第一篇：房地產企業融資問題研究

房地產企業融資問題研究

發布日期:2013-09-0

2摘 要：房地產業是我國經濟發展的支柱產業，隨著房地產的持續發展，融資難的問題也日益突出。目前房地產的主要融資來源是銀行貸款，渠道單一，資金量不大，因此，應積極拓寬融資渠道，發展信托資金，開發房地產金融產品，采取股票融資等一系列措施，滿足企業對資金的需求。本文研究了房地產融資的現狀及所處的困境，提出了應多渠道發展融資途徑，解決融資難的問題，以利于房地產企業健康持續地發展。

關鍵詞：房地產融資，房地產信托，銀行貸款

房地產業是一個資金密集型產業，資金周轉期長，前期需投入大量資金，因此融資問題關系到企業的生死存亡。多數開發商的資金是來自銀行貸款，來源單一。近幾年，隨著國家對房地產業的宏觀調控，銀行信貸緊縮，加劇了房地產業的資金供應緊張，房地產業融資體系的缺陷日益暴露出來。為了實現房地產業持續健康地發展，應建立多元化的融資體系，創造新的金融產品，采取多種融資方式。

一、房地產業的特點及其給融資帶來的困難

房地產業是典型的高投入、高回報、高風險的資本密集型行業，其在發展的過程中必須得到金融業大量的資金支持才能健康發展。但是自2006年來，隨著國家宏觀經濟轉向穩健發展的要求，為了防范房地產泡沫出現可能引發的金融危機，國家陸續出臺了一系列嚴厲的調控政策，提高了開發商資金門檻，收緊開發貸款，從“管嚴土地，看緊信貸”入手，壓縮了開發商的融資空間，加劇了融資難的問題，房地產業的資金供應面臨斷血的危險。

二、房地產業融資的現狀及存在的問題

（一）銀行貸款是主要的資金來源，融資風險巨大

銀行貸款是我國多數開發商采取的融資方式，開發商通過土地抵押取得第一筆信貸資金進行項目開發。隨著房地產調控力度的加大，銀行加強了對房地產貸款的風險審查，提高了貸款門檻，開發商越來越難以從銀行取得貸款，無法保證開發過程的順利進行。

（二）自籌資金，融資金額偏小

在房地產企業初始階段，自籌的資本金是主要的資金來源，主要用于購置開發的土地。在房地產價值較低時，自籌資金基本可以滿足投資需求。當市場銷售不景氣及土地價值持續升高的情況下，土地投資成本加大，投資規模增大，資金周轉期延長，自籌的資金就難以滿足企業投資的需求，開發目標難以實現。

（三）房地產金融工具稀缺，金融市場的功能沒有得到發揮

目前，我國金融市場的金融工具品種不多，融資能力不強，尤其針對房地產業的金融工具更是幾乎處于空白狀態。由于沒有專門設計的針對房地產業的金融工具，開發商就難以從資本市場融通資金，金融市場的融資能力沒有發揮作用，影響了我國金融業對房地產業的服務水平，限制了房地產業自身抵御風險的能力，也使房地產業與發達國家的差距進一步拉大。

（四）債券融資比例較低

債券融資是指上市公司發行可轉債和公司債，非上市公司通過發行企業債籌集資金。由于房地產債券比一般債券收益高，又可以按期收回本金和利息，同時具有一定的流動性，所以房地產債券融資有一定的優勢。

但是國家對房地產發行債券控制得很嚴格，只有上市公司和國有獨資公司等設立的公司才能發行債券，多數非上市公司不具備發行條件，而且債券市場本身發育就不成熟，市場規模小，交易量不大，組織能力差，這些都制約了房地產債券的發行，導致債券融資在開發資金來源中所占的比例一直很低。

三、融資出現問題的原因

（一）經濟原因

近年來，房地產業持續快速地發展，泡沫經濟也逐漸顯現，美國的次貸危機也給中國的經濟敲響了警鐘。為了避免房地產泡沫經濟破裂帶來的金融危機，我國從2010年以來連續出臺了多項調控政策，諸如停止流動資金貸款，提高資本金比例，嚴格審批房地產項目貸款條件，限制了銀行對房地產的信貸支持。由于政策的持續打壓，導致房地產行業的資金鏈捉襟見肘。宏觀調控政策仍將持續，面對力度不斷加大的調控政策，房地產企業迫切需要尋求多元化的融資道路。

（二）行業原因

一直以來，房地產與銀行就像一對孿生兄弟，互相依賴，互相支持，銀行就是房地產最基本、最主要的資金來源。這些房地產特有的特點，促成了房地產企業的融資困境。

（1）房地產開發企業普遍不具備多渠道的融資能力。我國房地產市場長期處在賣方市場，開發商通過預售提前回籠大部分資金，同時通過工程墊款延遲支付資金，因此開發過程中需要投入的資金量并不是很大，所以只要銀行的信貸資金一到位，企業基本上就高枕無憂了，對后續的融資需求不強，對融資渠道的危機意識不強。因此銀行信貸政策一收緊，開發商的日子就很難過。

（2）房地產企業的融資結構不合理。房地產企業的資金來源主要有：自有資金，開發貸款及其他資金。自有資金是開發商的資本金，開發貸款一般是銀行的信貸資金，其他資金則是預售款及施工企業的工程墊款。從這些資金的來源分析，開發貸款無疑屬于銀行的貸款資金，預售款也有60%左右是銀行提供的按揭貸款，施工企業的工程墊款也大多是銀行提供的流動資金貸款，因此開發商的資金幾乎都來源于銀行。這種高度依賴銀行的融資結構是非常不利的，較低的融資成本與貸款門檻使企業利用銀行信貸杠桿進行高負債經營，這在增加企業財務風險的同時也加劇了企業的違約風險，同時市場過熱存在投資投機的風險，一旦泡沫破裂房地產價格下跌，作為抵押的房地產價值將大幅度貶值，開發商的違約成本將轉嫁給銀行承擔。

（3）市場發展現狀和房地產行業規則之間的差距，也是產生融資困境的原因之一。銀行業對房地產項目貸款的要求是企業自有資金達到總投資額的35%，同時還必須具備土地、規劃和施工等四證齊全。由于土地特有的稀缺性，開發商拿地的成本也在不斷攀升，土地的購置成本幾乎占了總投資的50%甚至更高。因此，開發商的實際門檻已經提高，自有資金35%與50%之間的差額部分，是得不到銀行的信貸支持的，也就是說，開發商的自有資金必須要達到50%才能夠進入這個行業，行業政策與市場現狀的差距，直接增加了開發商的融資數額和融資難度。

四、解決融資問題的建議

（一）積極發展房地產信托基金

房地產信托基金是由特定發起人發起，通過發行受益憑證的方式匯集投資者的資金交專業的房地產投資機構運作，基金主要投資房地產及相關產業，并將收益對投資者進行分配的一種信托基金。信托基金對于房地產業屬于股權投資，是對銀行資金不足部分的補充，不增加企業的財務風險，拓寬了企業的融資渠道，因此應大力推廣發展。

（二）加快開發房地產金融產品

隨著房地產業的不斷發展，房地產對新的金融產品的需求也越來越渴望。因此，為了實現融資渠道的多元化，就必須抓緊開發房地產業的金融產品，形成穩定的金融產品供應體系，滿足企業日益增長的融資需求。

（三）推動企業進行股票融資

股票融資是國際通行的融資方式，具有融資規模大，時間短的特點。通過上市，企業可以獲得大量持續發展的資本，使企業規模迅速擴張。房地產業應采取一系列措施促成企業直接上市融資或者通過借殼上市，利用資本市場取得大量資金，從而達到企業快速發展的目標。

（四）完善債券市場，推動債券融資進入正常渠道

房地產項目開發周期長，投資金額大，發行債券是較好的融資選擇。針對我國目前債券市場企業債券發行規模很小的現狀，為了使債券融資成為房地產企業主要的融資渠道之一，國家就應該出臺鼓勵企業發行債券的政策和相應的措施，吸收社會閑余資金投資房地產。具體可以采取擴大債券發行主體、推行房地產債券利率市場化、健全房地產企業債券信用評級體系，發展和培育房地產債券的市場體系，增加相應的避險工具等。

五、總結

總之，房地產業的競爭已經進入資本競爭的時代，房地產融資已成為房地產開發企業生死存亡的關鍵。目前房地產面臨的大環境是銀行信貸緊縮，針對房地產業目前的融資現狀及所處的困境，房地產企業迫切需要擺脫過度依賴銀行的單一融資局面，積極拓寬融資渠道，走多元化路線。同時，國家也應進一步完善相關的法律法規，努力創新金融工具，促進房地產企業持續健康地發展。

參考文獻：

[1]呂根銓.新政下房地產開發企業融資策略研究.現代經濟信息.2010（13）.[2]湯華然.我國房地產融資問題研究.科學發展.2011（3）.[3]薛桂瓊.淺談房地產企業融資過程中存在的問題.科技信息.2010（7）.[4]郭晶.淺析我國房地產融資體系的缺陷與發展策略.北方經貿.2012（1）.作者:來源： 《新財經·上半月》2013年第08期

第二篇：房地產企業融資方式研究

龍源期刊網 http://.cn

房地產企業融資方式研究

作者：王景香

來源：《沿海企業與科技》2006年第02期

[摘 要]文章通過分析房地產企業所處的政府政策環境和行業發展環境，提出了在新的形式下，房地產企業不能單純依靠銀行貸款形式滿足融資需求，而應在作好充分分析的基礎上通過多種方式拓寬融資渠道。

[關鍵詞]房地產金融；融資渠道；基金；信托

[中圖分類號]F293．3

[文獻標識碼]A

第三篇：我國房地產企業融資策略研究

會計專業原創畢業論文，公布的題目可以用于直接使用和參考（貢獻者ID 有提示）

最新會計專業原創畢業論文，都是近期寫作

平衡計分卡在我國企業績效管理中的應用 企業會計信息化存在的問題與對策 某公司戰略成本管理研究 國有糧食企業內部控制研究

基于風險管理視角下中小企業內部控制探討 企業自創商譽的確認和計量

某食品公司資產結構現狀及優化分析 某紡織公司負債經營問題研究 營改增對交通運輸企業的影響研究 中小企業融資渠道分析

低碳經濟下企業財務分析指標體系的構建 某公司現金流量管理存在問題及對策研究 某鋼鐵公司財務分析指標體系研究 某公司人力資本投資及其風險防范研究

內部控制與舞弊公司預警——基于舞弊三角形理論 上市公司內部控制建設現狀問題及對策 債務重組會計準則與稅法的差異與協調

公允價值在我國投資性房地產中的應用問題研究 論xx公司貨幣資金的內部控制 企業問題剖析

有關或有事項的探討

基于渠道理論的房地產企業營運資金管理問題研究 蘇寧電器融資結構優化研究

投資性房地產公允價值計量對公司財務的影響 對我國環境會計信息披露的研究 企業存貨風險應對策略的研究

關于反向購買的會計處理及案例分析

作業成本法在民營企業的應用——以某公司為例 電子商務的稅收征管探討

某建設集團公司應收賬款管理研究 民間融資存在的問題及其對策 我國資本市場審計失敗問題研究 淺談我國商業銀行中間業務風險控制 目標成本管理在某紡織企業的應用 上市公司盈余管理探析

我國公允價值應用現狀及問題探析 基于公司治理的內部控制探討

我國集團型企業的財務戰略分析——以海爾集團為例 中小企業信用擔保業務定價研究 關于開征遺產贈與稅的探討

由溫州老板集體逃跑事件看民營企業融資風險防范 財務軟件的發展與未來 會計專業原創畢業論文，公布的題目可以用于直接使用和參考（貢獻者ID 有提示）

非貨幣性資產交換會計及稅務處理研究 會計電算化系統應用的問題及其解決對策 某公司資金結構優化研究

社會保障基金績效審計問題研究 企業物流成本核算與控制研究

我國中小企業融資渠道與途徑的分析 會計師事務所內部治理存在的問題及對策 金融危機下的公允價值應用研究 我國中小企業財務治理問題研究

個人所得稅工資薪金扣除額調整前后的稅收對比及其對其他稅目影響的案例研究 財務共享服務模式在企業集團中的應用研究 浙江小額貸款公司的風險控制研究 我國個人所得稅的稅收流失問題探討 公允價值在新準則中的運用和思考 美的電器公司應收賬款管理研究

慈溪市光華實業有限公司內部控制探討 某公司模式創新研究

公路施工企業成本控制的應用研究

加速中小企業資金運營的研究－－以某紡織廠為例 淺議企業逃稅及稅收籌劃 論中小企業采購成本控制

低碳經濟背景下我國煤炭企業財務風險研究 試述如何優化企業績效考核

世紀聯華連鎖超市存貨管理問題研究 房地產上市公司財務風險預警系統研究 海爾存貨管理方法研究

上市商業銀行財務可持續增長能力的模糊評價 商業企業的營運資金管理研究 工行某分行全面預算管理問題研究 某某企業財務預算編制問題研究

某軋輥公司應收賬款管理問題及對策研究 關于加強高校財務風險管理的探討

新準則下公允價值在我國的應用問題探討

某公司短期資產管理存在的問題及解決方法研究

資產減值對于盈余管理的影響分析——以某集團為例 某保險公司資產流動性研究

企業償債能力評價-以A公司為例

對我國投資性房地產準則的認識與思考 某建筑安裝工程公司應收賬款管理問題研究

基于產業生命周期的汽車業上市公司財務戰略的研究 集團企業內部控制缺失的危害及治理對策 新會計準則對我國商業銀行會計的影響分析 上海可的便利店有限公司的存貨管理問題的研究 我國商業銀行個人理財業務發展研究 會計專業原創畢業論文，公布的題目可以用于直接使用和參考（貢獻者ID 有提示）

新稅制下企業稅務籌劃研究 88 服務績效的考核指標研究 89 謹慎性本質及應用狀況研究

會計政策變更與會計估計變更辨析

家庭理財規劃方案設計——以成熟型家庭為例 92 某公司資本結構的研究分析

鑄造企業貨幣資金內部控制設計——以某公司為例 94 關于財務與會計外包的研究 95 xx公司低碳型體系建立研究

企業橫向并購的績效分析－－以燕京啤酒收購月山啤酒為例 97 中小企業民間融資研究

xx公司人力資源會計實踐困境及其改進 99 企業并購協同效應的財務分析 100 上市公司會計政策選擇的探討

論作業成本法在制造行業的應用——以xx企業為例 102 某公司所得稅稅務籌劃方案設計

中國民營企業跨國并購相關問題的研究——基于吉利跨國并購活動的案例分析 104 供應鏈成本管理的成本控制研究——以某公司為例 105 基于作業的全面預算管理應用研究 106 長安汽車投資價值分析

論xx電機公司的內部審計獨立性 108 我國上市公司股利政策的探討

對我國中小企業財務人員素質與管理的探討 110 基于顧客價值理論的xx酒店成本管理研究 111 上市公司盈余管理的動因及其治理 112 某民營公司成本管理研究

小天鵝股份有限公司財務風險防范研究 114 我國上市公司社會責任報告鑒證的研究

股權分置改革對上市公司盈利能力影響研究——以三一重工為例 116 我國企業社會責任信息披露制度研究 117 論我國中小企業內部審計問題與對策 118 某酒店存貨管理問題研究

談我國房地產開發企業成本控制體系的構建 120 中小企業內部控制問題探討

xx公司物流采購中的質量成本控制研究 122 全面收益及其報告的研究 123 某電子公司財務風險問題研究

江蘇紅豆實業股份有限公司財務分析 125 強化我國上市公司財務監督機制的對策 126 上市公司非財務信息披露存在的問題與對策 127 某集團策略研究

論目標與資本結構優化

某建筑公司基于現金流量的企業財務風險管理研究 130 企業稅務風險成因及內部稅務審計必要性探究

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公允價值計量研究

上市公司成長性評價指標體系初探

基于環境會計的企業財務評價體系的構建研究——以海爾為例 134 xx物流公司內部控制研究

基于價值鏈視角的低成本戰略淺析——以格蘭仕集團為例 136 制造業企業成本管理的探析 137 論企業戰略成本管理

溫州小微企業融資問題研究

公允價值在金融危機中的爭議與思考

增值稅轉型對印刷企業的影響研究——以xx紙業為例 141 某集團公司應收賬款管理問題及對策研究 142 基于內部價值鏈的建筑施工企業成本管理研究 143 論企業目標與企業社會責任的關系

淺談我國上市公司社會責任會計信息的披露 145 順豐物流公司倉儲成本管理與控制研究 146 某食品銷售公司投資決策績效評價的研究 147 論企業籌資風險管理

論我國中小企業投資風險成因及其對策 149 某公司貨幣資金內部控制制度設計 150 經濟責任審計質量控制

151 中小企業成本管理現狀及對策研究——xx家具采購成本控制 152 服裝生產企業貨幣資金內部控制設計——以某公司為例 153 會計師事務所審計風險及其防范研究 154 中小企業內部控制的優化建設研究

155 公允價值在我國運用中存在的問題及對策 156 中小企業銀行融資問題研究 157 某鋼結構公司內部會計控制研究 158 公司治理結構與會計信息質量研究

159 某鋼鐵公司資產結構存在的問題及對策研究 160 公允價值計量屬性應用研究

161 我國房地產上市公司盈余管理研究

162 某公司貨幣資金內部控制實施中存在問題的研究

163 信息化條件下會計內部控制的創新——以xx公司為例 164 金融危機背景下的企業存貨管理 165 關于上市公司擔保若干問題的思考 166 個人所得稅自行申報制度研究

167 通貨膨脹對房地產企業的影響及應對措施 168 某公司應收帳款管理的探討

169 財務戰略選擇對企業價值相關性的實證研究—以上市公司為例 170 審計主體在環境審計中的作用

171 關于我國企業質量成本管理若干問題的探討

172 淺析目前銀行業金融詐騙案件高發的原因和防范途徑 173 反傾銷應訴中的成本會計應對策略研究 174 我國上市公司并購的財務風險與控制措施

會計專業原創畢業論文，公布的題目可以用于直接使用和參考（貢獻者ID 有提示）

175 某公司內部控制研究

176 萬科公司營運資金管理研究

177 高新技術企業技術創新能力的評價研究 178 存貨成本計價方法對企業稅務籌劃影響探析 179 寶鋼集團財務風險控制研究 180 基于風險導向的內部審計研究 181 某集團稅務風險防范與控制 182 會計舞弊的甄別與防范

183 企業環境信息披露質量的研究

184 某鋼鐵集團融資管理存在的問題及對策 185 某電子公司存貨管理存在的問題及對策研究 186 我國企業社會責任信息披露的動機研究 187 論我國會計信息失真的原因及對策 188 增值稅轉型對固定資產核算的影響 189 xx印刷公司研究

190 營業稅改征增值稅對廣告業的影響及建議

191 基于公司治理的內部控制問題研究——以國美電器控制權之爭為例 192 我國房地產企業融資策略研究

193 作業成本法在我國制造業企業中的應用研究 194 我國上市公司關聯方交易披露問題研究

195 我國白酒行業上市公司盈利能力分析——以洋河股份為例 196 某會計師事務所競爭力分析 197 企業年金及其會計研究

198 xx進出口有限公司海外應收賬款的管理研究 199 某科技公司財務風險研究 200 某公司營運資金管理問題分析

第四篇：我國房地產企業融資問題探討

我國房地產企業融資問題探討

近日召開的協會債券市場專業委員會會議上，上市房企獲準發行中期票據事宜被討論，并確定為未來實施方向。消息人士透露，有望率先獲得中期票據發行資格的房企被限定為行業排名前三十的A股上市公司。這是有利于拓展房地產企業融資渠道的重大政策。那么目前我國房地產企業融資的基本態勢是什么，主要的融資渠道有哪些，它們有什么優點缺點是一系列亟需梳理、分析的問題。

一、企業融資及融資渠道

融資，即融通資金，從狹義上講，就是一個企業的資金籌集的行為與過程。企業根據自身的生產經營狀況、資金擁有的狀況，以及公司未來經營發展的需要，采用一定的方式，從一定的渠道向企業的投資者和債權人去籌集資金，以保證公司正常生產需要。

企業融資渠道可以分為兩類，一類是債務性融資，另一類是權益性融資。前者包括銀行貸款、發行債券等，后者主要指股票融資。債務性融資構成負債，企業要按期償還約定的本息，債權人一般不參與企業的經營決策，對資金的運用也沒有決策權。權益性融資構成企業的自有資金，投資者有權參與企業的經營決策，有權獲得企業的紅利，但無權撤退資金。

這兩類融資渠道決定了企業的融資結構。企業如何安排短期負債、長期負債及優先股、普通股在企業資金總額中各自所占的比例，在很大程度上直接影響了企業的經營業績。對于房地產業來說，非常典型的資本密集型投入的行業特點決定了房地產企業在經營中對資金的需求量是大而持續的。僅僅依靠企業過往經營的利潤盈余是無法滿足實際需要的。因此，如何融資，使用何種融資渠道成為房地產企業面臨的重大問題。

二、我國房地產企業的融資現狀

（一）房地產企業融資的基本態勢

融資規模持續增長。經過十多年的發展，我國房地產業已經成為國民經濟發展的支柱產業。作為非常需要資金支持的行業來說，房地產業的融資規模一直處于持續增長的態勢。2013年房地產業開發投資總額8.6萬億最近5年年均增長率為23%。

融資方式較為單一。在我國目前金融市場的發展水平基礎上，房地產業最為常見的融資方式就來自于銀行貸款。無論是開發還是銷售，房地產業幾乎在每一個環節都離不開銀行貸款的資金支持。2013年房地產融資來自于銀行貸款的有1.97萬億，占全年到位資金的16.1%。利用外資534.2億元，約占0.4%，自籌資金4.7萬億，占比38.8%，個人按揭貸款1.4萬億，約占11.5%。可見，在所有的融資渠道中，貸款是僅次于自籌資金的方式。

融資策略缺乏科學性。我國房地產企業經過十多年的發展后，仍舊處于較為初級的發展狀態水平上，對于自身的發展態勢、發展周期等問題還缺乏必要充分的認識。于是，我國房地產企業還不能將融資策略與自身的發展周期相結合，還未能形成在較為科學的理論支持基礎上的科學融資策略。融資行為較為短期，缺乏長期的思考。

（二）房地產企業融資特點

房地產商品本身具有一些與一般商品不同的特征。比如不可移動性，效用多層次，現金收益等待期長，價值形成復雜等。房地產行業也由此產生了一些與其他行業不同的特征。針對這些特征，房地產企業在融資活動中具有如下特點：

1.開發資金需求龐大，內源性融資較為貧乏，外源性融資依賴性強。房地產行業是非常典型的資本密集型行業，整個項目開發需要非常龐大的資金支持。2013年房地產企業的開發投資總額8.6萬億，一般企業的內源性融資方式不足以支撐房地產企業的需求，外源性融資成為最主要的資金支持方式。

2.政府的政策對房地產企業融資具有非常直接、重大的影響。在我國，房地產業發展具有鮮明的中國特色，即政策調控。政策調控基本通過兩個途徑，一是對房地產融資的影響，二是對行業的行政審批。政府通過對金融工具、金融政策等方面的調控，形成對房地產企業融資行為的影響。比如，調整利率會直接影響企業的銀行貸款成本，規定發債主體資格直接影響企業債券融資行為等等。

3.融資的主要抵押品為土地與房產。目前，商業銀行貸款是我國房地產企業的主要融資渠道，而貸款的主要抵押品集中在土地和房產上。房地產企業將土地使用權、在建工程等作為抵押，向銀行融通資金。

4.財務杠桿過高，財務風險大。外源性融資渠道使得房地產企業的財務杠桿過高，甚至有些超過了基本的財務杠桿警戒線。對房地產這樣一個與宏觀經濟周期關聯性較強的行業來說，任何波動都可能導致企業的財務風險加大甚至崩潰。今年以來，一些房地產企業的杠桿率攀至新高。

三、我國房地產企業的主要融資方式

商業銀行貸款是最重要、最傳統的渠道，但受政策、經濟形勢的影響較大。股票融資和債券融資作為資本市場融資的重要方式，在我國面臨諸多限制和規定。海外融資成為近幾年來很搶眼的新型渠道。

（一）銀行貸款 1.商業銀行貸款

商業銀行貸款是房地產企業最傳統、最主要的融資方式。目前我國房地產企業得到的銀行貸款主要有三種形式：第一，日常流動資金貸款，主要用于企業日常經營及完成土地儲備的流動資金需求；第二，項目開發貸款，主要為滿足房地產項目開發過程中的建設資金需求；第三，房地產抵押貸款，是開發企業用土地或房屋產權作為抵押物而向銀行申請的貸款。

優點。一是貸款供應方眾多。目前我國提供房產開發貸款的金融機構包括各大商業銀行、農村金融機構、城市信用社以及部分外資銀行。房產開發貸款已成為商業銀行最主要的貸款業務之一。二是融資門檻低。只要符合一定條件的房地產企業都可以申請銀行相關貸款。在過去相當長的一段時間里，銀行信貸手續較為便捷，融資成本很低，融資數額巨大。

缺點。一是面臨銀行收緊信貸的壓力。隨著房地產市場進入調整期，房地產企業已經成為銀行的高風險客戶群，在防范壞賬、提高資產質量的改革過程中，商業銀行已經收緊了對房地產企業的信貸額度，提高了貸款條件。二是政府對房地產貸款政策限制不斷加大。為防范銀行信貸風險，使融資結構更合理，國家頒布了一系列宏觀調控政策控制了信貸資金流入房地產開發企業。

2.銀團貸款 銀團貸款又稱為辛迪加貸款（SyndicatedLoan），是由獲準經營貸款業務的一家或數家銀行牽頭，多家銀行與非銀行金融機構參加而組成的銀行集團（BankingGroup）采用同一貸款協議，按商定的期限和條件向同一借款人提供融資的貸款方式。額度高、利率合理的銀團貸款模式成為海外上市房企最主要的資金獲得渠道。例如，遠洋地產在2012年獲得農業銀行等4家銀行的銀團貸款6億美元；華潤置地在2012年8月獲得匯豐銀行等5家銀行的聯合貸款34億港幣。

優點。一是單筆融資額度更大。銀團貸款可以為企業一次性提供超過單個銀行借款能力的資金支持，甚至單筆金額可以超過30億。二是貸款利率較其他方式更低。與房地產信托、股票融資等方式相比，銀團貸款的貸款利率更低，給企業帶來的成本更小。三是程序簡便易行。融資企業只需要與安排行商定貸款條件，其余組建銀團、提款、還本付息等工作均由代理行完成。

缺點。一是收取費用較高。在實際操作中，銀行要求按照貸款總額的一定比例收入承諾費、代理費等，導致最終費用成本較高。二是融資渠道受限。由于銀團貸款合同里往往將項目所需的所有資金全部包括，并規定了統一的合同條款，因此企業在接受銀團貸款后，項目公司的融資渠道就變得非常單一。

（二）股票融資

公司上市、股票融資已經成為許多實力雄厚的大型房地產企業的重要融資渠道。上市的方式不一而足，可以是直接上市，也可以是借殼上市。直接上市需要通過證監會和住建部的資格審核，通過首次發行股票進行融資。借殼上市則是獲得已經上市公司的控制權進行資產重組后，通過股市增發進行融資。優點。一是股權融資符合產業長期資金需求。與銀行貸款相比，股權融資能夠長期融入房地產企業的發展過程，可以支持產業的長期資金需求。二是融資成本低。股票融資方式的主要融資成本就是上市費用和后期分紅。而分紅是可以由企業決定的，我國企業在此方面非常“吝嗇”。

缺點。在我國股票市場，房地產企業上市有著非常嚴格的審批手續，并且非常受當時政府政策的影響。股市本身并沒有進入到良好運行的階段，還存在許多不完善的地方，政策市等問題依然凸顯，因而我國房地產企業通過股票融資的渠道不夠通暢，未能成為主要方式。

（三）債券融資

除去股票融資外，債券融資也是國外房地產企業融資的重要方式。企業給予購買者償本付息的憑證并保證在約定時間還本付息。在我國這種融資渠道依然受到政府非常嚴格的控制。2007年8月發布的《公司債券發行試點辦法》只允許資產規模在10億元以上的大型上市公司才有資格發行公司債。因而我國房地產企業并不多用這種融資方式。

優點。一是借入資金使用期限較長，融資成本較低。與商業銀行貸款相比，公司債的發行時間更長，企業能夠獲得長期資金支持。這樣有利于企業合理規劃資金使用，優化企業融資結構。二是資金使用不受限制，較為自由。與商業銀行貸款相比，債券融資獲得的資金并沒有受到使用方向的限制。只要企業能夠保證到底還本付息，債權人并不關心資金究竟如何使用。銀行貸款則對資金的使用方向有著非常嚴苛的限制。三是債券利息計入成本，在企業繳納所得稅時予以抵扣，降低了企業的稅負。缺點。一是發行制度嚴苛。在我國，具備債券發行資格的公司只包括國有獨資公司、上市公司、兩個國有投資主體設立的有限責任公司。并且對凈資產、發行余額、資信評級等設立嚴格規定。二是易受政策影響。政府對于房地產業的宏觀調控政策直接影響到房地產企業的債券融資。鑒于近幾年房地產業的過快發展，調控房地產的政策收緊了房地產企業項目發行債券的審批。

（四）房地產信托

信托是近幾年來在我國開始快速發展的融資模式。持有人持有信托憑證將資金借予房地產企業。企業使用這筆資金開發房地產項目，并在到期時依據項目開發所獲得的利潤，按照產品約定收益率，給予持有人相應報酬。

優點。一是融資資質沒有限制。與股票融資和債券融資方式相比，信托融資對企業資質沒有嚴苛限制。這對中小企業來說，是非常有意義的事。二是監管較為寬松。目前，并沒有針對信托融資出臺非常正式、成形的法律法規。因此與其他融資方式相比，信托產品能夠規避一些政策，繞開一些信貸限制，讓資金融通更為通暢。三是產品設計較為靈活，容易滿足不同需求。信托產品可以根據企業的具體資金需求來設計，并不是千篇一律、缺乏針對性的。因此，可以為資金的需求方和供給方提供更為多樣的選擇。

缺點。一是融資成本顯著提高。隨著我國金融市場的發展，信托市場競爭激烈，信托產品的預期收益率逐級攀升，企業融資成本顯著上升。甚至目前已有企業給出了超過30%的預期收益率。這樣的融資成本已經高過了其他融資方式。二是兌付風險急劇增長。信托市場在經過前幾年野蠻生長后，開始進入了調整、震蕩期。已有信托產品兌付出現危機，影響了公眾對其的信心。房地產業作為集聚宏觀經濟風險的行業，其信托產品的兌付風險也在迅速增加。三是產品期限較短，無法支持長期資金需求。信托產品的期限一般不超過3年，較為通行的多為一年期或以下的產品。所以房地產企業所能獲得的資金并不能支持其長期開發。

（五）海外融資

當國內融資方式的潛力被逐步發掘接近枯竭之時，海外融資成為我國房地產企業的另一種選擇。海外融資主要包括兩種方式，一是海外上市，二是海外發債。與國內上市或發債相比，海外融資更要求企業資質，只有較為大型、經營良好的企業才可以獲得海外資金支持。2014，我國房地產企業房企前8月海外舉債近600億美元，比2013年同期增長100%。2014年以來，中國房地產企業在海外銀行獲得的貸款總額高達59億美元，同比增長39%。國際清算銀行(BIS)發布報告曾重點指出中國企業海外債務增長過快可能帶來的風險，房地產市場即為BIS點名的行業。

優點。一是國際資本看好我國房地產市場。我國房地產業的蓬勃發展吸引了大批國外資金的注意，國外資金機構看好境內房地產市場。因此在人民幣震蕩升值的背景下，我國房地產企業成為較為優質的投資對象。二是融資門檻不高，限制條件較少。與我國股票市場和債券市場的發行資質要求相比，海外上市、發行債券的門檻要求并不高，以港交所為例，三年業績扣除非主營業務損益后，前兩年凈利潤不少于3000萬港元，第三年不少于2000萬港元，就符合要求。再比如，海外上市再融資沒有凈資產收益率方面的約束條件。

缺點。一是融資成本普遍提高。我國的房地產企業當前在海外發債的成本已經比 2013年有所提高，房企海外融資成本已普遍增加到7%以上。由于我國房地產企業在海外發債拿到的評級一般都是垃圾級，并隨著國內房地產市場的疲軟，房地產海外發債的成本仍然在繼續上漲，8月份以來其實發債的難度已經大幅提高。一旦美聯儲升息，國際融資成本上行，房地產企業借新還舊的再融資成本就會大幅上漲。二是舉債風險正在加大。目前國內的房地產市場已經呈現明顯的擠泡沫現象，房地產企業外債過快增長，一旦國內房地產市場出現泡沫破裂跡象，企業將面臨再融資風險和資產負債幣種錯配帶來的匯率風險。

四、政策建議

一是大力發展我國的資本市場。大力發展多層次資本市場，需要鼓勵股權投資、債券融資以及私募市場發展，讓資本市場發揮好優化配置資源的功能。大型房地產企業可以通過更廣泛的融資渠道籌資，從而避免與中小企業展開直接競爭。允許上市房地產企業在銀行間市場發行中期票據等。

二是健全房地產金融法律體系。完善房地產金融立法，增強房地產金融法規與世貿規則相關條款的銜接；重視房地產金融法規與其他相關法規的協調；提高房地產法規的法律層次地位；積極實施《商業銀行集團客戶授信業務風險管理指引》等。

三是制定符合房地產行業發展規律的政策。認清我國房地產業的發展階段，認識房地產企業的發展階段，明確現階段房地產企業在投資、開發和經營管理上的需求，制定有利于規范行業、扶持企業健康發展的政策。

（經濟預測部：鄒蘊涵）

第五篇：小微企業融資問題研究

小微企業融資問題研究

摘要：小微企業作為我國經濟的重要組成部分，在很大程度上推動了我國的經濟發展。在增加就業、經濟增長、社會穩定、科技創新等各領域都能看到小微企業的身影。但是當前融資問題成為制約小微企業發展的重要障礙，充足有效的資金供應是小微企業快速發展的必備要素，因此妥善解決好小微企業的融資問題是促成小微企業健康發展的當務之急。

本文主要研究的是小微企業在融資中遇到的困境及解決措施，基于企業融資基本理論的分析，從小微企業的融資方式、融資的現狀以及融資困境的原因等三個方面進行系統闡述。針對上述分析的狀況提出了相關的對策建議。

本文的創新點在于將小微企業陷入融資困境的原因主要歸結為小微企業自身的經營風險和政府對小微企業的調控較低，解決的建議也主要在政府方面來展開論述。這是本文與其他同類文章將銀行作為重點進行闡述的區別之處。

關鍵詞：小微企業；融資門檻；經營風險；融資渠道

一、企業融資理論概述

（一）完全理性人假設下的企業融資理論

Modigliani&Mille于1958年在完全競爭市場的前提下首先提出了著名的無稅MM模型（不考慮所得稅影響的 MM 理論）：認為資本結構不會對企業的市場價值產生影響，企業的價值受預期稅前收益率與報酬率的共同作用。[1]

1984年，Myers&Mujluf在投資者和經營者信息不對稱的前提下提出了企業的融資順序，認為企業的融資順序應當是先內部融資后外部融資，同時就外部融資他認為債務融資應優于股權融資。[2]

1998年，Berger&uden認為融資的構成應隨企業成長的階段而變化，內源融資應在企業的成長初期占主導地位，相應的，外源融資和股權融資應當在企業的成長期和成熟期占更大的份額。[3]

（二）有限理性人假設下的企業融資理論

Stein于1996年提出了公司融資時機假說，這種假說是在非有效性市場下的一種公司資本結構理論。其主要觀點是：理性的管理者在股票市場表現出非理性時，應根據市場表現選擇合適的融資渠道。[4]

Heaton于2002年建立了一種全新的企業融資理論模型-管理者非理性融資模型，他認為出于對融資成本的考慮，相比股權融資等外部融資，企業管理者更愿意進行成本較低的內部融資。[5]

二、小微企業的界定

（一）國外對小微企業的定義

對于小微企業，出于國家經濟發展的情況以及對小微企業政策傾斜的力度和稅收優惠的程度的考慮，不同的國家對小微企業進行了區別的界定。

下表是各國際組織和國家對小型微型企業的認定：

世界銀行與歐盟關于微型、小型企業的定義[6]

（二）我國關于小型企業與微型企業的認定標準

2003年國家統計局、經貿委、發改委與財政部聯合印發的《中小企業標準暫行規定》從雇員人數、資產總額與銷售額等三個維度對企業的類型進行劃分。[7]

三、小微企業的融資方式分析

根據企業的融資理論，同大中型企業一樣，小微企業現階段的籌資渠道有內源融資和外援融資，但融資的程度和比重卻差異比較大。

（一）內源融資

內源融資即企業內部融通的資金，涵蓋原始投入的資本以及企業經營活動結果產生并積累的資金。主要包括以下內容：

1、初始投入的股本

這是企業的起步資金，就小微企業而言，通常包括天使投資和自有的資本。天使投資是合伙者或戰略投資者投入的。因此天使投資也是小微企業初始投入資本的一部分。

2、留存收益

留存收益產生于企業的生產經營活動成果，它是指留存在企業內部的為企業以后的經營發展所留存的利潤。從會計的角度來講，包括有特定用途的盈余公積和沒有指定用途的未分配利潤。企業的盈利能力、稅收政策和企業受到的非公待遇是影響小微企業留存收益的多少的重要因素。

3、定額負債

定額負債是一個財務概念，主要包括應付工資、應付福利費、應交稅金、預提費用以及其他應付款等企業經常性的延期應付款項。這部分資金可以短暫的懸浮于企業，在一段時間內是流動性的。但是，受支付時間的影響，定額負債的延續性較差。

（二）外源融資

外源融資是指企業從企業的外部進行的融資。由于成本和財務風險的限制，企業將外源融資作為外源融資的補充。外援融資由直接融資和間接融資構成。

1、間接融資

間接融資是指金融機構作為貨幣資金需求者和貨幣擁有者的中介，來進行資金的融通。在間接融資中，資金主要集中于金融中介機構，資金是否貸出，由金融中介機構來決定。

銀行貸款，是小企業最為普遍使用的間接融資方式。除了銀行貸款之外，還存在一些非銀行金融機構的貸款，例如投資銀行、貸款公司、保險公司等也成為小微企業理想的外部融資方式。

融資租賃作為一種新型的融資方式，它集融資和融物于一體。這種方式對業務量大但沒有購買設備能力的小微企業非常適合。

民間金融融資具有信息搜集和加工成本低，手續便捷的優勢，此外，靈活的交易方式、較低的交易成本，為民間借貸贏得的很大的市場空間。這種融資方式盡管在一定程度上緩解了小微企業融資的困境，但過高的利息同時也加大了小微企業的財務風險和破產的危機。

2、直接融資

直接融資是指貨幣資金實際所有者和貨幣資金需求者之間直接發生的信用關系。對于小微企業來說，直接融資所帶來的最大好處是可以獲得利率相對低廉的長期資金。主要包括債券融資和股權融資。

債券融資，是指企業通過發行債券的形式進行的融資。債券具有抵稅的效應，稅法規定企業發行債券的利息可以在稅前扣除，這就在很大程度上降低了企業的成本，尤其對小微企業而言這種效應就更加明顯。此外，債券融資還可以起到財務杠桿的作用。但由于小企業的資信度一般較差，發行債券的相對成本比較大。

股權融資籌措的資金是作為企業的自有資金使用的。私募股權融資和風險投資在股權融資中比較常見。實務中，現在的大型公司在初創期即作為小企業時正是受到風險投資的資助才得以發展壯大。

四、小微企業的融資門檻

（一）小微企業的經營風險

系統性的風險是任何企業都必須要面對的，小微企業也不例外。相對而言，小企業承擔風險的能力要弱得多。小企業雖然“船小好掉頭”，靈活性更好，但它由于“本小根基淺”，抵御風險的能力較低，故只能“順水”，不能“逆水”。

1、創業風險

這類風險主要發生在企業創業的初期。小微企業容易出現的創業風險有：業主過分注意產品的研制、生產而忽視了事關企業長遠發展的問題；對市場的潛在需求研究不透徹；對市場變化趨勢沒有預見性；經營者缺乏全面管理的能力；低估所需資金等。

2、持續經營風險

持續經營風險對于家族式的小微企業尤其明顯，當“創一代”逐漸老去，企業面臨的問題就會接踵而至。主要表現在：公司繼任領導的問題；公司的發展延續性；沒有授權，缺少規劃，過分自信等。

（二）小微企業的融資門檻

1、小微企業承擔著過重的融資成本負擔

當前小微企業銀行融資費用項目表[8]

這些費用的支出使得原本就資金困難的小微企業更是雪上加霜，也使得小微企業的貸款成本比大企業多出了 4%―5%。企業盈利所帶來的收入 30%―40%用于支付財務費用，在經營過程中只要發生一點意外，小微企業在很大程度上就會遭受巨額虧損。

2、小微企業融資擔保能力低

小微企業自身的擔保能力有限，且很難找到符合商業銀行標準的企業或個人來為其擔保，沒有信用記錄或者信用記錄少，不能達到商業銀行設立的嚴格的擔保條件，也就無法提高商業銀行對小微企業提供貸款的積極性。

3、民間融資不規范

因其獨有的融資特點，在我國有效發展其作用還存在一定障礙。首先，民間融資中夾雜著一些資金捐客，并常伴隨著高利貸、非法集資、黑社會犯罪。其次，民間融資并未受到有效的監管。民間融資因其自發性，同時伴隨著一定的嗎盲目性。民間融資的不規范成為限制小微企業融資的一個瓶頸。

五、解決小微企業融資困境的建議

破解小微企業的融資難題，從內部措施來分析即小微企業改善經營管理降低經營風險，提高其信用等級和抵御風險的能力，這是根本。從外部來講，就是銀行擴大小微的信貸業務，政府對小微企業融資進行有效的規范。由于不同行業不同類型的小微企業存在著明顯的差異，其改善經營管理降低經營風險的措施也不盡相同，這里僅就所有小微企業存在共性的外部措施進行論述。

（一）政府應發揮的作用

小微企業融資困境有賴于政府改善職能，以往對小微企業的重視度不高和金融支持政策的滯后是導致小微企業融資難的一個不可無視的因素。因此，迫切需要政府重視小微企業地位與作用給與小微企業創新的金融支持，根據不多樣化的小微企業的融資政府支持需求，設計制定出多維度的政府金融支持制度與策略。

1、建立政府小微企業管理機構

從政府金融方面來說，有了專門的政府小微企業管理機構，它就會深入了解研究小微企業的具體情況及其資金需求特點。制定出適合不同小微企業資金需求的金融支持制度與政策，并且監督管理政府對小微企業金融支持的重大措施的落實。

2、健全支持小微企業發展的法規體系

通過建立健全小微企業法律法規體系，既要用法律法規體系去鞏固小微企業在國民經濟發展中已經取得的成績，又要用法律法規體系去解除小微企業經營發展所面臨的諸多問題，尤其是融資問題，為小微企業的經營發展提供全面的法律法規保障。只有建立健全了小微企業經營發展的法律法規體系，才能使小微企業得到政府的全面金融支持。所以，要解決融資難先要建立健全小微企業法律法規體系。

3、加快建立微小企業信用制度體系

進一步推進社會信用體系建設，完善和深化小微企業信用信息數據庫建設，著力推進小微企業信用建設，建立小微企業信用檔案，擴大信用信息使用范圍。積極推行小微企業統一的征信制度。確保其權威性、規范性、專業性和技術性，各級各有關部門要督促和引導小微企業守信用、重合同，依法規范經營，加強信息批露，維護金融債權。

（二）金融機構應成為小微企業融資的主力

1、金融機構進行業務創新，創新產品，改進服務

金融機構尤其是以中小企業為服務對象的城市商業銀行和農村信用合作社應變被動為主動，應組織人員深入市場，從信用履約、償債能力、經營能力、發展前景等方面，對轄內小微企業進行調查摸底，篩選出其中處于成長期的企業作為信貸扶持的重點對象，實行擇優扶持的信貸政策。同時針對小微企業資產不足，沒有有效資產抵押、質押的問題，可適時推出倉儲質押貸款、應收賬款質押貸款、動產質押貸款、收費權質押貸款、商業性物業抵押貸款、流動資金循環貸款、訂單質押貸款等系列產品，滿足小微企業的資金需求。

2、建立一個以中小銀行為主體的中小金融機構體系

大力發展中小銀行，不僅有利于降低小微企業與中小銀行的交易成本，而且有利于小微企業與中小銀行的良性互動發展。同時，放松銀行業的準入標準，發展地方中小銀行。放松銀行業的準入標準，加強銀行間的競爭，能活躍地方中小銀行的發展，提高中小銀行的效率。

（三）增加民間資本在小微企業融資中的比重

小微企業之所以沒有大量使用民間資本進行融資，最主要的原因是因為民間資本的利率高，加大了小微企業的融資成本，同時，民間資本的融通不夠規范，安全性比較低。因此，應加大力度規范民間資本。建立類似于行業性的民間資本協會來對民間資本的融通進行統一的指導和監督，同時要嚴厲打擊地下放高利貸者，保持民間資本的合理和健康的使用。使民間資本成為小微企業融通資金的一個重要的渠道。（作者單位：南充市中心醫院財務科）

參考文獻：

[1] 南雨.資本結構理論綜述與評價[J].北京：科學與管理.2009 年 5 期.[2] 夏婷婷.股權結構對我國中小企業上市公司融資行為影響的實證研究[D].南京：南京理工大學.2010.[3] 張瑞強等.信息不對稱下融資方式與投資效率的關系探討[J].山西：山西經濟管理干部學院學報.2007 年 2 期.[4] 王靈敏.中小企業融資困境舒緩與融資制度供給分析[J].北京：金融與經濟.2004 年 7 期.[5] 皮青立.行為財務理論在公司財務中的應用[J].北京：商業會計.2010 年 10期.[6] 王君.中國微小企業融資進展與前景[J1].銀行家.2007.[7] 《中小企業標準暫行規定》2003 年版

[8] 張承惠.中小企業融資現狀與問題原因分析[J].北京：中國發展評論中文版.2011 年 13 卷 3 期.