第一篇：房地產相關政策分析

房地產政策分析

一、保障性住房概念

保障性住房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標準、限定價格或租金的住房。保障性住房包括限價房、經濟適用住房、政策性租賃住房以及廉租房。棚戶區改造也屬保障性住房建設的一種，在改造完成之后根據供應對象一般會分解為廉租房、經濟適用房以及中小套型商品房等。

二、保障性住房的開發政策

限價房、經濟適用住房、廉租房和公租房在保障對象、土地供給、產權、規劃設計等方面都有特別的規定。

類別限價房保障對象城市中低收入住房困難家庭經濟適用城市低收入住房困難家房庭廉租房城市低收入住房困難家庭公租房城市中等偏下收入住房困難家庭棚改房城市收入低、住 房困難家庭保障方式產權有無面積實物有限產權90平米以內實物有限產權60平米左右貨幣補貼無產權50平米以or 實物配內實物誰投資，60平米以誰所有內實物或貨有限或全50、60平幣補償部產權米 不等土地供給招拍掛出讓劃撥劃撥劃撥或出讓等劃撥或出讓等 此外，針對棚戶區改造還有一些特殊政策，比如：出讓收益專項用于支付銀行貸款本息，財政籌措補貼資金作為政府投入返還開發企業，在稅收、配套設施建設及物業管理方面通過減免、補貼方式予以扶持。

三、保障性住房的金融政策

2008年中國人民銀行、銀監會先后印發了《經濟適用住房開發貸款管理辦法》和《廉租住房建設貸款管理辦法》。2009年住房和城鄉建設部聯合其他部委及中國人民銀行引發了《關于推進城市和國有工礦棚戶區改造工作的指導意見》。根據相關意見，新建廉租住房項目資本金不低于項目總投資20%的比例；改建廉租住房項目資本金不低于項目總投資30%的比例，執行基準利率下浮10%。城市和國有工礦棚戶區改造項目執行廉租住房建設項目資本金占20%的規定。鼓勵金融機構向符合貸款條件的城市和國有工礦棚戶區改造項目提供貸款，創新金融產品，改善金融服務。

2011年7月，劉明康在銀監會年中工作會議的講話指出，支持設立省級、計劃單列市政府保障性住房融資平臺(原則上各1家)，負責統籌本省、計劃單列市的廉租房、公租房和棚戶區改造三類保障性住房的管理、融資和償債。該平臺公司負責項目的統一管理和向銀行統一借款、統一還款。所獲貸款根據各市縣建設任務和具體進度分配到各市縣保障房建設單位（用款主體)，相應市縣政府將貸款本息償還納入本級財政預算并通過省級政府融資平臺償還貸款，如發生拖欠貸款本息，則由省級(或計劃單列市)財政代為償還。已經向市縣政府公(廉)租房建設和棚戶區改造項目發放貸款的銀行，應立即采取相應行動，消除風險。同時明確貸款條件和要求。各銀行業金融機構應審慎評估地方財政的償還能力和意愿，在省級政府融資平臺上，對滿足條件的建設項目及時發放貸款：（l）項目資本金比例不得低于20%，必須真實、足額到位。（2）貸款期限原則上不超過15年，具體由借貸雙方協商確定，要明確80%的銀行貸款部分只是幫地方政府打時間差。（3）貸款利率應按中國人民銀行利率政策執行，根據風險原則定價，不準收任何其他費用。(4)項目建成(不是入住)之后，貸款必須實行一年兩次還本付息，利隨本清。（5）鼓勵以銀團貸款形式發放貸款，對于資本金足額到位、管理精細的，優先進行支持。

2011年8月中國人民銀行、銀監會下發《關于認真做好公共租賃住房等保障性安居工程金融服務工作的通知》，要求進一步落實劉明康上述講話精神。

四、河北省保障房融資信息

河北省保障住房投資有限公司于2011年4月成立。該公司是由省政府批準組建的省級保障住房融資平臺，注冊資金5億元。其運作模式是“省市連帶擔保，項目打捆，統一融資、統一調配、統一還款”。目前，該公司已與開發銀行簽訂了5年融資200億元的框架協議，今年計劃融資100億元以上。“十二五”期間，該公司還將向民生銀行融資200億元。

2011年9月，省政府下發辦字［2011］124號《關于印發河北省廉租房公租房住房建設資金融資使用償還管理暫行辦法的通知》，重點對“兩租房”建設中省房投及設區市保障房投融資平臺向開行申請用于補助或建設貸款進行了規范。明確了省房投和設區市融資平臺公司的兩種融資方式及還款保障方式。

2012年，我省共上報國家6家以支持保障性住房建設為目的企業債券的申請及申報材料，申請發行額度94.1億元。除“2012年遷安市興源水務產業投資有限公司公司債券”已通過審批并公開發行外，其余尚在審批過程中。其中，唐山市南湖生態城開發建設投資公司申報10億元。河北省完成保障性住房任務的資金缺口在300億元左右，其主體資金來源仍是商業銀行。

附：主要政策： 國家政策：

《國務院辦公廳關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》（國辦發〔2010〕4號）

《國務院辦公廳關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》（國辦發〔2011〕1號）

《關于推進城市和國有工礦棚戶區改造工作的指導意見 》（建保[2009]295號）《關于中央投資支持國有工礦棚戶區改造有關問題的通知 》建保[2010]56號 《 財政部積極推進城市和國有工礦棚戶區改造工作 》財綜[2010]8號 中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會

《關于認真做好公共租賃住房等保障性安居工程金融服務工作的通知》銀發〔2011〕193號

《經濟適用住房開發貸款管理辦法》（銀發〔2008〕13號文印發）《廉租住房建設貸款管理辦法》（銀發〔2008〕355號文印發）

《中國人民銀行 中國銀行業監督管理委員會關于做好城市和國有工礦棚戶區改造金融服務工作的通知》（銀發〔2010〕37號）河北省：

《關于加快保障性安居工程建設的實施意見》（冀政〔2011〕28號）

《中國人民銀行石家莊中心支行關于河北省金融支持保障性安居工程建設的指導意見》（銀石發[2011]84號）

第二篇：2011年房地產政策分析

2011年1月26日新國八條政策內容及解讀

國務院總理溫家寶1月26日主持召開國務院常務會議，研究部署進一步做好房地產市場調控工作。

會議指出，自去年4月份《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》印發后，房地產市場出現積極變化，房價過快上漲勢頭得到初步遏制。為鞏固和擴大調控成果，逐步解決城鎮居民住房問題，繼續有效遏制投資投機性購房，促進房地產市場平穩健康發展，必須進一步做好房地產市場調控工作。會議確定了以下政策措施：

專家分析：這一次既然政府能夠在兩會前又一次出政策，就說明不管是出于什么心態，政府現在還是想要控制房價的，就這一點來說，對于廣大人民是個福音。可能這次調控最大的意義不在于出了什么政策，而在于對人們心理的影響，我說過，現在的房地產市場中多數都是投資的需求了，真正的居住需求已經很難買的起房子了，在一個投機氛圍很重的市場，心理是至關重要的。

不過我們也不能抱過分樂觀的態度，因為政策的關鍵在于執行，過去已經有很多政策，很多都是執行不得力，中央政府睜一只眼避一只眼就過去了，我想看多的人的樂觀也就在于此了，中央政府的屢次失言已經讓人對政府的言論逐漸失去信心。

前一段時間的房產稅的事情，是一個最好的例子，尤其是上海版本的房產稅，簡直是與全國人民開玩笑，這樣的政策不僅不能控制房價，還促使房價繼續上升，上海政府這一次做的事真的過分，中央政府如果要重新建立信譽，應該嚴令上海收回其房產稅政策，應對所有存量房多出面積征收，才能

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看出房產稅是否有效。

另外，我們也看到，這一次的政策中，依然沒有提到要讓房價下降，而只是說要穩定，這就是說政府的僥幸心理還是存在的，寄希望于能夠通過穩住房價而避免房地產泡沫未來的破裂，其實我早已指出，房地產價格不降就漲，絕沒有中庸的道路可走，現在不趕快降下去，將來對經濟的沖擊更大。

另外，政府公告還說，之前的政策已經起到了作用，遏制了過快上漲的房價，也多少有點自欺欺人了，政府何必死要面子呢。

（一）進一步落實地方政府責任。地方政府要切實承擔起促進房地產市場平穩健康發展的責任。2011年各城市人民政府要根據當地經濟發展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區新建住房價格控制目標，并于一季度向社會公布。

專家分析：這一條的中心意思是說要問責地方政府，要求地方政府控制房價，可是關鍵問題在于中國的官場關系太過復雜，問責的事情往往說起來容易，做出來難啊，最后總是成為空話，之前也說過很多次問責了，也沒見什么真的行動，不過有這樣的說法總是聊勝于無吧。

（二）加大保障性安居工程建設力度。各地要通過新建、改建、購買、長期租賃等方式，多渠道籌集保障性住房房源，逐步擴大住房保障制度覆蓋面。加強保障性住房管理，健全準入退出機制，切實做到公開、公平、公正。有條件的地區，可以把建制鎮納入住房保障工作范圍。努力增加公共租賃住房供應。

專家分析：關于保障房政策，我是最不看好的。已經實施了這么多年了，可是從來沒有起到作用，第一是數量太少，杯水車薪，解決不了問題，第二

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是內幕操作太厲害，廣大人民得不到好處，第三，標準定的太高，把很多人都排除在外了，其實相比于現在的房價，現在很多人的收入都很低了，卻沒有資格買限價房。第四，手續過于復雜，一方面增加了人們購買的隱形成本，另外一方面也使得內幕操作有了空間。

（三）調整完善相關稅收政策，加強稅收征管。調整個人轉讓住房營業稅政策，對個人購買住房不足5年轉手交易的，統一按銷售收入全額征稅。加強對土地增值稅征管情況的監督檢查，重點對定價明顯超過周邊房價水平的房地產開發項目，進行土地增值稅清算和稽查。加大應用房地產價格評估技術加強存量房交易稅收征管工作的試點和推廣力度，堅決堵塞稅收漏洞。嚴格執行個人轉讓房地產所得稅征收政策。各地要加快建立和完善個人住房信息系統，為依法征稅提供基礎。

專家分析：這一條是強調轉讓稅的，其實以前就強調過了，可是關鍵在于地方政府的執行力度，如果執行好了，是有作用的。

不過，這一條最關鍵的一點是在于“嚴格執行個人轉讓房地產所得稅征收政策。”如果真的能夠執行的話，那么個人所得稅應該是在20%左右，這要比交易稅管用的多了，會對賣房人造成極大的沖擊，假設能夠嚴格實行，那么現在投資房子的人很多都會盡快出手的。

這里面容易給人造成誤解的一條是“加大應用房地產價格評估技術加強存量房交易稅收征管工作的試點和推廣力度，堅決堵塞稅收漏洞。”有人解讀成了要對存量房執行房產稅，這是錯誤的理解，其實存量房就是“二手房”的官方說法，所以這里是強調對二手房手交易稅。

其實，這一次的政策，關于房產稅并沒有提到，這說明政府還是不愿意

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觸及一些人的利益，但是如果這次政策還是不能奏效的話，那么可能會執行相對嚴厲的房產稅，絕非現在上海的做法。

（四）強化差別化住房信貸政策。對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍。人民銀行各分支機構可根據當地人民政府新建住房價格控制目標和政策要求，在國家統一信貸政策的基礎上，提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。加強對商業銀行執行差別化住房信貸政策情況的監督檢查，對違規行為嚴肅處理。

專家分析：這是這一次政策的核心條款之一，是僅次于一刀切的限購令的條款了。第一條是將第二套房的首付比例又上調了10%，也強調了利率的問題。雖然人們說總是有辦法回避這一政策的，可是考慮現在房地產市場上中小投資者占的比例較大，他們回避政策的能力還是有限的，而且回避政策本身也會增加他們的成本，所以對抑制投資需求無疑是有用的。

（五）嚴格住房用地供應管理。各地要增加土地有效供應，落實保障性住房、棚戶區改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設用地供應總量的70%的要求。在新增建設用地計劃中，單列保障性住房用地，做到應保盡保。今年的商品住房用地供應計劃總量原則上不得低于前2年年均實際供應量。大力推廣以“限房價、競地價”方式供應中低價位普通商品住房用地。加強對企業土地市場準入資格和資金來源的審查，參加土地競買的單位或個人，必須說明資金來源并提供相應證明。對擅自改變保障性住房用地性質的，堅決糾正，嚴肅查處。對已供房地產用地，超過兩年沒有取得施工許可證進行開工建設的，及時收回土地使用權，并處以閑置一年以上罰款。依法查處非法轉讓土地使用權行為。

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專家分析：關于土地供應，是屢次政策提到的因素，不過總是難以執行到位。但這一次比較新的一點可能是這個“大力推廣以“限房價、競地價”方式供應中低價位普通商品住房用地。”，結合第一條，中央政府可能會要求地方政府，在出讓土地時，要限制住該土地上的房價，在此基礎上再讓房地產商們競價，有點像不限制購買身份的限價房，如果真能這么執行，當然會有作用。但是就怕執行中的貓膩，比如說把房價定到很高的位置上，就成了空話了。

（六）合理引導住房需求。各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內，要從嚴制定和執行住房限購措施。原則上對已有1套住房的當地戶籍居民家庭、能夠提供當地一定年限納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭，限購1套住房；對已擁有2套及以上住房的當地戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非當地戶籍居民家庭、無法提供一定年限當地納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭，暫停在本行政區域內向其售房。

專家分析：這是這次政策的最強條款，是全國一刀切的限購了，如果執行到位的話，那對抑制投資需求無疑非常有利。對于一手房的打擊可能會尤其大，因為現在一手房的價格都已經非常高，按照現在的價格，可能現在多數買一套房二套房的人是買不起的。對于二手房，有人說可能會造成一些人的惜售，我看也未必，因為買了兩套房以上的人，多數都是為了投資，現在房價的高度讓很多人都害怕，如果新政出了之后，房價開始有所下降之后，這些人死守的可能性不大。畢竟，現在房價高的，不僅是沒房子的人愁，有房的人都愁了，心理已經變化。

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（七）落實住房保障和穩定房價工作的約談問責機制。未如期確定并公布本地區新建住房價格控制目標、新建住房價格上漲幅度超過控制目標或沒有完成保障性安居工程目標任務的省（區、市）人民政府，要向國務院作出報告，有關部門根據規定對相關負責人進行問責。對于執行差別化住房信貸、稅收政策不到位，房地產相關稅收征管不力，以及個人住房信息系統建設滯后等問題，也納入約談問責范圍。

專家分析：這一條主要強調了要問責地方政府，結合這次政策出來的突然性，這次中央政府是有想法真的要控制房價了，可能再起初會對地方政府施以壓力。

（八）堅持和強化輿論引導。對各地穩定房價和住房保障工作好的做法和經驗，要加大宣傳力度，引導居民從國情出發理性消費。對制造、散布虛假消息的，要追究有關當事人的責任。

專家分析：這一點可能有點空，但是有深意，其實這些年來，房地產商、中介一直有意識的引導言論，制造言論，宣傳房價要上升。雖然說控制這些言論有些難，不過這一次政府應該會主動發一些控制房價的言論，另外會控制主流媒體、報紙的說法，這一點政府比較容易做到。

不過，政府沒有意識到的一點是，他們就堅持不肯定說要降下來房價，是對言論最不利的地方，也是房地產商、中介們最容易做文章的地方，如果想通了這一點，政府放出這樣的言論，定一個房價基調，那作用會無比強大。

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第三篇：2013年房地產政策分析

2013年房地產政策分析。

2012年12月25日召開的住建部工作會議上，住建部部長姜偉新表示，目前有地方城市在放松限購等樓市調控，國務院和住建部已經高度關注并且進行調研。限購政策作為一個被認為能夠有效抑制樓市投機投資性購房需求的政策，將在2013年繼續執行。

這也意味著，所謂以房產稅等稅收調控手段取代限購為主的行政性調控手段的想法，不會在2013年實現。

受此預期影響，12月25日，滬市地產股板塊整體漲幅達4%，上實發展等地產股漲停。

限購被肯定

“明年將堅定不移的搞好房地產市場調控，繼續嚴格實施差別化的住房信貸、稅收政策和限購措施，抑制投機、投資性住房需求，支持合理自住和改善性需求。”姜偉新如是說。

“以?國四條?為主的本輪樓市調控的核心，一是增加供應；二是實施以限購為主的抑制需求政策，其中明確，限購為暫時性政策，”中國房地產開發集團總裁孟曉蘇表示，行政干預政策背離了市場經濟規律，不宜長期施行，在執行兩年后，應該加快研究退出步伐。

然而，在住建部工作經濟會議上，限購政策仍被定調“再次延期”。對此，北京大岳咨詢公司總經理金永祥分析認為，部分或源于近期部分城市持續量價齊升，特別是土地市場高單價、總價地塊的次數頻繁出現，進而影響了購房者的預期。

本報記者另外獲悉，早在住建部召開工作會議之前，近期的樓市量價齊漲的火爆現象，就已經引起決策層的關注，住建部房地產市場監管司日前組織業內專家學者召開一場座談會，搜集應對樓市暖冬和房價上漲的意見。

北京樓市回暖較為典型，11月全月北京新建商品住宅成交12988套，環比增長了32.4%，同比上漲了94.3%，成交均價為22113元/平方米，環比上漲5.4%。“近期明顯感受到購房者的購房意愿較強烈”，北京萬科副總經理肖勁(肖勁博客)在萬科朗潤園媒體品鑒會向本報記者坦承，整體市場好于年初的判斷，北京萬科公司在10月份之間就已經完成了100億的銷售目標。

原住建部政策中心副主任王玨林認為，樓市調控主要從供給和需求兩個方向著手，在市場供應量增長不明顯，尤其是保障房數量未形成一定規模之前，以限購為主的抑需求政策不會松。

一位地方住建廳負責人表示，多數實施限購令的城市，90%以上投資投機性需求被擠出，高層在多次調研和座談會上表示了對該政策的肯定。房產稅試點會擴大

記者獲悉，除了要求限購延期，有關房產稅等長效機制的建設也在會上提及，姜偉新表示，目前正在積極研究房產稅試點，明年將繼續推進城鎮個人住房信息系統建設、編制和實施好住房發展和建設規劃等。

據悉，住建部已經初步完成了全國40城市個人住房信息系統聯網后，并開始考慮逐步擴大個人住房信息聯網的覆蓋范圍，最終將聯網覆蓋到約500個內地地級城市。個人住房信息系統完成全國聯網后，依托這一平臺，房產稅的征收執

行將有數據基礎，與此同時，住建部可以強化現有的限購政策，擴大限購范圍，比如查異地購房等。

國務院發展研究中心市場經濟研究所所長任興洲在“2012第九屆中國數字地產節”上表示，長效的樓市調控機制并非能一蹴而就，必須得穩妥推進，在投資投機因素很強、沒有其他可替代的政策情況下，限購不失為一種有效的做法。“地價推高房價很明顯，”肖勁表示，以朗潤園附近的南五環地塊為例，中冶日前拿了一塊地，樓面地價1.6萬元/平米，受此影響，北京南五環樓盤售價全面逼近3萬元/平米。

一位接近住建部的人士表示，一線城市目前購房者購房需求旺盛，住建部監測分析的原因是，目前樓市走向縮量保價，購房者話語權變弱。

截止到目前，全國各地已有接近40個城市從不同程度調整了自己的房地產政策，其中有些城市甚至嘗試突破“限購”的中央調控底線。

對此，姜偉新表示，明年地方政府若放松樓市調控導致房價快速上漲的，將進行約談并問責。

第四篇：房地產調控政策分析

房地產調控政策分析

在金九銀十傳統旺季來臨之際，樓市沒了以往的張揚和霸氣，反而體現出一種低迷。2011年10月 全國大中城市房價首次全面下跌。國家統計局數據顯示，全國房地產的相關調控政策。這是自2010年政府出臺一系列“史上最嚴厲的調控”政策后取得的巨大的成效。它使得全國房價只漲不跌的神話終于在這個10月終結。

由此看來，房價下跌主要得益于政府的宏觀調控政策。自建國以來，政府推行了不同的調控政策來規范房地產市場的有序化發展，不同時期的政策產生了不同的作用和影響。

一、歷年來重要的房地產調控政策

1.1993-1996年：我國第一次對房地產業進行宏觀調控

背景：首次出現房地產熱——房地產開發公司急劇增加，房地產開發投資高速增長，以炒地皮、炒鋼材、炒項目為主的房地產市場異常活躍，尤其是海南、廣西北海等地，房地產開發過熱，形成了較嚴重的房地產泡沫，經濟運行出現嚴重過熱態勢和通貨膨脹。

效果：隨著1993年國務院出臺《關于當前經濟情況和加強宏觀調控意見》，提出整頓金融秩序、加強宏觀調控的16條政策措施(通稱“國16條”)；1994年《關于深化城鎮住房制度改革的決定》、《城市房地產管理法》和《住宅擔保貸款管理試行辦法》的落實，全國房地產開發的增長速度明顯放緩，通貨膨脹得到遏制。經濟由熱轉冷，房地產市場也沉寂下來，商品房和商品住宅的價格迅速回落。經過3年努力，中國經濟終于在1996年成功實現“軟著陸”。同時，此次調控給房地產業一記重創。“國16條”一出，海南房地產熱浪應聲而落，數千家開發商卷款逃離，留下遍地爛尾樓。后經統計，海南省當時閑置土地18834公頃，積壓資金800億元，僅四大國有商業銀行的壞賬就高達300億元，而一海之隔的北海，沉淀資金甚至高達200億元，爛尾樓面積超過了三亞，被稱為中國的“泡沫經濟博物館”。泡沫破裂后，海南等地房地產市場元氣大傷，進入持續數年的低谷期。

2.1998-2002年：促進住宅業成為新的經濟增長點，核心是房改 背景：1997年亞洲金融危機爆發后，我國經濟開始出現“通貨緊縮”，房地產市場也隨之進入低潮。

效果：1998年7月，國務院頒布《關于進一步深化城鎮住房制度改革、加快住房建設的通知》(簡稱“23號”文件)，明確提出“促使住宅業成為新的經濟增長點”，并拉開了以取消福利分房為特征的中國住房制度改革，大大刺激了消費，拉動內需。激活了低迷數年的房地產市場，推動了房地產業的高速發展，我國房地產市場和房地產業進入發展新時期。但這一時期存在住房供應結構不合理矛盾突出，房地產市場秩序比較混亂等問題。為打擊“囤地”、“倒地”現象，規范土地交易市場《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》，全國范圍內“商業、旅游、娛樂和商品住宅用地等各類經營性用地，必須以招標、拍賣或掛牌方式出讓”意味著持續多年的“協議出讓”在法定意義上被叫停。但這一政策出發點是“從源頭上防治腐敗，降低不合理的房價”，實際操作缺乏統一規范，為其出現新的高房價問題埋下了隱患。

3.2003-2005年：確立房地產為國民經濟支柱產業

背景：2005年房地產開發雖然繼續保持著快速發展的慣性，但增速明顯減慢，然而，房價快速上漲的勢頭仍然沒有改變，以深圳、北京為代表的全國眾多城市房價迅猛上漲，房價成為社會關注的焦點。

效果：2005年3月底，國務院辦公廳下發《關于切實穩定住房價格的通知》，提出抑制住房價格過快上漲的八項措施(簡稱“國八條”)，建立政府負責制，將穩定住房價格提升到政治高度。4月，國務院常務會議提出，當前加強房地產市場引導和調控要采取八項措施(簡稱“新國八條”)，對“國八條”進一步細化、延伸。2006年5月，國務院常務會議通過有針對性的六項措施(簡稱“國六條”)，將調整住房供應結構作為調控著力點。隨后出臺的《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》(簡稱“九部委‘十五條’”)對“國六條”進一步細化。2007年，以穩定房價為訴求的房地產調控進一步深化。土地、信貸、稅收等為房地產市場降溫的各項調控新政密集推出，從土地管理、規范市場秩序、抑制投機(尤其抑制外商投資房地產)、調整住房結構等多方面全面出擊。房地產市場出現了一些積極變化，開發投資實現平穩增長，住宅開發結構得到一定改善。但是房價調控效果并沒立即顯現出來，反而出現邊調控邊上漲的現象。到2007年下半年，雖然總體房價漲幅有所放緩，但北京、上海、廣州、深圳等城市住房價格仍在高位，且不斷上揚。“國六條”提出的“規范發展經濟適用房”方針，將門檻提高至城鎮低收入階層，試圖構建一種“最低收入階層靠廉租房，低收入階層靠經濟適用房，其他階層靠房地產市場”的解決方案。這意味著，自2003年調控以來，政府保障房惠及的人群范圍進一步縮小，政府將更多的人的住房問題扔給了市場。從供需關系上看，這一方針的確立勢必推動房價上漲。而加快城鎮廉租住房制度建設和“限價房”方案的提出曾讓人們看到希望，然而以后的房價走勢卻又屢屢讓人們失望。

4.2008-2010年：調控反復，GDP是調控指標

背景：2008年是戲劇性的一年。年初貨幣政策將從“適度從緊”改為“從緊”，而財政政策繼續保持穩健。下半年隨著世界金融危機的影響擴大，央行宣布“雙率”齊降，貨幣政策再度從“從緊”向“適度寬松”轉變。本來在前期調控政策和金融危機的影響下，房地產投資迅速減少，國際熱錢紛紛撤出，房地產市場進入觀望狀態，成交量日減，房價也有所下降。然而，在調控效果剛剛顯現時，政策再次松動，最終導致前功盡棄。2009年，中國房地產市場從年初的“試探性抄底”，到年中的“放量大漲”，再到年底的“恐慌性搶購”，短短一年間，中國樓市迅速地由低迷轉變為亢奮，由蕭條轉變為繁榮，調控由“去庫存”轉變為“擠泡沫”。2010年第一季度，房市神話繼續上演，房價持續攀高。

效果：2009年12月為遏制部分城市房價過快上漲，政府頒布了“國四條”；2010年，以穩定房價為主的房地產調控到了關鍵時刻。4月27日，國務院發布了《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(簡稱“國十條”)，被稱為“史上最嚴厲的調控政策”。經過各級部門的落實，2011年10月，房價打破了只升不降的趨勢，很多大中城市的房價出現回落。

雖然目前我國的宏觀調控政策對規范房地產市場有序發展已經取得了很大的成效，但還存在一些潛在的問題需要解決。

二、政府對房地產調控的目前存在的問題

1.部分城市房價過高的局面還沒有根本改變

雖然目前一線城市和部分二線城市商品住房價格有所回落，但回落幅度十分有限。70個大中城市中，今年10月份價格同比下降的僅有2個。環比價格下降的城市中，多數城市的降幅不足1%。商品住房價格水平總體上仍處于高位，向合理價格區間回歸仍有空間。

2.房價上漲的潛在壓力仍然較大

目前房地產價格回落在一定程度上是通過限購、限貸、限價和行政問責等措施實現的，而不是市場自發調整的結果。在這種情況下，調控力度一旦放松，就可能在短期內引發房地產市場價格的迅速反彈。

3.抑制投資投機需求的任務仍很艱巨

目前，國內投資渠道相對有限，房地產成為資產投資和保值增值的重要途徑，在流動性充裕和通脹水平依然較高的情況下，投資投機的套利空間仍然較大，調控力度一旦放松，被抑制的投資投機需求就可能重新釋放，引發新一輪房價上漲。

三、對房地產調控政策的建議

1.完善住房供應體系

立足國情，引導理性消費，保障基本需求，加快構建以市場為主滿足多層次需求、以政府為主提供基本保障的住房供應體系。以市場機制為主導的商品住房市場是我國房地產市場的主體，我國多數家庭要通過購買或承租商品住房實現住有所居。要繼續堅持住房市場化改革方向，更好地發揮市場機制在住房資源配置中的基礎性作用。政府要在提供基本保障、維持市場秩序、改善投資環境、引導合理消費方面發揮積極作用，對城鎮低收入住房困難家庭，實行廉租住房制度；對中等偏下收入住房困難家庭，實行公共租賃住房制度；對中高收入家庭，實行租賃與購買商品住房相結合的制度。

2.加快保障性住房制度建設 要加大保障性安居工程建設力度，“十二五”時期建設3600萬套，基本解決保障性住房供應不足的問題。要切實強化規劃的控制和指導，優先供應建設用地，拓寬融資渠道，建立穩定的投入機制；加大公共租賃住房建設和供應，進一步完善發展公共租賃住房的土地、財稅、金融等支持政策，逐步使其成為保障性住房的主體；加快各類棚戶區改造，規范發展經濟適用住房；加強保障性住房管理，制定公平合理、公開透明的保障性住房配租政策和監管程序，嚴格規范準入、退出、管理和租費標準，完善租賃補貼制度。

3.健全房地產市場調控體系

要根據房地產市場運行中出現的新情況新問題，加強政策協調配合，注重分類指導，提高房地產調控的針對性和有效性。要健全差別化住房信貸、稅收政策，合理引導自住和改善性住房需求，有效遏制投資投機性購房；調整和完善房地產開發、銷售、租賃、中介服務和持有等環節的稅收政策，加大房產持有成本，擴大房產稅試點范圍，加快房產稅實施方案的研究進度；完善住房公積金制度，加強管理和擴大覆蓋范圍。強化房地產經營風險防控防范措施；進一步落實地方政府責任和問責機制，把保障基本住房、穩定房價和加強市場監管納入經濟社會發展的工作目標；完善土地供應政策，增加住房用地供應總量。健全地方政府融資機制，逐步改變地方經濟對土地收入的過度依賴，提高房地產調控政策的有效性。

4.推進房地產領域法律法規建設 要加快制定基本住房保障法，修訂完善城市房地產管理法等相關法律法規，推進房地產市場管理法制化和規范化；加強市場監管，規范房地產市場秩序；加快個人住房信息系統建設，完善信息發布制度。

第五篇：房地產市場調控政策分析

房地產市場調控政策分析

http:// 2011-05-06[收藏] [推薦] [有獎糾錯] [字號：大 中 小 ] [打印] [關閉]

房地產市場調控政策分析

全國工商聯房地產商會會長聶梅生

房地產是國民經濟的重要產業。1998—2009年，房地產開發投資對我國經濟增長貢獻率平均為10.4%，拉動經濟增長平均為1個百分點；金融危機爆發后最關鍵的2009年，房地產業對我國經濟增長貢獻率達19.4%，拉動經濟增長1.77個百分點。

房市調控特點

2010年政府對房地產實行了一系列調控，被稱為“史上最嚴厲的調控”。然而對比2009、2010年房地產各項指標全面上揚，房地產開發投資同比增長33.2%，施工面積同比增長26%，房地產開發企業完成土地購置面積同比增長28.4%，商品房銷售面積同比增長10.1%，房地產開發企業資金來源同比增長25.4%。房地產投資占城鎮固定資產投資比例從2009年的18.7%上升到2010年的20%，新增房地產信貸總額占新增信貸總額比例也從20.5%上升到25.4%。

觀察近10年的房地產調控，我們發現房價增幅與GDP、CPI增幅密切相關，10年來房價同比變動處于二者之間。在CPI進入下行通道時，房價降幅高于CPI；進入上升通道時，房價漲幅又高于CPI，在CPI指數進入通脹或存在通脹預期時，房價指數高于CPI，尤其在加息后仍為負利率時更推動房價上升。相比之下CPI與房價關系更密切，以此確定房價合理區間符合中國的歷史實際。

房地產調控的含義是抑制房價過快上漲、使房價回到合理區間。目前，地方政府被要求出臺房價控制措施，但關于房價合理區間尚未形成共識。對于存在房地產泡沫的熱點城市，房價收入比和租售比通常作為衡量房價合理性的指標，難以作為近期確定房價合理區間的唯一依據，因房價已被投資性購房比例過大所扭曲，收入已包括了投資炒房人的收入，但二者可作為保障性住房的評判依據；以自住性為主的二、三線城市，應以這兩個指標為主確定房價合理區間。

房地產調控政策之金融手段

貨幣手段包括加息、提高準備金率、控制二套房貸等。本輪加息的背景是應對貨幣供應增速過快、防止資產和消費品價格上漲、改變存款負利率狀況、應對通脹、平衡人民幣升值等。加息對房地產的影響取決于以下兩個作用的疊加效果：首先，通脹預期下房價上升，加息是否跑得過通脹；加息使開發和購房成本上升，對房價起抑制作用，但成本上升是否跑得過房價上升，若房價上升更快，成本上升將被消納。其次，收縮流動性，降低自有資金杠桿率。2009年房地產投資自有資金率降至20%以下，房地產開發成本的資金杠桿率從原來的2.86倍大幅提高到5倍以上，熱點城市逼近10倍。2010年在一系列政策調控下，開發商自有資金率提高到52%，投資杠桿率下降到2倍以下，有效降低了開發商的投資杠桿率。提高首付是降低投資性購房杠桿率的有效手段，如將首付從20%提高到40%，一般會使資金杠桿率下降五成。當前炒房人已難以利用銀行貸款炒房，收縮流動性降低杠桿率政策是直接有效的。

房地產調控政策之限購令

在通脹預期下，購房熱潮涌現，支付全款投資購房比例上升，錢從銀行存款、股市迅速流向購房市場，2010年四季度交易量大幅上升，房價仍居高不下。調控手段中針對二套房的政策從貸款限制上升到限購，從貨幣手段上升到戶籍手段，直接進行了行政干預，意在遏制投機炒房。

35個大中城市是限購的主要對象，目前只有16個地方政府出臺了“限購令”。2010年35個大中城市商品房占全國銷售總額的51.6%，占總銷售量的35.6%。若設定這些城市投資性購房比例平均為15%—20%，“限購令”將使全國房地產交易量下降5%—7%左右，交易額下降7%—11%，控制流入的資金量約2500億—4000億元。到底能限制多少房地產貸款？2010年新增房地產貸款2.01萬億元，按照統計數據，個人抵押貸款占60%，由于交易額下降使開發貸和個貸都下降10%左右，約減少2000億元。

當前對“限購令”的看法不一，有的認為是歧視外地人，有的認為是行政干預。限購令的直接作用是限制一部分資金進入房地產，但更重要的作用是使市場進入觀望，交易量會應聲而下，對后市的威懾力量遠高于實際限購數量。而房地產開發商在現金流不困難的情況下，可能會等待觀望，不太可能出現大的降價。2011年各項調控政策有待落實，尤其是保障性住房見效需要時間，當前臨時性限購的正負作用只有密切觀察市場反應，審勢調整。房地產調控政策之保障性住房與房產稅

據REICO報告：2010年全年保障性住房完成投資約8400億元，拉動房地產開發投資增幅約5個百分點。2011年規劃新開工建設1000萬套保障性住房，預計年底竣工率為60%；按每套平均60平米計算，將新增保障性住房竣工面積約3.6億平米。預計2011年全年保障性住房完成投資約1.3萬億元，將拉動房地產開發投資增加約10個百分點，拉動GDP增長1個百分點。

保障性住房既可有效供給、平抑房價，又可擠出房地產泡沫、拉動經濟。如規劃如期完成，將對房地產市場乃至經濟穩定起到重要作用，但土地指標和資金籌集不容樂觀。若國土資源部不提供指標，而從現有指標中分配，就等于從地方政府財政收入中往外分，顯然有較大難度；保障房建設共需1.3萬億—1.4萬億，中央政府出1000億，剩下的依靠地方政府，而地方政府投融資平臺債務未還，從何籌資？因此，大力支持保障性住房建設關鍵是解決資金和土地問題。

房產稅是前段時間熱議的話題。中國指數研究院專題報告指出：如只針對高端物業征稅，即重慶模式，預計全國每年針對住宅的征稅規模將不足千億，資金控制作用不大，對地方政府也難有效補給；如對所有存量住宅征稅，稅率為1.5%，全國一年的房產稅將為7600億元，但近期這種方式不現實。房產稅并不能在短期直接降低房價，但會對房價預期起作用，意義在于建立合理的長效稅收機制，對于促進商品房市場機制的形成必不可少。土地是平抑房市的權重力量

2010年，全國70個大中城市土地交易價格同比漲幅保持高位，前3季度同比上漲21.5%。據國土資源部的數據：2010年全國土地出讓成交總價款達2.9萬億，較前一年增加71%；全國土地出讓收入預計占地方本級財政收入的71%。土地財政比重持續上升，地方政府是最大的受益方。

金融機構以進行土地抵押貸款方式進入土地市場，形成了土地金融。據國土資源部公告：2009年全國84個城市土地抵押貸款2.59萬億元，比上年增加42.8%。2010年土地抵押貸款無疑會超3萬億元。開發商進行土地抵押貸款后，需經歷2年左右的開發周期才能成為產品進入市場交易。如這期間市場形勢發生大的變化，巨額資金將直接關聯到金融層面。上世紀90年代初海南房地產泡沫破滅就是教訓之一。以上表明在中國現行土地出讓制度和房地產開發模式下，無疑是地根吸住了銀根，尤其是在寬松的貨幣政策下，進入房地產領域的貨幣大量沉積在土地中，2010年尤為突出。

如何疏導積聚在土地中的資金需要被高度重視。供不應求時，房價上漲，土地增值，資產泡沫上升；如因外部因素使需求速凍，交易量和投資下降，資金鏈緊張，積聚在土地中的資金將無法釋放，可能成為刺破泡沫的利劍。因此土地是平抑房地產市場的權重力量。一方面要抓緊進行財稅和土地供應制度改革，使地方政府的土地財政比例降低，進而和房價逐步脫鉤；另一方面要促進已出讓土地的合理開發利用，盡快形成有效供給，最終平抑房地產市場。