)、律師費(fèi)等。

④其他問(wèn)題。增加了公司被收購(gòu)的可能惟；管理者可能因管理不當(dāng)而引起刑事或民事責(zé)任；大股東股權(quán)轉(zhuǎn)讓引起整個(gè)社會(huì)的關(guān)注。