第一篇：關于房地產市場的調查分析

關于房地產市場的調查分析

近年來，隨著住房制度改革逐步深入，國家宏觀經濟政策驅動，全國房地產業均呈現出強勁的發展勢頭。就我縣而言，這一行業更是嶄露頭角，商品房增量市場、二手房存量市場、住房租賃市場都得到持續快速發展，在很大程度上改善了我縣城鄉廣大居民的住房條件，有力地推動了我縣城鄉建設和社會經濟的快速發展。房地產業已成為我縣國民經濟的重要產業，對改善居民住房狀況起到了關鍵作用。然而，從我縣房地產市場現狀分析，也存在住房供需矛盾、市場運作不規范和土地價格偏高等問題。縣房管局對此高度重視，于近期組織人員對1998-2003年全縣房地產市場作了深入、細致、全面的調研，針對該行業發展中存在的問題，制定了一系列行之有效的舉措，積極引導該行業持續健康發展。現就1998-2003年我縣房地產業發展現狀、存在問題及未來發展趨勢分析如下：

一、1998-2003年我縣房地產市場運行情況

（一）國民經濟快速發展，人民生活不斷改善。1998-2003年，我縣國內生產總值由1998年的56.5億元增加到2003年的96.5億元，財政總收入由3.35億元增加到7.53億元；城鎮居民人均可支配收入由8502元增至14424元，農民可支配收入由3318元增至4702元。

（二）房地產發展勢頭良好，已逐漸成為重要產業。1998年以來，我縣房地產開發實際完成投資額的年增長幅度在17.53%以上。2003年完成房地產投資額2.97億元，有力地推動了全社會固定資產投資增長和國民經濟發展，房地產業已成為我縣國民經濟發展中的一支生力軍。

（三）土地供應情況（表格附后）。1999-2001年，我縣房地產市場從無到有，處于發展期，土地供應量也逐年上升，加上舊城改造，至2001年達到最高，項目數有26個，供應量為18.5894公頃，其中用于住宅用地供應量為8.2554公頃，占當年供應總量的44.4%。2002年由于政府宏觀干預，我縣房地產市場進入低谷期，土地供應量最低僅為2.8854公頃，到2003年開始復蘇，供應量有所增加，達10.6276公頃。從供地來源看，存量土地與增量土地分別占總供地量的11.72%和88.28%。2003年開始，國家宏觀調控政策實施，對增量土地使用略有下降，加大了舊城改造力度。另外，我縣商業、市場、旅游等用地供應不多，這與我縣經濟發展結構及速度有關。近6年來，我縣用于住宅用地供應量為37.35448公頃，而用于商業土地供應總量僅為7.3289公頃，市場、旅游等其它經營性用地供應量僅為2.3821公頃，可見在經營性用地供應中，住宅用地還是占絕大部分，基本上集中在城市規劃區內。

（四）房地產開發情況。從我縣統計部門的數據顯示，1998—2003年房地產開發投資額波動較大。2002年為歷年最高，共完成投資額5.73億元，比2001年增長3.1%。施工房屋面積83.1萬平方米，減少2.2%，竣工房屋面積23.3萬平方米，減少5.3%；商品房銷售面積16.4萬平方米，減少16.8%；年末商品房空置面積6.9萬平方米，增長102.9%。

（五）房地產市場購銷兩旺，房地產價格穩步上升。1998年以來，房地產銷售總量年均保持在15萬平方米以上，其中住宅銷售總量每年基本保持在12萬平方米以上。據我縣相關統計資料顯示，我縣商品住房均價從1998年的1200元/平方米，增長到2003年的2200元/平方米，6年漲幅達83%。

（六）購房動機發生變化，由自住轉為投資。我縣有一定數量居民購房動機發生變化，由原來自住轉向以營利為目的。據2002年房展會統計，我縣居民購買外地房產，70%以上是商鋪。

（七）行業規模迅速擴大，打造品牌房開企業。截止2003年底，全縣房開企業發展到43家，比去年增加了8％。規模較大的5個企業投資額占全縣商品房投資額的24％，一批規模大、競爭力強、品牌知名度高的房開企業脫穎而出。

（八）房地產金融業發展良好，為房地產市場的良性發展提供強大支持。從1998年末至2003年末，我縣各項房地產貸款金額從17.51億元增加到37.10億元，6年間增長了2.12倍。2003 年末，房地產貸款比去年同期增長1.38％。房地產信貸業務是近幾年來發展最快的信貸品種，個人住房貸款發展迅速。據人民銀行平陽縣支行統計數據，我縣在2001年以前個人購房信貸廖廖無幾，在2001年個人購房信貸也只有623萬元，僅占信貸總額的0.99%，而在2003年個人購房貸款額就有8554萬元，比2001年增長13.7倍多，占貸款總額的8.95%。隨著政府宏觀調控干預，到2004年6月個人購房信貸比例雖有所下降，只有8.74%，但其總額已有8904萬元，比2003年增長350萬元。由此可見，我縣房地產信貸給房地產市場提供了一個良好的信貸環境，也給我縣房地產市場的可持續發展提供了一個強有力的保障。

（九）房屋拆遷情況。我縣舊城拆遷工作從1991年開始，在摸索中不斷發展，現已形成一套比較完整的拆遷管理制度。2002年出臺《平陽縣城市房屋拆遷管理實施辦法》，從以產權調換逐步發展為以貨幣補償安置為主，確保了拆遷雙方當事人的合法權益，體現了公開、公正、公平性。同時，2004年又規范了農村村改拆遷管理工作，出臺了《平陽縣農村房屋拆遷管理暫行辦法》。昆陽鎮解放街北路貨幣化拆遷安置得到廣大拆遷戶的一致認可。

（十）存量房產交易活躍，健全住房供應體系。自1997年房改房上市政策出臺后，存量房產交易活躍。2003年存量房成交量達47.49萬平方米，比上年增長42.70%。同時，啟動經濟適用房，健全住房供應體系。不同層次住房供應方式，滿足了不同收入家庭住房需求，大大改善了城鄉居民住房條件，我縣城鎮居民人均住房面積達到35.9平方米，農民人均建筑面積達到35.1平方米，居全市前列。

（十一）住房保障體系情況。我縣自1997年被列入國家安居工程試點縣以來，安居工程（經濟適用房）改變了原來以單一途徑的集資合作建房，轉為解決機關干部、工礦企（事）業單位的干部職工住房困難。從1998年起到目前為止，國家先后下達我縣安居工程（經濟適用房）建設規模共25萬平方米。為建立和完善我縣多層次的住房供應體系，解決最低收入家庭住房困難，縣房改辦根據市、縣政府有關工作部署，擬將出臺廉租住房實施辦法。現根據該辦的初步調查摸底，我縣最低收入家庭居民258戶，符合廉租住房登記的有215戶（目前我縣準備在昆陽鎮試行）。

二、1998-2003年我縣房地產市場基本特點分析

1、繁榮經濟強硬支撐。近年來，我縣經濟保持較快發展速度，2003年全縣國內生產總值和財政總收入與1998年相比，分別增長71%和125%。隨著經濟快速發展，居民生活得到明顯改善，2003年全縣城鄉居民儲蓄已達46.96億元，與1998年相比增長191%。

2、住房制度改革不斷深化。我縣房改起步較早，目前住房公積金覆蓋面達50%。隨著住房制度改革逐步深化，在很大程度上刺激了居民購房積極性，從而釋放出潛在的巨大住房消費能量。

3、國家宏觀政策大力推動。一是消費減負，降低入市門檻。自1997年以來房產交易契稅、規費一再下調。由1997年之前成交額的6%下調至1.5%，2001年6月國家清理取消了47項建設性收費，2002年新建商品房交易管理費按3元/平方米收取，二手商品、落地房交易管理費按6元/平方米收取，非住宅交易管理費按12元/平方米收取，；二是推出個人住房貸款，增強居民購房力。自1998年推出房貸政策以來，我縣

各類金融機構和住房資金管理中心累計發放個人住房貸款余額11.7億元。

4、居民的消費結構升級和消費品位大大提高。我縣居民消費恩格爾系數，即“食”在消費總支出比重逐步下降，已由1998年的36.9%降至2003年的31.4%，比全國平均40%低8.6個百分點，這正是增加住房消費的大好時機。另外，我縣居民“一步到位、一房到老”的住房觀念漸漸淡化。單間式住房不再受追寵，而舒適、寬敞、優美的居住環境成為大眾追求的目標，這給我縣房地產市場注入了強大的活力。

5、城市化進程加速發展。近年來，我縣積極推進城市化進程，加速了城鎮人口聚集。據統計資料顯示，2003年我縣城鎮總人口達84.1萬人，比1998年增長4.7%，此外，加上每年上萬外來務工人員，這無疑給我縣住宅產生巨大需求。

三、1998-2003年我縣房地產市場運行中存在的主要問題和深層次原因分析

總體上說，我縣房地產市場化程度較高，房地產業保持較快健康發展勢頭，但同時也存在一些問題：一是住房供應與居民需求的矛盾較突出，經濟適用房和低價商品房供應遠遠不能滿足市場需求。樓盤中大戶型較多，小戶型較少，提高了商品房均價；二是宏觀調控手段和行政管理措施跟不上房地產市場形勢發展，部分房開企業的自我約束機制不夠完善，導致房開企業違規開發、虛假廣告、違規銷售、延期交房、面積縮水、房屋質量差等問題；三是房地產投資增長速度緩慢。我縣近幾年經濟發展速度不快，導致了房地產業發展緩慢。2003年全縣房地產開發企業就有43家，而完成房地產開發投資僅為2.9682億元，而且從這幾年房地產業占GDP的比重一直徘徊在2.3%左右，并沒有出現較大增幅，可以說房地產業對該縣GDP的拉動并不明顯，也沒有產生規模效應；四是土地價格偏高，以及少數鄉（鎮）土地供應缺乏計劃，土地供應量過大，導致房地產開發商大量圈地，商品房用地供應缺乏詳細規劃，隨意性大；五是工薪階層購房困難，房屋空置率和空關率增大。據統計，我縣房價上漲的同時，空置率和空關率也隨之增大。2001年空置率為3.5624萬平方米，2003年則上升為5.4121萬平方米。2003年，我縣商品房均價由2001年的1500元/平方米上揚至2200元/平方米。以我縣的經濟水平，雙職工家庭年收入2.36萬元推算，如一個家庭買60平方米商品房，不吃不喝需要近7年時間。因此導致眾多房源被少數有錢人購買，提高了空置率和空關率，而真正需要購房的工薪階層，因經濟問題而難以購房，形成了工薪階層購房困難，空置率和空關率卻加大的矛盾；六是房開企業整體水平不高。現有房開企業43家，其中僅有5家是2級資質的企業，其余都是3、4級企業，因而群體素質較低；七是房產中介經紀機構規模較小。我縣房地產市場上有120家房產中介經紀機構，規模較大的為數不多；八是土地市場運作不甚規范。在開發地塊取得的方式上，存在協議、拍賣出讓兩種形式，由于兩種形式并存，造成房地產開發商風險不均、開發成本差異等；九是開發的小區品位不高。我縣房地產開發至今，住宅精品少，小區品位都較低，上規模、上檔次的住宅小區寥寥無幾。

四、保持我縣房地產市場持續健康發展對策

1、要加快房地產宏觀發展戰略研究和房地產業發展總體規劃的編制。房地產宏觀發展戰略研究和房地產業總體規劃將調解長期以來因為行政區面積過小對我縣可操作性提出政策措施；將把房地產用地拓展與老城區功能改造相結合，同時強調生態環境。通過總體規劃的編制與實施，真正實現“自然一空間一人文系統”的整體格局和發展模式。要在大量調研的基礎上，制定好近、遠期房地產開發計劃，正確處理好“度”和“量”的關系，以有效防止該縣房地產業“泡沫”產生。在制定計劃時要兼顧“兩頭”，適時調控開發結構，今后住宅要統籌考慮社會各階層住房需求，特別要關注“平民住房”，要重點向中、低收入家庭傾斜，使他們買得起房，有房子住。

2、要加強對房地產發展研究，提高宏觀調控能力。加強房地產市場的分析和研究，逐步建立房地產市場的預警和信息披露制度，提高對市場的分析和判斷能力，加強宏觀調控能力，并正確引導房地產的投資和消費，建立健全房地產市場預警機制。

3、要控制商品房價格非正常上漲。一是要根據房地產市場需求，保持土地合理的供應量和供應比例，加大經濟適用房建設，限制高檔住宅的盲目開發和大規模建設，以防止出現積壓；二是要增強房地產市場透明度，給房開商創造平等競爭環境。同時，要科學、合理制定招、投標辦法，防止地價以“天標”中標；三是要加快建立房地產市場監測體系，對市場供求比例、價格走勢及時進行必要的信息的收集和反饋，以引導房開企業做好市場的細分和定位，避免盲目性，并有利于政府及時進行宏觀調控。

4、要盤活存量土地，增加土地有效供給，確保適度土地供應總量，逐步建立梯度土地供應體系，盡可能滿足不同層次住宅需求。隨著城市化進程加快，建設和房地產用地的需求與可供給量之間的矛盾日益尖銳。因此，要適度拓展該縣發展空間，提高土地供應能力。加大基礎設施建設，利用好閑置土地，改革現有土地產權交易制度，促使城鄉內部大量的存量和低度利用土地進入市場。要求土地出讓責任單位要按照計劃出讓時間，按時交地，確保用地計劃順利完成，逐步建立梯度土地供應體系，滿足不同層次住宅需求。

5、要改進和加強房地產交易市場管理。一是要加強商品房預（銷）售管理，規范商品房銷售環節，解除購房者后顧之憂；二是要加強房產經紀機構管理，規范房地產中介行為；三是要簡化房產交易手續，提高辦證速度。

6、要努力提高住宅整體質量與提高房開企業整體素質。大力提倡和引導房開企業創建精品名牌住宅產品，提高住宅建設品位，嚴格控制低檔次、小規模開發建設。要以廉租住房項目建設為龍頭，推動我縣住宅建設向新的更高層次發展。要不斷優化居住小區環境，優化套型設計，充分合理利用空間，注重資源的充分節約和綜合利用，建造生態住宅，使我縣住宅建設朝著產業化方向發展。要采取扶優限劣措施，嚴格入市門檻，對那些無資金實力、缺乏資質的房開企業，通過規范市場經濟秩序及時清理出局。同時，制定一些優惠政策，向房地產行業中相對實力強、信譽好的企業傾斜，使企業做大做強，以適應入世后的新形勢。

7、要加大經濟適用房建設力度，改革建設和供應的方式。改革重點要體現在6方面：一是要全面推行經濟適用房建設項目招標工作，改革房地產開發建設體制；二是要明確界定經濟適用房購買標準，改革供應管理方式；三是要根據低收入家庭實際情況，改革完善住房保障體制；四是要嚴格經濟適用房交易行為，改革交易管理制度；五是要加強對經濟適用房價格監管系統研究，改革成本控制體系；六是要嚴格控制經濟適用房單戶建筑面積，優化戶型空間，改革建設戶型標準。同時，加快啟動中、低價位大型住宅小區建設。

8、要提高預防金融風險意識，強化信貸管理。一是要控制總量，合理調整結構，實行差別政策，以控制房開在住房消費資金中的比重，抑制投資、投機需求和過度超前消費；二是要嚴格信貸管理，依法、依規貸款，切實強化貸后管理；三是要在積極提供土地收購儲備機構信用貸款的同時，強化貸款監控，實行封閉運行；四是要加強對個人住房貸款管理，一方面要繼續支持本地居民自住購房，適度提高首付額度，另一方面停止對異地購房、多套購房的個人貸款。

9、要規范發展物管。要結合文明創建活動和綜治工作，積極采取行政、經濟、法律等手段，在全縣城鎮范圍內，全面推行物管。房管部門作為行業主管部門，要結合實際，積極開展試點工作、并注意總結經驗，為推進物管產業化奠定堅實基礎。

10、要加強房地產開發監控力度。據了解，目前昆陽鎮房開用地較大，已遠遠超過當地住房需求量，這將

影響整個地區房地產市場有序健康發展。要加強對該鎮房開的監管力度。規定享受獨立審批土地權限3年到期后不能繼續延期，建立健全統一有序的房開市場，在全縣土地總量控制上，既要適當增加供應、緩解供需矛盾，又要防止土地供應過度投放，形成市場風險。

五、未來3年我縣房地產市場的初步判斷、預測及發展趨勢分析

綜合我縣房地產發展現狀可以看出，當前我縣房地產業形勢可說是喜憂參半，既不能盲目樂觀，也不能妄自菲薄。1998年以來，我縣房地產價格上漲具有客觀必然性，是我縣房地產業發展過程的必然結果，相對較大需求空間對房價的上升提供了真實需求支持，而不是純粹投資動機驅動下“虛漲”。這是“平陽現象”區別于“海南現象”的本質之處，也是我縣能在房價較快上漲的同時，保持較低商品房空置率和防范泡沫能力的主要原因。基于以上背景分析，我縣房地產市場還是有較大發展空間。主要表現在：

1、城市化進程發展需要給我縣房地產業提供發展巨大空間。“構筑?一都三縣?，建設新平陽”，率先基本實現現代化是近幾年我縣發展的重要戰略。“住在平陽、游在平陽、學在平陽、創業在平陽”是城市發展目標定位，這將有效拉動我縣潛在房地產需求。疏散老城，建設新區，城市建設和人口布局逐步向縣城外圍地區疏散，加速城市化進程，構筑“大平陽”發展戰略。我縣行政區域擴大，為我縣經濟發展帶來機遇，給房地產市場提供更多發展空間。根據聯合國相關機構統計資料表明，人均GDP在800-8000美元之間為房地產業的起步及快速上升階段。只有人均GDP在13000美元以上時，房地產業才步入下降階段。我國目前人均GDP在800美元左右，而我縣人均GDP已超過1250美元。另外在90年代，發達國家人均住房建筑面積為：美國60平方米，英國38平方米，德國38平方米，法國37平方米，日本31平方米。國際經驗表明，在人均住房建筑面積達到30平方米之前，房地產市場會保持旺盛住房需求。我縣作為溫州市較具集聚效應的大縣，具有較大發展潛力。

2、我縣重大配套工程建設及住宅建設供需和結構的矛盾給我縣房地產提供發展潛在動力。我縣區域舊城保護和改造經過10多年努力，居民住房條件得到明顯改善。但在我縣區域范圍內仍有成片地塊改造尚未完成，特別是昆陽鎮解北11.87萬平方米的危舊住宅拆遷改建，按25%擴面計算，需解決拆遷購置住房建筑面積14.84萬平方米。另外，鰲江鎮火車站的后年開通，甌南大橋把鰲江、水頭鎮和蒼南縣龍港連為一體，對整片區域也起到很大推動作用。雖然，2004年前我縣房地產開發項目用地已累計供應面積28.7134公頃，土地供應面積累計可建商品房43.0701萬平方米，而近年來實施開放人口政策，每年新增人口在0.4-0.5萬人，這里雖有經濟適用房供給，但還不能滿足。因此，急需加大住宅區建設，我縣房地產業住宅投資空間仍未達到飽和。

3、我縣規劃與人口發展的購房需求量將持續增長，給我縣房地產業提供發展真實需求。2003年，我縣戶籍人口為84.1萬人，暫住人口3.83萬人。根據我縣有關規劃資料，規劃近期2005年戶籍人口為85.88萬人，遠期2010年戶籍人口為88.41萬人。目前，隨著該縣招商引資，暫住人口不斷涌入，以及失地農民轉為非農人口、引進人才等因素，該縣以后幾年人口增長情況，城鎮總人口以每年4000-5000人速度增長，其中非農人口增量為每年3000-4000人，暫住人口為每年200-300人。

（1）新增城鎮人口住房需求

根據城鎮人口預測，按照統一公式可以計算出新增城鎮人口住房需求總量：

P1=W1·N+W2·R·F·N

式中：P1：新增人口住房需求總量

W1：新增人口中非農人口增量

N：新增人口人均建筑面積（按人均30平方米取值）

W2：新增人口中暫住人口增量

R：暫住人口中經商、辦廠及咨詢服務等收入比較高具有購房能力的人群比例（估計在9%左右）

F：暫住人口中具有購房能力的人群實際可能購房比例按5%計算得出每年新增人口住房需求總量：

2004年新增人口住房需求總量：

P=0.34×30+0.03×9%×5%×30＝10.2041（萬平方米）

2005年新增人口住房需求總量：

P=0.4×30+0.03×9%×5%×30＝12.0041（萬平方米）

2006年新增人口住房需求總量：

P=0.3×30+0.02×9%×5%×30＝9.0027（萬平方米）

（2）經濟發展居民改善居住條件對商品房的需求

由于目前我縣居住在老城區的房屋都是落地房，根據2003年我縣統計年鑒里數據顯示本年我縣城鎮人均住房使用面積為35.9平方米，居住水平應該屬于中等水平。但隨著經濟發展及收入的增加，人們對改善居住條件的愿望也隨之強烈，必然購買新房換舊房，參照國際經驗，如以非農業人口4萬戶為基數，按每年每戶增加1平方米計算，年需求量為4萬平方米左右。

（3）投資對商品房的需求

由于房地產具有保值、增值功能，一定數量的投資需求是必然存在的。近年來，有相當數量的社會閑置資金進入房地產市場，一大部分人都成了“炒房一族”，其手頭上房屋基本上有2至3套，但根據當前房地產市場低入住率，一旦可以賺錢，基本上都會出售。再加上近幾年以前外出經商的人回鄉投資房地產等因素，估計在我縣投資對商品房的需求量，占新增城鎮人口住房需求、經濟發展居民改善居住條件對商品房的需求總和的30%左右。總之，從目前土地供應狀況與未來市場需求分析，今后房地產市場將會更加完善和成熟，住房消費將會更趨理性。

第二篇：房地產市場調查分析

房地產市場調查分析

只要用心去找，你能找到一大堆教科書，教導我們怎么做市場調查分析——我不想評價這些方法對不對，各人各體會，如果你覺得一種方法，能夠有助于你了解事實真相，那么它就是一種好方法。

我想強調的一點是，受國情所限——這主要體現在兩個方面：一是政府對于公共信息的絕對壟斷，二是絕大多數公司對于營銷的理解還停留在一個很膚淺的層面。在現實生活中，市場調查分析工作很少能夠做到象教科書上的案例那么完美。

通常工作人員會被要求用一點點少得可憐的預算，在一個很短的時間內就要迅速理解一個市場，并形成文字。這看起來有一定的難度，不是嗎？不過沒有關系，掌握了一定的方法，我們還是可以順利完成工作的。

因為事物的發展都有其客觀規律，只要你能把握住幾個關鍵的點，我們就可以建立起一個完整的邏輯，市場分析只是一種推理游戲。

城市經濟分析

中國地大物博，幅員遼闊，但是區域經濟發展非常的不均衡，不但不同的區域、不同的省份之間經濟發展狀況的差別極大，比如：沿海地區與西北地區的經濟差距，是有目共矚的。

即使是同一個省內，同一個地區的兩個不同城市，經濟發展狀況都有可能存在明顯的差距。以揚州為例：高郵與江都同屬揚州地區，相隔不過2小時的車程，但是江都是全國著名的經濟百強縣，購買力之強不亞于揚州，而高郵的經濟情況相形只下，就要落后太多了。

隨著土地拍賣政策的出臺，異地開發已經越來越普遍。對一個陌生的城市做調查，第一緊要的就是對城市經濟的分析。城市經濟分析，在教科書里也被稱作宏觀經濟分析，顧名思義，免不了要與一大堆的數據打打交道，這是個很讓人頭痛的問題。

我承認，我就看不懂那些數據究竟代表了什么意思：這就象財富一樣，在100萬以內，財富的擁有者或許還會有一個直觀的印象，但若是后面的零達到8個以上，這種財富就只是一個數字了。

在實際工作中，我所采用的辦法是類比。

我在一、二、三級城市都操作過項目，一般情況下，操作一個住宅項目，你至少需要在那個地方呆8個月以上的時間。策劃多半是個不太安份的人，喜歡到處走走看看；同時工作也要求我們對所在的城市要有充分的了解——以我的經驗，在任何一個城市呆上8個月左右，任何一個策劃對于那座城市的方方面面應該會有一個 象了。

這種比較全面的直觀印象是非常寶貴的，有了這種直觀印象，你就已經拿到了一把迅速理解另一個陌生城市的金鑰匙。比如：前段時間，我剛剛去安徽安慶做了個市場調查。到達安慶后，我所做的第一件事，就是通過報社的朋友搞了份2004年的統計報告，然后將其中幾個關鍵的數字找出來，比如：固定資產投資、房地產占的比重、人均收入、恩格爾系數等，和揚州的數據比了一比，因為我在揚州生活工作的比較長，手里有比較詳盡的資料，具體數據如下：（此處省略）

不怕不識貨，就怕貨比貨啊，很明顯，各項經濟指標都差了老大一截呢！(我所采用的還是2002年揚州的統計報告的數據)，差距真是好大，至此對于安慶的經濟我已經有個大致的感覺了。

剩下的就是觀察了，到處走走，看看各行各業的經營發展概況，比如市中心主要是商業街，經營的品種，經營狀況等等等，總的來看，與數據所體現出來的差距還是吻合的。1

這是一個快速理解一座城市的簡便辦法，就某些角度來說，工作人員也確實沒有辦法再進一步的深入理解了，我們畢竟不是經濟學家，也不是社會學者。

事實上，采取這種辦法最大的好處，不僅在于能夠迅速理解一座城市的宏觀經濟，更重要的一點就是，我們可以利用已經建立起來的 模板和累積的經驗數值，迅速的判斷當地房地產市場正處在哪一個發展階段，從而迅速理解當地的房地產市場。

市場調查分析

對一個城市的房地產市場做調查分析，最重要的，也是首先要判斷證明的——是這個市場正處于哪個階段，這是非常重要的。因為不同階段的市場，其市場特征與消費者的行為特征是不一樣的。

更重要的是，通過對于市場階段的劃分，我們可以預測出該市場在項目開發周期內，將會發生一些怎么樣的轉變，這對于營銷戰略的制訂的極其重要的。

想要迅速的判斷當地房地產市場正處在哪一個發展階段，你的手里必須要有一個 模板。什么是模板呢？如果你在一個城市工作過，對那里的房地產市場有充分的了解，并歸納整理出了完整的資料，那么這個市場就可以被看過一個 模板。

有這么一句名言：歷史就象一個車輪，當條件吻合的時候，一切都會重演。如果你去到一個和這個 模板各方面條件都差不多的城市，只要這個市場同樣具備某些因素，你就能預見到未來將會是怎么樣的,這就是 模板的作用。還是以安慶市場為例：

我是用揚州作為模板去衡量安慶市場的，因為揚州是房地產市場發展得比較好的地級市之一，而且推動市場發展的因素比較的規范，所以可以作為典范。而且我在那里操過2年的盤，有豐富的 累積。

為了便于大家理解，我先簡單介紹一下揚州市場。

揚州的房地產市場發展較迅速，大盤只用了2年時間，就從1550 元/平方米迅速拉升至2560元/平方米（2003年市場均價）的高位，此后大盤開始進入了盤整期，推案難度與市場風險明顯增大，見圖5：（省略）

安慶與揚州有許多相似的地方，都是區域重要的地級市，同樣下轄不少縣級市，雖然經濟指標差距甚大，但是房地產是針對高端客戶群的產業，這最多只是個市場容量的問題。

從安慶的市場情況來看，目前需求結構的主要成分為城市化進程帶來的首次置業需求與以提升生活品質為目的的二次置業，很明顯市場尚處于成長階段中期，這是個很敏感的階段，因為機遇與風險并存。這樣的市場有點一個經典的營銷案例：兩個鞋類推銷員同時去了一個很落后的地方，發回的電報卻截然相反，一個說：糟，這里的人沒有穿鞋的習慣；另一個卻說：好極了，這里的人還沒有開始穿鞋呢！

那么這到底是怎么樣一個市場呢？問題的關鍵在于：在此后的24個月以內，安慶的房價是否也能夠象揚州一樣，進入一個迅速攀升的通道呢？答案是：NO。

首先我們來看看，是什么因素造就了揚州在這24個月時間里能夠劃出這么漂亮的一條上陽線呢？除了 區位優勢、經濟底蘊以及因為是***的故鄉，得到了大量的優惠政策外，有三個最主要的因素：

（一）拆得兇：舊城改造的力度大，（二）攤得開：城市化進程效應明顯

（三）良好的價值鏈：拆建兩旺，二、三級市場的良好聯動都直接導致了消費者投資欲望高漲 這些條件安慶都不具備：

●從一級市場來看，地方政府明顯缺乏土地營運的經驗和有效手段。缺乏經濟支撐的城市規劃顯得“大而空”。

●土地價格與實際價值相去甚遠，新近出臺的土地基準價政策形如自說自話的“獨角戲”。如果通過競拍手段獲得土地資源，開發風險較大。

● 安慶的三級尚未啟動，存量房價格還停留在一個較低的水準。

● 由于地方經濟疲軟，土地價值不高，加之受國家宏觀調控政策影響，政策趨于保守，預計短時間內，地方政府在舊城改造上很難有幅度較大的舉動。2004年的拆遷計劃為20000平方米。短時間內無法形成拆建兩旺的良性循環。

分析到這里，大的思路已經基本上都已經出來了，大盤明顯是沖高乏力的，這樣的市場，比較適合的入市策略只有“小盤精致化”了。開發總量以5萬平方米以下為宜，產品以中高檔產品為宜，目標人群鎖定高收入的精英階層。

有了針對性，剩下的區域市場微觀分析，做起來就輕松多了，許多無謂的內容可以放棄，這一節，放在后面一章來闡述。

需要強調的一點是：中國的房地產市場與理論是有一定的差距的，經驗數值是非常重要的，以下是王石有關市場分析的一段講話：

…怎么把它套算，套算出個結果，經驗統計數字是根據萬科自己所在開發的八個城市手機的資料，上海、北京、深圳、天津、成都、武漢、南京、沈陽、南昌，應該說如果有廣州就更有說服性，因為萬科本身在廣州沒有開發，這個結果主要是按照這幾個指標，一個可用以購買的資金，第二個首期付三成的住宅總價，第三個商品住宅均價，可購買住宅面積，上海是70平方米，北京是61平方米，主要是北京價格比較貴，深圳是71平方米，按照這樣，由于它很多地方價格非常便宜，平均出來面積最大是成都和武漢，72平方米，南昌雖然價格很便宜，但是由于它收入更低，所以南昌并不說明價格這方面大。

這就是八個城市可支配的付三成，可支配的要首付的資金，可購買的面積，這是理論測算出來的。

第二個我們看到實際情況，實際情況我們看到上海主力戶型是98平方米到115平方米，與理論測算差距28到45，北京的主力戶型比較大120到130，與測算相差59到69，給的這個數字，從這個統計來看理論和實際的差距相當大，當然我們這里很多其他因素沒有考慮進去，比如北京很多人買房并不是北京本地人購買，所以按照北京本地人的家庭收入這樣的方式差距，這個因素要考慮進去，我們看這個算出各地的差距。這是我們給出三條曲線，我們看這條黃線是理論測算，我們主力戶型無論是低端還是高端，都和這個理論差距非常大，我們看到這就是現在理論和實際測算的一個結果的差別。

所以我們不得不得出一個結論，我們現在的消費是超前的，超前差別這么大，經驗數值從那里來？來自案場，企業要有信息管理的意識，必須高度重視對案場信息的收集整理。事實上，這才是銷售單位最寶貴的財富。

消費者的調查分析

消費者調查分析，主要還是以信息的收集整理、觀察、訪談等手法為主；這里要談到一個有趣的話題就是究竟要不要做 問卷調查?

如果是住宅項目，我覺得沒有什么必要。為什么呢?很簡單，房地產是一種高檔耐用消費者，許多人一生中也就消費那么一次，根本無從累積經驗。

所以你拿個問卷去問他，他就是有心如實招來，都未必能說出些什么有價值的話來。這個事我是深有體會的，全段時間，有個朋友要我幫忙選房子，50幾萬的大事呀，人家能不謹慎嗎？于是乎，這個美女就每天在QQ上騷擾我好幾個小時，足足騷擾了一個禮拜。作為朋友，她問任何問題，我都會給她最專業的回答和最客觀的分析。一個禮拜下來，我發現她還是一竅不通，而我聽接受到的信息里，唯一對營銷有幫助的一句話就是：象我們這樣和長輩住在一起的人不少，開發商為什么不多做些 雙主臥的戶型呢?

其次是國情問題，中國是沒有社會信用機制的，所以你根本沒有辦法了解目標人群真實的收入。同時中國人也沒有說真話的習慣，我們從懂事起學會的第一件事，就是說謊。有錢人怕他們的灰色收入暴光；窮人怕丟面子，年輕人的欲望總是被放得很大，中年人的話語有太多的修飾成分——所有的語言，總有被攙雜進或多或少的虛偽的成分…就象我們的政治口號，不是左就是右，很少有人能坦蕩蕩的對一個陌生人說幾句真話。所以一般來說，房地產業的消費者調查分析是取群體共性，而非個性。王志剛工作室有個將目標人群按照三類九等劃分的作業流程就很不錯，我也覺得做到這樣就夠了。當然，有了大框架后，還是有許多細節需要我們去填充的，主要還是以信息的收集整理、觀察、訪談等手法為主。

記者是你最好的幫手，和他們交朋友并非什么難事，記者都有廣告指標的，別忘記了你是他未來的大客戶，如果你愿意請他們喝一杯，再傳授他一點專業知識的話，我們的記者朋友是很愿意與你分享他對那個城市的理解的。

給保安發幾棵煙，說點好話，進到一個成熟的小區去看看，也不是什么難事。周邊的便利店是什么檔次的，里面在賣些什么檔次的貨色？露在窗外的空調機大部分是什么品牌？這些細節都很容易看出當地人的生活水準。

當然，如果你不介意做一只土撥鼠的話，還可以去翻翻垃圾筒，所以的秘密都在那里等著你呢！

第三篇：房地產市場調查問

銀川市房地產市場調查問卷（消費者調查）

尊敬的：女士/先生

您好!我是寧夏大學的學生，為了更好的了解我市居民購房的真實意向，我們在進行一項全市民住房狀況及需求的市場調研。您的意見無所謂對錯，都會對我們有很大幫助，希望您在百忙之中抽出一點時間協助我們完成這項調查，我們會對您的回答予以保密。謝謝您的支持與合作！1.請問您的年齡是：()A.30歲以下 B.30~45歲 C.45~60歲 D.60歲以上 2.您的職業是：()A.機關事業單位

B.企業單位 C.私營企業戶 D.其他 3.您目前住房面積()A.80㎡以下 B.80－110㎡ C.110－140㎡ D.140－170㎡ E.170㎡以上 4.您目前的月收入是（）

A.2000-4000元 B.4000-6000元 C.6000-8000 元 D.8000-10000元 E.10000元以上 5.請問您近期是否有購房需求()A.有 B.沒有

6.若有買房的打算，預計多長時間買房()A.1年內買房 B.1-3年內買房 C.3-5年內買房 D.5年以后 7.您若買房，目的是什么（）

A.改善居住條件 B.給子女或父母 C.投資購房 D.解決居住 8.您希望購房的位置是（）

A.興慶區 B金鳳區 C西夏區 D.其他地區 9.您若購買商品房，選擇什么戶型（）

A、二室一廳 B、二室二廳 C、三室一廳 D、三室二廳 E、四室一廳 F、四室二廳 G、復式 H、其他 10.您喜歡的住宅建筑風格是()A.傳統建筑形式 B.現代時尚 C.歐陸風格 D.其他 11.你在購房地點上最看重()A.距原居住地近B.距父母居住地近C.距工作單位近D.方便子女就學 E.環境景觀好 F.繁華商業區 H.其它 12.您希望交房時房屋的裝修為()A．不裝修 B.普通裝修 C.精裝修 D豪裝修 E部分裝修 13.您希望購買的住房建筑類型是什么()A.多層 B.小高層 C.高層 D.排屋、別墅 E.單身公寓 14.您能承受的住房價格是（）

A.30萬以下 B.30－50萬 C.50－70萬 D.70－100萬 E.100萬以上 15.您購房最關注的因素是()A.房價 B.戶型 C.交通方便度 D.建筑質量

E.小區內部環境 F.小區生活配套 G.周邊環境 H.戶型設計 I.物業管理 J.開發商品牌實力 K.投資升值潛力 16.您獲取房源的最主要的渠道是()A.電視 B.報紙雜志 C.路牌廣告 D.親朋好友介紹 E.房展會 F.其他 17.您認為小區應有哪些配套設施()A.游泳池 B.健身設施 C.商場超市 D.各類球場 E.中西餐廳 F.肉菜市場 H.幼兒園及學校 J.老人活動場所 K.兒童游憩設施 L.娛樂活動場所 M.其他 18.您對目前的住房不滿在()A.戶型不佳 B.配套不夠 C.環境差 D.位置差 E.物業管理不到位 F.停車不便 G.其它 19.您認為哪些是房地產設計必備的（）

F.游泳池 G.保姆間 H.老人房 I.老人房 J.中西雙廚 K.頂層閣樓 L.步入式獨立衣帽間 A.錯層

B.花園

C.公共部分挑空

D.雙車位

E.屋頂花園

20.您對目前銀川市房地產市場還有什么更好的建議？

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第四篇：房地產市場調查總結

房地產市場調查總結

近年來，隨著中國經濟的快速增長，柳州這座本身具有的人文內涵及工業基礎的城市，房地產市場迅猛發展，具體表現在：新注冊的房地產開發企業迅速增加、房地產開發項目迅速增長、積壓多年的爛尾樓盤盤活復工、二手房交易量較往年成倍增長、房產價格一路上揚、房地產中介代理機構應時增多且成交量增長。但是在房地產市場的沸騰之中，也同時顯現了諸多矛盾與糾紛。二手房交易中，中介公司和委托方、買受方的糾紛不斷涌現，與交易配套的銀行按揭業務在給銀行帶來商機的同時，也帶來了更多的商業風險，使得銀行采取更審慎的態度對待二手房按揭業務，未能完全形成二手房市場的良性互動。

針對房地產市場的上述現象，在市范圍內通過走訪等方式對二手房交易市場進行調查，分別對二手房交易的參與者、管理者進行調查，深入了解我市二手房市場的現狀，目的在于為構建具有我市特點的和諧的二手房交易市場提出有益的法律意見和建議。

根據我們的調查，參考同類大中城市調研成果，我市的二手房交易，與其他城市一樣，80-90%是通過置業中介公司進行交易的。但置業中介公司的交易方式因法律、法規和政策的缺失，導致交易模式的五花八門，加之置業中介公司的從業人員素質參差不齊，交易中的不規范行為時有發生，以致同一單二手房交易，因由不同的置業中介公司和由不同的從業人員操作，與交易各方發生的關系、結果大不相同，從而與交易各方產生一些較為突出的矛盾，嚴重影響了二手房交易市場的健康發展。

置業中介公司與買受人的突出矛盾，具體表現在：第一，中介收費標準不統一，收費種類繁多，是置業中介公司與買受人最為突出的矛盾。在我們的調查中，根據市消委會公布的數據，在二手房交易的投訴中，關于中介收費的投訴為數最多，略占整個二手房交易投訴的20%左右。具體表現在收費標準不統一，中介公司對收取的中介費用名稱不統一，有的叫“中介費”，有的叫“傭金”，有的叫“咨詢服務費”，有的叫“經紀費用”等等，名目繁多雜亂。第二，“跳單”、“飛單”、“吃差價”等交易惡習的客觀存在，引發了置業中介公司與其他交易主體的大量的矛盾。第三，交易中，中介公司利用代收代付、挪用、侵占買受人的購房資金，是中介公司與買受人的又一突出矛盾。第四，中介公司利用格式合同或格式條款，預設陷阱，損害買受人的權益，也是二手房交易中較為突出的矛盾。第五，中介公司為了成就交易，承諾代辦過戶，但片面夸大中介方的作用，但實際上在辦理過戶的時間、保護產權轉移的安全性等方面都不盡人意，引發買受方的強烈不滿，造成矛盾。

通過調查分析，造成上述現象有其客觀基礎：第一，置業中介公司盲目追求高額利潤，有法不依，是產生上述現象的主要原因；第二，現行法律、法規和政

策的缺失，使得二手房交易市場缺乏約束、缺乏理性、缺乏誠信，放縱了市場中的各種欲望，從而引發了上述現象的產生和泛濫。

鑒于此，要規范二手房交易市場中的價格體系，應該充分考慮作為二手房交易市場的最重要主體——置業中介公司在不同法律關系之中的勞動價值，使其工作物有所值。目的應培養加入這一市場的其他主體如委托人、買受人、銀行等等主體尊重置業中介公司的勞動并認同其價值。因此抓好如下工作，規范市場，減少、消除置業中介公司的亂收費現象則成為當務之急：第一，盡快加強和完善規范二手房交易市場的立法，從法律、法規上明確置業中介公司的市場準入條件、交易模式，規范合同和合理的收費標準，從源頭上消除矛盾。第二，加強對二手房交易市場的行政監控，如工商、建設、物價、房產登記中心、稅務、消費者協會等各職能部門，應從各環節加強對二手房交易市場的動態和靜態監控和管理，動、靜結合，才能真正起到監控、管理和引導的作用。當然，關于政府各職能部門的行政監控，實際上已有部分法規、政策出臺。目前亟待解決的是行政機關的職業使命感和進一步加強執法的力度問題。第三，盡快建立二手房交易市場的信用制度，建立、完善從業經紀人的信用資質管理體系和資質信用檔案管理系統，進一步強化行業自律。有關這一部分工作，市經紀人協會已開始起步，特別是對執業經紀人的資格培訓、認證等工作。但建立、完善信用資質管理體系和資質信用檔案管理系統，是一個龐大的系統工程，這方面的任務還任重道遠，亟待強化和突破。

在這次市場調查中及在查閱有關資料后，我認為信用體系的建立和完善，是加強對二手房交易市場及參與主體進行管理的重要環節，但目前搞好這一工作存在如下問題：由經紀人協會牽頭搞信用體系的建立和完善，從體制、結構到經費來源，都難以使這工作迅速見成效。因為：第一，建立行業信用體系，事關交易秩序的健康有序發展，應該是政府的責任。第二，經紀人協會作為帶有一定政府色彩的自負盈虧的協會，從經費、人員素質都難以承擔如此龐大的系統工程；第三，經紀人協會與政府脫鉤，意味著推動這項工作的政治效應和經濟保證是斷層，難免會出現以“推動、建立信用體系為借口，巧捏名目收費養活協會”的嫌疑，使得二手房交易市場各參與主體的積極性不高，甚至對立、不配合這項工作的開展。所以建立完善信用體系，應由政府親自抓。

這次調查讓我對二手房市場有了深刻的認識，家是多么美好的一個詞，但是在置業的過程中我們一定要注意，特別是在現在這種高房價的前況下，多留個心眼少留點遺憾。同時也希望政府加強法律法規的推行，以彌補當前一些置業公司抓住法律的漏洞謀取不法利益損害其買受人的合法權益。只有這樣才能讓置業中介公司、委托人、買受人以及銀行方面在公平公正的基礎上完成交易，才能促進我市房地產市場健康穩定的發展。

第五篇：房地產市場調查日記

房地產市場調查日記

2010年10月3日星期天晴

轉眼間，大學已經到了大三了，時間過的真快，又是一次國慶長假，又是一次房地產市場調查，國慶是給別人休息的時候，而確是我們鍛煉自己的時候。

一大早就起床了，以往都會睡會懶覺的，和幾個同學一起到市區展開老師給我們的任務，我和幾個同學想要調查的是柳南這塊區域的房地產市場，這一塊地區很大，又是人，房屋比較多是地方，我們只能一個一個的去找那些房地產公司，去調查他們的樓盤等信息。天氣比較熱，我們在街上找了很久也沒有找到一家房地產公司，時間卻過很快，我們幾個商量了一下，就是去那些正在建房子的地方找，不久就找到了幾家，但是由于時間比較晚了，只有簡單的問了一下那幾家公司的一些信息和他們樓盤的一些數據就收工了，沒有多少收獲，但讓我們了解到做什么事情光有熱情是永遠不夠的，還應該有正確的方法去做，這樣才能做事才能有效率。挺累的，期待明天有更好的收獲。

2010年10月4日星期一晴

今天是調查的第二天了，還是和昨天一樣，早早的起來去市區進行調查，天氣依然很熱，但我們熱情依舊，總結昨天的教訓，不在漫無目的的去找房地產公司了，而是直接奔那種剛建好的樓盤去。不就我們就找到了我們要找的，我們找了金河灣，川海??江景龍灣。望泰?龍城華府等新的項目，并找到了期開發的房地產公司，我們找到了他們的銷售人員，他們也熱情的給我們做了一個大體的講解，讓我們有了一個初步的認識，我們也積極發問，提出不懂的地方，對此，銷售人員給我們做了詳細地回答，獲得了我們想要的數據，當然也有些公司的人員對我們挺冷淡的，但不妨礙我們學到了很多，對于今天只有一句話可以說：收獲頗多啊！

2010年10月5日星期二多云

房地產調查進入了第三天，有了昨天的收獲，我們熱情更高，今天我們的目光放在了二手房市場的調查上了。房地產市場中二手房占了很重要的一部分，由

于新房漲價很快，有些人消費不起就把目光放在了二手房上，我們找到了幾家二手房的中介公司，也像昨天一樣拿著表格去向他們的銷售人員去調查，大部分都熱情的招待了我們，向我們具體介紹了一些情況，像現在柳州二手房的漲勢也比較快，而根本原因是柳州城市化進程的加快，很多地方大規模的改擴建工程，對于那些急需盡快買到合適的房子的拆遷戶來說，就近找二手房居住成為首選。這是推動柳州二手房熱銷的最直接原因。我們也了解了其中的很多問題。就這樣，這次的調查很順利，完成的也很好。

2010年10月6日星期三 多云

實習快要進入尾聲了，今天是實習的倒數第二天，經過前三天的辛苦調查，老師給我們的任務也完成的差不多了，但是還有一些沒完善，還得跑一天，我們陸續又跑了一些樓盤和二手房市場，把表中要填的都補充完整，今天回來的比較早，也沒有前幾天那么累，我們就是把搞到的資料整理一下，查缺補漏；然后大家對這些資料開始發表見解，展開討論，使其更加完善，這幾天的成功和大家的辛苦分不開的。

2010年10月7日星期四晴

四天的市場調查結束了，今天主要是整理下我們這幾天所獲得的資料，和一下感想，為馬上要寫的總結做一下準備。

回想這幾天的調查，也想到前幾次的市場調查，真的是不同，那時才剛上大學，什么也不懂，專業知識也沒學到什么，調查所獲得的也少，但這次調查是建立在學習專業知識的基礎上進行的，這次市場調查讓我對房地產專業有了更深的了解，對房地產市場也有了個全面的認識。我也深刻的認識到除了學好課本知識以外，還要多去社會實踐，多去了解下市場，了解他們的動態，只有這樣才能為將來自己步入社會做好準備。

這次市場調查讓我學會了很多的東西，增長了見聞，深入的了解了房地產市場的行情，也為將要寫的報告和論文提供了一個很好的參考。一句話：收獲很多！