昆山房地產市場開展態勢分析

1.昆山城市概覽

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地理位置：

昆山是江蘇省蘇州市下屬的一個縣級市，它地處江蘇省東南部、上海與蘇州之間。北至東北與常熟、太倉兩市相連，南至東南與上海嘉定、青浦兩區接壤，西與吳江、蘇州交界。

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人口：

統計數據顯示，2004年昆山戶籍人口63.72萬人，外來人口62.53萬人，外來人口占到本地居民數的98%。其中，來自臺灣、日本、韓國及歐美國家的境外人士到達4萬人左右。

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交通：

滬寧高速公路、312國道穿越昆山市，至上海虹橋機場約半小時車程，至上海浦東機場約1小時車程。

至蘇州市約25分鐘車程。

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宏觀經濟環境：

表1

2004年昆山市假設干宏觀指標

指標名稱

數值

同比增長

指標數值橫向比擬

GDP

570億元

24.5%

人均GDP

9.07萬元

29.4%

位居全國同等級城市之首，是上海市同類指標的1.65倍

城鎮居民人均可支配收入

15011元

15.2%

是上海市同類指標的0.90倍

上年全國百強縣〔市〕評比名次

第2位

順德居首位

資料來源：2004年昆山市國民經濟和社會開展統計公報。

值得一提的是，昆山的外來投資十分密集。截至2004年，該市實際利用外資突破90億美元。其中，臺資的比例最高，占到半數以上。目前，昆山的優勢產業主要集中在以IT產業為主的通信設備、計算機及其他電子業。

2.昆山房地產市場開展回憶

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近年來房地產開發投資快速增長

注：2004年數值為預測值。

資料來源：昆山統計局。

圖1

2001-2004年昆山市房地產開發投資額走勢

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供需情況來看，市場供給和需求均逐年快速上升，且需求增速明顯高于供給

注：缺少2004年的預售面積和空置面積。

資料來源：昆山統計局。

圖2

2001-2004年昆山市商品房供需指標走勢

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需求結構來看，銷售規模以住宅為主體，但商業房產的需求增長顯著

資料來源：昆山統計局。

圖3

2001-2003年昆山市各類商品房銷售面積構成分析

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價格角度來看，近年來商品房售價逐年快速上升

資料來源：昆山統計局。

圖4

2001-2004年昆山市商品房售價走勢

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基于當地房地產市場的強勢表現，全國知名的房地產企業紛紛進軍昆山

表2

進入昆山的局部知名房地產企業

企業名稱

進入時間

（年）

運作工程

工程區位

工程總建面

（萬平方米）

工程總占地

（萬平方米）

萬科集團

2004

萬科高爾夫別墅

昆山市陽澄路、馬鞍山路

世茂集團

2004

昆山世茂新城

昆山城南

130

綠地集團

2003/2004

綠地·國際家園

昆山市花橋鎮

600

267

中原地產

2003/2004

華城美地（代理）

昆山市長江北路、鑫茂路

資料來源：網上搜索。

3.未來3年昆山房地產市場開展預測

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預測結果顯示，未來3年內昆山市商品房銷售將穩步增長

現采集1999-2004年昆山市主要宏觀指標及房地產供需指標，回歸分析結果發現：

昆山市商品房銷售均價=0.02119*昆山市人均GDP+0.09971〔R2=0.998〕

昆山市商品房銷售面積=957.66*昆山市商品房銷售均價-105.337〔R2=0.808〕

基于此，可以計算得到2005-2007年昆山市商品房銷售均價和銷售面積，詳見表2。

表3

2005-2007年昆山市局部指標預測

指標名稱

2005

2006

2007

GDP〔億元〕*

625.98

687.46

754.98

戶籍人口〔萬人〕**

65.48

67.65

70.14

人均GDP〔萬元〕

9.56

10.16

10.76

商品房銷售均價〔萬元/平方米〕

0.30

0.32

0.33

商品房銷售面積〔萬平方米〕

184.15

196.36

208.58

*

?昆山城市總體規劃（2002--2021）?，2021年昆山市GDP預計到達1000億元，假設2006-2021年年均遞增速度均為9.8%。

**

人口預測采用二階多項式自回歸分析結果〔R2＝0.994〕。

資料來源：2004年昆山市國民經濟和社會開展統計公報。

值得一提的是，商品房預售面積與銷售面積一樣，也直接影響了市場供需平衡，而在預售增長迅猛的昆山市〔參見圖2〕，這局部需求對市場的影響是十分重要的。但是，由于筆者目前缺乏相應的預售數據，因而暫時無法將這局部需求考慮進去。

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市場供給來看，近期的施工面積到達較高的水平，已根本滿足未來3年的銷售面積需求

資料來源：昆山統計局。

圖5

2001-2004年昆山市商品房施工面積走勢

4.昆山市房地產市場開發投資時機分析

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住宅市場中，高檔物業存在明顯的投資時機

2001－2003年，住宅銷售面積年均遞增58.59%，而高檔物業〔包括別墅、高檔公寓〕年均遞增152.29%，且連續三年供需根本平衡。

表4

2001-2003年昆山市不同檔次住宅供需指標比照

單位：萬平方米

年份

高檔住宅*

普通住宅**

竣工面積

銷售面積

二項之差

竣工面積

銷售面積

二項之差

2001年

3.72

3.89

-0.17

47.59

54.45

-6.86

2002年

10.08

9.90

0.18

73.02

67.44

5.58

2003年

28.54

24.76

3.78

145.80

121.97

23.83

*

高檔住宅包括別墅和高檔公寓。

**

普通住宅是指除高檔住宅外的所有住宅。

資料來源：昆山統計局。

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酒店式公寓市場具有較大的開發投資潛力

長期旅居當地的境外人士及外地高收入群體是酒店式公寓的主要消費群體。目前，昆山市約有62.53萬外來人口，其中有4萬名境外人士。即使只考慮境外人士對酒店式公寓的需求，參考上海市境外人士入住酒店式公寓的數字〔2003年底約為6.7%〕，那么昆山市酒店式公寓的市場需求至少有2700套。

市場供給角度看，截至2004年9月昆山市幾乎沒有建成的酒店式公寓。然而，目前至少有6個酒店式公寓工程已經啟動，預計將在2-3年內建成，總供給套數在1300-1500套，尚無法滿足市場需求。

表5

目前昆山市已開盤的酒店式公寓工程

工程名稱

均價

（元/平方米）

套數〔套〕

交房時間

備注

長江酒店公寓

11000

352

2006年

挑高設計，可分隔使用

摩天.星光酒店公寓

2006/2007年

未開盤

前進錄

5600

162

2005年

中茵蘋果社區

5000

120

2005年

吉田國際廣場

5800

338

2007年

都市現代城

4100

144

2005年

資料來源：網上搜索。

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寫字樓市場、特別是高檔寫字樓市場具有明顯的投資時機

近年來寫字樓需求十分旺盛，空置面積逐年快速降低。

表6

2001-2003年昆山市寫字樓空置面積變化

年份

商品房空置面積（萬平方米）

#同比增長

其中：寫字樓空置面積

（萬平方米）

#同比增長

2001年

23.16

0.64

2002年

19.56

-15.54%

0.33

-48.44%

2003年

13.70

-29.96%

0.27

-18.18%

資料來源：昆山市統計局。

昆山市現有的大局部寫字樓建設標準都比擬低，最高標準的樓盤相當于上海的乙級寫字樓。然而，該地區迅猛開展的金融、咨詢、傳媒、設計等為代表的第三產業，對中高檔寫字樓的需求目前無法得到滿足。

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商業物業開展前景較佳

目前，昆山市人均商業面積僅為0.8平方米，低于上海及周圍大局部城市人均商業面積1平方米左右的水平。由于缺乏商業設施，本地區的很大一局部消費力量、特別是中高檔消費需求被分流到上海市、蘇州市等地。

由于商業開展空間較大，眾多國內外商業巨頭紛紛涌入昆山。

表7

進入昆山的局部商業巨頭

企業名稱

進入時間

（年）

工程區位

工程總建面

（萬平方米）

大潤發

2003

昆山朝陽中路518號

1.88

易初蓮花

2003

昆山長江北路，近新浦路

歐尚購物中心

2004

昆山前進西路、白馬涇路

11.2

沃爾瑪

2005

西部城市副中心

樂購

2005

鐵南城市副中心

資料來源：網上搜索。