第一篇：寫字樓租賃經營可行性分析

一、寫字樓租賃市場大亞灣的企業主要集中分布在澳頭鎮、響水河一帶，中心區亦有少量企業設點，但外租外銷型寫字樓的供應則基本向澳頭傾斜，而且現有房源主要集合在安惠大道兩側。安惠寫字樓坐落在安惠大道盡頭，樓高12層。現6至9層為BSF中國有限公司承租；10至12層業主安惠公司計劃自用；1至2層為商業用房現已全面進駐銀行、餐飲等；3層也已出租過半，分別由歐德油儲、三菱麗陽和平安保險承租，年底前普萊克斯公司將占用剩余部分。安惠寫字樓作為本地唯一的國標級寫字樓，中央空調、冷熱水、消防安全監控等設施齊全，由假日酒店提供物業管理。業主對外租價為80元/㎡/月（含精裝修），綜合管理費為3元/㎡/月（不含空調使用費），檔次和收費均為本地之最，但因價格過高，除個別大型外資企業外還乏人問津。其他沿安惠大道可做寫字樓租賃的場所在檔次及價格上均差異不大，通常在20-30元/㎡/月（簡裝/精裝），辦公條件普遍比較簡陋，管理費也平均在0.6元／m2／月左右，目前出租狀況一般；新建的豐華大廈100至300㎡中小型辦公室租金為30-40元/㎡/月（簡裝/精裝），綜合管理費為3元/㎡/月，無中央空調、熱水等設施，停車場也不完善，正式開盤5個月來租售業績約近三分之一。

二、租賃經營策略我公司擁有安惠寫字樓4層和5層的房產，單層建筑面積1262.84㎡，電梯間、洗手間已裝修。由于已經形成了本地最高檔寫字樓形象，加之數家大型外企在此辦公，故對高端客戶的吸引力較大。由于本地寫字樓租賃市場總體市道還較弱，新進入的企業特別是有實力的企業數量不大，而寫字樓的供應量還在持續增長，形勢不容樂觀。受南海石化項目帶動，一批中下游產業陸續來大亞灣考察，其中不乏世界級企業，但由于和中海殼牌的合作關系未確定，現階段設點進駐的可能性很小。因此預計近期難有大面積承租寫字樓的機會，租賃市場仍以中小企業為主。伴隨著大亞灣石化產業的發展，明年可能出現一些轉折性變化。南海石化項目在下半年投產運營，投資265億元的中海油煉油項目也要在上半年啟動建設。中海殼牌鏈條企業及中海油15套煉油裝置承包商會逐一正式落腳本地，屆時寫字樓的高端租賃市場預期看好，我公司也正積極與中海油等有關企業進行對接聯絡，爭取引進。我方的主要競爭對手是安惠公司。該公司是大亞灣假日酒店、公寓的業主，并擁有安惠寫字樓的大部分產權，現中海殼牌及其承包商、下游配套企業幾乎全部承租安惠公司的物業。對方已與石化企業系統建立了長期穩定的聯系且合作已久，有專業的市場營銷團隊和充足的開發經費，具備配套物業和經營資源，與之相比我方除價格外無其他優勢。明年上半年其主要租戶將撤離寫字樓和公寓，由于在時間上及雙方的目標客源接近，勢必與我方在市場爭奪方面正面交鋒，成為最大的威脅。寫字樓的營銷渠道主要有二個：自主經營和外包與代理結合。公司可投入人力物力自己尋找客戶，成本雖大但回報可觀，問題是與競爭對手相比處于信息劣勢；外包可利用外部資源，共享收益，創造的機會更多，但會降低單位回報率。通過前段時間的市場推廣，已與多家有意向承租寫字樓的客戶建立了聯系，包括中海油南海東部公司裂解汽油項目組、大亞灣財政局律師事務所、溫州四建工程公司等，每家需求面積在300㎡左右。我方正與大亞灣惠橋公司等一些機構探討有關合作或外包事宜，對方均有此意愿，但也對現在的市場狀況持謹慎態度，同時認為明年上半年形勢較好，春節后至五月份之前有大規模出租的可能，眼下主要應做好散戶租賃業務。現實存在的問題是未經分隔裝修的寫字樓不符合中小客戶的租賃要求，并且由于長期閑置不動，公司的4、5層房產已被物業管理人封閉，帶領客戶進入參觀極為不便。而帶有精裝修的寫字樓對大型高端企業也具有更強的吸引力，安惠公司投資1700萬元精裝修寫字樓和公寓引進中海殼牌和BSF公司即可作為佐證。因此急需進行寫字樓裝修，至少應將公共部位精裝修，其他部位簡單裝修。如能在今年底前完成裝修工程，將非常有利于把握機會，盤活寫字樓資產。

三、成本與價格經測算，安惠寫字樓精裝修成本應在520元/㎡左右，包括空調、消防系統的布置改裝。按每層1250㎡計，單層投資約為65萬元。若只進行公共區域的精裝修，其他部位簡單裝修，則成本會降低1/4左右，單層投資不超過50萬元。另外提供商務服務的必需設備預算投資4萬元（可考慮暫時押后），詳見“寫字樓裝飾設計工程預算表”，總造價最終以審核決算結果為準。定價策略應針對主要競爭對手安惠公司的物業，參考本地的平均價格水平執行。如前所述，市場調查結果顯示，在精裝修基礎上50-60元/㎡/月的租價是極具競爭力的，在局部精裝修的情況下租金最好不高于40元/㎡/月，相信可為大多數企業所接受。按70%的進駐率計算，以50元/㎡的價格出租，單層收入約為43750元/月，15個月收回裝修投入；局部裝修租價以40元/㎡計，單層收入約為35000元/月，14個月回收投資。如采用外包形式，我方僅需進行局部精裝修，承包底價初步定為30元/㎡/月，單層收入約為37500元/月，投資回收期約13個月。我方還在和外界接觸商洽凈價承包的可能性，即我方不做任何投入，由承包方投資裝修尋找客戶。承包底價初步定為首年20元/㎡/月，次年30元/㎡/月，讓利約為15萬元，低于我方預計裝修投入。但落實以上方案尚需時日且無絕對把握。

四、總結與建議

1、目前大亞灣寫字樓租賃市場活躍程度不高，客戶資源非常寶貴。現有客戶基本是小面積需求，大企業進駐估計要等到半年后。

2、抓住現有中小客戶的前提是將寫字樓進行分隔裝修，同時也利于日后吸引大客戶。如在年底完成裝修工程，樂觀情況下明年五月份之前出租率可達80%以上。

3、定價必須具有競爭力，靈活采取各種經營合作方式，積極尋求外包等簡單實用的途徑，回避我方的弱勢。

4、可考慮先利用一層墊資裝修，降低風險成本，同時爭取銀行裝修貸款（約為物業評估值的30%），以上負債可從租金收入中償還。若上述方案能夠盡快落實執行，我公司有信心盤活寫字樓資產，獲得穩定收益，給假日美景項目的前期開發提供支持和保障。

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第二篇：寫字樓租賃經營可行性分析

一、寫字樓租賃市場

大亞灣的企業主要集中分布在澳頭鎮、響水河一帶，中心區亦有少量企業設點，但外租外銷型寫字樓的供應則基本向澳頭傾斜，而且現有房源主要集合在安惠大道兩側。安惠寫字樓坐落在安惠大道盡頭，樓高12層。現6至9層為BSF中國有限公司承租；10至12層業主安惠公司計劃自用；1至2層為商業用房現已全面進駐銀行、餐飲等；3層也已出租過半，分別由歐德油儲、三菱麗陽和平安保險承租，年底前普萊克斯公司將占用剩余部分。安惠寫字樓作為本地唯一的國標級寫字樓，中央空調、冷熱水、消防安全監控等設施齊全，由假日酒店提供物業管理。業主對外租價為80元/㎡/月（含精裝修），綜合管理費為3元/㎡/月（不含空調使用費），檔次和收費均為本地之最，但因價格過高，除個別大型外資企業外還乏人問津。其他沿安惠大道可做寫字樓租賃的場所在檔次及價格上均差異不大，通常在20-30元/㎡/月（簡裝/精裝），辦公條件普遍比較簡陋，管理費也平均在0.6元／m2／月左右，目前出租狀況一般；新建的豐華大廈100至300㎡中小型辦公室租金為30-40元/㎡/月（簡裝/精裝），綜合管理費為3元/㎡/月，無中央空調、熱水等設施，停車場也不完善，正式開盤5個月來租售業績約近三分之一。

二、租賃經營策略

我公司擁有安惠寫字樓4層和5層的房產，單層建筑面積1262.84㎡，電梯間、洗手間已裝修。由于已經形成了本地最高檔寫字樓形象，加之數家大型外企在此辦公，故對高端客戶的吸引力較大。由于本地寫字樓租賃市場總體市道還較弱，新進入的企業特別是有實力的企業數量不大，而寫字樓的供應量還在持續增長，形勢不容樂觀。受南海石化項目帶動，一批中下游產業陸續來大亞灣考察，其中不乏世界級企業，但由于和中海殼牌的合作關系未確定，現階段設點進駐的可能性很小。因此預計近期難有大面積承租寫字樓的機會，租賃市場仍以中小企業為主。伴隨著大亞灣石化產業的發展，明年可能出現一些轉折性變化。南海石化項目在下半年投產運營，投資265億元的中海油煉油項目也要在上半年啟動建設。中海殼牌鏈條企業及中海油15套煉油裝置承包商會逐一正式落腳本地，屆時寫字樓的高端租賃市場預期看好，我公司也正積極與中海油等有關企業進行對接聯絡，爭取引進。我方的主要競爭對手是安惠公司。該公司是大亞灣假日酒店、公寓的業主，并擁有安惠寫字樓的大部分產權，現中海殼牌及其承包商、下游配套企業幾乎全部承租安惠公司的物業。對方已與石化企業系統建立了長期穩定的聯系且合作已久，有專業的市場營銷團隊和充足的開發經費，具備配套物業和經營資源，與之相比我方除價格外無其他優勢。明年上半年其主要租戶將撤離寫字樓和公寓，由于在時間上及雙方的目標客源接近，勢必與我方在市場爭奪方面正面交鋒，成為最大的威脅。寫字樓的營銷渠道主要有二個：自主經營和外包與代理結合。公司可投入人力物力自己尋找客戶，成本雖大但回報可觀，問題是與競爭對手相比處于信息劣勢；外包可利用外部資源，共享收益，創造的機會更多，但會降低單位回報率。通過前段時間的市場推廣，已與多家有意向承租寫字樓的客戶建立了聯系，包括中海油南海東部公司裂解汽油項目組、大亞灣財政局律師事務所、溫州四建工程公司等，每家需求面積在300㎡左右。我方正與大亞灣惠橋公司等一些機構探討有關合作或外包事宜，對方均有此意愿，但也對現在的市場狀況持謹慎態度，同時認為明年上半年形勢較好，春節后至五月份之前有大規模出租的可能，眼下主要應做好散戶租賃業務。現實存在的問題是未經分隔裝修的寫字樓不符合中小客戶的租賃要求，并且由于長期閑置不動，公司的4、5層房產已被物業管理人封閉，帶領客戶進入參觀極為不便。而帶有精裝修的寫字樓對大型高端企業也具有更強的吸引力，安惠公司投資1700萬元精裝修寫字樓和公寓引進中海殼牌和BSF公司即可作為佐證。因此急需進行寫字樓裝修，至少應將公共部位精裝修，其他部位簡單裝修。如能在今年底前完成裝修工程，將非常有利于把握機會，盤活寫字樓資產。

三、成本與價格

經測算，安惠寫字樓精裝修成本應在520元/㎡左右，包括空調、消防系統的布置改裝。按每層1250㎡計，單層投資約為65萬元。若只進行公共區域的精裝修，其他部位簡單裝修，則成本會

第三篇：商業房產租賃經營合同(寫字樓,含授權委托...

商業房產租賃經營合同

租賃方：（以下簡稱甲方）

承租方：（以下簡稱乙方）

根據《中華人民共和國合同法》、《民法通則》等相關法規的規定，甲乙雙方本著自愿、平等、協商一致的原則，甲方決定將自己所擁有的商業房產（以下簡稱“該房產”）長期租賃乙方經營，具體租賃事項約定如下：

（1）租賃房產情況

1）該房產位于

2）該房產建筑面積平方米。

3）該房產用途為用房。

（2）租賃經營方式

甲方同意在本合同有效期內將涉及該房產經營管理的一切事項全部交給乙方處理，并同意乙方以乙方名義從事該房產招商、租賃等經營管理的一切活動。

（3）具體租賃經營事項

1）乙方自行確定、調整該房產經營范圍及經營模式；

2）在保證甲方既定收益的前提下，獨立處理一些與該房產經營有關的內外事務。

（4）租賃經營期限

1）本合同約定該房產租賃經營期限為

自年月日開始計算至年月日止。

2）雙方約定：在月日以前，該房產處于裝修籌備階段，在此期間甲方不向乙方收取任何費用。

3）甲乙雙方同意在租賃經營管理期限內，本合同為不可撤銷合同。

4）租賃期滿前，乙方希望繼續接受租賃經營，則應于合同到期前60天重新與甲方簽訂租賃經營合同；若甲方需要將該房產出售、轉租賃的，在同等條件下乙方享有優先權；

（5）合同的存續

在本合同有效期限內，甲方對所擁有的商業房產進行產權轉讓時，本合同規定的全部權利和義務隨之轉移給房屋產權的受讓方。受讓方必須遵守本合同的規定。

（6）租金支付

甲方以向乙方預收租金的形式獲得收益，具體如下：

1）租金標準：

2）支付方式為現金支付，每個月支付一次。

合同簽訂之日，乙方需向甲方支付元作為定金，該定金于乙方交納首期租金時轉為合同保證金，保證金于合同到期日并結清所有費用時無息返還給乙方。

乙方于年月日前支付首期租金共計元，并于以后每次到期日前10天，支付下期租金。

3）付款確認：甲方在每次收款后需向乙方提供

4）有關該商用房產經營收益，乙方除按約定的期限、金額、方式向甲方支付租金外，其他任何經營盈虧均由乙方享有并承擔。

（7）甲方的權利和義務

1）租賃期內無論乙方的經營是否盈虧，甲方均有權按照約定的時間和標準向乙方收取租金。

2）甲方對乙方的具體經營活動進行監督，保證乙方合法經營。

3）甲方可自由轉讓其擁有的商業房產，但須提前三十天通知乙方，并保證房屋轉讓后受讓人繼續履行本合同。

4）甲方不得單方面解除本合同。

5）甲方對商業房產設定抵押擔保時，須事先書面通知乙方，并保證不影響乙方正常經營管理。

6）甲方在租賃乙方經營過程中，不承擔該商業房產的物業管理及經營管理費用。

（8）乙方的權利和義務

1）全面制定設計、裝修方案，在不改變房屋基本結構的基礎上對房屋進行必要的改造、裝修，以提升房產商用價值。

2）制定租金收入或其他經營收入標準，收取各項收入，依法向拖欠租金和費用的租戶進行追繳。

3）承擔經營中的全部成本，并制訂有效控制成本的方法和標準。

4）乙方須按期足額向甲方交付租金。

5）乙方在接受甲方租賃經營期間，承擔該商業用房的物業管理及經營管理費用。

6）其他與經營相關的事宜。

（9）違約責任

1）甲方違反本合同約定，即在乙方正常支付約定租金的前提下，干涉乙方行使經營管理權，乙方有權扣除本租金的25%作為違約金。

2）乙方無正當理由逾期向甲方交付租金，乙方應按逾期每日依本約定租金的0.5‰向甲方支付違約金。

3）租賃經營期間雙方必須遵守誠信原則，除本條第1）、2）項約定賠償情形外，任何一方違反本合同其他規定，給對方造成損失的，須向對方支付人民幣 萬元的違約金。實際損失超過違約金部分的，應當據實賠償。

（10）合同的解除

存在下列情形之一時，本合同自動解除，雙方均不承擔責任：

1）因不可抗力導致本合同無法執行時。

2）本合同有效期屆滿。

3）經雙方同意的其他情況。

（11）爭議解決

如發生糾紛，雙方應協商解決。協商不成，任何一方均有權向該房產所在地的人民法院起訴。

（12）補充條款

1）為保證乙方權利的執行，甲方須與乙方簽訂《授權委托書》，授權乙方對該房產進行招商、租賃等經營管理行為。

2）本合同未盡事宜，由雙方協商訂立補充協議，補充協議與本合同具有同等法律效力。

本協議一式兩份，雙方各執一份，自雙方簽字蓋章之日起生效。

甲方：乙方：

代表人（簽字）：代表人（簽字）：

日期：年月日日期：年月日

授權委托書

委托方：（以下簡稱甲方）

受托方：（以下簡稱乙方）

甲方為商業房產的合法擁有者。甲方現在委托乙方全權負責該地面建筑物的出租事宜。

（1）委托期限：自年月日開始至年月日止。

（2）委托事項：乙方接受甲方委托，處理該租賃商業房屋一切租賃和管理事宜，是唯一擁有該租賃商業房屋及所屬地塊的經營管理權、招商招租權、使用權、出租權、收益權等權利的權利義務人，乙方有權按照法律的規定和甲方的授權，將租賃商業房屋出租并與承租人簽訂租賃合同及相關文件（以下簡稱《租賃合同》），并履行該租賃合同約定的出租方義務，取得相應的收益。

（3）在委托期限內，甲方對乙方在授權范圍內的行為負有監督責任。

（4）委托期限內，甲方取消委托的，應以書面形式通知承租人。取消委托后，甲方本人應履行《租賃合同》項下的義務。如甲方提前解除本委托合同而另行委托的，甲方應以書面形式通知承租人，另行委托的受委托人應書面保證其履行《租賃合同》項下的義務，否則甲方本人應履行《租賃合同》項下的義務。

（5）乙方轉委托的，應獲得甲方的特別授權。

甲方：乙方：代表人（簽字）：代表人（簽字）：日期：年月日日期：年月日

第四篇：寫字樓分析報告

杭州寫字樓分析

一，黃龍商圈：

主要調查的是甲級（按照個人意愿來定位）的華門嘉華國際商務中心，綠城黃龍世紀廣場；乙級的黃龍恒勵大廈，中田大廈，世貿中心；丙級的求是大廈，國際花園寫字樓。

1,按照調查的幾個來看，這一區塊的租金價格在1.8-6.0元/平方米/天之間。物業費從3.0-20元/平方米/月不等。車位400-800元/個/月之間，由于黃龍這一區塊寫字樓都比較新，所以一般的車位供應還是比較的充足。得房率在65﹪-75﹪之間。這一區域貿易，房產類企業居多。

2,（1）華門嘉華國際商務中心，個人定義為是甲級的，是因為，華門嘉華國際商務中心進門的大廳就是很具有現代化——落地玻璃，中庭，遮陽網，燈具，無一不體現現代的，高貴的氣息。還有其電梯，坐上去速度快，總共有八部，FUJITEC（富士達）的六部和KONE（通力）的全透明兩部。樓層總共有17層，第18層是個屋頂花園，公園式的風景很好。周邊的交通情況，生態環境又很好。總建筑面積5萬多方，主力面積200-300m2。

（2）綠城黃龍世紀廣場內的電梯是東西各兩部OTIS，速度也還可以。還有進去的一些人員服務態度很好。

（3）乙級的黃龍恒勵大廈，大廳進入是電子感應門，半透明，有沙發供休息。電梯是三菱的六部。層高2.8-2.9米左右。辦公區分兩個區，東面A-C區和西面D-I區，東面走廊全部是落地玻璃窗，走廊較寬，有椅子供休息。整個樓體是四分之三的原形設計，所以中間是空的，中間有個游泳池。另外的外面有草皮綠化。三樓西面的頂上也有綠化。售價13000元/平方米左右。

（4）中田大廈，電控門進去后還有一層拉門，過了拉門后才進入大廳，大廳較氣派，挑高8米左右。，一角有衛生間，有綠化，北面為農行，還有公用電話，較人性化的設計。西面和東面都是全明玻璃窗，采光好。整個樓的設計較規則，中間電梯和四邊辦公室。電梯是原裝進口日立四部中間，還有一部在東邊（貨梯）。樓的層高3米左右，但中間的走廊層高太低，2.3米左右。每個樓層有18間辦公室，中間是衛生間和緊急通道。售價15000元/平方米左右。

（5）世貿中心，總的格局，下面樓層面積大，上面樓層面積小。樓層高3米左右。其總體是圓形設計，所以有多個入口和多個大廳。電梯是三菱四部。

（6）丙級的求是大廈，大廳：無休息處，角上有一個小商店。電梯是OTIS三部。1-4層面積較大，5樓為技術層，6-19層較小。四樓有餐廳。

（7）國際花園寫字樓，層高3米左右。一至二層有咖啡廳，酒店，美容中心。

二，武林商圈：

主要調查的是甲級的白馬大廈，華浙廣場；乙級的藍天商務中心；丙級的新世紀大廈，元通大廈。

1，租金價格在2.1-4.0元/平方米/天。物業費從3.8-8.3元/平方米/月不等。車位費用這里只了解到了元通大廈和白馬大廈的，剛好比較典型，元通大廈屬于比較老的寫字樓，所以車位明顯不夠，現已沒有固定的車位供租用，只有租外面的流動車位，前兩小時2.0元/小時，后面的時間4.0元/小時。白馬屬于比較新的物業，車位是有的供給，但是價格有點貴，地上車位220元/個/月，地下車位1200元/個/月。這一區域以廣告，信托投資類的公司還有大公司的辦事處比較多。

2，（1）甲級的白馬大廈，大廳有客廳，能供休息，設有一個商務中心，負責來客詢問等工作。大廳為半透明，采光很好。電梯是OTIS的三部，比較新，速度很快。樓層也比較高，大概有3.2米左右。但是進出沒有人登記，有事詢問還得跑到商務中心，安排不合理。

（2）華浙廣場，大廳沒有白馬的采光好，但也比較大，感覺很豪華。電梯是OTIS的四部。

（3）乙級的藍天商務中心，大廳分成左右兩塊，各有桌椅提供，每一塊均較小，但裝修的顏色選淡黃色，感覺很高貴。光線好。電梯是OTIS的四部，但空間比較小。位于莫干山路上，交通方便。但沒有設問訊處。

（4）丙級的新世紀大廈，大廳比較舊，光線不好，一邊是落地玻璃，但外面有建筑物遮擋，一邊設有信件投放箱。電梯是華升富士達三部，顯的比較破舊，比較擁擠，等候時間比較長。層高2.3米左右。

（5）元通大廈，大廳小，電梯是四部上海訊達，物業比較老，所以停車位不夠用，又是由于處于市中心，車位比較緊張。

三，城站商圈：

主要調查的是甲級的聯銀大廈，偉星世紀大廈；乙級的香榭商務大廈，中閩大廈；丙級的宋都大廈。

1，租金價格在1.5-2.4元/平方米/天。物業費從3.0-4.2元/平方米/月不等。車位費用這一區域只問到了聯銀大廈的，600元/個/月，現在還是免費供應的。這一區域的服裝，貿易，醫藥企業比較多。

2，（1）甲級的聯銀大廈，大廳較大，電梯分兩個樓，每個樓OTIS的二部。走廊空間較大。辦公室帶有衛生間。售價8800元/平方米左右。

（2）偉星世紀大廈的大廳南樓較小，就一層樓高。只設了一個問訊處，另外基本沒有空間。北樓大廳里設有一個轉彎的樓梯，比較現代化，樓高大概兩層。電梯分南北兩樓，南樓兩部OTIS的。層高2.3米左右。物業朝東采光好，內帶衛生間。

（3）乙級的香榭商務大廈，大廳光線不是很好，裝修也一般，就設一個問訊臺和一個休息處。電梯是日立電梯三部，還有一部員工電梯（兼是貨梯）。辦公中心有一處中庭，所以走廊上的光線很好，而且走廊空間很大。樓層高度較低，在2.8米左右。保安很嚴，進門需要登記。售價10810元/平方米左右。

（4）中閩大廈，大廳有詢問處和休息處，大小與香榭差不多。電梯是上海東芝的四部。問訊處人員態度好。

（5）丙級的宋都大廈，大廳較小，比較老舊，電梯是西子的兩部；保安比較負責，進門會主動詢問。但就是由于物業比較老，所以各種設施都很陳舊。還有邊上是鐵路，聲音比較吵。

四，慶春鳳起商圈：

主要調查的是甲級的瑞豐國際商務大廈，之俊大廈；乙級的三瑞大廈；丙級的中河大廈，華都大廈。

1，租金價格在1.55-2.8元/平方米/天。物業費瑞豐國際商務大廈的5.0元/平方米/月最高，另外調查的幾家物業費用都是包含在了租金里。車位，由于華都大廈

和中河大廈都是屬于比較老的物業，固有的車位本身就比較少，現已沒有車位可供出租用。瑞豐的固定車位租用價格650元/個/月。這一區域的銀行，食品，貿易，醫療器械，電器類公司多。

2，（1）甲級的瑞豐國際商務大廈是國內首幢鋼結構組合的大樓，抗震性強，六級。使用率比普通房高6﹪左右。配有300㎡休閑中心，會展廳，會議中心，商務咖啡吧，健康中心，通訊傳輸，樓宇自控，安防監控，消防報警智能化。香港第一太平戴維斯管理。一進門的大廳很大，大概有6，7米高，保安進門就進行詢問，管理很好。休息處是落地的透明玻璃，采光好。電梯是三部OTIS，速度快。位于中河中路，背靠慶春路，交通便利。已經有松下，三洋等知名企業入住。

（2）之俊大廈進門左手邊是一家中介公司，保安在門口也比較盡職。物管由野風物業公司進行管理。兩部OTIS電梯上下，速度快。

（3）乙級的三瑞大廈，相對與甲級的比，物業比較老舊，進入的大廳較小，光線不好；電梯是四部三菱和一部貨梯，戶型也較少，就只有兩種，一種97㎡的和另一種較小一點的兩種戶型。管理也不是很好，進入大廳想進行詢問，人員都找不到。現在買的價位大致在8000-9000元/平方米左右，但還不賣。

（4）丙級的中河大廈，華都大廈都是比較老的物業，一般的車位都已經不能提供，大廳都偏小，光線不好。樓層里的光線也不是很好，有點昏暗陳舊。進出管理不嚴。售價9500元/平方米左右，但現在不賣。

五，文教區：

主要調查的是甲級的昌地火炬大廈，天苑大廈；乙級的偉星大廈，耀江，文欣大廈；丙級的文三數碼大廈，高新大廈。

1，租金價格在1.57-2.17元/平方米/天。物業費從2.6-3.5元/平方米/月不等。車位費只了解到了文三數碼大廈的地上180元/個/月，地下350元/個/月，還有天苑大廈的大概400多一個月。這一區域的軟件，電子信息，網絡設備，外貿，律師事務所類公司多。

2，（1）甲級的昌地火炬大廈大廳小而精致，很明亮。保安嚴，沒進門就問你到哪一層。進出登記。昌地分成三幢樓，一到三號樓，每一幢樓都有自己的保安和大廳。上下是三部東芝的電梯。樓層比較高，大概有3.0米。沒有中央空調，要自己裝空調。售價2000年買的時候是大概3000-4000元/平米左右，現在大概是10000元/平米左右。

（2）天苑大廈，寬敞挑高的大堂，落地玻璃裝修，光線好。二樓的走廊上還有一些盆栽的綠化。四部OTIS電梯和一部員工電梯。層高3.0米左右。位于文三路上，交通便利。

（3）乙級的偉星大廈，大廳較大，但層高不高，就用了一層作為大廳，高大概4米左右。另外的樓層高大概3米。電梯是日立的三部。進出有來客登記。位于文三路信息街，交通便利。

（4）耀江，文欣大廈，大廳小，高度也不高，大概就4，5米左右。電梯是富士達的三部，比較破舊。問訊處沒有來客登記，進出不嚴。

（5）丙級的文三數碼大廈，大廳小，就設一個問訊，來客登記處和一個休息的地方，另外沒有多少空間，且光線不是很好。電梯是四部永大日立和一部貨梯。層高3.1-3.2米左右，有保安問訊處，來客登記處，但進出都不用登記。

（6）高新大廈，大廳小，還有一蕭山機場的售票處和一打印處。電梯是訊達的三部。管理不嚴，沒有進出登記。售價350㎡，售價240萬，6857元/平方米。

六，其他商圈：

1，這一區域找了六個物業——甲級的耀江廣廈和西湖國貿中心；乙級的鴻鼎商務樓和浙江民航大廈；丙級的錦繡大廈和浙江省電力試驗研究所。

2，（1）耀江廣廈租金：2.1元/平米/天，物業5元/平米/月。車位500元/月，有客戶來訪租5元/小時。辦公區中心有一處中庭，所以采光很好。樓層高度在2.8米左右。總7層，還有地下兩層，設有一處員工餐廳。

（2）西湖國貿中心，售價125㎡，438萬，35040元/平方米。物業6.0元/平米/月。中央空調費用3.6元/小時，從早上8點半到晚上6點。辦公區域有一個很大的中庭。所看物業帶有一個很大的露臺，可以看到西湖，還有很多的綠化。總共有7層，階梯式的，5萬多平方米。辦公室里帶衛生間。上下是通力的電梯五部。大廳的高度2.8米左右。有很多的立拄，有一個詢問處和休息處。但是樓里沒有多少人氣，好象入住公司還不多。入住企業以外貿類居多。

（3）鴻鼎商務樓，售價52.2㎡，68.8萬，13180元/平方米。物業3.5元/平米/月。層高大概3米左右。電梯三菱的兩部。其位于武林路100號，地段好，但其大廳較小，就一個保安的問訊處，沒有休息處和另外多余的空間。

（4）浙江民航大廈，租金2.2元/平米/天，物業全部包括在內（公司自己的房子，所以較便宜）。走廊較小。

電梯是南通montgomery四部。每層761㎡，總20多間，現還有3間還未出租（93㎡一間和另兩個小間）。

大廳較小；位于中山北路和鳳起路交叉口，交通很方便。

（5）錦繡大廈，租金1.8元/平米/天，物業2.8元/平米/月。2.8米左右的樓道高。3米左右的層高。一層660㎡，一層就大的兩間，一間大概330㎡，內又隔有三個小間，和兩個小的儲物室，大概總共5個平米。還有一個會議室可供租用。電梯是OTIS的兩部；大廳小，一層的層高，約3.5米，就設一問訊處。沒有休息處。位于湖墅南路上，交通很便利。入住企業以建筑公司，建筑智能化，科技信息公司多。

（6）浙江省電力試驗研究所，租金：1.5元/平米/天。1-3層已經有公司租用，現正在裝修。一層面積1000㎡，總共9000㎡。一層開始起租。位于河東路的華電弄，東臨上塘路，相對與一般的寫字樓交通不是很方便。

第五篇：如何分析寫字樓平面圖

1、長方形或正方形的布局最佳，標準層建筑面積控制在1500~2500平方米為好，太大會導致采光不足，太小則公攤偏大，房間徑深不足；

2、平面圖上有許多柱點，是建筑結構上承重的地方，柱與柱之間的距離稱為柱距，主流甲級寫字樓的柱距達到8米以上，柱子越少，說明它的設計及材料越好；更先進的全鋼結構的寫字樓則基本看不到柱頭，能夠成就最好的平面布局；

3、電梯井的布置，以居于建筑平面的中央為好，便于通達寫字樓的各處；電梯的數量、速度及載客量，也決定了寫字樓的品質。好的寫字樓，每部電梯服務的面積大致為3000平米，載客質量1250公斤，約16~20人；速度達到3.5米/秒；

4、分析衛生間的布局時，應留意男衛及女衛蹲便器及小便器的個數，一般說來，女衛生間的蹲便器應達到6個為佳，男衛生間蹲便器應達到4個，小便器應為3個；

5、最后是分析寫字樓房間的朝向，與住宅類似，東向和南向仍然是較為理想的選擇。有自然陽光的照射，仍然是冬天的一種享受；西向的問題是夏日當西曬，太難受，并且陽光的直射，也容易影響工作效率。