第一篇：房地產企業稅收籌劃

房地產企業稅收籌劃——從萬科與雅居樂賑災捐贈談起

作者：李明俊 程龍貴 深圳市智慧源企業管理咨詢有限公司 稅務咨詢顧問

2008年5月12日，四川汶川地區發生里氏8級地震，災情及救災抗震工作牽動舉國人心，全國各族人民紛紛捐款、捐物，累計已超300億人民幣。其中：有兩家地產上市公司的捐贈行為值得研究，一是萬科公告將在未來的3-5年以參與災區的臨時安置、災后恢復與重建工作等形式捐獻1億元（資料來源：萬科公司公告）；二是雅居樂公司宣布直接捐贈5000萬貨幣資產以及大股東陳卓林兄弟以個人名義捐贈5000萬貨幣資金。（資料來源：網易財經新聞）。兩家公司雖然都是捐款1億元，但由于捐贈的方式和時間不同，在稅務上會產生較大差異，筆者在對上述兩家上市公司及其股東捐贈行為表示敬佩之余，主要想從稅務角度談一談捐贈方式不同在稅務上產生的差異性。

捐贈作為企業一種特殊的經營行為，在稅務上可享受一定的稅收優惠。新企業所得稅法第九條規定，企業發生的公益性捐贈支出，在年度利潤總額12%以內的部分，準予在計算應納稅所得額時扣除。但捐贈方式和時點不同，也會產生不同的差異，筆者結合上述兩家公司之捐贈行為，試從以下幾個方面進行分析：

一、捐贈主體的選擇

萬科捐贈主體是公司本身，雅居樂捐贈主體分別是公司和陳氏兄弟個人，按規定，萬科有可能被允許在企業所得稅前列支一億元（假定萬科是通過政府部門或公益性團體捐贈而非直接捐贈），而雅居樂公司被允許在企業所得稅前列支的最大捐贈額是5000萬元，另外5000萬元個人支出不能在企業所得稅前列支，只能在其個人所得稅前抵扣。兩者相比，雅居樂后者將為此有可能少抵扣企業所得稅1250萬元（5000萬X25%）

二、捐贈資產的選擇

捐贈資產不同，其中的稅收負擔也有可能不同。萬科公司捐贈的是未來的開發產品，其捐贈額是以開發成本計算還是市場價格計算，在公告中未予明確。在企業實物捐贈中通常都存在這樣的捐贈額度計量的問題，對于捐贈企業而言，無疑留有一定的空間，無論是經營宣傳角度還是稅務角度，都有回旋空間。而直接捐贈貨幣資產，捐贈金額已經確定，也就不存在稅務籌劃的空間。

另一方面，稅法規定，捐贈的開發產品需視同銷售繳納相應的營業稅、土地增值稅以及企業所得稅，三項合計稅負率有可能達12%以上。以1億元為例，則萬科有可能為此多支出稅負1200萬元。而雅居樂捐贈現金則不存在這個問題，兩者有較大差異。

三、捐贈額度和年度的選擇

新企業所得稅法規定公益性捐贈在當年會計利潤的12%以內可以稅前扣除。超過部分則不允許。萬科公告中宣布1億元捐贈將在未來3到5年內，根據實際需要逐年支出。那么，萬科就可以根據當年的會計利潤來確定當年捐贈額度，給企業留下了一定的稅務籌劃空間，而雅居樂公司一次性在2008年捐贈，如果在會計利潤12%以外，則不能在所得稅前扣除。如果捐贈當年度虧損或者盈利不足于沖減捐贈額度，則該部分捐贈扣除額不能在稅前扣除，會增加未來的企業所得稅負擔，當然，上述兩家地產公司都是業績非常優秀的公司，不會存在上述情況，但是，我們這里只是舉例而已，換到其他捐贈企業就不一定了。故而，捐贈額度與捐贈年度的選擇很重要，企業在捐贈時如能考慮自己當年會計利潤的多少，無疑會給自己留下更多的籌劃空間。

四、捐贈途徑的選擇

稅法規定：企業如通過縣級以上人民政府及其組成部門或公益性社會團體進行捐贈，可以在企業年度會計利潤的12%以內扣除，超過部分在計算企業所得稅時須做納稅調整，換句話說，只能在企業所得稅后列支。但如通過中國紅十字會、宋慶齡基金會等機構時則可以100%稅前列支，不受此比例限制。而如果企業自行捐贈，則100%不能在企業所得稅前列支，必須做納稅調整。

我們根據報道資料推測，雅居樂的1億元捐贈應該是通過政府部門或慈善機構來完成的，其支出如能取得相關票據，可以在稅前直接列支，但存在的問題是，款項有可能被中途截留或抽取管理費，真正能到受災群眾手中的不知道會有多少。而萬科通過直接參與災后重建工作，可以讓災區人民直接受惠，享受到100%的捐贈，但也存在著由于拿不到合法入帳的票據而無法在企業所得稅前列支的問題。現實中，有很多企業和個人，由于各種各樣的原因，不愿意通過政府部門或慈善機構，而采取直接捐贈方式，導致其公益善舉不能在所得稅前扣除，增加了捐贈企業的稅收負擔。

筆者在此建議，類似萬科這樣的善舉，可以自行建設，待房屋建好后再通過政府相關部門或慈善機構“定向捐贈”，中間有專人負責落實與監督，則有可能解決信息不透明所帶來的其他問題，同時也可以解決稅前入帳問題，降低企業稅負，提高捐款的熱情和積極性。一方有難，八方支援。捐贈行為無疑應大力提倡。但不同的捐贈行為與方式給企業帶來的稅負影響會不同，值得廣大納稅人思考。

備注：可以100%在所得稅前扣除的公益性機構主要包括：福利性、非營利性的老年服務機構、紅十字事業、農村義務教育、公益性青少年活動場所、世博會、第二十九屆奧運會、中國老齡事業發展基金會、中國華文教育基金會、中國綠化基金會、中國婦女發展基金會、中國關心下一代健康體育基金會、中國生物多樣性保護基金會、中國兒童少年基金會、中國光彩事業基金會、中國醫藥衛生事業發展基金會、中國教育發展基金會、中國紅十字會、中華健康快車基金會、孫冶方經濟科學基金會、中華慈善總會、中國法律援助基金會、中華見義勇為基金會、宋慶齡基金會、中國福利會、中國殘疾人福利基金會、中國扶貧基金會、中國煤礦塵肺病治療基金會、中華環境保護基金會。

1.根據財政部、國家稅務總局、民政部《關于公益性捐贈稅前扣除有關問題的通知》(財稅[2008]160號)第一條的規定。企業通過公益性社會團體或者縣級以上人民政府及其部門，用于公益事業的捐贈支出，在年度利潤總額12％以內的部分，準予在計算應納稅所得額時扣 除。根據相關的規定，間接捐贈準予限額扣除，而直接捐贈不允許稅前扣除。

第二篇：淺談企業稅收籌劃

淺談企業稅收籌劃

摘要：社會主義市場經濟體制下企業為了達到價值最大化，提高效率，增強企業競爭能力，稅收籌劃已成為企業經營管理的重要部分。如何實現企業的稅收籌劃，是當今企業共同探討的問題。本文主要對企業稅收籌劃的內涵，原則，分類，特點等來淺談企業稅收籌劃。

關鍵詞：稅收籌劃；避稅；節稅；效益最大化

稅收籌劃的英文是tax planning,翻譯成中文可以成為稅收計劃、稅收安排、稅務規劃、納稅籌劃或稅收籌劃等。稅收把一部分經濟資源由私人部門轉到公共部門，改變了市場對經濟資源的配置，一方面為政府部門籌集了稅收收入；另一方面，通過征與不征、征多征少來實現政府調節經濟的功能，因此政府的稅收政策的這種差異必然要對市場經濟主體包括企業和個人的納稅行為產生影響，從而使納稅多少成為企業和個人進行各種決策所應考慮的一個重要因素。稅收籌劃就是從市場經濟主體企業或個人角度來間就在合法的情況下如何科學合理地納稅。

一、稅收籌劃的內涵

稅收籌劃是指納稅人在一國法律允許的范圍內，通過事先合理地安排其經營、投資和財務活動，將其納稅義務籌劃在適當的時間和地點以適當的形式發生，從而實現其稅后收益最大化或者謀取某種稅后利益行為的總稱。[1]

對于企業而言，稅收籌劃是其整個經營管理計劃的不可割分的一部分，而且稅收籌劃的目的并非僅僅為了追求稅負最小化，納稅人如果純粹為了追求稅負最小化，那么最好的辦法就是不從事任何活動，從而不用交任何稅，稅負為零，當然最小，但也沒有利潤，這顯然不符合稅收籌劃的本意。因此，企業稅收籌劃的目的正如企業財務管理的目標一樣，當然是追求稅后利益最大化，而不僅僅是納稅最小化。稅收籌劃有時也稱為稅收成本管理，企業上繳的各項稅收無論是直接稅還是間接稅，最終都要用企業的利潤來上繳，稅收減少了企業的利潤也就大大降低了企業的競爭力，若企業能通過精心的稅收籌劃安排來降低稅收負擔，則企業的競爭力也可以得到大大提高。

嚴格意義上的稅收籌劃僅指符合稅法立法精神的安排，那么實際上主要是指稅收優惠政策的使用。稅收籌劃是國家稅收政策的重要傳導機制，它并沒有損害國家利益，而是落實國家宏觀政策的措施和橋梁。比如，我國從2000年開始實施西部大開發戰略，為了配合這一戰略任務實施，對西部投資的符合產業政策導向的企業實行15%的企業所得稅稅率，2008年新企業所得稅法是時候，繼續保留了這一優惠稅率，那么東部地區的企業在權衡人力資源成本和稅收優惠政策之后，決定將東部地區設立 1 [3]的工廠遷移到西部地區，從而享受15%的企業所得稅優惠，那么這種戰略性遷移的籌劃安排不僅符合稅法條款，而且也符合稅法的立法精神。

二、稅收籌劃的特點

從稅收籌劃的定義中可以看出，稅收籌劃至少具有以下三個特點：前瞻性。稅收籌劃是納稅人在納稅義務還沒有發生以前，預先對其經營活動所做的計劃、安排，從而使其自身稅負最優化，因而它具有前瞻性。戰略性。臺灣學者把稅收籌劃成為租稅規劃，用“規劃”可能更確切些，體現了其戰略性。戰略性包含全面性和長久性兩層含義：全面性指納稅人把稅收放在其整個經營計劃中來考察，對其所有的經營活動做出全面安排；長久性指稅收籌劃立足于現在，著眼于將來，稅收籌劃不僅要針對現行稅法進行籌劃，而且還要在方法、策略上留有靈活機動余地，以對付未來稅收政策可能的變化。合法性。稅收籌劃的合法性不僅是指符合稅法條文上的要求，而且要符合稅法的立法精神的要求。稅收籌劃并非利用法律的漏洞，衛視順應法律精神，利用稅法中又腐案稅收優惠、稅收激勵等稅式支出條款來進行籌劃。[1]

三、稅收籌劃的條件、基本原則、分類

（一）條件：

市場經濟條件、依法治稅；企業管理人員的節稅意識；企業內部會計核算健全、規范；企業財務管理人員的稅收、會計、財務、法律等方面的知識。

（二）基本原則：

1、成本-效益原則。是企業任何活動都應遵循的原則，稅收籌劃也一樣，稅收籌劃的成本包括設計籌劃方案、查找法律依據、聘請稅務顧問、聘請中介機構等而發生的費用，收益主要是去的的節稅利益，只有在其收益大于成本的條件下才能展開，否則得不償失。

2、時效性原則，稅法不是固定不變的，國家每年都會有一些新的稅收法規、規章、規范性文件出臺，同時也會對原有的一些法律、法規、規章做出修訂、補充、廢止，這就導致不存在一個一成不變的稅收籌劃方案，任何一個籌劃方法或方案都具有一定的時效性；另一方面，企業每年的經營狀況也是不斷變化的，因此，企業必須及時地去修訂原有的稅收籌劃方案，以適應企業變化了的內外部條件。

3、風險防范原則。稅收籌劃方案的成功與否最終必須得到稅務部門的稅收檢查的確認，這就要求企業必須做好風險防范的準備措施，要能拿出足夠的證據來證明其稅收籌劃方案的合法性。這些證據包括合同、原始憑證、發票、賬簿、銀行記錄等，同時也要收集相關的稅收法律、法規、規章等文件，以避免稅收籌劃風險的發生。

（三）分類：

1、按稅種進行分類，稅收籌劃可以分為增值稅籌劃、營業稅籌劃、消費稅籌劃、企業所得稅籌劃、個人所得稅籌劃、其他稅種籌劃等。按稅類劃分，稅收又可分成流轉稅籌劃、所得稅籌劃、財產稅籌劃、資源稅籌劃和行為稅籌劃等。

2、按地域范圍劃，稅收籌劃可以分為國內稅收籌劃和國際稅收籌劃。國內稅收籌劃是指納稅人在本國稅收法規下對其經營活動所進行的籌劃；國際稅收籌劃是指跨國納稅人從事跨過活動時所進行的籌劃。

3、按納稅人來劃分，稅收籌劃可分為個人或家庭稅收籌劃和企業稅收籌劃。企業稅收籌劃還可以從經營的角度來考慮，按照企業的經營流程來分類，如可以分為企業設立決策的稅收籌劃、企業經營覺得的稅收籌劃、企業財務決策的稅收籌劃、企業投資決策的稅收籌劃、企業注銷清算的稅收籌劃等。

四、企業稅收籌劃的一般方法

稅收籌劃的方法很多，而且不是孤立存在的，往往是交叉并存的，大致可分為以下幾種主要方法：[2]

調整成本法。是指通過對企業成本的合理調整，抵減收益、減少應稅所得額以減輕企業稅負的節稅方法。成本的調整應根據有關財務會計制度規定進行適當處理，決不能亂攤成本，亂計費用。

折舊計算法。提取折舊是對企業固定資產予以補償的基本途徑，沒有折舊提取，企業的簡單再生產和擴大再生產都不可能實現。由于折舊要計入成本，因此，折舊方法的選擇直接關系到利潤的高低，從而影響納稅。通常，采用加速折舊法可推遲納稅。

費用列支法。企業應在稅法允許的范圍內，充分列支費用，預計可能發生的損失，以盡可能的縮小稅基，達到減少所得稅的目的。

收入控制法。是通過對收入的合理控制，相應的減少所得，減輕或拖延納稅義務以減輕企業稅負的節稅方法。這里必須明確，收入控制是根據有關財務會計制度規定進行的合理財務技術處理。

五、稅收籌劃同避稅和節稅的關系

討論稅收籌劃時總是和避稅分不開，避稅是一個容易同稅收籌劃相混淆的概念。避稅一般是指納稅人利用稅法的漏洞、缺陷、空白特例、含糊之處或其他不足之處，做出適當的財務安排，在不違反稅收法規的前提下達到減輕或規避稅負的行為。

避稅盡管符合稅法條款的規定，但是卻違背了稅法的立法意圖。舉例來說，某國出臺了遺產稅，但是對直系親屬之間財產贈與行為盡管符合稅法規定，少繳了遺產稅，但是卻違背了稅法的立法意圖，因此，世界上還沒有哪個國家僅僅開征遺產稅而不同時征收贈與稅。再舉例，1696年，英國用“窗戶稅”取代了詹姆斯二世統治期間開征的“壁爐稅”，“窗戶稅”按照房屋窗戶數量的多少大小征收，稅額隨窗戶的的增加而增加，而英國納稅人為了避稅則盡量少開窗戶，少開窗戶可以少繳稅，這就是避稅行為。盡管我們說避稅是合法的，但是從另一個方面來講，避稅也往往是指處于合法和違法之間的灰色區域，因為，沒有哪個國家會寬容納稅人肆意的影響大稅法權威性的避稅行為，世界各國稅法都會控制相應的反避稅條款，因此避稅的合法性就收到了反避稅規則變化的制約。所以，避稅方法和策略總是處在不斷的變動中，納稅人總在不斷地尋求稅收制度的缺陷或漏洞，而稅務機關總是在發現了漏洞和缺陷之后馬上加以彌補，這就使得避稅的合法性隨著時間的推移而出現變數，合法避稅和非法逃稅之間往往只有一步之遙。

稅收籌劃的主要目標是確保交易活動既符合稅法條文要求，也符合稅法立法精神的要去；而避稅卻是以完全合法的方式來利用稅法中和某些事實中的某些含糊的地方。法律的含糊性來源于法律條文本身的含糊之處或對某個時間在運用時的含糊性；事實含糊性源于事實本身不太清楚，如稅務機關在轉讓定價中就納稅人是否執行了獨立競爭價格常會和納稅人之間發生爭議。稅收籌劃并不完全等同于避稅，它是排除利用法律漏洞違背稅法立法意圖的避稅方法。

節稅也是一個容易同稅收籌劃相混淆的概念。在某種意義上講，節稅同稅收籌劃是目的和手段的關系，稅收籌劃的主要目的就是獲取節稅利益，但二者并不是完全是這種關系，尤其是企業戰略性稅收籌劃，獲取節稅利益只是影響企業戰略性決策的因素之一，而不是唯一因素，因為企業戰略性稅收籌劃的目的不僅是節稅，而且是追求稅后收益最大化或者謀取其他方面的利益。

總之，稅收籌劃是一門納稅人在法律允許的范圍內安排其自身活動，減小稅負，增大稅后收益或謀取其他稅后利益的藝術。企業應該在法律允許的范圍內通過稅收籌劃來實現企業的最大價值。

參考文獻：

[1]劉初旺.稅收籌劃[M].北京：清華大學出版社，2012：7.[2]薩利·瓊斯.高級稅收戰略：第四版[M].北京：人民郵電出版社.2010.12

[3]劉佳.稅收優惠政策對破產重整的法律調整及優化進路[J].稅務與經

濟.2014.（2）

淺談企業稅收籌劃

班級：110514

學號：20112254

姓名：張詩宇

指導教師：李中霞

第三篇：淺談施工企業稅收籌劃

淺談施工企業稅收籌劃

在我國，施工企業之間競爭激烈是一個不掙的事實。施工企業為了承攬到足夠的施工任務，相互壓低報價、甚至墊資施工的現象也非常普遍，致使施工企業面臨資金緊張、利潤空間小，制約了企業的健康發展，本文擬從稅收籌劃方面談一談怎樣緩解施工企業的資金及利潤壓力。

一、營業稅稅收籌劃

（一）、把握好合同的簽訂關。

簽訂不同的合同會影響企業的稅負水平，舉例說明簽訂合同對企業稅負的影響。

例一：施工企業施工任務不足時，為了提高設備的利用效率，會利用閑置設備去分包或轉包其它企業的施工任務。因此在簽訂經濟合同時是簽訂機械租賃合同或是簽訂勞務分包合同要慎重。《營業稅暫行條例》規定：建筑安裝企業適用3%的營業稅稅率，設備出租行為適用5%的營業稅率。假如一施工企業利用自己的架空頂進設備為另一施工企業負責箱涵頂進作業，負責頂進方要完成箱涵內的出土、架空、頂進作業，另一方負責箱涵預制作業。假設合同金額為1000萬元，簽訂合同時沒有經過財務部門的會審，簽訂了一項設備租賃合同。按照營業稅法的規定需繳納營業稅及附加為10000000*0.55=550000元，實際上述合同性質屬于勞務分包工程合同，應采用建筑安裝企業3%的營業稅率，如果將合同變更為分包工程合同，需繳納營業稅及附加為10000000*0.33=330000元，可以少繳營業稅及附加220000元。印花稅：簽訂設備租賃合同使用千分之一稅率計10000000*0.001=10000元；簽訂勞務分包合同適用萬分之三稅率計10000000*0.0003=3000元，可以節省7000元。

例二：盡量不簽甲供料合同。甲供料合同不僅施工企業得不到應得的取費，因為施工預算間接費取費標準是按照直接費的一定比例計算的，甲供料合同中甲方供應材料價值沒有記入工程直接費，降低了取費基數，致使按照直接費取費的計劃利潤、營業稅及附加等取費低于預算標準。施工企業不但得不到應得的工程結算價款，還有可能使施工企業多繳納營業稅及附加。營業稅法規定：建筑安裝企業承包建設工程建設項目，無論是包工包料工程還是包工不包料工程，均應按包工包料工程以收取的料工費全額為營業額。營業稅的計稅依據是營業額，如果施工企業與建設單位簽訂的合同是包工不包料合同，應如何確定計稅營業額呢？作為計稅基數的營業額應包括工程耗用的材料價值在內，那么，工程耗用材料價值是按照實際使用材料的實際成本或預算成本，還是按照預算需用材料的預算成本呢？本人認為應該按照施工預算材料使用數量的預算價格確定。因此，簽訂甲供料合同時，首先按照包工包料合同辦法計算營業稅，然后再扣除材料的預算價格作為合同金額。

（二）、掌握建筑營業稅的納稅時間，避免提前納稅浪費資金的時間價值。《企業會計制度》規定建造合同采用完工百分比法確認收入，如果建造合同的結果能夠可靠估計，企業應當根據完工百分比法在資產負債表日確認合同收入

和費用，確認合同收入的同時要計算營業稅及附加，建筑營業稅納稅義務發生時間比較復雜，因此，劃分幾種具體情況。一是實行合同完成后一次性結算價款的工程項目，納稅義務發生時間為施工單位與發包單位進行工程合同價款結算的當天；二是實行旬末或月中預支、月終結算、竣工后清算辦法的工程項目，納稅義務發生時間為月份終了與發包單位進行已完工程價款結算的當天；三是實行按工程形象進度劃分不同階段結算價款辦法的工程項目，納稅義務發生時間為各月份終了與發包單位進行已完工程價款結算的當天；四是實行其他結方式的工程項目，其納稅義務發生時間為與發包單位結算工程價款的當天。現實是發包單位往往不及時與施工單位進行工程價款結算，而施工單位又要按完工百分比法確認收入，如果按照會計確認收入進行納稅申報，就等于提前納稅浪費了資金的時間價值。因此，需掌握好營業稅的納稅義務發生時間。

二、企業所得稅籌劃

（一）、利用固定資產折舊政策進行籌劃

《企業會計制度》對固定資產的折舊年限、預計凈殘值沒有明確規定，由企業自行確定，稅法對固定資產的最低折舊年限、凈殘值率有明確規定。房屋、建筑物為20年；火輪船、機器、機械和其他生產設備為10年；電子設備和火車、輪船以外的運輸工具及與生產經營有關的器具、工具、家具等為5年；固定資產的凈殘值率為5%。按規定施工企業不能使用加速折舊的方法，一般使用平均年限法計提固定資產折舊。因此，施工企業在確定固定資產使用年限時應采用稅法規定的最低年限，不應采用高于稅法的年限。這樣，可以及時將折舊費用進入成本，減少當期應納稅所得額，不僅可以縮短固定資產的投資回收期，加快企業的資金周轉，將收回的資金用于擴大再生產，也取得了資金的時間價值。另外取得固定資產要及時組資以便及時提取折舊，稅法及會計制度均規定，當月增加固定資產當月不提折舊，當月減少固定資產當月照提折舊。施工企業普遍采用項目管理，項目經理對工程項目的安全、工期、質量、效益負責，項目經理出于自己項目效益的考慮，推遲固定資產的入賬時間，影響固資折舊的及時提取，虛增當期利潤、增加企業所得稅的計稅基數及企業的現金流出。因此，施工企業應加強對項目財務管理的檢查，使購置的固定資產及時入賬，避免企業放棄折舊費用對應納稅所得額的抵扣效應。

(二)、控制固定資產修理支出金額

《企業會計制度》規定，固定資產日常修理支出直接計入當期的成本費用。稅法規定固定資產改良支出，在固定資產尚未提足折舊前，可增加固定資產價值，如有關固定資產已提足折舊，可作為遞延費用，在不短與5年期間平均攤銷。稅法還規定了固定資產改良支出的具體條件為

1、發生修理支出達到固定資產原值的20%；

2、經過修理后有關資產的經濟壽命延長二年以上；

3、經過修理后固定資產被用于新的或不同的用途。因此，企業應加強固定資產的維修保養及日常修理，控制固定資產修理費用支出金額，避免固定資產修理支出達到改良支出的標準，使修理費用在發生期可稅前扣除，減少當期應稅所得，充分利用資金的時間價值。

（三）、合理安排子公司的施工任務

不同的施工合同其利潤空間是不一樣的，企業集團可以將利潤高的施工任務分配給企業所得稅率低的子公司或分配給處于虧損期的子公司施工，利用子公司的不同稅率或利潤彌補虧損的政策，達到降低整個企業稅收負擔的目標。

（四）、合理分配總部的管理費用

稅法規定，企業集團總部為其下屬公司提供服務，有關的管理費用可以應分攤給下屬公司，但是稅法沒有規定具體的支付標準。因此，集團公司可以給稅率高的子公司或盈利多的子公司多分配管理費用，稅率低或處于虧損狀態的子公司少分配管理費用，達到降低企業整體稅負的目的。

三、個人所得稅籌劃

施工企業目前對工程項目多采用目標責任成本管理辦法，待項目完工后對工程項目施工單位進行全面考核，根據項目的經濟效益等指標對項目負責人進行獎懲；公司本部工資考核根據公司任務開發、施工產值、安全質量、經濟效益等指標完成情況決定年終獎金。2005年1月國稅發9號文件對納稅人取得的全年一次性獎金的計稅辦法進行了調整。9號文件規定納稅人取得全年一次性獎金，單獨作為一個月工資、薪金所得計算納稅，并按以下計稅辦法，由扣繳義務人發放時代扣代繳：

（一）、先將納稅人當月取得的全年一次性獎金按全年進行平均，按其平均數確定適用稅率及速算扣除數。如果在發放一次性年終獎金的當月，雇員當月的工資薪金低于稅法規定的費用扣除限額，應將全年一次性獎金減除當月工資薪金所得與費用扣除限額的差額后的余額，按上述辦法確定全年一次性獎金的適用稅率及速算扣除數。

（二）、將雇員個人當月內取得的全年一次性獎金，按第（一）項確定的適用稅率和速算扣除數計算個人所得稅。

個人所得稅法規定：“工資薪金所得”應稅項目按照應納稅所得額的大小，適用5%——45%的九級超額累進稅率，9號文件的出臺使個人應納稅所得額減少，增加了納稅人得稅后收益。但年終發放一次性獎金仍然需做好籌劃工作，不然企業將會多增加支出而個人并不能增加稅后收益。比如：年終一次性發放6000元獎金，當月工資新近收入超過費用扣除限額，按照國稅發9號文件計算應納個人所得稅為6000*5%-0=300元，稅后收益為6000-300=5700元；如果年終一次性發放獎金6300元，應繳個人所得稅6300*10%-25=605元，稅后收益為

6300-605=5695元；如果年終一次性發放獎金6400元，則納稅人的稅后收益為6400-6400*10%-25=5785元。可以看出獎金的增加并沒有使職工稅后收益增加，有時反而使稅后收益減少。從上述舉例可以發現，獎金的增加使納稅人稅后收益減少存在與一定的區間，企業應避免在這個范圍內發放一次性年終獎金。那么，怎樣計算出這一區間范圍呢？

從舉例可以發現，收入增加而稅后收益減少的范圍在納稅級距的臨界點附近，計算年終一次性發放6000元獎金適用5%稅率和適用10%稅率時稅后收益的差額，適用5%稅率時稅后收益為6000-6000*%=5700元，適用10%稅率時稅后收益為6000-6000*10%-25=5425元，差額為275元。275/1-10%=305.55元，假如年終一次性發放獎金6305.55元，則稅后收益為6305.55-6305.55*10%-25=5700

元，在該點上稅后收益和6000元的稅后收益相等，在6000元和6305.55范圍內發放年終獎金稅后收益均小于6000元時的稅后收益，采用完全歸納發可以得出區間范圍的計算公式，稅收臨界點上適用本級和高級稅率的差額/1-高一級稅率。

四、加強企業會計管理的基礎工作，避免不必要的納稅調整。

企業會計基礎工作不規范，會計控制制度不完善，有可能增加企業的稅收負擔。比如：在施工過程不能按規定取得發票、以收據代替發票、取得不規范的發票等，稅務機關可能將其認定為白條而要求企業調增應納稅所的額；當年發生的成本費用不能及時列銷而計入下一納稅，稅務機關可能認定其不屬于本經營活動支出，不允許在稅前扣除；不能夠及時與提供勞務單位進行工程價款結算，賬面存在大量預提費用，稅務機關可能認定企業在隨意調整利潤，要求企業進行納稅調整。

稅收籌劃是納稅人依據現行稅法，在不違背稅收政策的前提下通過合理籌劃與安排，減輕企業的稅收負擔。但是，稅收籌劃工作要想落到實處，需要企業各部門共同配合才能實現。施工企業通過合理的稅收籌劃，不但可以降低企業的整體稅收負擔增加企業盈利，而且可以減少當期的現金流出，緩解企業的現金壓力，減少融資成本，提高經濟效益。

第四篇：淺析施工企業稅收籌劃

淺析施工企業稅收籌劃

淺析施工企業稅收籌劃

摘要：施工企業主要從事鐵路、公路、橋梁、房屋、市政、水利水電等施工生產，由于建筑產品的固定性、多樣性、施工周期長等特點，這種生產經營的特殊性決定了其財稅管理活動及稅收籌劃技巧也呈現出獨有的特點。本文擬通過對國家相關稅法政策的分析，結合具體的案例，從施工企業投資、籌資、生產經營等不同經濟活動出發，結合具體的案例，分析研究了施工企業稅收籌劃的基本規律與運作技巧。

關鍵詞：施工企業稅收籌劃

一、稅收籌劃的特點

稅收籌劃是指負有納稅義務的單位和個人在納稅前采取各種合乎法律規定的方法有意減輕或消除稅收負擔的行為。也就是企業在法律允許的范圍內,通過對經營事項的事先籌劃,最終使企業獲得最大的稅收收益。其特點如下：

1．合法性。這是稅收籌劃最本質的特征,也是區別偷逃稅行為的根本所在。稅法是國家制定的用以調整國家和納稅人之間在征納稅方面的權利與義務關系的法律規范的總稱，稅收籌劃必須在法律允許的范圍內進行,當納稅人有多種合法的可選擇納稅方案時,可選擇低稅負方案。因為法定最低限度的納稅權也是納稅人的一種權利，納稅人無需超過法律的規定來承擔國家稅賦。

2．目的性。稅收籌劃的目的是降低稅收支出。企業要降低稅收支出，一是可以選擇低稅負，二是可以延遲納稅時間，有效降低資金成本。不管使用哪種方法，其結果都是節約稅收成本，以降低企業的經營成本，這就有助于企業取得成本優勢，使企業在激烈的市場競爭中得到生存與發展，從而實現長期贏利的目標。

3．籌劃性。納稅人在進行籌資、投資、利潤分配等經營活動之前就必須綜合考慮稅收負擔因素, 明確國家的立法意圖，設計多種納稅方案，并比較各種納稅方案的不同稅負，挑選出能使企業整體效益達到最大的方案來實施。

4.綜合性。綜合性是指企業稅收籌劃應著眼于企業整體全局,綜合考慮企業的稅收負擔水平,以及綜合經濟效益，統籌規劃。稅收籌劃不僅要考慮納稅人現在的財務利益，還要考慮納稅人未來的財務利益；不僅要考慮納稅人的短期利益，還要考慮納稅人的長期利益；不僅要考慮納稅人所得增加，還要考慮納稅人的資本增值；不僅要考慮納稅人的稅后財務利益最大化，而且還要盡量使納稅人因此承擔的各種風險，如稅制變化風險、市場風險、利率風險、信貸風險、匯率風險、通貨膨脹風險等降到最低。總之，稅收籌劃只有從納稅人財務計劃、企業計劃這些整體利益出發，趨利避害、綜合決策才能真正達到目的。

二、稅收籌劃的技術方法

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1.免稅技術。免稅技術是指在法律允許的范圍內,利用國家免稅政策，使納稅人成為免稅人,或使納稅人從事免稅活動,或使征稅對象成為免稅對象而免納稅收的技術。例如《關于青藏鐵路建設期間有關稅收政策問題的通知》就減免建設期間的各項稅收。

2.減稅技術。減稅技術是指在法律允許的范圍下, 利用國家減稅政策使納稅人減少計稅依據、降低應納稅所得而直接節稅的技術。

3.稅率差異技術。稅率差異技術是指在法律允許的范圍內,利用稅率的差異而直接節減稅收的技術。這里的稅率差異包括稅率的地區差異、國別差異、行業差異和企業類型差異等。

4.扣除技術。扣除技術是指在法律允許的范圍內,使扣除額、寬免額、沖抵額等盡量增加而直接節減稅收,或調整各個計稅期的扣除額而相對節稅的技術。如納稅人可以增加費用扣除額以節減企業所得稅。

5.抵免技術。抵免技術是指在法律允許的范圍內,使稅收抵免額增加而絕對節稅的技術。如國產設備投資抵免企業所得稅。

6.退稅技術。退稅技術是指在法律允許的范圍內,納稅人滿足退稅條件退還已納稅款而直接節稅的技術。

7.延期納稅技術。延期納稅技術是指在法律允許的范圍內,使納稅人通過延期繳納稅款而利用貨幣的時間價值，降低資金成本相對節稅的技術。

8.分割技術。分割技術是指在法律允許的范圍內,使所得財產在兩個或多個納稅人之間進行分割而直接節減稅收的技術。這種技術對于適用超額累進稅率的稅種尤為重要,因為對于超額累進稅率,稅基越大,適用的稅率層次越高,稅率越大,其稅收負擔就越重。因此,適時進行對象分割,有利于減少絕對稅款額。

9.匯總（合并）技術。匯總（合并）技術是指通過兼并經營虧損，降低企業的應納稅所得以及匯總（合并）計算有關費用扣除減少集團企業的計稅基數或通過匯總（合并）后達到法定減免界限而降低稅負的技術。

三、施工企業稅收籌劃

（一）投資過程中的稅收籌劃

1、通過直接設立符合減免稅條件的新辦企業降低稅負，利用西部大開發企業所得稅稅收優惠政策規定，財政部、國家稅務總局、海關總署《關于西部大開發稅收優惠政策問題的通知》（財稅（2001）202號）規定對設在西部地區國家鼓勵類的內資企業，在2001年至2010年期間，減按15％的稅率征收企業所得稅。經省級人民政府批準，民族自治地方的內資企業可以定期減征或免征企業所得稅。因此，在西部及民族自治地區投資設立子公司，進行主要經營業務的轉移，一方面可以支持西部地區建設，同時也可以享受到較低的稅率優惠。

2、投資設立外商投資企業稅收籌劃

所謂外商投資企業，是指按照中國法律組成企業法人的“三資企業”。包括按照我國有關企業法在中國境內投資舉辦的中外合資經營企業、中外合作經營企業，以及全部資本均由外國投資者投資的外資企業。由于外資企業有較多的稅收優惠政策，因此可以通過投資設立外商投資企業降低稅負。

稅法規定如下：設在經濟特區的外商投資企業，在經濟特區設立機構、場所從事生產、經營的外國企業和設在經濟技術開發區的生產性外商投資企業，減按百分之十五的稅率征收企業所得稅；設在沿海經濟開放區和經濟特區、經濟技術開發區所在城市的老市區的生產性外商投資企業，減按百分之二十四的稅率征收企業所得稅；對生產性外商投資企業，經營期在十年以上的，從開始獲利的起，第一年和第二年免征企業所得稅，第三年至第五年減半征收企業所得稅。因此，通過與外資共同投資設立企業，利用外商投資企業的優惠政策至少將相應企業所得稅稅負降低50％以上。

3、國產設備投資抵免企業所得稅稅收籌劃

國家為了鼓勵企業加大投資力度，支持企業技術改造，促進產品結構調整和經濟穩定發展，對企業技術改造國產設備投資出臺了相關抵免企業所得稅優惠政策，施工企業生產經營的特點決定了固定資產損耗快、更新快，隨著我國鐵路、公路、房建、市政等建設項目的高速發展，特別是《中長期鐵路網規劃》提出的的“八縱八橫”客運專線建設更是需要施工企業必須及時技術改造相應技術設備。因此，施工企業在購置固定資產設備之前就應做好相應統籌規劃，取得有關部門的批復手續，合理的降低企業稅負。

根據財政部、國家稅務總局財稅字[1999]290號及國家稅務總局《關于印發〈技術改造國產設備投資抵免企業所得稅審核管理辦法〉的通知》（國稅字〔2000〕13號）文件規定，凡在我國境內投資于符合國家產業政策的技術改造項目的企業,其項目所需國產設備投資的40%可從企業技術改造項目設備購置當年比前一年新增的企業所得稅中抵免。

集團化的大型施工企業可以利用匯總（合并）技術將稅負降至更低，稅法規定匯總(合并)納稅的總機構(或母公司)將成員企業的企業所得稅申報表進行匯總(合并),確定匯總(合并)后應納稅所得額,據以計算的應繳企業所得稅額,可用于抵免成員企業經稅務機關核定的抵免企業所得稅額.總機構(或母公司)匯總(合并)后的應繳所得稅額不足抵免時,未予抵免的成員企業投資額,可用總機構(或母公司)以后匯總(合并)后的應繳所得稅額延續抵免,但抵免期限最長不得超過5年。

4、不動產或無形資產投資入股稅收籌劃

財政部、國家稅務總局《關于股權轉讓有關營業稅問題的通知》財稅［2002] 191號規定以無形資產、不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業稅。對股權轉讓不征收營業稅。因此，納稅人對擬準備銷售的不動產或轉讓的無形資產，可以采取先投資入股，然后再進行股權轉讓。

（二）籌資過程中的稅收籌劃

1、權益性資本與負債性資本籌資。施工企業無論通過債務籌資還是通過權益籌資，都存在著一定的資金成本，籌資決策的目標既要求籌資足額又要求資金成本最低。按照稅法規定，負債性資本的利息可以稅前扣除，而權益性資本只能作為企業稅后利潤的分配，因此施工企業在確定資本結構時應盡量考慮債務籌資的利用。一般而言，如果息前稅前盈余大于每股收益無差別點的息前稅前盈余時，運用負債籌資可獲得較高的每股收益；反之，當銷售額低于每股收益無差別點的銷售時，運用權益籌資可獲得較高的每股收益。

要專業化固定資產設備，如果施工企業直接購置，需要占用大量資金，并且大型設備往往具有專用性，本工程竣工后，其他工程項目的使用價值不大。因此，施工企業可以通過融資租賃，迅速獲得所需的施工設備，同時保存企業的舉債能力，更重要的是融資租入的固定資產可以計提折舊，稅法允許折舊計入成本費用，減少了企業的納稅基數，而且支付的租金利息也可按規定在所得稅前扣除，進一步減少了納稅基數。

（三）經營過程的稅收籌劃

1、簽訂經濟合同稅收籌劃

施工企業的生產經營具有施工周期長、價值大的特點，經濟活動一般需要簽訂合同。利用經濟合同進行稅收籌劃，可以節減稅金支出。由于行業性質決定，建筑施工企業主要涉及建筑勞務及其他服務。因此，在簽訂經濟合同時，通過適用不同的稅目，為進行稅收籌劃提供了很好的契機。

（1）工程合同價款的稅收籌劃

根據《中華人氏共和國營業稅暫行條例實施細則》的規定，納稅人從事安裝工程作業，凡所安裝的設備價值作為安裝工程產值的，其營業額應包括設備的價款。這就要求建筑安裝企業在從事安裝工程作業時，合同中應盡量不將設備價值作為安裝工程產值，可由建設單位提供機器設備，建筑安裝企業只負責安裝，取得的只是安裝費收入，使其營業額中不包括所安裝設備的價款，從而減少稅基，達到節稅的目的。

案例：某施工企業承包某單位設備的安裝工程，合同約定由施工企業提供設備并負責安裝，工程總造價為500萬元，在施工企業經過稅收籌劃后，簽訂建筑安裝合同約定決定改為只負責安裝業務，收取安裝費100萬，設備由單位自行采購提供。則該企業可節稅12萬元（500×3％－100×3％）。

（2）施工企業總分包合同稅收籌劃

稅法規定建筑業的總承包人將工程分包或轉包給他人的，以工程的全部承包額減去付給分包人或轉包人價款后的余額為營業額。工程承包公司承包建筑安裝工程業務，如果工程承包公司與施工單位簽訂建筑安裝工程承包合同，無論其是否參與施工，均應按“建筑業”稅目3％的稅率征收營業稅。如果工程承包公司不與施工單位簽訂承包建筑安裝工程合同，只是負責工程的組織協調業務，對工程承包公司的此項業務則按“服務業”稅目5％的稅率征收營業稅。

案例：某建設單位B有一項工程,工程承包公司A只負責工程的組織協調業務，施工單位C最后中標。建設單位B與施工單位C簽訂了金額為5000萬元工程承包合同。另外，建設單位B支付給A企業100萬元的服務費用。此時，A應納營業稅（適用服務業稅率）為：100萬元×5％＝50000元。

如果A企業進行籌劃，與建設單位B簽訂工程總承包合同，合同金額為5100萬元。然后，A企業再與施工單位C.簽訂金額為5000萬元的工程分包合同。A應繳納營業稅（適用建筑業稅率）：（5100萬元-5000萬元）×3％＝30000元。于是，通過籌劃，A可少繳20000元的營業稅款。

2、納稅義務地點的稅收籌劃

國家稅務總局關于印發《增值稅若干具體問題的規定》的通知：基本建設單位和從事建筑安裝業務的企業附設的工廠、車間，用于本單位或本企業的建筑工程的，應在移送使用時征收增值稅。但對其在制造的預制構件，凡直接用于本單位或本企業建筑工程的，不征收增值稅。因此，建筑施工企業生產水泥預制構件、其他構件或建筑材料的工廠、車間應盡可能的設在建筑現場，以適用于稅率較低的營業稅（建筑業3％）。

3、通過內部非獨立核算的施工單位進行稅收籌劃

根據《財政部、國家稅務總局關于明確《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》第十一條有關問題的通知》（財稅[2001]160號）的規定，“負有營業稅納稅義務的單位為發生應稅行為并向對方收取貨幣、貨物或其他經濟利益的單位，包括獨立核算的單位和不獨立核算的單位”中的“向對方收取貨幣、貨物或其他經濟利益”，是指發生應稅行為的獨立核算單位或者獨立核算單位內部非獨立核算單位向本獨立核算單位以外單位和個人收取貨幣、貨物或其他經濟利益，不包括獨立核算單位內部非獨立核算單位從本獨立核算單位內部收取貨幣、貨物或其他經濟利益。因此單位內部非獨立核算的施工單位為本單位承擔建筑安裝業務，不征收營業稅。

案例：某施工企業需要建造一棟1000萬元自用辦公樓，如由本企業獨立核算的單位承建，需要負擔營業稅30萬元（1000×3％），改由單位內部非獨立核算單位承建則不用負擔營業稅金。

4、通過合作建房進行稅收籌劃

所謂合作建房，就是指一方提供土地使用權，另一方提供資金，雙方合作，建造房屋。根據《營業稅問題解答（之一）的通知》（國稅函發[1995]156號）的規定，合作建房有兩種方式，即純粹“以物易物”方式和成立“合營企業”方式，兩種方式中又因具體情況的不同產生了不同的納稅義務。在這種情況下，納稅人只要認真籌劃，就會取得良好的效果。

案例：甲、乙兩企業合作建房，甲提供土地使用權作價1000萬元，乙提供資金1000萬元。甲、乙企業約定，房屋建好后，雙方均分。完工后，該建筑物造價2000萬元，于是，甲、乙各分得1000萬元的房屋。

根據《通知》的規定，甲企業通過轉讓土地使用權擁有了部分新房屋的所有權，從而產生了轉讓無形資產應繳納營業稅的義務。此時其轉讓土地使用權的營業稅為1000萬元，甲應納的營業稅為1000萬元×5%=50萬元。

若甲企業進行稅收籌劃，則可以不繳納營業稅。具體操作過程如下：甲企業以土地使用權、乙企業以貨幣資金合股成立合營企業，合作建房，房屋建成后雙方采取風險共擔、利潤共享的分配方式。現行營業稅法的規定：以無形資產投資入股，參與接受投資方的利潤分配、共同承當投資風險的行為，不征收營業稅。由于甲向企業投入的土地使用權是無形資產，因此，無須繳納營業稅。僅此一項，甲企業就少繳了50萬元的營業稅款，從而取得了很好的籌劃效果。

5、施工企業會計處理的涉稅籌劃：

《企業會計制度》規定了可以根據職業判斷采用不同的會計方法，不同會計處理方法的選擇又會導致企業會計利潤實現時間上的前后移，由于貨幣時間價值的影響，使得企業應納所得稅的現值出現差異，故施工企業在經營過程中可通過會計處理方法的選擇來進行稅收籌劃。例如，當物價呈持續上漲趨勢時，施工企業宜采用后進先出法，這樣攤入工程成本的存貨價值較高，期未結存成本較低，可以將利潤和納稅遞延到以后，進而達到延緩繳納企業所得稅的目的；

成功的稅收籌劃意味著納稅人對國家制定的稅收法律、法規的全面理解和運用，對國家稅收政策意圖的準確把握。合理的納稅籌劃還是納稅人納稅意識提高到一定階段的表現，稅收籌劃與納稅意識的增強一般具有客觀一致性和同步性的關系，進行稅收籌劃或稅收籌劃搞得好的企業，其納稅意識往往也比較強。成功的稅收籌劃體現了國家的宏觀調控職能和產業政策，通過合理的稅收籌劃還能促進經濟社會的長期發展和繁榮。

參考文獻：

[1] 中國注冊會計師協會稅法2006（4）

[2] 中國注冊會計師協會會計2006（4）

[3] 全國注冊稅務師職業資格考試教材編寫組稅法（1）2006（1）

[4] 全國注冊稅務師職業資格考試教材編寫組稅法（2）2006（2）

[5] 蔡昌建筑施工業稅收籌劃規律及思路點撥財會信報

第五篇：一套完整的某房地產企業稅收籌劃方案

一套完整的某房地產企業稅收籌劃方案

第一部分 稅收籌劃的含義

在市場經濟體制下，稅收對納稅人的收益有著重大影響，謀取最輕稅負始終是納稅人孜孜以求的目標。稅收籌劃就是在不違反國家稅收法規的前提下，納稅人通過對投資、經營、理財等各項經濟活動的事先周密籌劃和合理安排，盡可能地減輕稅負，為納稅人帶來稅收利益，并最終為納稅人帶來經濟利益的管理活動，它同納稅人追求企業價值最大化的目標一致；稅收籌劃有利于提高企業的經營管理水平和會計核算水平，有利于降低企業的經營風險，有利于節約稅收成本。

稅收籌劃完全合法、符合國家立法意圖，國家鼓勵稅收籌劃。《注冊稅務師管理暫行辦法》明確規定，“稅收籌劃是注冊稅務師的業務內容之一”，從規章的層面肯定了稅收籌劃存在的必要。隨著稅收籌劃的不斷完善和發展，稅收籌劃將進一步提升法律級次，更加有法可依。

房地產企業主要有以下四種運營方式：一是通過國土局掛牌交易；二是合作建房；三是收購一塊土地進行項目開發；四是收購公司或者股權轉讓。下面，從企業經營過程中金額最大、最為重要的兩個稅種（土地增值稅、企業所得稅）分別闡述房地產企業的稅收籌劃。

第二部分 房地產企業土地增值稅的稅收籌劃

國家稅務法規是稅務部門征稅的法律依據，企業進行稅務籌劃，首先應立足于國家稅務法規，立足于稅法規定的稅收優惠政策。在房地產稅費中，土地增值稅引人關注，原因一是稅率較高，稅負重，二是籌劃余地較大，可以節省較多稅金支出。

土地增值稅稅法規定，有下列5種情形之一的，可以享受免征土地增值稅的優惠政策：

1、納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%。

2、因國家建設需要依法征用、收回的房地產。因城市規劃、國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉讓原房地產的，經稅務機關審核，免征土地增值稅。

3、房地產入股免稅。以房地產作價入股進行投資或聯營的，轉讓到所投資、聯營的企業中的房地產，暫免征土地增值稅。

4、合作建自用房免稅。對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征土地增值稅。

5、在企業兼并中，對被兼并企業將房地產轉讓到兼并企業中的，暫免征土地增值稅。

根據以上的土地增值稅的優惠政策，我們分別策劃以下方案：

（一）“臨界點”籌劃方案：

房地產開發公司開發一個項目，總要獲得一定的利潤，而利潤高低又涉及土地增值稅的多少，利潤越大繳稅越多，導致房價越高。因此，如何在行業中做到房價最低、應繳土地增值稅最少、所獲利潤最多是房地產公司應認真考慮的問題，這就涉及到增值稅的“臨界點”。

“臨界點”：稅法規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額（轉讓收入減除稅法規定的扣除項目金額后的余額）未超過扣除項目金額20％，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額20％，應就其全部增值額按規定計稅。這里的“20％的增值額”就是“臨界點”。

基本思路：根據土地增值稅的稅率特點及有關優惠政策，控制增值額，從而適用低稅率或享受免稅待遇。土地增值稅稅率實行四級超額累進稅率，稅率從30%到60%，增值越多、稅率越高。因此，增值額成為稅率的決定因素，土地增值稅籌劃的關鍵點就是合理合法地控制、降低增值額。

控制增值額，必須從稅法規定的五個扣除項目入手：取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本、房地產開發費用、與轉讓房地產有關的稅金、財政部規定的其他扣除項目（主要是指從事房地產開發的納稅人允許扣除取得土地使用權所支付金額和開發成本之和的20%）。必須主意到，稅法允許扣除的項目比企業自己實際核算中涉及的項目要少，計算增值額時必須以稅法的規定為準。

稅法規定，納稅人建造普通標準住宅出售，如果增值額沒有超過扣除項目金額的20%，免予征收土地增值稅；納稅人既建造普通標準住宅，又進行其他房地產開發的，應分別核算增值額；不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不享受免稅優惠。房地產企業如果既建造普通住宅，又進行其他房地產開發，分開核算與不分開核算稅負會有差異，這取決于兩種住宅的銷售額和可扣除項目金額。在分開核算的情況下，如果能把普通標準住宅的增值額控制在扣除項目金額的20%以內，從而免繳土地增值稅，則可以減輕稅負。

例如：

某房地產開發企業，銷售收入為1.5億元，其中普通住宅為１億元、豪華住宅銷售額為5000萬元。稅法規定的可扣除項目金額為1.1億元，其中普通住宅為8000萬元，豪華住宅為3000萬元。

1、不分開核算應繳納土地增值稅：

增值率：（15000－10000）÷11000×100%＝36%

適用稅率：30%

應納稅：（15000－11000）×３０%＝1200萬元

2、分開核算應繳納土地增值稅：

普通住宅

增值率：（10000－8000）÷8000×100%＝25%

適用稅率：30%

應納稅：（10000－8000）×30%＝600萬元；

豪華住宅

增值率：（5000－3000）÷3000×100%＝67%

適用稅率：40%

應納稅：（5000－3000）×40%－3000×5%＝650萬元

二者合計：600萬元+650萬元=1250萬元

如上所述，分開核算比不分開核算多支出稅金50萬元。原因在于普通標準住宅的增值率為25%，已經超過20%，仍須繳納土地增值稅。因此，必須通過進一步籌劃，適當減少銷售收入使普通住宅的增值率控制在20%以內，從而實現免繳土地增值稅、降低房價（或提高房屋質量、改善房屋配套設施等）的效果，在激烈的銷售戰中取得優勢。我們對上例給出的條件做一點改動，然后來計算土地增值稅的稅負和企業的收益情況。

3、進一步籌劃后分開核算應繳納土地增值稅：

進一步籌劃的重點是將普通住宅增值率限制在20%，有以下兩種方法：

（1）增加可扣除項目金額

假定上例中其他條件不變，只是普通住宅的可扣除項目金額發生變化，使普通住宅的增值率限制在20%，那么可扣除項目金額從（10000－ｙ）÷ｙ×100%＝20%等式中可計算出，ｙ＝8333萬元。此時，普通住宅免稅、豪華住宅應繳納650萬元，實際總共免稅550萬元；扣除為增加可扣除項目金額多支出的333萬元，企業可增加收入217萬元。增加可扣除項目金額的途徑很多，比如增加房地產開發成本、房地產開發費用等，使商品房的質量進一步提高。

但是，在增加房地產開發費用時，應注意稅法規定的比例限制。稅法規定，開發費用的扣除比例不得超過取得土地使用權支付的金額和房地產開發成本金額總和的10%，而各省市在10%之內確定了不同的比例，要注意把握。這是，可以應用第二種方法。

（2）降低房屋價格

降低房屋銷售價格導致銷售收入減少了，在可扣除項目金額不變的前提下，增值率自然會降低。這一方法是否適當，關鍵在于比較減少的銷售收入和控制增值率減少的稅金支出的大小，從而作出選擇。假定上例中普通住宅的可扣除項目金額不變，仍為8000萬元，要使增值率為20%，則銷售收入從（Ｘ－8000÷8000×100%＝20%中可求出，Ｘ＝9600萬元。此時該企業應繳納的豪華土地增值稅為650萬元，節省稅金600萬元，與減少的收入400萬元相比節省了200萬元，比第一種方法少節省17萬元。（因為土地增值稅在計算企業所得稅時可以扣除，對企業所得稅和企業的稅后利潤會產生影響，因篇幅有限，此處不再分析）

（二）合作建房營業稅的籌劃方案：

土地入股合作建房籌劃是較常用的一種籌劃方法，房地產開發企業取得開發土地是首要條件，操作空間主要是土地入股節約土地轉讓這一環節營業稅，合作建房有兩種方式：第一種方式是純粹的“以物易物”：雙方以各自擁有的土地使用權和房屋所有權相互交換，一方發生了銷售不動產的應稅行為，另一方發生了轉讓土地使用權的應稅行為。對這種以房換地行為，雙方應分別按其銷售房屋的價值和轉讓土地使用權價值繳納營業稅。合作建房雙方將分得房屋出售時，還應按房屋銷售額交納營業稅。第二種方式是甲方以土地使用權、乙方以貨幣資金合股，成立合營企業或合作項目的合作建房。我們主要談一下合作項目的合作建房，合作建房最關鍵是在合同簽訂過程中必須注明分配形式。對此，又存在兩種利潤分配方式：一是合作雙方采取風險共擔、利益共享，稅后分成的分配方式；二是房屋建成后雙方按一定比例分配房屋。在第一種分配方式下，向合作企業提供的土地使用權視為投資入股，根據財稅字（1995）48號和國家稅務總局《營業稅稅目注釋》第九條第二款“以不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征營業稅”的規定，對股權轉讓不征收營業稅；在第二種分配方式下，向合作企業轉讓的土地使用權，按轉讓無形資產繳稅，合作企業房屋分配后銷售時各自按銷售不動產繳納營業稅。

在實際操作中，企業經營會受新公司取得房地產開發資質時間條件的限制，可變通為收購“干凈”的殼公司后重新注資來實現；或由乙方直接投資到甲企業，換取甲企業一定比例的股權來實現。

（三）企業兼并轉讓房地產籌劃方案：

假設A公司收購B公司。A公司收購前凈資產的公允價面值為1000萬元，B公司凈資產賬面價值為-100萬元，收購價500萬元（增值部分主要為房地產），合并前有尚未彌補的虧損700萬元（未超過稅法規定的5年彌補期限）。企業合并過程中的非股權支付額為低于20%，預計合并后A公司每年應納稅所得額約為100萬元。

根據國稅發[2000]119號文件規定，A公司吸收合并B公司有兩種稅務處理方案：

方案一：免稅合并。因為本例中非股權支付比例低于20%，所以B公司可不確認資產的轉讓所得，其虧損可由合并后的A公司繼續用以后實現的與B公司凈資產相關的所得彌補，A公司接受B公司全部資產的計稅成本，須以B公司原賬面凈值為基礎確定。

方案二：應稅合并。當非投權支付比例低于20%時，國稅發[2000]119號文件規定為“可選擇”免稅合并，因此A公司和B公司有權選擇應稅合并。B公司可視為按公允價值轉讓，處置全部資產，計算資產的轉讓所得，依法繳納所得稅，B公司以前的虧損，不得結轉合并后的A公司彌補，A公司接受B公司的有關資產，計稅時可以按經評估確認的價值確定成本。

方案比較：

1、方案一中B公司不確認資產轉讓所得，不繳納企業所得稅。方案二中B公司須確認資產轉讓所得稅600萬元[500-（-100）]，但確認的資產轉讓所得可全部用于彌補以前虧損（600＜700），不需要負擔企業所得稅；

2、方案一中B公司虧損可結轉到合并后的A公司進行彌補，但B公司凈資產的公允價值僅占合并后A公司凈資產公允價值的37.5%[600÷（1000+600）×100%]，合并后每年大約只能約補虧損37.5萬元（100×37.5%），考慮稅前彌補虧損年限，合并前B公司的700萬元虧損，合并后大約只能在稅前彌補187.5萬元。方案二中B公司虧損不得結轉到A公司彌補；

3、方案一中A公司接受B公司的有關資產只能按B公司原帳面凈值提取折舊（或攤銷，下同）在稅前扣除。方案二中A公司接受B公司的有關資產可按評估價值提取折舊在稅前扣除。

由此可見，在本例中，無論采取哪種合并方案，B公司均不需要負擔企業所得稅。方案一的優勢在于合并后A公司可以稅前彌補B公司的虧損約187.5萬元，方案二在優勢在于合并后A公司可以稅前多列支取折舊60萬元，可見，方案二顯然優于方案一。

在企業收購過程中，按公允價面值考慮到對資產(房地產)進行評估增值稅務處理。這樣加大多房地產成本。選擇應稅合并，從而在稅前列支更多的固定資產折舊、無形資產攤銷等費用。

（四）將房地銷售改為股權轉讓籌劃方案：

例如：某房地產開發公司與某酒店投資公司簽訂協議，建造一座五星級酒店。工程由該房地產開發公司按照該酒店投資公司的要求進行施工、建造。工程決算后，該酒店投資公司購買該酒店，需要支付土地出讓金20?000萬元，房地產開發成本70?000萬元，房地產開發費用4500萬元，利息支出5000萬元，城建稅為7%，教育費附加為3%，銷售價格為140，000萬元。當地政府允許扣除的房地產開發費用，按照取得土地使用權和開發成本金額之和的5%以內計算扣除。

該房地產開發企業房地產轉讓收入為140?000萬元。應當繳納營業稅：140，000×5%=7000（萬元）。應當繳納城建稅和教育費附加：7000×（1%+3%）=280（萬元）。

該企業取得土地使用僅支付成本20?000萬元、房地產開發成本70，000萬元。房地產開發費用合計為：（20，000+70，000）×5%+5000=9500（萬元）。房地產加計扣除費用為：（20，000+70，000）×20%=18?000（萬元）。允許扣除項目合計為：20?000+70?000+9500+18?000+7000+280=124?780（萬元）。增值額為：140?000-124?780=15?220（萬元）。增值率為：15?220÷124?780×100%=12.19%，應當繳納土地增值稅：

15?220×30%=4566（萬元）。

該企業實際利潤為：140，000-（20，000+70，000）-9500-（7000+280+4566）=28?654（萬元）。應當繳納企業所得稅：28?654×15%=4298（萬元）。該企業的稅后利潤為：

28?654-4298=24?356（萬元）。

該房地產開發企業可以根據該酒店投資企業的要求自行開發建設該五星級酒店，該酒店投資企業可以將本來應當按期支付的工程款以借款的方式借給該房地產開發企業。酒店建成以后，該房地產開發企業可以與該酒店投資企業合資成立一家酒店公司，房地產開發企業以該酒店投資入股，占相應的股份。酒店公司成立以后，該房地產開發企業再將其所擁有的股東全部轉讓給該酒店投資企業。假設該酒店的各項建設成本不變，為了與酒店開發企業共享納稅籌劃的收益，該房地產開發企業轉讓股分所得為125，000萬元。這樣，酒店投資企業少支付價款15?000萬元。根據《財政部國家稅務總局關于股權轉讓有關營業稅問題的通知》（財稅[2002]191號）的規定，以無形資產、不動產投資入股，與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業稅。對股權轉讓不征收營業稅。該房地產開發企將酒店投資入股的行為不需要繳納營業稅，轉讓股權的行為也不需要繳納營業稅。根據《財政部國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅[1995]48號）的規定，對于以房地產進行投資、聯營的，投資、聯營的一方以土地（房地產）作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯營企業將上述房地產再轉讓的，應征收土地增值稅。該房地產開發企業投資入股可以免征土地增值稅，而其轉讓股權的行為也不需要繳納土地增值稅。該房地產開發企建造該酒店的總成本為：20?000+70?000+4500+5000=99，500（萬元）。轉讓股權所得為：125?000-99，500=26?000（萬元）。應當繳納企業所得稅：26?000×15%=3900（萬元）。該企業的稅后利潤為：26?000-3900=22?100（萬元）。多獲得稅后利潤：22?100+24?356=46?456（萬元）。該房地產開發企業和該酒店投資企業總共減輕稅收負擔：

15?000+46?456=61?456（萬元）。

（五）以契約方式約定甲方應得的前期工作補償和合作利益：

如果一個中外合作企業，雙方成立中外合作項目公司，甲方是中方，負責項目土地的三通一平，拆遷工作及辦理立項審批手續，部分前期工作已在項目公司之前基本完成，項目完全后甲方取得利潤。乙方投入注冊資本，其他資金由成立后的項目公司以項目公司的名義籌集，項目完全后乙方獲得項目利潤。我們在設計這個概念的時候在設計當中我們可以看，在每個環節當中的籌劃方式，籌劃點以及風險控制，我就不再具體的說了。在公司的組建階段籌劃方式，以契約方式的約定前期費用歸屬問題，籌劃目地；對于中外合作企業項目公司，通過約定甲方負擔的前期限費用的歸屬，將甲方應得利潤分為前期限工作補償費和合作利益兩部分，使前期費用流入合作項目的開發成本，這樣可以增加開發成本，可在稅前扣除。

注意幾下方面：

1、前期補償方式費用歸屬，合作雙方合作利益的分配方式如何約定；

2、支付甲方的補償。

第三部分 房地產企業企業所得稅的稅收籌劃

（一）外商投資企業的稅收優惠政策

外商投資企業所得稅法中差異最大、最能體現其自身特點的是所得稅優惠政策。本文把所得稅優惠政策歸納為以下幾個方面：

1、生產性外商投資企業的稅收優惠

生產性外商投資企業，經營期在10年以上的，從開始獲利起，第一年和第二年免征企業所得稅，第三年至第五年減半征收企業所得稅。

2、追加投資項目的優惠

符合下列條件之一的投資者，在原合同以外追加投資項目取得的所得，可單獨計算并享受兩免三減半定期減免優惠：

（1）追加投資形成的新增注冊資本額達到或超過6000萬美元的；

（2）追加投資形成的新增注冊資本額達到或超過1500萬美元，且達到或超過企業原注冊資本50%的。

3、外國投資者并購境內企業股權的優惠

（1）國投資者按照規定并購境內企業股東的股權，或者認購境內企業增資使境內企業變更設立為外商投資企業。凡變更設立企業的外國投資者的股權比例超過25%的，可以依照外商投資企業所適用的稅收法律、法規繳納各項稅收，并享受各項企業所得稅稅收優惠政策。

（2）外資并購境內企業后，境內公司變更設立為外商投資企業，應該符合“新辦企業”認定標準，從而享受新辦企業稅收優惠政策。根據2006年1月9日，財政部、國家稅務總局發布了《關于享受企業所得稅優惠政策的新辦企業認定標準的通知》，新辦企業的權益性出資人（股東或其他權益投資方）實際出資中固定資產、無形資產等非貨幣性資產的累計出資額占新辦企業注冊資金的比例一般不得超過25％，而外資并購過程中，不管是股權并購還是資產并購，一般均用現金進行交易，非貨幣性交易的可能性幾乎沒有，因此該通知不 對外資并購后“新辦企業”認定產生實質性影響。

4、再投資退稅

再投資退稅是指外商投資企業的外國投資者將從企業分得的稅后利潤，再投資于中國境內企業時，對再投資部分已繳納的所得稅給予全部或部分退還。按再投資方式不同，退稅分兩種優惠處理辦法：

（1）部分退稅（40%）

外商投資企業的外國投資者，將從企業取得的利潤直接再投資于該企業，增加注冊資本，或者作為資本投資開辦其他外商投資企業，經營期不少于5年的，經投資者申請，稅務機關批準，退還其再投資部分已繳納所得稅稅款的40%。

（2）全部退稅（100%）

外國投資者在中國境內直接再投資舉辦，擴建產品出口企業或者先進技術企業，以及外國投資者將從海南經濟特區內的企業獲得的利潤直接再投資于海南經濟特區內的基礎設施建設項目和農業開發企業，經營期不少于5年的，經投資者申請，稅務機關批準，全部退還其再投資部分已繳納的企業所得稅稅款。

5、購買國產設備投資抵免企業所得稅

按核實征收方式繳納