第一篇：房地產(chǎn)稅收論文

一、我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制存在的主要矛盾

我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制中，涉及到營業(yè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、契稅、耕地占用稅、印花稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地使用費等10余類。隨著住房制度的全面改革以及房地產(chǎn)市場的建立和發(fā)展，房地產(chǎn)稅制與經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在矛盾，不同稅種之間也存在沖突。這不適應(yīng)當(dāng)前人們已購有較多較高價位住宅，需要進(jìn)行有區(qū)別的財產(chǎn)占有關(guān)系的稅收再分配調(diào)節(jié)，緩和社會矛盾的迫切要求，也不適應(yīng)需要通過稅收調(diào)節(jié)房地產(chǎn)供需關(guān)系及其結(jié)構(gòu)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的現(xiàn)實要求。

(一)重流轉(zhuǎn)，輕持有

房地產(chǎn)持有階段課稅少、稅負(fù)輕；而流通環(huán)節(jié)，多個稅種同時課征。著重對營業(yè)性房屋、個人出租房屋征稅，如個人房屋出租收入既要征收房產(chǎn)稅，又要征收營業(yè)稅和個人所得稅，明顯存在重復(fù)征稅的問題。但不對個人非營業(yè)性住房征房產(chǎn)稅，這相當(dāng)于給了土地持有者無息貸款，只要未流通，就無須為土地的增值而納稅。這樣做實際上鼓勵了土地持有，助長了土地投機(jī)，導(dǎo)致了高房價與高空置率的存在。據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)，截止20*年4月，全國商品房空置面積為1.27億平方米，其中空置商品住宅0.69億平方米，全國空置率超過25%，大大超過國際公認(rèn)的10%的警戒線。一邊是1億多平方米的商品房白白空置，一邊是大量迫切需要住房的居民買不起房子，這一不正常的現(xiàn)象已到了需要嚴(yán)重關(guān)注的時候了。

(二)稅制不統(tǒng)一，內(nèi)外兩套有違公平

內(nèi)企及華籍居民適用房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅和土地增值稅，外企和外籍人士適用土地使用費和**年當(dāng)時的政務(wù)院公布的《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》的城市房地產(chǎn)稅。這不僅給稅收征管增加了難度和成本，還造成內(nèi)外資企業(yè)競爭起點不同，稅負(fù)不公，不利于統(tǒng)一市場的構(gòu)建和市場經(jīng)濟(jì)體制的培育發(fā)展。

(三)稅收立法層次低，征稅依據(jù)不太充分

按稅收法律主義原則，稅收的征收必須基于法律的規(guī)定進(jìn)行，沒有法律依據(jù)，國家就不能征稅、任何人就不得被要求納稅。這里所指的法律僅限于國家立法機(jī)關(guān)制定的法律，不包括行政法規(guī)。但我們現(xiàn)行的企業(yè)房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅，其法律依據(jù)是由國務(wù)院制定并以暫行條例的形式頒布實施的行政法規(guī)，級次較低。

(四)征稅范圍窄，財政功能不強(qiáng)

房產(chǎn)稅限在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收，還把行政機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊自用、財政撥付事業(yè)費的機(jī)構(gòu)、個人居住用房等房產(chǎn)列為免稅對象；土地使用稅也排除了農(nóng)村土地，僅限于對城鎮(zhèn)土地征稅。房地產(chǎn)稅范圍過窄，稅基偏小，收入不高，也使其難以成為地方政府的主體稅種。

(五)稅、費不清，費高于稅

目前，我國涉及房地產(chǎn)開發(fā)、銷售全過程的所有稅收，約占建設(shè)成本的9%；而如配套費等各類規(guī)費卻達(dá)到41%。

(六)配套制度不健全，稅收征管難度大

考慮到將來的稅制改革，需要進(jìn)行財產(chǎn)評估的稅種和數(shù)量會很多，而我國的房地產(chǎn)評估業(yè)起步較晚，既不規(guī)范也不成熟。房產(chǎn)評估制度作為房地產(chǎn)稅收的主要輔助手段還很不健全，目前還無法幫助實現(xiàn)房地產(chǎn)稅收的順利征收。

二、房地產(chǎn)稅制改革的總體思路

采取“一清，二轉(zhuǎn)，三改，四留”的辦法，即對現(xiàn)行涉及房地產(chǎn)方面的稅種進(jìn)行整合，清理取締不適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的稅種，合并稅基重疊或有緊密關(guān)聯(lián)的稅種；將流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)過重的稅收負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)持有階段；把一部分體現(xiàn)政府職能，屬于稅收性質(zhì)，且便于稅收征管的收費，改為征稅；對符合國際通行作法，又屬必要的少量規(guī)費，繼續(xù)規(guī)范化保留。統(tǒng)一內(nèi)外資企業(yè)的房產(chǎn)稅，簡化稅制；提升房地產(chǎn)稅收的立法層次；擴(kuò)大稅基，公平稅負(fù)；建立和完善房地產(chǎn)估價制度等配套措施，促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場持續(xù)、健康、有序地發(fā)展。

三、房地產(chǎn)稅制改革的具體設(shè)想

(一)合并稅種，開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅或不動產(chǎn)稅

把房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和土地使用費，以及屬于稅收性質(zhì)的其他收費，合并為全國統(tǒng)一的物業(yè)稅。既包括房屋、土地，又包括難以算作房屋的其他地上建筑物及附著物。我國物業(yè)稅的主要設(shè)想如下：

1.擴(kuò)大征收范圍，確定征免界限。要改變房地產(chǎn)稅收重流轉(zhuǎn)，輕持有的現(xiàn)狀，就必須適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，擴(kuò)大不動產(chǎn)的征收范圍，取消那些不適應(yīng)現(xiàn)實情況的減免。一是取消個人所有非營業(yè)性住房免稅的規(guī)定，初期可把征稅范圍只限制在非普通住房，特別是對占用土地資源多，擁有住房面積大的豪宅、別墅等高檔房實行高稅率，而對占土地資源少、擁有住房面積小的低收入階層給予稅收減免政策。這樣可改變部分居民買不起房，而買得起的人因持有成本過低，就多買多占的現(xiàn)狀。這筆稅款應(yīng)專項使用，作為廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)專項基金，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極建設(shè)廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房，也可作為對符合城鎮(zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)且住房有困難的家庭提供購房或住房租金補(bǔ)貼，這樣將高收入者的收入轉(zhuǎn)移給低收入者，抑制目前我國逐漸拉大的收入差距，控制收入分配中的“馬太效應(yīng)”，緩和社會矛盾，構(gòu)建和諧社會。二是取消對事業(yè)單位有關(guān)免稅的規(guī)定，把非公益性事業(yè)單位和社會團(tuán)體用地用房納入征稅范圍。三是把農(nóng)村的工商營業(yè)用房和高標(biāo)準(zhǔn)住房納入征稅范圍。

2.對房產(chǎn)稅以評估市場價作為計稅依據(jù)。現(xiàn)行房產(chǎn)稅一是從價計征，是以房產(chǎn)余值(房產(chǎn)原值一次扣除10%--30%后的余值)作為計稅依據(jù)；二是從租計征，以租金收入作為計稅依據(jù)。這很不合理，按歷史成本價余值征收，使得稅收收入與房地產(chǎn)價值背離，國家不能分享土地增值收益，還將承擔(dān)通貨膨脹損失；從租計征的則對其實際租金難以把握，且對經(jīng)營行為征稅與營業(yè)稅有交叉；而且對同一宗房地產(chǎn)按從租計征與從價計征兩種方法分別計算出的稅額相差很大。

3.對土地使用稅應(yīng)按類型和用途分別制定稅率。現(xiàn)行城鎮(zhèn)土地使用稅是分地區(qū)按單位面積實行固定稅額的辦法，一是國家不能及時分享土地增值收益；二是稅率過低，且不同等級土地之間的稅額差距太小，體現(xiàn)不了調(diào)節(jié)級差收入的作用，對促使土地使用者節(jié)約用地，提高土地使用效益等方面的效果不明顯；三是隨著城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，許多地方城鄉(xiāng)結(jié)合部難以區(qū)分，分設(shè)在城鄉(xiāng)的企業(yè)由于地理位置的不同，也會產(chǎn)生稅負(fù)差別；四是部分減免稅規(guī)定，過多地照顧了納稅困難企業(yè)，不利于一些占地面積大而經(jīng)濟(jì)效益差的企業(yè)加強(qiáng)自身的經(jīng)營管理，影響企業(yè)間的平等競爭。對此可借鑒國際通行作法，對個人住房按類型、經(jīng)過評估的市場價格采用三四級超額累進(jìn)稅率制。

4.全國稅率應(yīng)有彈性。我國地域廣闊，經(jīng)濟(jì)發(fā)展極不平衡，全國不宜采用統(tǒng)一稅率。可設(shè)立一個彈性控制區(qū)間，各地根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的水平、納稅人支付能力等因素，在許可的范圍內(nèi)選擇適用的稅率。

(二)提高立法級次，下放管理權(quán)限

中央制定物業(yè)稅的基本法，對稅法要素做原則性規(guī)定，而由省級立法機(jī)關(guān)或政府制定細(xì)則，明確具體征收范圍、稅目稅率、減免優(yōu)惠、實施辦法及其征收管理等，不僅有利于維護(hù)中央的稅制統(tǒng)一，而且有利于各地因地制宜、靈活處理稅收問題，充分調(diào)動地方政府的積極性，逐步把物業(yè)稅培育成為縣市級地方稅的主體稅種。

(三)開征不動產(chǎn)閑置稅

目前，土地、房屋資源浪費現(xiàn)象相當(dāng)嚴(yán)重，存在大量已征未用和購而不用的情況，有的地方政府還征用大片土地，等待招商引資時高價出讓。國內(nèi)有1億多平方米的商品房空置總量，其中空置一年以上的超過50%，占壓資金超過2 500億元。而我國商品房開發(fā)商大多以銀行貸款為主，房子銷售不出去，必將威脅金融業(yè)的良性運(yùn)行。為制止這種坐享房地產(chǎn)自然增值帶來的收益的行為，打擊囤積居奇，抑制非理性投資，制止資源浪費，優(yōu)化資源配置，防范金融風(fēng)險，需要采取稅收強(qiáng)制措施，開征不動產(chǎn)閑置稅。這樣可大大增加國家的稅收收入，非常有效地遏制房地產(chǎn)投機(jī)，避免任何因房地產(chǎn)泡沫給國家發(fā)展帶來的負(fù)面影響。

(四)完善各項配套改革措施

一是建立和完善房地產(chǎn)登記制度，全面掌握房地產(chǎn)各方面情況，找準(zhǔn)征稅目標(biāo)。二是建立和完善以房地產(chǎn)市場價格為依據(jù)的價格評估體系。三是注意房地產(chǎn)稅制改革與其他稅制之間的協(xié)調(diào)。房地產(chǎn)稅制的變動，將關(guān)系到有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)的多項稅收和收費，因此，要把該項改革和整體稅制完善結(jié)合起來，處理好相關(guān)稅種之間的關(guān)系。

第二篇：稅收論文

加強(qiáng)稅源精細(xì)化管理的幾點思考

稅收征管工作作為一項政策性、業(yè)務(wù)性很強(qiáng)的管理活動，要提高其質(zhì)量和效率，必然要實行精細(xì)化管理。強(qiáng)化稅源管理是做好稅收工作的基礎(chǔ)，也是進(jìn)一步深化征管改革，提高稅收征管質(zhì)量的客觀需要。實現(xiàn)稅收管理的科學(xué)化、精細(xì)化管理對全市地稅系統(tǒng)全面完成各項工作任務(wù)和落實省局提出的“兩提兩抓”工作思路都具有十分重要意義。

一、對當(dāng)前我局稅收管理現(xiàn)狀的認(rèn)識

2010-2011年是西安市地稅系統(tǒng)的“深化改革年”，征收管理是稅務(wù)工作的中心，為了加強(qiáng)征管，堵塞漏洞，減少和杜絕管理分局之間及管理人員之間推諉扯皮、淡化責(zé)任、疏于管理的問題，達(dá)到不斷完善征管體制、夯實管理基礎(chǔ)，實施科學(xué)化、精細(xì)化管理，全面提高稅收征管的質(zhì)量和效率的目標(biāo)。市局2010年以強(qiáng)化為民收稅為中心思想，樹立稅收風(fēng)險管理理念，深入推進(jìn)依法治稅，大力組織稅費收入，全面深化地稅機(jī)構(gòu)和稅收征管“兩項改革”，著力提升信息管稅、納稅服務(wù)、基層建設(shè)、隊伍建設(shè)、思想政治工作和行政管理水平，充分發(fā)揮稅收職能作用，不斷更新管理理念，為提高征管質(zhì)量和全面實施精細(xì)化管理打下了堅實的基礎(chǔ)。

經(jīng)過近幾年的不懈努力，西安地稅征管質(zhì)量得到了很大的提高，但綜觀全局，稅收管理現(xiàn)狀仍不容樂觀，具體表現(xiàn)為：一是個人所得稅、營業(yè)稅起征點和企業(yè)所得稅稅率降低等造成了較多的減稅因素，但挖潛補(bǔ)漏的勁頭不強(qiáng)、而稅收漏洞仍然存在，如：土地增值稅清算、企業(yè)所得稅匯算清繳不到位的問題；個別出租房屋的行政事業(yè)單位和社會團(tuán)體不申報或申報不實；商場出租房屋也普遍存在漏洞，商場在和商戶簽訂房屋租賃合同時，降低租金比例，提高物業(yè)管理費，以躲避房產(chǎn)稅的繳納，而管理員對這種情況也沒有完善的操作方法，安于現(xiàn)狀，不愿踫硬，造成征管漏洞。二是在稅源管理上以靜態(tài)管理方式為主，對稅源監(jiān)控力度不夠。由于現(xiàn)階段專管員普遍管戶較多，對重點稅源的監(jiān)控和分析只是停留在報表和數(shù)據(jù)上，深入企業(yè)去了解和掌握企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營情況、帳務(wù)核算情況以及稅源變動情況不夠。如納稅申報環(huán)節(jié)只是就表審表，就票審票，不能自動收集納稅人的生產(chǎn)經(jīng)營和稅源變動情況，對零申報、異常申報戶檢查管理不到位。三是在稅收管理上偏重以稅收計劃任務(wù)為中心的管理方式，為納稅人服務(wù)，為經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展服務(wù)做的不深、不細(xì)。四是納稅服務(wù)的質(zhì)量還有待進(jìn)一步提高。個別專管員辦稅效率不高，稅收政策宣傳不到位，納稅人兩頭跑、多次跑的現(xiàn)象還沒有徹底解決；有的責(zé)任區(qū)責(zé)任人和企業(yè)溝通不夠，在稅收服務(wù)上還是被動式服務(wù)，主動性不強(qiáng)，稅收服務(wù)還比較粗糙。五是征管系統(tǒng)的應(yīng)用權(quán)限設(shè)置過死，影響征管質(zhì)量和工作效率。六是臨時性工作布置太多，不同程度影響基層工作的整體安排。在日常稅源管理工作中，上級布置的臨時性工作占了很大比重。臨時性工作太多，基層部門疲于應(yīng)付上級布置的各項突發(fā)性工作，稅收管理員經(jīng)常充當(dāng)“救火隊員”的角色，配合做好各類企業(yè)的檢查、核查、統(tǒng)計、調(diào)研和管理工作，這種工作方式，成效雖然不大，但工作量卻很大。平時市局各科室要求報送的表格多，統(tǒng)計資料多，基層經(jīng)常要應(yīng)付科室部門要求報送的各種表格和統(tǒng)計資料，而這些資料上報完全可以通過成熟的征管軟件完成，而讓基層部門統(tǒng)計，大大降低了征管系統(tǒng)的應(yīng)用效率，機(jī)關(guān)為基層服務(wù)的功能得不到充分的體現(xiàn)。

二、稅收精細(xì)化管理的內(nèi)涵及原則

稅收精細(xì)化管理是管理理念、管理手段和管理方式的創(chuàng)新，是“以計算機(jī)管理為依托，以過程控制為手段，以全面提高征管質(zhì)量和執(zhí)法水平為目標(biāo)，融崗責(zé)體系、操作規(guī)程、業(yè)務(wù)考核、責(zé)任追究為一體，實現(xiàn)管理、控制、預(yù)防三者有機(jī)結(jié)合”的管理體系。

實踐稅收精細(xì)化管理是一項創(chuàng)新工作。做好這項工作，應(yīng)當(dāng)遵循以下四項工作原則。

（一）依法行政原則。依法治稅是稅收工作的靈魂，稅收管理創(chuàng)新必須遵循依法治稅的原則。實踐稅收精細(xì)化管理，一方面應(yīng)當(dāng)在堅持依法治稅的前提下開展工作，體現(xiàn)依法行政和依法治稅的要求，嚴(yán)格遵循現(xiàn)行各項稅收法律法規(guī)，尤其是現(xiàn)行的一些稅收優(yōu)惠政策和《行政許可法》等行政管理法規(guī)的規(guī)定。另一方面，稅收精細(xì)化管理本身也是為了進(jìn)一步規(guī)范稅收執(zhí)法，提高稅收執(zhí)法水平，提高稅務(wù)部門依法行政的能力，不斷提高稅收執(zhí)法質(zhì)量和依法行政的管理效能，促進(jìn)稅務(wù)部門依法治稅水平的提升，同時也規(guī)避了稅收管理員在執(zhí)法過程中的風(fēng)險。

（二）科學(xué)管理原則。推行稅收精細(xì)化管理不僅僅是對現(xiàn)有規(guī)章制度的補(bǔ)充修訂，應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)科學(xué)管理的特征，要借鑒、吸收當(dāng)代管理科學(xué)先進(jìn)的管理理念、原理和方法，結(jié)合地稅工作實際進(jìn)行創(chuàng)新，整合形成一個完整的體系。稅收精細(xì)化管理應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)工作流程精簡、業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)精細(xì)、績效考核精確、管理體系精湛，實現(xiàn)稅收管理的科學(xué)化。

（三）注重實效原則。推行稅收精細(xì)化管理應(yīng)當(dāng)求真務(wù)實，立足于提高稅收管理的質(zhì)量和效率的核心和精髓，解決傳統(tǒng)稅務(wù)管理方法的薄弱環(huán)節(jié)，要注重制定工作標(biāo)準(zhǔn)，實行過程控制，強(qiáng)化績效考核。通過制定和實施稅收精細(xì)化管理標(biāo)準(zhǔn)，不斷提高稅收管理質(zhì)量和效率，減少征納雙方的辦稅成本。

（四）簡便易行原則。推行稅收精細(xì)化管理應(yīng)當(dāng)做到指標(biāo)科學(xué)明晰、標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范統(tǒng)一、操作簡便可行。同時，稅收精細(xì)化管理的實施應(yīng)當(dāng)以信息技術(shù)為支撐，以計算機(jī)自動考核為主，設(shè)置預(yù)警提示，實施全程控制。

三、稅收精細(xì)化管理的目標(biāo)

精細(xì)化管理是以精細(xì)操作為特征的科學(xué)管理。精就是要精確，要精益求精；細(xì)就是要重視細(xì)節(jié)，特別是關(guān)鍵細(xì)節(jié)。實施精細(xì)化管理必須摒棄“粗放式”管理，實行標(biāo)準(zhǔn)化管理、程序化管理、數(shù)據(jù)化管理，進(jìn)行動態(tài)管理、分類管理，全面透徹地掌握涉稅信息，實施細(xì)密有效的控制，實現(xiàn)深度管理。最終達(dá)到三個轉(zhuǎn)變：即一是從“稅收征收為中心”向“以全心全意為納稅人服務(wù)為中心”轉(zhuǎn)變。二是從“計劃經(jīng)濟(jì)條件下的稅收任務(wù)型管理”向“市場經(jīng)濟(jì)條件下依法治稅的稅源管理”轉(zhuǎn)變。三是從“手工勞動為主的粗放型工作模式”向“依托信息化技術(shù)為支撐的集約化工作模式和提高干部素質(zhì)”轉(zhuǎn)變。

四、實現(xiàn)稅收管理精細(xì)化應(yīng)抓住的工作重點

稅收工作要實現(xiàn)精細(xì)化管理，必須著力抓好以下幾個方面的工作

（一）加強(qiáng)重點稅源管理，把握組織收入工作的主動權(quán)。牢牢把握轄區(qū)重點稅源狀況，進(jìn)行綜合控管。結(jié)合經(jīng)濟(jì)狀況、市場發(fā)展趨勢、政策變化等因素，按月對重點稅源分行業(yè)、分稅種進(jìn)行收入預(yù)測，定期到重點稅源企業(yè)實地調(diào)查，不斷完善稅源管理措施，促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、健康發(fā)展。

（二）進(jìn)一步明確稅收管理員工作標(biāo)準(zhǔn)及相關(guān)職責(zé)。稅收管理員既要負(fù)責(zé)日常檢查、納稅服務(wù)等日常管理工作，也要負(fù)責(zé)核實稅務(wù)登記和納稅申報等信息，提高基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的質(zhì)量，更為重要的是，稅收管理員還要負(fù)責(zé)所管稅源戶的調(diào)查與了解，采集和獲取相關(guān)的涉稅信息（采集活信息），并將信息傳遞到下一環(huán)節(jié)。稅收管理員制度的實施可以充實和加強(qiáng)征管部門的力量，優(yōu)化稅收管理業(yè)務(wù)流程。一方面通過對紙質(zhì)資料與電子信息進(jìn)行比對，以確認(rèn)電子信息的準(zhǔn)確可靠，夯實稅源監(jiān)控管理的基礎(chǔ)。另一方面根據(jù)從不同渠道獲取的相關(guān)信息，開展納稅評估，針對評估結(jié)果，提出采取具體監(jiān)控措施的建議，進(jìn)而提高稅源監(jiān)控水平。

（三）加強(qiáng)對稅收管理員的管理，建立健全稅收管理員制約機(jī)制。稅收管理員由管理分局或稅務(wù)所按管理要求按月提出下戶計劃，實行雙人下戶制度，并接受行政執(zhí)法和行政監(jiān)察的監(jiān)督。

（四）稅源管理工作的信息化。稅源管理科學(xué)化、信息化依靠的是大量系統(tǒng)、準(zhǔn)確、齊全的數(shù)據(jù)信息。信息可分為內(nèi)部信息和外部信息。內(nèi)部信息包括登記認(rèn)定信息、納稅申報信息、稅款征收信息、企業(yè)財務(wù)信息等，外部信息包括企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營信息、財務(wù)核算信息、資金流轉(zhuǎn)信息等。當(dāng)前我局結(jié)合征管系統(tǒng)的更新，按照統(tǒng)籌規(guī)劃、統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)、突出重點、分步實施、整合資源、講究實效、加強(qiáng)管理、保證安全的原則加快信息化建設(shè)步伐。努力實現(xiàn)數(shù)據(jù)集中，大力整合信息資源，提高信息共享和運(yùn)用水平。同時，還必須建立科學(xué)的信息化管理體系，逐步建立健全各項信息化管理制度。

（五）繼續(xù)抓好干部的學(xué)習(xí)，提高整體素質(zhì)和管理水平。要求全局干部既要熟悉稅收征管系統(tǒng)，又要精通和熟練操作本職的業(yè)務(wù)。其次進(jìn)一步規(guī)范和拓寬計算機(jī)使用質(zhì)量和范圍，在使用征管信息系統(tǒng)的各類軟件時把好四關(guān)：把好數(shù)據(jù)的采集關(guān)，保證數(shù)據(jù)的完整；把好數(shù)據(jù)錄入關(guān)，保證數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確；把好數(shù)據(jù)審核關(guān)，保證數(shù)據(jù)真實；把好數(shù)據(jù)在新系統(tǒng)中的檢測關(guān)，保證數(shù)據(jù)一致性，可用性。通過加強(qiáng)稅收信息化建設(shè)，不斷提高稅收征管的效率。

五、對稅收精細(xì)化管理的幾點思考

（一）實踐稅收精細(xì)化管理，在稅收管理思路上實現(xiàn)新的轉(zhuǎn)變

科學(xué)化、精細(xì)化管理是深度管理，也是細(xì)節(jié)管理。科學(xué)化管理就是要從實際出發(fā)，探索和掌握征管規(guī)律，運(yùn)用現(xiàn)代管理方法和信息化手段，提高管理的實效性。精細(xì)化管理就是要按照精確、細(xì)致、深入的要求，避免大而化之的粗放式管理，抓住稅收征管薄弱環(huán)節(jié)，不斷提高管理效能。

1、稅收管理思路要由粗放式向精細(xì)化轉(zhuǎn)變。要克服稅收預(yù)測準(zhǔn)確率不高、稅收管理相對滯后等問題。

2、建立與落實國家稅收優(yōu)惠政策相適應(yīng)的稅收管理制度，為完善稅收執(zhí)法提供制度保障。針對國家扶持經(jīng)營規(guī)模小、營業(yè)額小的弱勢群體，實現(xiàn)共同富裕、建設(shè)和諧社會的精神，轉(zhuǎn)變管理思路，根據(jù)“抓大、控中、放小”的原則制定相關(guān)措施，明確管理側(cè)重點，提升稅收管理效率。

3、在制度建設(shè)方面，要有效地避免“效率陷阱”和“執(zhí)行泥潭”。既要把握好細(xì)化的度，避免出現(xiàn)精細(xì)化導(dǎo)致效率降低的極端現(xiàn)象，又要充分考慮執(zhí)行人的反應(yīng)，注重制度的實際可操作性，精細(xì)并不等于抓住芝麻、漏掉西瓜，并且要嚴(yán)格落實國家稅收政策，不折不扣的貫徹執(zhí)行，嚴(yán)防搞形式主義，切忌變通執(zhí)行或死板教條、勞民傷財、不求實效的現(xiàn)象。

（二）加快信息化步伐，提高管理層次，實現(xiàn)監(jiān)控管理的信息化

1、激活信息資源，夯實管理基礎(chǔ)。以業(yè)務(wù)重組為主線，實現(xiàn)優(yōu)化整合，當(dāng)前稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)切實將以業(yè)務(wù)重組流程再造做為一項重要工作來抓，按照簡化辦稅程序、優(yōu)化資源配置、下放審批權(quán)限、提高辦事效率的要求，進(jìn)一步推進(jìn)稅收業(yè)務(wù)整合再造，變以職能劃分的結(jié)構(gòu)設(shè)置為以流程為導(dǎo)向的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)設(shè)置，窗口部門的業(yè)務(wù)職責(zé)要靈活，不必過于死板。

2、要依托科技手段，整合、優(yōu)化監(jiān)控管理工作流程和監(jiān)控分析方法，逐步提升監(jiān)控管理工作層次；建立社會化的稅源監(jiān)控網(wǎng)絡(luò)，要主動爭取各級政府的支持，加強(qiáng)與財政、工商、銀行、技術(shù)監(jiān)督等部門的溝通和聯(lián)系；推進(jìn)信息化稅收服務(wù)，借助現(xiàn)代科技成果改進(jìn)征管手段，將稅收服務(wù)通過網(wǎng)絡(luò)與信息技術(shù)進(jìn)行集成，為納稅人提供優(yōu)質(zhì)、規(guī)范、透明的服務(wù)。

（三）健全崗責(zé)考評機(jī)制，促進(jìn)評價考核精細(xì)化 建立一套行之有效的以“管理責(zé)任區(qū)”為單位的工作業(yè)績綜合考評辦法，按照難易程度、責(zé)任大小進(jìn)行量化，對管理人員的日常工作進(jìn)行嚴(yán)格考核，考核重點不僅包括工作目標(biāo)考核，同時包括服務(wù)質(zhì)量考核。服務(wù)質(zhì)量不僅包括根據(jù)崗責(zé)體系作為管理員日常工作應(yīng)該做到的一些工作規(guī)程和質(zhì)量目標(biāo)，納稅人辦稅滿意度、稅收政策宣傳、咨詢和輔導(dǎo)程度等，還應(yīng)包括管理責(zé)任區(qū)范圍內(nèi)的納稅人違法違紀(jì)行為情況。對納稅人發(fā)生的違法違紀(jì)行為，如屬管理員管理不到位造成的，按照過錯責(zé)任追究制的規(guī)定進(jìn)行責(zé)任追究，從而促進(jìn)和提高管理員的服務(wù)意識和服務(wù)水平，提高稅務(wù)機(jī)關(guān)的管理質(zhì)量，達(dá)到日常監(jiān)控和管理的目的。

（四）以稅源監(jiān)控機(jī)制為基礎(chǔ)，促進(jìn)管理方法精細(xì)化

通過戶籍管理實現(xiàn)對納稅人全方位靜態(tài)和動態(tài)的監(jiān)控，并定期對轄區(qū)內(nèi)的漏征漏管戶進(jìn)行清理檢查。要采取適合于管理對象的管理方法，全面深入地分析、監(jiān)控納稅人的生產(chǎn)經(jīng)營、基礎(chǔ)稅源和納稅情況。對重點稅源企業(yè)強(qiáng)化對物流、資金的監(jiān)控分析，綜合評價企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營能力；對中小企業(yè)建立稅負(fù)預(yù)警體系，對納稅人申報的真實性和準(zhǔn)確性進(jìn)行綜合評定；對個體納稅戶，實行“三位一體、源泉監(jiān)控”，即把個體稅收劃分為起征點以上、臨界線和起征點以下三個區(qū)位，區(qū)別不同特點實行不同的管理方法，從源頭上提高個體稅收的監(jiān)控和管理水平。其二，加強(qiáng)日常檢查。制定《稅收日常檢查管理辦法》，充分運(yùn)用日常檢查了解的情況，加強(qiáng)對納稅戶生產(chǎn)經(jīng)營情況和納稅申報真實性的分析評估，發(fā)現(xiàn)問題及時提出處理意見，或及時提供咨詢服務(wù)。但日常檢查要有計劃、有記錄，并及時提出報告。要做好對各類信息的接收、錄入、儲存工作，并經(jīng)常進(jìn)行清理，實行動態(tài)管理。充分運(yùn)用“一戶式”檔案信息，加強(qiáng)稅源分析和納稅評估，切實提高稅收征管水平。

(五)強(qiáng)化服務(wù)，誠信辦稅，實現(xiàn)稅收服務(wù)精細(xì)化

稅收管理員應(yīng)加強(qiáng)和企業(yè)之間的聯(lián)系，為稅收服務(wù)精細(xì)化提供有利條件。一是要誠信辦稅，在為納稅人辦理各類涉稅事務(wù)時，政策明文規(guī)定的，要不折不扣執(zhí)行，政策允許范圍內(nèi)的事，抓緊時間及時辦理，做到納稅事項一次性告知，避免納稅人來回跑，在稅法允許的前提下，盡量滿足納稅人的實際需要。二是推行稅前告知，稅前及時將每時期的稅收政策及各種涉稅要求通過各種渠道和形式告訴納稅人，不斷提高稅收執(zhí)法的公開性和透明度，在源頭上減少或避免納稅人由于對稅收政策及有關(guān)規(guī)定了解不及時或理解不透徹而引起的稅收違規(guī)違法行為。三是開展稅中輔導(dǎo)，合理安排時間，定期上門了解納稅人的涉稅狀況，掌握納稅人的納稅信息，適時地進(jìn)行納稅輔導(dǎo)和財務(wù)輔導(dǎo)，指明其存在問題的原因和所違反稅收政策的具體問題，消除企業(yè)發(fā)展中的稅收隱患。四是稅后回訪，對納稅人的政策理解情況和稅收輔導(dǎo)情況定期回訪，對不能全面理解和把握當(dāng)期稅收政策的納稅人重開“小灶”，對稅收輔導(dǎo)中出現(xiàn)的問題調(diào)帳不及時或者糾正不到位，要實行“二次提醒”，督促企業(yè)糾改到位。通過精細(xì)化服務(wù)建立一種責(zé)任區(qū)管理人員積極主動地為納稅人提供優(yōu)質(zhì)高效服務(wù)，納稅人更加自覺、主動、積極地誠信納稅的新型稅收征納關(guān)系。

第三篇：房地產(chǎn)稅收培訓(xùn)講義

房地產(chǎn)稅收培訓(xùn)講義

一、房地產(chǎn)稅收涉及的稅種與基本規(guī)定：

（一）稅種：

取得土地使用權(quán)，從事房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易（包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房屋租賃）所涉及：（11個稅種）

營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加、資源稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅、印花稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅等稅種，（二）稅種的重點是銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅：

1、什么是銷售不動產(chǎn)？銷售不動產(chǎn)是指有償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)的行為。這里的有償包括取得貨幣、貨物或其他經(jīng)濟(jì)利益。

不動產(chǎn)是指不能移動，移動后會引起性質(zhì)、形狀改變的財產(chǎn)，通常是指建筑物或構(gòu)筑物及其他土地附著物。

銷售是指有償轉(zhuǎn)讓所有權(quán)的行為。

2、銷售不動產(chǎn)稅目的征收范圍包括：銷售建筑物或構(gòu)筑物、銷售其他土地附著物、轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)的有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)、單位將不動產(chǎn)無償贈與他人，以及銷售不動產(chǎn)時連同不動產(chǎn)所占土地的使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的行為。這里的銷售，著重點應(yīng)在有償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)的“所有權(quán)”上，且不論該建筑物或構(gòu)筑物是使用過的或是未使用的。

二、相關(guān)稅收政策及要注意的問題：

（一）房地產(chǎn)開發(fā)中的有關(guān)稅收政策問題：

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將自建的不動產(chǎn)對外銷售時，其自建行為視同提供應(yīng)稅勞務(wù)，按“建筑業(yè)”繳納營業(yè)稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將承建的建安工程分包或者轉(zhuǎn)包給其他建安企業(yè)的，應(yīng)代扣代繳營業(yè)稅。在開發(fā)施工過程中收購應(yīng)稅未稅礦產(chǎn)品的，應(yīng)代扣代繳資源稅。

2、單位集資建房銷售給職工，屬于銷售不動產(chǎn)行為，應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”征收營業(yè)稅；但同時滿足下列條件的，暫免征收營業(yè)稅。

（1）集資者為未參加房改的職工；

（2）建房用地的使用權(quán)為集資者所在單位（所有）或以集資者名義購買；

（3）發(fā)生的建房費由集資者全額負(fù)擔(dān)，所集資金必須全部用于建房支出；

（4）持有房管部門或房改辦集資建房的批文。

3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)過程中簽訂的“建筑安裝工程承包合同”、“建筑工程勘察設(shè)計合同”等應(yīng)稅憑證應(yīng)按規(guī)定繳納印花稅。

（二）土地使用權(quán)取得方面有關(guān)稅收政策：

1、納稅人取得的土地屬于耕地的，自批準(zhǔn)征用之日起滿一年時申報繳納城

鎮(zhèn)土地使用稅。

納稅人取得的土地屬于非耕地的，自批準(zhǔn)征用次月起申報繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

2、納稅人取得的國有土地使用權(quán)證書應(yīng)按照“權(quán)利許可證照”繳納印花稅。

3、納稅人應(yīng)當(dāng)自取得土地使用權(quán)之日起30日內(nèi)向主管地稅機(jī)關(guān)報送土地使用權(quán)證書或批準(zhǔn)文件復(fù)印件，并按照規(guī)定的期限申報繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

（三）轉(zhuǎn)讓過程中的有關(guān)稅收政策問題：

1、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓包括轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和銷售不動產(chǎn)的行為。

以轉(zhuǎn)讓有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)方式銷售建筑物，視同銷售建筑物。在銷售不動產(chǎn)時連同不動產(chǎn)所占土地的使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的行為，比照銷售不動產(chǎn)征稅。單位將不動產(chǎn)無償贈與他人，視同銷售不動產(chǎn)行為。無償贈與包括捐贈、贊助、職工福利、獎勵等行為。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品分配給股東或投資者、用于抵償債務(wù)以及換取其他企事業(yè)單位、個人的非貨幣性資產(chǎn)的行為，視同銷售不動產(chǎn)行為。

2、單位和個人轉(zhuǎn)讓在建項目時，不管是否辦理立項人和土地使用人的更名手續(xù)，只要雙方簽訂了在建項目轉(zhuǎn)讓合同并取得收入，其實質(zhì)是發(fā)生了轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)或土地使用權(quán)的行為。對于轉(zhuǎn)讓在建項目行為應(yīng)按以下辦法征收營業(yè)稅：

（1）轉(zhuǎn)讓已完成土地前期開發(fā)或正在進(jìn)行土地前期開發(fā)，但尚未進(jìn)入施工階段的在建項目，按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目中“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”項目征收營業(yè)稅。

（2）轉(zhuǎn)讓已進(jìn)入建筑物施工階段的在建項目，按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。在建項目是指立項建設(shè)但尚未完工的房地產(chǎn)項目或其他建設(shè)項目。

3、銷售不動產(chǎn)的營業(yè)額為納稅人向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費用。全部價款包括取得的貨幣、貨物或其他經(jīng)濟(jì)利益。價外費用包括向?qū)Ψ绞杖〉氖掷m(xù)費、基金、集資費、代收款項、代墊款項及其他各種性質(zhì)的價外費用。凡價外費用，無論會計制度規(guī)定如何核算，均應(yīng)并入營業(yè)額計算應(yīng)納稅額。

4、以“還本”方式銷售建筑物，應(yīng)按向購買者收取的全部價款和價外費用征收營業(yè)稅，不得減除“還本”支出。

5、單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額征收營業(yè)稅。單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓抵債所得的不動產(chǎn)、土地使用權(quán)的，以全部收入減去抵債時該項不動產(chǎn)或土地使用權(quán)作價后的余額為營業(yè)額。

二手房交易有關(guān)稅收政策

國家稅務(wù)總局、財政部、建設(shè)部下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》 自2005年6月1日起是2年。2006年6月1日起從2年變成5年。2006年8月1日起要強(qiáng)制征收個人所得稅，實際上這個政策原來就有，只是沒有得到很好的落實。

對個人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；

個人購買普通住房超過5年（含5年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時免征營業(yè)稅對個人購買非普通住房超過5年（含5年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。

（四）房屋租賃有關(guān)稅收政策問題：

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房已使用或出租、出借的，應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。自用和出借的，自房屋使用或交付之次月起分別由產(chǎn)權(quán)人和使用人繳納房產(chǎn)稅，計稅依據(jù)為自用和出借部分房屋開發(fā)成本扣除30%后的余值。城鎮(zhèn)土地使用稅由擁有土地使用權(quán)人繳納。

2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品售前出租，包括將待售開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)，先以經(jīng)營性租賃方式租出或以融資租賃方式租出以后再出售給他人的，租賃期間取得的價款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實現(xiàn)，繳納營業(yè)稅和房產(chǎn)稅等；融資租賃期滿后產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給承租方的，按房產(chǎn)余值計算征收房產(chǎn)稅。

3、對單位和個人出租房屋，應(yīng)按取得的租金收入繳納5%的營業(yè)稅和12%的房產(chǎn)稅；但對按租金收入計征房產(chǎn)稅低于按房產(chǎn)余值計征房產(chǎn)稅的，按房產(chǎn)余值計征房產(chǎn)稅。

對個人按市場價格出租的居民住房，用于居住的，按其取得的租金收入減按3%的稅率征收營業(yè)稅和4%的稅率征收房產(chǎn)稅。個人所得稅減按10%的稅率征收。

轉(zhuǎn)租房屋，營業(yè)稅按其取得的租金收入為營業(yè)額征收，房產(chǎn)稅按差額征收。租賃雙方簽訂的房屋租賃合同按“財產(chǎn)租賃合同”繳納印花稅。

（五）房地產(chǎn)稅收有關(guān)優(yōu)惠政策

1、根據(jù)現(xiàn)行稅法規(guī)定，下列行為，不征相關(guān)稅收：

（1）以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征收營業(yè)稅。轉(zhuǎn)讓股權(quán)，也不征收營業(yè)稅。

（2）由于國家建設(shè)需要，土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者而取得的土地及不動產(chǎn)補(bǔ)償費不征收營業(yè)稅。

國家建設(shè)需要是指《中華人民共和國土地管理法》第五十八條規(guī)定的以下情形：a、為公共利益需要使用土地的；

b、為實施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建，調(diào)整使用土地的；

c、土地出讓等有償使用合同約定的使用期限已滿，土地使用者未申請續(xù)期或者申請續(xù)期未獲批準(zhǔn)的；

d、因單位撤消、遷移等，停止使用原劃撥的國有土地的；

e、公路、鐵路、機(jī)場、礦場等經(jīng)核準(zhǔn)報廢的。

(3)個人將不動產(chǎn)無償贈與他人，不征收營業(yè)稅。

(4)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及物業(yè)管理單位代收的住房專項維修基金，不征收營業(yè)稅。

(5)房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的，不征收土地增值稅。

(6)房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會團(tuán)體及國家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的，不征收土地增值稅。

(7)法律法規(guī)規(guī)章規(guī)定的其他不征稅行為。

2、根據(jù)現(xiàn)行稅法規(guī)定，下列行為，免征相關(guān)稅收：

（1）土地使用者將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，免征營業(yè)稅。

（2）個人自建自用住房和個人購買普通住宅超過5年（含5年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時免征營業(yè)稅。個人出租房屋，月營業(yè)額未達(dá)起征點的，免征營業(yè)稅。個人轉(zhuǎn)讓普通住宅和互換自有居住用房，暫免征土地增值稅。個人轉(zhuǎn)讓自用達(dá)五年以上，并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，免征個人所得稅。

（3）納稅人按***規(guī)定價格出租的公有住房和廉租住房，包括企業(yè)向職工出租的單位自有住房，暫免征收房產(chǎn)稅、營業(yè)稅。

（4）納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的免征土地增值稅。

（5）因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而被***批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)及因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。

三、容易混淆的需要注意的問題：

(一)以房換地及以地?fù)Q房的問題：

“以房換地”，這種情況往往在合作建房的過程中發(fā)生，即一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金合作建房，房屋建成后雙方按一定比例分配房屋。當(dāng)然這也有可能不止兩家，但不管有多少家合作建房，只發(fā)生了兩種形式的交易行為：一種是提供土地使用權(quán)的一方，以部分土地的使用權(quán)為代價，換回了部分房屋；另一種是提供資金的一方，以部分房屋為代價，獲得了部分土地的使用權(quán)。對于提供資金的一方，則發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的行為，應(yīng)按規(guī)定征收營業(yè)稅。

（二）以房產(chǎn)抵頂有關(guān)債務(wù)問題：

單位和個人以房屋抵頂有關(guān)債務(wù)，不論是雙方（或多方）協(xié)商決定的，還是由法院裁定的，其房屋所有權(quán)已發(fā)生轉(zhuǎn)移，且原房主也取得了經(jīng)濟(jì)利益（減少了債務(wù)），因此，對單位和個人以房屋或其他不動產(chǎn)抵頂有關(guān)債務(wù)的行為，應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。

（三）以受托建房房地產(chǎn)企業(yè)“受托建房”的征稅問題

房地產(chǎn)企業(yè)的“受托建房”，必須同時具備以下三個條件：

1、委托建房的單位有投資計劃指標(biāo)，即由委托方立項；

2、委托建房的單位必須具有的土地使用證；

3、雙方必須簽有代建房屋協(xié)議，并在協(xié)議中列明所收取的合理的“代建費”。對房地產(chǎn)企業(yè)同時具備上述三個條件的“受托代建”業(yè)務(wù)，不征收銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅，只就“代建費”收入繳納代理業(yè)營業(yè)稅；不同時具備上述三個條件的“受托代建”業(yè)務(wù)，應(yīng)按銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅。

(四)先租后銷售的稅收問題

例：某房產(chǎn)商采取先租后售的辦法銷售房產(chǎn)，即與購房者簽定協(xié)議，規(guī)定購房者先租二年，付租金，二年期滿，購房者可以按約定的價格購買該房產(chǎn)，辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，原先支付的二年租金可以抵減房款。

一種意見認(rèn)為，先租后售的實質(zhì)實際是分期付款方式的變異，因此應(yīng)就其取得的租金收入和房款收入的全部征收銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅。

另一種意見認(rèn)為，先租后售是兩種行為，租金收入應(yīng)按租賃業(yè)征稅，售房收入應(yīng)按銷售不動產(chǎn)征稅。但在售房計稅依據(jù)上存在不同看法：一是應(yīng)按合同規(guī)定的售房價款全額征稅，不得扣除租金抵減部分；一是應(yīng)抵減租金，理由是房產(chǎn)商實際取得的售房款就是這些，不應(yīng)擴(kuò)大計稅依據(jù)。

（六）售后包租的征稅問題

所謂售后包租，就是房產(chǎn)商將房產(chǎn)出售的同時，與購房者簽定協(xié)議，由房產(chǎn)商將己出售的房產(chǎn)負(fù)責(zé)包租下來再轉(zhuǎn)租，房產(chǎn)商按規(guī)定支付購房者一定的租金。在具體做法上有兩種：(1)不管房產(chǎn)是否能租出去，房產(chǎn)商均給予購房者一定期限的租金；(2)由房產(chǎn)商代購房者出租，租金歸購房者。這兩種方式，以第一種居多。對第一種售后包租的方式如何征稅。

一種意見認(rèn)為這是還本銷售的變異，實質(zhì)一樣，因此只須對房產(chǎn)商全額征收銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅即可，對購房者從房產(chǎn)商處取得的租金收入可以作為還本收入，不征營業(yè)稅。

另一種意見認(rèn)為，售后包租與還本銷售有本質(zhì)區(qū)別，因為售后包租的購房者取得的租金是在以房產(chǎn)的使用權(quán)歸房產(chǎn)商作為代價的，因此，除了房產(chǎn)商應(yīng)全額征收營業(yè)稅外，對購房者取得的租金收入，應(yīng)征收租賃業(yè)營業(yè)稅。正確的應(yīng)該是后一種意見。

第四篇：房地產(chǎn)財務(wù)管理與稅收

淺談房地產(chǎn)財務(wù)管理的重要性

房地產(chǎn)行業(yè)最近數(shù)年發(fā)展極為迅速,逐漸成為影響國民經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)。面對激烈的市場競爭和國家不斷推出的調(diào)控政策，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理的重要性顯得尤為重要。

首先，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項目開發(fā)初期進(jìn)行財務(wù)預(yù)算管理，包括：銷售預(yù)測和盈利預(yù)測、稅收籌劃、資金預(yù)測。

銷售預(yù)測是在對市場總體情況進(jìn)行了解和把握后，做出的預(yù)計銷售額。那么對市場總體情況進(jìn)行了解又包括：銷售情況、價格、區(qū)域分布、其他主要發(fā)展商情況等；

盈利預(yù)測是建立在銷售預(yù)測和成本費用預(yù)測的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，是判斷項目可行性的重要環(huán)節(jié)。盈利預(yù)測的精確度是決定了項目能否順利完成的重要保證。同樣盈利預(yù)測的精確度是由銷售預(yù)測和成本費用預(yù)測決定的。因此他們是環(huán)環(huán)相扣的，一個環(huán)節(jié)的偏差，可能會帶來整個項目的失敗。

稅收籌劃是建立在銷售預(yù)測和盈利預(yù)測的基礎(chǔ)上的。為什么說它是建立在前兩個預(yù)測以上呢？因為，只有知道了項目的收入情況和盈利情況才能有針對性的籌劃。并且房地產(chǎn)行業(yè)所涉及的稅種和稅收政策較多，不同的稅收籌劃不僅是稅款繳納的多與少，還是影響企業(yè)資金鏈的一個重要因素。因此，一個好的稅收籌劃方案，應(yīng)在稅收收益、資金鏈和稅收風(fēng)險三個方面進(jìn)行考慮并且采取不同的財務(wù)核算方法和項目開發(fā)方案產(chǎn)生的稅收支出差異會很大。

資金預(yù)測是房地產(chǎn)行業(yè)一個最重要的環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)行業(yè)作為一個資金密集型產(chǎn)業(yè),其資金的籌集使用以及分配方面的管理顯得尤為重要。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金鏈?zhǔn)蔷o張的、脆弱的。一旦預(yù)測不準(zhǔn)，輕則會導(dǎo)致項目難以進(jìn)行，重則會導(dǎo)致企業(yè)無法經(jīng)營。08年金融危機(jī)就是一個很好的例子，不少房地產(chǎn)企業(yè)沒有及時進(jìn)行應(yīng)對，導(dǎo)致資金鏈斷裂企業(yè)破產(chǎn)。合理的資金管理和利用對于企業(yè)抗風(fēng)險能力和盈利能力都起到了保障作用。

其次，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項目中期進(jìn)行預(yù)算差異管理。由于，項目前期的財務(wù)預(yù)算是建立在很多預(yù)測和假設(shè)基礎(chǔ)上的。因此，項目實際經(jīng)營情況和預(yù)測數(shù)據(jù)會有差距，這時應(yīng)及時關(guān)注引起差異情況和對項目預(yù)測產(chǎn)生的影響。并對財務(wù)核算和稅收籌劃方案進(jìn)行調(diào)整。以保證企業(yè)項目能夠順利完成并實現(xiàn)前期預(yù)測的經(jīng)營目標(biāo)。

再次，財務(wù)管理工作對企業(yè)快速增長起到至關(guān)重要的作用。由于現(xiàn)在大多企業(yè)的快速發(fā)展不僅僅是依靠企業(yè)自身發(fā)展，而是依靠財務(wù)管理的資本運(yùn)作、上市等手段，使企業(yè)在短時間內(nèi)迅速擴(kuò)大，房地產(chǎn)行業(yè)也是如此。對于財務(wù)管理現(xiàn)在已經(jīng)在企業(yè)經(jīng)營決策中越來越受到重視，同樣也發(fā)揮了越來越大的作用。

劉 宏 偉2011年1月28日

第五篇：淺議房地產(chǎn)稅收一體化管理

淺議房地產(chǎn)稅收一體化管理

內(nèi)容提要：房地產(chǎn)稅收管理中存在著征管手段相對滯后、部門之間溝通不暢、稽查力度不夠等問題。目前，要加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收一體化管理。在一體化管理中，要明確一體化管理的范圍，健全控管網(wǎng)絡(luò)，強(qiáng)化管理力度。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)稅收一體化管理

房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展密切相關(guān)，被稱為國民經(jīng)濟(jì)的晴雨表和風(fēng)向標(biāo)，在擴(kuò)大內(nèi)需和出盡消費方面發(fā)揮了巨大的作用，并成為推動國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展 的一支重要力量和稅收收入增長的重要來源，其稅收貢獻(xiàn)率已成為我國稅收收入的重要組成部分。據(jù)統(tǒng)計：武漢市漢陽區(qū)房地產(chǎn)相關(guān)稅收就由2003年的2377萬元，增至2009年的2.61億元，增幅達(dá)十倍。房地產(chǎn)業(yè)稅收迅速發(fā)展的新形勢，也為地稅部門加強(qiáng)稅收征管、提升管理水平提出了新的課題和新的要求。現(xiàn)就目前房地產(chǎn)行業(yè)的稅收征管能力進(jìn)行粗淺地分析，并就如何在現(xiàn)行管理體制下，通過整合征管支援，實現(xiàn)信息共享，加強(qiáng)部門密切配合，搞好各項征管環(huán)節(jié)連接，有效實施房地產(chǎn)稅收一體化管理提自己的意見和建議，同仁共商榷。

一、目前房地產(chǎn)行業(yè)稅收征管現(xiàn)狀

由于房地產(chǎn)行業(yè)具房有運(yùn)作環(huán)節(jié)多、投資金額達(dá)、時間周期長、社會影響面廣、會計核算復(fù)雜等特點，加上房地產(chǎn)稅收涉及的稅種多，征管的難度大，稅源控制存在較多漏洞，以致于房地產(chǎn)行業(yè)稅收流失相對嚴(yán)重，成為稅收征管工作的難點。目前，在房地產(chǎn)稅收征管工作中，較為突出的有以下幾個方面的問題：

（一）征管手段相對滯后。由于房地產(chǎn)行業(yè)的會計核算復(fù)雜，涉及稅種相對較多，使得征

管難度加大，再加上稅務(wù)部門征管手段落后，管理人員業(yè)務(wù)水平參差不齊，使得房地產(chǎn)行業(yè)的稅收征管存在較大的漏洞，存在著施工企業(yè)不開具建安發(fā)票無法確定工程成本;房地產(chǎn)公司不開具銷售部動產(chǎn)發(fā)票，在企業(yè)隱瞞有關(guān)情況時，難以確認(rèn)收入，從而影響稅款征收；房地產(chǎn)公司與施工企業(yè)大量使用白條結(jié)算，混淆納稅義務(wù)時間，少申報收入等。其主要原因一是稅務(wù)人員管理的不銜接。如房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)前期主要涉及施工企業(yè)的建安營業(yè)稅，開發(fā)中后期涉及企業(yè)所得稅、土地增值稅等。在日常的稅收管理中，稅務(wù)人員偏重于營業(yè)稅的征管，而忽視了對企業(yè)所得稅、土地增值稅的管理；二是部分稅種征管不夠。房地產(chǎn)開發(fā)項目多，時間長，現(xiàn)行的房地產(chǎn)企業(yè)會計核算制度與稅收法規(guī)存在較大的差異，特別是對收入與成本的認(rèn)定上分歧較大；三是行業(yè)稅收管理措施不到位。如目前對企業(yè)所得稅的征管，有核定征收、查帳征收，還有以工程為單位，待工程完工后進(jìn)行結(jié)算鎮(zhèn)守等，而土地增值稅則由于計算程序復(fù)雜，以及預(yù)征政策落實問題，使得征管上存在較大的漏洞；四是發(fā)票控管力度不強(qiáng)。

（二）稽查力度不夠到位。稅務(wù)部門對偷逃稅等違法行為打擊力度不夠，稽查工作力度不

到位，極大影響了房地產(chǎn)稅收的稽查管理。很多時候，稅務(wù)部門只注重了當(dāng)期征收，不注重回頭稽查，也不重視稅源普查和重點稅源的稽查工作。給那些少繳、不繳，甚至偷逃稅款的人有機(jī)可乘。另外，對偷逃稅的處罰不嚴(yán)。雖然刑法稅收征管法對偷逃稅的處罰不嚴(yán)。雖然刑法、稅收征管法對偷逃稅行為沒有明文處罰的規(guī)定，但在世界工作中，稅務(wù)部門收到政府部門的干預(yù)及其他因素的阻撓，往往以補(bǔ)代罰，以罰代刑，使偷逃稅的人總存在僥幸的心理，造成稅收的流失。

二、房地產(chǎn)稅收一體化管理的建議

（一）明確適用范圍。房地產(chǎn)稅收一體化管理范圍包括土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)開發(fā)項

目的立項開發(fā)、施工建設(shè)、房地產(chǎn)出租、房屋裝飾裝修、二手房買賣等環(huán)節(jié)產(chǎn)生并由地稅機(jī)關(guān)征收管理的相關(guān)稅費。具體包括：營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附

加、地方教育發(fā)展費、提防費、價格調(diào)節(jié)基金、企業(yè)所得稅、個人所得稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、印花稅等。

（二）健全控管網(wǎng)絡(luò)。房地產(chǎn)稅收一體化管理，應(yīng)建立在政府各職能部門之間管理的一

體化上，通過對房地產(chǎn)管理相關(guān)信息（土地交易、使用權(quán)登記、城市規(guī)劃、開工許可、營銷許可、二手房交易等）的共享，實現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)監(jiān)控、項目跟蹤的綜合管理，應(yīng)以先稅后證（即先向地稅機(jī)關(guān)繳納相關(guān)信息稅收、后辦理產(chǎn)權(quán)證書）、以票管稅為先導(dǎo)，以信息共享、數(shù)據(jù)比對為依托，以優(yōu)化服務(wù)、方便納稅人的宗旨，通過部門配合、環(huán)節(jié)控制、實現(xiàn)房地產(chǎn)稅收的有機(jī)銜接，進(jìn)一步達(dá)到房地產(chǎn)效易環(huán)節(jié)地方稅收“一窗式”征收和專業(yè)化、信息化、規(guī)范化管理，同時依托計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)，建立健全統(tǒng)一的控管網(wǎng)絡(luò)。

（三）你說你唉了不該唉的人，你的心中蠻是傷痕，你說你犯了不該犯的錯，心中滿是悔

恨，你說你嘗盡了生活的（四）強(qiáng)化管理力度。積極推進(jìn)收科學(xué)化、精細(xì)化管理，具體從以下幾個方面入手：一

是加強(qiáng)日常稅收輔導(dǎo)。針對當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的納稅人普遍存在的納稅意識不高的現(xiàn)狀，稅務(wù)人員要經(jīng)常深入房地產(chǎn)企業(yè)，做好納稅輔導(dǎo)工作，幫助企業(yè)建立完整的財務(wù)核算體系，幫助企業(yè)正確核算成本、結(jié)轉(zhuǎn)利潤、納稅申報等；二是完善“以票控稅”辦法。把房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營過程中涉及的建安稅、檢查發(fā)票房地產(chǎn)營業(yè)稅、土地增值稅印花稅和企業(yè)所得稅等全部納入稅源監(jiān)控，對房地產(chǎn)開發(fā)項目實行“棟號管理”，按施工棟號或商品房銷售的棟號等級臺帳，一棟一帳，全面掌握每一棟號的成本、核算和銷售請款，實施稅源監(jiān)控；三是加強(qiáng)發(fā)票管理工作，定期檢查發(fā)票使用情況，核對發(fā)票的金額是否與房屋實際銷售的價格一致，對違規(guī)操作填開的發(fā)票，嚴(yán)格進(jìn)行處罰；四是加大稅收稽查力度。抽調(diào)骨干人員負(fù)責(zé)房地產(chǎn)稅收管理，打擊涉稅違法行為。切實推行稅收管理員制度，納稅評估制度，及時掌握納稅人在開發(fā)經(jīng)營、財務(wù)核算以及納稅等方面存在的問題，根據(jù)情節(jié)、性質(zhì)及時處理或移送稽查部門處理，及時有效地打擊稅收違法行為，提高稽查選案的準(zhǔn)確性，加大對偷逃稅等違法行為的處罰力度。