第一篇：房地產企業的土地儲備問題研究

房地產企業的土地儲備問題研究

學院：建筑與城市規劃學院

專業：城市規劃

班級：0811城規一班

姓名：紫云筠

日期：2012-5-30

【摘要】土地是一項重要的生產要素，本文從我國房地產發展的角度，論述了房地產公司進行土地儲備的意義及策略的采取。【關鍵字】

摘 要:關鍵詞:房地產公司 土地儲備 策略

一、土地儲備量的概念

土地使用量則指的是存儲的用于建設用途的土地的數量,它是為了加強對土地市場的宏觀調控,提高土地資源的利用率,通過經濟、法律等手段,經過土地儲備機構將土地從不同的使用者手中集中起來,以用于開發使用的土地數量。

二、土地儲備和房地產

土地是不可復制的有限資源，是一項重要的生產要素。對于從事房地產開發的房地產公司而言，土地是房地產生產產品的基礎資源，土地是房地產公司一項重要、甚至是根本的生產要素。任何一家房地產公司若沒有土地這一項生產要素配置，商品房的生產就是一句空話。

(1)土地儲備是必須的。對于房地產行業來說, 土地既是基礎的生產資料,又是必須的融資手段。在房地產行業綜合實力評價體系中,成長性是一項重要的標準。房地產屬于資金密集型企業,企業的盈利能力直接影響其未來的發展潛力。土地儲備量不僅很大程度上影響企業的綜合實力和發展潛力, 另一方面, 還決定了企業的可持續發展性。如果沒有土地儲備, 企業的開發項目一旦結束, 其面臨的局面可想而知。而且,如果土地儲備的數量不充足的話, 還會導致企業內部不穩定, 影響企業內部團結。

(2)土地儲備量的掌握。一方面, 一線企業不斷加大土地儲備量,房地產企業的后續力量不斷增加, 另一方面, 由于資金緊張,大多數中小企業的開發用地缺乏, 發展潛力不足。在一線企業中,有的企業的土地儲備量足夠七八年使用, 而有的只夠兩三年使用。那么,土地儲備的數量多少才算合適呢? 土地儲備存續比指的是土地儲備面積和單個銷售季度銷售額之比,是衡量一個房地產企業在一個時間段內根據土地的開發銷售速度,現有的土地儲備可供使用的時間。從蘭德咨詢長期以來對企業土地儲備的研究來看,土地儲備存續比值應保持在20到35之間比較合適, 即在現有銷售狀態不變的情況下,相對于5到9年的開發用地。(3)房地產企業儲備土地的原因。近一段時間以來, 房地產市場的最大新聞就是地價飛漲。上市公司收購土地后, 可以用它去發行公司債, 只要其大多數項目能夠賺錢, 該公司就能賺錢, 而且股價也會持續攀升。隨著股價的攀升,它繼續增加發行量,獲得利潤后, 繼續收購土地, 如此循環,不斷獲得利潤。就像一位經濟學家說的那樣:房價上漲能推高股價, 股價上漲后就去融資, 融資后就去拿地, 高價拿地后又推動了房價上漲,房價上漲又進一步推高股價。

三、土地儲備的意義

土地是不可復制的有限資源，是一項重要的生產要素。對于從事房地產開發的房地產公司而言，土地是房地產生產產品的基礎資源，土地是房地產公司一項重要、甚至是根本的生產要素。任何一家房地產公司若沒有土地這一項生產要素配置，商品房的生產就是一句空話。為發展和壯大房地產公司，作為房地產公司儲備土地的意義就凸現了。

從我國當前房地產發展趨勢來看看房地產公司土地儲備有更重要的意義

有關資料表明：我國國內生產總值每增加一個百分點, 房地產銷售額就會增加1.65個百分點,這顯示我國房地產業增長速度將快于GDP 的增長速度。從內在因素看, 支撐房地產行業快速發展的因素有以下幾點：

(1)城市化進程加快。按照城市化發展的一般規律，一國的城市化水平達到30% 以后，城市化進程便會加快。我國已進入城市化加速階段。城市化水平提高將帶動對房地產的需求，這是促進房地產行業發展的主要動力。

(2)房地產金融的快速發展。金融支持是房地產快速發展的重要動力。從國外來看，房地產是金融的半壁河山，銀行貸款余額一半左右是用于房地產行業的，而我國房地產金融仍有巨大的發展空間。特別銀行對個人住房消費支持力度在日漸增大，以及房地產金融產品日漸多元化，產業投資基金、抵押貸款證券化在逐漸發展壯大，這些都會對房地產行業快速發展起重要支持作用。

(3)家庭住宅消費增長。我國城鎮家庭收入的快速增長，使住宅消費支出在家庭支出中所占比例快速提高，未來幾年、十幾年估計仍將保持較快速的提速走向。

這些都將成為影響未來房地產行業發展的重要因素。我國住宅需求量增大，還將反映在以舊城改造為主的住宅更新需求、住房條件改善帶來的住宅需求、城市化水平提高帶來的住宅需求，該三需求對房地產公司來說，具有最一般的宏觀指導意義。

從上述我國當前房地產發展趨勢來看，一個房地產公司對土地直接、間接儲備的意義就凸現了。我國的房地產行業正處于階段性跳躍發展期，發展是長期的永恒主題，一個房地產公司要有長期發展戰略，就必須在國家土地政策和法律的框架內、應在一定程度上，直接、間接地儲備一定數量的土地。

四、土地儲備量的影響因素

(1)地區經濟發展狀況。我國的經濟正處于高速增長時期,大量的建設用地是經濟發展的需要。對某一地區來說, 在一定的經濟發展水平和充足的資金的支持下, 土地供應量是多少, 就應該儲備多少土地。經濟的發展水平和發展質量直接影響土地需求量和土地市場的穩定性, 這兩個方面對土地儲備量都存在約束作用。

(2)土地利用的總體規劃和城市規劃。土地利用總體規劃是根據國民經濟的發展狀況和社會發展規劃、國土治理和資源保護的要求、土地資源現狀, 及考慮各項建設對土地的要求, 在一定區域內對土地的使用、治理和保護等做出的總體規劃。土地儲備制度的本質是國家通過土地處分權和土地供應權等職能,對城市土地資源進行調控的一項管理制度, 是滿足土地需求,調節土地市場, 提高土地利用率的一項重要手段。該制度在實行過程中,必須按照土地利用總體規劃規定的土地用途,城市規劃確定的土地使用布局來對土地進行調整, 調整的范圍和速度都要由這兩項法規來決定。所以, 其直接決定了土地儲備量的大小。

(3)資金狀況。土地資源的有限和供給量少決定了土地價格居高不下, 收購土地,需要大量資金,制定合理的土地儲備戰略并與公司的市場、資金戰略保持良性互動尤為重要。

五、土地儲備策略的實施

(1)土地儲備策略的實施要踏準宏觀經濟發展的節拍

同樣采取了迅速擴大土地儲備規模的激進策略，碧桂園和恒大地產的遭遇卻大相徑庭，其中的關鍵差別在于開發商土地儲備策略的實施是否踏準了宏觀經濟發展的節拍。

眾所周知，土地、樓價以及整個房地產行業，都呈現出明顯的經濟順周期運行規律。如恒大一般不關心宏觀經濟運行的趨勢而急速擴張土地儲備，輕則導致土地購并的價格過高而影響利潤率，重則會導致公司的債務危機，從而引至破產風險。

(2)土地儲備策略的實施要考慮企業財務的承受能力 房地產業作為典型的資金密集型行業，其本身的特性決定了開發商資產的流動性相對較差，因而須特別注意中短期的資金壓力；開發商的財務杠桿也一般較高，這就要求開發商須根據自身的財務狀況，制定與之相適應的土地儲備策略。

企業生存的基本法則之一便是根據自身的財務狀況，合理制定發展戰略，這樣才能保證企業無論在怎樣惡劣的宏觀經濟狀況和外部融資環境之中，都能立于不敗之地。

(3)只有特定企業、特殊時期才適宜采用激進策略

2009年的保利地產是激進的土地儲備策略的實踐者。雖然購地行為近似瘋狂，但激進的土地儲備策略對保利而言，并非失去理智之舉。一方面原因在于，保利地產的激進策略選對了時間，在這一時期大舉購地的成本較低，土地收儲行為與宏觀經濟周期暗合，這也是市場較為看好保利地產后繼盈利能力的原因。另一方面，激進的購地行為也與保利地產強大的融資能力相匹配。較優的融資渠道使得保利地產的財務成本相對較低，中短期的債務壓力也相對可控。

總的來說，保利地產有足夠的實力在特定時期實施激進的土地儲備策略，因而這種策略較能得到市場的認同。而且其他企業則應充分考慮時間、市場、政策和自身因素，采取適當的策略，“以退為進”有時候也不失為一種良方。

【參考文獻】

【1】 《簡論房地產公司土地儲備的意義》黃磊品

【2】 《土地儲備量對房地產業發展的影響分析》 姬志杰

第二篇：房地產企業財務預算管理問題研究

【摘 要】企業的預算是一個綜合性的財務計劃，包括經營預算、資本預算和財務預算。預算管理是利用預算對企業內部各部門、各單位的各種財務及非財務資源進行分配、考核、控制，以便有效地組織和協調企業的生產經營活動，完成既定的經營目標。可見，預算管理非常重要。在市場經濟條件下,企業存在的目的是追求利潤,而財務管理的目標是資本利潤最大化。要實現此功能,就必須建立和完善財務預算管理機制,必須促使企業按照預算管理機制的內在要求進行運作,廣泛有效地進行經營。根據房地產行業企業的特點，即投入資金多,建設周期長,投資風，本文將以誠達集團為樣例，通過探討預算管理模式，運用預算管理理論結合實際的分析方法對房地產企業財務預算管理存在的問題及對策進行有效分析。

【關鍵詞】誠達房地產，預算管理，財務預算

【Abstract】Enterprise budget is a comprehensive financial plan, including the operating budget, capital budget and financial budget.Budget management is the use of the budget for the various departments within the enterprise, the units of the various financial and non-financial resources allocation, assessment, control, in order to effectively organize and coordinate the production and business activities, the completion of the established business objectives.Visible, budget management is very important.In a market economy conditions, the existence of the business purpose is the pursuit of profit, and financial management objective is capital to maximize profits.To implement this feature, you must establish and perfect the mechanism of the financial budget management, budget management must encourage enterprises in accordance with the requirements of the internal mechanisms operate widely and effectively carry out operations.According to the characteristics of the real estate industry companies that invest more, long construction period, investment in wind, Wanda Group is a sample article will, by exploring the budget management, budget management theory with the actual use of the analytical method for the presence of the real estate business financial budget management problems and Solutions for effective analysis.【Keywords】Wanda real estate，budget management，financial budget

目錄

一、緒論...................................................................4

（一）研究目的和意義.......................................................4

（二）研究內容及方法......................................................4

二、財務預算管理概述.......................................................5

（一）財務預算含義和內容..................................................5

（二）財務預算管理的含義和內容............................................5

三、萬達房地產財務預算管理中存在的問題.....................................7

（一）萬達房地產公司簡介..................................................7

（二）萬達房地產預算管理中存在的問題分析..................................7

四、萬達房地產財務預算管理中存在的問題的解決對策............................7

（一）健全財務預算體質和編制方法..........................................7

（二）加強財務預算執行力度................................................7

（三）健全財務預算分析制度................................................7 結論.......................................................................7 致謝......................................................................13 參考文獻..................................................................14

一、緒論

（一）研究目的和意義

1.研究目的房地產企業的財務預算管理是一項重大的系統工程，是企業治理的重要組成內容，是與企業發展戰略相配合的戰略保障體系。此次研究的目的是為了探討房地產企業如何根據自身的特點，形成適合本企業的財務預算管理制度，真正達到實現企業發展戰略目標，整合企業資源、提高經濟效益的目的。在促進企業計劃工作的開展與完善的同時，尋求減少經營風險和財務風險的方式；在促進企業內部各部門間的合作與交流的過程中，強化內部控制。最終實現企業戰略目標。

2.研究意義

房地產是資金密集型的高風險行業，面對激烈的競爭，房地產要實現長期的發展，獲得持續性核心的競爭力，必須提高財務管理水平。財務管理作為企業管理的核心部分之一，應成為房地產的有效管理工具。萬達集團在面臨房地產大洗牌的格局的同時還面臨著政策調控、信貸緊縮、市場萎靡和風險管理不到位的局面，運用財務管理的工具使企業資金良好地運作和健康地發展成為了重中之重。因而不管從理論或實用的角度出發，對集團預算管理進行研究均有其必要性。

（二）研究內容及方法

1.研究內容

本文通過相關資料的搜集，結合理論知識和萬達集團的實際情況進行分析，通過分析房地產的基本情況和特點，從財務的角度研究萬達房地產企業的財務現狀；運用對比的方法研究萬達房地產內部的優勢和劣勢及外部的機會和威脅，從而得出萬達集團在財務預算管理中存在的問題；從萬達集團的整體戰略目標出發，研究其財務管理戰略，并對財務管理戰略的具體實施步驟進行設計，提出相應的實施策略；最終，通過對萬達房地產企業的研究，以此為起點展望整個房地產企業財務預算管理的發展前景。

2.研究方法

本文主要應用對比分析、調查研究等方法，將理論分析與案例分析相結合，將房地產行業財務預算管理進行了研究和分析。具體來講，主要的研究方法如下：（1）調查研究的方法。調查研究的方法是指通過對萬達集團預算管理的參與及與相關人員的溝通，掌握預算管理的實際狀況以及存在的問題。（2）理論分析與案例分析相結合的方法。理論分析與案例分析相結合的方法是指對預算管理方面的理論進行系統的總結和梳理，通過萬達集團預算管理模式的建立將理論與實際有機結合。

二、財務預算管理概述

（一）財務預算含義和內容

1.財務預算的含義

財務預算是一系列專門反映企業未來一定預算期內預計財務狀況和經營成果，以及現金收入、支付等各種價值型指標預算的總稱，主要有現金的預算、利潤的預算、預計資產、負債及現金流量的預算等；

2.財務預算的主要內容

財務預算包括兩個主要內容包：

（1）上個財務預算周期的情況總結

對上個財務預算周期的工作情況進行總結,回顧其中存在的問題,并對重要財務指標的實際完成數與調整后的預算數差異原因進行說明，總結工作經驗及本次財務預算將采取的相關整改措施及辦法。

對上個財務預算周期內部調整情況進行說明,其中至少應包括主要財務及生產經營指標調整情況,預算調整的原因等.（2）本次財務預算周期的工作情況

預算工作組織情況主要包括企業預算管理機構設置,管理機構主要成員構成。同時，根據期望的活動層級和資源水平進行資源分配，并整合不同部門的活動，以確保向著共同目標一起努力。通過比較現實結果和預算計劃來提供對于財務預算管理的控制。最終，提供了可以與實際結果比較的目標，以便評估員工的績效。

（二）財務預算管理的含義和內容

1.財務預算管理的含義

所謂管理是指為實現目標所進行的最有效最經濟的活動，是對財務預算的計劃、組織和控制。所以財務預算管理就是按照資金運動規律，利用資金、成本、收入等價值指標對資金的籌劃和回收進行科學有效的預測、組織和控制，并正確處理這種活動中所產生的經濟關系的綜合性管理。

財務預算管理是一門專門財務管理，運用一般的理論和知識，結合行業的經濟活動和資金運動的特點，來對經濟活動進行組織、監督和調節，正確處理由此產生的各種經濟關系的管理活動。

2.財務預算管理的內容

房地產企業的財務預算管理的基本內容包括：財務預算的編制和控制、財務預算分析和調整、財務預算的考核和執行。

（1）財務預算的編制和控制

企業全面預算的編制過程，是企業所有人的事情，需要全員參與，上下協調和持續溝通。在具體的預算執行編制過程中，其工作主要負責人和工作主體是每個具體部分的負責人，以事先指定好的的原則和制度為依據，他們必須嚴格執行預算的相關業務，在預算編制完成后，企業在資金流動的具體操作時，應該嚴格以預算作為財務管理控制的依據，對企業資金的運用進行審核與監督。

（2）財務預算的分析和調整

企業應當建立資金預算執行情況的動態反映，通過動態反映，財務部門才能準備審核資金流動是否符合預算，為預算控制提供準確的信息，同時為預算分析提供基礎。在分析過程中，及時進行調整，以提高預算的準確度。

（3）財務預算的考核和執行

企業的預算的考核一般是月度考核、季度考核、考核，這是指：根據設定的績效指標對其業績進行考核，結合實際情況修正目標，從而使預算管理執行到位。

（4）對本次財務預算的總結和對未來財務預算的計劃

在財務預算執行完畢之后，相關的責任部門和人員均要對各自預算的執行情況進行匯總分析，并查找出現的問題及原因，并且從中總結出本次預算的長處和不足。在此基礎上，企業繼續揚長避短，結合市場環境、企業長期目標和未來市場的預期等影響因素，制定新一期的財務預算安排。

三、萬達房地產財務預算管理中存在的問題

（一）萬達房地產公司簡介

大連萬達房地產有限公司隸屬于萬達集團，是建設部審定的一級房地產開發資質、具有獨立法人資格的房地產開發企業，曾獲得“全國質量萬里行活動”唯一的質量全優住宅小區獎牌，1997年，公司率先在全國同行業提出“三項承諾”受到社會各界的好評。“住好房，找萬達”被消費者廣為傳頌。公司先后開發建設了信興花園、長春花園、香海花園、龍祥花園、明澤苑小區和星海人家小區，在建的雍景臺是超豪華酒店式公寓，位于大連市中心鉆石地段，擁有銀行、中西餐廳、咖啡廳、游泳館、高級會所等設施，代表中國高檔樓盤的最高水準。2001年開發的星海人家小區曾在中國建設技術委員會、中國房地產業協會、《中國建設報·房地產周刊》共同主辦的“創新風暴——全國住宅設計暨智能設計社區奪標”活動中，獲得“住宅設計綜合金獎及智能化社區綜合金獎”；榮獲《中國建設報?中國樓市》第二屆“東方園林杯”全國優秀社區環境精品展示活動全國優秀社區環境綜合獎，星海人家已成為大連市的標志性住宅小區之一。

（二）萬達房地產預算管理中存在的問題分析

1.財務預算編制不完善

（1）萬達的預算編制是固定預算，即根據正常的、客觀的某一業務量水平為唯一基礎來編制預算的方法。這種編制方法與實際不符的可能性極大，僅適用于業務量水平較為平穩的企業或非營利組織。

（2）萬達采用增量預算，這種編制方法是在基期成本費用水平基礎上，根據預算實際情況，適當調整原費用項目。雖然簡單易行，但可能把不合理的開支項目保留在預算中。

（3）萬達采用定期預算的編制方法，這種編制方法是以不變的期間作為預算期來編制的方法，雖然便于實際與預算的比較，利于分析和評價，但預算一般在前二三個月編制，跨期長，對計劃期的情況不夠明確，且執行中容易使管理人員只考慮本期計劃的完成，缺乏長遠打算。

2.財務預算執行不到位

在執行預算編制的時候，萬達各部門在進行具體的資金收付時，沒有以預算為依據，導致預算管理落實不到位。財務部門在審核資金支付時，審核憑據僅僅是否符合合同約定條件，而沒有設置預算審核環節，重點審核該筆支付是否符合預算。對符合預算的項目，沒有及時安排資金。對不符合預算的項目，沒有與承辦單位及部門進行溝通，甚至是執行特殊的審核程序。

由此，可以認為萬達企業的財務部門對預算欠缺控制力度，沒有全過程參與預算管理中各項財務活動的事前、事中和事后的全過程管理。

（三）財務預算分析不合理

1.沒有明確目標

萬達集團在進行財務預算分析之前，沒有根據預算目標，導致預算管理在執行過程中，不能做好適當的安排并且有步驟地開展分析工作。

2.沒有揭露矛盾

萬達集團在進行財務預算分析時，沒有通過收集足夠多的有關生產、加工等數據，導致集團不能很好地揭露矛盾、發現差距。

3.沒有抓住關鍵

萬達集團在進行預算分析時，沒有深入到相關的職能部門（車間）分析各個項目各個部門預算執行程度的差異，只能發現數量上，現象上的差異，不能說明差異實質。

可以發現，萬達房地產企業的預算分析更多的是財務部門在具體擔任，分析問題不合理，導致分析結果過于數字化，簡單化，不能很好地反映企業的總體情況。分析不合理導致萬達集團在預算執行過程中不能及時分析臨時發生的、影響企業管理的重大事項并做出調整。

（四）財務預算考核力度不夠

萬達企業沒有將預算的執行情況和績效考核掛鉤，沒有將“超資金預算率”指標作為考核指標，也就是說財務部門沒有對各部門的預算外超支做出統計，并計算出考核期內的“超資金預算率”，并提交給人力資源部門作為考核依據。

由此可以得出結論，萬達企業預算的科學性不夠，測算依據不足，使得預算指標與實際的執行情況差異較大，導致預算失去了應有的指導意義。具體表現在考核部門職責不明確，考核內容不具體，考核工作未能形成制度化，考核標準缺乏規范化，致使預算考核不能保證企業預算管理體系的全面實施。

四、萬達房地產財務預算管理中存在問題的解決對策

（一）健全財務預算體制和編制方法

萬達的預算編制屬于固定預算,這種編制方式存在的問題是：對計劃期的情況不夠明確，且執行中容易使管理人員只考慮本期計劃的完成，缺乏長遠打算。針對這種現象，本文提出提出以下兩種解決對策：

1.建立健全的財務預算管理體制

不斷完善萬達企業的財務預算管理控制，以科學的的理念為指導，包括財務預算理念、業務管理、資本管理和籌資管理等預算管理理念，以“全方位、全過程、全公司參與”為理論導向共同參與；同時，在傳統的財務預算管理的基礎上，根據房地產行業的特點及萬達企業的具體特點，制定出符合萬達的能夠為其節約成本創造效益的資金預算管理體系。切實不斷提高企業預算管理效率，實現企業全面預算管理。

房地產行業是一個對于資源管理要求非常高的行業，資金密集度高、資金周轉頻率頻率、建設周期長，因此，資金緊張是行業性問題，普遍存在于整個房地產行業。因而，萬達企業的預算控制具有整體性、是全體經營生活活動的系統性管理，而不僅僅是單個或個多成本的控制，其資金活動管理的焦點是目標成本與先進流量的預算、管理和控制。“磨刀不誤砍柴工”，科學合理的控制管理，才能促進現金流量的有效預算，從而促進企業的穩定發展和經濟利益的實現。在方法上要求從粗到細，步步為營。

2.改進企業的預算編制方法

（1）萬達企業應該編制彈性預算，以業務量、成本和利潤的依存關系為依據，按可預見的各種業務量水平，編制彈性預算。此種預算方法能適應多種情況。

（2）在不考慮基期的前提下，萬達企業應該對所有預算支出都以零為出發點，結合實際，逐項審議各費用的內容及開支標準是否合理，權衡輕重緩急，保證不可避免和不可延緩項目，在綜合平衡基礎上編制預算。這種預算方法較為合理，能降低成本。

（3）編制滾動預算，通過分析當期預算的執行情況與實際的差異，及時修訂，不斷延伸補充預算，這是一種連續、穩定的“特殊定期”的預算方法。具體操作時，可按月、按季或混合滾動。這種預算方法可以根據萬達企業對未來的了解程度具有近期的預計把握較大，對遠期的預計把握較小的特征，可以做到長計劃短安排、遠略近詳，且可減少預算工作量。

（二）加強財務預算執行力度

萬達的財務預算執行有以下缺點：對預算欠缺控制力度，沒有全過程參與預算管理中各項財務活動的事前、事中和事后的全過程管理。

通過研究，我們建議萬達企業在執行財務預算時，必須做到：從企業的全局出發，通過科學的預測對各部門經濟活動進行全面調整，這樣才能有效加強財務預算的執行力度。萬達企業在財務預算執行管理時必須進行科學合理的規劃，這樣才能促進企業財務目標的實現。通過規劃，財務部門應該對企業各項資源進行合理有效地配置，不斷優化資產，以此來促進企業經濟效益的提高。同時，科學合理的規劃，應該和萬達企業長期的發展戰略和發展方向進行有機的結合，所以財務部門應該圍繞企業的發展制定符合實際的全過程管理計劃，參與各項財務活動的事前、事中和事后的全過程管理。也就是說，在明確各部門的職責的前提下，通過對各部門職能的協調，按照預算的既定目標，對預算的收支進行全面的監督，通過對比實際情況和預算的差異，以追加、調減、推遲和提前等方式進行調整，由相關權限部門和人員審核確定，通過正確發揮主觀能動性來加強預算執行力度，保證財務預算執行到位。

（三）健全財務預算分析制度

在上一章的分析中，我們得出結論：萬達企業的預算分析更多的是財務部門在具體擔任，分析不全面導致分析結果過于數字化，簡單化，不能很好地反映企業的總體情況。我們認為，要健全財務分析制度，必須滿足以下三個步驟：

1.提出課題明確目標

在進行預算分析之前，應根據萬達企業的預算目標，結合具體的行動方案，先確立分析的課題和要求，明確分析的目標，定制分析工作的綱要，做好適當的人事安排，以便有計劃地開展分析工作。

2.對比差距收集資料

在進行財務分析時，建議萬達企業通過運用對比的方法，找出差距，分清先進和落后、績效和問題，節約和浪費的相應關系，并且通過收集活動情況和資料，來保證分析的數據真實可靠。這些都是成功進行財務預算分析的重要組成部分。

3.分析原因抓住關鍵

萬達企業應該從差距入手，追蹤其發生時間、項目和部門，研究這些結果形成的過程。如利潤與預算發生差異，看時間；各月各季度執行程度，看項目；是銷售問題還是成本問題，看部門。其次，進行因果分析，衡量各因素對預算完成的影響程度，在其中找出起決定作用的主要因素并進行處理。

（四）加強財務預算考核力度

在分析萬達的財務預算管理時，我們發現：萬達企業預算的科學性不夠，測算依據不足，使得預算指標與實際的執行情況差異較大，導致預算失去了應有的指導意義。萬達企業要改變這種問題，必須加強考核力度。

完善的績效考核機制與激勵機制為確保房地產企業實現經濟效益價值最大化奠定了堅實的基礎保障。現階段，萬達企業應采取有效措施不斷完善績效考核機制和激勵機制，首先是建立公平公正的績效考核機制，以科學合理的績效考核原則為基礎，針對于企業財務預算管理人員實施績效考核，不斷提高財務預算管理人員的能動性；其次是建立責權利與獎罰制相結合的激勵機制，確保促進企業財務預算管理效率的不斷提高。

同時,在管理過程中，對預算編制，萬達企業各責任部門應該都參與進來，這樣有利于在執行過程中發揮主觀能動性，有利于責任部門在執行過程中對偏離預算的不利活動進行自我糾正，調動責任部門實行自我控制的積極性。在預算執行過程中，由于主、客觀條件的發展變化，要保證預算的科學性、嚴肅性和可操作性，對預算進行調整是必要的也是正常的，除了定期地總結本次預算情況時，可以對下一期預算做必要的調整以外，在一些特別重大的情況下也可以做出特殊調整。定期做好預算反饋報告，是預算執行情況的總結和反映，同時也是預算考評和對經營者獎懲的主要依據。

五、結論

預算與預測有密切的關系。預測是預算的實踐基礎，預算是預測的升級和補充，是針對預測結果制定的預防財務風險、經營風險及帶有針對性補救措施的具體實施方案，隨著經濟的發達、房地產行業市場競爭越來越激烈，企業所面對的風險和阻力越來越大，資金管理和預算管理的重要性越來越突出。

作為資金密集型行業，房地產行業是站在風口浪尖的高精尖產業，其最大的風險就是資金管理的風險。房地產企業具有投資金額大、建設周期長、效益回收慢的的行業特點，鑒于此種情況，房地產行業在醒目規劃階段，就應當做好預算工作，對具體項目的投資資本及成本管理費用進行嚴密的計算和預估，并制定相應的管理辦法，進而進行有效的可行性分析和經濟效益評估報告，最后做出有效的投資方案。

財務預算管理是房地產企業非常重要不可分割的一部分。目前，房地產行業的財務預算管理體制在實施過程中還存在著諸多的問題，造成了嚴重的負面影響并阻礙了行業健康發展。因此，建議房地產企業在傳統財務預算管理體制上，根據行業發展需求與特點，制定以下幾個對策，即建立健全的財務預算管理體制、不斷完善績效考核與激勵機制以及不斷提高財務預算管理人員的從業素質等，確保企業得以實現可持續發畏。

致謝

很感慨，我在長舒一口氣后開始寫我的畢業論文的致謝詞了。論文的完成標志著我的大學三年即將結束，也意味著，新的生活又將開始了。在本人的寫作過程中，李老師給予了我大力的幫助和指導，在此深表感謝！同時也感謝其他幫助和指導過我的老師和同學。

李老師從一開始的論文方向的選定，到最后的整篇文論的完成，都非常耐心的對我進行指導。在論文提綱制定時，我的思路不是很清晰，經過老師的幫忙，讓我具體寫作時思路頓時清晰。在完成初稿后，老師認真查看了我的文章，指出了我存在的很多問題。在此十分感謝李老師的細心指導，才能讓我順利完成畢業論文。

李老師誨人不倦的工作作風，一絲不茍的工作態度，嚴肅認真的治學風格給我留下深刻的影響，值得我永遠學習。在此，謹向導師李列東老師致以崇高的敬意和衷心的感謝！

參考文獻

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第三篇：房地產企業融資問題研究

房地產企業融資問題研究

發布日期:2013-09-0

2摘 要：房地產業是我國經濟發展的支柱產業，隨著房地產的持續發展，融資難的問題也日益突出。目前房地產的主要融資來源是銀行貸款，渠道單一，資金量不大，因此，應積極拓寬融資渠道，發展信托資金，開發房地產金融產品，采取股票融資等一系列措施，滿足企業對資金的需求。本文研究了房地產融資的現狀及所處的困境，提出了應多渠道發展融資途徑，解決融資難的問題，以利于房地產企業健康持續地發展。

關鍵詞：房地產融資，房地產信托，銀行貸款

房地產業是一個資金密集型產業，資金周轉期長，前期需投入大量資金，因此融資問題關系到企業的生死存亡。多數開發商的資金是來自銀行貸款，來源單一。近幾年，隨著國家對房地產業的宏觀調控，銀行信貸緊縮，加劇了房地產業的資金供應緊張，房地產業融資體系的缺陷日益暴露出來。為了實現房地產業持續健康地發展，應建立多元化的融資體系，創造新的金融產品，采取多種融資方式。

一、房地產業的特點及其給融資帶來的困難

房地產業是典型的高投入、高回報、高風險的資本密集型行業，其在發展的過程中必須得到金融業大量的資金支持才能健康發展。但是自2006年來，隨著國家宏觀經濟轉向穩健發展的要求，為了防范房地產泡沫出現可能引發的金融危機，國家陸續出臺了一系列嚴厲的調控政策，提高了開發商資金門檻，收緊開發貸款，從“管嚴土地，看緊信貸”入手，壓縮了開發商的融資空間，加劇了融資難的問題，房地產業的資金供應面臨斷血的危險。

二、房地產業融資的現狀及存在的問題

（一）銀行貸款是主要的資金來源，融資風險巨大

銀行貸款是我國多數開發商采取的融資方式，開發商通過土地抵押取得第一筆信貸資金進行項目開發。隨著房地產調控力度的加大，銀行加強了對房地產貸款的風險審查，提高了貸款門檻，開發商越來越難以從銀行取得貸款，無法保證開發過程的順利進行。

（二）自籌資金，融資金額偏小

在房地產企業初始階段，自籌的資本金是主要的資金來源，主要用于購置開發的土地。在房地產價值較低時，自籌資金基本可以滿足投資需求。當市場銷售不景氣及土地價值持續升高的情況下，土地投資成本加大，投資規模增大，資金周轉期延長，自籌的資金就難以滿足企業投資的需求，開發目標難以實現。

（三）房地產金融工具稀缺，金融市場的功能沒有得到發揮

目前，我國金融市場的金融工具品種不多，融資能力不強，尤其針對房地產業的金融工具更是幾乎處于空白狀態。由于沒有專門設計的針對房地產業的金融工具，開發商就難以從資本市場融通資金，金融市場的融資能力沒有發揮作用，影響了我國金融業對房地產業的服務水平，限制了房地產業自身抵御風險的能力，也使房地產業與發達國家的差距進一步拉大。

（四）債券融資比例較低

債券融資是指上市公司發行可轉債和公司債，非上市公司通過發行企業債籌集資金。由于房地產債券比一般債券收益高，又可以按期收回本金和利息，同時具有一定的流動性，所以房地產債券融資有一定的優勢。

但是國家對房地產發行債券控制得很嚴格，只有上市公司和國有獨資公司等設立的公司才能發行債券，多數非上市公司不具備發行條件，而且債券市場本身發育就不成熟，市場規模小，交易量不大，組織能力差，這些都制約了房地產債券的發行，導致債券融資在開發資金來源中所占的比例一直很低。

三、融資出現問題的原因

（一）經濟原因

近年來，房地產業持續快速地發展，泡沫經濟也逐漸顯現，美國的次貸危機也給中國的經濟敲響了警鐘。為了避免房地產泡沫經濟破裂帶來的金融危機，我國從2010年以來連續出臺了多項調控政策，諸如停止流動資金貸款，提高資本金比例，嚴格審批房地產項目貸款條件，限制了銀行對房地產的信貸支持。由于政策的持續打壓，導致房地產行業的資金鏈捉襟見肘。宏觀調控政策仍將持續，面對力度不斷加大的調控政策，房地產企業迫切需要尋求多元化的融資道路。

（二）行業原因

一直以來，房地產與銀行就像一對孿生兄弟，互相依賴，互相支持，銀行就是房地產最基本、最主要的資金來源。這些房地產特有的特點，促成了房地產企業的融資困境。

（1）房地產開發企業普遍不具備多渠道的融資能力。我國房地產市場長期處在賣方市場，開發商通過預售提前回籠大部分資金，同時通過工程墊款延遲支付資金，因此開發過程中需要投入的資金量并不是很大，所以只要銀行的信貸資金一到位，企業基本上就高枕無憂了，對后續的融資需求不強，對融資渠道的危機意識不強。因此銀行信貸政策一收緊，開發商的日子就很難過。

（2）房地產企業的融資結構不合理。房地產企業的資金來源主要有：自有資金，開發貸款及其他資金。自有資金是開發商的資本金，開發貸款一般是銀行的信貸資金，其他資金則是預售款及施工企業的工程墊款。從這些資金的來源分析，開發貸款無疑屬于銀行的貸款資金，預售款也有60%左右是銀行提供的按揭貸款，施工企業的工程墊款也大多是銀行提供的流動資金貸款，因此開發商的資金幾乎都來源于銀行。這種高度依賴銀行的融資結構是非常不利的，較低的融資成本與貸款門檻使企業利用銀行信貸杠桿進行高負債經營，這在增加企業財務風險的同時也加劇了企業的違約風險，同時市場過熱存在投資投機的風險，一旦泡沫破裂房地產價格下跌，作為抵押的房地產價值將大幅度貶值，開發商的違約成本將轉嫁給銀行承擔。

（3）市場發展現狀和房地產行業規則之間的差距，也是產生融資困境的原因之一。銀行業對房地產項目貸款的要求是企業自有資金達到總投資額的35%，同時還必須具備土地、規劃和施工等四證齊全。由于土地特有的稀缺性，開發商拿地的成本也在不斷攀升，土地的購置成本幾乎占了總投資的50%甚至更高。因此，開發商的實際門檻已經提高，自有資金35%與50%之間的差額部分，是得不到銀行的信貸支持的，也就是說，開發商的自有資金必須要達到50%才能夠進入這個行業，行業政策與市場現狀的差距，直接增加了開發商的融資數額和融資難度。

四、解決融資問題的建議

（一）積極發展房地產信托基金

房地產信托基金是由特定發起人發起，通過發行受益憑證的方式匯集投資者的資金交專業的房地產投資機構運作，基金主要投資房地產及相關產業，并將收益對投資者進行分配的一種信托基金。信托基金對于房地產業屬于股權投資，是對銀行資金不足部分的補充，不增加企業的財務風險，拓寬了企業的融資渠道，因此應大力推廣發展。

（二）加快開發房地產金融產品

隨著房地產業的不斷發展，房地產對新的金融產品的需求也越來越渴望。因此，為了實現融資渠道的多元化，就必須抓緊開發房地產業的金融產品，形成穩定的金融產品供應體系，滿足企業日益增長的融資需求。

（三）推動企業進行股票融資

股票融資是國際通行的融資方式，具有融資規模大，時間短的特點。通過上市，企業可以獲得大量持續發展的資本，使企業規模迅速擴張。房地產業應采取一系列措施促成企業直接上市融資或者通過借殼上市，利用資本市場取得大量資金，從而達到企業快速發展的目標。

（四）完善債券市場，推動債券融資進入正常渠道

房地產項目開發周期長，投資金額大，發行債券是較好的融資選擇。針對我國目前債券市場企業債券發行規模很小的現狀，為了使債券融資成為房地產企業主要的融資渠道之一，國家就應該出臺鼓勵企業發行債券的政策和相應的措施，吸收社會閑余資金投資房地產。具體可以采取擴大債券發行主體、推行房地產債券利率市場化、健全房地產企業債券信用評級體系，發展和培育房地產債券的市場體系，增加相應的避險工具等。

五、總結

總之，房地產業的競爭已經進入資本競爭的時代，房地產融資已成為房地產開發企業生死存亡的關鍵。目前房地產面臨的大環境是銀行信貸緊縮，針對房地產業目前的融資現狀及所處的困境，房地產企業迫切需要擺脫過度依賴銀行的單一融資局面，積極拓寬融資渠道，走多元化路線。同時，國家也應進一步完善相關的法律法規，努力創新金融工具，促進房地產企業持續健康地發展。

參考文獻：

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第四篇：現階段土地儲備制度的問題與弊端研究

現階段土地儲備制度的問題與弊端研究

1、土地儲備及其在我國的發展過程

所謂土地儲備，是指城市政府按照法律程序，運用市場機制，按照土地利用總體規劃和城市規劃，通過對回收、收購、置換、征用等方式取得的土地進行前期開發，并予以儲存，以供應和調控城市各類建設用地需求的一種經營管理的機制或行為。隨著城市經濟的發展，當其經濟發展到一定程度時，原有的規模不能滿足城市經濟的發展，城市就要把城郊的大片土地納入城區范圍，即城市化。由于這個過程需要大片征地、大面積的拆遷和巨額的資金流動，涉及到廣大群眾的切身利益，如果政府放任由企業私自操作，會造成土地的非法交易、投機倒把和土地資源的極大浪費等現象，這不僅會損害廣大群眾的利益，造成巨額國有資產的流失，而且還會使土地市場秩序混亂，不利于行業的發展，從而影響整個國民經濟的發展。在這種情況下，急需一種制度要求由政府來規范土地市場，為此產生了土地儲備制度。土地儲備制度在國外發展較早，已有幾十年甚至上百年的歷史。如日本針對20世紀60-70年代城市地價的迅速上漲，于1962年制定了《第一次全國綜合開發計劃》，于1969年又制定了《第二次全國綜合開發計劃》，1974年又制定了《國土利用計劃》，對公共用地實行征用制度；對土地進行收購、儲備和出售；制定土地利用計劃和規劃；實行土地交易登記制度、申報制度；制定相應法規等[1].這實際上就是土地儲備制度，而且那時的相關法律已比較完備，其雛形可追溯到更早。在我國，土地儲備首先出現于20世紀80年代初的香港。在大陸，1996年上海成立了第一家土地收購儲備機構。1997年8月杭州市也成立了土地儲備中心。在1999年的“全國集約用地市場研討會”上，杭州的經驗被廣泛推廣。2001年4月30日國務院出臺《關于加強國有土地資產管理的通知》中，要求有條件的地方政府要對建設用地試行收購儲備制度，經過幾年的發展和運作，目前全國已有近1000個市縣成立了土地儲備機構。

2、當前土地儲備機制的主要運行模式

我國目前許多地方實行的土地儲備制度，其運行模式大體分為三種：

（1）按照市場機制運行的模式

這一模式的特點是土地儲備機構根據自己的收購計劃和本級政府的要求，通過與被收購單位協商，確立土地收購價格，或約定土地收益分成，按照約定由儲備機構支付收購金、取得土地，并按照現行規定，辦理土地過戶手續。儲備機構取得土地后，負責對土地進行拆遷、平整和相關基礎設施配套，對易于轉讓的儲備土地，由土地管理部門出讓給新的用地者。

（2）行政指導和市場運作相結合的模式

這一模式的特點是收購土地的范圍由政府行政法規規定，規定范圍內的土地，統一由儲備機構根據計劃進行收購儲備、開發。土地管理部門根據用地需求，用招標、拍賣方式對儲備土地實行統一出讓，規定范圍內的劃撥土地使用者不能像過去一樣，通過補辦出讓手續的方法自行轉讓土地使用權。

3、當前土地儲備機制運行中存在的主要問題

由于土地儲備機制在我國還是一項全新的機制，還處于摸索階段，土地儲備的理論還不完善，實施的環境還不健全，因而在幾年的實踐過程中問題也逐漸顯露出來。主要表現在以下幾個方面：

（1）土地儲備機制立法滯后，土地立法體系有待建立

有的城市出臺《土地儲備實施辦法》規定對市區土地實施統一收購時有人質疑：在市場經濟條件下，政府憑什么去限制原有土地使用者轉讓土地？土地轉讓后政府照樣可以收取土地出讓金，為什么要限制企業自行盤活土地？有什么依據？這些問題，從現有的法律法規中確實難以找到具體確切的依據。1999年月1月1日實施的《土地管理法》對政府如何建立土地儲備機制，行使土地統一收購權也沒有明確的依據。

（2）政府對存量土地的壟斷有待加強

在土地供應上，多年來，從《憲法》到《土地管理法》，從中央政府到地方政府，都強調了政府在壟斷城市土地供應，但是在實際操作中，許多政府只能通過農用地轉讓、征用等手段控制新增建設用地的供應。而對城市存量土地，政府不僅不能壟斷其供應，而且很難稱得上是土地供應者。也就是說，政府對城市土地的壟斷，在存量土地這一塊，還停留在口頭文件上。城市存量土地數量巨大，級差地租最高，增值最快，而政府恰恰在這量大、價高、增值快的國有資產上所掌握的份額小，土地所有者的權利顯得非常乏力。因此，從根本上解決政府壟斷城市土地，特別是存量土地的供應問題，越來越重要。只有把政府壟斷存量土地供應落到實處，土地儲備制度才能有效建立起來，數額巨大的國有資產才能回到政府手中，政府才能解決財政收入，國企改革，土地利用效率調控土地市場等難題。

（3）有些地方土地價格欠合理

土地價格欠合理，主要表現在收購時的低價和拍賣時的高價上。

3.1由于國家對規劃范圍內的土地征用是國家權力的體現，一旦土地被劃入征地范圍，不管原使用者是否愿意，都會被征用，因而帶有一定的強制性，法律規定應給予被征地者一定的補償。但是有些地方在征地過程中給予被征地者的補償過低。有些地方，特別是農村，由于缺乏建設資金和各參與方利益的分割，被征用地者得到的土地征用補償費明顯失實，嚴重損害了農民的利益。如江西某地級市319國道改造征用農地時，實際到農民手中的補償費每平方米少得可憐，而且是一次性的。目前在廣大農村土地實行集體所有，農民個人承包經營的兩權分離模式。土地對農民來說不僅是一種生產資料，更是一種最基本的生存保障財產。由于目前農村還沒有建立公共醫療，社會養老等社會化保障體系，農民的生老病死都由農民自己解決，因此，農地既有生產資料的經濟職能，又有保障生活和社會職能。如果只根據農地純收益，不考慮土地對農民的社會保障作用，土地價格就不客觀，不利于農民生活水平的提高，也不利于農村的穩定和發展。在農村，農民如果喪失了土地，也就失去了生存之本，沒有依靠，更不要談遵紀守法，致富，奔小康等問題。所以，這不僅僅是經濟問題，如果處理不好可能導致很多社會問題，因而也是一個政治問題。

3.2由于城市土地價格對地段非常敏感，城市土地的供應又遠遠跟不上對土地的需求，因而造成某些地段寸土寸金。如在2002年杭州西湖邊的一塊地在拍賣時竟然賣到了27000萬元/hm2，折合2.7萬元/m2[2]。這樣的“天價”是在一個“公平，公開，公正”的市場運作中產生的，盡管增加了政府收入，也有失科學性，從長遠來看是有害的。開發商出這樣大的價錢奪得宗地，并要得到預期的利潤，他必然要增大容積率，增加樓層，增加租金和房價，這樣就加大了開發商在建設期的融資風險和在運營期的經營風險，對環境也有某種程度的破壞，而且開發商所付的錢最終由住戶支付，這樣必然會增加住戶的負擔和增加入住企業的經營成本，一旦當增加的經營成本大于該地段商機所帶來的回報時，企業會放棄進入該區域，從而形成聚集經濟負效應，產生房地產泡沫，影響城市經濟的發展。在這方面我們是有過教訓的：率先實行土地儲備制度的香港，在1997年“亞洲金融風暴”中，受沖擊最大的就是房地產業。

3.3有些企業之間變相采用協議方式以低價出讓土地，造成國有資產的大量流失。

（4）土地儲備運作資金來源單

資金和土地是土地儲備機制的兩大基本要素。土地儲備過程就是土地流轉過程，實質上是資金流轉過程。因為在實際運作中，沒有大額資金給予支撐，是難以有效運作的。從一些城市土地儲備的實踐看，運作資金主要通過銀行貸款解決，政府只在初期注入一筆資金作為運作資本金。這種單一的資金來源渠道，雖然能滿足當時土地儲備的需要，但尚未形成有效的資金籌措機制，而且存在較大的風險。特別是統一收購落實后，客觀上要求政府對需要盤活的土地實施敞開收購，如果單靠銀行貸款，不僅難以滿足對資金的需求，而且可能因銀行利息增加而使收購土地的成本大幅增加，甚至會出現土地出讓收益低于土地儲備成本，入不敷出的現象。

四、對我國土地儲備制度存在問題的對策

（1）完善和細化土地儲備的有關法規政策。為了確保政府統一收購權的落實，協調我國社會經濟的發展，重新審視現行的有關文件、規定、清理不利于政府統一收購土地，不適應形勢發展需要的文件，避免和消除政策“打架”的現象。建議完善和細化《土地儲備管理辦法》中關于計劃、建設、財政、房產等部門與土地部門配合的內容，進一步明確在土地市場轉讓中土地管理部門、房產管理部門的職責，統一認識，增強合力，保證土地儲備工作制度和土地儲備工作的健康發展。

（2）發揮土地市場作用，規范土地交易行為。各有關部門要從建立統一的土地有形市場的大局出發，進一步提高對建立統一片用收購轉化的土地儲備制度的重要性的認識，著眼于整個國家的發展，擱置爭議，消除因部門利益而形成的分歧，嚴格貫徹落實國家、省、市有關建立土地有形市場的文件精神，保證所有土地交易行為都在統一的土地市場中規范運行。嚴厲打擊和查處土地交易中的違法行為和腐敗現象，防止國有土地資源的流失，促進公開、公平、公正、高效地土地有形市場的早日形成。

（3）加強和落實城市總體規劃，提高土地資源的配置效率。進一步促進土地集約利用，優化城市土地利用結構。通過實施土地儲備過程中的統一前期開發和土地整理，切實貫徹落實城市規劃的有關政策和要求，使統一規劃，統一配套、統一開發、統一管理的要求落到實處，提高城市土地管理的配置效率。切實貫徹落實可持續發展觀，積極推進土地利用由外延擴張向內涵拓展方式的轉變，立足現有建設規模，搞好土地利用結構調整，促進產業的升級換代，走集約利用拓展內涵的發展道路

（4）努力探索土地征購、回收補償的方式合理的土地補償標準，是順利完成土地征購、回收工作，促進城市土地儲備制度長期良性發展的基礎之一。在制定土地俚，應充分考慮宗地的區位條件和用途，同時還應考慮宗地的產權情況(土地取得方式、土地剩余使用年限)。為了減輕土地儲備中心的財務負擔，可以實行分期付款的辦法進行補償。在土地回收補償費確定以后，可分為征購回收和土地供應兩個階段分期支付補償費，在征購回收階段支付補償費的一部分，剩余的補償費在土地供應階段支付，同時由土地儲備中心支付所應承擔的利息。當然，土地儲備中心也可根據實際資金情況，盡可能提早付清土地征購、回收補償費。

地城二班

郜翔

151710051

第五篇：房地產企業投融資策略研究

房地產企業投融資策略研究

一、研究意義

2002年，國家產業分類體系中將房地產納入國民經濟分類中的第三產業（GB/T4752-2002），并將其下屬的行業分為開發經營、物業管理、中介服務和其他房地產活動四小類，房地產作為國民經濟支柱產業的地位逐漸確立下來，中國房地產市場經過20年多的發展，因此對房地產相關問題進行研究，具有重要的現實意義。特別是我國房地產行業經過近二十年的快速發展，目前進入了調整期，更需要加深對其研究。其中，房地產投資和融資是房地產企業最基本的經濟活動方式，其他活動都是直接或間接圍繞投融資活動展開的。房地產投融資策略是實現房地產企業正確投資、融資的基本條件，因此在房地產企業投融資決策之前，進行投融資策略研究將十分必要。

1.房地產業是我國經濟發展的重要支柱產業和新的經濟增長點，是各級政府和百姓群眾最為關心的行業。

2.房地產向理性投資轉變，需要加強投資策略的研究。

3.中國房地產金融市場的發育不完善，需要進一步加強研究。

二、研究現狀

投資方面：通過查閱現有文獻資料看，我國對房地產企業投融資特別是策略的研究并不多，大部分集中在融資渠道的分析上。這主要是由于我國房地產市場起步較晚，房地產市場尚

不規范，初期投資房地產行業，絕大部分都有巨額收益，因此很少有人去研究房地產的投資策略及風險防范問題。近幾年，國家加大對房地產行業的調控力度，房地產企業融資出現了困境，因此人們開始研究房地產企業的融資問題，但由于我國房地產金融市場不完善，房地產融資主要依靠銀行貸款，到目前還沒有找到好的融資渠道。

目前房地產企業投資非理性投資。初略計算毛利率。深入一點的采用NPV法。

房地產企業投資是為了商業目的而直接投資開發房地產項目的投資行為。目前，房地產企業在投資開發房地產項目時通常采用的是傳統的投資決策方法，既凈現值法（NPV）用數學模型表示即：

針對房地產項目投資，傳統的投資決策NPV方法認為：

若NPV=F0(V)=V0－I0＞0，則項目投資可行，應該立即投資；

若NPV=F0(V)=V0－I0≤0，則項目投資不可行，不應該立即投資。

0 NPV=F0(V)=V0－I0＞0

F 代表該投資項目在T 期值；而

V , I則分別代表執行該投資項目所

帶來的現金流入量以及現金流出量的折現值，NPV即為房地產開發項目投資凈收

益凈現值，因此，在傳統的NPV法則下房地產企業在投資開發項目時決策標準為：

V >V=I

融資方面：的價

? 國外房地產市場起步較早，發育比較成熟，對房地

產投融資的研究也比較早，特別是在房地產融資方面，創新了很多融資渠道，值得我們去借鑒。尤其是在美國，房地產融資已經由以銀行為主的間接信貸融資模式轉向以證券化為主的直接權益融資模式過渡，由單一銀行融資體制向多元化、多層次的市場融資體制轉變。

同時，國外對房地產金融創新的研究已經超越定性的層面，通過收集大量相關數據，建立數學模型，從定量角度對金融產品的分紅收益率、凈收益、經營所得資金乘數等盈利能力同宏觀經濟的相關性、股市的相關性等進行定量分析。比如，對房地產投資信托基金（REITs）的組織結構、規模、分紅和證券的發行及績效等進行了深入的研究，值得借鑒。

?

（三）國內外研究綜述。綜合國內

外研究情況，房地產企業投融資受一個國家或地區的社會、經濟、技術、自然、人文、金融、法制和市場等諸多因素的影響和制約。不同國家、不同地域、不同時期，房地產

企業投融資的方式方法各不相同；既使是同一國家、同一地域、同一時期，由于房地產企業的規模、比較優勢各不相同，投融資的方式方法也將不同。因此，國內外關于房地產企業投融資的研究，只能是借鑒，不能照抄照搬，還要結合企業自身，探索符合實際的房地產投融資策略。

三、研究目標

達到的目的，房地產投資策略、融資渠道、風險控制、成本控制

四、研究內容

包括哪些內容

五、研究方法

調查研究、案例研究、六、可能創新之處

融資方式的創新

七、研究計劃安排

時間

八、預期科研成果

文章