第一篇：蘇州市寫字樓狀況分析

蘇州市寫字樓狀況分析

一、分布特征

蘇州寫字樓主要分布在三個區域的五個商業板塊。蘇州市區、新區、園區三個區域內各聚集了一部分寫字樓，而且都分布在各區域的商業中心附近。市區寫字樓主要分布在以觀前、石路及南門三個商業區及其輻射范圍內；新區寫字樓集中在新區商業中心和行政中心附近；園區寫字樓分布在園區中央商貿區周圍。吳中區和相城區發展剛起，寫字樓分布不多。

二、寫字樓自身級別狀況

市區寫字樓明顯老化，新區、園區優勢明顯。

三個古城區多為乙級寫字樓，外觀陳舊，設施落后。物業管理滯后。而園區新區多為甲級中高檔寫字樓，外觀新穎，設備先進，配有中央空調，電梯的性能和速度有了大幅提升。而且，更加注重物業管理，通過有實力物業公司的高檔物業管理，提升整個寫字樓的檔次。

三、售價

市區的寫字樓市場售價介于 6000-10000元/㎡之間。在市區的黃金地段也存在一些中高檔寫字樓，如新聯大廈，最高價達到13000元/㎡。位于金閶區的寫字樓售價較高，平均13000元/平方米以上。

新區園區的寫字樓基本達到了15000元/平方米以上的高租金水平，東方之門更是達到了40000元/平方米以上的高價位，環球188的售價為35000元/平方米。

吳中區和相城區的均價在9000元/平方米以上，高于古城區，但低于園區。但也有13000元/平方米左右的中高檔寫字樓，如雙冠南門商業廣場、新蘇國際廣場等。

第二篇：2006年長沙市寫字樓市場狀況調查分析報告

2006年長沙市寫字樓市場狀況調查分析報告

2006年長沙市寫字樓市場狀況調查分析報告

長沙市邦友置業顧問有限公司

為掌握長沙市寫字樓市場的發展現狀，本公司與長沙房地產信息中心合作對長沙市寫字樓市場進行了專門的調查統計和分析。本次研究采取現場采集信息、發放調查問卷和長沙市房產信息中心房地產市場統計數據等方式，主要以2006年長沙市的純寫字樓物業為研究對象，研究內容包括寫字樓市場的宏觀發展狀況，硬件、軟件配套情況及消費者使用情況等，研究時間截至2006年12月。

需要申明的是，由于目前長沙市的寫字樓市場尚處在初級發展階段，市場上純寫字樓的數量還很少，商住樓、產權式酒店、混合型物業用作辦公的情況還十分普遍，它們對長沙市寫字樓市場的影響是十分顯著的。

本次研究的范圍僅限于長沙市的專業寫字樓，即中檔專業寫字樓和5A甲級寫字樓。

一、2006年長沙市寫字樓開發情況分析1、2006年長沙市寫字樓市場發展概況

隨著長沙市社會經濟的迅猛發展，眾多外來企業的涌入、本地一批企業的成長壯大，為專業寫字樓的發展創造了廣闊的發展空間。據調查分析，目前支撐長沙市寫字樓市場發展的三大主力是：

1)跨國公司、省內生產型企業與本地大型民營企業。這些企業的快速發展成為長沙寫字樓發展的堅實基礎。大量跨國企業以及外來資金逐年加大在長沙投資的力度，一批活躍在省內其他城市的生產企業，為了抓住良好的市場機遇，使自己的產品得以進入更好的市場平臺，獲得更大發展，也紛紛將企業的觸角以分支機構的形式深入到了長沙市場。

2)民營中小企業的強勁發展，成為寫字樓消費市場中一支不可忽視的生力軍。

3)長株潭的融城被提上日程，政府加大招商引資的力度，吸引的一批企業給長沙市未來專業寫字樓的發展提供了廣闊的市場空間。

據大臧組市場研究中心的統計數據顯示，2004至2006年，長沙市推出的專業寫字樓建筑面積分別為207375平米、283280平米和243946平米。按世界通用的算法，以平均每個城市人口擁有0.2平米寫字樓的標準，扣除商住樓等混合物業的影響，長沙專業寫字樓市場的需求仍有很大缺口。

寫字樓作為現代房地產開發的四大重要物業形態之一，各項綜合指標最能反映一個城市的經濟發展狀況。2006年，長沙市區在建項目中多數為綜合型項目，雖然2006年推出的專業寫字樓項目數量只有6個，但單個寫字樓的建筑規模呈擴大的趨勢。隨著外地公司的涌入以及本土企業的成長，公司對專業寫字樓的需求仍將繼續攀升，銷售價格也是穩中有升。

除此之外，前幾年在上海、深圳、廣州等城市興起的新型寫字樓模式——服務式寫字樓正被引入長沙，如金源大酒店、運達國際廣場的專業寫字樓部分。與普通寫字樓不同的是，服務式寫字樓在租賃方式、租金核算等方面更為靈活和優惠。目前，這種寫字樓還吸引了不少投資者的眼球。

2、長沙市寫字樓發展特征分析

1）區域布局特征

目前，長沙市專業寫字樓在區域布局上呈現以下特征：

（1）沿市區三橫兩縱5條主干道呈“日”字形分布。

其中，三橫是指五一大道、勞動路和解放路；兩縱是指芙蓉路和韶山路。

新一代寫字樓物業基本分布在長沙市主干道沿線。這個“日”字形區域基本涵蓋了長沙CBD及城市主要商圈，無論商務還是商業，其環境都相對比較成熟。這凸顯了寫字樓物業對交通便利性的依賴程度。

（2）在不同區域形成各具特色的商圈。

目前長沙的寫字樓分布已經逐步形成商圈經濟：五一廣場商務圈、芙蓉路金融商務圈、文藝路口文化商務圈。三個各具特色的寫字樓格局，逐漸促進商圈形成獨有的氣質與特色。

五一廣場商務圈。以五一市民綠化廣場為圓心，以五一大道為軸線的五一廣場商務圈，以商業為主打、以商業帶動商務。在這一商務圈，平和堂、恒隆國際大廈、第一大道、中天廣場等先后崛起。

芙蓉路金融商務圈。以芙蓉路為軸線的金融商務圈則以金融證券等金融行業為鮮明特性，沿途數十家銀行證券公司參差林立。以此為契機，這一區域掀起了一輪商住樓與商務樓盤建設的高潮。順天國際財富中心、藍色地標、佳天國際新、運達國際廣場、金帆大廈、新時空NO.1等專業寫字樓遍布其間。

文藝路文化商務圈。全新崛起的以文藝路口為核心的文化商務圈則以五星級酒店為配套支撐，高檔寫字樓為載體，形成了韶山路商務圈中心地帶地價高昂和商務活動頻繁的特色。入駐這一區域的企業多為國際、國內大公司的駐長機構，大型代理商和大型貿易公司。而支撐這一商務港的除了周邊的星級酒店外，還有亞大時代、城市之心等專業寫字樓。正是這些寫字樓的強勁崛起，凸顯出節點的價值與活力，形成了網絡效應，同時構建了城市的景觀和標

志，提升了城市形象。

2）規模特征

從調查統計數據可以看出，長沙市寫字樓的單體規模總體而言并不大。2006年新開發的天佑國際、中天廣場、麓谷坐標、湘域中央、錦泰商務中心、匯富中心和麓谷坐標等專業寫字樓，其單體建筑規模一般在30000㎡-70000㎡左右。這主要因為政府在土地出讓時嚴格控制了市中心地段。在市中心今年新推出的幾個新盤中,基本是往年取得的地塊,而且在市中心開發的物業，均以商住結合或小戶型等多元化物業屬性的途徑來抬高樓盤單價，來減弱總價抗性。

3）套型設計及消費特征

調查顯示，長沙市專業寫字樓的套型建筑面積區間差距很大，從30平米到2000平米的套型都有。如城市之星、佳天國際新城、錦泰商務大廈、新時空、天佑國際、維一星城國際等，以小面積為主。這些寫字樓通常以中小民營企業、個人投資等購買為主。而平和堂、恒隆國際、湖南文化大廈則以大面積套型為主，大多數是外來開發商開發進駐,以大中型企事業單位購買為主，其中亞大時代、湖南新聞大廈、金源大酒店采取只租不售形式，開發商自己進行經營管理。證券、金融等行業企業選擇只租不售的寫字樓較多。

調查中我們了解到，民營小公司、外來集團公司駐湖南辦事處、擔保公司等一般都選擇小面積戶型辦公物業，以降低經營成本；而投資行業、地產行業及流通行業的公司在選擇寫字樓的時候，一般都是以高品質專業寫字樓為目標，戶型面積在200平米以上。一些知名寫字樓，如平和堂、順天財富中心等則是廣告行業與旅游行業、地產行業、品牌連鎖店辦事處為主。這些企業普遍以租用為主，購買的都為個人投資購買為主。200平米以上的大面積寫字樓，如湖南文化大廈、新時空NO.1、恒隆國際等，其消費者大多以在長沙扎根的實力企業為主。而且,在長沙的寫字樓消費調查中我們發現，幾乎每棟寫字樓都有房地產行業企業入駐。

從動態跟蹤中我們還發現，中小企業或民營企業，在選擇寫字樓時，首選中小面積的中低檔寫字樓作為過渡，在市場上扎穩腳跟之后，逐步向中高檔寫字樓遷移。超級大型企業或國有企業則通常會選擇整層買斷或自建商務樓來滿足辦公的需求。

4）硬件配套特征

在調查中，我們可以發現，長沙市現有專業寫字樓中的硬件配套普遍存在以下缺陷：電梯、車位配置不足，上下班時間辦公人員等候時間過長，停車困難；樓層層高過矮，使用中有壓抑感；公共洗手間配置不足等。在2006年新推出的專業寫字樓中，硬件配套更新很快，一些現代化、配套完善的新型寫字樓呼之欲出。

在客戶使用情況中我們了解到，客戶對于寫字樓空間、層高設計的要求，普遍都希望樓層最好無強制分隔，有利于消費者根據自己的實際需要進行空間間隔，層高一般不宜低于3米，避免辦公人員有壓抑感。生態型寫字樓備受市場重視，很多客戶都希望寫字樓有一定面積的廣場和綠地，通風、對流成為寫字樓的重要賣點。另外，寫字樓的外立面整體形象越來越成為影響客戶決策的重要因素。

對于寫字樓的停車位調查發現，在2005年以后推出的寫字樓，基本能滿足停車的需求，而此前開發的寫字樓則普遍停車位不足，大部份占用寫字樓外圍的路面停車，影響寫字樓的檔次和大廈的美觀。一般而言，以辦公戶數：停車位按照1：0.9的比例設置停車位，基本能滿足寫字樓停車的需要。

在2006年新推出的寫字樓中，普遍采用進口電梯，電梯數量也增多，按照層規劃戶數計算，一般達到了平均每2-3戶配置一臺電梯的標準，更好的滿足了辦公人員上下班的需要。

隨著房地產行業的逐漸成熟，寫字樓的品質和配套要求也在不斷的提升。專業寫字樓普遍配備商務中心、酒店、茶座、咖啡吧等，為寫字樓消費者服務。日益成熟的商業環境和商務氛圍吸引著大批中介公司、服務型企業、金融機構甚至傳媒、房地產機構的目光。人性化與智能化將是未來專業寫字樓發展的必然趨勢。2006年新推出的中天廣場已提出了國際化5A級寫字樓的配置標準，填補了長沙5A寫字樓智能化標準的空白。

5）軟件服務特征

目前，長沙市上檔次的專業寫字樓普遍提供商務中心、代取物品、代辦剪報、定餐、代辦票務、辦公場地清潔服務、設備維修養護、行李寄存、代訂報紙服務等軟件服務。

由此觀之，寫字樓的品質提升，已從單純的硬件配套時代進入到綜合服務配套的時代。新一代的寫字樓將更為重視軟件，強調以客戶需求為導向，提供低成本、高效率的商務平臺，提倡人性化的溝通與交流，對那些高檔專業寫字樓物業來說，人性化服務是提升寫字樓綜合素質不可或缺的重要因素。

物管服務水平已成為消費者選擇寫字樓時考慮的重要因素之一。以人性化的物業管理為首要因素的軟因素將顯得越來越重要。服務范圍也從最初的商務中心、外部清潔衛生到擴展到現在的十幾項甚至幾十項附加服務。

隨著中國加入世貿組織，一些金融、保險、電信服務、商務運輸等行業的市場限制逐漸取消。外資增長速度已明顯快于其他行業，為城市發展提供了相應的機會，也為長沙寫字樓的發展提供了巨大空間。隨著網絡經濟時代的來臨。一些新興行業如網絡業、律師業、廣告業、咨詢業等也逐步成為寫字樓的主要消費群體。越來越多的開發商強調寫字樓專業性、商務交流性以及工作高效性。無論是產品設計方面，還是物業管理方面都越來越偏重人性化服務。

業內人士不難看出，對于寫字樓而言，拼硬件、拼價格僅是初級階段的競爭模式，而最終的競爭還是要取決于軟件服務的質量。

二、2006年長沙市寫字樓租售情況分析1、2006年長沙市寫字樓銷售數量分析

自1998年以來，長沙市推出的寫字樓建筑面積總量達到了約130萬平米，其中已銷售面積約66萬平米，只租不售的寫字樓面積約14萬平米。而且，單位購買的寫字樓面積遠遠小于個人購買寫字樓的面積,寫字樓物業是客戶投資的重要途徑之一。

2、2006年長沙市寫字樓銷售價格走勢分析

寫字樓的銷售價格，根據不同的地段和配置，寫字樓銷售價格差異較大。2006年長沙市專業寫字樓的銷售均價大體在4000-6000元/㎡范圍內浮動。

1）2003－2006年長沙市專業寫字樓成交均價分析

2004年對于長沙市的寫字樓市場是一個重要的轉折點。寫字樓銷售均價從2003年的3426元/平米，一下子上漲到2004年的4702元/平米，一年內上漲了37％。當年，長沙的專業寫字樓運達國際廣場迅速拔高了長沙寫字樓的檔次，同時帶動了長沙寫字樓市場的發展。2005年，長沙市專業寫字樓的開發量比2004年翻了一番，而且在硬件配套上繼承了高端專業寫字樓的配置標準。2006年，長沙專業寫字樓的開發量有少許回落，但在銷售價格上是持續標高，達到5850元/平米。由此可以看出，長沙市專業寫字樓市場，仍存在很大的發展空間。

2）長沙分區域租金回報率情況分析

從租金回報率來看，長沙寫字樓的租金回報率遠遠高過住宅。

目前長沙寫字樓的租金回報率在7%-15%之間，區域差距較大。以開福區投資回報率最低，成交均價也是最低的。芙蓉區成交均價最高，但由于芙蓉區的寫字樓很多檔次不高、設備陳舊，拉低了該區域寫字樓的整體租金水平，因此，投資回報率最高的反而是雨花區。目前在岳麓區還沒有投入使用的專業寫字樓。

據調查統計，長沙已投入使用的專業寫字樓的使用情況，平均空置率約在15%左右，結合長沙目前整體寫字樓的銷售價格水平，其投資回報率高出住宅將近一半，因此，目前長沙的寫字樓市場具有很大的投資潛力。

3、長沙市寫字樓購買群體研究分析

據調查統計，目前長沙市寫字樓的客戶群體大致分為三類：

一是具有雄厚實力和長遠發展歷史的大中型公司。這類公司經過多年的發展，實力雄厚，能承受得起高檔寫字樓不菲的售價或租金，這類公司已經在市場中樹立起良好的信譽和形象，選擇形象高檔的寫字樓作為實力的見證；

二是發展中的中小型公司。這類公司起步較晚，但處于發展的前期，對樹立自身形象作為主要目標。他們愿意盡可能的選擇形象好、品質高的寫字樓物業；

三是剛剛起步的小型公司。由于起步艱難，為求公司立足生存，限于財力，會選擇價廉實惠的中低檔物業。

4、2006年長沙市寫字樓租賃需求分析

由于寫字樓市場的需求具有較大的潛在性和離散性,很難完全定量測算。我們主要通過客戶需求群體分析、市場吸納率分析以及需求影響因素分析等方面來討論目前和未來一個時期長沙市寫字樓市場的總體租賃需求情況。

1）客戶群體分析

長沙市寫字樓市場需求客戶群體主要包括政府機關、事業單位，大型企業，民營企業客，中小型自營企業，個體工商企業等群體。

2）各類群體需求特征及需求發展趨勢

政府機關、事業單位客戶群的需求帶有明顯的計劃色彩，一般按照計劃逐步釋放。該類群體主要是改善辦公環境的需求。按照政府未來計劃，該群體的主要需求集中在芙蓉中路段的高檔寫字樓，如順天財富中心、新聞大廈等。

大型企業客戶群。該類客戶群主要包括各類大型的金融企業、工商企業、制造企業、房地產企業。這類客戶群的寫字樓主要集中在五一路段與芙蓉路段。該類客戶是未來長沙高檔寫字樓的重要消費群體，且具有較大的增長潛力。逐漸壯大的中小企業、越來越多總部遷入長沙的浙江民營企業、外資企業跨國公司駐長沙分公司、快速發展壯大的高新企業等，都是這類客戶群體需求擴大的基礎。

民營企業客戶群。長沙經濟的發展過程也是大量民營企業快速成長的過程。他們創業之初資金實力有限，而且企業作風低調務實，因此“宜居宜辦公”的商住樓成為最好的選擇。但隨著企業的逐步成長，形像宣傳和品牌塑造會促使這類客戶群體產生較大的高檔商辦寫字樓需求。未來該類客戶群體的需求將主要分布在傳統市中心區域和火車站商圈。

投資性需求的客戶群體。隨著長沙樓市物業價值的上漲，寫字樓相對較好的發展前景及較穩定的投資回報率，將會吸引一定數量的純粹投資型客戶群體。他們將成為未來長沙寫字樓市場的“助燃劑”與“潤滑劑”。

第三篇：寫字樓分析報告

杭州寫字樓分析

一，黃龍商圈：

主要調查的是甲級（按照個人意愿來定位）的華門嘉華國際商務中心，綠城黃龍世紀廣場；乙級的黃龍恒勵大廈，中田大廈，世貿中心；丙級的求是大廈，國際花園寫字樓。

1,按照調查的幾個來看，這一區塊的租金價格在1.8-6.0元/平方米/天之間。物業費從3.0-20元/平方米/月不等。車位400-800元/個/月之間，由于黃龍這一區塊寫字樓都比較新，所以一般的車位供應還是比較的充足。得房率在65﹪-75﹪之間。這一區域貿易，房產類企業居多。

2,（1）華門嘉華國際商務中心，個人定義為是甲級的，是因為，華門嘉華國際商務中心進門的大廳就是很具有現代化——落地玻璃，中庭，遮陽網，燈具，無一不體現現代的，高貴的氣息。還有其電梯，坐上去速度快，總共有八部，FUJITEC（富士達）的六部和KONE（通力）的全透明兩部。樓層總共有17層，第18層是個屋頂花園，公園式的風景很好。周邊的交通情況，生態環境又很好。總建筑面積5萬多方，主力面積200-300m2。

（2）綠城黃龍世紀廣場內的電梯是東西各兩部OTIS，速度也還可以。還有進去的一些人員服務態度很好。

（3）乙級的黃龍恒勵大廈，大廳進入是電子感應門，半透明，有沙發供休息。電梯是三菱的六部。層高2.8-2.9米左右。辦公區分兩個區，東面A-C區和西面D-I區，東面走廊全部是落地玻璃窗，走廊較寬，有椅子供休息。整個樓體是四分之三的原形設計，所以中間是空的，中間有個游泳池。另外的外面有草皮綠化。三樓西面的頂上也有綠化。售價13000元/平方米左右。

（4）中田大廈，電控門進去后還有一層拉門，過了拉門后才進入大廳，大廳較氣派，挑高8米左右。，一角有衛生間，有綠化，北面為農行，還有公用電話，較人性化的設計。西面和東面都是全明玻璃窗，采光好。整個樓的設計較規則，中間電梯和四邊辦公室。電梯是原裝進口日立四部中間，還有一部在東邊（貨梯）。樓的層高3米左右，但中間的走廊層高太低，2.3米左右。每個樓層有18間辦公室，中間是衛生間和緊急通道。售價15000元/平方米左右。

（5）世貿中心，總的格局，下面樓層面積大，上面樓層面積小。樓層高3米左右。其總體是圓形設計，所以有多個入口和多個大廳。電梯是三菱四部。

（6）丙級的求是大廈，大廳：無休息處，角上有一個小商店。電梯是OTIS三部。1-4層面積較大，5樓為技術層，6-19層較小。四樓有餐廳。

（7）國際花園寫字樓，層高3米左右。一至二層有咖啡廳，酒店，美容中心。

二，武林商圈：

主要調查的是甲級的白馬大廈，華浙廣場；乙級的藍天商務中心；丙級的新世紀大廈，元通大廈。

1，租金價格在2.1-4.0元/平方米/天。物業費從3.8-8.3元/平方米/月不等。車位費用這里只了解到了元通大廈和白馬大廈的，剛好比較典型，元通大廈屬于比較老的寫字樓，所以車位明顯不夠，現已沒有固定的車位供租用，只有租外面的流動車位，前兩小時2.0元/小時，后面的時間4.0元/小時。白馬屬于比較新的物業，車位是有的供給，但是價格有點貴，地上車位220元/個/月，地下車位1200元/個/月。這一區域以廣告，信托投資類的公司還有大公司的辦事處比較多。

2，（1）甲級的白馬大廈，大廳有客廳，能供休息，設有一個商務中心，負責來客詢問等工作。大廳為半透明，采光很好。電梯是OTIS的三部，比較新，速度很快。樓層也比較高，大概有3.2米左右。但是進出沒有人登記，有事詢問還得跑到商務中心，安排不合理。

（2）華浙廣場，大廳沒有白馬的采光好，但也比較大，感覺很豪華。電梯是OTIS的四部。

（3）乙級的藍天商務中心，大廳分成左右兩塊，各有桌椅提供，每一塊均較小，但裝修的顏色選淡黃色，感覺很高貴。光線好。電梯是OTIS的四部，但空間比較小。位于莫干山路上，交通方便。但沒有設問訊處。

（4）丙級的新世紀大廈，大廳比較舊，光線不好，一邊是落地玻璃，但外面有建筑物遮擋，一邊設有信件投放箱。電梯是華升富士達三部，顯的比較破舊，比較擁擠，等候時間比較長。層高2.3米左右。

（5）元通大廈，大廳小，電梯是四部上海訊達，物業比較老，所以停車位不夠用，又是由于處于市中心，車位比較緊張。

三，城站商圈：

主要調查的是甲級的聯銀大廈，偉星世紀大廈；乙級的香榭商務大廈，中閩大廈；丙級的宋都大廈。

1，租金價格在1.5-2.4元/平方米/天。物業費從3.0-4.2元/平方米/月不等。車位費用這一區域只問到了聯銀大廈的，600元/個/月，現在還是免費供應的。這一區域的服裝，貿易，醫藥企業比較多。

2，（1）甲級的聯銀大廈，大廳較大，電梯分兩個樓，每個樓OTIS的二部。走廊空間較大。辦公室帶有衛生間。售價8800元/平方米左右。

（2）偉星世紀大廈的大廳南樓較小，就一層樓高。只設了一個問訊處，另外基本沒有空間。北樓大廳里設有一個轉彎的樓梯，比較現代化，樓高大概兩層。電梯分南北兩樓，南樓兩部OTIS的。層高2.3米左右。物業朝東采光好，內帶衛生間。

（3）乙級的香榭商務大廈，大廳光線不是很好，裝修也一般，就設一個問訊臺和一個休息處。電梯是日立電梯三部，還有一部員工電梯（兼是貨梯）。辦公中心有一處中庭，所以走廊上的光線很好，而且走廊空間很大。樓層高度較低，在2.8米左右。保安很嚴，進門需要登記。售價10810元/平方米左右。

（4）中閩大廈，大廳有詢問處和休息處，大小與香榭差不多。電梯是上海東芝的四部。問訊處人員態度好。

（5）丙級的宋都大廈，大廳較小，比較老舊，電梯是西子的兩部；保安比較負責，進門會主動詢問。但就是由于物業比較老，所以各種設施都很陳舊。還有邊上是鐵路，聲音比較吵。

四，慶春鳳起商圈：

主要調查的是甲級的瑞豐國際商務大廈，之俊大廈；乙級的三瑞大廈；丙級的中河大廈，華都大廈。

1，租金價格在1.55-2.8元/平方米/天。物業費瑞豐國際商務大廈的5.0元/平方米/月最高，另外調查的幾家物業費用都是包含在了租金里。車位，由于華都大廈

和中河大廈都是屬于比較老的物業，固有的車位本身就比較少，現已沒有車位可供出租用。瑞豐的固定車位租用價格650元/個/月。這一區域的銀行，食品，貿易，醫療器械，電器類公司多。

2，（1）甲級的瑞豐國際商務大廈是國內首幢鋼結構組合的大樓，抗震性強，六級。使用率比普通房高6﹪左右。配有300㎡休閑中心，會展廳，會議中心，商務咖啡吧，健康中心，通訊傳輸，樓宇自控，安防監控，消防報警智能化。香港第一太平戴維斯管理。一進門的大廳很大，大概有6，7米高，保安進門就進行詢問，管理很好。休息處是落地的透明玻璃，采光好。電梯是三部OTIS，速度快。位于中河中路，背靠慶春路，交通便利。已經有松下，三洋等知名企業入住。

（2）之俊大廈進門左手邊是一家中介公司，保安在門口也比較盡職。物管由野風物業公司進行管理。兩部OTIS電梯上下，速度快。

（3）乙級的三瑞大廈，相對與甲級的比，物業比較老舊，進入的大廳較小，光線不好；電梯是四部三菱和一部貨梯，戶型也較少，就只有兩種，一種97㎡的和另一種較小一點的兩種戶型。管理也不是很好，進入大廳想進行詢問，人員都找不到。現在買的價位大致在8000-9000元/平方米左右，但還不賣。

（4）丙級的中河大廈，華都大廈都是比較老的物業，一般的車位都已經不能提供，大廳都偏小，光線不好。樓層里的光線也不是很好，有點昏暗陳舊。進出管理不嚴。售價9500元/平方米左右，但現在不賣。

五，文教區：

主要調查的是甲級的昌地火炬大廈，天苑大廈；乙級的偉星大廈，耀江，文欣大廈；丙級的文三數碼大廈，高新大廈。

1，租金價格在1.57-2.17元/平方米/天。物業費從2.6-3.5元/平方米/月不等。車位費只了解到了文三數碼大廈的地上180元/個/月，地下350元/個/月，還有天苑大廈的大概400多一個月。這一區域的軟件，電子信息，網絡設備，外貿，律師事務所類公司多。

2，（1）甲級的昌地火炬大廈大廳小而精致，很明亮。保安嚴，沒進門就問你到哪一層。進出登記。昌地分成三幢樓，一到三號樓，每一幢樓都有自己的保安和大廳。上下是三部東芝的電梯。樓層比較高，大概有3.0米。沒有中央空調，要自己裝空調。售價2000年買的時候是大概3000-4000元/平米左右，現在大概是10000元/平米左右。

（2）天苑大廈，寬敞挑高的大堂，落地玻璃裝修，光線好。二樓的走廊上還有一些盆栽的綠化。四部OTIS電梯和一部員工電梯。層高3.0米左右。位于文三路上，交通便利。

（3）乙級的偉星大廈，大廳較大，但層高不高，就用了一層作為大廳，高大概4米左右。另外的樓層高大概3米。電梯是日立的三部。進出有來客登記。位于文三路信息街，交通便利。

（4）耀江，文欣大廈，大廳小，高度也不高，大概就4，5米左右。電梯是富士達的三部，比較破舊。問訊處沒有來客登記，進出不嚴。

（5）丙級的文三數碼大廈，大廳小，就設一個問訊，來客登記處和一個休息的地方，另外沒有多少空間，且光線不是很好。電梯是四部永大日立和一部貨梯。層高3.1-3.2米左右，有保安問訊處，來客登記處，但進出都不用登記。

（6）高新大廈，大廳小，還有一蕭山機場的售票處和一打印處。電梯是訊達的三部。管理不嚴，沒有進出登記。售價350㎡，售價240萬，6857元/平方米。

六，其他商圈：

1，這一區域找了六個物業——甲級的耀江廣廈和西湖國貿中心；乙級的鴻鼎商務樓和浙江民航大廈；丙級的錦繡大廈和浙江省電力試驗研究所。

2，（1）耀江廣廈租金：2.1元/平米/天，物業5元/平米/月。車位500元/月，有客戶來訪租5元/小時。辦公區中心有一處中庭，所以采光很好。樓層高度在2.8米左右。總7層，還有地下兩層，設有一處員工餐廳。

（2）西湖國貿中心，售價125㎡，438萬，35040元/平方米。物業6.0元/平米/月。中央空調費用3.6元/小時，從早上8點半到晚上6點。辦公區域有一個很大的中庭。所看物業帶有一個很大的露臺，可以看到西湖，還有很多的綠化。總共有7層，階梯式的，5萬多平方米。辦公室里帶衛生間。上下是通力的電梯五部。大廳的高度2.8米左右。有很多的立拄，有一個詢問處和休息處。但是樓里沒有多少人氣，好象入住公司還不多。入住企業以外貿類居多。

（3）鴻鼎商務樓，售價52.2㎡，68.8萬，13180元/平方米。物業3.5元/平米/月。層高大概3米左右。電梯三菱的兩部。其位于武林路100號，地段好，但其大廳較小，就一個保安的問訊處，沒有休息處和另外多余的空間。

（4）浙江民航大廈，租金2.2元/平米/天，物業全部包括在內（公司自己的房子，所以較便宜）。走廊較小。

電梯是南通montgomery四部。每層761㎡，總20多間，現還有3間還未出租（93㎡一間和另兩個小間）。

大廳較小；位于中山北路和鳳起路交叉口，交通很方便。

（5）錦繡大廈，租金1.8元/平米/天，物業2.8元/平米/月。2.8米左右的樓道高。3米左右的層高。一層660㎡，一層就大的兩間，一間大概330㎡，內又隔有三個小間，和兩個小的儲物室，大概總共5個平米。還有一個會議室可供租用。電梯是OTIS的兩部；大廳小，一層的層高，約3.5米，就設一問訊處。沒有休息處。位于湖墅南路上，交通很便利。入住企業以建筑公司，建筑智能化，科技信息公司多。

（6）浙江省電力試驗研究所，租金：1.5元/平米/天。1-3層已經有公司租用，現正在裝修。一層面積1000㎡，總共9000㎡。一層開始起租。位于河東路的華電弄，東臨上塘路，相對與一般的寫字樓交通不是很方便。

第四篇：如何分析寫字樓平面圖

1、長方形或正方形的布局最佳，標準層建筑面積控制在1500~2500平方米為好，太大會導致采光不足，太小則公攤偏大，房間徑深不足；

2、平面圖上有許多柱點，是建筑結構上承重的地方，柱與柱之間的距離稱為柱距，主流甲級寫字樓的柱距達到8米以上，柱子越少，說明它的設計及材料越好；更先進的全鋼結構的寫字樓則基本看不到柱頭，能夠成就最好的平面布局；

3、電梯井的布置，以居于建筑平面的中央為好，便于通達寫字樓的各處；電梯的數量、速度及載客量，也決定了寫字樓的品質。好的寫字樓，每部電梯服務的面積大致為3000平米，載客質量1250公斤，約16~20人；速度達到3.5米/秒；

4、分析衛生間的布局時，應留意男衛及女衛蹲便器及小便器的個數，一般說來，女衛生間的蹲便器應達到6個為佳，男衛生間蹲便器應達到4個，小便器應為3個；

5、最后是分析寫字樓房間的朝向，與住宅類似，東向和南向仍然是較為理想的選擇。有自然陽光的照射，仍然是冬天的一種享受；西向的問題是夏日當西曬，太難受，并且陽光的直射，也容易影響工作效率。

第五篇：寫字樓價格分析

一、區域內寫字樓辦公形態及租金狀況

本案分屬華強北上步園區內。前期此工業區被政府規劃建設成了以電子、通信、電器產品為主的生產園區，當時該工業區共擁有廠房４０多棟。隨著城市規模的迅速擴大和舊產業的轉型，片區功能也由舊工業區向商業區轉化，制造業紛紛外遷，而原有的廠房進行美化后，在政府的默許下，轉化為商鋪從事商業經營。

附近的商業，有一定的規模。商業的類型很多，但檔次方面也逐步提升，以銷售中高檔商品為主。

正因為如此，現今華強北區域內多數樓都擁有一種特殊性：‘一樓兩制’，樓下是商鋪，樓上是寫字樓辦公室。而由于停車、管網等基礎市政配套都是按前期工業區的配置，故現無法承載發展后的商業，所以政府部門一直對片區的功能轉化遲遲未定，在保留高新技術產業與做住宅，還是商貿方面猶豫不決，直到近年，依據政府的規劃才最終將華強北定位于商貿功能。

1、辦公形態

華強北區域內的寫字樓辦公形態主要分以下幾類：

2廠房

通過舊式工廠廠房的功能向商業用途的轉變，部分與生產制造業有聯系的企業公司，以租用廠房作為自身辦公所需。一般租用面積由50平方米――300平方米左右，少部分甚至租用1000平米以上。以廠房作為辦公用地較為典型的有：賽格科技園工業區、桑達工業區、華強北工業區（女人世界后面），可見在這些工業區辦公的公司都是主要以產品生產作為支撐的。

2商住樓

華強北區域內集中了深圳多家較為大型的電子、服裝、鞋業等用品的商場。分別有：賽格廣場、群星購物廣場、女人世界、茂業百貨城及銅鑼灣百貨等。一般租用面積由40平方米――200平方米左右。此類辦公形態占多數。其中例如深紡大廈、賽格廣場、群星購物廣場均是底下為大型商場，樓上為辦公用途的物業。選擇此類物業作為辦公用地的公司多數以貿易、流通類為主。

2寫字樓

由于本次調研區域前期規劃為制造、生產工業區，隨著商業的逐步發展，建起少量寫字樓，以供許多前來的發展的中心型公司、企業，他們需要的是一個交通便利，擁有成熟商業氛圍和足以彰顯公司形象的辦公環境。一般所需面積由100平方米――500平方米左右。因此，該區域有不少大大小小的公司、企業不滿足于租用廠房、商住物業作為寫字樓辦公地。依據此類公司、企業的需求，在華強北區域內的寫字樓有：上航大廈、電子科技大廈、四川大廈、深勘大廈、建藝大廈等。

區域租用寫字樓客源：主要來自華強北本區域內部及周邊的各中小型公司、企業與個體經營創業者等。

2、租金狀況

通過以上對該區域寫字樓狀況的分析，可以看出以廠房、商住樓作為寫字樓辦公室占較大比例的華強北區域內，其租金水平遠不及中心區及車公廟等寫字樓集中的區域。區域內的寫字樓的租金按面積計算，在振興路與振華路上，建筑時間較久的商住樓或是廠房，其作為寫字樓的租金約是35－45元/平方米·月。

位于華強北路上的鄰街商業旺盛的物業，如現代之窗、群星購物廣場、深紡大廈等租金較高些，去到60－75元/平方米·月左右的水平。租金水平越鄰近商業集中，人流量大的區域租金就越高。賽格廣場的寫字樓從該物業管理處得知信息知道，以租售為主，租金達到了85元/平方米·月以上。

05年世華寫字樓部統計的部分華強北、賽格區域內辦公寫字樓租金情況，（如下表），租金水平基本無較大的起伏，由于鄰深南路一帶，周邊商業環境氛圍濃厚，鄰已規劃建成的地鐵口，地位特殊，所以作為寫字樓價格也相對同類型辦公物業較高。

類型

項目

租金水平

廠房

南方大廈

40元/平方米·月

華強北工業區

45－50元/平方米·月

賽格科技園工業區

55－60元/平方米·月

桑達工業區

47元/平方米·月

商住樓

群星購物廣場

55－70元/平方米·月

華聯發大廈

65－70元/平方米·月

深紡大廈

55－65元/平方米·月

飛亞達大廈

60元/平方米·月

航苑大廈

40元/平方米·月

現代之窗

55－75元/平方米·月

新欣大廈

45元/平方米·月

賽格廣場

80－95元/平方米·月

寫字樓

上航大廈

60－70元/平方米·月

電子科技大廈

65－75元/平方米·月

四川大廈

55－60元/平方米·月

深勘大廈

35－40元/平方