第一篇：2015年重慶市房地產市場背景分析

三、房地產市場背景分析

重慶市長期以來是我國西南地區重要的工商業城市和商品集散地，擁有多個全國性和區域性包括五金交電、金屬材料、建筑材料、化工原料等在內的大型專業批發市場。工業基礎雄厚，農業基礎較好，交通便利，商業繁榮，城市基礎設施完善。重慶直轄以來，加大了城市建設投入，城市基礎設施更加完善，市容、市貌進一步改觀，重慶作為西南地區中心城市的地位日益鞏固。

2014年土地市場交易量環比下降，也是近5年內首次出現下降。商品住宅用地量和占比都大幅下降，而2014年末商品住宅存量為1699.6萬平方米，存量面積略高于2013年末的水平。從去化周期看，重慶市主城區商品住宅的去化周期約為12個月，與全國其他大中城市相比處于較低的水平。從上述數據分析得出，2015年商品住宅用地成交面積總量與2014比可能會出現進一步下滑的局面，但是下降的幅度應該較小。商品住宅用地樓面單價可能會與上一年基本持平。

從商業辦公用地的交易數據看，2014年成交面積同比下降了3.2%，成交金額確上漲了12.8%，原因是在住宅市場相對走弱的情況下，投資者更愿意投資商業辦公，開發商也愿意開發商業辦公用地，導致了商業辦公的成交單價有所上升。2015年，重慶固定資產投資額中工業與房地產業的投資比例不會發生較大調整，房地產投資占總投資的比例仍然會在25%左右，而商業辦公地產在房地產市場仍不會占據主流投資的地位，預計商業、辦公用地的成交面積總量不會有較大增幅，成交單價可能會穩中有升。

2014年在全國房地產市場走弱的情況下，重慶市商品住宅市場受到一定的沖擊，成交面積和成交均價分別下降了6.8%和3.2%，這主要是市場擠出了投資性需求的水分，剛性需求占據商品住宅市場消費的主導地位。在重慶市整體經濟形勢平穩向上的局面下，2015年，重慶市商品住宅成交總量和成交均價有可能出現小幅上升，但是上漲的動力并不強勁。

從商業近三年的成交量和成家均價來看，出現商業一路走高的局面。說明近三年來，投資者對商業用房充滿了信心，并愿意購買商業物業作為投資渠道。商

業用房的走 強與重慶市商服水平一步步提高、商鋪租金上漲的是分不開的。但是目前商業市場上，雖然商鋪的售價普遍定價較高，但開發商業更愿意持有商業物業而不是降低價 格而換取銷量。綜上分析，我們預計2015年重慶商業用房的均價也將進一步上升，銷售量增幅有所降緩，但是絕對值有可能上升。

重慶寫字樓市場近三年的成交量也一路走高，但成交均價在11200元/平方米至12900元/平方米區間內波動，作為寫字樓成交均價還是不低，主要原因是重慶市的寫字樓大多位于核心地段，寫字樓檔次普遍較高，因此銷售價格也比較高。預計2015年重慶寫字樓成交量有可能進一步上漲，但是成交均價可能還是在12000元/平方米左右。

2014年房地產行業，房地產行業投資收益明顯下滑，房企行業的嚴冬正在到來。在全國房地產市場逐漸萎靡的大環境下，重慶房地產行業也受其影響，結合重慶市的房地產行業供需關系和經濟水平發展程度等實際情況，預測來年重慶房地產行業將會暫時處于一個產業結構的調節適應期，房地產行業整體將會趨于平穩。

第二篇：海口住宅房地產市場背景分析

受全球金融危機、國家房地產市場調控政策及全國經濟和房地產市場不景氣的影響，海南省房地產市場處于振蕩期。據海南省建設局統計，2009年第一季度，海南全省房地產開發投資完成41.28億元，同比增長36.1%，但領先全國32個百分點，據國家統計局海口調查隊調查資料顯示，09年前５個月，海南省累計完成房地產開發投資８５億元，比去年同期增長５０％。其中第一季度，海口市二手房交易面積15萬平方米，同比增長3.8%，成交金額2.93億元，同比增長15.35%，成交1640套，同比增長15.57%。4月份，海口市房屋銷售價格多年來首現負增長，同比下跌1.0%，降幅比上月擴大1個百分點；環比上漲0.2%，漲幅比上月擴大0.7個百分點； 5月份海口房價再次維持負增長局勢，比去年同期下跌0.4%，跌幅較上月收窄0.6個百分點；與上月相比，上漲0.2%。二手房價格同比下跌0.6%，比上月上漲0.5%,諸上數據說明海南省房地產開發投資仍然處于穩步、健康發展態勢，房地產市場價格總體變動不大。業內人士分析說，總體來看，說明海南的房地產行業受到經濟危機的影響較小，與全國其他省份相比呈現逆勢上漲的態勢。

據估價人員調查，區域位置好，小區環境及物業管理較好，成新率較高的二手房價格仍然是穩中有升，品質較差的二手房價格是有些回落，進入2009年以來，海口市掀起一股裝修改造的精裝小戶型銷售熱潮，給低迷的海口市房地產市場帶來一股活力，房地產市場有了回暖跡象。

08年底至今，國家不斷的降息及出臺利好政策，以及五屆省政府第18次常務會，原則通過《海南省人民政府關于促進房地產業持續穩定健康發展的意見》，一系列刺激房地產發展對緩解樓市目前狀況，拉動消費有較大的作用，但政策發生作用是有滯后性的，房產交易要恢復到往年同期水平，還需要一段時間。

第三篇：2015年房地產市場發展背景分析

2015年房地產市場發展背景分析

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（一）宏觀經濟政策的調整，有利于房地產市場回暖

;;從宏觀經濟走勢看，2014年國內宏觀經濟增幅回落，加上世界上多數國家經濟增長乏力，使得2015年我國經濟增長面臨較大壓力。在2014年底召開的中央經濟工作會議上，中央把“穩增長”作為2015年經濟工作六大任務之首。在“穩增長、抗通縮”背景下，貨幣政策作為穩定經濟增長的重要因素，預計將延續2014年四季度的調整思路，不僅“定向寬松”政策會繼續實施，而且也存在進一步“降息”和“降準”的可能。寬松的貨幣環境將有利于降低購房成本和提振市場信心，有利于促進房地產市場的持續回暖。

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（二）新型城鎮化背景下，住房需求的增長將帶來房地產市場新的發展機遇

;;根據《國家新型城鎮化規劃(2014-2020)》，我國實現新型城鎮化，重點在于落實“三個一億人”落戶城鎮，這會帶來城鎮住房需求的持續增長，為我國“十三五”期間房地產市場發展帶來巨大的動力。對北上廣深四個一線城市及部分二線熱點城市來說，未來城市住房需求將呈現以下變化：

;;一是每年大量高校畢業生就業，帶來大量新增住房需求。根據教育部公布的數據，2014年高校畢業生達到727萬，如加上中等職業教育畢業生，未來我國城鎮每年新增就業人才約1000萬人。根據近年來的趨勢，畢業生就業主要集中在一線城市和省會城市。據測算，重點城市每年新增畢業生10-20萬人，北上廣深相對更多一些。畢業生在給城市帶來新增就業的同時，也增加了當地住房需求。以深圳為例，預計未來幾年，每年因畢業生來深就業將新增住房需求約10萬套（包括購房需求2萬套、租賃需求8萬套）。

;;二是一億農業人口落戶城鎮，將促進城鎮住房租賃需求增長。到2020年要實現一億農業轉移人口落戶城鎮，每年預計新增城鎮人口1700萬人、600-1000萬戶。由于新增的農業轉移人口住房消費能力較低，其住房消費領域主要是城鎮現有存量住房的租賃。以深圳為例，預計未來幾年，每年將新增住房租賃需求10萬套左右。

;;三是城鎮棚戶區和城中村改造，將促使改善性需求持續增長。根據“三個一億人”目標，到2020年，大約一億生活在城鎮棚戶區和城中村的常住人口需要改善居住條件。根據住建部有關數據分析，預計未來全國城鎮每年將新增改善性需求3.15億平方米，需求規模巨大。以深圳為例，目前深圳市住房自有率僅為30%，而北京、上海為70%，廣州90%，遠高于深圳；在未來新型城鎮化背景下，若不考慮新增人口帶來的需求，僅計算改善性需求，按照當前常住人口無房家庭450萬戶、年新房供應11萬套測算，當住房自有率達到北京、上海目前水平，需求實現時間需23年，故而改善性需求非常強烈。根據深圳市房價收入關系分析，預計未來6年，改善性需求每年將在15萬套左右。;;綜上分析，在我國新型城鎮化背景下，我國房地產市場特別是北上廣深等一線和二線熱點城市的房地產市場，將面臨良好的發展機遇；以深圳為例，在2014-2020年期間，每年住房市場新增的買賣需求約17萬套，租賃需求約18萬套。然而，因大城市新增土地資源的稀缺，未來城市更新難度的加大，以及存量商品房規模有限、二手房供應能力不足，未來住房買賣市場難以有充足的供應量滿足市場需求，并存在房價持續上漲的可能。未來，在新型城鎮化背景下，充分挖掘大城市住房市場供應潛力，是保持房地產市場乃至宏觀經濟穩定健康發展的主要目標。

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三、2015年房地產市場政策導向研判

;;結合中央經濟工作會議及中央全面深化改革系列要求，個人認為，未來我國房地產業將充分發揮國民經濟增長的支柱產業作用，在經濟增速持續下滑、經濟結構持續調整期間，有力促進宏觀經濟穩定增長，并推進國家新型城鎮化目標的實現。主要依據如下：

;;從促進經濟發展看，改革開放以來，隨著我國房地產業的快速發展，房地產業在國民經濟中占有了重要地位。目前，我國房地產業增加值占GDP比重達到5%左右，房地產開發投資占城鎮固定資產投資比重多年保持20%，直接來源于房地產的稅收約占全國稅收收入20%，房地產業帶動了40多個相關產業的發展，創造了大量就業崗位。因此，房地產業仍然對我國經濟發展起到巨大的支撐和促進作用。

;;從民生改善看，隨著房地產市場的快速發展，我國城鎮居民的生活水平大大提升。目前，城鎮人均住房面積從1978年的不足7平方米快速提升到2012年的32.9平方米；城鎮居民居住成套住房的戶數占比達到76%以上；城鎮私有住房占住房總量的比例達到85%以上，住房自有率達到74%。目前，住房已成為我國多數居民家庭的主要財產，住房內在質量顯著提升，居民住房功能和人居環境大大改善，住房制度改革和房地產市場的發展，大大提升了我國城鎮居民的生活水平和生活質量。

;;盡管，目前還存在城鎮居民住房差距擴大、普通居民住房支付能力不足等問題，但總體看這仍然是發展中的問題，可以通過住房制度的深化改革解決，而房地產市場機制本身并沒有什么根本問題，并可以通過長效機制的建立，解決市場過度投機帶來的泡沫化風險。;;當前，我國新型城鎮化正在快速推進。從美國、日本、韓國等發達國家發展歷程看，在城鎮化超過70%以前，住房建設規模通常保持快速增長。據此判斷，當前我國房地產業仍將處于較快增長階段。盡管在經濟增長調整期，房地產業增速也有可能放緩，行業結構有可能調整，但繼續保持中高速增長的勢頭并未改變，并能夠繼續發揮對國民經濟的支柱產業作用。;;根據以上分析，結合中央經濟工作會議提出的“穩增長、防風險”目標，本人認為2015年我國房地產市場的政策導向總體會堅持“穩”字當頭、增長為主。具體包括以下目標：;;一是穩定銷售量。2014年盡管全國商品房銷售量下降7.6%，但仍然處于我國房地產市場發展歷史上第二高的銷售規模。2015年，在促進住房消費等六大消費政策的利好下，全國商品房銷售目標應繼續保持穩定，上下浮動比例不會低于5%，以利于國家新型城鎮化戰略的推進。

;;二是穩定房地產投資。2014年，我國房地產開發投資總額盡管再創歷史高位，但10.5%的同比增速是過去10年最低水平，且低于固定資產投資增速，對拉動宏觀經濟增長不利。2015年，在宏觀經濟增幅預計繼續下滑背景下，預計國家將充分發揮住房投資和消費對經濟的支撐作用，力爭促進房地產開發投資增長10%-15%。

;;三是穩定住房價格。房價漲跌是市場穩定的重要指示器，并能夠改變市場預期。2015年，為穩定住房價格，促進市場活躍，預計各地將對不同城市按不同目標分類調控，并通過調整供需穩定住房價格。對于一線和二線熱點城市，要關注房價可能出現的快速上漲，漲幅10%以內基本可防范泡沫繼續擴大；其他庫存較大城市，因企業以價換量、價格下跌有可能擾亂市場造成風險，故應當加強監測，及時應對，以穩定市場秩序。

;;四是穩定市場供應體系。2014年，全國商品房新開工面積呈現較大回落，與經濟調整期住房買賣市場需求下降有關，也與不同區域供應結構不合理相關。今后，國家應當給予住房需求潛力大的一線和二線熱點城市更多的支持，適度增加土地供應指標，并嚴格控制庫存較大、供應過剩的城市的土地供應；同時，著力培養住房租賃市場，發揮庫存住房及其他存量住房對低收入家庭租賃需求的作用。;;

四、促進房地產市場健康發展的政策建議

;;結合本人近來參加的國家、省、市系列住房與房地產政策研究，對2015年房地產市場發展提出以下政策建議：

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（一）加快推進住房制度深化改革

;;住房制度深化改革的總體思想應當在堅持住房市場化發展的基礎上，加快構建 “高端有市場、中端有支持、低端有保障”的住房政策框架，構建新的住房制度體系。改革的目標是通過制度創新，建立起以商品住房、共有產權住房（或政策性商品房）、公共租賃住房，以及住房貨幣補貼、住房金融、住房稅收等住房制度為基礎的多層次住房供應體系、基本住房保障體系和房地產健康發展長效機制，實現住房發展從量到質的提升、從粗放向集約的轉變、從低效到高效的升級。

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（二）調整房地產市場調控政策

;;一是調控去行政化，除北上廣深四市因房價高、投機嚴重需在部分區域限購外，建議全國其他城市不再執行限購政策。二是完善差別化住房信貸政策，建議對購買首套、二套住房的家庭，貸款首付款比例不低于20%，并可以享受貸款利率優惠，對購買三套及以上的家庭，首付款比例不得低于40%，具體由商業銀行自主確定。三是調整差別化住房稅收政策，建議在開展房地產稅立法的同時，減輕個人住房交易稅收負擔、支持居民合理住房消費。對個人首次購買90平方米及以下住房的，契稅稅率統一下調到1%；暫免征收個人銷購住房印花稅、土地增值稅；個人將購買不足2年的住房對外銷售的差額征收營業稅，超過2年（含2年）的免征營業稅。

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（三）加快建立共有產權住房制度

;;針對北上廣深等一線和二線熱點城市房價高、中等和中低收入家庭購房難問題，建議加快建立共有產權住房制度，切實解決其住房困難問題：

;;明確適用人群范圍，主要是本地人才群體和部分為社會提供重要服務的居民群體（如警察、教師、醫務人員、機關事業單位工作人員等）；明確價格，統一限定為不超過同地段、同品質市場商品房評估價格的70%，并視不同地段市場房價水平具體確定折價比例；明確配置規則，由政府向符合條件者發放資格證書，購房者持資格證書結合其對相關區域、戶型、價格偏好，到相關項目購房；明確產權歸屬，共有產權住房土地出讓時，應當明確其限定銷售價格與同區域、同品質市場商品房評估價的差額為政府所擁有的產權份額，其余為開發商產權份額，在其銷售和辦理轉移登記時，房產證亦應明確購房者與政府相應的產權份額；明確流轉規則，購房者簽訂購房合同10年內不得上市交易，滿10年的，可按屆時同區域、同品質市場商品房評估價及政府份額購買政府權益后，獲得完全產權上市交易；是明確使用、收益、處分相關規則，購房者使用期間應當承擔水電、維修、物業管理等使用費用，符合規定出租的，應當按照產權份額向政府繳納政府應收租金收入。;;

（四）完善基本住房保障體系

;;加大財政性資金投入力度，建議每年安排不低于土地出讓收入10%的資金專項用于公租房建設和住房貨幣補貼；有機銜接租賃市場與保障房供給，引導新建商品住房直接用于出租經營，鼓勵企業利用自有用地建設自用住房進行出租經營，鼓勵農村集體組織利用非農建設用地建設運營租賃住房，支持機構投資者收購、租用房源用于住房出租；推進養老事業發展，將養老住房納入住房保障范疇。;;

（五）創新住房開發模式。

;;做好“十三五”住房建設規劃工作，通過住房用地的合理分配，建設時序的合理安排，保證各住房供應持續穩定；提高大城市新建住宅容積率，集約節約利用大城市日漸稀缺的土地資源；加大政策性住房供應力度，各地應明確每年共有產權住房或公租房占住房供應總量的比例。

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（六）創新住房金融模式;;加快建立政策性住房銀行，政策性住房銀行或在公積金機構的基礎上構建，或者以財政出資構建，并吸引尋求長期增值收益的社會資金（如外匯資金、社保資金）參與；加快建立住房抵押貸款二級市場，在國內已批準建立自由貿易區、國家級金融開放創新平臺的區域，試點設立地方性住房抵押貸款證券公司，成熟后可設立全國性住房抵押貸款證券公司。;;

（七）推進住房更新，提高住宅質量

;;加強棚戶區、城中村改造，推進老舊住區綜合整治，改善城鎮住區居住環境；完善住宅配套設施建設，新增交通及公共設施建設應與住房建設同步，政策保障房用地應盡量安排在基礎設施成熟、便捷區域；加快住宅產業化建設，提高住房科技水平，強化住宅質量責任終身制。

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（八）加快住房和房地產管理體制改革

;;精簡管理機構，將城市規劃、土地管理、建設管理、住房和房地產管理、城市更新、住房保障、房屋租賃、住宅產業化等管理職能統一合并到一個管理部門負責；減少行政手段對市場的干預，加快政府權責清單和企業負面清單的制定，全面取消對房地產企業經營的直接干預；發揮社會組織、專業機構的作用，逐步將行業準入、行業規范交由行業協會承擔，發揮房地產專業技術機構在市場監測、市場評估、信息服務等方面的作用，促進互聯網等技術手段在房地產領域的應用，積極促進住房與房地產行業專業化、社會化水平的提升。

第四篇：2014年上半年廈門市住宅房地產市場背景分析

2014年上半年廈門市住宅房地產市場背景分析

2013年中央工作會議定調2014年經濟工作，繼續強調經濟工作?穩中求進?、?改革創新?；推進利率市場化；加大保障性住房建設和供給。繼?國五條?后，廈門市出臺實施細則加碼，從嚴限購政策，政策實施效果不甚理想；年末調控政策持續收緊，以平抑市場預期。

2013年住宅市場持續火熱，整體市場表現為供不應求，價格持續攀升。2013年廈門全市住宅總供給量約400萬㎡，總銷售量約為449㎡。其中思明區供給量為34萬㎡，同比下降28%；成交量43萬㎡，同比下降30%；均價為29247元/㎡，同比上漲30%。湖里區供給量為55萬㎡，同比下降7%，成交量為65萬㎡，同比下降8%；均價為26786元/㎡，同比上漲20%。集美區供給量為161萬㎡，同比上漲20%，成交量為170萬㎡，與上年基本持平；均價為13227元/㎡，同比上漲24%，為島外區域最高。海滄區供給量為49萬㎡，同比下降16%，成交量為49萬㎡，同比上漲29%；均價為12924元/㎡，同比上漲17%。同安區供給量為43萬㎡，同比下降4%，成交量55萬㎡，同比上漲31%；均價為9229元/㎡，同比上漲23%。翔安區供給量為58萬㎡，同比上漲29%，成交量為67萬㎡，同比上漲5%；均價為9892元/㎡，同比上漲8%。

成交價格方面，總價在200萬以下房源共成交292萬㎡，占比66%。另外，房價上漲不斷增加購房成本，總價100萬以下的產品比例不斷下降，總價100-200萬的產品成交比例持續上升。

全市商住住宅可售存量持續低位。至2013年底庫存量為255萬㎡，出清周期僅為6個月；島內主要集中在五緣灣和湖邊水庫片區，島外主要集中在集美新城和同安環東海域片區。

2014年房地產‘繼承式’調控基調與收緊的信號，房地產市場調控將迎來市場化長效機制；廈門調控有加碼可能。基于當前廈門供不應求形勢嚴峻，高地價倒逼房價上漲壓力突出，島外一線片區發展

逐步成熟，土地稀缺，2014年價格將持續看漲。

第五篇：2014年上半年廈門市商業房地產市場背景分析（定稿）

2014年上半年廈門市商業房地產市場背景分析

2013年中央工作會議定調2014年經濟工作，繼續強調經濟工作“穩中求進”、“改革創新”，推進利率市場化，加大保障性住房建設和供給。繼“國五條”后，廈門市出臺實施細則加碼，從嚴限購政策，政策實施效果不甚理想。年末調控政策持續收緊，以平抑市場預期。

2013年，廈門共成功出讓48幅地塊，總占地面積約為390.73萬平米，同比下跌35.88%；總成交金額約265.8億元，同比上漲68.09%。土地出讓市場延續了2012年開發商在廈門“一地難求”的局面，且愈加窘迫——不僅供應量減少了近218.68萬平米，土地出讓金也比去年高出107.67億元。按照用地性質劃分，廈門在2014年共供應了住宅用地14幅，商辦用地33幅，游艇碼頭及配套用地1幅。除了思明區，各區均有住宅用地推出——湖里區2幅、集美2幅、海滄區3幅、同安3幅、翔安4幅。海滄區和翔安區表現最引人注目，兩區土地成交金額達114.396億元，出讓面積達111.112萬平米。根據廈門世聯的年報信息，廈門2013年土地總成交量中，住宅僅約140萬平方米，占比36%；而同年廈門市出讓的商業類和辦公類地塊則在土地總成交面積中占據了57%的份額，2013年廈門土地市場的特殊情況毫無疑問將嚴重影響2014年廈門的商業地產狀況。

在廈門世聯市場研究部發布的2013年房地產市場年報中，從全國范圍來看，截止2013年上半年為止，商鋪、寫字樓等商業服務類產品的開發投資和開工量增速都高于住宅。廈門的商服類產品在2013年的供應量也呈現顯著的增長態勢。城市年輪（中國）機構數據顯示，商業、商鋪類產品下半年成交量上升，1-11月供銷比為1.42，呈供過于求狀態；辦公類產品雖然庫存較多，卻呈現供不應求態勢，SOHO類產品及高端寫字樓帶動商業地產項目的量價攀升———像融信海上城、華永天地、中航紫金廣場、世僑中心等一大批SOHO以及辦公項目都取得了非常好的市場認可度。

據了解，2011-2013年廈門住宅用地成交逐年減少，呈現商服為

主，住宅為輔的新局面，預計未來辦公市場供應將增多。再加不少住宅樓盤的自帶商業商鋪，未來廈門的商業辦公類產品供應或將超進一步增加。

隨著廈門地區異地限購政策的不斷收緊，辦公商鋪類產品以及商業產權的SOHO將成為投資人群以及不少異地客群的新寵兒。