第一篇：房地產開發企業行政辦公管理實務

房地產開發企業行政辦公管理實務

第一章 房地產開發企業文書管理

1、房地產開發企業公文管理

房地產開發企業公文概述

房地產開發企業常用公文文體

房地產開發企業公文格式

房地產開發企業公文行文規則

房地產開發企業公文發文辦理

房地產開發企業公文收文辦理

房地產開發企業公文歸檔管理

2、房地產開發企業檔案管理

房地產開發企業檔案管理概述

房地產開發企業檔案的收集

房地產開發資料檔案的分類與編號

房地產開發企業檔案的歸檔登記與組卷

房地產開發企業檔案的保管

房地產開發企業檔案的保密管理

房地產開發企業檔案的借閱與利用

房地產開發企業超期檔案的處理

3、房地產開發企業合同管理

房地產開發企業合同的分工管理

房地產開發企業合同的訂立管理規定

房地產開發企業合同的審核審批權限

房地產開發企業合同的審查與簽訂

房地產開發企業合同的分類編號

房地產開發企業合同的跟蹤管理

房地產開發企業合同管理的相關獎懲規定

4、房地產開發企業的印章 管理

房地產開發企業印章 的刻制

房地產開發企業印章 的取用與保管

房地產開發企業印章 的適用范圍及審批 房地產開發企業印章 的使用程序

房地產開發企業用印操作要求

房地產開發企業印章 的銷毀

5、房地產開發企業圖書管理

房地產開發企業圖書的購置與報刊訂閱

房地產開發企業圖書的借閱

第二章 房地產開發企業物資財產管理

1、房地產開發企業物資財產管理總述 房地產開發企業物資財產的分類管理

房地產開發企業物資財產的購置管理

房地產開發企業物資財產的驗收管理

房地產開發企業物資財產的入庫管理

房地產開發企業物資財產的人賬、領用及調配管理 房地產開發企業物資財產的清查與維護管理 房地產開發企業物資財產的報廢管理

2、房地產開發企業辦公用品管理

房地產開發企業辦公用品的分類與管理原則 房地產開發企業名片、表單的印制管理

房地產開發企業辦公用品的購置.：

房地產開發企業辦公用品的領用

房地產開發企業辦公用品的日常管理

3、房地產開發企業辦公設備管理

房地產開發企業辦公設備的分類與購置

房地產開發企業辦公設備的保管與使用規定

房地產開發企業電話的管理

房地產開發企業復印機的管理

房地產開發企業計算機及網絡的管理

房地產開發企業傳真機、打印機、空調的管理

4、房地產開發企業車輛使用管理

房地產開發企業車輛使用的申請與調配管理

房地產開發企業車輛的保養維修管理

房地產開發企業車輛使用的費用管理

房地產開發企業車輛使用的違章與事故處理

房地產開發企業車輛使用管理的相關處罰規定

房地產開發企業車輛的報廢管理

房地產開發企業車輛的備案管理

房地產開發企業司機的管理

第三章 房地產開發企業辦公事務管理

1、房地產開發企業辦公區管理

房地產開發企業辦公區員工的日常行為規范

房地產開發企業員工組織行為與廉潔行為規范

房地產開發企業員工職責管理

房地產開發企業員工證件卡管理

房地產開發企業員工制服管理

房地產開發企業辦公區安全管理

房地產開發企業辦公區衛生管理

房地產開發企業用電管理規定

2、房地產開發企業員工日常管理

房地產開發企業日常考勤管理

房地產開發企業加班管理

房地產開發企業休假管理

房地產開發企業出差管理

3、房地產開發企業會議組織管理

房地產開發企業會議的類別

房地產開發企業會議的安排工作及會場紀律管理

房地產開發企業會議紀要的管理

房地產開發企業會議保密管理

房地產開發企業會議組織管理常用表單范本

房地產開發企業部門經理會議管理

房地產開發企業中長期發展規劃研討會管理

房地產開發企業年中/年度工作總結與計劃會管理

房地產開發企業案例總結會管理

房地產開發企業制度修編會管理

地區公司總經理辦公會議

4、房地產開發企業接待工作與對外宣傳工作管理

房地產開發企業接待工作管理

為了體現公司的良好形象，使相關接待工作做到操作規范、有章可依，房地產開發企業要對接待工作中所涉及的接待分類、接待原則、接待流程、接待標準、接待費用管理以及門衛接待制度、前臺接待制度、辦公室接待制度等進行規范化的管理。

一、接待分類

1）接待工作按對象類型分類

①國家、省、市、區領導

②有業務來往的外單位來參觀學習的領導、員工

③各種社會團體

④國家安全部門，公、檢、法、稅務、工商、建設、外經等行政辦公部門

⑤中外各種電臺、電視臺、報紙、雜志媒體的記者

⑥本地區以外的公司領導、其他地區公司、項目公司

2）接待工作按接待目的分類

①招待新交易伙伴關系戶

②慶祝合作關系的建立

③銷售收入提高后的致謝

④出訪時的請客

⑤來訪時的招待

⑥接納各種建議后的致謝

⑦達到各種目的后的致謝

⑧重要的節日或慶典

3）接待工作按接待的檔次分類

①A檔（特別重要和重大的接待）

②B檔（比較重要和重大的接待）

③C檔（一般的接待）

4）接待工作按接待場所分類

①高（適合于A檔接待規格），主要指高級的飯店、餐館、美食中心

②中（適合于B檔接待規格），略低于高檔水平的中高檔餐館

③低（適合于C檔接待規格），主要指中低檔大眾用餐場所

二、接待原則

1）公司總部的接待工作，原則上統一由公司總部所在地的地區公司行政辦公部門統籌安排，接待費用原則上由公司支付，其他費用須由被接待單位自行解決；地區公司的接待工作由其行政辦公部門負責安排接待，接待原則與公司一致。

2）接待工作應堅持反應快速、禮貌、周到、有序、安全的原則。

3）負責接待工作的人員與來訪人員級別須對等，專業須對口。

①如來訪者的職務為政府部門的廳、局級領導或外單位的總裁級，地區公司需由相當于總經理助理級別以上及部門對應的人員出面接待。

②工商、稅務、銀行、審計、聯交所等關聯業務部門來檢查工作的，由各對應部門負責做好接待

③作為旅游定點單位，旅行社帶旅游者參觀樓盤的，或社會團體參觀學習的由各項目公司負責接待。

④國家安全部門、公、檢、法、海關等有關部門因偵、檢工作事務的需要我方配合的，由法律部門協助相關部門、各項目公司做好接待工作

⑤中外各種電臺、電視臺、報紙、雜志媒體記者的采訪，以營銷中心為主做好接待工作。

4）接待人員要做到誠摯禮貌、不卑不亢，按公司對外宣傳的統一口徑，向來訪單位或個人介紹公司的情況，并遵守公司相應的保密制度。所有被接待人員未經允許不準進行各種攝錄工作。

三、接待流程及審批權限

1）行政辦公部門收到（含公司總部領導、其他各部門轉來）有關要求接待的來文、來涵、來電后，最遲在2個工作日內，明確答復對方，并統一由行政辦公部門辦理審批手續。

2）所有接待對象，由行政辦公部門列出接待日程、住宿安排、人員，報行政（副）總經理批準后執行（公司總部的接待任務報總部主管領導批準）

房地產開發企業對外宣傳工作管理

第四章 房地產開發企業其他行政辦公管理

1、房地產工發企業宿舍與食堂管理

房地產開發企業員工宿舍管理

房地產開發企業食堂管理

2、房地產開發企業行政辦公費用管理

房地產開發企業行政辦公費用預算管理

房地產開發企業通信費用管理

房地產開發企業員工交通補貼管理

房地產開發企業應酬費用管理

3、房地產開發企業行政辦公獎懲管理

房地產開發企業行政辦公獎懲制度

房地產開發企業行政辦公處罰制度

房地產開發企業行政辦公獎懲制度的執行

4、房地產開發企業信息收集與反饋管理

房地產開發企業信息收集管理 房地產開發企業員工提案管理

房地產開發企業行政辦公管理的評審與改進制度

①

②

③

④

⑤

⑥

⑦

⑧

⑨

第1章 房地產開發企業文書管理

所謂文書是指企業業務工作上往來的公文、公司文件檔案資料、合同及其他公司業務參考用書等。文書質量的高低直接影響商務活動的成敗，直接關系商務目的的有效達成。特別是公司的合同管理，直接關系公司的經濟利益問題，必須對合同內容“字斟句酌”、“咬文嚼字”。

本章主要講述房地產開發企業公文管理、檔案管理、合同管理、印章管理與圖書管理等內容。將印章管理歸人文書管理部分是因為公司正式文件的發文必須加蓋印章才具有效力，而且印章與合同管理也緊密聯系，公司簽訂合同時必須加蓋印章才具有實際的法律效力。印章在公司發文與合同管理中起著重要的憑證作用。

1.1房地產開發企業公文管理

公文在公司的行政辦公管理過程中，擔負著上傳下達、左右溝通、內外聯系的重任，是公司內部各部門之間，公司與其他公司之間公務聯系的主要載體。因此，公文在行政辦公管理中起著舉足輕重的作用。而要使公文起到準確傳遞信息、有效進行溝通、提高辦事效率的作用，就必須制訂一個嚴格規范的公文管理制度。

1.1.1房地產開發企業公文概述

公司公文(包括傳真電報)是指公司在日常經營管理過程中形成的具有法定效力和規范體例的公務文書，是傳達貫徹政府和本公司的方針、政策，發布規章和措施，請示和答復問題，安排生產經營活動，布置和商洽工作，報告情況、交流經驗的重要工具，也是行政辦公部門依法行政和進行公務活動的重要工具。

公文是一種傳達政令政策、處理公務的特殊文字形式，因此不同于其他一般的文章寫作。它包括公文的辦理、管理、整理、歸檔等一系列相互關聯、銜接有序的工作。因此，應當堅持實事求是、精簡、高效的原則，做到及時、準確、安全。凡涉及公司內部機密的文件，必須嚴格執行保密法律、法規和其他有關規定，確保企業機密的安全。

由于公文在公司行政管理過程中起著重要的銜接作用，因此各單位行政管理部門應指定專人對公文起草的格式規范、內容審核、傳閱、發送和保存等行管理。公司行政管理部門對公司各部門的公文管理進行監督、檢查和指導。

第二篇：行政辦公管理

行政辦公管理

行政辦公管理是現代成功企業有效運作的有力保障，其內容就是對辦公室的構成條件及其信息服務活動進行計劃、組織、指揮和控制的活動，其目的在于實現包括制定計劃、組織實施、指揮協調、監督控制諸環節在內的整個過程的總體目標優化。做好行政辦公管理工作，能夠有效地提高辦公室運作效率，最大限度地實現辦公室的工作目的。

行政事務管理辦法

總則

第一條、為加強公司行政事務管理，提高辦事效率，特制訂本規定。

第二條、本規定所指行政事務包括檔案管理、印鑒管理、公文打印管理、辦公及勞保用品管理、庫房管理、報刊及郵發管理等。

檔案管理

第三條、歸檔范圍：

公司的規劃、計劃、統計資料、科學技術、財務審計、勞動工資、經營情況、人事檔案、會議記錄、決議、決定、委任書、協議、合同、項目方案、通告、通知等具有參考價值的文件材料。

第四條、檔案管理要指定專人負責，明確責任，保證原始資料及單據齊全完整。

第五條、檔案的借閱與索取：

1總經理、副總經理、總經理辦公室主任借閱非密級檔案可通過檔案管理人員辦理借閱手續，直接提檔。

2公司其他人員需借閱檔案時，要經主管副總經理批準，并辦理借閱手續。3借閱檔案必須愛護，保持整潔，嚴禁涂改，注意安全和保密，嚴禁擅自翻印、抄錄、轉借、遺失，如確屬工作需要摘錄和復制，凡屬密級檔案，必須由總經理批準方可摘錄和復制，一般內部檔案須經總經理辦公室主任批準方可摘錄和復制。

第六條、檔案的銷毀：

1任何組織或個人非經允許無權隨意銷毀公司檔案材料。

2若按規定需要銷毀時，凡屬密級檔案須經總經理批準后方可銷毀，一般內部檔案須經公司辦公室主任批準后方可銷毀。

3經批準銷毀的公司檔案。檔案人員要認真填寫、編制銷毀清單，由專人監督銷毀。

印鑒管理

第七條、公司印鑒由總經理辦公室主任負責保管。

第八條、公司印鑒的使用一律由主管副總經理簽字許可后管理印鑒人方可蓋章，如違反此項規定造成的后果由直接責任人員負責。

第九條、公司所有需要蓋印鑒的介紹信、說明及對外開出的任何公文，應統一編號登記，以備查詢，存檔。

第十條、公司不允許開具空白介紹信，證明如因工作需要或其他特殊情況確需開具時，必須經主管副總經理簽字批條方可開出，持空白介紹信外出工作回來必須向公司匯報其介紹信的用途，未使用的必須交回。

第十一條、蓋章后出現的意外情況由批準人負責。

公文打印管理

第十二條、公司公文的打印工作由總經理辦公室負責。

第十三條、各部室打印的公文或其他資料須經本部門負責人簽字，交電腦部打印，按價計費。

第十四條、公司各部、室所有打印公文、文件，必須一式三分，交總經理辦公室留底存檔。

辦公及勞保用品的管理

第十五條、辦公用品的購發：

1每月月底前，各部、室負責人將該部門所需要的辦公用品制訂計劃提交總經理辦公室；

2總經理辦公室指定專人制訂每月辦公用品計劃及預算；經主管副總經理審批后負責將辦公用品購回，根據實際工作需要有計劃的發給各個部、室。由部室主任簽字領回；

3除正常配給的辦公用品外，若還需用其他用品的須經總經理辦公室主任批準方可領用；

4公司新聘工作人員的辦公用品，辦公室根據部室負責人提供的名單和用品清單，負責為其配齊，以保證新聘人員的正常工作；

5負責購發辦公室用品的人員要做到辦公用品齊全、品種對路、量足質優、庫存合理、開支適當、用品保管好；

6負責購發辦公用品的人員要建立賬簿，辦好入庫、出庫手續。出庫一定要由領取人簽字；

7辦公室用品管理一定要做到文明、清潔、注意安全、防火、防盜、嚴格按照規章制度辦事，不允許非工作人員進入庫房。

第十六條、勞保用品的購發：

勞保用品的配給，由總經理辦公室根據各部、室的實際工作需要統一購買、統一發放。

庫房管理

第十七條、庫房物資的存放必須按分類、品種、規格、型號分別建立帳卡。第十八條、采購人員購入的物品必須附有合格證及入庫單，收票時要當面點清數目，檢查包裝是否完好，如發現短缺或損壞，應立即拆包清點數目，如發現實物與入庫單數量、規格不符時，庫房保管員應向交貨人提出并通知有關負責人。第十九條、物資入庫后，應當日填寫帳卡。

第二十條、嚴格執行出入庫手續，物資出庫必須填寫出庫單，經公司辦公室主任批準后方可出庫。

第二十一條、庫房物資一般不可外借，特殊情況須由總經理或副總經理批準，辦理外借手續。

第二十二條、嚴格管理帳單資料，所有賬冊、賬單要填寫整潔、清楚、計算準確，不得隨意涂改。

第二十三條、庫房內嚴禁吸煙，禁止無關工作人員入內，庫內必須配備消防設施，做到防火、防盜、防潮。

報刊及郵發管理

第二十四條、報刊管理人員每半年按照公司的要求作出訂閱報刊計劃及預算，負責辦理有關訂閱手續。

第二十五條、報刊管理人員每日負責將報刊取回并進行處理、分類、登記，并分別送到有關部門。有關部門處理后，一周內交回辦公室由報刊管理人員統一保管、存檔備查。

第二十六條、任何人不得隨意將報刊挪作他用，若需處理，需經總經理辦公室主任批準。

附則

第二十七條、公司辦公室負責為各部室郵發信件、郵件。

1個人信件，一律實行自費，貼足郵票，交辦公室或自己送往郵局。

2所有公發信件、郵件一律不封口，由收發員登記，統一封口，負責寄發。3控制各類掛號信，凡因公需掛號者，必經各部室主任批準，總經理辦公室登記后方可郵發。

第二十八條、本規定如有未盡事宜或隨著公司的發展有些條款不適應工作需要的，各部門可提出修改意見交總經理辦公室研究并提請總經理批準。

第二十九條、本規定解釋權歸總經理辦公室。

第三十條、本規定從發布之日起生效。

行政事務管理制度

一、總則

第一條、為加強公司行政事務管理，明確公司內部關系，使各項管理標準化、制度化、提高辦事效率，特制定本制度。

第二條、本制度行政事務管理包括檔案管理、印鑒管理、公文打印管理、辦公及勞保用品管理、報刊及郵發管理等。

二、檔案管理

第三條、歸檔范圍

公司的規劃、計劃、統計資料、科學技術報告、財務審計、經營情況、人事檔案、會議記錄、決議、決定、委任書、協議、合同、項目方案、通告、通知等具有參考價值的文件材料。

第四條、檔案管理

要指定專人負責，明確責任，保證原始資料及單據齊全完整，密級檔案必須保證安全。

第五條、檔案的借閱

1總經理、副總經理、總經理辦公室主任借閱非密級檔案可通過檔案管理人員辦理借閱手續，直接提檔。

2公司其他人員需借閱檔案時，要經主管副總經理批準，并辦理借閱手續。

第六條、檔案的銷毀

1任何部門或個人未經允許無權銷毀公司檔案。

2若按規定需要銷毀時，凡屬密級檔案須經總經理批準后方可銷毀；一般內部檔案，須經總經理辦公室主任批準后方可銷毀。

3經批準銷毀的公司檔案，檔案人員要認真填寫、編制銷毀清單，由專人監督銷毀。

三、印鑒管理

第七條、公司印鑒由總經理辦公室主任負責保管。

第八條、公司印鑒的使用一律由主管副總經理簽字許可后管理印鑒人方可蓋章，如違反此項制度，造成的后果由直接責任人負責。

第九條、公司所有需要蓋印鑒的介紹信、說明及對外開出的任何公文，應統一編號登記，以備查詢、存檔。

第十條、不得開具空白介紹信、證明，如因工作需要或其他特殊情況確需開具時，必須經主管副總經理簽字批條后方可開出。

第十一條、蓋章后出現的意外情況由批準人負責。

四、公文打印管理

第十二條、公司公文的打印工作由總經理辦公室負責。

第十三條、各部門打印的公文或其他資料必須經本部門負責人簽字，交電腦部打印，按價計費。

第十四條、公司各部門所有打印的公文、文件，必須一式三分，交總經理辦公室留底存檔。

五、辦公及勞保用品管理(略)。

行政辦公規范制度

第一條、目的為使公司辦公室管理及文化建設提升到一個新層次，特制定本制度。

第二條、辦公儀表規范

1上班時間，男士著裝得體、整潔、大方、以深色服裝為主。

2上班時間，女士穿深色套裙（或褲），不著奇裝異服，不濃妝艷抹。3頭發梳理整齊，服飾挺括，鞋、襪干凈。

第三條、卡座區規范

1辦公桌：桌面除電腦、口杯、電話、文具外，不允許放其他物品。

2輔桌：文件盒、少量工具書。

3坐椅：靠背、坐椅一律不能放任何物品，人離開時椅子及時調整靠近桌子放好。4電腦：置寫子臺左前角。

5卡座屏風：內外側不允許有任何張貼。

6垃圾簍：罩塑料袋，置寫子臺下右前角。

第四條、辦公室規范

1辦公桌：桌面除公司購置案頭用品及電腦外，不準放其他物品。

2輔桌：桌面置文件盒、筆筒、書籍外，不準放其他物品。

3電腦：桌面呈45°角貼墻放置，橫式主機置顯示器下，豎式主機置桌面下。4拖柜：置辦公桌下左角或輔桌后部面朝辦公椅。

5垃圾簍：輔桌后側。

6飲水機：指定地點，不得隨意移動。

7報刊：必須上報架，閱讀完后，放入辦公桌內。

8外衣手套：置掛于衣帽間或柜子內，嚴禁隨意放在辦公桌椅及拖柜上。

第五條、語言規范

1交往語言：您好、早晨好、早、晚、再見、請問、請您、勞駕您、關照、謝謝、不敢當、周末愉快。

2電話語言：您好、請問、謝謝、再見。

3接待語言：您好、請稍侯、我通報一下、請坐、對不起、請登記、我立即去聯系、達擾您一下、好的、行（切勿說“不”）。

第六條、行違規范

1堅守工作崗位，不要串崗。

2上班時間不要看報紙、玩游戲或做與工作無關的事情。

3辦公桌上應保持整潔并注意辦公室的安靜。

4上班時間不要在辦公室化妝。

5接待來訪和業務洽談請在接待室或會議室進行，私客不得在工作區停留。

6使用接待室和會議室要事先到辦公室登記，一般內部事務不得隨意使用接待室。7不要因私事打長途電話，凡因私事打電話，發現一次罰款30元。

8不要在公司電腦上發私人郵件或上網聊天，發現一次罰款50元。

9不要隨意使用其他部門的電腦，私客未經總經理批準，不準使用公司電腦。10所有電子郵件的發出，須經部門經理批準，以公司名義發出的郵件須經總經理批準（正常業務聯系除外）。

11未經總經理批準和部門經理受益，不要索取、打印、復印其他部門的資料。12嚴格遵守考勤制度，做到不遲到、不早退。

13不論任何原因，不得代人刷卡。

14吸煙請到吸煙室，否則罰款50元。

15請病假如無假條，一律視為事假。

16凡出遠勤達一天以上者，須有領導批準的出差證明信。

17部門人員因故臨時外出，必須請示部門經理，各部門全體外出，必須向總經理匯報。

18無工作需要，不要擅自進入計算機房，客服中心、檔案室、打字室、財務部、會議室、接待室。

19不要將公司的煙缸、茶杯、文具等一切公物，帶回家私用。

20在業務宴請中，不要飲酒過量（由其在上班期間）。

本制度從XX年X月X日開始執行。

行政辦公紀律管理規定

第一條、凡本公司員工上班要帶胸卡。

第二條、堅守工作崗位、不要串崗。

第三條、上班時間不要看報紙、玩點腦游戲、打瞌睡或做與工作無關的事情。

第四條、辦公桌上要保持整潔并注意辦公室的安靜。

第五條、上班時間不能穿超短裙與無袖上衣及休閑裝，請穿西裝和職業裝，不要在辦公室化妝。

第六條、接待來訪和業務洽談應在會議室進行。

第七條、不要因私事長時間占用電話。

第八條、不要因私事拔打公司長途電話。

第九條、不要在公司電腦上發送私人郵件或上網聊天。

第十條、未經允許，不要使用其他部門的電腦。

第十一條、未經批準不得隨意上網。

第十二條、所有電子郵件的發出，必須經部門經理批準，以公司名義發出的郵件需經總經理批準。

第十三條、未經總經理批準和部門經理授意，不要索取、打印、復印其他部門的資料。

第十四條、不要遲到早退，否則每分鐘扣款（）元。

第十五條、請假須經部門經理、分管副總或經理書面批準，到辦公室備案。假條未在辦公室即時備案，公司以礦工論處，扣減工資。

第十六條、平時加班必須經部門經理批準，事后備案，公司不發加班費。第十七條、不論任何原因，不得代他人刷卡。

第十八條、因工作原因未及時打卡，需及時請示部門經理簽字后于次日報辦公室補簽，否則當做礦工處理。

第十九條、加班必須預先由部門經理批準后向辦公室申報，凡加班后申報的辦公室將不予認可。

第二十條、在月末統計考勤時，辦公室對任何空白考勤不會補簽，如因故未打卡，必須到辦公室及時辦理。

第二十一條、吸煙到衛生間，否則罰款。

第二十二條、請病假若無假條一律認同為事假。

第二十三條、請假條應事前交到辦公室，否則視為礦工處理。

第二十四條、市場部人員應當日外勤，不能回公司打卡，須請部門經理在當日8時30分以前寫出名單，由辦公室經辦人打卡（未能打卡可補簽手續作為考核）。第二十五條、凡出遠勤達1天以上者，必先填報經領導批準的出差證明單。第二十六條、因故臨時外出，必須請示部門經理。各部門全體外出，必須經總經理辦公室批準。

第二十七條、不得將公司煙缸、茶杯、文具和其他公物帶回家私用，第二十八條、在業務宴請中，不要飲酒過量。

第二十九條、無工作需要不要進入經理辦公室、計算機房、各服中心、檔案室、打字室及財務部、會議室、接待室。

辦公室布置要點

一、各公司以大辦公室集中辦公為原則。

二、經理室設于大辦公室的一端，所屬單位由玻璃隔開。

三、各公司所屬單位座位應取同一方向，后排為經理或副經理，中排為副經理，前排為一般員工。

四、接洽外客頻繁的員工，其座位排在柜臺邊。

五、辦公桌以單獨排列為原則，如因場地或實際需要，可兩桌并排。

六、接洽外客以在柜臺外長沙發或經理室、客廳接洽為原則。

七、因工作性質需獨立設置的小型辦公室，其室內布置比照大辦公室布置的原則辦理。

八、辦公室內辦公桌椅、保密箱、書櫥顏色暫定為灰色，墻壁、天花板顏色暫定

為白色，柜臺、窗框及木質隔間暫定為乳黃色。

九、各單位訂掛銜牌的方式：

十、大辦公室及獨立設置的小型辦公室銜牌，訂掛于入口處適當位置。

十一、大辦公室內單位銜牌，訂掛于各單位主管座位上方適當位置。

十二、銜牌顏色為祿底白字，其規格是寬度為高度的二倍。

十三、若大辦公室內場地允許，可劃出一角為更衣室。

十四、箱廚頂上及柜臺上不得堆置文件。

十二、公司及各單位辦公室布置圖及座位圖由總務部事務科于本要點布置后30天內派人實地繪制呈報。

十三、本要點經總經理核定公布實施。

員工著裝管理辦法

第一條、以下略。

第三篇：房地產開發企業所得稅會計實務（推薦）

房地產開發企業所得稅會計實務

第二編 房地產開發行業的特點

1．投入金額大。由于房地產項目產品的高價值性且建設開發周期較長，對資金需求量較大，因此房地產開發企業的自有資金量是否充足、融資渠道是否暢通極為重要。

提示：利息支出成為企業所得稅管理的一個重點。

2．建設開發周期長。房地產開發從土地取得到售后服務，期間要經過開發用地取得、規劃設計、建筑施工、產品預售、竣工驗收、產品銷售、售后服務等多個環節。整個開發周期一般為3-5年。

提示：開發周期長，導致資金核算的周期長。是造成企業的應納稅所得額在各個間忽高忽低的主要原因。

3．業務發展地域性強。房地產開發與地區經濟發展密不可分，經濟較發達的地區，房地產開發行業發展往往較快，產品質量、售價也都較高。

4．監管部門多。房地產開發行業的經濟帶動性強，社會關注度高，政府調控性強，監管部門多。整個開發環節內，政府監管部門主要有：國土局、發改局、規劃局、建設局和工商、稅務等多個部門。

提示：國稅部門必須盡可能取得第三方信息，加強監管。

第三編 房地產開發的業務流程簡介

第一步：開發設想與可行性研究(發改局)在市場經濟體制條件下，開發設想是房地產開發商最關鍵的一項工作，從這項工作起，整個房地產項目開發就進入了狀態。開發設想是否準確地反映了市場的需要，將決定未來整個房地產項目開發的成敗。這需要房地產開發商認真研究房地產市場的變化趨勢，確定不同地段的發展前景，把握不同項目的市場需求狀況。

開發商確定可行后，還得報發改局審批。

工作程序：

1、選定項目，簽定合作意向書

2、初步確定開發方案

3、申報規劃要點

4、申報、審批項目建議書

5、編制項目可行性研究報告

6、申報、審批項目可行性研究報告

第二步：申請項目用地（國土局）土地是所有建筑的基礎，申請土地是房地產開發正式啟動的第一步。在我國，由于人多地少，土地資源成為極為稀缺的資源，對許多開發商來說，拿到土地才是最關鍵的一步，有了土地就有了開發的全部條件，有土地就不愁項目賺不到錢。我國原來規定可以有劃撥和出讓兩種獲得土地的方式，劃撥土地太多，沖擊了正常的土地市場的運行，目前只有少數幾種情況才可以獲得劃撥土地，絕大多數土地都是通過出讓獲得。但在實際上，從原土地使用者（即原來占有國有土地的國有企事業單位）獲得土地卻是主要方式。開發商在獲得了土地使用權的規定使用年限之后，要到建設局備案，領取《房地產開發項目手冊》。

工作程序：

（一）國有土地使用權的出讓

1、辦理建設用地規劃許可證

2、辦理建設用地委托釘樁

3、辦理國有土地使用權出讓申請

4、主管部門實地勘察

5、土地估價報告的預審

6、委托地價評估

7、辦理核定地價手續

8、辦理土地出讓審批

9、簽訂國有土地使用權出讓合同

10、領取臨時國有土地使用證

11、領取正式國有土地使用證

12、國有土地使用權出讓金的返還

（二）集體土地的征用

1、征用集體土地用地申請

2、到擬征地所在區（縣）房地局立案

3、簽訂征地協議

4、簽訂補償安置協議

5、確定勞動力安置方案

6、區（縣）房地局審核各項協議

7、市政府下文征地

8、交納菜田基金、耕地占用稅等稅費

9、辦理批地文件、批地圖

10、辦理凍結戶口

11、調查戶口核實勞動力

12、辦理農轉工工作

13、辦理農轉居工作

14、辦理超轉人員安置工作

15、地上物作價補償工作

16、征地結案

第三步：項目設計（規劃局）根據項目的規模，設計的具體工作流程也有所不同。對于規模較大的房地產開發項目來說，一般要分成方案設計、初步設計和施工圖設計3個具體步驟。

方案設計反映了建筑平面布局、功能分區、立面造型、空間尺度、建筑結構、環境關系等方面的設計要求。初步設計在方案設計的基礎上，應提出設計標準、基礎形式、結構方案及各專業的設計方案。初步設計文件應該包括設計總說明書、設計圖紙、主要設備與材料表、工程概算書4個部分。

施工圖設計是初步設計基礎上的更詳細的設計，具有工程設備各構成部分的尺寸、布置和主要施工方法；并要繪制完整詳細的建筑及安裝祥圖及必要的文字說明。

工作程序：

1、開發商在進行規劃及建筑設計前，向城市規劃行政管理部門申報規劃設計條件，以獲得規劃設計條件通知書（主要規定規劃建設用地面積、總建筑面積、容積率、建筑密度、綠化率、建筑后退紅線距離、建筑控制高度、停車位個數等）。

2、開發商根據規劃設計通知書，委托有規劃設計資格的單位完成方案設計。持方案設計報審表、方案設計及其說明書等有關資料，報經城市規劃行政管理部門審查，確認符合規劃要求后，核發《建設用地規劃許可證》。

3、根據《建設用地規劃許可證》進行初步設計，報經城市規劃行政管理部門審查，確認其符合規劃設計要點。

4、審查符合要點后進行施工圖設計，報經城市規劃行政管理部門審查合格后，核發《建設工程規劃許可證》。

第四步：征地及拆遷安置（國土局）

在取得《建設用地規劃許可證》和《建設工程規劃許可證》之后，就需要進行征地及拆遷安置的工作。開發商還需要到土地管理部門辦理相關手續。土地管理部門根據房地產開發商的土地使用權證書及建設用地規劃許可證，進行場地范圍的實地劃定。開發商只能在劃定的范圍內，進行征地及拆遷方案的實施工作。

工作程序

1、委托進行拆遷工作

2、辦理拆遷申請

3、審批、領取拆遷許可證

4、簽訂房屋拆遷責任書

5、辦理拆遷公告與通知

6、辦理戶口凍結

7、暫停辦理相關事項

8、確定拆遷安置方案

9、簽訂拆遷補償書面協議

10、召開拆遷動員會，進行拆遷安置

11、發放運作拆遷補償款

12、拆遷施工現場防塵污染管理

13、移交拆遷檔案資料

14、房屋拆遷糾紛的裁決

15、行政強制拆遷

第五步：籌措資金（金融機構）取得土地使用權后，大部分房地產開發商自己投入的資金就基本上花費殆盡，如何取得進一步開發所需的房地產開發資金，就成了房地產開發商最重要的工作。開發商需要制定資金使用計劃，然后以此為基礎確定所需要籌措的資金數量。再通過各種融資方案的選擇，確定合理的融資方案。目前，我國房地產開發商的融資渠道偏少，基本上是通過商業銀行貸款。

第六步：建設工程招標（建設局）通過程項目招標，房地產開發商首先可以選擇合適的項目承包商，以確保工程投資不超過預算、質量符合設計要求、工期達到預期目標。在確定了工程承包商后，房地產開發商還需要通過招標選擇合適的監理單位，以便對工程進行建設工程監理。

工程建設招程序

1、辦理招標登記、招標申請

2、招標準備

3、招標通告

4、編制招標文件并核準

5、編制招標工程標底

6、標底送審合同預算審查處確認

7、標底送市招標辦核準，正式申請招標

8、投標單位資格審批

9、編制投標書并送達

10、召開招標會，勘察現場

11、召開開標會議，進行開標

12、評標、決標

13、發中標通知書

14、簽訂工程承包合同

15、工程承包合同的審查

第七步：工程施工（建設局）

為了確保按照建設工程規劃許可證的規定進行組織施工，國家規定必須由城市規劃行政管理部門在施工現場進行放線、驗線，并到建設行政主管部門領取建設工程施工許可證后，才可以破土動工。在招聘監理單位之后，主要的項目工作就交由監理單位進行，開發商只控制最后的管理權，即保持對監理單位的有效監督，必要時解聘監理單位。項目施工完成后，還需要通過由城市建設行政主管部門主持的綜合竣工驗收。通不過驗收，就不能投放到房地產市場。

工作程序：

（一）開工手續的辦理

1、辦理質量監督注冊登記手續

2、建設工程監理

3、辦理開工統計登記

4、交納實心黏土磚限制使用費

5、辦理開工前審計

6、交納投資方向調節稅

7、領取固定資產投資許可證

8、報裝施工用水、電、路

9、協調街道環衛部門

10、協調交通管理部門

11、交納綠化建設費，簽訂綠化協議

12、領取建設工程施工許可證

（二）工程施工

13、施工場地的“三通一平”

14、施工單位進場和施工暫設

15、工程的基礎、結構施工與設備安裝

16、施工過程中的工程質量監督

第八步：商品房預售（建設局）

房地產項目如果符合政府主管部門的預售條件，開發商就可以在進行施工的同時，進行所開發的房地產項目的預售工作。

房地產預售條件：

清遠市建設局關于辦理商品房預售許可證的規定： 預售商品房時，應當取得商品房預售許可證。取得商品房預售許可證應當具備下列條件：

（一）預售人已取得房地產開發資質證書、營業執照；

（二）按照土地管理部門有關規定交付土地使用權出讓金，已取得土地使用權證書；

（三）持有建設工程規劃許可證和建設工程施工許可證，并已辦理建設工程質量和安全監督手續；

（四）已確定施工進度和竣工交付使用時間；

（五）七層以下（含七層）的商品房項目已完成主體結構工程并封頂；七層以上的商品房項目，已完成三分之二結構工程；

（六）已在項目所在地商業銀行開設商品房預售款專用帳戶；

（七）預售商品房項目及其土地使用權未設定他項權；

（八）法律、法規規定的其他條件。

建設部規定：

預售許可的最低規模不得小于棟，不得分層、分單元辦理預售許可。商品房預售，開發企業應當與承購人簽訂商品房預售合同。開發企業應當自簽約之日起30日內，向房地產管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預售合同登記備案手續。

工作程序：

1、提交完成建設項目投資證明

2、簽署預售商品房預售款監管協議

3、辦理《商品房預（銷）售許可證》

4、銷售項目備案

5、委托中介代理機構進行銷售

6、與購房者簽訂認購書

7、與購房者簽訂房地產銷售合同

8、辦理預售登記

9、辦理轉讓登記

10、辦理房地產抵押登記手續

第九步：工程竣工驗收（建設局）竣工驗收條件：

工程符合下列要求方可進行竣工驗收：

（一）完成工程設計和合同約定的各項內容。

（二）施工單位在工程完工后對工程質量進行了檢查，確認工程質量符合有關法律、法規和工程建設強制性標準，符合設計文件及合同要求，并提出工程竣工報告。工程竣工報告應經項目經理和施工單位有關負責人審核簽字。

（三）對于委托監理的工程項目，監理單位對工程進行了質量評估，具有完整的監理資料，并提出工程質量評估報告。工程質量評估報告應經總監理工程監理單位有關負責人審核簽字。

（四）勘察、設計單位對勘察、設計文件及施工過程中由設計單位簽署的設計變更通知書進行了檢查，并提出質量檢查報告。質量檢查報告應經該項目勘察、設計負責人和勘察、設計單位有關負責人審核簽字。

（五）有完整的技術檔案和施工管理資料。

（六）有工程使用權的主要建筑材料、建筑構配件和設備的進場試驗報告。

（七）建設單位已按合同約定支付工程款；

（八）有施工單位簽署的工程質量保修書。

（九）城鄉規劃行政主管部門對工程是否符合規劃設計要求進行檢查，并出具認可文件。

（十）有公安消防、環保等部門出具的認可文件或者準許使用文件。

（十一）建設行政主管部門及其委托的工程質量監督機構等有關部門責令整改的問題全部整改完畢。

工程竣工驗收程序：

（一）工程完工后，施工單位向建設單位提交工程竣工報告，申請工程竣工驗收。實行監理的工程竣工報告須經總監理工程師簽署意見。

（二）建設單位收到工程竣工報告后，對符合竣工驗收要求的工程，組織勘察、設計、施工、監理等單位和其他有關方面的專家組成驗收組，制定驗收方案。

（三）建設單位應當在工程竣工驗收7個工作日前將驗收的時間、地點及驗收組名單書面通知負責監督該工程的工程質量監督機構。

（四）建設單位組織工程竣工驗收。

1．建設、勘察、設計、施工、監理單位分別匯報工程合同履約情況和在工程建設各個環節執行法律、法規和工程建設強制性標準的情況；

2．審閱建設、勘察、設計、施工、監理單位的工程檔案資料； 3．實地查驗工程質量；

4．對工程勘察、設計、施工、設備安裝質量和各管理環節等方面作出全面評價，形成經驗收組人員簽署的工程竣工驗收意見。

參與工程竣工驗收的建設、勘察、設計、施工、監理等各方不能形成一致意見時，應當協商提出解決的方法，等意見一致后，重新組織工程竣工驗收。

建設單位應當自工程竣工驗收合格之日起15日內，向工程所在地的縣級以上地方人民政府建設行政主管部門備案

第十步：交付使用（建設局）

《關于進一步加強房地產市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知》（建房[2010]53號）規定：

明確商品住房交付使用條件：

商品住房交付使用條件應包括工程經竣工驗收合格并在當地主管部門備案、配套基礎設施和公共設施已建成并滿足使用要求、北方地區住宅分戶熱計量裝置安裝符合設計要求、住宅質量保證書和住宅使用說明書制度已落實、商品住房質量責任承擔主體已明確、前期物業管理已落實。房地產開發企業在商品住房交付使用時，應當向購房人出示上述相關證明資料。

國家實行房屋所有權登記發證制度，在房產過戶時必須辦理土地使用證和房產權屬證。房地產開發企業應當按照合同約定，將符合交付使用條件的房地產按期交付給買受人。對預售的商品房自交付使用之日起90日內，承購人應當持有關憑證到縣級以上人民政府房地產管理部門和土地管理部門辦理權屬登記手續。

第四編 房地產開發企業的會計核算簡介

第一節 會計改革歷程：

第一階段

時間：1979年至1988年 代表作：

1．1979年至1983年以前的《基本建設簡易會計制度》：

2．1984年至1986年執行的《國營建設單位會計制度——會計科目和會計報表》；

3．1987年至1988年執行修訂后的《國營建設單位會計制度——會計科目和會計報表》。

第二階段

時間：1989年至2005年

代表作： 1989年1月1日實施的《國營城市建設綜合開發企業會計制度——會計科目和會計報表》。

1993年7月1日實施的《房地產開發企業會計制度》；因為同期發布了多個行業的會計制度，合并稱為分行業會計制度。

舊企業會計準則：1項基本準則16項具體會計準則。因為2006年發布了新的企業會計準則，故上世紀90年代發布的那套會計準則也稱為舊企業會計準則。

第三階段

時間：2005年至今。代表作：

2001年1月1日實施的《企業會計制度》（財會[2005]25號），股份有限公司于2001年1月1日開始執行的，其他企業選擇執行，至2005年1月1日全部企業執行。相對于分行業會計制度而言，也稱為統一企業會計制度。

2007年1月1日實施的《企業會計準則—基本準則》和38項具體準則（也稱新企業會計準則）。上市公司于2007年1月1日執行，同時鼓勵其他企業執行。

目前是統一《企業會計制度》與新《企業會計準則》并行，企業選其中一種執行。

第二節 房地產開發業務主要會計科目介紹

1、無形資產

本科目核算企業持有的無形資產，包括專利權、非專利技術、商標權、著作權、土地使用權等。

采用成本模式計量的已出租的土地使用權和持有并準備增值后轉讓的土地使用權，在“投資性房地產”科目核算，不在本科目核算。

企業應當按照無形資產項目進行明細核算。土地使用權的明細科目： 無形資產——土地使用權 了解以下科目： 1702 累計攤銷

1703 無形資產減值準備

2、原材料

本科目核算企業庫存的各種材料，包括原料及主要材料、輔助材料、外購半成品（外購件）、修理用備件（備品備件）、包裝材料、燃料等的計劃成本或實際成本。

本科目應當按照材料的保管地點（倉庫）、材料的類別、品種和規格等進行明細核算。

3、開發成本

相當于工業企業的“生產成本”和“制造費用”的融合體 多數房地產企業的本科目下設三科明細科目，如： 開發成本—**成本對象—基礎設施建設費—**小區道路 開發成本—前期工程費—**成本對象—設計費 開發成本—開發間接費—水電費

盡量要求企業在“開發成本”下設明細科目中，有一級科目是與備案的成本對象名稱保持一致，以方便核對賬目。

4、預收賬款

本科目核算企業按照合同規定向購貨單位預收的款項。本科目應按購貨單位進行明細核算。

企業向購貨單位預收的款項，借記“銀行存款”科目，貸記本科目；銷售實現時，按實現的收入借記本科目，按實現的營業收入，貸記“主營業務收入”科目。

購貨單位補付的款項，借記“銀行存款”科目，貸記本科目；退回多付的款項，做相反的會計分錄。

本科目期末貸方余額，反映企業向購貨單位預收的款項；期末如為借方余額，反映企業應由購貨單位補付的款項。

盡量要求企業按“購房人+備案成本對象”的形式設立明細科目核算。

5、預付賬款 本科目核算企業按照合同規定預付給供應單位的款項。

預付款項情況不多的，也可以不設置本科目，將預付的款項直接記入“應付賬款”科目的借方。

本科目應當按照供應單位進行明細核算。

6、開發產品

相當于工業企業的“產成品”

本科目核算商品房竣工驗收時，按實際成本，借記“開發產品”科目，貸記“開發成本”科目。

期末，應結轉對外轉讓、銷售開發產品的實際成本，結轉時，借記“主營業務成本”科目，貸記“開發產品”科目。

盡量要求企業按備案成本對象設立明細科目。

7、營業稅金及附加

本科目核算企業經營活動發生的營業稅、消費稅、城市維護建設稅、資源稅和教育費附加等相關稅費。

房產稅、車船使用稅、土地使用稅、印花稅在“管理費用”等科目核算，不在本科目核算。

企業按規定計算確定的與經營活動相關的稅費，借記本科目，貸記“應交稅費”等科目。

期末，應將本科目余額轉入“本年利潤”科目，結轉后本科目應無余額。

第三節 主要業務的會計分錄

1、購入土地使用權時

借：無形資產—土地使用權—**地塊

貸：銀行存款

注意重置成本問題，主要是注意企業是否將以前取得的成本較低的土地使用權（或主要資產），不按歷史成本入賬，而按重置成本（或其他計量方式）入賬，但又未做納稅調整。

重置成本：是指企業重新取得與其所擁有的某項資產相同或與其功能相當的資產需要支付的現金或現金等價物。

會計計量屬性

新基本準則第四十三條規定： 企業在對會計要素進行計量時，一般應當采用歷史成本，采用重置成本、可變現凈值、現值、公允價值計量的，應當保證所確定的會計要素金額能夠取得并可靠計量。

企業會計制度第11條規定，企業的各項財產在取得時應當按照實際成本計量，其后，各項財產如果發生減值，應當按照本制度規定計提相應的減值準備。

2、土地使用權的攤銷 借：管理費用

貸：累計攤銷—無形資產攤銷—**地塊土地使用權

如果企業不計提，或者購入土地使用權時，直接記入了“開發成本”，可以不怎么理會他。

3、出售土地使用權 借：銀行存款

貸：主營業務收入 借：主營業務成本

累計攤銷—無形資產攤銷—**地塊土地使用權

貸：無形資產—土地使用權—**地塊

4、土地使用權投入開發

借：開發成本—**成本對象—土地使用費—土地買價

累計攤銷—無形資產攤銷—**地塊土地使用權

貸：無形資產—土地使用權—**地塊

5、購入原材料

借：原材料—**材料

貸：銀行存款

6、原材料投入開發

借：開發成本—**成本對象—建筑安裝工程費—材料費

貸：原料料—**材料

7、預付工程款

借：預付賬款—**施工單位

貸：銀行存款

8、按工程進度結算工程款

借：開發成本—**成本對象—建筑安裝工程費—施工費

貸：預付賬款—**施工單位 注意甲方供料的問題。

房地產開發企業項目投資過程中,為了有效防止施工方購買殘次原料用于施工,從而影響項目質量，房地產開發企業（甲方）與施工方（乙方）一般有兩種處理方案。一是由甲方指定主材供應方、材料型號等，乙方購買后用于甲方的開發項目，這種方式俗稱“包工包料”，一般不會影響到開發雙方的會計處理，也不影響涉稅業務。二是由甲方直接購買主材，分期分批向乙方供應，這種方式俗稱“包工不包料”或是“包工不包主料”，可能導致以下問題。

正常情況下，甲方將外購的主材直接記入開發成本，再將乙方開業的工程勞務費記入開發成本。這是正當的。

但由于地稅局向乙方征收建筑工程營業稅，是按包含主材在內的項目總工程開支征收的，故乙方無論是包工包料，還是包工不包料，交納營業稅時計征的基礎是一樣的，乙方也就可能開具了包料的發票給甲方，如果甲方不扣除已入賬的主材部分，而是按全額記賬，就會造成主材金額重復記賬，虛增了開發成本。

建筑安裝成本是否偏高，市局在稅收管理指引中設定了預警值，可以參考使用，（預警值是以清遠市區2010年為測算標準，已有點偏高了，相對縣來說，相對以前來說，則更是偏高，因此，使用時要注意參考當地的成本價。）如果偏高，要注意核實是否存在甲方供料問題，或是故意虛大建筑安裝費等問題。

9、發生費用，如利息支出 借：財務費用 借：開發成本—開發間接費—利息支出

貸：應付利息—**銀行

（注：借款費用要分資本支出或費用支出，注要以下規定：

國稅發[2009]31號第21條規定，企業為建造開發產品借入資金而發生的符合稅收規定的借款費用，可按企業會計準則的規定進行歸集和分配，其中屬于財務費用性質的借款費用，可直接在稅前扣除。

《〈企業會計準則第17號——借款費用〉應用指南》規定，符合借款費用資本化條件的存貨，主要包括企業（房地產開發）開發的用于對外出售的房地產開發產品、企業制造的用于對外出售的大型機械設備等。這類存貨通常需要經過相當長時間的建造或者生產過程，才能達到預定可銷售狀態。這就是說，從事房地產開發業務的企業為開發房地產而借入資金所發生的借款費用，在房地產完工前，應計入有關房地產的開發成本，在房地產完工后，應計入財務費用，千萬不要把已在開發成本列支的借款費用再從財務費用中重復稅前扣除。）

10、收取購房意向金或訂金時，借：銀行存款

貸：其他應付款—**客戶

（注：如果沒有簽訂銷售合同，所得稅處理暫不確認收入。）

31號文第六規定：企業通過正式簽訂《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現，……

11、預售商品房時

借：銀行存款（收取的首期款）

其他應付款—**客戶（意向金轉預售款）

貸：預收賬款—**客戶（**成本對象）

12、收到銀行撥付的按揭貸款 借：銀行存款

貸：預收賬款—**客戶（**成本對象）（注意要全額，不能扣除按揭保證金）

31號文第十九條規定：企業采取銀行按揭方式銷售開發產品的，凡約定企業為購買方的按揭貸款提供擔保的，其銷售開發產品時向銀行提供的保證金（擔保金）不得從銷售收入中減除，也不得作為費用在當期稅前扣除，但實際發生損失時可據實扣除。

13、完工結算

企業所得稅的完工時間與企業財務的竣工時間往往不同，故企業所得稅規定的完工時點到了，企業財務往往是什么都不做。

財務收入確認原則：

《企業會計準則第14號——收入（2006）》

第四條 銷售商品收入同時滿足下列條件的，才能予以確認：

（一）企業已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方；

（二）企業既沒有保留通常與所有權相聯系的繼續管理權，也沒有對已售出的商品實施有效控制；

（三）收入的金額能夠可靠地計量；

（四）相關的經濟利益很可能流入企業；

（五）相關的已發生或將發生的成本能夠可靠地計量。

31號文規定的完工條件：

（一）開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案。

（二）開發產品已開始投入使用。（國稅函2010-201號有規定）

（三）開發產品已取得了初始產權證明。

商品房是一套一套的交付給客戶的，財務上的收入也可能（不一定）是一套一套的確認收入，但稅收規定的完工是對備案的整個成本對象而言的（有些爭議）。成本對象中只要有一套房交付使用了，整個成本對象就進入完工結算程序了。

所以說，稅收確認完工時，會計財務上可能什么都不處理，但稅收規定進入了結算程序：

1、選定已完工的成本對象的計稅成本核算終止日；（第35條）

2、歸集終止日前的計稅成本，計算此前銷售收入（預售收入）的實際毛利額；（第9條）

3、將實際毛利額與預計毛利額之間的差額，計入當（完工）的應納稅所得額。（第9條）

14、企業確認收入

借：預收賬款—**客戶（**成本對象）

貸：主營業務收入—商品房銷售

15、結轉成本（1）預提成本：

借：開發成本—**成本對象—建筑安裝工程費—施工費

貸：其他應付款（或預提費用）—**單位（注：新準則沒有“預提費用”科目）（2）結轉商品房成本

借：開發產品—**成本對象

貸：開發成本—**成本對象—**（3）結轉銷售成本

借：主營業務成本—商品房銷售

貸：開發產品—**成本對象

期末，收入與成本均轉入“本年利潤”，同時，當期的期間費用也轉入“本年利潤”。

16、營業稅金及附加（1）計提時：

借：營業稅金及附加

貸：應交稅費—應交土地增值稅 —應交營業稅

—應交城建稅

—應交教育費附加（2）期末結轉： 借：本年利潤

貸：營業稅金及附加（3）繳交時：

借：應交稅費—應交土地增值稅

—應交營業稅

—應交城建稅

—應交教育費附加

貸：銀行存款 部分企業預售時只做第（3）個分錄，第（1）（2）項待財務確認收入時才做，這導致了納稅申報表的填寫方法不一致。

17、企業所得稅處理（1）每月預繳時：

借：應交稅費—應交企業所得稅

貸：銀行存款

（附的憑證中，須注明本月預繳的所得稅的計算明細。）（2）匯算清繳時：

借：所得稅費用（當期所得稅費用）

貸：應交稅費—應交企業所得稅

匯算清繳時，是補稅還是退稅？就根據“應交稅費—應交企業所得稅”科目余額在借方還是在貸方而定，借方余額表示要辦理退稅，貸方余額表示要補稅。但要注意是當的，不要把新1-5月預繳的混進去了。實在搞不清，就設個三級科目，“應交稅費—應交企業所得稅—**年”（純屬個人意見，沒見過）

房地產企業所得稅匯算清繳不是不能辦理多繳退稅，多繳退稅一般有三種情況：一是當年分月預繳時多交了，匯繳時可以辦理分月預繳時多交的稅；二是以前匯繳時搞錯數據了，實事求是地改正數據后重新辦理以前的匯算清繳，可以補稅或退稅。第三種情況是土地增值稅造成的（國家稅務總局公告2010年第29號）

（3）所得稅債務法調整

借：所得稅費用（遞延所得稅費用）

貸：遞延所得稅負債 或：

借：遞延所得稅資產

貸：所得稅費用（遞延所得稅費用）所得稅費用科目轉入“本年利潤”

這個調整跟我們計算交納所得稅關系不大，這是企業計繳了所得稅后，應列入那一年的利潤而已，是經營業績的問題，可以不理他。

**思考的問題：

某一房地產開發企業，適用的預計計稅毛利率為25%。

2008年開工建設，當年全部預售，共收到預售款10000萬元，繳納營業稅金及附加750萬元，當年發生可扣除的期間費用250萬元。

當年匯算清繳數據為：

計稅毛利額＝10000×25%＝2500（萬元）

應納稅所得額＝2500－250－750＝1500（萬元）應納所得稅＝1500×25%＝375（萬元）

2009年，當年沒有收入。開發產品當年完工，企業選定當年12月31日為該成本對象計稅成本核算終止日。完工結算時，可扣除的計稅成本為7800萬元，當年發生可扣除的期間費用200萬元。

當年匯算清繳數據為：

實際毛利額＝10000－7800＝2200（萬元）毛利額調整額＝2200－2500＝-300（萬元）納稅調整后所得＝－300－200＝-500（萬元）應納稅所得額＝0（萬元）

2010年，當年沒有收入。企業投入300萬元用于該項目的園林綠化等后期建設，當年發生可扣除的期間費用100萬元。

當年匯算清繳數據為：

納稅調整后所得＝－300－100＝-400（萬元）應納稅所得額＝0（萬元）

問題：2009年和2010年，納稅調整后所得均為負數，能不能從2008年繳交的375萬元中辦理多繳退稅？

答案：不能。依據：《企業所得稅法》第54條：“……企業應當自終了之日起五個月內，向稅務機關報送企業所得稅納稅申報表，并匯算清繳，結清應繳應退稅款。……”

在本題中也可以看出：如果預計計稅毛利率制定得不合理，會造成企業的實際應交所得稅的不合理，如果毛利率低，預售匯算的所得稅就少，但在完工可以補交；如果預計計稅毛利率高，預售匯算的所得稅就多，但在完工不可以退稅，只是加大了虧損額，在以后的其他盈利項目中彌補。這點要求密切注意我市企業毛利情況，盡量爭取每年調整一次，貼近實際毛利率。

第五編 房地產企業所得稅管理的主要法律法規

（一）稅收法律法規

1、中華人民共和國企業所得稅法（主席令第63號）

2、中華人民共和國企業所得稅法實施條例（國務院令第512號）

3、國家稅務總局關于印發《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》的通知（國稅發[2009]31號）

4、國家稅務總局關于房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知（國稅發[2006]31號）

5、國家稅務總局關于房地產開發企業所得稅預繳問題的通知（國稅函[2008]299號）

6、財政部、國家稅務總局關于企業關聯方利息支出稅前扣除標準有關稅收政策問題的通知（財稅[2008]121號）

7、國家稅務總局關于房地產開發企業開發產品完工條件確認問題的通知（國稅函[2010]201號）

（二）其他法律法規

1、中華人民共和國土地管理法（主席令第28號）

2、中華人民共和國城市房地產管理法（主席令第72號）

3、城市房地產開發經營管理條例（國務院令第248號）

4、商品房銷售管理辦法（建設部令88號）

5、城市商品房預售管理辦法（建設部令第131號）

6、廣東省商品房預售管理條例

（三）房地產企業所得稅管理的主要文件：2009—31號文 法源：

《企業所得稅法實施條例》第九條規定：

企業應納稅所得額的計算，以權責發生制為原則，屬于當期的收入和費用，不論款項是否收付，均作為當期的收入和費用；不屬于當期的收入和費用，即使款項已經在當期收付，均不作為當期的收入和費用。本條例和國務院財政、稅務主管部門另有規定的除外。

31號文《國家稅務總局關于印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》屬于另有規定的情況。因此，房地產企業的收入與成本不太適用權責發生制，多處體現的是收付實現制。

計稅收入確認，基本上以簽定的合同為準，以實際收到款項為準。（第6條）計稅成本的扣除，完工前，以核定的成本率（1-計稅毛利率）為準；完工結算時，以實際已發生的，加上允許預提的為準（第32條）；完工結算后，以實際發生的為準。（第12條、第34條）

營業稅金及附加的扣除，以實際發生的為準。（第12條）期間費用的扣除，以實際發生的為準。（第12條）（以上的“實際發生”，須取得合法憑證。）注意：計稅成本存在一個“核算終止日”，（第35條）。也就是說，企業可以選定“核算終止日”，而不規定是當年的12月31日。企業從其利益角度出發，往往選擇在第二年的4月末至5月上中旬。但文件中未規定收入、營業稅金及附加、期間費用等也依據“核算終止日”進行完工結算，因此，后三者仍按《企業所得稅法》第五十三條執行：“企業所得稅按納稅計算。納稅自公歷1月1日起至12月31日止。”

第六編 稅收管理中的幾個基本概念 第一節 結算與清算

（一）企業所得稅完工結算

房地產企業完工結算，文件說的是某個開發產品（成本對象）符合完工條件后，企業應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當企業本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。但應認識到：一般情況下，完工結算時，開發產品的計稅成本也是不完整的，此時的“實際毛利額”也不是對應開發產品的“真實毛利額”。

舉例：

【例】甲房地產開發企業開發的某樓盤于2009年全部預售，預售款20000萬元，樓盤已于2009年10月完工并全部交付入住，土地等項目成本6000萬元，已取得發票；出包工程合同總金額為8000萬元，2009年12月31日前已取得的發票金額為5000萬元，2010年4月取得的發票金額為1000萬元。甲公司2009年12月31日按照合同造價預提了3000萬元，年終結轉后開發成本無余額。

計稅成本核算以2010年5月1日為終止日，企業的計稅成本包括：

1.2009年12月31日前已取得的發票11000萬元； 2.2010年4月取得的發票1000萬元；

3.不超過出包合同總額10%的預提成本800萬元；

企業的銷售成本當為14000萬元，（6000+5000+3000）企業的計稅成本當為12800萬元，（6000+5000+1000+800）。

財務毛利額＝（20000－14000）÷20000＝30% 實際毛利額＝（20000－12800）÷20000＝36% 真實毛利額＝（20000－12000－X）÷20000＝Y%

企業所得稅完工結算的本質內容是：將原來預計計稅成本調整為至核算終止日為止的實際計稅成本，進而計算出毛利額調整額。

理解：

1、商品房預售時，稅收規定已確認為銷售收入，但銷售成本無法確認，就暫估了一個預計計稅成本（計稅成本率＝1－計稅毛利率）作為稅前扣除，再扣除符合規定的期間費用、營業稅金及附加等項目后，就是預售當年的應納稅所得額。

2、在項目（成本對象）完工后，開展完工結算的本質內容，就是將預售產品的原預計計稅成本調整為符合規定的計稅成本，并將兩個計稅成本之間的差額調整入完工當年的應納稅所得額。

預計計稅成本＞實際計稅成本的，調增完工的應納稅所得額； 預計計稅成本＜實際計稅成本的，調減完工的應納稅所得額。

（二）企業所得稅清算 企業所得稅清算，實際上是企業清算時企業所得稅的處理，是指企業在不再持續經營，發生結束自身業務、處置資產、償還債務以及向所有者分配剩余財產等經濟行為時，對清算所得、清算所得稅、股息分配等事項的處理。

房地產企業某個項目完工時只須辦理成本對象完工結算，不須辦理項目所得稅完工清算，實際上也不存在某個項目的企業所得稅清算業務。通俗所講的完工清算，是指企業所得稅完工結算或者是土地增值稅清算。

實務操作中，企業所得稅無法按項目進行清算的。由于一個企業的期間費用（特別是管理費用）是不按經營項目或開發項目分開核算的，如果一個企業同時開發多個項目，或是混業經營（如既開發房地產，又經營百貨公司），管理費用就難以分清（你能說總經理的工資是按什么比例在不同項目之間分配嗎？），因此，項目的應納稅所得是無法計算出來的。關鍵問題是法律法規沒有授權房地產開發經營業務分項目核算期間費用。

（三）兩者的主要區別

1、條件不同： 完工結算條件：除土地開發之外，房地產企業的其他開發產品符合下列條件之一的，應準備開展完工結算：

（1）開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案。（2）開發產品已開始投入使用。

（3）開發產品已取得了初始產權證明。

所得稅清算條件：下列企業應進行清算的所得稅處理：（1）按《公司法》、《企業破產法》等規定需要進行清算的企業；（2）企業重組中需要按清算處理的企業。

2、業務不同：

企業所得稅完工結算包括以下內容：（1）選擇確定計稅成本核算的終止日（2）計算預售收入的實際毛利額

（3）將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當企業的應納稅所得額。

企業清算的所得稅處理包括以下內容：

（1）全部資產均應按可變現價值或交易價格，確認資產轉讓所得或損失；（2）確認債權清理、債務清償的所得或損失；

（3）改變持續經營核算原則，對預提或待攤性質的費用進行處理；（4）依法彌補虧損，確定清算所得；（5）計算并繳納清算所得稅；

（6）確定可向股東分配的剩余財產、應付股息等。

注：清算所得的概念

《企業所得稅實施條例》第十一條規定：清算所得，是指企業的全部資產可變現價值或者交易價格減除資產凈值、清算費用以及相關稅費等后的余額。

完工結算后，再投入的成本和費用，怎么處理？ 可以在發生當期扣除。31號文的第28條規定。計稅成本核算的程序：

1、發生的支出，判斷是期間費用還是開發成本，作以下分錄： 屬期間費用的，借：管理費用（等）

貸：銀行存款 期末：

借：本年利潤

貸：管理費用（等）這就扣除了。

屬開發成本的，借：開發成本—開發間接費—

貸：銀行存款

2、合理歸集后，分配至已完工成本對象、在建成本對象和未建成本對象 借：開發成本—**成本對象—

貸：開發成本—開發間接費

屬于已完工成本對象的，繼續做以下分錄： 借：開發產品—**成本對象

貸：開發成本—**成本對象—

3、由已完工成本對象負擔的，按已銷開發產品、未銷開發產品和固定資產進行分配

屬已銷開發產品的，借：主營業務成本

貸：開發產品—**成本對象 這也扣除了。

屬已轉固定資產的，借：固定資產—**資產

貸：開發產品—**成本對象

進入了固定資產，等著計提折舊進成本扣除了。

屬未銷開發產品的，不用做分錄。

仍然留在開發產品，等著出售后再扣除。

第七編 2011年3號文件的主要內容

1、統一確定預計計稅毛利率

原來市局授權各縣局按每一企業每一項目核定毛利率，效果不好。一是工作量大，二是難以核實，各地也是統一確定一個毛利率，企業填寫的數據不支持稅務局核定的毛利率，公正點說，基層稅務人員也難以核實數據。

部分地方仍按預計利潤率辦理預繳稅款，甚至是匯繳稅款。

以前已核定了利潤率或計稅毛利率的，可以繼續執行到完工結算，但建議調整為市局統一規定的毛利率。

如果繼續執行原毛利率的，在《成本對象完工報告表

（一）》中第12欄要按原核定的毛利率填寫。如果調整的話，可以按原預售收入×（新毛利率—原毛利率或利潤率），統一作為今年某一個月份（最好是匯繳前）的預繳稅款，原來未扣除的期間費用和營業稅金等可一起計算扣除。當然，也可以采用其他合理的方法，這由各地自行根據實際情況解決。這個問題不宜拖了，特別是仍在使用利潤率的地方，一定盡快處理。

對于部分地方,預繳時采用利潤率、匯繳時采用毛利率的，一定要實事求是地妥善處理好。

用利潤率計算稅款，可不可以扣除期間費用？？一直爭論不休，我市一般理解是不允許扣除，因為15%的利潤率，如果扣除期間費用和稅金等，可能已經無稅可交了。上級的文件也一直不說清楚。但從“毛利”變為“利潤”，文字的變化，就讓人感到應該有不一樣的地方。我認為稅總當時也是想不讓扣除的，但實務操作中做不到。問題還是出在多項目經營或混業經營上。以上已經說了，沒有特別規定，一個企業的期間費用是不會按不同項目來劃分的，作為一個整體，它已經在企業的其他項目利潤（或應納稅所得額）的計算中扣除了，在非預售收入的正常業務核算中全部扣除了，我們怎么不讓其扣除？怎么劃分出不允許扣除額？可見，稅總的2008-299號文并不理想。稅總在2008年末的時候應該很清楚這一問題了，他在回答納稅人咨詢的時候，承認了是可以扣除的，但稅總不直接廢除該文，直至2009-31號第9條才把它實際廢掉了。

2、企業會計處理辦法的備案

備案的目的是對企業收取意向金、預售商品房、營業稅金及附加、以及完工結轉收入等會計處理辦法有所了解，稅收管理員必須清楚知道，這一企業在以上事項上，在什么條件下做了什么分錄。如營業稅金及附加，要知道企業在繳交時做了什么分錄，在計算繳交的當期利潤時是否已經扣除了，還是在以后再扣除，這關系到納稅申報表的填寫。

到現在為止，未辦理備案的或備案資料中不清晰的，要督促企業在今年匯繳前重新辦理備案。

3、成本對象的備案

這是31號文的要求，成本對象是房地產企業所得稅管理的直接對象。對于以前備案的資料中未明確成本對象的，要補辦備案手續。

成本對象劃分越細，對企業應該是有利的，但過細了，會增加企業財務核算工作量。這是企業自行選擇的，企業備案后，應盡量要求企業在“開發成本”科目中設立一級明細科目用來分別核算不同成本對象的成本。

4、完工產品的結算

房地產企業所得稅管理中最重要的一個環節。對當年達到完工條件的，當匯算清繳時，一定要求企業提供完工結算資料。否則按31號文的35條處理。稅務機關核定計稅成本時，核算終止日確定為完工當年的12月31日，計稅成本按實際發生的符合扣除規定的成本計算（意思是不計算3項預提費用）。

5、納稅申報表的填寫

這次統一了納稅申報表的填寫，主要思路是：

一、不增加附加表，因為附加表格不規范，數據也進不了CTAIS，難以開展數據分析。因此只能對申報表格的一些欄次做些調整。

二、對可調可不調的盡量不調，如預售收入，稅收規定是確認了收入的，但在預繳申報表時仍按規定只填寫會計確認的收入，故還是規定不填；但在申報表時，如果不填寫收入，將會導致業務招待費、廣告費等難以填寫，所以只好做了調整。

三、相應的，企業預售收入的營業稅金及附加，會計計算利潤時可能未計提也未扣除，但稅收規定在預售時扣除，故也只能作了調整。

四、由于主表的數據不能直接更改，只能通過填寫附表來體現主表的修改，故文件中的數據填寫，是通過填寫（）內的附表來實現數據的填寫的。用“加增”和“減除”的意義是原欄次數據的基礎上“加上”或“減去”要處理的數額。

五、完工結算時，由于預售收入不填入“營業收入”欄，而是分拆出來填寫到了“納稅調整增加額”，（這樣的目的是防止虛大計算業務招待費、廣告費的營業收入欄），故預售收入對應的“開發成本”也應填入“營業成本”。這樣就計算出了“實際毛利額”。

第四篇：行政辦公管理指引

日常接待工作管理規定

第一條 目的

為促進工作的規范化，進一步提高公司日常接待的管理水平，制定本規定。

第二條 客戶接待分類

1、貴賓接待

貴賓接待主要是指對公司的重要客人、公司的重要客戶、外賓及相關政府相關部門及領導的接待。

2、業務接待

業務接待主要是指對營銷客戶洽談等的接待。

3、普通接待

普通接待主要是指對一般來訪客戶的接待。第三條 接待場地

1、客人來訪時要進行來訪登記，登記后前臺工作人員要立即通知被來仿者；

2、如來訪客人為貴賓且人數較少時，安排到貴賓室等候，如人數較多時統一安排到會議室等候，業務接待或普通接待視來訪人數安排至會議室或洽淡室。

3、接待場地環境要求

1）物品擺放整齊，且表面無灰塵

2）地面干凈無污物，室溫適宜，燈光合適.第三條 相關部門職責及程序

1、貴賓來訪

相關領導需提前1天通知管理部部提前準備接待事宜；管理部在得知有貴賓來訪前，管理部要落實人員做好必要的安排：

1）清掃、整理接待場所，備好茶水（水果鮮花需要請提前1天告知）；

2）按公司相關領導的指示安排車輛接送，預訂客房、客人返程機（車）票、就餐等。3）準備公司資料及通知相關人員陪同客人。

2、業務接待及普通接待

1）一般由相關業務部門自行安排接待，管理部行政人員隨時提供協助。2）如需就餐，相關業務部門應及時通知管理部行政人員。

第三條 前臺禮儀規范

為規范前臺接待的形象，充分發揮前臺接待的窗口展示作用，維護良好的公司形象，特制定本規范。

1、儀容規范

1）前臺接待人員頭發梳理整齊，不化濃妝；保持口氣清新，以適合近距離交談； 2)指甲修剪整齊，不涂抹鮮艷的指甲油，不宜使用濃郁的香水。3）前臺接待人員服飾要求職業裝，且干凈、簡約、不花哨。

2、電話接聽禮儀規范

1）電話接聽：接電話中，要勤說“請問”、“對不起”、“請稍等”之類的謙詞。2)在電話玲響后的第二、第三聲的時候接起電話。首先要說：“您好，盛業金融集團，請問有什么可以幫到您”，如因故遲接，要向來電者“對不起，讓你久等了”。

3)做好電話記錄：前臺工作人員在接電話時，要隨時記錄電話內容，這些記錄應簡潔完整，最好具備以下幾點：何時、何人、何地、何事、為什么、如何進行。

4)禮貌掛斷電話：通話完畢后，可以詢問對方：“還有什么事嗎”或者“還有什么要吩咐的嗎”要表示感謝，并讓對方先掛斷電話。

會議管理制度

第一條 目的

為進一步規范公司會議管理，提高會議質量和效率，實現會議管理規范化、制度化，特制定本制度。

第二條 會議規范

1、凡是會議，必有準備

會前明確會議議程，應提前郵件或書面告知各參人員，明確具體的時間、地點、會議主題、會議主持人、會議記錄人員、會議資料準備等。

2、凡是會議，必須守時

開會請設定時間，盡量準時開始、準時結束；一個議題不宜過久，如不能得出結論可暫放，以免影響其他議題。

3、凡是會議，必有主題和記錄。1）開會應有明確的會議目的；

2）會議應有一個準確完整的記錄，各項決定要有具體的執行人員及完成期限。

4、凡是會議，必有結果。

開會是為了解決問題，每個人都要積極參與到會議議程中來。

5、凡是會議，必有事后追蹤

1）“散會不追蹤，開會一場空“，對每項決議都要進行跟蹤、稽核、檢查，如遇問題及時溝通調整，確認各項決議都能完成。第三條 會議室紀律

1、開會前2-3分鐘參會人員應到達會場，勿遲到、缺席、早退。

2、會場內嚴禁吸煙、未經批準，不得在會議期間進行私自討論。

3、參會人員因特殊原因不能按時參會的，請提前知會會議召集人。

4、會議期間應將手機設置為無聲或震動狀態，與會人員如有急事或有必須接聽的電話需離開會場，請知會會議主持人處理完畢后及時返回。第四條 會議室使用制度

1、會議室的使用由管理部負責管理及協調，如公司有重要客人來訪及總經理緊急召開會議，優先安排會議室；一般情況下，會議室按照申請的先后順序使用。

2、會議室使用需提前0.5-1天通知前臺預留，并告知相應的時間段；如需準備水果、鮮花也一并告知前臺。

3、需要使用視頻會議系統或相關電子設備的，請提前一天通知IT及異地使用方，做好相關安排；

4、如臨時取消會議室的使用申請，再使用時需重新申請；應在所預約的時間到達會議室，如超過30分鐘未到達，管理部有權對會議室的使用另作安排。

5、離開會議室前，請收拾好自己的物品，椅子歸位，關閉好會議室的燈光和其他設備。

辦公室管理規定

第一條 員工儀容、儀表要求

1、上班時間保持情緒飽滿，精神愉悅。

2、頭發需保持清潔，發型自然整潔，嚴禁頭發臟亂及發型另類怪異。

3、面容整潔，女性化妝宜淡妝，保持自然、和諧、莊重、活力的風格，禁止濃妝、怪妝。不得使用香味濃烈的香水。

4、保持指甲衛生，女性不得涂沫顏色濃重夸張的甲油。

5、飾品佩戴應得體，禁止佩戴不符合職業形象的其它裝飾品。第二條 員工著裝要求

1、工作時間著裝應簡潔大方，符合職業形象，應穿著正裝或職業便裝，參加接待、大型會議等正式場合必須著正裝。

2、著裝時要扣好衣扣，禁止敞胸露背。禁止在衣服前后印制內容頹廢或不健康的文字和圖案。禁止將衣服隨意搭在肩上或圍在腰間。

3、男員工衣領、袖口應保持潔凈，襯衫鈕扣必須扣整齊，禁止穿無領T恤、短褲、背心上班。

4、女員工不得穿著暴露服裝、超短裙、奇裝異服及有透視效果的服裝。

5、上班期間不得穿著拖鞋、休閑鞋類進入辦公區域。第三條 員工日常工作行為規范

1、辦公區請保持安靜，禁止高聲喧嘩、打鬧、打游戲等與工作無關之事。

2、工作中請匆擅自查看他人電腦、翻閱文件、資料、報告等材料。

3、請勿在辦公座位上吸煙。第四條 公共辦公區域規范要求

1、請自覺維護辦公環境的整潔和干凈，請勿在公共辦公區域吸煙。

2、下班時請將重要文件收拾好，做到桌面整潔、辦公椅歸位。請勿私自挪動辦公區域內 的辦公家具、辦公設備及公司綠植。

3、下班時，所有員工請關閉好自己使用和負責的電腦等設備，如果你是最后一個離開公司，請檢查所有的燈、打印機、飲水機等無需夜晚工作的電源。

4、常規情況下消防門處于關閉狀態，非危急情況，請勿從消防門進出！

5、空調溫度調節注意事項：最高溫度不高于28度，最低溫度不超過17度，調動的幅度2度以內。

6、請各自注意保管好統一配備的移動柜鑰匙，避免丟失。

7、各個部門主管負責監督本部門所在的辦公區域。第五條 茶水間、洽淡室、貴賓室規范要求

1、茶水間

1）如飲用機的飲用水已使用完，請最后一位同事及時關閉電源或主動換水，遇桶裝水已沒庫存，請及時通知前臺。

2）請保持茶水間桌面清潔，垃圾丟入垃圾桶，勿用桶裝水清洗杯子；茶水滴到桌上請及時清理，以免留下茶跡。

3）員工自帶午餐可用公司為員工提供的冰箱、微波爐，使用時請參照上面貼的使用注意事項；飯盒以及裝飯盒的袋子，請勿放置桌面。

4）下午茶試行期間，時間初步定為下午16：00，一人一份。

2、洽淡室

1）暫定洽淡室為午餐用餐場所，用餐后請把桌面收拾干凈，桌子擺放整齊及關閉燈光。2）面談或會客使用后洽淡室后請關閉燈光。

3、貴賓室

1）接待客人如不可避免要吸煙，請打開抽風機，離開時請關閉。第六條 公司行政服務

1、的士呼叫服務，電召電話：83166666，83938000，96511；

2、公司在前臺備了藥箱，針線盒以及女性衛生用品，以便緊急之需；

3、泊車卡：需辦理泊車卡的員工，可到前臺咨詢辦理。

4、機票咨詢：如需私人訂票，前臺提供協助查詢航班信息。

5、私人快遞郵寄。

辦公用品管理規定

第一條 目的

為保證辦公用品的有效使用和妥善保管、規范辦公用品的管理和流程、節約成本，特制定本規定。

第二條 辦公用品范圍

主要包括：A4紙、簽字筆、涂改液、計算器、文件夾、訂書機、剪刀、文件夾等。第三條 辦公用品的購買及入庫

1、常規性的辦公用品由管理部行政人員統一購置辦公用品，統一備存，各單位/部門請勿隨意自行購置。

2、非常規或其他偶然性使用物品，如驗抄機、電風扇、電子配件、燒水壺等；對非常規的辦公用品，需求部門需提前填寫“辦公用品采購申請表”（附表1），交由部門主管審核，價值300元以上的，需管轄高管審核。

3、辦公用品送至后，管理部行政人員負責核對所送貨單上的單價、數量、規格是否與申購的相符，確認無誤后填寫《入庫單》驗收入庫，登記入帳。第四條 辦公用品領用和管理

1、辦公用品的領用和管理由管理部行政前臺負責，常規的辦公用品，員工直接到前臺領取，并在“辦公用品領用登記表”做好登記。

2、新入職員工，在入職當天發放配套的辦公用品。

3、員工應自覺愛護公司財產、節約使用辦公用品。

4、使用中的辦公用品出現問題及故障，使用人直接告知前臺，由管理部負責退換、保修、維修等事項。

5、員工離職時，應將剩余辦公用品一并交給管理部。第五條 辦公用品盤存

辦公用品，每月清點一次，清點工作由管理部負責。清點要求做到帳物一致，如果不一致要查找原因，使兩者一致。附表1 《辦公用品采購申請表》

名片管理規定

第一條 目的

為使公司名片統一規范化，強化公司對外形象管理及展示，特定本規定。

第二條 適用范圍

適用于集團各單位/部門名片制作和使用管理。第三條 名片印制范圍

各單位總經理、副經理、各部門經理/主管成員、因工作需要對外聯系業務人員。第四條 名片印制要求

管理部對集團名片實行統一管理，集團名片版樣統一規格，各單位參照集團的格式樣版制作，確保字體、字體大小、格式、紙張、顏色需一致。第五條 名片申請流程及規定

1、需印刷名片的員工，應鎮寫＂名片制作申請表＂，申請人應明確標示個人信息，包括姓名、職務、聯系電話、傳真、郵箱等，2、申請表經部門主管審核后，傳至HR審核，最后交由管理部行政前臺制作。

3、審核時應檢查申請人職務是否與名片申請單上的相符，因工作需要使用比實際較高的職務頭銜，需分管高管或總經理審核。第六條 名片的使用及注意事項

1、員工辭職時請將剩余名片交回管理部，行政前臺進行粉碎銷毀。

2、由于名片內容信息發生變更時，應及時通知管理部印制更新新名片，行政前臺將未使用完的名片舊名片全部收回。

3、交往中，員工應掌握名片遞送禮儀與交換規則，維護公司形象。附表1 《名片制作申請表》

收發快遞管理規定

第一條 目的

為了規范公司發快遞管理，防止快遞丟失節約快遞成本，提高工作高率，制定本規定。

第二條 寄件流程及規定

1、寄件時所注明郵物品的性質與緊急程度，合理性選擇快遞公司。緊急件、貴重件類選擇：順豐或EMS，普通件：發一般的快遞如圓通、申通、韻達等。

2、寄件時到前臺領取及填寫快遞單，寄件人用正揩清晰填寫收件方和寄件方詳細資料（地址、收件人、聯系電話等）。

3、寄件人填寫快遞單后將快遞件交由前臺核查，核查內容包括：是否為私人件，快遞單是否填寫正確，核查完畢后通知相應的快遞公司收件，由前臺保留寄件單據。

4、公司寄件由公司承擔費用，私人件由個人承擔，嚴禁公費郵寄私人物品，一經發現將嚴懲。

5、保價：為避免風險，超過1萬元的物品不可快遞，寄5000元至10000元的物品和易碎、易損件須進行保價。第三條 前臺收件規定

1、不需要支付到付快遞費的收件由前臺簽收、登記后，及時通知收件人簽字領取。

2、需支付到付快遞費的快遞收件，前臺及時聯系收件人確保是否為公司件并支付其費用。

3、前臺簽收所有公司快遞件必須進行登記，并讓收件人簽收，若收件人不在可通知部門相關人員代簽。

4、公司所有的寄件快遞單統一由前臺保管（保管期為一年），便于對帳和查詢。第四條 遺損件索賠

寄（收）件人發現所寄（收）快遞發生遺失或損失的，應第一時間將單號報到前臺，由前臺與快遞公司跟進索賠。

飛機票、火車票及酒店預定規定

第一條 目的

為進一步明確預定機票、車票及酒店的預訂管理工作，提高工作效率，規范費用支出，特制定此管理規定。

第二條 飛機票的預定規定

1、飛機票、火車票的歸口部門為管理部，具體負責人為前臺文員。

2、員工因公出差需預定飛機票時，將審批后的《出差申請單》交由前臺統一預定。如遇特殊情況臨時出差急需訂票，需上級領導郵件或致電前臺，前臺確認后方可預訂，出差回來后需要補上《出差申請單》。

3、員工在申請訂票時須告知前臺個人證件信息、出發時間等相關事項，前臺查詢航班后把相關信息反饋給訂票人。

4、員工非因公外出所需訂票，前臺可協助訂票，機票費用由本人支付，公司不予辦理報銷。第三條 火車票的預定規定

原則上由個人自行網上預訂或窗口購票并支付其費用，特殊情況外，可由前臺預訂，出差回來后訂票人需把火車票票據及時交至前臺報銷，個人原因遺失票據的，其費用將在工資中扣除。

第四條 酒店預定規定

1、管理部的相關行政人員負責找尋與公司合作的酒店并簽訂相關的優惠商務協議。

2、員工出差或有接待需要求的單位/部門優先安排已簽訂的酒店，相應的酒店接洽由當地行政人員負責，如當時沒有相應的行政人員則由所屬單位的行政人員負責。

3、所有預定的酒店原則上費用先行墊付，回司后自行報銷。如遇特殊情況需掛公帳的，需要提前1天通知相關管理部的行政負責人協助辦理。

固定資產管理辦法

第一條 目的

為加強對公司固定資產的管理，掌握固定資產的構成與使用情況，確認公司財產不受損失，特制定本制度。第二條 界定標準

1、為生產商品、提供勞務、出租或經營管理而持有的。

2、單位價值較高(一般在2,000元以上)，使用年限超過一年，辦公家具無論單價多少均列入固定資產。

3、以下物品均也列入固定資產進行管理: ①打印機、照相機、復印機、一體機、傳真機等辦公室固定使用的電子設備無論單價多少均列入資產管理； ②機械、運輸工具和其他與經營有關的設備等;○3采購價格在1000元以上的均列入固定資產管理。

不具備以上條件的，使用年限在一年以上的資產作為低值易耗品，仿照固定資產進行管理。

第三條 固定資產分類

1、電子設備。包括各種辦公及文字處理設備，如電腦、相機、投影儀、集線器、攝像機、PC服務器、不間斷電源、防火墻、服務器、小型機、視頻會議系統、機柜、計算機存儲設備、路由器、網絡設備、復印機、打印機、掃描儀、裝訂機、傳真機及其它辦公、通訊及文字處理設備等。

2、交通運輸設備。包括各類業務用車、管理用車等。

3、辦公家具。

4、無形資產。包括軟件、土地使用權及其他。第四條 固定資產編號

編號原則：板塊代碼+地區代碼+財務系統自動生成代碼

1、盛業金融集團 板塊代碼：FG

2、盛業商業保理 板塊代碼：FA

3、盛業國際能源 板塊代碼：RE

4、盛業融資租賃 板塊代碼：LE 第五條 固定資產的管理

管理部作為固定資產的主要管理部門

1、應設置固定資產實物臺帳，建立“固定資產卡片”

2、對固定資產進行統一分類編號，定期組織對固定資產的清點，做到帳、物合一。

3、財務部負責固定資產綜合核算，全面掌握固定資產的增減情況，以及正確認計提折扣等財務核算。

第六條 固定資產添置及入庫登記

1、需要添置固定資產的各單位/部門，應填寫《固定資產購置申請表》，經部門經理、財務部審核及總經理簽字批準后交由管理部進行相應的采購.2、固定資產到達使用單位后，管理部和使用部門共同驗收，對固定資產核查、清點，并填寫《入庫單》。

3、所有資產驗收后須入庫登記、填寫固定資產卡片，更新臺帳，落實使用負責人。第七條 固定資產的調撥

1、固定資產在公司內部員工之間轉移調撥，需填寫“固定資產調撥申請單”報調出單位的部門負責人、總經理批準，由管理部與調撥雙方辦理調撥手續。

2、調出和調入部門、財務部、管理部門各存一份復印件。第八條 固定資產的維修

各部門一旦發生固定資產故障，應立即停止使用，由管理部進行維修的協調與安排。第九條 固定資產停用、報廢

報廢原則：

1、超過使用年限、自然損耗造成性能降低，主要部門損壞，無法修復的。

2、設備因產品質量低劣，不能正常運行，又無法改造利用。

3、多次維修，費用超過設備原值50%以上的。報廢手續：

1、當固定資產嚴重損壞，沒有維修價值時，由固定資產使用部門提出申請，填寫“固定資產報廢申請表”并寫清各項內容及報廢原因，交由固定使用部門負責人、財務部、總經理審批，審批后交給管理部。

2、固定資產管理部門對實物進行處理，處理后對臺帳及固定資產卡片進行更新，并將結果書面告知財務部。第十條 固定資產盤點

1、為加強對固定資產的管理，確認帳物合一，帳帳相符，公司定于每月對資產進行一次實物清點清點工作由管理部組織。

2、清點完成后，管理部應編制“固定資產盤點表”，交由財務部核對。

第十一條 固定資產管理員變更時，須首先完成轄區固定資產的實地盤點，完成交接手續。附表一《固定資產購置申請表》 附表二 《固定資產調撥申請單》 附表三 《固定資產報廢申請表》

集團管理部 2014-06-03

第五篇：房地產開發企業資質等級管理規定

房地產開發企業資質等級管理規定

三級資質：

1、注冊資本不低于1800萬元。

以營業執照、驗資報告為準，其中實收資本不得少于1800萬元。

2、從事房地產開發經營2年以上。

從取得房地產開發資質之日起到申報三級資質計算滿2年，以資質證書中批準從事房地產開發經營業務時間和省建設廳行政審批中心接收申請時間為準。

3、房屋建筑面積累計竣工8萬平方米以上，或者累計完成與此相當的房地產開發投資額。

（1）晉升三級資質的，業績認定時間以省建設廳行政審批中心接收申請時間為準，按計算，往前推3年，具體到月份。如申請時間為2008年8月8日，即為2005年8月—2008年7月；延續三級資質的，業績認定時間以資質證書有效期到期時間為準，按計算，往前推3年，具體到月份。如證書有效期到期時間為2008年9月30日，即為2005年10月—2008年9月。（2）累計竣工總量以開發主管部門提供的房地產開發項目竣工驗收備案表載明的面積為準，未實行房地產開發項目竣工綜合驗收備案的，可以當地工程質量監督部門出具的竣工驗收備案表載明的面積為準，竣工日期以竣工驗收備案表載明的竣工驗收日期為準，竣工驗收日期與備案日期相差半年以上的，以備案日期為準。

（3）晉升三級資質的，累計竣工總量必須達到規定標準，不折抵投資額；延續三級資質的，累計竣工總量必須達到規定標準的80%，其余20%可用投資額折抵（儲備土地使用權證），或市開發主管部門出具的認可該企業符合升級條件的資信評價、發展前景的書面證明。

4、連續2年建筑工程質量合格率達100%，項目竣工綜合驗收合格率達100%，優良品率60%以上。

以當地工程質量監督部門出具的竣工驗收備案表及相關證明為準。

5、上一年房屋建筑施工面積4萬平方米以上，或者完成與此相當的房地產開發投資額。

（1）晉升三級資質的，上1年以省建設廳行政審批中心接收申請時間為準，按計算，往前推1年，具體到月份。如申請時間為2008年8月8日，上1年即為2007年8月—2008年7月；延續三級資質的，上1年以資質證書有效期到期時間為準，按計算，往前推1年，具體到月份。如證書有效期到期時間為2008年9月30日，上1年即為2007年10月—2008年9月。

（2）施工面積以建設部門核發的施工許可證和開發主管部門核發的開發經營權證明載明的面積為準。（3）晉升三級資質的，上1年施工面積必須到到規定標準，不折抵投資額；延續三級資質的，上1年施工面積必須達到規定標準的80%，其余20%可用投資額折抵（儲備土地使用權證），或市開發主管部門出具的認可該企業符合三級條件的資信評價、發展前景的書面證明。

6、有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業管理人員不少于15人。其中，具有中級以上職稱的不少于10人（高級職稱的3人），持有崗位資格證書12人（建筑、結構、房地產4人；會計2人；企業管理、項目和銷售經理5人；統計1人）。

（1）建筑、結構類主要是指以工民建、建筑規劃、建筑施工、工程結構等專業為主的專業類型；財務主要是會計專業；房地產及有關經濟類主要是房地產管理、經濟、審計、統計等專業。

高級職稱3人，其中：建筑、結構2人，財務類、房地產及有關經濟類1人；中級職稱7人，其中：建筑、結構類5人，財務類、房地產及有關經濟類2人。退休、下崗、離崗人員可計入有職稱專業人數，但需提供退休、下崗、離崗證書，且年齡均不得超過70歲。

（2）凡高級職稱證書中工作單位不是本公司的，均需提供原單位的解除勞動關系證明，或市勞動主管部門出具的與原單位的解聘合同證明。

（3）對職稱證書借用、空掛、兼職、偽造等行為，一經查出，即作不予許可處理。

（4）實行崗位資格證書制度后，企業專業技術人員需持有崗位資格證書。

7、工程技術、銷售、財務等業務負責人具有相應專業中級以上職稱，統計等其他業務負責人具有相應專業初級以上職稱。

8、具有完善的質量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度，質量投訴率4%以下，質量投訴處結用戶滿意率100%。

（1）質量保證體系一般指IS9000認證，現在提倡企業都要做質量認證，但在資質審查中暫不作為硬性指標。

（2）“兩書”：開發項目中有住宅項目的必須要有“兩書”，要用標準統一文本的，企業可以增加附頁，但內容必須符合國家規定的標準要求。

（3）質量投訴的信息由開發主管部門出具，應包括建筑質量、銷售、配套、清欠、拆遷等內容。

9、未發生過重大工程質量事故。

市開發主管部門出具的質量事故報告。