第一篇：房地產現狀

一：房地產現狀：

我國現在人口收入與房價的比為1：10-15而美國為1:3.5，整個聯合國的比例為1:3，這足以說明我國目前房價超高的現狀，而且目前我國貧富差距相差太大，甚至有的家庭的收入與房價比例達到1:100甚至更高，所以導致現在很多人買不起房住不起房的狀況。假如人平均收入為5000元每戶月收入1000，年收入為120000元，但中國目前的房價普遍為一百多萬，一家人得不吃不喝不消費足足奮斗十年才能買的起一套房子，由此更能體現中國現在房價過高太給人們的壓力。但是，在2002年到現在，我國的商品房空置率卻始終處在20%的水平上下，這一現象又能說明了我國房價之所以太高的原因，是因為商家為賺取高利潤，房價并不是不可以打壓的。而20%這一空置率已經到達了商品房嚴重積壓區。而導致這一問題的原因卻是地產商的融資結構單一，過度依賴銀行。二：高房價背后的成因：

1.開房成本額構成包括1.地價（10%~30%）2.各項稅費（25%）3.建筑安裝（20%）4.貸款利息（6%~8%）5.經營成本（8%）6.其他約（9%）

2.人口開始由農村到城市聚集

3．我國的土地制度：限制土地估價，增加住房成本，人為制造稀缺

4.貧富差距大+地社會保障構成了 購買力低+內需不足

5.外匯儲備：人民幣升值 貨幣政策：通貨膨脹和流動性過剩 財政政策：4萬億投資加監管不力

總言：保障性住房的滯后性，對民營企業投資和發展的限制，城市化進程及獨生子女政策拉高

三：房地產趨勢分析：

政府采用政策進行房地產的價格打壓，雖然有一定的效果，并且目前來看有些不錯的效果，但是價格始終是由供求關系決定的，政府的政策只能起一時的作用。

政府的限購政策雖然直接導致一線城市成交有明顯的回落，但是影響的時間僅兩只三個月，限購之后的成交量卻會放大。

限貸政策對房地產市場也產生了巨大的影響：包括首套房首付比例提高，二手房貸款幾乎停放。

保障房政策對房地產市場的影響：保障房的缺失是導致房價快速上漲的一個重要因素，迫使廣大中低收入人群在商品住房市場釋放需求加劇了商品房市場供求緊張的局面。

面對房地產未來發展趨勢，總共有三種情況可言：1樂觀預測：2012年一二線城市由于全面限購，假定部分需求被擠壓到三線城市，帶動三線城市再創新高。照此預算，全國銷售面積上漲4~7%。2中性預測：由于調控2011年一二線城市，尤其是一線城市，銷售面積已經處于歷史低位，假定2012年銷售面積不應再低，全國銷售面積上漲1.5~4.7%。3悲觀預測：假定2012年受政策調控城市商品房銷售面積增速與2011“國十條”后增速保持一致，全國銷售面積下降7~10%。

總而言之：從長期來看，房地產行業發展依舊處在一個向上的發展階段，但是從短期來看，在政策的干預下，業績增長阻力較大。

第二篇：房地產現狀調查報告

《xx房地產藍皮書：中國房地產發展報告NO．2》對今年中國房地產市場做出預計：xx年房地產信貸增速將進一步放緩，并有可能再次加息，房地產市場供求偏緊局面很難改變，但房價增幅將趨緩。這份報告由中國社會科學院城市發展與環境研究中心主任牛鳳瑞主持編寫，由社會科學文獻出版社正式出版。本報告對xx年中國房地產業的發展趨勢進行了預測，并分別對北京、上海、天津、廣州等中心城市的房地產業進行了分析和展望。

對于xx年中國房地產發展趨勢，報告從四方面進行了分析預測：投資繼續得到控制，融資渠道醞釀變局。盡管實施了以抑制投資增長為主要目的的宏觀調控，但2004年的投資率仍然達到了51．33％，超過2003年創出新高，抑制投資過快增長的任務依然艱巨。2004年，中國房地產投資占到固定資產投資的近1／5，并且對上游產業拉動作用增強，壓縮房地產投資應在情理之中。專家預計，今年房地產投資增速將有所放緩，但不會低于20％。

土地市場走向規范，土地增量供應控制更嚴。報告預測說，經營性土地使用權全部以招標拍賣掛牌出讓，建立國家土地督察制度，土地市場將會更加公開透明；建設項目用地預審將更為加強，第三輪土地利用總體規劃將逐步展開，土地利用總體規劃的調整審批權限將上收。被動需求有望下降，二手房市場將持續升溫。在去年停止拆遷、集中解決拆遷遺留問題的基礎上，報告預計今年的拆遷工作將慎重進行，拆遷導致的被動需求將有較大幅度下降。此外，隨著二手房交易管理政策的完善和實施，已購公房的大量上市，房源將繼續放量，梯度消費格局逐步形成。

供應關系偏緊，房價增幅趨緩。報告預測，在當前房地產市場以首次購房需求和改善型需求為主的背景下，住房需求呈現很強剛性，一般性上調利率措施對需求量影響不大，今年房地產市場的需求將持續旺盛。在國家宏觀調控背景下，房地產市場供給增幅仍將呈下降趨勢，因此供求偏緊局面很難改變。

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此外，由于政策變動對市場預期（供給減少）的影響有關時間減弱、市場經濟自身的價格調整、特別是政府將采取措施抑制房價過快增長等因素，報告預期今年房價增幅將趨緩。

第三篇：房地產基金現狀

除了獨立的私募股權投資公司在積極創建房地產基金之外，大型房地產商成為房地產基金的另一參與主體，如萬科、金地、復地、中海、華潤、綠城、海爾、保利地產等，都在積極設立房地產基金公司。他們中有的是由上市公司設立，如中國海外集團和金地集團，有的是由上市公司的控股股東或其相關方設立，如華潤集團和復地集團。

與此同時，外資也在通過各種途徑參與進來，與內地房企合作。不但如此，有知情人士告訴記者，目前國內已有外資銀行在積極籌備人民幣的房地產基金。

根據清科的統計，與2010年房地產基金主要由本土機構募集相比，今年一季度募集到位的5支房地產基金中，有3支為外資機構管理，單支基金平均募集為2.39億美元，大幅超越本土機構房地產基金1.22億美元的平均募集規模。

金地與瑞銀合作的房地產基金目前已經完成第三期募集。

金地是國內地產基金的先行者代表。2008年初，金地集團宣布與瑞銀在境內外展開各種金融合作，合作主要有兩個方向：一是共同發起設立房地產投資合伙企業；二是由雙方或各自關聯公司按照各自50%出資比例共同設立投資管理公司。當時，瑞銀曾表示，這是其環球房地產集團首次在中國開展房地產投資管理業務。

該基金曾因金融危機而暫停實施。2010年4月，金地與瑞銀終于正式啟動雙方合作基金的第一期募集，募集資金約1.2億美元，資金已經投入到集團旗下的項目；同年12月8日，該基金第二期募集完成，募集的資金由荷蘭PGGM投入7500萬美元，使該房地產基金的規模達到近2億美元。

據稱，金地計劃到2015年基金管理團隊將為集團貢獻20%的利潤，而管理規模將達到200億元。

不過，已有業內人士在行業論壇上質疑：“如果說金地設立一個基金來投自己開發的項目，那么金地為什么不干脆設立一個證券基金公司來投資自己公司的股票？”

到底是獨立的房地產基金公司好、還是有房企背景的好，孰優孰劣的爭論不絕于耳、難分高下。前者列舉了地產商主導的基金在投資機會分配、股權作價、關聯交易等方面存在的一系列問題；而后者則直指對方是房地產的外行。

“我的理解，大部分還是短期的?過橋?。不排除有些房企可以轉型，但是基金和房地產實業畢竟還是不同的，要轉型，也是一個長期的過程。”渤海產業基金執行董事李新中認為，房地產商自己做基金、再投自己的項目是一個中國特色，且這種現象不只存在于房地產業。“也不是說這樣就不行，但未來還是要完全獨立專業的管理，這樣比較?干凈?。”

目前，大多數房地產公司在描述設立房地產基金的初衷時，均采用“拓寬企業融資渠道”的字眼。嘉富誠國際投資有限公司合伙人喬琦認為，盡管房企設立房地產基金的優勢明顯，包括提供足夠的優質地產開發項目，并具備專業的項目開發管理經驗等，但他們首先得化解內幕交易。

“夾層投資”模式

在交易結構、即投資和退出的方式上，房地產基金與傳統意義上的私募基金有著天壤之別。

對于房地產基金而言，Pre-IPO沒有任何意義，房地產基金一般都不是投一個房地產企業，而是投一個項目公司，取得的是該項目的回報和收益。房地產基金業目前主流的投資模式都是采用“股權＋債務”的“夾層投資”的方式，即通過對被投資企業進行增資擴股，基金管理公司進到開發商項目公司里面，成為其股東，后者再以股東身份向基金公司做股東借款。

由此導致的退出方式是：債權部分，還本付息；股權部分，有的是基金一直跟到項目清盤，有的是開發商回購。雙方會簽訂一個固定的回購協議，比如約定一年之后以什么樣的價格回購股權。

地產基金公司對于被投資項目的監管會遠高于一般的私募股權基金，會派人監控資金的使用過程，起碼會在銀行設立監管賬戶，財務代表、項目代表都會派基金的人去擔當。當缺乏抵押物時，地產基金公司會要求對被投資的項目公司完全控股，從而起到牽制和監督的作用。比如基金投出30%的錢，占對方30%的股權，但是剩下的70%股權要質押給基金公司，相當于后者占了項目公司100%的股份。

上述投資方式和退出方式，是房地產基金與傳統私募股權基金的兩個最核心區別。由此導致的兩種基金的LP(有限合伙人)也有很大差別。

嘉富誠國際投資有限公司副總經理孫毅告訴記者，他們尋找LP的途徑主要是高檔會所、銀行大客戶、投資公司的高端客戶、第三方獨立理財機構等，為此付出的承銷費一般維持在4個百分點左右。另一個途徑是通過自己的營銷團隊開發投資人。

一般房地產基金的存續期是2年，收益有按年付的、也有按半年付的，LP在一年左右退出的較多，且要求有較高的回報。

嘉富誠的研究觀點認為：目前，人民幣房地產基金有三個方面沒有準備好。第一，錢的來源非常窄；第二，中國房地產基金的模式沒有人說得出來，真正的私募股權基金是股權融資模式，但這種模式并沒有建立起來，投資與監管模式也沒有建立起來；第三是專業人才少，尋找適合基金的項目也比較難。

“股權+債權”的運作模式與房地產信托類似，許多房地產基金基于一個項目一支基金的模式，也與房地產信托極為相似，也較為靈活，但失去了基金本身聚集資金、多項目投資分散風險的能力。特別是，同私募股權基金一樣，房地產基金的監管仍屬灰色地帶。行業隱憂

何小鋒認為：“私募基金就是有錢的人和缺錢的人私下達成的協議，是自由的行為，用不著監管。”

針對20%~30%的回報，已經有業內人士提出，地產基金的這種投資模式，會否有“變相高利放貸”嫌疑。甚至有的不規范基金公司會給LP承諾最低收益。“我聽說過，大多是口頭上的。”一位業內人士告訴記者，“還有的業務員急功近利，為了拉攏投資人而打擦邊球，將招募說明書的風險提示頁中刪去部分內容”。

按照最高人民法院在今年1月4日正式實施的《關于審理非法集資刑事案件具體應用法律若干問題的解釋》，這些都有可能涉嫌非法集資、或者臨界非法集資的邊緣。

“在我所接觸的房企中，有的企業已經開始涉嫌犯規。”嘉富誠國際投資有限公司董事長鄭錦橋說，由于資金壓力所迫，部分中小房企負責人常常找到幾個熟人或者機構以固定回報作為承諾，募集部分資金。一般而言，他們會承諾何時還本付息、回報額度等。“而這種做法，按照規定，則涉嫌非法集資。”

而由于投資方式的特殊性，即使沒有對LP做出承諾，但基金管理公司可以與被投資企業約定一個最低回報率。一位獨立房地產基金公司的合伙人告訴記者，“從法律結構和政策環境上來說，只要整個交易結構的設計完全是合法合規的，就不能說房地產基金是錯的。”而且我們感覺國家的態度是，既不鼓勵、也不反對，而且也無法監管。”

他認為，首先是對整個PE的監管主體不明確。“到底最終是由誰來監管，肯定是一個權力分割下的利益博弈”。

同時，有分析人士指出，低于5個億的可以不備案，高于5個億的備案也并非強制，那么不備案會怎樣，發改委并未提出后續的處罰措施，由此導致的監管的可實現性也很難。不過，今年以來，一些細微之處的變化，還是可以看出監管層的態度。有業內人士告訴記者，目前在天津注冊基金公司，要求前面不允許加“房地產”三個字，類似定語都被刪除。“這就是一個加強監管的例子。”該人士說，“監管是一把雙刃劍。一旦監管了，對投資人有保護了，對規范的大公司有保護了，但操作起來也變得麻煩了。”

該人士還透露，銀監會在今年初曾通告銀行，“代理房地產基金銷售要慎重”。以前銀行大張旗鼓地為地產基金介紹客戶，現在則轉為客戶經理私下進行。“北京很嚴，外地則好點兒。比如山西、河北、天津等地的分行行長都有意向參加，還是管轄權的問題，天高皇帝遠嘛。”

雖然行業如火，但已有一些地產基金公司預期，整個市場下半年的風險越來越大、資金鏈越來越緊，因此其開始向持有型物業的投資轉移，減少前期開發型的投資。

上述人士透露，其所在公司今年開始做旅游地產基金，優選一些比較好的旅游地產項目，改造成類似于產權式公寓或產權式酒店，然后一邊做經營，一邊尋覓比較好的市場時機再出售。

一些業內人士也提出，房地產基金要持續發展，必須和房地產投資信托基金(REITs)結合。后者不放開，沒有二級市場的退出機制，前者永遠只能是短期行

第四篇：中國房地產現狀

(一)全國房地產發展狀況

1、全國房地產市場行業發展情況分析

房地產投資增速將略有減緩。在政府控制房價、調整住房供應結構、加強土地控制、信貸控制等一系列宏觀調控政策陸續出臺的背景下，地方政府過度的投資沖動將受到一定程度的抑制，對土地與房屋開發投資的增速也將相應減緩。與此同時，加息、提高存款準備金率等措施所導致的房地產開發貸款與消費貸款增速的放緩將直接影響房地產開發的規模和施工、竣工速度。因此從整體上看，如果國家針對房地產的宏觀調控政策落實到位，未來2—3年我國房地產開發投資的增速將略有減緩，但估計不會低于20％。

市場供求不平衡矛盾將繼續存在。近年來針對房地產的宏觀調控政策中影響需求變動的因素主要有：上調銀行存貸款利率、控制二次購房與投機性購房、控制拆遷規模等。但是，由于人民幣升值的預期不斷刺激“熱錢”涌入我國，且大部分流入了房地產領域，未來2-3年我國部分地區房地產市場的投資性需求仍將有所提高。

房地產價格將保持上升趨勢。從對供求關系的分析可以判斷，未來2—3年我國房地產價格仍將保持上升的趨勢，原因是：

第一 房地產市場供求發展不平衡的矛盾（特別是需求將繼續迅速增長的趨勢）必然反映在房價的持續增長上；

第二近年來地價、建筑材料、商品房品質提高所帶來的開發成本增加將推動房價上漲；

第三 從經濟學理論來看，房價的運動趨勢和國民經濟增長率以及居民可支配收入正相關。目前我國經濟高速發展，居民收入持續增加、除非遭遇金融危機，經濟增長趨勢被迫中斷，否則房價的運行趨勢只會上升，而不可能下降。

普通住房供應量將上升，高檔住宅供應量將減少。為了合理引導住房建設與消費，國家在規劃審批、信貸、稅收等方面對中小套型、中低價位的普通住房給予了優惠的政策支持，并明文規定了享受優惠政策的普通住房的具體標準。未來2—3年，隨著各地房地產宏觀調控細則的相繼出臺，中低價位、中小套型普通商品房、經濟適用房與廉租房的供應將有所增加。

東部地區仍將是投資的主要區域，中西部地區將保持較快投資增速。東部地區在全國房地產開發投資中的占比將繼續下降，中、西部地區將繼續保持較快的投資增速，在全國房地產開發投資中的占比將有所提高。

房地產開發企業的資產重組將向縱深推進。部分開發企業將轉移戰線，大力開拓東部二、三線城市市場，并逐漸向全國延伸，從而帶動這些城市房地產市場的發展。

第五篇：西安房地產行業現狀

西安房地產行業現狀 “十一五”期間，伴隨著國民經濟的快速發展和人民生活的持續改善，西安市房地產業得到了長足的發展，在中央和地方一系列促進房地產市場健康發展政策措施的推動下，西安市房地產業進入快速發展階段，呈現出開發規模持續擴張、開發實力明顯增強，開發結構逐步優化、商品住房購銷兩旺的良好局面。2010年西安市商品房銷售量達1428.75萬平方米，同比上漲9.30%。

2011年，由于在國家政策的持續調控下，當年西安商品房銷售量為1088.04萬平方米，同比下滑23.85%，其中，普通住宅銷售面積920.33萬平方米，同比下滑26.2%。

2012年上半年，西安商品住房新增供應量為200.31萬平方米、成交量達170.72萬平方米，上半年西安市區樓市供需比約1:0.85，顯示西安樓市供需關系基本平衡。受全國樓市的影響，西安年初樓市氛圍也呈現低迷，進入3月后，樓市回暖跡象明顯，之后的四月市場經過調整后，又迎來了“紅五”，6月份成交量更是創了近一年多來的新高。

西安雖然是二線城市，一方面具有二線城市發展的共有優勢，另一方面西安的發展特有優勢在于它是一個相對的中心城市。西安的房地產市場本身就比北京、廣州、深圳等地起步晚，中國房地產這幾年競爭比較激烈，像北京、上海、深圳地產業的發展已經達到一個高度，空間受限，而西安的城市化進程也遠沒有達到完善的程度。房地產對拉動西安市經濟、促進經濟平穩快速發展具有重要意義，在當前經濟形勢下，房地產業在確保經濟快速增長中，有著更為重要的作用。所以作為二線城市的西安市房地產行業還有巨大的發展空間。中投顧問發布的《2013-2017年西安房地產市場投資分析及前景預測報告》共十八章。首先介紹了房地產的定義、分類、市場特點等，接著分析了中國房地產行業的發展概況、西安房地產業的發展環境以及西安房地產業的運行情況。然后分別介紹了西安房地產市場的調查情況及西安土地市場、住宅市場、別墅市場、商業地產市場、寫字樓市場、二手房市場的發展。隨后，報告對西安房地產市場做了區域及板塊分析、市場營銷分析、投融資分析和政策背景分析；最后對西安房地產市場的未來前景及發展趨勢進行了科學的預測。

本研究報告數據主要來自于國家統計局、城市統計局、房產管理局、住建部、發改委、財政部、中投顧問產業研究中心、中投顧問市場調查中心、房地產行業協會以及國內外重點刊物等渠道，數據權威、詳實、豐富，同時通過專業的分析預測模型，對行業核心發展指標進行科學地預測。您或貴單位若想對西安房地產市場有個系統深入的了解、或者想投資西安房地產，本報告將是您不可或缺的重要參考工具。