第一篇：房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理問(wèn)題研究

【摘 要】企業(yè)的預(yù)算是一個(gè)綜合性的財(cái)務(wù)計(jì)劃，包括經(jīng)營(yíng)預(yù)算、資本預(yù)算和財(cái)務(wù)預(yù)算。預(yù)算管理是利用預(yù)算對(duì)企業(yè)內(nèi)部各部門(mén)、各單位的各種財(cái)務(wù)及非財(cái)務(wù)資源進(jìn)行分配、考核、控制，以便有效地組織和協(xié)調(diào)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，完成既定的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。可見(jiàn)，預(yù)算管理非常重要。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下,企業(yè)存在的目的是追求利潤(rùn),而財(cái)務(wù)管理的目標(biāo)是資本利潤(rùn)最大化。要實(shí)現(xiàn)此功能,就必須建立和完善財(cái)務(wù)預(yù)算管理機(jī)制,必須促使企業(yè)按照預(yù)算管理機(jī)制的內(nèi)在要求進(jìn)行運(yùn)作,廣泛有效地進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)的特點(diǎn)，即投入資金多,建設(shè)周期長(zhǎng),投資風(fēng)，本文將以誠(chéng)達(dá)集團(tuán)為樣例，通過(guò)探討預(yù)算管理模式，運(yùn)用預(yù)算管理理論結(jié)合實(shí)際的分析方法對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理存在的問(wèn)題及對(duì)策進(jìn)行有效分析。

【關(guān)鍵詞】誠(chéng)達(dá)房地產(chǎn)，預(yù)算管理，財(cái)務(wù)預(yù)算

【Abstract】Enterprise budget is a comprehensive financial plan, including the operating budget, capital budget and financial budget.Budget management is the use of the budget for the various departments within the enterprise, the units of the various financial and non-financial resources allocation, assessment, control, in order to effectively organize and coordinate the production and business activities, the completion of the established business objectives.Visible, budget management is very important.In a market economy conditions, the existence of the business purpose is the pursuit of profit, and financial management objective is capital to maximize profits.To implement this feature, you must establish and perfect the mechanism of the financial budget management, budget management must encourage enterprises in accordance with the requirements of the internal mechanisms operate widely and effectively carry out operations.According to the characteristics of the real estate industry companies that invest more, long construction period, investment in wind, Wanda Group is a sample article will, by exploring the budget management, budget management theory with the actual use of the analytical method for the presence of the real estate business financial budget management problems and Solutions for effective analysis.【Keywords】Wanda real estate，budget management，financial budget

目錄

一、緒論...................................................................4

（一）研究目的和意義.......................................................4

（二）研究?jī)?nèi)容及方法......................................................4

二、財(cái)務(wù)預(yù)算管理概述.......................................................5

（一）財(cái)務(wù)預(yù)算含義和內(nèi)容..................................................5

（二）財(cái)務(wù)預(yù)算管理的含義和內(nèi)容............................................5

三、萬(wàn)達(dá)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)預(yù)算管理中存在的問(wèn)題.....................................7

（一）萬(wàn)達(dá)房地產(chǎn)公司簡(jiǎn)介..................................................7

（二）萬(wàn)達(dá)房地產(chǎn)預(yù)算管理中存在的問(wèn)題分析..................................7

四、萬(wàn)達(dá)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)預(yù)算管理中存在的問(wèn)題的解決對(duì)策............................7

（一）健全財(cái)務(wù)預(yù)算體質(zhì)和編制方法..........................................7

（二）加強(qiáng)財(cái)務(wù)預(yù)算執(zhí)行力度................................................7

（三）健全財(cái)務(wù)預(yù)算分析制度................................................7 結(jié)論.......................................................................7 致謝......................................................................13 參考文獻(xiàn)..................................................................14

一、緒論

（一）研究目的和意義

1.研究目的房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)算管理是一項(xiàng)重大的系統(tǒng)工程，是企業(yè)治理的重要組成內(nèi)容，是與企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略相配合的戰(zhàn)略保障體系。此次研究的目的是為了探討房地產(chǎn)企業(yè)如何根據(jù)自身的特點(diǎn)，形成適合本企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)算管理制度，真正達(dá)到實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，整合企業(yè)資源、提高經(jīng)濟(jì)效益的目的。在促進(jìn)企業(yè)計(jì)劃工作的開(kāi)展與完善的同時(shí)，尋求減少經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的方式；在促進(jìn)企業(yè)內(nèi)部各部門(mén)間的合作與交流的過(guò)程中，強(qiáng)化內(nèi)部控制。最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)。

2.研究意義

房地產(chǎn)是資金密集型的高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，面對(duì)激烈的競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)要實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期的發(fā)展，獲得持續(xù)性核心的競(jìng)爭(zhēng)力，必須提高財(cái)務(wù)管理水平。財(cái)務(wù)管理作為企業(yè)管理的核心部分之一，應(yīng)成為房地產(chǎn)的有效管理工具。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在面臨房地產(chǎn)大洗牌的格局的同時(shí)還面臨著政策調(diào)控、信貸緊縮、市場(chǎng)萎靡和風(fēng)險(xiǎn)管理不到位的局面，運(yùn)用財(cái)務(wù)管理的工具使企業(yè)資金良好地運(yùn)作和健康地發(fā)展成為了重中之重。因而不管從理論或?qū)嵱玫慕嵌瘸霭l(fā)，對(duì)集團(tuán)預(yù)算管理進(jìn)行研究均有其必要性。

（二）研究?jī)?nèi)容及方法

1.研究?jī)?nèi)容

本文通過(guò)相關(guān)資料的搜集，結(jié)合理論知識(shí)和萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的實(shí)際情況進(jìn)行分析，通過(guò)分析房地產(chǎn)的基本情況和特點(diǎn)，從財(cái)務(wù)的角度研究萬(wàn)達(dá)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)現(xiàn)狀；運(yùn)用對(duì)比的方法研究萬(wàn)達(dá)房地產(chǎn)內(nèi)部的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)及外部的機(jī)會(huì)和威脅，從而得出萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在財(cái)務(wù)預(yù)算管理中存在的問(wèn)題；從萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的整體戰(zhàn)略目標(biāo)出發(fā)，研究其財(cái)務(wù)管理戰(zhàn)略，并對(duì)財(cái)務(wù)管理戰(zhàn)略的具體實(shí)施步驟進(jìn)行設(shè)計(jì)，提出相應(yīng)的實(shí)施策略；最終，通過(guò)對(duì)萬(wàn)達(dá)房地產(chǎn)企業(yè)的研究，以此為起點(diǎn)展望整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理的發(fā)展前景。

2.研究方法

本文主要應(yīng)用對(duì)比分析、調(diào)查研究等方法，將理論分析與案例分析相結(jié)合，將房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理進(jìn)行了研究和分析。具體來(lái)講，主要的研究方法如下：（1）調(diào)查研究的方法。調(diào)查研究的方法是指通過(guò)對(duì)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)預(yù)算管理的參與及與相關(guān)人員的溝通，掌握預(yù)算管理的實(shí)際狀況以及存在的問(wèn)題。（2）理論分析與案例分析相結(jié)合的方法。理論分析與案例分析相結(jié)合的方法是指對(duì)預(yù)算管理方面的理論進(jìn)行系統(tǒng)的總結(jié)和梳理，通過(guò)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)預(yù)算管理模式的建立將理論與實(shí)際有機(jī)結(jié)合。

二、財(cái)務(wù)預(yù)算管理概述

（一）財(cái)務(wù)預(yù)算含義和內(nèi)容

1.財(cái)務(wù)預(yù)算的含義

財(cái)務(wù)預(yù)算是一系列專(zhuān)門(mén)反映企業(yè)未來(lái)一定預(yù)算期內(nèi)預(yù)計(jì)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果，以及現(xiàn)金收入、支付等各種價(jià)值型指標(biāo)預(yù)算的總稱(chēng)，主要有現(xiàn)金的預(yù)算、利潤(rùn)的預(yù)算、預(yù)計(jì)資產(chǎn)、負(fù)債及現(xiàn)金流量的預(yù)算等；

2.財(cái)務(wù)預(yù)算的主要內(nèi)容

財(cái)務(wù)預(yù)算包括兩個(gè)主要內(nèi)容包：

（1）上個(gè)財(cái)務(wù)預(yù)算周期的情況總結(jié)

對(duì)上個(gè)財(cái)務(wù)預(yù)算周期的工作情況進(jìn)行總結(jié),回顧其中存在的問(wèn)題,并對(duì)重要財(cái)務(wù)指標(biāo)的實(shí)際完成數(shù)與調(diào)整后的預(yù)算數(shù)差異原因進(jìn)行說(shuō)明，總結(jié)工作經(jīng)驗(yàn)及本次財(cái)務(wù)預(yù)算將采取的相關(guān)整改措施及辦法。

對(duì)上個(gè)財(cái)務(wù)預(yù)算周期內(nèi)部調(diào)整情況進(jìn)行說(shuō)明,其中至少應(yīng)包括主要財(cái)務(wù)及生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)調(diào)整情況,預(yù)算調(diào)整的原因等.（2）本次財(cái)務(wù)預(yù)算周期的工作情況

預(yù)算工作組織情況主要包括企業(yè)預(yù)算管理機(jī)構(gòu)設(shè)置,管理機(jī)構(gòu)主要成員構(gòu)成。同時(shí)，根據(jù)期望的活動(dòng)層級(jí)和資源水平進(jìn)行資源分配，并整合不同部門(mén)的活動(dòng)，以確保向著共同目標(biāo)一起努力。通過(guò)比較現(xiàn)實(shí)結(jié)果和預(yù)算計(jì)劃來(lái)提供對(duì)于財(cái)務(wù)預(yù)算管理的控制。最終，提供了可以與實(shí)際結(jié)果比較的目標(biāo)，以便評(píng)估員工的績(jī)效。

（二）財(cái)務(wù)預(yù)算管理的含義和內(nèi)容

1.財(cái)務(wù)預(yù)算管理的含義

所謂管理是指為實(shí)現(xiàn)目標(biāo)所進(jìn)行的最有效最經(jīng)濟(jì)的活動(dòng)，是對(duì)財(cái)務(wù)預(yù)算的計(jì)劃、組織和控制。所以財(cái)務(wù)預(yù)算管理就是按照資金運(yùn)動(dòng)規(guī)律，利用資金、成本、收入等價(jià)值指標(biāo)對(duì)資金的籌劃和回收進(jìn)行科學(xué)有效的預(yù)測(cè)、組織和控制，并正確處理這種活動(dòng)中所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)關(guān)系的綜合性管理。

財(cái)務(wù)預(yù)算管理是一門(mén)專(zhuān)門(mén)財(cái)務(wù)管理，運(yùn)用一般的理論和知識(shí)，結(jié)合行業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和資金運(yùn)動(dòng)的特點(diǎn)，來(lái)對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行組織、監(jiān)督和調(diào)節(jié)，正確處理由此產(chǎn)生的各種經(jīng)濟(jì)關(guān)系的管理活動(dòng)。

2.財(cái)務(wù)預(yù)算管理的內(nèi)容

房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)算管理的基本內(nèi)容包括：財(cái)務(wù)預(yù)算的編制和控制、財(cái)務(wù)預(yù)算分析和調(diào)整、財(cái)務(wù)預(yù)算的考核和執(zhí)行。

（1）財(cái)務(wù)預(yù)算的編制和控制

企業(yè)全面預(yù)算的編制過(guò)程，是企業(yè)所有人的事情，需要全員參與，上下協(xié)調(diào)和持續(xù)溝通。在具體的預(yù)算執(zhí)行編制過(guò)程中，其工作主要負(fù)責(zé)人和工作主體是每個(gè)具體部分的負(fù)責(zé)人，以事先指定好的的原則和制度為依據(jù)，他們必須嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)算的相關(guān)業(yè)務(wù)，在預(yù)算編制完成后，企業(yè)在資金流動(dòng)的具體操作時(shí)，應(yīng)該嚴(yán)格以預(yù)算作為財(cái)務(wù)管理控制的依據(jù)，對(duì)企業(yè)資金的運(yùn)用進(jìn)行審核與監(jiān)督。

（2）財(cái)務(wù)預(yù)算的分析和調(diào)整

企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立資金預(yù)算執(zhí)行情況的動(dòng)態(tài)反映，通過(guò)動(dòng)態(tài)反映，財(cái)務(wù)部門(mén)才能準(zhǔn)備審核資金流動(dòng)是否符合預(yù)算，為預(yù)算控制提供準(zhǔn)確的信息，同時(shí)為預(yù)算分析提供基礎(chǔ)。在分析過(guò)程中，及時(shí)進(jìn)行調(diào)整，以提高預(yù)算的準(zhǔn)確度。

（3）財(cái)務(wù)預(yù)算的考核和執(zhí)行

企業(yè)的預(yù)算的考核一般是月度考核、季度考核、年度考核，這是指：根據(jù)設(shè)定的績(jī)效指標(biāo)對(duì)其業(yè)績(jī)進(jìn)行考核，結(jié)合實(shí)際情況修正目標(biāo)，從而使預(yù)算管理執(zhí)行到位。

（4）對(duì)本次財(cái)務(wù)預(yù)算的總結(jié)和對(duì)未來(lái)財(cái)務(wù)預(yù)算的計(jì)劃

在財(cái)務(wù)預(yù)算執(zhí)行完畢之后，相關(guān)的責(zé)任部門(mén)和人員均要對(duì)各自預(yù)算的執(zhí)行情況進(jìn)行匯總分析，并查找出現(xiàn)的問(wèn)題及原因，并且從中總結(jié)出本次預(yù)算的長(zhǎng)處和不足。在此基礎(chǔ)上，企業(yè)繼續(xù)揚(yáng)長(zhǎng)避短，結(jié)合市場(chǎng)環(huán)境、企業(yè)長(zhǎng)期目標(biāo)和未來(lái)市場(chǎng)的預(yù)期等影響因素，制定新一期的財(cái)務(wù)預(yù)算安排。

三、萬(wàn)達(dá)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)預(yù)算管理中存在的問(wèn)題

（一）萬(wàn)達(dá)房地產(chǎn)公司簡(jiǎn)介

大連萬(wàn)達(dá)房地產(chǎn)有限公司隸屬于萬(wàn)達(dá)集團(tuán)，是建設(shè)部審定的一級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)、具有獨(dú)立法人資格的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，曾獲得“全國(guó)質(zhì)量萬(wàn)里行活動(dòng)”唯一的質(zhì)量全優(yōu)住宅小區(qū)獎(jiǎng)牌，1997年，公司率先在全國(guó)同行業(yè)提出“三項(xiàng)承諾”受到社會(huì)各界的好評(píng)。“住好房，找萬(wàn)達(dá)”被消費(fèi)者廣為傳頌。公司先后開(kāi)發(fā)建設(shè)了信興花園、長(zhǎng)春花園、香海花園、龍祥花園、明澤苑小區(qū)和星海人家小區(qū)，在建的雍景臺(tái)是超豪華酒店式公寓，位于大連市中心鉆石地段，擁有銀行、中西餐廳、咖啡廳、游泳館、高級(jí)會(huì)所等設(shè)施，代表中國(guó)高檔樓盤(pán)的最高水準(zhǔn)。2001年開(kāi)發(fā)的星海人家小區(qū)曾在中國(guó)建設(shè)技術(shù)委員會(huì)、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、《中國(guó)建設(shè)報(bào)·房地產(chǎn)周刊》共同主辦的“創(chuàng)新風(fēng)暴——全國(guó)住宅設(shè)計(jì)暨智能設(shè)計(jì)社區(qū)奪標(biāo)”活動(dòng)中，獲得“住宅設(shè)計(jì)綜合金獎(jiǎng)及智能化社區(qū)綜合金獎(jiǎng)”；榮獲《中國(guó)建設(shè)報(bào)?中國(guó)樓市》第二屆“東方園林杯”全國(guó)優(yōu)秀社區(qū)環(huán)境精品展示活動(dòng)全國(guó)優(yōu)秀社區(qū)環(huán)境綜合獎(jiǎng)，星海人家已成為大連市的標(biāo)志性住宅小區(qū)之一。

（二）萬(wàn)達(dá)房地產(chǎn)預(yù)算管理中存在的問(wèn)題分析

1.財(cái)務(wù)預(yù)算編制不完善

（1）萬(wàn)達(dá)的預(yù)算編制是固定預(yù)算，即根據(jù)正常的、客觀的某一業(yè)務(wù)量水平為唯一基礎(chǔ)來(lái)編制預(yù)算的方法。這種編制方法與實(shí)際不符的可能性極大，僅適用于業(yè)務(wù)量水平較為平穩(wěn)的企業(yè)或非營(yíng)利組織。

（2）萬(wàn)達(dá)采用增量預(yù)算，這種編制方法是在基期成本費(fèi)用水平基礎(chǔ)上，根據(jù)預(yù)算實(shí)際情況，適當(dāng)調(diào)整原費(fèi)用項(xiàng)目。雖然簡(jiǎn)單易行，但可能把不合理的開(kāi)支項(xiàng)目保留在預(yù)算中。

（3）萬(wàn)達(dá)采用定期預(yù)算的編制方法，這種編制方法是以不變的期間作為預(yù)算期來(lái)編制的方法，雖然便于實(shí)際與預(yù)算的比較，利于分析和評(píng)價(jià)，但預(yù)算一般在年度前二三個(gè)月編制，跨期長(zhǎng)，對(duì)計(jì)劃期的情況不夠明確，且執(zhí)行中容易使管理人員只考慮本期計(jì)劃的完成，缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)打算。

2.財(cái)務(wù)預(yù)算執(zhí)行不到位

在執(zhí)行預(yù)算編制的時(shí)候，萬(wàn)達(dá)各部門(mén)在進(jìn)行具體的資金收付時(shí)，沒(méi)有以預(yù)算為依據(jù)，導(dǎo)致預(yù)算管理落實(shí)不到位。財(cái)務(wù)部門(mén)在審核資金支付時(shí)，審核憑據(jù)僅僅是否符合合同約定條件，而沒(méi)有設(shè)置預(yù)算審核環(huán)節(jié)，重點(diǎn)審核該筆支付是否符合預(yù)算。對(duì)符合預(yù)算的項(xiàng)目，沒(méi)有及時(shí)安排資金。對(duì)不符合預(yù)算的項(xiàng)目，沒(méi)有與承辦單位及部門(mén)進(jìn)行溝通，甚至是執(zhí)行特殊的審核程序。

由此，可以認(rèn)為萬(wàn)達(dá)企業(yè)的財(cái)務(wù)部門(mén)對(duì)預(yù)算欠缺控制力度，沒(méi)有全過(guò)程參與預(yù)算管理中各項(xiàng)財(cái)務(wù)活動(dòng)的事前、事中和事后的全過(guò)程管理。

（三）財(cái)務(wù)預(yù)算分析不合理

1.沒(méi)有明確目標(biāo)

萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)算分析之前，沒(méi)有根據(jù)預(yù)算目標(biāo)，導(dǎo)致預(yù)算管理在執(zhí)行過(guò)程中，不能做好適當(dāng)?shù)陌才挪⑶矣胁襟E地開(kāi)展分析工作。

2.沒(méi)有揭露矛盾

萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)算分析時(shí)，沒(méi)有通過(guò)收集足夠多的有關(guān)生產(chǎn)、加工等數(shù)據(jù)，導(dǎo)致集團(tuán)不能很好地揭露矛盾、發(fā)現(xiàn)差距。

3.沒(méi)有抓住關(guān)鍵

萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在進(jìn)行預(yù)算分析時(shí)，沒(méi)有深入到相關(guān)的職能部門(mén)（車(chē)間）分析各個(gè)項(xiàng)目各個(gè)部門(mén)預(yù)算執(zhí)行程度的差異，只能發(fā)現(xiàn)數(shù)量上，現(xiàn)象上的差異，不能說(shuō)明差異實(shí)質(zhì)。

可以發(fā)現(xiàn)，萬(wàn)達(dá)房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算分析更多的是財(cái)務(wù)部門(mén)在具體擔(dān)任，分析問(wèn)題不合理，導(dǎo)致分析結(jié)果過(guò)于數(shù)字化，簡(jiǎn)單化，不能很好地反映企業(yè)的總體情況。分析不合理導(dǎo)致萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在預(yù)算執(zhí)行過(guò)程中不能及時(shí)分析臨時(shí)發(fā)生的、影響企業(yè)管理的重大事項(xiàng)并做出調(diào)整。

（四）財(cái)務(wù)預(yù)算考核力度不夠

萬(wàn)達(dá)企業(yè)沒(méi)有將預(yù)算的執(zhí)行情況和績(jī)效考核掛鉤，沒(méi)有將“超資金預(yù)算率”指標(biāo)作為考核指標(biāo)，也就是說(shuō)財(cái)務(wù)部門(mén)沒(méi)有對(duì)各部門(mén)的預(yù)算外超支做出統(tǒng)計(jì)，并計(jì)算出考核期內(nèi)的“超資金預(yù)算率”，并提交給人力資源部門(mén)作為考核依據(jù)。

由此可以得出結(jié)論，萬(wàn)達(dá)企業(yè)預(yù)算的科學(xué)性不夠，測(cè)算依據(jù)不足，使得預(yù)算指標(biāo)與實(shí)際的執(zhí)行情況差異較大，導(dǎo)致預(yù)算失去了應(yīng)有的指導(dǎo)意義。具體表現(xiàn)在考核部門(mén)職責(zé)不明確，考核內(nèi)容不具體，考核工作未能形成制度化，考核標(biāo)準(zhǔn)缺乏規(guī)范化，致使預(yù)算考核不能保證企業(yè)預(yù)算管理體系的全面實(shí)施。

四、萬(wàn)達(dá)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)預(yù)算管理中存在問(wèn)題的解決對(duì)策

（一）健全財(cái)務(wù)預(yù)算體制和編制方法

萬(wàn)達(dá)的預(yù)算編制屬于固定預(yù)算,這種編制方式存在的問(wèn)題是：對(duì)計(jì)劃期的情況不夠明確，且執(zhí)行中容易使管理人員只考慮本期計(jì)劃的完成，缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)打算。針對(duì)這種現(xiàn)象，本文提出提出以下兩種解決對(duì)策：

1.建立健全的財(cái)務(wù)預(yù)算管理體制

不斷完善萬(wàn)達(dá)企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)算管理控制，以科學(xué)的的理念為指導(dǎo)，包括財(cái)務(wù)預(yù)算理念、業(yè)務(wù)管理、資本管理和籌資管理等預(yù)算管理理念，以“全方位、全過(guò)程、全公司參與”為理論導(dǎo)向共同參與；同時(shí)，在傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)預(yù)算管理的基礎(chǔ)上，根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)及萬(wàn)達(dá)企業(yè)的具體特點(diǎn)，制定出符合萬(wàn)達(dá)的能夠?yàn)槠涔?jié)約成本創(chuàng)造效益的資金預(yù)算管理體系。切實(shí)不斷提高企業(yè)預(yù)算管理效率，實(shí)現(xiàn)企業(yè)全面預(yù)算管理。

房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)對(duì)于資源管理要求非常高的行業(yè)，資金密集度高、資金周轉(zhuǎn)頻率頻率、建設(shè)周期長(zhǎng)，因此，資金緊張是行業(yè)性問(wèn)題，普遍存在于整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)。因而，萬(wàn)達(dá)企業(yè)的預(yù)算控制具有整體性、是全體經(jīng)營(yíng)生活活動(dòng)的系統(tǒng)性管理，而不僅僅是單個(gè)或個(gè)多成本的控制，其資金活動(dòng)管理的焦點(diǎn)是目標(biāo)成本與先進(jìn)流量的預(yù)算、管理和控制。“磨刀不誤砍柴工”，科學(xué)合理的控制管理，才能促進(jìn)現(xiàn)金流量的有效預(yù)算，從而促進(jìn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展和經(jīng)濟(jì)利益的實(shí)現(xiàn)。在方法上要求從粗到細(xì)，步步為營(yíng)。

2.改進(jìn)企業(yè)的預(yù)算編制方法

（1）萬(wàn)達(dá)企業(yè)應(yīng)該編制彈性預(yù)算，以業(yè)務(wù)量、成本和利潤(rùn)的依存關(guān)系為依據(jù)，按可預(yù)見(jiàn)的各種業(yè)務(wù)量水平，編制彈性預(yù)算。此種預(yù)算方法能適應(yīng)多種情況。

（2）在不考慮基期的前提下，萬(wàn)達(dá)企業(yè)應(yīng)該對(duì)所有預(yù)算支出都以零為出發(fā)點(diǎn)，結(jié)合實(shí)際，逐項(xiàng)審議各費(fèi)用的內(nèi)容及開(kāi)支標(biāo)準(zhǔn)是否合理，權(quán)衡輕重緩急，保證不可避免和不可延緩項(xiàng)目，在綜合平衡基礎(chǔ)上編制預(yù)算。這種預(yù)算方法較為合理，能降低成本。

（3）編制滾動(dòng)預(yù)算，通過(guò)分析當(dāng)期預(yù)算的執(zhí)行情況與實(shí)際的差異，及時(shí)修訂，不斷延伸補(bǔ)充預(yù)算，這是一種連續(xù)、穩(wěn)定的“特殊定期”的預(yù)算方法。具體操作時(shí)，可按月、按季或混合滾動(dòng)。這種預(yù)算方法可以根據(jù)萬(wàn)達(dá)企業(yè)對(duì)未來(lái)的了解程度具有近期的預(yù)計(jì)把握較大，對(duì)遠(yuǎn)期的預(yù)計(jì)把握較小的特征，可以做到長(zhǎng)計(jì)劃短安排、遠(yuǎn)略近詳，且可減少預(yù)算工作量。

（二）加強(qiáng)財(cái)務(wù)預(yù)算執(zhí)行力度

萬(wàn)達(dá)的財(cái)務(wù)預(yù)算執(zhí)行有以下缺點(diǎn)：對(duì)預(yù)算欠缺控制力度，沒(méi)有全過(guò)程參與預(yù)算管理中各項(xiàng)財(cái)務(wù)活動(dòng)的事前、事中和事后的全過(guò)程管理。

通過(guò)研究，我們建議萬(wàn)達(dá)企業(yè)在執(zhí)行財(cái)務(wù)預(yù)算時(shí)，必須做到：從企業(yè)的全局出發(fā)，通過(guò)科學(xué)的預(yù)測(cè)對(duì)各部門(mén)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行全面調(diào)整，這樣才能有效加強(qiáng)財(cái)務(wù)預(yù)算的執(zhí)行力度。萬(wàn)達(dá)企業(yè)在財(cái)務(wù)預(yù)算執(zhí)行管理時(shí)必須進(jìn)行科學(xué)合理的規(guī)劃，這樣才能促進(jìn)企業(yè)財(cái)務(wù)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。通過(guò)規(guī)劃，財(cái)務(wù)部門(mén)應(yīng)該對(duì)企業(yè)各項(xiàng)資源進(jìn)行合理有效地配置，不斷優(yōu)化資產(chǎn)，以此來(lái)促進(jìn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的提高。同時(shí)，科學(xué)合理的規(guī)劃，應(yīng)該和萬(wàn)達(dá)企業(yè)長(zhǎng)期的發(fā)展戰(zhàn)略和發(fā)展方向進(jìn)行有機(jī)的結(jié)合，所以財(cái)務(wù)部門(mén)應(yīng)該圍繞企業(yè)的發(fā)展制定符合實(shí)際的全過(guò)程管理計(jì)劃，參與各項(xiàng)財(cái)務(wù)活動(dòng)的事前、事中和事后的全過(guò)程管理。也就是說(shuō)，在明確各部門(mén)的職責(zé)的前提下，通過(guò)對(duì)各部門(mén)職能的協(xié)調(diào)，按照預(yù)算的既定目標(biāo)，對(duì)預(yù)算的收支進(jìn)行全面的監(jiān)督，通過(guò)對(duì)比實(shí)際情況和預(yù)算的差異，以追加、調(diào)減、推遲和提前等方式進(jìn)行調(diào)整，由相關(guān)權(quán)限部門(mén)和人員審核確定，通過(guò)正確發(fā)揮主觀能動(dòng)性來(lái)加強(qiáng)預(yù)算執(zhí)行力度，保證財(cái)務(wù)預(yù)算執(zhí)行到位。

（三）健全財(cái)務(wù)預(yù)算分析制度

在上一章的分析中，我們得出結(jié)論：萬(wàn)達(dá)企業(yè)的預(yù)算分析更多的是財(cái)務(wù)部門(mén)在具體擔(dān)任，分析不全面導(dǎo)致分析結(jié)果過(guò)于數(shù)字化，簡(jiǎn)單化，不能很好地反映企業(yè)的總體情況。我們認(rèn)為，要健全財(cái)務(wù)分析制度，必須滿(mǎn)足以下三個(gè)步驟：

1.提出課題明確目標(biāo)

在進(jìn)行預(yù)算分析之前，應(yīng)根據(jù)萬(wàn)達(dá)企業(yè)的預(yù)算目標(biāo)，結(jié)合具體的行動(dòng)方案，先確立分析的課題和要求，明確分析的目標(biāo)，定制分析工作的綱要，做好適當(dāng)?shù)娜耸掳才牛员阌杏?jì)劃地開(kāi)展分析工作。

2.對(duì)比差距收集資料

在進(jìn)行財(cái)務(wù)分析時(shí)，建議萬(wàn)達(dá)企業(yè)通過(guò)運(yùn)用對(duì)比的方法，找出差距，分清先進(jìn)和落后、績(jī)效和問(wèn)題，節(jié)約和浪費(fèi)的相應(yīng)關(guān)系，并且通過(guò)收集活動(dòng)情況和資料，來(lái)保證分析的數(shù)據(jù)真實(shí)可靠。這些都是成功進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)算分析的重要組成部分。

3.分析原因抓住關(guān)鍵

萬(wàn)達(dá)企業(yè)應(yīng)該從差距入手，追蹤其發(fā)生時(shí)間、項(xiàng)目和部門(mén)，研究這些結(jié)果形成的過(guò)程。如利潤(rùn)與預(yù)算發(fā)生差異，看時(shí)間；各月各季度執(zhí)行程度，看項(xiàng)目；是銷(xiāo)售問(wèn)題還是成本問(wèn)題，看部門(mén)。其次，進(jìn)行因果分析，衡量各因素對(duì)預(yù)算完成的影響程度，在其中找出起決定作用的主要因素并進(jìn)行處理。

（四）加強(qiáng)財(cái)務(wù)預(yù)算考核力度

在分析萬(wàn)達(dá)的財(cái)務(wù)預(yù)算管理時(shí)，我們發(fā)現(xiàn)：萬(wàn)達(dá)企業(yè)預(yù)算的科學(xué)性不夠，測(cè)算依據(jù)不足，使得預(yù)算指標(biāo)與實(shí)際的執(zhí)行情況差異較大，導(dǎo)致預(yù)算失去了應(yīng)有的指導(dǎo)意義。萬(wàn)達(dá)企業(yè)要改變這種問(wèn)題，必須加強(qiáng)考核力度。

完善的績(jī)效考核機(jī)制與激勵(lì)機(jī)制為確保房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益價(jià)值最大化奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)保障。現(xiàn)階段，萬(wàn)達(dá)企業(yè)應(yīng)采取有效措施不斷完善績(jī)效考核機(jī)制和激勵(lì)機(jī)制，首先是建立公平公正的績(jī)效考核機(jī)制，以科學(xué)合理的績(jī)效考核原則為基礎(chǔ)，針對(duì)于企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理人員實(shí)施績(jī)效考核，不斷提高財(cái)務(wù)預(yù)算管理人員的能動(dòng)性；其次是建立責(zé)權(quán)利與獎(jiǎng)罰制相結(jié)合的激勵(lì)機(jī)制，確保促進(jìn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理效率的不斷提高。

同時(shí),在管理過(guò)程中，對(duì)預(yù)算編制，萬(wàn)達(dá)企業(yè)各責(zé)任部門(mén)應(yīng)該都參與進(jìn)來(lái)，這樣有利于在執(zhí)行過(guò)程中發(fā)揮主觀能動(dòng)性，有利于責(zé)任部門(mén)在執(zhí)行過(guò)程中對(duì)偏離預(yù)算的不利活動(dòng)進(jìn)行自我糾正，調(diào)動(dòng)責(zé)任部門(mén)實(shí)行自我控制的積極性。在預(yù)算執(zhí)行過(guò)程中，由于主、客觀條件的發(fā)展變化，要保證預(yù)算的科學(xué)性、嚴(yán)肅性和可操作性，對(duì)預(yù)算進(jìn)行調(diào)整是必要的也是正常的，除了定期地總結(jié)本次預(yù)算情況時(shí)，可以對(duì)下一期預(yù)算做必要的調(diào)整以外，在一些特別重大的情況下也可以做出特殊調(diào)整。定期做好預(yù)算反饋報(bào)告，是預(yù)算執(zhí)行情況的總結(jié)和反映，同時(shí)也是預(yù)算考評(píng)和對(duì)經(jīng)營(yíng)者獎(jiǎng)懲的主要依據(jù)。

五、結(jié)論

預(yù)算與預(yù)測(cè)有密切的關(guān)系。預(yù)測(cè)是預(yù)算的實(shí)踐基礎(chǔ)，預(yù)算是預(yù)測(cè)的升級(jí)和補(bǔ)充，是針對(duì)預(yù)測(cè)結(jié)果制定的預(yù)防財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)及帶有針對(duì)性補(bǔ)救措施的具體實(shí)施方案，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)達(dá)、房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，企業(yè)所面對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)和阻力越來(lái)越大，資金管理和預(yù)算管理的重要性越來(lái)越突出。

作為資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)是站在風(fēng)口浪尖的高精尖產(chǎn)業(yè)，其最大的風(fēng)險(xiǎn)就是資金管理的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)具有投資金額大、建設(shè)周期長(zhǎng)、效益回收慢的的行業(yè)特點(diǎn)，鑒于此種情況，房地產(chǎn)行業(yè)在醒目規(guī)劃階段，就應(yīng)當(dāng)做好預(yù)算工作，對(duì)具體項(xiàng)目的投資資本及成本管理費(fèi)用進(jìn)行嚴(yán)密的計(jì)算和預(yù)估，并制定相應(yīng)的管理辦法，進(jìn)而進(jìn)行有效的可行性分析和經(jīng)濟(jì)效益評(píng)估報(bào)告，最后做出有效的投資方案。

財(cái)務(wù)預(yù)算管理是房地產(chǎn)企業(yè)非常重要不可分割的一部分。目前，房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)算管理體制在實(shí)施過(guò)程中還存在著諸多的問(wèn)題，造成了嚴(yán)重的負(fù)面影響并阻礙了行業(yè)健康發(fā)展。因此，建議房地產(chǎn)企業(yè)在傳統(tǒng)財(cái)務(wù)預(yù)算管理體制上，根據(jù)行業(yè)發(fā)展需求與特點(diǎn)，制定以下幾個(gè)對(duì)策，即建立健全的財(cái)務(wù)預(yù)算管理體制、不斷完善績(jī)效考核與激勵(lì)機(jī)制以及不斷提高財(cái)務(wù)預(yù)算管理人員的從業(yè)素質(zhì)等，確保企業(yè)得以實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)畏。

致謝

很感慨，我在長(zhǎng)舒一口氣后開(kāi)始寫(xiě)我的畢業(yè)論文的致謝詞了。論文的完成標(biāo)志著我的大學(xué)三年即將結(jié)束，也意味著，新的生活又將開(kāi)始了。在本人的寫(xiě)作過(guò)程中，李老師給予了我大力的幫助和指導(dǎo)，在此深表感謝！同時(shí)也感謝其他幫助和指導(dǎo)過(guò)我的老師和同學(xué)。

李老師從一開(kāi)始的論文方向的選定，到最后的整篇文論的完成，都非常耐心的對(duì)我進(jìn)行指導(dǎo)。在論文提綱制定時(shí)，我的思路不是很清晰，經(jīng)過(guò)老師的幫忙，讓我具體寫(xiě)作時(shí)思路頓時(shí)清晰。在完成初稿后，老師認(rèn)真查看了我的文章，指出了我存在的很多問(wèn)題。在此十分感謝李老師的細(xì)心指導(dǎo)，才能讓我順利完成畢業(yè)論文。

李老師誨人不倦的工作作風(fēng)，一絲不茍的工作態(tài)度，嚴(yán)肅認(rèn)真的治學(xué)風(fēng)格給我留下深刻的影響，值得我永遠(yuǎn)學(xué)習(xí)。在此，謹(jǐn)向?qū)熇盍袞|老師致以崇高的敬意和衷心的感謝！

參考文獻(xiàn)

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第二篇：企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理中存在的問(wèn)題及解決對(duì)策研究

企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理中存在的問(wèn)題及解決對(duì)策研究

【摘要】在企業(yè)日常管理工作中，財(cái)務(wù)預(yù)算管理處于主導(dǎo)地位，對(duì)于企業(yè)的發(fā)展起著重要的作用。就企業(yè)目前情況而言，財(cái)務(wù)預(yù)算管理理論并不完善，相關(guān)概念含混不清，缺乏足夠的重視，未能建立有效的監(jiān)督機(jī)制，工作人員缺乏專(zhuān)業(yè)素養(yǎng)。針對(duì)財(cái)務(wù)預(yù)算的種種問(wèn)題，企業(yè)應(yīng)該充分意識(shí)到財(cái)務(wù)預(yù)算管理的重要性，在實(shí)踐中不斷完善財(cái)務(wù)預(yù)算管理理論，加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)預(yù)算工作人員的培訓(xùn)，提高其專(zhuān)業(yè)素養(yǎng)和綜合能力，充分發(fā)揮企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理的作用。

【關(guān)鍵詞】企業(yè)管理；財(cái)務(wù)預(yù)算管理；監(jiān)督機(jī)制

隨著社會(huì)的發(fā)展，企業(yè)管理制度日益完善，財(cái)務(wù)預(yù)算管理的作用也日益突出，越來(lái)越受到企業(yè)的高度重視。企業(yè)管理者開(kāi)始著手提高財(cái)務(wù)預(yù)算管理的水平，財(cái)務(wù)預(yù)算管理發(fā)揮的作用也越來(lái)越大。然而，在實(shí)踐過(guò)程中，企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理并沒(méi)有完全發(fā)揮出作用，存在很多弊端，還擁有很高的提升空間。因此，筆者針對(duì)這些弊端進(jìn)行探討，并提出相應(yīng)的改進(jìn)措施，希望能為財(cái)務(wù)預(yù)算管理的實(shí)際應(yīng)用提供幫助。

一、企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理原則

（一）統(tǒng)一組織、分級(jí)管理

企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一組織、分級(jí)管理，并進(jìn)行詳細(xì)的規(guī)劃，而且還應(yīng)當(dāng)構(gòu)建健全的財(cái)務(wù)預(yù)算管理機(jī)制，并對(duì)具體責(zé)任進(jìn)行明確劃分，使之完全落實(shí)到每一個(gè)工作人員。關(guān)于預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)，需要進(jìn)行細(xì)化，經(jīng)過(guò)細(xì)化之后，再通過(guò)各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)層落實(shí)到實(shí)踐中。企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作需要全員參與，共同努力，上至核心管理層，下至基層工作人員，都應(yīng)該充分重視這項(xiàng)工作的落實(shí)情況，建立嚴(yán)格的監(jiān)督機(jī)制，確保各個(gè)環(huán)節(jié)的嚴(yán)格執(zhí)行，唯有如此才能完成預(yù)算指標(biāo)。

（二）全面、系統(tǒng)原則

財(cái)務(wù)預(yù)算管理應(yīng)當(dāng)具有針對(duì)性，而非盲目地進(jìn)行，應(yīng)當(dāng)以企業(yè)當(dāng)前戰(zhàn)略目標(biāo)為出發(fā)點(diǎn)，企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理當(dāng)遵循全面系統(tǒng)的原則，在企業(yè)的日常經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，一切資金消耗的項(xiàng)目都當(dāng)列入財(cái)務(wù)預(yù)算管理中，而且還應(yīng)該預(yù)測(cè)即將進(jìn)行的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，并提前進(jìn)行全方位的規(guī)劃，當(dāng)活動(dòng)進(jìn)行時(shí)，做到完美的掌控，當(dāng)活動(dòng)結(jié)束時(shí)，針對(duì)活動(dòng)的相關(guān)信息進(jìn)行整理和統(tǒng)計(jì)，并結(jié)合活動(dòng)進(jìn)行的整個(gè)過(guò)程，對(duì)財(cái)政預(yù)算管理的實(shí)施效果，做出客觀科學(xué)的評(píng)價(jià)，確保財(cái)政預(yù)算管理涵蓋企業(yè)的所有環(huán)節(jié)，發(fā)揮出財(cái)務(wù)預(yù)算管理的最大功效。

（三）科學(xué)合理、穩(wěn)步前進(jìn)

企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作的實(shí)施必須要有財(cái)務(wù)預(yù)算編制，財(cái)務(wù)預(yù)算編制需要滿(mǎn)足兩大特性，即科學(xué)性、適用性。財(cái)務(wù)預(yù)算過(guò)高或過(guò)低，都會(huì)對(duì)企業(yè)造成不必要的損失，當(dāng)財(cái)務(wù)預(yù)算過(guò)高時(shí)，造成的后果是：資金大量流失；當(dāng)財(cái)務(wù)預(yù)算過(guò)低時(shí)，造成的后果是：因資金的缺乏，很多經(jīng)濟(jì)活動(dòng)難以進(jìn)行。若要確保企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算的科學(xué)性和實(shí)用性，必須結(jié)合企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，并對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)增長(zhǎng)有充分的了解，以收入的多少合理確定支出，從而使支出保持在合適的范圍內(nèi)，避免企業(yè)出現(xiàn)入不敷出的情況。而且財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作還能夠?qū)L(fēng)險(xiǎn)降到最低，確保企業(yè)的資金安全，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展。

二、企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理中存在的問(wèn)題

（一）領(lǐng)導(dǎo)重視不足

隨著社會(huì)的發(fā)展，雖然越來(lái)越多的企業(yè)建立了財(cái)務(wù)預(yù)算管理機(jī)制，然而企業(yè)財(cái)預(yù)算管理仍然存在很多弊端，預(yù)算管理水平參差不齊。其中一個(gè)重要的原因就是：企業(yè)管理者重視不足，不能正確地理解財(cái)務(wù)預(yù)算管理的相關(guān)理念，比如：部分管理者認(rèn)為，既然已經(jīng)確立了財(cái)務(wù)計(jì)劃，那么財(cái)務(wù)預(yù)算就是可有可無(wú)的；還有部分管理者認(rèn)為，財(cái)務(wù)預(yù)算是企業(yè)高層下達(dá)的各項(xiàng)指示，這就完全曲解了財(cái)務(wù)預(yù)算管理的含義；有的領(lǐng)導(dǎo)者認(rèn)為，財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作只是屬于財(cái)務(wù)部門(mén)工作內(nèi)容，不應(yīng)該牽涉其他部門(mén)；更離譜的是，有的領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)為，財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作會(huì)增加企業(yè)的負(fù)擔(dān)，會(huì)對(duì)企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生制約。由此可知，持此錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)的企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)并不少見(jiàn)，若不加以糾正，必然會(huì)制約我國(guó)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理水平的提高，最終影響到我國(guó)企業(yè)的發(fā)展。不僅如此，企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理人員缺乏專(zhuān)業(yè)素養(yǎng)，不能正確理解相關(guān)理念，相關(guān)技術(shù)落后，也影響著企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理的開(kāi)展。

（二）預(yù)算管理目標(biāo)欠缺戰(zhàn)略性

就目前而言，雖然大多數(shù)企業(yè)都具有財(cái)務(wù)預(yù)算編制，但是卻極其欠缺戰(zhàn)略眼光，無(wú)法真正發(fā)揮出財(cái)務(wù)預(yù)算管理的作用。具體表現(xiàn)在兩個(gè)方面：第一，大多數(shù)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)在財(cái)務(wù)預(yù)算編制方面欠缺長(zhǎng)遠(yuǎn)眼光，只注重短期預(yù)算管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，忽視長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，這就導(dǎo)致企業(yè)急功近利，不利于企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，而企業(yè)各個(gè)財(cái)務(wù)周期之間無(wú)法完美的銜接，因此即便企業(yè)實(shí)現(xiàn)了短期的預(yù)算管理目標(biāo)，也無(wú)益于長(zhǎng)遠(yuǎn)預(yù)算管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，從而無(wú)法真正發(fā)揮出財(cái)務(wù)預(yù)算管理的作用；第二，關(guān)于財(cái)務(wù)預(yù)算目標(biāo)的確立，大多數(shù)企業(yè)都存在一個(gè)詬病，那就是不夠重視對(duì)市場(chǎng)的調(diào)查，所以對(duì)于大多數(shù)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算編制來(lái)說(shuō)，往往不能經(jīng)受市場(chǎng)的考驗(yàn)，比較僵化，應(yīng)變力較差。我國(guó)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理的研究和應(yīng)用才剛剛起步，還并沒(méi)有完全適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的模式，對(duì)于市場(chǎng)環(huán)境并沒(méi)有達(dá)到充分的認(rèn)識(shí)，所以在制定財(cái)務(wù)預(yù)算管理的戰(zhàn)略目標(biāo)時(shí)，不能做到精準(zhǔn)的定位。

（三）缺乏有效監(jiān)督

若要充分發(fā)揮財(cái)務(wù)預(yù)算管理的作用，財(cái)務(wù)預(yù)算管理目標(biāo)必須要合理，而且還應(yīng)建立有效的監(jiān)督機(jī)制，從而確保財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作的執(zhí)行。隨著社會(huì)的發(fā)展，財(cái)務(wù)預(yù)算管理的作用越來(lái)越突出，已經(jīng)深受廣大企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)的重視，財(cái)務(wù)預(yù)算管理制度也陸續(xù)建立起來(lái)，然而建立起來(lái)的制度卻并不完善，只是做好了表面工作，其作用僅僅停留在應(yīng)付檢查的層面。大多數(shù)企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)算工作，因?yàn)楸O(jiān)督力度的缺失，所以執(zhí)行的效果極差，而且未能建立考核機(jī)制，不能起到激勵(lì)的作用，無(wú)法激發(fā)預(yù)算管理工作人員的工作熱情，最終造成財(cái)務(wù)預(yù)算管理的作用不能充分地發(fā)揮出來(lái)。

（四）財(cái)務(wù)人員素質(zhì)較低

若要充分發(fā)揮財(cái)務(wù)預(yù)算管理的作用，就必須提高財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)。財(cái)務(wù)人員的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)以及綜合能力關(guān)系著財(cái)務(wù)預(yù)算管理的水平。一般情況下，企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作是由財(cái)務(wù)部門(mén)來(lái)完成，包括預(yù)算的編制、核查、上報(bào)、監(jiān)督執(zhí)行效果等，當(dāng)執(zhí)行效果與財(cái)務(wù)預(yù)算管理目標(biāo)出現(xiàn)偏差時(shí)，進(jìn)行科學(xué)的分析總結(jié)，找出出現(xiàn)偏差的原因，并提出有效的改進(jìn)方法。財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作涉及的內(nèi)容多、涵蓋面廣，財(cái)務(wù)人員必須具備扎實(shí)的理論基礎(chǔ)和相關(guān)技能，對(duì)財(cái)務(wù)和會(huì)計(jì)學(xué)科的相關(guān)知識(shí)要有深入的理解，還應(yīng)該熟練掌握計(jì)算機(jī)知識(shí)和技能，因此，高素質(zhì)的財(cái)務(wù)人員是不可或缺的。然而，在企業(yè)的實(shí)踐過(guò)程中，大多數(shù)企業(yè)并不具備高素質(zhì)的財(cái)務(wù)人員，不但理論知識(shí)欠缺，計(jì)算機(jī)技能也不符合要求，預(yù)算編制的方法仍然采用傳統(tǒng)的手工編制，不但不利于企業(yè)的發(fā)展，反而增加了預(yù)算成本，長(zhǎng)此以往，財(cái)務(wù)預(yù)算的作用就越來(lái)越淡化，最終使企業(yè)放棄財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作。

三、解決對(duì)策

（一）提高領(lǐng)導(dǎo)重視程度

對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，領(lǐng)導(dǎo)人員是企業(yè)的靈魂，決定著企業(yè)的發(fā)展方向，對(duì)于企業(yè)的發(fā)展起著舉足輕重的作用。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)的觀念和思想直接關(guān)系著企業(yè)發(fā)展的成敗，因此，企業(yè)若要充分發(fā)揮出財(cái)務(wù)預(yù)算管理的作用，離不開(kāi)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)的高度重視。有鑒于此，企業(yè)應(yīng)該組織各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)學(xué)習(xí)財(cái)務(wù)預(yù)算管理的相關(guān)知識(shí)，提高其對(duì)財(cái)務(wù)預(yù)算管理的認(rèn)知水平，改變傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)預(yù)算管理理念，使企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)充分重視財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作，從而使財(cái)務(wù)預(yù)算管理能夠發(fā)揮出其應(yīng)有的效果。不僅如此，還應(yīng)該充分發(fā)揮領(lǐng)導(dǎo)人員的協(xié)調(diào)作用，使得各個(gè)部門(mén)能夠相互協(xié)作、相互制約，共同努力確保財(cái)務(wù)預(yù)算管理的有效開(kāi)展。唯有各個(gè)部門(mén)共同努力，企業(yè)才能夠?qū)嵤┤骖A(yù)算管理模式，全面預(yù)算管理模式要求全員參與，大大地提高了財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作的效率，從而最大程度地發(fā)揮出財(cái)務(wù)預(yù)算管理的作用，最終使企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)。

（二）實(shí)施全面預(yù)算管理

全面預(yù)算管理：采用預(yù)算的方法，對(duì)企業(yè)各部門(mén)的各種資源進(jìn)行合理分配和控制，從而確保企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的順利進(jìn)行，實(shí)現(xiàn)最終的戰(zhàn)略目標(biāo)。全面預(yù)算管理需要企業(yè)全部成員的參與，而不僅僅是企業(yè)高層和財(cái)務(wù)人員，全面預(yù)算管理需要對(duì)企業(yè)即將進(jìn)行的、正在進(jìn)行的、已經(jīng)進(jìn)行的所有經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行預(yù)算，不僅重視對(duì)活動(dòng)過(guò)程的控制，還應(yīng)重視對(duì)活動(dòng)結(jié)果的控制，實(shí)現(xiàn)二者之間的均衡性。全面預(yù)算管理還需要對(duì)所有生產(chǎn)活動(dòng)進(jìn)行預(yù)算，包括產(chǎn)品的研發(fā)、銷(xiāo)售、物流等，重視整體性預(yù)算。實(shí)施全面預(yù)算管理模式，企業(yè)全部成員都能參與到預(yù)算管理的工作中去，從而大大地提高了企業(yè)預(yù)算管理的水平。在企業(yè)管理工作中，財(cái)務(wù)管理處于主導(dǎo)地位，而在財(cái)務(wù)管理工作中，全面預(yù)算管理最為有效。

（三）詳細(xì)劃分職責(zé)、明確分工

財(cái)務(wù)預(yù)算管理的一項(xiàng)重要內(nèi)容是：明確劃分企業(yè)內(nèi)部利益相關(guān)者的職責(zé)權(quán)限。經(jīng)過(guò)一系列分權(quán)和授權(quán)之后，在企業(yè)內(nèi)形成了各個(gè)部門(mén)，發(fā)揮著不同的作用，使得企業(yè)進(jìn)行的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)有條不紊地進(jìn)行。所以企業(yè)應(yīng)該建立健全的財(cái)務(wù)預(yù)算管理制度，詳細(xì)劃分職責(zé)和權(quán)限，使得各部門(mén)分工明確，包括預(yù)算編制部門(mén)、執(zhí)行部門(mén)以及監(jiān)督部門(mén)等，各個(gè)部門(mén)之間相互獨(dú)立、相互促進(jìn)、相互制約，共同確保企業(yè)預(yù)算管理工作的順利開(kāi)展。企業(yè)應(yīng)該充分重視財(cái)務(wù)預(yù)算工作的執(zhí)行情況，加強(qiáng)監(jiān)督力度，對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理的效果，進(jìn)行定期評(píng)估，找出其中存在的問(wèn)題，分析其產(chǎn)生的原因，并采取有效的措施加以改進(jìn)。企業(yè)還應(yīng)該采取必要的措施，充分調(diào)動(dòng)起財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作的積極性。針對(duì)財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作各環(huán)節(jié)的執(zhí)行情況，進(jìn)行科學(xué)客觀的考核，量化執(zhí)行效果，對(duì)相應(yīng)的工作人員進(jìn)行一定的獎(jiǎng)勵(lì)和懲罰，從而最大程度地發(fā)揮出財(cái)務(wù)預(yù)算管理的作用。

（四）以市場(chǎng)為導(dǎo)向、建立長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略目標(biāo)

企業(yè)若要實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，那么就必須建立長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略目標(biāo)，并根據(jù)長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略目標(biāo)，建立各個(gè)短期目標(biāo)，分階段完成。財(cái)務(wù)預(yù)算管理目標(biāo)的制定，必須立足于長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略目標(biāo)，針對(duì)企業(yè)所有經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中資金的投入和支出情況，進(jìn)行科學(xué)的預(yù)算和分配。所以企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理應(yīng)該根據(jù)市場(chǎng)具體情況，以長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略目標(biāo)為中心，以追求經(jīng)濟(jì)效益為宗旨，結(jié)合企業(yè)資金狀況進(jìn)行編制。企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理主要是針對(duì)即將進(jìn)行的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行管理，屬于導(dǎo)向型管理。財(cái)務(wù)預(yù)算管理唯有立足于企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略目標(biāo)，企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理才能真正發(fā)揮出應(yīng)有的作用。

（五）加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)的培訓(xùn)

企業(yè)若要充分發(fā)揮出財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作的作用，就必須培養(yǎng)一批綜合素質(zhì)高的財(cái)務(wù)人員。所以企業(yè)必須加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)人員素質(zhì)的培訓(xùn)，包括專(zhuān)業(yè)素質(zhì)、綜合能力、職業(yè)道德。企業(yè)應(yīng)該針對(duì)自身發(fā)展中存在的問(wèn)題，組織有針對(duì)性的培訓(xùn)內(nèi)容，采取有效的措施提高財(cái)務(wù)人員的積極性，建立有效的激勵(lì)機(jī)制，督促財(cái)務(wù)人員不斷提高自己的知識(shí)水平以及業(yè)務(wù)能力，學(xué)習(xí)先進(jìn)的管理方法，從而使財(cái)務(wù)人員的綜合能力獲得顯著的提高，最終促使財(cái)務(wù)預(yù)算工作能夠有效開(kāi)展。而且因?yàn)樨?cái)務(wù)預(yù)算工作涵蓋的內(nèi)容比較繁雜，企業(yè)眾多部門(mén)都參與其中，工作量極大，所以若要確保財(cái)務(wù)預(yù)算管理的有效開(kāi)展，就必須借助先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)，實(shí)現(xiàn)信息化管理，因此對(duì)財(cái)務(wù)人員進(jìn)行先進(jìn)科學(xué)技術(shù)的培訓(xùn)至關(guān)重要。

（六）建立專(zhuān)門(mén)的財(cái)務(wù)預(yù)算管理機(jī)構(gòu)

企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作是一項(xiàng)專(zhuān)業(yè)性很強(qiáng)的工作，必須建立專(zhuān)門(mén)的機(jī)構(gòu)，并配備專(zhuān)業(yè)人員，唯有如此，才能確保這項(xiàng)工作的順利實(shí)施。因此，企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)國(guó)家出臺(tái)的相關(guān)政策和文件，結(jié)合企業(yè)長(zhǎng)期以來(lái)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，構(gòu)建專(zhuān)門(mén)的機(jī)構(gòu)，來(lái)負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)預(yù)算相關(guān)工作的開(kāi)展。比如：如果在企業(yè)內(nèi)部設(shè)有董事會(huì)，那么就應(yīng)該從董事會(huì)中挑選一部分熟悉財(cái)務(wù)預(yù)算工作的董事，組成財(cái)務(wù)預(yù)算委員會(huì)。如果在企業(yè)之中沒(méi)有董事會(huì)，那么為了加強(qiáng)監(jiān)督，確保財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作的堅(jiān)決執(zhí)行，就必須構(gòu)建財(cái)務(wù)預(yù)算領(lǐng)導(dǎo)小組。企業(yè)設(shè)立財(cái)務(wù)預(yù)算委員會(huì)的工作內(nèi)容是：制定企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理的目標(biāo)，并進(jìn)行審議，針對(duì)其中存在的問(wèn)題進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，下達(dá)具體的工作內(nèi)容，并負(fù)責(zé)監(jiān)督具體的落實(shí)情況。

四、結(jié)語(yǔ)

隨著社會(huì)的發(fā)展，企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作的作用也越來(lái)越突出，越來(lái)越受到企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)的重視。企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理水平的高低直接關(guān)系著企業(yè)的發(fā)展?jié)摿ΑＴ趯?shí)踐過(guò)程中，我國(guó)財(cái)務(wù)預(yù)算管理仍然存在很多問(wèn)題，亟待改進(jìn)和完善，我們唯有不斷提高自身的財(cái)務(wù)預(yù)算管理水平，充分發(fā)揮其應(yīng)有的作用，才能夠在未來(lái)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。

參考文獻(xiàn)

[1]解秀玉，李亞菊.企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理中存在的問(wèn)題及解決對(duì)策[J].青島科技大學(xué)學(xué)報(bào)（社會(huì)科學(xué)版），2007，（2）.[2]王飛.企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理中存在的問(wèn)題及解決對(duì)策[J].中國(guó)外資，2011，（20）.[3]耿亞.現(xiàn)代企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理中存在的問(wèn)題及解決對(duì)策研究[J].財(cái)經(jīng)界（學(xué)術(shù)版），2014，（24）.[4]張亦斌.企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算在管理中存在的問(wèn)題及解決對(duì)策[J].經(jīng)營(yíng)管理者，2015，（5）.[5]蘇婷.企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理中存在的問(wèn)題及解決對(duì)策[J].中小企業(yè)管理與科技（中旬刊），2015，（9）.作者簡(jiǎn)介：何全（1993-），男，四川廣安人，本科在讀學(xué)生，研究方向：會(huì)計(jì)。

第三篇：企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算應(yīng)用的研究

企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算應(yīng)用的研究

隨著我國(guó)企業(yè)改革的深入和我國(guó)經(jīng)濟(jì)逐漸融入國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)，企業(yè)的性質(zhì)和經(jīng)營(yíng)管理方法都發(fā)生了很大的變化，預(yù)算管理越來(lái)越受到我國(guó)企業(yè)和學(xué)者的重視。“凡事預(yù)則立，不預(yù)則廢”。這是中國(guó)古人對(duì)預(yù)算重要性的最好描述。管理者們面對(duì)千頭萬(wàn)緒的管理實(shí)務(wù)，只有從企業(yè)的整體出發(fā)，通過(guò)科學(xué)預(yù)測(cè)，通過(guò)貨幣或數(shù)量的預(yù)算形式明確企業(yè)預(yù)期的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成果及財(cái)務(wù)狀況，并對(duì)企業(yè)及各業(yè)務(wù)部門(mén)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行調(diào)整和控制，才能實(shí)現(xiàn)對(duì)企業(yè)的全面管理。本文對(duì)財(cái)務(wù)預(yù)算管理的概念和內(nèi)容進(jìn)行了闡述，結(jié)合企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)及目前在企業(yè)實(shí)行財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作方面存在的弱點(diǎn)和缺陷，提出了將全面預(yù)算控制應(yīng)用于企業(yè)以實(shí)行財(cái)務(wù)預(yù)算管理、指標(biāo)體系以及財(cái)務(wù)指標(biāo)考核評(píng)價(jià)過(guò)程中的基本思路，并在引入現(xiàn)代先進(jìn)技術(shù)運(yùn)用于預(yù)算管理等方面進(jìn)行了研究，最后就有效建立企業(yè)預(yù)算管理體系提出了一些有價(jià)值的建議。

【關(guān)鍵詞】財(cái)務(wù)預(yù)算 財(cái)務(wù)預(yù)算管理

一、引言

在我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，質(zhì)量競(jìng)爭(zhēng)和價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈，能否控制成本、降低產(chǎn)品成本是企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中取勝的關(guān)鍵，而推行財(cái)務(wù)預(yù)算管理是降低產(chǎn)品成本行之有效的一種方法。

目前很多企業(yè)對(duì)預(yù)算的管理職能認(rèn)識(shí)不足，單純?yōu)榱司幹祁A(yù)算而編制預(yù)算，沒(méi)有將預(yù)算與其企業(yè)管理很好的結(jié)合起來(lái)，使預(yù)算獨(dú)立于企業(yè)管理之外，成為一個(gè)封閉的系統(tǒng)，沒(méi)有充分發(fā)揮預(yù)算的管理職能。預(yù)算的重點(diǎn)往往只停留在具體的數(shù)字計(jì)劃上，起不到管理的作用，使預(yù)算的編制流于形式。認(rèn)為預(yù)算編制主要是財(cái)務(wù)部門(mén)的工作，其他部門(mén)只需要了解情況，或給予財(cái)務(wù)部門(mén)一定的協(xié)助。因此，應(yīng)對(duì)預(yù)算管理進(jìn)行更深層次的理解。

二、財(cái)務(wù)預(yù)算管理對(duì)企業(yè)的重要性

財(cái)務(wù)預(yù)算和財(cái)務(wù)預(yù)算管理

財(cái)務(wù)預(yù)算是一系列專(zhuān)門(mén)反映企業(yè)未來(lái)一定預(yù)算期內(nèi)預(yù)計(jì)現(xiàn)金收支、經(jīng)營(yíng)成果和財(cái)務(wù)狀況等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的各種預(yù)算的總稱(chēng)。具體成果以一套預(yù)計(jì)財(cái)務(wù)報(bào)告的形式體現(xiàn)出來(lái)，包括現(xiàn)金預(yù)算、預(yù)計(jì)利潤(rùn)表和預(yù)計(jì)資產(chǎn)負(fù)債表等內(nèi)容。

財(cái)務(wù)預(yù)算管理是企業(yè)預(yù)算管理的一個(gè)分支，也是預(yù)算管理的核心部分。企業(yè)的預(yù)算是一個(gè)綜合性的財(cái)務(wù)計(jì)劃，包括經(jīng)營(yíng)預(yù)算、資本預(yù)算和財(cái)務(wù)預(yù)算。經(jīng)營(yíng)預(yù)算是對(duì)企業(yè)收入、費(fèi)用

和利潤(rùn)作出的預(yù)計(jì)；資本預(yù)算是對(duì)企業(yè)的資本性投資方案所進(jìn)行的計(jì)劃和評(píng)價(jià)；財(cái)務(wù)預(yù)算則是在經(jīng)營(yíng)預(yù)算和資本預(yù)算的基礎(chǔ)上所作出的現(xiàn)金流量的安排，以及一定時(shí)期內(nèi)的損益表和一定時(shí)期末的資產(chǎn)負(fù)債表的預(yù)計(jì)。

財(cái)務(wù)預(yù)算管理在企業(yè)中的作用

1.有利于各職能部門(mén)的協(xié)調(diào)一致

企業(yè)內(nèi)部各職能部門(mén)必須協(xié)調(diào)一致，才能最大程度地實(shí)現(xiàn)企業(yè)預(yù)算。

2.有利于加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部控制

企業(yè)一旦制定了預(yù)算，就進(jìn)入了實(shí)施階段，管理工作的重心就進(jìn)入了控制過(guò)程，即設(shè)法使經(jīng)濟(jì)活動(dòng)按計(jì)劃進(jìn)行，企業(yè)外部的環(huán)境在不斷的改變，必然會(huì)出現(xiàn)執(zhí)行情況與預(yù)算有偏差，此時(shí)將預(yù)算與執(zhí)行情況進(jìn)行對(duì)比和分析，為企業(yè)經(jīng)營(yíng)者提供了有效的監(jiān)控手段。預(yù)算指標(biāo)為企業(yè)控制提供了標(biāo)準(zhǔn)，哪些錢(qián)是可以花的，哪些錢(qián)是不可以花的。

3.有利于績(jī)效考核

績(jī)效考核是企業(yè)員工加薪晉升的重要指標(biāo)，在績(jī)效考核指標(biāo)的擬定過(guò)程中，首先應(yīng)將企位的戰(zhàn)略目標(biāo)層層傳遞和分解，使企業(yè)中每個(gè)職位被賦與戰(zhàn)略責(zé)任，每個(gè)員工承擔(dān)各自的崗位職責(zé)。績(jī)效管理是戰(zhàn)略目標(biāo)實(shí)施的有效工具，績(jī)效管理指標(biāo)應(yīng)圍繞戰(zhàn)略目標(biāo)逐層分解而不應(yīng)與戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)施脫節(jié)。而企業(yè)預(yù)算正是企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的量化指標(biāo)，以此做為企業(yè)績(jī)效考核的指標(biāo)可以充分達(dá)到績(jī)效考核導(dǎo)向性的作用，而且預(yù)算以數(shù)量化的方式來(lái)表明管理工作的標(biāo)準(zhǔn)，其本身具有可考核性，因而可以根據(jù)預(yù)算執(zhí)行情況來(lái)評(píng)定工作成效，分析差異改進(jìn)工作。而將績(jī)效指標(biāo)作為績(jī)效考核的指標(biāo)，此時(shí)企業(yè)的工作業(yè)績(jī)是與下達(dá)的預(yù)算指標(biāo)進(jìn)行比較，此時(shí)這個(gè)指標(biāo)就變成了相對(duì)數(shù)的指標(biāo)，顯然相對(duì)數(shù)的指數(shù)與絕對(duì)數(shù)指數(shù)更能客觀地反映員工對(duì)企業(yè)的貢獻(xiàn)大小。

4.有利于量化企業(yè)各職能部門(mén)的奮斗目標(biāo)

企業(yè)預(yù)算的制定是企業(yè)各職能部門(mén)通力合作的結(jié)果，最后確定的企業(yè)預(yù)算是各個(gè)職能部門(mén)的綜合平衡的結(jié)果。各個(gè)職能部門(mén)的預(yù)算目標(biāo)實(shí)際上是企業(yè)預(yù)算總目標(biāo)的分解，即企業(yè)預(yù)算的達(dá)成是以企業(yè)各職能部門(mén)的預(yù)算達(dá)成為前提做支持的。預(yù)算可以量化各職能部門(mén)的努力方向和奮斗目標(biāo)，他們可以根據(jù)預(yù)算安排各自的活動(dòng)。全面預(yù)算管理正是以公司戰(zhàn)略為出發(fā)點(diǎn)，通過(guò)規(guī)劃未來(lái)的發(fā)展來(lái)指導(dǎo)現(xiàn)在的實(shí)踐，是對(duì)公司戰(zhàn)略目標(biāo)的具體落實(shí)與進(jìn)一步量化，從而更加具有可接受、可實(shí)現(xiàn)、可檢驗(yàn)和挑戰(zhàn)性的特性。從而對(duì)企業(yè)戰(zhàn)略起著全方位的支持作用。

三、企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算的編制

從預(yù)算的編制過(guò)程看，主要有兩種模式：自上而下的模式和自下而上的模式。一般企業(yè)都采用各責(zé)任中心自行提出各自的預(yù)算指標(biāo)、層層匯總，最后由企業(yè)專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)或人員進(jìn)行調(diào)整，確定企業(yè)全面預(yù)算這種自下而上、層層匯總協(xié)調(diào)的預(yù)算編制程序，其優(yōu)點(diǎn)在于有利于發(fā)揮各責(zé)任中心的積極性。但在編制時(shí)，要注意各預(yù)算執(zhí)行單位之間的權(quán)責(zé)關(guān)系，注意權(quán)責(zé)的劃分、分解。預(yù)算管理體系中權(quán)責(zé)的不明，會(huì)直接影響到預(yù)算的執(zhí)行和考核。

企業(yè)預(yù)算一般分為業(yè)務(wù)預(yù)算、資本支出預(yù)算、財(cái)務(wù)預(yù)算三種。業(yè)務(wù)預(yù)算指的是與企業(yè)基本生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)相關(guān)的預(yù)算，主要包括銷(xiāo)售預(yù)算、生產(chǎn)預(yù)算、材料預(yù)算、人工預(yù)算、費(fèi)用預(yù)算（制造費(fèi)用預(yù)算、期間費(fèi)用預(yù)算）等。資本支出預(yù)算是企業(yè)長(zhǎng)期投資項(xiàng)目（如固定資產(chǎn)購(gòu)建、擴(kuò)建等）的預(yù)算。財(cái)務(wù)預(yù)算指有關(guān)現(xiàn)金收支、經(jīng)營(yíng)成果、財(cái)務(wù)狀況的預(yù)算，包括現(xiàn)金預(yù)算、預(yù)計(jì)利潤(rùn)表、預(yù)計(jì)資產(chǎn)負(fù)債表。

銷(xiāo)售預(yù)算是整個(gè)預(yù)算編制工作的起點(diǎn)和主要依據(jù)。公司應(yīng)根據(jù)當(dāng)年的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，通過(guò)市場(chǎng)預(yù)測(cè)，結(jié)合各種產(chǎn)品的歷史銷(xiāo)售量、銷(xiāo)售價(jià)格等數(shù)據(jù)，確定預(yù)測(cè)的銷(xiāo)售數(shù)量、單價(jià)和銷(xiāo)售收入。在銷(xiāo)售預(yù)算的基礎(chǔ)上，編制生產(chǎn)預(yù)算，根據(jù)預(yù)測(cè)銷(xiāo)售量、預(yù)測(cè)期初和期末的存貨量，得出預(yù)測(cè)生產(chǎn)量。然后，根據(jù)生產(chǎn)預(yù)算，編制材料預(yù)算、人工預(yù)算，制造費(fèi)用預(yù)算。制造費(fèi)用預(yù)算的編制分變動(dòng)制造費(fèi)用和固定制造費(fèi)用兩部分，變動(dòng)制造費(fèi)用預(yù)算的編制以生產(chǎn)預(yù)算為基礎(chǔ)，根據(jù)預(yù)計(jì)的各種產(chǎn)品產(chǎn)量以及單位產(chǎn)品所需工時(shí)和每小時(shí)的變動(dòng)制造費(fèi)用率計(jì)算編制。產(chǎn)品成本預(yù)算根據(jù)生產(chǎn)預(yù)算、材料預(yù)算、人工預(yù)算、制造費(fèi)用預(yù)算編制。銷(xiāo)售費(fèi)用預(yù)算根據(jù)銷(xiāo)售預(yù)算編制而成。管理費(fèi)用預(yù)算一般根據(jù)歷史實(shí)際開(kāi)支為基礎(chǔ)編制。現(xiàn)金預(yù)算是財(cái)務(wù)預(yù)算的核心。現(xiàn)金預(yù)算的內(nèi)容包括現(xiàn)金的收入、支出、盈赤（現(xiàn)金的多余或不足）、籌措與利用等。現(xiàn)金預(yù)算的編制以各項(xiàng)業(yè)務(wù)預(yù)算、資本支出預(yù)算的數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)。預(yù)計(jì)損益表是對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)成果的預(yù)測(cè)，根據(jù)業(yè)務(wù)預(yù)算編制而成。預(yù)計(jì)資產(chǎn)負(fù)債表是對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的預(yù)測(cè)，根據(jù)期初資產(chǎn)負(fù)債表、業(yè)務(wù)預(yù)算編制而成。

四、企業(yè)預(yù)算管理的實(shí)施應(yīng)用問(wèn)題

1.責(zé)任會(huì)計(jì)

責(zé)任會(huì)計(jì)是以企業(yè)內(nèi)部互粉的責(zé)任中心為會(huì)計(jì)主體，確定其在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中應(yīng)負(fù)的經(jīng)濟(jì)責(zé)任，并同記錄、考核、評(píng)價(jià)其業(yè)績(jī)的會(huì)計(jì)工作相結(jié)合而形成的會(huì)計(jì)制度。企業(yè)推行責(zé)任會(huì)計(jì)

可以在明確各成員、各單位責(zé)任的情況下，實(shí)施有效的成本費(fèi)用控制，績(jī)效考評(píng)和獎(jiǎng)勵(lì)。其核心是合理劃分責(zé)任中心，即實(shí)現(xiàn)責(zé)任主體的唯一化，最終細(xì)化責(zé)任，便于預(yù)算控制，考評(píng)工作的有的放矢。

對(duì)責(zé)任中心的績(jī)效評(píng)價(jià)是責(zé)任會(huì)計(jì)的核心內(nèi)容，也是企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的一個(gè)極其重要的問(wèn)題。責(zé)任會(huì)計(jì)正是通過(guò)對(duì)各責(zé)任單位進(jìn)行評(píng)價(jià)，并給與獎(jiǎng)懲，來(lái)激勵(lì)他們完成責(zé)任核算的。對(duì)責(zé)任中心績(jī)效進(jìn)行客觀、公正評(píng)價(jià)的關(guān)鍵，在于績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)的科學(xué)性、實(shí)用性和可操作性。企業(yè)管理人員必須從企業(yè)的具體情況出發(fā)，設(shè)計(jì)出科學(xué)、合理、實(shí)用的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。

2.責(zé)任會(huì)計(jì)的核算程序

各核算單位應(yīng)按計(jì)財(cái)中心原有的財(cái)務(wù)制度規(guī)定核算產(chǎn)生財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表,在財(cái)務(wù)核算的基礎(chǔ)上,獨(dú)立建立責(zé)任會(huì)計(jì)賬戶(hù)和報(bào)表體系,依據(jù)責(zé)任會(huì)計(jì)核算原則和本制度規(guī)定對(duì)各項(xiàng)收益和費(fèi)用(成本)進(jìn)行分析調(diào)整,以調(diào)整說(shuō)明和必要確認(rèn)為依據(jù),制作責(zé)任會(huì)計(jì)憑證,在相對(duì)應(yīng)的調(diào)整賬戶(hù)中進(jìn)行記錄,并依據(jù)賬戶(hù)調(diào)整記錄制作責(zé)任會(huì)計(jì)報(bào)表.。

3.業(yè)績(jī)考核

業(yè)績(jī)考核通常也稱(chēng)為業(yè)績(jī)考評(píng)或“考績(jī)”，是針對(duì)企業(yè)中每個(gè)職工所承擔(dān)的工作，應(yīng)用各種科學(xué)的定性和定量的方法，對(duì)職工行為的實(shí)際效果及其對(duì)企業(yè)的貢獻(xiàn)或價(jià)值進(jìn)行考核和評(píng)價(jià)。它是企業(yè)人事管理的重要內(nèi)容，更是企業(yè)管理強(qiáng)有力的手段之一。業(yè)績(jī)考評(píng)的目的是通過(guò)考核提高每個(gè)個(gè)體的效率，最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)的目標(biāo)。在企業(yè)中進(jìn)行業(yè)績(jī)考評(píng)工作，需要做大量的相關(guān)工作。首先，必須對(duì)業(yè)績(jī)考評(píng)的涵義作出科學(xué)的解釋?zhuān)沟谜麄€(gè)組織有一個(gè)統(tǒng)一的認(rèn)識(shí)。

業(yè)績(jī)考核是現(xiàn)代組織不可或缺的管理工具。它是一種周期性檢討與評(píng)估員工工作表現(xiàn)的管理系統(tǒng)，是指主管或相關(guān)人員對(duì)員工的工作做系統(tǒng)的評(píng)價(jià)。有效的業(yè)績(jī)考核，不僅能確定每位員工對(duì)組織的貢獻(xiàn)或不足，更可在整體上對(duì)人力資源的管理提供決定性的評(píng)估資料，從而可以改善組織的反饋機(jī)能，提高員工的工作業(yè)績(jī)，更可激勵(lì)士氣，也可作為公平合理地酬賞員工的依據(jù)。

4.責(zé)任報(bào)告

責(zé)任報(bào)告作為企業(yè)自愿披露的非財(cái)務(wù)報(bào)告，其目標(biāo)是向企業(yè)意外利益相關(guān)方提供其履行社會(huì)責(zé)任的信息，以便于信息使用者進(jìn)行決策。目標(biāo)要求企業(yè)提供的社會(huì)責(zé)任信息應(yīng)與報(bào)告使用者的決策需要相關(guān)，有助于報(bào)告使用者對(duì)企業(yè)過(guò)去、現(xiàn)在、未來(lái)的情況作出評(píng)價(jià)或預(yù)測(cè)。因此，企業(yè)一方面需要掌握自己已履行的社會(huì)責(zé)任，也要搞清

楚企業(yè)外部的利益相關(guān)方所期待的信息。

五、結(jié)論

企業(yè)只有對(duì)全面預(yù)算管理有了全面而深刻地認(rèn)識(shí)，才能有效實(shí)施全面預(yù)算管理，最終使其成為實(shí)施企業(yè)戰(zhàn)略與提高經(jīng)營(yíng)績(jī)效的工具，從而保證企業(yè)戰(zhàn)略的進(jìn)一步落實(shí)，降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，提高企業(yè)管理效率與經(jīng)營(yíng)效益，實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化。

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第四篇：房地產(chǎn)企業(yè)的土地儲(chǔ)備問(wèn)題研究

房地產(chǎn)企業(yè)的土地儲(chǔ)備問(wèn)題研究

學(xué)院：建筑與城市規(guī)劃學(xué)院

專(zhuān)業(yè)：城市規(guī)劃

班級(jí)：0811城規(guī)一班

姓名：紫云筠

日期：2012-5-30

【摘要】土地是一項(xiàng)重要的生產(chǎn)要素，本文從我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的角度，論述了房地產(chǎn)公司進(jìn)行土地儲(chǔ)備的意義及策略的采取。【關(guān)鍵字】

摘 要:關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)公司 土地儲(chǔ)備 策略

一、土地儲(chǔ)備量的概念

土地使用量則指的是存儲(chǔ)的用于建設(shè)用途的土地的數(shù)量,它是為了加強(qiáng)對(duì)土地市場(chǎng)的宏觀調(diào)控,提高土地資源的利用率,通過(guò)經(jīng)濟(jì)、法律等手段,經(jīng)過(guò)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)將土地從不同的使用者手中集中起來(lái),以用于開(kāi)發(fā)使用的土地?cái)?shù)量。

二、土地儲(chǔ)備和房地產(chǎn)

土地是不可復(fù)制的有限資源，是一項(xiàng)重要的生產(chǎn)要素。對(duì)于從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)公司而言，土地是房地產(chǎn)生產(chǎn)產(chǎn)品的基礎(chǔ)資源，土地是房地產(chǎn)公司一項(xiàng)重要、甚至是根本的生產(chǎn)要素。任何一家房地產(chǎn)公司若沒(méi)有土地這一項(xiàng)生產(chǎn)要素配置，商品房的生產(chǎn)就是一句空話(huà)。

(1)土地儲(chǔ)備是必須的。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō), 土地既是基礎(chǔ)的生產(chǎn)資料,又是必須的融資手段。在房地產(chǎn)行業(yè)綜合實(shí)力評(píng)價(jià)體系中,成長(zhǎng)性是一項(xiàng)重要的標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)屬于資金密集型企業(yè),企業(yè)的盈利能力直接影響其未來(lái)的發(fā)展?jié)摿ΑＭ恋貎?chǔ)備量不僅很大程度上影響企業(yè)的綜合實(shí)力和發(fā)展?jié)摿? 另一方面, 還決定了企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展性。如果沒(méi)有土地儲(chǔ)備, 企業(yè)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目一旦結(jié)束, 其面臨的局面可想而知。而且,如果土地儲(chǔ)備的數(shù)量不充足的話(huà), 還會(huì)導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)部不穩(wěn)定, 影響企業(yè)內(nèi)部團(tuán)結(jié)。

(2)土地儲(chǔ)備量的掌握。一方面, 一線(xiàn)企業(yè)不斷加大土地儲(chǔ)備量,房地產(chǎn)企業(yè)的后續(xù)力量不斷增加, 另一方面, 由于資金緊張,大多數(shù)中小企業(yè)的開(kāi)發(fā)用地缺乏, 發(fā)展?jié)摿Σ蛔恪Ｔ谝痪€(xiàn)企業(yè)中,有的企業(yè)的土地儲(chǔ)備量足夠七八年使用, 而有的只夠兩三年使用。那么,土地儲(chǔ)備的數(shù)量多少才算合適呢? 土地儲(chǔ)備存續(xù)比指的是土地儲(chǔ)備面積和單個(gè)銷(xiāo)售季度銷(xiāo)售額之比,是衡量一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)在一個(gè)時(shí)間段內(nèi)根據(jù)土地的開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售速度,現(xiàn)有的土地儲(chǔ)備可供使用的時(shí)間。從蘭德咨詢(xún)長(zhǎng)期以來(lái)對(duì)企業(yè)土地儲(chǔ)備的研究來(lái)看,土地儲(chǔ)備存續(xù)比值應(yīng)保持在20到35之間比較合適, 即在現(xiàn)有銷(xiāo)售狀態(tài)不變的情況下,相對(duì)于5到9年的開(kāi)發(fā)用地。(3)房地產(chǎn)企業(yè)儲(chǔ)備土地的原因。近一段時(shí)間以來(lái), 房地產(chǎn)市場(chǎng)的最大新聞就是地價(jià)飛漲。上市公司收購(gòu)?fù)恋睾? 可以用它去發(fā)行公司債, 只要其大多數(shù)項(xiàng)目能夠賺錢(qián), 該公司就能賺錢(qián), 而且股價(jià)也會(huì)持續(xù)攀升。隨著股價(jià)的攀升,它繼續(xù)增加發(fā)行量,獲得利潤(rùn)后, 繼續(xù)收購(gòu)?fù)恋? 如此循環(huán),不斷獲得利潤(rùn)。就像一位經(jīng)濟(jì)學(xué)家說(shuō)的那樣:房?jī)r(jià)上漲能推高股價(jià), 股價(jià)上漲后就去融資, 融資后就去拿地, 高價(jià)拿地后又推動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲,房?jī)r(jià)上漲又進(jìn)一步推高股價(jià)。

三、土地儲(chǔ)備的意義

土地是不可復(fù)制的有限資源，是一項(xiàng)重要的生產(chǎn)要素。對(duì)于從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)公司而言，土地是房地產(chǎn)生產(chǎn)產(chǎn)品的基礎(chǔ)資源，土地是房地產(chǎn)公司一項(xiàng)重要、甚至是根本的生產(chǎn)要素。任何一家房地產(chǎn)公司若沒(méi)有土地這一項(xiàng)生產(chǎn)要素配置，商品房的生產(chǎn)就是一句空話(huà)。為發(fā)展和壯大房地產(chǎn)公司，作為房地產(chǎn)公司儲(chǔ)備土地的意義就凸現(xiàn)了。

從我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看看房地產(chǎn)公司土地儲(chǔ)備有更重要的意義

有關(guān)資料表明：我國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值每增加一個(gè)百分點(diǎn), 房地產(chǎn)銷(xiāo)售額就會(huì)增加1.65個(gè)百分點(diǎn),這顯示我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)速度將快于GDP 的增長(zhǎng)速度。從內(nèi)在因素看, 支撐房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的因素有以下幾點(diǎn)：

(1)城市化進(jìn)程加快。按照城市化發(fā)展的一般規(guī)律，一國(guó)的城市化水平達(dá)到30% 以后，城市化進(jìn)程便會(huì)加快。我國(guó)已進(jìn)入城市化加速階段。城市化水平提高將帶動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)的需求，這是促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的主要?jiǎng)恿Α?/p>

(2)房地產(chǎn)金融的快速發(fā)展。金融支持是房地產(chǎn)快速發(fā)展的重要?jiǎng)恿Α膰?guó)外來(lái)看，房地產(chǎn)是金融的半壁河山，銀行貸款余額一半左右是用于房地產(chǎn)行業(yè)的，而我國(guó)房地產(chǎn)金融仍有巨大的發(fā)展空間。特別銀行對(duì)個(gè)人住房消費(fèi)支持力度在日漸增大，以及房地產(chǎn)金融產(chǎn)品日漸多元化，產(chǎn)業(yè)投資基金、抵押貸款證券化在逐漸發(fā)展壯大，這些都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展起重要支持作用。

(3)家庭住宅消費(fèi)增長(zhǎng)。我國(guó)城鎮(zhèn)家庭收入的快速增長(zhǎng)，使住宅消費(fèi)支出在家庭支出中所占比例快速提高，未來(lái)幾年、十幾年估計(jì)仍將保持較快速的提速走向。

這些都將成為影響未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要因素。我國(guó)住宅需求量增大，還將反映在以舊城改造為主的住宅更新需求、住房條件改善帶來(lái)的住宅需求、城市化水平提高帶來(lái)的住宅需求，該三需求對(duì)房地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)，具有最一般的宏觀指導(dǎo)意義。

從上述我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，一個(gè)房地產(chǎn)公司對(duì)土地直接、間接儲(chǔ)備的意義就凸現(xiàn)了。我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)正處于階段性跳躍發(fā)展期，發(fā)展是長(zhǎng)期的永恒主題，一個(gè)房地產(chǎn)公司要有長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略，就必須在國(guó)家土地政策和法律的框架內(nèi)、應(yīng)在一定程度上，直接、間接地儲(chǔ)備一定數(shù)量的土地。

四、土地儲(chǔ)備量的影響因素

(1)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r。我國(guó)的經(jīng)濟(jì)正處于高速增長(zhǎng)時(shí)期,大量的建設(shè)用地是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。對(duì)某一地區(qū)來(lái)說(shuō), 在一定的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和充足的資金的支持下, 土地供應(yīng)量是多少, 就應(yīng)該儲(chǔ)備多少土地。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平和發(fā)展質(zhì)量直接影響土地需求量和土地市場(chǎng)的穩(wěn)定性, 這兩個(gè)方面對(duì)土地儲(chǔ)備量都存在約束作用。

(2)土地利用的總體規(guī)劃和城市規(guī)劃。土地利用總體規(guī)劃是根據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、國(guó)土治理和資源保護(hù)的要求、土地資源現(xiàn)狀, 及考慮各項(xiàng)建設(shè)對(duì)土地的要求, 在一定區(qū)域內(nèi)對(duì)土地的使用、治理和保護(hù)等做出的總體規(guī)劃。土地儲(chǔ)備制度的本質(zhì)是國(guó)家通過(guò)土地處分權(quán)和土地供應(yīng)權(quán)等職能,對(duì)城市土地資源進(jìn)行調(diào)控的一項(xiàng)管理制度, 是滿(mǎn)足土地需求,調(diào)節(jié)土地市場(chǎng), 提高土地利用率的一項(xiàng)重要手段。該制度在實(shí)行過(guò)程中,必須按照土地利用總體規(guī)劃規(guī)定的土地用途,城市規(guī)劃確定的土地使用布局來(lái)對(duì)土地進(jìn)行調(diào)整, 調(diào)整的范圍和速度都要由這兩項(xiàng)法規(guī)來(lái)決定。所以, 其直接決定了土地儲(chǔ)備量的大小。

(3)資金狀況。土地資源的有限和供給量少?zèng)Q定了土地價(jià)格居高不下, 收購(gòu)?fù)恋?需要大量資金,制定合理的土地儲(chǔ)備戰(zhàn)略并與公司的市場(chǎng)、資金戰(zhàn)略保持良性互動(dòng)尤為重要。

五、土地儲(chǔ)備策略的實(shí)施

(1)土地儲(chǔ)備策略的實(shí)施要踏準(zhǔn)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的節(jié)拍

同樣采取了迅速擴(kuò)大土地儲(chǔ)備規(guī)模的激進(jìn)策略，碧桂園和恒大地產(chǎn)的遭遇卻大相徑庭，其中的關(guān)鍵差別在于開(kāi)發(fā)商土地儲(chǔ)備策略的實(shí)施是否踏準(zhǔn)了宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的節(jié)拍。

眾所周知，土地、樓價(jià)以及整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)，都呈現(xiàn)出明顯的經(jīng)濟(jì)順周期運(yùn)行規(guī)律。如恒大一般不關(guān)心宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的趨勢(shì)而急速擴(kuò)張土地儲(chǔ)備，輕則導(dǎo)致土地購(gòu)并的價(jià)格過(guò)高而影響利潤(rùn)率，重則會(huì)導(dǎo)致公司的債務(wù)危機(jī)，從而引至破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。

(2)土地儲(chǔ)備策略的實(shí)施要考慮企業(yè)財(cái)務(wù)的承受能力 房地產(chǎn)業(yè)作為典型的資金密集型行業(yè)，其本身的特性決定了開(kāi)發(fā)商資產(chǎn)的流動(dòng)性相對(duì)較差，因而須特別注意中短期的資金壓力；開(kāi)發(fā)商的財(cái)務(wù)杠桿也一般較高，這就要求開(kāi)發(fā)商須根據(jù)自身的財(cái)務(wù)狀況，制定與之相適應(yīng)的土地儲(chǔ)備策略。

企業(yè)生存的基本法則之一便是根據(jù)自身的財(cái)務(wù)狀況，合理制定發(fā)展戰(zhàn)略，這樣才能保證企業(yè)無(wú)論在怎樣惡劣的宏觀經(jīng)濟(jì)狀況和外部融資環(huán)境之中，都能立于不敗之地。

(3)只有特定企業(yè)、特殊時(shí)期才適宜采用激進(jìn)策略

2009年的保利地產(chǎn)是激進(jìn)的土地儲(chǔ)備策略的實(shí)踐者。雖然購(gòu)地行為近似瘋狂，但激進(jìn)的土地儲(chǔ)備策略對(duì)保利而言，并非失去理智之舉。一方面原因在于，保利地產(chǎn)的激進(jìn)策略選對(duì)了時(shí)間，在這一時(shí)期大舉購(gòu)地的成本較低，土地收儲(chǔ)行為與宏觀經(jīng)濟(jì)周期暗合，這也是市場(chǎng)較為看好保利地產(chǎn)后繼盈利能力的原因。另一方面，激進(jìn)的購(gòu)地行為也與保利地產(chǎn)強(qiáng)大的融資能力相匹配。較優(yōu)的融資渠道使得保利地產(chǎn)的財(cái)務(wù)成本相對(duì)較低，中短期的債務(wù)壓力也相對(duì)可控。

總的來(lái)說(shuō)，保利地產(chǎn)有足夠的實(shí)力在特定時(shí)期實(shí)施激進(jìn)的土地儲(chǔ)備策略，因而這種策略較能得到市場(chǎng)的認(rèn)同。而且其他企業(yè)則應(yīng)充分考慮時(shí)間、市場(chǎng)、政策和自身因素，采取適當(dāng)?shù)牟呗裕耙酝藶檫M(jìn)”有時(shí)候也不失為一種良方。

【參考文獻(xiàn)】

【1】 《簡(jiǎn)論房地產(chǎn)公司土地儲(chǔ)備的意義》黃磊品

【2】 《土地儲(chǔ)備量對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響分析》 姬志杰

第五篇：房地產(chǎn)企業(yè)融資問(wèn)題研究

房地產(chǎn)企業(yè)融資問(wèn)題研究

發(fā)布日期:2013-09-0

2摘 要：房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，隨著房地產(chǎn)的持續(xù)發(fā)展，融資難的問(wèn)題也日益突出。目前房地產(chǎn)的主要融資來(lái)源是銀行貸款，渠道單一，資金量不大，因此，應(yīng)積極拓寬融資渠道，發(fā)展信托資金，開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品，采取股票融資等一系列措施，滿(mǎn)足企業(yè)對(duì)資金的需求。本文研究了房地產(chǎn)融資的現(xiàn)狀及所處的困境，提出了應(yīng)多渠道發(fā)展融資途徑，解決融資難的問(wèn)題，以利于房地產(chǎn)企業(yè)健康持續(xù)地發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)融資，房地產(chǎn)信托，銀行貸款

房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金密集型產(chǎn)業(yè)，資金周轉(zhuǎn)期長(zhǎng)，前期需投入大量資金，因此融資問(wèn)題關(guān)系到企業(yè)的生死存亡。多數(shù)開(kāi)發(fā)商的資金是來(lái)自銀行貸款，來(lái)源單一。近幾年，隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控，銀行信貸緊縮，加劇了房地產(chǎn)業(yè)的資金供應(yīng)緊張，房地產(chǎn)業(yè)融資體系的缺陷日益暴露出來(lái)。為了實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康地發(fā)展，應(yīng)建立多元化的融資體系，創(chuàng)造新的金融產(chǎn)品，采取多種融資方式。

一、房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)及其給融資帶來(lái)的困難

房地產(chǎn)業(yè)是典型的高投入、高回報(bào)、高風(fēng)險(xiǎn)的資本密集型行業(yè)，其在發(fā)展的過(guò)程中必須得到金融業(yè)大量的資金支持才能健康發(fā)展。但是自2006年來(lái)，隨著國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)向穩(wěn)健發(fā)展的要求，為了防范房地產(chǎn)泡沫出現(xiàn)可能引發(fā)的金融危機(jī)，國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)了一系列嚴(yán)厲的調(diào)控政策，提高了開(kāi)發(fā)商資金門(mén)檻，收緊開(kāi)發(fā)貸款，從“管?chē)?yán)土地，看緊信貸”入手，壓縮了開(kāi)發(fā)商的融資空間，加劇了融資難的問(wèn)題，房地產(chǎn)業(yè)的資金供應(yīng)面臨斷血的危險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)業(yè)融資的現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題

（一）銀行貸款是主要的資金來(lái)源，融資風(fēng)險(xiǎn)巨大

銀行貸款是我國(guó)多數(shù)開(kāi)發(fā)商采取的融資方式，開(kāi)發(fā)商通過(guò)土地抵押取得第一筆信貸資金進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。隨著房地產(chǎn)調(diào)控力度的加大，銀行加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)審查，提高了貸款門(mén)檻，開(kāi)發(fā)商越來(lái)越難以從銀行取得貸款，無(wú)法保證開(kāi)發(fā)過(guò)程的順利進(jìn)行。

（二）自籌資金，融資金額偏小

在房地產(chǎn)企業(yè)初始階段，自籌的資本金是主要的資金來(lái)源，主要用于購(gòu)置開(kāi)發(fā)的土地。在房地產(chǎn)價(jià)值較低時(shí)，自籌資金基本可以滿(mǎn)足投資需求。當(dāng)市場(chǎng)銷(xiāo)售不景氣及土地價(jià)值持續(xù)升高的情況下，土地投資成本加大，投資規(guī)模增大，資金周轉(zhuǎn)期延長(zhǎng)，自籌的資金就難以滿(mǎn)足企業(yè)投資的需求，開(kāi)發(fā)目標(biāo)難以實(shí)現(xiàn)。

（三）房地產(chǎn)金融工具稀缺，金融市場(chǎng)的功能沒(méi)有得到發(fā)揮

目前，我國(guó)金融市場(chǎng)的金融工具品種不多，融資能力不強(qiáng)，尤其針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的金融工具更是幾乎處于空白狀態(tài)。由于沒(méi)有專(zhuān)門(mén)設(shè)計(jì)的針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的金融工具，開(kāi)發(fā)商就難以從資本市場(chǎng)融通資金，金融市場(chǎng)的融資能力沒(méi)有發(fā)揮作用，影響了我國(guó)金融業(yè)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的服務(wù)水平，限制了房地產(chǎn)業(yè)自身抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力，也使房地產(chǎn)業(yè)與發(fā)達(dá)國(guó)家的差距進(jìn)一步拉大。

（四）債券融資比例較低

債券融資是指上市公司發(fā)行可轉(zhuǎn)債和公司債，非上市公司通過(guò)發(fā)行企業(yè)債籌集資金。由于房地產(chǎn)債券比一般債券收益高，又可以按期收回本金和利息，同時(shí)具有一定的流動(dòng)性，所以房地產(chǎn)債券融資有一定的優(yōu)勢(shì)。

但是國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)發(fā)行債券控制得很?chē)?yán)格，只有上市公司和國(guó)有獨(dú)資公司等設(shè)立的公司才能發(fā)行債券，多數(shù)非上市公司不具備發(fā)行條件，而且債券市場(chǎng)本身發(fā)育就不成熟，市場(chǎng)規(guī)模小，交易量不大，組織能力差，這些都制約了房地產(chǎn)債券的發(fā)行，導(dǎo)致債券融資在開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中所占的比例一直很低。

三、融資出現(xiàn)問(wèn)題的原因

（一）經(jīng)濟(jì)原因

近年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)快速地發(fā)展，泡沫經(jīng)濟(jì)也逐漸顯現(xiàn)，美國(guó)的次貸危機(jī)也給中國(guó)的經(jīng)濟(jì)敲響了警鐘。為了避免房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)破裂帶來(lái)的金融危機(jī)，我國(guó)從2010年以來(lái)連續(xù)出臺(tái)了多項(xiàng)調(diào)控政策，諸如停止流動(dòng)資金貸款，提高資本金比例，嚴(yán)格審批房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款條件，限制了銀行對(duì)房地產(chǎn)的信貸支持。由于政策的持續(xù)打壓，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的資金鏈捉襟見(jiàn)肘。宏觀調(diào)控政策仍將持續(xù)，面對(duì)力度不斷加大的調(diào)控政策，房地產(chǎn)企業(yè)迫切需要尋求多元化的融資道路。

（二）行業(yè)原因

一直以來(lái)，房地產(chǎn)與銀行就像一對(duì)孿生兄弟，互相依賴(lài)，互相支持，銀行就是房地產(chǎn)最基本、最主要的資金來(lái)源。這些房地產(chǎn)特有的特點(diǎn)，促成了房地產(chǎn)企業(yè)的融資困境。

（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)普遍不具備多渠道的融資能力。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期處在賣(mài)方市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商通過(guò)預(yù)售提前回籠大部分資金，同時(shí)通過(guò)工程墊款延遲支付資金，因此開(kāi)發(fā)過(guò)程中需要投入的資金量并不是很大，所以只要銀行的信貸資金一到位，企業(yè)基本上就高枕無(wú)憂(yōu)了，對(duì)后續(xù)的融資需求不強(qiáng)，對(duì)融資渠道的危機(jī)意識(shí)不強(qiáng)。因此銀行信貸政策一收緊，開(kāi)發(fā)商的日子就很難過(guò)。

（2）房地產(chǎn)企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)不合理。房地產(chǎn)企業(yè)的資金來(lái)源主要有：自有資金，開(kāi)發(fā)貸款及其他資金。自有資金是開(kāi)發(fā)商的資本金，開(kāi)發(fā)貸款一般是銀行的信貸資金，其他資金則是預(yù)售款及施工企業(yè)的工程墊款。從這些資金的來(lái)源分析，開(kāi)發(fā)貸款無(wú)疑屬于銀行的貸款資金，預(yù)售款也有60%左右是銀行提供的按揭貸款，施工企業(yè)的工程墊款也大多是銀行提供的流動(dòng)資金貸款，因此開(kāi)發(fā)商的資金幾乎都來(lái)源于銀行。這種高度依賴(lài)銀行的融資結(jié)構(gòu)是非常不利的，較低的融資成本與貸款門(mén)檻使企業(yè)利用銀行信貸杠桿進(jìn)行高負(fù)債經(jīng)營(yíng)，這在增加企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)也加劇了企業(yè)的違約風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)市場(chǎng)過(guò)熱存在投資投機(jī)的風(fēng)險(xiǎn)，一旦泡沫破裂房地產(chǎn)價(jià)格下跌，作為抵押的房地產(chǎn)價(jià)值將大幅度貶值，開(kāi)發(fā)商的違約成本將轉(zhuǎn)嫁給銀行承擔(dān)。

（3）市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀和房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)則之間的差距，也是產(chǎn)生融資困境的原因之一。銀行業(yè)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款的要求是企業(yè)自有資金達(dá)到總投資額的35%，同時(shí)還必須具備土地、規(guī)劃和施工等四證齊全。由于土地特有的稀缺性，開(kāi)發(fā)商拿地的成本也在不斷攀升，土地的購(gòu)置成本幾乎占了總投資的50%甚至更高。因此，開(kāi)發(fā)商的實(shí)際門(mén)檻已經(jīng)提高，自有資金35%與50%之間的差額部分，是得不到銀行的信貸支持的，也就是說(shuō)，開(kāi)發(fā)商的自有資金必須要達(dá)到50%才能夠進(jìn)入這個(gè)行業(yè)，行業(yè)政策與市場(chǎng)現(xiàn)狀的差距，直接增加了開(kāi)發(fā)商的融資數(shù)額和融資難度。

四、解決融資問(wèn)題的建議

（一）積極發(fā)展房地產(chǎn)信托基金

房地產(chǎn)信托基金是由特定發(fā)起人發(fā)起，通過(guò)發(fā)行受益憑證的方式匯集投資者的資金交專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)運(yùn)作，基金主要投資房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)，并將收益對(duì)投資者進(jìn)行分配的一種信托基金。信托基金對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)屬于股權(quán)投資，是對(duì)銀行資金不足部分的補(bǔ)充，不增加企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，拓寬了企業(yè)的融資渠道，因此應(yīng)大力推廣發(fā)展。

（二）加快開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品

隨著房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)對(duì)新的金融產(chǎn)品的需求也越來(lái)越渴望。因此，為了實(shí)現(xiàn)融資渠道的多元化，就必須抓緊開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)業(yè)的金融產(chǎn)品，形成穩(wěn)定的金融產(chǎn)品供應(yīng)體系，滿(mǎn)足企業(yè)日益增長(zhǎng)的融資需求。

（三）推動(dòng)企業(yè)進(jìn)行股票融資

股票融資是國(guó)際通行的融資方式，具有融資規(guī)模大，時(shí)間短的特點(diǎn)。通過(guò)上市，企業(yè)可以獲得大量持續(xù)發(fā)展的資本，使企業(yè)規(guī)模迅速擴(kuò)張。房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)采取一系列措施促成企業(yè)直接上市融資或者通過(guò)借殼上市，利用資本市場(chǎng)取得大量資金，從而達(dá)到企業(yè)快速發(fā)展的目標(biāo)。

（四）完善債券市場(chǎng)，推動(dòng)債券融資進(jìn)入正常渠道

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，投資金額大，發(fā)行債券是較好的融資選擇。針對(duì)我國(guó)目前債券市場(chǎng)企業(yè)債券發(fā)行規(guī)模很小的現(xiàn)狀，為了使債券融資成為房地產(chǎn)企業(yè)主要的融資渠道之一，國(guó)家就應(yīng)該出臺(tái)鼓勵(lì)企業(yè)發(fā)行債券的政策和相應(yīng)的措施，吸收社會(huì)閑余資金投資房地產(chǎn)。具體可以采取擴(kuò)大債券發(fā)行主體、推行房地產(chǎn)債券利率市場(chǎng)化、健全房地產(chǎn)企業(yè)債券信用評(píng)級(jí)體系，發(fā)展和培育房地產(chǎn)債券的市場(chǎng)體系，增加相應(yīng)的避險(xiǎn)工具等。

五、總結(jié)

總之，房地產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)進(jìn)入資本競(jìng)爭(zhēng)的時(shí)代，房地產(chǎn)融資已成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)生死存亡的關(guān)鍵。目前房地產(chǎn)面臨的大環(huán)境是銀行信貸緊縮，針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)目前的融資現(xiàn)狀及所處的困境，房地產(chǎn)企業(yè)迫切需要擺脫過(guò)度依賴(lài)銀行的單一融資局面，積極拓寬融資渠道，走多元化路線(xiàn)。同時(shí)，國(guó)家也應(yīng)進(jìn)一步完善相關(guān)的法律法規(guī)，努力創(chuàng)新金融工具，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)健康地發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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