第一篇：1、淺談加強房地產開發企業財務預算管理

淺談加強房地產開發企業財務預算管理

在市場經濟條件下,企業存在的目的是追求利潤,而企業財務管理的目標是資本利潤最大化。要使資本真正能夠實現利潤最大化的功能 ,就必須建立和完善資本經營機制 ,必須促使企業按照資本經營機制的內在要求進行運作 ,廣泛有效地進行資本經營。

而房地產開發企業的特點是投入資金多,建設周期長,投資風險大，所以在項目的規劃階段,必須對項目的投資與成本費用進行準確的估算,以便作出經濟效益評價、投資決策，這就是房地產開發企業中財務預算管理。它的的作用是確定設計任務書的投資額和控制初步設計概算。財務預算的核心是企業的現金預算 ,準確的現金流量預算 ,可以為企業提供預警信號,使經營者能夠及早采取措施。合理科學的財務預算能正確地考慮現金流量的確定性與到期債務之間的關系,為企業合理回避財務風險提供有力保障。

財務預算管理是在科學經營預測與決策的基礎上 ,圍繞企業戰略目標,對一定時期內企業資金的籌集、使用、分配等財務活動所進行的計劃與規劃。從而使生產經營活動按照預定的計劃與規劃進行流轉和運動,以實現企業理財目標的有效管理機制。因此,實行財務預算管理是房地產開發企業資本經營機制運行的必然需要。房地產開發企業要進行資本經營 ,必然要引入財務預算管理機制。

一、我國房地產開發企業在實施財務預算管理中存在的問題

（一）對全面預算管理的認識不足

很多房地產開發企業在進行預算管理時,重點考慮怎樣降低成本費用,預算的考核也直接與費用的節約或超支掛鉤,注重預算管理對成本費用的節約,缺乏價值管理和系統管理觀念。企業負責人往往在財務管理時,忽視了對其它部門的管理,將預算和計劃相混淆,使其成為財務報表。其它部門很少直接參與預算編制工作,往往只是對財務部門提交的具體結果進行確認,這樣的預算往往缺乏可操作性。

（二）預算管理機制不健全

有的房地產開發企業雖然編制了預算,但沒有建立相應組織機構。沒有具體和權威的機構對預算管理進行協調和監督。把全面預算管理交給財務部門,而沒有健全企業的預算管理機制。法人治理機構的不完善,對財務預算管理的認識不足,導致房地產開發企業的預算管理機制不健全。

（三）預算管理與企業的經營活動相脫節

房地產開發企業的預算管理往往缺少客觀性,很多企業通過對以往的經營情況和上一年度指標值,來決定下一年度預算指標值,沒有認真的對企業下一年度的生產經營狀況進行分析,如果房地產開發企 業外部環境、發展速度、業務范圍等因素變化比較大時,這種預算指標就會缺乏客觀性。

有些房地產開發企業還沒有真正認識到戰略的重要性,甚至沒有中長期戰略目標,沒有長期發展預算目標 ,使短期的預算指標與長期的發展規劃不相適應 ,各期的預算不能很好的銜接。尤其是外部環境十分復雜的房地產開發企業來說,缺少彈性的預算編制是無法適應企

業的經營活動的。

（四）缺乏預算的執行和監控

有些房地產開發企業的預算管理往往只停留在預算指標的下達，預算的編制和匯總上,而不注重對預算的執行和監控。有些企業雖然 對預算的編制很重視,專門成立了預算職能部門進行預算編制,但預算職能部門對預算的執行和監督很少參與。房地產開發企業對預算的 執行和監督重視不夠,企業的管理制度跟不上企業的經營活動。沒有 建立有效的預算反饋機制,企業的預算管理和會計核算系統沒有密切 配合。

（五）預算管理執行中缺乏有效的考核和激勵機制

很多房地產開發企業存在考核和激勵機制落實不到位的問題,成為影響企業預算管理目標無法實現的主要問題。在預算執行中,沒有 簽定預算指標經濟責任合同,沒有建立預算獎懲制度,當沒完成預算任務,對被考核單位和負責人進行獎懲時，被考核單位和負責人往往 強調客觀因素和外部環境對考核結果的影響,回避主觀原因和自身原 因。考核方也常常在一定程度上帶著個人感情去評價被考核方,使考 核過程不能按原則進行。或考核結果缺乏激勵機制,沒有建立配套的 預算考核制度,各級管理者重視不夠,使考核工作流于形式。

二、強化房地產開發企業的資本預算管理

（一）資本預算管理的意義

資本預算是企業生產設備、房屋建筑及其他設備擴建、改良、更新、重置的投資管理計劃,目的是預算未來一段時間內在設備和財產

方面的資本支出,確定支出限額,并作財務預算的投資支出,是財務預算的重要組成部分。

（二）建立完整的資本預算程序

一個完整的資本預算程序應該包括以下步驟:

1、尋找新的投資機會,開拓新市場。這一步驟非常重要,可以及時了解投資項目的背景題材,動態分析一項投資的取得而失去其他投資機會的機會成本、投資的資金成本等。

2、收集數據,估算項目的現金流量。本步驟應由工程技術、計劃、財務、采購、生產等部門的人員共同參加 ,除了要收集工程數據和進行市場調查外 ,還應考慮到各種經濟、社會等環境的影響,并對重要事件發生的概率作出預測,估算出項目的現金流量。各項未來的現金凈增加額減去機會成本和資金成本后,應與投資預算相比較,如前者大于后者,則說明該項目投資是可取的,否則是不可取的。

3、項目評估和作出決策。利用收集到的數據對項目進行評估并作出決策,一般一小部分投資決策是在部門一級作出的 ,但大部分的投資支出要經過高層管理部門批準 ,對投資金額較大的項目,資本支出預算應有各分項投資預算額 ,以便日后對投資實際支出額的控制。

4、重新評估和調整。在實際操作及項目投資運行過程中,會遇到一些變化,應及時地對項目進行評估,重新修改有關概率,作出新的決策,避免投資損失。

三、關于全面落實并完善財務預算管理的幾點建議

（一）細致分解各項指標,科學確定財務預算管理的責任單元。通過預算管理,強化房地產開發企業內部管理,將企業所有的經

濟活動都納入到預算管理的環節中,通過自上而下、自下而上的指標細致分解、層層落實,確定各部門管理人員的職責范圍、管理權限以及相應的獎懲制度。使各個部門的方向明確、責權利清晰。同時通過建立嚴密的預算管理組織機構,強化對各部門預算執行過程和結果的監督、控制、管理和考評。避免由于內部管理不善、控制薄弱而造成的經濟損失。

（二）強化資金集中管理 ,通過預算加強房地產開發企業的財務管理,有效地防范財務風險。

企業財務管理的核心是資金,資金是企業的血液。在進行財務預算時 ,應處理好資產結構中的盈利型與流動性的關系,成本與風險的關系,合理地規劃與控制企業的現金流量 ,回避由于喪失償債能力而導致經營失敗。

（三）健全預算管理網絡 ,為財務預算管理提供技術支持。要想搞好房地產開發企業財務預算管理 ,必須充分利用電子計算機這一科學手段,搞好會計核算和分析 ,建立健全預算管理體系和組織網絡 ,為財務預算管理及時提供準確完整的信息。

第二篇：如何做好房地產開發企業的財務預算管理工作

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如何做好房地產開發企業的財務預算管理工作

作者：周麗

來源：《科技創新導報》2011年第10期

摘 要:財務預算管理是建立在一系列預算假設及管理者經驗判斷基礎上的。本文通過分析財務預算管理中存在的問題,提出了如下幾點加強財務預算管理的對策,以提高財務預算的合理性、客觀性和正確性,發揮財務預算在房地產開發企業經營管理中的作用。

關鍵詞:財務預算 管理 考核 房地產

中圖分類號:F275 文獻標識碼:A 文章編號:1674-098X(2011)04(a)-0190-01

房地產開發企業的特點是投入資金多,建設周期長,投資風險大,所以在項目的規劃階段,必須對項目的投資與成本費用進行準確的估算,以便作出經濟效益評價、投資決策,這就是房地產開發企業中財務預算管理。財務預算管理的必要性

房地產開發企業中財務預算管理的作用有:(1)籌集建設資金和金融部門批準貸款的依據;(2)確定設計任務書的投資額和控制初步設計概算的依據;(3)可行性研究和在項目評估中進行技術經濟分析的依據。

財務預算的核心是企業的現金預算,準確無誤的現金流量預算,可為企業提供預警信號,使經營者能夠及早采取措施。合理科學的財務預算能正確地考慮現金流量的確定性與到期債務之間的關系,為企業合理回避財務風險提供有力保障。實施財務預算管理中存在的問題

2.1 對全面預算管理的認識不足

很多房地產開發企業在進行財務預算管理時,重點考慮怎樣降低成本費用,注重預算管理對成本費用的節約,缺乏價值管理和系統管理觀念。企業負責人往往在財務管理時,忽視了對其他部門的管理,將預算和計劃相混淆,使其成為財務報表。其他部門很少直接參與預算編制工作,往往只是對財務部門提交的具體結果進行確認,這樣的預算往往缺乏可操作性。

2.2 預算管理機制不健全

有的房地產開發企業雖然編制了預算,但沒有建立相應組織機構。沒有具體和權威的機構對預算管理進行協調和仲裁,執行和監督。把全面預算管理交給財務部門,而沒有健全企業的預算管理機制。法人治理機構的不完善,對財務預算管理的認識不足,導致房地產開發企業的預算管理機制不健全。

2.3 預算管理與企業的經營活動相脫節

房地產開發企業的預算管理往往缺少客觀性,很多企業通過對以往的經營情況和上一指標值,來決定下一預算指標值,沒有認真的對企業下一的生產經營狀況進行分析,如果房地產開發企業外部環境、發展速度、業務范圍等因素變化比較大時,這種預算指標就會缺乏客觀性。

2.4 缺乏預算的執行和監控

有些房地產開發企業的預算管理往往只停留在預算指標的下達,預算的編制和匯總上,而不注重對預算的執行和監控。有些企業雖然對預算的編制很重視,專門成立了預算職能部門進行預算編制,但預算職能部門對預算的執行和監督很少參與。房地產開發企業對預算的執行和監督重視不夠,企業的管理制度跟不上企業的經營活動。

2.5 缺乏有效的考核和激勵機制

很多房地產開發企業存在考核和激勵機制落實不到位的問題,成為企業預算管理目標無法實現的主要問題。在預算執行中,沒有簽定預算指標經濟責任合同,沒有建立完善的預算獎懲制度。另外,考核結果缺乏激勵機制,沒有建立配套的預算考核制度,各級管理者重視不夠,使考核工作流于形式。加強財務預算管理的對策

3.1 建立以企業發展戰略為指導的財務預算管理

企業在編制財務預算前,應認真分析企業資源,明確長期發展目標,增強財務預算的可行性。另外,還應做好市場調研工作,使企業編制的財務預算具有公正性和實效性。另外在制定預算指標時還應該具備一定的彈性,以減少過大的剛性給預算管理工作帶來風險,使企業的預算經得起市場的檢驗。

3.2 確定財務預算管理的責任單元

將企業所有的經濟活動都納入到財務預算管理的環節中,通過目標細致分解,層層落實,確定各部門管理人員的職責范圍、管理權限以及相應的獎懲制度。明確各部門的工作方向,同時建立嚴密的預算管理組織機構,強化對各部門預算執行過程和結果的監督、控制和管理,避免由于內部管理不善,控制薄弱而造成的經濟損失。

3.3 財務預算要切合實際

編制財務預算,一般應遵循“統籌兼顧,量入為出”的原則。財務預算需要各部門對其各項經濟活動做出全面預計,并進行盡可能準確的測算,同時要克服預測過程中的片面性,避免財務數據失真,導致資金浪費,使財務預算成為空中樓閣。

3.4 預算實施動態管理

一味地采用靜態預算指標,會使企業財務預算具有盲目性、滯后性和缺乏彈性,難以成為考核和評價員工的有效基準。所以,企業應積極尋求科學合理的方法加強動態管理,例如,可以采用零基預算、概率預算、滾動預算等。

3.5 及時反饋預算執行信息

企業相關的各項活動均應圍繞實現預算開展,每一個部門,每一項業務的發生都要受到預算的嚴格約束。在預算調整時,要對調整范圍,調整程序,調整權限進行嚴格規范,從制度上約束個人行為,確保預算在不失控制作用的前提下具備一定的靈活性。同時,財務部門要及時向執行部門反饋預算執行信息,以便各部門及時了解本部門的財務開支狀況,發現問題及時解決,確保其經濟活動不偏離本部門的財務預算目標。

3.6 不斷完善財務預算考核體系

建立一套完整考核與獎懲制度,將預算指標值與實際執行結果進行比較,肯定成績,找出問題,分析原因,進一步完善對預算工作的管理,確保企業戰略目標的最終實現。業績考核指標不僅包括結果性預算數據,更要注意過程性業務指標,既要考核預算最終目標的實現情況,又要評價影響企業目標實現的關鍵成功因素,要根據每一責任單位的特點建立日常監控制度,通過及時的信息反饋和相應的考評,將預算過程深入到每一個具體環節,形成良好的激勵機制。結語

綜上所述,企業要建立健全財務預算管理組織體系,保證財務預算管理的有效組織實施,加強財務預算執行與考核,嚴格財務預算的約束機制,規范完善企業財務預算管理工作并將預算管理與激勵機制相結合,加強企業各部門間的協作,努力降低企業的經營風險與財務風險,這樣才能保證企業預算目標得以實現,才能促進企業不斷發展。

參考文獻

[1] 楊友孝,蕭紅,何建明.房地產行業財務預算管理制度優化設計方案與預算編制、執行、分析及全面控制指導手冊[M].北京:中國知識出版社,2010,1.[2] 俞文青.房地產開發企業財務管理[M].上海:立信會計出版社,2010,4.[3] 趙怡泳.預算管理在現代企業管理中的作用[J].科技資訊,2006(2):27～28.[4] 鹿艷春.淺析強化企業財務預算管理和控制問題[J].中國科技財富,2009(4):121～123.

第三篇：試析如何做好房地產開發企業的財務預算管理工作

試析如何做好房地產開發企業的財務預算管理工作

中圖分類號：F275 文獻標識：A 文章編號：1674-1145（2018）2-000-01

摘 要 隨著當前我國經濟社會的發展趨勢來看，房地產開發企業所面臨的市場環境并不像先前那般繁榮，加之國家對房地產開發企業宏觀調控力度的加大，房地產開發企業也面臨較大的政策風險。此外，由于其他行業進軍房地產行業以及市場客戶需求的多樣化，房地產開發企業所面臨的市場風險也越來越大。在這種情形下，房地產開發企業的預算預算管理就顯得極為重要。本文主要探討如何做好房地產開發企業的財務預算管理工作，希望能為相關人員提供參考依據。

關鍵詞 房地產開發企業 財務預算 管理工作

房地產開發經營中的財務預算管理，是圍繞其初期發展戰略目標，在科學合理的預測和決策經營的前提下，對一定時期內籌集、使用、分配企業資金的財務活動所制定出的有關規劃和計劃，財務預算管理能夠促使企業對自身的財務活動進行高效的控制和管理，從而達到滿足市場需求，獲取最大經濟效益的目的。

一、房地產開發企業的財務預算管理工作內容分析

損益預算，在損益預算的范圍中，財務支出和財務成果的經濟狀況是不可或缺的建設內容之一，其中側重于包括房地產開發的施工期間成本費用和開發后的房地產收入預算等方面。其中，施工進行階段的成本費用是指房地產的建筑安裝費用，小區前期費用及配套設施所需費用等；資金預算，資金預算主要出現在房地產開發與銷售過程中，一定程度上反映出現金收入的實際情況及支出情況，重點包括流入與流出兩大類。首先，對于現金流入預算來說，現金流通情況大體上都是通過銀行貸款和房地產開發企業自有資金及售房款支持來實現的。現金流入預算是非常關鍵的預算流程表現形式，可以推動工程項目的穩定發展，實現房地產開發企業的銷售目標。其次，現金流出流量是指房地產開發過程中通過現金方式支出的成本費用，包括工程管理費用、建筑施工費用、銷售費用等。

二、房地產開發企業的財務預算管理的特點

管理的資金量數額巨大，房地產開發過程中需要大量的資金支出，其中房屋工程造價以及地價方面是主要的資金投入，房地產開發企業前期的資金籌備量是開發的關鍵所在。財務預算管理的難度大，房地產財務預算管理包括對土地征用、建筑安裝總費用、電梯購置、配套設施安裝等多種費用的估計與預算，而由于房地產開發經營項目的內容不同，開發流程也具有差異性。

三、如何做好房地產開發企業的財務預算管理工作

（一）提高現金流通效率，加強各個部門之間的協作與交流

在房地產開發過程中，現金流通是多項工程工序不可或缺的一部分。房地產開發企業要想現金作為開發的重點，鞏固其主體地位。通過現金流通效率的提升，償還銀行貸款的支出款項，減輕市場環境引發銀行貸款利息率的不利影響。財務部門是房地產開發企業中較為關鍵的部門，必須要加強財務部門與其他部門之間的聯系與溝通，以便于獲取更加準確可靠的設備材料選購和工程項目開展的實際情況等信息，要將財務預算管理涉及到房地?a開發企業的各個領域之中，這對于財務預算管理工作的效率具有極大地推動作用。

（二）注重國家政策的改變

房地產在開發過程中，國家宏觀經濟調控與政策的出臺頒布，對開發的經濟利潤和成本支出情況造成了極大地影響。關注市場環境的變化，充分掌握政策的變動情況，不斷調整和優化企業財務預算管理的實施項目，要結合調控預算方案和預測財務狀況等方式，確保財務預算管理工作的穩定實施與高效運作。

（三）合理估計并編制資金預算和損益預算

房地產項目預算主要包括，項目開發前期調研及可行性報告，各項工程預算支出，財務費用總體預算，最終盈利情況等涉及多個部門，在項目開發經營活動中均有體現。在資金預算方面，銷售費用預算與銷售回款預算是營銷部門的重要編制內容；工程管理部門主要負責土地款支出和工程資金支出，并與預算比對等，各個部門要做到各司其職、分工協作。而在損益預算方面，工程建設部門要確保施工計劃，按期限完成施工進度。在規定的時間內取得建設主管部門頒發的預售許可證；如期完成內部驗收工作，最終要通過質監站驗收。銷售部門要確保計劃，確保預算收入按期完成，拓展客戶及時把房源全部銷售。保證預算收入資金及時到位，做到及時發現問題并解決問題，（四）提升財務預算分解的準確性

總體構成的分解，主要是指需要開發的房地產產品物業類型、銷售面積以及物業類型的銷售總價等。開發成本總體構成的分解，需要將成本項目進行逐層分解，并且與相關成本項目相匹配，最終預測總成本。構成項目按照和月份進行分解，總體構成的各項科目要嚴格按照工程進展情況和預測付款方式來進行，根據項目開發周期，將各個和月份進行分解，加大責任落實力度，進而確保房地產開發企業財務預算管理工作的準確性。

四、結語

房地產開發經營過程中，財務預算對決策的制定以及正確性具有直接的影響。因此房地產企業必須以現金流控制為主線，構建一個完善的財務預算管理體系，加強執行和考核財務預算，督促各個職能部門之間加強協調和溝通，這樣才能順利實現財務預算管理的目標。

參考文獻：

[1] 韓梅.房地產開發企業財務預算管理的強化舉措芻議[J].管理觀察，2016（23）：150-152.[2] 許高覺.淺談房地產開發企業財務管理的重點及相關結合點[J].商，2012（05）：62-63.[3] 顧建安.關于房地產企業全面預算管理的思考[J].時代金融，2013（27）：294.

第四篇：中央企業財務預算管理暫行辦法

中央企業財務預算管理暫行辦法

國務院國有資產監督管理委員會令第18號

國資委

2007.5.25 第一章 總則

第一條 為加強對國務院國有資產監督管理委員會（以下簡稱國資委）履行出資人職責企業（以下簡稱企業）的財務監督，規范企業財務預算管理，根據《中華人民共和國公司法》、《企業國有資產監督管理暫行條例》和國家有關財務會計制度規定，制定本辦法。

第二條 企業財務預算編制、報告、執行與監督工作，適用本辦法。第三條 本辦法所稱財務預算是指企業在預測和決策的基礎上，圍繞戰略規劃，對預算內企業各類經濟資源和經營行為合理預計、測算并進行財務控制和監督的活動。

財務預算報告是指反映企業預算內企業資本運營、經營效益、現金流量及重要財務事項等預測情況的文件。

第四條 企業應當建立財務預算管理制度，組織開展內部財務預算編制、執行、監督和考核工作，完善財務預算工作體系，推進實施全面預算管理。

第五條 企業應當在規定的時間內按照國家財務會計制度規定和國資委財務監督工作有關要求，以統一的編制口徑、報表格式和編報規范，向國資委報送財務預算報告。

第六條 國資委依據本辦法對企業財務預算編制、報告及執行工作進行監督管理，督促和引導企業切實建立以預算目標為中心的各級責任體系。

第二章 工作組織 第七條 企業應當按照國家有關規定，組織做好財務預算工作，配備相應工作人員，明確職責權限，加強內部協調，完善編制程序和方法，強化執行監督，并積極推行全面預算管理。

第八條 企業應當按照加強財務監督和完善內部控制機制的要求，成立預算委員會或設立財務預算領導小組行使預算委員會職責。在設立董事會的企業中，預算委員會（財務預算領導小組）成員應當有熟悉企業財務會計業務并具備相應組織能力的董事參加。

第九條 企業預算委員會（財務預算領導小組）應當履行以下主要職責：

（一）擬訂企業財務預算編制與管理的原則和目標；

（二）審議企業財務預算方案和財務預算調整方案；

（三）協調解決企業財務預算編制和執行中的重大問題；

（四）根據財務預算執行結果提出考核和獎懲意見。

第十條 企業財務管理部門為財務預算管理機構，在企業預算委員會（財務預算領導小組）領導下，依據國家有關規定和國資委有關工作要求，負責組織企業財務預算編制、報告、執行和日常監控工作。企業財務預算管理機構應當履行以下主要職責：

（一）組織企業財務預算的編制、審核、匯總及報送工作；

（二）組織下達財務預算，監督企業財務預算執行情況；

（三）制訂企業財務預算調整方案；

（四）協調解決企業財務預算編制和執行中的有關問題；

（五）分析和考核企業內部各業務機構及所屬子企業財務預算完成情況。第十一條 企業內部各業務機構和所屬子企業為財務預算執行單位。企業財務預算執行單位應當在企業預算管理機構的統一指導下，組織開展本部門或者本企業財務預算編制工作，嚴格執行經核準的財務預算方案。企業財務預算執行單位應當履行以下主要職責：

（一）負責本單位財務預算編制和上報工作；

（二）負責將本單位財務預算指標層層分解，落實到各部門、各環節和各崗位；

（三）按照授權審批程序嚴格執行各項預算，及時分析預算執行差異原因，解決財務預算執行中存在的問題；

（四）及時總結分析本單位財務預算編制和執行情況，并組織實施考核和獎懲工作；

（五）配合企業預算管理機構做好企業預算的綜合平衡、執行監控等工作。第三章 財務預算編制

第十二條 企業編制財務預算應當堅持以戰略規劃為導向，正確分析判斷市場形勢和政策走向，科學預測經營目標，合理配置內部資源，實行總量平衡和控制。

第十三條 企業編制財務預算應當將內部各業務機構和所屬子企業、事業單位和基建項目等所屬單位的全部經營活動納入財務預算編制范圍，全面預測財務收支和經營成果等情況。

第十四條 企業編制財務預算應當以資產、負債、收入、成本、費用、利潤、資金為核心指標，合理設計基礎指標體系，注重預算指標相互銜接。

第十五條 企業應當根據不同的預算項目，合理選擇固定預算、彈性預算、滾動預算、零基預算、概率預算等方法編制財務預算，并積極開展與行業先進水平、國際先進水平的對標。

第十六條 企業編制財務預算應當按照國家相關規定，加強對外投資、收購兼并、固定資產投資以及股票、委托理財、期貨（權）及衍生品等投資業務的風險評估和預算控制；加強非主業投資和無效投資的清理，嚴格控制非主業投資預算。

資產負債率過高、償債能力下降以及投資回報差的企業，應當嚴格控制投資規模；不具備從事高風險業務的條件、發生重大投資損失的企業，不得安排高風險業務的投資預算。

第十七條 企業編制財務預算應當正確預測預算現金收支、結余與缺口，合理規劃現金收支與配置，加強應收應付款項的預算控制，增強現金保障和償債能力，提高資金使用效率。

第十八條 企業編制財務預算應當規范制定成本費用開支標準，嚴格控制成本費用開支范圍和規模，加強投入產出水平的預算控制。

對于成本費用增長高于收入增長、成本費用利潤率下降、經營效益下滑的企業，財務預算編制應當突出降本增效，適當壓低成本費用的預算規模，其中，經營效益下滑的企業，不得擴大工資總額的預算規模。

第十九條 企業編制財務預算應當注重防范財務風險，嚴格控制擔保、抵押和金融負債等規模。

資產負債率高于行業平均水平、存在較大償債壓力的企業，應當適當壓縮金融債務預算規模；擔保余額相當于凈資產比重超過50%或者發生擔保履約責任形成重大損失的企業（投資、擔保類企業另行規定），原則上不再安排新增擔保預算；企業不得安排與業務無關的集團外擔保預算。第二十條 企業編制財務預算應當將逾期擔保、逾期債務、不良投資、不良債權等問題的清理和處置作為重要內容，積極消化潛虧掛賬，合理預計資產減值準備，不得出現新的潛虧。

第二十一條 企業應當按照“上下結合、分級編制、逐級匯總”的程序，依據財務管理關系，層層組織做好各級子企業財務預算編制工作。

第二十二條 企業應當建立財務預算編制制度。企業內部計劃、生產、市場營銷、投資、物資、技術、人力資源、企業管理等職能部門應當配合做好財務預算編制工作。企業財務預算編制應當遵循以下基本工作程序：

（一）企業預算委員會及財務預算管理機構應當于每年9月底以前提出下一本企業預算總體目標；

（二）企業所屬各級預算執行單位根據企業預算總體目標，并結合本單位實際，于每年10月底以前上報本單位下一預算目標；

（三）企業財務預算委員會及財務預算管理機構對各級預算執行單位的預算目標進行審核匯總并提出調整意見，經董事會會議或總經理辦公會議審議后下達各級預算執行單位；

（四）企業所屬各級預算執行單位應當按照下達的財務預算目標，于每年年底以前上報本單位財務預算；

（五）企業在對所屬各級預算執行單位預算方案審核、調整的基礎上，編制企業總體財務預算。

第四章 財務預算報告

第二十三條 企業應當在組織開展內部各級子企業財務預算編制管理的基礎上，按照國資委統一印發的報表格式、編制要求，編制上報財務預算報告。企業財務預算報告由以下部分構成：

（一）財務預算報表；

（二）財務預算編制說明；

（三）其他相關材料。

第二十四 條企業財務預算報表重點反映以下內容：

（一）企業預算內預計資產、負債及所有者權益規模、質量及結構；

（二）企業預算內預計實現經營成果及利潤分配情況；

（三）企業預算內為組織經營、投資、籌資活動預計發生的現金流入和流出情況；

（四）企業預算內預計達到的生產、銷售或者營業規模及其帶來的各項收入、發生的各項成本和費用；

（五）企業預算內預計發生的產權并購、長短期投資以及固定資產投資的規模及資金來源；

（六）企業預算內預計對外籌資總體規模與分布結構。

第二十五條 企業應當采用合并口徑編制財務預算報表，合并范圍應當包括：

（一）境內外子企業；

（二）所屬各類事業單位；

（三）各類基建項目或者基建財務；

（四）按照規定執行金融會計制度的子企業；

（五）所屬獨立核算的其他經濟組織。

第二十六條 企業應當對財務預算報表編制及財務預算管理有關情況進行分析說明。企業財務預算編制說明應當反映以下內容：

（一）預算編制工作組織情況；

（二）預算內生產經營主要預算指標分析說明；

（三）預算編制基礎、基本假設及采用的重要會計政策和估計；

（四）預算執行保障措施以及可能影響預算指標事項說明；

（五）其他需說明的情況。

第二十七條 企業應當按規定組織開展所屬子企業開展財務預算報告收集、審核、匯總工作，并按時上報財務預算報告。企業除報送合并財務預算報告外，還應當附送企業總部及二級子企業的分戶財務預算報告電子文檔。三級及三級以下企業的財務預算數據應當并入二級子企業報送。

級次劃分特殊的企業集團財務預算報告報送級次由國資委另行規定。第二十八條 企業應當按照下列程序，以正式文函向國資委報送財務預算報告：

（一）設董事會的國有獨資企業和國有獨資公司的財務預算報告，應當經董事會審議后與審議決議一并報送國資委；

（二）尚未設董事會的國有獨資企業和國有獨資公司的財務預算報告，應當經總經理辦公會審議后與審議決議一并報送國資委；

（三）國有控股公司的財務預算報告，應當經董事會審議并提交股東會批準后抄送國資委。

第二十九條 企業財務預算報告應當加蓋企業公章，并由企業的主要負責人、總會計師（或分管財務負責人）、財務管理部門負責人簽名并蓋章。

第三十條 國資委對企業財務預算實行分類管理制度，對于尚未設董事會的國有獨資企業和國有獨資公司的財務預算實行核準制；對于設董事會的國有獨資公司和國有獨資企業、國有控股公司的財務預算實行備案制。

第三十一條 國資委依據財務預算編制管理要求，建立企業財務預算報告質量評估制度，評估內容不少于以下方面：

（一）是否符合國家有關法律法規規定；

（二）是否符合國家宏觀政策和產業政策規劃；

（三）是否符合企業戰略規劃、主業發展方向;

（四）是否客觀反映預算內經濟形勢和企業生產經營發展態勢；

（五）是否符合財務預算編制管理要求；

（六）主要財務預算指標的間變動情況是否合理；

（七）預算執行保障和監督措施是否有效。

第三十二條 國資委根據質量評估結果，在規定時間內對企業財務預算提出審核意見并反饋企業。對于存在質量問題的，要求企業及時整改，其中對于嚴重脫離實際、各相關預算指標不銜接的，要求企業重新編制上報財務預算報告。

第五章 財務預算執行與監督

第三十三條 企業應當及時將各業務機構及所屬各級企業重點財務預算指標進行層層分解。各預算執行單位應當將分解下達的財務預算指標細化為季度、月度預算，層層落實財務預算執行責任。

第三十四條 企業應當嚴格執行經核定的財務預算，切實加強投資、融資、擔保、資金調度、物資采購、產品銷售等重大事項以及成本費用預算執行情況的跟蹤和監督，明確超預算資金追加審批程序和權限。

第三十五條 企業應當對財務預算執行情況進行跟蹤監測，及時分析預算執行差異原因，及時采取相應的解決措施。

第三十六條 企業財務預算執行過程中出現以下情形之一，導致預算編制基本假設發生重大變化的，可予以調整：

（一）自然災害等不可抗力因素；

（二）市場環境發生重大變化；

（三）國家經濟政策發生重大調整；

（四）企業發生分立、合并等重大資產重組行為。

第三十七條 企業應當將財務預算調整情況及時報國資委備案。具體備案內容包括：

（一）主要財務指標的調整情況；

（二）調整的原因；

（三）預計執行情況及保障措施。

第三十八條 企業應當建立財務預算執行結果考核制度，將財務預算目標執行情況納入考核及獎懲范圍。

第三十九條 企業應當在預算終了及時撰寫預算工作總結報告，認真總結財務預算工作經驗和存在的不足，分析財務預算與實際執行結果的差異程度和影響因素，研究制定改進措施。

第四十條 國資委根據月度財務報告建立企業財務預算分類監測和反饋制度，對主要財務預算指標執行情況進行分類跟蹤監測，對經營風險進行預測評估，并將監測和評估結果及時反饋企業，督促企業加強預算執行情況監督和控制。

第四十一條 國資委在預算終了，依據企業財務決算結果組織財務預算執行情況核查，對主要財務預算指標完成值與預算目標偏離的程度和影響因素進行分析，并將核查和分析結果作為企業財務預算報告質量評估的重要內容。

第六章 罰則

第四十二條 企業負責人、總會計師（或分管財務負責人）應當對企業財務預算編制、報告、執行和監督工作負責；企業總會計師（或分管財務負責人）、財務管理部門負責人對財務預算編制的合規性、合理性及完整性負責。

第四十三條 國資委將企業財務預算管理情況作為總會計師履職評估的內容。

第四十四條 企業不按時上報財務預算報告或者上報財務預算報告不符合統一編制要求、存在嚴重質量問題，以及財務預算執行監督不力的，國資委將責令整改。

第四十五條 企業在財務預算管理工作中弄虛作假的，或者上報的財務預算報告與內部財務預算不符的，國資委將給予通報批評。

第四十六條 企業編制財務預算主要指標與實際完成值差異較大的，國資委將要求企業作出專項說明，無正當理由的，國資委將給予警示。

第四十七條 國資委工作人員在企業財務預算監督管理工作中玩忽職守，導致重大工作過失或者泄露企業商業秘密的，視情節輕重予以行政處分。

第七章 附則

第四十八條 企業應當根據本辦法規定制定本企業財務預算管理工作制度。第四十九條 各省、自治區、直轄市國有資產監督管理機構可以參照本辦法，制定本地區相關工作規范。

第五十條 本辦法自2007年6月25日起施行。

第五篇：房地產開發管理手冊1

第一章

開發業務手冊編制說明

用于京漢集團開發的地產項目前期開發業務工作，手冊所列內容具有工作指導性，具體根據項目所在地區特點，參照執行；各地產子公司可以根據項目的具體特點和公司組織管理架構確定項目前期開發的管理體制。

第二章

獲取土地階段

2．1工作成果

經招、拍、掛取得土地使用權，簽訂《土地出讓合同》，或通過收購項目公司，簽定收購土地協議。2．2項目土地取得標準

2．2．1項目位置選擇及初步分析

房地產項目的位置選擇問題對于項目的成功將是決定性的。2．2．2土地規模標準

房地產項目對土地規模的要求：要滿足該項目本身功能的需要，得夠用；土地規模要符合戰略發展需要。

2．2．3土地價格標準

土地價格的高低將直接決定項目的競爭優勢。尤其在項目運做初期，土地價格越低，前期資金壓力越小。2．2．4項目定位

項目的定位符合公司項目定位一致要求。2．2．5項目成熟

項目需要滿足開工建設條件，市場成熟。2．2．6營銷效果初步分析

公司的實力含公司的資金實力、技術實力、對資源的整合能力、關系能力、企業領導人的人格魅力、創新實力等等因素。2．3獲取土地

房地產開發企業通過招標拍賣掛牌取得國有土地使用權后，應按照《中標通知書》的相關要求，在規定時限內與市國土局簽定《國有土地出讓合同》，并按期繳納土地出讓金。

基礎設施配套建設費包括在地價款中，根據位置的不同北京市各區的基礎配套設設費也各不相同。

依據國家計委、財政部關于全面整頓住房建設收費取消部分收費項目的通知（計價格[2001]585號）第三條：整頓城市基礎設施配套費。凡在《國家計委、財政部關于取消部分建設項目收費進一步加強建設項目收費管理的通知》（計價費 [1996]2922）頒布前，已按規定的審批權限批準征收城市基礎設施配套費及其他專項配套費的，由省級財政、價格主管部門對各類專項配套費進行整頓，將其統一歸并為城市基礎設施配套費；取消與城市基礎設施配套費重復收取的水、電、氣、熱道路以及其他各種名目的專項配套費。統一歸并后的城市基礎設施配套費，由省級價格、財政部門根據近年來公用事業價格改革和調整情況，按照從嚴控制、逐步核減的原則重新核定收費標準。凡是未按規定審批權限批準征收的城市基礎設施配套費或其他各類專項配套費，以及計價[1996]2922號文件頒布后，地方各級人民政府或有關部門出臺的城市基礎設施配套費或其他專項配套費，一律取消。

在實際開發過程中，要根據項目所在地的城市管理部門要求是否支付基礎設施配套及公共配套費用（如教育配套問題）。2．4北京地區招拍掛流程圖

第三章

辦理土地使用權證

3．1獲取土地使用權證

法定實施主體：國土資源某區分局（產權產籍科）3．2申請人需提交如下申辦材料

1、計委立項批復；

2、建設用地規劃許可證；

3、規劃紅線圖；

4、征地協議書 ；

6、土地補償協議書及各項補償補助領取憑證；

7、出讓合同，出讓金發票及發證函；

8、法人資格證明及授權委托書； 3．3審查、決定時限

20個工作日（不包括、市政府審批時限）。3．4流程圖

第四章

辦理建設用地規劃許可證 4．1獲取建設用地規劃許可證

通過區規劃委員會、市規劃委員會，獲得建設用地規劃許可證 4．2申請人需提交如下申辦材料

1、建設單位出具的申報委托書。

2、建設單位提交建設單位用地申請（申請文件應包含取得用地的有關情況等基本要素）。

3、《規劃意見書》附件、附圖復印件，土地整理儲備機構《北京市國有土地使用權掛牌出讓成交確認書》，國土資源行政主管部門《北京市國有土地使用權出讓合同》；

4、《土地使用權出讓合同》及其相關文件；

5、《建設用地釘樁成果》；

6、由提供規劃申報用圖的測繪部門，按建設用地釘樁成果及繪圖要求繪制的1：500或1：2000地形圖5份；

7、需要使用項目名稱的須提交地名命名行政許可文件復印件； 4．3審查、決定時限

30個工作日(可延長10個工作日)。

第五章

辦理建設工程規劃許可證 5．1獲得建設工程規劃許可證

通過區規劃委員會、市規劃委員會的審批，獲得建設工程規劃許可證。5．2申請人需提交如下申辦材料 1．建設單位出具的申報委托書；

2．建設單位填寫完整并加蓋單位印章的“建設項目規劃許可及其他事項申報表；

3．《規劃意見書》及附件、《修建性詳細規劃審查意見》及附圖復印件或《設計方案審查意見》及附圖復印件，以及《規劃意見書附件（選址）》中注明申報《建設工程規劃許可證》時須提交的有關文件 4．國土行政主管部門批準用地的文件；

5．具有資質的設計單位按照《規劃意見書》或《修建性詳細規劃審查意見》及附圖或《設計方案審查意見》及附圖的要求繪制的建設工程施工圖（按Ａ４規格（豎向）裝訂成冊）１套，另再附相同設計總平面圖５份（施工圖紙包括：圖紙目錄、無障礙設施設計說明、設計總平面圖、各層平面圖、剖面圖、各向立面圖、各主要部位平面圖、基礎平面圖、基礎剖面圖各１份）；

6．需要辦理竣工檔案登記的，須提交《城市建設工程辦理竣工檔案登記表》； 7．提交招標投標主管部門簽署意見的《北京市勘察設計招標投標登記表》復印件，依法需要進行招標投標的建設項目，還須提交《勘察、設計中標通知書》（已進行設計方案審查的不需提交）

8．需要使用項目名稱的，須提交地名命名（建筑物名稱核準）行政許可決定文件復印件１份； 5．3審查、決定時限

30個工作日(可延長10個工作日)。

第六章

施工圖設計專項技術審查

6．1前置條件

建設單位申辦施工圖設計專項技術審查應滿足下列條件：

1、申報建設項目為設置人防工程的單體項目；

2、已取得《人防工程初步設計審核批準通知單》；

3、已取得規劃部門核發的建設工程規劃許可證。

6．２本階段需提供如下材料 6．２．1施工圖專項審查

1、填寫完整并加蓋印章的《人防工程施工圖技術審查申請表》；

2、規劃部門核發的建設工程規劃許可證（復印件）

3、人民防空工程施工圖設計文件（一套）；

4、《人防工程初步設計審核批準通知單》（復印件）

5、《人防工程初步設計審查意見書》（復印件）。

6．２．2施工圖備案

申辦人需提交如下申辦材料：

（1）填寫完整并加蓋印章的《人防工程施工圖備案申請表》；（2）《人防工程施工圖技術審查報告單》；

（3）規劃部門核發的建設工程規劃許可證（復印件）；（4）人民防空工程施工圖設計文件（一套）；（5）《人防工程施工圖技術審查意見書》 6．４環節時限

25個工作日。6．５收費標準

施工圖設計專項技術審查是建設單位申報人民防空工程施工圖備案的必要前置條件，本事項不收費。

第七章

辦理各項配套設施的接入工作

7．1供電配套作業 7．1．1前期征詢階段

作業凡屬基建項目，在上報可行性報告前應向所在地區供電公司（局）書面征詢供電條件，作為政府部門審批基建項目的依據。

辦理供電工程報裝申請書需要的材料： 《營業執照》副本的復印件6份 法人代表的身體證6份

申請報告：應列出用電單位(房產開發單位)名稱、地址、聯系人、聯系電話、郵政編碼，簡要寫明主要用電設備、特殊用電要求、預計用電容量、發展容量、預計用電時間等，用戶還應提供立項意向有關文件(復印件)及1:2000地形圖(一份)。審查時限一般為30個工作日。7．1．2工程建設階段

在取得供電方案批復后，報當地規劃局審批外電源路由，規劃局組織政府各職能部門自來水，天然氣，電信，有線，市政，園林，等單位招開市政專題會議，確定地下的各種管線位置，討論外電源方案的可實施性。7．1．3申請報告

其中須有標有建筑面積的房型圖，并按80平方米以下，80~120平方米，120~150平方米，150平方米以上等四檔面積分類統計表。注明計劃竣工日期 7．1．5．1上級批文（主要是市，區計劃和規劃批文）； 7．1．5．2建筑工程規劃許可證； 7．1．5．3住宅配套費繳付憑證； 7．1．5．4公安門牌；

7．1．5．5標明門牌號的總平面圖，電氣施工圖，建筑施工圖。7．1．4供電實施階段 1．變電站建設（外線工程）

在辦理變電站建設申請手續時應附送：申請報告；兩份總平面圖并注明戶名、地址，標明建筑面積。提出設計概（預）算等。2．住宅用電（內線工程）

辦理《用電申請聯系卡》，由營業室受理，由低壓監察室審圖蓋章確認施工圖設計，并在30天內答復供電方案（低壓用戶15天內）。此答復對10千伏及以上高壓用戶在一年內有效，低壓用戶在6個月內有效。

供電所（局）按建設方受送電裝置施工進度進行供電工程的設計，建設方按概（預）算（或文件規定標準）繳付業擴工程費。3．竣工驗收

4．變電站土建驗收：甲方和監理驗收通過后通知供電局專項驗收。驗收合格后將變電所移交供電局管理。

5．變電站設備安裝，電纜排管，電纜施工，低壓監察，裝表等驗收均為供電局內部驗收程序。

6．供電局開具驗收合格證明后，本主辦崗位安排安裝分包向供電局無償領取分戶電表。

7．供電局通知送電。

8． 10千伏及以上高壓用電客戶新裝用電申請業擴流程

7．2供水配套

7．2．1項目規劃設計階段（方案設計階段）

1．按照項目所在地區向對應的北京市自來水有限公司（或區域自來水公司）征詢本項目用水。同時附送：項目批文、地區綜合管線圖、地形圖、總平面圖。

2．征詢自來水公司項目附近的自來水管網情況、未來規劃及可接入本項目的幾個自來水引入口及最大可引入口徑、項目所在地自來水管網壓力等自來水情況，提供給設備設計，為項目給水系統設計提供初始條件； 7．2．2市政綜合階段

市政管委綜合各方意見，下發此項目市政綜合會議紀要，給水方案根據會議紀要返回設計單位修改。7．2．3施工圖設計階段

要組織設計單位與自來水公司碰頭商議，征詢意見和優化設計方案，以免造成不必要的設計返工。7．2．4施工階段

1．室內工程：用戶水表必須從自來水公司購買；室內其他給水工程必須采用合格材料，施工符合國家規范及施工標準。

2．室外工程：小區紅線以外市政道路上的上水排管工程，尚須按計劃（自來水公司的內部施工計劃、區級市政設施建設計劃等）實施。

3．在室外給水工程竣工前1個月，向自來水公司提交供水申請（對項目、用水情況進行詳細介紹）、住宅（小區）總平面圖，申請接正式自來水。（若采用無負壓供水設備，需提供設備廠家介紹、設備衛生許可批件、產品合格證、檢驗報告等文件）

4．竣工后（室外水表尚未安裝完畢），與自來水公司結清工程款，簽訂供水合同。

5．竣工后自來水公司管網所現場檢查整個系統，并要求交試水費，標準為每棟樓550元（6層樓2-3門），交費結束后，提供無表芯的室外自來水表，使整個系統能夠試運轉，試運轉合格后，交還管網所表蓋，管網所來現場裝上正式水表。

7．2．5使用階段

1． 給水工程竣工后，向區衛生防疫站申請水質監測。高層建筑每棟樓須檢測2個點（1個點為一個檢測件），小區內市政管網需檢測一個點。

2． 向衛生局申請生活飲用水衛生許可證：提交材料：營業執照復印件、衛生管理制度、給水系統平面圖、系統圖、制水工藝及流程圖、供水設施的衛生許可批件復印件、水質檢驗報告、主要制水設備清單、從業人員健康和衛生知識培訓證明。7．2．6 注意事項: 1． 項目施工前一個月需向自來水公司提交臨水申請（包含項目介紹、項目預計開竣工時間、需用水量）、項目總平面圖。

2．簽訂臨水接口施工合同，協商付款后臨水接口自來水公司施工，完畢前簽訂臨水供水合同。

3．項目初擴設計完成，提交節水專篇。項目給排水工程在隱蔽前需報區節水辦公室驗收，竣工后報節水辦驗收，節水辦出具節水工程竣工驗收單。

4．項目開工前，向水務局提交臨水指標申請。需報材料：臨時用水指標申請書、工程規劃許可證、開工許可證、節水設施審查表（一式四份），水務局根據項目施工情況，給出項目各臨水使用指標，不得超指標用水，城管部分可根據情況對超指標用水給與罰款。

5．務必提醒動拆遷單位在動拆遷以前向上水公司辦理銷戶拆表手續。7．3排水配套

向市水務局排水管理處申辦《（新，改，擴）建設項目排水許可管理信息登記表》，取得排水（方案）征詢階段欄的“排水許可申請受理章”。7．3．1排水（方案）征詢階段

其緊前工作條件為規劃方案已經通過。

排水申請報告，1:500的地形圖，規劃方案的總平面圖。7．3．2排水（方案）審批階段

本主辦崗位通知市水務局排水管理處或區工務所出席擴初設計方案的審批會議。在會議三天前將擴初方案文本送達對方。會議結束后向對方索要《初步設計審查意見表》。7．3．3申辦施工臨時排水工程

要求在施工總承包合同簽訂后到總工程師發布的開工令日期之前的時間段內完成。向區建委水務管理所申辦《臨時排水許可證（施工）》。提交的文件為：《臨時排水許可證（施工）》申請表，由施工總包設計的施工總平面圖和施工臨時排水方案圖，擴初設計方案的批復。7．3．4排水工程實施階段

按照項目建設的計劃進度制訂相應的實施計劃，通常在主體結構工程結束后到竣工驗收之間的時間段內逐項完成以下作業：

1． 委托排水處指定的施工單位，實施排水檢測井的施工（雨污水分流的須分別施工雨廢水檢測井和污水檢測井）。施工完成后通知排水處驗收，向排水處領取《同意接管證明》。

2． 外墻腳手架拆除后，督促總包單位創造條件盡快安排區內排水管網的施工，力爭在項目竣工時同時驗收。在未驗收之前，應配齊井圈井蓋并不準施工單位使用管網。

3． 憑排水處出具的《同意接管證明》與區建委水務管理所辦理《市政接管委托協議》，并委托總包單位配合實施檢測井接入市政管網的工程。

4．本主辦崗位負責協調與現場其他工種施工進度的銜接，安排好作業面和生活倉儲場地。

5． 向區市政管理署繳納市政設施養護費。7．3．5排水工程申請投入使用階段

本主辦崗位在區內單體工程驗收后到申辦住宅交付使用許可證之前的時間段內完成。

1． 向排水處填報《建設項目排水接管許可證初審表》，與排水處簽訂《委托污水排放處理協議》，繳納污水處理費。

2． 向排水處申辦《臨時排水許可證》，此證作為申辦《住宅交付使用許可證》時需提交的文件之一。

3． 待客戶入住戶數超過50%后，通知排水處進行排水監測，經監測合格，由排水處出具《排水許可證》。復印件交物業公司留存，正本歸檔。此項工作也可委托物業公司經辦。

7．4消防配套

7．4．1規劃設計方案階段消防申報需提供的資料 1工程所在地的地形圖； 2規劃總平面圖及單體平面圖； 3簡要的文字說明或生產工藝流程。

辦理時限：公安消防機構受理后，在7個工作日內核發《建筑工程消防設計審核意見書（方案階段）》。

7．4．2初步設計方案階段消防申報需提供的資料 初步設計的方案說明文本（工程概況、消防設計專篇）； 2 由設計單位設計的全套擴初圖紙； 3上級主管部門的立項批文； 4 規劃部門的批文； 送審資料的電子文件光盤，但下列工程可不送光盤：6層及6層以下普通住宅（別墅、汽車庫除外），工程配套設施（含獨立建造的變、配電房，鍋爐房，煤氣調壓站、箱，公交站，門衛，圍墻，雨篷等）。《北京市建筑消防設計審核申報表》；

辦理時限：公安消防機構受理后，在17個工作日內核發《建筑工程消防設計審核意見書（擴初階段）》。

7．4．3施工圖設計階段消防申報需提供的資料 1.《北京市建筑消防設計審核申報表》； 2.總平面圖及說明；

3.建筑平面圖、立面圖、剖面圖及說明；

4.有防火要求的暖通空調、電氣（包括防雷）、工藝流程、設備布置圖及說明； 5.只有室內消火栓系統的工程提供室內外消防給水圖及說明； 6.送審資料的電子文件光盤，但第4項所列工程可不送光盤；

7． 凡工程等級三級（含三級）以上的民用建筑工程（民用建筑工程等級三級是指：中級、中型公共建筑；高度不超過24米，技術要求簡單的建筑；7層以上15層以下有電梯住宅或框架結構的建筑）由設計單位的消防自審員填報《建筑工程消防設計自審表（建筑專業）》。

辦理時限：公安消防機構受理后，在17個工作日內核發《建筑工程消防設計審核意見書（建筑階段）》。

7．4．4施工圖（消防設備）設計階段消防申報需提供的材料

1．《北京市建筑工程自動消防設施設計審核申報表》，并附公安消防機構在對建筑部分審核時已發出的的《建筑工程消防設計審核意見書》復印件； 2． 消防給水總圖、平面圖、系統圖（室內消火栓及自動噴水滅火系統）及說明； 3．火災自動報警系統的平面圖、系統圖及說明； 4．防排煙系統的平面圖、系統圖及說明； 5．其他固定滅火系統的平面圖、系統圖及說明；

6．送審資料的電子文件光盤，但第5項所列工程可不送光盤。

自動消防設施的施工圖設計必須由獲得”全國消防設計專項工程設計人員消防專業考試合格證書"的設計人員簽名。

辦理時限：公安消防機構受理后，在17個工作日內核發《建筑工程消防設計審核意見書（設備階段）》。

7．4．5施工圖（內部裝修）設計階段消防申報需提供的資料： 1．《北京市建筑內部裝修工程消防設計審核申報表》；

2．裝修樓層的原建筑平面圖、原消防設備（電施、水施、風施）平面圖； 3．原建筑的《建筑工程消防設計審核意見書》或《建筑工程消防驗收意見書》； 4．裝修樓層的裝修平面、立面、剖面、節點詳圖、材料表及說明，新設計的消防設備（電施、水施、風施）平面及系統圖； 5．送審資料的電子文件光盤。

辦理時限：公安消防機構受理后，在17個工作日內核發《建筑工程消防設計審核意見書（內裝修階段）》。7．4．6消防工程施工階段的注意事項：

1． 消防工程必須委托具備相應資質的安裝分包單位施工；

2． 消防工程的施工單位必須妥善保管所有消防材料和設備的產品合格證書； 3． 土建或裝飾工程的施工單位必須妥善保管所有有防火功能的材料和成品的產品合格證書。

7．4．7建筑工程消防竣工驗收需提供的資料：

1．《北京市建筑工程消防驗收申報表》原件及軟盤，此表應由填寫單位法定代表人或單位負責人簽名，并蓋單位法人章，各專項的施工單位應載明承攬工程范圍；建筑構件、材料防火性能和消防產品的數量及調試情況；

改項需由建設單位、設計單位、總承包單位、監理單位、消防施工單位的企業負責人簽字并加蓋公章。（一式兩份）

2．建筑構件、材料防火性能和消防產品的清單及質量合格證明；該項應該為：申報表上填寫的各種消防設施中，消防產品（含防火阻燃材料）須提供該產品的檢測報告。

3． 原公安消防機構核發的所有《建筑工程消防設計審核意見書》復印件；（一式兩份）

4．規定格式的建筑設施調試合格開通報告原件及軟盤，建筑消防設施調試合格開通報告應由調試人員本人簽名，并由調試人員的單位蓋法人章。

5． 火災報警聯動控制系統的邏輯關系圖或說明書原件，并蓋有調試單位法人章； 6． 消防控制室值班人員名單，該物業的管理單位蓋法人章確認； 7． 鋼結構防火涂料的耐火時間檢測報告；提供防火涂料厚度檢測報告；（一式兩份）

8．消防檢測機構的消防設施檢測報告、消防電氣檢測報告；（兩份原件）收費； 9．消防施工單位的資質證書；（復印件，加蓋單位公章）； 10．現場消防安全施工許可證；

11．如建筑工程消防設計審核意見書上提出的不符合消防規范，應由設計單位出具的整改意見并加蓋設計單位的公章； 12．提供北京市檔案館的微縮證明； 7．4．8裝修工程

1．建設單位提出的驗收申請（加蓋公章）

2．建設單位填寫《建筑工程消防驗收申報表》（一式兩份）3．建設工程中消防部門的建筑消防設計審核文件（復印件）

4．消防檢測機構的消防設施檢測報告、消防電氣檢測報告；（兩份原件）5．申報表上填寫的裝修材料（壁紙、地毯、紡織物）需提供其檢測報告（復印件）

6．現場消防安全施工許可證；

7．如建筑工程消防設計審核意見書上提出的不符合消防規范，應由設計單位出具的整改意見并加蓋設計單位的公章； 8．提供北京市檔案館的微縮證明；

辦理時限：公安消防機構收到申報表后，在17個工作日內派員對工程進行檢查驗收。驗收合格后7個工作日內核發《建筑工程消防驗收意見書》。

7．5燃氣配套

提出書面申請辦理征詢煤氣條件。新建住宅周邊有道路管網條件（或已有燃氣規劃的）均可辦理燃氣申請，若暫無規劃，亦可先委托申請做前期規劃。7．5．1擴初設計完成后

邀請煤氣公司參加擴初設計評審會。7．5．2施工圖設計完成后

為避免無必要的設計返工，在施工圖設計前，本主辦崗位視需要約請設計人員與煤氣公司溝通。設計完成后，燃氣所有施工圖送燃氣公司審查。7．5．3主體結構封頂前（或竣工前6～8個月）

向燃氣公司提交燃氣施工申請；簽訂紅線外至調壓站的中壓燃氣施工合同； 7．5．4配套的實施階段

1．總包或安裝分包如不具備“城市燃氣管道工程施工資質”，煤氣內管工程須另行委托專業施工單位施工。

2．本主辦崗位負責協調與現場其他工種施工進度的銜接，安排好作業面和生活倉儲場地。7．5．5竣工階段

竣工后與燃氣公司結清紅線外至調壓站的中壓管道施工費用、低壓部分住宅按戶收取。7．5．6通氣

費用結清后，報請燃氣公司每戶驗收，當場給與通氣、送灶驗收。入住率（或交房率達到60%）給與正式通氣。7．6通信配套

在房屋交付使用之前完成通信配套工程，并保證在業主入住后提出安裝電話要求的一周內裝上電話。7．6．1前期征詢階段

提供項目住宅戶數，辦理通訊條件征詢。征詢內容包括新建住宅周邊有否道路管網條件和落實電話配套計劃。需提供： 1．申請報告；

2．上級主管部門項目批文； 3．地形圖、總平面圖；

4．住宅建設配套費繳付憑證或經市住宅局批準的包干和免征憑證。

如本主辦崗位在該階段尚未到崗，通訊征詢由設計管理崗位經辦。7．6．2 擴初設計階段

本主辦崗位負責邀請通訊配套部門參加擴初設計審批會，并附送擴初的設計文本。會后向通訊配套部門索取通訊設備配套設計實施的咨詢意見書。7．6．3 施工圖設計與施工階段

本主辦崗位負責向通訊配套部門申請審圖及配套，需提供：總平面圖和弱電平面圖。

7．6．4竣工驗收

組織單項竣工驗收，驗收合格后電話配套部門出具“新建住宅配套建設驗收合格證明”（電話）。然后由電話局創號、放號線。7．6．5用戶申請開通

客戶入住后可向電話局辦理初裝手續，繳納安裝費用后一星期內電話局負責開通。7．6．6通信配套受理運作程序

7．6．7收費

在電信工程實施前與電信（網通）公司簽訂合同，由電信部門負責投資并實施，對小區業主進行開通，開發商不再支付費用。建設平米20萬以上需建電信機房，由建設方無償提供設備機房。7．7有線電視配套工程

該項作業應在基礎結構完成之前結束。7．7．1 向區有線網絡有限公司申請審圖和配套

需提交的文件為：報裝申請，總平面圖，項目設計單位設計的全套弱電工種圖紙。

7．7．2 委托區有線網絡有限公司進行樓外和小區外布線工程的設計 7．7．3 與區有線網絡有限公司協商樓內外和小區外布線工程費用

有線網絡公司按戶從建設方收取工程費，區域不同收費有區別。7．7．4有線工程施工 1．樓內預埋管施工 在地面以上建筑施工之前，經區有線網絡有限公司審核的有線電視布線施工圖交現場安裝總包單位按圖逐層預埋線管。2．樓內穿線施工

最遲在室內墻，頂涂料施工開始前完成。3．樓外和小區外埋管穿線施工

本主辦崗位及時聯系和協助區有線網絡有限公司，在項目竣工前施工完畢。7．7．5驗收

督促區有線網絡有限公司，由其與市有線網絡公司一起組織對小區內布線質量的驗收。

7．7．6客戶申請開通

因開通有線電視的初裝費可以不包括在房價內，客戶憑相關手續及繳款憑證到有線電視辦理開通的相關手續。7．8郵政配套

按照項目建設進度控制節點制訂工作計劃，保證在項目交付使用之前，辦全手續，完成郵政配套工作。7．8．1申報資料

受理申請、實地查看、審批核發。7．8．2 辦事程序

通郵申請單。7．8．3 法定時限

自受審申請日起90個工作日。

承諾時限：自受審申請日起7個工作日。7．8．4 收費標準

免費。7．8．5注意事項

本主辦崗位負責采購信報箱，并落實安裝就位。所用信報箱必須是郵政部門入網認可的產品。

第八章

辦理施工許可證

8．1獲取施工許可證

通過市建委、市招標辦審批，獲取施工許可證 8．2申請人需提交如下申辦材料

1.施工人員意外傷害保險單； 一般按照投資總額的萬分之八記取 2.施工圖設計文件審查通知書；

3.項目建設資金落實證明； 由開發公司開戶行出具

4.人防工程備案通知書； 所報工程是否有人防，有人防的工程需要提供人防審查及備案通知書

5.建筑工程施工許可申請表；需要提交以下材料：建設工程用地許可證、建設工程規劃許可證、拆遷許可證或施工現場是否具備施工條件、中標通知書及施工合同、施工圖紙及技術資料、施工組織設計、監理合同或建設單位工程技術人員情況、質量、安全監督手續資金保函或證明

6.建設工程用地規劃許可證及附件；

7.建設工程規劃許可證及附件；

8.土地使用權證 ； 9.監理單位承包合同 ； 10.監理單位中標通知書；

11.施工承包合同；

12.施工單位中標通知書 ； 8．3審查、決定時限

30個工作日(可延長10個工作日)。8．4流程圖

第九章

辦理預售證

9．1獲得預售證

通過北京市建委（市場處）的審批，獲得預售證。

9．2申請人需提交如下申辦材料1、2、3、4、5、6、7、8、9、北京市商品房預售許可登記表 法人資格證明及授權委托書； 企業法人營業執照； 開發企業資質等級證書； 國有土地使用證； 土地出讓合同；

已交清全部出讓金證明； 區或市土地局出具相關證明 建設工程規劃許可證及附件、附總平面圖； 建設工程施工許可證；

10、工程施工合同（復印第一部分）；

11、房地產開發企業開戶銀行出具的按申請預售的商品房計算投入開發建設資金達到投資總額25%以上的證明材料；

12、項目命名的批復；

13、北京市房管局委托區房管局對小東莊進行招拍掛的批復；

14、勘查報告;9．3審查、決定時限

30個工作日(可延長10個工作日)。9．4流程圖

第十章

驗收階段

驗收階段需要實現人防、環保、消防、衛生防疫、四方驗收、規劃驗收、竣工驗收，每項驗收20個工作日。10．1人防驗收

10．1．1人防驗收清申請材料

1.申請驗收報告一份 2.驗收表格

3.竣工圖一套（藍圖）（平、立、剖各一套）10．1．2人防驗收時限與流程

由規劃設計室在送案前5個工作日提供。審查時限20個工作日。10．2環保驗收

10．2．1環保驗收申請材料

1.申請驗收報告

2.驗收表格（填寫好，蓋公章）3.工程竣工圖一套（藍圖）4.市環保局報建批文

10．2．2環保驗收時限與流程

由規劃設計室在送案前5個工作日提供。審查時限20個工作日。

10．3消防驗收

10．3．1消防驗收申請材料

1.申請驗收報告

2.驗收表格

3.工程竣工圖一套（藍圖）4.消防報建批復函

10．3．2消防驗收流程與時限

按要求,工程竣工后,即報驗收，由施工單位負責。審查時限20個工作日。10．4衛生防疫驗收

10．4．1衛生防疫驗收申請材料

1.申請驗收報告；

2.驗收表格（填寫好，蓋公章）； 3.工程竣工圖一套（藍圖）； 4.衛生防疫報建的復函； 10．4．2衛生防疫驗收流程與時限

由規劃設計室在送案前5個工作日提供。審查時限20個工作日。10．5規劃驗收

10．5．1規劃驗收申請材料

1.申報表

2.綠委批復的綠化規劃圖(1式4份)10．5．2規劃驗收流程與時限

由規劃設計室在送案前5個工作日提供。審查時限20個工作日。10．5．3注意問題與事項

由施工單位負責。

10．6竣工備案準備資料 10．6．1竣工備案資料

1、規劃許可證及其它規劃批復文件→北京市城市規劃管理局頒發的《建設工程規劃許可證》。

2、施工圖、設計文件審查報告→由北京市規劃委員會審查后頒發的施工圖審查批準書

3、工程質量監督手續→《工程質量監督注冊登記表》。

4、工程施工許可證或開工報告→北京市建設委員會頒發的《建筑工程施工許可證》

5、公安消防部門出具的認可（準許）使用文件→北京市消防局對該工程消防工程驗收合格后簽發的《北京市消防局建筑工程消防驗收意見書》或批復報告。

6、環保部門出具的認可（準許）使用文件→工廠、車間、住宅小區、商業、賓館、飯店等依據《建設項目環境保護管理辦法》，由北京市環境保護局或區、縣環境保護局出具《環境影響報告書》或批復報告。

7、衛生部門出具的認可（準許）使用文件→公用或民用建筑工程中，涉及生活生活飲用水的項目，要有衛生防疫站出具的《水質檢驗報告》。

8、質量合格文件

（1）勘察部門對地基及處理的驗收文件

《隱蔽工程檢查記錄》中的地基驗槽記錄，建設、勘察、設計、監理、施工單位簽字要齊全，無未了事項。

（2）單位工程驗收記錄

由建設單位組織勘察、設計、監理、施工在工程驗收合格后簽署的《單位工程驗收記錄》，各方簽字要齊全，并加蓋公章。

（3）單位工程質量評定文件

依據《建筑安裝工程質量檢驗評定標準》（GBJ300-88）施工單位自評記錄，包括《單位工程質量綜合評定表》（統表一）、《質量保證資料核查表》（統表2）、《單位工程觀感質量評定表》（統表3）。

（4）監理部門簽署的《竣工移交證書》

依據《北京市工程建設監理規程》，由建設監理單位共同辦理的竣工移交手續，《竣工移交證書》中，總監理工程師和建設單位代表簽字，雙方加蓋公章。

9、地基與基礎、結構工程驗收記錄及檢測報告

包括《基礎工程驗收記錄》、《主體工程驗收記錄》，建設、設計、監、施工四方簽字齊全，并加蓋公章。按照國家規范要求，應進行檢測的應提交檢測報告。如：復合地基要有《復合地基檢測報告；工程質量問題實施的檢測，備案時要有檢測報告。

10、工程竣工驗收報告

（1）設計單位提出的《工程質量檢查報告》

（2）勘察單位提出的《工程質量檢查報告》

（3）監理單位提出的《工程質量評估報告》

（4）施工單位提出的《工程竣工報告》

（5）建設單位提出的《單位工程竣工驗收報告》（建設單位在工程竣工驗收合格后提出）。

11、工程質量保修書

按照房屋建筑工程質量保修辦法（建設部2000年80號令），建設單位和施工單位共同簽署。

12、住宅質量保證書 由建設單位編寫。

13、住宅質量說明書 由建設單位編寫。

14、其它文件

凡屬需要說明、報告的其它事項，不能歸到前13項子欄目中的，可歸在“其它文件”。如：建設單位辦理工程質量監督管理費結算后，將建筑工程竣工項目決算核查表交備案室歸在“其它文件”中。10．7四方驗收

10．7．1四方驗收工作成果

設計、建設單位、監理單位、施工單位四方簽字的《單位工程驗收記錄》 10．7．2監督站竣工驗收申報材料

1.完成工程設計和合同約定的各項內容

2.施工單位的竣工報告

3.監理單位工程質量評估報告

4.設計單位質量檢查報告

5.勘察單位質量檢查報告

6.規劃部門出具的認可文件

7.衛生部門出具的水質檢驗合格文件

8.環保部門出具的認可文件

9.消防部門出具的消防驗收合格文件

10.電梯工程監督報告

11.技術檔案和施工管理資料

12.施工單位簽署的工程質量保修書

13.城建檔案館出具的工程竣工檔案 14.預驗收認可文件 10．7．3四方驗收時限與流程

在達到驗收條件后開始約監督站,7個工作日。施工單位提交竣工報告→監理組織竣工初驗合格→總監簽署工程竣工報告提出質量評估報告→向監督站提交工程竣工驗收申報表→建設單位組織勘察、設計、施工、監理、監督站竣工驗收合格→各單位出質量證明文件→建設單位辦理竣工備案

第十一章

大產權辦理階段

大產權辦理階段，需要完成測繪所對房屋測量工作和建委產權科進行確權兩項工作。

11．1房屋實測

11．1．1房屋實測申請材料

1房屋預售登記測繪技術報告書復印件（作過預售的提交）2實預測樓號對應表 3公安部門批復的項目坐落

4建設工程規劃許可證及其附件，附圖復印件 5房屋竣工驗收備案表復印件

6人防部門批準或備案的人防建設方案復印件 7房屋預售合同付附分攤說明復印件（需業主簽字）8用地紅線及訂裝成果通知單復印件 9項目房間號碼編排表 10國有土地使用權

11．1．2房屋測量審查流程與時限

項目公司提供上述材料。實測工作日：45個工作日。市測繪所上傳工作日：5個工作日。11、2市測繪所上傳數據 11、2、1實測上傳，取得測繪成果備案表，未作過預售的直接開始辦理大產權。11、2、2實測上傳，作過預售的先做實預測對應。

1房地產交易網申請→建立實預測樓棟關系→以及實預測房屋對應關系。2打印申請表、房號清單、實預測房屋對應表。3提交申請到市測繪所。受理工作日：5個工作日。4領取測繪成果備案表 11．3確權

11．3．1確權需要的申請材料

1授權委托書復印件1份 國有土地使用權證復印件1份

3建設工程規劃許可證復印件1份

4工程施工許可證復印件1份

5地價款交清證明

6房屋所有權初始登記申請書原件1份7房屋登記表、房產（分戶）平面圖原件2份

8房屋面積測繪技術成果報告原件1份

9公用建筑面積分攤原則和部位說明原件1份

10測繪成果備案表原件1份

11企業法人營業執照復印件1份

12派出所或其它部門出具的地址證明復印件1份

13房號（部位）清單原件2份

14預售房屋房號與現房房號對照表原件1份

15建設用地規劃許可證復印件1份

16工程規劃驗收合格證明復印件1份

17建設工程竣工驗收備案表復印件1份

18法定代表人身份證明復印件1份 19地價款交清證明復印件1份

11．3．2確權審查流程與時限

草擬 → 申請 → 受理 → 審核 → 復審 → 制證 → 發證

↓

↓

↓

開發商 開發商 權屬部門

申請階段提交資料 受理審查時限55個工作日。

第十二章

小產權辦理階段

小產權辦理階段需要幫助業主向建委申報小產權（北京小產權房停工停售，歷史遺留問題將按老辦法解決）12．1辦理小產權所需資料

1．業主身份證：本市居民身份證的正反兩面復印件；外省居民還需提供在北京的暫住證復印件；

2．業主的委托書（業主委托我公司代辦產權委托書原件）； 3．北京市住宅公共維修基金專項收據； 4．中華人民共和國契稅完稅證明；

5．房屋登記表和房地平面圖（此圖來源于區級測繪隊）； 6．房屋所有權轉移登記申請書（來源于區級房地局領取）； 7．業主的北京商品房買賣合同（正本）；

8．房屋實測面積變更補充協議（如實測出現面積變更須提交，如是現房沒有面積變更的不需提交）； 12．2時限與流程

一般開發商準備齊上述資料后方可向區建委提起申報，申報方式有兩種： 1．批量式申報：由于開發商為業主代辦數量較多，因此需批量申報，時限一般為四十個工作日； 2．單獨申報：如業主自己辦理或開發商遇見個別的突發事件，因此需單獨申報，時限一般為二十個工作日。