第一篇：房地產政策(11.07.12-11.07.17)

地產政策匯編（11.07.12-11.07.17）

地產政策匯編（11.07.12-11.07.17）...........................................................................1

1.住建部：各地要加強住房租賃市場監管.......................................................1 2.上海將啟動限價商品房試點...........................................................................2 3.兩部委：開發商捂盤惜售網簽將暫停...........................................................3 4.房地產信托被暫停而非叫停 保障房產品或捆綁商業地產.........................3 5.新國五條出臺：部分二三線城市也要限購...................................................5 6.住建部急查二三線城市樓市 將要起草新限購名單.....................................6 其他：房地產信托緊縮真相.......................................................................................7

1.住建部：各地要加強住房租賃市場監管

7月11日，住建部和發改委聯合出臺《關于加強房地產經紀管理進一步規范房地產交易秩序的通知》，就房地產經紀機構管理、房地產經紀人員管理、商品房預銷售行為監管、住房租賃市場監管、建立規范化的日常動態監督管理機制、落實監督檢查責任等方面進行了規范。

《通知》要求各地依法嚴肅查處未經備案從事房地產經紀業務、提供或者代辦虛假證明材料、協助當事人簽訂“陰陽合同”、不履行必要告知說明義務，以及不實行明碼標價、違規分解收費項目、變相提高收費標準等違法違規行為。同時，各地要結合住房租賃行為監管，依法嚴肅查處房地產經紀機構進行虛假宣傳、提供虛假租賃房源、改變房屋內部結構分割出租、隱瞞真實房屋租賃信息，以及為不符合安全、防災等強制性標準或屬于違法建筑的房屋提供租賃經紀服務等違法違規行為。《通知》指出，各地對無證售房、捂盤惜售、哄抬房價、發布虛假信息和廣告、規避限購政策、違法返本銷售和售后包租，以及不按規定明碼標價、價外亂收費、價格欺詐等違法違規行為，要依法依規嚴肅處理。對不按要求公示價格信息、隱瞞真實情況以及民眾投訴較多的房地產項目，要及時進行核實處理，情況查實的責令 其限期整改，整改期間可暫停網簽資格。

《通知》還要求各地加強住房租賃市場監管，采取多種措施控制住房租金過快上漲，維護租賃關系的穩定。

2.上海將啟動限價商品房試點

中共上海市委副書記、上海市市長韓正在11日舉行的九屆上海市委十五次全會第一次大會上說，下半年上海將在浦東南匯新城與臨港產業區啟動限價商品 房、推進先租后售保障住房試點。這一試點將實行“雙定雙限”，即：定區域、定對象、限交易、限房價。區域確定在浦東南匯新城和臨港產業區，對象初步定為南 匯新城、大飛機、張江、洋山綜合保稅區等；同時對房價和交易時間作出限制。據悉，今年浦東新區將開工建設100萬平方米的限價商品房，臨港產業區將開工建設100萬平方米的先租后售保障住房。“能不能吸引更多外來人才、留住青年人才，事關上海未來發展的前途命運。解決外來大學生、青年白 領、技術工人等的居住問題，是吸引和留住人才的關鍵。”韓正說，“開展限價商品房試點，核心是解決外來各類人才居住問題。要抓緊各項試點準備工作，力爭下 半年開工建設。”

韓正表示，上海要下更大力氣推進“四位一體”住房保障體系建設。今年是上海保障性住房成體系、大規模建設、大規模供應的一年，任務很重，困難不少。各區縣、各部門要按照年初確定的目標，克服困難，努力完成全年目標任務。

韓正著重強調了解決融資和確保土地供應的問題。他表示，要加大財政支持力度，確保市、區兩級財政支持資金及時到位。采取多種措施，促進銀行加大保障房建 設的信貸支持。發揮國資國企優勢，運用國資經營收益支持保障性住房建設。要打通公積金投貸聯動的融資渠道，將部分公積金用于保障性住房建設，還其“互助互 濟”的本來面目。在土地供應上，各區縣要按照《國有土地上房屋征收與補償條例》做好動遷，確保群眾合法利益，盡量做細做實工作。3.兩部委：開發商捂盤惜售網簽將暫停

制定“陰陽合同”，規避限購等行為將被依法嚴肅處理。住建部和國家發改委昨日聯合發布《關于加強房地產經紀管理進一步規范房地產交易秩序的通知》，要求各地依法嚴肅查處二手房簽署“陰陽合同”、二手房中介提供或者代辦虛假證明材料規避限購等違法行為。同時，開發商如果捂盤惜售或者存在價格欺詐等行為，將被責令整改并暫停網簽資格。

通知要求，開發商和房地產經紀機構要嚴格按照商品房預(銷)售方案和申報價格對外銷售。地方監管部門對無證售房、捂盤惜售、哄抬房價、發布虛假信息和廣 告、規避限購政策、違法返本銷售和售后包租，以及不按規定明碼標價、價外亂收費、價格欺詐等違法違規行為，要依法依規嚴肅處理；對不按要求公示價格信息、隱瞞真實情況以及群眾投訴較多的房地產項目，要及時進行核實處理，情況查實的責令其限期整改，整改期間可暫停網簽資格。同時，通過房地產經紀公司成交的房 地產交易，辦理交易過戶時，要提交房地產經紀公司人員簽名的房地產經紀服務合同。

市住建委有關負責人昨晚表示，北京市將盡快落實政策，由稅收、金融、工商等多個部門聯動，規范房地產經紀行為，杜絕“陰陽合同”。去年以來，市住建委執法大隊已加大對房地產經紀公司和新盤售樓處的現場巡查力 度，效果明顯，對于發布虛假房源的經紀公司和存在捂盤行為的開發企業，發現一起，查處一起。今年以來，申請預售許可的開發商基本在三天內按時開盤，消費者 對開發商捂盤等違規行為的舉報大幅減少。

4.房地產信托被暫停而非叫停 保障房產品或捆綁商業地產

房地產信托總是在冰火兩重天之間游走。而7月初，又傳出部分信托公司的“房地產信托計劃被叫停”傳言。昨天，《每日經濟新聞》記者調查獲悉，目前監管層只是口頭暫停，并沒有出臺正式文件叫停房地產信托計劃。

“只是現在暫停房地產信托計劃的成立，但是并沒有說房地產信托就要被叫停。”國內一家大型信托公司投資部副總向《每日經濟新聞》記者表示：“暫停和叫停是兩碼事，監管層也是基于風險的管控。”

7家被暫停

目前，國內7家信托公司已經開始暫時停止房地產信托計劃的成立。華澳、興業、中海、華寶、中融、平安、愛建等公司均在被暫停的名單之中。

而《每日經濟新聞》記者獨家獲悉，銀監會6月下旬，在杭州召集國內15家信托公司開內部會議。知情人士透露，會議中有提到，所有房地產信托項目“一事一報”，主要是針對房地產業風險的控制與發展。

“可能會提出3種房地產業務開展的模式。”該知情人士表示。

但是，在調查中，信托公司都坦言“只有口頭傳達，并沒有書面記錄”，而會議具體內容，大家都緘口不言。

上述國內一大型信托公司投資副總透露：“也不是全部房地產信托暫停，保障房除外。”

來自用益信托工作室的數據統計，7月4日~7月10日，共有43款信托產品成立，規模約72.94億元。

用益信托工作室的顏玉霞認為，在經歷了季末、年中因素的影響，上周成立的產品數量和規模較均有上漲，市場環境趨于穩定。

值得注意的是，此次集合信托產品投資領域仍集中在房地產領域，共有13款房地產信托產品成立，募集資金33.81億，占總規模的46.35%。參與這13款產品發行的機構有10家。

成立數量最多的是外貿信托，共成立8款產品，其中2款為投向房地產領域的貸款類產品。吉林信托共成立5款產品，其中4款是權益投資類產品。

保障房信托的不純粹

“說句實話，國內的信托公司根本沒有純粹的保障房信托。”這位信托業內人士坦言：“信托公司目前都是用保障房的名義，打包捆綁商業地產來做產品。”

該人士直言：“做保障房，宣傳的8%年化收益率只是個保底。事實上都可以達到10%以上的收益率。現在都是買方市場，賣方不好，直接可以轉讓。”

今年1～5月，已有9家信托公司發行了21款保障房集合信托項目，發行規模達65億元，占比2.74%。

“畢竟保障房的項目中還是會涉及到商業地產。”該人士說。

對于信托公司來說，他們也有很多無奈。有信托公司人員表示：“樓市的嚴控，讓房地產信托可以操作的空間太窄了，保障房相對還是比較寬松。”

目前，信托公司比較青睞的保障房項目還是棚戶區改造。對他們而言，地段較好就可以聯動土地一二級開發，與周邊的配套、商業一起打包。

2010年，信托公司參與保障房建設發行量“鳳毛麟角”，僅占信托總規模的1.8%。但棚戶區改造占比超過50%。

用益信托工作室預測，2011年發行的保障房信托產品的平均期限為2.03年，平均收益率為9.52%，高于全部產品的平均收益率0.74個百分點。項目仍主要投資于安居工程和棚戶區改造。

5.新國五條出臺：部分二三線城市也要限購

當前房地產市場調控正處于關鍵時期，必須堅持調控方向不動搖、調控力度不放松，堅定不移地抓好各項政策措施的落實，不斷鞏固和加強調控效果

在房地產交易量持續下降的情況下，有關房地產調控將放松的聲音漸起。但7月12日召開的國務院常務會議就已經持續一年半之久的房地產調政明確表態：當前 房地產市場調控正處于關鍵時期，必須堅持調控方向不動搖、調控力度不放松，堅定不移地抓好各項政策措施的落實，不斷鞏固和加強調控效果。

7月12日溫家寶總理主持召開國務院常務會議，分析當前房地產市場形勢，研究部署繼續加強調控工作。

會議指出，今年以來，各地區、各有關部門認真貫徹落實國務院關于房地產市場調控的各項政策措施，著力推進保障性安居工程建設，取得初步成效。多數城市房 價漲幅明顯趨緩，投機投資性購房需求得到有效抑制，部分房價過高城市出現穩中有降態勢。截至6月底，全國保障性住房新開工超過500萬套，超過全年目標任 務的50%。在建保障性住房預計年內建成400萬套以上。

會議稱，當前存在的主要問題是：部分城市房價上漲壓力仍然較大，有的城市調控力度有所放松。保障性安居工程建設進展不平衡，有的地方開工率較低，社會資金投入保障性住房建設的措施不完善，工程質量、分配管理等方面還有待加強。

會議認為，當前房地產市場調控正處于關鍵時期，必須堅持調控方向不動搖、調控力度不放松，堅定不移地抓好各項政策措施的落實，不斷鞏固和加強調控效果。

一要嚴格落實地方政府房地產市場調控和住房保障職責。各地要從嚴把握和執行房價控制目標，進一步貫徹落實國務院確定的各項調控政策，房價過高的地區要加大調控力度，著力改善供求關系，促進房價合理回歸。

二要完善相關政策措施，加大政府投入和貸款支持力度，確保今年1000萬套保障性住房11月底前全部開工建設。

要以對歷史和人民負責的態度，切實抓好工程質量安全。建立健全公開透明的分配制度和退出機制，確保保障性住房分配公平公正、管理科學有序。

三要繼續嚴格實施差別化住房信貸、稅收政策和住房限購措施，遏制投機投資性購房，合理引導住房需求。已實施住房限購措施的城市要繼續嚴格執行相關政策，房價上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購措施。

四要認真落實今年的住房用地供應計劃，確保保障性住房用地，加快普通商品住房用地投放。認真執行《國有土地上房屋征收與補償條例》。

五要規范住房租賃市場，抑制租金過快上漲。加強市場監測和監管，完善房地產市場信息披露制度。

6.住建部急查二三線城市樓市 將要起草新限購名單

住建部最新發出的通知要求，各地在7月集中組織開展保障性安居工程建設政策落實情況監督檢查，并于7月31日前將監督檢查工作情況報住建部、監察部。

昨日，住建部掛出《關于開展保障性安居工程建設政策落實情況監督檢查工作的通知》。《通知》要求各地要加快建立住房保障管理信息系統，完善保障性安居工程建設項目信息庫，主動接受社會監督。

《通知》指出，在2011年7月集中組織開展保障性安居工程建設政策落實情況監督檢查，并于2011年7月31日前將監督檢查工作情況報住建部、監察部。

另據了解，對于一些二三線城市房價過快上漲的情況，住建部已經開始緊急調查分析部分二三線城市和中小城市房價快速上漲的成因，并據此草擬新一輪的限購城市名單。

據《中國經營報》報道，一些二三線城市甚至部分中小城市房價的快速上漲已經引起了住建部和國務院主管領導的“高度敏感”。中國經濟的最高決策層擔心，一線城市因限購而擠出的投機資本進入人均收入、購房支付能力更低的二三線、中小型城市，將導致更大的經濟與社會風險。

房地產監管部門已經專門組織人員，與漲幅較快的地方政府進行溝通，對房地產價格快速上漲的原因進行分析、歸類。據相關人士介紹，住建部將依據這一成因分析，初步擬定下一步應該執行限購政策的名單，然后再依據地方政府的執行情況，與之溝通。

其他：房地產信托緊縮真相

“這可能是我們今年最后一個房地產信托項目。”華潤信托一名理財經理向客戶介紹一款地產信托產品。“年化凈收益率大概12%-13%。”她說，今年這種收益率的產品已經不多了，“房地產信托要暫時停一停”。

這是繼5月中旬銀監會要求控制規模之后，房地產信托再呈收緊跡象。市場上，“喊停”與“辟謠”交替出現，牽動這個“朝陽行業”敏感的神經。

絕大多數從業者心知肚明，所謂的“喊停”，只是對房地產信托中“假股權、真貸款”項目的禁止。這也是數年來，銀監會一直執守的監管思路之一，早已有明文 限制，只是此前監管效果不大。但這次監管當局祭出行政手段。一方面通過非文本通知的暗示，將相關業務暫停；另一方面則宣示審批權，要求今后信托公司凡涉及 房地產相關業務，都要到銀監部門逐筆審批。

“由事后報備到事前審批，這意味著銀監會有意用審批權卡住我們。”一名大型信托公司高管表示。

叫停“假股權，真貸款”

幾乎隔三差五，房地產信托就會傳出“叫停”的消息。“這次停發是打電話通知的，只有進入發行階段的產品不停，不知道停到什么時候。”一名大型信托公司的高管對財新《新世紀》記者說。

監管部門的行動并不令人意外。國家統計局數據顯示，2011年一季度，中國地產業固定資產投資額10473億元，同比增長約31%，未見頹勢。這主要來 自信托。央行數據顯示，同期新增房地產開發貸款余額同比增長17.0%，增勢回落；但房地產信托卻漲勢兇猛，來自諾亞財富的數據顯示，2011年一季度房 地產信托新增463.9億元，而2010年同期僅152.3億元，同比增長3倍。

在不少信托公司，地產信托已占半壁江山。一名房地產股 權投資機構高管指出，無論是銀行、信托、還是客戶，中長期看好地產是有共識的，但這不符合宏觀調控的方向。“銀行在收，我們在放，還放這么多，幫開發商助 長房價提高。”上述高管說，“銀監會的目的很明確，讓一部分小房地產商死掉。這次?喊停?是動真格。”

然而，地產信托并沒有真的被“停掉”。用益信托工作室的數據顯示，7月4日-10日，共有22款集合信托產品發行，有10款投資地產，擬募集資金22.2億元，仍占總發行規模的71.06%。

顯然，對于監管部門的意圖，業內有不同理解。另一家大型信托公司的高管告訴財新《新世紀》記者，“并沒有全部叫停，只是發行的地產信托產品必須符合銀監 會之前的規定。”前述房地產股權投資機構的高管則更為直接地點出監管界限：“不管是股權還是收益權的形式，所有被認定為?假股權、真貸款?的地產信托業務 都被叫停了。”

魔道博弈

近幾年來，銀監會對房地產信托的監管方向一直指向“假股權、真貸款”，卻難以阻擋其上升之勢。

房地產信托最初是以放貸方式出現，信托并不持有房地產項目的股權。不過，信托貸款附帶條件較多，不受開發商歡迎。此后，房地產信托演變為“股權+溢價回 購”模式，即由信托計劃入股房地產項目公司，并約定一定期限后由開發商溢價回購，以股權投資為表象，通過回購安排實現貸款輸血功能。

這種模式，很快在2009年被銀監會發文叫停，視同信托貸款。隨后，房地產信托再度創新，推出“優先、劣后結構化模式”。目前，這成為信托公司的主流產品，已廣泛應用到房地產領域。

這種模式下，信托計劃被分為優先級和劣后級，前者由普通投資者購買，后者由開發商購買，普通投資者享有固定收益，優先分配項目公司的利潤和資產，而開發商享有浮動收益。

表面上，這是讓投資者享有地產項目股權及相應收益。但一名房地產公司財務總監告訴財新《新世紀》記者，結構化模式旨在保護信托投資者利益，卻仍未杜絕 “假股權、真債權”。如信托和開發商做工商股權變更時，往往會簽訂一個回購協議，允許開發商日后采取溢價回購方式，重獲投資者的股權或收益權。“表面上是 投資股權或收益權，實際上不是同股同權。”這位財務總監說。

早在2010年2月，銀監會也已出手控制。比如明確發文規定，其優先和劣后 受益權配比比例不得高于3︰1。因資金杠桿率降低，一些“結構化”信托產品除購買股權外，還受讓項目公司債權。2010年12月，銀監會明文要求對以受讓 債權等方式變相提供貸款的情況，要按實質重于形式的原則甄別。

監管機構和信托公司這種“貓和老鼠”的游戲背后，是監管要求和行業現實的巨大錯位。對于地產信托產品，銀監會要求明確是“真貸款”或“真股權”。但對于信托公司，恰恰兩面都“真”不起來。

若真貸款，房地產開發項目必須滿足“四證”(即國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證)齊全、開發商或其控股股 東具備二級資質、項目資本金比例達到國家最低要求等條件。同時信托資金也不得發放土地儲備貸款。前述地產股權投資機構高管坦言，“開發商做信托項目，往往 是四證不齊、自有資金不夠30%的情況。”因為如果四證齊全、自有資金滿足條件，“開發商就直接找銀行貸款了”。

若真股權，則必須做到同股同權。但上述投資機構高管指出，“開發商不可能舍得讓信托投資人分享股權帶來的收益，因為他只是臨時缺錢借一筆錢罷了。”一名大型信托公司高管亦承認，雖然行業里主要是股權信托為主，但“實質上就是貸款，所以被停掉”。

對此，一名開發商的財務總監也坦言，地產信托產品要做到真正意義的同股同權不現實。如若同股同權，開發商更傾向找戰略投資者，否則，與信托“一旦意見不一樣，會導致項目癱瘓”。此外，普通投資者往往不愿買一個看不見的權益，而寧愿選擇這種“假股權、真貸款”。

“地產信托歷史上，如果按照銀監會的標準來做，開發商都不太可能做信托產品。”這名財務總監明確指出。在這種情況下，銀監會的監管思路就是提高資本約束，以及盡可能要求控股。

拐點信號

但監管與時下的房地產調控結合或將逼出地產信托業務的拐點。

“地產信托的拐點將出現在未來某個時候監管部門開始對?假股權、真融資?和債權融資真正一視同仁。”諾亞財富的一份報告曾指出。

由于監管部門窗口指導的隨意性，信托公司早已習以為常，并應對有方。“從來都是模模糊糊。這更像是一種消息市，而不是政策市。”上述投資機構高管說，因 此，信托公司在每次“喊停”后，往往暫停三五個月，稍后又悄悄做一單試試。“以前發行信托只是向當地銀監局備案即可，而信托公司與當地銀監局畢竟好溝 通。”

不過，這一次究竟何時能重啟原來業務，信托公司心里也沒底。就在此時，平安信托的一份“真股權”的房地產信托面世，無疑是一種清晰的信號。

6月28日，平安信托推出“平安財富·安城1號房地產基金集合資金信托計劃”，據平安信托的客戶經理說法，“這是一款真正的股權投資。”他說，“談了很久，開發商才同意。”

這個項目的開發商是綠城[簡介最新動態]，融資規模約8.6億元，客戶年化收益率高達25%。“25%的收益率只是我們平安信托的保守估計。”這名客戶 經理說，“這是位于溫州的豪宅樓盤，樓板價10796元/平方米，加上建安成本，總成本約17000元/平方米。而綠城對售價的估計是，高層4萬元/平方 米，別墅是7萬元/平方米。總投資回報至少在1倍以上。”

據了解，綠城已支付地價30多億元，置換25%的股權。這種合作，雖然綠城必須讓出股權收益，但好處顯而易見。“半年下來，通過與第三方合作，就可以四證齊全。資金運用效率非常高，綠城這30億元，可以撬動100億元的項目，可以滾動拿地開發。”

“虧錢的買賣，開發商不會做。”這名客戶經理說，“兩三年后，如限購取消，房價反彈會很恐怖。即使房價下跌20%，也在我們預留空間內。”

從“假股權”到“真股權”的出現，正符合一名大型信托公司高管的想象，“現在開發商就是在博弈，在等，只有扛不下去，他們才會愿意接受這種真股權的形式。”

隨著生存空間的被壓縮，除了真正的股權融資外，信托業也開始摸索房地產基金模式。“我們現在在和信托公司談基金的合作方式，我們來當合伙人，發行基金。這種合作，信托公司就是提供大客戶的資源，收取財務顧問費即可。”上述投資機構高管說。

這種轉型也有一定的局限性。他指出，投資人投資信托可免除個人所得稅，但如果投資基金就要交，“如此，融資成本要上升2.5%”。不過，這當在開發商承受范圍之內。寶龍地產[簡介最新動態] 資本管理中心總經理尤曉笛告訴財新《新世紀》記者，開發商也在關注新的信托產品。

第二篇：房地產政策

試論房地產調控政策對當前常德市房地

產市場的現狀

作者：不詳 更新時間：2013-3-5 17:46:10 【摘 要】近年來，房地產調控政策一直是人們關注的焦點，作為一個發展迅速的地級市，常德房地產市場在這幾年也經歷了快速發展的過程，當前房地產市場經如何發展，政策調控起著至關重要的作用。

【關鍵詞】調控政策；常德市；房地產市場；影響

自住房制度改革以來，我國房地產市場經歷了起步、快速發展、短暫回調等階段，2010年以來，國家綜合運用土地、信貸、稅收等多種調控手段，對房地產市場進行了嚴格的差別化調控。本文以常德市為例，分析了房地產調控政策的影響，并為促進常德市房地產市場可持續發展提出政策建議。

一、2012年上半年常德市房地產現狀

自住房制度改革以來，我國房地產市場經歷了起步、快速發展、短暫回調等階段，2010年以來，國家綜合運用土地、信貸、稅收等多種調控手段，對房地產市場進行了嚴格的差別化調控。本文以常德市為例，分析了房地產調控政策的影響，并為促進常德市房地產市場可持續發展提出政策建議。

1.2012年1-6月常德市房地產環比價格指數波動較小，同比價格指數小幅度回落。2012年1-6月常德市房地產環比價格指數分別為99.6、100、100、100、99.9、100.1。1-6月常德市房地產同比價格指數分別為100.5、100、100、99.5、99.2、99.8。

2.市城區商品房銷售面積和銷售量緩慢下降。上半年城區商品房銷售面積為29.28萬m2，1-6月商品房銷售面積分別為63592m2、30529m2、57423m2、48530m2、50049m2、42648m2。受房地產調控政策的影響，商品房銷售數量緩慢下跌，1-6月市城區商品房銷售量分別為609套、302套、567套、481套、492套、410套。但根據市房管局數據顯示：市城區商品房庫存量持續減少，截至本月底商

品房庫存量大概在2500-3000套，比上季庫存有所減少。

3.市城區商品房銷售額緩慢下跌。上半年市城區商品房銷售額12.7億元，1-6月商品房銷售額分別為2.63億元、1.29億元、2.52億元、2.16億元、2.16億元、1.94億元。其中2月包含春節，是房地產市場的傳統淡季，故銷售額較小。

二、常德市房地產市場觀望加劇的主要原因

1.國家宏觀調控政策影響明顯。和2009-2011年常德市房地產市場的快速發展相比，2012年上半年，全市房地產市場一方面受調控政策的持續影響，投資型需求和改善型需求都受到抑制，銀行信貸額度的控制也使得部分剛性需求被暫時限制。另一方面，持續從緊的調控政策使得消費者對未來市場預期持謹慎態度，加上部分項目在價格上采取明升暗降，使得消費者對房價下降期望值加大，加上大眾對房地產市場不看好，市場觀望氛圍濃厚。

2.開發商新開盤和每月推出房源減少。2012年上半年，在調控政策未出現任何松動跡象之時，常德市房地產市場總體上處于一種膠著狀態，開發商、購房者都在博弈。上半年常德市房地產開發商平均每月新開盤3-4個，推出房源300-400套，今年開發商推出房源和去年同期相比減少，一定程度上抑制了購房者購買需求。

3.購房者買漲不買跌的心理影響。在這種賣者看漲保值、買者看跌觀望的僵持局面中，潛在購房客戶由客戶看多、買少，轉換到了看少、買少的局面。上半年房地產銷售價格雖然較去年同期略有上漲，但房地產商為促進銷售采用送面積、現金返還甚至是直接價格折扣等方式來吸引購房者，實際成交價格和去年同期相比基本持平。購房者預期房價持續走低，導致購房者延遲購房需求，市場觀望加劇。

三、促進常德市房地產市場可持續發展的對策建議

常德市房地產市場的發展既要保護低收入群體和普通大眾的購房需求，也應促進常德房地產市場可續續發展。房地產行業是上游行業，輻射影響到建材、建筑等相關行業，對常德市經濟發展具有推

動作用。

1.保持調控政策的連續性和權威性。對當前的過火房地產市場需持續調控，加強宏觀管理，充分考慮政策的延時性，增強政策的前瞻性，保持其連續性，進行適當的預調、微調，促進房地產市場健康發展。2011年，“新國八條”、“限購令”、“調整個人住房轉讓營業稅”相繼出臺，各種調控政策在很多人看來仍然是政府的暫時民意的妥協，但堅持到現在，很多開發商、個人已經謹慎起來，認真面對這些政策。現在房價上漲的壓力仍然存在，但只有政府繼續嚴厲的調控，房地產市場才能保持可持續發展。

2.建立健全完善的土地管理審批制度。有一些企業無視國家土地管理法律法規，擅自改變土地用途，搞起來房地產開發；還有個別主管部門隱瞞不報，導致一些違法問題長期得不到解決。這說明我國目前的土地管理審批制度不夠完善。只有進一步推進國有土地的市場化供應，不斷規范土地供應方式，完善供應市場，使土地資源在市場機制的作用下實現供需平衡，為房地產市場的穩定、持續發展提供堅實的基礎。

3.政府各部門要貫徹落實房地產調控政策。各相關部門須嚴格執行國家和省一系列房地產的調控政策，建立和完善房地產市場價格調控管理措施，包括領導協調、部門聯動、聯合執法等制度、措施。加大房地產市場價格執法力度，從嚴查處捂盤惜售、囤積房源、哄抬房價、違規預售、散布虛假信息等各類違法行為，維持良好的房地產市場秩序。

4.加快建設廉租房和經濟適用房，提高其在新建住宅比重。地方政府在房地產市場發展過程中必須要考慮到低收入群體的購房需求，要求開發商建廉租房和經濟適用房要占到新建住宅比重的10%左右，緩解低收入群體的購房壓力，使低收入群體能夠感受到社會經濟發展帶來的好處。

5.切實強化價格監測工作。基層房地產市場監管部門需建立和完善價格監測制度，及時收集和掌握房地產市場價格信息，科學研判市場價格走勢，對市場價格變化情況及時進行分析、研究，對重大的異常波動情況及時搞好預警、預報，為房地產價格調控管理提供有效的信息服務。

6.全面落實明碼標價規定。政府相關部門一方面應加大政策宣傳力度，提供政策咨詢服務，及時搞好商品房銷售明碼標價的相關法規和政策宣傳，幫助房地產經營企業做好商品房銷售明碼標價工作，做到“一套一標”。另一方面，組織開展對城區各在售樓盤的定期巡查或不定期抽查，督促房地產經營企業進一步完善商品房銷售明碼標價內容，對不符合規范或者涉嫌價格違法的行為及時糾正，對存在價格違法行為又屢教不改的企業予以嚴厲查處，確保商品房銷售明碼標價工作的有效落實。

2012年半年報常德市城區房地產市場價格情況的調查

住房問題是重要的民生問題。加強房地產市場調控、保持房地產市場價格的合理水平，也一直是人們普遍關注、關心的問題。前段，根據市委主要領導的批示，我們深入到市相關部門走訪調查、召開部分房地產開發商座談會，并組織相關工作專項檢查，對我市城區目前房地產市場價格情況進行了調查研究。從調研的情況來看，我們總的認為，我市城區房地產市場價格呈現高位平穩運行態勢，政策調控仍需繼續堅持、不可放松。具體情況如下：

一、目前我市城區房地產市場價格現狀

近兩年來，我市積極貫徹落實國家宏觀調控政策，加強房地產市場的調控和管理，切實促進房地產業的持續健康發展，努力維護房地產市場價格的基本穩定。2011年，我市城區商品房投資建設、供應銷售均維持了一定的增長，保障性住房建設規模明顯加大。2012年以來，市城區商品房開工建設、供應銷售有所下降，但新房峻工仍有較大增長，保障性住房建設繼續保持了強勁勢頭。同時，房地產市場價格除了一段時間出現小幅波動外，總體上保持了基本穩定。

1、商品房銷售價格持續上升，且呈現高位平穩運行態勢。近兩年來，我市城區商品房銷售價格保持持續上升。2011年，市城區商品房成交均價為4171元/平米，同比上漲32%，其中商品住宅成交均價為3472元/平米，同比上漲22.73%。當年的商品房銷售價格走勢主要是一季度房價上漲較大，自4月份起，在國家一系列調控措施的作用下，再加上保障性、福利性房源的陸續上市，市城區商品房銷售價格出現一定程度的下滑，成交均價一度跌至每平米3000元左右。進入2012年，市城區商品房銷售價格出現強力回升，1-4月，商品房成交均價達4656元/平米，同比上漲13.42%，創2009年以來的新高，5月份房價仍在每平米4600-4700元之間。據有關方面的信息表明，今年我市城區商品房銷售價格將會維持在高位平穩運行的水平上，后期還會有小幅走高的趨勢。

2、商品房銷售價格秩序基本正常，但個別企業行為不夠規范。近兩年來，我市城區商品房價格雖然呈現持續上升勢頭，但是房價秩序總體上保持了基本正常，大多數房地產開發企業或銷售企業都能夠誠信經營，極少出現價格壟斷、價格欺詐、價格暴利等價格違法問題，也未出現過嚴重的“炒房”

現象和“天價”樓盤。據從市物價局“12358”價格舉報中心了解，這兩年該中心很少接到消費者關于房價的價格違法問題的舉報投訴。但是，也有個別房地產經營企業不嚴格遵守和執行有關調控和監管規定，商品房銷售價格行為不夠規范。如，有的擅自突破備案的預售價格，有的不嚴格實施明碼標價，有的搞虛假宣傳，蒙騙消費者，還有的推出畸高房價，且不服從相關管理，等等。可見，規范房地產價格行為還有許多工作要做。

3、商品房銷售出現小幅下滑，消費者等待觀望成為主因。近兩年，我市城區房地產建設總體是平穩的。進入今年以來，房地產市場出現了偏冷的現象，1-4月份，市城區商品房供應和銷售分別比去年同期下降33.72%、8.36%，但同期商品房的銷售金額卻同比增長3.92%（這也表明我市城區商品房銷售價格是較為強勁的）。我市城區商品房銷售出現小幅下滑，從原因上分析，除了國家宏觀調控政策的影響以及保障性、福利性房源較多上市外，消費者等待觀望、持幣待購應該是主要因素。據一些新開樓盤的房地產經營企業反映，當前消費者看房的多、咨詢價格變化情況的多，普遍持有等待房價下降的心理，真正下決心購房的少。有關專業人士分析說，我市城區商品房價格回歸到一定水平、且穩定一定時期后，消費者的購房欲望會被較大激發，商品房銷售便會較大地拉動起來。

二、物價部門前段在房地產價格調控中所做的工作

根據現行價格法律法規和政策規定，目前，省以下物價部門僅對經濟適用住房價格、國有直管公房租金、廉租住房租金等保障性住房實行政府定價或政府指導價管理，而商品房價格實行的是市場調節價。在這種情況下，近兩年來，我市物價部門認真貫徹落實國家、省調控政策措施，在房地產價格調控管理方面也做了一些積極工作。

1、搞好商品房價格監測和信息發布。按照省物價局要求，我局積極開展商品房價格監測工作，監測內容包括多層經濟適用房、不同地段高層及多層普通商品房、寫字樓和商業用房的價格情況。為此，我們確定市房管局和金城房地產開發企業為商品房價格監測點，定時采集房地產價格，并做好房地產價格走勢的分析工作，確保監測數據的準確性和及時性，為全省房地產宏觀調控提供數據支持。從2011年開始，我們固定每周四對江北城區、江南城區、德山開發區三地進行采價，選取的采價樓盤均為價格處于中等、品質較好的樓盤，像富華東郡、江山如畫和生活灣等，并通過市物價局網站、常德政府網和常德民生報開辟的《物價與民生》專欄發布商品房價格和其他重要民生商品價格，讓市民及時了解目前市城區各地樓盤均價及走勢，同時起到督促各樓盤明碼標價、實時實價的作用。

2、大力推行商品房銷售明碼標價工作。去年以來，我局通過會議和文件、公告等方式，全面部署全市商品房銷售明碼標價工作，從2011年5月1日起正式施行。商品房銷售明碼標價要求房地產經營企業在開盤前一次性公開全部銷售房源，在商品房交易場所的醒目位置放置標價牌、價目表、公告牌或者價格手冊，有條件的還可同時采取電子信息屏、多媒體終端或電腦查詢等方式對商品房價格和收費進行公示，并要求商品房銷售明碼標價實行“一套一標”，除標明總價外，還應當標示建筑面積單價。隨后，我局多次組織對商品房銷售明碼標價情況的巡查、檢查，落實效果較好。目前，市城區在售的商品房全部實行了明碼標價，且絕大部分實行了“一套一標”，促進了公示價格及實際成交價格的統一，防止了價格欺詐等行為的發生。對于執行明碼標價不嚴格、不規范的，及時督促整改。如，今年4月，在對市城區15個在售商品房銷售明碼標價情況的檢查中，發現北金城、金色家園、雅林春曉、馨香東庭、富華東郡、鴻正苑二期、三一翡翠灣等7個項目的商品房銷售明碼標價存在不同程度的缺失，我局及時責令其限期整改，并對未在限期內整改或整改未達到要求的，依法予以了行政處罰。

3、積極規范商品房交易價格行為。商品房實行的是市場調節價，物價部門對其實施管理主要是規范價格行為。近幾年，我們在規范商品房價格行為上做了一些積極的工作。2009年，我局會同市房地產管理局聯合下發了《關于貫徹〈湖南省新建商品房交易價格行為規則〉的實施意見》，主要從商品房銷售的信息發布、價格構成、合同簽訂、前期物業管理等方面規范房地產經營企業交易價格行為，嚴禁商品房銷售價外收取水、電、氣等開通費，切實落實“一口價”規定。同時，我局還多次組織開展包括房地產經營企業在內的價格誠信單位評選活動，樹立價格誠信的典型，引導企業搞好價格自律。

4、切實加強保障性住房價格管理。近年來，我們在規范商品房價格行為的同時，還注意加強保障性住房價格管理，支持和促進其發展。2011年，我局根據省政府辦公廳《關于進一步加快廉租住房建設意見的通知》精神，會同住建、財政等部門制定了保障性安居工程項目建設相關優惠政策的文件，降低保障性住房有關行政事業性收費和服務性收費標準，減輕建設成本，促進保障性住房建設。同時，我們注意保持廉租房、公租房租金和經濟適用住房價格的合理水平。目前我市城區廉租房、公租房的租金標準繼續控制2004年的水平未作調整。經濟適用住房價格在嚴格實行成本審核、成本公開的基礎上，按照保本不盈利的原則制定價格標準，保持經濟適用住房與普通商品房的適度差價，減輕了困難群眾的住房支出負擔。

三、下一階段加強房地產價格調控管理的對策建議

近幾年來，我市在落實國家、省房地產調控政策上做了許多積極的工作，取得了良好的成效，但工作上也還有不少需要完善和加強的地方，保持房地產市場價格合理水平和平穩運行的任務還很艱巨。為此，提出如下意見建議：

1、堅決貫徹落實國家、省房地產調控政策。首先，要進一步統一思想，堅定決心，切實做到抓好房地產調控管理不動搖、不松勁。其次，要嚴格執行國家和省一系列房地產的調控政策，貫徹落實市政府《關于進一步做好房地產市場調控工作的通知》（常政發〔2011〕18號）文件精神，建立和完善房地產市場價格調控管理措施（包括領導協調、部門聯動、聯合執法等制度、措施），加大房地產市場價格執法力度，從嚴查處捂盤惜售、囤積房源、哄抬房價、違規預售、散布虛假信息等各類違法行為，維持良好的房地產市場秩序。

2、切實強化房地產市場價格監測工作。進一步完善和合理布局采價、監測網點，建立和完善日監測、周報告的價格監測制度，及時收集和掌握房地產市場價格信息，科學研判市場價格走勢，對市場價格變化情況及時進行分析、研究，對重大的異常波動情況及時搞好預警、預報，并做到每半年專題分析、報告一次房地產市場價格情況，為房地產價格調控管理提供有效的信息服務。

3、全面落實商品房銷售明碼標價規定。一方面，加大政策宣傳力度，提供政策咨詢服務，尤其是對新進入常德市場的房地產經營企業，及時搞好商品房銷售明碼標價的相關法規和政策宣傳，幫助其做好商品房銷售明碼標價工作，做到“一套一標”。另一方面，組織開展對城區各在售樓盤的定期巡查或不定期抽查，督促房地產經營企業進一步完善商品房銷售明碼標價內容，對不符合規范或者涉嫌價格違法的行為及時糾正，對存在價格違法行為又屢教不改的企業予以嚴厲查處，確保商品房銷售明碼標價工作的有效落實。

4、探索加強商品房價格備案管理。研究并建立商品房價格備案管理制度，明確房地產經營企業在獲得商品房預售許可之后，及時向物價部門報送預售價格，搞好明碼標價前的備案把關，促使預售

價格與明碼標價、實際售價相銜接、相統一，促進商品房銷售價格的合理、規范。

5、積極開展重點商品房開發成本調查。為進一步規范房地產經營企業價格行為，對于在備案管理或市場檢查中發現的過高價格的商品房樓盤，有重點地對其建設成本費用（包括土地取得費用、建安成本、稅費、配套及財務費用等）開展調查，及時糾正成本虛高等問題，并將成本調查情況適時予以公布，以提高商品房價格透明度，讓市民明明白白消費。

常德市房地產價格發展趨勢分析

湖南省統計局 2005-08-11 16:00:2

4近幾年來，在第三產業中，常德市房地產業增加值比重日益增大，與餐飲、交通、金融、旅游等強勢行業成鼎足之勢，住房消費已成為當前國民經濟的重要增長點。2004年，常德市房地產投資?23.97億元，占全社會固定資產投資總額的16.5%，實現增加值25.22億元，占第三產業增加值的12.7%。然而，近年不斷上漲的房地產價格抑制消費結構升級，影響著國民經濟健康發展，也引發了一些社會問題，成為社會各界關注的焦點。2005年5月11日，國家建設部等7部委出臺了《關于做好穩定住房價格工作意見》（“新國八條”），宏觀調控房地產價格上漲過快及房地產市場發展的問題。房地產價格作為房地產市場的核心，是政府宏觀調控的切入點。本文從目前常德市房地產價格的現狀、上漲過快的成因入手，對房地產價格發展趨勢分析。

一、現階段房地產價格漲幅超出居民實際購買力

所謂房地產價格，是房地產開發生產和經營全過程中的全部社會必要勞動時間而形成的價值和土地資本化的貨幣表現。房地產價格是調節房地產合理收入和社會公平分配的重要經濟杠桿，也是國家征收房地產稅費、制定房地產金融政策的客觀依據。

據統計資料顯示，2004年，常德市房地產價格的房屋銷售指數為106.4，土地交易

價格指數為111.2，房地產價格漲幅分別高于同期商品零售價格漲幅的6個和10.8個百分點。

商品住房作為最終消費進入居民家庭，盡管住房信貸按揭，延緩了居民現金支付時間，依然與居民家庭現金數量多少密切相關。改革開放以來，地方生產總值大幅度增長，為居民收入增長打下了堅實的基礎。2004年，全市城鎮居民人均可支配收入8871元，比“十五”時期開局年2001年增長42.1%，比上年增長12.3%，使居民商品住房購買能力相應得到不斷提高。如何衡量商品住房價格是否過高，對不同的國家和地區來說，其貨幣表現則不盡相同。依據國際上認同的一個通用標準，商品住房價格與居民家庭年收入比例的合理區間一般為1：3—1：6，如若高于此比例上限，就表明商品住房價格過高。以市轄區武陵區為例，多數商品住房價格為1300—1700元/平方米，中心繁華地帶為1800—2400元/平方米，最高達3100元/平方米。據城鎮住戶抽樣調查資料，同期武陵區城鎮居民家庭戶均可支配收入25726元，如購買一套中等戶型115平方米的住房，一般樓盤耗資14.95萬元—19.55萬元，中心繁華地帶樓盤耗資20.7萬元—27.6萬元，分別相當于中等收入居民家庭年收入的5.8倍—7.6倍和8.1倍—10.7倍。在居民家庭中，如果除掉正常的消費支出，用剩余的收入部分金融資產（手存現金、存款、有價證券、貸款）戶均13987元，則相當于居民家庭最大可能儲蓄倍數更大。

諸如上述，目前常德市房地產價格價位超越了合理區間，價格漲幅與居民收入不相適應，已超出了居民實際購買能力。

二、構成并推動房地產價格上漲的原因

常德市房地產價格漲幅升高的因素是多方面的，主要是受房屋消費需求拉動，價格內在因素和外在因素的不合理性，成本推動和利益驅動下的投機行為的綜合作用，最終體現為房地產市場供求關系的過度失衡。

第一、居民消費水平提高、城市化進程加快和城市功能提升，使住房需求加大，總需求與總供給關系相互作用推動房地產價格上漲。從理論上講，房價的上漲或下跌，其

根本的動因都是由供求關系所決定的。在當前，房價快速上漲是房地產市場需求過度旺盛的結果，主要表現在占80%以上的住房消費需求的作用。其一，居民消費結構升級轉型，住房消費有效需求拉動。常德市人均GDP突破1000美元大關之后，城鎮居民已進入以改善住房條件和購買小汽車為代表的消費結構升級轉型初期，加快了住房消費有效需求釋放。其二，城鎮化快速發展，住房消費被動需求推動。2003年，常德市城鎮化率上升到30%，進入人口城鎮化快速上升階段，2004年新增城鎮人口9.76萬人，比上年以1.5個百分點的速度發展，農民工大量進城，舊城改造和居民拆遷，推動了住房消費被動需求釋放。其三，投資性需求膨脹是高檔房價過快增長的直接動力。大批投資性資金流向房地產市場，購房以豪華和高檔商品住宅為主要對象，反過來又直接拉動其價格快速增長，進而造成整個房地產價格上漲和結構扭曲。其四，房地產開發商的投機行為與房屋銷售市場炒作現象的不利影響，使房屋銷售市場存在一定比例的不合理需求，提升了房屋市場銷售的價格，最終轉嫁到消費者。

第二、房地產價格內在構成不合理形成高房價基礎。在價格構成中，成本是形成價格的主體部分，一般規律的比例70%左右。據調查，目前商品住房每平方米價格構成中，建筑安裝費用占的比重僅在40%左右，而60%來自各項政策性稅費、房地產業利潤及其它行政性收費。具體來講，一是稅費種類繁多，稅制結構不合理。現行房地產稅收制度主要涉及14個稅種，實際征收的12種，占全國實際征收稅種數量（24種）的一半。收費項目就更加繁多。由于現行房地產政策基本上是不賣不稅，不租不稅，一旦售租，則數稅并課，造成房地產交易環節和保有環節稅負偏輕，而流轉環節稅負過高，如土地增值稅的稅率高達30%—50%，企業的平均稅負水平達到40%以上，致使征收額占到商品住房價格30%左右；二是房地產行政事業重復收費。市政建設重復收費，如企業繳付了土地出讓金，還要繳納綜合性的市政建設配套費、單向性的配套設施建設費；征地費與土地使用費重疊；對土地轉讓收益重復計征；某些管理費重復收取。三是房地產業利潤太高，利潤率普遍在20%以上，經濟適用房的利潤率也不低于15%。由于房地產價格內在構成的不合理，形成了房屋銷售價格過高的基礎。

第三、高檔房地產項目投資過快增長，拉動房屋銷售價格過快上揚。目前，高檔房地產項目（別墅、高檔公寓、寫字樓）具有高定價和豐厚的利潤，驅動房地產開發商競

相投資，出現了過快增長，一般住房建設投資的比例呈下降趨勢。一方面增加建筑成本的需求，拉動建筑費用的過快上漲；另一方面由于一般住房建設和高檔房地產項目建設在成本上相差不大，但利潤卻非常懸殊，因利潤的不均衡性，導致房地產開發商的盲目攀比，為追逐均衡利潤，追風漲價，帶動住房銷售價格上揚。

第四、建筑裝飾材料等價格大幅上漲，使房地產開發成本不斷提高，對房屋銷售價格上漲形成了推動力。2004年，全市固定資產投資價格比上年上漲5.5%。其中，建筑安裝工程價格上漲7.9%、材料費價格上漲4.29%，而建筑領域最受關注的建筑用鋼材價格上漲14.46%。在住房銷售價格中，作為成本的原材料和建安工程費用所占比重在不斷增加，成為推動房屋銷售價格上漲的內在動力之一。

三、下半年乃至近兩年房地產價格的變化趨勢判斷

在國家出臺一系列調控措施之后不久，中國人民銀行公布的二季度全國城鎮儲戶問卷調查結果表明，炒房者的投機行為受到了遏制，近期有購房意向和為買房而儲蓄的居民人數所占比重雙雙回落。據湖南省統計局提供的數據，1—5月，全省房地產開發投資140.56億元，同比增長33.2%，比去年同期增速回落15.4個百分點，比今年一季度和4月份分別回落12.2個和1.6個百分點。增幅在中部地區低于湖北（50%）、河南（48%）、安徽（46.1%）、山西（40.2%），排名第5，二季度，房屋銷售價格指數（105.4）環比回落1.1個百分點。常德市房地產開發投資排在全省第四位，1—6月，投資9.44億元，比去年同期增長17%，增速回落29.2個百分點。這些信息可見，房地產市場房屋銷售價格正在下滑，盡管扣除政策時滯的影響，房地產價格增長速度也只是略有回落。

自2003年以來，全國房地產業進入了一個快速發展通道，目前正處于房地產市場發展的關鍵和敏感期。那么，在宏觀調控的大背景下，今年下半年及近兩年常德市房地產價格走向如何？可從以下幾個角度加以判斷。

——從供求發展趨勢角度看，回落的幅度不大。

從下半年開始，近兩年內，需求會受到一定的影響，房屋銷售價格出現平穩回落。房地產市場需求分為生存需求、改善需求、投資需求和投機需求。生存需求和改善需求是剛性的，當前，可能有部分消費者預期房屋價格下跌，持幣待購，但這部分需求是客觀存在的，且數量巨大，必然要釋放出來。據業內人士分析，全市綜合經濟環境客觀力量推動，測算市城區房地產市場需求，近兩年每年需增加住房建筑面積160萬平方米。對于投資性需求和投機性需求，在宏觀政策調控作用下，近兩年內這部分需求肯定會大幅度下降。如今后投資渠道不暢，至于這部分從房地產市場中撤出的資金仍有可能重新回歸，將繼續推高下一輪房地產市場行情。在目前情況下，供給狀況近兩年內難有大的改觀，房地產開發投資規模存在過大，進一步加快房地產開發投資是不現實的。因此，供求雙方的發展趨勢表明，下半年及近兩年內居民房屋巨大需求與供給短缺的矛盾會持續存在，房地產價格增長速度呈現回落態勢，但回落幅度不會太大。

——從房屋價格構成角度看，下跌的空間不大。

土地成本走高。國家一些有關土地和拆遷政策的出臺，使土地取得費、前期工作費、施工工作費上漲，土地補償費用的提高。據湖南省統計局最新發布的價格調查資料顯示：今年二季度全省土地交易價格與一季度相比走高，同比上漲6.3%，升高3.3個百分點，全市也仍維系上高漲幅。加上土地資源的稀缺性、土地供應的有限性及區位的差異性，客觀上導致土地供應的相對不足和土地供需不平衡，在一定程度上推動了地價上漲。因此土地成本將呈逐步升高的趨勢。

建安成本增長。建筑安裝工程中，人工費和機械使用費價格呈上升勢頭，今年上半年人工費上漲7.1%，比去年底多漲3.2個百分點；機械使用費上漲5.7%，比去年底上漲了2.1個百分點。從建筑材料費看，各種建材價格仍持續全面上漲。建材價格的上漲直接導致了商品房竣工造價的上漲，2004年全市商品房平均竣工造價比上年增長13%。盡管近期建材價格漲幅有所回落，但電力、煤炭、石油供應緊張的局面仍將持續，建材價格仍維持在高位。另一方面，隨著商品房屋的品質逐步提高，配套設施和環境的不斷改善，在一定程度上將加大商品房屋的開發成本。

開發利潤難降。由于房地產開發企業的人力成本特別是專業技術人員工資將會持續上漲，項目期間的費用短期內也不可能明顯下降，擠壓利潤空間，同時對于企業的開發利潤，國家采取了加大普通商品住宅和經濟適用房建設、整頓規范市場秩序等宏觀調控政策，預期會下降一些。但房地產企業作為市場法人主體，其著眼點只能以盈利為中心，開發利潤難以明顯下降。

——從房地產市場主體行為角度看，下跌的動力不足。

地方政府關鍵抓穩定住房價格。地方政府是房地產市場的最大受益者，對巨額土地收益和房地產交易費的高度依賴，房地產價格上漲既增加地方GDP，又獲得更多的土地出讓金，卻又沒有付出任何經濟上的成本，也幾乎不承擔因房地產業膨脹帶來的土地減少、銀行壞帳、資源衰竭的最終責任。因成本和收益的極端不對稱性，決定了地方政府嚴厲調控房地產價格的力度，著力點放在穩定住房價格，而不希望房地產價格的大幅度下降。

商業銀行對房地產價格大漲大跌都不希望，其影響是中性的。從銀行業的利益出發，房地產價格的大漲和大跌都不符合銀行業的利益，商業銀行對房地產價格的影響基本上是中性的，對房地產開發企業的貸款緊縮減少了房地產市場的供應量，對按揭貸款用戶的緊縮減少了房地產市場的需求量。但在目前商業銀行信貸資金大多注入房地產市場的狀況下，房屋銷售價格下跌會直接影響信貸資金的回收，隱含著巨大的金融風險。

房地產開發企業力保自身利益，期盼房地產價格漲聲不斷。作為供給方的房地產開發企業期盼有良好的房地產價格走勢，肯定不希望房屋銷售價格的下跌，他們會跟進地方政府的博弈選擇相應的對策，力保自己的利益最大化。如果房地產開發企業真的有暴利，那么房地產價格至少具有理論上的下跌空間；反之，如果盈利空間不大，那么住房銷售價格下跌的結果是房地產開發企業停止開發，甚至破產。

多數最終消費者迫切希望買到低價適用住房。房屋最終消費者行為是選擇、購買和使用房屋的各種行為。影響他們購買決策和行為有經濟與非經濟因素，房屋作為大宗商品，對購買行為理性的購房者來說，“買漲不買跌”已經一去不復返了，肯定希望價格

下跌，買到廉價適用的住房。

以上分析可見，在整個房地產市場主體中，大多數人不希望房地產價格的下跌，總體希望近兩年內房地產價格增長保持相對穩定狀態。

四、穩定房地產價格的幾點政策建議

房地產價格運行是否穩定，取決于房屋總供給與總需求兩者關系的平衡，供給減少引起價格上漲，供給增多導致價格下跌。為了實現整個國民經濟的持續穩定發展，保障社會的穩定，穩定房地產價格，最終基本上使房地產價格與居民的收入水平相適應創造條件是可取的，需要做好各項工作。

1、積極發揮地方政府的作用。中央政府宏觀調控政策的是穩定房價，不是打壓房價，相應地方政府的政策跟進，也應是出于同樣的目的。宏觀調控的切入點是房地產價格，因此需要地方政府的積極作為。首先，應該努力阻斷房地產業投資規模過大和投資性需求過旺兩條不良傳導鏈，恢復宏觀經濟的正常運行。具體要加強房地產開發項目的規劃許可監管，加強對建設用地供應調控和做好對閑置土地的清理工作。其次，強化城市規劃調控，改善房屋供應結構。要完善房屋供應政策，加強經濟適用房的建設和管理，增加普通商品住宅供應。建設（房地產、規劃）主管部門要會同有關部門提出近兩年普通商品房和經濟適用房的建設規模，要以中低價位、中小套型普通商品住宅和經濟適用房項目為主，明年的項目要納入近期建設規劃，做出具體的進度安排，并有效解決商業營業用房空置較突出、高層建筑來勢太猛等問題。

2、努力按照市場規律辦事。要及時進行房地產市場運行態勢及價格變動情況分析，科學預測房地產開發對土地的需求，適時披露房地產市場供求及房價、地價變動等信息。為避免下半年和明年初出現房地產價格反彈，要繼續擴大房屋供應總量，保持供求基本平衡，控制商品房屋上市節奏，保持供給略大于需求的較好格局。

3、堅持工業化、城鎮化、農業產業化“三化”建設發展目標，增加居民收入，大力

提高普通百姓的購房能力。切實提高城鎮居民的收入水平尤其是人均可支配收入水平，繼續發揮公積金對居民購買自住用房的支持作用，并幫助普通家庭改善住房條件。

4、相關部門要加強對房地產開發企業房屋銷售利潤的監管，限制獲取暴利，遏制投機炒作。

[常德市統計局 許維煥 供稿]

第三篇：房地產政策2013

房地產調控通知中，除強調繼續嚴格執行商品住房限購措施、繼續嚴格實施差別化住房信貸政策外，新政最引人注目的，是出售住房計征20%個人所得稅。

國五條出臺時間：

國五條是指在2013年2月20日國務院常務會議確定的五項加強房地產市場調控的政策措施。國務院常務會議出臺五項調控政策措施，要求各直轄市、計劃單列市和除拉薩外的省會城市要按照保持房價基本穩定的原則，制定并公布新建商品住房價格控制目標，建立健全穩定房價工作的考核問責制度。嚴格執行商品住房限購措施，已實施限購措施的直轄市、計劃單列市和省會城市要在限購區域、限購住房類型、購房資格審查等方面，按統一要求完善限購措施。

國五條具體內容：

國務院常務會議明確了五項具體政策措施：

(一)完善穩定房價工作責任制。各直轄市、計劃單列市和除拉薩外的省會城市要按照保持房價基本穩定的原則，制定并公布新建商品住房價格控制目標。建立健全穩定房價工作的考核問責制度。

(二)堅決抑制投機投資性購房。嚴格執行商品住房限購措施，已實施限購措施的直轄市、計劃單列市和省會城市要在限購區域、限購住房類型、購房資格審查等方面，按統一要求完善限購措施。其他城市房價上漲過快的，省級政府應要求其及時采取限購等措施。嚴格實施差別化住房信貸政策。擴大個人住房房產稅改革試點范圍。

(三)增加普通商品住房及用地供應。2013年住房用地供應總量原則上不低于過去五年平均實際供應量。加快中小套型普通商品住房項目的供地、建設和上市，盡快形成有效供應。

(四)加快保障性安居工程規劃建設。全面落實2013年城鎮保障性安居工程基本建成470萬套、新開工630萬套的任務。配套設施要與保障性安居工程項目同步規劃、同期建設、同時交付使用。完善并嚴格執行準入退出制度，確保公平分配。2013年底前，地級以上城市要把符合條件的外來務工人員納入當地住房保障范圍。

(五)加強市場監管。加強商品房預售管理，嚴格執行商品房銷售明碼標價規定，強化企業信用管理，嚴肅查處中介機構違法違規行為。推進城鎮個人住房信息系統建設，加強市場監測和信息發布管理。

第四篇：重慶房地產政策

重慶市人民政府辦公廳關于進一步加強房地產市場調控的通知

頒布時間：2010-12-6

各區縣(自治縣)人民政府，市政府各部門，有關單位：

為進一步貫徹落實《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(國發[2010]10號)要求，鞏固房地產調控成果，大力構建“市場+保障”的住房供應體系，實現“低端有保障、中端有市場、高端有約束”的差別化調控目標，促進我市房地產市場平穩健康發展，經市政府同意，現就有關工作通知如下：

一、努力增加保障性住房和普通商品住房供應

(一)加快保障性住房建設。大力推進公共租賃住房建設，到2012年，全市建設4000萬平方米公共租賃住房，建成后可解決60多萬戶中低收入家庭住房困難問題，加上各類保障性安置房建設，力爭解決

占城鎮人口30%的中低收入群眾住房困難問題。

(二)繼續加大普通商品住房供應。加強項目規劃、建設、預售許可管理，督促房地產開發企業加快項目建設和銷售。對已批未建、已建未售的普通商品住房項目，采取促開工、促上市措施。鼓勵金融機構對

中低價位、中小套型房地產開發項目提供貸款支持。

二、進一步加強土地供應及監管

(一)嚴格執行住房建設用地供應計劃。積極增加住房用地供應量，確保公共租賃住房、廉租住房、棚戶區改造住房和中低價位、中小套型普通商品住房用地占住房用地供應總量的比例在70%以上。加快公共

租賃住房、廉租住房、棚戶區改造住房用地供應審批。

(二)嚴格住房建設用地出讓管理。規范編制擬供應地塊出讓方案，嚴格制定土地出讓規劃和建設條件，列入土地出讓合同。加強住房用地供后監管，嚴格查處囤地、炒地、閑置土地行為。

三、嚴格執行差別化住房信貸政策

(一)對非本市居民在本市購買商品住房申請貸款的，應提供從申請之日起算的前2年內在本市累計繳納1年以上的個人所得稅繳納證明或社會保險(城鎮社會保險)繳納證明。凡不能提供的，商業銀行暫停發

放住房貸款。

(二)各商業銀行對居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)貸款購買第一套商品住房的，其首付款比例不得低于30%；對貸款購買第二套住房的，其首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房的，暫停發放住房貸款。房管部門要加快房屋登記信息系統建設，開展住房信息查詢。金融部門應加強消費性貸款管理，禁止消費性貸款用于購買住房。

四、強化房地產行業稅收管理

(一)個人購買建筑面積90平方米以下普通商品住房，且屬于家庭唯一住房的，契稅減按1%征收。個人購買建筑面積90―144平方米普通商品住房，且屬于家庭唯一住房的，契稅減按1.5%征收。個人購買

住房，不符合上述規定的，不得享受減免政策，契稅按3%征收。

(二)對出售自有住房并在1年內重新購房的納稅人不再減免個人所得稅。個人將購買不足5年的高檔住房對外銷售的，按照銷售收入的5%征收營業稅；個人將購買不足5年的普通商品住房對外銷售的，按

照銷售收入減去購買房屋價款后差額的5%征收營業稅。

(三)加強房地產開發項目土地增值稅征收管理，對銷售高檔住房按2%預征，對銷售普通商品住房仍按1%預征。強化房地產開發項目土地增值稅清結算管理，對定價明顯過高、漲幅明顯過快、早期拿地、開發周期明顯過長的項目實施重點清算和稽查。對按規定應核定征收土地增值稅的項目，銷售高檔住房按

6%核定征收，銷售普通商品住房按5%核定征收。

(四)按照國家加快推進房產稅改革試點的工作要求，積極做好征收高檔住房房產稅的準備工作。

五、嚴厲查處違法違規行為

進一步加強市場動態監管，建立集土地、預售、中介于一體的房地產企業誠信體系，嚴查閑置土地、無故拖延開竣工時間、捂盤惜售、囤積房源、虛假宣傳以及房地產經紀機構與房地產開發企業聯手炒作、哄抬房價、慫恿客戶簽訂“陰陽合同”等違法違規行為。按照國家有關規定，對存在違法違規行為的企業采

取禁止參加土地競買活動、停止發放新開發項目貸款和貸款展期等懲處措施。

六、積極發揮輿論引導作用

各區縣(自治縣)人民政府和有關部門要認真做好房地產市場調控政策的貫徹落實工作，新聞媒體要大力宣傳房地產調控政策及成效、保障性住房建設規劃及進度，客觀、正面報道當前房地產市場狀況，引導

居民住房理性消費，營造有利于房地產市場平穩健康發展的輿論氛圍。

二O一O年十二月六日

第五篇：房地產調控政策

房地產調控政策

然而，調控部門知道開發商這般心思，于是不斷釋放樓市調控不會放松的信號，讓房地產市場預期由幻想變為悲觀，一些人甚至對中國房地產行業的發展絕望。

實際上，這種大喜大悲的感情大可不必。根據國家發改委日前召開的工作會議所透露內容，2012年房地產調控政策定調基本廓清，如不發生經濟衰退等意外情況，房地產調控在2012年不會大幅度放松，但是也不會更嚴厲，整體來說，2012年房地產市場預期狀況應好于2011年底。

住建部政策研究中心主任秦虹12月17日在路勁基建[簡介 最新動態]上市15周年的一個活動上明確表示，2012年的調控政策仍然堅持抑制投資投機性購房需求，但是也會對中低價位、中小套型商品房的需求市場進行支持。

日前召開的國家發改委工作會議也透出對房地產調控的三個基本定調：一是鞏固和擴大房地產調控效果；二是抑制投資投機性購房需求；三是支持和幫助自住性、剛性購房需求。

總結上述代表兩個參與房地產調控主要部門的信息，可以得出如下結論：其一，由于2012年定調經濟穩定增長，貨幣投放量不會低于2011年嚴厲控制貨幣投放的時期，雖然對于房地產貸款仍會控制，但是房地產行業緊張的資金鏈在2012年初開始會得到緩解。

其二，中央各個部門均提出了支持自主性、剛性購房需求的調子。這說明，在2011年最后2個月時間內，銀行對首套房貸限制或者提高門檻的做法已經引起了監管部門注意。住建部、銀監會等部門對此進行調研和反映以后，從2011年12月份開始，銀行對于首套購房貸款已經進行了下調利率、放寬貸款條件等改善性做法。這將在2012年初引起自住性購房需求的反彈，進而帶動中低價位、中小戶型普通商品房市場的放量。

其三，繼續抑制投資投機性購房需求的政策被重申。秦虹也在上述論壇上表示，未來調控仍將著力于使房價與大眾的可承受購買力接近。無論是限購政策，還是房產稅政策，都將為抑制投資投機性購房所設計。

綜上所述，2012年房價絕對不會反彈，中央以及調控部門也不會允許這種情況出現。但是會對剛性購房需求進行一定程度的政策扶植，并且著重推保障性住房建設，以滿足中低收入家庭住房需求。

在此情況下，目前各種政策安排被視為最有效的，尤其是房屋限購政策，被看做短期內穩定房地產市場的定海神針。因此限購政策不會輕易退出，但是隨著

2012年貨幣總量的放松，以及地方政府執行限購政策的力度問題，2012年會不會再出現房價上漲、限購形同虛設等意外情況呢？

這恐怕是當前房產稅等政策加緊研究的一個重要原因，如果樓市出現意外情況，恐怕只能用嚴厲的房產稅政策去頂了。

在上述情況下，還有一個變數因素，那就是地方政府土地財政在2012年告急。