第一篇：房地產企業常見稅收問題

一、房地產企業常見稅收問題

（一）收入方面

主要表現為：

1.預售房款未按規定預繳稅款，采取各種手段隱瞞或轉移預收款收入，達到拖延納稅或不納稅的目的。

2.銷售收入確認不及時，如對已辦妥移交手續，因購房者原因未及時收回房款的，企業往往采取不及時入賬的方式推遲收入的確認。

3.隱瞞收入，收入計算不準確，表現為低價開票，少計收入；提供虛假或不完整的銷售面積；以收抵支，如以商品房抵付施工單位工程款，以房抵債，以完工房地產抵付借款、銀行貸款，以商品房抵付回租租金、職工獎勵支出等；收取價外費用不計收入；利用關聯方交易進行利潤轉移；掛靠企業開發，不申報納稅等。

4.假代建、真開發。這種偷稅方式實際是開發企業以轉讓部分房屋所有權為代價，換取了部分土地所有權，而土地所有方以轉讓部分土地所有權為代價換取了部分房屋所有權，雙方均發生了納稅義務。

（二）成本費用方面

主要表現為：

1.利用虛開、代開發票等手段，人為抬高開發成本，減少應納稅所得。

2.利用成本核算特點虛增成本，一些房地產開發企業通過加大早期單位預算造價達到少繳企業所得稅的目的。

3.房地產商自用房產、出租用房產不及時從“開發成本”結轉至“固定資產”，而是混入“開發產品”科目中，直接轉增“經營成本”。

4.超標準列支費用。

5.成本費用重復入賬、虛假列支成本費用，利用建安工程施工復雜、項目繁多、專業性強的特點，重復列支費用以減少納稅額。6.利用“預提費用”、“待攤費用”賬戶調整當期利潤。

二、如何進行房地產企業的稅務檢查

（一）稅務檢查方法

1.從行業特點出發改進稅務檢查的方法，由單一的年度檢查改為年度檢查與開發項目檢查相結合。

對房地產開發項目通常以一個納稅年度作為檢查時限范圍，這不能適應房地產行業的具體情況，檢查的內容及發現的問題帶有明顯的局限性和片面性。以房地產公司開發項目為切入點進行檢查，則能比較全面地把握其項目開發的過程，容易發現稅收違法行為。

2.拓展和完善調查取證的渠道和方法。

為更加準確、全面掌握開發項目的數據資料，稽查人員可以到計委、建委、規劃、土地、房管等部門調查落實其土地面積、土地使用權、建筑面積、可銷售面積、已銷售面積的確權時間和相關數據。

3.收集企業基礎資料、數據。

房地產企業納稅檢查需要收集的基礎資料有：企業基本情況表、開發手續情況登記表、項目部分會計科目匯總表、開發成本明細表、項目銷售情況一覽表等。通過基礎資料的收集，可以全面掌握房地產項目開發的實際情況，提高稽查分析、定性的準確性，同時為下一次檢查提供參考依據。

（二）房地產企業收入的檢查

1.收入檢查的基本思路。

（1）將從外部取得的有關開發項目信息，與企業的收入、成本等項目核對，確認申報的開發項目。

（2）從房地產主管部門和相關部門收集各項目的建筑面積，與企業賬載面積和實地核查核對，確認銷售面積。

（3）收集企業銷售合同統計數據、預售房款統計數據、售房發票記錄，分析比對，并將結果與申報、賬上記錄進行核對，以確認銷售（收入時間、數量、金額）準確性、及時性。

（4）到項目開發地、銷售現場實地盤點，掌握項目建設及銷售情況，分析賬面可能存在的疑點。

（5）房地產企業涉及的關聯單位較多，包括施工企業、建材商貿、銷售代理公司、廣告公司、物業管理等，因此對于與房地產公司業務往來頻繁的單位，應進行重點外調核實。

2.確認收入時應注意的問題。

（1）首先要正確區分銷售收入與預售收入

銷售收入確認是指已完工開發產品的收入確認，開發產品經過有關部門驗收合格后即為完工（以下的“完工之日”，亦指驗收合格之日）。銷售未完工開發產品收取的價款（包括定金）作為預售收入，開發產品完工后按照售房合同有關條款辦理移交手續后應確認銷售收入實現。企業在開發產品未辦理移交手續前，所獲得的分期預收款，不適用分期付款方式確認收入的規定，不作為銷售收入處理，而應作為預售收入計算預計營業利潤。開發產品完工后，開發企業應根據收入的性質和銷售方式，按照收入確認的原則，合理地將預售收入確認為銷售收入，同時按規定結轉其對應的計稅成本，計算出該項開發產品實際銷售收入的毛利額。符合下列條件之一的，應視為開發產品已經完工：

① 竣工證明已報房地產管理部門備案的開發產品（成本對象）；

② 已開始投入使用的開發產品（成本對象）；

③ 已取得了初始產權證明的開發產品（成本對象）。

（2）收入檢查的內容

開發產品出售后是否嚴格按照稅法規定的原則確認收入的實現；預售收入是否按規定的利潤率計算出預計營業利潤額，并入當期應納稅所得額計算繳納企業所得稅；視同銷售行為是否按照稅法規定確認收入計算繳納所得稅；代建工程和提供勞務收入的確認是否正確；合作建房收入的確認是否正確；開發產品的出租收入確認是否正確；關聯企業之間的銷售價格是否按獨立企業之間業務往來的價格收取或者支付款項；客戶放棄的購房定金是否及時轉作其他業務收入；商品房售后服務收入，如代客裝修、清潔等取得的收入是否作其他業務收入；房地產開發企業應付施工單位的工程尾款、質量保證金，超過合同、協議規定的支付時間三年以上沒有付出的，應作為其他收入處理，以后年度實際支付時可稅前扣除。

（三）房地產企業成本費用的檢查

1.是否準確區分期間費用和成本、開發產品建造成本和銷售成本的界限，是否有虛列、重列有關的成本、費用。

2.土地征用及拆遷補償費、公共設施配套費是否按成本對象進行歸集，是否將成本對象完工后實際發生的費用全部計入當期銷售成本。

3.銷售成本的結轉是否正確，同一企業有多個開發項目，其發生的成本、費用能否劃分清楚，在結轉當期銷售成本與費用時是否與收入相匹配，有無混雜其他未結轉收入項目的成本、費用；有無多計開發產品單位工程成本和已售商品房面積。

4.代收的開發產品公共部分、共用設施設備維修的維修基金是否在稅前扣除。

5.土地閑置費的稅前扣除是否符合政策規定。

6.成本對象建造過程中發生的單項或單位工程報廢或損毀是否作為財產損失直接稅前扣除。

7.為房地產開發而借入資金所發生的借款費用，在房地產完工之前發生的，是否計入有關房地產的成本。

8.“廣告費”、“業務宣傳費”、“業務招待費”、“壞賬損失”等期間費用是否按規定的范圍和標準扣除，是否存在為規避扣除比例的限制而將上述費用部分計入開發成本的情況。

9.未按規定轉作本企業經營性資產以及臨時出租的待售開發產品，是否也計提了折舊。

10.是否將未結轉入銷售收入的預收款所涉及的營業稅及附加一并結轉到當期銷售稅金，是否重復列支稅金。

11.固定資產改良支出和修理費用，是否按稅法有關規定進行稅務處理。

12.一些特殊扣除項目的處理是否符合規定，如白蟻防治費、竣工獎等各類付給施工單位的獎金、延期交房違約金、應付施工單位的工程尾款、質量保證金、墻改基金、人防費等。

13.銷售費用和廣告費、業務招待費的劃分是否正確。

14.一些限制性扣除項目是否已作納稅調整，如三項經費、業務招待費、廣告費和業務宣傳費支出、公益救濟性捐贈等。

15.按規定不得扣除項目是否作納稅調整，如是否將購建“固定資產”、無形資產等資本性支出直接在稅前扣除；各項跌價準備金、投資減值準備是否已作納稅調整；自然災害或者意外事故損失有賠償的部分；違法經營的罰款和被沒收財物的損失等。

第二篇：房地產企業常見的財務會計核算問題

房地產企業常見的財務會計核算問題【精品推薦】 問題: 1.房產商與業主簽訂預售合同網上登記后,還需房產商辦理銀行抵押撤銷,才能到交易中心辦理預告登記,預告登記的作用是什么?

預告登記是針對不動產物權的程序，預告登記指當事人約定買賣期房或者轉讓其他不動產物權時，為了限制債務人處分該不動產，保障債權人將來取得物權而作的登記。如在商品房預售中，購房者可以就尚未建成的住房進行預告登記，以制約開發商把已出售的住房再次出售或者進行抵押。

2.購房者簽訂預售合同支付首付款后,憑什么抵押辦理貸款?

預售合同，個人收入證明等辦理按揭貸款所需的資料，一般按揭銀行會提供一個按揭貸款辦理手冊。

3.房產商在辦理大產證前要辦理初始登記,這個初始登記指的是什么?

大產證，即新建商品房房地產權證，是指房地產開發企業在新建商品房竣工驗收后，交付給買受人之前，持有關文件和商品房屋建設項目批準文件辦理新建商品房初始登記后，取得的新建商品房房地產權證。這是買受人辦理小產證的前提。

4.確定會計收入的條件是簽訂合同并辦理工程竣工驗收.這樣收入的實現將會拖得很晚造成收入集中實現,有什么方法可以讓收入合理分期記入損益?

房地產業的會計收益具有波動性指的就是這個，對此上市公司和一些大的房地產公司可通過多項目錯開滾動開發和持有物業獲取穩定回報實現收益的均衡和穩定。

5.在收入實現前的銷售收款收入的稅金可否這樣處理? 支付時: 借:應交稅金-營業稅

應交稅金-土地增值稅

其他應交款-河道費等 貸:銀行存款

確認收入時: 借:主營稅金極其附加

貸:應交稅金-營業稅

應交稅金-土地增值稅

其他應交款-河道費等

可以，但更多的企業通過待實現稅金（待攤稅金）核算

6.用稅控裝置開發票,如果每月25日結帳 發票則開到月末,次月申報納稅,申報可以按截止25日的數據納稅有問題嗎?

一般要求月度要截止到公歷該月最后一天，根據現在會計規范的要求都是截止到最后一日，稅務一般也要求到公歷該月最后一天。如果一貫的按25日結帳，稅務部門一般會認可。建議截止統一到月末，按照報表制作和報送周期以及電算化的推行，現在應該可以實現。

6.業務宣傳費，廣告費可以在管理費用和銷售費用科目下分別設置嗎？

看你的兩項費用發生的情況，可以的。如公司整體形象廣告計入管理費用-廣告費，某個項目銷售廣告計入營業費用-廣告費（某項目）。

1． 經常碰到這樣的情況,支付憑證上支付100萬元,錢是付了,可乙方要不是過了結帳期才提供發票就是提供的發票的金額多開了,碰到這種情況怎么處理?

支付時作為預付帳款，收到發票再沖預付帳款，發票多開暫時掛帳，如以后不再付款，可按實際付款額計入相應成本費用（并在發票注明實際結算金額），或者你們可把多開的金額貪污了；如以后需按發票付款，則多開部分掛帳。

2．關于收據？上次付一家公司押金對方開了張收據給我們，現在要收回押金了，對方要求把開的收據要回去。我覺得沒有必要，我們再開給他一張不結了嗎？

另開收據給對方是可以的，如果對方堅持要原收據，可復印原收據作為原支付憑證附件，并注明以后實際收到退款收款和退收據時間注明對方要求退回原收據的情況。

3．貸款卡年檢時發生的企業資信評估費用是放在財務費用還是管理費用？上次簽和銀行簽了份財務咨詢合同，實質是銀行貸款的監管費用形式是咨詢合同，帳務處理的時候是不是跟著實質走入財務費用？

管理費用，因為資信評估是對企業整體的評估，不光用于融資。與抵押資產的評估費不同；后者也進管理費用，既然使用了合法的咨詢馬甲，就按馬甲處理。

4．發生的樣板房裝修費用放在開發成本核算還是銷售費用？WHY

“開發企業建造的售房部（接待處）和樣板房，凡能夠單獨作為成本對象進行核算的，可按自建固定資產進行處理，其他一律按建造開發產品進行處理。售房部（接待處）、樣板房的裝修費用，無論數額大小，均應計入其建造成本。”（31號文）

開發成本，稅務局有文，不允許直接從當期費用扣除。樣板房、售樓處全進開發成本。

5．按年交納的土地使用金可以入成本嗎？

那是土地租金還是出讓金分期交納？土地租金說明土地使用權存在瑕疵（租賃土地不得開發房產），分期支付則可以計入成本。

6．簽了一堆圍墻廣告制作和獲獎的合同發生的費用放哪兒合適？

應該在廣告費和業務宣傳費中列支，《國家稅務總局關于印發<企業所得稅稅前扣除辦法>的通知》（國稅發[2000]84號）第四十條規定：納稅人每一納稅發生的廣告費支出不超過銷售（營業）收入2%的（房地產調為8％），可據實扣除；超過部分可無限期向以后納稅結轉。

申報扣除的廣告費支出應與贊助支出嚴格區分。納稅人申報扣除的廣告費支出，必須符合下列條件：

（一）廣告是通過經工商部門批準的專門機構制作的；

（二）已實際支付費用，并已取得相應發票；

（三）通過一定的媒體傳播。業務宣傳費是指未通過媒體傳播的廣告性質的業務宣傳費用,包括廣告性質的禮品支出等。據此劃分應計入廣告費還是業務宣傳費。

每一納稅發生的業務宣傳費（包括未通過媒體的廣告性支出），在不超過銷售營業收入5‰范圍內，可據實扣除。

1． 房產分兩期開發，一期建造的園林景觀，會所等的成本應在兩期成本中分配。分配的標準以兩期的銷售面積合理嗎？有什么統一的分配標準？

答：建筑面積是房地產開發各期成本分配的主要標準，一般都采用此標準分配一些共同成本，如各期之間，配套設施、基礎設施的成本等，對于前期和配套費用，其發生的成本與土地面積沒有直接關系，而與建筑面積有關系，所以，其分攤標準一般是按建筑面積進行分攤。可銷售面積是單位成本計算基礎。參見下面詳述：

由于土地費用和前期、配套等費用并不是按我們的會計分期來確定和支付的，所以，這部分費用除按上述開發成本的相應明細科目進行歸集外，還要采用一定的分攤標準在各成本對象之間進行分攤。分攤的標準有兩個，即土地面積和建筑面積。

由于企業在獲得土地后必須按照規劃部門規定的容積率進行規劃設計，不得超容積率設計和施工，所以，該土地上的可建建筑面積在獲得用地批準書時已經確定。但由于項目的分期施工，使得每期占用土地的面積與實際建造的建筑面積不匹配。如果按土地面積進行分攤，那么就會造成以高層為主的那一期單方土地成本低，而以多層或聯排為主的一期單方土地成本高。在土地成本占開發成本比例較高的地區，按土地面積進行分攤就會造成各期成本忽高忽低，不能真實反映項目的實際成本。因而在一般情況下采用按建筑面積進行分攤比較合理。但如果建造的產品有明顯的差異，比如將其中一部分土地用來專門建造大型商鋪或俱樂部、或是在原來已建好的建筑物上進行改造等，與另外一部分土地上建造的是完全不同性質和不同用途的產品時，用土地面積進行分攤更符合項目的實際情況。所以，企業可根據項目開發的具體情況選用其一或同時使用，但一經確定不得隨意更改。

根據取得的實測報告列示完工開發產品建筑面積的分布情況，并對照預測報告審核確認實測報告中總建筑面積和按品種分類的各類面積比例的準確性。區分那些是可售面積，那些是不可售面積（包括不可售的人防車庫、自行車庫、公建部分、教育設施、由于光照不足無法銷售的房屋和居委會、物業辦公用房屋等）。對會所、地下車庫等公建配套設施是否可售的衡量標準是看其權屬，如在銷售合同中明確產權屬于開發商所有，則屬可售面積；如明確屬全體業主，則屬不可售面積，最終計算出實際可售房屋面積。這是計算單位成本的依據，如果面積計算不準確，直接影響銷售成本和銷售利潤計算的準確性。

2.項目總投資是個什么概念？它包含什么？

答：項目總投資是指項目建設投資、流動資金投資和建設期利息之和，也叫投資總額，主要在項目可行性報告中使用。房地產項目的總投資包括土地費用、前期工程費用、建設配套費、建筑安裝工程費用、室外工程費、建設監理費、建設單位管理費、預備費以及建設期貸款利息等項目，當然，對項目總投資包含的內容，不同的教材和企業在理論和實踐中均有不同的表述。

3．以在建工程作為抵押向銀行貸款，在建工程尚未建造完畢以什么依據銀行辦理抵押？在向交易中心辦理抵押登記的過程中應注意什么？ 答：《城市房地產抵押管理辦法》第三條將在建工程抵押定義為：抵押人為取得在建工程繼續建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產，以不轉移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。

一般應提交資料包括：申請表、土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、施工許可證、用地紅線圖、貸款合同、抵押合同、房地產評估報告書、抵押雙方法人資格證明、法定代表人身份證、工程投資總額及已投入額的證明材料、可以證明抵押人有權設定抵押權的文件與證明材料、法人授權委托書及代理人身份證。

辦理在建工程抵押應注意事項：

A．在建工程須其占用范圍內的土地使用權一并抵押。

B．在建工程已預售的商品房總價款明顯大于工程實際投入款時，不能辦理在建工程抵押。

C．在建工程抵押原則上不能為第三方貸款作擔保，因此應以本公司名義辦理。

D．以商品房項目在建工程設定抵押的，抵押價值應扣除用于拆遷安置、公用設施和已預售部分。同一本土地使用權證、建設工程規劃許可證中僅部分在建工程辦理了商品房預售許可證的，經抵押權人出具同意函后，方可對未辦理預售許可證部分土地使用權和已完工部分共同設定抵押。

4．為項目貸款發生的測繪費放在開發成本中資本化財務費用中準確嗎？ 答：應該計入開發間接費。

5．售樓處設在小區的會所，發生的售樓處裝修費用是作為銷售費用處理還是記入會所的建造成本？

答：如果該裝修費用金額較大，且裝修中考慮了以后會所經營或使用的需要，售樓結束后，該會所即可直接投入使用，不對原裝修作大規模調整，應該計入建造成本。如售樓處僅是臨時裝修或布置，可以計入銷售費用。本題歡迎有識之士討論。

6．哪些費用可入銷售費用？

答：房地產公司銷售費用一般包括銷售前期費、銷售推廣費、合同交易費等、銷售代理費和其他費用。單獨設立銷售機構的銷售機構的費用也計入銷售費用。

銷售前期費：核算與銷售相關的一些前期費用，主要分不能出售的樣板房裝飾費用（包括硬裝飾和軟裝飾）、售樓處建造與裝飾和其他。售樓處建造與裝飾費用分為兩塊，售樓處建造部分指的是臨時搭建的售樓處，在房屋銷售完畢后要拆除的那種建筑所需花費的建造費用，如果利用會所、商場或住宅來暫做售樓處用的，其建造費用在開發成本中反映，不在此處反映。售樓處裝飾部分為售樓處的內部裝修工程費用。其他為和房屋銷售相關的一些其他前期費用，如樣板房、售樓處的物業維護費等。

銷售推廣費：主要是與銷售相關的媒體廣告費、廣告制作費、展位費及展臺搭建費、戶外發布費、圍墻彩繪費、宣傳費、燈箱制作費、展板制作費和樓書印刷費等。

合同交易費等：預售合同或出售合同交易時開發公司所需交納的交易手續費用，而非代收代付客戶部分的交易費。另外還包括付給交易中心的網上服務備案費等。

銷售代理費：該項費用是銷售費用中的主要費用之一，是開發公司委托代理公司進行銷售所支付的傭金，一般開發商均和所指定的代理公司簽訂相關代理協議，根據合同上的有關條款支付銷售代理費，該科目核算按代理合同計算的應付代理費，包括已付和已計提尚未支付的部分。

7．收取定金向客戶開了收據，收取顧客第一筆房款后，定金作為樓款的一部分處理。收回的收據聯應放在第一筆樓款后還是與收據的存根聯一起保管？

答：收回的收據要求購房人簽注：同意定金轉房款，其金額和第一筆房款一起開具銷售發票給客戶。該件附在此憑證后。

8．現金流量,收入借款支票并而后通過背書進行款項支付,這樣應該不產生現金流吧? 答：現金凈流量為0，但應理解為：籌資性現金流量為流入，而經營性現金流量（付款為經營需要）或投資性現金流量（付款為長期資產購置或股權款）或籌資性現金流量（付款為支持利息或分利等）為流出。

9．3月部分固定資產被偷,7月剛收到處理意見單,4-5月折舊仍照常計提記入遞延資產,6月記入管理費用,7月是否應沖回已記入遞延資產及管理費用部分的折舊? 答：應在被盜當月將固定資產轉入清理，未提折舊部分不再計提，7月份根據處理意見單，扣除可取得的保險賠償、責任人賠償后計入營業外支出。

10．股權轉讓合同需要交納印花稅？如交納按什么稅目交納？ 答：需要交納，股權轉移書證，股權轉讓價的萬分之五。

11．由建設單位轉付給總包單位交納的建筑施工企業外來從業人員綜合保險費由總包單位承擔還是開發承擔？

答：外來從業人員綜合保險費應由使用外來人員的單位繳納，所以應由施工企業承擔。施工企業在簽訂工程承包合同中時已經考慮這部分支出，并納入承包報價中。1.31號文中”計入開發產品成本的費用必須是真實發生的,除稅收另有規定外，各項預提（或應付）費用不得計入開發產品成本。“哪些是稅收規定可以預提和應付計入成本的？

答：⑴應付福利費、教育經費、工會經費；

⑵財政部《房地產開發企業財務管理若干問題的補充規定》“經有權機關批準建設的公共配套設施，建設規模占開發項目比重較大的，經主管財政機關批準后，房地產開發企業可按照建筑面積或投資比例采取預提辦法從開發成本中計提公共配套設施費。預提的公共配套設施費只能用于相關的工程建設，不得挪作他用.采取預提辦法建設的公共配套設施，房地產開發企業不得有償轉讓。”

⑶國家稅務總局關于外商投資房地產開發經營企業所得稅管理問題的通知：“

六、企業發生的綠化、道路等配套設施費，有些是在售后繼續發生的，可在銷售房地產時進行預提。配套設施建設全部結束后，應進行匯算。售后發生的配套設施費預提比例，可由企業提出申請，主管稅務機關審核同意后執行。”外資房企在開發費用預提方面有更大的空間。

2.把會所作為售樓處，會所的裝修費用和工程施工費用是放在“建筑安裝施工費“還是在”公共配套設施費“核算？在公共配套設施中核算的“會所”等設施，需要核算的內容包含些什么？

答：把會所作為售樓處，理論上是會所的臨時用途，按會所(公共配套設施)核算：（1）屬于非營利性且產權屬于全體業主的，或無償贈與地方政府、公用事業單位的，可將其視為公共配套設施，其建造費用按公共配套設施費的有關規定進行處理。?

（2）屬于營利性的，或產權歸開發企業所有的，或未明確產權歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業單位以外其他單位的，應當單獨核算其成本。除開發企業自用應按建造固定資產進行處理外，其他一律按建造開發產品進行處理。?

按售樓處核算則看其是否能夠單獨作為成本對象進行核算，而分別作為自建固定資產或開發產品核算，兼作售樓處的會所如果屬于（2）類，則無矛盾。但如果無產權，為業主共有則應該核算在公共配套設施費項下。

31號文對兼作售樓處的會所缺乏考慮。

在公共配套設施中核算的“會所”等設施，需要核算的內容主要是配套設施建造成本，很多企業將配套設施專門作為一項開發產品核算其成本，然后分攤計入不同開發產品的開發成本項下的公共配套設施費。

3.房屋實測報告的“房屋建筑總面積”是不是等于“可售產品的銷售面積”+“公建面積(公共綠化占地面積)”？（實測報告上可售面積指的是“住宅”）

答：根據《房產測量規范》房屋實測報告的房屋建筑總面積包括：房屋套內建筑面積和房屋分攤的共有建筑面積。

4.基礎設施費的中綠化的核算內容，是否僅指建造綠化的工程費用？綠化的面積不在建筑面積計算范圍吧？

答：綠化占地不分攤土地成本，綠化不形成建筑物，不應納入建筑面積計算。

5.把最終的產品分為“可售產品”和“不可售產品”，“可售產品”主要指的是住宅、辦公樓、商業；“不可售產品”主要為公共配套設施項目如會所、人防工程、自行車蓬、鍋爐房、派出所等。把“公共園林工程”作為單獨的“不可售產品”是否合理？個人認為“公共園林工程”作為基礎設施費，不必要作為一產品來核算？

答：公共園林是基礎設施費核算的，可以在基礎設施費項下單設子目，歸集總費用，只是核算項目。

6.為招聘員工發生的招聘廣告費（有廣告費發票），可以放在管理費用其他人工成本核算嗎？稅務是不是會把這一支出調整到廣告費？

答：稅務認定的廣告費是為銷售產品所做的廣告，人員招聘廣告是人力資源費用，不需調整。

7.發放的銷售獎金通過”營業費用-獎金”科目直接核算，不經過“應付工資”，單位其他工資等核算都記入“管理費用”這樣妥否？ 答：屬于核算不規范。

8.看了水落發的知名房企成本控制表，把成本項目分為前期費用，社區管網，園林綠化費這和現行的會計制度分類不同，實際操作中這樣分合理否？稅務的口徑也是以企業會計制度為準的？另外這個成本控制表怎么和目前賬務系統做到對接做到信息口徑一致方便開展管理工作？

答：可以解釋的是，該分類只是企業的一種選擇，有些公司將基礎設施費中比較重要、控制難度大的項目單獨提升為一級子目，這是會計制度所允許的，象這里的社區管網，園林綠化費均是從基礎設施費中單列出來；再有將建安工程費分解為多個一級子目（主體建安工程費、室外裝修工程費、室內裝飾工程費等）也是可以的。

9.按上海標準預售合同格式，購房者在什么樣的情況下可以取消合同退房？

答：退房作為法律行為，律師介紹，按照法律規定和合同約定入住前出現以下八種情況，購房人可提出退房。

1)實測面積與合同約定面積誤差絕對值超過3%。

2)開發商逾期交房構成根本違約，即逾期交房達到合同約定的退房日期。

3)開發商變更規劃、設計影響房屋結構型式、戶型、空間尺寸、朝向的。

4)開發商預售未取得商品房預售許可證的房屋的(故意隱瞞未取得預售許可證的除外)。

5)開發商交付的房屋主體結構質量不合格或房屋質量嚴重影響房屋正常使用的。

6)不能或不能按期辦理產權過戶的。

7)購房者貸款申請未批準，合同雙方對付款方式不能協商一致的。

8)合同中約定的其它退房條件出現時。

由于上海預售合同簽署、網上備案，退房也要通過網上，因此一定程度上有些繁瑣。

10.簽訂預售合同后，把實際收到的購房款放在“預收賬款”核算，簽訂合同后對購房者形成了付款義務，在賬務處理上是否應把簽訂合同的金額作為應收款項在賬面上進行反映？ 答：預售和現房銷售有區別，預售時因為房屋的最終交付存在不確定性，自身義務履行尚在進行之中，不能確認銷售收入，已收房款作為預收賬款。對按合同約定應收未收（分期付款）部分，不宜反映為應收賬款。若同時增加應收賬款和預收賬款，虛增資產負

1、為什么在建工程已預售的商品房總價款明顯大于工程實際投入款時，不能辦理在建工程抵押？辦理了預售的房屋為何不能做在建工程抵押？

答：本規定主要是為防止房地產開發企業多頭套取資金，在建工程已預售的商品房總價款明顯大于工程實際投入款時，在建工程的投入已全部由預售收入提供，辦理在建工程抵押，對同一資金需求又申請貸款或其他債務融資是不被允許的，當然以前也有個別金融機構和抵押登記部門默認的（或者開發商隱瞞銷售行為，預售不登記）。

2、房地產測繪所在工程進度至正負0線后，即可做在建工程測繪。而評估事務所在結構封頂后才可做整個工程的抵押價值評估報告。測繪和評估都是在建工程抵押所必須進行的環節，那企業進行在建工程抵押貸款的最早和最佳時點是？

答：在建工程抵押或轉讓最早時點應為項目投入達到25％時，在此之后，預售之前就是辦理抵押貸款的最佳時間了。當然預售后，也可以辦理在建工程抵押，但在建工程已預售的商品房總價款明顯大于工程實際投入款時，不能辦理在建工程抵押。

關于在建項目抵押的條件，法律未做明確規定。但是根據相關法律法規，一般認為在建項目抵押必須滿足以下幾種條件：

⑴已經交付全部土地出讓金，取得國有土地使用權證書。

⑵取得建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證。《城市房地產抵押管理辦法》明確規定在建工程抵押合同應載明土地使用證、建設用地規劃許可證以及建設工程規劃許可證三證的編號。

⑶在建工程，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，才具有了可轉讓的屬性，滿足抵押法定要求。

⑷在建項目與土地使用權必須同時抵押。

3、為項目貸款發生的測繪費、保險費、評估費等放在開發間接費中，不是很理解。費用的發生因與借款直接相關放在財務費用中資本化不妥嗎？

答：為項目貸款發生的測繪費、保險費、評估費等為借款的輔助費用，新會計準則對借款輔助費用資本化也有規定：“第十條專門借款發生的輔助費用，在所購建或者生產的符合資本化條件的資產達到預定可使用或者可銷售狀態之前發生的，應當在發生時根據其發生額予以資本化，計入符合資本化條件的資產的成本；在所購建或者生產的符合資本化條件的資產達到預定可使用或者可銷售狀態之后發生的，應當在發生時根據其發生額確認為費用，計入當期損益。一般借款發生的輔助費用，應當在發生時根據其發生額確認為費用，計入當期損益。” 至于用什么科目核算，見仁見智。我們認為進入開發間接費比較好，因為在一家金融機構融資不成功，也發生類似費用，而且類似費用發生后產生的成果還可以用于其他金融機構融資。

4、銷售推廣費中的分類中媒體廣告費、廣告制作費、展位費及展臺搭建費、戶外發布費、圍墻彩繪費、宣傳費、燈箱制作費、展板制作費和樓書印刷費等，按稅務口徑劃分的廣告費和業務宣傳費是哪幾項？

答：廣告費包括媒體廣告費、戶外發布費，展位費及展臺搭建費作為展覽費，其他應歸入宣傳費。業務宣傳費是企業開展業務宣傳活動所支付的費用，主要是指未通過媒體的廣告性支出，包括企業發放的印有企業標志的禮品、紀念品等；

廣告費則是企業通過媒體向公眾介紹商品、勞務和企業信息等發生的相關費用。

《企業所得稅稅前扣除辦法》明確規定，納稅人申報扣除的廣告費支出，必須符合下列3個條件：一是廣告是通過經工商部門批準的專門機構制作的；二是已實際支付費用，并取得相應發票；三是通過一定的媒體傳播。不具備其中任何一個條件的，稅務機關將不允許作為廣告費予以稅前扣除。

5、廣告費和業務宣傳費是否在“管理費用”和“銷售費用”下皆可設置核算？刊登招聘廣告發生的廣告費用可否放在管理費用其他人本成本中核算？

答：房地產企業為銷售房產所做的廣告和宣傳計入銷售費用，而為整個企業做的形象廣告和整體宣傳可以進管理費用，但實務往往對此不加明確區分，全部計入銷售費用。刊登招聘廣告發生的廣告費用應該放在管理費用其他人本成本中核算。

6、對于員工上下班的交通費補貼，由個人拿交通費發票按月來報銷，應付福利費核算，這涉及應交個人所得稅問題嗎？

答：應該說這是目前多數公司的報支交通費補貼的方法，但不應從應付福利費列支，直接進入費用。

7、計提折舊以前都是按3%殘值率，計算的折舊。現在按照5%的殘值率計算折舊做到稅務的處理一致，該如何帳務處理？

答：稅法對內資企業固定資產殘值比例規定為3％－5％，因此在3％到5％調整不影響計稅，不過作為一項變更，應及時向稅務部門備案，并說明變更理由。

第三篇：房地產企業稅收籌劃

房地產企業稅收籌劃——從萬科與雅居樂賑災捐贈談起

作者：李明俊 程龍貴 深圳市智慧源企業管理咨詢有限公司 稅務咨詢顧問

2008年5月12日，四川汶川地區發生里氏8級地震，災情及救災抗震工作牽動舉國人心，全國各族人民紛紛捐款、捐物，累計已超300億人民幣。其中：有兩家地產上市公司的捐贈行為值得研究，一是萬科公告將在未來的3-5年以參與災區的臨時安置、災后恢復與重建工作等形式捐獻1億元（資料來源：萬科公司公告）；二是雅居樂公司宣布直接捐贈5000萬貨幣資產以及大股東陳卓林兄弟以個人名義捐贈5000萬貨幣資金。（資料來源：網易財經新聞）。兩家公司雖然都是捐款1億元，但由于捐贈的方式和時間不同，在稅務上會產生較大差異，筆者在對上述兩家上市公司及其股東捐贈行為表示敬佩之余，主要想從稅務角度談一談捐贈方式不同在稅務上產生的差異性。

捐贈作為企業一種特殊的經營行為，在稅務上可享受一定的稅收優惠。新企業所得稅法第九條規定，企業發生的公益性捐贈支出，在利潤總額12%以內的部分，準予在計算應納稅所得額時扣除。但捐贈方式和時點不同，也會產生不同的差異，筆者結合上述兩家公司之捐贈行為，試從以下幾個方面進行分析：

一、捐贈主體的選擇

萬科捐贈主體是公司本身，雅居樂捐贈主體分別是公司和陳氏兄弟個人，按規定，萬科有可能被允許在企業所得稅前列支一億元（假定萬科是通過政府部門或公益性團體捐贈而非直接捐贈），而雅居樂公司被允許在企業所得稅前列支的最大捐贈額是5000萬元，另外5000萬元個人支出不能在企業所得稅前列支，只能在其個人所得稅前抵扣。兩者相比，雅居樂后者將為此有可能少抵扣企業所得稅1250萬元（5000萬X25%）

二、捐贈資產的選擇

捐贈資產不同，其中的稅收負擔也有可能不同。萬科公司捐贈的是未來的開發產品，其捐贈額是以開發成本計算還是市場價格計算，在公告中未予明確。在企業實物捐贈中通常都存在這樣的捐贈額度計量的問題，對于捐贈企業而言，無疑留有一定的空間，無論是經營宣傳角度還是稅務角度，都有回旋空間。而直接捐贈貨幣資產，捐贈金額已經確定，也就不存在稅務籌劃的空間。

另一方面，稅法規定，捐贈的開發產品需視同銷售繳納相應的營業稅、土地增值稅以及企業所得稅，三項合計稅負率有可能達12%以上。以1億元為例，則萬科有可能為此多支出稅負1200萬元。而雅居樂捐贈現金則不存在這個問題，兩者有較大差異。

三、捐贈額度和的選擇

新企業所得稅法規定公益性捐贈在當年會計利潤的12%以內可以稅前扣除。超過部分則不允許。萬科公告中宣布1億元捐贈將在未來3到5年內，根據實際需要逐年支出。那么，萬科就可以根據當年的會計利潤來確定當年捐贈額度，給企業留下了一定的稅務籌劃空間，而雅居樂公司一次性在2008年捐贈，如果在會計利潤12%以外，則不能在所得稅前扣除。如果捐贈當虧損或者盈利不足于沖減捐贈額度，則該部分捐贈扣除額不能在稅前扣除，會增加未來的企業所得稅負擔，當然，上述兩家地產公司都是業績非常優秀的公司，不會存在上述情況，但是，我們這里只是舉例而已，換到其他捐贈企業就不一定了。故而，捐贈額度與捐贈的選擇很重要，企業在捐贈時如能考慮自己當年會計利潤的多少，無疑會給自己留下更多的籌劃空間。

四、捐贈途徑的選擇

稅法規定：企業如通過縣級以上人民政府及其組成部門或公益性社會團體進行捐贈，可以在企業會計利潤的12%以內扣除，超過部分在計算企業所得稅時須做納稅調整，換句話說，只能在企業所得稅后列支。但如通過中國紅十字會、宋慶齡基金會等機構時則可以100%稅前列支，不受此比例限制。而如果企業自行捐贈，則100%不能在企業所得稅前列支，必須做納稅調整。

我們根據報道資料推測，雅居樂的1億元捐贈應該是通過政府部門或慈善機構來完成的，其支出如能取得相關票據，可以在稅前直接列支，但存在的問題是，款項有可能被中途截留或抽取管理費，真正能到受災群眾手中的不知道會有多少。而萬科通過直接參與災后重建工作，可以讓災區人民直接受惠，享受到100%的捐贈，但也存在著由于拿不到合法入帳的票據而無法在企業所得稅前列支的問題。現實中，有很多企業和個人，由于各種各樣的原因，不愿意通過政府部門或慈善機構，而采取直接捐贈方式，導致其公益善舉不能在所得稅前扣除，增加了捐贈企業的稅收負擔。

筆者在此建議，類似萬科這樣的善舉，可以自行建設，待房屋建好后再通過政府相關部門或慈善機構“定向捐贈”，中間有專人負責落實與監督，則有可能解決信息不透明所帶來的其他問題，同時也可以解決稅前入帳問題，降低企業稅負，提高捐款的熱情和積極性。一方有難，八方支援。捐贈行為無疑應大力提倡。但不同的捐贈行為與方式給企業帶來的稅負影響會不同，值得廣大納稅人思考。

備注：可以100%在所得稅前扣除的公益性機構主要包括：福利性、非營利性的老年服務機構、紅十字事業、農村義務教育、公益性青少年活動場所、世博會、第二十九屆奧運會、中國老齡事業發展基金會、中國華文教育基金會、中國綠化基金會、中國婦女發展基金會、中國關心下一代健康體育基金會、中國生物多樣性保護基金會、中國兒童少年基金會、中國光彩事業基金會、中國醫藥衛生事業發展基金會、中國教育發展基金會、中國紅十字會、中華健康快車基金會、孫冶方經濟科學基金會、中華慈善總會、中國法律援助基金會、中華見義勇為基金會、宋慶齡基金會、中國福利會、中國殘疾人福利基金會、中國扶貧基金會、中國煤礦塵肺病治療基金會、中華環境保護基金會。

1.根據財政部、國家稅務總局、民政部《關于公益性捐贈稅前扣除有關問題的通知》(財稅[2008]160號)第一條的規定。企業通過公益性社會團體或者縣級以上人民政府及其部門，用于公益事業的捐贈支出，在利潤總額12％以內的部分，準予在計算應納稅所得額時扣 除。根據相關的規定，間接捐贈準予限額扣除，而直接捐贈不允許稅前扣除。

第四篇：關于合伙企業的稅收問題

引言

私募股權基金(以下簡稱“基金”)一般采取合伙制或公司制的法律形式。有限合伙因其靈活的組織架構和稅收便利等優勢為基金通常所采用。我國所得稅法規政策已經確立合伙企業不征收企業所得稅的基本制度，因此，有限合伙制股權基金的所得稅問題，主要是指基金投資人(即基金的普通合伙人和有限合伙人)、基金管理人、基金管理團隊等市場主體如何計算和繳納企業所得稅。

以下從合伙企業所得稅法規政策現有基本規定及演變過程出發，分析基金相關市場主體取得收入的主要類型、性質及相應稅負，并以此說明在基金設立和運作過程中的稅收優化做法。外商投資合伙企業及外國合伙人(個人或法人)的所得稅問題，在此暫不涉及。

一、合伙企業所得稅基本規定

有關合伙企業的所得稅，國家層面的主要法規政策及演變過程如下：

(一)16號文

《國務院關于個人獨資企業和合伙企業征收所得稅問題的通知(國發[2000]16號)》(以下簡稱“16號文”)，其主要規定為：從2000年1月1日起停止對合伙企業征收企業所得稅，其投資者的生產經營所得，比照個體工商戶的生產、經營所得征收個人所得稅。

16號文在國家法規層面上首次確立了合伙企業不征收企業所得稅的原則。

(二)91號文

《財政部、國家稅務總局關于印發<關于個人獨資企業和合伙企業投資者征收個人所得稅的規定>的通知(財稅[2000]91號)》(以下簡稱“91號文”)，其主要規定包括：(1)合伙企業每一納稅的收入總額減除成本、費用以及損失后的余額，作為投資者個人的生產經營所得，比照《個人所得稅法》的“個體工商戶的生產經營所得”應稅項目，適用5-35%的五級超額累進稅率，計算征收個人所得稅。(2)投資者的費用扣除標準，由各省、自治區、直轄市地方稅務局參照個人所得稅法“工資、薪金所得”項目的費用扣除標準確定。投資者的工資不得在稅前扣除。(3)投資者興辦兩個或兩個以上企業的(包括參與興辦)，終了時，應匯總從所有企業取得的應納稅所得額，據此確定適用稅率并計算繳納應納稅款。(4)投資者興辦兩個或兩個以上企業的，企業的經營虧損不能跨企業彌補。

91號文規定合伙企業可以在稅前扣除成本、費用及損失以及具體的比例或金額限制，從而明確投資者應納稅所得額的計算方法。91號文還規定了投資者興辦多個合伙企業的情況下，應納稅所得額應當匯總計算，但經營虧損卻不能跨企業彌補。通常認為這一規定不利于鼓勵投資者投資多個基金，因而也不利于專門投資于基金的基金(Fund of Fund)的發展。

(三)84號文

《國家稅務總局關于《關于個人獨資企業和合伙企業投資者征收個人所得稅的規定》執行口徑的通知(國稅函(2001)84號)》(以下簡稱“84號文”)，其主要規定為：合伙企業對外投資分回的利息或者股息、紅利，不并入企業的收入，而應單獨作為投資者個人取得的利息、股息、紅利所得，按“利息、股息、紅利所得”應稅項目計算繳納個人所得稅。

84號文首次就自然人合伙人就合伙企業“利息、股息、紅利”等對外投資收益分配所得可以保留其原有法律屬性計算繳納個人所得稅，同時部分地確定了合伙企業“先分后稅”的原則，因而在一定程度上體現了合伙企業所得稅“透明體”的特點，成為各地方政府出臺的鼓勵基金發展的稅收政策中的競相援引的條文。但是，84號文對合伙企業除“利息、股息、紅利”等對外投資收益以外的其他收入在分配時是否同樣保留其原有法律屬性沒有明確，這也成為各地方政府相關政策無法回避或刻意模糊之處。

(四)65號文

就合伙企業稅前扣除問題，《財政部、國家稅務總局關于調整個體工商戶個人獨資企業和合伙企業個人所得稅稅前扣除標準有關問題的通知(財稅[2008]65號)》(以下簡稱“65號文”)進一步規定：(1)合伙企業向其從業人員實際支付的合理的工資、薪金支出，允許在稅前據實扣除;(2)合伙企業撥繳的工會經費、發生的職工福利費、職工教育經費支出分別在工資薪金總額2%、14%、2.5%的標準內據實扣除;(3)合伙企業每一納稅發生的廣告費和業務宣傳費用不超過當年銷售(營業)收入15%的部分，可據實扣除超過部分，準予在以后納稅結轉扣除;(4)合伙企業每一納稅發生的與其生產經營業務直接相關的業務招待費支出，按照發生額的60%扣除，但最高不得超過當年銷售(營業)收入的5‰。

65號文就合伙企業層面發生的成本和費用的稅前扣除標準在91號文的基礎上進行了進一步細化和限制。

(五)159號文

《財政部、國家稅務總局關于合伙企業合伙人所得稅問題的通知(財稅[2008]159號)》(以下簡稱“159號文”)第二條進一步規定：合伙企業以每一個合伙人為納稅義務人。合伙企業合伙人是自然人的，繳納個人所得稅;合伙人是法人和其他組織的，繳納企業所得稅。

159號文首次針對法人和其他組織作為合伙企業合伙人的情形下所得稅問題做出原則性規定，并正式確定“先分后稅”的原則。但是，159號文就合伙企業從被投資企業取得的不同類型的所得在向合伙人分配時其性質是否保持不變這一問題仍未給出明確答案。因此，在合伙人是法人和其他組織的情況下，是否必須就合伙企業從被投資企業取得的股息、紅利等權益性投資收入進行分配時的所得繳納企業所得稅，似乎并不明確。非但如此，159號文籠統規定“合伙人是法人和其他組織的，繳納企業所得稅”，似乎意味著法人和其他組織從合伙企業取得的所有收入(包括股息、紅利等權益性投資收益)均應繳納企業所得稅，這在理論和實務上都造成了一定的混淆[1]。

(六)62號文

《財政部、國家稅務總局關于調整個體工商戶業主、個人獨資企業和合伙企業自然人投資者個人所得稅費用扣除標準的通知(財稅[2011]62號)》(以下簡稱“62號文”)明確：合伙企業自然人投資者的生產經營所得依法計征個人所得稅時，投資者本人的費用扣除標準統一確定為42000元/年(3500元/月);投資者的工資不得在稅前扣除。62號文只是在91號文的基礎上，根據2011年個人所得稅法的修改，相應地調整自然人投資者的費用扣除標準。

在地方法規和政策層面，各地方政府為鼓勵私募股權投資的發展，紛紛出臺促進股權投資基金發展的政策，其中都含有合伙企業所得稅處理的相關規定。縱觀各地出臺的合伙企業所得稅規定，大多只是重復上述國家層面已有的規定，但也有細微的突破。以下分別以天津市、上海市和北京市的有關政策規定為例進行分析：

(一)天津市

天津市《促進股權投資基金業發展辦法》規定：以有限合伙形式設立的合伙制股權投資基金中，自然人有限合伙人，依據國家有關規定，按照“利息、股息、紅利所得”或“財產轉讓所得”項目征收個人所得稅，稅率適用20%;自然人普通合伙人，既執行合伙業務又為基金的出資人的，取得的所得能劃分清楚時，對其中的投資收益或股權轉讓收益部分，稅率適用20%。

天津的政策在84號文的基礎上有一定的突破：即除利息、股息和紅利等權益性投資收益外，合伙人因合伙企業轉讓其持有的被投資企業股權取得的收益亦可以按照“財產轉讓所得”稅目征收個人所得稅，稅率適用20%。

(二)上海市

上海市2008年發布的《關于本市股權投資企業工商登記等事項的通知》規定，以有限合伙形式設立的股權投資企業和股權投資管理企業的經營所得和其他所得，按照國家有關稅收規定，由合伙人分別繳納所得稅。其中，執行有限合伙企業合伙事務的自然人普通合伙人，按照《中華人民共和國個人所得稅法》及其實施條例的規定，按“個體工商戶的生產經營所得”應稅項目，適用5%-35%的五級超額累進稅率，計算征收個人所得稅。不執行有限合伙企業合伙事務的自然人有限合伙人，其從有限合伙企業取得的股權投資收益[2]，按照《中華人民共和國個人所得稅法》及其實施條例的規定，按“利息、股息、紅利所得”應稅項目，依20%稅率計算繳納個人所得稅。

上海市該政策應該說完全是在前述國家政策的范圍內做出的，不但沒有任何突破，而且還有主動限縮的嫌疑。例如，就普通合伙人的所得的部分，上海的政策并沒有像天津的政策一樣對于其收入的性質進一步區分，而是一概按照“個體工商戶的生產經營所得”適用5-35%的稅率征收個人所得稅。按照84號文的理解，普通合伙人收入中屬于股權投資收益的部分，應該可以按“利息、股息、紅利所得”稅目適用20%稅率計算繳納個人所得稅。對于合伙人因合伙企業轉讓其持有的被投資企業股權取得的收益是否可以像天津的政策一樣按照“財產轉讓所得”稅目適用20%的稅率計算繳納個人所得稅，上海市該政策并未予以明確。

上海市有關部可能意識到上述問題，因而在其2011年5月3日發布的政策修訂版《關于本市股權投資企業工商登記等事項的通知(修訂)》有關合伙制股權投資企業和股權投資管理企業的所得稅問題一節中，僅僅保留“以合伙企業形式設立的股權投資企業和股權投資管理企業的生產經營所得及其他所得，按照國家有關稅收規定，由合伙人作為納稅人，按照“先分后稅”原則，分別繳納所得稅”的規定，其余已全部刪除。

(三)北京市

北京市《關于促進股權投資基金業發展的意見》規定：合伙制股權基金和合伙制管理企業不作為所得稅納稅主體，采取“先分后稅”方式，由合伙人分別繳納個人所得稅或企業所得稅;合伙制股權基金中個人合伙人取得的收益，按照“利息、股息、紅利所得”或者“財產轉讓所得”稅目征收個人所得稅，稅率為20%。

北京的上述政策雖然從表述上與天津略有不同，但從實質上則基本完全一致，即合伙人(包括普通合伙人和有限合伙人)取得的股權投資收益及股權轉讓收益部分，均可以按照“利息、股息、紅利所得”或“財產轉讓所得”稅目適用20%稅率計算征收個人所得稅。

二、基金投資人

有限合伙制基金本身并非所得稅的課稅主體，因而有關其所得稅問題主要考慮其投資人(即基金普通合伙人和有限合伙人)從基金取得收入時的稅務處理。合伙人取得的收入的類型不同，則直接與其應當適用的稅目和稅率相關。

從基金收入的類型來看，主要包括以下幾類：

(一)從被投資企業取得的股息、紅利等權益性投資收益

投資人為公司的，公司應就該部分收入繳納企業所得稅。但也有觀點認為，根據合伙企業“透明體”的特點和稅法原理，其收入在分配給合伙人時法律性質應當維持不變，因而公司取得的該部分收入屬于《企業所得稅法》第二十六條第一款第(二)項所述的“符合條件的居民企業之間的股息、紅利等權益性投資收益”，應當依據該條規定免征企業所得稅。

投資人為個人的，依據84號文這部分收入應當適用“利息、股息、紅利”稅目按照20%的稅率計算繳納個人所得稅。

投資人為合伙企業的，由該合伙企業自然人合伙人按照5-35%稅率繳納個人所得稅(比照個體工商戶生產經營所得)或公司合伙人依法繳納企業所得稅。但也有觀點認為，根據合伙企業所得稅“透明體”的特點，該合伙企業的自然人合伙人應當適用“利息、股息、紅利”稅目按照20%的稅率計算繳納個人所得稅，而公司合伙人則依法可以免稅。

(二)轉讓被投資企業股權取得的收益

投資人為公司的，應就這部分收入按照自身所得稅率繳納企業所得稅。

投資人為個人的，按照國家層面的規定，應當按照“個體工商戶生產經營所得”稅目適用5-35%超額累進稅率計算繳納個人所得稅，但按照天津和北京等地方政策，則可以按照“財產轉讓所得”稅目適用20%稅率計算繳納個人所得稅。

投資人為合伙企業的，由該合伙企業自然人合伙人按照5-35%稅率繳納個人所得稅(比照個體工商戶生產經營所得)或公司合伙人依法繳納企業所得稅。但也有觀點認為，該合伙企業的自然人合伙人可以適用“財產轉讓所得”稅目按照20%的稅率計算繳納個人所得稅。

三、基金管理人

基金管理人一般采取公司制或合伙制的法律形式。基于節稅的考慮，基金管理人亦通常設立為有限合伙的形式[3]。

基金管理人的收入類型主要是基金的管理費(通常為基金募資總額的1-2%)和收益分成(即carried interest，通常為基金增值部分的20%)。但基金管理人無論是公司形式還是有限合伙形式，均須就其取得的管理費繳納營業稅。

對于收益分成的法律性質是屬于“服務收入”還是“投資收益”存在不同的理解和做法。為避免收益分成在基金管理人的賬目上與管理費一視同仁被課以營業稅，基金管理人在賬目處理上必須十分清晰。更為保守的做法是，設立兩家管理企業，其中一家擔任基金的普通合伙人，另一家擔任基金的管理人，由管理人收取管理費，由普通合伙人收取收益分成。

基金管理人為公司的，應就其從基金取得的所有收入(包括管理費和收益分成)課征25%的企業所得稅。依據前述理由，也有觀點認為，此時基金管理人所得中屬于基金從被投資企業取得的“股息、紅利”等權益性投資收益應免征企業所得稅。

基金管理人為合伙企業的，基金管理人不適用企業所得稅，由其合伙人依法繳納個人所得稅或企業所得稅。詳情請參見本文第四部分的討論。

四、基金管理團隊

從基金的現狀和趨勢來看，為了打造基金管理品牌及實現風險隔離等目的，基金管理團隊一般不會直接擔任基金的管理人(或普通合伙人)，而是先設立公司或者有限合伙制的企業，由該企業擔任基金的管理人及/或普通合伙人。而且，在基金管理人層面，為避免團隊成員變動帶來的影響，基金管理團隊通常在上面還架設一層或多層主體。

目前基金法律實務中，基金管理團隊一般先成立有限公司，由有限公司作為普通合伙人及團隊成員作為有限合伙人設立有限合伙企業，并由該有限合伙企業擔任基金的普通合伙人及管理人;或者按照前述同樣股權架構設立兩家有限合伙企業，其中一家擔任基金的普通合伙人，另一家擔任基金的管理人。

在上述法律架構下，基金管理團隊收入的主要類型及相關稅收待遇如下：

(一)以有限合伙人身份從基金管理人取得的分配收入

就該部分收入，其最初性質就屬于管理費收入，在基金管理人分配給其合伙人時，公司形式的普通合伙人應當依法繳納企業所得稅，管理團隊成員以有限合伙人身份取得的收入，應當適用“個體工商戶生產經營所得”稅目以及5-35%五級超額累進稅率繳納個人所得稅。

(二)以有限合伙人身份從基金的普通合伙人取得的分配收入

就該部分收入，其最初性質應屬于投資收益(包括股權投資收益和股權轉讓收益)，但目前法規政策就間接(即中間透過一層或多層合伙形式的實體)從合伙制基金取得的收入是否仍然可以遵照其最初屬性確定個人所得稅處理方法并無明確規定。

因此，在目前國家及地方法規政策下，該部分收入可能需全部適用“個體工商戶生產經營所得”稅目以及5-35%五級超額累進稅率計算繳納個人所得稅。如上所述，也有觀點認為，應該根據該部分收入的最初屬性，分別適用 “利息、股息、紅利所得”(例如就股權投資收益部分)或“財產轉讓所得”(例如就股權轉讓收益部分)稅目按照20%的稅率計算繳納個人所得稅。

上述不同的稅務處理方法，也是基金管理團隊考慮是否選擇前述法律架構設立基金管理人或基金的普通合伙人的主要考慮因素。特別是考慮到各地方政府有關基金的稅收政策中的不同立場，管理團隊在發起和設立基金時應盡力就上述問題與地方稅務部門進行厘清，從而確定稅收最優化的法律架構。

五、結語

有限合伙已經成為私募股權基金法律架構中通常采用的法律形式，目前合伙企業所得稅法規政策的滯后和模糊可以說在一定程度上成為私募股權投資行業發展的障礙之一。

產生上述結果的直接原因在于：目前合伙企業所得稅主要法規政策均在《合伙企業法》修改之前制定，大部分屬于國稅總局的部門規章和政策，而且大都針對自然人投資設立普通合伙企業的情形。2006年《合伙企業法》修訂之后，不但公司和合伙企業本身可以作為合伙企業的合伙人，有限合伙企業這一新的法律形式也隨之出現，而這些新情況在原有法規政策中基本沒有體現。

因此，目前合伙企業所得稅法規政策已經嚴重脫離現實情況，急需國家制定和出臺統一的合伙企業所得稅法，根據目前合伙企業的實際情況和產業發展需要就合伙企業所得稅問題進行統一和全面的規定。

[1]根據《企業所得稅法》第二十六條規定，符合條件的居民企業之間的股息、紅利等權益性投資收益為企業的免稅收入。按照84號文的基本精神，合伙企業對外投資取得股息、紅利等權益性投資收益應當視為合伙人的直接收入，而且性質上仍然為股息、紅利等權益性投資收益，即視同合伙人直接從被投資企業取得的股息、紅利等權益性投資收益，從而免征企業所得稅。159號文沒有區分法人及其他組織從合伙企業取得收入的類型和性質，籠統規定均應當繳納企業所得稅，顯然與84號文的基本精神以及合伙企業書覅基本原理不符。

[2] 我們理解股權投資收益與股權轉讓收益屬于不同的法律概念，兩者在個人所得稅法下的歸屬稅目亦有不同，前者屬于“利息、股息、紅利”，后者屬于“財產轉讓所得”。因此，此處所指的“股權投資收益”，嚴格意義上來說僅指 “利息、股息、紅利”，而不包括因合伙企業轉讓被投資企業股權取得的股權轉讓收益。

[3] 如本文第四部分所提到的，盡管基金管理企業設立為有限合伙企業的情形下，基金管理團隊收入在稅務處理上存在不確定性，有可能均適用個體工商戶生產經營所得稅目按照5-35%超額累進稅率繳納個人所得稅。但是，基金管理企業設立為有限公司的情形下，則存在雙重征稅的問題，基金管理團隊的最終稅負可能達到40%。因此，基金管理企業設立為有限合伙在稅負上通常更為有利。

第五篇：供熱企業常見稅務問題

最近幾個月經常接到客戶電話，咨詢有關供熱企業稅收問題，像一次性收取的供熱管網建設費，在流轉稅上應繳納增值稅還是營業稅？在企業所得稅上是一次性確認收入還是分期確認收入？熱電聯產企業是享受還是放棄向居民供熱免征增值稅的優惠？自產暖氣或外購暖氣用于職工福利涉稅問題？熱電聯產企業能否享受免征房產稅、城鎮土地使用稅優惠？這些問題都是供熱企業財務人員比較關心的問題，部分問題稅收政策規定尚不明確，讓人感覺無所適從，針對上述問題，筆者結合現行稅收政策對供熱企業的涉稅問題做一下梳理。

一、繼續執行供熱企業增值稅、房產稅、城鎮土地使用稅優惠政策

為保障居民供熱采暖，2011年11月24日，經國務院批準，財政部和國家稅務總局下發《財政部、國家稅務總局關于繼續執行供熱企業增值稅、房產稅、城鎮土地使用稅優惠政策的通知》（財稅[2011]118號），就“三北”地區供熱企業（以下稱供熱企業）繼續免征增值稅、房產稅、城鎮土地使用稅做出明確：自2011年供暖期至2015年12月31日，對供熱企業向居民個人（以下稱居民）供熱而取得的采暖費收入繼續免征增值稅；自2011年7月1日至2015年12月31日，對向居民供熱而收取采暖費的供熱企業，為居民供熱所使用的廠房及土地繼續免征房產稅、城鎮土地使用稅。

財稅[2011]118號基本上延續了《財政部、國家稅務總局關于繼續執行供熱企業增值稅房產稅城鎮土地使用稅優惠政策的通知》（財稅[2009]11號）的有關規定，部分供熱企業在執行財稅[2009]11號和財稅[2011]118號文件時出現了一些迫切需要解決的問題： 1.享受還是放棄增值稅免稅政策

財政部和國家稅務總局下發《財政部、國家稅務總局關于金屬礦非金屬礦采選產品增值稅稅率的通知》（財稅[2008]171號），明確自2009年1月1日開始，供熱企業所需主要原料煤炭，增值稅稅率由13%調高至17%，而銷售暖氣的增值稅稅率為13%。按照財稅[2009]11號和財稅[2011]118號文件的規定，供熱企業向居民供熱而取得的采暖費收入免征增值稅，但是企業的銷項稅和進項稅稅率的不同，加之銷售熱價一般執行政府定價，向居民供熱的售價偏低，部分供熱企業享受免稅反而使進項稅轉出大于免繳的銷項稅，導致多繳納稅款。為了避免這種情況，供熱企業，尤其是熱電聯產的企業，享受還是放棄增值稅免稅政策，需要根據不同的情況進行詳細的測算。

就熱電聯產企業是享受還是放棄增值稅免稅政策做出判斷時，需要比較向居民供熱的銷項稅額和免稅項目的進項稅額的大小。首先，需確定向居民供熱的銷售額，按照財稅[2011]118號文件的規定，通過熱力產品經營企業向居民供熱的熱力產品生產企業，計算當月免征增值稅的采暖費收入時，應當根據熱力產品經營企業實際從居民取得的采暖費收入占該經營企業采暖費總收入的比例確定免稅收入比例，熱力產品生產企業當月全部采暖費收入×熱力產品經營企業免稅收入比例，計算出向居民供熱的采暖費收入。

其次，確定向居民供熱發生的進項稅額，對于熱電聯產企業，一般無法判斷所購進的煤炭哪些用于發電，哪些用于供熱，根據《增值稅暫行條例實施細則》的規定：一般納稅人兼營免稅項目或者非增值稅應稅勞務而無法劃分不得抵扣的進項稅額的，按下列公式計算不得抵扣的進項稅額：不得抵扣的進項稅額＝當月無法劃分的全部進項稅額×當月免稅項目銷售額、非增值稅應稅勞務營業額合計÷當月全部銷售額、營業額合計。對于通過熱力產品經營企業向居民供熱的熱力產品生產企業，還有另外一種計算向居民供熱所發生的進項稅額的方法，由于熱力產品生產企業可以將不同熱值的煤炭換算成標煤，也可以計算出一單位的熱力，耗用多少標煤，利用熱力產品經營企業提供的向居民供熱量，計算出耗用多少標煤，進而計算出向居民供熱發生的進項稅額。至于采用哪種計算方法更準確，企業可以根據自身情況和稅務機關的要求來確定。

通過上述計算得出的熱力產品生產企業向居民供熱的增值稅銷項稅額和進項稅額，對其進行比較，如果供熱銷項稅額>進項稅額，則爭取免稅較劃算；反過來，放棄免稅權合適，做出上述判斷還需要考慮未來幾年企業經營及稅金上可能的變化。需要提醒的是，按照稅收政策的規定，放棄免稅權要進行申請，并且一經放棄36個月不得重新申請。目前有些地方的掌握是，如果是新辦企業，一直沒有享受此免稅政策，則可以從開業后不申請享受優惠政策，也就不需要去申請放棄免稅權了。2.如何享受增值稅免稅政策

對于通過熱力產品經營企業向居民供熱的熱力產品生產企業，如經過測算，決定享受向居民供熱的增值稅免稅政策，還存在著如何享受增值稅免稅政策的問題，根據政策規定，生產企業免稅收入的比例應根據熱力產品經營企業實際從居民取得的采暖費收入占該經營企業采暖費總收入的比例確定。但是，這個免稅收入比例的確定，部分地區還需要稅務機關先行認可，才可以進行免稅，這就存在著時間差異，生產企業不能在當期進行直接享受免稅。于是，有的地方執行的是供熱企業當期居民供暖可以按照免稅進行，但生產企業要先進行納稅，并開具增值稅專用發票，在整個供暖期結束以后，再核定經營企業的居民供暖比例，反饋到生產企業，再進行退稅。

此種操作雖然是按照當地稅務機關的要求進行的，但存在著一定風險，因為根據國家稅務總局《國家稅務總局關于加強免征增值稅貨物專用發票管理的通知》（國稅函[2005]780號）的規定，增值稅一般納稅人銷售免稅貨物，一律不得開具增值稅專用發票（國有糧食購銷企業銷售免稅糧食除外）。如違反規定開具專用發票的，則對其開具的銷售額依照增值稅適用稅率全額征收增值稅，不得抵扣進項稅額，并按照《發票管理辦法》及其實施細則的有關規定予以處罰。另外，對于享受增值稅免稅優惠的，相對應的城建稅及附加費也不需要計算繳納，由于增值稅歸國稅管，城建稅及附加費歸地稅管，熱力產品生產企業根據當地稅務機關要求，采取增值稅先征后退的，相對應繳納的城建稅及附加費能否退還，還需要積極與當地主管地稅局溝通。

二、熱力產品生產企業能否享受免征房產稅、城鎮土地使用稅優惠

對于通過熱力產品經營企業向居民供熱的熱力產品生產企業，不直接向居民供熱，是否享受為居民供熱所使用的廠房及土地繼續免征房產稅、城鎮土地使用稅的優惠政策，國家級政策規定的不是很明確，各地稅務機關對此也有著不同的理解。

根據《財政部、國家稅務總局關于繼續執行供熱企業相關稅收優惠政策的通知》（財稅[2006]117號），免征房產稅、城鎮土地使用稅的供熱企業包括專業供熱企業、兼營供熱企業、單位自供熱及為小區居民供熱的物業公司等，不包括從事熱力生產但不直接向居民供熱的企業。

財稅[2009]11號和財稅[2011]118號文件則是這樣規定的，向居民供熱而收取采暖費的供熱企業，為居民供熱所使用的廠房及土地繼續免征房產稅、城鎮土地使用稅。對既向居民供熱，又向單位供熱或者兼營其他生產經營活動的供熱企業，按其向居民供熱而取得的采暖費收入占企業總收入的比例免征房產稅、城鎮土地使用稅。所稱供熱企業，是指熱力產品生產企業和熱力產品經營企業。

財政部和國家稅務總局發布的上述文件，對于通過熱力產品經營企業向居民供熱的熱力產品生產企業，為居民供熱所使用的廠房及土地是否享受免征房產稅、城鎮土地使用稅的政策，在措辭上比較模糊，各地執行時有著不同的理解，部分地區的稅務機關要求不直接向居民供熱的熱力產品生產企業不能享受免征房產稅、城鎮土地使用稅的政策。部分地區的稅務機關則認為可以享受免征房產稅、城鎮土地使用稅的政策。有的地方下發了具體政策，比如北京市，《北京市財政局、北京市地方稅務局轉發財政部、國家稅務總局關于繼續執行供熱企業增值稅、房產稅、城鎮土地使用稅優惠政策的通知》（京財稅[2009]682號）第三條規定：對不直接向居民供熱的熱力生產企業，應由熱力產品的經營企業為其出具書面材料確認向居民供熱取得的采暖費收入。第四條規定：供熱企業在本房產稅、城鎮土地使用稅的征期內可按上一免稅比例自行計算本免繳房產稅和城鎮土地使用稅稅款。也可先暫按上一免稅比例計算本免繳稅款，于本終了后30日內，按本免稅比例重新計算免繳稅款，向主管稅務機關提出書面申請，對已繳稅款多退少補。不直接向居民供熱的熱力產品生產企業，是否享受為居民供熱所使用的廠房及土地繼續免征房產稅、城鎮土地使用稅的優惠政策，在國家級政策尚不明確，各地稅務機關存在不同理解的情形下，建議相關企業與主管稅務機關做好溝通，積極爭取。

三、供熱企業收取的供熱管網建設費處理問題

供熱企業向用熱單位收取的供熱管網建設費，又稱入網費，流轉稅應繳納增值稅還是繳納營業稅？應開具何種發票？因一次性收取金額較大，且與此相對應的成本主要是固定資產（入網工程轉資后形成）計提的折舊，在企業所得稅上，一次性收取的入網費是否可以分期確認收入？下面我們針對這些疑問來進行討論。

1.收取的供熱管網建設費涉及的流轉稅及發票開具問題

大多供熱企業對于收取的供熱管網建設費是繳納增值稅還是繳納營業稅存在疑問：早在2002年，國家稅務總局針對燃氣企業收取的管道煤氣初裝費，發布了《國家稅務總局關于管道煤氣集資費（初裝費）征收營業稅問題的批復》（國稅函[2002]105號），文件規定：管道煤氣集資費(初裝費)，是用于管道煤氣工程建設和技術改造，在報裝環節一次性向用戶收取的費用。根據現行營業稅政策規定，對管道煤氣集資費(初裝費)，應按“建筑業”稅目征收營業稅。按該政策理解，收取的初裝費應按照應按“建筑業”稅目征收營業稅并開具發票。

而在2003年1月15日，財政部、國家稅務總局發布《財政部、國家稅務總局關于營業稅若干政策問題的通知》（財稅[2003]16號），第一條規定：關于征收范圍問題

（一）燃氣公司和生產、銷售貨物或提供增值稅應稅勞務的單位，在銷售貨物或提供增值稅應稅勞務時，代有關部門向購買方收取的集資費（包括管道煤氣集資款〈初裝費〉）、手續費、代收款等，屬于增值稅價外收費，應征收增值稅，不征收營業稅。按該政策理解，代有關部門向購買方收取的初裝費，屬于增值稅價外收費，應征收增值稅并開具增值稅發票，不征收營業稅。

根據上述政策，部分供熱企業感到無所適從，收取的供熱管網建設費到底是應開具增值稅發票還是應營業稅發票，無法做出判斷。鑒于此，財政部、國家稅務總局下發了《財政部、國家稅務總局關于增值稅若干政策的通知》（財稅[2005]165號），第八條規定：對從事公用事業的納稅人收取的一次性費用是否征收增值稅問題

對從事熱力、電力、燃氣、自來水等公用事業的增值稅納稅人收取的一次性費用，凡與貨物的銷售數量有直接關系的，征收增值稅；凡與貨物的銷售數量無直接關系的，不征收增值稅。

根據財稅[2005]165號文件，我們可以做出判斷：供熱企業向購買方收取的供熱管網建設費，凡與貨物的銷售數量有直接關系的，征收增值稅；凡與貨物的銷售數量無直接關系的，不征收增值稅。一般供熱企業與客戶要簽訂供熱合同，如合同約定收取的供熱管網建設費與供熱期內供熱量有直接關系的，應計算繳納增值稅，并開具增值稅發票；與供熱期內供熱量無直接關系的，應按“建筑業”稅目征收營業稅并開具發票。供熱企業當地物價局會規定供熱單價，一般居民采暖熱價采取政府定價，其他熱價采取政府指導價，取暖費可以按建筑面積、使用面積、供暖時間、供暖量等因素計算，對供熱企業來講，較難判斷所收取的供熱管網建設費是否與銷售數量有關，對于新區開發，由開發建設單位投資配套建設供熱設施，其外管網建設費一般是向開發建設單位收取；對于舊區住宅補建供熱設施的，室內設施初裝費全部由受益住戶負擔，其外管網建設費一般也是由收益住戶承擔。多數供熱企業簽訂的供熱合同所規定的供熱量往往與收取的供熱管網建設費無直接的關聯，應按“建筑業”稅目計算繳納營業稅。2.一次性收到的供熱管網建設費應該一次性確認收入還是分期確認

國家稅務總局發布的現行稅收法規文件，沒有明確對供熱企業一次性收取的供熱管網建設費進行定性，一般認為供熱管網建設費屬于向客戶收取的供熱管道的安裝費，根據《國家稅務總局關于確認企業所得稅收入若干問題的通知》（國稅函[2008]875號）第二條規定：安裝費，應根據安裝完工進度確認收入的實現并繳納企業所得稅。安裝工作是商品銷售附帶條件的，安裝費在確認商品銷售實現時確認收入。供熱企業收取供熱管網建設費時，相應入網工程一般已經完工，據此判斷，收取的入網費收入應全額確認為應納稅收入。

上述判斷的依據為：《企業所得稅法實施條例》第二十三條規定：企業的下列生產經營業務可以分期確認收入的實現：

（二）企業受托加工制造大型機械設備、船舶、飛機，以及從事建筑、安裝、裝配工程業務或者提供其他勞務等，持續時間超過12個月的，按照納稅內完工進度或者完成的工作量確認收入的實現。

又根據國稅函[2008]875號文件第二條規定：安裝費。應根據安裝完工進度確認收入。安裝工作是商品銷售附帶條件的，安裝費在確認商品銷售實現時確認收入。

供熱企業收取供熱管網建設費，但所建設的供熱管網屬于供熱企業的資產，又與普通意義上的收取安裝費有不同之處。因此，各地就收取的供熱管網建設費如何納稅問題在理解上有所不同。比如吉林省國家稅務局、吉林省地方稅務局認為供熱企業收取的該收入屬于特許權使用費收入，應當在合同約定的收款日期確認收入，提前收取或者未約定日期的在實際收款日確認收入，其政策摘錄如下：《吉林省地方稅務局吉林省國家稅務局關于供熱企業收取的一次性入網費征收企業所得稅問題的通知》（地稅發[2008]137號）規定：根據《中華人民共和國企業所得稅法實施條例》第二十條規定，供熱企業取得的一次性入網費收入，按照合同約定的使用人應付一次性入網費的日期確認收入的實現；使用人提前付款或者未約定付款日期的，以實際收到一次性入網費的日期確認收入的實現；河北省地稅局的要求則是供熱企業可以在取得收入的3年內均勻計入當年應納稅所得額計算繳納企業所得稅。政策摘錄如下：《河北省地方稅務局關于企業所得稅若干業務問題的通知》（冀地稅發[2009]48號）第三條規定：關于電力增容費、供熱管網建設費、集中供熱初裝費的稅務處理問題 對企業因生產經營需要而向相關單位繳納的電力增容費、供熱管網建設費、集中供熱初裝費，應作為其他長期待攤費用，自支出發生月份的次月起，分期攤銷，攤銷期限不得低于3年。相關單位收取的上述費用，應計入收入總額，在3年內均勻計入其當年應納稅所得額計征企業所得稅。

綜上所述，由于國家稅務局沒有對收取的供熱管網建設費如何進行稅務處理做出明確規定，將供熱企業收取的供熱管網建設費理解為安裝費，按安裝進度確認收入，僅是依據現行政策的一般性理解。當地主管稅務局對供熱企業收取的供熱管網建設費出臺針對性政策的，相關企業可以依其規定進行稅務處理；當地主管稅務局沒有出臺針對性政策的，建議相關企業就上述理解與主管稅務機關加強溝通，以期獲得操作指導。

需要提醒注意的是，針對收取的供熱管網建設費，總局政策尚不明確。在會計處理上，《財政部關于印發<關于企業收取的一次性入網費會計處理的規定>的通知》（財會字[2003]16號）對供熱企業一次性收取的供熱管網建設費如何處理有明確的規定，取得入網費收入時，應當計入遞延收益，與客戶簽訂合同的，在合同約定的服務期限內分攤確認收入；合同未約定服務期限，但能合理確定服務期的，按該期限分攤確認收入；合同未約定服務期限，也無法對服務期限做出合理估計的，則應按不低于10年的期限分攤。

相關具體規定如下：財會字[2003]16號規定：

（一）企業按照國家有關部門批準的收費標準和合同約定在取得入網費收入時，應借記“銀行存款”等科目，貸記“遞延收益”科目。

記入“遞延收益”科目的金額應按合理的期限平均攤銷，分期確認為收入。確認收入時，應借記“遞延收益”科目，貸記“主營業務收入”等科目。

如果企業在提供服務的期間內終止提供服務或是將該公共服務設施對外轉讓的，應將“遞延收益”科目的余額全部確認為終止服務或轉讓當期的收入，借記“遞延收益”科目，貸記“主營業務收入”等科目。

（二）企業應按以下原則確定對已記入“遞延收益”科目的入網費適用的分攤期限：

a、企業與客戶簽訂的服務合同中明確規定了未來提供服務的期限，應按合同中規定的期限分攤。

b、企業與客戶簽訂的服務合同中沒有明確規定未來提供服務的期限，但企業根據以往的經驗和客戶的實際情況，能夠合理確定服務期限的，應在該期限內分攤。

c、企業與客戶簽訂的服務合同中沒有明確規定未來應提供服務的期限，也無法對提供服務期限作出合理估計的，則應按不低于10年的期限分攤。

從稅收的角度，除有明確的針對性政策的地區外，供熱企業應就其收取的供熱管網建設費如何確認企業所得稅收入問題，加強與主管稅務局的溝通，尋求指導。從會計處理的角度，財會字[2003]16號文件是2003年發布的，之后財政部并未將該政策作廢，對于自2007年1月1日起執行《企業會計準則》的供熱企業，因收入準則所規定的是一些大的核算原則，對收取的供熱管網建設費如何確認收入，規定的沒有那么具體，企業可繼續參考財會字[2003]16號的規定進行會計處理。從另外一個角度考慮，根據《企業所得稅稅法》第二十一條的規定：在計算應納稅所得額時，企業財務、會計處理辦法與稅收法律、行政法規的規定不一致的，應當依照稅收法律、行政法規的規定計算。可以引申出，對一些經濟業務稅法未做規定的，可以參考現行有效的會計規定與稅務機關進行溝通，爭取不再進行調整。

四、自產暖氣或外購暖氣用于職工福利涉稅問題

一般的供熱企業所在區域比較偏遠，廠區和生活區大多建在一起，存在著向家屬區無償供暖的情況。該問題屬于熱電企業常見問題，而且基本上屬于稅務局稅務檢查時的必查問題。即涉及增值稅，又涉及企業所得稅，下面分別展開分析： 1.涉及增值稅 對于自產產品用于福利部門則是視同銷售，而外購貨物用于福利部門則需作進項稅額轉出處理。熱力產品生產企業將自產暖氣向本企業職工供暖，屬于《增值稅暫行條例實施細則》第四條第五款所規定的“將自產、委托加工的貨物用于集體福利或者個人消費”，應當視同銷售，按其最近時期熱力產品平均銷售價格確定銷售額，繳納13%的增值稅。但在向居民供熱的免稅期間內，與之相應的購進貨物或勞務的增值稅進項稅額應作轉出處理。

熱力產品經營企業，因暖氣是外購的，將外購暖氣向本企業職工供暖，則屬于《增值稅暫行條例》第十條“進項稅額不得從銷項稅額中抵扣”的第一款所規定的“用于集體福利或個人消費的購進貨物”，相應的進項稅額也就不得從銷項稅額中抵扣，需作進項稅額轉出處理。2.涉及企業所得稅

供熱企業將自產或外購的暖氣向本企業職工供暖，屬于國家稅務總局《關于企業處置資產所得稅處理問題的通知》（國稅函[2008]828號）文第二條規定的“因資產所有權屬已發生改變而不屬于內部處置資產，應按規定視同銷售確定收入。”，其中的第三款所規定的“用于職工獎勵或福利”，應作視同銷售處理。

以上是筆者結合供熱企業財務人員日常比較關心問題，根據現行稅收政策，對供熱企業部分涉稅問題做了一下梳理，希望對您的工作有所幫助。因個別問題政策規定尚不明確，相關分析僅供參考，我們和大家一起，期待著稅務機關下發針對性的文件。