第一篇：房地產(chǎn)金融_房地產(chǎn)現(xiàn)狀論文

保障性住房的效率與公平

11中美投資理財(cái)

王信超 113040918

內(nèi)容摘要：本文集中研究中低收入人群的住房問題，不僅關(guān)系到國(guó)民的生存問題，也關(guān)系到一個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，居住需求和攀升的房?jī)r(jià)矛盾日益突出，住房問題成為社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)、焦點(diǎn)問題。保障性住房的政策落實(shí)也是當(dāng)前社會(huì)所面臨的重大問題，我國(guó)在推進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用房政策方面也給予了相當(dāng)大的關(guān)注，然而在細(xì)則的實(shí)施過程中，效率與公平的問題仍然成為了應(yīng)當(dāng)關(guān)注的話題。本文通過對(duì)我國(guó)當(dāng)前保障性住房的現(xiàn)狀以及分析，提出建議。

關(guān)鍵字：保障性住房 經(jīng)濟(jì)適用房 公平放寬申請(qǐng) 民生

一．現(xiàn)狀分析

保障性住房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、限定銷售價(jià)格或租金的，具有社會(huì)保障性質(zhì)的住房，它包括城市的廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房，一些林區(qū)、墾區(qū)、煤礦職工的棚戶區(qū)（危舊房）改造、游牧民定居工程以及自2009年開始由國(guó)務(wù)院確定的試點(diǎn)地區(qū)的農(nóng)村危房改造工程。

央行在近日發(fā)布的《2011年第二季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》中指出，下一階段主要政策思路是進(jìn)一步落實(shí)好差別化住房信貸政策，對(duì)符合條件的保障性住房建設(shè)項(xiàng)目及時(shí)發(fā)放貸款，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展。我們可以從以下一段數(shù)據(jù)資料中得到較為精確的認(rèn)識(shí)。截至2009年底，全國(guó)657個(gè)城市中，已經(jīng)有512個(gè)城市建立了廉租住房制度，達(dá)到77.9%；累計(jì)已有54.7萬戶低收入家庭，通過廉租住房制度改善了住房條件；全國(guó)累計(jì)用于廉租住房制度的資金為70.8億元。2006年當(dāng)年用于廉租住房制度的資金為23.4億元，占1999年以來累計(jì)籌集資金的1/3。已經(jīng)開工建設(shè)和收購(gòu)廉租住房5.3萬套，建筑面積293.68萬平方米。

2007年前三個(gè)季度，全國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房投資完成額同比增長(zhǎng)30.5%，比2006年同期加快21.6個(gè)百分點(diǎn)；占住宅投資的比重為4.4%，比2006年同期提高1.2百分點(diǎn)。截至2007年6月末，全國(guó)656個(gè)城市中已有586個(gè)建立了廉租房制度，占89.3%。2008年，《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見》（國(guó)辦發(fā) 〔2008〕131號(hào)），要求多渠道籌集建設(shè)資金，加大保障性住房建設(shè)力度，全國(guó)在建的廉租住房63萬套。2009年，全國(guó)已完成新建和改擴(kuò)建各類保障性住房200萬套，各類棚戶區(qū)改造130萬戶，農(nóng)村危房改造76.9萬戶。2010年全國(guó)城鎮(zhèn)保障性住房建設(shè)項(xiàng)目、各類棚戶區(qū)改造項(xiàng)目已開工410萬套，占計(jì)劃的70%；農(nóng)村危房改造已開工68萬戶，占計(jì)劃的56%。

隨著保障性住房體系在我國(guó)逐步確立，國(guó)家不斷加大對(duì)保障性住房的投資建設(shè)力度，特別是2007年國(guó)務(wù)院出臺(tái)《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國(guó)發(fā)〔2007〕24號(hào)），經(jīng)濟(jì)適用住房投資額不斷增長(zhǎng)，年增長(zhǎng)率保持在15%以上（圖2）。2008年中央財(cái)政安排保障性安居工程支出181.9億元，2009年保障性住房支出達(dá)到550.56億元，2010年又安排住房保障支出992.58億元。

數(shù)據(jù)來源：中國(guó)指數(shù)研究院

我國(guó)從1995年開始實(shí)施《國(guó)家安居工程實(shí)施方案》，推行保障性住房建設(shè)。上圖是由中國(guó)指數(shù)研究院提供的一份國(guó)由1998年至2009年國(guó)家財(cái)政對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房的財(cái)政支出柱形圖，由圖可見，我國(guó)對(duì)于保障性住房的支出呈逐年遞增趨勢(shì)，國(guó)家財(cái)政取得的成果是顯著的，但是從2000年開始，房?jī)r(jià)一路飆升，發(fā)展到現(xiàn)在已經(jīng)達(dá)到了一種難以控制的高度，保障性住房給予一部分人的住房問題得到緩解以及解決，但是房?jī)r(jià)的持續(xù)走高，使得將房屋需求視為剛性需求的人群層段也不斷擴(kuò)大，造成了現(xiàn)在房?jī)r(jià)仍然走高，保障性住房發(fā)布量供不應(yīng)求，越來越多的人住房問題得不到解決的現(xiàn)狀。一方面這是由于市場(chǎng)供求所造成的，但我相信以部分原因是由于現(xiàn)行的保障房政策范圍過于狹窄所造成的。這里我們可以參看一下我國(guó)住房保障法案的有關(guān)條例。

第二十條 每一住房困難家庭或者單身居民只能申請(qǐng)購(gòu)買或者租賃一套保障性住房，或者選擇申請(qǐng)貨幣補(bǔ)貼。已婚居民應(yīng)當(dāng)以家庭為單位申請(qǐng)住房保障。第二十一條 住房困難家庭或者單身居民申請(qǐng)租賃保障性住房應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）家庭申請(qǐng)的，家庭成員中至少一人具有本市戶籍；單身居民申請(qǐng)的，應(yīng)當(dāng)具有本市戶籍；

（二）家庭人均年收入或者單身居民年收入在申請(qǐng)受理日之前連續(xù)兩年均不超過本市規(guī)定的租賃保障性住房的收入線標(biāo)準(zhǔn)；

（三）家庭財(cái)產(chǎn)總額或者單身居民個(gè)人財(cái)產(chǎn)總額不超過本市規(guī)定的租賃保障性住房的財(cái)產(chǎn)限額；

（四）家庭成員或者單身居民在本市無任何形式的住宅建設(shè)用地或者自有住房；

（五）家庭成員或者單身居民提出申請(qǐng)時(shí)未在本市和國(guó)內(nèi)其他地區(qū)享受住房保障；

（六）市政府規(guī)定的其他條件。本條例所稱家庭成員，是指具有法定贍養(yǎng)、撫養(yǎng)或者扶養(yǎng)關(guān)系并共同生活的人員。第二十二條 住房困難家庭或者單身居民申請(qǐng)購(gòu)買保障性住房應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）家庭申請(qǐng)的，其全部家庭成員應(yīng)當(dāng)具有本市戶籍。家庭成員的戶籍因就學(xué)、服兵役遷出本市的，在就學(xué)、服兵役期間視為具有本市戶籍；單身居民申請(qǐng)的，應(yīng)當(dāng)具有本市戶籍；

（二）家庭人均年收入或者單身居民年收入在申請(qǐng)受理日之前連續(xù)兩年均不超過本市規(guī)定的購(gòu)買保障性住房的收入線標(biāo)準(zhǔn)；

（三）家庭財(cái)產(chǎn)總額或者單身居民個(gè)人財(cái)產(chǎn)總額不超過本市規(guī)定的購(gòu)買保障性住房的財(cái)產(chǎn)限額；

（四）家庭成員或者單身居民在本市和國(guó)內(nèi)其他地區(qū)無任何形式的住宅建設(shè)用地或者自有住房；

（五）家庭成員或者單身居民在申請(qǐng)受理日之前三年內(nèi)未在本市和國(guó)內(nèi)其他地區(qū)轉(zhuǎn)讓過住宅建設(shè)用地或者自有住房；

（六）家庭成員或者單身居民未在本市和國(guó)內(nèi)其他地區(qū)購(gòu)買過具有保障性質(zhì)或者其他政策優(yōu)惠性質(zhì)的住房，但作為家庭成員的子女在單獨(dú)組成家庭或者達(dá)到規(guī)定的年齡條件后申請(qǐng)購(gòu)買保障性住房的除外；

（七）市政府規(guī)定的其他條件。單身居民申請(qǐng)購(gòu)買保障性住房的，其年齡條件和面積標(biāo)準(zhǔn)由市政府另行制定。

二．問題提出

在關(guān)注保障新住房的具體落實(shí)中，我從網(wǎng)上也看到了許多的百姓呼聲。“經(jīng)濟(jì)適用房申請(qǐng)下來了，就一直等么？什么時(shí)候能等到？怎么知道搖號(hào)搖沒搖到？” “上海經(jīng)濟(jì)適用房和兩限房政策太不合理了，經(jīng)濟(jì)適用房要求單身人士必須滿30歲以上，兩限房又提這個(gè)要求，一個(gè)普通的大學(xué)畢業(yè)生至少要畢業(yè)六年后，況且都要年齡30歲了，還得年薪3.8萬元以下。這不是逼著大家造假嗎？”

國(guó)家建設(shè)保障性住房的目的是解決廣大中低收入居民的住房問題，但在保障性住房的申請(qǐng)條件劃定過程中，卻把大多數(shù)的中低收入家庭擋在了保障性住房的門外。以上海市為例，上海市廉租房保障家庭1人戶年收入為6960元及以下，經(jīng)濟(jì)適用房保障家庭最低年收入為22700元及以下。簡(jiǎn)單算一下每月的收入，申請(qǐng)廉租房的一人戶家庭月收入為580元及以下，申請(qǐng)經(jīng)濟(jì)適用房家庭月收入約為1890元。

從百姓對(duì)每一輪房?jī)r(jià)上漲的抱怨聲中可以看出，買不起房子的老百姓絕不在少數(shù)，而其中能夠符合保障性住房申請(qǐng)條件的人卻只是其中很少的一部分。以當(dāng)前上海市保障性住房的配售量來看，真正能夠享受到保障性住房的人數(shù)也還只是這一小部分人當(dāng)中的一半而已。

從2000年開始，房?jī)r(jià)一路飆升，發(fā)展到現(xiàn)在已經(jīng)達(dá)到了一種難以控制的高度，保障性住房給予一部分人的住房問題得到緩解以及解決，但是房?jī)r(jià)的持續(xù)走高，使得將房屋需求視為剛性需求的人群層段也不斷擴(kuò)大，造成了現(xiàn)在房?jī)r(jià)仍然走高，保障性住房發(fā)布量供不應(yīng)求，越來越多的人住房問題得不到解決的現(xiàn)狀。我國(guó)是否應(yīng)該進(jìn)一步放寬保障性住房的門檻，使得在進(jìn)一步完善保障性住房，推進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)和諧發(fā)展，促進(jìn)社會(huì)效率提高的進(jìn)程中，實(shí)現(xiàn)進(jìn)一步的社會(huì)公平。

三．政策調(diào)控手段

在住房保障體系建設(shè)方面，今年以來市委、市政府研究和制定了一系列重大政策措施。下半年，將按照九屆市委十二次全會(huì)的要求，落實(shí)好“四位一體”政策措施——

第一，再次放寬廉租住房準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)。收入標(biāo)準(zhǔn)在目前人均月收入960元的基礎(chǔ)上，放寬到1100元。力爭(zhēng)全年新增廉租受益家庭2.1萬戶。第二，進(jìn)一步擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)適用住房申請(qǐng)審核、輪候供應(yīng)范圍。在總結(jié)閔行、徐匯兩區(qū)先期試點(diǎn)的基礎(chǔ)上，下半年放寬準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)在中心城區(qū)全面推開，有條件的郊區(qū)逐步推開。準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)中，將申請(qǐng)家庭人均月可支配收入限額在試點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)上從2300元放寬到2900元；將人均財(cái)產(chǎn)限額試點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)上從7萬元人民幣放寬到9萬元人民幣。第三，加快發(fā)展公共租賃住房。根據(jù)向全社會(huì)征求的意見建議，抓緊修改完善《本市發(fā)展公共租賃住房的實(shí)施意見》。研究建立起一套科學(xué)、可持續(xù)的運(yùn)作機(jī)制，堅(jiān)持政府扶持、市場(chǎng)運(yùn)作的原則，積極鼓勵(lì)社會(huì)資本進(jìn)入。第四，繼續(xù)加大舊區(qū)改造力度。住房保障體系中最能讓群眾直接得益的舉措就是舊區(qū)改造，要確保今年年內(nèi)完成50萬平方米中心城區(qū)二級(jí)舊里以下房屋改造任務(wù)。

與此同時(shí)，必須確保全市保障性住房的房源供給。今年要咬定一個(gè)目標(biāo)，就是保障性住房新開工面積占全市住房新開工量的60%，達(dá)到1200萬平方米。要堅(jiān)持規(guī)劃先行，在原先8個(gè)保障性住房大型居住社區(qū)基礎(chǔ)上，今年年初又新選址23個(gè)保障性住房大型居住社區(qū)，規(guī)劃面積達(dá)到105平方公里，同時(shí)，對(duì)條件相對(duì)成熟的13個(gè)基地抓緊開展土地儲(chǔ)備工作。

四．前景分析 去年12月，國(guó)辦131號(hào)文件要求各地從實(shí)際情況出發(fā)，要增加經(jīng)濟(jì)適用房供給。具體建設(shè)規(guī)模為2009年到2011年全國(guó)每年新增130萬套經(jīng)濟(jì)適用房。近日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的消息顯示，今年上半年，全國(guó)各地新開工經(jīng)濟(jì)適用房3388萬平方米、48萬套，約占全年指標(biāo)的37%。

實(shí)際上，中央政府相當(dāng)重視經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，這兩年的建設(shè)任務(wù)下達(dá)的相當(dāng)急迫。這不僅因?yàn)樵谶^去幾年中國(guó)保障性住房存在著巨大的供給缺口，更重要的是，在金融危機(jī)影響下，政府希望通過加大房地產(chǎn)投資來拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，其中最重一項(xiàng)無疑就是保障性住房建設(shè)，計(jì)劃三年拿出9000億用于保障性住房投資，完善保障性住房的決心可見一斑。由此可見，我國(guó)關(guān)于推進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用房，保障性民生政策方面，前景可以看好。

五．個(gè)人建議

就本文對(duì)于保障性住房的認(rèn)識(shí)，提出以下幾點(diǎn)個(gè)人觀點(diǎn)。

1.在完善相關(guān)法律條款關(guān)于懲處作假的同時(shí)，進(jìn)一步考慮當(dāng)前現(xiàn)狀來放寬保障性住房的申請(qǐng)條件。我國(guó)由于經(jīng)濟(jì)改革和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)作，社會(huì)保障制度尚未完善，相關(guān)法律政策缺乏。在保障性住房申請(qǐng)過程中的弄虛作假行為屢有發(fā)生，缺乏強(qiáng)有力的法律制約。對(duì)弄虛作假的申請(qǐng)者，只是處以駁回申請(qǐng)或者取消其輪候資格，罰款5000元，并三年內(nèi)不予受理其保障房申請(qǐng)的懲罰。這跟其一旦成功申請(qǐng)保障性住房動(dòng)輒獲幾十萬甚至上百萬的收益相比，違法成本實(shí)在太低了。但這樣的淵源來源于住房保障政策太過“不近人情”。本文在現(xiàn)狀分析中提出，住房困難的群體在實(shí)質(zhì)上是不斷擴(kuò)大的，使更多的有需要群體得到社會(huì)公平的庇護(hù)是政府在推進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中同時(shí)兼顧公平的重要方面。因此，進(jìn)一步放寬保障性住房的申請(qǐng)條件，效率優(yōu)先的經(jīng)濟(jì)保發(fā)展條件下，兼顧中低收入住房需求急迫群體的公平問題。2.合理規(guī)劃保障性住房選址，完善周邊措施。在研究保障性住房的過程中，筆者發(fā)現(xiàn)了一個(gè)現(xiàn)象，地方政府考慮自身土地收益問題，造成選址難。在城區(qū)位置較好的地方，征地拆遷的成本高，保障性住房建設(shè)資金不足，往往難以選址；在偏遠(yuǎn)位置，道路、交通、醫(yī)療、教育等市政配套基礎(chǔ)設(shè)施相對(duì)滯后，居民生活不便，造成居民不愿搬遷，保障性住房空置的現(xiàn)象。以上海為例，大多數(shù)保障性住房選址都在青浦，寶山，崇明等地，基礎(chǔ)措施落后，并且交通不便。據(jù)我所知，保障性住房的受益者主要年齡段在46-69歲，大多原先居住在虹口，黃浦等市中心地區(qū)，搬遷到保障性住房之后，無形中交通，生活成本潛在增加，也許是造成保障性住房虛設(shè)的主要原因。對(duì)于政府選址表示理解，但希望能夠完善周邊生活設(shè)施，人性化跟進(jìn)保障房進(jìn)程。

參考文獻(xiàn)：

[1]張蓉.我國(guó)保障性住房現(xiàn)狀分析[J].今日南國(guó)(理論創(chuàng)新版),2009(07).[2]劉傳俊,吳世澤,李亨英.關(guān)于我國(guó)住房保障休系建設(shè)的幾點(diǎn)思考[J].中國(guó)房地產(chǎn),2009（11）.[3]田明剛.淺析我國(guó)住房保障體系建設(shè)中的若干問題及對(duì)[J].經(jīng)濟(jì)師,2008(12).[4]陳建林.關(guān)于完善住房保障制度的若干政策思考[J].現(xiàn)代商業(yè),2008(6).[5]丁純剛.我國(guó)的保障性住房存在的問題及發(fā)展對(duì)策[J].科學(xué)時(shí)代,2010(08).[6]甘永晶.對(duì)加快保障性住房建設(shè)的思考[J].基建管理優(yōu)化,2010(03).[7]朱丹丹.淺析我國(guó)住房公積金支持保障性住房的新規(guī)[J].經(jīng)濟(jì)論壇,2010(08).[8]陳慧穎.淺談“保障性住房”建設(shè)[J].建筑與預(yù)算,2010(03).

第二篇：房地產(chǎn)金融論文要求

這學(xué)期《房地產(chǎn)金融》將不安排考試，而以課程論文形式考查，希望大家認(rèn)真寫，盡量按照本科畢業(yè)論文的各方面要求來寫，并統(tǒng)一課程論文的封面，見郵件附件。在查閱一些文獻(xiàn)資料后盡量按照自己的觀點(diǎn)、思路來寫，文章觀點(diǎn)沒有完全的對(duì)錯(cuò)，論述有理即可，但需要避免一些專業(yè)常識(shí)性錯(cuò)誤。以下是論文各方面要求：

一、基本要求：

1、嚴(yán)禁抄襲（可以借鑒別人的主要觀點(diǎn)，但若整段內(nèi)容照抄別人、原封不動(dòng)，則屬于抄襲；有引用的要標(biāo)注（按正文的引用標(biāo)注格式））。若發(fā)現(xiàn)抄襲別人的論文的，總評(píng)成績(jī)直接記為不及格。

2、與房地產(chǎn)金融相關(guān)、與課程內(nèi)容相關(guān)的主題

3、多找參考文獻(xiàn)，必要的數(shù)據(jù)必須來源于權(quán)威途徑（統(tǒng)計(jì)口徑，后會(huì)附統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)查找來源），文章思路要清晰有條理、集中一個(gè)主要問題論述，那種“寫書”式的結(jié)構(gòu)（即用主要的篇幅說明概念、意義、作用或其他描述性內(nèi)容過多的，論述較少的）是不符合要求的，將可能導(dǎo)致不及格的成績(jī)。

4、后面會(huì)附上可參考的選題，不一定與我列出的一模一樣，可以圍繞相關(guān)主題自己擬定文章題目。

二、內(nèi)容組成及格式規(guī)范

包括：

1、標(biāo)題——20字以內(nèi)，如果標(biāo)題過長(zhǎng)可以設(shè)置副標(biāo)題。

2、摘要（中文）——100—300字。

3、關(guān)鍵詞：3—5個(gè)關(guān)鍵詞。

4、正文（字?jǐn)?shù)：4000字以上），要求對(duì)某一論題闡述清楚，至少應(yīng)該包括問題的提出、問題具體分析和闡述、對(duì)策或建議三大部分。

5、參考文獻(xiàn)（至少列出5個(gè)以上），有引用別人文章原文的要在正文中標(biāo)示（見畢業(yè)論文范文格式）。

參考文獻(xiàn)、正文中的圖、表等格式同畢業(yè)論文要求。

各級(jí)標(biāo)題的形式如下：

1.1

1.1.1

?

2.1

2.1.1

?

三、論文提交的排版要求和截止時(shí)間：

1、以A4紙打印裝訂，要有課程論文封面，一律左側(cè)裝訂。頁(yè)面設(shè)置：頁(yè)邊距上下左右各用2.4cm。

2、正文字體為：宋體小4號(hào)字；行距：全部采用1.5倍行距。

3、頁(yè)碼：每頁(yè)下端居中，全部采用阿拉伯?dāng)?shù)字排序，如1，2，3等。論文提交的截止時(shí)間是：16周的周一（6月4日）之前。

四、查閱資料的幾個(gè)途徑：

1、文章類：中國(guó)期刊網(wǎng)、優(yōu)秀碩士學(xué)位論文庫(kù)、博士學(xué)位論文庫(kù)、維普中文期刊全文數(shù)據(jù)庫(kù)、人大復(fù)印資料全文庫(kù)、萬方數(shù)據(jù)資源（這些數(shù)據(jù)庫(kù)都可通過校園網(wǎng)，上學(xué)校圖書館的網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)庫(kù)——中文數(shù)據(jù)庫(kù)）

2、統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)類：國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心信息網(wǎng)、中宏數(shù)據(jù)庫(kù)、中國(guó)經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)（這3個(gè)數(shù)據(jù)庫(kù)都可通過校園網(wǎng)，上學(xué)校圖書館的網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)庫(kù)——中文數(shù)據(jù)庫(kù)）、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局（可查統(tǒng)計(jì)年鑒數(shù)據(jù)（http:///tjsj/ndsj/）、統(tǒng)計(jì)公報(bào)（http:///tjgb/））、廣州市統(tǒng)計(jì)局

3、財(cái)經(jīng)報(bào)紙類：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道、第一財(cái)經(jīng)、中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)、經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)

4、房地產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)站：搜房網(wǎng)、焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)、新浪房產(chǎn)、地產(chǎn)觀點(diǎn)網(wǎng)、世聯(lián)《地產(chǎn)評(píng)論》、世聯(lián)地產(chǎn)《樓市中國(guó)》、中國(guó)房地產(chǎn)信息網(wǎng)、廣州市國(guó)土資源與房屋

管理局（http:///ywpd/scjg/tjzl/scbg/各種房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)信息）、陽(yáng)光家緣

五、可考慮的選題有：

1、市場(chǎng)過熱條件下個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的防范

2、當(dāng)前形勢(shì)下商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)防范

3、我國(guó)住房抵押貸款證券化體系的完善和發(fā)展

4、加快發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金的對(duì)策研究

5、我國(guó)金融政策調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的績(jī)效研究（側(cè)重于實(shí)證分析）

6、關(guān)于豐富我國(guó)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品體系的研究（可以從豐富個(gè)人住房貸款償還方式，推動(dòng)投資信托基金、住房抵押貸款支持證券等新型金融工具的發(fā)展為例）

7、農(nóng)村土地金融職能發(fā)揮有關(guān)問題的研究

8、美國(guó)次貸危機(jī)對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)金融發(fā)展（或監(jiān)管）的經(jīng)驗(yàn)借鑒和啟示

9、住房公積金制度的改革、發(fā)展和完善（題目可以細(xì)化為某一方面）

10、對(duì)我國(guó)現(xiàn)階段擴(kuò)大繳存住房公積金范圍的相關(guān)思考

11、對(duì)我國(guó)住房公積金管理中心的運(yùn)行、職能和相關(guān)制度的研究

12、個(gè)人住房貸款中理性違約現(xiàn)象分析和銀行的風(fēng)險(xiǎn)防范措施研究

13、住房公積金“貸款難”問題的原因分析及改善對(duì)策

14、個(gè)人住房貸款遞增式還款方式在我國(guó)發(fā)展和完善

15、逆向年金抵押貸款在我國(guó)的應(yīng)用和發(fā)展（人口老齡化趨勢(shì)、養(yǎng)老問題突出、部分老年人社會(huì)保障缺乏）

16、當(dāng)前市場(chǎng)條件下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資問題分析和改善對(duì)策

17、增值分享抵押貸款在我國(guó)個(gè)人房地產(chǎn)抵押貸款和開發(fā)環(huán)節(jié)抵押貸款的應(yīng)用和發(fā)展

18、項(xiàng)目融資（或BOT融資）應(yīng)用于廉租房建設(shè)的可行性分析和實(shí)施對(duì)策（以解決廉租房建設(shè)資金短缺）

19、房地產(chǎn)投資信托應(yīng)用于廉租房建設(shè)融資相關(guān)問題的思考

20、住房抵押貸款證券化相關(guān)的法律問題研究

21、我國(guó)住房抵押貸款證券化中SPV的運(yùn)作模式研究

22、我國(guó)當(dāng)前實(shí)施住房抵押貸款證券化的困境及對(duì)策研究

23、住房抵押貸款證券化過程中抵押貸款資產(chǎn)定價(jià)相關(guān)問題研究

24、針對(duì)住房抵押貸款證券化過程中信用評(píng)級(jí)或信用增級(jí)相關(guān)問題的完善研究

25、住房公積金增值收益分配相關(guān)問題研究

26、“假按揭”風(fēng)險(xiǎn)的商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)防范策略研究

27、個(gè)人住房貸款提前還款風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策

28、我國(guó)個(gè)人住房貸款還款方式的豐富和發(fā)展

29、我國(guó)房地產(chǎn)抵押貸款抵押物價(jià)值評(píng)估的問題分析及對(duì)策研究

30、抵押權(quán)和租賃權(quán)同設(shè)情況下相關(guān)法律問題

31、不同開發(fā)經(jīng)營(yíng)模式的房地產(chǎn)企業(yè)融資途徑選擇研究

32、利用住房公積金建設(shè)保障房問題的評(píng)析和思考

33、城中村改造中融資問題研究

34、如何拓展公共租賃房建設(shè)融資渠道問題研究

35、套取住房公積金的原因分析及對(duì)策研究

36、住房公積金異地互貸業(yè)務(wù)產(chǎn)品創(chuàng)新研究

當(dāng)然還有我們課堂安排的討論問題，寫成課程論文更好！

其實(shí)還有很多可選擇的論題，可以到期刊網(wǎng)上搜索某個(gè)房地產(chǎn)金融相關(guān)的關(guān)鍵詞，就可以看到不同的可參考的文章和選題。

選題必須與房地產(chǎn)金融相關(guān)，與房地產(chǎn)金融課程內(nèi)容相關(guān)。

##################################################33

《房地產(chǎn)金融》課程論文成績(jī)?cè)u(píng)定標(biāo)準(zhǔn)

論文評(píng)分主要從以下幾方面考察：

1、與《房地產(chǎn)金融》課程相關(guān)性

2、格式是否規(guī)范（參照本科畢業(yè)論文格式）

3、論文總體結(jié)構(gòu)合理，富有邏輯性

4、理論意義和實(shí)際價(jià)值

5、論文工作量及篇幅

6、寫作水平

7、查閱文獻(xiàn)資料能力和綜合運(yùn)用專業(yè)知識(shí)能力

其中前三項(xiàng)大約各占20%的比重，后四項(xiàng)大約各占10%的比重。

第三篇：房地產(chǎn)金融

摘要：房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)是相互依存、相互支持、共同發(fā)展的，房地產(chǎn)市場(chǎng)的起伏與房地產(chǎn)金融及相關(guān)政策變動(dòng)密不可分，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的問題一定程度上是房地產(chǎn)金融的問題和房地產(chǎn)金融體系的不健全。我國(guó)房地產(chǎn)金融存在的問題主要集中表現(xiàn)在融資渠道不合理、房地產(chǎn)金融法制建設(shè)滯后、金融創(chuàng)新緩慢。所以，我們應(yīng)加強(qiáng)國(guó)家宏觀調(diào)控，拓寬房地產(chǎn)融資渠道,培育和發(fā)展房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，建立個(gè)人及企業(yè)信用制度，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)金融；融資渠道；制度建設(shè)

一、房地產(chǎn)金融的含義界定

房地產(chǎn)金融是指與房地產(chǎn)投資及開發(fā)經(jīng)營(yíng)相聯(lián)系的貨幣資金融通活動(dòng)和房地產(chǎn)金融資產(chǎn)投資活動(dòng)，是金融業(yè)的重要組成部分，亦為房地產(chǎn)業(yè)及其相關(guān)部門籌集、融通、清算資金并提供相應(yīng)服務(wù)的所有金融行為。其業(yè)務(wù)主要包括房地產(chǎn)資金融通和房地產(chǎn)貸款。我國(guó)房地產(chǎn)金融業(yè)是伴隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而逐步發(fā)展起來的。隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)之間的滲透和融合也日益加強(qiáng)，由此我國(guó)初步形成了房地產(chǎn)金融體系。在房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理、消費(fèi)等各個(gè)環(huán)節(jié)，金融機(jī)構(gòu)不僅通過貨幣流通和信用渠道，開展各種集資、籌資和融通資金等金融活動(dòng)，將國(guó)家、地方、部門、企業(yè)和個(gè)人的資金集中調(diào)配，使之投入到房地產(chǎn)中，從而支撐著房地產(chǎn)業(yè)的繁榮發(fā)展，同時(shí)，還通過房地產(chǎn)金融的杠桿作用，承擔(dān)起政府宏觀調(diào)控的職能，并且這種職能隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展越來越顯重要。

二、我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的成因

（一）房地產(chǎn)業(yè)融資結(jié)構(gòu)不合理

我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)資金構(gòu)成與國(guó)外相比呈現(xiàn)出以下特點(diǎn)：企業(yè)自有資金不足、過分依賴銀行貸款。房地產(chǎn)企業(yè)在資本市場(chǎng)中融資渠道非常狹窄，僅僅限于股市融資，債券市場(chǎng)對(duì)于中國(guó)的大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是關(guān)閉的。近幾年，由于利潤(rùn)的誘惑吸引了眾多企業(yè)涉足房地產(chǎn)市場(chǎng)，但真正能達(dá)到上市融資標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)數(shù)量很少。大多數(shù)企業(yè)融資的主要渠道是銀行貸款。單一銀行體系支撐著我國(guó)整個(gè)房地產(chǎn)金融。全國(guó)房地產(chǎn)銀行貸款依賴水平在50%左右，而部分大型城市開發(fā)商對(duì)銀行信貸資金的依賴程度已高于80%。銀行實(shí)際上直接或間接承受了房地產(chǎn)市場(chǎng)各個(gè)環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)，一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)中某一環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，風(fēng)險(xiǎn)會(huì)向銀行傳遞，帶來逾期貸款和呆滯資金。由于我國(guó)金融市場(chǎng)發(fā)展還處于初級(jí)階段,間接金融在整個(gè)金融市場(chǎng)中還占絕對(duì)地位,而資本市場(chǎng)等直接金融發(fā)展卻相對(duì)落后,同時(shí)國(guó)有商業(yè)銀行本身改革還不到位,導(dǎo)致了我國(guó)房地產(chǎn)融資渠道單一的問題。房地產(chǎn)金融與房地產(chǎn)業(yè)相互依存，二者的風(fēng)險(xiǎn)具有共生性，而我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)對(duì)銀行信貸的高度依賴性使這種共生特征愈加突出。限制房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的宏觀調(diào)控政策頻出，銀行將會(huì)因客戶的大量違約而陷入資金流動(dòng)性困境。

（二）房地產(chǎn)金融創(chuàng)新緩慢

目前，我國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)金融實(shí)行嚴(yán)格的利率管制，界定了金融機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)的范圍，使房地產(chǎn)金融創(chuàng)新發(fā)展的空間受到限制。在我國(guó),房地產(chǎn)金融工具品種少，房地產(chǎn)融資渠道狹窄，銀行面臨的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)日益突出。另外，房地產(chǎn)消費(fèi)信貸剛剛起步，貸款品種相當(dāng)匱乏，無論是貸款乘數(shù)、利率水平,還是貸款還款方式，都比較單一，難以滿足不同消費(fèi)者的需要，阻礙了該業(yè)務(wù)的拓展。尤其是個(gè)人住房抵押貸款發(fā)展緩慢,這就更提不上住房抵押貸款證券化了。在我國(guó),由于居民收入過低而無力承擔(dān)貸款中比例過高的首期付款，缺乏對(duì)償

還能力的預(yù)期，貸款還貸年限過短，利率檔次過高,還貸方式單一，抵押品保險(xiǎn)機(jī)制不健全等方面原因，使得中低收入居民的住房還未得以改善。

（三）房地產(chǎn)金融法制建設(shè)滯后, 監(jiān)管和調(diào)控體系不完善

目前，我國(guó)房地產(chǎn)金融法規(guī)不夠健全，法制建設(shè)滯后。例如，雖然已出臺(tái)了一些涉及房地產(chǎn)抵押貸款的法律，如《民法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等，但總的來說住房消費(fèi)貸款運(yùn)作的法律環(huán)境不夠完善，有些法律缺乏可操作性，特別是作為住房消費(fèi)的重要形式即住房按揭貸款，更是缺乏法律方面的保證，這不利于房地產(chǎn)金融的進(jìn)一步健康發(fā)展。同時(shí)，房地產(chǎn)金融也缺乏有效的監(jiān)管體系，除《商業(yè)銀行法》中有關(guān)銀行設(shè)立和資金運(yùn)用規(guī)定外，對(duì)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的管理尚無一個(gè)明確的專門機(jī)構(gòu)，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的有關(guān)規(guī)范也亟待制定。

（四）房地產(chǎn)金融運(yùn)作欠效率, 資金投向結(jié)構(gòu)不合理

由于我國(guó)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)不健全，缺乏科學(xué)、合理、規(guī)范的經(jīng)營(yíng)，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)資金的配置效率低下。加之我國(guó)金融體制本身的非市場(chǎng)化特征，金融資源并非完全按照市場(chǎng)規(guī)律進(jìn)行配置，阻礙了社會(huì)資金向房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的流動(dòng)，受系統(tǒng)內(nèi)資金供應(yīng)者的經(jīng)濟(jì)狀況和儲(chǔ)蓄率的制約，融資數(shù)量有限，難以滿足房地產(chǎn)龐大的資金需求。而另一方面，房地產(chǎn)資金的投向結(jié)構(gòu)卻不夠合理，商業(yè)用房的投資增幅高于住宅投資，經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)投入不足，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)總量相對(duì)不足的結(jié)構(gòu)性失衡。既使得真正有居住需要的、占社會(huì)人群大多數(shù)的中低收入居民的有效需求得不到滿足，又造成房地產(chǎn)商盲目開發(fā)，出現(xiàn)房地產(chǎn)供給的結(jié)構(gòu)性過剩，空置率居高不下，資金流通鏈條斷裂。

房地產(chǎn)行業(yè)的資金密集性特征決定了其實(shí)質(zhì)上是一個(gè)準(zhǔn)金融行業(yè)。近二十年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展顯示，房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)是相互依存、相互支持、共同發(fā)展的，房地產(chǎn)市場(chǎng)的起伏與房地產(chǎn)金融及相關(guān)政策變動(dòng)密不可分，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的問題一定程度上是房地產(chǎn)金融的問題和房地產(chǎn)金融體系的不健全。因此，剖析中國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)并提出防范對(duì)策，是深刻認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)癥結(jié)，化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn),促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的關(guān)鍵。

三、防范我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的幾點(diǎn)建議

（一）拓寬房地產(chǎn)融資渠道

拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的關(guān)鍵在于發(fā)展市場(chǎng)化的直接融資，即是讓投資者直接承擔(dān)產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的市場(chǎng)化融資，將過度集中在銀行系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)分散給全社會(huì)共同承擔(dān)。為此，應(yīng)發(fā)展完善適合我國(guó)的房地產(chǎn)融資方式。將目前集中的銀行貸款融資轉(zhuǎn)展完善適合我國(guó)的房地產(chǎn)融資方式。將目前集中的銀行貸款融資轉(zhuǎn)化到銀行貸款、房地產(chǎn)信托、住房資產(chǎn)證券化等多種融資渠道模式，以擴(kuò)充開發(fā)企業(yè)和購(gòu)房者的融資渠道，這是化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的必由之路。在成熟的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)上，房地產(chǎn)開發(fā)和個(gè)人住房貸款的融資不僅有債權(quán)融資和股權(quán)融資兩種基本形式，而且在債權(quán)融資和股權(quán)融資一級(jí)市場(chǎng)以外，存在發(fā)達(dá)的證券化二級(jí)市場(chǎng)。在這個(gè)二級(jí)市場(chǎng)上，各種金融創(chuàng)新產(chǎn)生了層出不窮的房地產(chǎn)金融工具，包括投資基金、信托證券、指數(shù)化證券等。通過各種投資者在房地產(chǎn)金融市場(chǎng)上對(duì)證券化金融資產(chǎn)的自主購(gòu)買, 二級(jí)市場(chǎng)把集中于房地產(chǎn)信貸機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)有效地分散到整個(gè)金融市場(chǎng)的各種投資者中。

（二）加強(qiáng)國(guó)家的宏觀調(diào)控和引導(dǎo), 完善房地產(chǎn)金融的法律環(huán)境

建立健全房地產(chǎn)金融方面的法律、法規(guī)，是有效防范金融風(fēng)險(xiǎn)的重要前提。我國(guó)相關(guān)法制建設(shè)的滯后加大了房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的防范難度，銀行為確保信貸質(zhì)量，不得不提高貸款條件，在相當(dāng)程度上阻礙了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。必須加強(qiáng)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的宏觀控制，根據(jù)國(guó)內(nèi)國(guó)際實(shí)際情況，制定適合房地產(chǎn)金融市場(chǎng)不斷發(fā)展的法律、法規(guī), 保證房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的健

康發(fā)展，有效控制房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，為房地產(chǎn)金融的發(fā)展提供有力的法律保障。

（三）加強(qiáng)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)防范的制度環(huán)境建設(shè)

房地產(chǎn)金融是一個(gè)比較特殊的金融領(lǐng)域，世界上很多國(guó)家都有專門的金融監(jiān)管部門對(duì)其實(shí)行風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管。我國(guó)目前住房金融才剛剛起步，自我約束機(jī)制還很不完善，住房金融的潛在風(fēng)險(xiǎn)很大，單一的央行監(jiān)管模式難以適應(yīng)現(xiàn)時(shí)金融監(jiān)管的要求。因此，我國(guó)有必要建立起包括央行、銀監(jiān)會(huì)、審計(jì)、房管、行業(yè)協(xié)會(huì)在內(nèi)，多元化、全方位的房地產(chǎn)金融監(jiān)管體系。

（四）建立個(gè)人及企業(yè)信用制度

我國(guó)目前還沒有建立個(gè)人信用制度，只靠道德約束而沒有經(jīng)濟(jì)利益和法律責(zé)任約束。在發(fā)達(dá)國(guó)家個(gè)人信用制度已普遍建立，信用成為個(gè)人最有價(jià)值的財(cái)產(chǎn)，建立一套包括信用檔案制度、信用賬戶制度、信用調(diào)查制度、信用監(jiān)控和評(píng)估制度等個(gè)人及房地產(chǎn)企業(yè)的信用制度，可以有效地防止“道德風(fēng)險(xiǎn)”。在我國(guó)可以通過建立個(gè)人信用制度，以經(jīng)濟(jì)法律的手段形成對(duì)個(gè)人行為的外部約束力量，使個(gè)人違約成本大于收益，降低借款人違約風(fēng)險(xiǎn)。如各商業(yè)銀行可采用聯(lián)網(wǎng)方式，對(duì)故意違約和采用欺詐手段騙取貸款的借款人在網(wǎng)上公布，并取消其終身貸款資格，而對(duì)守約的借款人則可給予信用等級(jí)評(píng)定，信用等級(jí)越高越容易獲得貸款, 而且貸款期限、利率水平也可獲得更多優(yōu)惠。

綜上所述，中國(guó)政府一直致力于多層次的、多方位的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)體系建設(shè)，我國(guó)的房地產(chǎn)金融體系和房地產(chǎn)金融創(chuàng)新產(chǎn)品正在不斷進(jìn)行完善。2007年金融市場(chǎng)已經(jīng)全面開放，房地產(chǎn)市場(chǎng)除了傳統(tǒng)的銀行資金外，境外基金多渠道進(jìn)軍內(nèi)地樓市，外資銀行、外來資金成為中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)新的力量。隨著資本市場(chǎng)的日益復(fù)蘇，人民幣進(jìn)入升值周期和我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，以及房地產(chǎn)業(yè)的不斷深化發(fā)展及其融資環(huán)境的逐步改善，中國(guó)的房地產(chǎn)融資市場(chǎng)一定會(huì)步入一個(gè)快速、健康、持續(xù)的發(fā)展階段。

參考文獻(xiàn)：

[1]威廉姆·B.布魯格曼，杰夫瑞·D.費(fèi)雪.房地產(chǎn)金融與投資[M].大連：東北財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2000.[2]肖善璋.房地產(chǎn)金融學(xué)[M].大連：大連理工大學(xué)出版社，1998.[3]潘石屹.房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在的風(fēng)險(xiǎn)[J].金融研究,2005，（4）.[4]易憲容.房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)到底有多大.中國(guó)房地產(chǎn)信息網(wǎng)，2004，（4）.

第四篇：房地產(chǎn)現(xiàn)狀

一：房地產(chǎn)現(xiàn)狀：

我國(guó)現(xiàn)在人口收入與房?jī)r(jià)的比為1：10-15而美國(guó)為1:3.5，整個(gè)聯(lián)合國(guó)的比例為1:3，這足以說明我國(guó)目前房?jī)r(jià)超高的現(xiàn)狀，而且目前我國(guó)貧富差距相差太大，甚至有的家庭的收入與房?jī)r(jià)比例達(dá)到1:100甚至更高，所以導(dǎo)致現(xiàn)在很多人買不起房住不起房的狀況。假如人平均收入為5000元每戶月收入1000，年收入為120000元，但中國(guó)目前的房?jī)r(jià)普遍為一百多萬，一家人得不吃不喝不消費(fèi)足足奮斗十年才能買的起一套房子，由此更能體現(xiàn)中國(guó)現(xiàn)在房?jī)r(jià)過高太給人們的壓力。但是，在2002年到現(xiàn)在，我國(guó)的商品房空置率卻始終處在20%的水平上下，這一現(xiàn)象又能說明了我國(guó)房?jī)r(jià)之所以太高的原因，是因?yàn)樯碳覟橘嵢「呃麧?rùn)，房?jī)r(jià)并不是不可以打壓的。而20%這一空置率已經(jīng)到達(dá)了商品房嚴(yán)重積壓區(qū)。而導(dǎo)致這一問題的原因卻是地產(chǎn)商的融資結(jié)構(gòu)單一，過度依賴銀行。二：高房?jī)r(jià)背后的成因：

1.開房成本額構(gòu)成包括1.地價(jià)（10%~30%）2.各項(xiàng)稅費(fèi)（25%）3.建筑安裝（20%）4.貸款利息（6%~8%）5.經(jīng)營(yíng)成本（8%）6.其他約（9%）

2.人口開始由農(nóng)村到城市聚集

3．我國(guó)的土地制度：限制土地估價(jià)，增加住房成本，人為制造稀缺

4.貧富差距大+地社會(huì)保障構(gòu)成了 購(gòu)買力低+內(nèi)需不足

5.外匯儲(chǔ)備：人民幣升值 貨幣政策：通貨膨脹和流動(dòng)性過剩 財(cái)政政策：4萬億投資加監(jiān)管不力

總言：保障性住房的滯后性，對(duì)民營(yíng)企業(yè)投資和發(fā)展的限制，城市化進(jìn)程及獨(dú)生子女政策拉高

三：房地產(chǎn)趨勢(shì)分析：

政府采用政策進(jìn)行房地產(chǎn)的價(jià)格打壓，雖然有一定的效果，并且目前來看有些不錯(cuò)的效果，但是價(jià)格始終是由供求關(guān)系決定的，政府的政策只能起一時(shí)的作用。

政府的限購(gòu)政策雖然直接導(dǎo)致一線城市成交有明顯的回落，但是影響的時(shí)間僅兩只三個(gè)月，限購(gòu)之后的成交量卻會(huì)放大。

限貸政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)也產(chǎn)生了巨大的影響：包括首套房首付比例提高，二手房貸款幾乎停放。

保障房政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響：保障房的缺失是導(dǎo)致房?jī)r(jià)快速上漲的一個(gè)重要因素，迫使廣大中低收入人群在商品住房市場(chǎng)釋放需求加劇了商品房市場(chǎng)供求緊張的局面。

面對(duì)房地產(chǎn)未來發(fā)展趨勢(shì)，總共有三種情況可言：1樂觀預(yù)測(cè)：2012年一二線城市由于全面限購(gòu)，假定部分需求被擠壓到三線城市，帶動(dòng)三線城市再創(chuàng)新高。照此預(yù)算，全國(guó)銷售面積上漲4~7%。2中性預(yù)測(cè)：由于調(diào)控2011年一二線城市，尤其是一線城市，銷售面積已經(jīng)處于歷史低位，假定2012年銷售面積不應(yīng)再低，全國(guó)銷售面積上漲1.5~4.7%。3悲觀預(yù)測(cè)：假定2012年受政策調(diào)控城市商品房銷售面積增速與2011“國(guó)十條”后增速保持一致，全國(guó)銷售面積下降7~10%。

總而言之：從長(zhǎng)期來看，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展依舊處在一個(gè)向上的發(fā)展階段，但是從短期來看，在政策的干預(yù)下，業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)阻力較大。

第五篇：房地產(chǎn)金融政策研究

房地產(chǎn)金融政策研究

一、近十年房地產(chǎn)金融政策簡(jiǎn)析

（一）國(guó)十六條時(shí)代（1993）。

1、政策背景。1992年鄧小平南巡講話后，中國(guó)出現(xiàn)新一輪的通貨膨脹。到1993年上半年，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行出現(xiàn)“四高兩亂”現(xiàn)象――高投資、高貨幣投放、高物價(jià)、高進(jìn)口和金融秩序混亂、生產(chǎn)資料市場(chǎng)秩序混亂，尤其是在金融領(lǐng)域的“三亂”現(xiàn)象――亂集資、亂拆借、亂設(shè)金融機(jī)構(gòu)。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)第一次出現(xiàn)熱潮，由于當(dāng)時(shí)的環(huán)境影響，房地產(chǎn)泡沫嚴(yán)重，開發(fā)過熱。在當(dāng)前情況下1993年夏朱?F基總理開始實(shí)施以抑制通貨膨脹為主要目的的緊縮政策，俗稱“國(guó)十六條”。這也是我國(guó)第一次對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控。

2、房地產(chǎn)方面的金融政策：（1）加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀管理，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展；（2）加快金融改革步伐，強(qiáng)化中央銀行的金融宏觀調(diào)控能力。

3、政策影響。由于緊縮的財(cái)政政策大力實(shí)施，通貨膨脹得到抑制，經(jīng)濟(jì)開始轉(zhuǎn)冷。隨之而來，泡沫破裂，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入低谷期。房屋價(jià)格迅速回落，但并不是斷崖式，而是3年的軟著陸。但依舊是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)巨大打擊，尤其是海南等地的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

（二）“23號(hào)”文件時(shí)代（1998）。

1、政策背景。1997年第四季度中國(guó)經(jīng)濟(jì)突然下滑，使全年增長(zhǎng)8.8%，落后與上一年的9.7%近一個(gè)百分點(diǎn)。中國(guó)經(jīng)濟(jì)剛從高通脹走出，卻出現(xiàn)了將進(jìn)入通貨緊縮的信號(hào)。東南亞經(jīng)濟(jì)危機(jī)，外貿(mào)進(jìn)入負(fù)增長(zhǎng)，并且出現(xiàn)資本外流。在當(dāng)前情況下1998年7月，朱?F基總理開始實(shí)施以刺激消費(fèi)，拉動(dòng)內(nèi)需為主要目的的《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革、加快住房建設(shè)的通知》，俗稱“23號(hào)”文件。

2、房地產(chǎn)方面的金融政策。（1）穩(wěn)步推進(jìn)住房商品化、社會(huì)化、逐步建立適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制和我國(guó)國(guó)情的城鎮(zhèn)住房新制度。加快住房建設(shè)，促使住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，不斷滿足城鎮(zhèn)居民日益增長(zhǎng)的住房需求；（2）停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化；（3）建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的住房供應(yīng)體系；（4）發(fā)展住房金融。

3、政策影響。由于擴(kuò)張的財(cái)政政策大力實(shí)施，經(jīng)濟(jì)開始回暖。隨之而來，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入新的發(fā)展時(shí)期。同時(shí)由于缺乏有關(guān)方面的規(guī)范，出現(xiàn)了住房供給結(jié)構(gòu)不合理，房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序混亂的現(xiàn)象，為今后的高房?jī)r(jià)埋下了種子。

（三）121號(hào)文件時(shí)代與18號(hào)文件時(shí)代（2003）。

1、政策背景。2003年經(jīng)濟(jì)形勢(shì)大好，出現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)過熱的現(xiàn)象。由于確立房地產(chǎn)為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)表現(xiàn)明顯出現(xiàn)了投資過快。同時(shí)的土地使用權(quán)全面施行招標(biāo)、掛牌、拍賣，更是給房地產(chǎn)市場(chǎng)添了一把火，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入過熱狀態(tài)。由于大量的房產(chǎn)借貸，房產(chǎn)信貸不完善的中國(guó)銀行金融體系面臨巨大的挑戰(zhàn)。為應(yīng)對(duì)當(dāng)前局勢(shì)，2003年出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（俗稱121號(hào)文件）和《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》（俗稱18號(hào)文件）。

2、房地產(chǎn)方面的金融政策。121號(hào)文件：（1）加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理、引導(dǎo)規(guī)范貸款投向；（2）加強(qiáng)個(gè)人住房貸款管理，重點(diǎn)支持中低收入家庭購(gòu)買住房的需要。18號(hào)文件：（1）完善供應(yīng)政策，調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)；（2）改革住房制度，健全市場(chǎng)體系；（3）發(fā)展住房信貸，強(qiáng)化管理服務(wù)；（4）改進(jìn)規(guī)劃管理，調(diào)控土地供應(yīng)。

3、政策影響。18號(hào)文件帶來了新一輪的房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控，但也沒有提出任何實(shí)質(zhì)性的措施。但是在關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房方面卻從23號(hào)文件的供應(yīng)主體變?yōu)榱吮Ｕ闲缘恼咝陨唐纷》俊Ｎ茨芨淖兎康禺a(chǎn)過熱的現(xiàn)狀，同時(shí)加劇了金融信貸風(fēng)險(xiǎn)。

（四）國(guó)八條時(shí)代（2005-2007）。

1、政策背景。由于上一個(gè)政策的大力落實(shí)，房地產(chǎn)投資過快得到控制，房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入增速減慢的狀態(tài)。但是市場(chǎng)的投機(jī)性購(gòu)房增加，供小于求，加上房地產(chǎn)開發(fā)成本增加。2005年房?jī)r(jià)依舊快速增長(zhǎng)，深圳，北京等城市房?jī)r(jià)漲幅驚人。

2、房地產(chǎn)方面的金融政策。（1）高度重視穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作；（2）大力調(diào)整和改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，嚴(yán)格控制被動(dòng)性住房需求（拆遷）。

3、政策影響。政策效果對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資產(chǎn)生了作用，但對(duì)房?jī)r(jià)幾乎沒有產(chǎn)生影響，房?jī)r(jià)依舊上揚(yáng)。此后的國(guó)六條又是進(jìn)一步縮小了政府惠房政策范圍，經(jīng)濟(jì)適用房成為低收入群體的政策。加劇了房?jī)r(jià)上漲。

（五）調(diào)控反復(fù)時(shí)代（2008-2010）。

1、政策背景。2008年爆發(fā)美國(guó)次貸危機(jī)，為了救市，財(cái)政大力撥款，最終導(dǎo)致2009年房?jī)r(jià)瘋狂上漲。為了應(yīng)對(duì)2009年的瘋狂上漲，2010年全年中央政府不斷調(diào)控，但成效微弱，全國(guó)房?jī)r(jià)依舊保持上漲趨勢(shì)。

2、房地產(chǎn)方面的金融政策。2008年《繼續(xù)加大保障民生投入力度切實(shí)解決低收入群眾基本生活》（擴(kuò)張）；《關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知》（擴(kuò)張）。2009年，《土地調(diào)查條例實(shí)施辦法》（緊縮）；《關(guān)于嚴(yán)格建設(shè)用地管理促進(jìn)批而未用土地利用的通知》（緊縮）；《關(guān)于試行社會(huì)保險(xiǎn)基金預(yù)算的意見》（緊縮）；《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》（緊縮）；2010年，《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（限購(gòu)）。

3、政策影響。盡管中央為了抑制房?jī)r(jià)過快上漲出臺(tái)了諸多政策，依舊未能停止房?jī)r(jià)上漲的腳步，政策效果極其不理想。

（六）供給側(cè)改革。

1、政策背景。改革開放以來，中國(guó)經(jīng)濟(jì)一直高速增長(zhǎng)，進(jìn)入中等發(fā)達(dá)國(guó)家水平。但在最近幾年，世界經(jīng)濟(jì)下行，我國(guó)也隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展失去人口紅利，進(jìn)入中等收入陷阱，最終導(dǎo)致我國(guó)經(jīng)濟(jì)下行壓力嚴(yán)重，進(jìn)入經(jīng)濟(jì)新常態(tài)。主要表現(xiàn)為：居民收入增加而企業(yè)利潤(rùn)率下降，消費(fèi)上升而投資下降，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)持續(xù)下行與CPI持續(xù)低位運(yùn)行，經(jīng)濟(jì)指標(biāo)之間出現(xiàn)背離。

2、房地產(chǎn)方面的金融政策。（1）深入推進(jìn)財(cái)稅改革，形成政府與公民、中央與地方之間穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)關(guān)系以及規(guī)范的政府財(cái)政管理制度；（2）推進(jìn)土地制度改革，釋放供給活力；（3）加快金融體制改革，解除金融抑制。

3、政策影響。供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的目的是立足于提高供給質(zhì)量，采用改革的辦法進(jìn)行結(jié)構(gòu)調(diào)整，改善要素配置扭曲，增加有效供給，從而增強(qiáng)供給結(jié)構(gòu)對(duì)需求變化的適應(yīng)程度和靈活程度。從政策來看，房地產(chǎn)方面的主要任務(wù)是去庫(kù)存，政策從土地改革這一根本出發(fā)，輔助稅種改革與戶籍制度改革來改善房地產(chǎn)市場(chǎng)過剩現(xiàn)狀，開啟了房產(chǎn)改革的新局面，如果政策可以大力實(shí)施，房地產(chǎn)市場(chǎng)合理降溫指日可待。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)金融政策的需求

（一）地方減少土地財(cái)政依賴。近幾年來，我國(guó)城市化水平快速發(fā)展，伴隨城市化程度的大幅提高，加劇了房地產(chǎn)過熱，進(jìn)而導(dǎo)致土地出讓價(jià)格快速上漲，最終又推動(dòng)了房?jī)r(jià)的不斷攀升。在此過程中，地方政府從土地市場(chǎng)上獲取了巨大土地增值收入好和稅費(fèi)收入。由于房地產(chǎn)商在土地一級(jí)市場(chǎng)的高額的成本，最終會(huì)通過二級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者。所以，地方政府是房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)的主要原因。因此，解決房?jī)r(jià)過高問題，首要問題是降低高額的土地成本，也就是說地方政府減少對(duì)土地財(cái)政的依賴，刻不容緩。

（二）建立多元供給，擴(kuò)大住房供給滿足需求。從最基本的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理而言，供求關(guān)系決定了商品的價(jià)格。當(dāng)供大于求的時(shí)候，商品價(jià)格會(huì)下跌；供不應(yīng)求的時(shí)候，商品價(jià)格會(huì)上漲。解決房?jī)r(jià)過高的根本方法是擴(kuò)大供給，擴(kuò)大住房供給的方法之一就是放開自建房和集資建房市場(chǎng)。隨之而來的就是如果放開自建房和集資建房市場(chǎng)，是否會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)秩序。以歐美國(guó)家為例，歐美國(guó)家自建房的比例高達(dá)30%。德國(guó)更是超過30%。如果我國(guó)將這個(gè)市場(chǎng)的份額定位在10%，在政府合理控制下，必然會(huì)促進(jìn)房?jī)r(jià)的合和房地產(chǎn)市場(chǎng)的合理穩(wěn)定發(fā)展，同時(shí)促進(jìn)60多個(gè)行業(yè)的發(fā)展。不僅如此，居民購(gòu)房支出的減少。

（三）全面深化供給側(cè)改革。2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議高度重視房地產(chǎn)方面的供給側(cè)改革，經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展五大任務(wù)之一是化解房地產(chǎn)庫(kù)存，具體措施是市民化農(nóng)民工，增加有效需求，打通供需通道，消化庫(kù)存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。最新數(shù)據(jù)，我國(guó)商品房期房庫(kù)存約35.7億平方米，至少需要4.5年才能化解庫(kù)存。然而，我國(guó)商品房房產(chǎn)庫(kù)存卻還在以每月1000萬平方米的數(shù)量在增長(zhǎng)。房地產(chǎn)庫(kù)存問題已經(jīng)成為燃眉之急，為此，全面深化去庫(kù)存的供給側(cè)改革刻不容緩。（作者單位：重慶工商大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院）

參考文獻(xiàn)：

[1]梁榮.對(duì)當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)金融政策與法規(guī)的思考[J].財(cái)經(jīng)科學(xué)，2004（06）.[2]郭衍遠(yuǎn).基于房地產(chǎn)金融制度的我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控政策研究[D].云南大學(xué)，2010.