第一篇：房地產及金融政策資訊

1、央行：今年將對貨幣政策適時適度預調微調

央行在北京召開的“2012年中國人民銀行工作會議”上表示，2012年央行將繼續實施好穩健的貨幣政策，對貨幣政策適時適度進行預調微調。今年將根據經濟金融運行情況，綜合運用利率、匯率、公開市場操作、存款準備金率等多種政策工具，合理運用宏觀審慎性政策框架，按照總量適度、審慎靈活、定向支持的要求，調節好貨幣信貸供給，保持社會融資規模的合理增長。今年將著力優化信貸結構，更好地服務實體經濟發展。深入推進農村金融產品和服務方式創新，著力改進和提升“三農”金融服務。加強國家重點在建繼建項目和保障性住房建設，對符合產業政策的企業特別是小型微型企業，對企業技術改造的信貸支持。

2、國土部部長：今年將從嚴從緊投放建設用地指標

全國國土工作會議上，國土資源部部長徐紹史指出，今年從嚴從緊投放年度建設用地計劃指標，做好保障性住房和普通商品房用地供應。此前，住房城鄉建設部部長姜偉新曾表示，2012年新開工建保障性住房和棚戶區改造住房700萬套以上。徐紹史指出，國務院批準用地城市必須在2月底前對保障性住房用地單獨組卷申報，審查通過的用地由部安排計劃指標，4月底前完成用地審批。徐紹史說，今年要從嚴從緊投放年度建設用地計劃指標，年內逐級分解落實“十二五”單位國內生產總值建設用地下降30%的目標任務，修訂實施《閑置土地處置辦法》。

3、住建部：個人住房信息6月末實現40市聯網

今年6月底前，全國40個主要城市的個人住房信息將聯網，一個家庭在不同城市的住房，都可以查出。在日前召開的住建部機關工作會議上，住建部部長姜偉新表示，保證保障性安居工程的竣工率將是住建部2012年的一項重點工作。他還表示，今年繼續加快個人住房信息系統建設，保證在2012年6月末前實現40個主要城市的聯網。此外，需要進一步加強住房公積金政策制度的研究和梳理；要及時總結2011年住房公積金支持保障性住房建設試點的經驗，為2012年擴大試點范圍奠定基礎。

4、中山市中心城區劃定“四區六鎮”

市城鄉規劃局網站公示了《中山市近期建設規劃(2011-2015)》成果草案（以下簡稱“《規劃》”），嶺南水鄉和街區復興、名村名鎮建設、舊城更新改造、綠色生活網絡、濱水空間營造、TOD新城開發、低碳新城建設和智慧城市建設等8大示范項目，勾勒中山未來建設“理想城市”藍圖。《規劃》期限為2011年至2015年，分市域和中心城區兩個層次。其中，市域指中山市行政轄區范圍，總面積1976.14平方公里，其中陸域面積1800.14平方公里。而中心城區包括西區、南區、石岐區、東區、火炬開發區、五桂山辦事處、沙溪鎮、大涌鎮、港口鎮、南朗鎮等10個行政單位，總面積為760.62平方公里。

5、國土部：禁止農村盲目建高樓要尊重農民意愿

國土資源部等八部委公布了城鄉建設用地增減掛鉤試點和農村土地整治清理檢查情況，結果顯示，一些地區擅自擴大增減掛鉤范圍，甚至出現了強迫農民上樓等問題。

董祚繼：8個省份擅自擴大增減掛鉤范圍，或在試點外自行批準開展建設用地置換，有的地方對整體搬遷中對少數農民意見尊重和工作不到位，強迫上樓，強行拆舊復墾，引起群眾不滿；有的地方片面追求騰挪建設用地指標，提高建筑密度和容積率，造成農業生產不便，并增加了少數農民日常生活不便。

胡存智：堅持農民自主決策，做到農民知情、農民自愿、農民參與、農民滿意，防止違背農民意愿大拆大建，凡農民不同意的，一律不得強行開展。要按照有利生產、方便生活的要求，做好拆遷、農民安置小區和住房建設，禁止在農村地區盲目建高樓，強迫農民住高樓。

6、40個重點城市住房信息將聯網“統一監控”異地購房

中國住房和城鄉建設部部長姜偉新表示，40 個重點城市個人住房信息系統今年6 月底前將與住建部聯網。此舉意味著個人在不同城市間的購房信息將被“一網打盡”，在各地限購政策中逃過一劫的“異地炒房”，也不再是漏網之魚。目前，住建部已初步完成系統應用軟件的開發，并且啟動了部分重點城市與住房與城鄉建設部的聯網工作。各省區市及其他城市也在加快個人住房信息系統建設，爭取2013 年實現全市、全省聯網。今年上半年要實現聯網的40 個城市，主要是一線城市和房地產調控的熱點城市，西部地區城市相對較少。其中，北京、上海、天津、重慶等4 大直轄市及除拉薩之外的所有省會城市應該都會被納入。另外，深圳、大連、青島、蘇州等房價上漲較快的城市也可能入圍。住建部相關人士指出，個人住房信息聯網后，同一權屬擁有人名下在40 個不同城市的房產將得以“一并查詢”，異地購房的資金流向、程度、走勢將可“統一監控”。

7、溫家寶稱將實行穩健貨幣政策并因時因勢預調微調

中國國務院總理溫家寶稱，中國2012年已經明確實行穩健的貨幣政策，并因時因勢進行預調微調。刊登在中國政府網的新聞稿援引溫家寶在湖南進行經濟調研時稱，經濟增速將面臨下行壓力。從全國來說，一季度可能比較困難。中國央行此前于去年12月5日下調了

存款準備金率0.5個百分點，摩根大通此前預期，中國至今年首季末將會三次下調存款準備金率。溫家寶稱，穩中求進的“穩”不是不動，而是要穩定增長、保持物價總水平基本穩定、促進社會和諧穩定，同時還要實現結構調整和經濟發展方式轉變的進步、技術改造的進步、管理和效益的進步、改革開放的新突破。

8、中山樓市新限價令悄然執行限價升至6590元/㎡

2011 年中山一手住宅均價約為5936元/平方米，如果今年新限價標準真的按照6590元/平方米的標準執行，約有80% 的開發商可以避過限價令，一些別墅盤和豪宅單位仍要受限價令影響。若這樣提升限價令標準，實際上是對開發商松綁，對準備買房的人來說肯定不算是利好消息，但是比完全放開房價要好一些。

中山“新限價令”悄然執行但無發文

限價標準提升被認為是為房價松綁

據市國土局發布的網簽數據顯示1月22日至1月28日，全市共網簽商品房57套，累計成交面積約5728平方米，雖然今年春節長假的成交量比去年有所提升，但不能反映今年的樓市比往年好，春節屬傳統的樓市淡季，再加上近期政策的不確定性，市場上的觀望情緒會更加濃厚，1月份甚至整個一季度的數據都不會太理想。“限價令”一刀切并不合理，畢竟買地的成本不一樣，產品形態如別墅、普通住宅或者大戶型和中小戶型是完全不同的，這樣一刀切對于一些想做精品豪宅或者是做一些配套更好的發展商來說，就是一個比較大的限制。

9、2月CPI同比上漲3.2%兩年負利率終結

由于春節過后食品價格快速回落，通脹重回下行通道，2月CPI同比上漲3.2%，創下20個月以來新低。同時，這一水平也低于目前3.5%的一年期定期存款利率，標志著持續24個月的負利率時代就此終結。

CPI的持續下行及負利率的消失為貨幣政策操作提供了空間，預計年內存款準備金率仍會下調2-3次，但考慮到中長期通脹壓力，降息的可能性不大。CPI回落的主要因素是食品價格的回落，2月食品價格漲幅6.2%，比上月回落4.3個百分點，單此一項就帶動CPI回落

1.2個百分點。

隨著食品價格總體漲幅的回落，通脹回落的趨勢將延續到三季度，全年CPI同比漲幅將由上年的5.4%大幅回落至2.6%；而PPI全年同樣也會大幅度回落，但其走勢可能更容易受到大宗商品價格走勢的影響，全年呈現“前低后高”的走勢，平均漲幅在1.1%左右。盡管如此，考慮到外圍不確定性因素可能帶來的輸入性通脹壓力，以及資源價格改革的繼續展開，未來的通脹形勢仍不可掉以輕心。

10、解讀央行下調存準率：貨幣政策未轉向或緩解開發商資金壓力

中國人民銀行昨晚宣布，從2012年2月24日起，下調存款類金融機構人民幣存款準

備金率0.5個百分點。這是今年首次下調存款準備金率，自去年11月以來央行已兩次下調了存款準備金率。如果沒有差別化的操作，此次調整后，大型金融機構的存款準備金率將降至20.5%，中小金融機構的存款準備金率將降至17%。

20.5%存款準備金率意味著，銀行在吸收100元存款之后，要上交20.5元給央行，剩下的79.5元可用于放貸。通過下調銀行的存款準備金率，央行釋放放松流動性的信號，被譽為是宏觀調控三大巨斧之一。

按照央行數據，去年末，我國人民幣各項存款余額為80.9萬億元，以此初步計算，此次下調存款準備金率所釋放的資金4045億元。考慮到2011年8月開始，央行調整了存款準備金率的繳存范圍，保證金被納入其中，此次下調所釋放的資金將超過4045億元。2011年11月央行宣布下調存款準備金率時，曾被市場視作貨幣政策預調微調的信號，更早之前的存款準備金率下調還要追溯到2008年9月，當年為應對國際金融危機，在不到3個月的時間里曾4次下調存款準備金率。

11、40城市住房信息聯網可查江蘇3城市已準備就緒

北京、上海、南京等中國40個大中城市的個人住房信息將在今年6月實現聯網，屆時個人在這40個城市的購房情況將一目了然。22日，江蘇住房和城鄉建設廳住宅與房地產業促進中心高級工程師吉同路表示，目前，江蘇即將加入個人住房信息聯網的3個城市，南京、蘇州和無錫均已做好聯網前的準備。

今年1月，住建部部長姜偉新在機關工作會議上表示，2012年要繼續加快個人住房信息系統建設，保證在6月末前實現40個主要城市的聯網。據了解，目前中國各大城市的住房信息并無聯網，在界定家庭住房套數時，界定的都是購房家庭所在城市的住房數量，而外地是否擁有房產基本處于無法核查的狀態。但重點城市住房信息聯網即將改變這一狀態，聯網后個人在40個不同城市的房產情況都將可以一并查詢。

12、中山今年計劃投資5.1億用于保障性住房建設

2月14日，由財政部副部長王保安率領的國務院保障性住房分配及質量管理督查組到中山，對中山的保障性住房分配及質量管理等工作進行督查。中山多措并舉、實現保障性住房分配和質量管理工作取得的新突破，得到國家督查組肯定。

中山市以全省住房制度改革創新試點城市為契機，創新制度和管理模式，現在的房只有兩種性質，一是商品房，另一種是公租房，重點是保障在中山工作和生活較為困難的群體的住房。隨后，國務院保障性住房分配及質量管理督查組還與中山部分中低收入住房困難群眾、社會監督人員進行座談，了解我市保障性住房分配情況。目前，中山市政府保障性住房分配運營機制按照公平、公開、公正的原則進行，保障性住房的申請、審核、公示等程序都在陽光下進行。困難群眾李藝其回答了督察組的提問，表示對中山住房保障制度落實情況較為滿意。座談會上，市人大代表、市政協委員、市紀委紀檢監察組成員、公租房分配評審委員會代表等，也紛紛就如何建立完善保障房制度提出了意見和建議。

13、戶籍新政降低入戶中山門檻統籌“城鄉同籍”

2月22日，國務院辦公廳發布《關于積極穩妥推進戶籍管理制度改革的通知》（以下簡稱通知），《通知》明確了地級市入戶條件：合法穩定工作三年，有穩定住所（含租賃），參加社保達到一定年限。目前市政府還沒有組織相關單位對此進行研討。市公安局相關負責人則表示，市政府應該會考慮將新政策內容，和換發《居民戶口簿》的情況一并研究全盤統籌。中山有學者指出，新政降低了入戶中山的門檻。

國務院辦公廳上周四發布的《通知》，分類明確了戶口遷移政策，而對于直轄市、副省級市和其他大城市以外的設區的市，也就是中山這類地級市，《通知》則要求，有合法穩定職業滿三年并有合法穩定住所（含租賃），同時按照國家規定參加社會保險達到一定年限，就可申請登記常住戶口。《通知》還指出，對于這類城市如果綜合承載能力壓力大，可以對合法穩定職業的范圍、年限和合法穩定住所（含租賃）的范圍、條件等作出更嚴格的規定。

14、首套房貸利率重現打折優惠多銀行調至基準以內

在嚴守風險定價原則基礎上，目前多家銀行首套房貸利率下調至基準利率以內。隨著工農中建四大行座談會精神傳達，首套房貸利率會出現新一輪調整，四大行的示范效應將使中小銀行跟隨定價。今年流動性緊張情況正得到緩解。隨著央行第二次下調存款準備金率，增加銀行可貸資金，市場資金價格下滑必然導致利率走低。

15、樓市調控第二戰場清理小產權房攻堅戰即將展開

今年國土部將聯合相關部門，選擇小產權房問題相對突出的城市，開展小產權房的試點清理，具體試點城市名單和試點方案目前正在研究中。這項試點清理工作目的，就是借此來總結完善政策，為啟動全面清理小產權房工作做好政策和制度的儲備。政府試點處理“小產權房”，還是要把握好一個原則，那就是既要能夠帶來一定的財政收入，又可以借“小產權房”做一些民生工程。

16、住建部：限購政策看不到取消期限

兩會期間，住建部多次重申將堅定地執行限購政策，并表示“限購令”短期內不放松。另外今年年內個人住房信息系統肯定會推出。第一步是實現40個重點城市個人住房信息系統與住建部聯網，而該系統的落地將為加快房產稅等房地產業發展的長效機制奠定基礎。

17、省地稅局局長： 廣東尚無房產稅試點計劃

今年可能會在湖北、湖南兩省推出房產稅、城鎮土地稅合并的改革試點，對企業和單位按評估值征稅。廣告還需總結比較這兩種不同模式的試點經驗，再結合廣東實際進行研究，但目前省地稅局局長稱：廣東還沒有房產稅試點的計劃，需要因地制宜、因區域而定。

18、央行：銀行不能參與一成首付首套房貸必須滿足

對于今年的房地產金融業務，將全面落實差別化的住房信貸政策。推動房地產市場的創新，包括銀行住房抵押貸款的資產證券化，或者大型商業樓宇的REITs（房地產信托投資基金），在信貸實行總量管理的前提下，各家銀行對個人居民首套自住普通商品住宅的貸款必須予以保證，符合條件的借款人購買首套普通商品住宅，銀行要給予貸款。在鼓勵商業銀行滿足首套房貸的同時，商業銀行不能參與開發商搞的一成首付。

19、兩會聚焦樓市五大懸念限購取消沒有時間表

雖然地產仍是全國兩會的熱點話題，但今年兩會上關于地產的提案、議案卻出現明顯的減少態勢。當然，對于嚴厲的限購政策何時取消，從目前的情況看，顯然還沒有一個明確的時間表。對開發商們來說，兩會雖是獲取政策動向的最佳時機，但今年兩會透露出的關于地產政策動向的信息十分有限，且基本沒有利好，失望而歸已成最大可能。

20、售小產權房屬非法行為應采取分類“治理”

銷售小產權房，國家的相關法律與政策非常明確，即非法行為，歷來被明令禁止。對小產權房的建設和出售應該分類治理：應急之策是依照法律法規予以懲罰，即對建設、銷售小產權房可以以合同詐騙罪追究開發商的刑事責任；對已建的小產權房，則是在經過鑒定合格后，通過制度設置使之成為廉租房。而根本之策是對土地制度進行分類調整，以顧及農民的土地權益。

21、首次置業貸款利率有望松動中山已有銀行提供九折利率

2012年第四季度，各銀行基準利率普遍上浮5%-10%，即使首套房貸也不例外，給購房者、開發商及代理商造成了較大壓力。中山多家銀行的中山支行已提供九折的首套房貸利率優惠，甚至有銀行提供八五折優惠，只是這些優惠往往因樓盤而異、因人而異，這其中的差別就在于貸款者是否為“優質客戶”，或者銀行和特定樓盤開發商間是否有開發貸等業務聯系。

22、“公積金提現做首付”我市代表兩會議案引熱議

在本月剛結束的全國兩會上，包括我市在內的多位人大代表紛紛提出了“放開公積金提現做首付限制”的議案，多位受訪的專家和房地產按揭業界人士也表示，只要制度上監管到位，提取公積金做首付是合理且具可操作性的。目前在中山申請公積金提現，其前提只能是簽約購房與成功申請貸款兩種情況同時滿足的情況下才能進行。

第二篇：中國房地產金融及政策取向

中國房地產金融及政策取向

非常高興參加江西省土地學會和金融學會組織的“江西省首屆房地產與金融支持高層論壇”。我想就“中國房地產金融及政策取向”談一談我個人的看法。我的演講分三個部分：第一部分簡要介紹一下當前我國房地產金融市場的現狀，分析我國房地產金融市場存在的問題；第二部分圍繞如何為房地產業發展提供金融支持，分

析發展我國房地產金融的思路、方法和途徑；第三部分談一談有關房地產金融市場的監管和調控問題。

一、當前我國房地產金融現狀的回顧和分析

（一）近年來我國房地產金融發展迅速

改革開放以來，隨著國家住房制度的改革和房地產市場的不斷發展，我國房地產金融從無到有，從小到大，得到了非常快速的發展。特別是1998年以來，金融對房地產業的支持，由過去單純的企業開發貸款支持轉變為對投資和銷售兩個方面支持。目前，我國房地產金融的發展主要有以下特點：

一是對房地產開發和個人住房消費的信貸增長逐年上升。1998年房地產開發貸款余額為2028.92億元，2003年擴大到6657.35億元，是1998年的3.2倍。同時，個人住房消費信貸也快速增長。2003年與1998年相比，個人住房消費貸款增加了11353.58億元，增長了26.64倍。在個人消費貸款中，個人住房貸款的占比高達75－97。

二是房地產開發貸款的增速明顯高于同期整個金融機構貸款的增長速度。1998年至2003年，金融機構全部人民幣貸款年均增長14.62，而房地產開發貸款年均增長29.43，全部房地產貸款（包括個人住房貸款）年均增長44.35。由此可見，房地產貸款的年均增長速度大大超過同期其它貸款。

三是房地產信托融資發展較快，成為近期最為活躍的房地產融資方式。我國信托業經過清理整頓后，再次步入了快速發展的軌道，尤其引人注目的是房地產信托業務的蓬勃發展。2002年底，投向房地產業的信托財產共計24.08億元，占全部信托財產總額的2.82，比年初增加12.61億元，增幅109.93。2003年房地產信托繼續以較高的速度增長，全國房地產信托項目籌集資金超過50億元，比2002年翻了一番還多。

四是長期低利率政策促進了資金密集型的房地產業快速發展。自1996年以來，我國連續８次降息，銀行貸款利率已處于歷史最低水平。目前，金融機構一年期法定貸款利率為5.31，而住房貸款利率按法定貸款利率（不含浮動）減檔執行。低利率政策不僅減輕了房地產開發企業的利息負擔，相應地提高了利潤，而且還增強了居民的購房能力，推動了房地產需求的增長。經回歸分析，利率每下降1個百分點，同期國房景氣指數上升0.5個百分點。

（二）我國房地產金融市場還很不完善

我們必須看到，和發達國家相比，我國的房地產金融市場還很不完善，房地產金融產品很少，主要依靠銀行貸款，房地產融資相對困難。在發達國家成熟的房地產金融市場上，除了傳統的信貸方式外，各種房地產金融中介機構為房地產企業提供了種類繁多的融資產品，例如，發行上市、項目融資、企業債券、股權融資、產業基金、房地產信托等。此外，成熟的房地產金融市場還存在發達的證券化二級市場，這不僅大大增強了房地產資產的流動性，為提供融資的金融機構分散和管理風險提供了有效的手段，而且也為市場投資者提供了多元化的金融產品，使房地產投資具有穩定的資金來源。此外，成熟市場經濟國家經過長期的實踐，已經形成了比較完善的房地產金融市場體系，通常包括完整的房地產金融市場結構、功能和監督管理框架。相比而言，我國的房地產金融市場發展還很不充分，存在著明顯的滯后和不均衡現象。主要表現為：

一是房地產融資渠道單一，風險集中。第一，銀行信貸構成了房地產融資的主要方式。根據統計估算，80左右的土地購置和房地產開發資金都直接或間接地來自商業銀行信貸。

第二，房地產投資的市場風險和融資信用風險高度集中于商業銀行。在我國目前的房地產市場資金鏈中，銀行信貸貫穿于土地儲備、交易、房地產開發和房產銷售的整個過程。通過住房消費貸款、房地產開發貸款、建筑企業流動資金貸款和土地儲備貸款等各種信貸方式，商業銀行實際上直接或間接地承受了房地產市場運行中各個環節的市場風險和信用風險。

第三，部分商業銀行和其他金融機構存在經營行為不理性和不規范問題。由于商業銀行普遍把房地產信貸作為一種“優良資產”大力發展，在經營業務時容易產生急功近利、放松信貸條件的傾向。例如，在發放房地產貸款過程中，為了競爭客戶，有的商業銀行降低客戶資質等級評定的門坎，將審查手續簡化，將審查速度加快。再如，有的商業銀行對政府擔保項目盲目樂觀，而忽視了這些項目所具有的風險性。同時，我國個

第三篇：財團法人金融聯合徵信中心資訊安全政策宣言

財團法人金融聯合徵信中心資訊安全政策宣言

壹、前言

財團法人金融聯合徵信中心(以下簡稱「本中心」)之任務為提供國內金融機構徵信與各種信用風險的加值服務，進而促進國內徵信制度之穩健發展。資訊的品質、加值與資訊安全，為本中心的服務命脈，因此資訊安全管理體系之首要目標即在於確保資訊資產的機密性、完整性與可用性，保護其免於遭受來自內部、外部、人為、天災、蓄意或意外之破壞，以降低任何資訊安全事件所可能帶來之衝擊，同時保障本中心、會員及社會大眾之權益。

貳、資訊安全目標

一、確保本中心信用資料之機密性、正確性及防止非法使用。

二、確保資訊系統及設備之可用性與安全性。

三、確保資訊業務運作之有效性及持續性。

參、資訊安全聲明

一、本中心所有資訊資產係屬本中心擁有，所有在本中心之資

訊系統設備及網路資源上所處理、儲存或傳輸交換之資訊均歸屬本中心資產，本中心有權觀看、複製或取用。

二、本中心員工及於本中心作業之外部單位人員，凡其使用本

中心資訊資產，均有責任及義務保護其資訊資產，以防止未經授權存取、擅改、破壞或不當揭露。

三、信用相關資料為本中心最高業務機密，嚴禁未經授權存取

與洩露，並不得有損害會員及社會大眾權益之行為。

四、與本中心業務相關之政府法規為制定本中心資訊安全管理

體系重要參考之依據，並落實於本中心每一個作業層面及每一員工。

第四篇：房地產金融

摘要：房地產業和金融業是相互依存、相互支持、共同發展的，房地產市場的起伏與房地產金融及相關政策變動密不可分，我國房地產行業的問題一定程度上是房地產金融的問題和房地產金融體系的不健全。我國房地產金融存在的問題主要集中表現在融資渠道不合理、房地產金融法制建設滯后、金融創新緩慢。所以，我們應加強國家宏觀調控，拓寬房地產融資渠道,培育和發展房地產金融市場，建立個人及企業信用制度，促進我國房地產業健康發展。關鍵詞：房地產金融；融資渠道；制度建設

一、房地產金融的含義界定

房地產金融是指與房地產投資及開發經營相聯系的貨幣資金融通活動和房地產金融資產投資活動，是金融業的重要組成部分，亦為房地產業及其相關部門籌集、融通、清算資金并提供相應服務的所有金融行為。其業務主要包括房地產資金融通和房地產貸款。我國房地產金融業是伴隨著社會主義市場經濟的發展而逐步發展起來的。隨著房地產業的發展，房地產業與金融業之間的滲透和融合也日益加強，由此我國初步形成了房地產金融體系。在房地產開發、經營、管理、消費等各個環節，金融機構不僅通過貨幣流通和信用渠道，開展各種集資、籌資和融通資金等金融活動，將國家、地方、部門、企業和個人的資金集中調配，使之投入到房地產中，從而支撐著房地產業的繁榮發展，同時，還通過房地產金融的杠桿作用，承擔起政府宏觀調控的職能，并且這種職能隨著房地產業的發展越來越顯重要。

二、我國房地產金融風險的成因

（一）房地產業融資結構不合理

我國房地產開發資金構成與國外相比呈現出以下特點：企業自有資金不足、過分依賴銀行貸款。房地產企業在資本市場中融資渠道非常狹窄，僅僅限于股市融資，債券市場對于中國的大多數房地產開發企業是關閉的。近幾年，由于利潤的誘惑吸引了眾多企業涉足房地產市場，但真正能達到上市融資標準的企業數量很少。大多數企業融資的主要渠道是銀行貸款。單一銀行體系支撐著我國整個房地產金融。全國房地產銀行貸款依賴水平在50%左右，而部分大型城市開發商對銀行信貸資金的依賴程度已高于80%。銀行實際上直接或間接承受了房地產市場各個環節的風險，一旦房地產市場中某一環節出現問題，風險會向銀行傳遞，帶來逾期貸款和呆滯資金。由于我國金融市場發展還處于初級階段,間接金融在整個金融市場中還占絕對地位,而資本市場等直接金融發展卻相對落后,同時國有商業銀行本身改革還不到位,導致了我國房地產融資渠道單一的問題。房地產金融與房地產業相互依存，二者的風險具有共生性，而我國的房地產業對銀行信貸的高度依賴性使這種共生特征愈加突出。限制房地產業發展的宏觀調控政策頻出，銀行將會因客戶的大量違約而陷入資金流動性困境。

（二）房地產金融創新緩慢

目前，我國政府對房地產金融實行嚴格的利率管制，界定了金融機構業務經營的范圍，使房地產金融創新發展的空間受到限制。在我國,房地產金融工具品種少，房地產融資渠道狹窄，銀行面臨的流動性風險日益突出。另外，房地產消費信貸剛剛起步，貸款品種相當匱乏，無論是貸款乘數、利率水平,還是貸款還款方式，都比較單一，難以滿足不同消費者的需要，阻礙了該業務的拓展。尤其是個人住房抵押貸款發展緩慢,這就更提不上住房抵押貸款證券化了。在我國,由于居民收入過低而無力承擔貸款中比例過高的首期付款，缺乏對償

還能力的預期，貸款還貸年限過短，利率檔次過高,還貸方式單一，抵押品保險機制不健全等方面原因，使得中低收入居民的住房還未得以改善。

（三）房地產金融法制建設滯后, 監管和調控體系不完善

目前，我國房地產金融法規不夠健全，法制建設滯后。例如，雖然已出臺了一些涉及房地產抵押貸款的法律，如《民法》、《城市房地產管理法》等，但總的來說住房消費貸款運作的法律環境不夠完善，有些法律缺乏可操作性，特別是作為住房消費的重要形式即住房按揭貸款，更是缺乏法律方面的保證，這不利于房地產金融的進一步健康發展。同時，房地產金融也缺乏有效的監管體系，除《商業銀行法》中有關銀行設立和資金運用規定外，對房地產金融機構的管理尚無一個明確的專門機構，房地產金融業務的有關規范也亟待制定。

（四）房地產金融運作欠效率, 資金投向結構不合理

由于我國房地產金融機構不健全，缺乏科學、合理、規范的經營，使得房地產市場資金的配置效率低下。加之我國金融體制本身的非市場化特征，金融資源并非完全按照市場規律進行配置，阻礙了社會資金向房地產金融領域的流動，受系統內資金供應者的經濟狀況和儲蓄率的制約，融資數量有限，難以滿足房地產龐大的資金需求。而另一方面，房地產資金的投向結構卻不夠合理，商業用房的投資增幅高于住宅投資，經濟適用住房建設投入不足，導致房地產市場出現總量相對不足的結構性失衡。既使得真正有居住需要的、占社會人群大多數的中低收入居民的有效需求得不到滿足，又造成房地產商盲目開發，出現房地產供給的結構性過剩，空置率居高不下，資金流通鏈條斷裂。

房地產行業的資金密集性特征決定了其實質上是一個準金融行業。近二十年中國房地產市場的發展顯示，房地產業和金融業是相互依存、相互支持、共同發展的，房地產市場的起伏與房地產金融及相關政策變動密不可分，中國房地產行業的問題一定程度上是房地產金融的問題和房地產金融體系的不健全。因此，剖析中國房地產金融風險并提出防范對策，是深刻認識房地產市場癥結，化解房地產金融風險,促進房地產業健康發展的關鍵。

三、防范我國房地產金融風險的幾點建議

（一）拓寬房地產融資渠道

拓寬房地產企業融資渠道的關鍵在于發展市場化的直接融資，即是讓投資者直接承擔產業風險的市場化融資，將過度集中在銀行系統的風險分散給全社會共同承擔。為此，應發展完善適合我國的房地產融資方式。將目前集中的銀行貸款融資轉展完善適合我國的房地產融資方式。將目前集中的銀行貸款融資轉化到銀行貸款、房地產信托、住房資產證券化等多種融資渠道模式，以擴充開發企業和購房者的融資渠道，這是化解房地產金融風險的必由之路。在成熟的房地產金融市場上，房地產開發和個人住房貸款的融資不僅有債權融資和股權融資兩種基本形式，而且在債權融資和股權融資一級市場以外，存在發達的證券化二級市場。在這個二級市場上，各種金融創新產生了層出不窮的房地產金融工具，包括投資基金、信托證券、指數化證券等。通過各種投資者在房地產金融市場上對證券化金融資產的自主購買, 二級市場把集中于房地產信貸機構的市場風險和信用風險有效地分散到整個金融市場的各種投資者中。

（二）加強國家的宏觀調控和引導, 完善房地產金融的法律環境

建立健全房地產金融方面的法律、法規，是有效防范金融風險的重要前提。我國相關法制建設的滯后加大了房地產金融風險的防范難度，銀行為確保信貸質量，不得不提高貸款條件，在相當程度上阻礙了房地產業的發展。必須加強房地產金融市場的宏觀控制，根據國內國際實際情況，制定適合房地產金融市場不斷發展的法律、法規, 保證房地產金融市場的健

康發展，有效控制房地產金融風險，為房地產金融的發展提供有力的法律保障。

（三）加強房地產金融風險防范的制度環境建設

房地產金融是一個比較特殊的金融領域，世界上很多國家都有專門的金融監管部門對其實行風險監管。我國目前住房金融才剛剛起步，自我約束機制還很不完善，住房金融的潛在風險很大，單一的央行監管模式難以適應現時金融監管的要求。因此，我國有必要建立起包括央行、銀監會、審計、房管、行業協會在內，多元化、全方位的房地產金融監管體系。

（四）建立個人及企業信用制度

我國目前還沒有建立個人信用制度，只靠道德約束而沒有經濟利益和法律責任約束。在發達國家個人信用制度已普遍建立，信用成為個人最有價值的財產，建立一套包括信用檔案制度、信用賬戶制度、信用調查制度、信用監控和評估制度等個人及房地產企業的信用制度，可以有效地防止“道德風險”。在我國可以通過建立個人信用制度，以經濟法律的手段形成對個人行為的外部約束力量，使個人違約成本大于收益，降低借款人違約風險。如各商業銀行可采用聯網方式，對故意違約和采用欺詐手段騙取貸款的借款人在網上公布，并取消其終身貸款資格，而對守約的借款人則可給予信用等級評定，信用等級越高越容易獲得貸款, 而且貸款期限、利率水平也可獲得更多優惠。

綜上所述，中國政府一直致力于多層次的、多方位的房地產金融市場體系建設，我國的房地產金融體系和房地產金融創新產品正在不斷進行完善。2007年金融市場已經全面開放，房地產市場除了傳統的銀行資金外，境外基金多渠道進軍內地樓市，外資銀行、外來資金成為中國房地產業新的力量。隨著資本市場的日益復蘇，人民幣進入升值周期和我國經濟的發展，以及房地產業的不斷深化發展及其融資環境的逐步改善，中國的房地產融資市場一定會步入一個快速、健康、持續的發展階段。

參考文獻：

[1]威廉姆·B.布魯格曼，杰夫瑞·D.費雪.房地產金融與投資[M].大連：東北財經大學出版社，2000.[2]肖善璋.房地產金融學[M].大連：大連理工大學出版社，1998.[3]潘石屹.房地產市場中存在的風險[J].金融研究,2005，（4）.[4]易憲容.房地產金融風險到底有多大.中國房地產信息網，2004，（4）.

第五篇：2009房地產政策

一月

1月1日實施個人住房轉讓營業稅新政

財政部、國稅總局聯合下發的通知。通知規定，個人購買不足兩年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業稅；個人購買超過兩年（含兩年）的非普通住房或者不足兩年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅；個人購買超過兩年（含兩年）的普通住房對外銷售的，免征營業稅。

新政執行時間自2009年1月1日至12月31日。

1月1日新修訂的《建設項目用地預審管理辦法》開始施行

國土資源部最新修訂的《建設項目用地預審管理辦法》自2009年1月1日起開始施行。根據新修訂的《建設項目用地預審管理辦法》，項目建設單位向發展改革等部門申報核準或審核建設項目時，必須附國土資源部門預審意見；沒有預審意見或預審未通過的，不得核準或批準建設項目。

1月2日 國務院總理溫家寶簽署第546號國務院令

國務院總理溫家寶簽署第546號國務院令，宣布1951年8月8日由原政務院公布的《城市房地產稅暫行條例》自2009年1月1日起廢止。自2009年1月1日起，外商投資企業、外國企業和組織以及外籍個人，依照《中華人民共和國房產稅暫行條例》繳納房產稅。

1月8日加強建設用地容積率管理和監督檢查

監察部、住房和城鄉建設部聯合發出《關于加強建設用地容積率管理和監督檢查的通知》，要求加強建設用地容積率管理和監督檢查。

二月

2月18日國土資源部網站公布《土地利用總體規劃編制審查辦法》

國土資源部網站公布《土地利用總體規劃編制審查辦法》。據悉，該辦法為進一步規范規劃編制工作和規劃審查報批程序，提高土地利用總體規劃的科學性和可操作性，于日前出臺《土地利用總體規劃編制審查辦法》，并自發布之日起施行，同時廢止1997年10月28日原國家土地管理局發布的《土地利用總體規劃編制審批規定》。

三月

3月5日 溫總理闡述房地產市場2009年工作任務

國務院總理溫家寶在做關于政府工作的報告中對房地產市場2009年工作任務進行了闡述，提出：促進房地產市場穩定健康發展。采取更加積極有效的政策措施，穩定市場信心和預期，穩定房地產投資，推動房地產業平穩有序發展。

3月11日 中央今年廉租房投入增數倍達330億元

住房和城鄉建設部副部長齊驥3月11日在全國人大專題采訪中表示，今年中央用于各地廉租住房建設的資金投入將達330億元。齊驥還透露，今年前兩個月，相當多城市住房銷售出現了回暖跡象。

3月30日 全國保障性安居工程工作會議在長沙召開

全國保障性安居工程工作會議在湖南長沙召開。會議確定，三年內解決750萬戶城市低收入家庭、240萬戶林區墾區煤礦等棚戶區居民的住房困難。2009年，這兩塊分別完成260萬戶和80萬戶。同時，擴大農村危房改造試點，今年安排近80萬戶。國務院副總理李克強在會上強調，保障性安居工程事關群眾特別是低收入群眾的切身利益，事關經濟社會發展。要認真貫徹中央的決策部署，堅持以人為本、執政為民，加快建設保障性安居工程，切實保障和改善民生，促進經濟又好又快發展。

四月

4月12日銀監局重申：非改善型二套房貸 首付至少四成

銀監局要求各銀行嚴格按照《國務院辦公廳關于促進房地產市場健康發展的若干意見》的有關精神發放住房貸款。即對于已貸款購買一套住房，但人均面積低于當地平均水平，再申請貸款購買第二套用于改善居住條件的普通自住房的居民，可比照執行首次貸款購買普通自住房的優惠政策。對其他貸款購買第二套及以上住房的，貸款利率等由商業銀行在基準利率基礎上按風險合理確定，但貸款首付必須至少為四成。

4月27日兩部委特急徹查房產項目容積率

住房和城鄉建設部與監察部將對2007年至2009年3月底期間領取規劃許可證的所有房地產項目進行清理，重點對大中城市涉及提高容積率及改變土地性質的房地產項目逐一清理檢查。

4月30日財政部對部分地區新增建設用地土地有償使用費的征收等別進行調整

財政部公布《新增建設用地土地有償使用費征收等別》通知，對部分地區新增建設用地土地有償使用費的征收等別進行調整。從2009年5月1日起，各地依法獲得批準的新增建設用地，均統一按照經調整的《新增建設用地土地有償使用費征收等別》計征新增建設用地土地有償使用費。新增建設用地土地有償使用費征收等別調整后，每個征收等別對應的新增建設用地土地有償使用費征收標準保持不變。新標準中，前幾等的征收等別調整不大，上海九個區仍為一等，北京城八區和上海浦東新區為二等。

五月

5月18日 國土資源部土地利用管理司對廉租房和經濟適用房用地將給予減免費用的政策支持

國土資源部土地利用管理司發布《關于切實落實保障性安居工程用地的通知》，對廉租房和經濟適用房用地將給予減免費用的政策支持。同時，各地被要求在6月30日前，完成未來3年保障性住房用地供應計劃的制定。

5月22日住房和城鄉建設部、發展改革委、財政部頒部《2009～2011年廉租住房保障規劃》

2009年5月22日住房和城鄉建設部、發展改革委、財政部頒部《2009～2011年廉租住房保障規劃》，計劃用三年時間，基本解決747萬戶現有城市低收入住房困難家庭的住房問題。進一步健全實物配租和租賃補貼相結合的廉租住房制度，并以此為重點加快城市住房保障體系建設，完善相關的土地、財稅和信貸支持政策。

5月24日 物權法兩部司法解釋出臺

最高人民法院公布《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》和《關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》，明確諸多業主最關注問題，并將于2009年10月1日起施行。司法解釋施行前已經終審，解釋施行后當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的案件，不適用此司法解釋。

5月25日 國務院公布《國務院批轉發展改革委關于2009年深化經濟體制改革工作意見的通知》

國務院批轉國家發改委《關于2009年深化經濟體制改革工作的意見》，明確指出要深化房地產稅制改革。研究開征物業稅。而新的物業稅實施方案將延續5年前的思路，“對不動產開征統一規范的物業稅，相應取消相關收費”。

5月27日國務院13年來首次下調商品房資本金比例

國務院公布了固定資產投資項目資本金比例的調整結果，普通商品住房項目投資的最低資本金比例從35%調低至20%。

六月

6月9日 國家稅務總局《關于印發〈土地增值稅清算管理規程〉的通知》

國家稅務總局《關于印發〈土地增值稅清算管理規程〉的通知》。要求地方填報具體的房地產項目土地出讓價款，以及房屋售價等。

6月16日 財政部出臺新規打擊交易避稅

財政部和國稅總局日前下發《關于個人無償受贈房屋有關個人所得稅問題的通知》規定，除了直系親屬等三種情況之外，其他無償贈與房屋的情形將被征收20%的個人所得稅。

在《通知》中規定三種情形中，房屋產權無償贈與對當事雙方不征收個人所得稅：這三種情形包括房屋產權所有人將房屋產權無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；房屋產權所有人將房屋產權無償贈與對其承擔直接撫養或者贍養義務的撫養人或者贍養人；房屋產權所有人死亡，依法取得房屋產權的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。除規定的上述三種情形外，房屋產權所有人將房屋產權無償贈與他人的，受贈人因無償受贈房屋取得的受贈所得，按照“經國務院財政部門確定征稅的其他所得”項目繳納個人所得稅，稅率為20%。此前國稅總局曾經在2006年下發了《關于加強房地產交易個人無償贈與不動產稅收管理有關問題的通知》，規定個人無償贈與不動產行為時只需全額繳納契稅和印花稅，而無須繳納營業稅和個人所得稅。只有受贈人再次轉讓受贈不動產時候，才需要繳納個人所得稅。

隨著今年二手房交易量的升溫，尤其是隨著交易價格和成交總價的上升，二手房交易需要交納的稅費也隨之水漲船高，不少二手房交易打起了通過無償贈與來避稅的主意。此次財政部和國稅總局出臺新規也是為了加強個人所得稅收征管，堵塞稅收漏洞，可以有力的打擊通過無償贈與規避房屋交易稅收的行為。

七月

7月17日銀監會重申嚴格執行二套房政策

銀監會《關于進一步加強按揭貸款風險管理》的通知重申嚴格執行二套房政策，但仍強調重點支持借款人購買首套及符合改善型標準的自住住房的貸款需求，與之前并無太大區別。政策意圖僅針對短期的過度投機行為，并無實質性收緊政策。

7月20日最高人民法院發布《最高人民法院關于當前形勢下進一步做好房地產糾紛案件審判工作的指導意見》

最高人民法院日前發布《關于當前形勢下進一步做好房地產糾紛案件審判工作的指導意見》，妥善采用多種途徑處理房地產糾紛案件，成為《意見》的一項重點。統計顯示，今年1至6月份，全國法院受理房地產民事案件67294件，同比上升10.58%。相關專家表示，這些案件中，增加房地產金融風險的案件大量顯現。由于房地產企業的資金多來源于銀行貸款，按揭則是購房人支付房價款的主要方式。少數開發商為緩解資金壓力，以假按揭等違法方式套取銀行貸款，而部分購房人由于償還能力下降，拖欠銀行按揭貸款，加大銀行業金融風險。

八月

8月27日 住房部首度摸底限價房公租房關注資金落實情況

今年中央財政安排了330億元用于廉租房建設，這筆資金是否已經分解至市縣一級，地方配套資金是否已經到位？對此，住房和城鄉建設部近日下發通知試圖摸底。地方需要上報2007-2009年中央財政廉租住房保障專項補助資金分解下達情況，如省級政府向市級政府分解下達的額度，市級政府向縣級政府分解下達的額度，各市財政向轄縣（市）財政實際撥付額度等，這些都要一一填寫。此外，地方還需要上報2009年實物廉租住房籌集計劃進展情況，如通過集中新建、配建、購買、改建等方式各自籌集的廉租住房套數。

九月

9月1日國土部一周連發兩文從重治理開發商囤地

繼8月24日明確表態要求加強監管之后，國土資源部網站9月1日正式公布《國土資源部關于嚴格建設用地管理促進批而未用土地利用的通知》（下稱《通知》）。《通知》明確要求，地方政府要加強建設用地批后監管，及時向社會公開供地計劃、供應結果和實際開發利用情況動態信息。

《通知》要求，加快運行建設用地“批、供、用、補、查”綜合監管平臺，重點對土地利用規劃和計劃執行、土地審批及土地征收、土地供應、項目用地開發利用等情況進行動態監管，切實預防和防止未批即用、批而未征、征而未供、供而未用等現象的發生。此前8月24日，國土資源部已經下發“禁令”：在確保拉動內需項目和民生項目的情況下，要加強土地的批后監管，防止趁機搭車圈地造成住宅市場供應緊張和“地荒”現象。同時，對如何治理囤地現象，《通知》也作出明文規定。對因城市規劃調整造成已供地項目不能落地的，應允許用地者報經批準后改變土地具體用途，或者通過協商調整安排給其他符合規劃的項目，但應依法辦理相關供地手續。對取得土地后滿2年未動工的建設項目用地，應依照閑置土地的處置政策依法處置，促進盡快利用。1999年4月實行的《閑置土地處置辦法》規定，以出讓等有償使用方式取得土地使用權進行房地產開發的閑置土地，已經滿2年未動工開發時，可以無償收回土地使用權。

9月4日住房保障時間表初定：三五年內解決困難群體住房

住房和城鄉建設部部長姜偉新近日在接受中央電視臺采訪時表示，對于住有所居的理解，首先是從現在算起的三五年內，要把這些困難群體的住房問題解決掉，在這個前提下，到時再來總結，看是否還需要提出新的工作任務和工作目標。

9月14日國土部摸查地方土地儲備 三年賣地收入需上報

國土部14日下發的一份《關于開展土地儲備制度建設和運行情況調查的緊急通知》（下稱《通知》）。《通知》要求地方在匯總相關數據后于10月10日前上報國土部，《通知》中要求地方政府上報的數據年份為2006年、2007和2008年。

9月21日第二次全國土地調查抽查核實工作啟動

國務院第二次全國土地調查領導小組辦公室將派出10個抽查組，分赴耕地、建設用地面積變化較為明顯的10個省區市，對第二次全國土地調查成果進行國家級抽查核實。

9月28日銀監會摸底土地儲備貸款風險

銀監會正在緊急招集人馬調研各省市土地儲備中心的融資狀況。調查對象直指商業銀行批準的具有政府背景的兩大貸款主體——土地儲備中心和政府委托的企業法人。主要調研區域鎖定在地價和房價屢創新高的城市。

9月29日國土部：囤地要征增值地價

國務院最新發布的《關于集約用地的通知》（下稱《通知》）對開發商囤地行為再出狠招，除重申要嚴格執行土地閑置兩年無償收回的政策外，《通知》明確，國土資源部正在制定辦法，將對閑置房地產用地征繳增值地價。

十月

10月1日 保監會：保險資金投資房產不得開發地產和炒樓

新修訂的《保險法》已于10月1號正式實施，明確保險資金“可投資不動產”。保險機構投資不動產主要是購買辦公用房、投資廉租房、養老實體和商業物業等，保險機構不直接參與房地產開發，不允許進行房地產的炒作。

10月16日住房城鄉建設部：住房公積金結余將建設保障房

住房和城鄉建設部、財政部、發改委、人民銀行、監察部、審計署、銀監會等七部門日前聯合印發《關于利用住房公積金貸款支持保障性住房建設試點工作的實施意見》，按照利用住房公積金閑置資金支持保障性住房建設的試點工作正式啟動。該意見對試點目標原則、職工權益保障、資金使用方向、貸款風險防范、工程建設質量等方面做出了明確規定。

10月21日銀監會強調嚴格執行“貸”政策 加強監管

中國銀監會二十一日發布消息稱，要科學把握信貸節奏，加強風險管理制度和機制建設。而在公眾關注的“二套房”方面，銀監會主席劉明康明確表示，要嚴格執行“二套房貸”政策不動搖。

十一月

11月16日國土部設限住宅用地出讓面積

防止開發商壟斷國土部設限住宅用地出讓面積國土部近日印發《限制用地項目目錄（2006年本增補本）》和《禁止用地項目目錄（2006年本增補本）》（下稱“新目錄”），對商品住宅用地的宗地出讓面積首度給出明確的上限，其中大城市20萬平方米，中等城市14萬平方米，小城市（鎮）7萬平方米。

11月25日 住房等補貼將納入工資管理不納入福利費管理

財政部發布的《關于企業加強職工福利費財務管理的通知》要求，企業為職工提供的交通、住房、通訊待遇，已經實行貨幣化改革的，按月按標準發放或支付的住房補貼、交通補貼或者車改補貼、通訊補貼，應當納入職工工資總額，不再納入職工福利費管理。

11月26日 國稅總局：個人轉租房屋征稅

國稅總局發布《關于個人轉租房屋取得收入征收個人所得稅問題的通知》（以下簡稱《通知》）。通知稱，個人將承租房屋轉租取得的租金收入，屬于個人所得稅應稅所得，應按“財產租賃所得”項目計算繳納個人所得稅。

十二月

12月3日國家發改委：抑制部分行業產能過剩和重復建設

國家發改委等部門12月3日召開“抑制部分行業產能過剩和重復建設，引導產業持續健康發展”第三次部門聯合信息發布會，由發展改革委產業司、工業和信息化部原材料司負責同志介紹抑制鋼鐵、水泥、平板玻璃行業產能過剩和重復建設，引導產業健康發展等方面的有關情況。

12月9日個人住房轉讓營業稅征免時限由2年恢復到5年

國務院總理溫家寶9日主持召開國務院常務會議，決定：個人住房轉讓營業稅征免時限由2年恢復到5年，其他住房消費政策繼續實施；將減征1.6升及以下小排量乘用車車輛購置稅的政策延長至2010年底，減按7.5%征收。

會議指出，明年中國經濟發展面臨的困難和挑戰仍然很多，為實現經濟平穩較快發展，仍然需要堅持擴大內需特別是增強消費對經濟增長的拉動作用。總的原則是，促進消費的政策必須進一步加強，現行政策大部分要繼續執行，同時為了進一步加強對農民和困難群眾的消費支持，并且根據經濟結構調整和環境保護的要求，對一些政策進行必要的調整和完善。