第一篇：房地產項目融資操作實務的研究

房地產項目融資操作實務研究

上海市申達律師事務所 陳初

2006年2月28日

房地產項目的融資渠道和方式多種多樣，房地產企業應根據市場的環境要素、自身的特點和需求以及市場規則擬定符合企業和開發項目發展戰略的融資事務安排。融資事務在企業內的地位，就同血液對人體的重要性一樣，完備的融資方案、順暢的融資渠道及廣泛的資金來源是企業持續發展、做強做大的根本要素。綜觀現代國內外知名企業集團，無一不是依靠資本運作將企業帶入飛速發展的軌道，而資本運作的基本要素就是融資。

目前，股份有限公司進行的首次股票發行（IPO）工作，被稱為股票公募（Public Offering）。相對于公募的公開發行而言，另一種范圍更廣大，方式更靈活，市場活力更高的私募融資（Private Placement），是值得研究和重視的。本文試圖通過我國實際的融資需求和真實的融資交易實務，為房地產企業找到一條符合中國國情的發展道路。

第一章 中國融資市場目前的狀況

第一節 國內融資市場基本情況

根據中國社會科學院《2005年度金融報告》，從2004年全年的房地產開發資金來源變化過程看，國內信貸占房地產開發資金比重呈持續下降態勢。1～3月份房地產投資合計3595.39億元，其中國內貸款874.86億元，占24.33%；1～6月份房地產投資資金來源合計為7602.8億元，國內貸款1667.69億元，占21.94%；1～9月份，房地產投資資金為11614.1億元，其中國內貸款2342.36億元,所占比重進一步降至20.17%；1～12月份下降到18.4%。從多年數據考察，1998年國家預算內資金為14.95億元，2004年為11.81億元，所占比重比由0.34%下降到0.1%；債券1998年為6.23億元，2004年為0.19億元，所占比重由0.14%下降到幾乎為0；利用外資1998年為361.76億元，2004年為228.20億元，所占比重由8.19%下降到1.3%。國內貸款1998年為1053.17億元，2004年為3158.41億元，所占比重由23.85%下降為18.4%；自籌資金1998年為1166.98億元，2004年為5207.56億元，占比由26.43%上升為30.3%；其他資金1998年為1811.85億元，2004年為8562.59億元，占比由41.04%上升為49.9%。盡管2004年國內信貸在房地產開發資金來源中的比重明顯下降，金融調控的一系列政策和措施效果明顯，但需要注意的是，在房地產開發資金來源的“其他資金”中，有一部分是建筑企業和材料供應企業的墊付資金，有80%左右是購房者的定金和預付款，而購房者的這部分資金主要來自于個人住房消費信貸。因此，在房地產開發資金來源中銀行信貸仍是主要渠道。這種以間接融資為主的方式，既與我國融資主渠道吻合，也與我國金融市場不健全以及房地產金融發育不良有關。發展多元化的房地產開發融資方式以減少銀行信貸風險的任務仍很艱巨。同時，2004年房地產投資量依然處于增長狀態，為1997年以來的最高值。

上述數據的統計口徑及其可信度、真實性等應當還不足以成為一種分析房地產金融業務趨勢判斷的可量化的基礎，相關結論因而只能是停留在參考的層面上。

因此，2005年8月5日中國人民銀行作為官方機構發布了《2004年中國房地產金融報告》，對我國目前的房地產金融形勢和對策提出了較為宏觀的分析，但由于在2005年已經過來的這些月里，中國房地產格局和金融形勢都發生了極其巨大的變化，此份報告并沒有對房地產金融做出多少準確和新鮮的分析和結論，只有一條停止期房預售的建議，引起社會和媒體的爭議。2005年8月24日由全國工商聯住宅產業商會、中國城市開發商策略聯盟等支持成立的REICO工作室發布了2005年第二季度報告，也主要針對房地產行業的開發商資金課題，指稱開發商的資金鏈越來越緊缺。由于宏觀政策調控的后作用力，直接的后果就是房地產行業銷售增速普遍下滑，其導致的最為普遍的現象就是開發企業的資金來源大大減少，即，樓市定金、銷售預收款、個人住房貸款等三個主要資金來源渠道的流量大幅度下降。同時銀行發放的房地產企業貸款并沒有政策和趨勢證明已經得到緩解。這種局面對房地產行業帶來的后果就是，房地產企業經營周期延長，資金周轉延緩甚至停滯，資金內部收益率（IRR）大大降低；工程建設進度緩慢，銷售量徘徊不前，價格維持在現有水平，價格策略難以奏效，新開樓盤定價猶疑不定；房地產企業經營成本上升，融資投入加大，融資效果不明顯，融資成本提高。在我國房地產行業的后新政時期，房地產企業投資資金的來源不僅關乎房地產企業的發展和項目進程，也直接關系到房地產市場本身的前景和新政施行成效。而作為一個高速發展的產業，以及房地產行業自身的特性，在今后一段很長時間里，融資需求會非常活躍并且將會成為房地產企業投資和運營基礎性的前提。

第二節

融資相關的法律規范

目前，國內融資市場分三大板塊分頭管理，銀行融資、信托融資受中國銀監會管理；證券融資受中國證監會管理；保險融資受中國保監會管理。重點介紹一下銀監會管轄之下的銀行、信托類法律規范。

一、《商業銀行房地產貸款風險管理指引》

銀監會2004年9月2日下發，目的是為了控制商業銀行的房地產貸款風險，從內部審核、貸款風險評估、風險控制、風險管理為商業銀行設立諸多行為準則。其中，明確對資本金沒有到位或資本金嚴重不足、經營管理不規范的借款人不得發放土地儲備貸款。加強對土地經營收益的監控，對未取得國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證（俗稱“四證”）的項目不得發放任何形式的貸款。商業銀行對申請貸款的房地產開發企業，應要求其開發項目資本金比例不低于35％。嚴密監控建筑施工企業流動資金貸款使用情況，防止用流動資金貸款為房地產開發項目墊資。該指引的發布，從源頭上限制了某些不具備開發條件的房地產開發商融資的能力。

二、《信貸資產證券化試點管理辦法》

2005年4月20日發布。該辦法為房地產抵押貸款證券化開辟試點，基本模式為銀行業金融機構作為發起機構，將信貸資產信托給受托機構，由受托機構以資產支持證券的形式向投資機構發行受益證券，以該財產所產生的現金支付資產支持證券收益的結構性融資活動。

通俗地理解，銀行掌握大量的房地產抵押貸款，雖然長期利息收入穩定，壞賬率低，但是資產變現能力較差。信貸資產證券化要解決的問題，就是將銀行手中的房地產抵押貸款作為擔保，向社會發行以此為擔保的受益憑證（試點采用信托模式），集中資金收購銀行的房地產抵押貸款，以期調整銀行信貸結構、降低銀行金融風險。該辦法為房地產融資信托模式設立了可操作程序。

三、《加強信托投資公司部分業務風險提示的通知》

2005年8月發布，即銀監會212號文。該文的出臺，源于第二次信托業大檢查中暴露的信托公司經營問題。該文對房地產信托業務的風險予以警示，并對房地產信托貸款發放門檻進行嚴格限制：必須同時滿足“四證”齊全、自有資金超過35%和資質在二級以上這三項條件的開發商才能通過房地產信托融資。

該文發布以后，銀行信貸與房地產信托條件相同。因此，自2004年以來一直熱門的房地產信托融資開始降溫。

第二章 融資操作基本模式

就國內房地產行業的融資行為來說，操作的基本模式主要表現為如下的一種或多種方式組合的特征。

一、股權融資。包括兩種形式：

1、投資性的股權融資——注冊資本和固有資本。通常指房地產企業設立或項目立項啟動時，特定股東投入的資金類型，包括國有劃撥資金、企業自有資金、股本金等。根據國家相關規定該部分自有資金的比例不得少于房地產項目投資總額的35%，同時也是金融機構審查、發放房地產信貸資金的基本要件。該部分資金的準確和及時、全部到位對于后期項目建設過程中的融資十分重要，針對企業的實力和信譽以及項目的資產負債結構，將會形成非常有利的銀行信貸條件和評估結論。而從房地產行業投資分析結構來看，目前房地產項目中土地購入成本占項目投入的構成比例是20-35%。我們可以理解國家這一政策規定的出發點是為了保證房地產項目的基本風險控制，即試圖通過對房地產企業自有資金的要求來防范房地產開發項目建設資金嚴重不足導致行業風險和過分依賴銀行信貸資金。在具體的房地產項目立項等前期環節，特別是土地招標和項目報建階段，房地產企業基本都可以達到這一指標要求，實際上也有許多房地產項目并不完全真實具備35%的自有資金比例，主要通過銀行資信證明（甚至是復印本）或企業內外部的資金騰挪。從項目運營以及融資的角度來分析，對于房地產項目35%比例自有資金的真實與來源，無論是從政策審查還是市場信譽，房地產企業都必須有透明的信息披露，特別重要的是必須具備和提供可信的財務資料，包括獨立的第三方審計。這一點既是市場融資規則完善和風險防范的需要，也是前述自有資金比例政策施行有效保障的基本路徑。另一方面，它也能夠反映一個房地產項目市場估值和融資談判的定價能力（Pricing Power）的基礎。

2、資本市場股權融資——發行股票及債券。主要指上市公司通過IPO、增發、配股等股票發行方式以及發行可轉債方式在證券市場募集資金。房地產行業上市公司通過證券市場歷年融資額呈快速上升趨勢。2002 年起，中國房地產企業對海外上市發生了濃厚的興趣，上海復地、SOHO 中國、首創置業、上海仲盛和順馳中國、富力集團、華銀控股等都有海外上市動作。成功的例子為上海復地在香港聯交所的IPO和配股共募集17.2億港元；失敗的例子是順馳和SOHO中國，前者原因在于公司治理缺陷和信息披露缺乏透明，后者原因在于只有概念推銷卻缺少項目開發的土地儲備。

二、信貸融資，即銀行貸款。

幾乎所有的房地產項目都會依賴銀行貸款支持，但隨著央行和銀監局加強對房地產信貸的管理，貸款條件日趨嚴格。但實際上除了房地產貸款資金總體規模受到限制外，對于房地產整個行業的發展以及房地產企業獲得貸款和項目運營并不會產生牽制作用，利率的調高并不會影響到房地產開發成本和資金費用比例以及降低房地產企業對銀行信貸的依賴程度和預期。至于信貸資金的融資成本，房地產開發貸款的最終綜合成本并不會比其他融資方式要低，根據央行研究局關于《金融腐敗制度經濟學研究》的結論，在我國企業經營活動過程中，貸款綜合成本折合實際利率在12-19%之間，主要用于支付包括貸款行賄尋租和維持信貸合作關系的費用等，實際上房地產企業為此付出的資金成本應當是在整個各類企業中較高比例的那一部分。銀行信貸資金業還有以其他貸款用途和名義最終流入房地產行業作為開發項目的投資資金。比較典型的有個人住房按揭貸款，這也是大多數房地產企業熱衷的方案，也是房地產投資資金的主要來源和構成；另外，施工企業的建筑貸款或材料供應商的流動資金貸款以施工保證金或合作資金的名義作為投資資金進入房地產項目開發環節也是比較常見的融資方式。

三、房地產信托。

一般普遍認為，是2003年6月的“121”號文件提高房地產開發信貸的門檻，催生了房地產信托的火爆。按照人民銀行規定，商業銀行發放房地產開發貸款時，企業自有資金應不低于開發項目總投資的35%，而通過信托公司融資完全可以不受此限制，房地產信托確有相對寬松的特質。根據《信托法》規定，信托產品不得作保底承諾，“信托投資公司集合管理、運用、處分信托資金時，接受委托人的資金信托合同不得超過200份(含200份)，每份合同金額不得低于人民幣5萬元(含5萬元)。”房地產信托的預期收益率遠遠高于銀行同期的存款利率，也普遍高于國債投資收益率等，信托產品收益率較低的在3%左右，較高的可以達到8-9%，絕大多數房地產信托產品的收益率在4-4.5%之間。在《信托投資公司房地產信托業務管理暫行辦法》征求意見稿中，房地產收益憑證將替代目前的信托合同，這對于房地產開發項目通過房地產信托渠道融資無疑會更加規范和擴展。但是，2004年下半年開始，房地產信托的銷售也出現緩慢的跡象，到了2005年8月，銀監局發布“212”號文件，將房地產信托融資門檻提高，規定必須同時滿足“四證”齊全、自有資金超過35%和資質在二級以上這三項條件的開發商才能通過房地產信托融資。至此，從“121”號文件到“212”號文件，房地產信托的火爆告一段落。

四、海外基金。

目前國內并不存在相關的產業發展基金，基本上，媒體提及的基金都是海外房地產基金（如摩根、高盛、美林、嘉德、吉寶、荷蘭房地產等）或國內企業在境外設立的基金（如首創的ING）。實際上，海外基金并不是以金融投資產品的方式而是以直接投資，合資或獨資組建企業的方式進入中國房地產市場，主要是由于我國仍然實施資本項下的外匯管制體系。2005年1月，國家外匯管理局下發《國家外匯管理局關于境內居民個人境外投資登記及外資并購外匯登記有關問題的通知》，對境內居民個人境外投資登記及外資并購外匯登記進行了規范。此舉一是防范境內機構向海外非法轉移資產，二是防止投機性的短期資本非法流入。但對于海外基金進入房地產，通知并不會象對其他海外投資基金一樣迅速產生遏制作用。海外基金進入房地產行業基本上集中在上海、北京兩地，同時這些基金與開發企業在資本市場都有著密切的合作，如海外上市推薦，摩根就是復地、富力香港上市的推薦人。國內房地產企業與國際資本對接中的困難和問題在于：首先國內開發企業通常是依項目立項而生，以項目完工而止，無法向海外基金和投資者提供以年為單位的投資收益，并缺乏持有租賃經營和長期現金流的物業。其次是土地儲備與開發規模的比例很難配合，土地政策制約國內房地產的土地儲備、企業發展戰略和開發規模無法適應投資方的資本流動和快捷變現。第三是國內房地產企業的負債率過高，導致企業資產變現和盈利能力的不確定性加強。第四是對這些企業的資產狀況，尤其是時間比較長的，審計起來比較復雜。所以，對于國內房地產行業的融資需求而言，海外基金是一個值得嘗試但并不非常容易的渠道。

五、私募融資，即通常意義上的財務融資。

在我國并不成熟和規范的資本市場，在當前金融產品極其單一和投資工具極度匱乏的金融環境和條件下，討論所謂融資的私募、公募是毫無意義的。在我國房地產市場，房地產開發項目依照資本市場私募理論和工具實施融資，更包括了融資的財務顧問等方案都會使企業融資需求走向極其遙遠的目標。從大多數房地產開發項目的融資看，其私募需求是因為沒有任何成熟渠道的資金來源，只能轉而尋求手中掌握大量富余資金的機構、企業和投資者個人。更為明確一點就是覬覦民間資金的借貸和投資，在此基礎上的融資分析和施行才會更加接近于市場本身。而事實上，確實有許多房地產項目通過這種民間融資的方式達到融資的目的，只是這種現象本身具有多重不確定性，也沒有規律可言，加上專家們一向把私募公募作為融資理論的主流以及常常在此種理論基礎上討論和操作所謂的融資工具，忽視了中國民間資本流動的現實及其真實流程。最近的一則資料顯示，私募資金的規模在一萬億左右，在浙江、福建、廣東等經濟發達地區，私募資金的來源——地下錢莊所掌握的資金量，甚至超過一間國有銀行，而且信用極好。

六、過橋融資。

過橋融資是房地產項目融資的一種類型，但不能成為一個獨立的融資產品和資金來源。在我國房地產行業發展初期，這是絕大多數房地產開發項目和企業慣用的融資手段，特別是依賴銀行信貸融資的項目和在信貸政策寬松時期，不少項目和房地產企業就此成功。把信托融資作為項目開發投資的過橋手段，其資金成本相對較低。在房地產開發貸款趨緊的新政時期，有很大一部分房地產存量項目只能面臨兩難選擇，要么項目轉手，要么尋找到過橋資金。該類型的融資需求在我國房地產行業普遍存在，在過去的金融環境和政策中，房地產項目過橋資金的需求和用途通常表現為這幾種形式：一是用于購買土地，特別是用于土地出讓金及相關費用的支付，在獲得土地權證后一般將土地評估、抵押給銀行，用銀行信貸資金償還過橋資金以及投入項目建設，主要還是限于協議出讓的土地。資金來源包括：上級或控股單位的劃撥和借款，銀行專項的封閉土地儲備/開發貸款，私募融資借款，施工企業借款等。二是開發項目的前期建設資金，在項目具備在建工程抵押貸款以及獲得預售許可正式銷售前的項目建設資金。一般是向非銀行金融機構、機構投資者、施工企業、私人投資者進行融資，通常以土地的部分或全部權益、項目在建資產部分質押。

第三章 房地產項目融資實務研究

房地產項目的融資主要在于項目分析和融資安排兩個環節的選擇與設計。融資資金的特點是逐利性，房地產項目投資所能夠持有的最終的物業價值和資金退出的安全快捷，長期以來不僅吸引了企業投資，也吸引社會資金。除了大家熟悉和被政府與專家學者廣泛聲討的一級市場炒樓與投機外，實際上還有數量更為龐大的資金進入土地和項目建設開發環節，這就形成房地產融資市場的供應和需求，并形成一種與正規金融產品和投融資服務不同的特有商務模式和運作規則。

第一節 關于房地產融資的項目分析

任何融資行為都是要明確地反映資本方的價值取向，即便是包含資本方與市場規則相違背的條件和愿望。目前，融資中介、創投機構和投資理論都在向融資各方傳達投資項目價值評估、分析的重要性和科學方法是必要的和極其重要的，特別是對于房地產項目，幾乎所有的融資項目都會被要求提供項目商業計劃書、財務分析報告以及其中的關于利潤率、內部收益率、（凈）現金流等多種財務指標的測算。實際上，在我國當前經濟發展水平和環境中，對于房地產項目投資分析并不會使用那種復雜的分析工具和財務方案，一種簡單的項目投資測算往往決定投資方對于房地產項目的興趣和意愿。無論是項目融資方還是項目投資房，對于房地產項目的價值評估最重要的因素包括：

一、關于房地產融資項目的基本要件及法律盡責調查。

也就是融投雙方最初接觸時期所涉及項目狀況的基本要件，投資方關注的是與項目的市場價值相關聯的因素而非項目的基本情況。

1、通常項目方堅持的項目品質、地段、價位等優勢條件并不會為投資方認同，在投資方看來，“優勢項目”陷入資金投入和回收不能的困境一定是項目本身的原因，所以項目方在融資的時候對于項目具備的強項根本無需特別強調，投資人自會注意到項目優勢對于投資前景的吸引力。如果投資人在對項目進行評估的時候，都不能夠對項目基本的優勢認可，那他還會投資嗎？而許多項目方在融資過程中，特別是在與投資人初次接觸的時候，往往過分強調公司和項目的“優勢”（特別是區位、環境、交通以及周邊的優秀項目等），這實際上已經改變了融資談判的基本格局，會降低投資人對項目前景的評估和項目方的談判地位。

2、特別重要的是提交的項目資料一定要真實、完整、齊備，有關特定要件可以提供補充資料或附加說明，資料的準備將會充分反映項目方運作項目的能力和職業素質。這樣就無需在接觸談判的時候浪費口舌對不足之處，即投資方心中的疑慮一一加以解釋，否則難以達到最佳的溝通。與投資方的初步接觸，投資方通常會在接觸過后對公司、項目、管理團隊、領導人等給予綜合評價，而不會是馬上對項目與投資與否做出結論，投資方會對項目的情況資料加以核實，所以初次接觸的過度表現往往會適得其反，給投資方留下不良印象。項目資料的準備以客觀為主，不要把項目方主觀的意識、判斷過多地呈現給投資方，這將會把投資方帶到與正確分析項目相反的歧路上去，要知道，投資方的基本心態是，懷疑所有投資項目的盈利能力和融資企圖、陷阱。

3、如何通過項目不同的要件來判斷項目融資能力和談判定價能力？這里一個重要的選擇條件就是從項目的成熟與否來考察房地產項目投資的風險程度。所謂的成熟就是指項目所具備的開發許可程度，包括：土地性質及其權屬極其完整性、完備性，項目的規劃要件以及各項行政許可。許多項目方由于錯誤地評估擁有的房地產項目的各項要件（主要就是反映項目開發進度的各項文件，如“四證”及規費繳納情況等）所具備的市場價值含義，因而直接影響項目方融資的預期和融資事務的安排。

二、項目評估與價值分析。

土地是房地產項目的第一要素，土地現狀的不同對于項目融資定價也會導致許多不同的融資條件。

1、完成項目規劃（項目概念、規劃設計等）的初步審核和批準。許多項目方對此自以為擁有房地產市場土地供應的緊缺資源的來源（如項目規劃、土地），其心理意識是：沒有這些資源就不會有投資和開發的機會與項目的存在，往往將項目融資定價維系在一個極高的水平上，大多數的項目方在開始融資談判方案的設計中會期望保持在項目投資權益40%-60%的比例份額，而絕大部分項目方會在49-51%之間取舍。實際上，在不涉及土地成本的前提下，這一類項目的融資談判能夠獲得投資方認可的合理的權益比例也就在5-10%以內，而且在談判的過程中其走勢是向低走絕不會高走，并且隨著對項目結局的不確定性的分析和憂慮越來越多地被投資方高估，成功的希望越來越渺茫。這里根本不存在關于項目規劃與概念的市場價值評估的程序和需求，它們只是為投資和項目開發提供了一個市場機會和投資資訊。這就是項目方的全部“資產”和“價值”，而對于投資者而言，只是許多個機會中的一個，在這種不均衡的狀態下所進行的談判是不存在對價和等價的。另一個談判定價的方法在于投資方希望和愿意全部接盤開發建設，在此種情形下，項目方必須要綜合考量尋找其他投資機會的可能，如果沒有更多其他確實的勝數，理想的選擇有兩個，一個是將前期的工作成果折合成相應的對價，一次性將項目沽出；另一個方案是將前期成果折合成為投資股權或相應的權益份額，與投資方共同運作項目建設。后一種反而可以獲得一個較高比例的回報預期。在當前國內投資環境和金融體制下，上述條件的房地產項目很難通過資本市場和金融體系獲得項目的戰略投資、信貸融資和財務融資。惟一可行的選擇就是將項目作為一個項目策劃案轉讓由投資者獨立運作，項目方必須認識到沒有投資者會采取合作開發和分享權利的模式進入。

2、土地和項目的權屬相對明確，項目已經開工或僅進行初步的基礎建設，但土地出讓金或土地征用費未能交清。這一類土地在“8.31大限”中有不少未能過關，給房地產企業或投資商造成的間接經濟損失是當初購入土地價格的數倍。這類項目融資的目的包括，繳納土地出讓金，獲得項目的土地使用權證，進而通過土地使用權證進行下一步的融資（主要為銀行土地抵押貸款），或以便能夠獲得項目的銷售許可證，通過銷售獲得資金來源；繼續工程建設，加快建設進度，盡早達到可銷售階段以及利用項目進行融資（主要為銀行在建工程抵押貸款）。也有的是為了償還其他借款（如貸款到期），以保證項目的相關權益可以繼續為項目方所有和有效控制，如早期的融資借款將項目公司股權抵押或托管給出借人，土地抵押給貸款銀行等，項目方期望通過進一步的融資來釋放原先控制的權利與權益。這類項目可能的融資方式包括轉讓收購、重組合并、合作開發、財務融資等，但在具體的項目運作過程中往往由于房地產項目自身的要件制約投資方對項目進行有效的控制和風險規避，比如土地使用權的抵押、變更在程序上受到非常嚴格的法定形式和程序限制，項目資產的產權性質以及所有權形式卻又是與項目資質及各類項目批準證書密切相關，特別是涉及投資方擬通過資產渠道的方式退出時，這些批準文件及其變更的法定要件幾乎無法逾越，這些都會使房地產項目的融資業務陷于極其復雜的法律關系之中。在這一類項目融資活動中，關鍵的就是項目的談判定價，主要就是項目評價與估值。項目評價與估值包括以財務分析各項指標分析定義的項目市場價值，主要是通過分析項目的全部投資現金流量表、資本金現金流量表、損益表、資金來源與運用表、總投資估算表、投資計劃與資金籌措表、借款還本付息表，并同過凈現金，財務凈現值、靜態投資回收期、動態投資回收期、內部收益率等指標來衡量項目的盈利能力和風險，這些也都是最為基本的投資分析模型。這種項目評價是以項目現狀為主的估價和核算，主要包括： a、土地現狀條件及同級別土地的市場價格、項目各項規費繳納情況，測算出項目的土地價值。一個簡單的標準就是折算出項目建設的樓面價，它能夠反映出項目投資的基礎成本，也是項目投資回報測算的依據，樓面價的高低通常也就可以反映項目的盈利能力和風險水平。樓面價的計算公式為：樓面價 = 土地成本 ÷ 項目規劃建筑面積。其中： ①土地成本為融資方獲得項目時所支付的土地價格或融資談判過程中雙方確認的土地價值。②土地成本的條件對于土地價值或價格也是至關重要的，但通常還是以相同或相近區位的土地市場交易價格作為定價談判的基礎依據，而不會是土地獲得時的實際支出。③項目的土地規劃程序或規費繳納存在不足或瑕疵的，計算時可以根據實際情形予以扣除為交納的費用，并按約定比例打折。④項目方用于非土地方面的工程投入，不可計算在內，應當另行計算。

b、項目現狀條件成熟，項目方已經在土地及建設工程上有所投入的，主要考慮工程基礎設施條件、工程建設進度（即工程量）、工程款支付、銷售情況等因素。主要的測算方法就是計算工程或在建工程的現值。以項目建設主體所完成建筑面積的工程量為標準，可以區分兩個方案：①項目建設的工程主體未完成的，根據融資交易方式的不同也會有不同的談判定價方式，但主要的還是將土地價格單獨核算后，再計算工程投入、工程量以及工程量現值。其中，屬于轉讓收購的，工程量現值的出讓價款可以由雙方談判確定，屬于合作類的融資類型的，應當以工程量的現值為準。工程量現值的計算公式為：工程量現值 = 工程現狀造價-未付工程款項。這類項目的談判過程及談判價格的確定還存在較大的不確定性和風險因素，對于如何準確調查項目的投入和工程量的審核審計也會有許多變動，特別是對于工程造價部分工程款項支付的確認也是應當必須明確的。②項目建設的工程主體已經完成的，可以根據項目在建工程實際完工的建筑面積測算出融資交易價格，在這個方案中，土地價格和工程造價結合為一個完整的項目交易條件。其價格表現形式為每平方米的單位價格。需要注意的是完工建筑面積應當依據規劃批準的建筑面積，實際建筑面積超出規劃建筑面積的，屬于合理比例并符合不辦規劃手續的，可以確認；否則超出的部分，應當扣除辦理不辦規劃手續應當交納的費用和罰款等。該類項目的交易價格所反映的市場價值和風險都已經非常明顯。它基本上是非常接近項目最終建設成本，也比較容易測算出市場銷售價格的利益回報。

c、項目土地的取得為協議出讓的，土地原權屬單位沒有全部獲得土地轉讓價款或雙方約定土地權屬單位按比例獲得房產的,原土地權屬單位的資產權益應當在項目的土地價值或資產價值中相應地按比例或份額扣除。如果該類項目尚未進行開發建設，項目方可以獲得的價款基本上為一次性轉讓價款，難以據此獲得更大的利益回報。在可以合作開發建設運行的模式下，項目方的權益比例不會超過10%。

d、項目建設為掛靠其他具有房地產開發資質企業的，投資方按照約定向資質單位繳納的管理費用或分配的款項（或資產）應當在測算前予以扣除，也可以在轉讓款項中轉由融資方向資質方支付。

第二節 關于房地產項目融資的交易結構設計與安排

關于房地產項目融資的類型多種多樣，其衍生的融資交易結構也不一而足，很難在有限的篇幅中一一加以闡述，本文將房地產項目融資簡單地劃分為兩類，一類是以項目方轉讓項目、項目資產或項目公司的轉讓收購關系，另一類是項目方以過橋資金、借款、財務融資、合作開發等為目的的權益出讓或轉讓的權益融資。關于融資交易結構的設計分析也即是依照這兩種類型分別進行描述的。房地產項目融資的交易結構包括交易方案的設計，投資資金款項進入和退出的途徑、時期，資金或項目的移交、控制，項目轉移以及過戶的手續與法律保障等程序和步驟。項目轉讓和項目公司轉讓是兩個不同的概念與操作程序，也涉及到不同的法律關系和要件，在我國現行房地產建設項目管理體制下，大多數這一類房地產項目的融資交易會采取項目公司變更股東實現項目轉讓出售的方式，用以規避方地產項目轉讓過戶極其繁瑣和嚴格的規程。在許多項目融資實例中，融資失敗的主要原因就是在于雙方對于房地產項目融資的交易安排缺乏基本的估計，往往把融資交易與房地產項目的管理環節相脫節，也就導致在融資談判中，雙方不斷發現和感覺到對方的“良苦用心”。最主要的就是擔心在項目談判和交接過程中會失去對項目和權益的控制。這種局面產生的主要因素就是交易雙方對于房地產項目融資活動所需的專業知識和經驗缺乏。房地產項目融資或轉讓根本不可能脫離相關政府行政程序，否則任何一方的權益都難以得到保障。

一、關于項目公司股權處置。

房地產企業基本上都是項目公司，即為某一個開發建設項目而設立的專門開發企業，該類項目的融資或轉讓必須與該項目公司的股權以及公司治理緊密相聯系，基本的路徑包括：股權變更、托管、代管。

1、項目公司的股權變更。不少房地產項目轉讓收購的融資案例中，融資方會要求項目方將項目公司的全部股權轉讓給出資人所有，這就要求該股權轉讓必須是能夠獲得原項目公司的全部股東的確認，而通常在許多項目公司中，除了操縱或控制項目的少數股東外，其他股東對項目的操作和運行并不知情甚至是名義上的，該少數股東對于項目轉讓以及轉讓價格與利益的分配會不會有所主張？進而會影響融資交易的安排和進程。這都是在交易開始（首期付款）前應當明確或項目方應當予以保障的。而融資方也應當有相應的受讓股權的股東安排，以盡量減少不必要的麻煩。

2、項目公司的股權托管、代管有一部分項目的轉讓過程中，融資方會采取對項目公司的股權采取托管、代管的方式，包括：①對于項目公司的原股東結構為單一大股東控股的，由融資方或出資方控制或代管項目公司出資大股東企業的全部權益；②對于項目公司的股東為關聯企業共同出資的，則由項目公司的各個股東向融資方、出資方出具股權托管或代管的法律文件，由融資方或出資方代為行使對項目公司的股東權益和權利。然而真正的問題在于，中國的公司法律體系中，并沒有關于股權托管、代管的相關法律規定，這就給這種行為及其后果得到法律的保護，或在產生糾紛之后使用何種法律關系予以處理都還存在不確定的風險。理想的選擇是融資方或出資方在控制或獲得項目與項目資產之后，在現行公司法的框架下，對項目公司的全部股權關系和資產所有權加以梳理和調整。③對于項目方為“掛靠”其他具有房地產開發資質企業的投資方的，此類項目融資涉及的法律關系較為復雜，出資方或受讓方應當特別謹慎。通常此類項目的運作方（即投資方）是以開發企業的名義實施項目的開發經營行為，雙方會簽訂一個聯合開發經營協議，因而該項目在法律上、名義上均為該開發企業所有，但全部的資產權益和經濟法律責任由投資方承擔。一般雙方會在相關協議框架下，成立一個項目分公司或工程部，由投資方負責具體經營和建設管理活動。所有的政府規劃程序（如四證等）以及法定的合同種類（如項目建筑總承包合同、銷售合同等）也都要以開發企業的名義進行；同時，開發活動所涉及的各種經營行為會出現多重合同版本、承諾等法律文件，這些法律文件的效力及在融資過程中是承續還是終止，也會導致極其復雜的法律關系和后果。這對于融資活動所帶來的風險因素是不言而喻的了。項目融資活動是與項目投資方簽訂協議，還是與資質方簽訂協議？顯然是應當簽訂三方協議較為妥善、穩健的策略，如果不能簽訂三方協議的，項目原投資方必須獲得項目資質方的有關授權，所有協議應當由投資方負責獲得項目資質方的認可。項目原投資方與項目所在原土地所有人簽訂的土地協議（通常為土地開發協議或土地經營協議），其中原土地協議的各項權利義務的承續也要獲得原土地所有人的認可；土地原所有人一般會是以獲得開發項目相應比例建筑面積的房產為土地合作的條件，而該部分義務的后續履行也應獲得原土地權益人確認。

二、融資資金的監管與運用。

在房地產項目的融資活動中，資金的安排、監管、運用等各方都較為關注的，也是最關鍵的環節。由于房地產項目的特殊性，融資資金運作管理程序通常可以分為三個階段。

1、在項目融資談判至融資方（出資方）接管項目資產前在項目（或項目公司）轉移至融資方控制前，房地產項目融資各方會選擇下列兩種路徑：①簽訂相關協議后，融資方支付定金或預付款項。這是一種符合常理以及法律規定的經營行為，但在當前中國經濟環境缺乏誠信的狀態下，除了收購項目一種形式外，其他的私募融資都不可能采取這種方案。②資金共管。這通常是由融資中介方的介入所導致和產生的一種資金運作設計。它的基本路徑是融資方將資金匯繳至由項目方、融資方共同指定的銀行賬戶，以預留印鑒分執等形式對資金的用途和流向加以監管。在該階段資運作管理，項目方或融資方可以委托由金融機構如銀行、信托公司以及獨立第三方融資服務機構施行資金的委托管理服務業務。

2、項目融資進入實質性操作階段，包括項目公司的股權開始辦理變更或項目資產開始清理移交等。實際上，項目融資的完成必須以項目資產完全完整的移交至由融資方或出資方控制，或出資方的資金安全獲得項目資產有效抵押或項目方提供其他有效擔保。一般情形下，應該是采取分階段支付的模式，根據項目有關法律手續和資產移交的過程、進度，按照約定的比例繳付或匯付資金。①項目融資屬于轉讓收購的，融資方應當在項目資產移交過程中，對項目的現狀加以核實，主要審核的內容有：土地權屬是否存在瑕疵，相關相鄰單位有無其他爭議，項目建設與項目規劃及相關批準文件是否一致，是否有違反和超出核定范圍的建設事項和環節，規費繳納情況，工程現狀與工程量、造價等是否一致，現場設備狀況及基礎實施條件，項目的有關權益是否設定，其他債權或連帶關聯債務，等等。②項目融資屬于權益融資的，該類型的融資活動，關鍵在于資金匯付應當有相應的項目資產與之相對應，除了對項目資產價值本身經核實以外，關鍵環節在于對項目資產的控制以及相關權益的鎖定，如資產質押（土地使用權抵押，在建工程抵押等）；資產分割（將項目在建工程部分分割劃歸融資方持有等）；項目銷售收入及收益權的轉讓等等。就該類項目融資的操作而言，僅僅有項目方和融（出）資方一對一操作，是難以保證完善的，較為理想的方式還是引進獨立第三方融資服務機構，雖然會在運作成本上有所增加，但在資金和資產的安全性及運作效率商都會有較大的提高。

3、資金以及項目與項目資產已經在項目方與融資方換手，或資金已經投入到項目運作建設過程中的。融資后期一般情況下，項目融資的主要工作基本結束，其風險或收益也完全顯現。如果在融資過程中缺乏謹慎，融資方此時就會發現已經被“套牢”，更可怕的是對項目方的監管與約束無能為力，這樣的事件屢屢發生。①項目融資屬于收購轉讓的，主要就是收購資金尾款的結算與支付，此階段主要的工作應當是對項目資料特別是工程資料加以梳理、整理和歸檔；另一方面就是要對工程款的結算進行核實。最后融資方或出資方就是該組織新的經營團隊，對項目的建設、開發、銷售和經營按照既定的計劃推進。②項目融資屬于權益融資的，最為關鍵的是對有關資金監管和公司/項目的管理權力應當具體落實和到位，這在項目合作建設中是難以做到的，涉及到公司治理的另一個課題。

第二篇：融資租賃項目操作實務 (內部培訓)

融資租賃項目操作實務

摘自《匯融資網》 2008年11月18日

一、項目初審 1．1向企業介紹中小企業融資租賃的特征和優勢。

1．2調查項目是否符合中小企業融資租賃的要求。為了減少不必要的談判，節省前期費用，承租人或出賣人首先要了解可以采取中小企業融資租賃的原則。

1．3由準備承租的企業填寫《租賃項目登記表》（或《承租企業基本情況調查表》，代替項目可研報告），租賃公司根據表內項目，按照項目評估條件對項目進行初步的定性和定量評估。

二、項目評估

2．1對項目進行實地調查，取得項目論證第一手資料。2．2在租賃公司內部正式立項對，由市場人員撰寫租賃項目評估暨申請報告。2．3將評估報告交市場部主管、項目（獨立）審查部門評審，決定項目取舍。2．4將項目歸檔立案，以備今后對項目的進程和風險檢測進行對比、控制和調整。

三、商務談判

3．1談判原則。商務談判的條件一定要和中小企業融資租賃的條件對應，并且不能脫離租賃本質特征。要求承租人對供貨商的選擇務必貨比三家，特別在售后服務方面對供貨商要有嚴格的要求。租賃公司以商務談判為主，企業以技術談判為主雙方在供貨合同上簽字，作為企業認可商務條件的依據。

3．2詢價、比價。根據承租人的需要和雙方共同掌握的供應商資料，向有關廠商發送詢價單。對供貨商的資信情況做充分的了解和調查，確定可能的合作對象。對擬合作的設備廠商至少要有三家在技術、價格、性能、科技含量、備件供應、售后服務和環境保護等方面進行綜合比較，選定最優廠商。

3．3商務談判。租賃公司根據項目條件和企業協調制定基本的商務條件和談判方案。租賃公司辦理內部購置租賃物件申請文件。由評估小組對上述方面進行綜合評價、審批，選擇合適的廠商，進行實地商務考察（如有必要），租賃三方當事人進行商務談判。辦理購貨合同審批手續，申領購貨合同號。如果租賃物件是從國外進口時，應由租賃公司向國家商務部申領進口許可證。

四、租賃談判

根據商務條件確認租賃條件：

4．1根據供貨合同用款期，確定租賃合同起租日。沒有寬限期的可以遞交開證押金或直接付款日期為起租日即租賃開始日。有寬限期的以用款第一天為起租日，承租人希望以最

后一次用款期為起租日的，需支付用款期額外利息或將利息攤入租賃成本。

4．2將所需要的中小企業融資成本費用記錄概算成本作為計算租金的基礎，當供貨合同執行完畢后，調整概算成本為實際成本。

4．3根據當期的市場利率、加上合理利差確定租賃利率。

4．4根據折舊規定、設備使用壽命和最低租期的限制，確定租賃期和租賃資產余值。

4．5根據可行性報告的創造利潤能力，通過租金測算，調整、確定每期租金的金額和支付方式。

4．6承租人取得擔保單位出具的擔保函（如有必要）。

4．7承租人到當地辦理償還外匯租金的換匯手續（如果租賃合同約定租金以人民幣結算，則無必要）。

4．8簽定中小企業融資租賃合同。

4．9辦理租賃合同審批手續，申請租賃合同號，批準后對外簽字、蓋章，并與購貨合同同時生效。

4．10市場部建立項目臺帳，安排進程；市場部、財務部門建立租賃債權明細臺帳；辦公室建立項目檔案。

五、購貨合同流程

5．1付款、審單

5．1．1如果進口租賃物件購貨合同為一次性付款，沒有寬限期，付款采用信用證（L/C）：按購貨合同約定的開證日期開信用證。如果銀行要求提前押付開證資金時，起租日應調整為動用租賃公司款項那天開始。當接到裝船通知單以及相關運輸單據時，經過審單確認無誤時對外付款。

5．1．2如果分期、分批付款和交貨或有寬限期時：應以首期動用租賃公司資金為起租日，付款原則同一次性付款。或以最后一期動用租賃公司資金為起租日，但必須把前幾期的利息支付給租賃公司或攤入租賃成本。付款原則同一次性付款。

5．1．3預付貨款和尾款。必須有承租人出具的付款同意書，才能支付給供貨商預付貨款。必須有承租人提供的設備安裝、調試合格證明，才能支付給供貨商尾款。

5．2運輸、保險。進口租賃物件一般以CIF條件交貨，在購貨合同簽定之后，由供貨商辦理運輸和運輸保險事宜。

5．3交貨。當供貨商安排完裝船，并將有關單據交給租賃公司時，租賃公司應把運單、提單、裝箱單、商業發票等有關單據交給承租人，完成租賃物件的法律移交。

5．4報關、商檢、提貨。如果租賃物件從國外進口，租賃公司應將有關提貨單據連同進口許可證交給承租人，由租賃公司協助承租人在當地口岸辦理進口報關、商檢手續。承租人負責提貨和到租賃物件安置地的內陸運輸。

5．5安裝、調試、驗收。由租賃物件供應商按合同規定的時間，現場安裝調試租賃物件。合格后承租人出具驗收合格證明給供貨商和租賃公司，如果有必要的話，租賃公司憑此付給供貨商購貨合同尾款。

5．6索賠。當承租人發現租賃物件有瑕疵或安裝、調試、質量標準等達不到購貨合同規定的要求，立即通知租賃公司。租賃公司協助承租人向供貨商索賠。

5．7資產保險。在交貨前承租人要以出租人為收益人對租賃物件投保財產綜合險、機器毀壞險等租賃合同規定的險種。

5．8資產標識。將租賃物件進行標識粘貼和監督承租人將租賃資產做會計處理。

六、租賃合同流程

6．1明晰租賃債權。監督承租人是否將租賃設備列入財務報表，中小企業融資租入固定資產帳簿。如果建立，取得租入固定資產明細帳簿副本，將租賃物件粘貼租賃資產標簽，或噴涂中小企業融資租入固定資產標志。承租人按《企業會計準則》文件規定，到主管稅務部門申請通過（非全額）中小企業融資租入設備可享有的折舊政策。出租人調整租賃計算表，列立租金償還計劃書。合同雙方建立中小企業融資租賃會計科目。

6．2回收租金。在租金支付日的前一個月，給承租人發送還租準備書，承租人籌措還租資金。在租金支付日的前一個星期，給承租人發送還租通知書，如有必要承租人在外匯管理局辦理換匯手續。在租金應付日向財務部門詢查租金是否到位：如果沒有到位查詢原因；如果近期到位，到位后，計算遲延利息通知承租人支付并追索到位；如果租金正常到位，給承租人開據租賃收據，租金必須由承租人直接以電匯方式支付給出租人，中間不得經過他人轉手。

6．3租賃結束處理。如果租金按租賃合同的約定正常回收，按合同的要求處理租賃物件：租賃合同沒有約定租賃余值的項目，在收取名義貨價款項后，將物件的所有權轉移給承租人，開據銷售發票。承租人憑此將中小企業融資租入固定資產轉為本企業固定資產，雙方結束租賃關系。租賃合同留有租賃余值且承租人愿意繼續續租，承租雙方簽定續租合同；租賃合同留有租賃余值但承租人不愿意繼續租賃，出租人收回租賃物件或拍賣或轉租他人。承租人將中小企業融資租入固定資產移出本企業資產帳簿，不再享受提取折舊的權利。

七、租賃合同管理

7．1項目歸檔程序 7．2租金提醒程序 7．3租金接受程序 7．4租金催收程序 7．5項目監控程序 7．6租賃物件訴訟保全程序 7．7租賃物件提存程序 7．8租賃物件索賠程序 7．9租賃物件標簽 7．10租賃統計 7．11財務、業務報表

八、風險監控系統

8．1商務風險

8．1．1風險預測。對供貨商的資信進行調查，對欲購租賃物件的先進性、技術壽命及行業市場等進行分析。

8．1．2風險防范。選擇資信良好的供應商作為市場合作伙伴，選擇技術先進、質量上乘、價格合理的機械設備作為租賃物件；盡量采用C.I.F價格，減少裝船風險；選擇資信良好的運輸公司和保險公司，對從業人員進行風險意識教育和防范、化解、轉移風險技能的培訓。

8．1．3風險監控。對資信發生變化的供貨商進行監察，對于不符合供貨合同要求的單據拒絕付款，跟蹤業務進程，監測商務風險。

8．1．4風險化解。在未支付貨款前發現供貨商有問題應立即終止合同，執行租賃風險監控程序。對于出險事故，及時從保險公司索取補償。在商務階段，發現承租人出現問題時，終止或轉賣購貨合同。

8．2金融風險

8．2．1風險預測。對國內外金融市場動態進行監測，預測政治和經濟的重大變化對金融的影響，對利率市場進行近期和中期預測，分析對中小企業融資和還債的影響；中小企業融資成本來源能否降低，浮動利率的轉租賃合同承租人能否承受利率變化；對匯率市場進行近期和中期預測，分析匯率對中小企業融資還債的影響，作出中短期匯率預報。

8．2．2風險防范。研究金融市場尋找有利點和不利點，尋找防范措施，不定期調配外匯頭寸，減少匯率損失建立外匯調劑渠道，以備承租人沒有外匯償還租金而引起的匯率損失；禁止短期資金長期使用，禁止投資股票和外匯買賣等高風險項目，利用長期低息資金禰補短期高息。對從業人員進行風險意識教育和防范、化解、轉移風險技能的培訓。

8．2．3風險化解。用調期技術轉換利率和匯率債權風險，利用外匯調劑渠道，調劑外匯頭寸，化解承租人沒有外匯償還租金的風險。

8．2．4風險轉移。盡量多的吸收和利用中小企業融資租賃基金，多方尋找出資人，減少自有資金的使用，對匯率疲軟的幣種以購買遠期匯率的方式轉移風險，執行租賃風險監控程序。

8．3租賃風險

8．3．1風險預測。選擇資信良好的生產企業作為租賃業務的合作伙伴，對國內外經濟熱點進行跟蹤預測，上項目前必須判定企業信用等級，以此決定租賃成本和風險；對承租人過去的財務報表進行分析，對承租人用租賃設備生產的產品與市場前景進行分析，對現有

租賃資產進行軟性拍賣，掌握二手市場行情。

8．3．2風險防范。承租企業法人、股東必須承擔連帶責任擔保，對承租人經營狀況進行跟蹤了解，建立信息中心，及時交流和處理不良信息，建立呆帳準備金，建立二手設備退出渠道，適量開展委托租賃業務。

8．3．3風險監控。對租金償還進程進行巡回跟蹤，租賃債權超過一個工作周，應收回遲延利息，超過三個月將作為不良債權處理，對承租人的經營情況和可研報告比較對照尋找差距，對承租人的經營情況和資信情況進行監測。對從業人員進行風險意識教育和防范、化解、轉移風險技能的培訓。

8．3．4風險化解。對出現違反租賃合同的事件，按合同規定，加快收回租金，結束租賃項目，將租賃物件收回拍賣，同時對承租人和擔保人進行起訴。利用資本市場將債權證券化，開展租賃保險，將企業風險轉為社會風險，調整、修改風險防范系統。

8．4管理風險

8．4．1風險預測。建立現代企業管理制度，隨時檢查風險管理制度的落實情況，堅持財務日報、月報、年報制度。

8．4．2風險防范。資金流轉簽字制度，項目評估審查制度，回收租金必須直接匯入租賃公司帳戶，對從業人員進行風險意識教育和防范、化解、轉移風險技能的培訓，建立人才流動離任審計制度，建立法律保障體系，合法經營，規范管理。

8．4．3風險監控。建立民主經營監督機制，根據現金流量表和責權發生制的財務報表，綜合考核企業經營狀況和能力。通過考核資金利用率，考核企業經營能力，控制應收帳款與總債權的比率，防止不良資產的擴大。控制資產負債率，提高企業資信度，建立計算機自動管理和風險監控系統，對風險管理實行定期檢查執行情況制度等。

非《現代租賃網》原創作品，轉載時請注明作者和出處 更新日期:2008-12-12

第三篇：融資操作實務解讀

融資基本知識

一、什么是融資

融資是企業或個人在自身發展和創業過程中，或在產品開發和市場推廣過程中，通過銀行、金融機構、外資機構、投資公司、其他企業和個人等渠道和媒介，以股權形式和債權形式取得適量的資金，滿足自身發展的一種途徑。

二、企業融資的合作形式

企業融資所采取的合作形式主要有三種：

1、股權融資：企業或個人以一定量的固定資產、土地、廠房設備、擁有自主知識產權的專利技術，及少量流動資金入股，投資方以資金來參股、入股的合作形式。股權融資多常見于高新技術企業、農業深加工和養殖、種植項目，多采用中外合資或合作雙方共同出資成立公司的形式。

股權融資所要確定的主要問題是，投資方的持有股份的比例問題，及投資方是否參與企業的經營管理。

2、債權融資：企業或個人通過固定回報、借貸的形式，籌集資金，到期還本付息的合作形式。債權融資常見于個人、房地產、基礎設施建設、石油、化工、交通、運輸、冶金、礦產等大型或綜合型項目。

債權融資所要確定的主要問題是企業借款的還款期限，一般情況下還款期以3—5年較為適宜，某些大型基礎設施建設和房

— 1 — 地產項目可超過8年。另外債權融資還要詢問企業所能承受的還款利率，一般民間借款利率要比銀行同期存款利率高2-3個百分點。

3、風險投資：風險投資主要是針對高新技術、IT、計算機、軟件、電子商務或網絡信息技術、生物、醫藥等新興行業，及少量具有高增長率的傳統行業，風險投資是以種子資金、高風險、高回報為前提的投資行為，投資方一般采用股權合作，待企業發展到一定階段回購股權來實現超額贏利。但國內風險投資機構的資金投入十分有限，一般前期很少超過2000萬元人民幣。預期風險投資一般適用于技術含量較高的客戶，需要詢問客戶持有技術的先進性、競爭情況等，要告訴客戶風險投資商在投入資金的同時可以利用自身資源和市場推廣經驗，委派專業人才協助企業經營管理和開拓市場。

三、企業資金的主要用途

1、固定資金：是指企業需要的土地、廠房、設備、人員支出等固定的資金投入，一般常見于企業改擴建項目、房地產項目、生產加工項目等。一般企業的固定資金投入比較大，也比較常見。（用以解決硬件）

2、流動資金：是指企業出現的銷售費用、市場推廣及廣告費用、購買原材料費用、工程項目中的預付款和墊資部分，流動資金投入一般較小。（基本現階資金）

3、過橋資金：是指企業不存在資金需求，但在等待銀行貸 — 2 — 款或政府審批、土地所有權屬還需要2-3個月辦妥，資金問題可以通過自身解決，但是缺乏部分“過橋”資金，而延遲了其主要資金的辦理時間。（短期周轉資金）

四、融資項目的主要類型

具體的融資類型可以分為26個不同的行業和領域。包括生產加工、農林漁牧、石油化工、建材房地產、交通運輸、郵政通訊、計算機、IT軟件、電子商務、生物醫藥、能源環保、冶金礦產、高新技術、連鎖經營、新材料、輕工紡織、食品飲料、日用化工、教育培訓、文化娛樂、出版印刷等。

五、融資客戶的分類及融資心理

1、企業客戶：一般企業客戶分兩種心態：一是融資項目的周期較短，政府對項目的支持是有時間限制的，所以這部分客戶需要在最短的時間找到所需資金。這部分客戶，我們要重點突出公司的專業性和融資效率，及融資成本較低的優勢。

二是融資項目已經至少2—3年的融資經歷，項目自身缺乏足夠的吸引力和競爭力，所以對融資一事反而靜觀其變，沒有剛開始融資時的熱情。對于這類客戶，要重點分析企業融資失敗的原因，是由于企業缺乏正確的、專業的指導，沒有人指導企業，企業誤打誤撞，盲目聯系投資機構，既浪費資金，又容易受騙上當，我們作為專業機構可以幫助企業從失敗的陰影中走出來，指導企業采用正確的融資方法，給予企業最及時的幫助，幫助企業節省成本，縮短時間。

2、個人客戶：一般個人客戶分為兩種：一是擁有專利技術的個人，這類客戶專利一般具有一定的優勢，但是由于個人很難取得投資方的信任，所以很長時間專利閑置，而沒有在合適的時機轉化為生產力。我們要知道他們的專利獲取年份、專利用途和市場前景，突出我們在政府、廠家、個人三種專利購買者的豐富的信息資源，引導客戶采取合作辦廠和風險投資的形式。

二是個人承包方，自己有小型工程隊，承接各種電力、基礎設施、地產、有線電視、取暖、制冷、來料加工、裝飾裝修等工程和政府招標項目，或是貿易領域項目，由于需要預付資金、墊資、購買原材料、招標成本等，少量流動資金。對于這類客戶，我們在小額貸款和小額資金方面，個人投資者比較多，及工程項目上豐富的操作經驗等優勢。需要詢問客戶的資金使用時間，是否資金到位后，很短的時間，既可中標或簽定工程或訂貨合同，有足夠把握。

3、政府客戶：政府客戶一般分為兩種：一種是政府是項目的直接負責人，常見于高速公路、水電站、橋梁、機場、港口碼頭、醫院、學校改擴建、大型農業和中草藥種植基地等，此類項目一般需要資金在1億元人民幣以上，最高的超過20個億，此類項目融資方是政府，所以比較慎重，但是資金需求量大，急需專業機構指導。我們要了解他的一期資金或啟動資金為多少？建設周期多長時間？索取他的投資建議書，推薦他參加我們的定期舉辦的投融資合作洽談會。

— 4 — 另一種是政府的招商局或開發區管委會，招商局是協助當地企業尋找資金的政府“紅娘”，手里項目比較多，有時候一次性能報上來幾十個當地重點發展的項目，有的側重于當地資源開發，比如農業、礦產資源等。目前企業并不希望政府包辦一切，而是更希望政府扮演謀士和紐帶的作用。對于這類客戶我們重點以收集他的項目資料為主，也可以通過創建網站專欄頻道的形式來為招商局服務，把政府的機構簡介、招商政策、資源優勢、投資環境、近期招商引資項目，做成專欄發布到我們的網站上，定期收取固定費用。

4、中介客戶：中介客戶一般分為兩種，一種是投資咨詢公司或投資顧問公司，一般他們本身是項目的代理方，但自身又只是咨詢機構，沒有投資能力，所以也來找到我們真正的投資商。這類客戶是代理的項目，所以在前期成本上要考慮的多一些，但是他們的資金需求一般都較急，所以我們也可以類同一般企業客戶來對待。

一種是項目的代理人，企業授權他有項目代理權限，以個人身份幫助企業找資金，這類客戶一般是當地離退休老干部、招商局的工作人員、社會賢達人士等，這類客戶主要是索取項目資料，并將我們的服務特點盡快傳達給企業方，由于企業對代理人一般比較信任，所以取得代理人的支持對推廣我們的服務也是十分必要的。

六、融資的金額

30-100萬元：常見專利權持有人、個人客戶，需要少量流動資金，有的是技術轉讓費，有的是項目啟動資金，此類客戶常見高新技術、文化娛樂、出版印刷、教育培訓、生產加工、貿易流通、連鎖經營項目。

100-500萬元：常見高新技術企業、及中小型生產企業、貿易企業，資金用途基本為項目啟動資金，及企業新產品研發費用。

500-2000萬元：常見大中型生產企業，及農業種植、養殖項目、生物、醫藥等企業，資金用途一部分為啟動資金，另一部分為流動資金或市場推廣費用。

2000-5000萬元：常見企業改擴建項目，新上生產線或購置設備，或房地產項目的前期，申辦各項開工手續費用及拆遷費用，及房地產項目的二期工程或后期銷售費用。企業發展后期資金

5000-200000萬元：常見房地產、石油、化工、冶金、礦產、公路、港口碼頭、開發區建設、能源開發等項目，主要為整體操作資金，其中一期實際需求資金量根據項目的實施進度基本為5000萬元-2億元不等。

七、投資方的構成

我們在日常業務中，面對融資客戶，也就是資金的需求一方，最為關注的是我們所推薦的投資方來源于哪些機構或個人，投資方的真實性，投資方對項目的投資要求、投資領域、合作形式等諸多問題，所以下面著重介紹一下項目方所關心的以下問題：

1、銀行：銀行是企業融資的主要渠道，但是我們接觸的許多企業，自身的可抵押或質押的固定資產及現金很有限，或企業連年負債、成立時間很短，達不到銀行貸款的資信要求。但是對于成立兩年以上的高新技術企業，我們可以推薦外資銀行作為他的貸款對象，外資銀行相對內資銀行貸款政策較為寬松；針對大型基礎設施建設項目、大型房地產項目也建議他采取銀行融資，因為銀行信譽好、資金充足、很少存在虛假信息，所以還是企業融資的首選渠道。

2、金融機構：金融機構是指金融、證券、保險、典當等非銀行金融機構，針對個人及中小型企業可以推薦客戶通過非銀行金融機構，在短期內取得少量資金支持，非銀行金融機構的融資特點是在最短的時間內滿足客戶的少量資金需求，但是也存在手續過于煩瑣，對貸款人要求過高，利率過高等誤區。

3、投資公司：投資公司是以投資為盈利目的，受國內外著名財團的委托，管理其授權的資產，由投資公司代理投資，負責項目的篩選、考察、評估、投資價值分析、資金到位、后期財務監督、項目進度監理等全套投資流程。

（1）內資投資公司：此類公司的主要資金來源為內資企業，主要投資傳統行業、及高回報的新興行業，一般內資投資公司的資金實力有限，投資能力一般不會超過3000萬元。

（2）外資投資公司：此類公司的背景一般為外國財團或企業集團的在華授權的投資機構，直接對國外的財團負責，外資財

— 7 — 團一般對國內的能源、環保、石油、化工、冶金、礦產及具有地方特色資源的農產品及中藥才種植加工項目比較感興趣，也投資基礎設施和房地產項目，外資公司的投資實力一般較大，投資能力最高可以達到5億元以上。

但是目前國內部分投資公司并沒有外資背景，而僅是外資在華代表處，可支配資金十分有限，因此，在選擇外資投資機構的時候要比較慎重，同時外資投資機構的項目審批手續比較煩瑣，所以建議融資額在2000萬元以上的企業可以考慮外資投資機構。

（3）風險投資公司：目前國內知名的風險投資公司有IDG技術投資集團、清華創業投資公司、鼎輝投資基金、紅杉中國基金、君安中國創業基金等及部分外資銀行駐華機構，外資風投公司知名的有日本軟銀、美國摩根斯坦利等世界級風投集團。

風險投資公司一般對高回報、新技術的傳統行業、現代信息技術、電子商務、生物醫藥、網絡游戲等新興行業比較感興趣，因此遇到涉及以上領域的客戶也可以建議他采取風險投資渠道。

風險投資公司一般采用股權合作的形式，一般希望占有絕對控股權，在提供資金的同時可以提供市場管理及運營人才，利用手里的關系幫助企業拓展地區或全國市場。有的風險投資公司還會輔助企業上市，通過回購股權的形式實現超額盈利。

但是，風險投資公司選擇的項目，一般都在各自領域擁有一定的聲譽，或市場升值空間異常巨大的項目，例如，某個汽車論 — 8 — 壇或同城分類網站每天的點擊率已經超過10萬人次，Alexa國際網站排名超過2000名，吸引了某國外風險投資商的關注，一次性投入300萬美元。

4、企業：很多企業在自身領域發展空間十分有限，便希望用手邊的廠房、設備和部分閑置資金和超額利潤，來進行擴張性投資，選擇利潤空間大、可持續發展的項目進行投資，也有部分企業是屬于同業拆借的范疇，在同業內選擇項目投資。

5、個人：個人的投資能力一般都比較有限，最高不超過200-300萬元，以30-50萬元最為常見，個人投資者分為創業人群、二次創業人群、民間資本家、下崗再就業人群、個體商戶等。

他們選取項目更加謹慎，一般會選取自己比較熟悉的實用技術來投資，可以回到家鄉組織同鄉一起學習技術、成立家庭作坊式的小生產廠家。也有的個人選擇餐飲、服裝、小飾品、培訓等連鎖項目來投資，支出一定的加盟費和門面房的租賃費用，來進行投資。

所以我們針對專利技術持有人、連鎖企業可以推薦個人投資這種融資渠道。

6、政府：有時候政府也可扮演投資者的角色，一種是政府的開發區或工業園區，他們利用廠房和土地，及少量資金、稅收優惠來投資，吸引企業進駐他們的工業園，但是他們的投資領域比較專業，一般涉及通訊技術、生物醫藥、新材料等行業。

一種是政府的扶貧部門，為幫助地方鄉鎮企業擺脫貧困，選

— 9 — 擇一些實用、適合農村使用的專利技術投資，購買技術的所有權，供下屬的鄉鎮企業使用。

八、投資方對項目的基本要求

1、項目符合國家的產業政策：此條是要企業作到，項目的各項審批手續盡量完善，或在最短的時間準備完備，項目在政策、環保、污染排放等方面在國家政策和法律、法規容許的范圍內。例如：造紙廠、水泥廠的污染排放、工業廢料、噪音污染指標；房地產企業的土地開發、項目審批、開工許可等前期備案手續。——證件合法性

2、項目的投資風險較小：任何投資方都不希望看到所投的項目在啟動資金到位后，隨著工程進度，由于各種原因停滯不前，無法償還所貸款項。因此，投資方寧可資金回收適當放寬，也不愿承擔過大的投資風險，投資風險包括市場風險、環境風險、稅收風險、法律風險、不可抗力等。——可預期性要強

3、項目的技術領先、市場前景廣闊：每一個企業都說自己的技術是全國領先或世界領先，但是技術的領先性是需要投資方來考察的，例如某個專利技術所有權人說自己的技術國內領先，但經投資方考察發現其技術在幾年前已經在日本被市場淘汰。另外，有些專利不抓住有利時機，轉化為生產力，閑置已久，很容易被人仿造及被新的技術淘汰。

市場前景是企業的產品或服務，在行業市場發展迅速，目標客戶明確，市場占有率同行業至少在1-3%以上，市場導入期最 — 10 — 短，廣大消費者在最短的時間對企業產品、服務既可接受并踴躍購買。

4、項目有穩定的盈利點：投資方喜歡兩種項目投資：一是產品和服務壽命周期雖然較短，但短期效益十分優厚，超額利潤豐厚，屬于暴利項目；一是雖然短期效益不十分明顯，但后勁十足，可發展成行業龍頭企業，政府政策傾斜、可長期穩定盈利的項目。

項目行業和各自情況、合作形式不同，投資方對盈利情況的要求也不同。

九、制約融資成功的幾點問題：

很多企業把融資失敗歸罪于投資服務機構和中介方，但是制約項目發展的往往是自身原因，致使項目資金一拖再拖，有的3-5年依然處于停滯狀態：

1、缺乏計劃和可操作性：很多企業、個人只是憑借自己的創業熱情和宏大藍圖來籌集資金，項目的商業計劃十分簡單，對市場缺乏了解，僅憑一腔熱情，所推出的產品和服務，一是國內市場導入周期過長，一是很虛擬，經營模式過于理想化，經不住市場的考驗和競爭。

2、政府備案文件不齊、法律手續不全：很多企業，尤其是大型項目，當地發改委、或各級政府部門的審批手續尚未辦妥，甚至偽造政府批文，就來融資，投資方進展一半需要提供相關手

— 11 — 續，方才后悔。例如，一房地產開發項目，土地尚未拿到，就急于找投資商。

3、缺乏專業指導，誤打誤撞：很多企業，融資初期主要通過自己或關系去找投資商，沒有正規機構或金融媒體從中指導，企業缺乏金融知識，找的投資商不對口，導致化了費用不少，跑了不少路，最后資金也沒有到位。所以，我們在業務中要提醒企業，我們給其提供專業指導和正確服務的必要性。

十、項目融資的種類

1、無追索權的項目融資

無追索的項目融資也稱為純粹的項目融資，在這種融資方式下，貸款的還本付息完全依靠項目的經營效益。同時，貸款銀行為保障自身的利益必須從該項目擁有的資產取得物權擔保。如果該項目由于種種原因未能建成或經營失敗，其資產或受益不足以清償全部的貸款時，貸款銀行無權向該項目的主辦人追索。

2、有追索權的項目融資

除了以貸款項目的經營收益作為還款來源和取得物權擔保外，貸款銀行還要求有項目實體以外的第三方提供擔保。貸款行有權向第三方擔保人追索。但擔保人承擔債務的責任，以他們各自提供的擔保金額為限，所以稱為有限追索權的項目融資。

項目融資同其它融資的差別

項目融資用來保證貸款償還的依據是項目未來的現金流量和項目本身的資產價值，而非項目投資人自身的資信，具有以下 — 12 — 特點。

1、有限追索或無追索

在其它融資方式中，投資者向金融機構的貸款盡管是用于項目，但是債務人是投資者而不是項目，整個投資者的資產都可能用于提供擔保或償還債務；也就是說債權人對債務有完全的追索權，即使項目失敗也必須由投資者還貸，因而貸款的風險對金融機構來講相對較小。而在項目融資中，投資者只承擔有限的債務責任，貸款銀行一般在貸款的某個特定階段(如項目的建設期)或特定范圍可以對投資者實行追索，而一旦項目達到完工標準，貸款將變成無追索。

無追索權項目融資是指貸款銀行對投資者無任何追索權，只能依靠項目所產生的收益作為償還貸款本金和利息的唯一來源，最早在上世紀30年代美國得克薩斯油田開發項目中應用。由于貸款銀行承擔風險較高，審貸程序復雜，效率較低等原因，目前已較少使用。

2、融資風險分散，擔保結構復雜

由于項目融資資金需求量大，風險高，所以往往由多家金融機構參與提供資金，并通過書面協議明確各貸款銀行承擔風險的程度，一般還會形成結構嚴謹而復雜的擔保體系。如澳大利亞波特蘭鋁廠項目，由5家澳大利亞銀行以及比利時國民銀行、美國信孚銀行、澳洲國民資源信托資金等多家金融機構參與運作。

3、融資比例大，融資成本高

— 13 — 項目融資主要考慮項目未來能否產生足夠的現金流量償還貸款以及項目自身風險等因素，對投資者投入的權益資本金數量沒有太多要求，因此絕大部分資金是依靠銀行貸款來籌集的，在某些項目中甚至可以做到100％的融資。

由于項目融資風險高，融資結構、擔保體系復雜，參與方較多，因此前期需要做大量協議簽署、風險分擔、咨詢顧問的工作，需要發生各種融資顧問費、成本費、承諾費、律師費等。另外，由于風險的因素，項目融資的利息一般也要高出同等條件抵押貸款的利息，這些都導致項目融資同其它融資方式相比融資成本較高。

4、實現資產負債表外融資

即項目的債務不表現在投資者公司的資產負債表中。資產負債表外融資對于項目投資者的價值在于使某些財力有限的公司能夠從事更多的投資，特別是一個公司在從事超過自身資產規模的投資時，這種融資方式的價值就會充分體現出來。這一點對于規模相對較小的我國礦業集團進行國際礦業開發和資本運作具有重要意義。由于礦業開發項目建設周期和投資回收周期都比較長，如果項目貸款全部反映在投資者公司的資產負債表上，很可能造成資產負債比失衡，影響公司未來籌資能力。— 14 — 我國新型項目融資模式有哪些

項目融資是近些年興起的一種融資手段，是以項目的名義籌措一年期以上的資金，以項目營運收入承擔債務償還責任的融資形式。形式有很多，也比較靈活，至于趨勢，每一種模式都有適用的領域和趨勢，不好說整體上的趨勢，剛好做過一些相關研究，總結一下吧：

產品支付

產品支付是針對項目貸款的還款方式而言的。借款方式在項目投產后直接用項目產品來還本付息，而不以項目產品的銷售收入來償還債務的一種融資租賃形式。在貸款得到償還以前，貸款方擁有項目的部分或全部產品，借款人在清償債務時把貸款方的貸款看作這些產品銷售收入折現后的凈值。產品支付這種形式在美國的石油、天然氣和采礦項目融資中應用得最為普遍，其特點是：用來清償債務本息的唯一來源是項目的產品：貸款的償還期應該短于項目有效生產期；貸款方對項目經營費用不承擔直接責任。

融資租賃

是一種特殊的債務融資方式，即項目建設中如需要資金購買某設備，可以向某金融機構申請融資租賃。由該金融機構購入此設備，租借給項目建設單位，建設單位分期付給金融機構租借該

— 15 — 設備的租金。融資租賃在資產抵押性融資中用得很普遍，特別是在購買飛機和輪船的融資中，以及在籌建大型電力項目中也可采用融資租賃。

BOT融資

BOT融資方式是私營企業參與基礎設施建設，向社會提供公共服務的一種方式。BOT方式在不同的國家有不同稱謂，我國一般稱其為“特許權”。以 BOT方式融資的優越性主要有以下幾個方面：首先，減少項目對政府財政預算的影響，使政府能在自有資金不足的情況下，仍能上馬一些基建項目。政府可以集中資源，對那些不被投資者看好但又對地方政府有重大戰略意義的項目進行投資。BOT融資不構成政府外債，可以提高政府的信用，政府也不必為償還債務而苦惱。其次，把私營企業中的效率引入公用項目，可以極大提高項目建設質量并加快項目建設進度。同時，政府也將全部項目風險轉移給了私營發起人。第三，吸引外國投資并引進國外的先進技術和管理方法，對地方的經濟發展會產生積極的影響。BOT投資方式主要用于建設收費公路、發電廠、鐵路、廢水處理設施和城市地鐵等基礎設施項目。

BOT很重要，除了上述的普通模式，BOT還有20多種演化模式，比較常見的有：BOO（建設－經營－擁有）、BT（建設－轉讓）、TOT（轉讓－經營－轉讓）、BOOT（建設－經營－擁有－轉讓）、BLT（建設－租賃－轉讓）、BTO（建設－轉讓－經營）等。

— 16 — TOT融資

TOT(Transfer-Operate-Transfer)是“移交——經營——移交”的簡稱，指政府與投資者簽訂特許經營協議后，把己經投產運行的可收益公共設施項目移交給民間投資者經營，憑借該設施在未來若干年內的收益，一次性地從投資者手中融得一筆資金，用于建設新的基礎設施項目；特許經營期滿后，投資者再把該設施無償移交給政府管理。

TOT方式與BOT方式是有明顯的區別的，它不需直接由投資者投資建設基礎設施，因此避開了基礎設施建設過程中產生的大量風險和矛盾，比較容易使政府與投資者達成一致。TOT 方式主要適用于交通基礎設施的建設。

最近國外出現一種將TOT與BOT項目融資模式結合起來但以BOT為主的融資模式，叫做TBT。在TBT模式中，TOT的實施是輔助性的，采用它主要是為了促成 BOT。TBT有兩種方式：一是公營機構通過TOT方式有償轉讓已建設施的經營權，融得資金后將這筆資金入股BOT項目公司，參與新建BOT項目的建設與經營，直至最后收回經營權。二是無償轉讓，即公營機構將已建設施的經營權以TOT方式無償轉讓給投資者，但條件是與 BOT項目公司按一個遞增的比例分享擬建項目建成后的經營收益。兩種模式中，前一種比較少見。

長期以來，我國交通基礎設施發展嚴重滯后于國民經濟的發展，資金短缺與投資需求的矛盾十分突出，TOT方式為緩解我

— 17 — 國交通基礎設施建設資金供需矛盾找到一條現實出路，可以加快交通基礎設施的建設和發展。

PPP融資模式

PFI模式和PPP模式是最近幾年國外發展得很快的兩種民資介入公共投資領域的模式，雖然在我國尚處于起步階段，但是具有很好的借鑒的作用，也是我國公共投資領域投融資體制改革的一個發展方向。

PPP（Public Private Partnership），即公共部門與私人企業合作模式，是公共基礎設施的一種項目融資模式。在該模式下，鼓勵私人企業與政府進行合作，參與公共基礎設施的建設。

其中文意思是：公共、民營、伙伴，PPP模式的構架是：從公共事業的需求出發，利用民營資源的產業化優勢，通過政府與民營企業雙方合作，共同開發、投資建設，并維護運營公共事業的合作模式，即政府與民營經濟在公共領域的合作伙伴關系。通過這種合作形式，合作各方可以達到與預期單獨行動相比更為有利的結果。合作各方參與某個項目時，政府并不是把項目的責任全部轉移給私人企業，而是由參與合作的各方共同承擔責任和融資風險。這是一項世界性課題，已被國家計委、科技部、聯合國開發計劃署三方會議正式批準納入正在執行的我國地方21世紀議程能力建設項目。

PFI融資模式

PFI的根本在于政府從私人處購買服務，目前這種方式多用 — 18 — 于社會福利性質的建設項目，不難看出這種方式多被那些硬件基礎設施相對已經較為完善的發達國家采用。比較而言，發展中國家由于經濟水平的限制，將更多的資源投入到了能直接或間接產生經濟效益的地方，而這些基礎設施在國民生產中的重要性很難使政府放棄其最終所有權。

PFI項目在發達國家的應用領域總是有一定的側重，以日本和英國為例，從數量上看，日本的側重領域由高到低為社會福利、環境保護和基礎設施，英國則為社會福利、基礎設施和環境保護。從資金投入上看，日本在基礎設施、社會福利、環境保護三個領域僅占英國的7%、52%和1%，可見其規模與英國相比要小得多。當前在英國PFI項目非常多樣，最大型的項目來自國防部，例如空對空加油罐計劃、軍事飛行培訓計劃、機場服務支持等。更多的典型項目是相對小額的設施建設，例如教育或民用建筑物、警察局、醫院能源管理或公路照明，較大一點的包括公路、監獄、和醫院用樓等。

ABS融資。即資產收益證券化融資。它是以項目資產可以帶來的預期收益為保證，通過一套提高信用等級計劃在資本市場發行債券來募集資金的一種項目融資方式。具體運作過程是：（1）組建一個特別目標公司。（2）目標公司選擇能進行資產證券化融資的對象。（3）以合同、協議等方式將政府項目未來現金收入的權利轉讓給目標公司。（4）目標公司直接在資本市場發行債券募集資金或者由目標公司信用擔保，由其他機構組織發行，并將募

— 19 — 集到的資金用于項目建設。（5）目標公司通過項目資產的現金流入清償債券本息。

讀書的好處

1、行萬里路，讀萬卷書。

2、書山有路勤為徑，學海無涯苦作舟。

3、讀書破萬卷，下筆如有神。

4、我所學到的任何有價值的知識都是由自學中得來的。——達爾文

5、少壯不努力，老大徒悲傷。

6、黑發不知勤學早，白首方悔讀書遲。——顏真卿

7、寶劍鋒從磨礪出，梅花香自苦寒來。

8、讀書要三到：心到、眼到、口到

9、玉不琢、不成器，人不學、不知義。

10、一日無書，百事荒廢。——陳壽

11、書是人類進步的階梯。

12、一日不讀口生，一日不寫手生。

13、我撲在書上，就像饑餓的人撲在面包上。——高爾基

14、書到用時方恨少、事非經過不知難。——陸游

15、讀一本好書，就如同和一個高尚的人在交談——歌德

16、讀一切好書，就是和許多高尚的人談話。——笛卡兒

17、學習永遠不晚。——高爾基

18、少而好學，如日出之陽；壯而好學，如日中之光；志而好學，如炳燭之光。——劉向

19、學而不思則惘，思而不學則殆。——孔子

20、讀書給人以快樂、給人以光彩、給人以才干。——培根

第四篇：房地產項目融資申請書

融資預審表

公司名稱 注冊資金 企業類型 經營范圍

借款 公司 概況

財務狀況（單位：萬元）

注冊地點 注冊日期 股東形式

年月

2010年

有限公司 房地產開發銷售

資產合計 負債合計

其中：流動負債 所有者權益合計 凈利潤

經營活動現金流量凈額

2013年

土地性質

2012年 2011年

項目名稱 項目所在地 占地面積 政府批文 項目現狀

國有土地證

項目總投資額 其中：自有資金

萬 萬 萬 萬 已獲證件情況 用款

項目 概況

資金投入 項目已投資金 其中：自有資金

其他資金來源

已有抵押、貸款 項目預估價值 融資金額

融資 期望年利率 需求 資金用途

還款來源

保證

抵押物說明

方式

萬 %

抵押物名稱 抵押物位置 抵押物現狀 抵押物評估值

融資期限 期望融資方式

年

融資申請書

一、公司介紹

1、有限公司是一家

2、有限公司注冊資本金 萬元等

3、公司董事會介紹

4、董事長介紹

二、項目目前狀況：

1、位于，占地 畝，總建筑面積 萬平方米等

2、客源市場條件

3、布局

三、項目發展計劃：

1、第一年建設期間： 預計 年底前完成上述計劃。

2、第二年試營業期間： 預計 年 月前完上述計劃。

3、第三年發展期間：

四、融資額度及期限

1、融資 萬人民幣，融資期限 年。

五、融資抵押物明細及估值

六、融資詳細用途 融資款將用于

七、還款詳細說明1、2、3、4、有限公司 二0一三年 月

第五篇：房地產項目融資申請書

融資預審表
公司名稱 注冊資金 企業類型 經營范圍 借 款 公 司 概況 有限公司 房地產開發銷售 2013 年 資產合計 財務狀況（單位： 負債合計 萬元）其中：流動負債 所有者權益合計 凈利潤 經營活動現金流量凈額 項目名稱 項目所在地 占地面積 政府批文 項目現狀 國有土地證 土地性質 2012 年 2011 年 2010 年 注冊地點 注冊日期 股東形式 年月

用 款 項 目 概況

已獲證件情況

項目總投資額 其中：自有資金 資金投入 項目已投資金 其中：自有資金 其他資金來源 已有抵押、貸款 項目預估價值 融資金額 融 資 需求 期望年利率 資金用途 還款來源 抵押物名稱 保 證 方式 抵押物說明 抵押物位置 抵押物現狀 抵押物評估值 萬 %

萬 萬 萬 萬

融資期限 期望融資方式

年

融資申請書

一、公司介紹1、2、有限公司是一家 有限公司注冊資本金 萬元等

3、公司董事會介紹

4、董事長介紹

二、項目目前狀況：

1、位于，占地 畝，總建筑面積 萬平方米等

2、客源市場條件

3、布局

三、項目發展計劃：

1、第一年建設期間：

2、第二年試營業期間：

3、第三年發展期間：

四、融資額度及期限

1、融資 萬人民幣，融資期限 年。預計 年底前完成上述計劃。預計 年 月前完上述計劃。

五、融資抵押物明細及估值

六、融資詳細用途 融資款將用于

七、還款詳細說明1、2、3、4、

有限公司 二 0 一三年 月

融資申請書

一、公司介紹

1、有限公司是一家

2、有限公司注冊資本金萬元等

3、公司董事會介紹

4、董事長介紹

二、項目目前狀況：

1、位于，占地 畝，總建筑面積 萬平方米等

2、客源市場條件

3、布局

三、項目發展計劃：

1、第一年建設期間：預計年底前完成上述計劃。

2、第二年試營業期間：預計年 月前完上述計劃。

3、第三年發展期間：

四、融資額度及期限

1、融資萬人民幣，融資期限 年。

五、融資抵押物明細及估值

六、融資詳細用途

融資款將用于

七、還款詳細說明 1、2、3、4、有限公司

二0一三年 月