第一篇：寫字樓市場背景分析

四、市場背景分析

（一）國家及本地宏觀經濟政策

從2010年1月，首先是稅收優惠政策退出，1月10日國務院辦公廳又出臺了“國十一條”，4月中旬 “限購令”、“新國10條”紛紛出臺。9月29日，國家多部委聯合出手，不僅推出了稅收、首付、利率等間接調控措施，而且直接采取了限貸、限購等這些嚴厲的行政手段。2011年1月26日，國務院常務會議再度推出八條房地產市場調控措施(下稱“新國八條”），要求強化差別化住房信貸政策。

2011年2月28日杭州版“國八條”細則出臺，杭州本地戶籍二套房首付6成以上，貸款利率不低于基準利率1.1倍，停購第三套房，外地戶籍能提供2年內連續1年以上的納稅證明的限購一套房；2011年在商品住房供地總量中安排10%的土地用于建設或配建保障性住房；個人將購買不足5年的住房轉手交易的，全額征收營業稅。

2011年12月14日，中央經濟工作會議提出，2012年要堅持房地產調控政策不動搖，促進房價合理回歸，加快普通商品住房建設，擴大有效供給，促進房地產市場健康發展。同時，還將推進房產稅改革試點。

2013年2月20日，國務院常務會議出臺樓市調控“新國五條”。重申堅持執行以限購、限貸為核心的調控政策，堅決打擊投資投機性購房，要求各地公布年度房價控制目標

2013年11月26日，杭州市發布《關于進一步促進房地產市場

平穩健康發展的通知》簡稱“杭六條”，要求對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不得低于70%。對貸款購買首套自住房的家庭，則繼續執行最低首付款比例30%的規定；另外，家庭購買第三套及以上住房貸款繼續停發，該項規定自2013年12月6日起執行。

（二）國家及本地房地產市場形勢分析

中國指數研究院發布“2014年1月中國房地產指數系統百城價格指數”報告，報告顯示，2014年1月，全國100個城市（新建）住宅平均價格為10901元/平方米，環比上月上漲0.63%，是2012年6月以來連續第20個月環比上漲，漲幅較上月縮小0.07個百分點。從漲跌城市個數看，62個城市環比上漲，37個城市環比下跌，1個城市與上月持平。同比來看，全國100個城市住宅均價與2013年1月相比上漲11.10%，漲幅較上月縮小0.41個百分點，為2013年1月以來首次縮小。按中位數計算，全國100個城市（新建）住宅價格中位數為7192元/平方米，環比上月上漲0.47%。另外，北京、上海等十大城市住宅均價為19226元/平方米，環比上月上漲1.22%，較去年同期上漲17.11%。

2014年1月，全國100個城市住宅平均價格繼續上漲，但同環比漲幅較上月均略有縮小，且各城市的最高漲跌幅也有所縮小，表明多數城市房價走勢平穩。從十大城市環比漲幅看，9個城市漲幅較上月縮小，7個城市漲幅不足1%，也顯示大城市房價保持相對穩定。從全國房地產整體環境看，2013年四季度多個城市調控政策密集收緊，促進當地市場降溫，使得去年11-12月房價漲幅逐步放緩，今年

1月房地產調控政策整體趨穩；市場環境和購房者預期仍延續去年四季度的態勢，因春節假期到來，市場需求受到一定影響；開發商方面，受益于去年良好的銷售業績，當前資金狀況良好，但受季節性淡季影響，推盤積極性不足。在供需雙方的共同作用下，多數城市供應量和成交量進入季節性低位，1月全國住宅均價漲幅略有收窄。

在二手房方面，2014年1月，十大城市主城區二手住宅樣本平均價格為27027元/平方米，環比上漲0.85%，同比上漲19.13%，環比來看，2014年1月十大城市主城區二手住宅平均價格上漲0.85%，漲幅較上月收窄0.34個百分點。十大城市中9個城市環比上漲，其中8個城市漲幅收窄。具體來看，深圳漲幅居首，環比上漲1.57%；天津、南京、上海的漲幅均超過1%，其中天津環比上漲1.15%，漲幅微幅擴大0.11個百分點，是本月唯一環比漲幅擴大的城市；重慶、廣州、北京、武漢和成都的漲幅在0.70%以內。杭州環比下跌0.12%，是本月唯一環比下跌的城市。

（三）本地本類房地產過去、現在和未來狀況

根據統計，杭州主城區2012年上半年（1.1-6.30）商品房總成交21830套，其中住宅成交17228套，突破17000套，表現出色。與近幾年的情況比較，2012年上半年住宅成交量在近五年樓市成交量僅次于史上最火爆的2009年，位居第二；同時，超過了2010年和2011年住宅上半年成交量之和。無論是商品房還是住宅，2012年上半年的表現都堪稱亮眼。

仔細分析過去6個月的成交情況，杭州樓市的確走出了一個觸底反彈、步步上揚的行情。1月份為成交谷底，特別是商品房成交量筑成2011年以來月度最低點；2月份開始略有反彈，到了3月份，隨著部分樓盤大幅度降價，成交量出現突破性上揚，商品房和住宅各突破4000套和3000套；此后，3-6月一直維持在4000套以上的高水平，也形成了2011年以來月度成交的最高峰時期。

成交量之所以呈現突破性上揚態勢，主要是受兩方面的影響，一是價格大幅下調影響：從3月開始，杭州不少樓盤開始了大幅度價格下調，涉及申花、橋西、丁橋、九堡、下沙、城東新城、臨平、良渚、濱江等各大板塊，除了市中心板塊價格表現穩定，其他區域均有不同程度的下降，部分樓盤甚至出現了破成本價銷售。正是基于價格的下降，意向購房者的購房積極性得以激發，降價樓盤受到市場的強烈關注，日光樓盤再次出現，故樓市成交量大幅度回升。另一方面是，從2011年3月開始的宏觀調控影響明顯，樓市一直呈現下行發展態勢，在接近一年的樓市下行發展中，剛需購房者的購房需求受到抑制，而到2012年3月開始受價格下降刺激，需求得以爆發，形成了3-6月的成交高峰期。相對成交量大幅上漲而言，今年上半年住宅成交均價卻大幅下跌。數據顯示，今年上半年住宅成交均價16400.4元/平米，而2010年上半年住宅成交均價為21416.2元/平米、2011年上半年則為23153.7元/平米。相對成交量大幅上漲而言，今年上半年住宅成交均價卻大幅下跌。

截止到6月30日，杭州主城區商品房庫存量41005套，住宅存

量25168套，仍處于高位，據歷史數據記載，這兩個數字是前三年同期庫存量的兩倍有余。高庫存量一直是杭州樓市調控以來的“致命”硬傷，更是決定杭州樓市走向的重要因素。特別是嚴控之下，高庫存是造成大面積降價的重要推手。

雖然杭州樓市回暖跡象越發明顯，但調控政策主要條款并未松口，后市仍然充溢變數，或繼續向好，或突然變壞。

調控政策仍將延續，保障性住房的供應量加大和新房的大量入市，存量房數量節節攀升，杭州的二手房價將穩中有降。隨著二手房價格的下探，市場中的觀望情緒將逐漸釋放，成交量也隨之回升，但價格回暖的幅度有限。

第二篇：化妝品市場背景分析

環境分析

一、中國內地化妝品環境

二、河南省化妝品環境

三、法律及法規

四、競爭環境

環境分析

一、中國內地化妝品市場環境

中國化妝品市場是一個充滿活力的市場，也是全世界最大的新興市場，自2005年以來，該市場呈現出全新的態勢，競爭更加劇烈，跨國企業大量涌入以及本國企業的異軍突起，使該行業的產業結構日趨多樣化，市場細分更加明顯。中國內地化妝品市場業發展得極為迅速，2004年我國化妝品市場銷售額達到580億元，2008年，我國化妝品市場銷售額達到已800億元，近年來，我國化妝品市場消費額仍以極大的速度飛漲著。目前，我國化妝品市場銷售額已居亞洲第二位，世界第八位。不過相對于發達國家，我國的化妝品市場發展狀況仍處較低水平，中高端市場基本上被外資、合資企業所占據，本土企業無一入圍。

據統計，我國的化妝品企業中3000-5000萬元以內的中小型化妝品企業，占化妝品企業總數的90%左右，至少18%以上的企業不能維持正常運行。據分析中國還有9000家化妝品企業的生存空間。2002年我國美容產品及服務項目中，高端產品銷售額占市場總額的80%，祛斑、美白、修復類美容產品約占41%，美發用品占32%，其他占27%。我國城市化妝品市場有3000多個品牌，其中有20多個品牌占據市場主導地位，比例約占0.7%。外資合資企業占主導地位，其市場份額近80%，3-5千萬元以內的中小型企業，占化妝品企業總數的90%左右。

我國化妝品市場主要劃分為護膚化妝品、美發化妝品、美容化妝品以及其他類型化妝品四種主要類型。護膚產品是專業美容化妝品市場的銷售熱點，消費者平均每次花費約100-800元不等。

二、河南省化妝品市場環境

位于中原腹地的河南省具有得天獨厚的地理位置，歷代成為兵家必爭之地。而作為全國人口上億的特大市場，又必將成為廠家必爭之地。河南化妝品市場存在著巨大的市場潛力。針對很多化妝品品牌近年來在河南市場的銷售情況得知，資生堂的年銷售額達到3億，自然堂的銷售額達到3000多萬，珀萊雅2000多萬，丸美近2000萬，雅麗潔近1500萬，還有很多上千萬的品牌。目前，越來越多的知名化妝品品牌打入河南市場。可見河南省的化妝品市場是一個巨大的蛋糕，存在著巨大的發展潛力。

河南省經濟水平居中，豫北、豫西較好，豫南、豫東略差。洛陽、新鄉、許昌、開封等距省會鄭州較近的周邊城市經濟水平略好于其他城市，零售業態發展也較成熟，大型賣場競爭激烈，而其他地市賣場發展相對滯后，競爭壓力較小。目前，超市、批發市場、百貨商場、零售商店及化妝品專賣店是河南省化妝品銷售的主要渠道，專柜營銷是化妝品傳統銷售模式的主流，世界名牌化妝品多數采用這種方式進行銷售。

河南省化妝品市場的消費層次和消費品牌大致可分為三個群體：第一、高檔進口品牌的主要消費者是大中城市的高薪和高收入消費群。他們主要選擇來自歐、美、日等的著名化妝品品牌，消費者大部分是中青年女性。第二、內地著名的民族品牌主要消費者是第二消費群，這一群體的消費者中中等收入的中青年居多，還有一部分的老年人。第三消費群體以農村市場為主，其消費品牌通常以國產低檔產品居多，在消費人口中占有相當大的比例，約占農村人口的50%左右，城市低收入人群亦屬于這一個消費群體，一般消費品是一些護膚膏等。

三、法律及法規

我國化妝品分為普通化妝品和特殊化妝品，若生產特殊用途化妝品(育發、染發、燙發、脫毛、美乳、健美、除臭、祛斑、防曬)的，除了生產企業具備“一照五證”外，還需要經過國家衛生部批準，持有特殊用途化妝品批準文號和特殊用途化妝品證書方可生產。中國對化妝品的管理是由多部門、多個法規和多個標準進行管理的。

《化妝品衛生規范》是我國化妝品監督管理的主要技術依據它對化妝品進行了定義，規定了化妝品的衛生要求和包裝要求，陳列了化妝品禁用組份、限用物質、限用防腐劑、防曬劑和著色劑，及暫時允許使用的染發劑，規定了毒理學試驗方法、衛生化學檢驗方法、微生物檢驗方法、人體安全性和功效評價檢驗方法。此次修訂，一是根據歐盟最新版本的Cosmetics Directive 76/ 768/ EC，增加了790種禁用物質，現共有禁用物質1286種。二是將衛生部2005年發布的《染發劑原料名單》納人到規范的限用原料名單中。三是對防腐劑、防曬劑、著色劑、染發劑中部分原料進行了調整，包括刪除、增加和改變限用條件等。此次修訂增加了幾種新的禁限用原料的檢測方法，如部分抗生素的檢測方法，4種去屑劑的檢測方法 等。修訂中增加了兩種防曬化妝品UVA防曬效果評價方法．一種是人體法，一種是儀器法。另外，還增加了防曬產品防水功能的測定方法和標識要求。

《化妝品衛生監督條例》(1989 年9 月26 日國務院批準, 1989 年11 月13 日衛生部令第3號發布)。它是我國化妝品監督管理的主要法律依據，對化妝品生產的衛生監督、化妝品經營的衛生監督、化妝品衛生監督機構與職責和罰則作了規定。2005年5月20日，衛生部對《化妝品衛生監督條例實施細則》進行了修改，對化妝品衛生監督的條例進行了更詳細的規定。化妝品衛生行政許可檢驗規定適用于化妝品衛生行政許可檢驗工作，它規定了檢驗程序、檢驗報告的編制、檢驗項目、檢驗時限和樣品數量等要求。化妝品生產企業衛生規范本規范規定了化妝品生產企業的選址、設施和設備、原料和包裝材料、生產過程、成品貯存和出入庫、衛生管理及人員等的衛生要求。1993年7月13日國家工商行政管理局公布了化妝品廣告管理辦法，并自1993年10月1日起施行。

總體來看，我國的化妝品市場法制機制尚不健全，但隨著化妝品市場的發展，我國的化妝品市場法律法規逐漸完善，其法律環境也趨于合理化和規范化。

四、競爭環境

中國巨大的化妝品市場吸引了眾多品牌群雄逐鹿。其中，既有蘭蔻、嬌蘭、雅詩蘭黛、歐萊雅、寶潔等國際大牌，也有歐珀萊、大寶、隆力奇、拉芳、丁家宜等國內翹楚。激烈的競爭加劇了市場細分，也讓各種新概念層出不窮，整個行業呈現出勃勃生機。從銷售額而言，整個化妝品市場是國際品牌控制的。高檔以及中高檔化妝品市場幾乎全由進口品牌或者三資品牌占領，這些品牌大多數都已在中國國土上投資建廠。為了分食化妝品市場這塊大蛋糕，眾多國外品牌還開始紛紛推出相應策略，重新布局中國市場。不過，現在國際巨頭在不斷鞏固中高端市場的基礎上，已經向低端市場進行了前有力的滲透。盡管競爭如此強烈，但十分令人看好的中國市場還在吸引著更多的跨國企業進入，而早已進入中國市場的企業也在不斷加大投入，從的寶潔及歐萊雅的收購動作和廣告投入就可以清楚的看出來。

目前河南省的化妝品市場上，歐萊雅、大寶、丁家宜等國際巨頭形成了寡頭競爭之勢，僅剩的低端市場則由眾多國內中小企業瓜分。從產品定位角度來看，與金炫宮形成競爭關系的品牌主要有：歐萊雅、大寶、丁家宜，下面將對它們分別進行描述：

1、歐萊雅

創立于1907年。歷經近一個世紀的努力，歐萊雅已從一個小型家庭企業躍居世界化妝品行業的領頭羊。歐萊雅集團的事業遍及150多個國家和地區，在全球擁有283家分公司及100多個代理商，歐萊雅集團在全球還擁有50,491名員工、42家工廠和500多個優質品牌。與此同時，歐萊雅也積極投身于全球矚目的中國市場的建設和發展，奉獻出高科技創新優質的護膚、護發、彩妝、香水等產品，為中國人民增添一份美的姿彩。在短短五年的共同竭誠努力下，已建起一個3000多人的歐萊雅中國大家庭，并把在中國的業務拓展到全國500多個城市，讓我們的世界知名品牌巴黎歐萊雅、美寶蓮、卡尼爾、蘭蔻、赫蓮娜、碧歐泉、薇姿、卡詩、歐萊雅專業美發和理膚泉為中國人民所熟知和喜愛。2001年-2009年，歐萊雅中國的銷售增長了近14倍，2009年歐萊雅占中國化妝品市場份額達11.7%

2、大寶

“大寶”系列化妝品1985年誕生至今，適應了不同時期、不同層次的消費需求，已陸續形成護膚、洗發、美容修飾、香水、特殊用途共五大類100多個品種。大寶科研所擁有本科及以上學歷的科研人員十余名，化學、醫藥、營養學等專業人才濟濟一堂，掌握著當今世界最新的科技信息，他們不斷對配方進行調整，以期盡快推出滿足市場需求的產，目前，該公司擁有自動化及半自動化流水線30多條，年生產能力過億瓶；檢測儀器在國內同行業中也處于領先水平，如：日本原產的氣相色譜儀、液相色譜儀、產品高黏度測定計等，都是具有九十年代先進水平的大型進口儀器。完善的銷售網絡使“大寶”的產品無處不在。該公司制定了以零售促批發、建立大寶專柜、以北京為大本營輻射全國的營銷方針。除遍布所有超市，還在北京及全國各大商場建立了近350個銷售專柜，在全國的超市和便利店共建立了3000多個專柜，方便了廣大顧客的購買，堵住了假禍泛濫的渠道。

3、丁家宜

丁家宜生化研究中心經歷十余年的潛心研究，從天然人參植株中成功培育出美白因子“人參活性細胞（AGCA)”的獨家專利，締造了女人夢寐以求的美白傳奇，丁家宜美白系列產品從此誕生，并奠定丁家宜生化研究中心的不凡成就，締造了眾所周知人參美白傳。丁家宜生化研究中心在人參活性細胞的基礎上，運用生物美白科技技術、生物發酵技術、植物萃取技術....不斷地開發新的美白、保濕、抗衰老與怯痘相關的活性原料的開發，并借著優良的技術根基、嚴謹的生產標準以及引進國際的研究技術，且同時與國內外多個研發單位進行產學合作發展出醫學美容等其他相關產品。

第三篇：成都寫字樓市場調查報告

一、宏觀環境分析

1.經濟環境

2011年宏觀經濟發展良好，GDP穩定增長，1-4季度地區生產總值累計21026.68億元，同比增長15%。第三產業總值累計7015.29億元，其中房地產業累計620.62億元，同比增長5.7%。

2011年1-4季度居民消費價格總指數累計105.3%，成都經濟正處于一個較高速度的發展階段。城鎮居民人均可支配收入累計17899元，同比增長15.8%，人均消費支出累計13696元，同比增長13.1%。

2.區域環境

成都是西部大開發的龍頭城市，是西部重要的科技、商貿、金融中心和交通、通信樞紐，隨著西部大開發的進程和發展，成都城市地位將進一步提升，成都在中國和世界的重要地位必將吸引更多的投資商。加快建設城市中央商務區和城市副中心，城市功能分區總體合理，基礎設施配套完善，城市管理科學規范有序，形成現代化城市的基本框架；建成以中心城區為核心、衛星城市（鎮）為紐帶、遠郊中等城市為支撐、小城鎮和中心村為基礎的城鎮體系。

2012年1月，市場進入冷清階段。寫字樓市場新增供應2.35萬平方米，環比下降94.54%，同比下降83.38%。銷售市場方面，市場待售項目增多，市場壓力不斷加大，寫字樓供需均出現大幅回落，成交面積大幅下降，市場表現冷清；租賃市場方面保持著平穩的發展趨勢，租金穩步增長，成都優質寫字樓平均資金109.91元/平方米，環比上漲0.61%，成都優質寫字樓空置率16.24%，環比下降2.05%，空置率持續下降。

2012年1月寫字樓銷售價格11762元/平方米，環比上漲6.55%，其中甲級寫字樓銷售價格18764元/平方米，環比下降3.03%，乙級寫字樓銷售價格11833/平方米，環比上漲2.34%。

二、微觀環境分析

1、項目地理位置、用地周邊環境、交通條件

人南延線的商業群自天府廣場起至剛納入成渝經濟區規劃的天府新區止，其云集的甲級寫字樓，五星級酒店和入駐的世界500強企業、區域性總部企業等現代商務的發達和總部企業充分展現了人民南路內涵和活力。被譽為成都寫字樓市場的風向標。

項目位于人民南路四段，位于成都市武侯區人民南路四段，周邊綠化較好，人民南路四段兩側有綠化帶。區域繁華程度:周邊多以住宅、商業用房為主，有航空花園、名仕公館、曼哈頓、錦官新城、錦繡花園等住宅小區。已達到了“六通”，基礎設施完備，能滿足人們日常居住生活。附近的餐飲有繁華居,樂山風味,阿杰蛇王莊,澳門豆撈,興泉餐飲店。周邊有屈臣氏(沸城店),家樂福(紫竹北街),好又多(亞太店),惠潤超市,好又多(玉林店)，購物方便。

項目所在區域有紅旗連鎖超市、中國銀行、中國農業銀行、彩虹雙語幼稚園、成都第五十中學、成都師范銀都小學、四川省第二人民醫院第二門診部等生活配套設施分布四周，生活配套設施較為完善。交通便利，有11路、99路、33路、49路、51路、502A路、304路、85路、501路、307路、79路、49路等公交和地鐵一號線倪家橋站。

距成都雙流國際機場僅20余公里，通過機場高速路12分鐘即可抵達。處于繁華市區而鬧中有靜，項目周邊沒有污染源，周邊環境優越，視野開闊。結論：項目的位置適合建設高檔寫字樓。

2、項目地貌

項目形狀比較規整，地貌平坦，地面平整，沒有不適合規劃建設的情況。結論：對項目的規劃設計和建筑布局不會有特別的限制。

3、項目用地市政配套條件

目前，本項目具有水、電、氣、通訊、排污等市政配套。分析：人民南路四段具有的水、電、氣、通訊、排污等市政配套，是按照該區域城市發展需要進行建設的，完全能滿足項目開發建設的需要。結論：項目用地的市政配套條件成熟。

優勢：區位優勢、交通優勢、城市配套優勢

人民南路四段已建成高端寫字樓：

1.威斯頓聯邦大廈

建成時間：2002年

出售價格：21000 元/平米

總建筑面積：54191 ㎡

物業公司：威斯頓物業管理有限公司

物業費：17（含中央空調使用費，公共部分水電費及保潔費）元/㎡/月

2.新希望大廈

建成時間：2010年

出售價格：均價24000 元/平米

總建筑面積：81140 ㎡

物業公司：錦官新城物業管理公司

物業費：18.5（含中央空調使用費，公共部分水電費記保潔費）元/㎡/月

3.國航新世紀

建成時間：2008年

出售價格：均價23000 元/平米

總建筑面積：106974 ㎡

物業公司：世邦魏理仕（含中央空調使用費，公共部分水電費及保潔費）元/㎡/月

4.大陸國際

建成時間：2011年

出售價格：均價19000

總建筑面積：49800

物業公司：第一太平戴維斯

物管費：20元（包括中央空調使用費，公共部分水電費及保潔費）

5.保利中心

建成時間：2012年

出售價格：均價18000

總建筑面積：390000

物業公司：戴德梁行顧問，保利物業

物管費：待定

6.華宇蓉國府

建成時間：2011年

出售價格：21000

總建筑面積：161700

物業公司：華宇物業

物管費：18元（含中央空調使用費，公共部分水電費及保潔費）

7.來福士廣場

建成時間：2012年

出售價格：待定

總建筑面積：3257178 m2

物業公司：凱德置地

物業費：待定

人南區域未來將建成甲級寫字樓20棟以上，高檔商業5個以上，五星級酒店10個以上，國際標準服務式公寓5個以上。未來人民南路科技商務區可開發用地規模約1500畝，可貢獻建筑面積600萬平方米，按60%的商用面積計算可貢獻商用面積360萬平方米。未來，人南區域總的商用面積將達到550萬平方米，可有效承載現代服務業集聚和參與全球產業分工。

1、準備更換的意向區域：以城南為主。從潛在客戶對未來更換辦公地點的意向區域來看，選擇地點主要集中在城南，占近五成的比例，其次是選擇在市中心以及城南副中心。說明對城南區域較為看好。

2、對辦公環境的需求以交通干道、商業配套、公交多為主。

3、影響客戶購買寫字樓的因素：商務環境、位置地段、便捷交通、價格等。消費者對辦公地點周邊的交通、商業、生活配套的需求是其考慮的重要條件。購買寫字樓所考慮的因素主要是區域的商務環境、位置地段、便捷交通以及價格等。這說明購房對項目的區域環境配套的完善性相當看重，這也是寫字樓開發應具備的一些基本條件。

4、對寫字樓類型的偏好：對純寫字樓的需求較高，其次為綜合樓。消費者對寫字樓類型的需求以純寫字樓為主要考慮對象，其次就為餐飲、娛樂、辦公、住宅綜合樓的需求。

5、對物業交房標準的需求：五成比例要求全裝修、三成比例要求部分精裝，兩成左右比例要求吊頂或清水房。消費者對物業交房標準的需求主要集中在全裝修上，占50%的比例，這說明客戶對物業交房標準有所提高。

6、對辦公區內的配套要求：消費者對員工餐廳、公共綠化、商務中心、中小型會議廳的需求都比較高，因此，寫字樓在考慮配套設施的設置時盡可能的從全方位來考慮消費者的需求，從而也彌補寫字樓周邊目前相關配套缺乏的劣勢。

7、從潛在客戶來看，租用所占比例大于購買所占比例，說明寫字樓租賃者和業主共同構成寫字樓市場。也就是說寫字樓的購買者和使用者不能等同于一個群體。

8、公司性質，潛在項目的公司性質多以股份制與外資企業為主，而這兩種企業對寫字樓的檔次標準和配套設施都有比較高的要求。

9、潛在客戶中除電信通訊行業占到比較大比重外，與大型企業相關的服務性及附屬性行業也占據到相當的比例，如運輸、建筑業、貿易等。因此也可看出寫字樓的目標客戶群除了是成長型企業以外，相關的服務性行業也是寫字樓的目標客戶群之一。

綜上所述：潛在客戶對寫字樓的需求以純寫字樓形式物業、用于自住的目的為主，且對交通、生活、商務、環境配套的要求較高，對交通、生活、商務、環境配套的要求較高，對寫字樓、車位的需求仍以租用為主要方式。對寫字樓、車位的需求仍以租用為主要方式。此次調查中消費者對未來辦公地點的選擇中可以得出：城南以及城南副中心的接受度也比較高。人民南路四段的寫字樓比較受青睞。

第四篇：寫字樓市場知識掃盲

【寫字樓掃盲】

5A級寫字樓標準詳解及案例

解讀寫字樓等級劃分

國際5a甲級寫字樓的標準2147361957甲級寫字樓標準

甲級寫字樓傳播策略

寫字樓營銷方式

甲級寫字樓的X個謊言

寫字樓招商基礎培訓

典型寫字樓分析

5A寫字樓標準

寫字樓基本知識培訓

甲級寫字樓直銷破密

世界特色寫字樓資料

【異地寫字樓市場】

北京5A級寫字樓市場介紹

廣州甲級寫字樓調查分析

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第五篇：海口住宅房地產市場背景分析

受全球金融危機、國家房地產市場調控政策及全國經濟和房地產市場不景氣的影響，海南省房地產市場處于振蕩期。據海南省建設局統計，2009年第一季度，海南全省房地產開發投資完成41.28億元，同比增長36.1%，但領先全國32個百分點，據國家統計局海口調查隊調查資料顯示，09年前５個月，海南省累計完成房地產開發投資８５億元，比去年同期增長５０％。其中第一季度，海口市二手房交易面積15萬平方米，同比增長3.8%，成交金額2.93億元，同比增長15.35%，成交1640套，同比增長15.57%。4月份，海口市房屋銷售價格多年來首現負增長，同比下跌1.0%，降幅比上月擴大1個百分點；環比上漲0.2%，漲幅比上月擴大0.7個百分點； 5月份海口房價再次維持負增長局勢，比去年同期下跌0.4%，跌幅較上月收窄0.6個百分點；與上月相比，上漲0.2%。二手房價格同比下跌0.6%，比上月上漲0.5%,諸上數據說明海南省房地產開發投資仍然處于穩步、健康發展態勢，房地產市場價格總體變動不大。業內人士分析說，總體來看，說明海南的房地產行業受到經濟危機的影響較小，與全國其他省份相比呈現逆勢上漲的態勢。

據估價人員調查，區域位置好，小區環境及物業管理較好，成新率較高的二手房價格仍然是穩中有升，品質較差的二手房價格是有些回落，進入2009年以來，海口市掀起一股裝修改造的精裝小戶型銷售熱潮，給低迷的海口市房地產市場帶來一股活力，房地產市場有了回暖跡象。

08年底至今，國家不斷的降息及出臺利好政策，以及五屆省政府第18次常務會，原則通過《海南省人民政府關于促進房地產業持續穩定健康發展的意見》，一系列刺激房地產發展對緩解樓市目前狀況，拉動消費有較大的作用，但政策發生作用是有滯后性的，房產交易要恢復到往年同期水平，還需要一段時間。