第一篇：一套完整的某房地產企業稅收籌劃方案

一套完整的某房地產企業稅收籌劃方案

第一部分 稅收籌劃的含義

在市場經濟體制下，稅收對納稅人的收益有著重大影響，謀取最輕稅負始終是納稅人孜孜以求的目標。稅收籌劃就是在不違反國家稅收法規的前提下，納稅人通過對投資、經營、理財等各項經濟活動的事先周密籌劃和合理安排，盡可能地減輕稅負，為納稅人帶來稅收利益，并最終為納稅人帶來經濟利益的管理活動，它同納稅人追求企業價值最大化的目標一致；稅收籌劃有利于提高企業的經營管理水平和會計核算水平，有利于降低企業的經營風險，有利于節約稅收成本。

稅收籌劃完全合法、符合國家立法意圖，國家鼓勵稅收籌劃。《注冊稅務師管理暫行辦法》明確規定，“稅收籌劃是注冊稅務師的業務內容之一”，從規章的層面肯定了稅收籌劃存在的必要。隨著稅收籌劃的不斷完善和發展，稅收籌劃將進一步提升法律級次，更加有法可依。房地產企業主要有以下四種運營方式：一是通過國土局掛牌交易；二是合作建房；三是收購一塊土地進行項目開發；四是收購公司或者股權轉讓。下面，從企業經營過程中金額最大、最為重要的兩個稅種（土地增值稅、企業所得稅）分別闡述房地產企業的稅收籌劃。

第二部分 房地產企業土地增值稅的稅收籌劃 國家稅務法規是稅務部門征稅的法律依據，企業進行稅務籌劃，首先應立足于國家稅務法規，立足于稅法規定的稅收優惠政策。在房地產稅費中，土地增值稅引人關注，原因一是稅率較高，稅負重，二是籌劃余地較大，可以節省較多稅金支出。

土地增值稅稅法規定，有下列5種情形之一的，可以享受免征土地增值稅的優惠政策：

1、納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%。

2、因國家建設需要依法征用、收回的房地產。因城市規劃、國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉讓原房地產的，經稅務機關審核，免征土地增值稅。

3、房地產入股免稅。以房地產作價入股進行投資或聯營的，轉讓到所投資、聯營的企業中的房地產，暫免征土地增值稅。

4、合作建自用房免稅。對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征土地增值稅。

5、在企業兼并中，對被兼并企業將房地產轉讓到兼并企業中的，暫免征土地增值稅。

根據以上的土地增值稅的優惠政策，我們分別策劃以下方案：

（一）“臨界點”籌劃方案： 房地產開發公司開發一個項目，總要獲得一定的利潤，而利潤高低又涉及土地增值稅的多少，利潤越大繳稅越多，導致房價越高。因此，如何在行業中做到房價最低、應繳土地增值稅最少、所獲利潤最多是房地產公司應認真考慮的問題，這就涉及到增值稅的“臨界點”。“臨界點”：稅法規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額（轉讓收入減除稅法規定的扣除項目金額后的余額）未超過扣除項目金額20％，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額20％，應就其全部增值額按規定計稅。這里的“20％的增值額”就是“臨界點”。基本思路：根據土地增值稅的稅率特點及有關優惠政策，控制增值額，從而適用低稅率或享受免稅待遇。土地增值稅稅率實行四級超額累進稅率，稅率從30%到60%，增值越多、稅率越高。因此，增值額成為稅率的決定因素，土地增值稅籌劃的關鍵點就是合理合法地控制、降低增值額。控制增值額，必須從稅法規定的五個扣除項目入手：取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本、房地產開發費用、與轉讓房地產有關的稅金、財政部規定的其他扣除項目（主要是指從事房地產開發的納稅人允許扣除取得土地使用權所支付金額和開發成本之和的20%）。必須主意到，稅法允許扣除的項目比企業自己實際核算中涉及的項目要少，計算增值額時必須以稅法的規定為準。

稅法規定，納稅人建造普通標準住宅出售，如果增值額沒有超過扣除項目金額的20%，免予征收土地增值稅；納稅人既建造普通標準住宅，又進行其他房地產開發的，應分別核算增值額；不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不享受免稅優惠。房地產企業如果既建造普通住宅，又進行其他房地產開發，分開核算與不分開核算稅負會有差異，這取決于兩種住宅的銷售額和可扣除項目金額。在分開核算的情況下，如果能把普通標準住宅的增值額控制在扣除項目金額的20%以內，從而免繳土地增值稅，則可以減輕稅負。例如：

某房地產開發企業，銷售收入為1.5億元，其中普通住宅為１億元、豪華住宅銷售額為5000萬元。稅法規定的可扣除項目金額為1.1億元，其中普通住宅為8000萬元，豪華住宅為3000萬元。

1、不分開核算應繳納土地增值稅： 增值率：（15000－10000）÷11000×100%＝36% 適用稅率：30% 應納稅：（15000－11000）×３０%＝1200萬元

2、分開核算應繳納土地增值稅： 普通住宅 增值率：（10000－8000）÷8000×100%＝25% 適用稅率：30% 應納稅：（10000－8000）×30%＝600萬元； 豪華住宅 增值率：（5000－3000）÷3000×100%＝67% 適用稅率：40% 應納稅：（5000－3000）×40%－3000×5%＝650萬元 二者合計：600萬元+650萬元=1250萬元

如上所述，分開核算比不分開核算多支出稅金50萬元。原因在于普通標準住宅的增值率為25%，已經超過20%，仍須繳納土地增值稅。因此，必須通過進一步籌劃，適當減少銷售收入使普通住宅的增值率控制在20%以內，從而實現免繳土地增值稅、降低房價（或提高房屋質量、改善房屋配套設施等）的效果，在激烈的銷售戰中取得優勢。我們對上例給出的條件做一點改動，然后來計算土地增值稅的稅負和企業的收益情況。

3、進一步籌劃后分開核算應繳納土地增值稅：

進一步籌劃的重點是將普通住宅增值率限制在20%，有以下兩種方法：（1）增加可扣除項目金額 假定上例中其他條件不變，只是普通住宅的可扣除項目金額發生變化，使普通住宅的增值率限制在20%，那么可扣除項目金額從（10000－ｙ）÷ｙ×100%＝20%等式中可計算出，ｙ＝8333萬元。此時，普通住宅免稅、豪華住宅應繳納650萬元，實際總共免稅550萬元；扣除為增加可扣除項目金額多支出的333萬元，企業可增加收入217萬元。增加可扣除項目金額的途徑很多，比如增加房地產開發成本、房地產開發費用等，使商品房的質量進一步提高。但是，在增加房地產開發費用時，應注意稅法規定的比例限制。稅法規定，開發費用的扣除比例不得超過取得土地使用權支付的金額和房地產開發成本金額總和的10%，而各省市在10%之內確定了不同的比例，要注意把握。這是，可以應用第二種方法。（2）降低房屋價格

降低房屋銷售價格導致銷售收入減少了，在可扣除項目金額不變的前提下，增值率自然會降低。這一方法是否適當，關鍵在于比較減少的銷售收入和控制增值率減少的稅金支出的大小，從而作出選擇。假定上例中普通住宅的可扣除項目金額不變，仍為8000萬元，要使增值率為20%，則銷售收入從（Ｘ－8000÷8000×100%＝20%中可求出，Ｘ＝9600萬元。此時該企業應繳納的豪華土地增值稅為650萬元，節省稅金600萬元，與減少的收入400萬元相比節省了200萬元，比第一種方法少節省17萬元。（因為土地增值稅在計算企業所得稅時可以扣除，對企業所得稅和企業的稅后利潤會產生影響，因篇幅有限，此處不再分析）

（二）合作建房營業稅的籌劃方案：

土地入股合作建房籌劃是較常用的一種籌劃方法，房地產開發企業取得開發土地是首要條件，操作空間主要是土地入股節約土地轉讓這一環節營業稅，合作建房有兩種方式：第一種方式是純粹的“以物易物”：雙方以各自擁有的土地使用權和房屋所有權相互交換，一方發生了銷售不動產的應稅行為，另一方發生了轉讓土地使用權的應稅行為。對這種以房換地行為，雙方應分別按其銷售房屋的價值和轉讓土地使用權價值繳納營業稅。合作建房雙方將分得房屋出售時，還應按房屋銷售額交納營業稅。第二種方式是甲方以土地使用權、乙方以貨幣資金合股，成立合營企業或合作項目的合作建房。我們主要談一下合作項目的合作建房，合作建房最關鍵是在合同簽訂過程中必須注明分配形式。對此，又存在兩種利潤分配方式：一是合作雙方采取風險共擔、利益共享，稅后分成的分配方式；二是房屋建成后雙方按一定比例分配房屋。在第一種分配方式下，向合作企業提供的土地使用權視為投資入股，根據財稅字（1995）48號和國家稅務總局《營業稅稅目注釋》第九條第二款“以不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征營業稅”的規定，對股權轉讓不征收營業稅；在第二種分配方式下，向合作企業轉讓的土地使用權，按轉讓無形資產繳稅，合作企業房屋分配后銷售時各自按銷售不動產繳納營業稅。在實際操作中，企業經營會受新公司取得房地產開發資質時間條件的限制，可變通為收購“干凈”的殼公司后重新注資來實現；或由乙方直接投資到甲企業，換取甲企業一定比例的股權來實現。

（三）企業兼并轉讓房地產籌劃方案：

假設A公司收購B公司。A公司收購前凈資產的公允價面值為1000萬元，B公司凈資產賬面價值為-100萬元，收購價500萬元（增值部分主要為房地產），合并前有尚未彌補的虧損700萬元（未超過稅法規定的5年彌補期限）。企業合并過程中的非股權支付額為低于20%，預計合并后A公司每年應納稅所得額約為100萬元。

根據國稅發[2000]119號文件規定，A公司吸收合并B公司有兩種稅務處理方案：

方案一：免稅合并。因為本例中非股權支付比例低于20%，所以B公司可不確認資產的轉讓所得，其虧損可由合并后的A公司繼續用以后年度實現的與B公司凈資產相關的所得彌補，A公司接受B公司全部資產的計稅成本，須以B公司原賬面凈值為基礎確定。

方案二：應稅合并。當非投權支付比例低于20%時，國稅發[2000]119號文件規定為“可選擇”免稅合并，因此A公司和B公司有權選擇應稅合并。B公司可視為按公允價值轉讓，處置全部資產，計算資產的轉讓所得，依法繳納所得稅，B公司以前年度的虧損，不得結轉合并后的A公司彌補，A公司接受B公司的有關資產，計稅時可以按經評估確認的價值確定成本。方案比較：

1、方案一中B公司不確認資產轉讓所得，不繳納企業所得稅。方案二中B公司須確認資產轉讓所得稅600萬元[500-（-100）]，但確認的資產轉讓所得可全部用于彌補以前年度虧損（600＜700），不需要負擔企業所得稅；

2、方案一中B公司虧損可結轉到合并后的A公司進行彌補，但B公司凈資產的公允價值僅占合并后A公司凈資產公允價值的37.5%[600÷（1000+600）×100%]，合并后每年大約只能約補虧損37.5萬元（100×37.5%），考慮稅前彌補虧損年限，合并前B公司的700萬元虧損，合并后大約只能在稅前彌補187.5萬元。方案二中B公司虧損不得結轉到A公司彌補；

3、方案一中A公司接受B公司的有關資產只能按B公司原帳面凈值提取折舊（或攤銷，下同）在稅前扣除。方案二中A公司接受B公司的有關資產可按評估價值提取折舊在稅前扣除。

由此可見，在本例中，無論采取哪種合并方案，B公司均不需要負擔企業所得稅。方案一的優勢在于合并后A公司可以稅前彌補B公司的虧損約187.5萬元，方案二在優勢在于合并后A公司可以稅前多列支取折舊60萬元，可見，方案二顯然優于方案一。

在企業收購過程中，按公允價面值考慮到對資產(房地產)進行評估增值稅務處理。這樣加大多房地產成本。選擇應稅合并，從而在稅前列支更多的固定資產折舊、無形資產攤銷等費用。

（四）將房地銷售改為股權轉讓籌劃方案：

例如：某房地產開發公司與某酒店投資公司簽訂協議，建造一座五星級酒店。工程由該房地產開發公司按照該酒店投資公司的要求進行施工、建造。工程決算后，該酒店投資公司購買該酒店，需要支付土地出讓金20,000萬元，房地產開發成本70,000萬元，房地產開發費用4500萬元，利息支出5000萬元，城建稅為7%，教育費附加為3%，銷售價格為140，000萬元。當地政府允許扣除的房地產開發費用，按照取得土地使用權和開發成本金額之和的5%以內計算扣除。

該房地產開發企業房地產轉讓收入為140,000萬元。應當繳納營業稅：140，000×5%=7000（萬元）。應當繳納城建稅和教育費附加：7000×（1%+3%）=280（萬元）。

該企業取得土地使用僅支付成本20,000萬元、房地產開發成本70，000萬元。房地產開發費用合計為：（20，000+70，000）×5%+5000=9500（萬元）。房地產加計扣除費用為：（20，000+70，000）×20%=18,000（萬元）。允許扣除項目合計為：20,000+70,000+9500+18,000+7000+280=124,780（萬元）。增值額為：140,000-124,780=15,220（萬元）。增值率為：15,220÷124,780×100%=12.19%，應當繳納土地增值稅： 15,220×30%=4566（萬元）。

該企業實際利潤為：140，000-（20，000+70，000）-9500-（7000+280+4566）=28,654（萬元）。應當繳納企業所得稅：28,654×15%=4298（萬元）。該企業的稅后利潤為： 28,654-4298=24,356（萬元）。

該房地產開發企業可以根據該酒店投資企業的要求自行開發建設該五星級酒店，該酒店投資企業可以將本來應當按期支付的工程款以借款的方式借給該房地產開發企業。酒店建成以后，該房地產開發企業可以與該酒店投資企業合資成立一家酒店公司，房地產開發企業以該酒店投資入股，占相應的股份。酒店公司成立以后，該房地產開發企業再將其所擁有的股東全部轉讓給該酒店投資企業。假設該酒店的各項建設成本不變，為了與酒店開發企業共享納稅籌劃的收益，該房地產開發企業轉讓股分所得為125，000萬元。這樣，酒店投資企業少支付價款15,000萬元。根據《財政部國家稅務總局關于股權轉讓有關營業稅問題的通知》（財稅[2002]191號）的規定，以無形資產、不動產投資入股，與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業稅。對股權轉讓不征收營業稅。該房地產開發企將酒店投資入股的行為不需要繳納營業稅，轉讓股權的行為也不需要繳納營業稅。根據《財政部國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅[1995]48號）的規定，對于以房地產進行投資、聯營的，投資、聯營的一方以土地（房地產）作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯營企業將上述房地產再轉讓的，應征收土地增值稅。該房地產開發企業投資入股可以免征土地增值稅，而其轉讓股權的行為也不需要繳納土地增值稅。該房地產開發企建造該酒店的總成本為：20,000+70,000+4500+5000=99，500（萬元）。轉讓股權所得為：125,000-99，500=26,000（萬元）。應當繳納企業所得稅：26,000×15%=3900（萬元）。該企業的稅后利潤為：26,000-3900=22,100（萬元）。多獲得稅后利潤：22,100+24,356=46,456（萬元）。該房地產開發企業和該酒店投資企業總共減輕稅收負擔： 15,000+46,456=61,456（萬元）。

（五）以契約方式約定甲方應得的前期工作補償和合作利益：

如果一個中外合作企業，雙方成立中外合作項目公司，甲方是中方，負責項目土地的三通一平，拆遷工作及辦理立項審批手續，部分前期工作已在項目公司之前基本完成，項目完全后甲方取得利潤。乙方投入注冊資本，其他資金由成立后的項目公司以項目公司的名義籌集，項目完全后乙方獲得項目利潤。我們在設計這個概念的時候在設計當中我們可以看，在每個環節當中的籌劃方式，籌劃點以及風險控制，我就不再具體的說了。在公司的組建階段籌劃方式，以契約方式的約定前期費用歸屬問題，籌劃目地；對于中外合作企業項目公司，通過約定甲方負擔的前期限費用的歸屬，將甲方應得利潤分為前期限工作補償費和合作利益兩部分，使前期費用流入合作項目的開發成本，這樣可以增加開發成本，可在稅前扣除。注意幾下方面：

1、前期補償方式費用歸屬，合作雙方合作利益的分配方式如何約定；

2、支付甲方的補償。

第三部分 房地產企業企業所得稅的稅收籌劃

（一）外商投資企業的稅收優惠政策 外商投資企業所得稅法中差異最大、最能體現其自身特點的是所得稅優惠政策。本文把所得稅優惠政策歸納為以下幾個方面：

1、生產性外商投資企業的稅收優惠

生產性外商投資企業，經營期在10年以上的，從開始獲利年度起，第一年和第二年免征企業所得稅，第三年至第五年減半征收企業所得稅。

2、追加投資項目的優惠

符合下列條件之一的投資者，在原合同以外追加投資項目取得的所得，可單獨計算并享受兩免三減半定期減免優惠：

（1）追加投資形成的新增注冊資本額達到或超過6000萬美元的；（2）追加投資形成的新增注冊資本額達到或超過1500萬美元，且達到或超過企業原注冊資本50%的。

3、外國投資者并購境內企業股權的優惠

（1）國投資者按照規定并購境內企業股東的股權，或者認購境內企業增資使境內企業變更設立為外商投資企業。凡變更設立企業的外國投資者的股權比例超過25%的，可以依照外商投資企業所適用的稅收法律、法規繳納各項稅收，并享受各項企業所得稅稅收優惠政策。（2）外資并購境內企業后，境內公司變更設立為外商投資企業，應該符合“新辦企業”認定標準，從而享受新辦企業稅收優惠政策。根據2006年1月9日，財政部、國家稅務總局發布了《關于享受企業所得稅優惠政策的新辦企業認定標準的通知》，新辦企業的權益性出資人（股東或其他權益投資方）實際出資中固定資產、無形資產等非貨幣性資產的累計出資額占新辦企業注冊資金的比例一般不得超過25％，而外資并購過程中，不管是股權并購還是資產并購，一般均用現金進行交易，非貨幣性交易的可能性幾乎沒有，因此該通知不會對外資并購后“新辦企業”認定產生實質性影響。

4、再投資退稅

再投資退稅是指外商投資企業的外國投資者將從企業分得的稅后利潤，再投資于中國境內企業時，對再投資部分已繳納的所得稅給予全部或部分退還。按再投資方式不同，退稅分兩種優惠處理辦法：

（1）部分退稅（40%）

外商投資企業的外國投資者，將從企業取得的利潤直接再投資于該企業，增加注冊資本，或者作為資本投資開辦其他外商投資企業，經營期不少于5年的，經投資者申請，稅務機關批準，退還其再投資部分已繳納所得稅稅款的40%。（2）全部退稅（100%）

外國投資者在中國境內直接再投資舉辦，擴建產品出口企業或者先進技術企業，以及外國投資者將從海南經濟特區內的企業獲得的利潤直接再投資于海南經濟特區內的基礎設施建設項目和農業開發企業，經營期不少于5年的，經投資者申請，稅務機關批準，全部退還其再投資部分已繳納的企業所得稅稅款。

5、購買國產設備投資抵免企業所得稅

按核實征收方式繳納企業所得稅的外商投資企業，其購買國產設備投資的40%可從購置設備當年比前一年新增的企業所得稅中抵免。如果當年新增的企業所得稅稅額不足抵免時，未予抵免的投資額，可用以后年度比設備購置的前一年新增的企業所得稅稅額延續抵免，但延續抵免的期限最長不得超過5年。

6、虧損彌補

外商投資企業發生年度虧損，可以用下一納稅年度的所得彌補，下一納稅年度的所得不足彌補的，可以逐年延續彌補，但最長不得超過5年，該項彌補應逐年依序連續計算。

（二）外商投資企業的稅收籌劃

1、充分利用國家稅收優惠政策，通過關聯方轉移稅負進行稅收籌劃

與股本投資相比，融資更具靈活性。根據《中華人民共和國稅收征收管理法實施細則》第三十九條的規定，關聯企業之間在融資業務中所支付或者收取的利息不能超過或低于沒有關聯關系企業之間所能同意的數額，或者超過或低于同類業務的正常利率。企業可在這一規定的框架內靈活選擇關聯企業間融資的最高上限或最低下限利率，以達到最佳的節稅效益。如總公司所在地稅負高，而子公司所在地稅負低，當子公司占用總公司資金時，總公司可以采用同類業務同期下限利率與子公司結算，使稅負較高的總公司稅基減少，所減少的稅基轉移到稅率較低的子公司；反之，當總公司所在地的稅負低時，可以采用同類業務同期上限利率與子公司結算。

2、通過合理選擇會計處理方法進行稅收籌劃

通過會計處理方法選擇進行稅收籌劃包括預提費用、個人所得稅、開發商品與出租商品、營業費用、管理費用和財務費用的籌劃等6個方面：（1）預提費用籌劃

房地產開發企業項目完成時可以預提費用，預計該項目以后支出，此費用由財務人員依據經驗提取且金額較大，使用時間較長，直接計入成本，具有較強的可操作性。在允許范圍內就高預提，隨著銷售實現，先行計入的成本增加，其作用是延緩企業所得稅的繳納時間，為企業贏得資金時間價值。（2）個人所得稅籌劃。

由于個人所得稅為超額累進稅率，年終一次性發放數月獎金繳稅率較高，企業可以依據當月的經營業績結合以往的經驗，按月預提獎金計入成本，年終發放時稍加調整即可。把年終獎金扣繳的個調稅分散到各個月份中列支，可降低稅率，減少稅負。（3）開發商品與出租商品籌劃。有些房屋由于地理位置、內部結構朝向和外部環境等原因滯銷或其他原因，房屋用于出租經營時，可把商品房轉作出租經營房，從開發商品轉入出租開發產品科目，按月計提出租產品攤銷計入成本，使企業庫存成本接近實際成本，同時增加成本，減少稅收。而如果把房屋繼續留在開發產品科目提取減值準備，所提取減值準備不能作為所得稅稅前扣除。此外，企業還應利用國家稅收優惠政策如調低房產契稅以及某些地區為處理積壓商品房特準以前竣工的空置房免營業稅等，加速庫存商品銷售，盤活資金。（4）營業費用籌劃。作為房地產開發企業，各年度廣告費支出是筆龐大的費用項目，廣告費支出的多少往往與銷售業績密切掛鉤。依稅法規定，房地產企業每一納稅年度的廣告費支出應在不超過銷售收入的2％內據實扣除。有些企業集團廣告由總公司統一策劃、費用由總公司統一列支，很可能出現總公司因廣告費支出超出2％扣除比例不得稅前扣除，而子公司不足2％的情況，針對這一情況，可以讓與子公司業務相關的總公司廣告費，由不足2％的子公司承擔。（5）管理費用籌劃。

企業按規定繳納的養老保險、補充養老保險、工傷保險、醫療保險和公積金可以稅前扣除，企業應依法足額繳納。這樣，企業既履行了法定的社會保障義務，穩定了職工隊伍，又可以減輕企業因純粹支付工資而產生的個人及企業所得稅負擔。還有，轉嫁給職工的不合理負擔如因公外出的交通費、公務通信費(按銷售收入一定比例稅前扣除)以允許職工報銷等方式，把暗含在工資中的費用轉化為管理費用，降低企業的工資水平，也能夠減輕企業的所得稅負擔。

（6）利息支付過程中的納稅籌劃

房地產企業貸款利息扣除的限額分為兩種情況，一種是在商業銀行同類同期貸款利率的限度內據實扣除，另一種是與其他費用一起按稅法規定的房地產開發成本的10%以內扣除。這樣兩種扣除方式就為企業進行納稅籌劃提供了空間，企業可以根據兩種計算方法所能扣除的費用的不同而決定具體采用哪種扣除方法。

舉例說明：某房地產企業開發一處房地產，為取得土地使權支付1000萬元，為開發土地和新建房及配套設施花費1200萬元，財務費用中可以按轉讓房地產項目計算分攤利息支出為200萬元，不超過商業銀行同類同期貸款利率。

如果不提供金融機構證明，則該企業所能扣除費用的最高客為：（1000+1200）×10%=220（萬元），如果提供金融機構證明，該企業所能扣除費用的最高額為：200+（1000+1200）×5%=310（萬元）。可見，在這種情況下，提供金融機構證明是有利可選擇。

舉例說明：某房地產企業開發一處房地產，為取得土地使用權支付1000萬元，為開發土地和新建房及配套設施花費1200萬元，財務費用中可以按轉讓房地產項目計算分攤利息的利息支出為80萬元，不超過商業銀行同類同期貸款利率。如果不提供金額機構證明，則該企業所能扣除費用的最高額為：（1000+1200）×10%=220（萬元），如果提供金融機構證明，該企業所能扣除費用的最高額為：80+（1000+1200）×5%=190（萬元）。可見，在這種情況下，不提供金融機構證明是有利的選擇。企業判斷是否提供金融機構證明，關鍵在于看所發生的能夠扣除的利息支出占稅法規定的開發成本的比例，如果超過5%，則提供證明比較有利，如果沒有超過5%，則不提供證明比較有利。

3、通過周密項目投資策劃進行稅收籌劃

企業實施投資前應對整個項目的可行性包括收入、成本、利潤、稅收、回收期等因素進行籌劃。在方案的收入、成本相同時，稅負可能成為方案是否被采用的決定性因素。一塊地是與他人合作建房還是轉讓或自行開發，其所繳納的稅收差異極大，企業最終應選擇最優的方案進行投資。

第二篇：一套完整的某房地產企業稅收籌劃方案

一套完整的某房地產企業稅收籌劃方案

第一部分 稅收籌劃的含義

在市場經濟體制下，稅收對納稅人的收益有著重大影響，謀取最輕稅負始終是納稅人孜孜以求的目標。稅收籌劃就是在不違反國家稅收法規的前提下，納稅人通過對投資、經營、理財等各項經濟活動的事先周密籌劃和合理安排，盡可能地減輕稅負，為納稅人帶來稅收利益，并最終為納稅人帶來經濟利益的管理活動，它同納稅人追求企業價值最大化的目標一致；稅收籌劃有利于提高企業的經營管理水平和會計核算水平，有利于降低企業的經營風險，有利于節約稅收成本。

稅收籌劃完全合法、符合國家立法意圖，國家鼓勵稅收籌劃。《注冊稅務師管理暫行辦法》明確規定，“稅收籌劃是注冊稅務師的業務內容之一”，從規章的層面肯定了稅收籌劃存在的必要。隨著稅收籌劃的不斷完善和發展，稅收籌劃將進一步提升法律級次，更加有法可依。

房地產企業主要有以下四種運營方式：一是通過國土局掛牌交易；二是合作建房；三是收購一塊土地進行項目開發；四是收購公司或者股權轉讓。下面，從企業經營過程中金額最大、最為重要的兩個稅種（土地增值稅、企業所得稅）分別闡述房地產企業的稅收籌劃。

第二部分 房地產企業土地增值稅的稅收籌劃

國家稅務法規是稅務部門征稅的法律依據，企業進行稅務籌劃，首先應立足于國家稅務法規，立足于稅法規定的稅收優惠政策。在房地產稅費中，土地增值稅引人關注，原因一是稅率較高，稅負重，二是籌劃余地較大，可以節省較多稅金支出。

土地增值稅稅法規定，有下列5種情形之一的，可以享受免征土地增值稅的優惠政策：

1、納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%。

2、因國家建設需要依法征用、收回的房地產。因城市規劃、國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉讓原房地產的，經稅務機關審核，免征土地增值稅。

3、房地產入股免稅。以房地產作價入股進行投資或聯營的，轉讓到所投資、聯營的企業中的房地產，暫免征土地增值稅。

4、合作建自用房免稅。對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征土地增值稅。

5、在企業兼并中，對被兼并企業將房地產轉讓到兼并企業中的，暫免征土地增值稅。

根據以上的土地增值稅的優惠政策，我們分別策劃以下方案：

（一）“臨界點”籌劃方案：

房地產開發公司開發一個項目，總要獲得一定的利潤，而利潤高低又涉及土地增值稅的多少，利潤越大繳稅越多，導致房價越高。因此，如何在行業中做到房價最低、應繳土地增值稅最少、所獲利潤最多是房地產公司應認真考慮的問題，這就涉及到增值稅的“臨界點”。

“臨界點”：稅法規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額（轉讓收入減除稅法規定的扣除項目金額后的余額）未超過扣除項目金額20％，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額20％，應就其全部增值額按規定計稅。這里的“20％的增值額”就是“臨界點”。

基本思路：根據土地增值稅的稅率特點及有關優惠政策，控制增值額，從而適用低稅率或享受免稅待遇。土地增值稅稅率實行四級超額累進稅率，稅率從30%到60%，增值越多、稅率越高。因此，增值額成為稅率的決定因素，土地增值稅籌劃的關鍵點就是合理合法地控制、降低增值額。

控制增值額，必須從稅法規定的五個扣除項目入手：取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本、房地產開發費用、與轉讓房地產有關的稅金、財政部規定的其他扣除項目（主要是指從事房地產開發的納稅人允許扣除取得土地使用權所支付金額和開發成本之和的20%）。必須主意到，稅法允許扣除的項目比企業自己實際核算中涉及的項目要少，計算增值額時必須以稅法的規定為準。

稅法規定，納稅人建造普通標準住宅出售，如果增值額沒有超過扣除項目金額的20%，免予征收土地增值稅；納稅人既建造普通標準住宅，又進行其他房地產開發的，應分別核算增值額；不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不享受免稅優惠。房地產企業如果既建造普通住宅，又進行其他房地產開發，分開核算與不分開核算稅負會有差異，這取決于兩種住宅的銷售額和可扣除項目金額。在分開核算的情況下，如果能把普通標準住宅的增值額控制在扣除項目金額的20%以內，從而免繳土地增值稅，則可以減輕稅負。

例如：

某房地產開發企業，銷售收入為1.5億元，其中普通住宅為１億元、豪華住宅銷售額為5000萬元。稅法規定的可扣除項目金額為1.1億元，其中普通住宅為8000萬元，豪華住宅為3000萬元。

1、不分開核算應繳納土地增值稅：

增值率：（15000－10000）÷11000×100%＝36%

適用稅率：30%

應納稅：（15000－11000）×３０%＝1200萬元

2、分開核算應繳納土地增值稅：

普通住宅

增值率：（10000－8000）÷8000×100%＝25%

適用稅率：30%

應納稅：（10000－8000）×30%＝600萬元；

豪華住宅

增值率：（5000－3000）÷3000×100%＝67%

適用稅率：40%

應納稅：（5000－3000）×40%－3000×5%＝650萬元

二者合計：600萬元+650萬元=1250萬元

如上所述，分開核算比不分開核算多支出稅金50萬元。原因在于普通標準住宅的增值率為25%，已經超過20%，仍須繳納土地增值稅。因此，必須通過進一步籌劃，適當減少銷售收入使普通住宅的增值率控制在20%以內，從而實現免繳土地增值稅、降低房價（或提高房屋質量、改善房屋配套設施等）的效果，在激烈的銷售戰中取得優勢。我們對上例給出的條件做一點改動，然后來計算土地增值稅的稅負和企業的收益情況。

3、進一步籌劃后分開核算應繳納土地增值稅：

進一步籌劃的重點是將普通住宅增值率限制在20%，有以下兩種方法：

（1）增加可扣除項目金額

假定上例中其他條件不變，只是普通住宅的可扣除項目金額發生變化，使普通住宅的增值率限制在20%，那么可扣除項目金額從（10000－ｙ）÷ｙ×100%＝20%等式中可計算出，ｙ＝8333萬元。此時，普通住宅免稅、豪華住宅應繳納650萬元，實際總共免稅550萬元；扣除為增加可扣除項目金額多支出的333萬元，企業可增加收入217萬元。增加可扣除項目金額的途徑很多，比如增加房地產開發成本、房地產開發費用等，使商品房的質量進一步提高。

但是，在增加房地產開發費用時，應注意稅法規定的比例限制。稅法規定，開發費用的扣除比例不得超過取得土地使用權支付的金額和房地產開發成本金額總和的10%，而各省市在10%之內確定了不同的比例，要注意把握。這是，可以應用第二種方法。

（2）降低房屋價格

降低房屋銷售價格導致銷售收入減少了，在可扣除項目金額不變的前提下，增值率自然會降低。這一方法是否適當，關鍵在于比較減少的銷售收入和控制增值率減少的稅金支出的大小，從而作出選擇。假定上例中普通住宅的可扣除項目金額不變，仍為8000萬元，要使增值率為20%，則銷售收入從（Ｘ－8000÷8000×100%＝20%中可求出，Ｘ＝9600萬元。此時該企業應繳納的豪華土地增值稅為650萬元，節省稅金600萬元，與減少的收入400萬元相比節省了200萬元，比第一種方法少節省17萬元。（因為土地增值稅在計算企業所得稅時可以扣除，對企業所得稅和企業的稅后利潤會產生影響，因篇幅有限，此處不再分析）

（二）合作建房營業稅的籌劃方案：

土地入股合作建房籌劃是較常用的一種籌劃方法，房地產開發企業取得開發土地是首要條件，操作空間主要是土地入股節約土地轉讓這一環節營業稅，合作建房有兩種方式：第一種方式是純粹的“以物易物”：雙方以各自擁有的土地使用權和房屋所有權相互交換，一方發生了銷售不動產的應稅行為，另一方發生了轉讓土地使用權的應稅行為。對這種以房換地行為，雙方應分別按其銷售房屋的價值和轉讓土地使用權價值繳納營業稅。合作建房雙方將分得房屋出售時，還應按房屋銷售額交納營業稅。第二種方式是甲方以土地使用權、乙方以貨幣資金合股，成立合營企業或合作項目的合作建房。我們主要談一下合作項目的合作建房，合作建房最關鍵是在合同簽訂過程中必須注明分配形式。對此，又存在兩種利潤分配方式：一是合作雙方采取風險共擔、利益共享，稅后分成的分配方式；二是房屋建成后雙方按一定比例分配房屋。在第一種分配方式下，向合作企業提供的土地使用權視為投資入股，根據財稅字（1995）48號和國家稅務總局《營業稅稅目注釋》第九條第二款“以不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征營業稅”的規定，對股權轉讓不征收營業稅；在第二種分配方式下，向合作企業轉讓的土地使用權，按轉讓無形資產繳稅，合作企業房屋分配后銷售時各自按銷售不動產繳納營業稅。

在實際操作中，企業經營會受新公司取得房地產開發資質時間條件的限制，可變通為收購“干凈”的殼公司后重新注資來實現；或由乙方直接投資到甲企業，換取甲企業一定比例的股權來實現。

（三）企業兼并轉讓房地產籌劃方案：

假設A公司收購B公司。A公司收購前凈資產的公允價面值為1000萬元，B公司凈資產賬面價值為-100萬元，收購價500萬元（增值部分主要為房地產），合并前有尚未彌補的虧損700萬元（未超過稅法規定的5年彌補期限）。企業合并過程中的非股權支付額為低于20%，預計合并后A公司每年應納稅所得額約為100萬元。

根據國稅發[2000]119號文件規定，A公司吸收合并B公司有兩種稅務處理方案：

方案一：免稅合并。因為本例中非股權支付比例低于20%，所以B公司可不確認資產的轉讓所得，其虧損可由合并后的A公司繼續用以后實現的與B公司凈資產相關的所得彌補，A公司接受B公司全部資產的計稅成本，須以B公司原賬面凈值為基礎確定。

方案二：應稅合并。當非投權支付比例低于20%時，國稅發[2000]119號文件規定為“可選擇”免稅合并，因此A公司和B公司有權選擇應稅合并。B公司可視為按公允價值轉讓，處置全部資產，計算資產的轉讓所得，依法繳納所得稅，B公司以前的虧損，不得結轉合并后的A公司彌補，A公司接受B公司的有關資產，計稅時可以按經評估確認的價值確定成本。

方案比較：

1、方案一中B公司不確認資產轉讓所得，不繳納企業所得稅。方案二中B公司須確認資產轉讓所得稅600萬元[500-（-100）]，但確認的資產轉讓所得可全部用于彌補以前虧損（600＜700），不需要負擔企業所得稅；

2、方案一中B公司虧損可結轉到合并后的A公司進行彌補，但B公司凈資產的公允價值僅占合并后A公司凈資產公允價值的37.5%[600÷（1000+600）×100%]，合并后每年大約只能約補虧損37.5萬元（100×37.5%），考慮稅前彌補虧損年限，合并前B公司的700萬元虧損，合并后大約只能在稅前彌補187.5萬元。方案二中B公司虧損不得結轉到A公司彌補；

3、方案一中A公司接受B公司的有關資產只能按B公司原帳面凈值提取折舊（或攤銷，下同）在稅前扣除。方案二中A公司接受B公司的有關資產可按評估價值提取折舊在稅前扣除。

由此可見，在本例中，無論采取哪種合并方案，B公司均不需要負擔企業所得稅。方案一的優勢在于合并后A公司可以稅前彌補B公司的虧損約187.5萬元，方案二在優勢在于合并后A公司可以稅前多列支取折舊60萬元，可見，方案二顯然優于方案一。

在企業收購過程中，按公允價面值考慮到對資產(房地產)進行評估增值稅務處理。這樣加大多房地產成本。選擇應稅合并，從而在稅前列支更多的固定資產折舊、無形資產攤銷等費用。

（四）將房地銷售改為股權轉讓籌劃方案：

例如：某房地產開發公司與某酒店投資公司簽訂協議，建造一座五星級酒店。工程由該房地產開發公司按照該酒店投資公司的要求進行施工、建造。工程決算后，該酒店投資公司購買該酒店，需要支付土地出讓金20?000萬元，房地產開發成本70?000萬元，房地產開發費用4500萬元，利息支出5000萬元，城建稅為7%，教育費附加為3%，銷售價格為140，000萬元。當地政府允許扣除的房地產開發費用，按照取得土地使用權和開發成本金額之和的5%以內計算扣除。

該房地產開發企業房地產轉讓收入為140?000萬元。應當繳納營業稅：140，000×5%=7000（萬元）。應當繳納城建稅和教育費附加：7000×（1%+3%）=280（萬元）。

該企業取得土地使用僅支付成本20?000萬元、房地產開發成本70，000萬元。房地產開發費用合計為：（20，000+70，000）×5%+5000=9500（萬元）。房地產加計扣除費用為：（20，000+70，000）×20%=18?000（萬元）。允許扣除項目合計為：20?000+70?000+9500+18?000+7000+280=124?780（萬元）。增值額為：140?000-124?780=15?220（萬元）。增值率為：15?220÷124?780×100%=12.19%，應當繳納土地增值稅：

15?220×30%=4566（萬元）。

該企業實際利潤為：140，000-（20，000+70，000）-9500-（7000+280+4566）=28?654（萬元）。應當繳納企業所得稅：28?654×15%=4298（萬元）。該企業的稅后利潤為：

28?654-4298=24?356（萬元）。

該房地產開發企業可以根據該酒店投資企業的要求自行開發建設該五星級酒店，該酒店投資企業可以將本來應當按期支付的工程款以借款的方式借給該房地產開發企業。酒店建成以后，該房地產開發企業可以與該酒店投資企業合資成立一家酒店公司，房地產開發企業以該酒店投資入股，占相應的股份。酒店公司成立以后，該房地產開發企業再將其所擁有的股東全部轉讓給該酒店投資企業。假設該酒店的各項建設成本不變，為了與酒店開發企業共享納稅籌劃的收益，該房地產開發企業轉讓股分所得為125，000萬元。這樣，酒店投資企業少支付價款15?000萬元。根據《財政部國家稅務總局關于股權轉讓有關營業稅問題的通知》（財稅[2002]191號）的規定，以無形資產、不動產投資入股，與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業稅。對股權轉讓不征收營業稅。該房地產開發企將酒店投資入股的行為不需要繳納營業稅，轉讓股權的行為也不需要繳納營業稅。根據《財政部國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅[1995]48號）的規定，對于以房地產進行投資、聯營的，投資、聯營的一方以土地（房地產）作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯營企業將上述房地產再轉讓的，應征收土地增值稅。該房地產開發企業投資入股可以免征土地增值稅，而其轉讓股權的行為也不需要繳納土地增值稅。該房地產開發企建造該酒店的總成本為：20?000+70?000+4500+5000=99，500（萬元）。轉讓股權所得為：125?000-99，500=26?000（萬元）。應當繳納企業所得稅：26?000×15%=3900（萬元）。該企業的稅后利潤為：26?000-3900=22?100（萬元）。多獲得稅后利潤：22?100+24?356=46?456（萬元）。該房地產開發企業和該酒店投資企業總共減輕稅收負擔：

15?000+46?456=61?456（萬元）。

（五）以契約方式約定甲方應得的前期工作補償和合作利益：

如果一個中外合作企業，雙方成立中外合作項目公司，甲方是中方，負責項目土地的三通一平，拆遷工作及辦理立項審批手續，部分前期工作已在項目公司之前基本完成，項目完全后甲方取得利潤。乙方投入注冊資本，其他資金由成立后的項目公司以項目公司的名義籌集，項目完全后乙方獲得項目利潤。我們在設計這個概念的時候在設計當中我們可以看，在每個環節當中的籌劃方式，籌劃點以及風險控制，我就不再具體的說了。在公司的組建階段籌劃方式，以契約方式的約定前期費用歸屬問題，籌劃目地；對于中外合作企業項目公司，通過約定甲方負擔的前期限費用的歸屬，將甲方應得利潤分為前期限工作補償費和合作利益兩部分，使前期費用流入合作項目的開發成本，這樣可以增加開發成本，可在稅前扣除。

注意幾下方面：

1、前期補償方式費用歸屬，合作雙方合作利益的分配方式如何約定；

2、支付甲方的補償。

第三部分 房地產企業企業所得稅的稅收籌劃

（一）外商投資企業的稅收優惠政策

外商投資企業所得稅法中差異最大、最能體現其自身特點的是所得稅優惠政策。本文把所得稅優惠政策歸納為以下幾個方面：

1、生產性外商投資企業的稅收優惠

生產性外商投資企業，經營期在10年以上的，從開始獲利起，第一年和第二年免征企業所得稅，第三年至第五年減半征收企業所得稅。

2、追加投資項目的優惠

符合下列條件之一的投資者，在原合同以外追加投資項目取得的所得，可單獨計算并享受兩免三減半定期減免優惠：

（1）追加投資形成的新增注冊資本額達到或超過6000萬美元的；

（2）追加投資形成的新增注冊資本額達到或超過1500萬美元，且達到或超過企業原注冊資本50%的。

3、外國投資者并購境內企業股權的優惠

（1）國投資者按照規定并購境內企業股東的股權，或者認購境內企業增資使境內企業變更設立為外商投資企業。凡變更設立企業的外國投資者的股權比例超過25%的，可以依照外商投資企業所適用的稅收法律、法規繳納各項稅收，并享受各項企業所得稅稅收優惠政策。

（2）外資并購境內企業后，境內公司變更設立為外商投資企業，應該符合“新辦企業”認定標準，從而享受新辦企業稅收優惠政策。根據2006年1月9日，財政部、國家稅務總局發布了《關于享受企業所得稅優惠政策的新辦企業認定標準的通知》，新辦企業的權益性出資人（股東或其他權益投資方）實際出資中固定資產、無形資產等非貨幣性資產的累計出資額占新辦企業注冊資金的比例一般不得超過25％，而外資并購過程中，不管是股權并購還是資產并購，一般均用現金進行交易，非貨幣性交易的可能性幾乎沒有，因此該通知不 對外資并購后“新辦企業”認定產生實質性影響。

4、再投資退稅

再投資退稅是指外商投資企業的外國投資者將從企業分得的稅后利潤，再投資于中國境內企業時，對再投資部分已繳納的所得稅給予全部或部分退還。按再投資方式不同，退稅分兩種優惠處理辦法：

（1）部分退稅（40%）

外商投資企業的外國投資者，將從企業取得的利潤直接再投資于該企業，增加注冊資本，或者作為資本投資開辦其他外商投資企業，經營期不少于5年的，經投資者申請，稅務機關批準，退還其再投資部分已繳納所得稅稅款的40%。

（2）全部退稅（100%）

外國投資者在中國境內直接再投資舉辦，擴建產品出口企業或者先進技術企業，以及外國投資者將從海南經濟特區內的企業獲得的利潤直接再投資于海南經濟特區內的基礎設施建設項目和農業開發企業，經營期不少于5年的，經投資者申請，稅務機關批準，全部退還其再投資部分已繳納的企業所得稅稅款。

5、購買國產設備投資抵免企業所得稅

按核實征收方式繳納

第三篇：房地產企業稅收籌劃

房地產企業稅收籌劃——從萬科與雅居樂賑災捐贈談起

作者：李明俊 程龍貴 深圳市智慧源企業管理咨詢有限公司 稅務咨詢顧問

2008年5月12日，四川汶川地區發生里氏8級地震，災情及救災抗震工作牽動舉國人心，全國各族人民紛紛捐款、捐物，累計已超300億人民幣。其中：有兩家地產上市公司的捐贈行為值得研究，一是萬科公告將在未來的3-5年以參與災區的臨時安置、災后恢復與重建工作等形式捐獻1億元（資料來源：萬科公司公告）；二是雅居樂公司宣布直接捐贈5000萬貨幣資產以及大股東陳卓林兄弟以個人名義捐贈5000萬貨幣資金。（資料來源：網易財經新聞）。兩家公司雖然都是捐款1億元，但由于捐贈的方式和時間不同，在稅務上會產生較大差異，筆者在對上述兩家上市公司及其股東捐贈行為表示敬佩之余，主要想從稅務角度談一談捐贈方式不同在稅務上產生的差異性。

捐贈作為企業一種特殊的經營行為，在稅務上可享受一定的稅收優惠。新企業所得稅法第九條規定，企業發生的公益性捐贈支出，在利潤總額12%以內的部分，準予在計算應納稅所得額時扣除。但捐贈方式和時點不同，也會產生不同的差異，筆者結合上述兩家公司之捐贈行為，試從以下幾個方面進行分析：

一、捐贈主體的選擇

萬科捐贈主體是公司本身，雅居樂捐贈主體分別是公司和陳氏兄弟個人，按規定，萬科有可能被允許在企業所得稅前列支一億元（假定萬科是通過政府部門或公益性團體捐贈而非直接捐贈），而雅居樂公司被允許在企業所得稅前列支的最大捐贈額是5000萬元，另外5000萬元個人支出不能在企業所得稅前列支，只能在其個人所得稅前抵扣。兩者相比，雅居樂后者將為此有可能少抵扣企業所得稅1250萬元（5000萬X25%）

二、捐贈資產的選擇

捐贈資產不同，其中的稅收負擔也有可能不同。萬科公司捐贈的是未來的開發產品，其捐贈額是以開發成本計算還是市場價格計算，在公告中未予明確。在企業實物捐贈中通常都存在這樣的捐贈額度計量的問題，對于捐贈企業而言，無疑留有一定的空間，無論是經營宣傳角度還是稅務角度，都有回旋空間。而直接捐贈貨幣資產，捐贈金額已經確定，也就不存在稅務籌劃的空間。

另一方面，稅法規定，捐贈的開發產品需視同銷售繳納相應的營業稅、土地增值稅以及企業所得稅，三項合計稅負率有可能達12%以上。以1億元為例，則萬科有可能為此多支出稅負1200萬元。而雅居樂捐贈現金則不存在這個問題，兩者有較大差異。

三、捐贈額度和的選擇

新企業所得稅法規定公益性捐贈在當年會計利潤的12%以內可以稅前扣除。超過部分則不允許。萬科公告中宣布1億元捐贈將在未來3到5年內，根據實際需要逐年支出。那么，萬科就可以根據當年的會計利潤來確定當年捐贈額度，給企業留下了一定的稅務籌劃空間，而雅居樂公司一次性在2008年捐贈，如果在會計利潤12%以外，則不能在所得稅前扣除。如果捐贈當虧損或者盈利不足于沖減捐贈額度，則該部分捐贈扣除額不能在稅前扣除，會增加未來的企業所得稅負擔，當然，上述兩家地產公司都是業績非常優秀的公司，不會存在上述情況，但是，我們這里只是舉例而已，換到其他捐贈企業就不一定了。故而，捐贈額度與捐贈的選擇很重要，企業在捐贈時如能考慮自己當年會計利潤的多少，無疑會給自己留下更多的籌劃空間。

四、捐贈途徑的選擇

稅法規定：企業如通過縣級以上人民政府及其組成部門或公益性社會團體進行捐贈，可以在企業會計利潤的12%以內扣除，超過部分在計算企業所得稅時須做納稅調整，換句話說，只能在企業所得稅后列支。但如通過中國紅十字會、宋慶齡基金會等機構時則可以100%稅前列支，不受此比例限制。而如果企業自行捐贈，則100%不能在企業所得稅前列支，必須做納稅調整。

我們根據報道資料推測，雅居樂的1億元捐贈應該是通過政府部門或慈善機構來完成的，其支出如能取得相關票據，可以在稅前直接列支，但存在的問題是，款項有可能被中途截留或抽取管理費，真正能到受災群眾手中的不知道會有多少。而萬科通過直接參與災后重建工作，可以讓災區人民直接受惠，享受到100%的捐贈，但也存在著由于拿不到合法入帳的票據而無法在企業所得稅前列支的問題。現實中，有很多企業和個人，由于各種各樣的原因，不愿意通過政府部門或慈善機構，而采取直接捐贈方式，導致其公益善舉不能在所得稅前扣除，增加了捐贈企業的稅收負擔。

筆者在此建議，類似萬科這樣的善舉，可以自行建設，待房屋建好后再通過政府相關部門或慈善機構“定向捐贈”，中間有專人負責落實與監督，則有可能解決信息不透明所帶來的其他問題，同時也可以解決稅前入帳問題，降低企業稅負，提高捐款的熱情和積極性。一方有難，八方支援。捐贈行為無疑應大力提倡。但不同的捐贈行為與方式給企業帶來的稅負影響會不同，值得廣大納稅人思考。

備注：可以100%在所得稅前扣除的公益性機構主要包括：福利性、非營利性的老年服務機構、紅十字事業、農村義務教育、公益性青少年活動場所、世博會、第二十九屆奧運會、中國老齡事業發展基金會、中國華文教育基金會、中國綠化基金會、中國婦女發展基金會、中國關心下一代健康體育基金會、中國生物多樣性保護基金會、中國兒童少年基金會、中國光彩事業基金會、中國醫藥衛生事業發展基金會、中國教育發展基金會、中國紅十字會、中華健康快車基金會、孫冶方經濟科學基金會、中華慈善總會、中國法律援助基金會、中華見義勇為基金會、宋慶齡基金會、中國福利會、中國殘疾人福利基金會、中國扶貧基金會、中國煤礦塵肺病治療基金會、中華環境保護基金會。

1.根據財政部、國家稅務總局、民政部《關于公益性捐贈稅前扣除有關問題的通知》(財稅[2008]160號)第一條的規定。企業通過公益性社會團體或者縣級以上人民政府及其部門，用于公益事業的捐贈支出，在利潤總額12％以內的部分，準予在計算應納稅所得額時扣 除。根據相關的規定，間接捐贈準予限額扣除，而直接捐贈不允許稅前扣除。

第四篇：建筑工程企業稅收籌劃方案-稅收優惠政策

建筑工程企業稅收籌劃方案-稅收優惠政策

建筑業從2016年5月1日全面營改增之后開始實行注冊地繳納9%，項目地繳納2%的納稅辦法。對于跨縣(市、區)提供建筑服務，一般納稅人選擇一般計稅方法的，應按照2%的預征率在建筑服務發生地預繳后，向機構所在地主管稅務機關申報繳納增值稅。相比營改增之前的納稅辦法程序相對更復雜。

接觸了很多建筑工程的老板，在稅收方面都會咨詢我一個問題：“沒有成本票怎么辦？水泥石沙沒有發票怎么辦？”我反問他在沒有遇到我之前是如何解決的呢？“購買發票”成了他們的首選，“發票肯定是真的，我們驗過了”他們都會這么回答我！

在這里我就要建筑工程的老板們說一下：

不要認為對方開票“虛開“，是對方的責任，這屬于連帶關系，一家公司有問題會清查跟之有關聯的其他企業！

建筑工程企業因為“購買發票”而有牢獄之災的企業比比皆是！所以，開票有風險、納稅要謹慎！

解決辦法：

建筑行業企業可申請到江蘇宿城經濟開發區注冊，因為當地在稅收方面是有扶持政策的，這個是地方的紅頭文件，可以到搜索引擎中查詢的。

江蘇宿城經濟開發區財政局總部經濟招商：稅收優惠政策

建筑業可享受增值稅地方留存的40%-60%的稅收優惠政策，企業所得稅可享受地方留存的60%的稅收優惠政策。個人所得稅可申請核定征收。

望這里能夠幫助您，能夠幫助您企業解決問題！如需更多政策可以咨詢小周。

第五篇：淺談企業稅收籌劃

淺談企業稅收籌劃

摘要：社會主義市場經濟體制下企業為了達到價值最大化，提高效率，增強企業競爭能力，稅收籌劃已成為企業經營管理的重要部分。如何實現企業的稅收籌劃，是當今企業共同探討的問題。本文主要對企業稅收籌劃的內涵，原則，分類，特點等來淺談企業稅收籌劃。

關鍵詞：稅收籌劃；避稅；節稅；效益最大化

稅收籌劃的英文是tax planning,翻譯成中文可以成為稅收計劃、稅收安排、稅務規劃、納稅籌劃或稅收籌劃等。稅收把一部分經濟資源由私人部門轉到公共部門，改變了市場對經濟資源的配置，一方面為政府部門籌集了稅收收入；另一方面，通過征與不征、征多征少來實現政府調節經濟的功能，因此政府的稅收政策的這種差異必然要對市場經濟主體包括企業和個人的納稅行為產生影響，從而使納稅多少成為企業和個人進行各種決策所應考慮的一個重要因素。稅收籌劃就是從市場經濟主體企業或個人角度來間就在合法的情況下如何科學合理地納稅。

一、稅收籌劃的內涵

稅收籌劃是指納稅人在一國法律允許的范圍內，通過事先合理地安排其經營、投資和財務活動，將其納稅義務籌劃在適當的時間和地點以適當的形式發生，從而實現其稅后收益最大化或者謀取某種稅后利益行為的總稱。[1]

對于企業而言，稅收籌劃是其整個經營管理計劃的不可割分的一部分，而且稅收籌劃的目的并非僅僅為了追求稅負最小化，納稅人如果純粹為了追求稅負最小化，那么最好的辦法就是不從事任何活動，從而不用交任何稅，稅負為零，當然最小，但也沒有利潤，這顯然不符合稅收籌劃的本意。因此，企業稅收籌劃的目的正如企業財務管理的目標一樣，當然是追求稅后利益最大化，而不僅僅是納稅最小化。稅收籌劃有時也稱為稅收成本管理，企業上繳的各項稅收無論是直接稅還是間接稅，最終都要用企業的利潤來上繳，稅收減少了企業的利潤也就大大降低了企業的競爭力，若企業能通過精心的稅收籌劃安排來降低稅收負擔，則企業的競爭力也可以得到大大提高。

嚴格意義上的稅收籌劃僅指符合稅法立法精神的安排，那么實際上主要是指稅收優惠政策的使用。稅收籌劃是國家稅收政策的重要傳導機制，它并沒有損害國家利益，而是落實國家宏觀政策的措施和橋梁。比如，我國從2000年開始實施西部大開發戰略，為了配合這一戰略任務實施，對西部投資的符合產業政策導向的企業實行15%的企業所得稅稅率，2008年新企業所得稅法是時候，繼續保留了這一優惠稅率，那么東部地區的企業在權衡人力資源成本和稅收優惠政策之后，決定將東部地區設立 1 [3]的工廠遷移到西部地區，從而享受15%的企業所得稅優惠，那么這種戰略性遷移的籌劃安排不僅符合稅法條款，而且也符合稅法的立法精神。

二、稅收籌劃的特點

從稅收籌劃的定義中可以看出，稅收籌劃至少具有以下三個特點：前瞻性。稅收籌劃是納稅人在納稅義務還沒有發生以前，預先對其經營活動所做的計劃、安排，從而使其自身稅負最優化，因而它具有前瞻性。戰略性。臺灣學者把稅收籌劃成為租稅規劃，用“規劃”可能更確切些，體現了其戰略性。戰略性包含全面性和長久性兩層含義：全面性指納稅人把稅收放在其整個經營計劃中來考察，對其所有的經營活動做出全面安排；長久性指稅收籌劃立足于現在，著眼于將來，稅收籌劃不僅要針對現行稅法進行籌劃，而且還要在方法、策略上留有靈活機動余地，以對付未來稅收政策可能的變化。合法性。稅收籌劃的合法性不僅是指符合稅法條文上的要求，而且要符合稅法的立法精神的要求。稅收籌劃并非利用法律的漏洞，衛視順應法律精神，利用稅法中又腐案稅收優惠、稅收激勵等稅式支出條款來進行籌劃。[1]

三、稅收籌劃的條件、基本原則、分類

（一）條件：

市場經濟條件、依法治稅；企業管理人員的節稅意識；企業內部會計核算健全、規范；企業財務管理人員的稅收、會計、財務、法律等方面的知識。

（二）基本原則：

1、成本-效益原則。是企業任何活動都應遵循的原則，稅收籌劃也一樣，稅收籌劃的成本包括設計籌劃方案、查找法律依據、聘請稅務顧問、聘請中介機構等而發生的費用，收益主要是去的的節稅利益，只有在其收益大于成本的條件下才能展開，否則得不償失。

2、時效性原則，稅法不是固定不變的，國家每年都會有一些新的稅收法規、規章、規范性文件出臺，同時也會對原有的一些法律、法規、規章做出修訂、補充、廢止，這就導致不存在一個一成不變的稅收籌劃方案，任何一個籌劃方法或方案都具有一定的時效性；另一方面，企業每年的經營狀況也是不斷變化的，因此，企業必須及時地去修訂原有的稅收籌劃方案，以適應企業變化了的內外部條件。

3、風險防范原則。稅收籌劃方案的成功與否最終必須得到稅務部門的稅收檢查的確認，這就要求企業必須做好風險防范的準備措施，要能拿出足夠的證據來證明其稅收籌劃方案的合法性。這些證據包括合同、原始憑證、發票、賬簿、銀行記錄等，同時也要收集相關的稅收法律、法規、規章等文件，以避免稅收籌劃風險的發生。

（三）分類：

1、按稅種進行分類，稅收籌劃可以分為增值稅籌劃、營業稅籌劃、消費稅籌劃、企業所得稅籌劃、個人所得稅籌劃、其他稅種籌劃等。按稅類劃分，稅收又可分成流轉稅籌劃、所得稅籌劃、財產稅籌劃、資源稅籌劃和行為稅籌劃等。

2、按地域范圍劃，稅收籌劃可以分為國內稅收籌劃和國際稅收籌劃。國內稅收籌劃是指納稅人在本國稅收法規下對其經營活動所進行的籌劃；國際稅收籌劃是指跨國納稅人從事跨過活動時所進行的籌劃。

3、按納稅人來劃分，稅收籌劃可分為個人或家庭稅收籌劃和企業稅收籌劃。企業稅收籌劃還可以從經營的角度來考慮，按照企業的經營流程來分類，如可以分為企業設立決策的稅收籌劃、企業經營覺得的稅收籌劃、企業財務決策的稅收籌劃、企業投資決策的稅收籌劃、企業注銷清算的稅收籌劃等。

四、企業稅收籌劃的一般方法

稅收籌劃的方法很多，而且不是孤立存在的，往往是交叉并存的，大致可分為以下幾種主要方法：[2]

調整成本法。是指通過對企業成本的合理調整，抵減收益、減少應稅所得額以減輕企業稅負的節稅方法。成本的調整應根據有關財務會計制度規定進行適當處理，決不能亂攤成本，亂計費用。

折舊計算法。提取折舊是對企業固定資產予以補償的基本途徑，沒有折舊提取，企業的簡單再生產和擴大再生產都不可能實現。由于折舊要計入成本，因此，折舊方法的選擇直接關系到利潤的高低，從而影響納稅。通常，采用加速折舊法可推遲納稅。

費用列支法。企業應在稅法允許的范圍內，充分列支費用，預計可能發生的損失，以盡可能的縮小稅基，達到減少所得稅的目的。

收入控制法。是通過對收入的合理控制，相應的減少所得，減輕或拖延納稅義務以減輕企業稅負的節稅方法。這里必須明確，收入控制是根據有關財務會計制度規定進行的合理財務技術處理。

五、稅收籌劃同避稅和節稅的關系

討論稅收籌劃時總是和避稅分不開，避稅是一個容易同稅收籌劃相混淆的概念。避稅一般是指納稅人利用稅法的漏洞、缺陷、空白特例、含糊之處或其他不足之處，做出適當的財務安排，在不違反稅收法規的前提下達到減輕或規避稅負的行為。

避稅盡管符合稅法條款的規定，但是卻違背了稅法的立法意圖。舉例來說，某國出臺了遺產稅，但是對直系親屬之間財產贈與行為盡管符合稅法規定，少繳了遺產稅，但是卻違背了稅法的立法意圖，因此，世界上還沒有哪個國家僅僅開征遺產稅而不同時征收贈與稅。再舉例，1696年，英國用“窗戶稅”取代了詹姆斯二世統治期間開征的“壁爐稅”，“窗戶稅”按照房屋窗戶數量的多少大小征收，稅額隨窗戶的的增加而增加，而英國納稅人為了避稅則盡量少開窗戶，少開窗戶可以少繳稅，這就是避稅行為。盡管我們說避稅是合法的，但是從另一個方面來講，避稅也往往是指處于合法和違法之間的灰色區域，因為，沒有哪個國家會寬容納稅人肆意的影響大稅法權威性的避稅行為，世界各國稅法都會控制相應的反避稅條款，因此避稅的合法性就收到了反避稅規則變化的制約。所以，避稅方法和策略總是處在不斷的變動中，納稅人總在不斷地尋求稅收制度的缺陷或漏洞，而稅務機關總是在發現了漏洞和缺陷之后馬上加以彌補，這就使得避稅的合法性隨著時間的推移而出現變數，合法避稅和非法逃稅之間往往只有一步之遙。

稅收籌劃的主要目標是確保交易活動既符合稅法條文要求，也符合稅法立法精神的要去；而避稅卻是以完全合法的方式來利用稅法中和某些事實中的某些含糊的地方。法律的含糊性來源于法律條文本身的含糊之處或對某個時間在運用時的含糊性；事實含糊性源于事實本身不太清楚，如稅務機關在轉讓定價中就納稅人是否執行了獨立競爭價格常會和納稅人之間發生爭議。稅收籌劃并不完全等同于避稅，它是排除利用法律漏洞違背稅法立法意圖的避稅方法。

節稅也是一個容易同稅收籌劃相混淆的概念。在某種意義上講，節稅同稅收籌劃是目的和手段的關系，稅收籌劃的主要目的就是獲取節稅利益，但二者并不是完全是這種關系，尤其是企業戰略性稅收籌劃，獲取節稅利益只是影響企業戰略性決策的因素之一，而不是唯一因素，因為企業戰略性稅收籌劃的目的不僅是節稅，而且是追求稅后收益最大化或者謀取其他方面的利益。

總之，稅收籌劃是一門納稅人在法律允許的范圍內安排其自身活動，減小稅負，增大稅后收益或謀取其他稅后利益的藝術。企業應該在法律允許的范圍內通過稅收籌劃來實現企業的最大價值。

參考文獻：

[1]劉初旺.稅收籌劃[M].北京：清華大學出版社，2012：7.[2]薩利·瓊斯.高級稅收戰略：第四版[M].北京：人民郵電出版社.2010.12

[3]劉佳.稅收優惠政策對破產重整的法律調整及優化進路[J].稅務與經

濟.2014.（2）

淺談企業稅收籌劃

班級：110514

學號：20112254

姓名：張詩宇

指導教師：李中霞