第一篇：房地產市場調查知識概要

房地產市場調查知識概要

一、房地產市場調查的幾個階段

1）定位階段市場調查：A、細分市場分析B、目標市場狀況C、消費者活動D、購買動機調查E、購買傾向調查F、購買行為決策調查

2）推廣階段市場調查：A、特定項目的銷售狀況調查B、價格調查C、消費者特征研究D、消費者產品意見調查E、消費者購買動機調查。

3）銷售階段市場調查：A、廣告策略在目標市場中效果調查B、競爭對手營銷手段調查C、競爭對手銷售狀況調查D、競爭對手的價格走勢調查E、消費者購買產品情況調查F、消費者的購買動機調查G、消費者對產品的意見調查

4）三級市場調查A、房地產轉讓過程中的價格調查B、成交客戶特征調查C、競爭狀況調查E、租賃價格調查F、報盤價格調查G、成交價格調查

二、房地產供給調查

市場供給調查的主要內容包括：A、在售項目推出單位、面積、戶型調查B、總體區域房地產市場供給調查C、未來總體供給的預測調查D、片區房地產市場供給調查E、競爭房產樓盤供給調查F、房地產細分市場調查

二、房地產市場需求調查

房地產市場需求調查的內容包括：A、房地產需求總量調查及價格變化的趨勢分析B、房地產需求總體特征調查C、片區房地產市場需求調查D、房地產細分市場需求特征調查。

三、房地產市場價格調查

價格調查的含義：通過對房地產價格走勢的分析，判斷供求的變化趨勢，研判價格的變化對項目開發和房地產營銷活動的影響。

價格調查的內容包括：A、區域項目價格調查B、區域總體價格走勢C、片區物業價格區間分布D、競爭物業價格走勢E、競爭物業價格比較分析。

四、房地產市場的客戶調查

客戶調查的內容包括：A、消費者行為模式調查B、營銷購買者行為的主要因素調查C、購買決策過程調查D、現房和期房選擇的影響因素分析E、不通物業類型購買行為影響因素分析。

五、項目定位階段的市場調查

項目定位階段市場調查的內容：1）地塊現狀調查。地理形式、地上物狀況、鄰地狀況、四周大陸狀況、給水狀況、公共設施狀況、交通狀況等2)交通狀況調查：不通道路的形態、交通工具的種類、比率與流量、大眾運輸交通工具的便利性3）周邊景觀調查：自然景觀、人文景觀、遮擋物情況、景觀破壞情況。

第二篇：房地產市場調查日記

房地產市場調查日記

2010年10月3日

星期天

晴

轉眼間，大學已經到了大三了，時間過的真快，又是一次國慶長假，又是一次房地產市場調查，國慶是給別人休息的時候，而確是我們鍛煉自己的時候。

一大早就起床了，以往都會睡會懶覺的，和幾個同學一起到市區展開老師給我們的任務，我和幾個同學想要調查的是柳南這塊區域的房地產市場，這一塊地區很大，又是人，房屋比較多是地方，我們只能一個一個的去找那些房地產公司，去調查他們的樓盤等信息。天氣比較熱，我們在街上找了很久也沒有找到一家房地產公司，時間卻過很快，我們幾個商量了一下，就是去那些正在建房子的地方找，不久就找到了幾家，但是由于時間比較晚了，只有簡單的問了一下那幾家公司的一些信息和他們樓盤的一些數據就收工了，沒有多少收獲，但讓我們了解到做什么事情光有熱情是永遠不夠的，還應該有正確的方法去做，這樣才能做事才能有效率。挺累的，期待明天有更好的收獲。

2010年10月4日

星期一

晴

今天是調查的第二天了，還是和昨天一樣，早早的起來去市區進行調查，天氣依然很熱，但我們熱情依舊，總結昨天的教訓，不在漫無目的的去找房地產公司了，而是直接奔那種剛建好的樓盤去。不就我們就找到了我們要找的，我們找了金河灣，川海??江景龍灣。望泰?龍城華府等新的項目，并找到了期開發的房地產公司，我們找到了他們的銷售人員，他們也熱情的給我們做了一個大體的講解，讓我們有了一個初步的認識，我們也積極發問，提出不懂的地方，對此，銷售人員給我們做了詳細地回答，獲得了我們想要的數據，當然也有些公司的人員對我們挺冷淡的，但不妨礙我們學到了很多，對于今天只有一句話可以說：收獲頗多啊！

2010年10月5日

星期二

多云

房地產調查進入了第三天，有了昨天的收獲，我們熱情更高，今天我們的目光放在了二手房市場的調查上了。房地產市場中二手房占了很重要的一部分，由于新房漲價很快，有些人消費不起就把目光放在了二手房上，我們找到了幾家二手房的中介公司，也像昨天一樣拿著表格去向他們的銷售人員去調查，大部分都熱情的招待了我們，向我們具體介紹了一些情況，像現在柳州二手房的漲勢也比較快，而根本原因是柳州城市化進程的加快，很多地方大規模的改擴建工程，對于那些急需盡快買到合適的房子的拆遷戶來說，就近找二手房居住成為首選。這是推動柳州二手房熱銷的最直接原因。我們也了解了其中的很多問題。就這樣，這次的調查很順利，完成的也很好。

2010年10月6日

星期三 多云

實習快要進入尾聲了，今天是實習的倒數第二天，經過前三天的辛苦調查，老師給我們的任務也完成的差不多了，但是還有一些沒完善，還得跑一天，我們陸續又跑了一些樓盤和二手房市場，把表中要填的都補充完整，今天回來的比較早，也沒有前幾天那么累，我們就是把搞到的資料整理一下，查缺補漏；然后大家對這些資料開始發表見解，展開討論，使其更加完善，這幾天的成功和大家的辛苦分不開的。

2010年10月7日

星期四

晴

四天的市場調查結束了，今天主要是整理下我們這幾天所獲得的資料，和一下感想，為馬上要寫的總結做一下準備。

回想這幾天的調查，也想到前幾次的市場調查，真的是不同，那時才剛上大學，什么也不懂，專業知識也沒學到什么，調查所獲得的也少，但這次調查是建立在學習專業知識的基礎上進行的，這次市場調查讓我對房地產專業有了更深的了解，對房地產市場也有了個全面的認識。我也深刻的認識到除了學好課本知識以外，還要多去社會實踐，多去了解下市場，了解他們的動態，只有這樣才能為將來自己步入社會做好準備。

這次市場調查讓我學會了很多的東西，增長了見聞，深入的了解了房地產市場的行情，也為將要寫的報告和論文提供了一個很好的參考。一句話：收獲很多！

第三篇：房地產市場調查總結

房地產市場調查總結

近年來，隨著中國經濟的快速增長，柳州這座本身具有的人文內涵及工業基礎的城市，房地產市場迅猛發展，具體表現在：新注冊的房地產開發企業迅速增加、房地產開發項目迅速增長、積壓多年的爛尾樓盤盤活復工、二手房交易量較往年成倍增長、房產價格一路上揚、房地產中介代理機構應時增多且成交量增長。但是在房地產市場的沸騰之中，也同時顯現了諸多矛盾與糾紛。二手房交易中，中介公司和委托方、買受方的糾紛不斷涌現，與交易配套的銀行按揭業務在給銀行帶來商機的同時，也帶來了更多的商業風險，使得銀行采取更審慎的態度對待二手房按揭業務，未能完全形成二手房市場的良性互動。

針對房地產市場的上述現象，在市范圍內通過走訪等方式對二手房交易市場進行調查，分別對二手房交易的參與者、管理者進行調查，深入了解我市二手房市場的現狀，目的在于為構建具有我市特點的和諧的二手房交易市場提出有益的法律意見和建議。

根據我們的調查，參考同類大中城市調研成果，我市的二手房交易，與其他城市一樣，80-90%是通過置業中介公司進行交易的。但置業中介公司的交易方式因法律、法規和政策的缺失，導致交易模式的五花八門，加之置業中介公司的從業人員素質參差不齊，交易中的不規范行為時有發生，以致同一單二手房交易，因由不同的置業中介公司和由不同的從業人員操作，與交易各方發生的關系、結果大不相同，從而與交易各方產生一些較為突出的矛盾，嚴重影響了二手房交易市場的健康發展。

置業中介公司與買受人的突出矛盾，具體表現在：第一，中介收費標準不統一，收費種類繁多，是置業中介公司與買受人最為突出的矛盾。在我們的調查中，根據市消委會公布的數據，在二手房交易的投訴中，關于中介收費的投訴為數最多，略占整個二手房交易投訴的20%左右。具體表現在收費標準不統一，中介公司對收取的中介費用名稱不統一，有的叫“中介費”，有的叫“傭金”，有的叫“咨詢服務費”，有的叫“經紀費用”等等，名目繁多雜亂。第二，“跳單”、“飛單”、“吃差價”等交易惡習的客觀存在，引發了置業中介公司與其他交易主體的大量的矛盾。第三，交易中，中介公司利用代收代付、挪用、侵占買受人的購房資金，是中介公司與買受人的又一突出矛盾。第四，中介公司利用格式合同或格式條款，預設陷阱，損害買受人的權益，也是二手房交易中較為突出的矛盾。第五，中介公司為了成就交易，承諾代辦過戶，但片面夸大中介方的作用，但實際上在辦理過戶的時間、保護產權轉移的安全性等方面都不盡人意，引發買受方的強烈不滿，造成矛盾。

通過調查分析，造成上述現象有其客觀基礎：第一，置業中介公司盲目追求高額利潤，有法不依，是產生上述現象的主要原因；第二，現行法律、法規和政

策的缺失，使得二手房交易市場缺乏約束、缺乏理性、缺乏誠信，放縱了市場中的各種欲望，從而引發了上述現象的產生和泛濫。

鑒于此，要規范二手房交易市場中的價格體系，應該充分考慮作為二手房交易市場的最重要主體——置業中介公司在不同法律關系之中的勞動價值，使其工作物有所值。目的應培養加入這一市場的其他主體如委托人、買受人、銀行等等主體尊重置業中介公司的勞動并認同其價值。因此抓好如下工作，規范市場，減少、消除置業中介公司的亂收費現象則成為當務之急：第一，盡快加強和完善規范二手房交易市場的立法，從法律、法規上明確置業中介公司的市場準入條件、交易模式，規范合同和合理的收費標準，從源頭上消除矛盾。第二，加強對二手房交易市場的行政監控，如工商、建設、物價、房產登記中心、稅務、消費者協會等各職能部門，應從各環節加強對二手房交易市場的動態和靜態監控和管理，動、靜結合，才能真正起到監控、管理和引導的作用。當然，關于政府各職能部門的行政監控，實際上已有部分法規、政策出臺。目前亟待解決的是行政機關的職業使命感和進一步加強執法的力度問題。第三，盡快建立二手房交易市場的信用制度，建立、完善從業經紀人的信用資質管理體系和資質信用檔案管理系統，進一步強化行業自律。有關這一部分工作，市經紀人協會已開始起步，特別是對執業經紀人的資格培訓、認證等工作。但建立、完善信用資質管理體系和資質信用檔案管理系統，是一個龐大的系統工程，這方面的任務還任重道遠，亟待強化和突破。

在這次市場調查中及在查閱有關資料后，我認為信用體系的建立和完善，是加強對二手房交易市場及參與主體進行管理的重要環節，但目前搞好這一工作存在如下問題：由經紀人協會牽頭搞信用體系的建立和完善，從體制、結構到經費來源，都難以使這工作迅速見成效。因為：第一，建立行業信用體系，事關交易秩序的健康有序發展，應該是政府的責任。第二，經紀人協會作為帶有一定政府色彩的自負盈虧的協會，從經費、人員素質都難以承擔如此龐大的系統工程；第三，經紀人協會與政府脫鉤，意味著推動這項工作的政治效應和經濟保證是斷層，難免會出現以“推動、建立信用體系為借口，巧捏名目收費養活協會”的嫌疑，使得二手房交易市場各參與主體的積極性不高，甚至對立、不配合這項工作的開展。所以建立完善信用體系，應由政府親自抓。

這次調查讓我對二手房市場有了深刻的認識，家是多么美好的一個詞，但是在置業的過程中我們一定要注意，特別是在現在這種高房價的前況下，多留個心眼少留點遺憾。同時也希望政府加強法律法規的推行，以彌補當前一些置業公司抓住法律的漏洞謀取不法利益損害其買受人的合法權益。只有這樣才能讓置業中介公司、委托人、買受人以及銀行方面在公平公正的基礎上完成交易，才能促進我市房地產市場健康穩定的發展。

第四篇：房地產市場調查問

銀川市房地產市場調查問卷（消費者調查）

尊敬的：女士/先生

您好!我是寧夏大學的學生，為了更好的了解我市居民購房的真實意向，我們在進行一項全市民住房狀況及需求的市場調研。您的意見無所謂對錯，都會對我們有很大幫助，希望您在百忙之中抽出一點時間協助我們完成這項調查，我們會對您的回答予以保密。謝謝您的支持與合作！1.請問您的年齡是：()A.30歲以下 B.30~45歲 C.45~60歲 D.60歲以上 2.您的職業是：()A.機關事業單位

B.企業單位 C.私營企業戶 D.其他 3.您目前住房面積()A.80㎡以下 B.80－110㎡ C.110－140㎡ D.140－170㎡ E.170㎡以上 4.您目前的月收入是（）

A.2000-4000元 B.4000-6000元 C.6000-8000 元 D.8000-10000元 E.10000元以上 5.請問您近期是否有購房需求()A.有 B.沒有

6.若有買房的打算，預計多長時間買房()A.1年內買房 B.1-3年內買房 C.3-5年內買房 D.5年以后 7.您若買房，目的是什么（）

A.改善居住條件 B.給子女或父母 C.投資購房 D.解決居住 8.您希望購房的位置是（）

A.興慶區 B金鳳區 C西夏區 D.其他地區 9.您若購買商品房，選擇什么戶型（）

A、二室一廳 B、二室二廳 C、三室一廳 D、三室二廳 E、四室一廳 F、四室二廳 G、復式 H、其他 10.您喜歡的住宅建筑風格是()A.傳統建筑形式 B.現代時尚 C.歐陸風格 D.其他 11.你在購房地點上最看重()A.距原居住地近B.距父母居住地近C.距工作單位近D.方便子女就學 E.環境景觀好 F.繁華商業區 H.其它 12.您希望交房時房屋的裝修為()A．不裝修 B.普通裝修 C.精裝修 D豪裝修 E部分裝修 13.您希望購買的住房建筑類型是什么()A.多層 B.小高層 C.高層 D.排屋、別墅 E.單身公寓 14.您能承受的住房價格是（）

A.30萬以下 B.30－50萬 C.50－70萬 D.70－100萬 E.100萬以上 15.您購房最關注的因素是()A.房價 B.戶型 C.交通方便度 D.建筑質量

E.小區內部環境 F.小區生活配套 G.周邊環境 H.戶型設計 I.物業管理 J.開發商品牌實力 K.投資升值潛力 16.您獲取房源的最主要的渠道是()A.電視 B.報紙雜志 C.路牌廣告 D.親朋好友介紹 E.房展會 F.其他 17.您認為小區應有哪些配套設施()A.游泳池 B.健身設施 C.商場超市 D.各類球場 E.中西餐廳 F.肉菜市場 H.幼兒園及學校 J.老人活動場所 K.兒童游憩設施 L.娛樂活動場所 M.其他 18.您對目前的住房不滿在()A.戶型不佳 B.配套不夠 C.環境差 D.位置差 E.物業管理不到位 F.停車不便 G.其它 19.您認為哪些是房地產設計必備的（）

F.游泳池 G.保姆間 H.老人房 I.老人房 J.中西雙廚 K.頂層閣樓 L.步入式獨立衣帽間 A.錯層

B.花園

C.公共部分挑空

D.雙車位

E.屋頂花園

20.您對目前銀川市房地產市場還有什么更好的建議？

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第五篇：房地產市場調查分析

房地產市場調查分析

只要用心去找，你能找到一大堆教科書，教導我們怎么做市場調查分析——我不想評價這些方法對不對，各人各體會，如果你覺得一種方法，能夠有助于你了解事實真相，那么它就是一種好方法。

我想強調的一點是，受國情所限——這主要體現在兩個方面：一是政府對于公共信息的絕對壟斷，二是絕大多數公司對于營銷的理解還停留在一個很膚淺的層面。在現實生活中，市場調查分析工作很少能夠做到象教科書上的案例那么完美。

通常工作人員會被要求用一點點少得可憐的預算，在一個很短的時間內就要迅速理解一個市場，并形成文字。這看起來有一定的難度，不是嗎？不過沒有關系，掌握了一定的方法，我們還是可以順利完成工作的。

因為事物的發展都有其客觀規律，只要你能把握住幾個關鍵的點，我們就可以建立起一個完整的邏輯，市場分析只是一種推理游戲。

城市經濟分析

中國地大物博，幅員遼闊，但是區域經濟發展非常的不均衡，不但不同的區域、不同的省份之間經濟發展狀況的差別極大，比如：沿海地區與西北地區的經濟差距，是有目共矚的。

即使是同一個省內，同一個地區的兩個不同城市，經濟發展狀況都有可能存在明顯的差距。以揚州為例：高郵與江都同屬揚州地區，相隔不過2小時的車程，但是江都是全國著名的經濟百強縣，購買力之強不亞于揚州，而高郵的經濟情況相形只下，就要落后太多了。

隨著土地拍賣政策的出臺，異地開發已經越來越普遍。對一個陌生的城市做調查，第一緊要的就是對城市經濟的分析。城市經濟分析，在教科書里也被稱作宏觀經濟分析，顧名思義，免不了要與一大堆的數據打打交道，這是個很讓人頭痛的問題。

我承認，我就看不懂那些數據究竟代表了什么意思：這就象財富一樣，在100萬以內，財富的擁有者或許還會有一個直觀的印象，但若是后面的零達到8個以上，這種財富就只是一個數字了。

在實際工作中，我所采用的辦法是類比。

我在一、二、三級城市都操作過項目，一般情況下，操作一個住宅項目，你至少需要在那個地方呆8個月以上的時間。策劃多半是個不太安份的人，喜歡到處走走看看；同時工作也要求我們對所在的城市要有充分的了解——以我的經驗，在任何一個城市呆上8個月左右，任何一個策劃對于那座城市的方方面面應該會有一個 象了。

這種比較全面的直觀印象是非常寶貴的，有了這種直觀印象，你就已經拿到了一把迅速理解另一個陌生城市的金鑰匙。比如：前段時間，我剛剛去安徽安慶做了個市場調查。到達安慶后，我所做的第一件事，就是通過報社的朋友搞了份2004年的統計報告，然后將其中幾個關鍵的數字找出來，比如：固定資產投資、房地產占的比重、人均收入、恩格爾系數等，和揚州的數據比了一比，因為我在揚州生活工作的比較長，手里有比較詳盡的資料，具體數據如下：（此處省略）

不怕不識貨，就怕貨比貨啊，很明顯，各項經濟指標都差了老大一截呢！(我所采用的還是2002年揚州的統計報告的數據)，差距真是好大，至此對于安慶的經濟我已經有個大致的感覺了。

剩下的就是觀察了，到處走走，看看各行各業的經營發展概況，比如市中心主要是商業街，經營的品種，經營狀況等等等，總的來看，與數據所體現出來的差距還是吻合的。1

這是一個快速理解一座城市的簡便辦法，就某些角度來說，工作人員也確實沒有辦法再進一步的深入理解了，我們畢竟不是經濟學家，也不是社會學者。

事實上，采取這種辦法最大的好處，不僅在于能夠迅速理解一座城市的宏觀經濟，更重要的一點就是，我們可以利用已經建立起來的 模板和累積的經驗數值，迅速的判斷當地房地產市場正處在哪一個發展階段，從而迅速理解當地的房地產市場。

市場調查分析

對一個城市的房地產市場做調查分析，最重要的，也是首先要判斷證明的——是這個市場正處于哪個階段，這是非常重要的。因為不同階段的市場，其市場特征與消費者的行為特征是不一樣的。

更重要的是，通過對于市場階段的劃分，我們可以預測出該市場在項目開發周期內，將會發生一些怎么樣的轉變，這對于營銷戰略的制訂的極其重要的。

想要迅速的判斷當地房地產市場正處在哪一個發展階段，你的手里必須要有一個 模板。什么是模板呢？如果你在一個城市工作過，對那里的房地產市場有充分的了解，并歸納整理出了完整的資料，那么這個市場就可以被看過一個 模板。

有這么一句名言：歷史就象一個車輪，當條件吻合的時候，一切都會重演。如果你去到一個和這個 模板各方面條件都差不多的城市，只要這個市場同樣具備某些因素，你就能預見到未來將會是怎么樣的,這就是 模板的作用。還是以安慶市場為例：

我是用揚州作為模板去衡量安慶市場的，因為揚州是房地產市場發展得比較好的地級市之一，而且推動市場發展的因素比較的規范，所以可以作為典范。而且我在那里操過2年的盤，有豐富的 累積。

為了便于大家理解，我先簡單介紹一下揚州市場。

揚州的房地產市場發展較迅速，大盤只用了2年時間，就從1550 元/平方米迅速拉升至2560元/平方米（2003年市場均價）的高位，此后大盤開始進入了盤整期，推案難度與市場風險明顯增大，見圖5：（省略）

安慶與揚州有許多相似的地方，都是區域重要的地級市，同樣下轄不少縣級市，雖然經濟指標差距甚大，但是房地產是針對高端客戶群的產業，這最多只是個市場容量的問題。

從安慶的市場情況來看，目前需求結構的主要成分為城市化進程帶來的首次置業需求與以提升生活品質為目的的二次置業，很明顯市場尚處于成長階段中期，這是個很敏感的階段，因為機遇與風險并存。這樣的市場有點一個經典的營銷案例：兩個鞋類推銷員同時去了一個很落后的地方，發回的電報卻截然相反，一個說：糟，這里的人沒有穿鞋的習慣；另一個卻說：好極了，這里的人還沒有開始穿鞋呢！

那么這到底是怎么樣一個市場呢？問題的關鍵在于：在此后的24個月以內，安慶的房價是否也能夠象揚州一樣，進入一個迅速攀升的通道呢？答案是：NO。

首先我們來看看，是什么因素造就了揚州在這24個月時間里能夠劃出這么漂亮的一條上陽線呢？除了 區位優勢、經濟底蘊以及因為是***的故鄉，得到了大量的優惠政策外，有三個最主要的因素：

（一）拆得兇：舊城改造的力度大，（二）攤得開：城市化進程效應明顯

（三）良好的價值鏈：拆建兩旺，二、三級市場的良好聯動都直接導致了消費者投資欲望高漲 這些條件安慶都不具備：

●從一級市場來看，地方政府明顯缺乏土地營運的經驗和有效手段。缺乏經濟支撐的城市規劃顯得“大而空”。

●土地價格與實際價值相去甚遠，新近出臺的土地基準價政策形如自說自話的“獨角戲”。如果通過競拍手段獲得土地資源，開發風險較大。

● 安慶的三級尚未啟動，存量房價格還停留在一個較低的水準。

● 由于地方經濟疲軟，土地價值不高，加之受國家宏觀調控政策影響，政策趨于保守，預計短時間內，地方政府在舊城改造上很難有幅度較大的舉動。2004年的拆遷計劃為20000平方米。短時間內無法形成拆建兩旺的良性循環。

分析到這里，大的思路已經基本上都已經出來了，大盤明顯是沖高乏力的，這樣的市場，比較適合的入市策略只有“小盤精致化”了。開發總量以5萬平方米以下為宜，產品以中高檔產品為宜，目標人群鎖定高收入的精英階層。

有了針對性，剩下的區域市場微觀分析，做起來就輕松多了，許多無謂的內容可以放棄，這一節，放在后面一章來闡述。

需要強調的一點是：中國的房地產市場與理論是有一定的差距的，經驗數值是非常重要的，以下是王石有關市場分析的一段講話：

…怎么把它套算，套算出個結果，經驗統計數字是根據萬科自己所在開發的八個城市手機的資料，上海、北京、深圳、天津、成都、武漢、南京、沈陽、南昌，應該說如果有廣州就更有說服性，因為萬科本身在廣州沒有開發，這個結果主要是按照這幾個指標，一個可用以購買的資金，第二個首期付三成的住宅總價，第三個商品住宅均價，可購買住宅面積，上海是70平方米，北京是61平方米，主要是北京價格比較貴，深圳是71平方米，按照這樣，由于它很多地方價格非常便宜，平均出來面積最大是成都和武漢，72平方米，南昌雖然價格很便宜，但是由于它收入更低，所以南昌并不說明價格這方面大。

這就是八個城市可支配的付三成，可支配的要首付的資金，可購買的面積，這是理論測算出來的。

第二個我們看到實際情況，實際情況我們看到上海主力戶型是98平方米到115平方米，與理論測算差距28到45，北京的主力戶型比較大120到130，與測算相差59到69，給的這個數字，從這個統計來看理論和實際的差距相當大，當然我們這里很多其他因素沒有考慮進去，比如北京很多人買房并不是北京本地人購買，所以按照北京本地人的家庭收入這樣的方式差距，這個因素要考慮進去，我們看這個算出各地的差距。這是我們給出三條曲線，我們看這條黃線是理論測算，我們主力戶型無論是低端還是高端，都和這個理論差距非常大，我們看到這就是現在理論和實際測算的一個結果的差別。

所以我們不得不得出一個結論，我們現在的消費是超前的，超前差別這么大，經驗數值從那里來？來自案場，企業要有信息管理的意識，必須高度重視對案場信息的收集整理。事實上，這才是銷售單位最寶貴的財富。

消費者的調查分析

消費者調查分析，主要還是以信息的收集整理、觀察、訪談等手法為主；這里要談到一個有趣的話題就是究竟要不要做 問卷調查?

如果是住宅項目，我覺得沒有什么必要。為什么呢?很簡單，房地產是一種高檔耐用消費者，許多人一生中也就消費那么一次，根本無從累積經驗。

所以你拿個問卷去問他，他就是有心如實招來，都未必能說出些什么有價值的話來。這個事我是深有體會的，全段時間，有個朋友要我幫忙選房子，50幾萬的大事呀，人家能不謹慎嗎？于是乎，這個美女就每天在QQ上騷擾我好幾個小時，足足騷擾了一個禮拜。作為朋友，她問任何問題，我都會給她最專業的回答和最客觀的分析。一個禮拜下來，我發現她還是一竅不通，而我聽接受到的信息里，唯一對營銷有幫助的一句話就是：象我們這樣和長輩住在一起的人不少，開發商為什么不多做些 雙主臥的戶型呢?

其次是國情問題，中國是沒有社會信用機制的，所以你根本沒有辦法了解目標人群真實的收入。同時中國人也沒有說真話的習慣，我們從懂事起學會的第一件事，就是說謊。有錢人怕他們的灰色收入暴光；窮人怕丟面子，年輕人的欲望總是被放得很大，中年人的話語有太多的修飾成分——所有的語言，總有被攙雜進或多或少的虛偽的成分…就象我們的政治口號，不是左就是右，很少有人能坦蕩蕩的對一個陌生人說幾句真話。所以一般來說，房地產業的消費者調查分析是取群體共性，而非個性。王志剛工作室有個將目標人群按照三類九等劃分的作業流程就很不錯，我也覺得做到這樣就夠了。當然，有了大框架后，還是有許多細節需要我們去填充的，主要還是以信息的收集整理、觀察、訪談等手法為主。

記者是你最好的幫手，和他們交朋友并非什么難事，記者都有廣告指標的，別忘記了你是他未來的大客戶，如果你愿意請他們喝一杯，再傳授他一點專業知識的話，我們的記者朋友是很愿意與你分享他對那個城市的理解的。

給保安發幾棵煙，說點好話，進到一個成熟的小區去看看，也不是什么難事。周邊的便利店是什么檔次的，里面在賣些什么檔次的貨色？露在窗外的空調機大部分是什么品牌？這些細節都很容易看出當地人的生活水準。

當然，如果你不介意做一只土撥鼠的話，還可以去翻翻垃圾筒，所以的秘密都在那里等著你呢！